時間：2023-03-07 15:17:54
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在生活中，合同涉及的范圍方方面面，由于合同是用來約定雙方的義務與權益，因此非常重要。比如購房貸款合同，對于購房者來說是一種保障。那么，購房貸款合同不小心丟了怎么辦？進來看一下。
貸款購房 其實，購房貸款合同不小心丟失了，還是有辦法補救的。申貸人只要攜帶本人有效的身份證件到貸款銀行，向工作人員告知原因，銀行會重新給申貸人一份原合同復印件，然后加蓋銀行公章即可。
如果銀行不予受理，申貸人也可以到房產抵押部門去查檔，但這種方式需要支付一定的手續費。由于購房貸款合同補辦比較麻煩，所以我們在生活中一定要養成保管好重要物品的習慣。
（來源：文章屋網 ）
被告：番禺里仁房地產有限公司（以下簡稱里仁公司）。
第三人：中國工商銀行番禺支行1992年12月28日，被告里仁公司與第三人屬下的南村辦事處簽訂《迎賓樓樓宇按揭協議書》，約定由南村辦事處向購買里仁公司房屋者提供樓價70％以內額度及一至十年期限的樓宇按揭貨款業務。此后，里仁公司即開始進行售樓業務。
1994年1月11日，原告鄺五女與里仁公司簽訂《房屋訂購合同》，交付5000元訂金。同年2月22日，鄺五女又與里仁公司簽訂《房屋買賣合同》，約定：鄺五女購買里仁公司位于番禺市迎賓城環市廣場牡丹閣A樓7室房屋一間，價值人民幣211008元；鄺五女須于簽約時給付58302.40元（不含定金），余款則以辦理銀行按揭貸款形式支付；里仁公司必須于1996年6月30日前將樓房建成，如因施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決，或因重大技術需要更改圖紙，或人力不可抗拒的自然災害等因素影響，可延期交樓；但自應交樓之日起120天后，仍未能將樓房交付，鄺五女有權書面通知里仁公司解除契約，里仁公司在接獲通知30天內退回一切款項及利息。簽約后，鄺五女兩次共交付購房款126008元給里仁公司，并支付其他費用1496.30元。
同日，鄺五女與南村辦事處簽訂《中國工商銀行廣州市分行抵押貸款合同》，約定：鄺五女以其向里仁公司購買的房屋作抵押向該辦事處貸款8萬元，貸款利率為月利率11.55‰，期限至1998年2月22日。并就此簽下《貸款借款申請暨還款擔保書》，承諾自貸款之日起同時開立零存整取房屋儲蓄專戶，按月固定存入1667元，且不提前支取，保證到期一次歸還貸款本息。南村辦事處遂于當日將鄺五女所貸8萬元直接劃入里仁公司專用帳戶。
里仁公司在施工過程中，于1996年5月13日向番禺市建設委員會提交《工期延誤報告》，要求因地質情況復雜改變設計方案，工程施工需延誤215天；還以對所有樁工程進行檢測及不可抗力風雨影響為由，要求再順延215天。番禺市建設委員會為此加具了“延誤工期原因基本屬實”的意見。在此期間，鄺五女共在其于南村辦事處開立的儲蓄專戶存入63346元，并支付了至1997年5月20日的貸款利息36190元。后因里仁公司未能在約定日期交付房屋，鄺五女遂停止向南村辦事處交付1997年5月20日以后的利息。經與里仁公司多次協商未果，鄺五女向番禺市人民法院提起訴訟，稱其已按約定付清了購房款，但被告至今未交房，要求解除與里仁公司購房合同，并判令其退還全部樓款及按月利率10‰計算的利息。
被告里仁公司答辯稱：我公司不能按期交房，是因為施工中遇到了合同約定的可延期的情況，并被市建委證實。因此，要求繼續履行合同。
第三人中國工商銀行番禺市支行訴稱：我行向原告提供按揭貸款8萬元已劃入被告帳戶，原告支付了到1997年5月20日止的貸款利息，本金及余下利息未償付。我行請求解除與原告簽訂的貸款合同，判令原告償還貸款本息，被告對此承擔連帶責任。
番禺市人民法院經審理后認為：被告里仁公司具有售房資格，第三人屬下的南村辦事處具有經營金融業務資格，原、被告及原告與南村辦事處之間相互簽訂的上述《合同》及《協議書》、《還款擔保書》，是當事人的真實意思表示，均合法有效。因南村辦事處不具備法人資格，其行為應由其主管部門第三人承擔法律責任。原告鄺五女依約交付了購房款，被告應按約定的期限交付房屋給原告。被告在基礎施工中，確實遇到地質復雜情況，從原設計鉆孔樁改變為人工挖樁，使施工時間增多215天，符合合同延期交樓特殊原因的約定，故交樓時間可順延215天。但被告對樁工程進行測檢和雨水天氣影響的時間是合同簽訂時應預見的，且測檢工程保證質量是被告應承擔的義務，被告因此要求順延交樓的時間無理，本院不予支持。按合同約定，被告交樓時間是1996年6月30日前，允許順延時間為215天，即被告實際應交付樓房的時間為1997年1月31日。被告至今仍未能將房屋基礎工程完成，且已停止施工，已超出約定可解除合同的日期120天，構成違約，原、被告簽訂的購房合同應予終止。據此，南村辦事處與原告簽訂的《抵押貸款合同》、《樓宇按揭還款擔保書》均應相應終止。致使上述合同和擔保書終止的過錯責任在于被告，被告應承擔違約責任，賠償原告及第三人由此造成的損失。被告須返還原告購房款131008元（含訂金5000元），并從1997年2月1日起以月利率10‰計付該項利息至付清為止，同時應賠償原告因辦理購房手續必須支付并已支付的其他費用1966.30元。第三人所貸8萬元已劃入被告帳戶，并由第三人監督被告使用，屬一種特殊的借貸關系，故應由被告返還給第三人，并負擔按月利率11.55％計算的從1997年5月21日起至還清款項之時的利息。原告在南村辦事處開立的專用帳戶內的存款由原告自行處理。依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條、第一百一十二條、第一百三十四條第一款第（四）、（七）項及參照《廣州市購買商品房貸款抵押規定》，該院于1997年11月25日判決如下：
一、原告鄺五女與被告里仁公司簽訂的《房屋買賣合同》及原告鄺五女與第三人屬下南村辦事處簽訂的《中國工商銀行廣州市分行抵押貸款合同》、《貸款借款申請暨還款擔保書》終止履行。
二、被告里仁公司于本判決生效后十天內退還8萬元給第三人，并從1997年5月21日起以月利率11.55‰計付該款利息給第三人至付清時止。
三、被告里仁公司于本判決生效后十天內退還原告鄺五女購房款131008元及賠償有關購房費用共132974.30元，并從1997年2月1日起，按該退款總額，以月利率10‰計付利息至付清時止，并賠償原告因按揭貸款而支付的利息36190元。
四、原告鄺五女在第三人屬下南村辦事處開立的儲蓄專用帳戶內的存款63346元，由原告自行處理。
判決后，原、被告及第三人均沒有上訴，判決發生法律效力。
評析近年來，隨著住房制度改革，抵押貸款購房成為目前一種較普遍的買樓方式，反映在審判實踐中，就產生了一種新類型案件？？適用抵押貸款方式的房屋買賣糾紛案。這類案件發生的一個主要原因，是因為開發公司無法按期交樓。因此，如何確定開發公司無法按期交樓的責任是問題的關鍵，也是案件爭議的焦點。在本案審理過程中，對以下兩個問題有較大爭議：
一、里仁公司未按期交樓的原因是否均包含在免責條款中第一種意見認為：里仁公司與購房者簽訂了房屋買賣合同，收取了樓款，就應承擔按期交樓的責任。里仁公司辯稱無法按期交樓是因為地質情況復雜，需改變設計方案造成的。但這種情況的出現歸根到底是由于里仁公司在此之前的勘探、測試工作不認真、不細致而導致的重大判斷失誤；而其所辯稱對樁工程測檢及雨水天氣影響等原因，更是其在合同簽訂前就應當預見的。因此無法按期交樓過錯責任完全在里仁公司，其應承擔違約責任。
第二種意見認為：里仁公司未能按期交樓，是因為在施工中地質情況復雜，需改變設計方案并對所有挖孔樁進行抽蕊測試，以及受不可抗力風雨影響所造成的。這些理由符合房屋買賣合同中約定的免責條款，而且已被番禺市建設委員會調查所證實，因此鄺五女起訴無理，里仁公司并未違約，應繼續履行合同。
第三種意見認為：里仁公司在基礎施工中，遇到地質復雜情況，以原設計鉆孔樁改為人工挖孔樁和沖孔樁，使施工時間增多215天，這符合合同延期交樓特殊原因的約定，而且又有番禺市建設委員會提供的專業證明，因此交樓時間可順延215天應予以認定。但是對于里仁公司所稱因對樁工程作檢測及雨水天氣影響再順延215天的要求，因為雨水天氣影響施工進度是合同簽訂前就應預見的，而且里仁公司又未能提供同期氣象部門的氣象材料加以證實，且測檢工程保證質量本是其應承擔的義務，因此這215天不予認定。按合同約定，里仁公司交樓時間是1996年6月30日前，允許順延215天，即其實際應交樓時間為1997年1月31日。里仁公司至鄺五女起訴時止仍未能將房屋基礎工程完成，且已停止施工，已超出約定可解除合同的日期120天，構成違約，應承擔相應責任。
筆者同意第三種意見，即我們在處理合同約定的免責條款時，必須嚴格把握《民法通則》關于“不可抗力”的定義以及最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》中有關“不可抗力”責任承擔的規定，堅持有利于保護當事人利益及保護房地產市場健康發展，有利于社會穩定和公平合理的原則，在依照法律規定和合同約定的前提下，充分強調當事人特別是開發公司對其免責的舉證責任，搞好涉及專業技術及有關行政管理部門的調查取證工作，在分清事實基礎上，實事求是地予以處理。
二、如何確定貸款銀行的法律地位有一種意見認為，法院應僅就開發公司與購房者雙方房屋買賣關系來審理，不應涉及貸款銀行。因為購房者起訴的對象僅為開發公司，訴訟請求也一般圍繞雙方簽訂的房屋買賣合同，要求誰違反合同，誰就承擔責任，沒有涉及到貸款銀行權責，僅是單一的買賣關系。而購房者與貸款銀行之間是不同于買賣關系的抵押貸款關系，屬另一法律關系范疇，因此不適宜一案審理。我們認為，在這種房屋買賣糾紛案中，應將貸款銀行列為第三人參加訴訟。這是因為，抵押貸款方式購房這一行為同時涉及三方當事人，有三個合同，存在三種相關聯的法律關系。一是開發公司與購房者基于雙方房屋買賣合同產生的房屋買賣關系，這是案件的主要法律關系；二是購房者與貸款銀行依據抵押貸款合同產生的抵押貸款關系；三是開發公司與貸款銀行的合作關系。合作關系的產生是因為開發公司在辦理預售商品房業務時，其必須憑商品房預售許可證與貸款銀行共同商定，簽訂樓宇按揭協議，約定由貸款銀行提供一定限額和期限的貸款服務，而后貸款銀行才據此向廣大購房者提供貸款服務，將貸款款項劃撥開發公司。這種合作關系先于購房者購房、貸款行為而存在，因此往往被忽視。其實，它是抵押貸款購房行為中缺一不可的環節，如果沒有這種合作關系為前提，開發公司不能從事商品房預售業務，購房者也無法向銀行貸款。正是這種合作關系把房屋買賣以及抵押貸款這兩種不同的行為連接起來，使貸款銀行在購房者與開發公司的房屋買賣糾紛中，無法袖手旁觀，必須參加到訴訟中去。
責任編輯按：
關鍵詞：商品住房買賣合同；按揭貸款合同；銀行；有獨立請求權第三人；無獨立請求權第三人
中圖分類號：D915.2文獻標識碼： A文章編號： 02575833（2013）09008107
作者簡介：唐烈英，西南政法大學經濟法學院教授，博士生導師（重慶401120）
以按揭貸款為付款方式購買商品住房的買受人，與出賣人簽訂的商品住房買賣合同發生訴訟糾紛，會涉及貸款人銀行的利益，銀行是否有權參與訴訟？在何種情況下能夠參與訴訟？參與訴訟，其地位如何確定？發放購房貸款的銀行不是商品住房買賣合同當事人，銀行在商品住房買賣合同糾紛中的訴訟地位，學界和司法部門有爭議。2003年最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同問題解釋》）第25條規定：“以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的
收稿日期：20120520
*商品房分為商品住房和商用商品房。本文僅對商品住房的買賣貸款按揭糾紛進行研究。文中作者撰寫部分，使用“商品住房”；因不能修改最高人民法院的規定，在使用相關司法解釋名稱及引用其規定時，使用“商品房”一詞。本金及利息分別返還擔保權人和買受人。”這一規定，確立了商品住房買賣合同糾紛中銀行參加訴訟的三種處理方式：（1）銀行對商品住房買賣合同糾紛沒有提出訴訟請求的，不將銀行列為訴訟主體，僅處理商品住房買賣合同糾紛；（2）商品住房買賣合同發生糾紛，銀行就按揭貸款合同糾紛另行的，法院合并審理；（3）銀行對商品住房買賣合同糾紛提出訴訟請求的，作為有獨立請求權第三人，法院將擔保貸款合同糾紛合并審理。細細體會這一規定，對商品住房買賣合同發生糾紛，銀行可以或不，可以參加到商品住房買賣合同糾紛的訴訟中，也可以不參加而另行。銀行的訴訟地位是以銀行的態度來決定。這一規定切實體現了尊重當事人訴權的原則《民事訴訟法》第13條2款：“當事人有權在法律規定的范圍內處分自己的民事權利和訴訟權利。”，對銀行的訴訟地位作了初步規定，具有重要的意義。但是，從《中華人民共和國民事訴訟法》（以下簡稱《民事訴訟法》）有關第三人的法律規定以及從相關理論看，第25條的規定有一定缺陷。
一、 商品住房買賣合同與按揭貸款合同具有連帶關系
購買商品住房的人（以下簡稱買受人）需要以所購商品住房按揭貸款方式支付購房款的，除與開發商出賣人（以下簡稱出賣人）簽訂商品住房買賣書面合同外，買受人作為借款人，還需與貸款人銀行（以下簡稱銀行）簽訂書面貸款合同。銀行發放購房貸款為買受人購房提供了幫助，也使出賣人能夠盡快地實現其經營利潤。但是，銀行在沒有任何擔保的情況下將大量的貸款供給買受人，將面臨貸款不能收回的巨大風險。為化解風險，銀行并非對任何買受人都發放購房貸款，只有與銀行簽訂有合作項目的開發商出售住房、買受人需要借款時，銀行才會與買受人簽訂購房貸款合同。同時，銀行要求買受人以其所購買的房屋作為還款的擔保；買受人所購房屋為期房的，銀行要求出賣人為買受人的貸款歸還提供連帶責任保證的擔保。這種以所購住房為抵押、以出賣人承擔連帶責任保證（或者以回購住房保證貸款歸還）而產生的買賣、貸款、擔保三方關系的合同，司法解釋稱為“商品住房擔保貸款合同”參見最高人民法院《商品房買賣合同問題解釋》。，購房貸款實踐中，多稱為“按揭我國法律沒有規定“按揭”擔保方式。關于“按揭”的定義，參見唐烈英《商品住房買賣按揭貸款法律問題研究》，法律出版社2008年版，第68頁。貸款合同”。
商品住房買賣合同的當事人是買受人和出賣人；商品住房買賣合同的買受人又是按揭貸款合同的借款人，按揭貸款合同會形成買受人與銀行之間的借貸關系、物的擔保關系；商品住房買賣合同出賣人為買受人歸還貸款承擔保證責任的，又是按揭貸款合同的擔保人，與銀行形成保證擔保關系。
在商品住房買賣中，出賣人買受人的情況極為少見，其原因在于，出賣人擬定商品住房買賣合同格式條款時就已經相當地注意維護自身利益；在買受人與銀行簽訂的按揭貸款合同生效后，銀行就以買受人名義一次性將購房款劃歸出賣人；出賣人收取銀行劃撥買受人借款支付的購房余款后，其經營利潤就已經收取，在商品住房買賣合同中約定的權利就已經全部享有，就很難出現買受人侵犯出賣人民事權利的情況；相反，在商品住房買賣合同訂立后，出賣人履行合同義務時，在如下七種法定情況下，會侵害買受人的權利：（1）出賣人未告知買受人又將該房屋抵押或者出賣給第三人，導致商品住房買賣合同目的無法實現，買受人無法取得該商品住房。（2）出賣人故意隱瞞沒有取得商品住房預售許可證明的事實或者提供虛假商品住房預售許可證明；或者故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；或者故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。（3）房屋主體結構質量不合格不能交付使用；或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格。（4）房屋質量問題嚴重影響正常居住使用。（5）房屋面積誤差比絕對值超出3%。（6）出賣人遲延交付房屋，經買受人催告后在3個月的合理期限內仍未履行。（7）依照規定辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，致使買受人無法辦理房屋所有權登記參見《商品房買賣合同問題解釋》第8、9、12、13、14、15、19條。。
買受人的權利受到侵害，引發商品住房買賣合同糾紛，買賣雙方協商不能解決時，買受人會尋求公權救濟而出賣人。買受人從大的方面講，有請求退房和不請求退房兩種情況。
商品住房買賣合同是債權關系，是出賣人和買受人之間建立的以交付商品住房和給付購房款為內容的法律關系，銀行不是商品住房買賣合同的當事人。在出賣人擅自改變合同中約定的商品住房價款、結構、房層、質量等條件，出賣人遲延交付商品住房，出賣人沒有按照合同約定及時通水、通電、通氣等違反買賣合同約定買受人權利受到侵犯的情況下，如果買受人訴訟請求不是要退房，不是要求退還已經收取的購房款，只要求出賣人承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任，且買受人仍然在按期歸還貸款、履行按揭貸款合同；同時，出賣人也有條件繼續履行合同，則商品住房買賣合同仍然有效。雙方的這類糾紛原則上與銀行無關。司法實踐中，法院受理后，銀行沒有也不參加訴訟的，法院只處理商品住房買賣合同糾紛，審判結果不涉及也不損害銀行利益，也就不會通知銀行參加訴訟，銀行也沒有必要加入到訴訟中。第25條關于銀行“未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛”的規定合情合理。
但是，出現上述七種法定情況，侵害買受人的權利，買受人要求退房或者出賣人無法繼續履行合同的，會導致商品住房買賣合同無效或者被撤銷、解除。
商品住房買賣合同與按揭貸款合同，各自的主體、客體不同，合同當事人的權利義務不同，簽訂的時間、地點不同，等等。從形式上看、從債權獨立理論來講，商品住房買賣合同與按揭合同是兩個各自獨立或者相對獨立的法律關系。但是，人們是需要住房才購房，是沒有錢購房才貸款。商品住房買賣合同無效終止后，如果按揭貸款合同仍然有效，這就會意味著，買受人沒有實現購房目的還要為一個喪失權利的商品住房繼續按期支付貸款本息；但住房問題沒有解決還需要錢另行購房。需要貸款才能購買住房的人，有財力履行一個無法購房的按揭貸款合同？會有人一處購房兩處付款嗎？還會履行無法購房的還款義務嗎？如果不履行有效的按揭合同、支付按揭款，是不是應當承擔違約責任？如果要承擔違約責任，于情于法是否說得過去？是否顯失公平？這些問題的答案顯而易見。即或是買受人的過錯導致商品住房買賣合同無效，認定按揭貸款合同仍然有效，也行不通。其理由也是一樣的：要解決住房的錢有限，需要借款才能購房的人，難以承受一處購房兩處付款。買受人簽訂按揭貸款合同的目的是為了購買商品住房，當購房合同被確認無效或者被撤銷、解除時，買受人的購房貸款即失去意義，如果不允許解除合同，對買受人不利。實際生活中，無法購房時，買受人不僅必然會停止支付剩余的購房款，還會要求出賣人返還已經交付的首期購房款和已經交付的貸款本息。因此，從商品住房買賣、按揭貸款整體運作過程的實際情況看，按揭貸款合同并非能夠完全游離于商品住房買賣合同這一基礎性法律關系之外，商品住房買賣合同無效，必然引出按揭貸款合同是否仍然有效、是否繼續履行、銀行能否對按揭物行使優先受償權等一系列問題。對此，《商品房買賣合同問題解釋》第24條規定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。”
由此可見，商品住房買賣合同與按揭貸款合同兩者并非各自獨立，而是具有連帶關系；商品住房買賣合同無效，按揭貸款合同亦無效。
二、 商品住房買賣合同終止必然對銀行產生的不利后果
按揭貸款合同因商品住房買賣合同無效、被撤銷或者解除，銀行不是商品住房買賣合同當事人，其利益是否會受到損害？
根據債的相對性理論，出賣人和買受人是商品住房買賣關系的當事人，購房借款是銀行以買受人名義劃撥給出賣人的，買賣合同終止，買賣當事人雙方返還：房屋已經交付，買受人應當退還給出賣人，尚未交付的，出賣人不再履行交房義務；出賣人應當將所收的購房貸款本息以買受人的名義返還給銀行，將所收的購房首付款返還給買受人。在商品住房買賣按揭貸款關系中，銀行的利益體現在按揭貸款合同中。商品住房買賣合同無效，銀行收回已經劃撥給出賣人的購房款，但銀行可否有權按照原約定期限要求借款買受人或出賣人償付利息？比如，原定貸款期限為20年，劃款后2年，商品住房買賣合同終止導致按揭貸款合同終止，出賣人將收取的購房款全部返還給貸款銀行，但是，其貸款利息是支付2年？還是要另加18年的預期利息？
關于按揭貸款合同的變更，中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》第27條規定：“借款合同需要變更的，必須經借貸雙方協商同意，并依法簽訂變更協議。”各大商業銀行對于借款合同的變更，都有類似的規定如《中國工商銀行個人住房貸款管理辦法》第34條規定：“借款合同需要變更的，應當由借貸雙方協商同意，并依法簽訂變更協議；有擔保合同的，應事先征得擔保人同意。協議未達成之前，原借款合同繼續有效。”。
從這些規定可以看出，合同的變更，須經合同的雙方同意。如果銀行不同意變更，堅持要收取原約定期限的貸款利息，不修改原定的按揭貸款合同期限，按揭借款人和承擔保證責任的出賣人就不能單方修改或變更按揭貸款合同。但是，按揭貸款合同因商品住房買賣合同終止而終止，原定的貸款期限發生變化，其利息、利率應當如何處理，《個人住房貸款管理辦法》以及各商業銀行的住房貸款管理辦法都沒有明文規定。
根據《商品房買賣合同問題解釋》第25條規定，商品住房買賣合同無效、被撤銷、解除導致按揭貸款合同終止的，“出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。”這里所說的“購房貸款的利息”僅指占用購房貸款期間的利息，不是指按揭貸款合同正常履行情況下銀行可得到的全部貸款利息。這即是說，按揭貸款合同無效，銀行沒有任何過錯，借款買受人也只返還銀行貸款及其占用期間的利息。按揭貸款合同終止，如果銀行有過錯時，須承擔責任，不能收取全部貸款本息，這對銀行而言，不存在不公平；但銀行沒有過錯，僅以合同無效，雙方返還的方式處理銀行貸款本息，對銀行來說，似乎就不公平。然而，約定按揭貸款期限20年，在2年后因各種原因致按揭貸款合同無效，借款買受人除將全部貸款和2年利息歸還銀行外，由有過錯的出賣人或買受人，承擔另18年沒有占用款項的利息，又是否公平？是否就不損害買受人或者承擔連帶責任的出賣人的利益？銀行收回全部貸款和占用貸款期間的利息，又可再行發放，另收利息，又會有多大損失？
有人認為，公平正義是社會主義法治理念的重要內容和應當追求的價值目標；其中，在私人交易中起矯正作用也是公平正義之一種喻中：《實現公平正義的法律機制》，《法制文明》2012年第3期。。然而，必須承認，法治的公平正義，并非絕對。商品住房買賣合同無效、銀行收取買房貸款約定利息對借款人不公平，但是，銀行依按揭貸款合同約定放貸的可得利益損失由誰彌補？由借款人或出賣人彌補都于法無據。這就意味著，按揭貸款合同的解除會使銀行發放貸款的預期可得利益受到損害。這實際上是讓無過錯的銀行承擔了按揭貸款合同無效的后果。
當商品住房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除的，擔保標的物的現實權屬狀態將會發生變化。這種基于判決發生的物權變動在性質上屬于依公法發生的物權變動參見《物權法》第28條之規定。，與擔保物權設定人以法律行為（如買賣）轉讓擔保物所有權、擔保物權的追及效力繼續存在的情況不同，作為限制物權的擔保物權的追及效力因公法發生的物權變動而喪失參見最高人民法院民事審判第一庭《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2003年版，第311頁。。銀行行使住房抵押物權追及效力發生變化后，只能要求出賣人承擔住房回購的連帶責任保證。當出賣人經營管理不善、資不抵債時，銀行就會由一個享有優先受償權的擔保物權人淪為普通的債權人，對擔保物商品住房的優先受償權隨之喪失，其貸款利益的實現，就難以得到充分的保障傳統民法理論認為，物權具有優先于債權受償的性質，債權則具有平等受償的性質，簡稱物權優先性和債權平等性。對物權優先于債權受償性質，《物權法》第170條明確加以規定：擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利。在商品住房買賣合同無效、銀行在行使住房抵押物權追及效力喪失、要求開發商承擔連帶責任保證時，其貸款債權優先受償權就喪失了。貸款債權優先受償權喪失，意味著銀行沒有權利全額優先受償。。
《中華人民共和國合同法》第97條規定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”根據這一規定，當商品住房按揭貸款合同被解除后，應當賦予當事人恢復原狀和賠償損失的請求權參見最高人民法院民事審判第一庭《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2003年版，第313頁。。為此，有律師認為， 銀行有權就擔保貸款合同單獨提訟李正國、鐘瑾：《按揭購房糾紛，銀行的權利如何保障？》，《中國律師》2004年第10期。。這是法律已經明確規定的權利，但是，因商品住房買賣合同無效、被撤銷、解除導致按揭貸款合同終止，使銀行發放貸款的預期可得利益受到損害，以及銀行享有優先受償權喪失受到的損害，如何請求恢復原狀？向誰請求賠償損失？請求賠償損失有何法律依據？
由此可見，在商品住房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，按揭貸款合同隨之終止，會對銀行會產生極為不利的影響。
三、 銀行在訴訟中的地位應當是無獨立請求權的第三人
當商品住房買賣合同發生訴訟糾紛，銀行如何維護自己的利益？是否可以參與訴訟？能否提出自己的訴訟請求？
按照《商品房買賣合同問題解釋》第25條的規定，銀行有三種選擇。當銀行不參加訴訟、未提出訴訟請求時，不存在訴訟地位的問題；當銀行就商品住房買賣合同相關的按揭貸款合同另行，其訴訟地位是原告，沒有可置疑或爭議之處。然而，商品住房買賣雙方糾紛涉及到退房還款，銀行與商品住房買賣合同的當事人存在實體權利義務關系，解除商品住房買賣合同必然涉及銀行的利益，案件的處理結果與銀行有直接利害關系，當銀行作為擔保權人參與商品住房買賣合同訴訟時，按照第25條的規定，法院“應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理”。將兩個合同糾紛合并審理，有利于案件事實的調查、減少訴累、提高訴訟效率和解決糾紛，以及避免作出相互矛盾的判決。
當法院合并審理時，銀行的訴訟地位如何定位？能不能以銀行將款項劃給出賣人、出賣人違約又損害了買受人的利益為由，將銀行與開發商列為共同被告？這顯然不行，這會背離銀行不是商品住房買賣合同當事人的法律前提。按照第25條規定，銀行的訴訟地位是“有獨立請求權的第三人”。
何謂“有獨立請求權的第三人”？《民事訴訟法》第56條1款規定：“對當事人雙方的訴訟標的，第三人認為有獨立請求權的，有權提訟。”這即是說，有獨立請求權的第三人是指對原告、被告之間爭議的訴訟標的，認為有獨立的請求權而參加到原告、被告已經開始的訴訟中進行訴訟的人。第三人請求權具有的“獨立”性是指第三人的請求權獨立于原、被告在訴訟中主張的權利，第三人既不同意原告的主張，也不同意被告的主張，而是以他們雙方為被告單獨提起一個訴。在涉及有獨立請求權第三人的民事訴訟中，原、被告之間存在一個爭議民事法律關系，有獨立請求權第三人同原、被告之間則存在另外一個爭議民事法律關系。在后一民事法律關系中，有獨立請求權第三人以獨立權利主體資格對原、被告主張請求權；該請求權既針對原告，也指向被告；第三人的請求得到確認，原告和被告的主張就會全部或部分地被否定唐力：《論民事訴訟中的第三人》，《西南政法大學學報》2000年第2期。。
商品住房買賣合同糾紛，因銀行與買受人訂立有貸款擔保合同，合同的有效無效與銀行發放的住房貸款存在利害關系，銀行為了維護自身利益，有權參加到這一訴訟中。但是，銀行參加訴訟并不意味著銀行就是商品住房買賣合同的當事人，就有權利提出商品住房買賣合同是有效還是無效。在商品住房買賣合同糾紛中，買賣合同有效，不會影響貸款合同效力，銀行因合同有效能夠收取貸款利息，為維護自身利益，銀行提出的主張應當是商品住房買賣合同有效，這與被告出賣人的主張一致，而非同時既針對原告又針對被告，這就與有獨立請求權第三人中“獨立”的含義不符。在有獨立請求權第三人參加的訴訟中，原、被告訴訟地位的喪失，將導致有獨立請求權第三人訴訟地位的轉換。在本訴中的原告撤回，第三人認為其有必要繼續訴訟以保護自己的權利，那么其訴訟地位就會由有獨立請求權的第三人轉變為典型的原告。然而，當商品住房買賣合同糾紛的原告撤訴，銀行本來就與被告出賣人的主張一致，不可能又轉變為原告而與出賣人對立；原告撤訴，銀行與商品住房買賣合同當事人之間不存在其他的糾紛，更不可能轉變為典型的原告。這也與有獨立請求權第三人的特征不符。如果商品住房買賣合同最終被確認無效或者被撤銷、解除，商品住房的所有權將因公法發生轉移，此時銀行對設定擔保物權的住房沒有追及效力，其貸款的收回存在一定的風險，銀行有權請求解除商品房擔保貸款合同。但是，這是在本訴結束后的另一個新訴，不屬于有獨立請求權第三人訴訟請求的范疇。可見，將銀行的訴訟地位規定為有獨立請求權的第三人是不恰當的。
除有獨立請求權的第三人外，“為了解決相互勾連的當事人之間的權利保障和義務分擔的問題，避免相互關聯的案件做出懸殊的裁決，同時節約訴訟成本，提高效率和減少訴累”于立剛、李司杰：《我國無獨立請求權第三人制度的缺陷與完善》，《理論觀察》2012年第5期。，民事訴訟法還設立有無獨立請求權的第三人。
無獨立請求權的第三人，是指對原告、被告之間爭議的訴訟標的沒有獨立的請求權，但案件的處理結果與其有法律上的利害關系，為維護自己的利益而參加到原告、被告已經開始的訴訟中進行訴訟的人常怡：《民事訴訟法學》，中國政法大學出版社1996年版（第二版），第111頁。。無獨立請求權的第三人參加訴訟的根據是“案件的處理結果與其有法律上的利害關系”。
“法律上的利害關系”主要表現在兩個方面：
首先，表現為本訴中原、被告雙方爭議的法律關系和原告或被告與無獨立請求權第三人參加的另一法律關系存在牽連性關系。牽連性主要體現在：（1）主體的牽連：法律關系發生爭議的原、被告的一方當事人與無獨立請求權第三人之間存在一個民事實體關系；（2）內容、客體的牽連：兩個法律關系中的權利、義務存在內在聯系；在有特定標的物的情況下，還存在標的物的同一性。
其次，表現為無獨立請求權第三人的依附性。依附性體現為：（1）本訴爭議法律關系的處理結果將對無獨立請求權第三人與當事人一方的法律關系產生預決效力。這種預決效力決定了無獨立請求權第三人依附于該方當事人。該方當事人在理論上被稱為主當事人。參加訴訟后的無獨立請求權第三人，在主當事人同對方當事人之間的訴訟爭議中，往往充當“輔助人”，通過陳述意見，提供證據和參加法庭辯論等訴訟活動，支持主當事人的訴訟主張。如果主當事人敗訴，就會導致無獨立請求權第三人承擔一定的責任或喪失約定的權利。因此，無獨立請求權第三人和主當事人在訴訟中往往需要結成“同盟”，為達到主當事人勝訴的目的而共同努力。（2）在訴訟過程中，如果原告撤訴，無獨立請求權第三人也隨之喪失其訴訟地位，因為其與案件處理結果之間的“利害關系”隨案件終結而消滅。
購房者選擇按揭買房時，需向提供按揭的銀行提供以下資料：
1、具有法律效力的身份證明。
2、固定經濟收入證明。
3、經房地產管理部門見證的商品房買賣契約正本。
4、貸款行要求的其他文件。
銀行對購房者提供的資料進行真實性、可靠性、合法性審查。審查合格后，由貸款行、開發商和購房者簽訂《房地產抵押合同》、《樓宇按揭貸款合同》。三方共同去房地產管理部門辦理購房貸款抵押登記。其中，購房者應提交如下證件：
1、房地產管理部門見證的商品房買賣契約正本。
2、身份證明復印件。
3、依此生效的樓宇按揭貸款合同。
4、抵押申請表及抵押合同原件。
5、委托他人代為登記的，需提交有效的授權委托書原件。
根據《房地產抵押合同》、《樓宇按揭貸款合同》規定，購房者必需履行以下義務：
1、將房地產抵押登記證明連同契約正本交貸款行執管。
2、期房交付后，三個月內辦理房屋過戶手續，取得《土地使用證》、《房屋所有權證》和《房屋他項權證》，直接將三證交貸款行保管。
3、自費為抵押的房產辦理保險，保險期不短于按揭期，投保金額不低于抵押物總值，并以貸款行為第一受益人，將保險單交貸款行持有。
4、未經貸款銀行書面同意，買房者不能對房產進行出租、出售、拆除、改建、再行抵押或以其他方式處分抵押物。
5、每月按時歸還本息，逾期則按天數加收罰金。
6、結清全部貸款本息、罰金和應負擔的各項費用后，會同貸款行向原抵押登記機關辦理注銷抵押登記，收回《土地使用證》、《房屋所有權證》及保險單。
所謂按揭是指購房者向開發商購買房屋時，先預付購房款的一部分，其余房價款向銀行貸款，而以購房合同項下的房地產及其相關權益抵押給銀行做為還貸的保證，并由開發商為購房者作擔保的行為。
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2、身份證明復印件。
3、依此生效的樓宇按揭貸款合同。
4、抵押申請表及抵押合同原件。
5、委托他人代為登記的，需提交有效的授權委托書原件。
根據《房地產抵押合同》、《樓宇按揭貸款合同》規定，購房者必需履行以下義務：
1、將房地產抵押登記證明連同契約正本交貸款行執管。
2、期房交付后，三個月內辦理房屋過戶手續，取得《土地使用證》、《房屋所有權證》和《房屋他項權證》，直接將三證交貸款行保管。
3、自費為抵押的房產辦理保險，保險期不短于按揭期，投保金額不低于抵押物總值，并以貸款行為第一受益人，將保險單交貸款行持有。
4、未經貸款銀行書面同意，買房者不能對房產進行出租、出售、拆除、改建、再行抵押或以其他方式處分抵押物。
5、每月按時歸還本息，逾期則按天數加收罰金。
6、結清全部貸款本息、罰金和應負擔的各項費用后，會同貸款行向原抵押登記機關辦理注銷抵押登記，收回《土地使用證》、《房屋所有權證》及保險單。
所謂按揭是指購房者向開發商購買房屋時，先預付購房款的一部分，其余房價款向銀行貸款，而以購房合同項下的房地產及其相關權益抵押給銀行做為還貸的保證，并由開發商為購房者作擔保的行為。
購房者選擇按揭買房時，需向提供按揭的銀行提供以下資料：
1、具有法律效力的身份證明。
2、固定經濟收入證明。
3、經房地產管理部門見證的商品房買賣契約正本。
4、貸款行要求的其他文件。
銀行對購房者提供的資料進行真實性、可靠性、合法性審查。審查合格后，由貸款行、開發商和購房者簽訂《房地產抵押合同》、《樓宇按揭貸款合同》。三方共同去房地產管理部門辦理購房貸款抵押登記。其中，購房者應提交如下證件：
1、房地產管理部門見證的商品房買賣契約正本。
2、身份證明復印件。
3、依此生效的樓宇按揭貸款合同。
4、抵押申請表及抵押合同原件。
5、委托他人代為登記的，需提交有效的授權委托書原件。
根據《房地產抵押合同》、《樓宇按揭貸款合同》規定，購房者必需履行以下義務：
1、將房地產抵押登記證明連同契約正本交貸款行執管。
2、期房交付后，三個月內辦理房屋過戶手續，取得《土地使用證》、《房屋所有權證》和《房屋他項權證》，直接將三證交貸款行保管。
3、自費為抵押的房產辦理保險，保險期不短于按揭期，投保金額不低于抵押物總值，并以貸款行為第一受益人，將保險單交貸款行持有。
4、未經貸款銀行書面同意，買房者不能對房產進行出租、出售、拆除、改建、再行抵押或以其他方式處分抵押物。
2006年6月1日，王女士像往常一樣和丈夫共進早餐后趕去單位上班。“下雨了，你路上要小心。”出門前，她還在細細叮囑著。讓王女士沒有想到的是，這竟是自己與丈夫最后的話別。就在這天傍晚，她丈夫在一場重大的車禍中永遠離開了她。
在此后的一年里，王女士東挪西借，自己償還了當時尚未還清的購房貸款13萬余元。事后，她才聽親戚說起，像她這種情況，剩余的購房貸款也許保險公司可以承擔。
保險公司?王女士猛然想起，在整理丈夫遺物時，的確看見過一份名為“個人貸款抵押房屋綜合保險”的保單，被保險人欄里署著丈夫的名字。但那時她并沒有多想，直接去保險公司辦理了退保手續，還拿到保險公司退還的800多元的保費。
經過一番咨詢，王女士才明白，所謂“個人貸款抵押房屋綜合保險”就是平日里聽說過的房貸險。原來，丈夫在貸款買房時，以自己為被保險人投保了房貸險。而按照規定，如果房貸險的被保險人意外死亡，可以由保險公司來償還購房貸款。
未告知，保險公司要擔責
當初辦理退保手續的時候，保險公司為什么對此只字未提?王女士找到這家保險公司，提出索賠的要求，卻遭到保險公司的拒絕。保險公司的工作人員告訴她，既然已經辦理了退保手續，保險合同就已經終止，保險公司的保險責任已經合法解除了。
由于保險公司工作上的不負責任，原本可以得到13萬余元賠付的保單卻只退還了800多元的保費。2008年初，王女士一紙訴狀，將這家保險公司告上了法庭。
沈陽市和平區法院經過審理后認為，王女士的丈夫與保險公司簽訂的保險合同是合法有效的，在履行合同的過程中，被保險人因為意外車禍死亡，在合同所約定的保險事故范圍內，保險公司應當理賠。
而當王女士到保險公司辦理退保手續時，保險公司沒有告訴她可以接受理賠，而是任她放棄自己的保險利益，使王女士在對后果毫不知情的情況下辦理了退保，屬于非真實意思表示，退保行為不能生效，保險公司仍應對這份保險合同承擔責任。
最終，法院判決保險公司向王女士支付保險賠償款13.9萬元，而王女士向保險公司退回保費825.6元。
專家解析：如何善用房貸險
王女士成功獲賠的案例，不但明確了保險公司的責任，也凸顯了房貸險的積極作用，那么，房貸險到底是怎樣一個險種呢?記者采訪了中國人保財險理賠中心房貸險業務負責人李濤。
問：房貸險就是用來保障購房人的還貸能力嗎?
答：還貸保障只是房貸險的功能之一。
房貸險的全稱為“個人貸款抵押房屋綜合保險”，包括了財產損失險和還貸保證險兩部分，它們捆綁在一起，購買時是不能分割開的。
財產損失險是對房屋本身投保，約定哪些原因造成房屋損毀時由保險公司來賠償；還貸保證險則約定在哪些情況下由保險公司代替貸款人向銀行還貸。比如在這個案例中，就體現出了房貸險的還貸保障功能。
問：保險公司在什么情況下會代為還貸?標準是什么?
答具體標準還要根據保險合同的約定，一般情況下，如果因為意外傷害事故造成被保險人死亡或殘疾，喪失還貸能力，即由保險公司代為還貸。
意外傷害事故，顧名思義，就是無法預知的，突發的，造成傷害的事故。比如，被保險人生了重病或因為自殺導致無法還貸的，就不在賠付范圍內。
對喪失還貸能力的認定，死亡和殘疾的認定標準不太一樣，但是總體上，如果造成連續3個月不能還貸的事實，保險公司就將代為還貸了。
問：有沒有可能購買了房貸險，發生了保險事故，卻得不到保障?
答：當然也是有可能的。每家保險公司的房貸險合同條款可能有所不同，所以在簽訂房貸險的時候，應該對條文仔細了解，特別是保險公司的免責條款。
拿人保財險的房貸險合同來說，比較常見的拒絕代為還貸的情況有以下幾種：
一、如果事故來自家庭成員的傷害，即使死亡或殘疾，保險公司也不會代為還貸。
二、如果在和銀行簽訂貸款合同時故意隱瞞了某些事實，比如以買房的名義貸款，卻根本沒有買房的，保險公司不代為還貸。
三、如果貸款合同里“貸款人”項下署名是兩個人，則一方死亡傷殘，另一方還在時，就不算喪失了還款能力，保險公司不代為還貸。
問：房貸險已經不再作為強制性繳納的險種了，還有購買的必要嗎?
答：投保房貸險有重要意義。它一方面保證銀行能及時收回貸款，避免損失；另一方面也保護了購房人的家庭。
現在人們貸款買房時，可以自主選擇是否投保房貸險，所以可能出于經濟上的考慮，很多人就不選擇購買這一險種。
以房產價值70萬元、20年還清貸款為例，房貸險只有4400元左右，但是一旦發生意外，保險公司代為還貸的數額甚至可以是幾十萬元，這將大大減輕家庭的還貸負擔，還是非常劃算的。
問：發生保險事故后，已經買過房貸險的人該怎么辦?
答：應該立即通知保險公司，及時反映事故情況，保護事故現場，協助保險公司調查。
1、提交貸款申請：當簽好房屋買賣合同后就可以向銀行申辦商業貸款。無論是一手房貸還是二手房貸，都需要將銀行認可的齊全材料遞交給銀行審核，這是商業貸款流程中最重要的一步。
2、銀行受理調查：銀行收到貸款申請人的申請材料后，就會對其材料進行審核，商業貸款一般審核時間是15個工作日，最長不超過1個月。
3、銀行核實審批：貸款銀行會針對幾方面進行核實：房屋的情況、借款人的資質信用情況等。這是商業貸款流程中比較重要的環節，如果貸款申請人的信用不良，會直接導致貸款申請的失敗，因此生活中積累良好的個人信用是很重要的。
4、雙方辦理相關手續：銀行通知貸款申請人，貸款審批通過后需要在該銀行開戶，領借記卡并簽訂貸款合同。同時，辦理抵押、保證、質押和保險等有關擔保手續。在簽訂貸款合同、辦理擔保手續的時候一定要詳細了解合同中的細則，明確自己的權利和義務，以免發生不必要的誤會。
引言
在一定程度上，購房按揭強制保險的設立無論是對于借款人的利益來說還是對于貸款人利益來說均具有重要的意義。但其在辦理的過程中也存在著諸多問題，例如保險人問題、保險險種問題、貸款人問題及保險金額及期限問題。這些問題的存在，在很大程度上影響了購房按揭相關保險積極效應的發揮。因此，我們應對其存在的問題進行認真的分析。
一、購房強制保險概述
我國法律規定，借款人在進行住房貸款時，若將房屋產權作為抵押物時，借款人或者委托借款人需要先完成房屋保險等相關手續的辦理，之后才能簽訂借貸合同。同時，貸款人為房屋保險單的法定保管者。從上述規定中可以看出，個人在進行房屋借貸時，無論是將房屋作為抵押物還是將其他財產作為抵押物，都是符合法律法規的。同時，在實際生活中，銀行作為被借款人，要求借款人將房產作為抵押物也是合情合理的。但是，該法律條例也存在有一定的問題，它雖然給銀行或者是保險公司提供了詳細的保險操作章程，但其法律效力卻遠遠不足。銀行一般所處的市場環境有兩種：一種為壟斷市場，另一種為競爭市場。若是在市場競爭條件下，銀行為了確保自身債權利益而向借款人提出一定的要求，甚至要求借款人以辦理房屋保險作為合同簽訂的前提，這無論對于法律規定還是道德約束來說，都是合乎情理的，同時也是符合公平原則的。然而，若是在市場壟斷的條件下，銀行強迫借款人以辦理房屋保險作為貸款合同簽訂的前提，這既違反了法律的規定及道德的約束，同時也違反了公平的原則。目前由于我國資金市場供求不平衡問題的存在，銀行的一些行為已經超出了法律規定及道德約束的范圍。這也使得借款人在辦理房屋保險時，多數認為自己是受銀行強迫的。
二、強制保險相關問題
（一）保險人問題
目前我國法律規定的房屋保險辦理方式有兩種：一種由借款人自己完成保險辦理，另一種由委托貸款人完成房屋保險辦理。同時，只要能夠確保貸款人債權的利益，那么借款人對于保險公司的選擇是不受限制的。然而，多數的商業銀行都只會選擇一家保險公司進行合作。這也被多數借款人認為是銀行剝奪了自身選擇的權利，危及了自身的利益。事實上，多數商業銀行并不是故意要這樣做，其之所以只選擇一家保險公司進行合作，多數是因為受相關法律的約束。銀行與保險公司所進行的合作，真正意義上是指銀行與保險公司之間所維持的保險關系，而這種保險關系通常只限于銀行與一家保險公司之間。因此，貸款銀行不僅是貸款人，同時也是保險公司的人。其在接受借款人的借款申請時，只能向借款人推薦自身所的保險公司。但是，如果銀行未與保險公司簽訂保險合同，那么銀行在接受借款人委托時，就可以向借款人推薦多家保險公司的相關險種。但是，一些銀行為了自身的利益，不僅強行與保險公司進行保險，同時強迫借款人購買自身銀行所的保險。這使得借款人的利益不僅受到銀行雙重身份的損害，同時也會受到保險公司隨意制定保險險種的損害。除此以外，這也在一定程度上影響了各保險公司之間的公平競爭。
（二）保險險種問題
貸款抵押房屋保險及房屋貸款保證保險是目前我國法律規定的兩種房屋保險貸款方式。然后無論是貸款抵押房屋保險還是房屋貸款保證保險，本質上兩者均處于財產保險的范疇之內。但與其他的財產保險有所不同，貸款抵押房屋保險及房屋貸款保證保險不僅與房屋貸款合同有密切的聯系，同時在很大程度上保障了房屋保險相關的抵押權。針對于貸款抵押房屋保險來說，其具體是指借款人以房屋產權作為抵押物進行借款委托時，貸款人要求借款人先完成所抵押房屋的相關保險手續的辦理，之后才能簽訂借貸合同。這種保險提高了貸款人房屋抵押貸款的安全性。而針對于房屋貸款保證保險來說，其制定的目的主要是為了避免借款人沒有按期或沒有能力償還債務時，給貸款人帶來利益損害。這種保險的承保范圍不僅適用于借款人未能履行房屋貸款合約的問題，同時也適用于借款人因意外死亡而造成的貸款合同繼承或受讓問題。
目前在我國的購房貸款保險市場中，常見的房屋保險類型主要分為兩種：一種為單一險，另一種為綜合險。單一險具體又指貸款抵押房屋保險。而綜合險中不僅包括貸款抵押房屋保險的成分，同時還包括房屋貸款保證保險的成分，為兩種保險的綜合體。這與目前我國的購房貸款行業中以抵押房屋作為貸款前提的實際情況有所不相對應。例如，在借款人以抵押房屋作為借貸條件過程中，若貸款人要求購買綜合險，這無論是對于抵押權的實現來說還是對于債權的保障來說，都是超出范圍的。除此以外，個人在進行房屋借貸時，若在此之前已經購買了其他相關的房屋財產保險，此時借款人就無須再購買貸款抵押房屋保險。
（三）貸款人問題
從理論上來講，財產保險中出現的更多的是受害人這個概念而不是受益人。同時，投保人及被保人是財務保險中常見的兩個概念。在這里，被保人即可以是除投保人以外的其他人，也可以是投保人本身。在保險事故發生后，及時地彌補受害人的損失是財產保險的核心內容。此時，若被保人就是投保人本身，即保險標為投保人自身的利益，那么這種財產保險又可稱之為投保人自身保險；反之，被保人即可以是除投保人以外的其他人，即保險標為他人的利益，那么從該財產保險合同中所獲得的保險受益理所當然就由其他人所擁有，該種財產保險形式又稱之為被保險人保險。但是與上述財產保險有所不同，對于信用保險來說，無論是單一的信用保險還是保證保險，保險標與被保人可有所不同。具體來說，投保人在簽訂信用保險合同中的保險標及被保人時，通常有兩種方式。一種常見方式為：保險標為其他人的信用利益，被保險人也同樣為其他人；另一種常見方式為：保險標為其他人的信用利益，而被保人為投保人自身。然而，無論是哪種方式均在一定程度上提高了其他人所面對的信用安全性。
貸款抵押房屋保險合同的簽訂無論是對于借款人的利益來說還是對于貸款人利益來說都具有重要的意義。從結果上來看，若不進行貸款抵押房屋保險合同的簽訂，那么不僅加重了借款人承擔房屋損失的負擔，也加重了借款人還款責任的負擔，同時不僅使得貸款人的抵押權無法有效實現，也使得貸款人的債權無法得到有效確保。因此，確保貸款人及時的收回貸款，從而有效地保全銀行的利益是貸款抵押房屋保險訂立的最初想法。但從本質上說，若在進行貸款抵押房屋保險合同簽訂時，保險標為信用保險利益，而不是貸款人的抵押權保險利益，那么保險人的保險金償付則是以借款人拒絕或無力清償為條件，而不是以抵押權的最終喪失為前提。雖然貸款抵押房屋保險也同樣屬于財產保險中的一種，但其與信用保證保險有本質上的不同。
（四）保險金額及期間問題
若想要進一步有效地確保銀行的利益，在進行購房貸款保險合同簽訂時，應該以貸款本金及利息的總和作為保險金額的標準。保險金額在很大程度上取決于借款人的債務金額。目前隨著借款人借貸金額的逐年減少，所需償還債務金額隨之減少，從而借款人的保險金額也逐年減少。為了解決債務人借貸期限提前或拖延的問題，同時為了提高購房貸款的靈活性，保險合同內容較前有所不同。目前最為常見的是“一年一保”的保險形式及“一年一繳”的還款方式。除此以外，若到達續保時間，但借款人卻因其他因素無法及時續繳保險，此時貸款人可代替借款人完成保險的續繳，但因替繳所額外產生的費用由借款人擔負。針對保險金額方面，通常有兩種說法。一種說法認為，作為不動產，房屋的價值是無法割裂的。因此，無論是要求計算整房價格來完成保單設計，還是要求貸款抵押房屋保險合同中的全額投保，均是合情合理的。另一種說法認為，工程建設所處的階段不同，其保險金額也應有所不同。在對企業財產進行投保時，在對建筑工程進行投保時，應將工程承包的金額總和作為該工程的保險金額。對安裝工程進行投保時，工程安裝所產生的價值總和作為該工程的保險金額。在進行企業財產投保時，應將該企業固定資產的價值總和作為保險金額。目前我國鼓勵多數企業進行足額的財產保險，這使得相關的保險操作更為簡單。但是與建筑工程的財產保險相比較而言，購房貸款保險所處的情況有所不同。購房貸款保險合同中的保險標一般分為兩種：一種以抵押權作為保險利益，另一種以信用作為保險利益。它的利益價值不僅包括貸款本金，同時還包括所產生的利息。而關于不動財產分割問題，其在購房貸款保險中通常是不存在的。同時，房屋的價值也不是根據足額與否來進行衡量的。尤其是對于家庭財產保險來說，因為第一危險賠償形式的存在，保險標中物的真實價值應該用保險公司所能賠償的最高金額，而不是用保險金額來代表。
1、《學齡兒童接受義務教育通知書》；
2、戶籍證明：適齡兒童與父、母親同一戶籍的本市居民戶口簿；
3、住房及居住情況證明：房產證或真實有效住房證件，購房合同及發票或購房貸款合同等原件及相應復印件；
房屋貸款，也被稱為房屋抵押貸款，是由購房者向貸款銀行填報房屋抵押貸款的申請表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規定必須提交的證明文件，貸款銀行經過審查合格，向購房者承諾貸款，并根據購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產抵押登記和公證，銀行在合同規定的期限內把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。
（一）償還本市住房公積金貸款
1.提取申請書；
2.提取人身份證原件及復印件；
3.提取人名下的建行、工行、農行借記卡之一；
4.住房公積金借款合同原件。
提取房主配偶的住房公積金，同時提供結婚證原件及復印件。委托他人代辦的，同時提供代辦人身份證原件及復印件。
（二）償還商業銀行購房貸款或異地住房公積金貸款
1.提取申請書；
2.提取人身份證原件及復印件；
3.提取人名下的建行、工行、農行借記卡之一；
4.個人購房借款合同；（首次還貸提取時提供原件及復印件，自第二次還貸提取起僅提供原件）
5.與貸款相對應的購房合同、發票或《房屋所有權證》原件及復印件；（首次還貸提取時需提供原件及復印件，自第二次還貸提取起僅提供原件）
