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【關鍵詞】人力資源；信息化管理；應用；發展
企業的信息化人力資源管理的成功應用必須建立在堅實的組織基礎之上，同時還要與當前比較先進的管理手段和管理理念相結合，運用各種信息科學技術，實現輔助企業管理者實施人力資源管理和決策的目的。所以，企業的人力資源信息化管理應用，不僅代表的是一個技術系統的應用，更應該是一個管理系統的應用，把技術和管理結合在一起，解決其中存在的問題，提高人力資源信息化管理的應用價值，企業的利潤以及員工對工作的滿意度都會得到提升。所以，人力資源信息化管理系統的成功應用，不僅需要企業進行財力、人力、物力的支持，還需要組織基礎、管理理念以及人員等方面的完善與創新。
一、人力資源信息化管理的應用概述
所謂人力資源的信息化管理，主要指的是企業依據一定的人力資源管理方面的理論，以互聯網為基礎，以相關的軟件系統為平臺，利用信息技術實施人力資源管理的過程。這是一項循序漸進的、復雜而又龐大的系統工程，企業在應用這一工程時，需要針對實際情況的變化不斷做出更新與調整。
網絡建設是企業人力資源信息化管理的核心之所在。企業要改進人力資源信息化管理，就必須運用好現代信息技術，提高網絡技術的運用程度，推進各個人力資源部門的外部網建設和內部的局域網建設，為公開人力資源信息和提高工作的透明度開辟新渠道。
二、人力資源信息化管理的應用必要性
企業中應用人力資源的信息化管理，對于企業自身發展具有極為重要的價值。
（一）有助于降低企業管理成本，提高企業管理效率
在過去手工管理時，企業人力資源部門的所從事的所有工作，包括組織培訓、設計工作、招聘員工、檔案管理以及工資發放等較為具體瑣碎的工作，都必須通過手工操作來完成，工作效率較低且比較容易出問題。信息系統的介入，就會減少手工作業產生的統計、查詢等方面的繁雜的計算工作，從而縮短了工作時間，提高了運作效率。人力資源信息化管理的運用還降低了企業人力資源管理的成本，減少了企業員工之間的通訊費用，降低了企業員工的流動性，從而降低了企業的管理成本。
（二）有助于企業實現更加人性化的管理
信息技術的運用，使得企業的員工與企業之間能夠進行利益的互動，從而體現這一管理系統的優越性之所在。人力資源的信息化管理讓企業在吸收先進管理理念的前提下，把先進的管理技術和先進的信息技術完美結合，實現業務流程的規范化和優化，為企業建立一個更加人性化、信息化、個性化和專業化的人力資源管理平臺，從而真正體現企業管理的人性化。
三、人力資源管理信息化應用中存在的問題
現代企業的發展對人力資源的信息化管理應用具有較強的要求，目前很多企業的人力資源信息化管理的應用也得到了一定的改善，這一系統的應用價值也得到了一定的體現。但是不可否認的是，當前企業人力資源信息化管理應用的現狀與人力資源信息化管理應用標準之間尚存在一定差距。其中所存在的問題主要表現在以下四個方面。
（一）管理基礎比較薄弱
企業要想成功應用人力資源的信息化管理，一定要具備的條件有三：一是網絡要暢通，二是流程要規范，三是基礎要牢固。但是目前企業在這三個方面都存在一定的問題。從流程方面來說，現在很多企業在引進人才的時候如果按照正規流程的話，首先應該是缺崗，然后再進行招聘，最后通過篩選進行錄用。但是實際上很多企業，尤其是大型國企，在引進人才時，很少走這個流程，非正常招聘經常發生。另外，我國的市場經濟才有20年的歷史，企業的管理基礎仍然非常薄弱，很多企業都在是以傳統管理為主要管理方式，管理流程處于一個逐步規范的過程。
（二）過于重視技術而忽略其他
信息技術的發展對于企業的人力資源的信息化管理起著關鍵作用，但是人力資源管理信息化不等同于技術，很多企業過分重視技術的重要性，而忽視其他因素，這對于人力資源信息化管理應用價值的提升起到一定的阻礙作用。因為，企業人力資源管理的核心是人，堅持以人為本，才能保障其信息化管理的順利進行。另外，企業的管理觀念也起著重要的作用，一味注重技術，而忽視其他，不僅不利于企業人力資源信息化管理，也不利于企業自身發展。
【關鍵詞】企業 經濟管理
發展模式
作用。
一、企業經濟管理的綠色生態發展模式及其重要性。
改革開放后，我國的經濟建設一直在飛速發展中。當我們回首一望時才發現，在我們的建設快速、高速發展的同時，我們的家園也隨之滿目瘡痍，曾經的鳥語花香、碧波蕩漾的樂園，也隨著我們片面追求發展而變成了污水橫流、垃圾遍地的污染區。許多企業因為環境污染問題紛紛被關停、整頓，這樣的非持續發展模式讓我們的眾多企業、百姓乃至國家都付出了慘重的代價。
到了上個世紀末期，在全球綠色經濟發展浪潮引領下，國內許多地區對投資發展綠色經濟熱情高漲，開始尋找一條既不損害生態環境又能夠使經濟可持續發展之路，以期實現環境與經濟目標的統一。
近幾年來，歐美等發達國家和地區已經相繼出臺了很多環境保護政策，我國的行多產品也因此受到了太多的影響和沖擊，主要原因是環境保護不達標，質量標準不過關。這種狀態告訴我們，無論是國際還是國內，關于企業對環境的責任已經不再是傳統的簡單要求，而是提出了更高的標準和要求。隨著資源不斷減少和環境污染現象越來越嚴重，建設綠色開發、綠色生產、綠色經營的綠色生態管理模式，成為了企業持續發展的必然和必須。那么企業經濟管理的綠色生態模式對企業的可持續發展有哪些作用呢？筆者認為，主要有以下幾個方面：
二、綠色生態模式對企業可持續發展的作用。
1。綠色生態文化，是構建綠色生態模式和企業可持續發展的基礎。
綠色生態企業文化是指企業及其員工在長期的生產經營實踐中逐漸形成的為全體職工所認同遵循、具有本企業特色的、對企業成長產生重要影響的、對節約資源、保護環境及其與企業成長關系的看法和認識的總和。企業文化是企業的精神象征，對企業以及企業員工的價值取向起著重要的引導作用；對企業員工的思想、心理以有言為，都具有不可替代的約束、規范作用。而在企業綠色生態文化傳播的過程中，又勢必間接地幫助企業樹立企業的良好公眾形象，提升企業的社會知名度和美譽度，對樹立和創建企業品牌也起著非常重要的作用。因此，企業必須建設綠色生態化的企業文化，為企業的持續發展奠定基礎。
2。綠色生態技術，是構建企綠色生態模式和實現企業可持續發展的前提。企業之間的競爭，在某種意義上來說，就是核心技術的競爭。
只有當企業的核心技術被不斷地創新改進，企業才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。在新形勢下，企業的核心技術又賦予了新的內涵，那就是在核心的基礎上增加了綠色的理念，傳統意義上的核心技術，如今已經成了綠色核心技術。
綠色的核心技術不僅可以幫助企業減少投入的同時增加利潤，而且可以幫助企業減少對自然資源的過分依賴，尤其是隨著企業把綠色核心技術越來越廣泛地應用到生產實踐中，就一定會使企業生產中所產生的污染物、廢棄物越來越少，其排放也一定會隨之減少，非常有利于環境的改善。因此加強綠色技術的創新和進步，是企業節能降耗、提高生產效率、實現資源可持續利用的根本途徑。
3。綠色生態生產，是構建綠色生態模式和實現企業可持續發展的關鍵。綠色生態生產是指生產或是再生產的過程中產生的污染最小，生產出來的產品質量最優。
要想達到綠色生產的目的。首先在設計環節就可有綠色的理念，在產品生產之前，就把產品生產過程中，消費過程中以及廢棄后的回收再利用等階段，可能對環境造成什么樣的危害全部在考核、評估內容之例，根據評估結果選擇對環境危害最小，污染最少的方式、方法和產品生產或再生產。其次，就是在生產環節的綠色生態化。這一環節也至關重要的一個環節。綠色生態生產，就是要企業充分利用綠色生態的核心技術，綠色的生產工藝，使污染降低到最大限度，真正做到污染可控、在控。再次，就是生產出來的產品，一定要成為綠色產品，從產品的銷售到產品的消費，都符合保護生態環境的要求，要有利于社會環境的凈化。最后，是回收再利用環節，也要堅持綠色生態化的原則。如此一個閉環式的綠色生態生產管理，企業的持續發展戰略必將達成。
4。綠色生態制度，是構建綠色生態模式和實現企業可持續發展的保障。綠色的經濟管理模式，離開制度的約束也是行不通的，在某種意義上來說，制度是保障。綠色的制度要求經營管理制度是綠色，強調在管理過程中，時刻把環保放在企業經營發展的重要位置；要求營銷策略是綠色，強調在營銷的所有環節，都要把綠色的理念放在首位，把消費者利益、企業利益和環境保護三者有機地結合起來，對公眾的消費也要起到一定的正面導向的作用；要求會計核算制度是綠色的，強調核算時要關注企業的社會資源成本，履行社會責任；要求包裝制度是綠色的，強高包裝簡單化、可回收再利用化，包裝的設計也要綠色化。
三、結語。
新形勢下，企業經濟管理的發展模式需要創新，更需要發展。其發展模式最重要的是要具有可發展性和持續性。不能為了新而新，也不能只考慮到眼前的利潤。在顧全大局，要眼光長遠。企業一定要認清形勢，兼顧企業利潤的同時把社會責任擔起來，把環境保護的重任擔起來。因此，必須構建企業的綠色生態管理模式，而且一定要根據本企業的需要，根據大形勢的要求不斷地進行修正。
參考文獻
［1］楊桂俠.淺談綠色企業文化的構建［J］.中小企業管理與科技（上旬刊），2009（07）.
[關鍵詞]物業管理問題對策
經過20多年的發展,我國的物業企業管理發展迅猛,具有廣闊的發展前景。但是,近幾年來,物業公司與業主的
矛盾日益突現。所以只有認真剖析物業公司內部的本質問題,準確地定位物業公司自身的價值,才可以促進公司的發展。
一、物業管理出現的問題及原因
隨著物業管理的發展,其新問題、新情況也不斷涌現,某些實質性的問題逐漸暴露出來,歸納起來主要有以下的幾個方面:
1.機制不健全,服務效率不高
在我國大多數的物業企業中,因為對物業企業主要的任務缺乏正確的認識,加之不健全的機構和制度設置,從而導致不能及時解決業主提出的問題;一些物業服務的項目主要是由領導親自決定,大多數的企業沒有領導的值班制度和相應的領導的負責制度,因此面臨一些突發的事件無法及時處理,導致許多不必要的矛盾;激勵機制不完善,造成工作人員的工作態度不好,辦事效率不高。
2.誠信觀念差
在物業管理企業行業的繁榮景象背后,誠信缺失、不守信用成為阻礙我國物業管理行業的發展的主要因素。另外,企業在招投標的時侯,經常承諾業主,要以嚴格的管理,優良的服務,為業主營造溫馨、舒適的家園。然而實際上,物業管理的服務質量卻相差甚遠,以至于使業主有被騙的感覺。
3.財務管理混亂
由于物業管理的資金來源渠道及數量比較有限,并且很難取得銀行貸款,再加上財務人員素質不高、水平偏低、無證上崗以及不具備會計技術上崗的現象嚴重,造成財務管理混亂。分析原因,主要有以下幾個方面:一是有些企業領導對物業管理企業的財務管理認識不清,只是簡單的理解為收支、記賬,所以對工作人員要求不高;二是好多企業領導任用財會人員時任人唯親,采取非正常競爭的手段,虛報效益,隱瞞問題,做假賬,迎合領導;三是由于目前該行業的財務會計制度不完善,財務規定不明確,致使某些人處理問題時不規范。由此產生了不能正確核算企業經營成果,并且也反映不了企業的真實財務狀況。
4.企業文化不完善
企業文化是企業的靈魂,體現了企業發展過程中的思想意識、行為習慣和價值觀。但是經過轉制發展起的物業企業,即使在名義上已經是獨立的企業法人,然而在很多的時候,這些物業企業比較愿意到原來單位的籌措資金,而且缺乏競爭意識,不重視企業文化建設;對房地產開發公司的子公司來說,還依賴房地產總公司,沒有企業文化重要性的意識。所以遇到問題時,不能及時解決,忙得應接不暇,不能徹底的解決問題;此外對小的民營企業來說,由于規模比較小、資金匱乏,因此它們的主要任務是經營,并無心顧及公司的企業文化的建設。
二、采取的解決問題的對策
1.建立完善的物業管理機制,同時提高工作人員的服務效率
企業除了設立常設的機構外,在接收具體項目之后,必須結合實際的情況和業主的數量來設置適合的現場的辦公機構進而提高工作人員的服務效率。(1)設立應急的處理機構,可以保證在24小時之內,能及時處理業主的問題,使業主能夠正常地生活。(2)健全企業各項制度并加以公示,這樣既能夠提醒工作人員,還確保業主心中有數。此外,將物業企業和房地產公司簽訂的物業服務合同公示出來,便于工作人員接受監督。(3)建立監督和反饋機制,可以讓工作人員接受監督以及接受業主的反饋信息。
2.建立物業企業財務管理體制
物業企業管理的財務問題是企業的重要問題,必須采取一定的措施。鑒于物業企業的特點,可以采取以下對策:(1)制定一套有行之有且效章可循的會計體制;(2)建立和完善企業內部的財務管理制度;(3)提高會計人員的素質,健全及規范企業的會計核算工作;(4)強化物業管理資金籌措和運作。
3.加強企業的信用管理
加強企業的信用管理,第一社會公眾和新聞輿論要相互監督,從而可以充分地保障監督者的言論權利,以及充分發揮公眾評價和新聞輿論的權威性、客觀性。企業通過自律,來促進企業和公眾之間的互信和互動。第二加強物業企業的內部信用制度的建設,進而完善企業的財會與審計制度。
4.建立適宜的企業文化,提高企業的綜合競爭力是
企業文化是一個企業的靈魂,關系到企業的發展前途,因此企業必須給以足夠的重視。建立適宜的企業文化可以從以下幾方面入手:(1)各個企業都有自身的特點,必須根據自身的情況來建立并完善自身的企業文化;(2)積極鼓勵全體職員全面參與到企業文化建設中來;(3)將建設企業文化和社區文化融合;(4)按系統工程建設企業文化。
三、結論
綜上所述,物業管理企業內部出現了許多問題:機制不健全,服務效率不高;
誠信觀念差;財務管理混亂;企業文化不完善。這些問題對于企業的發展即為不利,因此企業采取了各種對策,如建立完善的物業管理機制,同時提高工作人員的服務效率,建立物業企業財務管理體制,加強企業信用管理,建立適宜的企業文化,提高企業的綜合競爭力等。總之物業管理企業是一個有發展潛力的行業,其發展前景十分光明。
參考文獻:
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關鍵詞：茶葉企業；財務管理；困境；突破
茶葉企業的財務管理只有通過準確掌握企業的經營信息，才能實現企業更好的發展。然而當前茶葉企業在財務管理中面臨了各種問題，使企業的發展受到了極大制約。
1茶葉企業財務管理中的主要問題
1.1企業財務管理意識淡薄
茶葉企業的最大經營特點在于將更多的精力用于茶葉產品的開發、種植、生產、加工、銷售等方面，這些與企業經營情況有最直接關系的管理任務往往受到了企業管理者的特別關注，企業員工也同樣的將更多的精力放在了這些事務的管理上。對于財務管理工作而言，由于其與茶葉企業的經營發展不存在直接影響，所以往往大部分茶葉企業的財務管理意識都極其淡薄。茶葉企業的生產者一般也擔任著經營者的職責，其長期從事茶葉的生產工作，對財務管理的專業認識明顯不足，同樣也意識不到財務管理工作在企業發展中的關鍵性作用，所以當前茶葉企業在財務管理方面的最大問題就是管理意識的淡薄。
1.2財務監管力度不足
財務監管從政府有關管理部門的工作來看，由于茶葉企業處于農業生產行業，因此受農業有關部門的管理更加直接，相關部門對其農業的發展及農業生產行為的關注度也更高，故而將更多的監管力度放在與種植、生產、加工、銷售等與產品質量直接相關的企業管理環節，專門的財務監管力度明顯不足。茶葉企業在財務管理工作上的不足，一方面是由其自身對財務管理的忽視造成的，另一方面相關監管部門監管力度較弱也成為了財務管理工作問題的主要原因之一，只有加大財務管理的監管力度，才能促進茶葉企業實現工作上的優化、增加對財務管理的重視。
1.3財務人員素質較低
茶葉企業由于將更多的人力資源用于與產品和經營直接相關的工作上，因此在財務人員的選配方面有所忽視，大部分財務人員缺乏專業性財務管理知識，沒有接受過正規的會計人員培訓，整體財務管理水平較低。另外，在財務人員的配備上也存在著諸多漏洞，如會計、出納擇一人擔任這種現象，在茶葉企業中屢見不鮮。
1.4財務制度不健全
財務制度主要是與財務管理工作相關的各項規章制度，決定著財務管理工作是否能夠條理、規范。目前茶葉企業針對財務制度方面的關注度較低，大部分企業尚未對自身的財務制度進行系統整理與規劃，因此大部分財務管理工作都是會計人員憑借自身的工作經驗與所學的專業知識來展開的。這種財務工作狀態對于企業發展而言必然是不利的，各種制度上的不健全會使得會計基本工作都無法正常有效的完成。例如在單據的記錄與制作上，會計憑證的記錄、留存上，這些工作中的問題都直接導致了財務管理的最基礎性會計信息出現問題，會計信息失真現象嚴重。
1.5公司融資困難
融資困難在當前茶葉企業中普遍存在，由于大部分茶葉企業要擴大生產、拓展業務都要依賴于大量的資金支持，目前的經濟發展環境下，通過多渠道的融資來實現企業的發展與擴大極為常見，同時也是有效緩解企業在發展過程中面臨財務管理困境的重要手段。然而雖然茶葉企業的財務管理困境急需有效的融資手段進行緩解，但卻由于企業在財務管理上的水平有限，無法開發出有效的融資渠道，進而使企業所面臨的財務管理困境更加嚴重。
2財務管理在茶葉企業發展中的作用
2.1財務管理為企業經營狀況的準確評價提供依據
企業未來的發展需要掌握當前的企業經營信息，而財務管理所涉及的各種信息正是與企業經營活動密切相關的信息。對于這種需求來說，如果企業沒有有效的財務管理工作，就會使企業經營評價無法準確有效的反映出真正的經營狀態，進而也無法為企業的發展做出準確決策。財務管理工作中涉及企業的基本資金流動情況，涉及企業經營的各項基本數據，通過這些數據的計算、分析能夠準確的反映出企業在財務方面的營運能力、盈利能力、償債能力等。只有準確掌握了這些能力，企業才能針對自身的情況制定相應的發展目標，從而推動企業的發展。因此說財務管理工作在企業經營管理中的重要性作用是無可替代的。
2.2財務管理能夠幫助企業尋找自身的發展弱勢
茶葉企業在當前市場化的背景下同樣面臨著各種激烈的競爭，要尋求更加長遠的發展了解競爭形勢與自身的發展弱勢極為必要。企業只有在了解到自身的弱勢與不足，并通過與市場上的競爭對手進行比較才能掌握自身需要調整和提高的方向。財務管理所涉及的經濟效益管理、企業經營資料等，都是反映企業經營與發展的準確信息。通過對這些信息進行全面分析，企業可以挖掘出具有較大可開發空間的市場潛力，同時也有效強化發展薄弱環節，實現企業最終的發展強盛。
2.3幫助企業實現理財目標
茶葉企業在發展過程中除了基本的經營管理之外，采用一定的理財手段，也是幫助企業更好的實現其經營發展目標的重要途徑。然而理財手段在企業經營中來看，是需要以財務管理作為主要手段方可實現。企業理財要依賴于財務管理的基本賬務狀況分析，通過與同行業的發展數據進行比較分析，找出其中存在的差距，為企業制定出合理的理財目標，并且根據企業現有資源制定合理的理財規劃，最終通過財務管理的手段來落實。
3茶葉企業財務管理困境的突破策略
3.1提高對財務管理重要性的認識
茶葉企業作為一種生產型企業，自身的發展與其管理水平直接相關。通過以上的分析可以明確，其財務管理工作在企業發展中發揮著極為重要的作用。要實現當前財務管理發展困境的有效改善，只有通過大力宣傳，使企業全體工作人員特別是財務管理相關人員，對財務管理工作的重要性有深刻認識，將財務管理的重要性地位深入到每一位職工與領導意識中，并且對各部門和領導提出相應的要求，所有的工作都要加強與財務管理工作之間的相互配合，這樣才能使企業的財務管理工作得到更加強大的支持，實現財務管理工作的不斷完善。具體來說，應當明確在實施企業財務管理重要性認識中的意識正確性。首先，應當明確財務管理只有在規范化、法制化的前提下，才能發揮出其對企業管理及發展的最大化作用。其次，要將財務管理在企業中的基本作用有正確認識，了解企業財務管理作為一項重要的工作手段，其作用的發揮和實現應當符合基本條件。最后要明確企業財務管理工作的主要內容，完善各項財務管理工作流程、任務，使財務管理工作實現準確化、全面化、規范化、條理化的運行狀態。
3.2加大政府相關部門的財務監管力度
財務監管力度不足在某種程度上加重了茶葉企業中財務管理工作薄弱的問題。通過以上分析能夠明確政府相關部門對企業的財務監管極其重要，在很大程度上決定著企業財務管理是否能夠與本企業的經營管理需求同步。一方面，政府相關管理部門應當提供各茶葉企業建立起適合自身的財務管理工作機制，但同時也要明確財務管理工作的基本原則。另一方面，政府相關管理部門應當在茶葉企業的財務監管工作中發揮出主導作用，為企業各項工作的開發提供有效支持。例如，為企業開發適合市場經濟條件的新的財務管理工作機制，或者在財務監管工作上進行大力創新，根據茶葉企業的特殊發展情況，以及財務管理發展的困境，實施有效的指導幫助，以及有力的監管。
3.3加強財務管理人員的素質培訓
財務管理人員的專業素質是支撐財務管理工作不斷完善與提高的動力，在茶葉企業的管理工作中，對于人員培養，特別是財務管理人員的培訓，要建立起科學的規劃。首先應當保證財務人員從專業財務知識上進行全面培訓，使其專業水平得到保證。其次結合茶葉企業自身的行業特點，在財務工作中進行專門性會計知識的學習與研究，明確茶葉行業與其它行業在財務工作上的主要差別。再次，加強對財務人員的職業道德素質培養，使財務人員擁有高水平的職業道德，增加財務工作的責任心，實現對財務管理工作水平的有效促進。最后，提高財務管理中財務監督管理人員的監管水平，以專業的財務知識達到公正、客觀的財務監管成效。
3.4建立健全的財務管理制度
茶葉企業自身的財務工作特點與其它行業之間存在著明顯的差別，對于當前存在的各種問題，諸如賬、錢、物管理權交叉、人員聘用機制有效性差等。完善的財務管理制度應當包括與財務工作及工作人員安排的各個方面，按照財務工作規范標準，做到規范化財務管理制度的確立。首先要保證各項財務工作流程的合理、規范。其次要全面控制財務工作中審批工作的標準化。最后要制定一定的財務公開管理制度，實現企業財務工作的民主管理目標。此外，還應當加強企業信用管理，實現企業融資水平的提升，為企業發展奠定堅實的基礎。
4結束語
市場化經濟環境對企業內部的管理提出了更高的要求，特別是企業的財務管理這樣一項重要的工作，幾乎決定了企業的發展成敗。茶葉企業所處行業的傳統性使得其財務管理工作也充滿著各種傳統特點，而這些特點卻恰恰成為影響其管理水平及經營發展的重要因素。通過本文的分析研究可以發現，只有從財務管理制度、態度、人員素質、監管力度、融資等多方面實施改進，才能推動茶葉企業財務管理水平的提升，才能實現企業在市場經濟環境的不斷進步。
參考文獻
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關鍵詞：物業管理；物業服務；業主大會；
作者簡介：張農科(1964—)，男，江蘇泗陽人，北京市住房和城鄉建設委員會副主任，經濟學博士。
一對我國物業管理三十年實踐的再認識
毋容置疑，我國物業管理的產生和發展，順應了住房市場化和住房管理社會化的改革要求，填補了在單位制解體以后住宅區管理的真空，逐步形成了企業主導的一體化物業管理模式，使人們知道了物業管理的基本內容，初步培育了人們的物業服務消費意識。30年來，物業管理規模不斷擴大，物業服務企業及其從業人員數量不斷增長，其行業地位也已初步確立。據不完全統計，目前全國實施物業管理的房屋總建筑面積超過150億平方米，物業管理從業人員人數超過300萬人，物業管理行業創造的產值超過2000億元。經過30年的發展壯大，物業管理已經成為人們生活和工作不可或缺的重要組成部分。但是，物業管理作為我國社會發展中的重要行業，仍處于初級發展階段。長期以來，管理模式的簡單復制、體制機制的粗放設計，正把30年來的物業管理實踐根基推向整體坍塌的邊緣。
1.物業管理的主體嚴重錯位
物業管理本質上是業主行使共同管理權利的體現，業主作為物業的所有人，是物業管理的主導者和物業服務的消費者，并通過業主大會行使物業管理的權利。但在我國物業管理的發展中，業主的主體地位和權利長期被漠視，物業服務企業越俎代庖，成為物業管理活動的主導者。《物業管理條例》更是直接確認了業主委托物業服務企業管理的單一物業管理方式，通過國家行政法規的形式維護了物業管理中企業的主導地位。物業服務企業與業主在物業管理中主體角色的錯位，客觀上導致了社會對物業管理產生了錯誤的認識，限制了業主對物業管理方式的自由決策權和選擇權的行使，也為業主怠于行使共同管理權利、不履行義務留下了制度上的口實。
2.物業服務市場機制完全失靈
任何市場都應當包含買方和賣方，在物業服務市場中，買方是業主大會，賣方是物業公司。物業服務產品是準公共服務產品，是對公共部位的管理和服務，任何單一的業主不能決定其價格，只有代表全體業主的組織才能夠決定其價格，換句話說，沒有代表全體業主的組織就沒有真正的買方。但是，在我國的物業管理市場上，作為物業服務買方的業主大會在大部分住宅區還沒有成立，這就使得物業服務處于有賣方無買方、物業服務強賣強買的狀態，導致物業服務企業在服務過程中，即使不提升自己的業務水平也能夠生存，且能賺取暴利。在這種狀況下，我國的物業管理行業整體上缺乏足夠強大的市場競爭壓力和不斷進步的動力，市場機制完全失靈，最終阻礙了物業管理行業的健康發展。
3.物業服務與政府應提供的公共服務的邊界不清
在現行物業管理模式下，物業服務包含了大量的政府應提供的公共服務內容，使物業管理偏離了行業的核心價值。傳統的建筑區劃“紅線”，混淆了物業服務和公共服務的邊界，免除了政府應該承擔的公共服務，物業服務企業代為承擔起了物業管理區域的公共服務職責，掩蓋了政府公共服務的缺失。這種狀況導致了物業服務企業以管理者自居，而忽視了保障房屋建筑的使用安全、宜居和保值增值這一物業管理的核心價值。這不僅給政府的公信力帶來了負面影響，也阻礙了物業服務企業的健康發展。
4.現行的物業管理制度基本失效
近些年來，物業管理的深層次矛盾逐漸顯現，因物業管理引發的各種糾紛層出不窮，群體事件、暴力事件有增無減，已經嚴重影響到住區的生活秩序與和諧社會的建設，而這些矛盾糾紛都可以從現行物業管理制度、機制和物業管理模式上找到其產生的根源。如果再不變革現行制度，重塑物業管理模式，則必將葬送物業管理行業的前途，也必將危及既有房屋的可持續管理，甚至將對和諧社會的建設起到直接的破壞作用。
二我國傳統物業管理模式存在的主要問題
著眼于我國物業管理的和諧永續發展，我們有必要在肯定物業管理行業30年來所做出的貢獻和取得的成就的同時，結合近年來物業管理發展中出現的一系列爭議、矛盾和糾紛，剖析現行物業管理制度的種種弊端，深刻反思我國物業管理30年來所形成的物業管理模式。
1.《物業管理條例》對物業管理的界定過于狹隘，違反了《物權法》的規定，不符合物業管理實踐和未來的發展方向
《物業管理條例》第二條給出的物業管理定義中，直接確認了業主委托物業企業管理為唯一的物業管理方式。雖然相對于單位體制下的房屋管理，以企業為主導的物業管理方式更加專業和有效率，但這一規定明顯忽略了物業管理本質上是業主實現其財產權利的一種方式這一基本事實。這不僅與法律相悖，也與實踐不符。
從法律層面來看，2007年頒布實施的《物權法》明確了業主對自身財產的管理權利和業主作為物業區域內法定“物業管理人”的身份，其第八十一條對物業管理方式做出了明確規定，即“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理”。可見，《物權法》至少規定了三種物業管理方式：業主自我管理方式、業主委托物業服務企業管理的方式和業主委托其他管理人管理的方式。作為比《物業管理條例》位階更高的重要法律，《物權法》對于物業管理的規范發展具有一種正本清源、定紛止爭的終極作用。但《物業管理條例》置《物權法》的相關規定及物業管理的內涵和方式于不顧，依然維護了業主委托物業服務企業管理的“一元化”物業管理方式。這實質上是剝奪了業主的物業管理主導權。《物業管理條例》的如此規定使我國物業管理的現行制度錯過了一次借《物業管理條例》頒布而自我修復、矯正方向的重要機遇。
從實踐層面來看，《物業管理條例》規定的單一物業管理方式早已被突破。比如，北京市海淀區品閣小區的物業管理即采用了《物權法》規定的業主自我管理的物業管理方式。該小區全體業主通過成立“北京三自品格社區服務中心有限公司”的方式對小區實施自管，該自管方式的特點在于社區服務中心采取公司制運作，小區業主是公司股東，全體業主組成股東大會，業主委員會相當于董事會，社區服務中心總經理相當于公司總經理，對業主委員會負責，業主委員會對全體業主負責。全國其他地方也出現了很多業主自我管理物業的實踐嘗試，并且有些項目已經取得了較好的效果。在物業管理相對發達的國家和地區，業主大會普遍成立，而且具有較高的自我管理能力，一般委托職業經理人管理物業日常事務，職業經理人負責組織選聘專業服務公司提供專業化服務。可見，業主自我管理和聘請管理人管理已經成為物業管理的重要方式。
按照《物權法》的規定，業主是建筑物區分所有權人，對自己所有的物業具有直接支配和完全排他的權利。因此，是否管理物業、如何管理物業完全取決于業主，業主才是物業管理的真正主體。隨著業主參與意識的提高和自我管理能力的增強，業主大會作為全體業主行使共同權利的組織形式，將在物業管理中發揮越來越重要的作用。據此可以預見，我國物業管理的發展方向，將是業主自我管理方式及委托職業經理人管理在內的其他管理方式。
2.物業管理“一體化”模式混淆了物業服務與公共服務的界限，扭曲了物業管理的核心價值
物業管理“一體化”模式為深圳首創，后來各地爭相效仿，以致“一體化”管理模式成為30年來內地物業管理的基本模式。《物業管理條例》更是通過基本定義，對“一體化”管理加以肯定。當然，在特定歷史階段，“一體化”管理模式為物業行業的形成和發展起到了一定的促進作用。但是，現在看來，“一體化”管理模式具有重大缺陷。
(1)“一體化”管理模式混淆了物業服務與公共服務的界限
在“一體化”管理模式下，物業服務企業以物業管理區域為管理邊界，管理內容不僅僅是房屋維修養護，而且包括秩序維護、消防安全、二次供水、供配電、環境衛生、園林綠化、車輛管理等，物業企業成了“萬金油式的管家”。這種模式使得物業服務企業承擔了很多本不應當由其承擔的公共服務內容，有關政府部門以建筑區劃“紅線”為借口，規避了應當承擔的公共服務責任。
(2)“一體化”管理模式扭曲了物業管理的核心價值
物業管理的核心價值是保證房屋建筑的宜居和使用安全，實現物業的保值增值，并延長其使用壽命。因此，物業管理的核心應是為房屋建筑使用安全服務，物業服務企業的服務重心應當放在物業共用部位及共用設施設備的維修、養護和管理上。但是，目前物業服務企業卻不得不將很大一部分人財物力放在秩序維護、消防安全、園林綠化、環境衛生、供水供電、車輛管理等本不屬物業服務范圍的內容上，致使物業管理企業的管理與服務偏離了物業管理的核心價值。如果任由這種狀況持續下去，可以預見，一棟棟樓房和一幢幢大廈在正常生命期限到來之前就都變成了“危房”。
(3)“一體化”管理模式損害了業主利益
建筑區劃“紅線”本來僅僅是規劃學中的一個概念，卻被“一體化”管理模式演繹成了重大利益的“切割線”。在住房商品化推動之初，政府把小區內的公共服務設施轉移給了開發建設單位，開發商又將其轉嫁給業主，這個過程看似順理成章，但當水、電、氣、熱等公共服務實施后，管理和服務卻無法再劃清責任主體，且存在著政府壟斷的公共服務企業大量重復收費的問題。在這個過程中，“一體化”管理模式客觀上成了損害業主利益的“幫兇”。
3.物業服務市場主體不健全，市場競爭機制失靈
30年來，業內人士常常將“物業管理市場”、“物業服務市場”掛在嘴邊，認為物業管理已經實現市場化。按照經濟學對市場的定義“市場是對某一特定產品或一類產品進行交易的買方與賣方的集合”，即只有買賣雙方都存在的情況下市場才能存在。但在目前的物業管理實踐中，大部分情況下只有賣方而沒有買方。按照《物權法》的規定，物業管理活動的權利主體是業主，業主行使權利的組織形式是業主大會。按照權責一致的原則，業主大會既是物業管理權利的行使者，也是物業管理責任的承擔者，因此，業主大會應當是物業服務的買方。但是，目前普遍存在著業主大會成立難的問題，業主大會還遠沒有實現全覆蓋。況且，即使業主大會已經成立，其法律地位也未被承認，其仍處于民事行為能力不完整的狀態，無法承擔共同管理的責任，無法成為市場的主體。這種情況下的業主大會是不能成為真正意義上的物業服務的買方的。而沒有買方這一市場主體，物業管理當然也就沒有形成買賣關系，雙向選擇和等價有償也就無從談起，如此，市場競爭機制也就無法正常發揮其作用。于是，我國的物業管理在上述背景下最終演繹成了一出“自編、自導、自演”的劇目。在這個舞臺上，物業管理企業既缺乏來自買方主體的有效監督，也缺乏市場競爭的強大壓力。
現行的物業服務合同大部分是前期物業服務合同的延續，是在業主大會尚未成立的情況下簽訂的。在《物業管理條例》的制度框架下，在前期物業管理階段，物業服務企業由建設單位代替業主大會予以選聘，業主只能被動地接受建設單位為其選聘的物業服務企業，業主對物業服務價格無從協商和選擇，只能被動地接受。毫無疑問，在這種制度框架下，建設單位將從自身利益出發，壟斷前期物業服務企業的選擇權和前期物業服務價格的制定權。經濟學家張維迎曾說過，“真正衡量競爭的指標只有一個，那就是準入自由”。在現行物業管理制度框架下，前期物業服務市場是不開放的、不自由的，物業服務是被強迫售賣的，業主是被迫接受物業服務的。因此，前期物業服務的競爭是不充分的或者根本沒有競爭。
4.業主大會的法律地位不明確，缺乏順暢的運行機制和有效的監督機制，導致業主無法實現自我管理
在業主組織制度設計方面，《物業管理條例》規定，業主大會與業主委員會并存，業主大會的決策形式是召開業主大會，業主大會作為權力機構行使決策權，業主委員會作為執行機構執行業主大會的決議。但是，《物業管理條例》的規定存在很多矛盾，業主也根本無法通過業主大會行使共同管理的權利。
(1)業主大會的法律地位不明確
一方面，《物業管理條例》規定了業主大會由物業管理區域內全體業主組成，代表全體業主的利益，將業主大會定位為“決策機構”，決定物業管理的重大事項；另一方面，《物業管理條例》對業主大會的行為能力卻未作任何規定，業主大會不能以自己的名義對外實施法律行為，不是物業服務合同的協商和簽訂主體，在司法實踐中亦不被承認，沒有訴訟主體資格。也就是說，業主大會只有決定物業管理事項的權力，但無行使決定權的有效途徑，只是一個有名無實的“權力機關”。而業主大會的民事主體地位直接關系著業主共同利益的保護，如果業主大會的法律地位仍然處于不明確的狀態，業主的共同管理權利將無從行使，業主的共同利益將無法維護。
此外，一方面，《物業管理條例》第十五條規定，“業主委員會執行業主大會的決定事項”，將業主委員會定位為業主大會的“執行機構”；另一方面，又規定業主委員會有權“代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同”，從《合同法》角度看，業主委員會因在合同上蓋章而成為合同的一方當事人，但發生糾紛時業主委員會因無獨立財產而不能承擔民事責任。這就導致出現了這樣一種奇怪的現象：業主委員會是特殊民事行為的權利主體，但其卻不能成為責任主體。這項規定不僅為業委會可能發生的腐敗而不承擔責任埋下了隱患，而且，也從根本上傷害了全體業主的利益。
縱觀發達國家或地區，業主組織擁有完全民事行為能力的法律地位早已得以確立。美國通過判例模式確立了業主協會的實體地位，使其具有獨立的行為能力，享有權利，承擔義務，賦予其在訴訟中成為當事人的資格；法國和新加坡采用的是自然構成模式，在業主團體之始就賦予業主團體完全的行為能力，業主團體是獨立的民事主體。我國香港地區則是通過登記的方式確立業主立案法團的民事主體地位。可以看出，通過給予業主組織實體化地位，明確業主團體的行為能力，讓業主切實成為自己物權的主人，同時承擔相應的責任，讓每個業主成為合格的公民，是當今發達國家或地區共同的和普遍的做法。
(2)業主大會缺乏順暢的運行機制導致業主大會“五難”問題突出
業主大會的“五難”問題，是指業主大會的啟動難、籌備難、備案難、決策難、換屆難。業主大會成立的啟動門檻高，導致業主大會成立啟動難；業主大會指導部門指導與監督的方法和力度不專業、不到位，甚至出現橫加干涉、不作為、亂作為的現象，造成業主大會指導部門與業主之間出現關系緊張，導致業主大會籌備難；備案條件不明確以及主管部門辦理備案的時限缺乏規范，導致業主大會備案難；《物業管理條例》第十二條規定了業主大會召開的兩種方式，即集體討論和書面征求意見，但不論哪種方式都難以形成真實、合法、有效、高效的業主大會決議，導致業主大會決策難，并且成為業主大會運作過程中存在的最嚴重的問題；由于業主大會決策難，街道、鄉鎮對業主大會指導監督不專業，業主委員會集體辭職等原因，導致業主大會換屆難。
(3)業主大會內部監督無制度，外部監督無載體，業主自我管理不規范
目前，業主委員會的權力濫用問題非常嚴重，如擅自出租、出售地下室；擅自挪用住宅專項維修資金；要求物業企業免除物業費；要求物業企業發工資；擅自解聘物業企業；擅自選聘與其有利害關系的企業為服務單位，等等。更為嚴重的是，即使上述問題發生，業主委員會也幾乎不用承擔任何責任，至多被罷免，或者謀取私利后辭職甩手。對于業主組織的監督，《物業管理條例》只規定了兩條：一是業主在物業管理活動中，享有監督業主委員會工作的權利；二是業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。但監督權如何行使，具體監督措施是否到位，都缺乏相關的可操作性規定，無數的事實也印證了這種監督是無力的。從根本上說，目前對于業主大會和業主委員會缺乏一套健全的內外部監督制約機制。
5.管理規約法律定位不清晰，實施缺乏強制力保障，無法有效約束業主履行管理責任
管理規約是物業管理區域內全體業主共同制定的，約定物業管理的共同管理權利、義務和責任事項，對全體業主具有普遍約束力的自律性規范，堪稱業主自我管理的“憲法”和物業管理的根本制度。但是，管理規約制度在內容和實施中還存在以下三個方面的問題：《物業管理條例》雖然將管理規約規定為物業管理七大基本制度之一，但并沒有突出管理規約的法律地位，也沒有指定可供參考的管理規約示范文本；《物業管理條例》沒有對業主應當履行的義務和應承擔的責任等有關管理規約的基本事項做出強制性規定，導致業主欠費治理等問題依然沒有制度性的解決渠道；業主大會本身不具有完全民事行為能力，無法通過司法渠道強制業主履行管理規約約定的責任，導致物業管理規約實施無法得到有效保障。
而反觀國外和我國港臺地區，均通過法律規定的強制性措施來保障管理規約的權威性。如我國臺灣地區的《公寓大廈管理條例》規定，業主欠交公共基金和其他應分攤費用的，經催繳后仍不給付的，可以訴請法院命其交付，特別嚴重的情形，還可以訴請法院強制違反管理規約的業主遷離。這些規定為我們下一步完善管理規約制度提供了參考。
6.前期物業管理招投標制度剝奪了業主共同管理的權利
前期物業管理招投標，是指建設單位作為招標人自行或委托招標機構組織購買物業服務、物業服務企業參與投標競爭的一種交易活動。在前期物業管理招投標制度設計中，由建設單位作為招標人代業主招標物業服務企業，存在招標主體錯位問題，這種做法實質上是剝奪了業主共同管理的權利。從實際效果來看，這一制度已經被建設單位綁架，成為建設單位逃避物業產品質量責任的合法外衣。在這種做法下，招投標制度具有的公開、公平、公正原則被完全抹殺了。
按照《物權法》的規定，業主的建筑物區分所有權包括三項權利，即對專有部分的專有權、對共有部分的共有權和共同管理權或者“成員權”，這三項權利不可分割。業主在取得了建筑物專有部分所有權的同時，也就取得了對建筑物共有部分的所有權，也就當然享有對建筑物及其附屬設施設備的共同管理權。同理，業主在轉讓建筑物專有部分專有權時，共有部分的共有權和共同管理權得一同轉讓。因此，業主在取得建筑物專有部分所有權后應當有權行使共同管理的權利，包括確定何種物業管理方式，是否通過招投標選聘物業服務企業。
在《物業管理條例》的框架下，建設單位僅向業主交付專有部分，而未交付共有部分，也未交付業主的共同管理權。毋庸置疑，在前期物業管理的招投標中，作為招標人的建設單位是從自身利益而非業主利益出發開展招標活動的，實踐也在不斷證明著這種風險的客觀存在。前期物業管理招標依法可以采取公開招標和邀請招標兩種方式，換句話說，公開招標并不是前期物業管理招標的必然選擇方式。建設單位往往通過邀請招標方式選聘符合其利益的物業服務企業。在此情況下，建設單位幾乎處于絕對優勢地位，建設單位想讓哪家企業中標哪家企業就能中標。一般來說，有兩類企業能夠中標：第一類是建設單位自己成立的物業服務企業，其為建設單位利益的代言人；第二類是選擇向建設單位妥協、維護建設單位利益的物業服務企業。這類企業為了取得項目的管理權，與建設單位串通招投標，損害全體業主和其他物業服務企業的利益，使得前期物業管理的招投標變成純粹的流于形式的一種違法行為。雖然全體業主作為建筑物區分所有權人，但在前期的物業管理階段卻無法參與到物業服務企業的選擇，以及物業服務內容、服務標準和服務價格的確定。這是一個十分不合理的事情。
7.前期物業承接查驗主體缺失，且缺少可操作的技術標準，致后期承接查驗無法順利進行
《物業管理條例》規定，物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，應當與建設單位或業主委員會辦理物業承接驗收手續，同時規定建設單位、業主委員會應當向物業服務企業移交有關資料。由此可以看出，《物業管理條例》規定了兩種類型的承接查驗：第一種為建設單位與物業服務企業之間的承接查驗；第二種為業主委員會與物業服務企業之間的承接查驗。承接查驗的內容包括兩部分：一是物業管理資料的移交；二是物業現場的查驗。物業承接查驗制度的設立，本為明確建設單位、業主與物業服務企業之間的責、權、利，加強建設與管理的銜接，消除前期開發所遺留的問題，減少物業管理的矛盾糾紛，但實際上此目的并未達到，開發遺留的問題不僅未見絲毫減少，建設單位、業主物業服務企業之間的法定的責、權、利關系亦沒有厘清。
(1)前期物業承接查驗主體的缺失導致交接主體的混亂
業主購買房屋時，不僅僅包括相對獨立的房屋單元，即物業專有部分，還包括不可分割的物業共有部分。每個單個的業主對其購買的專有部分享有專有權，全體業主對物業共有部分享有共有權。建設單位不僅應當與每個單個的業主對專有部分進行承接查驗，還應當與全體業主組成的業主大會對物業共有部分進行承接查驗。但是，按照《物業管理條例》的規定，建設單位僅僅向業主移交了物業專有部分，而把物業共有部分錯誤地移交給了前期的物業服務企業。
(2)物業承接查驗缺乏具體和可操作性的標準
建筑物共用部位和共有設施設備差異性巨大，查驗方法及查驗標準自然也各不相同，要實現有序和高質量的交接查驗，需要制定承接查驗的詳細標準。當前，《物業承接查驗辦法》規定了承接查驗的程序，但在承接查驗制度設計中，缺乏承接查驗標準這一承接查驗制度中最核心的一環，使交接查驗雙方均缺乏技術標準作為承接查驗的依據。
(3)業主大會與物業服務企業之間的承接查驗無法順利開展
建設單位與前期物業服務企業之間的承接查驗是最初的承接查驗，業主大會與物業服務企業之間的承接查驗是后續的承接查驗。如果源頭出了問題，下游的問題就會更多。在第一次承接查驗時，建設單位如果根本沒有向前期物業服務企業移交竣工驗收資料、物業規劃與建設的有關資料，那么，在前期物業管理階段結束時，前期物業服務企業當然無法向業主大會進行移交，業主大會也就無法向新選聘的物業服務企業進行移交。物業共用部位及共用設施設備的查驗亦存在同樣的問題。事實上，由于前期物業服務交接過程中在交接對象上發生了錯誤和缺乏具體和可操作性的標準等原因，遂導致了建設單位與前期物業服務企業之間的承接查驗制度流于形式，掩蓋了建設單位設計開發中的問題，諸如房屋質量瑕疵、配套設施不全、共有或共用部分被非法處分等開發遺留問題被長期地“保留”了下來，即使后期業主大會與物業企業在承接查驗過程中發現了問題，但因此時建設單位已經撤離，甚至已經不復存在了，亦難以追究建設單位的相關責任。
8.前期物業管理招投標制度和承接查驗制度遺留的大量開發問題對后期物業管理的負面影響
在所有物業管理的矛盾糾紛中，開發遺留問題引發的矛盾糾紛大約占到六至七成。而前期物業管理招投標制度恰恰是引發開發遺留問題的主因，因為大多數中標的前期物業服務企業都是在符合建設單位利益的前提下被選聘出來的，所以，建設單位就可以輕而易舉地將不合格的物業產品交付出去。
前期物業管理招投標制度的缺陷直接導致了建設單位與物業服務企業之間的承接查驗流于形式。在前期物業管理階段，業主大會缺位，前期物業服務企業代替業主大會與建設單位辦理承接查驗手續。但是，目前看來，前期物業服務企業大部分都成為了建設單位的利益代言人，其他即便與建設單位之間沒有利益關聯，也不會因為物業管理資料不齊全或者物業共用部位、共用設施設備達不到設計標準和規劃要求而放棄接管一個物業項目，這種狀況最終造成了大量的開發遺留問題，使業主的合法權益遭到侵害。可見，前期物業服務企業不能依法承擔起承接查驗的義務和責任，而只有全體業主(業主大會)才是與建設單位辦理承接查驗手續的最適格的主體，因為他們是物業管理資料及物業共用部位、共用設施設備的產權人，物業管理資料齊全與否及物業共用部位、共用設施設備合格與否直接關系著他們的切身利益。
建設單位撤出之后，前期物業服務企業背負了大量開發遺留問題的“黑鍋”，導致業主與前期物業服務企業矛盾糾紛的產生和信任關系的缺失，業主常常以拒交物業費來行使抗辯權。最終這將導致物業管理陷入無序的狀態，進而導致業主權益和物業服務企業權益雙雙受損的格局。
9.物業服務企業資質管理制度缺乏合理性，易帶來大量尋租現象，既破壞市場規律，又妨礙公平競爭
資質管理制度是計劃經濟的產物，政府通過特許權對物業服務企業的經濟活動進行干預和管制，妨礙了市場競爭的作用，不利于物業服務企業的公平競爭，造成了社會資源的浪費，并非監管企業的有效方式。
市場經濟要求的原則是通過市場力量來調控企業能否承攬業務以及承攬業務量的大小。在市場經濟條件下，只有通過市場自由競爭才能實現資源的優化配置，而不是通過所謂的為物業服務企業設定不同的資質等級來達到該目的。以資質等級的高低決定可承接業務的多少是經不起推敲的。一級資質的物業服務企業未必有能力管理好更多的物業項目或更大面積的物業項目；三級資質的物業服務企業也未必沒有能力管理好30萬平方米的住宅項目。假如一個30萬平方米的住宅項目的全體業主一致表決選聘一家三級資質的物業服務企業提供服務，任何政策法規也難以有足夠的理由禁止業主這樣做。而且，《物權法》已明確規定，“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理”。從立法目的來看，法律充分尊重了業主的選擇權，甚至都不要求必然由專業的物業服務企業來管理物業。如果我們再要求業主選聘物業服務企業時，必須按照企業可承接物業項目面積的多少進行選聘，顯然是違背《物權法》的立法精神的，亦違背公平競爭的市場原則。
10.資質管理制度的實施缺乏可行性，其無法解決無資質經營、超資質經營、出租、出借資質證書等問題
現實中，有些物業項目存在著無資質經營和超資質經營的問題，但缺乏相應可操作的制度規定予以糾正。以超資質經營為例，按照《物業服務企業資質管理辦法》第十九條的規定，“物業服務企業超越資質等級承接物業管理業務的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款”。從行政處罰的角度來看，警告并罰款操作起來并不難，難的是如何“責令限期改正”，是責令企業限期取得相應等級資質證書，還是責令物業服務企業撤出物業管理項目，這兩種可能的途徑均不易操作。尤其是后者，如果責令物業服務企業撤出物業管理項目，就必然存在一定時期的物業服務真空，而業主又須臾離不開物業服務。即使責令改正了，限期之后仍未改正仍然不好處理。出租、出借資質證書的行為，主要表現在個人或者較低資質等級的物業服務企業掛靠其他物業服務企業的行為，這種違法行為很難發現和取證。可見，資質管理制度實施過程中存在諸多難以解決的問題。這是導致資質管理制度形同虛設的原因所在。
11.物業管理從業人員職業資格制度混亂不堪，無法起到促進行業發展的作用
物業管理從業人員職業資格是《物業管理條例》設定的行政許可。《物業管理條例》第三十三條規定：“從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。”實行物業管理人員職業資格證書制度，是提高物業管理從業人員職業素質、規范物業服務企業行為、提高物業管理水平、推進物業管理健康發展的重要手段。但是，物業管理從業人員職業資格制度非常混亂，并不能適應當前形勢的要求。
(1)物業管理職業資格模糊不清，定位不準
《物業管理條例》規定：“物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。”從上述條文可知，凡是從事物業管理的人員，上至物業服務企業的總經理、董事長，下至工程維修人員、綠化工、保潔員、保安員都應當持有相應的職業資格證書。但實際情況是，全國沒有哪一家企業能夠做到所有從事物業管理的人員都具有相應的職業資格證書。《物業服務企業資質管理辦法》對各等級資質物業服務企業在人員數量方面都有相關要求，規定物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員須達到一定人數，且須按照國家有關規定取得職業資格證書。該《辦法》一方面將“物業管理專業人員”與“工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員”進行區分；另一方面卻沒有界定清楚“從事物業管理的人員”、“物業管理專業人員”的范圍。在《物業管理條例》頒布后，陸續出現了建設部培訓頒發的物業企業經理證、勞動部頒發的物業管理師、建設部和人社部頒發的注冊物業管理師等幾類資質證書。其中，前兩種職業資格已經停止考試或頒證，第三種資格幾經波折，剛剛在全國完成第二批考試。人社部和建設部早在2005年11月16日就制定并頒布了《物業管理師制度暫行規定》、《物業管理師資格考試實施辦法》和《物業管理師資格認定考試辦法》，但截至目前，還沒有一名物業管理師完成注冊。后續也沒有完善的管理措施。總之，目前的物業管理從業人員職業資格制度沒有回答“物業管理從業人員職業資格到底指什么資格”這一問題，也沒有清楚地回答“誰應當取得物業管理從業人員職業資格”的問題。
(2)目前的物業管理從業人員執業資格制度非但沒有起到人員管理規范的作用，反而帶來了很大的混亂，“借證”問題尤為嚴重
從業人員執業資格制度與物業服務企業資質管理制度密切相關，資質等級的取得及晉升都需要相應數量的職業資格。但是，“借證”現象卻是目前從業人員管理過程中的一個頑癥，也徹底瓦解了企業資質管理制度。物業服務企業在取得資質證書后擅自降低資質條件的現象大量存在。物業管理企業在申請資質等級時須滿足的物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員總人數及具有中級職稱以上的人數，企業通過不正當途徑都很容易做到。比如，申請二級資質物業服務企業要求物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人，其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。而有些企業可能一時招聘不到這么多具有相應證書的人，或者出于成本、管理面積方面的考慮，也不想招聘那么多具有相應證書的人，尤其是10人以上的中級職稱人員，但這些企業仍可以通過“借證”的方式獲得資質證書。因為在企業提出申請時，資質審批部門只是進行書面材料的審查，并不一對一地進行人、證核實，所以企業能夠輕松取得資質證書。資質證書取得后，資質審批部門也不可能做到經常性地核查企業是否能夠滿足資質證書取得時的資質條件，因此，企業取得資質證書后擅自降低資質條件的現象就不足為怪了。可見，目前的物業管理從業人員資格管理制度并不能起到對物業管理從業人員進行有效監管的作用。
12.住宅專項維修資金管理制度運行不暢，無法保證物業共有部分保修期滿后的維修、更新和改造
建立住宅專項維修資金，是為了保證物業共用部位、共用設施設備的維修養護，保證物業的正常使用，是保障全體業主共同利益的基礎之一。但是，當前的住宅專項維修資金制度存在很多問題，無法起到應有的作用。
(1)專項維修資金的維修范圍模糊不清
《住宅專項維修資金管理辦法》規定，住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。這里的“住宅共用部位、共用設施設備”，其范圍是模糊的，至于對“共用”但所有權不明晰的部位和設施設備，《住宅專項維修資金管理辦法》沒有明確這些部位和設施設備的維修、更新和改造是否也應當由住宅專項維修資金承擔。此外，“維修、更新和改造”中的“維修”是一個籠統的概念。雖然《住宅專項維修資金管理辦法》規定，“根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用”等費用不得從住宅專項維修資金中列支，但物業服務企業應當承擔的“維修”費用和住宅專項維修資金應當承擔的“維修”費用的界限很難劃分，物業服務企業因此很容易逃避本應由其承擔的維修義務，從而造成建筑物、構筑物及相關部位和設施設備的失修、失養、壽命縮短，并且影響業主的正常生活。這一規定，反而不如《住宅專項維修資金管理辦法》實施之前“大修、中修、小修”制度對維修范圍和維修年限的規定明確。
(2)“政府代管制度”和“使用申請審核制度”不具合理性
既然專項維修資金屬于業主所有，政府也就沒有權利對專項維修資金進行代管。《住宅專項維修資金管理辦法》中“由建設(房地產)主管部門委托所在地一家商業銀行，作為本行政區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶”的規定，極易遭到質疑。且不說主管部門所委托的商業銀行是否是最恰當的選擇，單說維修資金存定期還是存活期就是一個問題。同理，從所有權性質來看，《住宅專項維修資金管理辦法》規定的住宅專項維修資金“使用申請審核制度”亦不合理。
(3)“續交制度”根本無從操作
《住宅專項維修資金管理辦法》規定，“業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交付額30%的，應當及時續交”，但沒有規定如何續交。除去《住宅專項維修資金管理辦法》第十三條“未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人”的規定，能夠迫使業主交納首期住宅專項維修資金外，住宅專項維修資金的數額將有減無增。可見，住宅專項維修資金制度從根本上來說是不可持續的，因此，也就談不上住宅專項維修資金能夠充當物業的“保命錢”或“養老錢”了。
綜上所述，當前企業主導的物業一體化管理模式以及支撐其模式的基本制度存在著諸多弊端，已經阻礙了物業管理的健康發展。因此，必須適時徹底改革這種模式，否則，我國的物業管理就有可能陷入被動不堪、甚或無以為繼的境地。
三關于再造我國物業管理模式的構想
事實說明，我國的物業管理不僅僅是某項物業管理制度出現了問題，而是既有的一體化物業管理模式已經走到了盡頭。在原有模式思路上修修補補，只能是“頭痛醫頭，腳痛醫腳”，顯然不能從根本上解決已經暴露出來的物業管理的矛盾糾紛。因此，必須根據《物權法》的基本精神，結合社會發展方向，重構物業管理模式，著力構建一種業主大會主導下，物業服務市場主體健全、競爭充分、服務更加專業化、社會化的物業管理新模式。
1.全部物業項目成立業主大會，培養物業服務買方主體
業主大會是物業管理區域內的全體業主基于建筑物區分所有權，在物業管理活動中依據法律、法規和規章以及管理規約和業主大會議事規則，行使共同管理權利、承擔共同管理責任的組織。業主大會是物業服務的買方，是物業服務市場的重要組成部分。因此，成立業主大會，對于業主正確行使共同管理權利和履行責任、健全物業服務市場、促進業主物業可持續發展、完善社區治理結構和提升社會管理水平，均具有重大的現實意義。
對于新建物業項目，首先應運用“準強制性”手段組建業主大會，使業主大會隨著房屋的交付使用而誕生。當物業管理區域內已交付業主的專有部分達到建筑物總面積一定比例后，建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需資料，并推薦業主代表作為臨時召集人，向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面申請；街道辦事處、鄉鎮人民政府負責指導、協助成立首次業主大會會議籌備組。其次應降低業主大會成立的門檻。應規定“占總人數5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業主”即可以自行向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面申請；研發業主電子投票平臺，以此解決時間和空間障礙、提高首次業主大會會議效率、保證投票過程的公開、公平和透明。再次應注重發揮社會專業人士和社會組織的作用。首次業主大會會議籌備組應聘請具有積極參與意識、專業知識和服務能力的律師或者其他人員擔任組長或顧問，以其專業知識和能力保障首次業主大會各項工作的順利進行。
對于已經入住的物業項目，一是應推動地方政府把業主大會組建納入政府的職責范圍，明確各相關部門在業主大會組建中的職責分工，并且應建立相關考核機制，把業主大會的組建、規范運作納入各部門、街道的考核內容；二是應制定政策措施，發揮社會組織在業主大會組建中的作用，積極探索向有經驗、有專業能力、有公益心的社會組織購買輔導業主大會組建的社會服務。
2.實行業主大會登記制度，明確業主大會的法律地位
業主組織缺乏民事行為能力，已經成為當前制約業主行使權利、履行責任、維護業主權益和促進物業服務水平提升的重要因素。當前，北京和廣州都已經試行業主大會登記制度，事實證明是可行的。業主大會登記以后，有利于破解業主大會行使共有和共同管理權利的難題，其具體表現在以下三個方面。
(1)可以獨立設立賬戶
在物業管理區域內，根據《中華人民共和國物權法》第七十條的規定，“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”。根據此規定及已有的相關經驗，業主大會或者其授權機構——業主委員會如果經營物業共用部分，需以業主大會或者其授權機構的名義對外簽訂契約。業主大會登記后，便可持登記證書和機構代碼等資料獨立在銀行開立業主大會或者其授權機構賬戶，以解決經營中的資金往來問題。
(2)可以獨立充當原告或被告
目前，在物業管理糾紛案件的訴訟中，業主委員會成為原告或被告已不鮮見，有些省市法院還以文件的形式建議確認業主委員會在物業管理糾紛案件中的訴訟主體資格。如2004年重慶市頒布的《關于確認業主委員會在物業管理糾紛案件中訴訟主體資格的指導意見》明確指出：依法成立的業主委員會可以充當原告和被告，訴訟風險由全體業主共同承擔。其實業主委員會是業主大會的執行機構，業主大會才是全體業主共同利益的代表者，相應的，以業主大會的名義從事的活動，后果即應由全體業主承擔。業主大會依法登記后，具有民事行為能力，自然可以獨立充當原告或被告。當然業主委員會、部分業主未依照法律、法規規章、管理規約擅自行事造成民事侵權和合同違約的，業主大會不承擔其行為后果，須由其自己承擔相應責任。
(3)可以登記共有財產
《物權法》第七十三條規定，“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有”。據此，業主大會具備實體地位后，這些財產即可登記在業主大會名下，全體業主即成了名副其實的“股東”，這有利于業主認識到自己是建筑物共有部分的真正所有者，進而有利于物業的維護和保養。同樣，小區內的物業共用部分收益，也可據此而名正言順地歸屬到業主大會的名下，據此也可使物業公司明白其行為的邊界，從而有利于預防矛盾糾紛的發生，有利于業主與物業建立和諧的互動關系。
3.建立權責明確、監管到位、廉潔自律的業主大會運行機制
業主大會的規范運作，是業主正確行使共同管理權、履行法定責任、維護社區和諧穩定的根本保證。業主大會要具備良性的運作機制，須注重做好以下幾個方面的工作。
(1)健全組織架構
健全的業主大會的組織架構，是業主大會有效發揮作用的基礎。健全的業主大會的組織架構包括決策機構、理事(董事)機構、監事機構和專職人員。決策機構指的是業主大會，理事(董事)機構指的是業主委員會，監事機構指的是業主監事會，專職人員包括職業經理人、秘書等。
(2)設立業主共有資金
設立業主共有資金，目的是進一步理順住宅區物業服務交易活動中各方主體的法律關系，保障業主對物業共用部分的收益權，實現業主大會對物業服務費用等業主共有資金的所有權、管理權。業主共有資金是指物業管理區域內，由業主大會所有的資金，其包括物業管理資金(費)、專項維修資金、物業共用部分的經營收益和業主大會的其他合法收入。住宅區業主大會依法成立并登記后，經業主大會決定，可以開立業主共有資金賬戶，用于物業管理區域業主共有資金的存儲。設立業主共有資金后，即可由業主大會定期向物業公司支付費用，此舉會推動越來越多的物業服務合同采取酬金制的形式。該形式要求業主大會要全程跟蹤物業服務企業的服務，并定期評估物業公司的服務質量，以確定后續物業服務合同是否繼續履行或重新簽訂。由于該形式需要業主大會聘用熟悉物業管理的人員，故此舉將會推動受聘于業主大會的職業經理人隊伍的產生。而一旦職業經理人隊伍逐步成熟，其對綜合性物業公司的依賴程度將會下降，業主大會對物業服務的選擇權即會加大，其可根據物業服務需求和性價比，在聘請綜合性物業服務公司和專業公司之間做出選擇，進而推動物業服務分工的更加細化和服務內容的更加專業化。
(3)修改管理規約，明確業主和業主大會的法律關系
應通過管理規約確定業主與業主大會之間的債權債務關系：建筑區劃內全體業主授權業主大會行使共用部分管理的權利，受全體業主委托購買物業服務并向物業服務企業或專業服務企業支付費用；業主按照專有部分建筑面積占總建筑面積的比例，向業主大會交納物業服務資金，業主大會用業主交納的物業服務資金向物業服務企業和專業公司支付物業服務費用和專項服務費用；個別業主拒交物業服務資金時，業主大會或業主委員會可以按照規約約定進行催繳或者向人民法院提起訴訟，以保護全體業主的合法權益。
(4)改簽物業服務合同，明確業主大會和物業服務企業的法律關系
物業管理作為一種準公共服務產品，是基于建筑區劃內共用部分提供的服務，只能是由全體業主集體購買。在法理上，既然業主大會是全體業主授權行使共用部分管理權利的主體，那么，就應當由業主大會與物業服務企業簽訂物業服務合同，購買物業服務。而業主則應當向業主大會交納物業服務資金用于支付購買物業服務的費用。除前期物業管理階段外，物業服務合同應全部改由登記后的業主大會與物業服務企業簽訂。此舉可以明確業主大會作為物業服務買方的締約主體地位，從根本上糾正長期以來單個業主購買整個物業管理區域物業服務的主體錯位行為，從而徹底理順物業管理中各方間的法律關系。
4.改革前期物業管理制度，實現物權完整轉移
為有效預防和遏制開發遺留問題的產生，督促建設單位提高建設質量并將合格的物業產品交付給業主，明晰前期物業管理階段建設單位、物業服務企業、業主之間的責權利關系，必須改革現有的前期物業管理制度。
(1)重新界定前期物業管理期限，明確前期開發與后期管理的責任分界點
前期物業管理期限應當界定為：從首戶業主入住起至全體業主與建設單位完成物業共用部分交接止。對于異產毗連房屋來說，現行的房屋交付制度只是建設單位把專有部分交付給了業主，共用部分實際上是由建設單位選聘的前期物業服務企業實施管理，因此在業主大會成立并對共用部分進行查驗交接之前，共用部分的權利主體和責任主體仍然是建設單位。物業管理是對物業共用部分的管理，物業共用部分的所有權人是全體業主。只有要求建設單位將符合要求的物業共用部分交付給全體業主，才能從源頭上保障物業管理的順利開展。這一制度設計，實際上是對前期開發過程中存在問題的一次總清算，有利于前期開發過程中的質量、配套等問題在交接查驗這個環節被發現和攔截下來。
(2)規定建設單位的前期物業服務責任
既然已經明確建設單位與全體業主完成物業共用部分交接之前的階段為前期物業管理階段，那么，這一階段的前期物業服務責任就應當由建設單位承擔。將前期物業服務責任放在建設單位之后，在物業服務方式方面則不必作單一要求，建設單位可以自行提供前期物業服務，也可以將全部專項服務委托給物業服務企業，或者將專項服務委托給專業企業，只要受托的物業服務企業和專業企業符合相關的資質要求即可。關于前期物業服務的費用，按照權責一致的原則，其間所涉及的費用也應該由建設單位承擔，而不應當讓單個業主繳納。
(3)制定物業項目承接查驗技術規范，明確交接查驗標準
當業主成立了業主大會，決定了新的物業管理方式后，就面臨著業主大會與建設單位做好物業共用部分的查驗和交接，就需要一套物業項目承接查驗技術標準。目前，北京市已制定了地方標準——《新建物業項目承接查驗技術標準》。該標準共分為16個章節，明確規定了建設單位和全體業主雙方交接主體對物業共用部分的建造質量、管理資料、使用功能等進行的綜合性查驗內容。同時，對物業交接查驗的定義、適用范圍、內容、程序、方法等都做了相應的規定。這不僅為承接查驗提供了可操作的規范，也有利于夯實建設單位的質量責任，減少前期遺留的問題。
5.建立物業共用部分的管理權制度
一個物業項目內存在著建筑外墻、屋頂、門廳、電梯、消防設施、綠地、道路、管井、會所、人防工程、車庫、車位等物業共用部分，但是，其中很大部分的權屬是不清晰的，管理權也是有爭議的。這導致一方面會產生“物無所主，人必爭之”的現象；另一方面也會產生“公地悲劇”的現象。因此，必須將每項物業共用部分所涉及的權利、義務和責任予以明確。如果確權問題在短期內難以實現，那么至少管理權應當徹底清晰，建立一套區分完全、細化清楚的物業共用部分管理權制度。
對于物業共用部分，可以按照使用范圍將管理權利和責任區分給相關業主，把相應的物的維護權責劃分到使用者，分不出去的由業主大會或業主大會聘請物業服務企業、專業服務企業、其他管理人承擔管理責任。在實踐操作層面，可以以樓層、樓棟為單位，把相應的物業共用部分維護權責劃分給使用者，并采用“使用者付費”的原則，由每個樓棟、單元門或樓層的業主自己修理和更換，將其所產生的費用從小區業主大會的共有資金賬戶中剝離出去。類似安全通道、房頂維護等物業共用部分也可以按照垂直切分的原則找到使用者，由相關業主出資修理和維護。這樣，不僅有利于降低物業管理的成本，還能使物業共用部分得到及時的維護。總之，應當按照最小化的原則建立物業共用部分的管理權制度，確保權利有保障、義務有人擔、責任能到人。
6.構建服務細分、公開公正和競爭有序的物業服務市場環境
在業主大會這一主體普遍成立，并不斷成長成熟的同時，政府應通過政策調節工具，推動建立服務細分、統一開放、競爭有序的物業服務市場環境，為物業服務買賣雙方之間形成良性互動創造條件。
(1)打破物業管理區域內的服務壟斷，促使物業服務進一步專業化細分
要促使物業服務企業回歸到體現物業管理核心價值的服務上，即對房屋本體和設施設備的管理上，并通過強制標準、社會監督等措施提高物業服務企業的專業化水平，促進產業升級，立足于把物業行業打造成專業性強和技術高度密集的高端行業，以保證房屋建筑的使用安全，實現物業的保值增值，并延長其使用壽命；鼓勵專業化服務企業隊伍的發展，逐步把清潔衛生服務、綠化養護服務、停車管理服務等各專項服務從物業服務范疇剝離出去。
(2)改革招投標制度，將所有的物業管理招投標納入有形市場
為避免物業管理招投標中的種種舞弊問題，應當將招投標活動全部納入有形市場，禁止建設單位、業主大會、業主委員會作為招標人代表參與評標并確定中標人。具體做法是建立統一的物業管理招投標平臺，所有的物業管理招投標一律通過該平臺進行，嚴格招投標信息公開程序、內容、范圍及時限，確保招投標各環節信息公開透明，以便于社會監督，增加串標難度。
(3)細化服務標準，適應不同物業類型，滿足不同服務需求
不同的物業有不同的特點，業主群體的需求也不盡相同，因此，應當制定不同等級的物業服務標準。目前，北京市制定了地方標準——《住宅物業服務標準》。該標準分為五級，構成了物業服務標準體系。該標準突出強調了物業管理的核心價值，強化了物業共用部位和共用設施設備的維修養護管理，包括房屋結構、建筑部件、空調系統、二次供水設備、排水系統、照明和電氣設備、電梯、消防設施設備等的日常運行和維修養護。建設單位在銷售房屋前，或者全體業主在確定物業管理方式前，可以根據住宅物業項目實際情況及業主的需求選定相應的物業服務標準，并委托第三方評估監理機構參照北京市物協按季度的物業服務成本信息測算出服務價格。業主也可以在簽訂物業服務合同前，根據自身需求選擇服務等級。該標準有助于推動建立質價相符的物業服務市場機制，有利于促進業主和物業服務企業建立起和諧互信的關系。
(4)引入第三方機構評估監理物業服務質量和服務費用
物業服務第三方評估監理，是指物業服務評估監理機構接受業主、業主大會、建設單位、物業服務企業或有關部門的委托，依照法律、法規、規章的規定和合同約定，對物業服務質量和服務費用、物業共用部位和共用設施設備管理狀況等提供專業評估監理服務的活動。
在簽訂物業服務合同前，業主和物業服務企業可以委托第三方評估監理機構，針對業主選擇的物業服務事項和服務標準，根據公布的社會平均成本，結合項目具體情況對物業服務價格進行測算。物業服務評估監理機構以獨立第三方的地位對物業項目進行承接查驗，對物業服務費用進行評估，對物業服務合同的執行情況進行監督和評判。當業主與建設單位、物業服務企業就交接查驗、物業服務質量和服務價格發生爭議時，可以聘請第三方評估監理機構進行評估，以減少物業服務企業、建設單位和業主之間的矛盾，促進物業服務行業健康有序地發展。
7.創新行業監管模式，突出行業監管重心，落實政府相關部門職責，推動行業走向技術密集型發展道路
物業管理行業走向健康、良性、可持續發展道路，需要行業主管部門和政府相關部門積極履行職責，正確引導物業管理行業的發展方向。
(1)創新行業監管模式
資質管理制度是一種靜態的管理制度，基于資質管理制度的監管模式是一種“重審批，輕監管”的模式。這種監管模式很難達到應有的監管效果，必須加以改革，建立對企業的動態監管、行為監管和信用監管體系。
物業服務企業的信用管理具體措施應當包括以下三方面的內容：積極引導物業服務企業建立優良信用；嚴厲懲處企業失信行為；及時準確地向社會披露物業服務企業及從業人員的信用信息。
物業服務企業信用對于物業服務市場秩序有著極其重要的影響。物業服務企業的信用主要由兩部分組成：一是商務信用，即其與業務伙伴(包括業主大會、業主委員會、業主、建設單位、專業經營單位等)個性化的信用，表現為企業守合同、重信用，遵守商業道德；二是公共信用，即其在社會經濟公共秩序方面的信用，表現為物業服務企業遵守物業管理相關法律、法規及其他規定，能夠守法經營。因此，應加快建立對物業服務企業及其主要從業人員的信用監管制度，進而達到規制物業服務企業和從業人員行為的目的。
物業服務企業的監管重心應從物業服務企業向物業服務項目上轉移，通過對物業項目的監管達到對物業服務企業的規制。物業服務企業的價值主要體現在其所管理的物業服務項目上，物業管理矛盾糾紛也發生在物業服務項目上，因此，將物業項目監管到位才能真正管好企業。這就需要對企業實行動態監管，調整行業監管重心，建立項目備案制度和項目負責人制度。在此基礎上，監管部門以項目為單位實施動態監管，通過對項目負責人的行為實施動態監管，最終建立以項目經理為抓手管好項目，以項目為抓手管好企業的監管模式。
(2)明確行業主管部門的監管目標
政府是公共利益的化身，而房屋管理過程中最大的公共利益就是使用安全，所以行業主管部門的工作重心應該通過對行業的監管保證房屋使用過程中的公共安全。行業主管部門的具體監管工作應包括以下幾方面的內容：制定相關的法規政策；對業主進行安全使用方面的指導，約束業主不合理的使用行為，減緩房屋建筑的老化速度，延長建筑的使用壽命；完善對房屋安全的評估和安全告知程序；明確與房屋安全相關的業主大會、物業服務企業等各方主體的權利、責任與義務，維護各方主體的合法權利；監督各方主體履行自己的責任與義務。
(3)相應政府部門的管理職責應延伸到物業管理區域
如前文所述，物業服務企業承擔了本不應屬于其提供的服務，政府相關部門應該進入物業管理區域，將以下內容納入公共服務和行政管理的范疇：樓宇外環境衛生的管理(日常清掃保潔、垃圾清除外運等)；綠化管理(園林綠地的營造與保養、整體環境的美化等)；治安管理(樓宇內外的安全、保衛、警戒、對各種突發事件的預防與處理以及排除各種隱患)；消防管理(火災的預防及發生火災時的救護與處理)；道路管理(道路的維護、交通秩序的維護等)。
(4)正確處理物業管理和物業服務的關系
對“物”的管理是物業服務企業的立身之本，對“人”的服務是物業服務企業的處世之道。物業服務公司進入住宅區提供服務的合法性，是基于與全體業主簽訂的物業服務合同，所以物業管理和物業服務都是一種契約行為，是契約規定的雙方權利與義務的體現，與“權力”不沾邊。從根本上講，業主聘請物業服務企業的目的是保障物業共用部分的維修養護，所以物業服務企業的工作重心是維護房屋建筑的安全使用，并在此基礎上保持房屋建筑的良好品質。可以說，對“物”的管理是物業服務企業的立身之本。
契約主體一般為兩方或多方，就物業服務合同來講，契約主體應該是業主大會這一全體業主的集合體與物業服務企業。由于房屋是與人融為一體的，在很大程度上，住宅區的房屋不僅僅是業主的居住場所，更是業主的“家”，所以物業服務企業不僅要管好“物”，還要處理好與業主大會的關系，更要處理好與業主個體之間的關系。可以說，處理好與業主大會、與業主的關系，是物業服務企業的處世之道，是做好物業管理的必要條件。
