時間：2022-06-10 07:19:50
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一、本月度完成的工作
1、完成了本月度的記賬、付賬、報賬工作，并編制本月度的財務報表及附注。
2、完成了統計局報送一季度從業人員及工資總額報表、房地產開發項目經營情況表、房地產開發企業資金和土地情況表、企業經營情況表等。
3、完成了20xx年度審計資料的準備工作及配合審計部門完成上年度審計工作。
4、完成了農信社的評級授信的資料準備及填寫報送工作。
5、領購、開具及繳銷發票工作。
6、完成了月度社保的繳納及工資的發放工作。
7、完成了時尚廣場土地增值稅匯算清繳資料的準備工作。
8、地稅局營業稅重點稅源監控報表的填制及報送工作。
9、繳納上月度的稅金。
10、核對金橋名苑及翡翠苑的銷售臺賬。
11、核對銷售部八月份活動方案的獲獎房源信息及獎品發放信息。
12、擬定拆遷置換協議。
13、整理個項目的開發成本及回款。
14、建立與財務相關的各項工作流程。
二、下月工作計劃：
1、完成月度的記賬、付賬、報賬工作，并編制月度的財務報表及附注。
2、完成統計局報送二季度從業人員及工資總額報表、房地產開發項目經營情況表、房地產開發企業資金和土地情況表、企業經營情況表等。
3、領購、開具及繳銷發票工作。
4、完成月度社保的繳納及工資的發放工作。
5、配合姑墨稅師完成時尚廣場土地增值稅匯算清繳工作。
6、完成地稅局營業稅重點稅源監控報表的填制及報送工作。
7、完成繳納本月度的稅金。
8、與銷售部核對各項目的銷售臺賬。
9、核對銷售部九月份活動方案的獲獎房源信息及獎品發放信息。
10、準備翡翠苑項目與財務相關的入住辦結工作。
11、準備企業所得稅匯算清繳所需資料的準備工作。
【財務八月工作總結二】
8月份工作完成情況
1. 出口創匯情況。
8月國貿公司出口鋼材29713噸，創匯32,720,318美元，其中大連3374噸，9,354,058美元;撫順4015噸，5,792,773美元;北滿22324噸，17,573,487美元。
1至8月國貿公司累計出口鋼材131542噸，累計創匯127,016,607美元。已經超過了20xx年全年的出口量，20xx年全年出口84809噸，創匯81,525,583美元。20xx年1至5月出口數量是20xx年全年的155%，創匯金額是20xx年全年的156%國貿公司8月份與基地進行出口結算共計112票，其中大連基地43票(包括精密合金2票，鋼絲1票)，撫順基地55票，北滿基地14票。
2. 回款情況。
國貿公司8月份計劃回款16700萬元，實際回款17769萬元，完成計劃的106%，其中大連計劃回款2500萬元，實際回款3085萬元，完成計劃的123%;撫順計劃回款3000萬元，實際回款3536萬元，完成計劃的118%;北滿計劃回款11200萬元，實際回款11148萬元，完成計劃的100%。
目前問題回款包括課堂作文網公司，德國因特福公司，韓國neocen公司以及東韓部分陳欠未回款。羅羅公司延期核銷的期限已滿，但是該客戶仍未回款，導致該筆出口仍然不能核銷，目前已與稅
隨著我國市場經濟漸漸趨向成熟階段，房地產企業現已成為國家經濟的主要產業。外部市場產業的侵入與國內經濟格局出現相對穩定狀態，導致房地產企業面臨改革重洗的現狀。但就目前房地產企業來講，大部分企業仍然采用傳統的管理方式進行財務成本管理，未重視財務成本管理的重要性，在進行成本管理期間缺乏科學、創新的管理措施，致使嚴重阻礙了房地產企業管理工作。如想提高企業經濟效益，并在競爭風險中獲得雙贏，就應著手管理財務成本，以創新、科學的方式進行成本管理工作，為房地產企業未來發展奠定基礎。
一、房地產企業財務成本管理問題分析
（一）什么是房地產企業成本管理
房地產企業成本管理就是充分調動和組織公司全體人員，在保證工程質量的前提下，對工程建設、營銷策劃等生產經營過程的各個環節進行科學的管理，力求以最少資源消耗來獲取得最大的利潤。成本管理不完全等于省錢，花得多會浪費，花得少不一定就節省了，我們要的是價值的最大化，花多花少不是重點，花的有效才是關鍵，就是我們通常說的“物有所值”。
（二）房地產企業成本管理中普遍存在的管理缺陷
房地產企業在進行成本管理過程中缺乏全局性和規范性的管理機制，存在較為明顯的成本管理缺陷。房地產企業與其他企業存在較大區別，其具備復雜性、層次性以及獨特性的特點，分層管理方式的不同形成了市場中的差異性，從而必須要面對各式各樣的消費群體與激烈的競爭市場[1]。房地產企業財務管理工作所涉及的內容較多，如工程預算、服務、銷售、土地等各項內容，因各種因素漸漸形成網狀結構。加強財務成本管理與完善管理體系對企業而言，就是提高企業在市場中的競爭力，并使房地產財務管理模式獲得相應提高。
1.財務成本管理意識較為薄弱
當前，國內房地產企業在經營管理中只注重企業經濟利益，而忽略了財務成本管理工作的重要性，管理意識較為薄弱，并對財務管理工作認識較為匱乏。多數企業進行成本管理工作時只重視設計期間的成本管理，從而忽略了項目財務管理工作，或者認為對材料進行成本控制是進行成本管理的關鍵點，同時企業進行財務管理中的工作人員對其不給予重視，導致成本管理工作未能全面進行[2]。由于受到市場環境的影響，同行產業發展速度在不斷加快，因此企業必須要將管理工作細化，才能順應現代市場發展。財務成本管理意識薄弱只會動搖房地產企業在市場中的地位，阻礙企業未來發展。
2.財務管理中工程預結算問題
目前大部分企業在實施財務成本管理工作期間會忽略工程結算工作，并使其產生較多問題，其中包括：（1）對工程結算數據進行造假，對于國家工程項目來說尤為嚴重，制造出較高預結算數據，高出實際工程結算的預算會進入個人腰包內，使工程質量受到影響，嚴重可導致出現豆渣工程，危害人們生命安全[3]。（2）項目工程工作在實施期間缺乏較為健全管理，施工、設計、建設等單位部門缺乏相互溝通交流，只限制于自身工作范圍中，導致管理工作缺乏統一性，導致工程預算借款參差不齊，致使整個工程結算數據信息缺少有效性、真實性等，使工程項目資金運轉處于不利狀態。（3）工程項目結算定額與實際狀態相背離，更新較為緩慢，傳統定位計算方法已不能有效地體現出實際工程結算的真實性，如對其進行再次計算工作會比較煩瑣、復雜，大大降低了結算效率與進度。
3.缺乏健全的財務成本管理制度
通過對其成本管理方式進行分析，主要是依靠相關部門財務預算數據、資料進行財務成本匯報工作。根據這一方式可分析到其中存在的問題，由于部分項目已在進行，不能實施任何補救工作，沒有在實施前對項目進行事前與事后問題預測，導致財務成本管理工作處于被動狀態[4]。如在進行期間出現財務賬面問題，就會形成賬面失控的局面，無法估量最終損失。
二、房地產企業財務成本管理應對措施
（一）全方位實施財務管理工作
全面開展房地產企業財務成本管理工作，集中資金管理。成本管理質量的好壞與企業在激烈的市場競爭中成正比關系，同時會直接影響企業最終經濟效益。企業在實施財務成本管理工作過程中應把該項工作制作成一項系統流程，對成本管理以分層方式進行管理，貫徹對象、內容、方法全方位原則，有助于對企業服務成本、資產成本、環境成本、人才成本等給予全方位管理。
同時，在管理時應嚴格按照相關管理制度實施工作，嚴格按照財務成本管理需求對企業項目建設、服務、設計等進行規劃，并制訂相應的成本控制方案，從而確保各項目財務成本可獲得全面控制。成本管理首要任務是對資金給予集中管理，減少資金流出，控制資金成本。例如，對幾個項目進行財務成本管理，先對其資金集中管理，結合項目特點平衡所需資金，防止出現部分項目需通過貸款解決資金問題以及部分項目資金過于閑置。這樣不但可以對資金進行集中管理，還能避免資金在調配期間出現不平衡現象，減少資金沉淀現象，加強資金使用效率。此外，當前我國多數企業在進行房地產開發時主要是依靠營銷資金回收與銀行貸款等方式實現資金融資，導致資金籌集問題日漸突出，資金籌集渠道嚴重受限；因此，房地產企業應拓展資金籌集渠道，如中小型企業可采用一些知名度較高企業的資金籌集方式，在原有資金、銷售回款、貸款的基礎上，通過汲取海外資金、上市籌集、發行證券等各種方法實施資金籌集、融資，提高財務成本管理工作，降低資金成本支出。
（二）加強成本管理人員財務管理意識
實施財務成本管理工作的主要因素有人力資源、資金資源、項目資源等三個重要條件，同時需要企業員工全面參與到成本管理工作中，而企業管理者應在工作中起到帶頭作用。工作人員在進行成本管理時應具備較強的財務成本管理意識，并主動分析在崗工作任務和財務成本有關的法律法規，此外還應注意進行管理過程期間應注意的事項，熟練掌握相關操作技術，加強財務部門與各個部門之間相互溝通交流。還可以通過對員工進行相應培訓工作，內容包含有：財務管理理論知識、專業技能操作等；從而促進企業財務管理工作較好較快發展。
（三）全面構建財務成本管理體系
企業實施要想構建健全的財務管理體系，首先要了解進行成本管理工作的相關內容：成本預算考核工作、預算編制與實施、整體預算方式等。
1.成本預算考核工作
財務成本工作中成本預算考核主要是對預算年度、季度、月度進行總結、考核、分析。例如，月度分析工作要求各個項目負責部門應對每個月預算實施狀況給予分析，同時房地產每個子公司應對總公司進行匯報總結，并召開季度、年度總結會議，分析預算工作中存在的問題因素；每個月度項目負責部門按照月度累積預算實施狀況，通過按照績效標準對員工業績給予考核，并和薪資、激烈制度相結合；年終考核工作是對企業一年預算實施狀況給予分析總結，分析內部存在的問題因素，并結合問題特點制定下年企業經營標準。
2.預算編制與實施
企業在進行預算編制期間，部門之間應相互溝通交流、多互動。預算編制實施的主體人員是各個部門的負責人員就，其要嚴格遵循相關預算編制制度對實際業務進行控制。企業在進行財務成本管理工作過程中應結合企業實際業務實施，如某些業務是屬于財務成本管理預算范圍內的，應保證其嚴格遵循規章制度進行審批，如屬于預算以外的，應按照制定流程報備房地產最高部門進行審批，并詳細說明。這樣就能對預算以外的業務進行成本管理控制，嚴格控制房地產企業成本管理工作。
（四）構建全面的工程結算體系
建立健全的工程計算管理體系，首先要加強企業財務成本管理各個項目，根據對各個項目工程的經濟指標進行預測分析，確保其保證在指定指標內，使項目預算、工程預算、結算等與現實差距相差較小。而不是當工程驗收時再與資料、設計方案進行對比、分析，如最終工程預算與實際預算存在較大差距，應對超出預算部分附上審批文件加以說明，避免出現違紀違法情況出現；然后是提高工程預算管理員工專業道德素養，并嚴格要求預算工作人員應具備較強的專業操作能力以及工作經驗，保證可以完全做好項目預算管理工作，從而保證企業財務成本管理工作快速、健康發展。其次是明確工程結算管理流程，保證成本預算方法、措施充分落實到項目結算工作中，對工程結算工作進行嚴格控制、監督，保證數據、資料的準確性以及真實性，不得任意更改工程結算資料、數額。
關鍵詞：房地產企業 資金 財務管控
房地產企業要想健康穩健的發展，就要把企業的財務管控放在首要位置。房地產企業的財務管控一般包括財務戰略管理、預算管理、資金管理、融資管理等，在實際工作中可從以下方面進行：
一、房地產開發企業所面臨的經濟現狀分析
目前，房地產企業面臨著政府宏觀調控、土地資源供應緊張和經濟形勢低迷、人們購房需求量降低的雙重考驗。一方面使得房地產企業的現有資金迅速流出，另一方面則是資金輸入困難重重。房地產項目開發資金主要分為：自有資金、借入資金和銷售回籠資金三部分。房地產企業在自有資金的基礎上，通過銀行或其他金融機構借貸等方式借入資金以及樓房銷售的及時回籠資金，這三部分各占三分之一來作為項目開發資金。面臨著土地供應緊張、原材料上漲等各方面的影響，企業的自有資金被迅速的消耗。在借入資金方面，銀行上調了貸款利率，大大壓縮了流向房地產開發行業的資金。在回籠資金方面，隨著國家對房地產新一輪限購措施的實施，人們對買房的需求降低，房地產銷售出現冰河期，資金回籠難度加大。
二、房地產開發的財務管控策略與創新
1、合理搭配融資方式，控制融資成本
在完成了項目預算的基礎上，確定項目的融資規模，保證公司的籌資計劃與公司需求相符合，既可以滿足項目建設的需求又不造成資金冗余，給公司財務造成壓力。一般來說，房地產企業常用的融資方式有銀行開發貸款、項目股權融資、
社會閑置資金、信托資金和各類高風險資金等，其風險與成本各異。銀行貸款融資，其特點是成本低，缺點是要滿足銀行提出的自有資金比例和手續齊全的要求，需要抵押和擔保；信托資金融資，其特點是形式多樣靈活運作，缺點是介入企業管理，成本較高。此外還要充分利用財務收支的一些政策如銀行承兌匯票、預收賬款、委托貸款等方式合理靈活的融資。
2、嚴格執行全面預算，發揮預算管理的統領作用
在房地產企業中，普遍采用項目預算的預算管理模式來進行預算的控制，以開發項目為預算單位，對該項目建設進行預算。主要包括前期的可行性研究和項目實施過程預算。項目可行性研究階段的主要問題是完成對項目的背景調查及市場調研，確定項目的初步定位和工作計劃，制作項目投資測算表為以后的預算監察工作提供依據。項目運營中的資金預算包括根據項目的銷售和融資計劃作出資金收入計劃，根據項目的進度和日常開支確定項目的支出計劃。在預算計劃的控制中，要充分考慮到項目進行中的政策和市場變動，最后得出年度預算計劃。有了預算計劃，為達到預算目標，需要配以嚴格的預算執行和考核制度。根據各部門年度現金流量預算，將預算細化到每季、每月，把月度預算設定為當月的關鍵工作計劃，與當月的業績考核掛鉤。每月編制月度預算的達成報告，同時根據月度預算的實施情況，分析預測年度預算達成，提出控制措施，由計劃控制部門監督落實。
3、加強現金流管理，提高資金運轉效率
現金流量比利潤更加直觀地反映著房地產開發行業的財務狀況。完善資金管理，通過控制資金來控制房地產企業的風險。現金流在房地產企業的經營中直接反應著企業在一段時期內的收支盈虧狀況，是房地產行業財務報表中的主要指標。要實行現金流預算編制，采用以收定支與成本、費用匹配的原則，遵循收付實現制并采用直接編制，同時采用間接法編制以驗證的方法。此外，可根據企業自身規模和業績，為企業設置“最低現金庫存量”和“最高現金庫存量”。一般情況下，最低現金庫存應占總資產的8%左右，最高現金庫存量可根據企業的實際情況，設為最低現金庫存量的2倍左右。通過實現現金最低存量和最高存量的控制，一是保證企業正常經營開發需要，保證資金安全；另一方面可盡快把多余的資金投入到經營中，提高資金的使用效率。
4、嚴格控制負債率，建立與企業特征相匹配的目標資本結構
有彈性的資本結構可以使房地產企業在形式好的時候快速進攻，形式不好的時候能主動退出，這樣使房地產企業能有較多的現金流及穩定的利潤率作為有力的保障。企業應充分利用資本市場和金融市場，改變單一的貸款融資模式，降低融資成本。由于房地產行業嚴重依賴借入資本運營，就需要建立基于合理負債率結構的目標資本結構。一方面把企業可能面臨的財務風險控制在可預測的范圍之內；一方面使得企業融資結構具有了一定的彈性，在政策變動、市場逆轉的時候可以攻守兼備。合理的負債率即能發揮負債率的合理杠桿作用降低資金成本，又能避免自有資金過低難以抵抗市場波動。研究表明合理的負債比率是維持在60%以下。合理的目標資本結構為融資提供了管理的依據和要達到的目標，能為企業創造良好的融資環境，吸引各方投資。
5、嚴格安排往來款項，做好收支核算與管控
房地產企業款項往來支付主要包括：銷售收入、開發成本和開發間接費用三大方面，開發成本下包括：土地征用及拆遷補償費用、前期工程費用、基礎設施費用、建筑安裝工程費用、預算成本、開發間接費用，并按照項目、開發商等分別設置分期的項目核算。建筑單位應根據實際情況，提出各項費用的預算值，交由財務部門認可，財務部門根據工程的規模、工程量大小、施工進度等因素審查預算，通過后嚴格執行。土地征用及拆遷補償費包括土地出讓金、拆遷安置金、土地使用費及交易費稅款等，前期工程費用包括設計費、地質勘測費、可行性研究費、城市建設配套設施等費用，財務部門應按此費用項目設置三級明細科目。在支付控制方面，一要嚴格按照合同規定的進度條件與進度要求來支付款項，防止工程暫估單價過高，超付或提前支付了款項。二是在工程量變更時，要與工程部進行復核，防止施工單位謊報虛報工程量，造成錯誤支付。土地成本和建筑安裝成本構成了房地產產品成本的絕大部分，土地購置款項和工程款的管控核查是房地產企業現金流的重要組成部分。
6、合理設置業績規劃，確保持續穩定增長
房地產企業需要設定一個長期業績目標，合理規劃出企業業績的穩定增長的目標計劃，可采取以下幾個措施：
（1）保證企業發展可持續
房地產企業要想持續發展，就要有足夠多的項目資源。其中，土地顯得尤為重要。觀察房地產企業的財務報表就會發現，資產負債不能滿足公司業績增長的需要，后勁不足。看似樂觀的財務業績實際上是在透支企業，很難在以后一段時間實現連續增長。理想情況下，資產負債表資產儲存量應該同利潤表中的“營業務收入”及現金流量表中的“銷售商品、提供勞務收到的現金”的增長趨勢是一致甚至略高于后兩者，才能實現房地產企業的可持續發展。
（2）合理平衡各項目開發進度，提高資金周轉率
房地產開發屬于資金密集型行業，資金需求不均衡，資金出現缺口成為企業不可避免的常態問題，要想保障企業逐年成長，應制定周密的財務規劃，合理預測出資金盈余或短缺，合理安排每個項目的開發時間和交付時間，以達到年度利潤和銷售回款逐年穩定增長的目標。
（3）增加銷售手段，提高銷售業績
一是用好預付款，出不同等級的優惠活動，客戶預付款比例越高，優惠越大，鼓勵客戶一次性支付，避免分期付款拖慢資金回籠的速度；二是與銷售經驗豐富的銷售公司合作，舉辦大型的開盤儀式、促銷活動，加快銷售速度；三是與合適的銀行合作，如分期付款、按揭款利率等方面，降低企業成本。此外，房地產銷售并不是越快越好，在市場剛性需求依然存在的情況下，房地產銷售要保證資金回籠的前提下，追求利益的最大化。
三、總結
資金是企業的命脈，對于嚴重依靠資金運行的房地產開發企業來說更是如此。良好的財務管控可以讓企業基業長青。對于處于嚴峻環境中的房地產企業，根據企業經營實際情況，從以上多樣化融資、預算控制、資金管理、收支核算等角度來有針對性的加強財務管控，有助于房地產開發企業平穩穩健發展。
參考文獻：
[1]孫長峰.房地產企業資本運營的問題及對策[J].城市開發，2008；05
[2]陳曉薇.房地產企業融資方式比較分析[D].華中科技大學，2011
關鍵詞：房地產開發；無效成本；控制
隨著我國房地產市場競爭日益加劇，如何以最低的成本開發出能夠滿足市場需求的房地產產品，是房地產企業需要關注的首要問題，成本控制在房地產開發和管理中占據了核心地位。而房地產項目開發過程中無效成本的控制更是控制的重點，無效成本無法獲得客戶的認同和補償，屬于浪費的成本，嚴重影響投資收益，因此控制好項目的無效成本具有重要的現實意義。
1. 無效成本控制概念的提出
1.1. 無效成本控制的概念
根據房地產項目開發成本的性質可以將其總成本分為有效成本和無效成本，即總成本等于有效成本和無效成本的總和。項目開發的總成本是企業在產品生產經營過程中，為取得收入而發生的需要補償和可以控制的各種耗費，有效成本是指能形成有效產品，或能提升產品價值，對促進營銷有積極作用的成本費用。無效成本是指在項目實施過程中產生的對形成產品或提升價值等沒有作用，無法獲得客戶認同和補償，屬于費用浪費的成本。
無效成本的概念是針對有效成本而言，它們最大的區別是有效成本在短期或長期的收益中可以獲得補償，而無效成本則完全無法獲得補償。據不完全統計目前無效成本占總建造成本的2%左右，按照平均建造成本2000元/m2計，達到40元/m2。無效成本投入收益為零，對總成本的控制影響重大，而換個角度講，無效成本控制好的話，對總成本的控制也意義重大。因此有必要專門針對無效成本的控制與管理，進行科學系統地分析與論證，提出具體的控制方法與措施，以降低項目開發的總成本，增加收益。
1.2. 無效成本控制的目的與意義
無效成本具有零收益的特殊性，因此控制無效成本是降低房地產開發項目總成本最直接、最有效的方法。將無效成本概念從總成本概念中剝離出來，單獨提出有助于培養和提高房地產企業各部門的成本意識，而以數據語言展現建造成本浪費情況也能夠提高各部門對成本浪費的警惕性。無效成本覆蓋各類合同的分析，涉及設計、工程、營銷、財務、成本等各個業務口，屬于對成本各階段的動態主動控制。主要目的是分析項目成本，找出成本構成的有效和無效部分，形成合理目標成本，實施無效成本管理與控制。尋求減少無效成本的途徑并提供分析依據，對最終降低項目成本費用提供參考。減少無效成本，降低項目成本費用，以最少的經濟消耗取得最優的經濟效益。通過歸納、匯總無效成本，分析無效成本產生的原因，促進各部門專業能力和計劃能力的提高。
2. 無效成本的分類與統計方法
2.1無效成本的分類
無效成本原因分析及無效成本歸口不正確將會引起動態成本及建造成本的真實性存在偏差，所以，無效成本的歸口與分析建議由成本部門派專人負責，分月按類別編制圖表進行統計，當發現無效成本高于正常值時，對責任部門提出預警，及時糾偏，同時為項目結束后項目成本管理的后評估提供真實、有效的數據。
無效成本的產生貫穿于整個項目的建設階段，針對各開發階段進行分析與總結，無效成本分類與歸口可分為以下幾種類別：（1）設計原因產生的無效成本。（2）招標原因產生的無效成本。（3）施工管理原因的引起無效成本。（4）銷售原因產生的無效成本。（5）預結算原因引起的無效成本（6）建設方管理類失誤產生的無效成本。根據以往竣工項目的總結，對各階段易產生的無效成本分類如表1所示：
2.2.無效成本的統計分析方法
無效成本的統計分析方法分為三種，一是單個合同的無效成本分析，目的是避免類似合同再發生同樣類型的無效成本。
在統計分析時，可以制作圖表統計出結算總造價、簽證造價、設計變更率和工程簽證率等參數，分析結算中無效成本占總造價的百分率，明確無效成本產生的責任部門，產生的原因，浪費的成本，歸入的成本科目等。二是月度無效成本分析，主要是制作圖表歸納月度無效成本發生情況，統計月度內各個合同的無效成本進行分析，計算無效成本的比例，分析其產生的原因，歸入的成本科目，提出改進辦法等。三是項目無效成本分析，目的是促進成本結構優化，為新項目目標成本編制提供參考，主要是以整個項目為主體，宏觀進行統計，明確在整個項目的土地獲得價款、開發前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費等各成本科目中無效成本的比例，對各無效成本產生的原因進行歸納總結，提出改進意見。成本管理部門按以上三種分析方法對項目發生的成本進行分析，提煉無效成本數據，建立無效成本檔案。對無效成本的動態信息作出比較，對無效成本產生原因進行分析，提出工作改進建議，各責任部門針對相關的無效成本及時進行總結，以避免重復發生。
3.無效成本的控制方法與措施
無效成本的產生貫穿于整個項目的建設周期，并且分布于不同的部門，不同的責任主體管轄范圍內，因此要做好無效成本的控制，必須在整個建設期的各個階段通過各個相關部門的共同努力，協同合作來完成。各個階段無效成本控制的主要方法與措施有：
（1）推行限額設計，在設計合同及設計任務書中明確限額指標，各部門可提前介入設計工作，多角度提出設計建議，優化設計方案，加強施工圖事前審核，做好圖紙會審工作，減少設計變更。
（2）加強招標環節的控制，加強合格供應商的選擇與評估，加大集中采購力度，加強清單招標的使用。
（3）確定合理的施工技術方案（降低廢品率），嚴格執行現場簽證制度，工程量的確認必須各方參與，報批規范，審核嚴格。
（4）提高技術人員專業能力，提高各部門無效成本控制的意識，確保各崗位人員能夠有效地控制無效成本的發生。
（5）加強部門間信息溝通，促進各部門協同工作，降低無效成本產生的概率。
（6）通過對每單結算（包括合同和簽證變更）及非合同性成本進行分析，提煉無效成本數據，建立無效成本檔案。
（7）定期（每月或每季度）向公司管理層和各部門通報無效成本動態信息、做出比較，并根據對無效成本產生原因的分析，提出工作改進建議。
（8）制定目標成本時，根據對前期無效成本數據的統計分析，考慮通過努力導致無效成本減少的情況，以形成合理的目標成本。
4.結語
綜上所述， 房地產企業為了確保企業的生存與發展，必須努力降低開發項目的成本，才能在競爭中取得成本優勢。無效成本概念的提出，使得企業對成本的控制更加明確化，更加有針對性，可以實現成本的主動控制與事前控制。針對零收益的無效成本進行控制，通過對無效成本的分類、分析、統計方法與控制方法的剖析，能夠直接、高效地實現對成本的精細化控制與管理，是一種科學的成本控制方法，可以最大程度地提高企業的收益，形成企業的成本優勢，提升企業的市場地位和核心競爭力。
參考文獻
[1] 鄭哲一.《房地產無效成本分析與管理[J].》廣西城鎮建設，2008，（10）：123-124
關鍵詞:房地產企業財務管理財務管理體系
房地產行業是資金密集型的高風險行業,面對激烈的競爭,房地產企業要實現長期的發展,獲得持續性核心競爭能力,必須提高財務管理水平。財務管理作為企業管理的核心系統之一,應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。
一、房地產企業財務管理的現狀
目前,大部分房地產企業的財務管理還處于基本的會計核算的階段,尚沒有充分發揮財務管理在戰略實施方面強有力的作用。主要存在以下幾個問題:
1、在會計核算方面,缺乏用于支持管理和決策的信息,僅停留在記賬和編制財務報表的階段。2、財務管理系統的統一和集中程度不足。許多房地產企業各個項目公司/項目部核算體系互不相同,財務軟件和核算標準不統一,難以保證向管理者提供統一可比的財務信息。3、財務管理“被動反映型”的現象較突出,預測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業不同程度上建立了工程預算和財務預算等基本機制,但其內容和管理方法距實現戰略的需求尚有較大差距。4、由于缺乏統一明確的財務業務授權機制,有些企業的二級項目開發公司各自為政,自成體系,母公司無法有效地進行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、資金管理多頭、分散,客觀上增大了房地產企業管理和風險控制的難度。
二、構建房地產企業財務管理體系及其意義
針對上述房地產企業財務管理存在的問題,我認為要改善財務管理方法,提升財務管理水平,應當構建并完善財務管理體系。包括以下幾方面:
1、構建財務核算的體系平臺,從管理角度重新梳理財務會計核算基礎規范和業務流程,以標準、統一的財務數據為管理需求提供數據分析基礎。2、建立管理會計系統,通過管理報告全面及時地向管理者分析企業經營狀況,實現管理信息動態收集和深入分析,為管理決策提供有效支持。3、以全面預算管理為核心手段,實現戰略目標的有效分解和戰略實施反饋,實現對房地產開發項目全過程資金和成本監控,實現對二級項目公司及各職能部門重要經營和業務活動的預測、控制、反饋、修正動態循環,并與部門績效考核緊密聯系起來。4、建立統一明確的業務授權制度,平衡各層管理者的權力與責任,明確規定各項業務的執行程序,提高管理的規范化與科學性,降低運營風險。5、完善資金管理系統,實現資金集中統一監控與管理,提高資金效率,降低資金風險,利用資金有效控制實現對房地產企業整體的風險控制。6、實現財務管理和房地產開發業務的信息一體化集成,充分借助于信息化手段,提高財務管理的效率,進而完善內外部信息共享平臺,實現在共享平臺上的動態決策和動態管理。7、財務管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰略管理體系、績效管理體系在內的企業其他管理系統進行不斷整合,形成有機的整體管理系統,最終達到房地產企業在平衡有效配置企業資源基礎上的持續發展。構建并完善財務管理體系其意義在于:促進核算型財務向管理型財務轉變,使財務管理成為企業管理的核心手段之一;為保障房地產企業發展戰略的實現,提供了有效戰略實施操作手段;為房地產企業提供了一個系統性的財務管理體系解決方案,使房地產企業財務管理系統能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息;強化了房地產企業風險控制,能夠有效降低企業運營風險。
三、構建房地產企業財務管理體系的步驟和具體內容
(一)建立和完善業務授權制度房地產行業是高投入、周期長和高風險的行業,控制風險是財務管理體系需達到之首要目標。作為風險控制手段的載體,內部控制體系的建立與完善是房地產企業長期良性運行的有效保證。按照內部控制理論,企業完整的內部控制體系內容包括控制環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監控等五個要素,房地產企業應將業務授權制度的建立與完善作為強化內部控制體系的重點,因為它將貫穿于控制活動、信息與溝通和監控全過程,與業務流程緊密結合,直接影響企業管理控制方式和控制程度。業務授權制度包括三個層次:首要層次指明確授權對象;第二層次包括業務種類和權力類型;第三層次應具體規定審批依據和工作程序。
(二)完善財務核算體系
房地產企業財務核算體系的完善應以以下幾個方面為重點:
1、根據管理需求重新設計和調整會計單據
目前房地產企業采用的會計單據反映的信息量小,難以提供管理控制所必須的信息,因而應進行重新設計,將諸如合同管理信息、預算控制信息、授權審批信息等內容包括在單據之中,通過單據及時記錄經濟業務的重要內容,為管理者提供審批依據和決策支持,也便于利用會計信息系統收集和積累管理信息。2、科學設置會計科目
首先,根據《企業會計制度》的要求,調整并完善原先依據《房地產企業會計制度》規定設置的一級科目。其次,根據管理控制要求,科學設置二級以下的會計科目。例如在開發產品科目中盡可能細化核算對象,保證按產品名稱或樓號進行開發產品的歸集;在開發成本和銷售收入科目中,根據產品或樓號設置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發成本費用項目,細化成本對象,以便于房地產企業進行不同產品的盈利能力分析。第三,會計科目設置與全面預算管理結合起來。需要按照組織結構的特點實現收入、成本、費用類等損益科目和部分重點資產負債科目按部門進行數據歸集。
3、統一會計核算程序和規則
各個會計主體的會計科目設置要保持統一,在此基礎上可以增加適當的靈活性;各個會計主體的會計單據格式、種類和使用方法要保持統一;各個會計主體的財務數據記錄和歸集程序、賬務處理程序、結賬與會計報表編制和上報程序、報表匯總與合并程序要保持統一。
(三)建立管理會計系統
建立管理會計系統包括設立責任中心管理和設置管理會計報告體系。
1、設立責任中心
管理房地產企業的責任中心,是指按照管理目標,根據各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責,將其分別確定為成本中心和利潤中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核標準,并通過責任中心績效報告的形式動態反映各責任中心每月、每季度和年度業務執行情況,進而能夠對各責任中心的業績進行客觀評價。
2、設計管理會計報告體系
房地產企業管理會計報告,需要向管理層及時反饋銷售/預售收入和進度、項目開發成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經營決策行為。房地產企業管理會計報告,可包括項目公司及其他二級房地產企業單體管理報告、房地產企業母公司綜合管理報告兩個體系層次,每個層次報告體系均包括多個分報告或分報表。
(四)建立全面預算管理體系
房地產企業的全面預算管理的基本內容包括:全面預算模式、預算的編制與執行、預算的考核與分析。
1、全面預算模式
根據房地產企業特點,建議采用以項目預算與資金預算為基礎的企業年度責任預算管理模式。項目預算是房地產企業以開發項目作為預算對象,對項目建設中將會發生的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。資金預算是指房地產企業的母公司在對各責任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總后,根據整體資金狀況,對企業資金的整體協調運作所制定的年度規劃。年度責任預算是指房地產企業在確定各層次責任中心的基礎上,將整體計劃與目標層層分解至各責任中心。各責任中心作為企業總體預算的具體執行單位,負責編制、組織、匯總和完成本責任中心的年度項目預算及資金預算,從而保證公司預算總目標得以實現的一種預算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系,及時將實際經營信息向上一級責任中心反饋,以此實現預算執行的跟蹤與控制。
2、預算的編制與執行
房地產企業全面預算的編制過程,需要上下互動,反復溝通。預算的執行控制工作主體首先是各個責任中心的負責人,他們需要嚴格按照預算控制實際業務。房地產企業預算執行控制需要與業務授權體系的內容緊密結合起來,如果某項實際業務是預算范圍內的業務,則可按照正常的審批程序進行;如果該業務是屬于預算外的業務,則需要按特定程序報至房地產企業最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預算外支出,增強企業的控制能力。
3、預算的考核與分析
房地產企業的預算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評,這是指:每個月各責任中心均要對各自預算的執行情況進行分析,房地產企業母公司進行匯總和分析總結,召開月度分析會議并查找出現的問題及原因。每季度按各責任中心該季度累計的預算實際執行情況,根據設定的績效指標對其業績進行考核,再與激勵和薪酬制度結合起來。每年度終了房地產企業需對全年的預算執行情況進行整體分析,總結主要的問題,并制定和修正下年度的經營目標,指導下年度預算編制和責任中心預算目標的分解。
(五)完善資金管理系統完善
關鍵詞:房地產企業財務管理財務管理體系
房地產行業是資金密集型的高風險行業,面對激烈的競爭,房地產企業要實現長期的發展,獲得持續性核心競爭能力,必須提高財務管理水平。財務管理作為企業管理的核心系統之一,應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。
一、房地產企業財務管理的現狀
目前,大部分房地產企業的財務管理還處于基本的會計核算的階段,尚沒有充分發揮財務管理在戰略實施方面強有力的作用。主要存在以下幾個問題:
1、在會計核算方面,缺乏用于支持管理和決策的信息,僅停留在記賬和編制財務報表的階段。2、財務管理系統的統一和集中程度不足。許多房地產企業各個項目公司/項目部核算體系互不相同,財務軟件和核算標準不統一,難以保證向管理者提供統一可比的財務信息。3、財務管理“被動反映型”的現象較突出,預測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業不同程度上建立了工程預算和財務預算等基本機制,但其內容和管理方法距實現戰略的需求尚有較大差距。4、由于缺乏統一明確的財務業務授權機制,有些企業的二級項目開發公司各自為政,自成體系,母公司無法有效地進行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、資金管理多頭、分散,客觀上增大了房地產企業管理和風險控制的難度。
二、構建房地產企業財務管理體系及其意義
針對上述房地產企業財務管理存在的問題,我認為要改善財務管理方法,提升財務管理水平,應當構建并完善財務管理體系。包括以下幾方面:
1、構建財務核算的體系平臺,從管理角度重新梳理財務會計核算基礎規范和業務流程,以標準、統一的財務數據為管理需求提供數據分析基礎。2、建立管理會計系統,通過管理報告全面及時地向管理者分析企業經營狀況,實現管理信息動態收集和深入分析,為管理決策提供有效支持。3、以全面預算管理為核心手段,實現戰略目標的有效分解和戰略實施反饋,實現對房地產開發項目全過程資金和成本監控,實現對二級項目公司及各職能部門重要經營和業務活動的預測、控制、反饋、修正動態循環,并與部門績效考核緊密聯系起來。4、建立統一明確的業務授權制度,平衡各層管理者的權力與責任,明確規定各項業務的執行程序,提高管理的規范化與科學性,降低運營風險。5、完善資金管理系統,實現資金集中統一監控與管理,提高資金效率,降低資金風險,利用資金有效控制實現對房地產企業整體的風險控制。6、實現財務管理和房地產開發業務的信息一體化集成,充分借助于信息化手段,提高財務管理的效率,進而完善內外部信息共享平臺,實現在共享平臺上的動態決策和動態管理。7、財務管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰略管理體系、績效管理體系在內的企業其他管理系統進行不斷整合,形成有機的整體管理系統,最終達到房地產企業在平衡有效配置企業資源基礎上的持續發展。構建并完善財務管理體系其意義在于:促進核算型財務向管理型財務轉變,使財務管理成為企業管理的核心手段之一;為保障房地產企業發展戰略的實現,提供了有效戰略實施操作手段;為房地產企業提供了一個系統性的財務管理體系解決方案,使房地產企業財務管理系統能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息;強化了房地產企業風險控制,能夠有效降低企業運營風險。
三、構建房地產企業財務管理體系的步驟和具體內容
(一)建立和完善業務授權制度房地產行業是高投入、周期長和高風險的行業,控制風險是財務管理體系需達到之首要目標。作為風險控制手段的載體,內部控制體系的建立與完善是房地產企業長期良性運行的有效保證。按照內部控制理論,企業完整的內部控制體系內容包括控制環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監控等五個要素,房地產企業應將業務授權制度的建立與完善作為強化內部控制體系的重點,因為它將貫穿于控制活動、信息與溝通和監控全過程,與業務流程緊密結合,直接影響企業管理控制方式和控制程度。業務授權制度包括三個層次:首要層次指明確授權對象;第二層次包括業務種類和權力類型;第三層次應具體規定審批依據和工作程序。
(二)完善財務核算體系
房地產企業財務核算體系的完善應以以下幾個方面為重點:
1、根據管理需求重新設計和調整會計單據
目前房地產企業采用的會計單據反映的信息量小,難以提供管理控制所必須的信息,因而應進行重新設計,將諸如合同管理信息、預算控制信息、授權審批信息等內容包括在單據之中,通過單據及時記錄經濟業務的重要內容,為管理者提供審批依據和決策支持,也便于利用會計信息系統收集和積累管理信息。
2、科學設置會計科目
首先,根據《企業會計制度》的要求,調整并完善原先依據《房地產企業會計制度》規定設置的一級科目。其次,根據管理控制要求,科學設置二級以下的會計科目。例如在開發產品科目中盡可能細化核算對象,保證按產品名稱或樓號進行開發產品的歸集;在開發成本和銷售收入科目中,根據產品或樓號設置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發成本費用項目,細化成本對象,以便于房地產企業進行不同產品的盈利能力分析。第三,會計科目設置與全面預算管理結合起來。需要按照組織結構的特點實現收入、成本、費用類等損益科目和部分重點資產負債科目按部門進行數據歸集。
3、統一會計核算程序和規則
各個會計主體的會計科目設置要保持統一,在此基礎上可以增加適當的靈活性;各個會計主體的會計單據格式、種類和使用方法要保持統一;各個會計主體的財務數據記錄和歸集程序、賬務處理程序、結賬與會計報表編制和上報程序、報表匯總與合并程序要保持統一。
(三)建立管理會計系統
建立管理會計系統包括設立責任中心管理和設置管理會計報告體系。
1、設立責任中心
管理房地產企業的責任中心,是指按照管理目標,根據各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責,將其分別確定為成本中心和利潤中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核標準,并通過責任中心績效報告的形式動態反映各責任中心每月、每季度和年度業務執行情況,進而能夠對各責任中心的業績進行客觀評價。
2、設計管理會計報告體系
房地產企業管理會計報告,需要向管理層及時反饋銷售/預售收入和進度、項目開發成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經營決策行為。房地產企業管理會計報告,可包括項目公司及其他二級房地產企業單體管理報告、房地產企業母公司綜合管理報告兩個體系層次,每個層次報告體系均包括多個分報告或分報表。
(四)建立全面預算管理體系
房地產企業的全面預算管理的基本內容包括:全面預算模式、預算的編制與執行、預算的考核與分析。
1、全面預算模式
根據房地產企業特點,建議采用以項目預算與資金預算為基礎的企業年度責任預算管理模式。項目預算是房地產企業以開發項目作為預算對象,對項目建設中將會發生的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。資金預算是指房地產企業的母公司在對各責任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總后,根據整體資金狀況,對企業資金的整體協調運作所制定的年度規劃。年度責任預算是指房地產企業在確定各層次責任中心的基礎上,將整體計劃與目標層層分解至各責任中心。各責任中心作為企業總體預算的具體執行單位,負責編制、組織、匯總和完成本責任中心的年度項目預算及資金預算,從而保證公司預算總目標得以實現的一種預算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系,及時將實際經營信息向上一級責任中心反饋,以此實現預算執行的跟蹤與控制。
2、預算的編制與執行
房地產企業全面預算的編制過程,需要上下互動,反復溝通。預算的執行控制工作主體首先是各個責任中心的負責人,他們需要嚴格按照預算控制實際業務。房地產企業預算執行控制需要與業務授權體系的內容緊密結合起來,如果某項實際業務是預算范圍內的業務,則可按照正常的審批程序進行;如果該業務是屬于預算外的業務,則需要按特定程序報至房地產企業最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預算外支出,增強企業的控制能力。
3、預算的考核與分析
房地產企業的預算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評,這是指:每個月各責任中心均要對各自預算的執行情況進行分析,房地產企業母公司進行匯總和分析總結,召開月度分析會議并查找出現的問題及原因。每季度按各責任中心該季度累計的預算實際執行情況,根據設定的績效指標對其業績進行考核,再與激勵和薪酬制度結合起來。每年度終了房地產企業需對全年的預算執行情況進行整體分析,總結主要的問題,并制定和修正下年度的經營目標,指導下年度預算編制和責任中心預算目標的分解。
(五)完善資金管理系統完善
工作總結表面上是給別人寫的，實際上是給自己寫的。每個對自己負責的人，不會因為別人要求而去寫工作總結而是主動寫總結。親愛的讀者，小編為您準備了一些月度考核個人總結范文，請笑納!
月度考核個人總結范文1一個月來，我以微笑服務為己任，以顧客滿意為宗旨，立足本職、愛崗敬業、扎扎實實地做好客服服務工作?，F對自我全年的工作總結如下:
一、勤奮學習，與時俱進
理論是行動的先導。作為客服服務人員，我深刻體會到理論學習不僅僅是任務，并且是一種職責，更是一種境界。我堅持勤奮學習，努力提高業務水平，強化思維本事，注重用理論聯系實際，用實踐來鍛煉自我。為公司全面信息化的成功上線貢獻了自我的微薄之力。
二、立足本職，愛崗敬業
作為客服人員，我始終堅持“把簡單的事做好就是不簡單”。工作中認真對待每一件事，每當遇到繁雜瑣事，總是進取、努力的去做;當同事遇到困難需要替班時，能毫無怨言地放棄休息時間，堅決服從公司的安排，全身心的投入到替班工作中去;每當公司要開展新的業務時，自我總是對新業務做到全面、詳細的了解、掌握，僅有這樣才能更好的回答顧客的詢問，才能使公司的新業務全面、深入的開展起來。
在工作中，我嚴格按照“顧客至上，服務第一”的工作思路，對顧客提出的咨詢，做到詳細的解答;對顧客反映的問題，自我能解決的就進取、穩妥的給予解決，對自我不能解決的問題，進取向上級如實反映，爭取盡快給顧客做以回復;對顧客提出的問題和解決與否，做到登記詳細，天天查閱，發現問題及時解決，有效杜絕了錯忘漏的發生。
以上是自我對全年工作的總結，但自我深知還存在一些不足之處。一是工作經驗欠缺，實際工作中存在漏洞。二是工作創新不夠。三是工作中有急躁情緒，有時急于求成。在下步工作中，要加以克服和改善。
月度考核個人總結范文23月份的工作比較多，也可能是自我的理解本事不夠強吧，總感覺自我有做不完的事情(我總認為：老板請我回來是為了幫他解決問題，而不是麻煩老板幫我去解決應當由我解決的問題)。
經過2月份的迷茫，并且在亮哥的提點下，我已逐漸理清了自我的工作思路，此刻幾方面的工作都在按部就班的進行著。可是，工作中還是存在很多的不夢想情景。就如材料方面來說，主管與主管之間還是存在協調不到位的問題，造成材料短缺，進而影響工程進度。因為很多主管為了不影響各班組施工進度，減輕班組施加給他們的壓力，總是想我們能夠一次性把他們所需的材料一次性運輸到位?？墒?，工地就一臺桂花車負責工地內的材料周轉，并且還要負責排柵構件、預制件等材料的運輸，根本不可能滿足工地的日常需要。所以，各種所需材料只能分批次運輸給各主管，可是有時難免會出現材料緊缺或供不應求等問題。此刻很多預制件、排柵構件等材料靠一臺桂花車上班拉一車，根本滿足不了工地的使用，并且平時叫司機多拉幾車，司機都是應付了事，根本沒有拉到，由于司機一拖再拖，進而就導致這一方面的材料更加緊缺。所以，這一方面的問題必須盡快解決。
此刻工地進度比較緩慢，砌體工程完成有49棟，但進入抹灰工程的僅有25棟(內墻抹灰20棟，外墻抹灰16棟)，外墻線條安裝僅有1棟，鋪貼還沒有一棟開始，所以，離我們的宏觀進度計劃比較遙遠。我也有催促過各主管盡量把進度趕起來，可是都沒有什么實質性的行動。并且，有些主管為了把進度搞上來，就把質量這一大關給放掉了，這樣不僅僅造成質量問題，并且還會給我們后期維修帶來很嚴重的問題。有些問題及時跟各主管提了他們都沒有及時跟進，可是那些問題還是遺留在那里，并且很多都是公司檢查的扣分點。此刻，質量這一方面把關還是不夠嚴格，應當把集團的“新兩防“再拿出來培訓一下，此刻很多點都還是按舊兩防來施工，很多都達不到兩防要求。
對于雜工的安排，我在例會上都提過兩次了，各個主管還是沒有做到位。由于雜工都沒有固定的，有時工作比較多的，雜工就會安排多一兩個，這是需要各個主管的配合，可是，此刻都不是這樣做的，他們都是沒有計劃的，做到哪里需要用到雜工的就打電話給我，叫我立刻安排雜工過去，這樣使我十分難做，因為我前一天已經根據工作需要分配好各個雜工的工作任務，所以，如果我把雜工調給他，那么就會影響她們此刻在做的工作，并且還會令該主管對我產生意見，也令主管與主管之間產生矛盾。所以，我期望關于雜工的安排，各主管能夠提前通知我，我會盡量安排雜工給你們去做你們要求完成的工作任務。
對于自我的工作，自我感覺還是存在很多的不足，例如：對于領導吩咐的工作任務不夠重視，沒有第一時間完成，達不到領導的期盼;不能很好地處理同事之間的關系，很容易造成同事之間的矛盾等。我期望自我能在往后的時間里及時改正自身的不足，以自我的最大努力做好自我的工作。
月度考核個人總結范文3我來到__房地產公司已經有一個多月的時間了。感激__房地產公司市場營銷部三位領導對我的關心和信任，感激公司為我供給了學習和工作的平臺，讓我在學習和工作當中不斷地成長和提高?；仡欉^去的這兩個多月的時光，那是我從事房地產銷售十分重要的一個學習階段。
在這段時間當中，我學到了很多關于商品房銷售的很多專業知識和技巧，不斷的提高，提升自身的素質和技能。在此我向公司尊敬的領導以及親愛的同事們表示衷心的感激!有你們的協助才能使我在工作中順利進行;也因有你們的幫忙，我才能順利的完成銷售任務;真的是你們成就了我的銷售業績。下頭我就將這兩個多月工作作一個簡單匯報：
一、經過20__年11月15日到20__年11月22日一周的專業知識的培訓，使我學到了關于房地產銷售的必備基礎知識。然后舉行了考試，經過考試進行優勝劣汰，擇優錄用!我很榮幸被公司錄用，并留下進行為期兩個月的試用。
二、在試用期間，我們很多時間要外出發資料和收集客戶信息，雖然很累很辛苦，但我一向盡職盡責地去做;并用心體會這種艱辛，在值班時以優質的服務接待客戶，為客戶推薦最適合他的房子;盡努力與客戶達成購房協議，一步一步地完成銷售任務。“功夫不負有心人”，經過我的不懈努力完成了(上月兩套，本月四套)銷售任務。
三、在試用期間，本人團結同事尊敬領導，遵守公司的各項規章制度，并隨時堅持一顆進取樂觀的心態，充滿信心和活力地投入學習和工作。在兩位領導和老員工們的指導下，我學會了如何與客戶簽定購房合同、辦理按揭和交房等手續，此刻基本上能獨立完成整個銷售流程的工作。到此刻為止，我想我能勝任貴公司置業顧問的工作。
細節決定成敗，本事+知識+勤奮+心態=成功。對公司要有職責心，對社會要有愛心，對工作要有恒心，對同事要有熱心，對客戶要有耐心，對自我要有信心!力爭在__房地產的銷售崗位上做的自我!以上就是我對這兩個多月的銷售月終工作做一個總結，請領導批評指正，期望我能迅速成長，明月能給公司作出更大的貢獻!
月度考核個人總結范文4(一)總結：
前言：1、本月的主要工作資料及完成情景;
2、公司任務指標，達成情景;(包括重點單品達成情景)一、銷售狀況
1、增幅前三位單品進行市場分析，介紹增長原因及市場潛力等;
2、增幅后三位單品進行市場分析，介紹下滑或者沒有到達預期目標的原因;3、自我區域重點單品進行市場分析;二、影響本月銷售的因數分析1、上月計劃達成情景
①、對上月計劃執行過程進行總結分析;②、對上月計劃中本月未達成的原因總結分析;
2、渠道成員意見及客戶本月銷售情景做以總結分析(含表格)
備注：①、任務代表合同任務;②、達成比例代表達成數據占合同任務比例;三、竟品信息反饋1、竟品信息、動態
2、竟品促銷活動的效果信息反饋
四、公司產品促銷效果評估
五、相關提議(包括產品質量、促銷、市場運作)結合市場狀況提出相關提議六、各區域市場情景及下屬工作情景1、對所轄區域當月市場概況總結2、對下屬當月工作情景及達成情景做總結1)、各個區域與上年度同期比較
2)、下屬工作重點達成情景評估
(二)：下月度計劃
一、下月銷售計劃(具體分解SKU及數量到區域市場內每個客戶)
二、銷售促銷計劃(根據市場做出合理的促銷計劃，明確客戶及方式)
三、下月工作行程安排(日程表)
四、大事時間完成進度表
五、下屬工作安排計劃(下屬工作進度表計劃、業代路線計劃、達成效果計劃)
月度考核個人總結范文5來到__公司從事__采購工作已有一個月時間，在此期間，感觸良多，想法也多，此刻對七月份的工作感悟如下：
1.身為采購員，應第一時間完成領導交代給我們的工作，在完成領導吩咐工作的同時，應多總結匯報，多和領導交流溝通;
2.要有預測本事，把自我的定位提高。
想象：自我不單單是一個采購員，把自我想象成采購主管、采購經理，時刻試想采購主管、采購經理在做什么事負責哪些東西他們的思想是什么他們遇到問題怎樣解決的他們的定位是什么他們和各部門、各供應商是怎樣溝通交流相處的他們的工作是什么
3.把手頭上的工作做好做細致，不斷的優化采購業務，要讓領導放心滿意。
領導交代一個工作給我們做，我們不僅僅要把工作做好，還要做細致，想想什么方法更好有什么更好的方案在完成本職位的同時多了解其他不受自我負責的區域，擴大自我的知識面處理食物的本事;
4.對待供方來料異常，必須嚴格控制。
不管是此刻做還是以后去新的公司，應對質量異常，在生產允許的情景下全部安排退貨，強制讓供應方整改，退到廠家怕為止，退到廠家明白怎樣做為止;
業也正在發生日新月異的變化。因此，研究樓市與股市波動的相關性，具有非常重要的現實 意義。本文首先運用 1998 年-2007 年的季度房地產價格指數和股票價格指數進行相關性分 析，劃分出不同的發展階段；其次對最近一階段房價和股價的月度數據作協整性檢驗，研究 兩者之間的長期均衡關系；最后在均衡機制的基礎上建立誤差修正模型。結果表明，近幾年 房價和股價的長期均衡已經形成，財富效應大于替代效應與擠出效應之和。但短期來看，兩 者有所背離，這與今年初股市和樓市的現實走勢一致。因此，我國市場調控政策的有效性應 該建立在兼顧股市和樓市關系的基礎上。 關鍵詞：房地產價格指數，股價指數，協整檢驗，誤差修正模型，Granger 因果檢驗 中圖分類號：F12
1．引言
現代房地產業逐漸形成于 1978 年經濟體制改革和對外開放以后，市場的不斷成熟和規 范為房地產業提供了廣闊的平臺。80 年代初期，隨著改革開放政策的實行、經濟特區的設 立、外資的涌入，市場經濟開始起步。1992-1993 年是中國房地產業發展的第一次熱潮，期 間房地產超常發展到失控的地步，房地產泡沫嚴重。1993 年末隨著中央強力調控措施的生 效，房地產市場步入低谷期，進入調整階段。1998 年推行城鎮住房制度改革以后，我國的 房地產行業步入持續繁榮期。城鎮居民住房觀念發生重大轉變，房地產投資持續快速增長， 投資額以每年超出 20%的速度增長，銷售額的年均增長率更達到了 27%以上，房地產市場 體系逐步建立。房地產業作為帶動眾多相關產業的基礎性力量，不僅是各國經濟發展的晴雨 表，而且成為國民經濟的增長點，是中國經濟發展的重要引擎之一。
此外，金融發展與經濟增長之間的關系也一直是經濟學中研究的重點，作為金融市場的 重要組成部分的股票市場和經濟增長當然成為研究的熱點。雖然我國股市只有短短的 10 多 年時間，而且表面上經濟增長變化與股市行情變化各階段并不相符合，但是長期而言，兩者 之間卻存在著極強的相關性。
對房地產市場和股票市場研究發現，隨著兩者之間的財富效應和替代效應、擠出效應的 大小不同，他們之間的決定關系也隨之變化。一方面，房地產業成為國民經濟的支柱產業， 股票市場也由弱式有效市場轉化為半強式有效市場，成為國民經濟運行的晴雨表；另一方面， 房地產和股票開始成為投資者資產組合中兩種非常重要的投資品。[2]因此，對我國現階段房 地產市場和股票市場的相關性進行研究，無論對未來房價、股價的發展而言，還是對我國經 濟增長而言，都顯得十分必要。
本文研究當前時期我國房產價格和股票價格之間的變動關系。本文中心部分對現階段房 價指數和股價指數進行了系統的實證分析，研究采用了 1998 年-2007 年上證指數和房價指 數的季度、月度數據作為樣本，構造了協整模型，具體分為以下幾個部分：1、對 1998 年-2007 年房價指數和上證指數的季度數據，利用計量經濟學軟件 Eviews 作相關性分析，并在此基 礎上對兩者的發展階段作進一步的劃分，選取最近一期作為協整分析的樣本數據；2、以 2005
年 7 月-2007 年月度數據為基礎，檢驗其協整性，建立長期均衡模型，驗證兩者的正向、反
- 1 -
向關系。3、在長期均衡模型的基礎上建立誤差修正模型，進一步解釋當前現實房價和股價
偏離長期均衡的程度。本文的結論部分針對實證結果分析現實情況，對我國現階段房價、股 價的變動加以預測并提出自己的觀點。
2．模型簡介
2.1 幾個重要的概念
1、嚴平穩序列：要求序列的分布平穩，即
prob (y ， L y ) = prob (y ， L y )
t t t + s t + s
（1）
n
n
2、弱平穩：要求一個序列過程滿足以下 3 個條件，即
（1）E(y )
存在，并獨立于時間 t；
t
（2）
是一個有限的正數，并獨立于時間 t ；
Var (y )
t
（3）Cov( ，y
是一個關于 t-s 有限函數，但不是 t 或 s 的函數。記為：
yt )
s
E(yt ) = m
E(yt - m )(yt + k - m ) = g k
Var(yt ) = s
2
（2）
g k
為自協方差函數，只與 k 有關，與 t 或 s 無關。因此，弱平穩也稱為協方差平穩。
3、隨機游走序列：是一種非平穩序列，隨機游走的一階差分過程是平穩過程。
y t -1 + e t
（3）
（4）
（5）
y t =
y =
e ~ IN (0， s 2 )
e
y t =
t
t
? e i
i =1
+ e t -1
+ e t = L
=
y t - 2
t
?
?
Var ( y t ) = Var ? ? e i ? = ts e
2
（6）
? i =1 ?
Var ( y t ) ? ￥
t ? ￥
4、單位根過程：是指一個時間序列的均值，或協方差隨時間而改變。單位根過程是非
平穩的。 為一平穩過程 。
e t
f = 1
yt = fyt -1 + e t
（7）
若單位根過程經過一階差分之后，成為平穩過程，即
yt - yt -1 = e t
則稱時間序列為一階單整序列，記為 I(1)。若時間序列經過 d 階差分之后，成為平穩過程，
。[3]
則稱其為 d 階單整序列，記為 I(d)
2.2 協整理論
簡單套用最小二乘方法于非平穩序列間相互關系的分析時，似乎表明兩個相互獨立的非 平穩序列存在某種相關性，但其實，此時的 t 檢驗、F 檢驗等均已失效，格蘭杰稱之為虛假 回歸。如果兩個或兩個以上的時間序列變量是非平穩的，但它們的某種線性組合都表現出平 穩性，則這些變量之間存在長期均衡關系，即協整關系。協整檢驗的具體步驟如下，稱之為
EG 兩步法：
1、檢驗時間序列是否具有單整性，并確定其單整的階數。 當時間序列具有相同階數的單整性質時，進入第二步，否則停止。
2、判斷時間序列是否具有長期均衡關系。采用 OLS 方法進行估計，這樣協整檢驗就轉 換為對方程的誤差項是否存在單位根的檢驗。即可以利用方程估計的誤差項進行 DF 檢驗或 ADF 檢驗，來確定其平穩性。當檢驗證明誤差項平穩時，可以認定時間序列之間存在長期
- 2 -
均衡關系，存在協整關系。在通過協整檢驗之后，可以排除“偽回歸”可能，在其基礎上進行
因果分析，構建長期均衡模型。
（8）
yt = b 0 + b1 xt + e t
最后構建誤差修正模型（ECM Error Correction Model ）。該模型的基本形式是由
Davidson、Hendry、Srba 和 Yeo（1978）提出的，稱為 DHSY 模型。
? b1 + b 3 ?
Dyt = b 0 + b1 Dxt + (b 2 - 1)? y -
x ? + ut
（9）
1 - b
式中的長期均衡項，反映了與均?衡水平的誤2差，?因t -1此稱之為誤差修正項，記為 ecm。 一般可以利用長期均衡方程的誤差項，代入下式中。得到誤差修正模型的估計方程。一
般有 ecm 的系數為負，體現了負反饋控制作用。
（10）
Dyt = b 0 + b1 Dxt + l ecmt -1 + ut
3．實證分析
3.1 研究樣本和數據的選取
1998 年我國開始實行住房分配貨幣化，標志著真正意義上的房地產市場開始形成。同
時隨著我國股票市場正規化的逐步形成，股市也開始走上正規化的發展道路。房地產市場和 股票市場的關聯性越來越大，本次分析將驗證當前房價和股價的關系，并簡單預測房地產市 場基于股票市場的發展趨勢。
房價指數和股價指數可以比較客觀全面地反映房地產市場和股票市場的價格走勢，而深 證綜指和上證指數的走勢基本一致，因此，本文首先選取 1998 年 1 月～2007 年 12 月間房 地產價格指數（Price Index for Real Estate）和上證綜合指數（Shanghai Composite index）的 季度數據，分析房地產市場和股票市場的相關性；在此基礎上劃分出房價指數和上證指數的 發展階段，再選取 2005 年 7 月～2007 年 12 月房地產價格指數和上證綜合指數的月度數據， 利用計量統計學軟件 Eviews 建立長期均衡模型和誤差修正模型，重點研究當前階段房價指 數和股價指數的協整關系。
3.2 房價和股價的相關系數分析
隨著住房制度改革的逐步實行和市場證券化的進一步規范，1998 年開始我國的房地產 市場和股票市場開始進入了真正意義上的市場化軌道。在這樣的背景之下，房地產市場與股 票市場可能會呈現一定的相關性。
表 1 相關系數矩陣
Tab.1 Correlation Matrix
表 1 顯示房地產價格指數和上證指數的相關系數是 0.295，該系數說明兩指數之間存在
一定的相關性，與上述分析一致。但是 1998 年至 2007 年間，房地產價格指數和上證指數均 處于不斷波動中，要真正了解兩者之間的關系，還必須對兩者的發展階段作進一步的劃分。
- 3 -
PIRE
SHCI
PIRE
1
0.29522
SHCI
0.29522
1
112
6000
110
5000
108
4000
106
104
3000
102
2000
100
98
1000
98 99 00 01 02 03 04 05 06 07
98 99 00 01 02 03 04 05 06 07
圖 1 房地產價格指數和上證指數 1998-2007 年
Fig1 Price Indices for Real Estate and Shanghai Composite Index 1998-2007
上圖描述了房地產價格指數和股票指數的波動情況。觀察得出，我國房市與股市的波動
呈現明顯的階段性特征，大致分為以下幾個區間：1998 ～2001.6，房地產價格指數和股票 指數同升同降，兩者呈顯著的正向相關關系；2001.7～2005.6，房地產價格指數和股票指數 走勢相反，兩者呈顯著的負向相關關系，房地產價格指數呈現總體上漲形態，其中 2005 年 有回落，而股票價格指數則明顯下降；2005.7～2007，房地產價格指數繼續上漲，而股票指 數暴漲，兩者呈現出顯著的正相關。
以下基于 2005.7-2007 年房價指數和股價指數月度數據，進行協整性檢驗，分析目前我 國房地產市場與股票市場之間的關系。
3.3 協整性分析
3.3.1單位根檢驗 在進行協整關系檢驗之前，首先確定每個序列是否為整形序列及其階數，即單位根檢驗。
如果序列存在單位根，則序列為非平穩序列，反之，為平穩序列。本文采用Engle -Granger的基于
殘差ADF(Augmented Dickey - Fuller)方法來檢驗。
表 2 單位根檢驗
Tab.2 ADF Unit Root Test
通過單位根檢驗可以知道，兩指數變量均表現出明顯的非平穩性。但經過一階差分后， 在
5％和10％的顯著性水平下表現出平穩性的特征。因此，通過檢驗可以判斷各個變量均為一階
- 4 -
變量
ADF 值
1%臨界值
5%臨界值
10％臨界值
D.W 值
平穩
PIRE
0.4605
-3.6852
-2.9705
-2.6242
1.73914
否
D（PIRE）
-3.1827
-3.6959
-2.9750
-2.6265
2.08015
是
SHCI
0.2730
-3.6852
-2.9705
-2.6242
2.00188
否
D(SHCI)
-3.6619
-3.6959
-2.9750
-2.6265
2.01374
是
SHCI
PIRE
單整，這為后面的協整檢驗提供了基礎。
在單位根檢驗的基礎上對該模型的殘差進行檢驗，看其是否平穩。
表 3 ECM 單位根檢驗
Tab.3 ADF Unit Root Test on ECM
ADF 的檢驗值小于 1％的臨界值，拒絕原假設，即殘差不存在單位根，是平穩序列。因
此.房價指數和股價指數自 2005 年以來確實存在協整關系。
3.3.2建立長期均衡模型
首先對指數變量進行 Granger 因果檢驗，以確定房價指數和股價指數的因變量自變量關 系，作為長期均衡分析的基礎。
表 4 Granger 因果檢驗
Tab.4 Granger Causality Tests
在殘差和因果檢驗的基礎上，建立長期均衡模型。
表 5
回歸模型擬合參數及其顯著性檢驗
Tab.5 Coefficients
回歸方程為：
PIRE = 103 .9863 + 0 .000858 * SHCI
- 5 -
Variable
Coefficient
Std. Error
t-Statistic
Prob.
C
103.9863
0.444156
234.8657
0.0000
SHCI
0.000858
0.000145
5.400218
0.0000
AR(1)
0.376987
0.458931
0.821446
0.4198
AR(2)
0.309250
0.343365
0.900647
0.3771
MA(1)
0.169849
0.523547
0.324420
0.7486
R-squared
0.784798
Mean dependent var
106.3429
Adjusted R-squared
0.747371
S.D. dependent var
1.789564
S.E. of regression
0.899474
Akaike info criterion
2.786420
Sum squared resid
18.60824
Schwarz criterion
3.024313
Log likelihood
-34.00988
F-statistic
20.96904
Durbin-Watson stat
1.917234
Prob(F-statistic)
0.000000
Inverted AR Roots
0.78
0.40
Inverted MA Roots
-0.17
Null Hypothesis:
Obs
F-Statistic
Probability
PIRE does not Granger Cause SHC
28
0.62818
0.54247
SHCI does not Granger Cause PIRE
6.69494
0.00511
ADF Test Statistic
-3.116180
1% Critical Value*
-2.6560
5% Critical Value
-1.9546
10% Critical Value
-1.6226
*MacKinnon critical values for rejection of hypothesis of a unit root.
判定系數 R 是回歸平方和在總平方和中的比例，消除自變量個數影響的修正的判定系
數 R2=0.747，說明因變量 ROA 的變化中有 74.7%是由自變量引起的，判定系數和調整判定 系數較大，回歸估計標準誤差小，模型擬合度很高。因此從判定系數檢驗可以看出該模型顯 著性較高，最終結論得結合其它檢驗共同決定。
方差分析對整個回歸模型進行顯著性檢驗，根據 F 檢驗量為 F=20.96904，其伴隨概率
為 0.000，說明總體回歸函數中各自變量與因變量關系極為顯著。
Durbin-Watson stat 檢驗得出 D 為 1.917 近似于 2，說明殘差和自變量相互獨立，不存在 序列相關問題。
檢驗方程的 AIC、SC 最小。 綜合上述顯著性檢驗，證明模型充分有效
3.3.3建立誤差修正模型
分析了房價指數和股價指數的長期均衡關系，再對兩者之間的短期波動關系建模。
表 6 誤差修正模型
Tab.6 Error Correction Model
方程式為：
DPIRE = 0.118972 - 1.95e - 05 * DSHCI - 0.449135 * ECM(-1)
上式反映了房價指數和股價指數的短期波動偏離它們長期均衡關系的程度。在短期內， 股價指數的波動對于房價指數有負方向影響。雖然系數不是很大，但基本可以認為房價指數 在短期內與股市呈反向變動。
4．總結
4.1 基本結論
1、實證結果表明，2005 年下半年到 2007 年期間，房價指數和股價指數存在協整關系。
從 Granger 因果檢驗可以看出，對房價和股價之間的財富效應、替代效應和擠出效應而言， 在這段時間股價上漲的財富效應大于替代效應和擠出效應之和。因此，股價的變動是房價變 動的原因。
2、從長期均衡模型得出，股價的變動引起房價的同向變動，股票價格的上漲帶動了房 價的上漲。回歸系數不是很大，這與兩者的量綱差異有關?？傮w而言，房價和股價的長期均 衡已經達成，并且兩者是正相關。
- 6 -
Variable
Coefficient
Std. Error
t-Statistic
Prob.
C
0.118972
0.172527
0.689582
0.4968
DSHCI
-1.95E-05
0.000470
-0.041512
0.9672
ECM(-1)
-0.449135
0.185062
-2.426938
0.0228
R-squared
0.191145
Mean dependent var
0.103571
Adjusted R-squared
0.126437
S.D. dependent var
0.895868
S.E. of regression
0.837319
Akaike info criterion
2.583735
Sum squared resid
17.52759
Schwarz criterion
2.726471
Log likelihood
-33.17228
F-statistic
2.953950
Durbin-Watson stat
1.624802
Prob(F-statistic)
0.070531
3、協整關系只是反應了變量之間的長期均衡關系，而誤差修正模型是為了建立短期的
動態模型以彌補長期靜態模型的不足，它既能反映不同時間的長期均衡關系，又能反映短期 偏離向長期均衡修正的機制。從誤差修正模型來看，在短期內，房價和股價的波動會偏離長 期均衡，房價的變動受股價的影響但有所背離。
4.2 發展與展望
2005 年下半年至 2007 年底，房地產市場和股市步入共同繁榮階段，住房制度改革和股 市全流通改革有較大影響， 流動性過剩也是重要因素。股票市場從 2005 年 7 月開始了一輪 大牛市，截至 2007 年底，在不到兩年的時間里，從 1000 點左右迅速上漲到 6000 點以上。 而與此同時，房地產投資不僅沒有回落，反而開始加速上升。隨著近幾年來房地產市場政策 的不斷調整，中國房地產土地市場全部透明化，房地產投資增速一直高于 20%。這也可以 解釋在實證分析中，房價和股價之間的正向長期均衡關系。
短期來看，股市在 07 年底達到 6000 多點后，08 年初股票市場出現劇烈波動，由于居 民在股市中投資已較多，加上股市收益減小風險加大，資產組合效應和替代效應發揮作用的 方向趨同，一部分資金可能從股市流出，進入房地產市場。再加上中國政府不對貨幣搞額度 管理，不打壓股市，只盯住物價，以及 08 年初的暴雪災害，導致現在股市的大跌。[4]但此 時房價卻沒有降，主要因為對于房價而言，未來房價的預期比供求關系的作用更加大，這與 誤差修正模型的解釋一致。
我國加入 WTO 之后，房地產業與整體經濟的互動性更強，必須密切關注、認真研究房 地產業周期波動。股市作為國民經濟的晴雨表，與整體經濟的關系也十分緊密。由于房地產 市場和股票市場相關性的特點，資金在財富效應、替代效應和擠出效應的作用下，在房地產 市場和股票市場間流動。不同的時期資金因各效應的大小不同而流向不同的市場。因此，實 行針對一個市場的調控政策時，必須考慮到另一個市場的反映，這樣才能使調控政策達到預 期的效果。
此外，房價與股價的暴漲會加劇社會的兩極分化，激化社會矛盾。同時，股市和樓市的 大部分資金直接或間接來自于銀行，當股價和房價逆轉時，銀行及其他金融機構的風險會很 快暴露出來，金融風險迅速集聚。[5]因此，并不是房價和股價一味的上漲就對經濟產生促進 作用。針對目前股市大跌但房價上漲的局面，應該在兼顧房市和股市相關性的同時，充分考 慮房市、股市引起的經濟泡沫化，避免市場調控政策的低效率，從根本上有效地推動兩個市 場走向健康。
參考文獻
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- 7 -
A practical analysis on the relationship between China's
current real estate market and the stock market
Xu Li
Department of Business management，Hohai University，Nanjing (210098)
Abstract
With the rapid growth of macroeconomic and the opening up of financial market， not only the stock
market has developed rapidly， but also the real estate is undergoing rapid changes. Therefore， the research on the relationship between the real estate market and stock market has the very vital practical significance. The paper first do some research on the relationship between the price index for real estate and Shanghai Composite Index from 1998 to 2007 in quarter. It uses the recent stage of the different development phase to do cointegration test by the monthly data of the price index for real estate and Shanghai Composite Index. It works out the long-term balance between them. Finally， it established the error correction model on the basis of the balanced mechanism. The results indicated that， in recent years the long-term equilibrium price between the price index for real estate and Shanghai Composite Index has been formed， and the wealth effect is strong than substitution effects and the effects of extrusion. But in short term， they are deviated， which is consistent with the reality. Therefore， the effectiveness of China's market regulation and policy should be established on the basis of taking into account both the stock market and the real estate market.
Keywords：the price index for real estate；the stock index；cointegration test；error correction model；
關鍵詞:房地產企業 財務管理 財務管理體系
房地產行業是資金密集型的高風險行業，面對激烈的競爭，房地產企業要實現長期的，獲得持續性核心競爭能力，必須提高財務管理水平。財務管理作為企業管理的核心系統之一，應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。
一、房地產企業財務管理的現狀
，大部分房地產企業的財務管理還處于基本的核算的階段，尚沒有充分發揮財務管理在戰略實施方面強有力的作用。主要存在以下幾個問題:
1、在會計核算方面，缺乏用于支持管理和決策的信息，僅停留在記賬和編制財務報表的階段。2、財務管理系統的統一和集中程度不足。許多房地產企業各個項目公司/項目部核算體系互不相同，財務軟件和核算標準不統一，難以保證向管理者提供統一可比的財務信息。3、財務管理“被動反映型”的現象較突出，預測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業不同程度上建立了工程預算和財務預算等基本機制，但其內容和管理方法距實現戰略的需求尚有較大差距。4、由于缺乏統一明確的財務業務授權機制，有些企業的二級項目開發公司各自為政，自成體系，母公司無法有效地進行管理，造成公司的管理控制能力下降。5、資金管理多頭、分散，客觀上增大了房地產企業管理和風險控制的難度。
二、構建房地產企業財務管理體系及其意義
針對上述房地產企業財務管理存在的問題，我認為要改善財務管理方法，提升財務管理水平，應當構建并完善財務管理體系。包括以下幾方面:
1、構建財務核算的體系平臺，從管理角度重新梳理財務會計核算基礎規范和業務流程，以標準、統一的財務數據為管理需求提供數據分析基礎。2、建立管理會計系統，通過管理報告全面及時地向管理者分析企業經營狀況，實現管理信息動態收集和深入分析，為管理決策提供有效支持。3、以全面預算管理為核心手段，實現戰略目標的有效分解和戰略實施反饋，實現對房地產開發項目全過程資金和成本監控，實現對二級項目公司及各職能部門重要經營和業務活動的預測、控制、反饋、修正動態循環，并與部門績效考核緊密聯系起來。4、建立統一明確的業務授權制度，平衡各層管理者的權力與責任，明確規定各項業務的執行程序，提高管理的規范化與性，降低運營風險。5、完善資金管理系統，實現資金集中統一監控與管理，提高資金效率，降低資金風險，利用資金有效控制實現對房地產企業整體的風險控制。6、實現財務管理和房地產開發業務的信息一體化集成，充分借助于信息化手段，提高財務管理的效率，進而完善內外部信息共享平臺，實現在共享平臺上的動態決策和動態管理。7、財務管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰略管理體系、績效管理體系在內的企業其他管理系統進行不斷整合，形成有機的整體管理系統，最終達到房地產企業在平衡有效配置企業資源基礎上的持續發展。構建并完善財務管理體系其意義在于:促進核算型財務向管理型財務轉變，使財務管理成為企業管理的核心手段之一;為保障房地產企業發展戰略的實現，提供了有效戰略實施操作手段;為房地產企業提供了一個系統性的財務管理體系解決方案，使房地產企業財務管理系統能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息;強化了房地產企業風險控制，能夠有效降低企業運營風險。
三、構建房地產企業財務管理體系的步驟和具體內容
(一)建立和完善業務授權制度房地產行業是高投入、周期長和高風險的行業，控制風險是財務管理體系需達到之首要目標。作為風險控制手段的載體，內部控制體系的建立與完善是房地產企業長期良性運行的有效保證。按照內部控制，企業完整的內部控制體系內容包括控制環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監控等五個要素，房地產企業應將業務授權制度的建立與完善作為強化內部控制體系的重點，因為它將貫穿于控制活動、信息與溝通和監控全過程，與業務流程緊密結合，直接企業管理控制方式和控制程度。業務授權制度包括三個層次:首要層次指明確授權對象;第二層次包括業務種類和權力類型;第三層次應具體規定審批依據和工作程序。
(二)完善財務核算體系
房地產企業財務核算體系的完善應以以下幾個方面為重點:
1、根據管理需求重新設計和調整會計單據
目前房地產企業采用的會計單據反映的信息量小，難以提供管理控制所必須的信息，因而應進行重新設計，將諸如合同管理信息、預算控制信息、授權審批信息等內容包括在單據之中，通過單據及時記錄業務的重要內容，為管理者提供審批依據和決策支持，也便于利用會計信息系統收集和積累管理信息。
2、設置科目
首先，根據《會計制度》的要求，調整并完善原先依據《房地產企業會計制度》規定設置的一級科目。其次，根據管理控制要求，科學設置二級以下的會計科目。例如在開發產品科目中盡可能細化核算對象，保證按產品名稱或樓號進行開發產品的歸集;在開發成本和銷售收入科目中，根據產品或樓號設置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發成本費用項目，細化成本對象，以便于房地產企業進行不同產品的盈利能力。第三，會計科目設置與全面預算管理結合起來。需要按照組織結構的特點實現收入、成本、費用類等損益科目和部分重點資產負債科目按部門進行數據歸集。
3、統一會計核算程序和規則
各個會計主體的會計科目設置要保持統一，在此基礎上可以增加適當的靈活性;各個會計主體的會計單據格式、種類和使用要保持統一;各個會計主體的財務數據記錄和歸集程序、賬務處理程序、結賬與會計報表編制和上報程序、報表匯總與合并程序要保持統一。
(三)建立管理會計系統
建立管理會計系統包括設立責任中心管理和設置管理會計報告體系。
1、設立責任中心
管理房地產企業的責任中心，是指按照管理目標，根據各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責，將其分別確定為成本中心和利潤中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核標準，并通過責任中心績效報告的形式動態反映各責任中心每月、每季度和年度業務執行情況，進而能夠對各責任中心的業績進行客觀評價。
2、設計管理會計報告體系
房地產企業管理會計報告，需要向管理層及時反饋銷售/預售收入和進度、項目開發成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經營決策行為。房地產企業管理會計報告，可包括項目公司及其他二級房地產企業單體管理報告、房地產企業母公司綜合管理報告兩個體系層次，每個層次報告體系均包括多個分報告或分報表。
(四)建立全面預算管理體系
房地產企業的全面預算管理的基本包括:全面預算模式、預算的編制與執行、預算的考核與分析。
1、全面預算模式
根據房地產企業特點，建議采用以項目預算與資金預算為基礎的企業年度責任預算管理模式。項目預算是房地產企業以開發項目作為預算對象，對項目建設中將會發生的前期可行性、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。資金預算是指房地產企業的母公司在對各責任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總后，根據整體資金狀況，對企業資金的整體協調運作所制定的年度規劃。年度責任預算是指房地產企業在確定各層次責任中心的基礎上，將整體計劃與目標層層分解至各責任中心。各責任中心作為企業總體預算的具體執行單位，負責編制、組織、匯總和完成本責任中心的年度項目預算及資金預算，從而保證公司預算總目標得以實現的一種預算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系，及時將實際經營信息向上一級責任中心反饋，以此實現預算執行的跟蹤與控制。
2、預算的編制與執行
房地產企業全面預算的編制過程，需要上下互動，反復溝通。預算的執行控制工作主體首先是各個責任中心的負責人，他們需要嚴格按照預算控制實際業務。房地產企業預算執行控制需要與業務授權體系的內容緊密結合起來，如果某項實際業務是預算范圍內的業務，則可按照正常的審批程序進行;如果該業務是屬于預算外的業務，則需要按特定程序報至房地產企業最高決策層審批，并說明理由。這樣，能夠有效地控制預算外支出，增強企業的控制能力。
3、預算的考核與分析
房地產企業的預算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評，這是指:每個月各責任中心均要對各自預算的執行情況進行分析，房地產企業母公司進行匯總和分析，召開月度分析會議并查找出現的及原因。每季度按各責任中心該季度累計的預算實際執行情況，根據設定的績效指標對其業績進行考核，再與激勵和薪酬制度結合起來。每年度終了房地產企業需對全年的預算執行情況進行整體分析，總結主要的問題，并制定和修正下年度的經營目標，指導下年度預算編制和責任中心預算目標的分解。
(五)完善資金管理系統完善
