時間：2023-03-10 15:03:06
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樓市調控一年多來，無論在網絡上還是Q群上，可以看到大家對樓市的關注是有增無減的，特別是在外的興寧鄉賢，因為不便回家，對興寧的樓市更加心切，經常在QQ上詢問興寧樓市的情況。因此，2012年暑假借攜子回鄉下小住之機，順便去看了興寧大小樓盤，給大家匯報一下，也算是為在外的鄉賢幫點小忙了。
第二站來到南濟橋邊的金河灣和親水灣，這二個盤隔江相望，一南一北，都是只有幾幢樓，價格戶型也差不多。但我個人更喜歡親水灣，因為金河灣是北向面江，親水灣是南向面江，并遠望神光山，所以最好的是親水灣的臨江戶型，那景觀看得我口水直流啊。
第三站來到也是橋邊的海興花園，海興花園也是比較大型的小區了，地理位置也不錯，屬新城區，又是江邊，目前也是清尾貨階段了。驚奇的是，均價才3500左右，與周邊4000多的均價有15%左右的差價啊。售樓MM說，這個價是去年的，一直沒調整。
第四站來到對面的南壇路口的碧水灣B區，小區不大，位置還算可以，周邊配套完善，地基還未打，價格有點高。
第五站來到興民小學附近的興盛豪庭，這是應網友要求去看的一個樓盤，周邊民房多，看起來比搞亂，小區也很小，格局也不好，我個人不太喜歡。網友說是為了小孩讀書考慮的。
第六站來到號稱豪宅區的廣場邊，凱旋城，記得春節來看時，剛好中午，吃了閉門羹，這次終于進去了，看了沙盤，果然是豪宅定位，售樓部是最漂亮的，MM也很養眼，看了銷控表，已預定了9成了，MM說今年二月開始，已取消了所有優惠。現在好象正在搞地基，預計12月底開售，吹風價是5000起。
出來后，去旁邊的新興豪庭，這是傳說中的又一豪宅，由中國建筑承建，看來質素應該也不錯，目前已建到四層左右，可惜售樓部還未開放，大門緊閉，連個保安也沒有，沒問到情況。
最后去到公安局那邊的永盛豪庭，也是小區不大，周邊環境一般，地理位置一般，但價格較便宜，旁邊有一個大型小區已入住，周邊配套還可以，還發現了幾家紅木銷售商店，不知是不是有錢人多。
以下是各樓盤的價格：
樓盤
樓層
最低價
樓層
最高價
均價
寧江新城三期
3樓
3700
25樓
6000
4850
金河灣
2樓
3188
23樓
4388
3788
親水灣
5樓
3638
25樓
4900
4269
海興花園
3樓
3268
11樓
3908
3588
碧水灣B區
2樓
3580
19樓
5140
4360
興盛豪庭
2樓
3280
19樓
4980
4130
永盛豪庭
3樓
3030
17樓
4030
3530
均價
3383
4764
4074
8月初出外了，本周剛回來，承蒙網友捧場，一再催促，所以應承網友本周未一定寫好，現在就試著分析下興寧樓市吧，水平有限，請大家見諒：
1、從上表可知，興寧樓盤最低均價是3383，最高均價是4764，平均均價是4074元，這個價格，相比于興寧100億的GDP，一千多的工資水平，樓價確實是貴了。但是，如果從興寧的房子消費結構和需求來看，卻又是合理的。正如我早前一直強調的一樣，興寧的房價，是不能以當地的消費水平來對比的，因為興寧房子的剛需，除一部分是本地人外，絕大部分是外出打工的興寧人回鄉置業的，這個價格，相對于大中城市近萬元以上的房價，還是很有吸引力的。夫妻二人外出打工，一個月合計七八千的收入，在大城市是買不起房的，但在鄉下供一套三四十萬的房子，卻很輕松。
2、在看房的時候，遇到幾個回鄉置業的，他們的需求很明確，有些是小孩讀書，有些是回家落腳點，有些是養老，這都是興寧買房的剛需。正如在寧江新城遇到的阿姨所說的，外面再好，始終也是要回家的。我很多年輕的親戚，他們在外打工多年，要他們回農村居住，他們是不情愿的，但大城市的房子，他們又買不起，所以，在縣城買房，就成了他們最好的選擇。這樣他就一次性解決了居住落腳，小孩讀書，養老等的問題了。
3、考察的樓盤，全部是電梯高層，新開發的樓盤樓梯房已很少了，這說明，興寧的房屋需求，已從普通型轉向改善型了，改善型的需求要求小區配套要好，
工程管理質量對于房地產工程，具有非常關鍵的影響。選擇合理的工程管理模式，發揮出工程管理的實際效果，有助于壓縮施工成本、加快施工效率、保障工程施工質量，進而推動房地產企業平穩、高速的發展。
二、房產企業常用的工程管理模式
（一）項目管理進行委托的模式
以國際慣例來看，在房地產企業將工程管理工作委托給其他機構負責管理的過程中，房地產企業屬于業主身份。具體來看，項目管理委托模式又可以具體劃分為以下三種：其一是房地產企業與咨詢公司達成合作，但是工程管理的全部工作，由房地產企業自己負責，咨詢公司僅向房地產企業提供咨詢服務；其二是全權委托模式，在這種模式下，房地產企業將工程管理工作，全部交由咨詢機構來負責管理；其三是房地產企業將工程管理工作，委托給業務咨詢機構，然后在項目管理實際工作的開展中，由咨詢機構與房地產企業的工作人員共同進行管理。房地產企業方面的工作人員，需要在業務咨詢機構方面的項目經理的指導下，進行具體工作。
（二）施工的任務進行委托的模式
這種模式又可以劃分為以下三種不同模式：其一是由房地產企業通過招標的形式，將施工任務委托給一家或多家專職從事工程施工的承包單位，然后，承包單位在承接施工任務后，又會根據施工任務的需求，再與其他施工單位進行合作，將施工任務分擔給其他施工單位來負責管理；其二是在房地產企業以施工單位之間，加設一步環節，即由多家施工企業聯合組成的合作組織，在這種模式下，房地產企業現將施工任務委托給合作組織，再由合作組織將施工任務合理分配給下屬的施工單位，雖然合作組織的存在，提高了雙方的工程管理成本，但是也在一定程度上，提高了管理效率，為房地產企業選?窀?加合理的施工單位，從而促進施工效率和工程管理質量的提升。其三就是由房地產企業將施工任務直接分發給不同施工企業，而無須借助承包單位以及合作機構的人力資源，這種模式可以有效增加房地產企業對于施工任務的管理效率。
（三）設計任務進行委托的模式
房產工程的設計任務，常見的委托方式有兩種。房地產企業將設計任務委托給某個獨立的設計機構、或由多個設計機構聯合組成設計組織，然后由設計合作組織，根據設計任務的實際需求，分配給摸個或多個具體設計機構來完成；其二是房地長企業直接將設計任務委托給設計機構，而無須再經過中間的組織機構這一環節。
（四）項目總承包模式
項目總承包模式可以理解為，房地產企業將工程項目對外承包給施工單位，其中包含采購、設計、施工等所有工程環節，承包內容既可以所有工程環節，也可以是其中某一部分施工環節。而承包方只能夠是一個單獨的施工單位。具體來看，項目總承包模式又可以劃分為以下幾種形式：
其一是設計―施工整體承包模式。在這種承包模式下，房產企業與施工單位擬定合同，施工單位需要在合同規定范圍內，完成工程的設計以及施工環節，在此過程中，施工單位還應當確保工程造價、施工進度符合房產企業的要求，同時，施工單位還要保障施工安全與工程質量；其二是設計采供―采購―施工整體承包模式。在這種承包模式下，房產企業也需要與施工單位簽訂合同，而施工單位除了要完場工程的設計以及施工環節以外，還要負責施工所需物資的采供工作，而且同樣要保障工程造價、施工進度、工程質量等，符合房地產企業的要求。總的來說，項目總承包模式能夠實現工程設計與施工環節的有效連接，進而加強對工程項目的管理效果，壓縮施工成本為房產工程增值。
（五）物資采購模式
在國際范圍內，物資采購環節的管理通常有以下三種模式：其一是由房地產企業安排專職人員，負責對于物資采購環節的管理；其二是房地產企業在于承包單位協商后，共同指定物資的供應商；其三是在房地產企業將施工任務承包給施工單位后，由施工單位自行負責對于物資采購工作的管理。[1]
三、加強房產企業工程管理的對策
（一）選擇優秀的施工團隊
施工團隊的工作效率和施工質量，對于房產工程的質量具有非常重要的影響。具體來看，一個優秀的施工團隊，能夠對施工現場加以嚴謹的勘察，向房地產企業提供全面且詳細的考察報告，并保障報告的真實性和準確性，而且會在地下管線等設施處作出明確的標記，為施工環節做好基礎準備工作；另外，優秀的施工團隊還能夠全面且詳細的記錄房屋的各項數據，在房屋設計階段做好結構優化，在確保工程質量的前提下，最大限度地壓縮施工成本，減少不必要的資源和資金浪費；除此之外，能夠從施工準備階段到工程驗收階段，全面保障工程質量和人身財產安全，提升工程管理效果。[2]
（二）選擇合理的工程管理模式
房地產企業在工程管理工作中，要結合企業自身情況，并遵循標準化、規范化原則，建立完善的工程管理制度，對企業管理流程及標準作出規定，從而做到對工程施工的整體管理與控制。[3]在具體的工程項目施工前，要全面考察工程的需求，從而選定最合理的工程管理模式，選擇合理的承包單位，并安排監督管理人員對工程設計、采購、施工等環節加以全面且嚴格的監督，確保房產工程能夠高質高效的開展。在此基礎上，房產企業還應當組建戰略合作同盟，建立與各施工單位、投資機構、監管機構的合作關系，并加強相互之間的信息交流與溝通，并對供貨商加以考察，選擇適合本企業發展的合作伙伴。[4]
（三）加強工程管理力度
工程管理不能僅停留在理論層面，還應從具體的工程環節著手，加強工程管理力度，確保房產工程的高質高效完成。在隊伍管理方面，要明確每名施工人員的具體責任，對施工人員進行安全教育，督促施工人員按照施工進度和施工要求完成施工；在材料管理方面，為確保工程質量，應選用優質材料，并對材料的采購數量和使用數量加以嚴格的核算，提前做好材料的分配和輸送工作，為工程施工做好基礎準備工作，加快施工高效率的同時，還有助于壓縮施工成本。
四、結語
【關鍵詞】：房地產建設項目 成本管理 質量管理
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
在工程建設項目中,項目工程管理影響著工程的質量、進度和成本控制,是施工企業能否獲取效益的關鍵因素。因此,必須充分認識項目工程管理實踐的重要性和必要性,不斷創新項目工程管理的方法,切實提高管理實效。
1.房地產建設項目管理概述
在房地產開發中，廣義的項目管理內容主要包括項目計劃、項目評估、項目組織、項目建設以及項目建成管理等。在這些內容中，項目建設是整個房地產項目管理中最為重要的一環。所謂建設項目，則是指房地產企業需要一定的資金，并經過不斷的決策和實施的一系列過程，同時在一定的條件下形成固定資產為目標的程序和過程。房地產建設項目中的項目管理應該包含項目統籌管理和項目的施工管理。
其中，項目統籌管理主要包括項目的定位、租賃以及服務等，是各部門在協調項目實施的過程中，各開發商在各部門的協調和組織下確保某一項目實施成功的關鍵要素。它需要在各項管理制度及考核制度完善的前提下才能實現。房地產建設項目施工的全過程管理則包括：招投標管理、合約管理、成本管理以及資金管理、施工組織管理和風險管理等，其意義在于合理的利用資金，提高資金的利用率，從而實現房地產建設項目的定位計劃的實施。
房地產開發經營過程中的工程項目管理貫穿于整個項目開發運營的始終，是房地產企業在項目工程中進行決策、組織、領導以及控制等管理的先決條件。因此，做好房地產建設項目管理，對房地產企業的快速發展以及房地產事業的順利發展意義重大。
2.房地產建設項目管理措施
房地產建設項目管理內容豐富，涉及面廣，加強房地產建設項目管理，就需要堅持全面的觀點，考慮到房地產建設的方方面面，確保房地產建設項目管理的有效實施。
2.1成本管理
成本管理是房地產建設項目管理中的重要內容。房地產企業實施建設項目的最終目的是為了獲得利潤的最大化，因此，在追求經濟利潤的前提下，成本管理就顯得尤為重要。在房地產建設項目管理中，成本管理貫穿始終，從建設項目的定位到計劃、再到初步設計、施工設計、工程建設，直至建成交付等的每一個階段都需要進行有效的成本管理，介于此，房地產企業在每一個環節中都要做到對自己產品進行詳細的研究，設立專門的財務管理團隊，根據項目的總體規劃、項目布置以及內部構造和設備安裝等的配套運營出發，通過價值工程理論進行優化設計，對各個階段的造價進行有效的控制。
2.2進度管理
房地產建設的項目管理中，從房地產項目開發到完工，事先都會做好相應的進度安排工作。對于項目施工而言，投入的資金是有時間價值的，房地產建設項目從立項到結束的時間是越短越好，這樣才便于提高投入資金的使用效率。因此，制定切實可行的實施計劃是十分重要的。做好進度管理工作就要求房地產企業對項目進行明確的劃分，主要劃分為幾個節點，細化到什么時間出正負零，什么時間封頂，什么時間驗收等，做好這幾個時間節點的控制。同時，房地產企業還需要做好對項目工程的全局管理，主要是通過施工單位的定期檢查，及時采取措施，充分利用組織、技術等各種方法監督各方的參與，共同提高項目的建設進度。
2.3合約管理
在房地產建設項目管理中，項目實施必須按照完善的合約來進行管理，一份好的合約能夠將房地產建設項目的成本風險有效的轉移，甚至現實低成本高質量的轉變。同時，招標是完善合約管理的前提和基礎，而招標過程也可以讓建設方更多的對過程實施者和控制的過程進行全面的認識，制定完善的招標制度有效減少了風險要素，因此，在進行合約管理時，應該在項目管理中設立專門的管理部門，與工程管理部門建立良好的管理鏈條。
2.4目標責任管理
在房地產建設的項目管理中，為了有效進行目標和責任管理，房地產企業應該將企業的管理責任明確到每一個部門，明確到每一個責任人，各部門負責人直接對企業總負責人負責，以此來確保各項目的執行和完成。同時，在各項目內部，項目經理可以將項目劃分為更加細化的責任單元，進行權責分明，這樣就有助于項目組織對項目執行情況和進度實施情況進行有效的考核和評估，以便促進企業整體目標的實現。
2.5質量管理
在房地產建設項目中，質量保證是第一，如果建設項目留下了任何質量隱患，后果不堪設想。因此，在房地產建設項目中，要重視對工程質量實施嚴格的管理，建立并完善質量保證體系和質量監督體系；其次，房地產建設項目經理在質量管理中也要努力做到以下幾點：首先，嚴格按照招標約定的驗收標準，對房地產建設項目進行全過程的質量檢查和驗收；其次，在驗收過程中所獲得的任何一項數據信息，必須進行科學合理的分析，做到有理有據；同時，在質量驗收中對材料的驗收要求提供實驗報告，提供必要的訂貨驗貨考察報告；另外，對于建設項目實施過程中出現的不合格環節，必須要求即刻返工，并根據相關的質量管理規定給予嚴格的懲罰措施。
3.結束語
房地產建設項目管理是一個動態的管理體系，其管理內容涉及房地產建設項目的始終，項目經理在項目管理中必須對各個階段、各個環節時刻保持著清晰的頭腦，認真分析，定期檢查，既要有效的節約成本，又要充分保證建設項目的質量，從而實現企業經濟利益的最大化。
【參考文獻】：
【1】王富強.淺談施工階段的工程監理質量控制【J】.甘肅科技, 2005,(01).
【2】李志勇.論項目管理中施工進度的管理【J】.科技信息,2006,(07).
關鍵詞：建筑工程；招標投標；成本控制
1 項目招投標管理的適用范圍
項目招投標管理，適用于房地產開發公司及建筑企業所有項目的施工總承包單位、各專業分包單位、工程監理單位的招標采購，商業代建項目的工程招標活動可參照。
2 成本部組織機構與工作職責
2.1 公司成本部是工程招標采購的管理機構，也是核心機構
對各項目的工程招標和采購工作進行管理，以服務、支持和重點環節的監控為主，并按規定權限參與招投標過程。如果委托招標咨詢公司，公司成本部要核對咨詢公司對招投標工作跟進，避免不合理或明顯低于成本價的標書中標。
2.2 成本部具體工作包括
制定招標的管理制度、工作流程、工作規范，編制招標文件和合同的示范文本；對項目招標工作的整體策劃進行監督和管理；對招標過程的重點環節進行監督和檢查；建立合格承包人信息庫，逐步與承包人建立戰略合作伙伴管理；逐步發展戰略采購，建立公司戰略招標采購流程；對公司規定權限內招標項目的合格供方、招標文件、決標報告進行審核；參與規定權限內招標項目的招標、評標及決標工作。
3 成本部下一級執行機構工作職責
3.1 各成本部
有上一級單位把控招投標，下一級項目公司是工程招標采購的執行機構，全面負責項目的招標采購工作。
3.2 下一級執行機構的具體工作包括
項目公司招投標領導小組負責招標階段的領導工作，由項目公司領導和相關職能部門負責人組成。主要工作包括：審批公司年度招標計劃；負責項目招標文件、招朔槳岡諳钅抗司內部的評審；負責技術標和商務標的評審；擬定中標單位；審核工程施工合同。
項目公司招標工作小組具體負責招標階段的實施工作，由公司工程、成本、材料設備、財務、景觀、精裝修管理部等相關專業人員組成。主要工作包括：編制年度招標計劃及月度招標計劃；組織投標單位考察，發起會簽，并落實會簽意見；組織編制招標文件，發起會簽，并落實會簽意見；擬定入圍單位名單，編制招標方案，發起會簽，并落實會簽意見；負責編制招標統一口徑或提供工程量清單；負責組織工程發標、開標、評標、定標等工作，根據需要組織招標答疑等工作；負責評審技術標，并提出評審意見；負責評審商務標，并提出評審意見；負責詢標和商務標洽商等工作；編寫決標報告，同時上報項目經理背景調查，發起會簽；跟蹤評標資料的審批情況，下發中標通知書；編制合同文本（依據合同范本），并負責組織簽署和報批合同文本，落實審核/審批意見，根據審核/審批意見修訂合同文本；負責招標工作資料整理歸檔，移交工程部。
4 控制要點及標準
4.1 工程招標階段項目公司應重點控制好以下工作控制要點
招標小組的成立：招標工作小組應在招標工作開始前成立。投標單位的考察及篩選：投標單位考察的深度直接影響到中標單位的質量，各投標單位之間的競爭性直接影響到招標結果，因此項目公司應充分重視，至少應選一家無本項目施工經歷的投標單位。隊伍的篩選應通過小組集體討論確定，當參與投標的單位不超過5家時原則上應等考察完成后進行；每標段投標單位須3家以上；入選的投標單位之間應有一定的競爭性且均符合要求、具備完成發包內容的實力，避免陪標、串標、圍標等現象出現。招標文件的編制、審批及發放：招標文件必須充分結合項目的實際，包括工程重點難點、質量驗收標準、文明施工要求，項目銷售、樣板房和樣板區的要求等，招標文件必須經過審批后才能發放。投標單位在領取招標文件前須已按招標文件要求繳納了投標保證金。綠化工程招標須保證施工圖的深度和質量滿足招標和施工要求，可采用工程量清單方式招標；精裝修、門窗、幕墻工程最好采用工程量清單方式招標。
4.2 開標及評審
開標和評審應始終貫徹公開、公平、公正的原則，對技術和商務報價進行綜合分析比較，并考慮到項目的特點以及可能遭遇的風險分析；按規定應取消詢標資格的不準參加詢標和后續工作。確定中標單位，簽訂合同：合同簽訂須及時，杜絕先進場施工后簽訂合同；督促中標單位按合同規定及時繳納履約保證金；對提出額外附加條件等不配合簽訂合同的，須果斷采取措施或協商或取消中標資格沒收投標保證金等。
5 按照標準實施
按照國家、地方規范的工藝工法、節點做法和質量標準進行制定，能體現項目的特點和亮點，能控制項目的目標成本，同時招標工作須符合公司現行《工程招標管理工作規程》有關要求。要用到的表格有：《項目投標單位考察報告》、《項目招標方案》、《項目開標記錄》、《項目詢標紀要》、《項目投標中標單位請示報告》、《項目中標通知書》、《項目施工合同》。
6 結語
建筑工程項目招投標按照規定進行能夠保證工程的質量，對企業自身發展有著重要的意義。由于招投標過程中，部分人不能夠按照規定辦事，，擾亂社會公平市場，對企業對招標工作是不負責任的。而且，關于招投標的監督體系不夠完善，導致招投標管理中存在著許多問題，我們需要積極采取有效措施，進一步完善各種規定及監督系統，讓招投標體系越來越完善，朝著一個健康積極的方向發展。
參考文獻
[1] 謝宏華.建筑工程招投標管理分析[J].房地產市場信息，2014（11）.
兩年以上工作經驗 | 男 | 25歲（1986年1月2日）
居住地：上海
電 話：139********（手機）
E-mail：
最近工作 [1年8個月]
公 司：XX建筑有限公司
行 業：建筑/建材/工程
職 位：工程經理
最高學歷
學 歷：本科
專 業：土木工程
學 校：北京建筑工程學院
自我評價
本人土木工程本科畢業，非常熱愛建筑工程這一行業，對房屋建筑中的現場管理，施工以及放樣等工作有豐富的實踐經驗。多年來參與現場施工過程，使自己掌握了不少現場實際的管理和工作經驗。誠實守信，吃苦耐勞，有良好的溝通能力，樂于助人。對工作有較強的適應能力，勤于實踐，善于創新。
求職意向
到崗時間： 一周之內
工作性質： 全職
希望行業： 建筑/建材/工程
目標地點： 上海
期望月薪： 面議/月
目標職能： 工程經理
工作經驗
2011/8—至今：XX建筑有限公司 [ 1年8個月 ]
所屬行業： 建筑/建材/工程
工程部 工程經理
1、負責前期工程相關報建工作；
2、負責相關參建單位的協調工作；
3、負責項目的綜合管理工作；
4、負責相關配套工程的協調工作；
5、負責政府相關職能部門（規劃、綠化、人 防、環保、環衛、消防、白蟻、安質監、檔案館等）的溝通協調工作；
6、負責決算的審計工作；負責工程竣工驗收相關工作；負責物業進場交接工作。---------------------------------------------------------------------
2009 /7—2011 /7：XX房地產開發有限公司 [ 2年]
所屬行業： 房地產開發
工程部 結構/土木/土建工程師
1、協助項目負責人完成項目部的周報、月報、季報的PPT匯報工作，及項目部日常管理工作；
2、負責工程項目實施過程中工程質量、安全、進度等實時控制與監督，主要負責土建施工的監督與管理；
3、協調與施工總包、各分包、監理單位之間的關系。對參與工程項目各方進行合理、有效的管理與協調、督促工作，以保證工程建設的質量、進度、成本、安全等目標的實現；
4、負責土建圖紙的審核，督促設計單位按要求對圖紙進行修改和完善；
5、負責招標工作，配合集團成本部、材料部等進行標底和投標邀請書的編制，整理招標工程圖紙答疑，審核投標文件，參與施工、監理單位等供方考察，負責整理考察報告，提出合理建議。負責整理評標、決標報告。草擬土建專業相關合同條款；
6、審核施工單位的相關施工計劃，施工組織設計及施工方案，技術措施，施工交底等，并編制甲供材料、設備采購清單及進場計劃，并跟蹤計劃執行情況；
7、審核土建專業的工程變更，處理施工單位提出的工程變更聯系單的簽證工作，并按程序進行批審落實。經辦施工進度款，出具工程結算核定意見，辦理結算單和竣工結算等。
教育經歷
2005 /9--2009 /6 北京建筑工程學院土木工程 本科
證書
2007/6 大學英語六級
2006/12 大學英語四級
“或遲或早，這一天終歸是要到來的。”在同多位公募基金總經理甚至監管交流后，中國公募基金市場上的主要參與者以及監管者對此深信不疑。而眼下，運行多年的公募基金的牌照壟斷溢價正在消失。
隨著監管層降低公募基金業務的門檻，公募基金變革在所難免。在中國大資管行業中，公募基金管理的規模是最少的，截至今年一季度末，信托資管規模8.7萬億、銀行理財產品的余額7萬億，保險資金運用的余額7萬億，而基金管理公司資管規模僅3.6萬億。
而更激烈的環境則是，由于監管層打破了原有各守自家一畝三分地的格局，公募基金的變革在所難免。
從外部來看，商業銀行、信托公司、保險公司、證券公司等機構都在積極參與財富管理業務，并不斷擴大市場份額；從內部來看，隨著市場化的深入，基金管理公司的數量將不斷增多，業務更加多元，行業格局面臨調整，競爭壓力也將不斷加大。
基金公司下一步怎么走？一份來自中國證券投資基金行業協會的英國資管機構調研報告悄然躍出水面，而“并購”亦成為了報告中的關鍵詞。
81家基金公司大資管時代轉型
6月1日，新的《證券投資基金法》實施，基金管理公司在業務范圍及投資標的等方面或將有較大突破，基金管理公司正在面臨著一個全新的競爭環境，在面對機遇的同時面對的卻是重大的挑戰。
如果說，2012年是中國基金業的發展年，那么2013年則是突破年。
“轉型”即成為今年基金行業中重要的關鍵詞之一。基金投資和基金銷售作為基金行業的兩條肩膀都面臨重要轉型，基金投資面臨從傳統公募產品投資向“大資管”轉型，基金銷售也面臨從交易通道式的產品銷售，向以客戶為中心、多產品理財配置的投資顧問模式轉型。
南方一家基金公司高層認為，2013年將是決定各家基金公司結構性格局的關鍵性一年，今年逐鹿的結果，將影響整個行業的未來三五年發展。
對于目前的81家公募基金公司如何轉型把握機遇？大公司早已做好了準備。比如，博時基金表示，產品創新和國際化等是其謀求轉型的關鍵。嘉實基金則認為，要努力做到多元化，“在一定程度上效率是慢的，但是這樣產出的結果是好的。”其實，大家都在尋求差異化，從而實現財富管理的多元化發展。
目前公募基金公司所面臨的資產管理行業也是與銀行、保險、投行、證券公司、信托及私募等共同競爭的市場環境，在擁有更多自由空間的同時，也面對著前所未有的巨大挑戰。可以說，競爭策略是各基金公司需要思考的問題。
5月31日，新基金法正式實施前一天，證監會主席助理張育軍在中國證券投資基金協會（下稱“中基會”）舉辦的一個會議上表示，“必須保持政策的連續性和穩定性，堅定不移地推動基金公司創新。”同時他強調，“既要堅定不移地放松管制，又要旗幟鮮明地加強監管，使監管工作緊緊跟上行業和市場創新的步伐。”
中基會建議行業并購
據Wind資訊的統計顯示，2010、2011和2012年的三年間，市場上基金總數分別為704只、914只和1174只，呈現逐年上升的勢頭，每年新增的基金數量超過200只。
基金公司所面臨的挑戰，一方面因素來自于市場依然不景氣；另一方面則是投資者對固定收益類產品的關注度進一步提升，導致投資資金由管理費率、托管費率較高的偏股型基金向管理費率、托管費率均較低的債基、貨基、理財基金幾個較低風險品種轉移的趨勢，基金公司的管理費收入不斷下滑。
數據顯示，盡管基金產品數激增，但基金公司的管理費收入卻從2010年的296.00億元，下滑至2012年的259.04億元，跌幅高達12.48%。而且基金公司之間的管理費收入相差更達百倍以上。
在這樣的背景下，無論大小基金管理公司，都擔心被瞬息萬變的時代潮流所拋棄，大的公司擔心被超越，小的公司則擔心被兼并或者被注銷。除了同業競爭激烈，還要面對銀行、券商等方面挑戰，81家基金公司應如何面對“大資管”時代的生存壓力呢？
“鼓勵資產管理行業收購和并購。”今年上半年，中國證券投資基金協會（下稱“中基會”）參加了英國另類投資管理協會在英國倫敦召開的2013年全球政策與監管年會，并對英國資產管理行業進行了考察，考察報告中，提出了這樣一個建議和想法。
考察報告指出：“從海外經驗看，另類投資機構多為精品式運作，傳統公募起家的資產管理公司開展PE、對沖基金、房地產投資等另類業務多通過收購兼并的方式來開展。建議研究允許國內公募基金公司通過并購與兼并的方式涉足私募股權、對沖基金等另類投資業務。”
考察廠家：河北科力空調工程有限公司
考察地點：河北省棗強縣富強北路167號
參加人員：潘工 聶瑞生（建設單位） 陳志國（北區監理）
公司以“冀峰”商標注冊，主要產品有：
空調系列產品：FP系列風機盤管、ZK系列空調機組、FK系列鋁合金風口、FHF系列防火調節閥、HYF系 、
排煙風機，消聲器、冷卻塔等：
工業搪瓷制品：SMC水箱、不銹鋼水箱、搪瓷水箱、鍍鋅鋼板水箱等。
管道、罐系列產品：管道、罐、大口徑PVC、PE管道、瓦斯管道等：
消毒劑系列產品：一元化粉狀二氧化氯消毒劑、中央空調清洗劑、油井解堵劑、滅藻劑、脫色除臭劑等：
新材料系列產品：防眩板、護欄、護網、污水廠用轉碟曝氣機、拉擠型材、格柵、填料、采光板及各種玻璃鋼制品等30個系列、280多種規格，產品覆蓋全國各省市。
首先去的是通風管道加工基地，查看風管加工情況，加工區正在加工通風管道，原材料為熱鍍鋅板，經檢查為？0.75mm，外表鍍鋅層光亮，沒有氧化脫層現象，板材平整。管道法蘭平整，風道規矩。車間各種設備正在運行，有折邊機、咬口機、數字折方機、等離子切割機等。加工完的通風管道標準，工藝先進。然后去可庫房查看人防專用通風設備，有防爆波閥和除濕機，過濾器和人防兩用風機，庫房寬大平整，設備碼放整齊。
最后去玻璃鋼水箱生產基地考察，首先查閱廠家資質原件，經查閱核實資質齊全有效。然后去車間實地考察生產情況，車間內各種設備在運行，設備齊全、先進。水箱的玻璃鋼板塊尺寸一致，孔距一致，韌性大，板材碼放整齊。
對該公司考察分影像資料介紹、查看生產現場和參觀材料庫、成品庫。總體感覺原材料存充足、生產工藝先進、質量達到國家標準，使用該公司產品應放心，質量有保證。
參加人員（簽字）：
建設單位：***
監理單位：***
設備考察報告范文（二）
一、美國物業管理的現狀
美國是世界上最發達的國家，綜合國力遠遠超過其它國家，同時也是市場經濟體系最為完善的國家。在這一社會背景前提下，形成了美國高度專業分工協作的物業管理市場運作體系。
美國物業管理研究院有一個集管理、科研、培訓、經營于一體的組織結構，在各大地區設立有分部，其總部的機構設置。
2、高度職業化的物業管理隊伍是美國物業管理的重要特色之一。在美國，任何人要想從事物業管理，均須獲得相應的職業資格。這種資格管理主要不是針對企業，而是針對管理者個人，這與我國目前現行的企業資質管理不同。美國物業管理資質分三種：CPM，注冊物業經理（Certified Property Manager）；ARM，注冊住房經理（Accredited Residential Manager）；AMO，注冊物業公司（Accredited Management rganization）。還有一種過度性的叫CPM Candidate，是成為注冊物業經理前的專業資格。負責資質管理工作的美國物業管理研究院嚴格執行行業資格標準和行業道德規范，使上述資格，特別是注冊物業經理資格入門有相當難度，從而既保證了注冊物業經理人隊伍的質量，也使這一職業成為具有較高社會價值的熱門選擇。
3、成為CPM的職業要求
申請人向IREM提出申請，取得預備CPM資格。申請人必須填寫申請表、交申請費、有高中以上學歷、符合法定工作年齡和目前正從事物業管理工作。預備期一般五年，最短一年，最長十年。若是申請人曾經從事物業管理或房地產相關工作，取得其他經歷分，也可少于五年。
申請人取得預備資格后，需按照IREM設計的一套考核制度，取得260分，其中160分為必修分，100分為選修分。
IREM課程：30分必修分，多達100分選修分。IREM每年在總部和各地分部舉辦培訓班，每年初，IREM就將課程介紹印成精美的手冊寄給每一個學員。課程內容主要包括物業維修管理、人力資源管理、多用途物業的推銷和租賃、房地產的財務及其策略、物業管理效能評估、物業投資環境評估和就某一物業寫一個物業管理計劃。
CPM證書考試：30分必修分，0選修分。考試內容涵蓋維修保養、人力資源管理、促銷和租賃、財務運作、日常管理、法律和風險管理。
管理策劃：20分必修分，0選修分。IREM提供管理策劃手冊，學員就某一實實在在的物業寫一份管理方案，充分反映學員的實踐經驗和理論知識。
道德規范：20分必修分，0選修分。每一個申請人必須修這一課，牢記并嚴格遵守CPM職責道德規范。
正規學院教育：0必修分，多達90分選修分。地產、經濟學、法律、金融或經營管理的學士折70分，其他專業的學士折60分。
其他成人教育：0必修分，多達100分選修分。IREM承認其他15個房地產協會提供的課程。IREM在培訓手冊中均有列明。
其他要求：經IREM地方分部批準；交清分部和總部的會費；一直嚴格遵守CPM的職責道德規范；經IREM理事會批準。
4、美國物業管理隊伍的基本情況
全美國目前只有CPM9500多人、AMO363家，負責管理著全美價值8795億美元的各種物業。在IREM的長期有計劃的發展下，美國物業管理隊伍均衡發展，保持穩定、高素質，體現如下幾個特點：
專業分工：公司多以CPM為核心，其他人員圍繞CPM工作，所以規模一般不大（見表），某物業管理公司，具有AMO資格，管理住房380多棟，“康斗”20多棟（類似我們所說的連體別墅）和一些公寓，但整個公司只有4個人。董事長兼總裁為CPM，同時擁有、開發、建筑等資質，主要負責對外開拓、制定發展計劃、管理決策；副總兼財務主要負責公司財務收支、報表、帳務和內部管理；兩個辦事員按照指令工作，一天到晚忙于電話、傳真、電郵，午餐都要錯開來吃。他們就好像大公司的調度，負責根據業主要求，聯系、安排維修公司、清潔公司、綠化公司進行日常和特殊的管理事務。
注重經營的綜合服務：一是CPM的時間分配和收入結構上，以物業管理為主，、咨詢、估價開發也屬重要內容；二是管理物業方面，以住宅和非住宅并重；三是組織類型上，CPM除主要在物業管理公司外，在地產開發、建筑、投資信托、銀行等行業中均有分布。
5、美國物業管理的內容
（2）日常維修保養——依靠專業公司。對于物業的日常維修保養，物業管理公司起一個組織、調度和負最終責任的作用。由于社會分工的發達，大多數物業管理公司本身并不備有維修養護人員和設備。房屋及其設備設施由專業公司承擔，各類設施還由各對應的專業公司承擔；衛生由衛生清潔專業公司承擔，一般每周清潔和清運垃圾2次；綠化有綠化專業公司承擔，一般綠化人員每周前來修剪、殺蟲或施肥1次。綠化噴灌基本自動化，定時自動噴水。
（3）保安服務不是物業管理的法定內容，各物業根據業主公約規定而不同。一般物業管理都不包括治安，尤其是住宅，基本沒有保安。基本原因有三：一是保安人工費昂貴；二是有保安反給人不安全的感覺，別人會認為是不安全才請保安的，物業難免貶值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉價的服務。還有一個原因是警察和消防隊（911）的快速反應。
（4）、物業管理一般不設24小時值班，上班時間以外發生的緊急事情，由政府的911辦公室處理，物業管理成本大大減少。IREM的解釋是減少社會資源消耗，無需在每一處物業都設人等候不太可能發生的事情，政府的一支隊伍就可以應付一大片。
二、美國高層樓宇設備管理的特點
2、注重節約能源，用高科技手段減少能源支出。參觀6500 Wilshire Boulevard大廈，給我們印象最深的是大廈業主及管理者高度重視節約能源，不惜投入重金改造樓宇設備，通過技術手段降低能源。該大廈已連續三年獲得美國環保署“能源之星獎”。通過投資改造，大廈能源管理系統，包括空調系統中的自動溫控、冷凍機自動切換，所有空氣處理機組、冷卻塔風扇及車庫送排風均安裝了調速電機。大廈全面安裝了照明探測控制系統及節水閥。僅車庫排風機使用變頻電機一項就為大廈每年在能源支出上節約近十萬美元。
3、注重設備管理環境，提高設備使用壽命。該大廈管理者十分重視設備環境的管理與保持。在參觀中我們發現，每一處設備間環境整齊，物品擺放井然有序，室內及設備本身潔凈無塵，油漆一新，其干凈程度令我們驚嘆。同時，管理者嚴格設備管理程序，規范嚴格，設備檢測均有明確的周期規定與現場檢測記錄。
三、本次赴美考察對我國物業管理發展的幾點啟示
1、美國的物業管理注重物業經營服務，物業管理的內涵較廣。除以物業管理為主外，涉及中介、咨詢評估、出租出售、開發銷售等房地產行業多個領域，這與目前我國物業管理企業大多單純從事簡單的物業管理基本業務內容狀況形成很大反差。注重物業經營，一方面擴大了物業管理的領域，通過多樣化經營擴展利潤空間，規避行業風險。美國的物業管理企業有40%的收入來自于物業管理以外的經營活動，這對我國目前利潤水平過低，經營管理舉步維艱的物業管理企業不能不是個重要啟示；另一方面，涉足較高端的房地產行業業務內容，可以有效地提高物業管理隊伍的整體素質，轉變物業管理僅從事簡單勞動的對外形象。在美國參觀中，感到美方的物業管理人員素質高、干勁足，職責滿意度高，94%的物業管理人員具有高等教育學歷。要提高我國物業管理從業人員的素質與水平，就要提高行業的吸引力，擴展行業的利潤空間和業務空間，涉足房地產高端業務內容，自植梧桐樹，外引金鳳凰。
「關鍵詞典當，融資，監管，立法
引言
在我國，典當作為一種輔的融資手段已成為銀行業務有效和必要的補充，也為中小提供了一種融資新渠道。另一方面它作為業中的邊緣行業，又很容易被忽略。在其發展初期出現失控，過濫現象，高息攬儲、高利貸等違法行為時有發生；在這種情況下，國家加強了監管，但由于法律監管過嚴和立法中存在的一些問題，又嚴重限制了它的進一步發展。
一、典當法律關系的實質分析
傳統所稱的典當，實際上是指“當”，是一種設定質權的行為，稱為營業質，不同于一般的質權和典權。2001年新的《典當行管理辦法》出臺后，典當行管理辦法第三條規定：本辦法所稱典當，是指當戶將其動產、財產權利作為當物質押或者將其房地產作為當物抵押給典當行，交付一定比例費用，取得當金，并在約定期限內支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為。由此可見我國現在的典當行是以實物占有轉移的形式為企業和個人提供質押或抵押貸款的特殊金融企業。其典當業務，簡單來講，是一種以質押為條件的貨幣借貸，因為增加了房地產典當業務，又多一層抵押貸款關系。可見，現今的典當已經淪為一種質押貸款，喪失了傳統的營業質的特征。
二、典當的融資功能
近幾年，由于銀行資本存在的風險機率的日益加大和金融危機的觸角不斷延伸，使世界各國的典當融資業務進一步興旺起來。典當為一種非主流融資渠道，與銀行相比，主要有以下特點：
1.其融資對象主要是中小企業和個人。主要是為了滿足他們的急需，是他們頗有保證的資金來源。中、小企業改革、改制資本有限，實力不足，從商業銀行申請借貸極為不易。但為生存計，這些中、小企業又必須使資本加快周轉，從而增強改革、改制的信心。因而，一旦資金出現缺口，他們就可以求助于典當。在歐美國家和我國地區，往往會有這種情形，中、小企業于春季典當冬季之剩余貨物，將當款用于置辦夏季貨物；再于秋季典當夏季之剩余貨物，將當款用于置辦冬季貨物。一年四季，押新贖舊，循環往復，維待生計。若中、小企業急需調整產品結構或生產能力，也可求助于典當行，辦理大宗物資和生產設備的質押業務。（石光華：《從多棱角看典當業務》，載《上海商業》2002年第1期。）
2.較之銀行更方便快捷，而且能省去人情之苦。對放款對象毫不挑剔，不憑親疏遠近、也不論與當戶的行政干系來決定當本、利息，而是根據當物的成色高低、價值大小來展開業務。這就使所有當戶深感便利。，我國商業銀行大多采用信用放貸、多不貸于個人。即便是消費信貸，質物要求也非常人所能達到，不貸小額。至于中、小銀行，其懾于風險，放款對象大都固定，認人認門。而典當行對此一般都能做到隨來隨當，這相對于商業銀行信用貸款的嚴格的審貸流程要寬松得多。（石光華：《從多棱角看典當業務》，載《上海商業》2002年第1期。）就拿房屋典當業務來講，和銀行相比，房屋典當中間環節少，放款速度快，很適宜用于居民應急典當。按照規定，業主只需將產權證和身份證等相關證件提供給典當行，并和典當行一起在當地的房產管理部門辦理房產評估和抵押登記，簽訂典當協議后，就可以拿到當金了，典當款項的用途不受限制。而銀行的抵押貸款只能用于一定范圍內，銀行對此要予以監督，用途不當或挪作它用，銀行有權收回進行信貸制裁。同時，到銀行辦理房屋抵押貸款的程序較復雜，比如申請、審批、對貸款人作細致的信用評估等（王亞妮：《典當新話-老行變成投資新寵》，載新華網2003-10-29.）
3.典當行的另一大特點就是安全性高，從商業來考察，這一特點應該是其最大經營特點。典當業不僅能成功規避金融風險，而且也是安全性較高的、特殊的融資機構。因其采取抵押放款，信用風險可以得到一定的預防和抑制；同時，又因其資本來源并非儲戶，所以也不怕擠兌風潮，融資安全得到了比較充分的保障。（石光華：《從多棱角看典當業務》，載《上海商業》2002年第1期。）
三、我國典當融資所面臨的法律問題
（一） 典當行的立法體系和監管體制不夠完善。
典當行發展初期沒有進行行業立法，各部門職責不明確，監管不力。1996年，人民銀行《典當行管理暫行辦法》，形成以人民銀行為主，公安、工商為輔的監管體制。但由于出臺倉促，《暫行辦法》與典當行業的發展還有不少不相適應的問題。2001年，典當行監管職責移交國家經貿委，后者制定并頒布了《典當行管理辦法》（以下簡稱“辦法”），與前者相比“辦法”有了新的突破：減少了審批環節；降低了注冊資本，取消了股本限制；擴大了經營范圍，明確規定可以經營財產權利和房地產典當業務；可以從銀行貸款，允許負債經營；可以設立分支機構等。（侯云春：《貫徹 促進典當業健康發展-在全國典當工作會議上的講話》，載《經貿導刊》2001年第18期。）
但仍存在很多問題，一是由于沒有制定完整嚴格的擔保法規，加之民間傳統上也是質典不分，從而導致概念模糊不清。“辦法”把典當定性為臨時性質的質押貸款，將質押貸款與典當等同，這不能不說是一大缺陷。因為作為一種金融制度，它與質押貸款本來就有同等功能。而將其定位為質押貸款，既是制度的功能重疊和浪費，又扭曲了典當的固有價值，將用益物權與價值物權混同。（王勇：《典當行的法律特征和法律環境》，載《天府新論》1999年第2期。）
二是由于缺乏一些相關的實施細則和配套規定，致使有些“辦法”規定的業務成為空中樓閣，沒有得到很好的具體實施。比如根據國家對于辦理房地產抵押的程序規定，房屋抵押權轉讓必須向當地房屋管理部門辦理房屋他項權證登記手續，而國家建設部沒有明確規定可向典當行提供此項服務（羅欣賢、何五星：《關于加快廣州典當業發展的探討》，載《探求》2004年第3期。）。而且“房產典當”死當后，房管部門只辦理房產的買賣、繼承和贈予的過戶手續，典當關系不能據以移轉房產所有權。“車輛”的典當也是如此。車管所只辦理車輛買賣、贈與與調撥關系的過戶手續，使典當關系因無法律規定而無法真正成立（陳開欣著：《典當知識入門》，中國政法大學出版社1993年版。）。
三是除了由經貿委履行主要監管職責外，還要由公安機關按特殊行業進行管理。多重管理必然造成多重審批，不可避免地將會出現管理矛盾。
四是未建立統一的典當行財會制度和考核評價指標體系，監管部門難于掌握典當行的真實情況。這會監管工作的性和有效性。另外，典當行業管理的政府主管部門（執法主體）的執法和行政處罰行為缺乏與《典當行管理辦法》配套的相關政策性規定，難以會同公安、工商等部門實現共同執法（邱宗躍：《廣西典當業存在的問題與對策》，載《廣西經貿》2003年第6期。）
五是典當業協會未起到其應有的作用。在美國全國有典當行業聯合會，各州、地區有典當行業協會對典當活動自我約束。目前我國現有的全國性的典當協會僅為舊貨協會下面的二級協會，其權威性和會員參與程度均有限，沒有真正起到聯合、規范、協調全國典當行業的作用。地方性典當協會雖然成立了一些，但由于缺乏統一的管理和指導對典當行自律作用也十分有限。同時由于典當行業協會力量不足，本應由典當協會承擔的職能卻由政府部門承擔了。（謝麗：《外國典當考察報告》，載《中國經貿導刊》2003年第3期。）
六是中央與地方立法相矛盾。 比如盡管2001年下半年國家經貿委出臺了《典當行管理辦法》，允許房地產典當，可日益增長的房地產抵押業務在許多省市中卻沒有有效開展。如《廣東省典當管理條例》并不允許房地產典當，加之廣東省人大常委會于2003年2月才正式廢止了《廣東省典當管理條例》，使房地產典當這一業務一直沒有得以開展。
（二） 市場準入過嚴。
“辦法”對典當行規定了嚴格的設立條件和審批程序，監管部門還有意限制典當行的數量和規模。第四十五條規定：國家經濟貿易委員會依據“統籌規劃，合理布局，適度競爭，規范經營”的原則，對各省、自治區、直轄市及計劃單列市的典當行數量及布局進行調控。而且在其設立條件中規定的符合國家對典當行合理布局，統籌規劃的要求，這一條件無法量化，有強烈的主觀色彩，僅憑管理機構的主觀意志，它覺得符合就符合，并沒有一個具體的標準，也為腐敗埋下了隱患。
一、美國物業管理的現狀
美國是世界上最發達的國家，綜合國力遠遠超過其它國家，同時也是市場經濟體系最為完善的國家。在這一社會背景前提下，形成了美國高度專業分工協作的物業管理市場運作體系。 美國物業管理研究院有一個集管理、科研、培訓、經營于一體的組織結構，在各大地區設立有分部，其總部的機構設置。
理事會
執行委員會
常務委員會：
職責：審計、預算、規劃
條例、規定、
道德規范和紀律
道德規范問題聽證和紀律委員會
執行委員會
公共住房道德規范和執行委員會
地方分部活動部：
職責：分部活動
arm部：
職責：arm服務
法律事務部：
職責：全國聯邦住房聯絡
各地聯邦住房聯
公平住房和平等機會
聯邦立法
州和市政事務
服務部：
職責：全國物業經理咨詢
物業經理計算機和技術
收/支分
風險管
聯絡部：
職責：物業管理雜志社
營銷/公共關系
出版
會員注冊部
職責：amo
amo資歷評估分會
amo保險分會
cpm會員標準
高級cpm會員標準
管理計劃
會員發展、少數民族
教育培訓部：
職責：成人教育
cpm會員資格培訓
教育政策
師資
課程內容委員會
2、高度職業化的物業管理隊伍是美國物業管理的重要特色之一。在美國，任何人要想從事物業管理，均須獲得相應的職業資格。這種資格管理主要不是針對企業，而是針對管理者個人，這與我國目前現行的企業資質管理不同。美國物業管理資質分三種：cpm，注冊物業經理（certified property manager）；arm，注冊住房經理（accredited residential manager）；amo，注冊物業公司（accredited management rganization）。還有一種過度性的叫cpm candidate，是成為注冊物業經理前的專業資格。負責資質管理工作的美國物業管理研究院嚴格執行行業資格標準和行業道德規范，使上述資格，特別是注冊物業經理資格入門有相當難度，從而既保證了注冊物業經理人隊伍的質量，也使這一職業成為具有較高社會價值的熱門選擇。
3、成為cpm的職業要求
申請人向irem提出申請，取得預備cpm資格。申請人必須填寫申請表、交申請費、有高中以上學歷、符合法定工作年齡和目前正從事物業管理工作。預備期一般五年，最短一年，最長十年。若是申請人曾經從事物業管理或房地產相關工作，取得其他經歷分，也可少于五年。
申請人取得預備資格后，需按照irem設計的一套考核制度，取得260分，其中160分為必修分，100分為選修分。
irem課程：30分必修分，多達100分選修分。irem每年在總部和各地分部舉辦培訓班，每年初，irem就將課程介紹印成精美的手冊寄給每一個學員。課程內容主要包括物業維修管理、人力資源管理、多用途物業的推銷和租賃、房地產的財務及其策略、物業管理效能評估、物業投資環境評估和就某一物業寫一個物業管理計劃。
cpm證書考試：30分必修分，0選修分。考試內容涵蓋維修保養、人力資源管理、促銷和租賃、財務運作、日常管理、法律和風險管理。
管理策劃：20分必修分，0選修分。irem提供管理策劃手冊，學員就某一實實在在的物業寫一份管理方案，充分反映學員的實踐經驗和理論知識。
道德規范：20分必修分，0選修分。每一個申請人必須修這一課，牢記并嚴格遵守cpm職責道德規范。 正規學院教育：0必修分，多達90分選修分。地產、經濟學、法律、金融或經營管理的學士折70分，其他專業的學士折60分。
其他成人教育：0必修分，多達100分選修分。irem承認其他15個房地產協會提供的課程。irem在培訓手冊中均有列明。
其他要求：經irem地方分部批準；交清分部和總部的會費；一直嚴格遵守cpm的職責道德規范；經irem理事會批準。
4、美國物業管理隊伍的基本情況
全美國目前只有cpm9500多人、amo363家，負責管理著全美價值8795億美元的各種物業。在irem的長期有計劃的發展下，美國物業管理隊伍均衡發展，保持穩定、高素質，體現如下幾個特點： 專業分工：公司多以cpm為核心，其他人員圍繞cpm工作，所以規模一般不大（見表），某物業管理公司，具有amo資格，管理住房380多棟，“康斗”20多棟（類似我們所說的連體別墅）和一些公寓，但整個公司只有4個人。董事長兼總裁為cpm，同時擁有、開發、建筑等資質，主要負責對外開拓、制定發展計劃、管理決策；副總兼財務主要負責公司財務收支、報表、帳務和內部管理；兩個辦事員按照指令工作，一天到晚忙于電話、傳真、電郵，午餐都要錯開來吃。他們就好像大公司的調度，負責根據業主要求，聯系、安排維修公司、清潔公司、綠化公司進行日常和特殊的管理事務。
注重經營的綜合服務：一是cpm的時間分配和收入結構上，以物業管理為主，、咨詢、估價開發也屬重要內容；二是管理物業方面，以住宅和非住宅并重；三是組織類型上，cpm除主要在物業管理公司外，在地產開發、建筑、投資信托、銀行等行業中均有分布。
5、美國物業管理的內容 （2）日常維修保養——依靠專業公司。對于物業的日常維修保養，物業管理公司起一個組織、調度和負最終責任的作用。由于社會分工的發達，大多數物業管理公司本身并不備有維修養護人員和設備。房屋及其設備設施由專業公司承擔，各類設施還由各對應的專業公司承擔；衛生由衛生清潔專業公司承擔，一般每周清潔和清運垃圾2次；綠化有綠化專業公司承擔，一般綠化人員每周前來修剪、殺蟲或施肥1次。綠化噴灌基本自動化，定時自動噴水。
（3）保安服務不是物業管理的法定內容，各物業根據業主公約規定而不同。一般物業管理都不包括治安，尤其是住宅，基本沒有保安。基本原因有三：一是保安人工費昂貴；二是有保安反給人不安全的感覺，別人會認為是不安全才請保安的，物業難免貶值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉價的服務。還有一個原因是警察和消防隊（911）的快速反應。
（4）、物業管理一般不設24小時值班，上班時間以外發生的緊急事情，由政府的911辦公室處理，物業管理成本大大減少。irem的解釋是減少社會資源消耗，無需在每一處物業都設人等候不太可能發生的事情，政府的一支隊伍就可以應付一大片。
二、美國高層樓宇設備管理的特點 2、注重節約能源，用高科技手段減少能源支出。參觀6500 wilshire boulevard大廈，給我們印象最深的是大廈業主及管理者高度重視節約能源，不惜投入重金改造樓宇設備，通過技術手段降低能源。該大廈已連續三年獲得美國環保署“能源之星獎”。通過投資改造，大廈能源管理系統，包括空調系統中的自動溫控、冷凍機自動切換，所有空氣處理機組、冷卻塔風扇及車庫送排風均安裝了調速電機。大廈全面安裝了照明探測控制系統及節水閥。僅車庫排風機使用變頻電機一項就為大廈每年在能源支出上節約近十萬美元。
3、注重設備管理環境，提高設備使用壽命。該大廈管理者十分重視設備環境的管理與保持。在參觀中我們發現，每一處設備間環境整齊，物品擺放井然有序，室內及設備本身潔凈無塵，油漆一新，其干凈程度令我們驚嘆。同時，管理者嚴格設備管理程序，規范嚴格，設備檢測均有明確的周期規定與現場檢測記錄。
三、本次赴美考察對我國物業管理發展的幾點啟示
1、美國的物業管理注重物業經營服務，物業管理的內涵較廣。除以物業管理為主外，涉及中介、咨詢評估、出租出售、開發銷售等房地產行業多個領域，這與目前我國物業管理企業大多單純從事簡單的物業管理基本業務內容狀況形成很大反差。注重物業經營，一方面擴大了物業管理的領域，通過多樣化經營擴展利潤空間，規避行業風險。美國的物業管理企業有40%的收入來自于物業管理以外的經營活動，這對我國目前利潤水平過低，經營管理舉步維艱的物業管理企業不能不是個重要啟示；另一方面，涉足較高端的房地產行業業務內容，可以有效地提高物業管理隊伍的整體素質，轉變物業管理僅從事簡單勞動的對外形象。在美國參觀中，感到美方的物業管理人員素質高、干勁足，職責滿意度高，94%的物業管理人員具有高等教育學歷。要提高我國物業管理從業人員的素質與水平，就要提高行業的吸引力，擴展行業的利潤空間和業務空間，涉足房地產高端業務內容，自植梧桐樹，外引金鳳凰。
