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中圖分類號：F293.3
文獻標識碼：A
文章編號：1672-3198(2009)13-0170-01
1 投資性房地產的定義及特征
投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。
投資性房地產主要有以下特征；(1)投資性房地產是一種經營性活動，持有目的是為了出租或資本增值后轉讓；(2)投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區別于作為生產經營場所的房地產和用于銷售的房地產f(3)投資性房地產有兩種后續計量模式，企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行持續計量，即有確鑿證據表明其所有投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，才可以采用公允價值模式進行后續計量。
2 投資性房地產的范圍
屬于投資性房地產的項目：(1)已出租的土地使用權，應是自租賃期開始日確定為投資性房地產；(2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權，體現了管理者的持有意圖。需要注意的問題：①這里不包括閑置土地，②房地產開發企業持有并準備增值后出售的土地使用權不屬于投資性房地產，作為存貨處理。(3)已出租的建筑物。應是自租賃期開始日確定為投資性房地產。
3 投資性房地產的會計處理
3.1 投資性房地產的確認
將某個項目確認為投資性房地產，首先應符合投資性房地產的概念，其次要同時滿足下列條件；(1)與該投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業；(2)該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。
3.2 投資性房地產的初始計量
總原則：投資性房地產應當按照成本進行初始計量。具體應分別不同的取得渠道來掌握：
(1)外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。外購的房地產，只有在購入的同時開始出租，才能作為投資性房地產加以確認。如果該企業所簽訂的租賃協議約定在購入后3個月再出租，則應當先作為固定資產加以確認，直至租賃期開始日才能從固定資產轉換為投資性房地產。在采用公允價值模式進行后續計量的情況下，企業應當在“投資性房地產”科目下設置“成本”和“公允價值變動”兩個明細科目。(2)自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的所有必要支出構成。
3.3 投資性房地產的后續計量
后續計量總原則：企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。通常情況下，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。通常情況下。采用成本模式計量的投資性房地產在滿足一定條件的情況下，可以轉為按照公允價值模式計量，但公允價值模式計量的不能轉為按照成本模式計量。
(1)成本計量模式。
企業一般應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量。
科目設置：①投資性房地產；②投資性房地產累計折舊(攤銷)；③投資性房地產減值準備。
處理原則：①采用成本模式計量的建筑物的后續計量：按固定資產的有關規定進行后續計量，按期(月)計提折舊，存在減值跡象的，按照資產減值的有關規定處理；②采用成本模式計量的土地使用權的后續計量；按無形資產的有關規定進行后續計量，按期(月)攤銷。存在減值跡象的，按照資產減值的有關規定處理。
例1：甲企業的一棟辦公樓出租給乙企業使用。已確認為投資性房地產，采用成本模式進行后續計量。假設這棟辦公樓的成本為1800萬元，按照直線法折舊，使用壽命為20年，預計凈殘值為零。按照經營租賃合同，乙企業每月支付甲企業租金8萬元。當年12月，這棟辦公樓發生減值跡象，經減值測試，其可收回金額為1200萬元，此時辦公樓的賬面價值為1500萬元，以前未計提減值準備。
甲企業的賬務處理如下：
①計提折舊：
每月的折舊：1800÷20÷12=7.5(萬元)
借：其他業務成本 75000
貸：投資性房地產累計折舊(攤銷) 75000
②確認租金。
借：銀行存款(或其他應收款) 80000
貸：其他業務收入 80000
③計提減值準備：
借：資產減值損失 3000000
貸：投資性房地產減值準備 3000000
(2)公允價值計量模式。
采用公允價值模式后續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值。公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。
企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。
采用公允價值模式的條件；①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；②企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計：
①確定投資性房地產的公允價值時，可以參照活躍市場上同類或類似房地產的現行市場價格(市場公開報價)；②無法取得同類或類似房地產現行市場價格的，可以參照活躍市場上同類或類似房地產的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區域等因索；③也可以基于預計未來獲得的租金收益和相關現金流量予以計量。
會計處理。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業務收入。投資性房地產若屬于企業主營業務的，應通過“主營業務收入”和“主營業務成本”科目核算相關的損益。
例2：甲企業為從事房地產經營開發的企業。2007年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協議，約定將甲公司開發的一棟精裝修的寫字樓于開發完成的同時開始租賃給乙公司使用，租賃期為10年。當年10月1日，該寫字樓開發完成并開始起租，寫字樓的造價為9000萬元。2007年12月31日，該寫字樓的公允價值為9200萬元。假設甲企業采用公允價值計量模式。
甲企業的賬務處理如下：
①2007年10月1日，甲公司開發完成寫字樓并出租：
借：投資性房地產――成本 90000000
貸：開發成本 90000000
②2007年12月31日，按照公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益；
借：投資性房地產――公允價值變動 2000000
貸：公允價值變動損益 2000000
注意：由于投資性房地產采用公允價值計量。故不需要計提折舊(或攤銷)，也不需要考慮計提減值準備。
③計量模式的變更。
企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理。將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益(盈余公積和未分配利潤)。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
【關鍵詞】 公允價值計量 房地產 會計實務 應用
1. 公允價值含義與適用范圍
1.1公允價值的含義
國際會計準則委員會（IASB）將公允價值定義為，熟悉情況的交易雙方在公平交易的環境下自愿進行資產交換或者負債清償的金額。我國對公允價值的定義與IASB所給的定義基本相同，《企業會計準則——基本準則》中對公允價值的定義是：“公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或債務清償的金額。”公允價值來自于公平的交易環境，作為一種新的計量屬性，是進行交易的雙方在充分考慮市場信息的基礎上達成的理智的共識，達成這種共識的市場交易金額就是公允價值。
1.2公允價值計量的適用范圍
當前，公允價值計量在我國企業主要運用在金融工具、資產減值、投資性房地產、企業債務重組及非貨幣資產的交換等幾個方面，準則中明確了投資性房地產只要滿足一定條件，就能夠使用公允價值計量模式計量的規定。
2. 公允價值的確定方法
資產與負債公允價值的確定，根據是否存在可觀察的市價分為市價法與現值估價兩種方法。
2.1市價法
市價法主要用于被計量的資產或負債存在可觀察市價情況下公允價值的確定。市價法的運用強調，某一資產或者負債的價值應與發揮同等效用替代品的市價相等。這要求比較被計量的資產、負債與在市場上進行交易的同類的資產或負債，最理想的情況是對照資產、負債的物與被計量的對象完全一致，但在很多情況下，對照物與被計量的資產或負債并不完全一致，這時要適當進行調整。
2.2現值估價技術
當合同約定現金流存在，計算時可運用傳統現值法，也就是只使用單一的和風險成正比關系的利率，傳統現值法基于未來的現金流量與風險程度能夠通過單一的利率反映的假設，這一過程的關鍵在于選取一個合適的利率，這就需要對被計量的資產或負債同市場中具有可觀察利率與現金流量特征相似的參照對象進行識別和對比分析，通過分析來確定公允價值。當合同約定現金流不存在時，可通過期望現金流量法確認。該方法首先對所有可能出現的現金流量進行考慮分析，在此基礎上計算獲得現金流量的期望值，進而確定被計量資產或負債的折現利率與現值。
3. 公允價值計量在投資性房地產會計實務中的應用
3.1在房地產會計實務中應用公允價值需要滿足的條件
一般情況下，采用公允價值計量方式時，應當滿足以下兩個基本條件：第一，投資性房地產所在的地區應當具有較為活躍的房地產交易市場；第二，企業能夠從房地產交易中獲得同類的或者是類似的房地產市場的價格信息，從而能夠更好的實現對公允價值的科學估計。從中也可以看出，在投資性房地產準則中，公允價值計量方式的應用是禁止出現過多假設條件的，也并不是所有的房地產市場都適合使用公允價值，因此，應當按照相關規定進行公允價值的確定和使用。
3.2公允價值在房地產會計實務中的具體應用
3.2.1投資性房地產公允價值的確定
新會計準則規定，公允價值可以分三個層次進行確定。根據同類資產的市價確定的為第一個層次，該層次的資產市場活躍，資產的市價就是該類資產的公允價值；比照類似資產的市價確定公允價值的為第二個層次，該資產雖不存在活躍的市場，但相類似的資產存在活躍市場；第三個層次的資產既不存在同類市場也不存在類似市場，該類資產公允價值可以根據資產的未來現金流量，采用合適的折現率計算出的現值進行評估確定。由于我國現階段的房地產市場存在著不同城市發展不平衡的問題，房地產企業在確定一個房地產項目的公允價值時，要嚴格根據以上的三個層次確認計量。
3.2.2公允價值計量對房地產裝修費用的影響
裝修費用是投資性房地產后續支出的一部分，房地產企業獲得更高的房地產使用效能，往往要通過對投資性房地產的擴建、改建或者室內裝璜的方式提高房地產的使用效能。當用于改擴建或者裝修的支出符合確認的條件時，應將這部分費用資本化。當房地產開發企業對某一房地產項目進行再開發，并且將來仍然是投資性房地產的，再開發期間不進行折舊或者攤銷計提。由此，應在“投資性房地產”總科目下加入“在建”子科目，并根據規定進行會計核算。因為投資性房地產可采用成本計量與公允價值計量模式，而兩種計量模式的會計處理的差異性較大，同時不同的計量模式也會對房地產裝修費用的處理產生影響。
通常情況下，投資性房地產的后續計量應采用成本計量模式，選擇成本模式計量裝修費的，按照固定資產的相關規定的要求進行后續計量，并按期（通常按月計）計提折舊，對于出現減值跡象的，根據資產減值的規定處理。通過公允價值計量后續裝修費用的，不計提折舊或攤銷扣除，應當以投資性房地產資產負債表日的公允價值為基礎對賬面價值進行調整，并將公允價值和原先賬面價值的差額計入到當期損益之中（公允價值的變動損益）。
3.2.3公允價值計量在投資性房地產轉換中的應用
在會計處理方面，企業如果將自用房地產轉換成投資性房地產時，就會遇到公允價值計量的影響。非投資性房地產在轉換前通常是按實際的成本計量，轉換為按公允價值計量的投資性房地產后，就會發生轉換之前資產的實際價值和轉換時公允價值不吻合的情況。按照轉換當日的公允價值計價，若轉換當日發生資產虧損，即公允價值小于賬面價值之差，則將價值差額計入到當期損益之中，當投資性房地產出現升值，對沖或者轉讓時沖銷兩者間的差額。由投資性房地產轉換成自用房地產按時，實際成本計量模式下的資產核算不會發生資產價值變動，也就不存在變動損益的核算。但為保持投資性房地產資產價值原貌，應將該投資性房地產轉換當日的賬面余額、累計折舊（或攤銷）、減值準備等內容，分類轉入到固定資產、累計折舊、資產減值準備等科目；采用公允價值計量的房地產轉換資產，應按照資產轉換日的公允價值作為房地產轉換后的賬面價值，房地產公允價值和原賬面價值之間的差額計入到當期損益中，當房地產處置或者報廢后，再將公允價值的變動損益轉入到“營業外收入”科目中。
結束語：
我國公允價值計量的理論與實務發展尚不成熟，在房地產會計實務中的應用還不廣泛。要更加合理有效的應用公允價值，需從我國市場經濟的實際出發，制定和完善相關的配套政策，完善應用體系，同時注重借鑒國外的先進經驗，不斷優化調整公允機制計量模式，使公允價值計量在房地產項目的具體應用更加的方便可行。
參考文獻：
關鍵詞：會計準則 國際會計準則 投資性房地產 計量模式
0 引言
隨著我國社會主義市場經濟的發展和完善，房地產市場日益活躍，企業持有的房地產除了用作自身管理、生產經營活動場所和對外銷售之外，出現了將房地產用于賺取租金或增值收益的活動。房地產已經不能簡單的適用固定資產準則。為了規范投資性房地產的確認、計量和相關信息的披露，我國財政部于2006年2月15日了新的企業會計準則。全面實施的新會計準則體系中增加了一項《企業會計準則第3號——投資性房地產》（以下簡稱：新準則）。新準則的頒布反映了與國際會計準則的趨同。
本文主要通過對比新準則和國際會計準則中投資性房地產計量模式的異同的對比，從而促進企業更好的運用新會計準則中投資性房地產計量模式，準確把握我國會計準則的制定精神和改進方向。
1投資性房地產初始計量
在投資性房地產的初始計量方面，新準則規定，投資性房地產應當按照成本進行初始計量。這與國際準則保持一致。國際準則另外對于不作為投資性房地產的成本項目進行了相關的規定，如為使房地產達到工作狀態所必需的啟動費之外的其他啟動費用和其他的不正常損失等支出，不能作為投資性房地產成本的構成部分。wwW.133229.coM新規則中只對初始計量成本的項目組成作了規定。因此，新準則與國際會計準則在對此的規定在本質上是相同的。
2 投資性房地產后續計量
2.1 計量模式運用數量 新規則規定一個企業只能采用一種計量模式對其所有房地產進行后續計量，不得同時采用兩種模式。國際會計準則規定，可以采用公允價值模式或成本模式作為其會計政策，并且將選定的會計政策采用于其全部投資性房地產。可見在投資性房地產后續計量模式數量上，二者規定都是二選一。
2.2 計量模式選用側重點 新準則規定，投資性房地產后續計量，通常采用成本模式，只有企業有確鑿證據證明其投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；②企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產地產的公允價值做出合理的估計。可見新準則更傾向于成本模式，只有在公允價值能夠可靠取得時采用公允價值模式。
國際會計準則雖然對公允價值模式和成本價值模式選用，并未規定優先順序，但認為從公允價值模式變更為成本模式通常不大可能導致更恰當的列報；對于選用成本計量模式的企業，仍應對投資性房地產的公允價值進行披露；公允價值計量模式還被作為了一些房地產歸為投資性房地產的一個必備條件。例如：國際會計準則規定，對于經營租賃方式租入的房地產再轉租的，只要該類房地產符合投資性房地產定義的且企業對該房地產采用公允價值模式計量的，允許將其歸類為投資性房地產，但企業必須對所有其它投資性采用公允價值模式計量。從以上三個方面可以看出，國際會計準則更側重于使用公允價值作為投資性房地產的后續計量。
2.3 計量模式轉換方面 新準則規定，為保證會計信息的可比性，企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠計量取得且能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業對投資性房地產從成本模式計量變更為公允價值模式計量。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。這主要是由于我國資本市場發展并不完善所決定的。對于企業而言應該慎重的選用公允價值計量模式作為其投資性房地產的后續計量。選用成本模式的，當資本市場、經濟發展等客觀情況發生變化時，還有選擇公允價值的機會，而一旦選擇了公允價值模式，就沒有回旋的余地了。因此，新準則了這么長時間，但是很多企業仍舊選擇成本計量模式作為其后續計量。
《國際會計準則第8號——會計政策、會計估計變更和差錯》規定，只有能夠導致在企業財務報表中對交易、其他事項或情況進行更恰當的列報的情況下，才能自愿變更會計政策。而從公允價值模式變更為成本模式不大可能導致更恰當的列報。由此看出，國際會計準則不主張從公允價值模式變更為成本模式對投資性房地產后續進行計量，但是并沒有明確的禁止，在特殊條件下，還是存有一定變更的空間，而我國則明確禁止。
綜上所述，《企業計準則第3號——投資性房地產》的制定，規定了投資性房地產范圍的界定、確認、計量模式及轉換和相關信息的披露，順應了我國經濟的發展，填補了我國投資性房地產準則的空白，反映了與國際會計準則的趨同。但是由于我國具體國情如資本市場不健全，還與國際會計準則存在一定的差異，但這種差異的存在是客觀和必要的。在我國資本市場逐漸完善和與國際市場融合中會逐漸的縮小。
參考文獻：
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[3]葉煒祥.新會計準則第3號.會計投資性房地產.與國際準則主要差異現代.經濟信息.2007.(07).
［關鍵詞］ 房地產開發企業；投資性房地產；公允價值
doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 005
［中圖分類號］ F230 ［文獻標識碼］ A ［文章編號］ 1673 - 0194（2012）06- 0009- 02
房地產開發企業所持有的房地產按照持有意圖可劃分為存貨、固定資產或無形資產、投資性房地產三類，分別歸屬于不同的具體會計準則進行規范。投資性房地產的范圍包括已經對外出租的土地使用權和地上建筑物以及持有準備賺取資本增值的土地使用權。從取得途徑上來說，房地產開發企業所持有的投資性房地產既可以由原準備對外出售的存貨或自用的固定資產、無形資產改變使用用途轉換而來，也可以直接自建作為投資性房地產進行獲利。按照企業會計準則的規定，投資性房地產的后續計量既可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式。允許對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，使投資性房地產同企業其他類別的房地產的會計核算出現了較大不同，對房地產開發企業的會計信息也產生了較大的影響。
1 公允價值模式進行后續計量的房地產開發企業投資性房地產的會計處理舉例
例如，甲房地產開發企業，2010年1月1日將一套自建完工原用于出售的商品房出租給乙公司。該商品房的開發成本為1 000萬元，甲企業對其計提了200萬元的減值準備。如果出租日，該商品房的公允價值為900萬元。甲公司在租賃期開始日的會計分錄為：借：投資性房地產――成本900，借：存貨跌價準備200；貸：開發產品1 000，貸：資本公積――其他資本公積100。如果出租日，該商品房的公允價值為700萬元，則甲公司在租賃期開始日的會計分錄為：借：投資性房地產――成本700，借：存貨跌價準備200，借：公允價值變動損益100；貸：開發產品1 000。按照企業會計準則的規定，存貨計提跌價準備后，如果造成存貨價值下跌的原因消失，企業可以將已經計提的存貨跌價準備轉回。但從以上會計處理對比中可以看出，如果房地產企業將存貨轉換為按照公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，投資性房地產按照轉換日的公允價值入賬，如果房地產的公允價值高于原賬面價值是不允許通過損益轉回的，但是如果房地產的公允價值低于原賬面價值則要計入當期損益。這種不對稱的會計處理方式，是為了防止企業通過調節房地產的公允價值來調節利潤，遵循了謹慎性原則，但對房地產開發企業的利潤有不利影響。
采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量后，房地產開發企業無需按照自用的固定資產、無形資產類似的會計處理方式，按期計提累計折舊或累計攤銷，也無需對該投資性房地產計提資產減值準備。接上例，如果2010年1月31日該商品房的公允價值上漲100萬元，則甲企業的會計分錄為：借：投資性房地產――公允價值變動100；貸：公允價值變動損益。如果2010年1月31日該商品房的公允價值下跌100萬元，則甲企業的會計分錄為：借：公允價值變動損益；貸：投資性房地產――公允價值變動100。投資性房地產公允價值下跌對房地產開發企業的影響類似于存貨出售價格下跌而計提的資產減值損失。但當商品房價格上升超過其原開發成本時，房地產開發企業可以將這一部分上升的價值體現在利潤表之中，從而增加當期會計利潤。
接上例，假設2010年12月31日，甲房地產開發企業將該商品房出售給乙公司，出售價款為800萬元，不考慮相關稅費。出售時，該商品房“投資性房地產――公允價值變動”明細科目為借方余額200萬元，“投資性房地產――成本”明細科目為借方余額700萬元，“資本公積――其他資本公積”為貸方余額100萬元。甲企業會計分錄為：①確認其他業務收入。借：銀行存款800，貸：其他業務收入800。②結轉公允價值變動損益。借：公允價值變動損益200；貸：投資性房地產――公允價值變動200。③借：其他業務成本600，借：資本公積――其他資本公積100；貸：投資性房地產――成本700。同房地產開發企業將商品房直接對外出售相比，甲企業的出售收益和成本分別計入了“其他業務收入”和“其他業務成本”而不是“主營業務收入”和“主營業務成本”，但由于利潤表并不單獨列示主營業務和其他業務，而是合并列示于“營業收入”和“營業成本”，因此不會對會計信息造成分類上的影響。從營業利潤金額的角度來說，從以上分解會計分錄中可以看出，甲企業確認的其他業務收入就是甲企業收到的銷售款，確認的其他業務成本就是甲企業對商品房的原開發成本。投資性房地產在持有期間公允價值的變動僅影響公允價值變動損益而不會對營業利潤造成任何影響。
2 以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量對房地產開發企業的影響分析
（1）以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量加大了房地產開發企業的會計核算成本。由于相對于歷史成本，公允價值計量屬性具有較大的不確定性，為了保證會計信息的可靠性，企業會計準則對投資性房地產以公允價值模式進行后續計量做了嚴格的限制。當房地產開發企業對外出租的房地產不存在活躍的市價時，企業需要參照同類或類似，例如分布在同一市區、位置相似、環境相似、建筑結構相似、使用用途相同等，有活躍市價的房地產價格進行調整、評估確認該房地產的公允價值。如果企業不具備房地產公允價值的評估能力和評估資質，企業還需要聘請外部資產評估機構出具評估報告，這會加大企業會計處理的難度和成本。
（2）以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量加大了房地產開發企業的會計利潤波動性。雖然按照企業會計準則的規定，資產的公允價值是指資產買賣雙方在公平交易的前提下，自愿進行資產交付的價格。但事實上由市場交易而產生的公允價值會受交易雙方的投資心理、對市場走向的預期、談判能力、世界經濟形勢等不可預期甚至非理性的因素影響。作為存貨的商品房，房地產開發企業應當在一年內予以出售，而且我國的政策法規對房地產開發企業囤房不售的做法也有較為嚴格的規定。但作為投資性房地產進行管理后，房地產開發企業可以長期持有，并且在每個會計期末將房地產公允價值的變動以持有損益――“公允價值變動損益”的形式反映在利潤表中。這會使企業的會計利潤喪失歷史成本計量下的穩定、連續和規律性而變得波動。對于我國房地產開發企業來說，在政策調控前，房價一直處于連續上漲階段，將對外出售的商品房轉為投資性房地產，一方面可以達到間接囤房以謀取更大經濟利益的目的；另一方面也可以將公允價值的上升反應為企業的當期會計利潤，對于上市公司性質的房地產開發企業可以達到粉飾會計報表的作用。但目前政策調控后，房地產價格出現大幅下跌趨勢，這種情況下，以公允價值對投資性房地產進行后續計量，對企業的會計利潤可能產生不良的影響。
3 以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量對房地產開發企業稅負的影響分析
（1）按照我國目前稅法的規定，企業將房地產對外出租而計算繳納的房產稅有兩種征收辦法：第一種是直接按照租金收入的12％計算，第二種則是按照出租房地產賬面原值的70％再乘以1．2％計算。采用第二種方法進行計算時，企業采用成本模式還是公允價值模式對投資性房地產進行后續計量會對出租房地產的賬面價值產生一定的影響。如果今后稅法采用重估資產價值作為計稅基礎，那么在房地產價值上漲時公允價值計量會加大企業的稅負。
（2）我國計算繳納所得稅采用的是收付實現制，投資性房地產公允價值的變動雖然會影響企業當期會計利潤，但由于企業并未實際處置房地產，因此經濟利益并沒有流入或流出企業。企業在計算應稅所得額時可以將公允價值變動損益扣除。但是投資性房地產以公允價值進行后續計量后，將不再計提累計折舊，而累計折舊是可以稅前扣除，因此采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量會加大企業的所得稅負擔。
主要參考文獻
［1］中華人民共和國財政部.企業會計準則［S］．2006.
【關鍵詞】公允價值；影響
2007年1月1日起新會計準則已經開始在上市公司中應用，這是我國會計業的里程碑，它將推動中國向更現代的經濟模式過度，并幫助投資者做出更明智的決定。而公允價值成為這次新準則中的一大亮點問題。主要在金融工具、投資性房地產、非共同控制下的企業合并、債務重組和非貨幣易等方面采用了公允價值。
一、投資性房地產的定義及特征
1.投資性房地產的定義及特征。投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。投資性房地產主要有以下特征；（1）投資性房地產是一種經營性活動，持有目的是為了出租或資本增值后轉讓；（2）投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區別于作為生產經營場所的房地產和用于銷售的房地產；（3）投資性房地產有兩種后續計量模式，企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行持續計量，即有確鑿證據表明其所有投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，才可以采用公允價值模式進行后續計量。
2.投資性房地產的范圍。屬于投資性房地產的項目：（1）已出租的土地使用權，應是自租賃期開始日確定為投資性房地產；（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權，體現了管理者的持有意圖。需要注意的問題：一是這里不包括閑置土地；二是房地產開發企業持有并準備增值后出售的土地使用權不屬于投資性房地產，作為存貨處理。（3）已出租的建筑物。應是自租賃期開始日確定為投資性房地產。
二、會計計量模式
1.歷史成本計量模式。歷史成本是指取得資源時的原始交易價格。在直接現金交易時，歷史成本表現為付出的現金或承諾付出的現金；在非現金交易時，歷史成本則表現為被交易資產的現金等價物。歷史成本作為機器工業的產物，隨著生產力約發展，逐漸步入了鼎盛時期。建立歷史成本的假設前提有兩個：一是幣值穩定假設；二是社會平均勞動生產率不變假設。歷史成本計量屬性主要有以下特點：歷史成本會計的最大特點是面向過去。從確認的基礎看，歷史成本會計是建立在過去已經發生的交易或事項基礎上的。不論權責發生制還是收付實現制，都是針對已發生的過去交易而言的。前者指因過去交易而引起的權利和義務；后者指因過去交易而引起的現金收付。它們的共同特點是建立在已發生的交易或事項的基礎之上。因此，歷史成本具有客觀可靠性、可檢驗性等特點，維護會計信息的可靠性。
2.公允價值計量模式。我國財政部制定的《企業會計準則》對公允價值的解釋是：在公平交易中，熟悉情況的雙方，自愿進行資產交換或債務清償的金額。這一解釋是基于公允價值形成的前提和基礎是公平交易來做出的，強調的是公允價值的“公允性”。公允價值是在后工業時代和信息時代，科技對社會生產力的發展推動明顯，伴隨著社會平均勞動生產率變動顯著而出現的。但是后工業時代社會平均勞動生產率不斷提高，通貨膨脹也成為一種常態，這就對歷史成本計量提出了挑戰。自20世紀90年代至今，公允價值在西方國家得到廣泛的應用。公允價值與歷史成本相比主要呈現出以下特點：一是公允價值計量屬性能夠滿足信息使用者的決策需求。公允價值直接客觀地反映企業資產的真實價值，并保持“隨行隨市”，保證企業會計信息有用性。二是公允價值計量屬性能更真實地反映企業的經營成果。企業利潤計算是通過收入與相關成本、費用配比進行而實現的，收入按現行價格計量，而成本、費用則按歷史成本計量。這樣由于收入和費用計量屬性不同從而造成利潤的虛高，不利于正確反映企業經營成果。
3.歷史成本、公允價值的異同。歷史成本、公允價值作為會計計量的兩種屬性，都是對資產、負債的一種衡量、評價，同的地方。但是它們又是在不同的經濟環境中應對不同的情況產生的，又有所區別。公允價值（fair value）亦稱公允市價、公允價格。熟悉情況的買賣雙方在公平交易的條件下所確定的價格，或無關聯的雙方在公平交易的條件下一項資產可以被買賣的成交價格。在購買法下，購買企業對合并業務的記錄需要運用公允價值的信息。公允價值的確定，需要依靠會計人員的職業判斷。新會計準則——基本準則第九章“會計計量”，規定了企業應當按照歷史成本、重置成本、可變現凈值、現值和公允價值五種計量屬性進行計量，將公允價值首次作為會計計量屬性列入新會計準則。我國新會計準則對公允價值的運用有所創新并較為審慎，這是考慮到我國市場經濟發展的現狀。新會計準則還嚴格規范了運用公允價值的前提條件，即公允價值在具有商業實質并能夠可靠計量時才能使用。值得注意的是，公允價值計量在新會計準則中的大多數具體準則中并不具有強制效力，這也是充分考慮了我國特殊的經濟與會計環境。兩者的聯系在于：在初始計量日，兩者是一致的。如果市場不發生通貨膨脹，幣值保持穩定，社會平均生產率保持不變，那么歷史成本和公允價值相比就不會產生嚴重的背離。這樣，在對資產負債項目進行初始計量或物價相對穩定的情況下進行后續計量時，由于歷史成本符合公允價值的基本要求或在價值上接近公允價值，因此，可以直接以歷史成本替代其公允價值。兩者的區別在于：歷史成本計量屬性反映的會計目標是受托責任觀。在受托責任觀下，可靠性重于相關性。由于歷史成本是基于過去的已發生的交易或事項形成的市場價格，所以具有可靠性。又由于歷史成本能得到原始憑證的支持，因此具有可驗證性。同時，我們也應該認識到，歷史成本的可靠性也是相對的。歷史成本只能反映過去交易或事項發生時點的信息，不僅不能反映未來而且同市場價格的變動毫無聯系。公允價值計量屬性反映的會計目標是決策有用觀。
三、公允價值計量對房地產企業的影響
2007年1月1日新會計準則公允價值計量對房地產企業的影響首先是在上市公司房地產企業中體現。新會計準則體系在堅持歷史成本基礎的前提下，適當地引入了公允價值，在投資性房地產、企業合并、債務重組、非貨幣易、金融工具等方面采用了公允價值的概念或計量方法。下面試以公允價值計量對上市公司的房地產企業影響最大的投資性房地產為例分析其影響：
（一）對企業資產結構的影響
房地產企業首先應確認在企業中哪些資產是屬于公允價值計量下的投資性房地產。根據企業會計準則第三號投資性房地產第二條規定，投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值、或者兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權。自用房地產和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產。根據企業會計準則第三號第十條規定，采用公允價值模式計量的投資性房地產，應當同時滿足以下兩個條件：
1.投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。這意味著投資性房地產可以在房地產交易市場中直接交易。活躍市場，是指同時具有下列特征的市場：（1）市場內交易對象具有同質性；（2）可隨時找到自愿交易的買方和賣方；（3）市場價格信息是公開的。
2.企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出科學合理的估計。因此，把土地和房屋作為公司最重要資產的房地產企業，在新會計準則下，首先就是要按照其持有目的不同，將資產重新分別歸類為：存貨：企業在日常活動中持有以備出售的房地產、處在建造過程中的房地產、在建造過程中耗用的材料；固定資產：企業自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產；投資性房地產：為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，并單獨以“投資性房地產”列示在資產負債表上。因此，投資性房地產準則對于主要經營高檔寫字樓、公寓項目和擁有土地使用權的房地產企業影響較大，而對主要經營普通居民住宅的企業來說，作為存貨的房地產遠遠大于投資性房地產，因而所受影響會較小。另外，由于“投資性房地產”單獨列示在資產負債表上，因此，原來分別在存貨、固定資產、無形資產中核算和列報的投資性房地產，將統一在“投資性房地產”中核算，這一變化將影響企業的資產結構，尤其是有大量投資性房地產在存貨中核算的企業，由于執行新會計準則后全部轉入“投資性房地產”核算，將使企業的流動資產（存貨）減少，流動比率降低。
（二）對所有者權益的影響
房地產企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行計量，只有存在確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠取得的，才允許采用公允價值計量模式。新會計準則規定投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。新會計準則還規定，企業從采用成本模式轉換為公允價值模式，視為會計政策的變更，應當根據《企業會計準則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關規定進行處理。因此在采用新會計準則中公允價值模式的首年，各相關房地產企業將會采取追溯調整的方式，調整年初所有者權益。在目前房地產價格普遍高于其歷史成本的情況下，將這部分房地產原來按成本計量轉為投資性房地產按公允價值模式計量，其影響結果是，這些房地產企業的上年度的資本公積（其他資本公積）將會得到較大幅度的提升，所有者權益將大為增加。另外，企業將自用房地產轉換為投資性房地產時，公允價值大于原帳面價值的差額也將計入所有者權益。例如：農工商房地產（集團）股份有限公司2009年2月通過股權轉讓取得金山新城B8地塊329畝土地儲備，當時取得該地價每畝均價89萬元。隨著近年房地產地價的快速上升，該地塊周邊土地已增值到每畝200萬元。若以此市場價作為公允價值來計算，可使該公司所有者權益增加3.65億元。
（三）對利潤的影響
新會計準則還規定采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，企業應當以資產負債表日（會計期末）按照有活躍的房地產交易市場、同類或類似房地產的市場價格對“以投資為目的而擁有的土地使用權及房屋建筑物”進行后續計量，按評估的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。房地產企業中擁有較多投資性房地產的企業，如果選擇采用公允價值模式計量，那么，今后每年對投資性房地產的資產價值將得到重估，如果以后投資性房地產得到增值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益，當年的利潤就會增加；又由于在公允價值模式下投資性房地產不需要計提折舊和攤銷而減少的成本支出，也會增加當年的利潤。例如：某民營投資企業集團，旗下擁有8萬平方米房地產出租業務。在2008年1月1日執行《新會計準則》開始，將原成本法模式核算的投資性房地產改為采用按公允價值模式計量投資性房地產，并追溯調整，從而2008年1月1日的期初留存收益增加了1.6億元。2008年上半年及2008年年度的凈利潤則分別增加4000萬元及8000萬元。從目前看，采用公允價值模式下不再計提折舊或攤銷，按公允價值計量是可以提高這些房地產企業的盈利水平，企業凈利潤將有提升，但從長遠來看，相關房地產企業每年凈利潤的波動幅度將會增大，其影響將主要取決于當年投資性房地產的升值程度。如果今后公允價值的下降的機率加大也會使未來的業績風險加大。當然，企業在采用公允價值計量時可以通過穩健的做法，將公允價值慢慢釋放為企業的利潤。
（四）對稅負的影響
按目前的稅法來分析，在成本模式下，新會計準則和稅法的處理基本一致，但在公允價值模式下，二者存在明顯的差異：會計上在年末按投資性房地產的公允價值調整其賬面價值，差額計入損益，不計提折舊或攤銷；而目前稅法上是按實際成本確定投資性房地產的賬面價值，不確認公允價值變化所產生的所得，其影響是對投資性房地產在計算所得稅時很可能仍按計提折舊或攤銷處理，這樣在公允價值模式下對稅負沒有影響。但如果計算所得稅時不確認公允價值變化所產生的所得，也不能按計提折舊或攤銷處理，房地產企業就應權衡在成本模式下，計提折舊或攤銷處理所具有抵稅效果與公允價值模式下給企業帶來收益（但沒有現金流入）之間的利益關系，最終作出是否采用公允價值模式的選擇。另外，房地產企業還應注意對其他資產轉換為投資性房地產的稅法規定，根據國家稅務總局的文件規定，對于房地產開發企業將開發產品轉作固定資產，應視同銷售確認相應的所得，同時按視同銷售價格確認投資性房地產的計稅成本。此外，公允價值模式下投資性房地產轉換為自用房地產時，按新會計準則規定應當以轉換日的公允價值作為自用房地產的帳面價值。當公允價值大于該房地產初始計量成本時，企業應該以投資性房地產還是以自用房地產的計稅基礎來繳納房產稅；企業因公允價值模式下資產增值而增加的利潤是否可用于利潤分配等，目前在現有的稅法中還沒有相應的規定。
參考文獻
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一、我國房地產行業會計信息質量問題
由于房地產行業的特殊性，導致房地產行業會計信息失真的原因較多，造成了房地產行業會計信息質量問題的存在。房產企業單位會計人員的整體素質的優劣，是關系房地產行業會計信息質量的關鍵。會計人員是會計活動的主體，會計信息主要是經過此類群體，對相關要素的計量以及確認才能生成。我國房地產企業會計人員失真的原因主要有兩個方面，分別是綜合素質不高，以及會計人員的業務水平較低。因此，在工作中錯帳、帳簿記錄不清、成本核算不準確等現象時有發生，還有挪用公款、做假賬等，職業道德修養的缺陷造成的會計信息的失真。房地產企業的會計工作中，還存在會計準則執行不足的現象，或是會計法律制度與會計法規不完善，房地產行業監督機制不健全。房地產企業對會計信息的管理力度不足，均能造成企業會計信息的失真。最后，會計人員的工作收入確認存在較大的隨意性，房地產預收款項及貸款定金等非常多的款項，造成了會計信息的漏洞。同時，房地產項目開發一般具有開發周期長、支出項目多、資金用量大、負債率高等特點,這些特點為部分想要的人提供了廣大空間,從而使得其達到通過提供存在各種質量問題的會計信息以謀求私利的目的。
二、改善房地產行業會計信息質量的建議與對策
1.加快會計準則制定，完善相關法律法規在實際工作中，房地產行業的會計信息質量，由于部分企業未落實和解讀好新會計準則，并沒有得到有效的提高。因此，房地產企業應加大力度對會計準則及會計制度的完善，加快制訂和出臺新的具體會計準則，針對易出現的問題加以規范。逐步建立一套與新會計準則配套的會計信息披露的規范體系，提高會計信息披露的真實性和可靠性。針對房地產企業會計中一些特殊事項,以規范和統一企業會計核算,建立有多方利益關系人參加的會計準則、會計制度制定機構，遵循科學合理的制定程序，征求意見應擴大范圍，制定出具有普遍認同的準則、制度。通過此類制度的建立，加強財務信息需求者參加及監控的動機與能力，增強房地產企業會計信息中，企業財務信息和經營業績信息的可比性和有用性。
2.提高單位法人會計責任意識，加強會計隊伍建設提高單位法人會計責任意識和會計從業人員的執業素養，是治理房產企業會計信息失真現象的最好方法。因此，要加大對單位負責人的法律、法規宣傳力度，樹立其對會計信息真實性的責任意識，對房地產企業經營活動中的會計工作起到促進作用，使企業中各部門人員明白，會計信息的法律責任，嚴格規范員工遵守會計制度，對損害社會利益的行為嚴懲不待。在此基礎上，由于會計從業人員的職業道德、專業素養和專業技能，都是影響房地產會計信息質量的重要因素，所以要加強對會計從業人員的培訓，提高會計人員的整體素質，使之職業道德以及職業責任感有所提高。以上述工作為基礎，確保會計工作的各項制度能夠有效執行，加強會計人員的客觀性、獨立性，提升會計人員的職業素養，保障房地產行業中會計信息的質量。
3.政府加強對房地產行業的監管和違規懲罰力度有些地方政府忽視了國家與社會的整體利益，造成了腐敗現象的發生，還些會計師事務所內部質量控制薄弱，造成了房地產企業的會計信息的失真。因此，在政府部門中，應該建立健全房地產信息溝通制度,以實現對房地產開發項目的動態監管,加大其力度。除此以外，還要加大對開發商會計信息的審查范圍和懲罰力度,對行業內存在的違法違規行為，通過采取征收高額罰款、累進稅率、社會公示等方式，對房地產開發企業直接給予經濟處罰,提高其會計信息造假的違法成本。
三、結論
【關鍵詞】會計利潤，現金流量，矛盾，協調，地產行業
一、房地產開發企業現金流量與會計利潤的處理
1、現金流量處理。房地產現金流就是在一定時期內通過融資和銷售房地產品而取得的現金流入，再支付購置土地款、工程款、營銷費用、管理費用、財務費用、稅金和償還借款后的差額。房地產企業現金流管理就是企業通過對外融資、存貨及應收賬款管理等手段，使企業保持正向現金流以滿足企業正常經營及發展需要，而不至于現金囤積造成浪費。
2、會計利潤處理。房地產企業的會計利潤通過利潤表予以反映，采用的是權責發生制，主要來自于企業正常的生產經營活動的經營成果，因而對于房地產企業的銷售收入、租金收入以及相關建設成本等均采用攤銷的方法，使得企業的會計利潤保持在較為穩定的水平上，合理及有效的估計對于保證房地產企業的準確的會計利潤具有重要作用
二、房地產企業現金流量和會計利潤的矛盾分析
雖然會計利潤和現金流量對于房地產企業的發展狀況等都具有分析和預測作用，保證了企業的穩定與發展，但是，房地產行業的特殊性決定了其現金流量和會計利潤存在區別及矛盾。
1、二者的計量基礎不同。企業的會計利潤是以權責發生制為基礎攤銷的，而現金流量是以收付實現制為基礎計算出來的，房地產企業由于投資周期長，二者在評估企業的運營效果上存在顯著不同，對于企業的決策和未來的發展影響重大。
2、二者填列內容及方法不同。會計利潤以利潤表為載體，主要包括主營業務收支、期間費用及營業外收支等部分，它的填列方法具有一定的運算性。現金流量以現金流量表為載體，主要包括經營活動、投資活動以及籌資活動中的現金流量，其填制方法分為直接法和間接法兩種。直接法以利潤表的營業收入為起算點，間接法將凈利潤調節為經營活動的現金流量。此差異使得房地產企業可以從兩個不同角度分析企業的財務狀況，對企業當前和未來時間的績效水平予以評價。
3、二者說明的經濟含義不同。會計利潤其數額大小在很大程度上反映企業生產經營過程中所取得的經濟效益， 表明企業在每一會計期間的最終經營成果。而現金流量的多少則清楚的表明了企業經營周轉是否順暢、資金是否緊缺、支付償債能力以及是否過度擴大經營規模， 對外投資是否恰當， 資本經營是否有效等， 從而為投資者、債權人、企業管理者提供非常有用的信息。這意味著一定時期內高額會計利潤的背后可能是大量的現金赤字，這使得房地產企業對于經營、投資及籌資等得到背道而馳的結論。
4、二者在決策中的作用不同。會計利潤由于考慮的是一段時期內的收益情況，其在長期決策中的作用更為明顯，而現金流量對企業短期內的運營狀況的反應程度更好，對其短期決策更為有效；同時，會計利潤適用于法定政策，是企業與國家政策相協調的工具，而現金流量更多的為投資者、債權人所運用，是現今更為靈活的財務指標。
由此可見，在房地產企業中，會計利潤和現金流量對于企業的財務及整體發展的影響不同。因此，房地產行業的有效發展勢必要解決好會計利潤和現金流量的矛盾問題。
三、房地產企業會計利潤與現金流量的協調方法
1、制定良好的銷售計劃。對于房地產行業，良好的流轉是企業穩定和發展的基石，因此，必須關注主營業務的銷售工作。在銷售過程中注意調研，了解不同消費者的需求，同時采取適應的營銷策略保證銷售順利完成，從而使得企業能夠獲得較高的存貨周轉率，使得企業更好的利用資金。
2、制定合理的應收賬款信用政策。高度重視應收賬款的清收工作，及時整理應收賬款客戶信息，樹立風險意識、加強信用風險管理、防范與化解信用風險。可以采取現金折扣的方式，以使客戶早日償還貨款。
3、加強對存貨的分析與管理。進行合理預測， 制定采購計劃， 確定規模，保證資金的有效利用。同時，對存貨進行有效的管理與控制，提高流通效率。
4、制定良好的現金流量安排及監督工作。合理安排各項活動的現金流量比例，不斷記錄并總結企業的經營活動現金流量、投資活動現金流量、籌資活動現金流量。根據企業自身的實際情況， 合理分析研究和適當調整三者的比例關系， 才能使企業的現金流量更好地滿足企業經營及發展的需要， 使現金流量達到最優， 從而實現企業凈利潤與現金流量的同步增長。
總之， 現金流量與會計利潤差異存在是一個不可忽視的現實問題。要解決這一問題，企業應轉變觀念， 真正樹立“ 現金至上”的投資價值觀。價值最大化是企業和投資者的共同目標， 資本的增值應表現為利潤的增加與現金流量規模與速度的同步提高。而偏重會計利潤， 忽視現金流量， 就無疑成了一條腿走路。因此， 現金流量在企業生存發展和經營管理中的作用是絕對不可忽視的。
參考文獻：
房地產行業的監督機制分為內部和外部兩種，內部會計監督的主體是決策者，決定會計人員的薪酬，也會直接影響企業的決策。加之，外部監督是由房地產行業的主管部門實現，這些都或多或少地導致了房地產企業的會計信息失真；房地產企業從開發到收益往往需要很長的過程，在項目的不同階段利潤波動很大，其特殊性決定了一般企業的會計核算準則并不適用于房地產企業；在籌資活動以及相關的投資活動中，房地產企業產生的現金流量是不同于一般企業的。
房地產行業會計信息質量的影響因素：
1收入確認：一般的收入確認標準是風險和報酬的實質轉移，但會計人員需要針對房地產企業有基本的職業判斷能力，何時確認收入對房地產行業會計信息的準確性有很大影響。
2成本、費用的歸集與分配：一般情況下，房地產企業的成本核算都可以使用平均成本，但是仍然要考慮到特殊情況，比如高層建筑的不同戶型的成本與售價存在著差異，這種情況就不能使用平均成本，要選擇更有利的歸集與分配方法。
3往來款項：房地產企業一般都是通過往來款項來協助調節收入和成本，這種條件下就會出現兩種請康影響到會計信息的質量，一是利用售樓中心隱匿收入；二是委托其他單位售房，將收入掛在委托賬戶。
4稅費：房地產企業有營業稅、土地增值稅和所得稅三種稅種，其中增值稅可籌劃的空間較大。開發商可以利用權責確認成本及預付應付款項，從而減少企業所得稅和土地增值稅。
5資產確認：一般企業都是在年末進行資產減值準備測試，而房地產企業的時間跨度較大，如果不提供準確信息，相關部門是很難進行資產認定的。
提高房地產企業會計信息質量的對策
1要提高會計人員的專業素質和職業道德。面對當前房地產行業復雜多樣的交易和事項，會計人員就必須具備相應的專業素質和職業道德。作為房地產企業，可以定期組織會計人員參加會計學習培訓和職稱資格考試，以提高他們的專業素養。同時，還要加強會計人員道德思想的教育，只有這樣才能保證會計信息真實公允。
2建立和完善的房地產行業的會計規范體系。目前，我國房地產行業的一些特殊事項，比如說預提賬款、開發費用攤銷、會計期間選擇等等，還沒有相關的會計準則或會計制度加以規范，極大地影響了房地產企業的財務狀況和經營業績信息的實效性。為此，就需要建立和完善房地產行業的會計業務標準，才能避免會計人員依據企業需求作出不規范的會計處理。
3要加強完善房地產行業相關的會計制度。房地產行業的會計信息失真的一大主因就是缺乏新興行業的會計核算規定。既要適應全球經濟大環境，又要考慮到我國的特殊國情，按照國際會計準則的結構框架和內容去制定我國的會計準則框架和內容，尤其是新興行業的會計準則，只有這樣才能時房地產行業的會計報告適應全球化競爭的要求。
關鍵詞:房地產行業;會計信息質量;會計準則
隨著我國國民經濟的飛速發展,作為國民經濟支柱產業的我國房地產業也得到了空前繁榮,對國民經濟的貢獻率不斷增大。但是,由于種種原因,我國房地產開發企業普遍存在較為嚴重的會計信息失真現象,如部分企業隱瞞利潤以偷漏營業稅,虛構交易以騙取銀行信用,曲解行業特殊性以掩蓋核算隨意性,不選用統一會計制度以使得會計信息缺乏可比性等諸多問題。由于國家對房地產業宏觀調控政策的制定、房地產業稅收的征繳和上市房地產公司利益相關者的投資決策離不開正確的會計信息,因而房地產會計信息的各種質量問題必然會對國家和個人的利益造成嚴重危害。有鑒于此,如何通過宏觀決策和微觀管理以規范和提高房地產開發企業會計信息質量,就成為我國理論界和實務界研究的熱點。綜上所述,本文將通過對房地產開發企業會計信息質量問題的成因以及危害的分析,探討其完善和提高的對策。
一、房地產業會計信息質量問題的成因
房地產業會計信息質量低下問題的成因,既有企業內部利益的因素,也有外部制度、監管等方面的因素,具體而言包括以下幾點:
(一)財務舞弊導致會計信息缺乏真實可靠性
房地產項目開發一般具有開發周期長、支出項目多、資金用量大、負債率高等特點,且由于工程結構的原因,在房地產項目開發過程中還存在大量的隱蔽工程,使得內部工藝和原材料往往難以清晰辨認,這些都為開發商運用混淆成本界限、虛列業務、虛增成本費用、隱匿收入、不正確披露或有負債等各種財務舞弊手段提供了廣大空間,從而使得其達到通過提供存在各種質量問題的會計信息以謀求私利的目的。
(二)濫用會計準則導致會計信息質量不高
由于我國房地產行業的特殊性,使得我國企業會計準則允許房地產開發企業在編制財務報告時對某些會計事項自主選擇處理方法,使得企業管理者可以根據個人判斷和觀點在會計準則允許的范圍內自由調整賬面盈余。例如,在配比原則方面,由于公共配套設施建設同土地開發同步往往不同步進行,導致企業預提的公共設施配套工程費用與實際發生數常常存在較大差異,使得企業財務報表不能及時反映企業當期的真實經營情況,從而為企業操控利潤提供了巨大空間。
(三)隨意確認會計事項導致會計信息失真
由于現行的《企業會計制度》缺乏對房地產等特殊行業會計實務的詳細指引準則和制度,使得企業對會計項目的確認存在很大的隨意性,例如:在收入確認方面,有的開發企業在商品房交付后予以確認,有的在收訖房屋銷售款后確認,有的在辦妥產權轉移手續后予以確認,有的則視收益情況隨意確認,不同的確認方法顯然會對企業當期利潤產生很大影響,從而導致企業會計信息嚴重失真。
(四)外部監管不到位導致會計信息質量缺乏公信力
由于房地開發一般需要經過土地、城建、工商、稅務、房管等多個政府部門,使得各類開發信息過于分散難以得到共享,從而無法對開發商進行有效監管,促使其利用利用虛假會計信息牟取私利。此外,由于相關法律體系的不完善,使得同巨額利潤相比,開發商虛假會計的違法成本相對較低,一般就是補足稅款、繳納少量的罰款和滯納金,懲治力度的不足也從側面助漲了其虛假會計信息的主動性。
二、會計信息質量低下對利益相關者的危害分析
通過以上分析可以看出,企業會計信息質量低下既有客觀原因,也有主觀因素,因而會對企業的利益相關者造成不同程度的影響,表現在:
(一)會計信息質量低下對債權人的危害
與企業股東不同,企業債權人并不參與分享企業高速成長而形成的高收益,其主要目的就是能夠安全收回借出的本金并獲得事先約定的利息。因而,作為我國房地產開發企業最大和最主要債權人的銀行,其在進行信貸決策時,最關心的問題就是企業能否按期償還貸款和本金。進而言之,房地產開發企業會計信息的是否符合穩健性原則和可比性原則,就成為保護債券人利益的關鍵,這意味著企業的凈資產因盡可能統一會計準則,并扣除未來所面臨的損失,而不包括未來可能的收益。顯然,目前我國房地產開發企業隨意確認會計事項、濫用會計準則等行為所導致的會計信息質量低下將給銀行等債權人造成巨大的決策風險和信貸風險。
