時間：2023-03-14 15:18:09
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任何企業的控制活動都存在于一定的控制環境之中。所謂控制環境，是指影響企業內部各種制度、措施的制定、變化以及這些制度措施的效率的各種因素。控制環境是企業控制活動的一種氛圍，主要包括經營管理的觀念、方式和風格;組織結構;董事會;授權和分配責任的方法;管理控制方法;內部審計;人力資源管理政策和實務;外部環境的影響等。控制環境的好壞直接影響到企業內部控制的貫徹和執行以及企業整體戰略目標和經營目標的實現，加強和完善企業內部控制，首先應注意企業內部控制環境的建設。
二、設立良好的控制活動
控制活動是確保管理階層的指令得以實現的政策和程序。控制活動出現在整個企業內的各個階層與各種職能部門，涉及的控制對象包括人、財、物、產、供、銷等各方面控制活動是針對關鍵控制點而制定的，因此，企業在制定控制活動時關鍵就是要尋找關鍵控制點。企業一般根據其經營活動的關鍵績效領域確定其關鍵控制活動，一般包括，對人的素質、任職資格以及業績考核的控制，企業運營的控制，包括計劃決策管理、銷售收款、采購付款、財產物資管理、融資投資管理、資金管理控制等，以及對內部信息系統的構建、內部監督機構運作等方面進行的控制。
三、加強企業的內部監督
要確保內部控制制度被切實地執行且執行的效果良好，內部控制過程就必須被施以恰當的監督。監督是一種隨著時間的推移而評估制度執行質量的過程。
內部審計是監督內部控制其他環節的主要力量。在內部監督過程中，內部審計發揮著越來越重要的作用，內部審計通過監督控制環境和控制程序的有效性，監督企業的內部控制是否被執行并及時反饋有關執行結果的信息，幫助企業更有效地實現預期控制目標。同時，在監控過程中，內部審計可以促進控制環境的建立、為改進控制制度提供建設性建議，為組織成功的達到所需要的內部控制水平服務。
四、購買保險
購買保險是風險管理之成本收益較高的方式，但前提是開支不超出財務資源。
二、進一步強化部門協調配合。定期召開部門聯席會議，協調研究解決有關問題。相關部門應明確各自具體分管領導和信息聯絡員，密切協調配合，建立完善有效的土地、房地產開發信息傳遞和利用機制，健全房地產稅收協稅護稅網絡，實行社會綜合治稅，達到一體化聯合控管稅源的最大效果。
（一）發改部門應將核準后的房地產開發項目。
（二）國土部門應在每季度終了后10日內向國稅、地稅部門傳遞包括承受土地使用權的單位或個人名稱、土地位置、價格、用途、面積。憑土地使用權人提供的房產、土地權屬（變更）登記征（免）稅證明單》附件2辦理土地權屬登記或變更登記，凡未提供的國土部門不得辦理土地權屬登記、變更登記手續或發放建設用地批準書。
（三）規劃部門應在每季度終了后10日內向國稅、地稅部門傳遞房地產開發及建筑工程項目審批信息。
（四）房產管理部門應嚴格按照“先稅后證”規定。不得辦理房屋權屬交易登記。房產管理部門應將購房人契稅完稅（減免）憑證復印件作為產權交易中權屬登記必要資料一并存檔備查。房產管理部門應在每季度終了后10日內向國稅、地稅部門傳遞房屋權屬交易登記信息。
（五）國稅、地稅部門應按有關部門需要。發現納稅人未辦理用地手續或未進行土地、房產權屬登記的應及時告知各有關職能部門，以便加強管理。國稅、地稅部門從國土資源、房地產管理部門獲得的房地產交易、登記資料，只用于征稅并嚴格保密。
國家、省、市相繼出臺了多個房地產經濟宏觀調控方面的政策文件，其目的在于保持住宅與房地產業健康有序的發展，使住房供應結構更加合理，住房價格更加穩定，有效的提高居民的居住水平和居住質量。目前，我縣的房地產市場仍然存在著中低價位中小戶型普通商品住房供應比重偏低，小區基礎設施建設滯后或不按規劃要求實施小區配套建設，住房價格增長較快，開發企業擅自預售商品房等各種問題。這些問題的存在直接影響到了廣大居民住房條件的改善，所以，合理調整住房供應結構，控制住房價格過快增長對于促進我縣房地產市場持續健康的發展、縣域經濟的不斷增長、提高城鎮居民生活環境和質量具有十分重要的作用。建設、國土、物價、金融等部門要把調整住房供應結構和穩定住房價格工作納入到日常工作中，本著高度負責的態度，增強全局意識和責任意識，切實把國家、省、市各項房地產宏觀調控政策落到實處，合理配置資源，進一步推進我縣房地產業持續健康發展。
二、科學規劃，做好住房建設規劃編制工作
國土資源、發展改革等部門要會同建設部門認真做好我縣中長期住房建設規劃編制工作，合理配置套型建筑面積90平方米以下普通商品住房和經濟適用住房，最大限度的滿足中低收入家庭的住房需求。住房規劃編制過程中，要充分結合我縣規劃區內住房狀況調查結果，全面了解住房總量、結構狀況，分析廣大居民住房需求情況，明確“十一五”期間建設目標和住宅建設總體規模，特別是明后兩年普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的短期建設目標和住房供應結構，并向社會公示。
三、加大項目審批力度，嚴格落實新建商品住房套型比例
新審批、新開工的單一房地產開發項目商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比例必須達到70%以上，經濟適用住房竣工總量要達到上年度或當年城鎮住宅竣工總量的15%-20%，且單套建筑面積屬多層樓房的最大不得超過90平方米，屬中高層、高層樓房最大不得超過95平方米。建設主管部門要嚴格按照住房供應結構總體要求和單套住房建筑面積進行規劃管理，特別是對房地產開發項目建設審批前，要會同國土等部門對項目進行平面套型建設方案審核，并就套型結構和普通商品住房建設比例提出會審意見。對不符合要求的住宅項目，建設、國土等部門一律不予辦理相關手續。
四、合理規劃土地供應結構，優先保證普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設用地供應
土地管理部門要認真落實國務院、省政府和市政府的文件精神，科學編制年度土地供應計劃，優先保證中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應。普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房土地供應量不得低于年度居住用地供應總量的70%，其中經濟適用住房土地供用量應達到15%-20%。對普通商品住房建設項目，在供應土地之前，土地管理部門要會同規劃、房管等部門研究出讓方案。中低價位、中小套型普通商品住房項目土地供應要做到限套型、限房價，競地價、競房價的辦法公開確定土地使用者。建設、國土、物價等部門要加強聯系，密切配合，加大監管力度，確保出讓合同約定的套型、房價落到實處。
五、嚴格住房轉讓營業稅和個人所得稅征管
對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。其他事項仍執行省地方稅務局、省財政廳、省建設廳轉發的《國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產稅收管理的通知》的規定。對個人轉讓住房所得，要嚴格按照《中華人民共和國個人所得稅法》和國家稅務總局印發的《關于個人住房轉讓所得稅有關問題的通知》征收個人所得稅。
六、認真執行房地產信貸政策，加強和完善住房公積金管理
對項目資本金達不到35%等信貸條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發企業，商業銀行要按照審慎經營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款抵押物。
按[2006]37號文件要求，從2006年6月1日起，各金融機構個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，但對購買自住的且套型建筑面積在90平方米以下住房的，仍執行首付款比例為20%的規定。為提高住房公積金個人住房貸款使用率，住房公積金個人住房抵押貸款仍執行首付款不低于20%的規定。住房公積金管理部門要加大住房公積金管理力度，進一步落實重要事項備案制度、年度工作報告制度和會計報表報送制度，增強風險控制。進一步擴大住房公積金制度覆蓋面，提高公積金使用率，使住房公積金個人住房貸款惠及更多購建住房的職工。
七、加強拆遷管理，嚴格控制拆遷規模
進一步推進拆遷管理規范化、拆遷程序合法化、拆遷制度完善化。在加強拆遷管理的同時，要認真編制舊城改造拆遷中長期規劃和年度計劃，把城市的拆遷改造和住房需求有機地結合起來，堅決制止不切實際大拆大建的盲目行為，控制住房被動性需求的過快增長。對于不符合縣城總體規劃、未經縣規劃委員會批準的拆遷項目一律不予實施。對已明確具體建設項目、拆遷責任單位和拆遷范圍、規模的，要加快拆遷進度和裁決進度，保證拆遷計劃的按期完成。
八、進一步完善城鎮最低收入家庭保障制度，規范經濟適用住房、廉租住房和集資建房的管理
認真貫徹執行國家、省、市文件精神，加快城鎮最低收入家庭住房保障制度建設，實現住房保障機構人員配置常設化、保障資金來源正常化、工作程序規范化和管理手段的信息化。嚴格落實將住房保障資金列入財政預算和土地出讓凈收益的5%左右用于城鎮最低收入住房保障制度的要求。財政部門要加大對住房保障工作的支持力度，形成穩定的保障資金來源。今年要為人均住房建筑面積15平方米以下城鎮最低收入家庭提供住房保障。嚴格執行經濟適用住房、廉租住房管理的各項政策，擴大經濟適用住房和廉租住房的建設規模，土地管理部門要優先保證經濟適用住房和廉租住房建設用地，切實完成國家、省、市規定的建設任務。
嚴格執行《建設部、監察部、國土資源部關于制止違規集資建房的通知》的相關規定，加大集資建房管理力度。集資建房一律報經縣政府批準，必須符合我縣土地利用總體規劃和城市建設總體規劃，列入本年度經濟適用住房建設計劃和年度土地利用計劃，其建設標準、優惠政策、供應對象的審核嚴格按照經濟適用住房的有關規定執行，建成的住房不得在經審核供應對象之外銷售，同時停止審批黨政機關集資合作建房項目。建設、國土等部門要加強協作和監督檢查力度，對違規批準實施集資建房的將嚴肅追究有關責任人的責任。
九、加大房地產市場整頓力度，規范開發企業經營行為
認真貫徹執行《城市開發經營管理規定》、人民政府辦公室轉發的《市房管局、規劃局、國土局關于加強住宅與房地產開發建設管理的意見》的通知等文件精神，進一步加強和規范房地產開發經營管理，完善房地產開發項目“規委會”審批制度。
以建立誠信經營、規范有序的房地產市場秩序為目標，嚴格房地產開發企業、房屋中介機構的市場準入與清出機制，嚴格執行房地產開發項目備案制度、資本金制度和項目手冊制度，堅決杜絕無資質、借資質、出租資質或超越資質范圍從事房地產開發，虛假售房廣告，擅自預售商品房，哄抬房價，擅自改變規劃設計方案，利用集體土地或以集資建房的名義搞房地產開發經營等行為。建設、國土、物價、工商等部門要深入開展房地產市場秩序整頓工作，設立完善的違法違規行為舉報投訴機制，加大房地產市場監管力度，依法查處各類違法違規行為。
十、加強市場監測，建立健全房地產市場信息披露制度
建設、國土、物價、統計等部門要加強協作，定期組織召開聯席會議，研究房地產市場動態，建立信息共享機制。定期房地產市場信息，增加市場透明度，如建設用地情況、規劃許可情況、商品房預售情況、商品房價格情況、二手房交易量和交易價格情況等。同時房地產開發企業每月要將建設項目的進度、投資、銷售、價格、空置等情況以統計報表的形式上報相關部門，以便及時、準確的掌握各類房地產市場信息，引導廣大群眾樹立正確的住房消費觀念。
十一、全面貫徹建筑節能設計標準，做好建筑節能工作
認真貫徹落實《國務院關于加強節能工作的決定》、《人民政府關于加強節能工作的決定》和建設廳關于貫徹《人民政府關于加強節能工作的決定》的實施意見等文件精神，積極推進“十一五”末新建民用建筑全部達到節能65%的標準，節能建筑比重達到25%，集中供熱普及率達到90%，實現建筑節能18%以上的工作目標。要積極開展既有建筑節能改造工作，加強政府辦公建筑和大型公共建筑節能運行管理與改造，確保“十一五”末完成10%工作目標，推進太陽能、淺層地能、新型墻體材料與節能型照明器具等節能材料和可再生資源的利用。
一房地產市場運行基本情況
(一)房地產開發投資持續增長，住宅建設速度加快.
一是房地產總投資額持續增長.年上半年,全市共完成房地產開發投資44505萬元，同比增長39%；二是住宅建設速度加快,年上半年,全市商品房新開工面積達32.72萬元平方米，同比增長37%；商品房竣工面積31.49萬平方米，與去年同期持平，其中商品房住宅新開工面積24.57平方米，同比增長48%；商品房住宅竣工面積23.76萬平方米，同比增長12%.
(二)商品房供求結構趨于合理，價格基本穩定.
1、商品房銷售總面積增加，價格趨于合理.年上半年，全市共批準預售商品房面積18.45萬平方米，同比下降45.94%，而實際銷售面積達21.18萬平方米，同比增長16.63%，銷售金額達22443.4萬元，同比下降18.93%，且中心城區的申報價格穩定在850元/平方米左右.
2、住宅類商品房銷售勢態良好，年上半年，全市共批準住宅預售面積為16.57萬平方米，占預售商品房總量的89.22%，而實際銷售面積達17.92萬平方米，同比增長31.76%，銷售金額為14572萬元，同比增長30.11%.
3、商品房空置率有所上升.年上半年,全市累計空置房13.54萬平方米,同比增長26%,但空置房主要集中于營業用房中,且營業用房在可售商品房總量中所占比例較小,故其空置比例仍基本合理.
4、商業營業用房需求量下降.年上半年，全市共銷售商業營業用房面積達2.03萬平方米，同比下降55.27%，銷售金額達7491.3萬平方米，同比下降19.15%.
5、經濟適用房建設力度加大.1---6月共批準建設經濟適用房7萬平方米，竣工面積突破12萬平方米.
6、廉租房建設步伐加大.《六盤水市廉租房住房管理辦法》已經政府批準，目前正處于逐步實施階段.
(三)房地產市場機制逐步完善，管理日趨規范化，制度化.
1、產權產籍登記管理等業務大幅增長.1---5月共完成產籍管理歸檔2138宗，面積10.37萬平方米，交易金額13410.74元，同比增長62.01%，且其它相關業務量也呈現不同層次的增長.
2、繼續開展房地產權屬登記管理工作創先達標活動.
3、加強整頓和規范房地產市場秩序，查處違法違規行為，對個別違規企業給予了處罰.
4、積極開展房地產市場調查研究工作定期對房地產市場運行情況作出認真分析,年上半年共完成房地產市場運行分析報告2篇.
(四)房地產金融放貸力度穩定，為房地產市場建康發展提供堅實后盾.
年上半年，全市共辦理房地產抵押登記2055宗，抵押貸款面積34.37萬平方米，抵押權利價值28304.99萬元，同比分別增長20.31%、16.67%和66.50%.
二存在的問題
(一)企業實力弱，規模小、經驗不足、專業技術人員缺乏、經營管理水平不高,自有資金不足,對金融機構依賴性強,風險防范能力差.
(二)住房分配貨幣化進度慢,住房補貼資金的財政供給體制不健全,存量房物業管理工作難以配套等問題的存在,導致潛在的住房需求沒有充分調動.
(三)房地產市場宏觀調控力度不夠大,與各相關職能部門的協調工作尚需進一步加強.
三、加強房地產市場宏觀調控的建議
(一)加大住房供應結構調整力度，穩定房價，建立健全住房供應體系
1、進一步完善住房供應政策.
一是按照市場供應結構與需求結構相適應的原則，結合當地經濟發展水平、居民住房狀況和居民承受能力等因素,合理確定各類住房供應比例，對高檔商品住房、普通商品房、經濟適用房實施分類別供應的政策導向，逐步形成以普通商品住房為主體的多層次的住房供應體系.二是合理確定住房對象,高檔商品住房主要面向少數高收入家庭，普通商品住房主要面向廣大中等收入家庭，經濟適用住房面向城鎮中低偏下收入家庭，廉租住房面向城鎮最低收入家庭中的雙困戶.
2、加強對經濟適用房的建設和管理.
一是認真落實《六盤水市住房分配貨幣化改革方案》和《六盤水市住房分配改革方案實施細則》有關要求,加大經濟適用住房的優惠政策和管理辦法的實施力度.二是堅持經濟適用房保本微利的原則,嚴格按照建設部《關于大力發展經濟適用房的若干意見》中關于經濟適用住房價格的八項因素,核定經濟適用房的銷售價格.三是結合我市普通商品住房價格、購買對象征可支配收入等因素,合理劃分收費標準,確定指導價格,并向社會公布,廣泛接受監督.四是經濟適用房按照政府組織協調、運作的模式,實行項目招投標,并嚴格控制戶型面積.
3、增加普通商品住房供應，適度控制營業用房及高擋商品住房建設.
一是根據市場需求，加快普通商品住房建設，盡快提高其市場供應比例；二是合理確定營業用房、高檔商品住房和普通商品住房的劃分標準和供應比例，提高營業用房和高檔商品住房門檻,嚴格控制營業用房、高檔商品房項目審批，適當提高項目資本金比例和預售條件.
4、逐步完善廉租住房制度.對城鎮最低收入家庭的“雙困戶”發放租賃補貼.
(二)加大金融支持和監管力度，協助金融機構強化房地產信貸管理
1、協助金融機構加強對房地產貸款的監督管理.
一是積極支持房地產市場結構調整，加大對運作規范、信用等級高的房地產開發企業和房地產項目的信貸支持，尤其要支持經濟適用住房和普通商品住房的開發建設，重點滿足中低收入家庭的購房要求.二是加強房地產項目貸款的審核和管理，對商品房空置量大、負債率高的開發企業貸款要嚴格審批并重點監控..三是積極協助金融機構加強團結對信貸資金的監控，妥善處理各種違規貸款，切實防范化解房地產信貸風險，維護金融秩序的穩定.
2、加大住房公積金貸款力度.要簡化手續、減少環節、降低費用、縮短時限，大力發展住房公積金委托貸款，提高住房公積金的使用率和職工購買力.
3、逐步建立個人住房置業擔保體系.一是鼓勵成立獨立規范的住房置業擔保機構，實行企業化管理、專業化經營、市場化運作.二是積極開拓融資渠道，吸收優質房地產開發企業資金等民間資金的介入，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔保，支持個人住房消費.
(三)標本兼顧綜合治理，整頓和規范房地產市場秩序
1、整頓和規范房地產市場，嚴格查處各種違法違規行為.
一是重點查處房地產開發、交易、中介服務和物業管理中的各種違法違規行為，對違反城市規劃、蠶食土地收益、無證或越級開發、合同欺詐、面積縮水、虛假廣告等行為要從嚴查處.二是積極開展調查研究工作,定期對房地產市場進行整頓和規范，發現問題及時處理，為房地產市場的健康持續發展創造良好的環境.三是按照審批權限與責任掛鉤和“誰審批誰負責”的原則，建立責任追究制度.
2、完善房地產信息系統和預警預報體系.
一是逐步建立和完善全市房地產信息網絡系統，做好房地產開發企業和執（從）業人員信用信息登記入庫工作，將企業的基本情況、業績情況以及不良行為記錄在案，向社會公開，形成房地產市場監管的長效機制，引導房地產開發行業形成“誠信為本，操守為重”的良好職業道德.二是建立健全房地產市場的預警預報體系，穩定房地產市場，穩定房價.
3、加強對房地產開發行業的管理.
一是要按照現代企業制度的要求，加快企業改制步伐，指導各開發企業的改革、改制工作.二是嚴格控制開發企業的數量，對無開發實力、業績較差及存在嚴重違法違規行為的開發企業，取消其開發資質；三是積極支持具有資信和品牌優勢的房地產企業的發展,培育龍頭企業.
4、深化房改工作，積極活躍住房二級市場.按照統一政策、統一程序、統一市場和統一物業管理原則制定合理政策，鼓勵職工已購公有住房上市交易，促進住房二級市場發展的市場化，進一步完善房地產市場.
5、規范發展市場服務.
一是加強對房地產買賣、租賃、抵押及中介機構的管理，規范房地產中介市場，嚴格中介機構和中介從業人員市場準入制度.二是健全房地產中介服務市場規則，嚴格執行房地產經紀人、房地產估價師執（職）業資格制度，為居民提供準確的信息和便捷的服務.
(四)加強和改進對房地市場的指導和監管，搞好房地產市場的綜合治理工作
關鍵詞：房地產；管理；工程建設；作用；策略
中圖分類號：TL372文獻標識碼： A
在房地產項目施工過程中，房地產建設單位所進行的施工管理工作是一個復雜的系統工程。目前，房地產開發和建設施工企業的管理水平還普遍不高，企業的經濟效益還低于當前國際的一般水平。隨著房地產市場和建筑市場的進一步規范，利潤將隨之降低。只有通過挖掘潛力，提高項目管理水平和項目管理人員的素質，不斷開拓創新，才能使房地產和建筑施工企業得以生存和發展。必須科學合理地對施工中各項工作進行管理，保證整個項目工程的順利進行。
一、房地產管理在工程建設中的作用
1、項目成本管理
項目成本控制主要就是控制房地產項目的工程造價， 通過對工程造價的控制， 不僅能夠提高房地產企業的資金運用效率， 而且能夠不斷提高企業的經濟效益， 使得相關房地產企業能夠獲得較好的市場地位。在實際的操作過程中， 工程造價管理主要體現在材料的合理購進、實現良好的承包商索賠方式以及科學、合理的工程洽談上面。
2、項目進度管理
房屋建筑的進度管理對于房地產的整體經濟效益具有重要的影響。如果房地產項目的進度較慢， 就會延長房屋的建造時間， 從而增加了房屋的建造價格。一般來講， 這些資金費用都會落實在房屋建筑的銷售價格上， 由于房屋造價較高， 就會影響房屋的銷售， 從而影響到整個房地產的經濟效益。
3、項目工程質量管理
在房地產企業的發展過程中， 工程項目的質量管理具有重要的意義。工程質量不僅影響到工程的銷售情況， 而且在很大程度上影響了開發商的生存根本。因此， 在實際的操作過程中， 一旦質量不過關，就會影響到正常的建設工期， 增加投資， 使得房地產的經濟效益受到較大的負面影響。
二、房地產開發項目管理過程中存在的問題
1、 房地產開發項目的前期策劃準備不足
房地產開發項目應該重視客戶的需要，將客戶的需要作為中心。太過關注市場變化以及客戶需求也容易引發一系列問題，例如前期策劃準備不足、方案不夠詳細，進而造成市場消費定位出現偏頗。商討、決策耗費了大量時間，必然會導致工程項目從設計到實施，這個過程時間上的延長。項目的決策需要項目計劃的支持，若項目計劃不夠詳細具體，必然會對項目決策造成影響，使其久久不能被確定。如果匆忙做出決策，將會導致管理體系缺乏整體性與系統性，這對項目的實施是相當不利的，工程的質量和進度也將受到拖累。
2、 成本控制不理想
成本控制是房地產開發項目中的重點，應該貫穿整個開發項目的始終，成本控制和質量控制一直以來都是開發項目中重點管理對象。當前，我國的房地產開發項目在設計這個環節中更多注重的是項目的功能以及外觀，對項目成本考慮不夠充分，沒能在設計階段對項目方案的市場經濟性進行透徹研究，導致耗時耗力，最終得到的方案卻不具備實施的可行性，這是得不償失的。
3、 工程建設完成后質量難保證
質量是房地產開發項目工程管理的核心，即便是成本控制也要以保證質量為前提。房地產項目的管理與施工很難做到絕對的統一，項目的后續質量很難得到從始至終的保證。項目施工前期，管理起來比較容易，在收尾階段，就會出現大量的問題。工程總承包商和分包商只有發包沒有管理，在項目施工過程中配合不協調，彼此管理權限不明確，極其容易引發矛盾，在工程完成后，還有可能出現驗收的問題以及事后的質量管理問題。
三、提高工程建設中房地產管理的策略
1、積極調研市場，做好項目可行性分析
在現階段白熱化的市場競爭環境中，開發商首先要做到兩點.。其一是做好市場調研工作，牢牢把握住消費人群，制定合理的房產項目開發策略。意思就是說開發商需要在首先在調查的基礎上做好定位，房子是走高端還是終端定位，消費人群是普通工薪階層還是高層白領。其二就是項目的可行性研究問題。這包含了經濟可行性研究和技術可行性研究兩個方面。產品定位完成以后就要做經濟可行性研究，分析投資與回報。若經濟上合理還要看技術上是否可行。必要時，對重大項目開發商需要召開專家座談會，嚴格論證項目的可行性。
2、加強房地產項目開發的規劃管理
房地產的開發應當結合市場的行情，選擇開發的地理位置應當具有商業價值。房地產開發企業在開發前應當進行市場調查，了解消費者的具體需求，合理規劃建筑戶型。開發企業應當和國家規劃部門進行溝通，尋找政策保障。在房地產項目的工程招標前做好建筑圖紙的優化設計工作，盡量減少后期施工中的工程變更。
3、加強項目合同的管理
在房地產項目的管理過程中， 合同管理涉及到工程管理的全過程和各個方面， 對于工程建設具有重要的作用。所謂合同管理， 就是指工程項目開發主體與相關單位就工程項目的正常開展簽訂的一系列具有法律效益的經濟合同， 其內容主要包括材料合同、施工合同等。在實際的房地產開發過程中， 企業的質量、成本以及進度的管理對于企業的經濟效益的實現都具有決定性的作用。而這些管理內容的實現都是通過履行具體的合同來達到的。因此， 不斷加強項目工程的合同管理， 是確保工程管理質量的最重要的內容之一。
4、加強對工程質量的管理和控制
房地產是人們所有投資中所占比例最大的投資，人們在房屋的質量方面考慮很多，房屋質量合格是房地產企業對房屋的最低保證。為了更好地保證房屋的質量，在項目工程的開發過程中應當在材料、人員、機械及施工等方面嚴格控制和管理，并做到量化要求。另外，應當做好其它基礎配套設施，房屋的排水、暖通方面也要保證暢通。還應當加強對商品房售后的監管和控制，積極了解客戶的需求并及時做出滿意的回復，組建專門的售后服務部門，對房屋維修做出及時的處理。
5、加強房地產開發項目的成本管理
現今，房地產開發商競爭中，價格是重要因素之一。所以房地產開發商在項目開發時必須建立全面、完善的項目成本管理方案，嚴格控制房地產開發項目的成本。確定完善的成本管理，要做到：第一，規劃階段在調研的基礎上，精準確定項目評估，嚴格控制成本、利潤等，用最低的成本獲取最優的質量和最大的利潤；第二，項目施工階段要引入更多的競爭企業進入，嚴格招標，控制施工成本；第三，項目開發過程中要建立分明的獎懲制度。采取獎懲制度，重要的是做好現場簽證管理。做到嚴格控制成本管理，可以從根本上解決浪費的問題，提高房地產開發商的價格優勢和綜合競爭力。
6、 加大對項目的風險管理
由于房地產行業是一個周期長、投資大的行業，必須加強房地產項目開發的風險管理。房地產開發項目在開發前應當規避風險，盡量減少房地產開發的損失，實現經濟效益的最大化。房地產企業一方面可以通過簽訂合同的方式來轉移風險，達到降低和減少風險管理的目的。通過簽訂合同，明確甲乙雙方的責任，減少房地產業的隱蔽損失。另一方面是采取保險管理來降低和減少風險管理。采取保險管理，一旦發生意外，相關保險公司會承擔一定的費用，項目的一部分風險就轉移給了保險公司，當發生重大自然災害或施工事故時，項目的很大一部分費用有了保險公司這個承擔客體，在客觀上降低了房地產開發項目的成本和風險。
7、重視項目收尾階段的項目管理
在項目收尾階段可建立一個由開發商主管工程領導牽頭、整合工程管理、材供、技術、銷售、開發、物業管理等內部人員組成的工程項目收尾臨時機構，與工程項目管理現場人員分工協作，共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交等工作。
總之，只有通過挖掘潛力，提高項目管理水平和項目管理人員的素質，不斷開拓創新，才能使房地產和建筑施工企業得以生存和發展。
參考文獻：
[1]王琳.淺談房地產項目管理[J].科技信息，2011(07)
一、加強政策宣傳，改善稅收環境。財政、地稅部門要利用多種形式，廣泛宣傳土地、房地產業稅收政策，切實激發全民依法納稅的自覺性，為實施一體化稅收管理創造良好寬松的社會環境。要積極創造條件，在房地產權屬登記場所設立辦稅窗口，為納稅人提供咨詢服務并現場辦理有關涉稅事項。
二、加大依法治稅力度，嚴格執行“先稅后證”的政策規定。財政部門必須依照房產管理和國土資源部門提供的房地產交易合同確定的成交價格計征契稅；對二手房的交易，不能正確提供成交價格的，要依據市場行情進行合理評估，按評估價格計征契稅。根據有關法律法規規定，沒有財政、地稅部門出具的完稅或免稅憑證，國土資源和房產管理部門不得辦理土地使用權屬、房產權屬登記手續。國土資源、房產管理部門要依法履行職責，嚴格把關,切實執行“先稅后證”的政策，積極配合財政、地稅部門做好土地、房地產稅收征管工作,防止國家稅收流失。
三、實行信息共享，建立部門協作聯系制度。財政、地稅、國土資源、房產管理等相關部門要加強溝通和聯系，細化土地、房產管理信息交換內容，切實做好信息共享工作。財政、地稅部門要將日常稅收征管和稅務稽查工作中發現的納稅人在土地、房屋產權交易或權屬登記方面的問題，及時告知土地、房產管理部門；國土資源、房產管理部門要將土地、房產交易和登記情況定期提供給財政、地稅部門；建設部門要將已批準的房地產規劃、開發項目相關信息提供給財政和地稅部門。由財政部門牽頭，定期召開房地產稅收一體化管理聯席會議，及時解決土地、房地產稅收征管中出現的問題。
【關鍵詞】房地產公司；建設項目；跟蹤審計
進入21世紀以來，我國房地產企業隨著國家經濟的快速發展而發展起來。2001 年―2010 年間，全國房地產開發投資額逐年增長迅速，我國房地產市場發展步入了“黃金期”，無論是發展規模和是銷售利潤都取得了長足的發展，企業資金實力不斷雄厚，在全社會固定資產投資中占有的較大份額。但在快速發展的同時也伴生著高風險，隨著國家對房地產業宏觀調控的力度的逐年加大，以及市場風險的積聚，房地產業需要強化內部管理，通過審計監督來降低內部經營風險，確保房地產行業的穩健運營。基于此，本文對房地產公司建設項目全過程跟蹤審計進行了探討，以期共同商榷。
1 建設項目全過程跟蹤審計概述
跟蹤審計一般是指審計部門對工程項目的全過程進行跟蹤性審計，主要目的是為了提高被審計對象的經濟效益，確保被審計對象合規性、合法性，而進行適時評價、持續監督和及時反饋的一種審計模式。跟蹤審計是一種全過程的動態審計，主要是為了規避一般審計的“事后審計”，只能發現問題而無法有效解決問題，是基于糾錯而不是查錯，可以有效避免了事后審計“雖然查出問題，但已既成事實，糾正起來難度較大”這一難題。在房地產公司建設項目過程中，跟蹤審計可以對房地產建設項目的投資決策、設計、招投標、施工、驗收交付、竣工結算進行全過程審計監督，不斷加強房地產企業的內部管理和監督有效性，提高建設資金的使用效益。同時還可以有效地發揮了審計部門的“免疫功能”，實現了審計理念的改變和審計模式的轉變，進而促進房地產企業的健康發展。
2 房地產公司建設項目全過程跟蹤審計模式的選擇
由于我國對房地產公司建設項目全過程跟蹤審計運用多停留在理論階段，在房地產企業運用開展不足。所以，房地產企業進行審計模式的選擇就顯得尤為重要。全過程跟蹤審計可以根據被審計房地產企業的審計風險來確定，對于內部控制薄弱，固有審計風險較高房地產企業，要從建設項目的立項、可行性研究、設計、征地拆遷、招投標、合同簽訂、合同價款結算、竣工驗收進行審計監督，既全過程的跟蹤審計。對于內部控制較好，固有審計風險較低的房地產企業，可以針對某個比較薄弱的環節進行階段審計，既選擇設計準備、施工合同、竣工決算中的某一階段進行審計。還可以根據被審計房地產企業的審規模來確定，對于規模比較小的房地產企業，建議采用松散型審計模式，既在關鍵環節進行重點跟蹤審計；對于規模較大的房地產企業，建議采用緊密型審計模式，即對房地產建設項目全過程技術經濟活動進行全面的審計監督，以提高審計效率，節約審計資源。
3 如何做好房地產公司建設項目全過程跟蹤審計
3.1 房地產公司建設項目全過程跟蹤審計的內容
從時段上劃分，房地產公司建設項目全過程跟蹤審計可分為建設項目準備階段的跟蹤審計，建設項目實施階段概(預)算執行情況的跟蹤審計和建設項目竣工交付和竣工結算的跟蹤審計，也就是通常所說的事前、事中和事后審計。
3.2 建設項目實施階段準備階段的跟蹤審計
建設項目準備階段的跟蹤審計既事前審計，是對建設項目可行性研究及招投標過程的審查。可行性研究是工程項目投資、工程項目建設、科研課題等方案的確定所進行的系統的、科學的、綜合性的研究、分析、論證的一種工作方法。主要研究新建、改建或擴建某個建設項目在技術上是否先進、適用、安全，在經濟上是否合理。招投標過程進行審計，重點看工程招投標是否公開、公平、公正，投標單位資質是否真實、合格等。跟蹤審計人員要全過程參與工程招標。對于招標文件要重點審查其招標范圍是否完整；文字表達是否準確；評標辦法是否科學；程序是否合法；甲供材規格、型號、質量等級等是否符合工程要求，價格是否合理；對乙供材的質量、價格等要求是否明確。審計人員對商務標部分出現的一些超低或超高價應進行對比分析，找出原因。
3.3 建設項目實施階段概(預)算執行情況的跟蹤審計
建設項目實施階段概(預)算執行情況的跟蹤審計既事中審計，重點是抓好設計、合同簽訂、施工、采購等幾個重要環節。
首先在合同簽訂階段，跟蹤審計要著重審查施工合同。合同審查的重點是：合同主體是否合法；內容是否符合國家法律、法規；形式是否符合本工程特點；文字表達是否準確（以防理解歧義產生索賠問題）；合同條款是否完整；合同文件與招標文件、投標文件三者之間是否統一。特別是一些投標時不考慮，在決算時需調整的項目如：趕工措施費、優質工程獎等該如何計取；在履約過程中出現的變更、簽證等該如何處理；如何界定違約及相應的法律責任等。
其次是在施工階段，一是重點做好隱蔽工程驗收記錄。由于隱蔽工程在隱蔽后無法看到，很多施工單位都想在這方面做文章，甚至有少數建設單位與施工單位、監理單位串通通過隱蔽工程套取國家資金，因此隱蔽工程是最難監督、最容易產生爭議的地方。跟蹤審計人員一定要到施工現場了解具體施工做法，做好取證記錄。所有的隱蔽工程都要經建設單位、監理單位、設計單位、審計單位、施工單位共同會簽后才能隱蔽。二是審查現場簽證和工程變更。建設項目的生產周期比較長，不確定因素多，不可避免地會產生一些工程變更和簽證。對設計變更和簽證的審計要重點關注，主要是審查變更手續是否合理、合規、及時、完整、真實，是否做過技術經濟分析比選等。三是做好材料價格的簽證審核工作。建筑材料在工程造價中所占比例較大，特別是裝修工程新材料多、品牌多、規格型號繁雜，材料的質量與價格差異很大，因此應在滿足結構設計要求的前提下，在市場調查的基礎上按照“滿足功能時價格最低、相同價格時功能最強”的原則決定材料的價格、品牌、規格型號等。
3.4 建設項目竣工交付和竣工結算的跟蹤審計
建設項目竣工交付和竣工結算的跟蹤審計事后審計，通過事后的終結審計，可以對事前和事中審計進行一次再審計，以最大限度的降低房地產企業的審計風險，提高企業的運營質量，一是對工程竣工決算編制依據的審查，審查決算依據是否符合國家規定，資料是否齊全，手續是否完備。要對概算預算內容執行情況進行審計，看有無預算外項目和提高建設標準，有無重大質量事故和經濟損失。二是對工程竣工決算編制簽證及工程量的審查，看審查設計變更是否經過有關人員批準，分項工程套用的預算定額單價、合價是否相符，看有無錯套定額、高估冒算現象。三是對工程竣工決算編制情況進行審計，看材料差價計算是否合理，材料用量是否真實，材料價格是否與當時市場價格相符，審查材料價格和金額是否按規定辦理了退料款手續，審查房地產企業的竣工決算報表是否全面和真實等。
總之，只要我們勇于實踐，勤于探索，善于分析、歸納、總結，就能夠在全過程審計中找準工程建設中的薄弱環節，達到規范建設行為，提高工程建設管理水平，最大化地為房地產企業創造利潤的目的。同時變靜態為動態，變被動為主動的全過程跟蹤審計，能夠從源頭上控制工程造價，提高投資效益。
參考文獻：
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論文關鍵詞：非物質文化遺產；田野調查；圖書館；采訪
“用文字、錄音、錄像、數字化多媒體等手段，對保護對象進行真實、全面、系統的記錄，并積極搜集有關實物資料，選定有關機構妥善保存并合理利用”，這是國務院辦公廳關于加強我國非物質文化遺產保護工作的意見中明確提出的保存辦法。地方高校圖書館作為收集、傳遞文獻信息的專門機構，有義務、有責任參加地方非物質文化遺產的傳承與保護工作，利用在文獻收集工作中的各種優勢，制定合理的采訪原則，采取科學的方法，收集、整理非物質文化遺產資源，形成科學完整的體系，為非物質文化遺產的挖掘、傳承、保護作出應有的貢獻。
一、非物質文化遺產資源采訪的原則
（一）全面性
非物質文化遺產的采訪在秉承圖書館采訪模式的基礎上，更注重田野調查，深入非遺現場的采訪。但是非物質文化遺產種類繁多，而且大多散落民間，由于人力、財力的限制，做到每一件非物質文化遺產都采購完備，顯然是不符合實際的，但在“訪求”方面一定要做到全面，細致的做好訪求筆記，務求每一項非物質文化遺產都有訪求記錄，為進一步采購做好目錄體系。
（二）層次性
2005年6月，中國文化部公布了第一批國家級非物質文化遺產保護名錄，共有10大類518項，此后各省、市都相繼按批次公布本地區的非物質文化遺產保護名錄。非物質文化遺產是活態的文化，在不斷發展和延續。非遺資源的采訪，要明確采訪的重點和范圍，采訪要有層次性，秉承級別采訪原則，即級別越高的項目優先采集，完備收藏，先把要重點采訪對象的申報材料、非遺實物、口述歷史、物理環境等完備收藏，然后再梳理其他的非遺作品，形成重點項目完備收藏，一般項目零散收藏、完備記錄的體系。
（三）整體性
非物質文化遺產存在于特定的民族、文化氛圍和地理環境中，離開特定的環境、孤立的采訪傳承人或是保存非遺的實物，都失去其表現的內涵。所以非物質文化遺產的采訪，既要以物質的形態收集非遺的實物，還要通過音頻、視頻等表現非物質文化遺產的制作技藝、非遺傳承人對其作品的描述、產生的歷史背景、特定的文化氛圍等，保證非物質文化遺產的完整性。
（四）活態性
一切現存的非物質文化事項，都需要在與自然、現實、歷史的互動中，不斷生發、變異、創新，這也注定它處于永不停息的運變之中。非物質文化遺產的采訪也要依據采訪對象、環境、民族特性的不同保持活態性，體現非物質文化遺產是特定時空下立體復合的能動活動。比如徐州剪紙的傳承人王桂英的剪紙技藝，心里想什么就剪什么，整個構圖在剪紙過程中快速形成，每一幅作品就是一副動態的農村生活長卷。其作品在幾十年的時代演變中，風格上保持原真，但作品的類型上體現活態原則，層出不窮。我們在采訪的時候采取田野調查跟蹤采訪，不定期深入其家中，融入其生活，利用多種采訪技能，體驗農村生活場景，領略其剪紙技藝的演化變革。
（五）原真性
采訪的原真性體現在兩個方面，第一，采訪的非遺項目是原真性的，真正的非遺應該是原生態的，人和當地生活環境形成一種相互依存的關系，通過文化表達的是一種生活的理念和價值觀。由于利益的驅使，現在一些非遺項目脫離了原真性本色，烙上現在機器的痕跡，這樣的作品我們在采訪的時候一定規避。第二，非遺的采訪要保持原真性，非物質文化遺產隱藏在鄉村田野，街道小巷，采訪的時候不能因為地處偏遠而走馬觀花，或者根據地方文化部門提供的非遺目錄采訪，而是要設身處地，深入田間地頭，拉近和非遺傳承人的關系，跟蹤非物質文化遺產的制作過程，做深度采訪、原真采訪。
二、非物質文化遺產資源采訪的方法
（一）政府主導
非物質文化遺產的采訪和圖書館正常采訪的最大不同點就在于，無論是哪一級別的非物質文化遺產采訪，都不可能避開政府部門的參與。《中華人民共和國非物質文化遺產保護法》第十一條明確規定，縣級以上人民政府根據非物質文化遺產保護、保存工作需要，組織非物質文化遺產調查。非物質文化遺產調查由文化主管部門負責進行。地方文化主管部門在非物質文化遺產普查
申報、認定的過程中不但形成了大量文獻資料，而且與非物質文化遺產的傳承人之間形成密切的關系，這都為非物質文化遺產數字資源庫的建設提供文獻和人力資源，脫離地方文化主管部門單獨搞非物質文化遺產數據庫建設是行不通的。為此，徐州工程學院與徐州市文化局簽訂關于“非物質文化遺產”工作合作協議，利用文化部門非遺文獻和人脈上的優勢和學校在人才、文獻信息保護技術方面的優勢，共同建設徐州市非物質文化遺產數字資源庫，資源共享，共同推進徐州非物質文化遺產的傳承、保護、研究工作。在協議的基礎上，我們從徐州市文化館采訪到項目書200多種，非遺圖片3000多幅，音頻1000多分鐘，還有大量的視頻材料，更難能可貴的是在文化部門的協調幫助并征的傳承人同意的情況下采購非遺實物200余件。
（二）田野調查
非物質文化遺產采訪必須以實地調查為主，到現場深入了解非物質文化遺產的形式和內涵，真正做到“不漏線索、不漏村鎮（街道、鄉）、不漏種類”。2009年我們以舉辦“中國·徐州非物質文化遺產高層論壇”為契機，數次跟隨地方文化主管部門深入田間地頭、街道鄉鎮，有選擇對徐州市級以上非物質文化遺產項目進行摸底采訪，細致了解非物質文化遺產的產生背景、風土人情、傳承沿襲、保護情況等，積累了大量的文獻資料。并悉心拜民間傳承人為師，完整采錄講述者、傳承者或表演者的技藝技能和相關歷史情況、人文背景、相關數據，做到資料來源清楚，內容真實，數據可靠。比如我們對國家級非物質文化遺產項目傳承人王桂英老人及其技藝的采訪就有五六次之多，徐州香包的傳承人王振霞老師的采訪更是不下十次，這些前期的親歷親為采訪調查，為后期的數字資源庫建設積累了大量的資源。
（三）學生收集
作為一所地方性本科院校，我們充分利用生源大都來自本市周邊的優勢，彌補采訪人員的不足，招募對非物質文化遺產感興趣的學生充當采訪人員，并對其進行采訪基礎知識的培訓，使其掌握基本的非物質文化遺產采訪技能。由于當地的學生對本地的非物質文化遺產的表現形式、民族特性、文化氛圍的耳濡目染，再加上培訓所掌握的采訪技能，對于他們來說，采訪就變的得心應手，并能按照事先擬定好的采訪項目、內容、形式、方法，做好采訪筆記。學生收集對于非物質文化遺產這種地方性特色明顯，地方高校又缺乏采訪人員的圖書館來說，是一個非常有益的補充。實踐證明充分利用學生來收集非物質文化遺產，對我們構建非遺采訪體系，充實非物質文化遺產數字資源，起非常重要的作用。
（四）捐贈
徐州目前已經發掘的非物質文化遺產項目有2800多項，每一個項目在傳承、演化過程中形成的實物和技藝類目繁多、琳瑯滿目，靠圖書館有限的經費，在保證正常采購的基礎上，采購非物質文化遺產，是不現實的，況且非物質文化遺產是一種活態的、無形的遺產，凝聚了民族情結和文化認同，從另一個角度說，他是無價的。所以在非物質文化遺產的采訪上，我們在采取正常的采購外，鼓勵傳承人捐贈這種方式，我們為其頒發榮譽證書和紀念品，展示的時候特別標明捐贈者的姓名。
三、非物質文化遺產資源采訪的內容
（一）文字材料
非物質文化遺產數字資源庫的文字材料包括下面幾個部分：
1、項目申報書、田野調查筆記等，這方面的文獻主要通過地方文化部門獲取。
2、非物質文化遺產論文2009年中國·徐州非物質文化遺產高層論壇共收到來自全國非遺研究論文100多篇，我們把它完整的收錄到非遺資料庫；會議期間產生的大量會議文獻；另外特別關注徐州地區地方文化研究中關于非物質文化遺產方面的研究論文；
3、圖書通過各種采訪途徑，盡量全面收集各個層面非物質文化遺產研究專著、圖書，尤其是地方文化研究方面的書籍，采訪層面沒有收全的圖書，我們和數據庫商合作，在合理使用原則框架下，按需訂制非物質文化遺產研究圖書，保證國內研究著作的收全率，保證一本圖書既有紙本，也有對應的電子文獻。
（二）非物質文化遺產實物
非物質文化遺產實物是傳統文化、制作技藝的集中體現，非物質文化遺產實物征集是一項全新的、緊迫的、艱難的非物質文化遺產保護工作，隨著城鄉一體化建設步伐的加快，市場經濟的沖擊，大量非物質文化遺產實物資料加速消失。因此，我們多次深入傳承人家中，通過捐贈、采購的方式收集非遺代表性作品，目前共收集徐州剪紙、徐州香包、邳州紙塑獅子頭等代表性作品200余件。
（三）照片、音頻、視頻
為了更加細膩的展現徐州非物質文化遺產的藝術價值，我們專門購置高性能照相、攝像設備、非線編設備。對每一次采訪調查的場景、實物、人物跟蹤拍攝；采用音頻設備采錄傳承人口述資料。對一些傳統戲曲、文藝表演、手工工藝、節慶活動、祭祀活動等，更加注重影像保存。在一些民俗活動如云龍山廟會、泰山廟會的影像采集的過程中，不刻意回避一些封建的、原始的場景，在后期制作中，除采用技術手段修飾相關環節外，對拍攝的內容不加任何粉飾，保持其原真性。
（四）多媒體資源
為了把“非遺”研究與學科建設結合起來，推進學校人文學科錯位發展，創建“非遺”保護與傳承的課程體系，提升工科院校學生的文化素養，繁榮校園文化，我校采取一加一模式，即一位傳承人幫帶一位專業教師，集合傳承人技藝和專業教師教學的優勢，邀請傳承人進入課堂，開展非物質文化遺產教學。在教學過程中產生的備課筆記、教學課件、教學大綱、教案、課堂錄音、錄像、實習環節的設計等，我們都細致整理，錄入非物質文化遺產數字資源系統。
一、基本思路
按照改善投資環境，優化審批流程、提高行政效率的原則，在*市投資促進中心政務大廳設立我市房地產項目聯合審批綠色通道，將我市房地產項目行政審批涉及到的15個駐中心部門的行政審批事項，以城鄉規劃局、建設局的審批事項為主線，按基本建設程序劃分為規劃用地許可、規劃工程許可、施工許可三個并聯審批階段，由中心牽頭組織協調，涉及部門分階段作為聯審部門，以“一門受理、許可預告、服務前移、聯合會審、統一收費、限時辦結”為原則實施串并結合的聯合審批工作機制。
二、聯合審批內容
凡進合審批綠色通道的房地產項目，在7個工作日內完成規劃用地許可、規劃工程許可、施工許可等行政審批事項。
（一）規劃用地聯審階段
審批內容：項目申請報告、招標方案和不招標核準、節能評估審查、環境影響評價意見、用地預審意見、審批修建性詳細規劃、抗震設防要求、建設用地規劃許可、建設用地批準書、取水許可、涉及國家安全事項項目選址意見等。
聯審部門：城鄉規劃局、發改委、國土資源局、環保局、地震局、水利局、國家安全局等。
（二）規劃工程許可聯審階段
審批內容：規劃施工圖審查、建設施工圖審核備案、工程規劃許可、人防工程施工圖審核備案、消防防火審核、防雷裝置設計審核、城市基礎設施配套費及相關規費核定。
聯審部門：城鄉規劃局、建設局、氣象局、公安消防支隊、人防辦、收費局等。
（三）施工許可聯審階段
審批內容：工程報建、勘察設計合同登記、核發中標通知書、施工合同備案、安全監督手續、質量監督手續、墻改節能手續、施工許可、核發國家安全事項許可證、散裝水泥、預拌混凝土（砂漿）使用計劃核定、統一征收（代收）城市基礎設施配套費及相關規費等。
聯審部門：建設局、發改委、國家安全局、收費局等。
三、工作制度
1實行房地產項目備案制：凡是列入房地產聯合審批綠色通道的項目，一律實行備案制。
2建立跟蹤督辦制度：凡經專家咨詢委員會和規劃審批委員會提出的意見建議和確定的事項，一律納入跟蹤服務范圍，建立速度檔案、明細建議內容、修改意見、責任處室、完成時限等相關基礎信息備案督辦。
3建立聯合踏勘制度：需要進行現場踏勘的房地產項目，由中心分階段組織相關部門進行集中踏勘，不得分頭多次踏勘。
4建立聯合審圖制度：成立房地產項目施工圖設計文件聯合審圖小組，由城鄉規劃局、氣象局、公安消防支隊、人防辦、城管局渣土辦、園林局、施工圖審查單位相關專業人員組成，具體負責房地產項目施工圖設計文件的審查。聯合審圖小組對房地產項目施工圖設計文件進行聯審，并將修改意見一次性告知申辦人。
5建立電子簽章制度：凡經中心窗口單位審批完成的行政審批事項統一在中心聯機套打出證，加蓋電子簽章，電子簽章密鑰由各部門領導指定專人負責管理和使用。
6建立統一收費制度：嚴格執行國家物價部門及相關部門批準的收費項目和標準，透明、公開、統一收取各項規費，對外公示。繳款人憑市收費局開具的《*市基建審批綜合收費計征表》統一繳納，集中支付。各相關部門不得自行設立收費項目、擴大收費范圍和提高收費標準，不得變相搭車收費。
7創建中介機構庫。創新中介組織的管理機制，規范執業行為，加強對涉及房地產項目中介機構的日常監管。按照“公開公正、公平競爭”的原則，實行“陽光作業、限時辦結”運行模式，切實壓縮行政許可流程外的中介服務時間，加速房地產項目審批落地速度。
四、工作要求
1中心牽頭組織協調：中心負責統一接件、統一回復辦理結果，并牽頭組織協調各階段聯合審批工作，集中答復申請人的咨詢、輔導并一次性告知應當具備的法定條件、申報材料及需要修正和補充的材料；召集相關聯審部門對申報材料進行初審，初審工作當場完成，并告知申請人受理或不予受理的明確意見；組織聯合踏勘、召集聯席會議、匯總聯審意見、起草會簽聯審會議紀要、督促聯審部門按時辦結。各聯審部門依據相關法律、法規的規定在限定的時限內，將審批結果反饋中心綜合窗口。限定期限內未回復者視為同意，由此產生的責任由逾期單位負責。
2各聯審部門應按聯合審批的要求，樹立全局意識，杜絕“互為前置”，協調聯動，積極配合做好房地產項目聯合審批中的銜接工作，對于辦理過程中需要協調的事宜及時報中心綜合窗口進行協調。加大授權力度，選派“素質高、業務精、能力強”的人員到中心窗口工作，實行A、B角工作制，做到“即接又辦”。
3建立房地產項目協調機制。一般協調事宜由中心綜合窗口負責；重大協調事宜由市領導負責協調；中心負責對議定事項進行督辦，做到分工明確，責任落實，確保聯合審批工作的順利開展。
