時間：2022-09-15 16:37:38
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一、房地產私募基金的定義及發展歷程
定義：房地產私募基金是指專門從事房地產項目的開發、并購、管理、經營和銷售以獲取收益的專業化基金。
發展歷程：房地產私募基金最早出現于20世紀70年代末的美國，當時市場上剩余資金充足，融資成本較低，對房地產私募基金的需求量并不大，缺乏投資機會使房地產私募基金一直沒有獲得較大的發展。直到80年代末，全球經濟危機導致機構投資人資金鏈緊張甚至斷裂，市場上出現了大量由于無法償還貸款而抵押的房地產項目。造成此次經濟危機的根本原因主要有兩點：1.不斷攀升的利率增加了人們償還貸款的壓力，房屋貸款毀約率明顯提高；2.政府取消了購買房地產的稅收優惠政策，增加了人們購買房地產的成本，使房地產銷量急速下降，成交價格有很大程度的下跌。同時，市場上出現了非常多的優質資產被迫折價出售，美林和高盛等著名投資機構準確的把握住了這個難得的機會，開始募集房地產私募基金“抄底”市場。至此，以機會型房地產私募基金為標志的新興投資領域登上了歷史舞臺，并最終成為推動房地產市場恢復繁榮局面的一支重要力量。進入20世紀90年代，隨著房地產行業不斷發展壯大，房地產私募基金已不再局限于收購那些處于困境之中的資產，其業務逐步拓展至房地產并購、房地產開發及房地產債權等領域。由于房地產私募基金比較傾向于做長期投資并擁有成本較低的融資渠道，他們通常愿意以股權投資的形式進入房地產項目。在整個房地產產業鏈上，這種運營模式能夠滿足很多房地產商的融資需求、降低房地產商的資產負債率，同時也能夠提升房地產行業整體的資金使用效率。
二、房地產私募基金的優勢
優秀的房地產私募基金相對而言是更專業的房地產投資人，房地產私募基金可根據市場變化情況進行主動管理，充分發揮投資管理方面的優勢，根據相應的投資策略將資金投放到不同的項目，在風險把控上更具有優勢。并且，多數運作成熟的房地產私募基金是以獲得投資收益為目的，不采用“單個投資制度”直接投資房地產項目，而是通過“集合投資制度”間接從事房地產投資。房地產私募基金具有流動性高、變現能力強、集合投資、分散風險、降低交易成本、運作規范的特點。具體而言，房地產私募基金的優勢主要在于以下幾點：
1.股權投資：與在公開市場上購買上市公司股票的公募基金不同，房地產私募基金傾向于直接收購所投房地產項目公司的股權。這種股權投資使投資人能夠在很大程度上對所投資的房地產項目公司進行控制，從而更好的保證其權益并實現其投資策略。
2.創造價值：房地產私募基金管理人通過對項目的重新包裝，在運營管理層面為房地產項目創造價值，如對所投資的房產進行翻修、對項目公司進行財務整頓，從而提升資產價值，再以高于收購價的價格出售，實現盈利退出。
3.利益重組：房地產私募基金可以將不同的房地產項目重新包裝打包銷售，也可將某一項目按比例分拆銷售、對外融資或出租。與無形資產相比，房地產項目更容易分拆，而且分拆后的每一部分資產可能比原先的價值有所提高。
4.貸款優惠：由于房地產項目通常具有可以預期的穩定的現金流，房地產私募基金比杠桿收購等其他私募基金投資類別更容易獲得貸款利息優惠，從而降低了融資成本。
5.退出靈活：房地產私募基金可在所投房地產項目銷售完畢后分紅清盤退出，也可以將資產在非公開市場上轉讓給其他投資者，甚至可以通過房地產投資信托基金的形式打包上市退出。
6.分散風險：投資房地產私募基金可以豐富機構投資人的投資策略組合。房地產私募基金與證券和債券投資相對較低的關聯性使其能夠分散投資風險。
三、房地產私募基金的分類
根據發起機構的不同，目前中國市場上的房地產私募基金主要分為三類：
1. 互質的獨立基金管理人，例如中城聯盟投資基金、盛世神州房地產基金等；
2. 由房地產開發商為主發起成立的房地產基金，例如信保基金、華潤地產基金、復地投資基金、中海地產基金及金地穩盛基金等；房地產基金管理人往往具有知名開發商背景，在房地產的業內資源和項目運營等方面，有著得天獨厚的優勢，比較容易獲得有限合伙人LP的認可。但也可能存在以下問題：具有開發商背景的基金管理人是否可以保持其獨立性，以投資者利益為重，而不是偏向于開發商自己的利益，成為開發商的變相融資平臺。
3.由金融投資機構發起設立的戰略型投資基金，例如鼎暉房地產基金、弘毅房地產基金及黑石中國基金等。目前，包括高盛、摩根斯坦利、瑞銀、德意志銀行等各大國際投行在國內均有參與設立此類基金。
根據投資方式的不同，又可分為以下三類：
1.權益型基金。一般直接或間接投資于房地產項目，收入主要來源是房地產項目直接產生的租金收入或出售的增值收益，權益型投資往往直接參與到項目的運營管理過程中，收益主要取決于項目實際運作情況。
2.抵押型基金。一般是通過委托貸款等形式借錢給開發商以賺取固定收益，收益來源于房地產抵押貸款利息，與項目實際收益關系不大。目前國內房地產私募基金大部分以抵押型投資為主。
3.混合型基金。是介于權益型和抵押型之間的一種模式，兼具權益型和抵押型的雙重特點，在收購項目公司股權后，同時向項目公司提供房地產貸款。理論上來講，混合型房地產基金在向股東提供物業增值機會的同時，也能提供穩定的貸款利息，不過由于比例難以劃分和風險難以分割，所以實踐中這樣的結構比較少。
四、房地產私募基金在中國的發展現狀
房地產行業是最受私募股權基金青睞的行業之一，房地產私募股權投資在傳統行業的私募股權投資中占有舉足輕重的地位。房地產項目無論是在公開市場還是非公開市場都具有不錯的流動性。發展房地產私募股權基金可以促進房地產企業規范發展；完善投資渠道，合理利用民間資本；促進中國資本市場發展。近年來，由于持續的房地產調控，傳統的房地產融資渠道如銀行、信托等收緊，給房地產私募基金帶來了良好的發展機遇，在中國呈現蓬勃發展之勢。根據清科研究中心的最新統計數據顯示，2013年新募房地產基金數量繼續保持了2012年以來的增長趨勢，同比增幅超過40.0%，總量達到132只；2013年的募資金額同比也大幅增長了79.1%，募資總額達到106.67億美元。其中，房地產開發經營幾乎占據了全部的投資案例，共發生投資案例102起，披露金額的98起涉及63.09億美元。
目前，房地產私募基金在中國主要有以下幾種類型的投資：
1.開發型投資。對目標房地產開發項目進行投資，尋求投資的增值。
2.風險投資型投資。運用典型風險投資基金的投資理念，對房地產相關高科技產業（如新材料）的目標企業進行投資，尋求風險投資的增值。
3.收租型投資。長期持有寫字樓、購物中心、商務公寓、工業廠房等收租型物業，尋求物業的長期穩健經營收益，并在條件成熟時通過房地產投資信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值。目前，房地產私募基金已涉足住宅、購物中心、辦公樓、商鋪、城市綜合體、旅游地產、工業地產等各個房地產領域。
4.抵押資產型投資。投資收購銀行的抵押資產（房地產），通過資產證券化或受益權轉讓方式尋求投資的收益。
5.不良資產處置型投資。投資收購銀行的不良信貸資產（房地產），通過資產直接轉讓或改造后轉讓等方式尋求資產的增值。
6.其他投資：不少小的房地產私募基金實際是以“過橋貸款”為主營業務，快進快出，賺取利差。
參考文獻：
[1]董藩，趙安平.房地產金融[M].清華大學出版社，2012.
[2]孟慶君.房地產私募基金：募、投、管、退中的疑難精解[M].首都經濟貿易大學出版社，2014.
日前，《金融理財》記者從包括中融信托在內的多家信托公司獲悉，高級房地產信托經理已成為信托公司招聘中最亟需擴充的力量，特別是那些有房地產行業項目投融資操作經驗和渠道資源的地產私募基金團隊。
有意思的是，自銀監會去年11月12日下發《關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》(下稱通知)后，房地產信托井噴式的增長態勢急速回落，其業務規模更是跌入低谷，中融信托等也停止了地產信托業務。
對于信托公司在2011年房地產信托業務由于政策嚴控而不被看好的背景下，仍在大量儲備房地產信托人才，某信托公司高層坦言，監管層叫停的只是不合規的房地產信托業務，雖然該業務暫時出現萎縮，但他們并不會放棄房地產信托業務。
上述信托公司高層解釋，房地產信托業務對信托公司而言已經是主要的利潤來源，甚至是部分信托公司的業務支柱，監管部門也只是出于風險考慮，將不合格的房地產項目信托融資渠道堵死，未來也不可能實施將房地產信托業務全部叫停的舉措，否則會傷及信托行業的整體發展。
綜合記者采訪到的多家信托公司而言，以優質房地產開發項目、政府保障性住房建設為融資對象的信托業務仍具有較大的發展空間，而在籌備地產信托業務基金化方面，更是招兵買馬、躍躍欲試。此外，擺在眼前的宏觀背景更加印證了房地產信托這塊“肥肉”存在的價值。
值得注意的是，2010年，銀行信貸政策不斷緊縮，央行年內2次加息，6次上調存款準備金率，使房企的融資渠道急劇變窄，多樣化的融資手段成為房企在2011年最迫切的需求。
“2011年金融市場資金依然較為緊張，房地產開發商的資金鏈會更加緊張，通過信托渠道融資的需求也更加旺盛；從信托監管政策來看，其目的是規范房地產信托業務而非限制其發展，對于一些上市房地產企業、大型房地產開發集團和地方性房地產開發龍頭企業的融資項目，只要其符合監管標準，還是可以繼續通過信托渠道融資。”普益財富信托研究員陳朋真表示。
同時，今年政府牽頭的保障性住房建設工程繼續擴大，但資金缺口嚴重，信托公司可就此介入。雖然保障性住房信托項目收益較低，但在普通房地產信托項目受到監管的情況下，信托公司可以通過做大規模來提高收益。
信托基金化，這個一度沉寂的字眼因為房地產信托的嚴控而再度被業內熱議，也為近期陷入低谷中的房地產信托業務指明一個新的方向。
在諾亞財富管理中心高級研究員李要深看來，基金化的房地產信托產品運用方式比較靈活，而且期限較長，能滿足房地產企業未來中長期對于資金的需要，對信托公司來說管理成本會降低很多，資金募集的風險也會降低，對于投資者和房地產企業來說房地產信托基金化的出現是一個雙贏局面，屬于監管層鼓勵的方向。
某信托公司高管則指出，基金化房地產信托屬于非保本的，信托公司的收益也并非固定的手續費，信托公司會盡力創造超額收益，“至于客戶買不買賬，這類信托規模是否做大做好，還有待接受考驗”。
關鍵詞：房地產證券化；房地產信托投資基金（REITs）發展建議
一、房地產證券化概述
房地產的資產證券化主要是以股票、債券、信托基金或者收益憑證的形式把房地產投資的收益權分配給不同的投資者，使其獲得收益權利的同時轉嫁相應的投資風險。與傳統的融資方式不同，房地產證券化不需要考察融資發起人的資信水平，主要考量融資人部分資產的未來收入能力。資產本身的償付能力和資金需求者本身的資信能力是完全割裂的
二、房地產證券化類型
房地產投資參與的形式的方法多種多樣，可以是股權形式、債券形式，收益憑證等，同樣，房地產證券化的形式也是豐富多彩，形式大體分為房地產抵押貸款債權的證券化和房地產投資權益的證券化兩種形式。
房地產抵押貸款債權的證券化是指以一級市場即發行市場上的抵押貸款組合為基礎， 通過不同抵押貸款的組合發行抵押貸款類型證券進行融資的方式，從而使債權證券化，提高流通性。而房地產投資權益的證券化，又稱商業性房地產投資證券化，它是以房地產投資信托為基礎，將房地產直接投資轉化為有價證券，這樣就使得投資者與投資標的物之間的物權關系變為擁有有價證券的債權關系，從而增加了房地產投資的流動性，分散了風險。
一方面，從金融機構的角度出發，銀行及其他擁有的房地產債權的金融機構將資產分割成小單位面值的有價證券出售給廣大投資者，在資本市場上籌集資金，再把籌集來的資金用以再發放房地產貸款或再投資，提高了資金的流動性；另一方面，從非金融機構出發，房地產開發經營企業將房地產這種固定資本形態的資產轉化為具有流動的證券商品，通過發售這種證券商品在資本市場上籌集資金，減少債務比例，同時降低風險。
房地產資產證券化的實質就是將占用資金量巨大的房地產動產化、細分化，發揮證券市場的功能，利用股票、債券、信托等有價證券，實現房地產資本的投資大眾化，使商業經營專業化的同時分散風險。通過房地產證券化的操作為房地產市場提供充足的資金，借助金融市場的力量和運作方式，推動房地產業與金融業的發展。它既是一種金融創新，更是全球金融民主化發展的重要組成部分。
三、房地產證券化特征
（一）極大增強了房地產市場的資金流動性，有利于房地產產權運行機制的建立
房地產市場是一個占用資金巨大的市場，動輒十幾億元、幾十億元、甚至上百億元的資金；需要的資金除了部分自籌以外，大多數需要銀行貸款，會對開發企業造成較大的資金壓力。而如果進行房地產證券化，則可以減少開發單位的資金占用，這樣可以提高發起人的資本充足率。如果以股權投資的方式存在，同時還可以降低開發企業的負債率，使其可以放更多的經歷專注于專業性的管理，分散產權的同時細化專業分工。
（二）安全系數高，風險分散
不管是股權、債券或者信托基金等方式，在投資分散的同時，都不同程度地分散了房地產項目的風險。由于證券化風險隔離的設計，投資者的風險只取決于基礎資產現金流的收入自身，而不是以發起人的整體信用為擔保，且和發起人的破產風險隔離，和SPV（特設機構）的破產風險隔離，這就保證了投資人是該地產項目的未來受益人，即未來現金流，風險獨立且分散。
（三）房地產證券化的實施將大大降低資金進入的“門檻”，且種類多樣。
傳統的房地產行業有著多種的準入限制和資金要求，這使得中小投資者無法參與其中獲得相應的收益，而房地產證券化根據不同投資者的喜好設計出了投資產品種類多樣，例如債券、信托基金、過手證券、轉付證券、收益憑證等，利于中小投資者參與到房地產行業。
四、房地產資產證券化的重要形式--REITs
房地產投資信托基金，英文名Real Estate Investment Trust，縮寫為REITs，屬于房地產證券化的一種重要方式。從國際范圍來講，房地產投資信托基金（REITs）是以發放收益憑證方式籌集特定多數投資者的資金，并由特定的投資機構進行房地產投資的管理，并定期將房地產經營的收益按照比例分配給投資者的一種信托基金。這種信托基金在國際上大多是公募，屬于開放式。REITs在美國和歐洲大多是上市的，面向大眾投資人。在中國，REITs僅限于私募的方式進行，類似于封閉式基金。
（一）REITs的運作方式
REITs運作主要分為兩種方式，第一種先成立特殊目的載體公司（SPV）， 由SPV向投資者發行收益憑證，然后將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業地產，并將經營這些商業物業所產生的現金流用來向投資者還本歸息；第二種是項目發展人或者開發商將旗下部分或全部經營性物業資產打包設立專門的REITs，以其每年的租金、按揭利息等收益作為標的資產，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發收益紅利，實際上這種方式提供的是一種類似債券的投資方式。就目前房地產行業的發展情況而言，寫字樓、商場等商業地產的現金流的穩定性遠較傳統住宅地產的現金流強，所以，REITs一般只適用于商業地產。
另外，從國際上來看，幾乎所有REITs的經營模式都是現行收購商業地產產權并出租，靠租金回報投資者，開發性投資的REITs存在微乎其微。因此，REITs和一般意義上的房地產項目融資是不同的，它出售的是未來地產項目穩定的現金流收益。
（二）REITs的融資優勢
REITs所吸納的資金來源廣泛，并且后期的投資選擇及運作管理都是由專業房地產開發管理團隊進行運作，因此在資金規范管理、投資策略的制定上都具有先決的優勢條件。REITs 對于投資者而言風險較低，低于股票投資的風險，回報相對穩定。首先，一般REITs是由專業的房地產公司發起并進行管理的，可以合理地選擇資質較好的投資項目，并對其進行較為專業的管理，所以，它可以從經營管理上降低投資風險。其次，可以廣泛投資于各種類型的房地產項目，通過這種操作模式，分散了投資風險。再次，REITs投資可以獲得穩定的租金收入，有一筆持續穩定的現金流，且收益率比較可觀。最后，對于房地產企業來說，不同于債務融資，REITs是以股權形式的進行投資，這種方式不會增加企業的債務負擔。如果是采取銀行貸款的方式進行融資，那么房地產企業就要到期還款，財務壓力較大，而且針對于那些短期內回報低的項目，房地產企業也難以就向銀行申請貸款；同時，REITs采用分散投資的策略以及降低風險的投資原則，并且規定針對一個房地產企業的投資不會超過基金凈值的規定比例，這樣的設計有利于保護企業對于項目的控制權和經營權。
五、我國房地產證券化的意義和發展REITs建議
意義：
首先，房地產信托基金等證券化的方式把資金通過發行有價證券的形式融入到房地產市場，是對銀行為手段的間接融資的極大補充。其次，房地產證券化有利于金融安全，降低系統性風險。最后，疏通了房地產行業的資金流動，可以緩解中國金融體系的錯配問題。
建議：
（一）進一步完善與房地產證券化相關的法規和政策
目前我國資產證券化實行中存在著法律、會計和稅收制度不健全的問題，需要在中國現有市場條件下逐步地去摸索，進一步完善，借鑒美國和日本等證券化發展較為成熟的經驗，健全我國的相關政策和法規，用法治的手段保護各方的利益不受損害。政府在證券化的過程中做好定位，該市場發揮作用的方面利用市場的自發功能調節，該進行規范的領域做出相應標準及配套，奠定證券化發展的基礎。
（二）建立和完善信托企業的信用制度
建立信托企業信用制度，把相關規定納入法律體系；建立信托企業征信體制，對信托企業信息類型進行劃分，逐步實現征信數據的開放；發展信用中介機構；建立標準化的信托企業征信數據庫；建立健全失信懲罰制度；規范發展信用評級行業；通過各種努力完善信托企業的信用機制，以維護信托企業的健康發展。
（三）規范信息披露制度
金融投資公司應在企業年報中披露各類風險、風險管理情況以及公司治理等各種信息，并保證各類信息的真實性、準確性、及時性以及完整性，并在會計附注中披露關聯交易的總量及重大關聯交易的情況等。避免向關聯公司注資、或由關聯公司進行擔保等使投資者陷于風險的情況發生。
我們可以來看一下一些成熟金融發達地區投資人偏好；曾有專家作過統計，香港的富有投資者主要的投資品種和資金分配比例為：房地產、股票、外匯、黃金和藝術品=4：3：2：1。 暫且不論這個比例是否適合內地的投資者，在香港這樣的成熟投資市場上，房地產始終是占有重要比重的資產配置選擇。筆者認為，投資者在對個人資產進行配置時，應首先考慮未來經濟發展的潮流。目前中國經濟發展主要有三方面的方向：1，抗通脹；2，城鎮化；3，互聯網。只有把握住未來發展的方向，才能作出正確的投資選擇。不言而喻，房地產行業仍然是未來經濟發展潮流的主力軍。
雖然調控政策使房地產行業有所降溫，不少房企從單純依靠銀行提供融資，轉向開發多種融資渠道，轉向信托和基金融資獲取資金。比如近期承明投資管理有限公司募集發行了用于旭輝集團（00884.HK）開發上海南翔項目的地產基金，投資期限1年，預計收益率超過9%，目前正在如火如荼地進行第二期基金產品募集。
對于個人投資者而言，政府的限購限貸，二手房轉讓稅負的提高，以及房產稅都在不同程度提高了直接投資房地產的成本。那么，在這樣的環境下投資者應當選擇何種工具投資房地產？
對此筆者建議，投資者應該從房地產的實物投資轉向房地產的金融投資。其益處主要在于：1，投資的杠桿化，比如有些股權收益類產品，資金用途為土地款支付，享有項目公司分紅權，未來銷售可分享項目公司收益，實現了以土地款投入，到以銷售退出之間的杠桿；2，投資退出的多樣化：目前市場上很多融資產品都設有一定風險控制措施，比如開發產品的擔保，以及項目公司股權回購承諾等多種退出方式，為投資者提供了資金安全保障。
用金融方式投資房地產，可選擇的產品多樣化，具體品種可按投資收益由高到低排列如下：1，股權基金；2，債券基金；3，資管計劃；4，信托計劃。各投資產品收益率的不同，主要原因由融資中介費用差異導致。比如，相比信托的較高融資成本，以及固定的收益方式，基金類產品費用較低，同時產品結構更多樣化，收益也較高。另一方面，基金管理公司通常擁有資深的地產從業人員，有較為完善的投后管理和項目管理。
房地產；投資基金；SWOT法
1引言
房地產行業是資金密集型行業，這一特點決定了房地產行業實質上是一個準金融行業，因此對于房地產行業來說，獲取資金和拓寬融資渠道是房地產業健康運行的關鍵。相對于發達國家房地產業融資渠道來說，我國的房地產金融市場不完備，我國房地產企業的融資主要途徑通過銀行貸款，資本市場和其他融資渠道相對落后，在這樣的情況下我國房地產市場存在著相當大的金融風險。因此，剖析中國房地產金融現狀和存在的問題并提出解決方案，是解決房地產企業融資困難，化解銀行房地產信貸風險，促進我國房地產業健康發展，提高人民生活水平的關鍵所在。
2當前房地產金融的風險
由于房地產行業融資渠道較窄，當前我國房地產金融暗藏六大風險。
第一，部分地區房地產市場過熱存在市場風險。房地產價格上漲過快輕易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫。一旦泡沫破滅房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。
第二，房地產開發企業高負債經營隱含財務風險。我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70%以上。以北京為例，2000—2002年北京市房地產開發企業平均資產負債率為81.2%。
第三，“假按揭”凸顯道德風險。假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。據中國工商銀行消費信貸部門估計，該行個人住房貸款中的不良資產，有80％是因“假按揭”造成的。
第四，基層銀行發放房地產貸款存在操作風險。
第五，土地開發貸款有較大信用風險。
第六，房地產貸款法律風險加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，其中第六條規定，“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，這意味著假如貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業銀行的房貸風險。
3房地產投資基金分析
房地產投資基金是通過集合社會散資金，使用專業人士投資、經營治理，不僅可以解決房地產公司的外部融資渠道單一和融資難問題，而且也可以促進房地產業的資金結構和產品結構的優化，并為中小投資者參與房地產投資和收益分配提供了現實途徑，是房地產業發展的一條較好的融資渠道。下面就結合我國房地產市場發展現狀，用SWOT方法對房地產投資基金進行分析。
3.1房地產投資基金的優勢分析(S)
（1）房地產投資基金具有房地產融資的靈活性:房地產投資基金通常在房地產項目已經開發完成、并能產生穩定收益階段才會介入。因此，在各種資金供給者中，房地產投資基金所扮演的是一個“接盤者”的角色，可為房地產開發前期投入的各種資金提供一個有效的退出通道。
（2）房地產投資基金具有較高的流動性:它是一種房地產的證券化產品，通常采用服務或受益憑證的形式，使房地產這種不動產流動起來。在國外大多數REITS能像股票那樣在證券交易所上市交易、變現，對其投資具有較高的流動性優勢。而房地產直接投資，出售物業的難度大且交易成本很高，流動性差。
（3）房地產投資基金投資組合多元化風險較小:它可以通過多元化投資組合投資于不同類別的房地產項目，同時房地產投資基金有義務定期向外界公布各期財務報表、財務運作情況，有較高的透明度。因此它可以有效地回避投資風險，投資回報相對較高，并有定期的股息收益。房地產直接投資，受各種變化的影響大；投資風險大。
（4）建立房地產投資基金不僅可以為房地產業提供新的融資渠道，客觀上也可以促進房地產行業內部的優勝劣汰，實現資源的優化配置。同時，深化資本市場，減低房地產貸款集中在銀行體系的負擔，化解房地產系統性風險。目前我國的社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用。房地產投資基金的出現將房地產投資由實物投資轉向證券產品，可以提高長期收益性地產的流動性，同時房地產信托具有專家理財特征，為社會大眾資本介入房地產業提供有利條件。
3.2房地產投資基金的劣勢(W)
（1）客戶選擇上的兩難。盡管目前銀行收緊了對房地產開發的信貸供給，但一些信譽較好的大型房地產公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿足自己的資金需求，信托公司在向這些對象提供貸款支持時，與銀行相比并不存在優勢；而對存在融資困難的中小房地產公司提供融資又具有很大的風險，這就形成了一個在確定客戶對象上的兩難問題。
（2）缺乏專業人才運作房地產投資基金。房地產基金的成功運作，需要大量既懂房地產專業知識，又把握投資銀行業務和相關法律法規的復合型人才，而現階段國內能夠符合這些條件的人才并不多，基金治理人員往往擅長單一的專業領域，很難適應大規模房產投資基金的經營運作，所以發展我國房地產投資基金迫切需要更多相關專業人才。
3.3房地產投資基金的機會(O)
(1)投資對象分析。房地產投資基金主要的資本投向是房地產業及與其緊密聯系的項目(比如城市基礎設施建設)、房地產的股票、債券等。房地產投資基金關注的是基金投資所能夠帶來的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產投資基金的投資是以基金凈值最大化為目標，關注這一最大化過程的可持續性。
(2)市場分析。一方面，目前我國有許多民間資本大量流入到房地產開發中，房地產投資者民間資金的來源主要有3個方面：自有閑置資金、企業資金、民間借貸和股權集資。這種不規則投資房地產，加重了房地產的市場風險。建立房地產信托基金，不僅可以疏散房地產炒作中集中的過多資金，同時可以降低房地產市場的風險和金融風險，對社會的安定團結也能起到積極作用。
(3)需求分析。目前我
國融資渠道單一，房地產金融體系不健全，銀行嚴格控制銀行貸款。建立房地產投資基金可以拓寬房地產的融資渠道，減少房地產投資公司的高的財務風險。目前我國房地產開發企業的資金來源有55%來自銀行貸款，這本身對房地產企業就是一種很大的風險，一旦金融體系政策有變更，房地產企業就很難避免金融風險。發展房地產投資基金就可以緩解這種風險，當金融政策有變動的時候，不至于直接影響到房地產的發展。
3.4房地產投資基金的風險分析(T)
（1）經營風險。經營風險是指房地產投資基金運行過程中，在規范運作的前提下由于不可準確預知的因素所造成的收益下降。經營風險主要是由項目選擇風險、規模風險構成。項目選擇風險是指由于對投資項目選擇的失誤而造成的損失。假如房地產投資基金的規模較小，項目的選擇工作也隨之較少，基金公司和基金治理公司可以集中精力把工作做好。但與此同時，房地產投資基金的規模小，就會給組合投資帶來較大的難度，經營風險很難分散，一旦項目選擇失誤，就有可能造成對房地產投資基金的致命打擊；有些房地產投資基金的規模可能比較大，投資的回旋余地就大，有利于進行組合投資，從而分散風險。但不利的一面是，資金量大給經營治理又帶來了難度，眾多項目要一一篩選。這些由于風險投資基金本身規模所帶來的風險，我們稱之為“規模風險”。
（2）財務風險。各種風險因素綜合作用的結果，其具體表現為房地產企業資本不足問題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿足的利潤；是否會出現較高的拖欠風險、流通風險和期限風險。為此，被投資企業應建立健全財務制度，加強財務治理，房地產投資基金公司本身也應健全財務制度。
（3）環境風險。環境風險是指由于外部環境的不確定性而產生的風險，主要有以下兩個方面的內容：一是政策風險，由于地方政府或中心政府對待房地產投資基金的政策引起的對收益的影響。二是法律風險，由于現行有關法律法規等的不完善，以及執法部門執法不力等造成對房地產投資基金損害的可能性。
4發展房地產投資信托基金的政策建議
1、我國的房地產投資信托在理論上幾乎還是空白，必須加強對房地產投資理論的研究探索，并推動政策的市場化。我國的現狀與日本的上世紀80年代后期比較相似，銀行大量的資金流向房地產，并且很多已經成為銀行的不良資產，給銀行的經營造成了很大風險。我們應該盡快建立一套房地產投資基金體系，完善房地產投資基金的具體操作，減輕銀行的壓力。
2、在政策上，建立完善的法律體系，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，來推進房地產投資信托業健康、理性地發展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的。還必須配備一些相關的法規，例如制定一些房地產投資信托基金的專項治理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等。使我國的房地產投資信托基金從一開始就以較規范的形式發展。此外，還需對目前的稅法進行改革，避免雙重征稅問題，為其發展創造良好的稅收環境。
3、創造條件，加快培養大量的機構投資者。保險基金、養老基金等機構投資者資金量大而且信息靈通，投資技術高，能夠為房地產投資基金提供穩定的資金。我國目前還沒有真正意義上的機構投資者，這對于房地產投資基金的發展非常不利，所以加快培育機構投資者勢在必行。
參考文獻：
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4安瓊，房地產投資基金探析［J］，中國房地產金融，2000(1)：P88～P110
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關鍵詞:房地產;投資基金;統計分析
中圖分類號:F830.9文獻標識碼:A文章編號:16723198(2010)01017901
目前,在香港上市的房地產產業投資基金一共有五支,其中以我國內地房地產為題材的房地產產業投資基金只有一支――越秀;故此,本文將選擇以內地房地產為題材的越秀作為分析對象,一方面,房地產產業投資基金在我國屬于初級階段,將來我國推行房地產產業投資基金將遵循循序漸進,逐步成熟的策略,其投資對象在一定地區范圍內,所以選擇以內地房地產為題材的房地產產業投資基金符合這一策略。另一方面,通過對越秀做出統計分析,也是為我國將來發展房地產產業投資基金所做出的一項基礎性的工作。[JP]
1 分析對象簡介
越秀基金代碼為000405,擁有廣州天河中心區寫字樓、零售及其他商業用途樓,其中包括白馬大廈4. 9萬平米商鋪、倉庫和寫字樓;財富廣場 4.04萬平米零售和寫字樓;城建大廈4.24萬平米零售和寫字樓;越秀大都會8.6萬平米商業;維多利廣場裙樓8.96萬平米寫字樓:亞太世紀廣場商業;珠江新城西塔商業發展中的物業有優先購買權。整個物業估值為40.05億港元。
2 越秀房地產產業投資基金基本狀況統計分析
越秀基金經過四年的經營,到2008年12月31日,物業整體出租率已達98. 8%,全年總營業收入約為369475000港元,總可分派收入約為206683000港元,每個基金單位的分派約0. 2067港元,比預測高出約2. 8%,各項業務營運均表現理想,呈現出持續向上、穩步發展的良好勢頭:首先,出租率穩步提升。于2008年12月31日,物業在租總面積為158144. 4平方米,與2007年末的物業在租總面積相比,凈增11390. 4平方米,物業整體出租率由2007年末約95. 5%進一步提高至2008年12月31日約98. 8%,增加約3. 3個百分點。其中,維多利廣場單位、白馬大廈單位分別保持接近100%或實際100%出租率,財富廣場單位的出租率由90. 2%上升至約99. 5%,城建大廈單位的出租率由92. 6%增至約96. 0%,該兩項出租率分別上升了約9. 3及約3. 4個百分點。其次,租戶結構優化,增強核心競爭力。一方面,白馬大廈八、九樓改造提升后,引入了30多個國內外知名服裝品牌,進一步強化了白馬大廈在廣州乃至全國服裝批發市場的龍頭地位。同時,財富廣場及城建大廈兩個寫字樓物業分別保持約61. 57%及80. 53%的較高續約率;在穩定現有租戶的同時,財富廣場通過爭取匯豐集團擴租2000平方米,使金融類企業在該大廈中所占面積比重進一步提高至40%。此外, 維多利廣場在推進天河商圈差異化競爭策略上邁出成功一步,新租約的平均租金水平亦較原租約上升約20%。國美電器擴租后,其在維多利廣場的總經營面積將達到11366. 34平方米。國美電器的經營目標是打造國美電器中國第一店,因此形成維多利廣場與天河
商圈其它商場錯位競爭的格局,令維多利廣場更具市場競爭力。最后,積極推進增值工程,提升物業回報率。物業整體出租率己經達到一個比較理想的水平,為提升資產的回報率,2006年,重點提高白馬大廈的資產值,2006年四月份如期完成了白馬大廈八樓及九樓的翻新改造,增加了批發、零售樓面面積,新增商鋪、寫字間均通過公開競標方式一次性租出,租賃單價較預測約高出20%,實現了資產增值的目標。另外,對白馬大廈的消防系統、電梯、大堂客戶服務中心等一系列設施合共斥資12876000港元,實施了改造和完善,大大改善了大廈的設備設施及經營購物環境。2007年,將利用預算余款對大廈局部電纜系統進行改造,對部分樓層通道進行翻新,以進一步改善大廈的基礎設施,保持白馬大廈的競爭力。
3 房地產產業投資基金特質性風險模型分析
房地產產業投資基金的特質性風險影響因素由于經濟周期處于不同的階段、投資者心理預期、不同的基金公司的表現、投資的房地產及其他外界影響因素的不同在不同的時期表現出不同的結果。
3.1 房地產產業投資基金特質性風險模型介紹
假設房地產產業投資基金的收益率為r,收益率的方差為δ(r),表現為收益率的波動,既為房地產產業投資基金的風險。房地產產業投資基金的資產規模(x1)、財務負債結構(x2)、資產利用程度(x3)、流動性風險(x4)、股東資本(x5)與現金收入流入的穩定程度(x6)作為影響房地產產業投資基金的因素。從而建立模型δ(r)= a1 x1+a2 x2 +a3 x3 +a4 x4 +a5 x5 +a6 x6,以此測算房地產產業投資基金的特質性風險。
3.2 越秀房地產產業投資基金特質性風險模型建立
依據上表,可以得出特制性風險測算方程δ(r)=0.0216 x2-0.0294 x3-0.1026 x4,從以上檢驗結果來看,x2,x3,x4系數均表現出了抵御風險的符號,但是x5, x6卻出現了錯誤的符號方向,而x1,x5,x6的檢驗也未通過。
3.3 越秀房地產產業投資基金特質性風險分析結論
資產規模對于一支房地產產業投資基金來說,是至關重要的。但對于這種新型的金融資產來說,投資者更容易被其高比例的利潤率、相對穩定投資標的所吸引,而沒有對其資產有太多考慮,在進行綜合風險測算的時候,t檢驗沒有通過。對于任何一家基金公司,其財務杠桿的作用不可忽視,但對于越秀這樣一家剛剛成立四年多一點的基金公司,其財務杠桿相對較小,沒有較大的財務風險,從而相關系數也較低。資產利用程度與流動性風險兩個變量無論從符號方向、相關程度大小還有統計檢驗,在風險測算時均體現出正確性。在這兩個方面,屬于金融研究中基本的財務分析,而結果的正確性也說明房地產產業投資基金的金融性是十分明顯的。對于股東資本與現金流入的穩定性來說,它們與風險相關的變化方向與預期是錯誤的,在綜合測算時也沒有通過檢驗。這與香港整體金融環境有密不可分的關系。越秀在香港上市,其中一段時間香港整體金融走跌,房地產產業投資基金也不可避免的受其影響,包括越秀在內的五支房地產產業投資基金均出現了收益波動較大局面,而與此同時,越秀在廣州的經營的卻蒸蒸日上,不但有一定的股本累計,而且現金流入上也因為更良好的管理不但量上有所增加,而且也更加穩定。從而導致了上述問題的產生。[JP]
總之,伴隨我國的經濟的發展,房地產市場的繁榮,越秀基金的基本物業狀況表現良好,2007年底己比2006年底的狀況大有提高,而2008年底則在在2007年的狀態良好的情況下進一步鞏固個方面的業務,并對新的房地產進行投資。以越秀目前的發展狀況來看,我國內地其他可以發展類似固定資產管理形式的城市、物業均有豐富的資源,并且可以有良好的經營效果。相信在房產資源與經濟的良好發展的前提下,在我國內地發展房地產產業投資基金是有良好的前景。
參考文獻
[1]任紀軍.房地產投資基金.組織、模式與策略[M].北京:經濟管理出版社,2009.
我國現階段依然是靠投資拉動經濟增長,而在城鎮固定資產投資中房地產開發投資總計38070億元,占到投資總額的20.3%。顯然,房地產業在拉動國民經濟增長中的作用舉足輕重。對我國經濟增長的巨大拉動作用再加上其強關聯度使得房地產業位居我國的支柱產業之首。然而,其單一的融資渠道與房地產業的支柱產業地位不符,并漸漸成為制約房地產業發展壯大的關鍵因素。2010年1-10月,房地產開發企業籌集到資金56923億元,其中來自銀行的直接貸款達10443億元,其他資金為24387億元(其中間接來自銀行貸款的如預收款和個人按揭等占到86.3%),也就是說房地產開發企業通過商業銀行信貸的融資額高達31495億元,占到融資總額的55.3%之多。這無疑使房地產業和商業銀行同時陷入巨大的系統風險和金融風險之中,及其不利于房地產行業的長遠發展。果不其然,在我國接連新國十條、上調存貸款基準利率等調控政策以后,房地產商只能一邊縮減資金需求一邊積極尋求新的融資渠道。
與房地產商的融資需求相對,我國居民在通貨膨脹、銀行儲蓄呈“負利率”的情況下急需能使資產保值并賺取較高收益的投資渠道。特別是截止到2009年底我國城鄉居民人民幣儲蓄存款余額已達260770億元,如此龐大的民間資產若有正當合法的投資渠道即可流入高利潤高回報的房地產行業。
至此,發展房地產投資基金的現實必要性也就凸顯出來,它能夠在房地產業的資本需求和有效滿足這種需求的投資主體之間架起“橋梁”。此外,房地產投資基金還能降低銀行的金融風險;促進房地產業持續長遠地發展。具體地來講,發展房地產投資基金有以下現實必要性:
1.能夠有效解決現階段房地產企業資金短缺的問題。目前主要依賴銀行貸款的單一融資渠道將房地產企業在銀行信貸緊縮的形勢下置于資金短缺的困境中,現階段引入房地產投資基金使房地產開發企業能夠通過這一渠道面向社會公眾及機構進行籌資,徹底改變單一的融資結構,有利于避免房地產融資過于敏感地受到宏觀政策影響,促進房地產業穩定地向前發展。
2.有助于建立居民資產性收益。我國居民現階段儲蓄金額龐大,建立房地產投資基金體制能夠引導這部分資產投資于收益穩定并且信用良好的房地產行業,建立起居民資產性收益,進而提高城鄉居民生活水平。
3.能極大地降低銀行房地產信貸風險。至2009年末,房地產開發貸款余額達到28400億元,住房貸款余額為53500億元,房地產信貸總額達81800億元,占到當年本外幣貸款余額(425600億元)的19.23%之多。由于房地產信貸具有來源的短期性和運用的長期性之間的矛盾,過高的房地產信貸大大的增加了銀行的流動風險,極其不利于我國金融體系的健康運行。發展房地產投資基金能極大地降低銀行與房地產業的高度關聯性,分散房地產信貸風險,促進我國金融體制的改革。
4.發展房地產投資信托還有助于促進房地產行業的規范化、透明化進程,同時有助于優化房地產業內部結構,實現業內的優勝劣汰,增強國際競爭力,最終實現房地產業持續、長遠的發展。
二、我國現階段房地產投資基金的發展狀況
房地產投資基金特指以房地產項目為投資對象,通過對房地產收購、開發、管理、經營和銷售等環節進行投資的一種集合投資制度。其最早于美國建立,目前以房地產投資信托為主要產品。自20世紀末亞洲國家也陸續成立房地產投資信托市場。我國的房地產投資基金于2002年正式起步,以美國的房地產投資信托為主要學習模式,在房地產業和金融機構的共同努力下逐步向正規化發展。目前,我國的房地產投資基金僅處于發展的初級階段,還沒有真正意義上的房地產投資信托,現有的如房地產信托計劃、境內房地產開發企業發起的封閉基金及產權回報式投資合同只能算作是房地產投資信托的雛形。
1.房地產信托計劃。房地產信托計劃是目前我國房地產投資基金的主流產品。與真正房地產投資信托不同的是,房地產信托計劃具有短期性和債券性,并且資金只能投資給單一的項目。另外,單個信托計劃的合同數目收到限制,無法在二級市場流通且只能通過私募來籌集資金。
2.境內房地產開發企業發起的封閉基金(簡稱公司型投資基金模式)。公司型投資基金遵循《公司法》和《證券法》,所受法律限制較少,但由于資本規模小往往會變成對單項目的開發商,有時甚至無法成功落實項目投資。
3.產權回報式投資合同。這類投資模式能有效解決商業地產開發商資金的流通障礙,突破了200份的合同限制,降低了投資門檻,并且它實現了房地產證券化,可以公開進行宣傳。但與信托公司相比不能通過金融機構獲得信譽的增級。
4.外資房地產基金。除了房地產信托基金以外,外資房地產基金于21世紀初也開始相繼進入中國市場。特別是近年來受房價快速上漲以及人民幣升值預期的影響,外資房地產基金在加快進入北京、上海等一線城市,并開始采用房地產租賃經營的規范性投資模式,大規模的收購商用房地產。
三、我國現階段發展房地產投資基金所面臨的障礙
1.法律法規的滯后。至今在我國理論界爭論的焦點還是房地產投資基金到底應該根據《證券投資基金法》還是《產業投資基金管理暫行辦法》進行調整。由于相關的法律制度還不規范、不完善,房地產基金私募市場難以規范化,暗箱操作行為普遍存在,更是無法形成公開市場;對于外資房地產基金來說,由于政策不夠透明、法律不完善,這類基金在進入中國房地產市場時面臨著很多風險,絕大多數房地產企業因為無法滿足外資房地產基金投資的苛刻條件,很難通過這種模式進行融資。
2.缺乏積極的稅收政策。拿我國現有的類房地產投資信托來說,政府對其按照企業的標準進行征稅,產生了“雙重征稅”,而在房地產投資信托已經發展得比較成熟的國家,政府一律都出臺了稅收優惠政策來支持房地產投資基金的發展,例如,在美國股利分配有優惠。我國這種消極的稅收政策對房地產投資基金在中國的發展構成了障礙。
3.機構投資者的缺失。在美國,有大量的機構投資者如保險基金、養老基金、捐贈基金等在為房地產投資信托提供著穩定巨額的資金,使美國的房地產投資基金的資金很大程度上來源于機構投資者。相比之下,我國的房地產資本市場還沒有真正的機構投資者,這使得我國的房地產投資基金規模很小,很難對多個優質的房地產項目進行投資,嚴重阻礙了我國房地產投資基金的發展壯大。
4.缺乏專業的房地產基金投資家。目前在我國類房地產投資信托運作的公司里,管理層人員以出身房地產專業居多,他們在資產運作、證券股票市場交易等方面知識貧乏,而房地產投資基金包括房地產投資信托卻是同時涵蓋房地產開發和資本市場運作兩項內容的金融投資活動,以現有的人才顯然無法滿足其長期發展的需要。
5.信息的不對稱性。我國房地產行業由于普遍存在暗箱操作等行為使得各方在運行房地產投資基金的時候難以保證信息的對稱性,信息披露的不對稱嚴重地阻礙了房地產投資基金的發展。
四、發展房地產投資基金的對策建議
房地產投資基金按組織形式可分為公司型房地產投資基金、契約型房地產投資基金和有限合伙型房地產投資基金三種。在美國占據主導地位的房地產投資信托屬于第一種類型。它們相比,房地產投資信托具有一定的優勢,例如流動性最好,資本市場的融資能力最強且最能享受稅收優惠。故目前本以契約型投資基金為主導模式的日本、歐洲等地區都開始轉而發展房地產投資信托業務,學習美國房地產投資信托的經驗,將房地產投資信托作為房地產投資基金的主導模式已成為潮流。我國也不例外。故下文針對我國現階段發展房地產投資信托所面臨的問題及障礙給予對策建議。
1.為房地產投資信托建立完善的法律體系。健全相關的法律法規并使之與國際接軌是我國發展房地產投資信托的當務之急,我們要建立完善的法律體系來保證維持房地產投資信托市場的公平、公正、公開和透明,使其能健康長遠地發展。首先,目前的相關法規如《信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》、《證券法》、《公司法》、《企業債券管理條例》等之間存在著相互矛盾的內容,應對它們進行統籌協調和修訂,以達到法律法規環境的統一;其次,應進一步完善《公司法》或者制定專門針對投資基金的《投資顧問法》、《投資公司法》等法律法規;再次,應補充修訂房地產產權登記及交易的管理制度,使在房地產投資信托的實際操作中,房地產交易和所有權、使用權的轉移都有法可依。此外,要制定房地產投資信托的專項管理措施,并逐步完善證券交易市場使基金證券的流通得以實現。
2.建立積極的稅收優惠政策。在房地產投資信托發展成熟的國家,政府多為其專門制定一套稅收法規,而在我國還沒有專門的立法,根據《公司法》來對信托公司進行征稅引起了“雙重征稅”的問題,稅收政策首先應針對這一點進行相關法規修訂,然后在發展房地產投資信托的實踐過程中再逐步調整,為房地產投資信托提供積極的稅收優惠。
關鍵詞：房地產；投資基金；SWOT法
1引言
房地產行業是資金密集型行業，這一特點決定了房地產行業實質上是一個準金融行業，因此對于房地產行業來說，獲取資金和拓寬融資渠道是房地產業健康運行的關鍵。相對于發達國家房地產業融資渠道來說，我國的房地產金融市場不完備，我國房地產企業的融資主要途徑通過銀行貸款，資本市場和其他融資渠道相對落后，在這樣的情況下我國房地產市場存在著相當大的金融風險。因此，剖析中國房地產金融現狀和存在的問題并提出解決方案，是解決房地產企業融資困難，化解銀行房地產信貸風險，促進我國房地產業健康發展，提高人民生活水平的關鍵所在。
2當前房地產金融的風險
由于房地產行業融資渠道較窄，當前我國房地產金融暗藏六大風險。
第一，部分地區房地產市場過熱存在市場風險。房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫。一旦泡沫破滅房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。
第二，房地產開發企業高負債經營隱含財務風險。我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70%以上。以北京為例，2000—2002年北京市房地產開發企業平均資產負債率為81.2%。
第三，“假按揭”凸顯道德風險。假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。據中國工商銀行消費信貸部門估計，該行個人住房貸款中的不良資產，有80％是因“假按揭”造成的。
第四，基層銀行發放房地產貸款存在操作風險。
第五，土地開發貸款有較大信用風險。
第六，房地產貸款法律風險加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，其中第六條規定，“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，這意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業銀行的房貸風險。
3房地產投資基金分析
房地產投資基金是通過集合社會散資金，使用專業人士投資、經營管理，不僅可以解決房地產公司的外部融資渠道單一和融資難問題，而且也可以促進房地產業的資金結構和產品結構的優化，并為中小投資者參與房地產投資和收益分配提供了現實途徑，是房地產業發展的一條較好的融資渠道。下面就結合我國房地產市場發展現狀，用SWOT方法對房地產投資基金進行分析。
3.1房地產投資基金的優勢分析(S)
（1）房地產投資基金具有房地產融資的靈活性:房地產投資基金通常在房地產項目已經開發完成、并能產生穩定收益階段才會介入。因此，在各種資金供給者中，房地產投資基金所扮演的是一個“接盤者”的角色，可為房地產開發前期投入的各種資金提供一個有效的退出通道。
（2）房地產投資基金具有較高的流動性:它是一種房地產的證券化產品，通常采用服務或受益憑證的形式，使房地產這種不動產流動起來。在國外大多數REITS能像股票那樣在證券交易所上市交易、變現，對其投資具有較高的流動性優勢。而房地產直接投資，出售物業的難度大且交易成本很高，流動性差。
（3）房地產投資基金投資組合多元化風險較小:它可以通過多元化投資組合投資于不同類別的房地產項目，同時房地產投資基金有義務定期向外界公布各期財務報表、財務運作情況，有較高的透明度。因此它可以有效地回避投資風險，投資回報相對較高，并有定期的股息收益。房地產直接投資，受各種變化的影響大；投資風險大。
（4）建立房地產投資基金不僅可以為房地產業提供新的融資渠道，客觀上也可以促進房地產行業內部的優勝劣汰，實現資源的優化配置。同時，深化資本市場，減低房地產貸款集中在銀行體系的負擔，化解房地產系統性風險。目前我國的社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用。房地產投資基金的出現將房地產投資由實物投資轉向證券產品，可以提高長期收益性地產的流動性，同時房地產信托具有專家理財特征，為社會大眾資本介入房地產業提供有利條件。
3.2房地產投資基金的劣勢(W)
（1）客戶選擇上的兩難。盡管目前銀行收緊了對房地產開發的信貸供給，但一些信譽較好的大型房地產公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿足自己的資金需求，信托公司在向這些對象提供貸款支持時，與銀行相比并不存在優勢；而對存在融資困難的中小房地產公司提供融資又具有很大的風險，這就形成了一個在確定客戶對象上的兩難問題。
（2）缺乏專業人才運作房地產投資基金。房地產基金的成功運作，需要大量既懂房地產專業知識，又掌握投資銀行業務和相關法律法規的復合型人才，而現階段國內能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業領域，很難適應大規模房產投資基金的經營運作，所以發展我國房地產投資基金迫切需要更多相關專業人才。
3.3房地產投資基金的機會(O)
(1)投資對象分析。房地產投資基金主要的資本投向是房地產業及與其緊密聯系的項目(比如城市基礎設施建設)、房地產的股票、債券等。房地產投資基金關注的是基金投資所能夠帶來的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產投資基金的投資是以基金凈值最大化為目標，關注這一最大化過程的可持續性。
(2)市場分析。一方面，目前我國有許多民間資本大量流入到房地產開發中，房地產投資者民間資金的來源主要有3個方面：自有閑置資金、企業資金、民間借貸和股權集資。這種不規則投資房地產，加重了房地產的市場風險。建立房地產信托基金，不僅可以疏散房地產炒作中集中的過多資金，同時可以降低房地產市場的風險和金融風險，對社會的安定團結也能起到積極作用。
(3)需求分析。目前我國融資渠道單一，房地產金融體系不健全，銀行嚴格控制銀行貸款。建立房地產投資基金可以拓寬房地產的融資渠道，減少房地產投資公司的高的財務風險。目前我國房地產開發企業的資金來源有55%來自銀行貸款，這本身對房地產企業就是一種很大的風險，一旦金融體系政策有變更，房地產企業就很難避免金融風險。發展房地產投資基金就可以緩解這種風險，當金融政策有變動的時候，不至于直接影響到房地產的發展。
3.4房地產投資基金的風險分析(T)
（1）經營風險。經營風險是指房地產投資基金運行過程中，在規范運作的前提下由于不可準確預知的因素所造成的收益下降。經營風險主要是由項目選擇風險、規模風險構成。項目選擇風險是指由于對投資項目選擇的失誤而造成的損失。如果房地產投資基金的規模較小，項目的選擇工作也隨之較少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但與此同時，房地產投資基金的規模小，就會給組合投資帶來較大的難度，經營風險很難分散，一旦項目選擇失誤，就有可能造成對房地產投資基金的致命打擊；有些房地產投資基金的規模可能比較大，投資的回旋余地就大，有利于進行組合投資，從而分散風險。但不利的一面是，資金量大給經營管理又帶來了難度，眾多項目要一一篩選。這些由于風險投資基金本身規模所帶來的風險，我們稱之為“規模風險”。
（2）財務風險。各種風險因素綜合作用的結果，其具體表現為房地產企業資本不足問題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿意的利潤；是否會出現較高的拖欠風險、流通風險和期限風險。為此，被投資企業應建立健全財務制度，加強財務管理，房地產投資基金公司本身也應健全財務制度。
（3）環境風險。環境風險是指由于外部環境的不確定性而產生的風險，主要有以下兩個方面的內容：一是政策風險，由于地方政府或中央政府對待房地產投資基金的政策引起的對收益的影響。二是法律風險，由于現行有關法律法規等的不完善，以及執法部門執法不力等造成對房地產投資基金損害的可能性。
4發展房地產投資信托基金的政策建議
1、我國的房地產投資信托在理論上幾乎還是空白，必須加強對房地產投資理論的研究探索，并推動政策的市場化。我國的現狀與日本的上世紀80年代后期比較相似，銀行大量的資金流向房地產，并且很多已經成為銀行的不良資產，給銀行的經營造成了很大風險。我們應該盡快建立一套房地產投資基金體系，完善房地產投資基金的具體操作，減輕銀行的壓力。
2、在政策上，建立完善的法律體系，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，來推進房地產投資信托業健康、理性地發展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的。還必須配備一些相關的法規，例如制定一些房地產投資信托基金的專項管理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等。使我國的房地產投資信托基金從一開始就以較規范的形式發展。此外，還需對目前的稅法進行改革，避免雙重征稅問題，為其發展創造良好的稅收環境。
3、創造條件，加快培養大量的機構投資者。保險基金、養老基金等機構投資者資金量大而且信息靈通，投資技術高，能夠為房地產投資基金提供穩定的資金。我國目前還沒有真正意義上的機構投資者，這對于房地產投資基金的發展非常不利，所以加快培育機構投資者勢在必行。
參考文獻：
【1】趙基堅，李睿等，淺析我國房地產融資證券化[J]，世界經濟研究，1997(1)：P34～P87。
【2】尹伯成等，房地產金融學概論[M]，復旦大學出版社，2000（07）：P72～P119
【3】王進才，房地產金融：資本市場中的新亮點[M]，中國財政經濟出版社，1998:P18～P87
【4】安瓊，房地產投資基金探析［J］，中國房地產金融，2000(1)：P88～P110
【5】于建國，余有紅等，投資基金的運作與發展［M］,上海人民出版杜1997：P68～P92
［關鍵詞］房地產 投資基金 SWOT法
房地產行業是資金密集型行業，這一特點決定了房地產行業實質上是一個準金融行業，因此對于房地產行業來說，獲取資金和拓寬融資渠道是房地產業健康運行的關鍵。相對于發達國家房地產業融資渠道來說，我國的房地產金融市場不完備，我國房地產企業的融資主要途徑通過銀行貸款，資本市場和其他融資渠道相對落后，在這樣的情況下我國房地產市場存在著相當大的金融風險。因此，剖析中國房地產金融現狀和存在的問題并提出解決方案，是解決房地產企業融資困難，化解銀行房地產信貸風險，促進我國房地產業健康發展，提高人民生活水平的關鍵所在。
一、當前房地產金融的風險
由于房地產行業融資渠道較窄，當前我國房地產金融暗藏六大風險：
第一，部分地區房地產市場過熱存在市場風險。房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫。一旦泡沫破滅房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。
第二，房地產開發企業高負債經營隱含財務風險。我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70%以上。以北京為例，2000―2002年北京市房地產開發企業平均資產負債率為81.2%。
第三，“假按揭”凸顯道德風險。假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。據中國工商銀行消費信貸部門估計，該行個人住房貸款中的不良資產，有80％是因“假按揭”造成的。
第四，基層銀行發放房地產貸款存在操作風險。
第五，土地開發貸款有較大信用風險。
第六，房地產貸款法律風險加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，其中第六條規定，“對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，這意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業銀行的房貸風險。
二、房地產投資基金分析
房地產投資基金是通過集合社會閑散資金，使用專業人士投資、經營管理，不僅可以解決房地產公司的外部融資渠道單一和融資難問題，而且也可以促進房地產業的資金結構和產品結構的優化，并為中小投資者參與房地產投資和收益分配提供了現實途徑，是房地產業發展的一條較好的融資渠道。下面就結合我國房地產市場發展現狀，用SWOT方法對房地產投資基金進行分析。
1．房地產投資基金的優勢分析（S）
（1）房地產投資基金具有房地產融資的靈活性。房地產投資基金通常在房地產項目已經開發完成、并能產生穩定收益階段才會介入。因此，在各種資金供給者中，房地產投資基金所扮演的是一個“接盤者”的角色，可為房地產開發前期投入的各種資金提供一個有效的退出通道。
（2）房地產投資基金具有較高的流動性。它是一種房地產的證券化產品，通常采用服務或受益憑證的形式，使房地產這種不動產流動起來。在國外大多數REITS能像股票那樣在證券交易所上市交易、變現，對其投資具有較高的流動性優勢。而房地產直接投資，出售物業的難度大，交易成本高，流動性差。
（3）房地產投資基金投資組合多元化風險較小。它可以通過多元化投資組合投資于不同類別的房地產項目，同時房地產投資基金有義務定期向外界公布各期財務報表、財務運作情況，有較高的透明度。因此，它可以有效地回避投資風險，投資回報相對較高，并有定期的股息收益。房地產直接投資，受各種變化的影響大；投資風險大。
（4）建立房地產投資基金不僅可以為房地產業提供新的融資渠道，客觀上也可以促進房地產行業內部的優勝劣汰，實現資源的優化配置。同時，深化資本市場，減低房地產貸款集中在銀行體系的負擔，化解房地產系統性風險。目前我國的社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用。房地產投資基金的出現將房地產投資由實物投資轉向證券產品，可以提高長期收益性地產的流動性，同時房地產信托具有專家理財特征，為社會大眾資本介入房地產業提供有利條件。
2．房地產投資基金的劣勢（W）
（1）客戶選擇上的兩難。盡管目前銀行收緊了對房地產開發的信貸供給，但一些信譽較好的大型房地產公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿足自己的資金需求，信托公司在向這些對象提供貸款支持時，與銀行相比并不存在優勢；而對存在融資困難的中小房地產公司提供融資又具有很大的風險，這就形成了一個在確定客戶對象上的兩難問題。
（2）缺乏專業人才運作房地產投資基金。房地產基金的成功運作，需要大量既懂房地產專業知識，又掌握投資銀行業務和相關法律法規的復合型人才，而現階段國內能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業領域，很難適應大規模房產投資基金的經營運作，所以發展我國房地產投資基金迫切需要更多相關專業人才。
3． 房地產投資基金的機會（O）
（1）投資對象分析。房地產投資基金主要的資本投向是房地產業及與其緊密聯系的項目（比如城市基礎設施建設）、房地產的股票、債券等。房地產投資基金關注的是基金投資所能夠帶來的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產投資基金的投資是以基金凈值最大化為目標，關注這一最大化過程的可持續性。
（2）市場分析。目前，我國有許多民間資本大量流入到房地產開發中，房地產投資者民間資金的來源主要有3個方面：自有閑置資金、企業資金、民間借貸和股權集資。這種不規則投資房地產，加重了房地產的市場風險。建立房地產信托基金，不僅可以疏散房地產炒作中集中的過多資金，同時可以降低房地產市場的風險和金融風險，對社會的安定團結也能起到積極作用。
（3）需求分析。目前，我國融資渠道單一，房地產金融體系不健全，銀行嚴格控制銀行貸款。建立房地產投資基金可以拓寬房地產的融資渠道，減少房地產投資公司的高的財務風險。目前我國房地產開發企業的資金來源有55%來自銀行貸款，這本身對房地產企業就是一種很大的風險，一旦金融體系政策有變更，房地產企業就很難避免金融風險。發展房地產投資基金就可以緩解這種風險，當金融政策有變動的時候，不至于直接影響到房地產的發展。
4． 房地產投資基金的風險分析（T）
（1）經營風險。經營風險是指房地產投資基金運行過程中，在規范運作的前提下由于不可準確預知的因素所造成的收益下降。經營風險主要是由項目選擇風險、規模風險構成。項目選擇風險是指由于對投資項目選擇的失誤而造成的損失。如果房地產投資基金的規模較小，項目的選擇工作也隨之較少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但與此同時，房地產投資基金的規模小，就會給組合投資帶來較大的難度，經營風險很難分散，一旦項目選擇失誤，就有可能造成對房地產投資基金的致命打擊；有些房地產投資基金的規模可能比較大，投資的回旋余地就大，有利于進行組合投資，從而分散風險。但不利的一面是，資金量大給經營管理又帶來了難度，眾多項目要一一篩選。這些由于風險投資基金本身規模所帶來的風險，我們稱之為“規模風險”。
（2）財務風險。各種風險因素綜合作用的結果，其具體表現為房地產企業資本不足問題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿意的利潤；是否會出現較高的拖欠風險、流通風險和期限風險。為此，被投資企業應建立健全財務制度，加強財務管理，房地產投資基金公司也應健全財務制度。
（3）環境風險。環境風險是指由于外部環境的不確定性而產生的風險，主要有以下兩個方面的內容：一是政策風險，由于地方政府或中央政府對待房地產投資基金的政策引起的對收益的影響。二是法律風險，由于現行有關法律法規等的不完善，以及執法部門執法不力等造成對房地產投資基金損害的可能性。
三、發展房地產投資信托基金的政策建議
1.我國的房地產投資信托在理論上幾乎還是空白，必須加強對房地產投資理論的研究探索，并推動政策的市場化。我國的現狀與日本的上世紀80年代后期比較相似，銀行大量的資金流向房地產，并且很多已經成為銀行的不良資產，給銀行的經營造成了很大風險。我們應該盡快建立一套房地產投資基金體系，完善房地產投資基金的具體操作，減輕銀行的壓力。
2.在政策上，建立完善的法律體系，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，來推進房地產投資信托業健康、理性地發展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的。還必須配備一些相關的法規，例如制定一些房地產投資信托基金的專項管理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等。使我國的房地產投資信托基金從一開始就以較規范的形式發展。此外，還需對目前的稅法進行改革，避免雙重征稅問題，為其發展創造良好的稅收環境。
3.創造條件，加快培養大量的機構投資者。保險基金、養老基金等機構投資者資金量大而且信息靈通，投資技術高，能夠為房地產投資基金提供穩定的資金。我國目前還沒有真正意義上的機構投資者，這對于房地產投資基金的發展非常不利，所以加快培育機構投資者勢在必行。
參考文獻：
［1］趙基堅，李睿等.淺析我國房地產融資證券化［J］.世界經濟研究.
［2］尹伯成等.房地產金融學概論［M］.復旦大學出版社，2000，（07）.
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［5］于建國，余有紅等.投資基金的運作與發展［M］.上海人民出版社.
［6］季敏波.中國產業投資基金研究［M］．上海：上海財經大學出版社.
