時間：2023-04-18 18:09:37
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在個人住房貸款的貸款銀行、開發商、借款人中的任何一個環節，發生違約情況，都可能導致銀行風險，危及銀行信貸資產安全，損害銀行合法權益。因此，在個人住房貸款中銀行風險無時不在，并且其來源多元化，表現形式多樣化。概括起來銀行在個人住房貸款中主要存在以下風險：
1.來源于開發商的風險
（1）開發商的欺詐行為。開發商在取得銀行給予購房人的貸款后，用于其它用途或攜款而逃，此種情況在期房交易中產生的概率較大。
（2）開發商由于經營不善，導致樓盤爛尾，無法按期交樓致使購房協議無法履行，必然導致貸款協議無法正常履行，銀行信貸資產受到損害。
（3）由于開發商所建樓房存在質量缺陷，不符合合同要求等原因，購房人以開發商違約為由要求解除購房協議不再履行貸款協議。
（4）開發商所開發樓盤沒有取得合法使用權或偽造使用權證，無法取得房產證或開發商違法預售等原因，導致銀行風險等。
2.來源于購房人的風險
（1）購房人經濟狀況嚴重惡化或發生其他足以影響其償債能力的變故，無力繼續履行貸款合同。
（2）購房人死亡或者被宣告死亡或者失蹤，繼承人或財產代管人不再或不愿繼續履行協議。
（3）購房人存在欺詐行為，故意提供虛假證明材料如個人收入證明、營業執照等。
3.來源于銀行自身的風險
（1）銀行在審查開發商資質、購房人還貸能力時因疏忽大意未發現開發商資源共享資質欠佳或購房人無力償還貸款而放貸。
（2）銀行在訂立合同時因簽章不規范導致合同未成立或者合同無效（在合同法中，當事人簽字或蓋章關系到合同的成立或生效，因此，簽章問題顯得異常重要），從而危及銀行權益。
4.來源于其它因素的風險
在住房貸款合同履行期限內，由于國家政策、不可抗力等因素也會使銀行存在風險。如國家因公共利益和公共基礎設施建設需要征用房屋使用范圍內的土地，雖然會給購房人一定補償金，但數額不足以清償銀行貸款，使銀行未受清償的部分貸款處于無法收回的境地；又如，因地震、火災等難以預料的自然災害導致樓房毀損、滅失而無恢復原狀之可能或必要時，雖為房屋進行投保但保險公司因特殊原因破產或無力支付保險賠償金從而使銀行權益受到損害。
二、風險防范的措施建議
1.建立住房貸款風險轉移機制
保險融資與住房貸款融資具有許多內在的切合因素，購房人的人身財產安全、開發商的履約能力與銀行風險的防范，這些需求均可以通過保險業的介入得行以妥善解決，使保險與貸款各方利益得到最佳組合。銀行風險轉移機制可通過以下三個方面得以建立。
（1）購房人所購房屋的財產保險。此處值得注意的是在實際操作中，絕大多數保險合同中都有明確寫著“如發生意外事故導致房屋毀損后，銀行為被保險人或第一受益人”，筆者認為由于銀行對抵押房產并不擁有所有權，這種做法違反《保險法》的規定，該保險法律關系是無效的。對此，建議在保險合同中可以明確約定“如發生意外事故導致房屋毀損后，銀行可以從保險賠償金中優先受償”。
（2）購房人的人壽保險，荷蘭國際集團（ING）提出了一個被認為適用中國情況的建議“模式”，筆者認為“ING模式”為我國住房貸款風險防范提供了一個嶄新的思路。“ING模式”的核心是將購房抵押貸款與人壽保險相結合，它要求購房人購買相應年限和金額的人壽保險作為借貸的擔保，購房人只需支付全部房價15%至20%的首期購房款即可購房。在這種機制下，一方面購房人每月僅需支付貸款的利息，人壽保險期滿后其保險金足以清償貸款本金，經濟負擔大為減輕；另一方面又可確保銀行債權不會因購房人中途死亡、殘疾以致喪失還款能力而出現貸款無法收回的風險。“ING模式”為購房人帶來許多便利，也為保險公司帶來新型客戶群體，拓展市場業務領域，同時也給開發商帶來新的生機，最終也給銀行確立了因購房人傷亡而造成的還貸風險防范機制。
（3）開發商和購房人的履約保險。這是一種新的保險業務，其核心是當開發商和購房人因某種原因（保險責任范圍）導致其履約能力下降時，由保險公司支付賠償金，從而避免了因開發商和購房人履約能力下降給銀行帶來的還貸風險。
2.實行制度創新，加強制度建設，提高商業銀行信貸管理水平和防范風險能力
法律是一種最具穩定性和最強約束力的制度。制度建設對于發展經濟的作用已為大多數的經濟學家和法學家所認同。在制度建設中，制度創新更是重中之重。制度創新這個概念，在經濟學里的含義是指能使創新者獲得追加利益的現存制度的變革，它與技術創新有某種相似性，制度創新往往是采用某種組織形式或者經營管理形式方面的一種新發明的結果。從觀念上講，制度創新就是解放思想，轉變觀念，是突破舊觀念、舊制度的束縛而建立新觀念、新制度的結果，因此對于創新者而言，它既需要理論勇氣，更需要實踐的勇氣。一種新制度的誕生并產生預期的純收益是這兩種勇氣相結合的結果。目前，我國有很多銀行經營者已經意識到了制度創新對于改進管理制度，提高經濟效益的巨大作用并進行了許多成功的嘗試，但是，還遠遠不能適應我國經濟和金融形勢發展的需要。實踐證明我國銀行在原有計劃體制下建立起來的內部經營機制包括信貸管理機制已經不能適應市場機制的需要，需要通過制度創新，拋棄原有的舊制度、舊機制，建立新制度、新機制，同時吸收原有機制中仍然具有生命力的制度，從而建立起商業銀行新的適應市場機制需要的靈活高效的內部經營機制和信貸管理機制，使商業銀行獲得新的生命力，真正按照企業化的要求經營，去追求和實現利潤最大化，最終做到防范金融風險，保障銀行信貸資產安全。
3.提高認識，強化管理，建立一套權責分明，平衡制約，動作有序的內控機制，以防范住房貸款風險
在建立內控機制上，關鍵是嚴格建立健全法人管理體制和法人授權制度在強化一級法人制度的同時，要嚴格對下屬分支機構推行授權和轉授權制度，對信貸資產管理薄弱，違規違紀，經營效益低的高風險機構，上級銀行應收回授權和轉授權。要盡快完善其它內部管理制度，實現內控監督的現代化，從而提高內控監督的廣度和深度，減少內控環節，改善內控機制的動作質量，達到防范和化解風險（包括住房按揭風險）的目的。4.加強風險管理，抓住關鍵環節，落實風險防范責任
貸款風險管理主要從接受借款人申請住房貸款開始，到銀行放貸給借款人為止的風險管理。主要包括對貸款人資信的調查、確定申請人的還款能力和信譽狀況，對抵押物的價值、簽訂住房貸款合同、辦理抵押登記手續，對擔保單位的資信情況進行調查等。其中關鍵環節，一是加強對借款人還款能力的審查。可以考慮建立借款人資信管理系統，掌握借款人的年齡、身體健康狀況、就業情況、償債記錄、購房動機、家庭成員等，特別需要注意的是借款人的職業和購房動機的調查，根據借款人的資信狀況，還款能力決定借款人的可貸成數、期限。二是嚴格審查房地產開發商的開發資質、信用等級，特別是資金審查。期房按揭項目審查時，開發商必須提供合法、有效、完備的項目資料（如《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預售許可證》等）證實其用地、售房等行為合法，避免銀行陷入不必要的糾紛。要注重對開發商的工程進度、房產質量、資金流向的實地調查、嚴格監督其信貸資金的運用。三是認真落實貸款調查、貸款發放、貸后管理中相關人員的責任，以嚴格的責任追究制確保貸款經辦人員盡職盡責。
5.加強貸后管理，做好風險預測
對借款人跟蹤調查和分析，是檢測償還風險的重要內容。一是要及時發現貸款人在借款周期內的各種不利于銀行風險防范的因素。如借款人沒有合法繼承人或合法饋贈人、抵押人不能維修管理的住宅易加速住宅貶值等，要及時采取補救措施，以最大程度減少償還風險；二是建立對開發商的動態跟蹤系統，及時掌握開發公司的工程進度、資金運用和企業領導更換、產權變化等重大的企業行為，為貸款的發放提供可靠依據；三是對檔案及抵押物的保管，要做好登記造冊、專人保管、專庫儲存，交接制度要健全，交接手續要清楚，避免檔案和抵押物的遺失。
6.加強對住房信貸業務的監管
房地產業屬于高風險行業，住房信貸業務隱含較大的風險。因此，銀監部門必須加強對住房信貸業務的監管，要把房地產信貸監管放在重要位置上對待。一是定期和不定期地對銀行住房貸款業務進行現場和非現場檢查。檢點應放在房地產項目是否符合貸款條件、是否搞“零首付”、降低首付比例、個人商業用房貸款是否嚴格執行有關規定、貸款期限最長的規定、是否以流動資金貸款替代住房開發貸款等。發現問題要及時督促商業銀行整改或采取補救措施，避免釀成大的貸款風險。二是建立房地產信貸風險監測報告制度，定期向各家商業銀行通報有關情況，減少銀行間的內耗，防止開發商和購房者鉆銀行的空子。三是嚴肅查處商業銀行房地產信貸違規違法行為，絕不姑息遷就。特別是對于以貸謀私、收受開發商或個人賄賂、幫助開發商和個人騙取貸款的銀行內部責任人，一經查出，嚴懲不待。造成嚴重經濟損失的，應追究其刑事責任。
[論文摘要]我國住房抵押貸款保險自1992年房地產市場啟動以來獲得迅速的發展。可以說，經過十多年的發展，我國住房抵押貸款保險的發展取得了一定的成績但是，我們也應該看到，目前我國住房抵押貸款保險仍然存在一些亟待解決的問題，住房抵押貸款保險仍需進一步的發展和完善。
關鍵詞：住房抵押貸款保險保險費率政府擔保
住房抵押貸款保險，是指被保險人因自然原因或社會性原因致使無法繼續歸還住房抵押貸款時，由保險公司一次給付被保險人保險事故發生時，按貸款合同尚需歸還的貸款本息。我國住房抵押貸款保險自1992年房地產市場啟動以來獲得迅速的發展，但也存在著許多亟待規范的問題。
一、住房抵押貸款保險險種設計不合理
在國外成熟的金融市場上，主要有三類住房抵押貸款保險：防范抵押物滅失風險的財產險、防范借款人不履約風險的抵押貸款壽險和抵押貸款保證保險。根據國際慣例，第一類保險是購房者獲得抵押貸款時必須購買的，后兩類保險則至少應選擇一種，這樣才能全面保障貸款機構和借款人雙方的利益。我國市場上各保險公司開展的住房抵押保險主要以《個人住房貸款管理辦法》中規定的房屋財產保險為主，抵押貸款壽險和抵押貸款保證保險尚處于起步摸索階段，沒有充分展開。這種情況下，銀行在發放住房消費信貸時面臨借款人找不到真正意義上的擔保人，導致銀行只能通過提高購房首期付款的比例、縮短抵押貸款期限、繁瑣的貸款審批手續等措施來規避信貸風險。
二、保費昂貴，設計不合理
1．保險金額的確定不合理。保險公司在確定抵押房產保險的保險金額時，通常都以商品房銷售合同載明的購置價格作為投保房屋的保險金額，但這種做法并不合理。這是因為：第一，購房者在貸款時已用自有資金交付了首期款，購房款中只有部分來自個人住房貸款款項，從抵押房產保險為維護貸款人的資金安全目的來看，只要保險金額和貸款本息相等，貸款銀行的債權即可得以保障。銀行不應該把所有的信貸風險都轉嫁出去，強制購房者按照住房購買總價來全額投保該險種，增加了購房者的保費負擔。第二，房屋購置價主要由地價和房價兩部分組成，而從抵押房產保險所列出的保險條款責任來看，所承保的只是房屋部分，由于土地是不可滅失的，土地被列為不保財產，地價部分實際上并不能也不需要得到保險保障，現行做法違反了《保險法》關于“保險金額不得超過保險價值”的規定。
2．保險費率過高。費率作為保險產品的價格，顯然是廣大投保人最為關心的問題，也是影響投保人是否購買保險的重要因素之一。我國以前住房抵押貸款保險的費率為1％左右，30萬元15年期的貸款躉繳保費超過1萬元。而國外同種業務的保險費率卻相對低得多，加拿大和美國不到0．5％，而日本只有0．3％②。這主要是因為：第一，保險公司給貸款銀行的費較高。盡管中國保監會明文規定費是5％，但實際中平均費為40％，最高的甚至達到50％。第二，盡管保險費率在市場上最終達到均衡是市場供需雙方長期博弈的結果，但保險公司為降低風險，在厘定費率所需已往統計數據不足(開辦時間短)的情況下，會把保費定得過高，而過高的保費其實恰恰增大了保險公司的風險。因為，在保險中由于逆向選擇的作用，風險低的人(收入流穩定或道德風險與行為風險較低)不愿意參加保險，而風險高的人卻積極參加保險。當費率提高后，其中低風險的人會選擇退出保險，留下風險更高的人，普遍高的風險迫使保險公司制定更高的費率，也就使更多風險相對低的人退出保險。逆向選擇若得不到有效控制，此類保險業務必然開辦不長，就會面臨夭折的危險。
3．保險期限設計不合理。眾所周知，抵押房產可以為現房和期房①。若是在投保時抵押房產為期房，也就是說住房所有權證還沒有在被保險人手中。而在房地產開發過程中，存在著很多未知的風險，就算是售房合同中規定了交房日期，最后購房人能夠真正入住的日期也是很不確定的。購房者在房屋未建成、產權未辦時往里投月供都有風險，而且因為沒有房屋，此時的抵押房屋財產保險基本上是無效的。正在建設中的期房屬在建工程質量險承保范疇，這個險種是法律強制開發商必須投保的，讓貸款者投保交房前的房產險，存在重復投保嫌疑。所以，這段時間是不應被計入保險期限內的。保險期限應該在真正交房時才開始。在保險合同簽訂后到被保險人拿到房屋鑰匙之前這一段時間的風險，應由開發商投保工程質量保證險來規避。
4．保費繳納方式不合理。在保費繳納上，目前普遍實行一次性躉繳的“一刀切”方式。申貸人本應可以選擇一次性躉付或逐年繳納保費，但辦理貸款保險費時，卻要申貸人一次性躉付，剝奪了消費者逐年交費的選擇權。雖然躉付方式可以獲得一定的折扣，但這會增加申貸人即期付款壓力。另外，部分公司的條款對于一次性繳清的計算方法并不合理。一次性投保的保險費＝保險金額X年保險費X繳費系數，其中繳費系數為連續多年保費貼現值。保費計算公式僅僅考慮了貨幣的時間價值，并未考慮房屋價值由于折舊逐年減少，保險金額相應地逐年減少，年保險費也應當逐年減少的因素。一次性投保以房屋購置價為保險金額，借款人實際是多繳納了保險費。
三、受益人不合理
目前，我國含還貸保證責任的房貸保險是保證保險和信用保險的混合物，繳費義務和受益權利嚴重扭曲。在實際操作中，商業銀行往往要求購房者到其認可的保險公司辦理房貸信用保險，并明確商業銀行為保險的第一受益人，在購房者因意外事故死亡或殘疾而無力償還貸款時，由保險公司償還出險后尚需償還的購房貸款本息。商業銀行不交納保費也不作為投保人，但卻得到了信用保險才有的保險賠付；而購房者雖然繳納了屬于保證保險范疇的保險費，而其自身卻得不到應有的保障。這種受益人不合理的狀況不利于我國住房抵押貸款保險業務的發展，亟需解決。
四、壟斷操作，強制購買保險
作為向銀行貸款購房的消費者，貸款人有權選擇是否要購買住房按揭保險，也有權選擇投保的保險公司和保費的支付方式，但在實際操作中，銀行一般采取強制購買保險和指定保險公司的手段。首先，在貸款時，消費者必須按照銀行的要求為房屋購買一份保險，否則就無法得到貸款，住房保險成了按揭貸款“毫無彈性的強制搭配商品”。其次，在購買保險時，銀行和保險公司往往實行“聯姻”，在購買貸款保險時通常由銀行指定一家保險公司。因此消費者根本無法自由選擇保險公司，只能按照銀行的意愿投保。銀行與保險公司的“聯姻”侵害了消費者的權益，排斥了其他經營者的公平競爭，也使保險行業失去了應有的服務質量和水平。這類做法違反了我國反不正當競爭法和國家工商行政管理局《關于禁止公用企業限制競爭行為的有關規定》。這種建立在銀保雙方聯手控制基礎上的行為，不僅排斥了其他經營者的公平競爭，也使保險行業失去了應有的服務質量和水平，因此難逃“不正當競爭”和“壟斷”之嫌。
個人住房抵押貸款保險是住房抵押貸款市場風險管理的重要手段，有利于分散住房抵押貸款業務的各種風險。它不僅可以增強購房者的信用等級，或者在其遭受不幸時，獲得一定的經濟補償，而且對我國住房制度的改革和房地產業的發展有著重要的作用。因此，我們應該正確并深入認識我國住房抵押貸款保險存在的問題，以此提出具體的解決措施，大力推進住房抵押貸款保險的發展。
參考文獻：
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2．劉穎、劉東英：“以客戶需求為導向科學定位住房抵押貸款保險”，載《中國房地產金融》2004年第1期。
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1、反向抵押貸款基本模式。1981年，日本首次在東京郊外的Mushashino城（即武藏野市）推出以“長期生活志愿資金貸款制度”為名的反向住房抵押貸款，由地方自治體、信托銀行以及其他市場主體組成。老年人作為反向住房抵押貸款的借款人，將其所有的用于居住的房產作為借款擔保，并以此向信托銀行等貸款人取得資金。合同約定，當借款人離世或永久搬離被抵押住房時，反向住房抵押貸款合同終止。此時，被抵押房屋產權歸貸款人所有，貸款人可以通過出售、拍賣等方式對被抵押房屋進行處理以償還貸款、實現價值。此外，根據實施主體不同，日本反向住房抵押貸款可分為三種模式：政府主導下的自治體（政府機構和社會福利相結合）、政府主導下由國土交通省及厚生勞動省具體實施以及私營機構自主實施三種模式。其中，政府主導下的自治體偏向于福利性，每個月的融資上限為30萬日元，但因這種模式的反向抵押貸款對借款人資格有嚴格限制，所以可利用的范圍并不大，而政府主導下由國土交通省及厚生勞動省實施的反向抵押貸款多以資產價值高的房產為融資擔保，所以也被認為是僅限于富裕階層的反向抵押貸款。但另一方面，又成為政府主導下的自治體的有效補充，而由私營機構自主實施的反向抵押貸款多以本機構內部的房產為融資擔保，其目的更傾向于本機構房產的經營和推銷，其客觀效果除了實現“住房反向抵押貸款”的目的以外，還必然會提升房產機構的服務水平。這三種模式雖然都被稱為“住房反向抵押貸款”，但目的和效果卻大不相同，同時也體現出日本實施住房反向抵押貸款“多層次”的特點。日本1981年首次推出反向住房抵押貸款體現出以信托業務為依托的鮮明特點。在試點運行成功后，以信托方式進行反向抵押貸款的各種業務也逐漸發展，以信托業務為基礎的反向抵押貸款又被稱作“資產活用型銀行貸款”或“信托反向抵押”。為促進其發展的深度和廣度，日本信托經濟研究會已嘗試提出新信托反向抵押的運行框架，即借款人以其所有并用于居住的房產作為融資擔保，貸款人根據被抵押的居住用不動產為借款人提供養老及相關醫療看護資金，同時貸款人將居住用不動產生成金融資產年金并將其證券化，向資本流通市場上的投資人提供證券化產品。
2、日本推行反向抵押貸款的積極影響。隨著日本人口老齡化問題日益嚴峻，老年人口占總人口比例逐年增加，由人口老齡化帶來的巨額養老金支付問題也為公共財政帶來了巨大的壓力。因此，通過推行反向抵押貸款既可以為老年人提供充足的退休收入，可以減輕老年人對公共養老金的依賴，在很大程度上減輕政府的公共財政壓力。老年人利用房產進行反向抵押貸款，既可以保證自己仍居在熟悉的環境中，同時還為自己帶來豐厚的退休收入，滿足自身養老需求。因此，通過反向抵押貸款可以極大促進老年消費，并以此發展相關老年產業，將拉動老年消費、發展老年產業作為促進日本經濟發展的新增長點。
3、反向抵押貸款不完善之處。首先，保險公司在反向抵押貸款業務中角色缺失。日本推行反向住房抵押貸款的貸款人全部都是信托銀行，而保險公司作為金融機構的重要組成部分卻沒有發揮相應的作用。在英、法等反向抵押貸款發展比較成熟的國家中，保險公司在實際操作中發揮了舉足輕重的作用，反向抵押貸款將不僅是一種金融產品更是一種保險產品，就如同購買的人壽保險一樣。到目前為止，日本仍沒有保險公司參與反向抵押貸款的業務，究其原因，主要是反向抵押貸款的運行模式與保險公司剛好相反。如果保險公司參與到反向抵押貸款業務中，其資金回籠周期較長，需要其長期擔負資金，只有在合同期滿將被抵押房產出售或拍賣才能實現利潤，反向抵押貸款的運行模式屬于“本利最后回收模式”，而保險公司的運營正好相反，屬于“本利逐漸回收方式”。因此，需要政府制定相應的扶持及優惠政策，促進保險公司在反向抵押貸款業務中的角色發揮；其次，對于信托型反向抵押貸款存在的先天不足所帶來的風險考慮不充分。日本最初推行新信托型住房反向抵押貸款時獲得了關注，但由于日本泡沫經濟的崩潰導致房地產產業下跌嚴重，使反向抵押貸款中很多債務都無法履行。貸款人無法將被抵押房產出售或拍賣以清償貸款，使業務的發展受挫。
二、日本反向抵押貸款模式的啟示
反向抵押貸款確實可以帶來很多益處，要建立完善的反向抵押貸款模式卻絕非易事，有很多因素阻礙其健康發展，需要法律的支撐、觀念的更新和政策扶持才能順利實施。
1、政府需要建立反向抵押貸款二級市場。必須具備為了防止不道德的借款人對貸款人造成的利益損失而制定的保護措施，同時也必須要有為借款人而設置的保險，因為他們極有可能不把自己包含在具有風險的合同在內。同時，為了反向抵押貸款的健康運行，政府還需要建立一個反向抵押貸款二級市場，使借款人在較廣闊的范圍內選擇交易對象，以免由于貸款而帶來的高風險。
2、給子女留下遺產的愿望阻礙反向抵押貸款的推行。對老年人來說，讓子女享受優越的生活條件甚至在去世后為子女留下豐厚的遺產是父母奮斗一生追求的目標，并且為子女留下遺產也成為一種傳統和習俗。因此，大多數老年人不愿選擇反向抵押貸款來豐富自己的退休生活，而是選擇把遺產留給子女。所以僅僅讓老年人了解反向抵押貸款對于促進反向抵押貸款的發展是遠遠不夠的，還應從心理上使老年人意識到反向抵押貸款可以為他們帶來的收益。
關鍵詞：住房抵押貸款住房抵押貸款證券化措施
住房消費曾經是許多發達國家的主導產業，我國已將住房產業作為國民經濟新的增長點之一。隨著住房體制改革的進一步深入，住房市場對銀行住房低押貸款業務的需求日益增強。但是在運作中不斷出現一些問題，嚴重制約著住房產業的快速發展。近兩年來，我國個人住房抵押貸款數量逐年增長，隨之而來的住房信貸風險也越來越大。住房抵押貸款證券化作為一種新型的融資方式，將使我國的住房融資方式取得突破性進展。因此有必要進行制度創新，積極推進住房抵押貸款證券化。
一、住房貸款證券化的實質
住房抵押貸款證券化是以住房抵押貸款為擔保，發行可在金融市場上買賣的證券，包括抵押貸款券以及由抵押貸款支付和擔保的各種證券。它通過房地產抵押銀行將已抵押的房地產債權(這種債權是在房地產抵押一級市場上形成的，是購買房屋的消費者將購買的房屋作為今后還款的保證向銀行等金融機構取得貸款，用于購買房屋時與銀行等金融機構形成的借貸法律關系)轉讓給一定的機構,這些機構將這些成千上萬的已抵押房地產債權打包市場，從金融市場吸收資金投到房地產抵押銀行，這樣，房地產抵押一級市場和二級市場相通并形成良性的資金市場。
二、發展住房抵押貸款證券化的必要性
住房抵押貸款證券化是指將流動性低，但能產生預期資金流的住房抵押貸款轉化成為可以在資本市場上流通的證券的過程。住房抵押貸款證券化是國際金融領域一項重大的金融創新，在市場經濟發達國家現已形成大規模的住房抵押貸款證券化市場，住房抵押貸款證券化已成為西方商業銀行信貸資產證券化的主流，并對住宅業的發展、住房自有率的提高以及金融風險的防范與化解產生了重大而深遠的影響。我國商業銀行面對金融創新的發展趨勢，也應實行住房抵押貸款證券化，其客觀必要性具體表現在以下六個方面。
（－）有利于拓寬商業銀行的融資渠道
實行住房抵押貸款證券化，將銀行持有的住房抵押貸款轉化為證券，在資本市場上出售給投資者，銀行可以將這部分變現資金用以發放新的住房抵押貸款，從而拓寬銀行的籌集渠道，擴大銀行的資金來源，進而增強銀行的資產擴張能力。90年代，美國每年住房抵押貸款的60％以上是通過發行MBS債券來提供的。在我國，隨著住房抵押貸款規模的擴大，資本市場的完善以及資產證券化技術的發展，住房抵押貸款證券化必將成為我國商業銀行籌集長期性信貸資金的一條主渠道。
（二）有利于降低商業銀行的經營風險
我國商業銀行發放的住房抵押貸款期限可長達20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式償還銀行貸款債務。而我國商業銀行的負債基本上是各項存款，在各項存款中絕大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，資產與負債的期限不匹配，加大了銀行的運營風險。隨著住房抵押貸款業務的發展和占銀行貸款總額比重的提高，這種“短存長貸”的結構性矛盾將日趨突出，并有可能使銀行陷入流動性嚴重不足的困境，給經濟發展和社會穩定造成不良影響。通過住房抵押貸款證券化，將低流動性的貸款轉化為高流動性的證券，在提高銀行資產流動性的同時，還可以將集中在銀行的風險轉移、分散給不同偏好的投資者，從而實現銀行風險的社會化。
（三）有利于提高商業銀行的盈利能力
實行住房抵押貸款證券化，不僅可以擴大銀行的資金來源，增強銀行資產的流動性，而且還可以為銀行創造新的利潤增長點。1.銀行對已證券化的住房抵押貸款仍可繼續保留服務職能；包括收回貸款本息、貸款賬戶記錄、組織貸款抵押物拍賣以及其他相關貸款服務，并收取服務費，從而可以給銀行帶來費用收入。2.銀行也可以作為證券包銷商，為住房抵押貸款支持證券的銷售提供服務，從中收取一定的手續費。3.住房抵押貸款產生的現金流在支付證券本息及各項費用后，如有剩余，銀行還有權參與對剩余現金流量的分配。可見，住房抵押貸款證券化使銀行的收入突破了傳統存貸款利差的局限，開發了新的收入來源。同時，由于上述各項業務并不反映在銀行的資產負債表上，因而不需要增加銀行的資本，從而提高銀行的盈利能力。
（四）有利于加強商業銀行的資本管理
按照《已賽爾協議》有關商業銀行資本充足比率的規定，各國商業銀行資本與加權風險資產的比率最低應為8％（其中核心資本成分為4％）。而資本充足比率偏低則一直是影響我國商業銀行改革與發展的一個突出問題。通過運用資產證券化技術，將住房抵押貸款證券化，并將這部分從銀行的資產負債表中移出，可以相應減少銀行的風險資產數量，從而可以提高銀行的資本充足比率并相應提升銀行的信用等級。因此，我國商業銀行要加強資本充足比率管理，提高資本充足比率，除采取“分子對策”，即通過內源、外源兩條渠道充實資本外，還可以采取“分母對策”，即通過信貸資產證券化來提高資本充足比率，以充足的資本支持貸款規模的適度擴張，增強銀行的風險承受能力。
（五）有利于完善中央銀行的宏觀金融調控
公開市場業務是中央銀行調控貨幣供應量的基本工具之一。而中央銀行在公開市場上買賣的有價證券除政府債券、國庫券外，住房抵押貸款證券作為一種流動性強、收益率高的優質債券也可以成為中央銀行買賣證券的對象。隨著我國資本市場的完善和住房抵押二級市場的擴大，中央銀行通過在金融市場買賣住房抵押貸款債券，擴大了交易對象、加大了操作力度，從而可以在廣度、深度上對商業銀行的流動性進行適時調節，進而有效調節貨幣供應量。
（六）有利于推動我國資本市場的發展
根據貨幣市場與資本市場的內在關聯性，住房抵押貸款證券化要以完善的資本市場為條件，而通過住房抵押貸款證券化又會促進資本市場的發展與完善。一方面實行住房抵押貸款證券化，可以為資本市場提供投資風險小、現金收入穩定的新型投資品種和融資工具，促進儲蓄向投資的轉化，實現貨幣市場與資本市場的對接，成為貨幣市場與資本市場的聯結器、金融深化的助推器；另一方面，由于住房抵押貸款證券化是一項系統工程，涉及銀行、特設信托機構、信用評級機構、證券公司、資產管理公司以及機構和個人投資者諸多方面，其成功運用不僅要有以上眾多參與主體的協調配合，而且要有相應的政策環境和法規體系。因此，實行住房抵押貸款證券化有利于推動我國資本市場的發展。
三、我國住房抵押貸款證券化的措施
（一）選擇合適的商業銀行作為發起人
在美國，一級住房抵押貸款市場上的金融機構有四類，即儲蓄貸款協會、商業銀行、互助儲蓄銀行和人壽保險公司。而我國只有商業銀行發放的住房抵押貸款一級市場體系，因而，在理論上任何一家商業銀行都可以作為住房抵押貸款證券化的發起人。但是，由于歷史背景、貸款結構以及銀行所在地區經濟發展狀況的不同，各家商業銀行住房抵押貸款的規模也存在著明顯的差異。從省市分行住房抵押貸款占貸款總額的比重來看，有的銀行已超過20％，而有的銀行還不足5％。因此，根據規模效益原則，我國應選擇住房抵押貸款已達到一定規模的商業銀行作為發起人。中國建設銀行是我國開辦個人住房貸款業務最早的國有商業銀行。截至2000年底，該行累計發放商業性個人住房貸款1823億元，貸款余額1368億元，占全行各項貸款近10％，同業市場份額42％，已經具備了住房抵押貸款證券化的資產基礎。因此，中國建設銀行應作為我國住房抵押貸款證券化發起人的首選銀行。同時，應選擇住房抵押貸款規模比較大、風險控制機制比較完善、抵押貸款操作比較規范的省市分行進行試點。
（二）完善住房抵押貸款的一級市場
實行住房抵押貸款證券化必須建立住房抵押貸款的二級市場，而住房抵押貸款二級市場的建立要以完善的住房抵押貸款一級市場為基礎。對我國住房抵押貸款證券化一級市場的完善包括以下兩個方面：1.隨著我國住房制度改革的深化和住房居民消費熱點的形成，商業銀行應大幅度增加對住房抵押貸款的資金投入，以適應住房抵押貸款證券化對資產基礎的客觀需要。2.建立健全住房抵押貸款的風險防范機制。住房抵押貸款期限長，貸款持續期內受各種不可控因素影響大，存在著諸多現實的和潛在的風險（如違約風險，利率風險，提前償付風險），各種貸款風險的客觀存在都會直接或間接地影響住房抵押貸款預期現金收入流量的穩定。而穩定的預期現金收入流量是證券化住房抵押貸款應具備的首要條件，也是發行住房抵押貸款證券的基礎，還是住房抵押貸款證券還本付息的資金來源。由于現有住房抵押貸款占銀行貸款總額比重較低，因而各種風險還未充分暴露出來，但是，隨著住房抵押貸款的迅速發展，其占銀行貸款總額比重的提高，住房抵押貸款中的風險問題將日趨突出，構成銀行進一步發展住房抵押貸款業務的一大障礙。因此，要實行住房抵押貸款證券化，必須在逐步擴大住房抵押貸款規模的同時，切實加強住房抵押貸款風險的防范與化解，以保證住房抵押貸款證券化的正常運行和健康發展。
（三）組建專門的住房抵押證券公司一SPV
SPV作為特設交易機構是住房抵押貸款證券化最關鍵的參與主體，對住房抵押貸款證券化的運行效率及未來發展有著決定性的影響。根據SPV的性質與職能，從我國國情出發，應由政府出資設立半官方的SPW住房抵押證券公司、這是因為：1.由政府出資設立，既能充分體現政府對住房金融的引導與扶持，強化政府在住房抵押貸款證券化中的主導作用，又能賦予SPV更高的資信，從而使SPV所發行的住房抵押貸款證券更容易為投資者所接受；2.商業銀行設立SPV，由于存在著密切的“母子關系”，因而容易出現商業銀行與SPV之間的關聯交易，并有可能對住房抵押貸款的真實銷售、SPV的破產隔離以及住房抵押貸款證券的發行產生巨大的負面影響。而由政府出資設立，則可以有效解決住房抵押貸款證券化中的關聯交易問題，從體制上確保住房抵押貸款證券化的正常運行；3.目前我國商業銀行的風險防范機制還不完善，金融市場發育還不成熟，又缺乏信貸資產證券化的操作經驗，因而初始階段的SPV將面臨更大的運營風險。而SPV以政府為背景，可以從資金上更好地應對可能出現的償付危機，以保證住房抵押貸款證券化的持續穩定發展。
（四）分階段推出不同品種的住房抵押貸款證券
發行住房抵押貸款證券在我國作為新生事物，發行者要逐步積累經驗，投資者對其也有一個認識和接受的過程。因此我國發行住房抵押貸款證券，應在不同的發展階段推出不同的證券品種。在住房抵押貸款證券化的初期，可以考慮以轉手抵押貸款證券作為首選品種。轉手抵押貸款證券不僅技術簡單，可操作性強，而且因有政府機構提供擔保而具有較高的安全性、流動性和收益性。因此，我國政府抵押貸款證券化在試點階段發行轉手抵押貸款證券既可以吸引更多的投資者認購，又可以推動住房抵押貸款二級市場的發展及金融機構風險的防范，還可以為今后發行其他技術更為復雜的住房抵押貸款證券品種創造條件，打好基礎。作為一種新推出的投資工具，轉手抵押貸款證券的發行需要采取以下對策：1.應采取低面額、高收益的形式；2.應根據住房抵押貸款組合不同的期限結構和收益結構，相應設計不同的證券，以滿足不同投資者的需要；3.證券利率應實行浮動利率，以防范因市場利率變動而帶來的風險；4.應選擇規模大、資金實力雄厚、經營業績良好且社會信譽度高的承銷中介，以確保證券的成功發行。
在住房抵押貸款證券化技術日趨完善，金融市場進一步規范以及投資者逐漸成熟的條件下，可以在轉手抵押貸款證券的基礎上發行技術操作比較復雜的擔保抵押貸款證券或切塊抵押貸款證券。
（五）創造良好的外部環境
一、我國住房抵押貸款保險現狀
住房抵押貸款保險（以下簡稱房貸保險）是指在運用住房資金過程中為消除抵押貸款風險，最大限度降低呆壞賬的發生，保障抵押權益實現而建立的一種與住房抵押貸款制度相配套的補充制度。其風險轉移和損失賠償機制緩解了住房抵押貸款授信業務中銀行與客戶之間因信息不對稱等導致的風險，有力地推進了房地產金融市場的繁榮。我國住房抵押貸款保險自1992年房地產市場啟動以來獲得迅速的發展。1997年6月1日施行的《城市房地產抵押管理辦法》與1998年5月9日施行的《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》等法規使其有了初步的法律規定。但是我國至今仍無一部法規對其進行明確的界定、適當的安排。在實踐中，作為住房抵押貸款下的強制要求，購房者對住房抵押貸款保險頗多怨言，如保險責任的實際承擔期限短于合同規定的保險期限；保險公司不是按年，而是一次性收取全部保費；購房者花錢買房買保險，在貸款保險合同中卻不是受益人等。
近幾年，房貸保險有了一些喜人的變化，并逐步趨于合理化。從2001年6月開始，杭州各大保險公司先后調整了房貸保險的保險費率和責任范圍，保費平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司實行新的房貸保險，不僅保險費率有所下調，而且在財產損失險之外增加了還貸保證險。隨后武漢的人保、平安和太保三家公司調整房貸保險，投保人既可以按抵押房屋的總房價來投保，也可以按照貸款金額來投保。2001年底，上海推出“個人抵押住房綜合保險，”有不少改進之處：其一，拓展了保險公司對購房者（被保險人）的保證責任；其二，保費雖然一次性收取，但在不增加保費的情況下，加大了保險公司的還貸保證保險責任；其三，投保金額由過去按全部房價計算改為按貸款余額計算；其四，改變了以往保費自貸款之日前支付而保險責任從滯后多日的交房之日起承擔的不合理做法，保險期限自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時止；其五，在理賠方式上，改變了以前基于不足額保險的比例賠償，在借款范圍內按實際損失全額賠償。2002年底，杭州市商業銀行與平安杭州分公司推出新的房貸保險，明確保險費以“貸款余額”計算，并在財產損失險之外增加入壽險內容——如果貸款人因意外死亡或傷殘，其家庭成員無力還貸，保險公司將承擔部分或全部支付剩余房款的責任。總的看來，我國房貸保險各地做法不一，觀念上與實踐上均有不少誤區，亟待規范。
二、住房抵押貸款保險法律關系及其存在的問題
我國的房貸保險是建立在個人信用體系不健全基礎上的無奈選擇，是以商業銀行的貸款安全及其利益為基點的，對購房者與保險公司都有不公之處。實際上，在住房抵押貸款業務中，在對貸款人進行正確的資信評估和還貸能力分析的基礎上，以成本與收益權衡的角度合理進行風險管理，是基本上能夠規避風險的。以個人住房貸款業務量最大的建設銀行為例，截至2001年底，個人住房貸款不良率僅為1.35％，這充分說明了房貸的安全性。再加上住房抵押與登記制度的設立，可見我國房貸保險的實質是：商業銀行憑借其自身優勢地位不僅要求借款人作所購住房抵押擔保，還要求借款人進行保險，從而造成了借款人的雙重負擔，而商業銀行則享受著“XX重保險”，以期充分實現貸款安全。
對保險公司來說，房貸保險也有障礙與陷阱。商業銀行在辦理住房抵押貸款時往往為保險公司代為辦理抵押房屋的保險業務，并從中收取手續費。而這種行為有不少負面影響。首先，貸款行為、抵押行為、房貸保險行為集中于商業銀行，使商業銀行往往忽視對購房者資信狀況的嚴格審查，因為其通過“抵押+保險”方式已幾乎無風險而言。其次，按照現行我國保險兼業管理要求，一家兼業人只能為一家產險公司和一家壽險公司作，目的是為了防止兼業人炒作保險公司。但是實踐中商業銀行多為數家，按照各保險公司所支付手續費的高低和商業銀行合作關系的親疏來決定業務分配比例，而保險公司出于保費考慮，往往提高手續費或進行所謂“公關”，從而加大了經營成本。商業銀行獲得的收益遠大于保監會規定的8％的手續費，竟能達到保費收入的40％—50％。再次，過高的手續費又導致過高的保險費率，從而影響購房者利益；而且由于逆向選擇作用，可能進一步加大保險公司的風險。
我國房貸保險與美國等發達國家在觀念與實踐上有相當大的差別。美國等發達國家的房貸保險一般由政府提供的房貸保險和私人抵押貸款保險公司提供的房貸保險構成，并以政府的房貸保險為主，帶有明顯的社會福利性質，其投保人多為低薪階層。如美國聯邦住房管理局、退伍軍人事務部提供的房貸保險就具有國家干預性與政策導向。而私人抵押貸款保險公司提供的房貸保險也建立在購房者個人信用體系完善與保險業務市場化運作機制良好的基礎上，并具有費率低、險種多、靈活簡便等特點。相比之下，我國房貸保險以銀行信貸安全為中心的理念具有一定的偏差，而且房貸保險各險種法律關系混淆不清。
我國目前的房貸保險大致可分為三類，即財產保險、信用人壽保險和保證保險，雖然各險種已有初步發展，但是其法律關系仍不甚明晰。
財產保險是指為防止由于意外災禍而造成較重的房屋損失而以房屋或其相關利益作為保險對象的保險。作為抵押物的房產的保全是商業銀行實現抵押權的基礎，當房地產價值減少時，商業銀行就可以根據保險單和抵押協議，憑第一請求權人的身份向保險公司申請賠償房屋損失和合理施救費用。該險種在賠付過程中，第一受益人應明確為銀行，但以收回貸款未清償余額為限，其余部分還是要支付給投保人的。目前我國房貸保險以這種財產保險為主。根據《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》第25條的規定：“以房屋作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關保險手續。抵押期內保險單由貸款人保管。”在實踐中該險種保險責任范圍一般限于火災、爆炸以及暴風、暴雨、洪水等自然災害，保險金額按照實際購房金額計算。這就存在兩個極不合理之處：一是上述第25條中并沒有要求購房者以全部房價投保，而且消費者自己首付的那部分價值并不需要保險，實踐中的做法實是商業銀行濫用其優勢地位的壟斷行為。二是現行房價有近30％是土地使用價格，而土地受損風險幾乎為零，因此以沒有除去土地使用價格的房價投保，顯失公允。
信用人壽保險是維持借款人還貸能力為信用保險，借款人因意外事故或疾病等影響家庭收入，失去部分或全部還貸能力時，以保險金抵付貸款余額，使抵押房地產不致被收回或拍賣。該險種保額每年遞減，以與借款者的貸款本金余額相稱，故又稱“住房抵押貸款減額壽險”。相應地，該險種的保費也是按年繳納，逐年遞減。美國友邦保險上海分公司于1997年就推出了抵押貸款壽險，但實際運作效果不佳，投保者寥寥。
保證保險是還貸的履約保證，由保險公司對購房者提供違約保險。當借款者不能還清本息時由保險公司負責融通，或當房地產作為抵押貸款時，由保險公司對抵押物進行保險。1995年中保蘇州分公司曾開展房貸保證保險業務，后因總公司認為風險太大而停辦。中保總公司于1998年曾推出《個人購置住房抵押貸款保證保險條例》，但頗多保留，并要求購房者在辦理保證保險的同時必須購買財產保險，兩保險進行“捆綁”銷售。我國目前的房貸保證險尚屬萌芽，而且與信用人壽險有頗多混淆之處。
以信用人壽險為主的信用保險與保證保險是有嚴格區別的。凡權利人要求保險人擔保債務或買方信用的保險，屬于信用保險；凡被保證人根據權利人的要求投保自己信用保險，屬于保證保險。在西方成熟的房地產金融市場上，商業銀行以購房者的信用為保險標的，以自己為受益人與保險人簽定由于購房者死亡或殘疾不能如期還款時由其賠付相應損失的保險合同，即為信用保險合同，保險費由商業銀行繳納，因為受益人是銀行；銀行可以在出售抵押房產（如在房市低迷、房價大跌時）仍不能收回全部貸款時，從保險人那里獲得不足部分的賠償。而當購房者以自己的信用為保險標的，以自己為受益人與保險人簽訂由于自己收入流中斷而未能如期還貸時由保險人代為償付的保險合同，即為房地產保證保險合同。該合同保險費由購房者繳納，因為受益人是購房者及其家庭成員，從而保證購房者在其收入無著時仍然擁有所購房屋，不至于流離失所，但當購房者收人流恢復后有向保險公司償還所墊付資金的義務。
而目前我國含還貸保證責任的房貸保險是保證保險和信用保險的混合物，繳費義務和受益權利嚴重扭曲。在實際操作中，商業銀行往往要求購房者到其認可的保險公司辦理房貸信用保險，并明確商業銀行為保險的第一受益人，在購房者因意外事故死亡或殘疾而無力償還貸款時，由保險公司償還出險后尚需償還的購房貸款本息。商業銀行不交納保費也不作為投保人，但卻得到了信用保險才有的保險賠付；而購房者雖然繳納了屬于保證保險范疇的保險費，而其自身卻得不到應有的保障。
三、完善住房抵押貸款保險的相關法規
針對我國房貸保險理念與實踐上的種種偏差，實有必要由人民銀行與保監會聯合制定《住房抵押貸款保險管理辦法》，以對其進行制度重構。而在這部法規中應當合理設定三方面的內容。
（一）導入國家信用，完善險種安排
應當改變我國房貸保險以保障商業銀行信貸安全為中心的理念，將房貸保險看成是房地產金融市場的基本一環，更多的將其作為購房者信用的延伸與補充，以合理安排購房者、貸款銀行、保險公司的權利義務關系。而且，房貸保險應當具有一定的社會福利性質，應當導入國家信用，構建類似西方國家政府保險與商業保險并重的保險機制。適應我國國情，政府的政策性保險機構可主要定位于為中低收入者提供優惠的保險服務，而商業性保險公司則可主要定位于為中高收入者提供系列個性保險。筆者認為，可以國家信用為基礎建立政策性保險公司，由政府財政提供部分初始資金，由其集中管理來實現房貸保險發放的標準化，提高房貸保險的規模效益。同時保監會應加強對其業務活動的監管。
而商業性房貸保險的險種安排應當有一個大體的設計。財產險、信用壽險、保證險應當有一個明確的界定（特別是對其責任范圍），以體現《保險法》誠實信用、權責對應的基本原則。保證險由于我國個人信用體系不健全而尚不能大規模開展，信用人壽險應當是主攻方向之一，而且應當進行險種創新，推出一些具有個性化的綜合險，以適應社會需求。
（二）設立保險準備基金，規范房貸保險業
美國房貸保險行業實力雄厚、經營穩健，這得益于制度上要求保險公司保持設立三個相互獨立的準備基金用于償付保險金：一是意外風險籌備基金，存期不能少于10年，用于隨時可能的災難性損失理賠，保費收入的一半應投入此基金，從而保證了在由于如經濟衰退引起的高風險發生時有足夠的基金償付保險金。二是虧損儲備基金，以防止個人房貸出現拖欠和無力償還債務。該基金的比率因每個人的資信情況、抵押貸款的首期、貸款種類和對房產變化的預期不同而有所差異。三是無收益保險儲備，是保險合同期和扣除意外風險儲備之外的保險費收入，用于支付一般的保險賠償。我國應當要求保險公司設立保險準備基金以規范房貸保險業。
（三）完善房貸保險的基本制度
應當改變目前房貸保險中的不合理做法，完善房貸保險基本制度。
1.房貸保險的選擇權。對于購房者來說，應當享有是否購買房貸保險的選擇權，而不應設立如目前我國對財產險的強制要求，以體現保險自愿的原則，同時要保證購房者對保險公司的選擇權，以實現房貸保險市場的良性競爭秩序。對貸款銀行來說，其應有一定的選擇優質保險公司的優質保險的權利；對于保險公司來說，其也應有根據購房者資信狀況與貸款銀行的貸款質量來決定是否承保的權利，并且還有選擇機構的權利，以避免商業銀行的不當行為。
2.保險金額與保險費率。應當改變目前以房屋總購價來確定保險金額的做法，而以抵押房屋建筑價格（除去總購置價格中30％以上的土地價格）或購房者貸款余額來確定保險金額，真正做到“有險才保”，維持購房者權益。由于住房貸款的低風險性，我國目前房貸保險的費率為5％。左右，30萬元15年期的貸款應繳保費超過1萬元，顯然過高。對比美國和加拿大等國不到0.5‰的費率，我國實有必要抽樣測算普查數據，用精確的數理統計的方法厘訂出合乎實際情況的較低的費率。
3.保險期限。在財產險中保險期限應當根據現房抵押貸款與期房抵押貸款區別對待。如果是現房，房貸保險期限應自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時為止；如果是期房，由于貸款合同訂立與房屋實際交付之間有一兩年的建筑期，因此房貸保險期限應自房屋交付之日零時起至全部還清貸款24時為止。在信用人壽險與保證險中，則應自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時為止。
4.繳費方式與退保規定。應當改變目前財產保險中一次繳清保費的有悖保險原理的做法，各險種繳費均應切實做到“按年收取，每年結算”，以維護投保人利益。這也有利于投保人退保目的的實現。因為如果一次性繳費，購房者提前還貸則有一定的心理損失，從而影響房貸保險業務發展；而且一旦在保險期限內房屋毀損或被保險人死亡，保險公司理賠后，保險責任終止，投保人實際多繳了其后的保費。因而保險合同應當有提前還貸、房屋毀損，被保險人死亡等退保條款。
銀行在住房抵押貸款保險中的法律地位如何[1]，一直有較大爭議。有人主張貸款銀行在住房抵押貸款保險中是受益人，有人主張其是被保險人，有人主張其是投保人。正是由于人們對銀行在住房抵押貸款保險中的身份定位模糊不清，甚至是混亂的，導致了人們對住房抵押貸款保險的一系列誤解和盲目批評。
筆者認為銀行在住房抵押貸款保險中的身份，應當區分住房抵押貸款房屋險、住房抵押貸款壽險、住房抵押貸款保證保險、住房抵押貸款信用保險等具體險種，從具體的保險利益出發來進行分析和界定。
一、住房抵押貸款房屋保險中銀行的法律地位
投保人，又稱要保人，是指對保險標的具有保險利益，向保險人申請訂立保險合同，并負有交付保險費義務的人。[1]我國《保險法》第10條第2款將投保人定義為：“投保人是指與保險人訂立保險合同，并按照合同約定負有支付保險費義務的人”。因此，銀行可否是住房抵押貸款房屋保險的投保人，取決于其是否對該房屋具有保險利益。保險利益，又稱可保利益，是指投保人對保險標的具有法律上承認的利益，即在保險事故發生時，可能遭受的損失或失去的利益。[2]
銀行是住房抵押貸款的債權人，同時對房屋具有抵押權。如果抵押房屋因地震、火災等原因而發生毀損、滅失，則銀行的抵押權難以實現，銀行的債權也就很難保障。邏輯上，當抵押房屋因保險事故發生而毀損滅失時，保險人依保險合同給付借款人保險金；而銀行作為抵押權人可就抵押房屋的保險金優先受償。但現實中未必如此。借款人作為被保險人，既是保險利益的享有者，又是保險事故發生后保險金請求權的行使者；而銀行不是保險合同的當事人，在保險合同中沒有任何權利。銀行作為抵押權人就抵押房屋保險金優先受償的權利，只能由銀行向借款人行使，而不能由銀行直接向保險人請求支付。所以，有必要明確銀行作為抵押權人對該房屋具有保險利益。[3]抵押物滅失，雖將使抵押權消滅，但抵押權人并得依抵押權之次序，分配其賠償金，故抵押權人對抵押物具有保險利益，得基此而訂立財產保險契約。[4]因此，銀行對于該抵押的房屋具有保險利益，可以作為投保人，以該抵押房屋向保險人投保住房抵押貸款房屋險。
被保險人，是指其財產利益或人身利益受保險合同保障，于保險事故發生（或約定期限屆滿）時，受有損失，從而可以享有保險金請求權的人。在財產保險中，被保險人系指保險事故發生時，享有保險金請求權，并有權受領保險金給付之人。[5]銀行投保住房抵押貸款房屋險，當保險事故發生時，銀行的抵押權不能實現，遭受經濟損失，其自然享有保險金請求權，有權受領保險金，所以這時銀行是被保險人。
需要注意的是，借款人作為房屋的所有人，其對該抵押房產當然具有保險利益，因此借款人可作為投保人為自己的房屋投保住房抵押貸款房屋險。實踐中，借款人往往應銀行要求，通過特別約定條款在住房抵押貸款房屋險中將銀行設定為第一受益人。有人主張在這種情況下，借款人投保的住房抵押貸款房屋險屬于“為本人也為他人利益的保險”，被保險人有兩個，即作為抵押權人的銀行和作為抵押人的借款人。而對銀行的抵押權利益的保險目的，作為投保人的借款人必須在保險合同中與保險人事先明確約定，否則，其被保險人只是作為投保人的借款人。故銀行的身份應該是被保險人，或者確切地說應是第一被保險人。[6]筆者認為該種觀點有待商榷。首先，如若承認銀行第一被保險人的地位，則銀行可以直接取得該保險金的所有權，問題是發生保險事故時借款人不一定會發生拖欠銀行貸款本息的情形，借款人按期償還貸款本息而銀行又從保險人處獲得保險金，導致了兩次清償。其次，如果將銀行認定為第一被保險人，則必然要求借款人作為投保人應事先與保險人有明確約定，方可確認銀行的被保險人身份，否則其被保險人就只能是借款人。而實踐中，這樣的特別約定是很少見的，絕對大多數的住房抵押貸款房屋險合同中都只是將投保人也就是借款人作為被保險人。即便經過特別約定，在被保險人欄中按順序填明銀行和借款人，保險事故發生時，銀行和借款人作為順序先后的被保險人，依據保險法規定，被保險人享有保險金請求權，那么銀行與借款人兩者的保險金請求權應該如何行使？銀行從保險公司受領的保險金數額應該是多少呢？如果保險事故雖然發生，但是借款人另有其他資金可以并事實上按期償還了貸款本息，那么還有必要賦予銀行第一被保險人的地位嗎（因為作為第一被保險人的銀行依法享有保險金請求權，而在借款人按期償還貸款本息的情形下，銀行有何理由再去享有該保險金請求權）？第三，根據我國保險法的相關規定[2]，被保險人保險事故發生時被保險人通知保險人的義務。如果將銀行界定為被保險人，實際上銀行是很難履行這些義務的，因為銀行畢竟不是該房屋的占有使用人，對于該房屋的實際使用情況并不十分清楚。
筆者認為，當借款人作為投保人投保住房抵押貸款房屋險時，銀行是對該保險金債權享有質押權的質權人。借款人投保住房抵押貸款房屋險，通過特別約定的方式，將銀行設定為該保險的“第一受益人”，并將保單交由銀行持有和保管。這一特約的真實意圖，并不是將保險金所有權讓與給抵押權人，而只是為了在保險金給付之時，讓作為抵押權人的銀行先行受領和占有保險金，使保險金上成立擔保物權。這種以特別約定的方式通過交付和占有擔保物而成立的擔保是一種質押：債務人（購房人）以其對第三人（保險公司）的債權利益，向債權人（銀行）提供擔保，保險金債權上成立了銀行的一項意定債權質權。[7]當保險事故發生后，銀行作為質權人，先行受領和占有該保險金作為借款人償還貸款本息的擔保，而不是直接取得該保險金所有權，唯在借款人未能按期償還的情形下，銀行方可以該保險金來清償借款人所欠的貸款本息。
可見，當銀行作為投保人投保住房抵押貸款房屋險時，銀行既是投保人也是被保險人[3]；當借款人作為投保人投保住房抵押貸款房屋險時，銀行是對保險金債權享有質押權的質權人。
二、住房抵押貸款壽險中銀行的法律地位
借款人對自己的人身具有保險利益，可以投保住房抵押貸款壽險，當借款人因意外事故導致傷殘、死亡或者因疾病等情形而喪失還貸能力的時候，由保險公司代為償還貸款本息。借款人此時既是投保人，也是被保險人。
住房抵押貸款壽險，屬于人壽險。人壽險保險的受益人，系指要保人或被保險人指定享有人壽保險契約利益或保險金給付請求權之人。[8]我國《保險法》第39條規定：“人身保險的受益人由被保險人或者投保人指定”。住房抵押貸款壽險中，借款人既是投保人也是被保險人，當然有權指定該保險的受益人。因此，在住房抵押貸款壽險中，銀行可以經由借款人的指定，而成為該保險的受益人。銀行作為該保險的受益人，只能于債權限額內受領保險金給付，因為借款人指定債權人銀行為該人身保險的受益人，旨在確保其債權的實現，也僅僅系確保其債權實現，至于其高于債權額的保險金額，實質上是為自己投保，理應歸借款人所有。[9]
債權人對于債務人，具有債權上之經濟利益。因此債務人之生存、死亡，對于債權人有金錢上之利害關系，故債權人對于債務人有保險利益存在，得以債務人之生命或身體為保險標的，而與保險人訂立保險契約。[10]故銀行作為債權人，得以借款人（債務人）的人身或生命為保險標的，投保住房抵押貸款壽險，以保障其債權的順利實現。實踐中銀行投保住房抵押貸款壽險的情形極少。
三、住房抵押貸款保證保險中銀行的法律地位
借款人向保險人投保住房抵押貸款保證保險，以擔保自己的債務能夠順利清償，當借款人未能按期償還貸款本息時，由保險人代為償還其所欠貸款本息。此種保證保險，類似于有償的保證擔保，保險人作為保證人，向銀行擔保借款人能夠按期償還貸款本息。一旦發生保險事故，借款人未能按期償還貸款，銀行于此情形可以請求保險公司代為償還借款人所欠的貸款本息。所以在住房抵押貸款保證保險中，銀行是被保險人。需要注意的是，保證保險因保險事故造成的損失并非總是由保險人完全承擔，國外有些保險公司即只按被保險人（債權人）放貸總額的75%承擔保證保險責任，而另外25%的風險則由被保險人自己承擔。之所以如此，是為了防止被保險人濫放貸款，促使其謹慎從事。[11]超級秘書網
四、住房抵押貸款信用保險中銀行的法律地位
銀行為了防范借款人因為意外事故導致傷殘、死亡或因疾病、喪失勞動能力等原因而發生無法按期償還貸款的信用風險，可以借款人的信用向保險公司投保住房抵押貸款信用保險。當發生借款人信用風險時，銀行有權請求保險公司向其支付保險金，以保障銀行的債權順利實現。因此，在住房抵押貸款信用保險中，銀行既是投保人也是被保險人。
【參考文獻】
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[4]梁宇賢：《保險法新論》，中國人民大學出版社2004版，第63頁。
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[7]陶麗琴：“抵押物保險合同上的擔保物權的競合——以按揭住房保險為視角”，《現代法學》，2007年第1期，第61頁。
[8]梁宇賢：《保險法新論》，中國人民大學出版社2004年版，第234頁。
[9]尹田：《中國保險市場的法律調控》，社會科學文獻出版社2000年版，第186頁。
住房抵押貸款證券化是指金融機構（主要是商業銀行）把自己所持有的流動性較差但具有未來現金收入流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組，由證券化機構以現金方式購入，經過擔保或信用增級后以證券的形式出售給投資者的融資過程。這一過程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動性但能夠產生可預見性現金流入的資產，轉換成可以在市場上流通的證券。
我國住房產業已經進入一個快速發展時期，從資本市場發育條件和發展的資本需求來看，我國已具備一定的發展住房抵押貸款證券化的基礎，應早日實施適合我國國情和商業銀行行情的住房抵押貸款證券化。我國發展住房抵押貸款證券化的基本思路是，組建一到兩家全國性的從事住房抵押貸款證券化業務的專門機構，例如中國住房抵押公司，由住房抵押公司制定標準化的貸款協議和期限、利率等，并按此設定的標準從全國各省市公積金管理中心和發放個人住房貸款的各家商業銀行收購個人住房公積金貸款及個人住房商業性貸款，組成資產池，政府提供擔保，在此基礎上通過發行證券籌集資金；各公積金管理中心和各商業銀行可用出售個人住房抵押貸款所獲得的資金滾動發放個人住房抵押貸款；證券化機構以個人住房抵押貸款的還款作為支付證券本息的來源，從而將證券資本市場與貨幣信貸市場連結起來，形成個人住房抵押貸款資金的良性循環。
一、政府提供擔保的必要性
目前我國的抵押貸款擔保有三種方式：（1）第三方擔保（由購房者所在單位或其親朋好友等個人提供擔保）；（2）由開發商提供階段性或全程擔保；（3）保險公司或專門的保證公司提供擔保。
這三種擔保方式中，第三方擔保由于與《擔保法》沖突及擔保單位或個人無力擔保、不愿擔保，常常無從落實，銀行一般都要求開發商提供擔保。開發商為了盡快把房子賣出去、回收資金，而與銀行簽訂按揭協議，承擔起本不應該由他承擔的風險，這種風險一旦發生，其后果可能是大量住房積壓在開發商手中。保險公司只提供有限的財產險，不足以防范因購房者無力償付造成的風險。
政府機構出面提供擔保，可以解決我國目前發放抵押貸款時存在著的擔保主體難以落實的問題。為了推動住房抵押貸款業務的開展，我們可以參照國外的做法，由政府建立擔保機構來為抵押貸款充當擔保人。可以考慮設立專門的住房擔保中心，為低收入階層取得其他金融機構的住房抵押貸款充當擔保人，也可以直接向他們發放抵押貸款。由政府提供擔保，對于穩定住房抵押貸款市場有重要的作用，同時也促進了住房需求。政府機構在一級市場上提供擔保，實際上充當了一種“最終貸款人”的角色，成為貸款風險的最終承擔者。
政府實行住房抵押貸款擔保的資金可以考慮以下來源：一是建立住房擔保投資基金。可以改變房地產投資因額度大、周期長、流動性差，廣大中小投資者難以參與的局面。住房擔保投資基金由專門公司經營，把投資者范圍擴大到最大限度。二是互助抵押貸款保險基金。即由借款人在支付保險費基礎上，根據住房貸款額度大小交納一定的前期費。可以為整個保險機制運行奠定一定的資金基礎，增強賠償能力，減少貸款風險。三是發行抵押擔保債券。即將抵押貸款作為抵押的再發行且利率固定但期限不同的組合債券，它是抵押債券的主要形式。發行人根據集中的銀行債權抵押合同，按到期日的長短分類組合，形成不同期限且具有固定利率的債券，在資本市場上向投資者發行。抵押擔保債券到期還本付息。四是向貸款機構發行長期債券，以取代現金方式支付抵押貸款的賠償。這種融資機制一是可用在抵押貸款證券化試點城市，二是也可以用在全國推行住房抵押貸款擔保的初期階段。通過央行、國家證券管理機構等發行長期債券，可以較快實現政府擔保的承諾。五是收取保險費。結合國外經驗，擔保費一般為貸款額的1％左右。保險費支付方式一般分一次支付和分期多次支付兩種。六是利用壽險、房屋綜合險。人壽保險具有風險的穩定性、長期性和儲蓄性。房屋綜合險是房屋財產險和壽險的集合。壽險與房屋綜合險是擔保基金的重要資金來源。二、證券化產呂設計
l、發行轉手抵押貸款證券。在具體的證券形式選擇上，可以選擇轉手證券，即貸款銀行將貸款組群出售給住房抵押公司，再經住房抵押公司組群并獲得政府擔保后，發行抵押證券。轉手抵押貸款證券是抵押貸款證券最基本的形式之一，運作方式就是將若干種類的抵押貸款組合成為一個集合，以這個集合所產生的現金流量（即該集合中的抵押貸款的本金和利息收入）為基礎發行證券。每一張證券都代表著該抵押貸款總體收益的一部分，證券發行商在扣除一定擔保費和服務費之后，將該組合中的抵押貸款本息收入全部轉交給抵押貸款證券的投資者。
轉手抵押貸款證券巧妙地通過一系列目的性極強的轉換，把原來期限長、流通性差的抵押貸款，轉變為一種或若干種期限不同、流通性強的新的證券；將以往由金融中介機構一家辦理的抵押信貸業務，轉換為由多家機構和市場投資者共同參與的融資活動；將原本由單個投資者承擔的金融風險，分散到盡可能廣的范圍上。通過這些轉換，傳統間接融資機制中抵押信貸的多種風險被大大降低了。在眾多投資者看來，這種證券在特征上與一般證券幾乎沒有區別，且信用等級高，收益也常常更高；在證券經營機構看來，這種證券能從抵押貸款證券的服務中獲得穩定的服務費，還因為他們經過轉手而支付給投資者利息，可以免交所得稅。
根據我國住房抵押貸款證券的發展情況，今后還可以相機推出本息切塊抵押貸款證券和多級抵押證券等創新金融工具。本息切塊抵押貸款證券是1986年美國聯邦國民抵押貸款協會推出的一種金融工具。其基本做法，是將抵押貸款組合中的收入流拆細，并分別以貸款利息收入流和本金收入流為基礎發行抵押貸款本金證券和利息證券。多級抵押債券是美國聯邦住宅抵押公司在抵押貸款證券的基礎上又創造出的一種證券投資工具，即擔保抵押貸款債券。與一種期限、一種利率的轉手抵押貸款證券不同，擔保抵押貸款債券是以抵押貸款組合為基礎發行的多種期限、多種利率、多種組合的抵押證券。多級抵押貸款證券的最大優勢在于期限。利率和種類的多樣化，這對眾多投資機構頗具吸引力。
2、期限的確定。我國住房抵押貸款的發放期限最長為30年。在現實生活中，絕大部分貸款的期限分布在10～20年之間。根據這樣的住房抵押貸款債權所形成的資產池，經分類整理后，應該可以制定出一個12～15年的標準化資產組合，以此發行的證券，相應期限應在10～12年之間。
在我國的債券市場上，一直缺乏較為長期的品種，比如10年以上的品種。這種以住房抵押貸款為支撐基礎上發行的長期債券，正好可以彌補債券市場的不足。
三、相關法制建設
制定和完善與房地產二級市場有關的法律法規是培育和發展我國房地產抵押二級市場的保證。我國在制定與住房抵押貸款有關的法律法規時，應該考慮以下兩個問題：一是要制定出一個整體的法規規劃體系，即形成嚴密的管理網絡，既要保證各法規之間的銜接，又要避免法規之間的交叉重疊或遺漏空白，甚至相互抵觸，這是制定法規的一個遠景目標。二是要制定為建立二級市場迫切需要的法律法規，以使參與住房抵押貸款二級市場的主體和客體以及抵押貸款二級市場的運行機制有法可依。在發展住房抵押貸款二級市場方面，應該優先制定以下幾類法律法規。
1、為了穩定和擴大現有的住房抵押貸款一級市場，保障貸款機構的利益，應該首先制定與抵押貸款一級市場有關的法律法規，如《住房抵押貸款法》、《住房貸款保險法》等。
2、為了培育二級市場上的機構投資者，應該制定《投資基金管理法》等法律法規。
同時，還需要完善一些現有的法律法規，提高法規的針對性和可操作性。在二級市場剛剛建立的過渡階段，如果立法的時機尚未成熟，可以由有關部門統一頒布一些臨時性的法規。在立法的同時，還應該加大執法力度，使各項業務有序地發展。此外，目前我國還沒有針對證券化交易的會計與稅收法規，這使得證券化交易處于一種無法可依的境況。并且，個人住房抵押貸款證券化的開展和推進還需要《破產法》、《信托法》和《票據法》等法律法規的支持，有了這些法律法規的支持，才能保證“真實銷售”這個證券化的核心。四、其他配套環節的建設
1、改革評估業。投資者的決策很大程度上依賴于評估結果，因而，客觀性的評估在證券化過程中發揮著重要作用，這就需要對評估業進行改革。抵押貸款市場上的評估機構主要有兩類：一是房地產估價機構；二是抵押貸款資信評估機構。我國目前的房地產估價機構不夠規范，往往出現一房多價的情況。為此，應做到：（1）由國家核準的專門機構聘用經過專業資格考試認定的專門人員從事估價及相關的政策咨詢工作；（2）組織行業協會來管理。監督和協調會員的行為，提高會員的業務素質，使會員的整體服務水平不斷提高；（3）發展貸款資信評估業務，制定統一的貸款評估標準，以使進入抵押二級市場的貸款標準化和規范化。改革的核心在于組建中立的、自負盈虧的評級機構。為了塑造中立的評級機構，國家應以法律形式規定評級機構不能參與企業的經營活動，不能充當投資銀行或財務顧問的角色，并應割斷評級機構與評級申請者之間的直接利益關系。同時，不允許證券商在評級機構中擁有股份或評級機構參與證券買賣活動。以盈利為目的的證券評級機構，為了生存和發展，必須客觀、公正地進行評級。
2、深化住房制度改革，完善配套服務體系。（1）強化居民借貸消費觀念。隨著住房制度改革的深化，加強住房流通市場建設，完善房地產交易規則，降低住房交易稅費，在稅收政策和擔保政策方面采取一系列優惠措施，例如允許居民在繳納個人所得稅前還貸；完善抵押貸款的品種、期限、還款方式；刺激具有強烈住房消費欲望又具備一定經濟實力的中等收入階層和既具有較好預期經濟發展潛力和負債住房消費心理，又急需住房的青年消費群體的購房欲望。這些都促使居民借貸消費的觀念在逐步強化，住房抵押貸款證券化很快便會發展起來。（2）建立個人信用體系。居民的消費觀念、消費模式發生變化，逐步由自我積蓄型滯后消費變為信用支持型提前消費，即進入消費信用化時代以后，應在著手建立區域性的個人信用體系的基礎上，盡快建立全國性的個人信用體系，并制定個人信用的統一征信標準與征信辦法。（3）簡化住房抵押貸款的手續，全面實行承諾制。為了讓消費者感受到方便、快捷、滿意，應當簡化住房抵押貸款辦理手續，大力推廣承諾制，即公開承諾在規定的工作日內完成所有手續，提升服務質量。同時完善圍繞住房消費信貸的其他相關配套服務體系，如住房信息、咨詢、買賣指南、個人住房貸款方案設計、房屋保險公證、抵押還款受理、產權代辦等。
一、保險基金投資于住房抵押貸款證券的可行性分析
（一）MBS的理論基礎以及保險基金投資MBS的運行模式
住房抵押貸款證券（mortgage-backedsecurities，簡稱MBS）是指商業銀行或其他金融機構為加速資金的融通，將缺乏流動性但具有未來現金收入流的住房信貸資產集中起來，進行結構性重組，并通過信用增強，將其變成可在資本市場上出售和流動的證券。
對單個抵押貸款而言，由于借款人存在提前償付、延遲拖欠甚至欺詐等風險，導致抵押貸款現金流不穩定。對一組貸款而言，盡管整個組合在很大程度上依賴于每一貸款的現金流特征，但如果這組貸款滿足一定條件，則根據大數定理，整個組合的現金流將呈現一定的規律性，因此可以對該現金流進行可靠地預測和控制。這就是MBS的理論基礎。
作為一種結構性融資方式，住房抵押貸款證券化實質上是將商業銀行等金融機構所承擔的抵押貸款的現金流及相關風險進行分割與重組，通過信用增強，發行證券和設計轉遞流程，將收益與風險同時轉移給證券市場上的投資者（保險公司就是其中主要的機構投資者）。盡管保險公司有人壽保險和財產保險之分，二者的基金特征也大相徑庭（壽險基金多投資于長期項目，而產險基金則主要進行短期投資），但他們投資MBS的基本模式是相同的。
（二）MBS對于滿足保險投資的“三性平衡”原則具有明顯優勢
保險投資的目標應當與公司的總體目標一致，即在可接受的風險水平上獲得最大的利潤。這就要求保險投資必須遵循“安全性”、“流動性”和“收益性”三個原則。
根據投資原理，“三性”之間既對立又統一，存在此消彼長的關系。例如，安全性與流動性往往呈正相關，而與收益性呈負相關；高流動性往往以犧牲安全性或收益性為代價。如果片面強調某一原則就必然損害其他指標，導致結果偏離企業的總體目標（即一定風險水平下收益最大化）。基于保險風險的特征，保險資金運用的基本原則應當是在突出安全性基礎上兼顧“三性平衡”。
由于對抵押資產實現了現金流重組和信用增級，因此相對其他常見的投資種類MBS具有現金流較穩定，風險低，收益率較高等優點。這對于追求低風險、高流動性和收益穩定的保險公司而言，顯然極富吸引力。尤其在當前股市風險太大，銀行存款利率很低的條件下，投資MBS無疑是保險人的優先選擇。同時，投資MBS也使保險人獲得拓展投資空間的機會，從而實現投資組合的風險分散。通過下面的比較我們不難發現，MBS對于滿足保險公司資金運用原則具有明顯優勢。
（三）豐厚的收益驅使MBS發行人積極參與MBS市場
以利潤最大化為終極目標的金融機構如商業銀行，絕不會放棄MBS為他們創造的多種益處[2]：（1）使發行人獲得較低的籌資成本。通過把資產分離并將其作為證券發行的擔保品，發行人獲得了較低的籌資成本；（2）使發行人更高效地運用資本。對必須滿足風險資本指標要求的金融機構來說，出售資產能使資本更自由；（3）使發行人管理迅速增長的資產組合。通過證券化出售抵押貸款，能為金融機構迅速籌集資本，同時使資產或者負債表外化，從而避免了對資本的高要求；（4）發行人可以更好地實施資產負債管理。證券化能將提前償付風險轉移給了投資者，這就為金融機構提供了一種與償還期匹配的資產籌資方式；（5）提高發行人的財務績效。當貸款被證券化并以低于貸款利率的收益率出售時，發行人獲得利差。該利差一部分來自服務費，另一部分則由于信用提高而獲得的溢額收益；（6）使發行人資金來源多樣化。對于平時不能發放貸款和為應收帳款融資的投資者而言，MBS證券使他們增加了投資選擇，這也為金融機構提供了更多的資本來源。
（四）當前保險基金投資MBS存在良好的外部環境
首先，住宅產業的發展需要強大的金融支持。據國家建設部有關資料，近10年全國城鎮將興建51.56億平方米，成為國民經濟一個重要增長點，為此需投入資金7-8萬億元，而現有住房資金遠不能滿足需求。同時由于住宅產業的自身特點如固定性、投資回收期長、投資規模大、流動性差，使得風險較為集中，容易形成投資瓶頸，制約整個國民經濟的發展。通過住房抵押貸款證券化，一方面可以開辟新的融資渠道，緩解資金壓力，促進產業和國民經濟的發展；另一方面通過證券化，將抵押貸款的集中風險進行分割，分散給眾多投資者承擔，達到分散風險的目的。
其次，國內要求拓寬保險投資渠道的呼聲日益高漲。由于種種原因我國一直嚴格限制保險投資，僅限于銀行存款、政府債券、金融債券等，投資效益低下。而目前金融市場尚不完善，從20多年的實踐經驗來看，通貨膨脹和通貨緊縮時常發生，利率水平不太穩定，7次降息曾給保險公司（尤其壽險公司）的經營帶來很大困難，迄今仍留下了巨額利差損尚未消化。保險公司急需通過一系列低風險、高收益的金融工具和手段，轉嫁利率風險，彌補既有虧損。MBS的推出將適時地滿足這種需求。
最后，MBS證券將在借款者和投資者之間開辟直接融資的渠道，提高融資效率。首先，通過將住房抵押貸款重新組合，并輔以信用增強手段，將原有風險降低到了投資者更能接受的水平。其次，通過重構現金流量，創造出不同的債券類別，滿足廣大投資者的不同需求。第三，MBS將豐富資本市場，成為穩定證券市場的重要力量。此外，我國大部分商業銀行和保險公司已建立了較完整的信息管理系統、會計處理系統及相關的規章制度，這也為MBS的推行提供了必要的技術支持。
綜上所述，不難發現，無論從MBS市場的需求方（保險基金管理者）、供給方（發行者），還是市場投資環境，保險基金投資MBS是完全可行的。
二、MBS在保險基金管理中的應用
作為一種極富吸引力的金融創新，MBS包含多種性質各異的金融衍生證券。對保險公司而言，了解各種MBS的本質特征，合理選擇、使用MBS以滿足公司安全性、流動性和收益性“三性平衡”的要求，具有重要的實踐意義。
（一）MBS的種類和性質
在美國，一共有三類抵押擔保證券[2]：（1）抵押轉手證券（mortgage-passthroughsecurities）；（2）擔保抵押債務（collateralizedmortgageobligations，簡稱CMO）；（3）剝離式抵押擔保證券（strippedmortgage-backedsecurities）。三類證券在現金流量、內在風險等方面都呈現出不同特征。
1.抵押轉手證券。它是指由聯邦全國抵押協會（FNMA，俗稱范尼梅）和政府全國抵押協會（GinnieMae，俗稱珍妮梅）購買抵押品，并將這些抵押品組合起來，然后為其提供擔保并發行的證券。轉手證券基本上不對現金流進行處理，而是將基礎資產產生的現金流傳遞給證券持有人。在相同條件下，轉手證券產生的現金流比非分期償付型債務的現金流要大得多。盡管抵押轉手證券大大增強了抵押貸款市場的流動性，但它卻因其單一性而不能滿足所有投資者不同的需求。
2.擔保抵押債務。為解決再投資風險問題，金融工程師們開發了擔保抵押債務（CMO）。它是指投資銀行購買轉手證券（或整個抵押貸款），再發行以它們為擔保的特種債券。這些債券被分成一系列不同的組，稱之為“檔”（tranches），使得不同檔的現金流特征（包括息票利率，償還期限等）不同。這樣，一種長期的金融工具，如抵押貸款或轉手證券被重構為一系列性質各異的檔，這些檔分為短期、中期和長期。于是投資者從中可從中選擇最符合需要的檔。同時在一定程度上消除了提前償付風險。
3.剝離式抵押擔保證券。目前該證券有兩類，一種是“只獲得利息類（interest-onlyclass，或稱IOclass）”，即將所有抵押貸款償還的利息分配此類證券；另一種是“只獲得本金類（principal-onlyclass，或稱POclass”），即將所有抵押貸款償還的本金分配此類。由于本息分離，IO與PO證券對利率的敏感性不同，因此現金流量也呈現不同的特點。由于證券的價格是未來各期利息的現值之和，因此其價格變化是兩種效應的綜合結果：貼現效應和提前償還效應。因此市場利率的變動會引起基礎資產提前償還率的小幅變動，進而造成剝離證券價格和投資收益率的大幅變動，并且IO和PO債券的變化方向正好相反。
（二）運用MBS實施保險資產負債管理（Asset-LiabilityManagement，簡稱ALM）
從保險經營的特殊性看，資產負債管理（ALM）日益成為保險企業管理的核心內容。所謂ALM就是將資產和負債統一成一個整體，并考慮如何協調組合以實現公司的總體目標。在保險公司償付能力和盈利能力管理中利率風險管理是ALM的核心內容。利用MBS，結合多種ALM方法能在一定程度上消減利率對資產、負債的沖擊。目前常用的方法有如下幾種：
1.業務分離和配對法。該方法將具有特定性質的資產或負債分割為獨立單位以獲得某種特征，如利率敏感性、市場價值波動性、到期期限和信用質量等，然后根據特定的負債單位尋找與之匹配的資產單位。例如，針對一組擔保投資合約（GIC），由于其現金流不受到利率影響可以準確預測，所以保險人可以將CMO順序償還檔債券與其他證券組合，使該投資資產的現金流量特征與GIC組合的完全吻合。
2.缺口管理。缺口管理主要包括融資缺口和持續期缺口模型兩種。融資缺口模型主要計算融資缺口的狀態。當該缺口為零時，資產負債處于“免疫”狀態。因此適當調整投資產品的種類和數量，使之達到“免疫”狀態就可以有效避免利率風險。而持續期缺口模型則是通過調整保險公司資產和負債的持續期缺口來控制因利率波動造成資產負債配置不當的風險。以一組萬能壽險保單為例，通過選擇CMO中浮動利率檔債券與其他證券組合與負債構成“免疫”狀態，可以消除因利率波動造成投資收益率的負偏差，并在一定程度上鎖定利率下限。
3.最優化分析法。該方法采用管理科學的一些工具，諸如線性規劃，在一組給定的約束和對一系列不同的收益曲線的預測基礎上，確定MBS與其他投資資產的最優組合。此外其他方法如：模擬分析法、風險受控套利法等也經常使用。
利用金融工程原理，將性質各異的MBS引入ALM必然極大地增加解決方案的靈活性和多樣性。例如，在沒有MBS以前，根據《保險法》保險人只能依賴有限的固定收入證券如國債、金融債券、銀行存款實施ALM，那么可供選擇的最優方案極其有限，甚至無解。引入MBS后，即使對于日益更新的保險產品，尤其利率敏感性產品，資產負債管理人員也可以方便地選擇所需的證券種類進行組合，解決以前無法解決的問題。此外，方案的多樣性也為管理人員進行成本效益分析，減少管理成本提高收益創造了條件。
（三）用MBS進行套期保值
所謂套期保值是指構筑一項頭寸來臨時性地替代未來的另一項資產（負債）的頭寸，或者它構筑一項頭寸來保護現有的某項資產（負債）頭寸的價值直到其可以變現而采取的行動。保險投資中的套期保值主要是解決公司資產價值減少以及負債增加的風險。在當前市場價格動蕩不定的環境中，套期保值對于保險公司的重要性是不言而喻的。然而大部分套期保值都涉及到衍生工具頭寸，而目前我國期貨、期權、期權和互惠掉期市場很不成熟，作為金融衍生證券的MBS就顯得彌足珍貴了。
前面提到，擔保抵押債務（CMO）分為若干類別的債券，其中四個關鍵的創新工具是：順序償還檔、應計檔、浮動利率／逆浮動利率檔以及計劃攤銷類別檔債券。而剝離式抵押擔保證券包括兩種性質截然不同的IO和PO類證券。這些產品在防范和化解利率風險和信用風險方面具有不同的特性，將它們與其他證券，如股票、債券等進行組合就可以達到套期保值的效果。例如，將IO證券與常規債券或抵押貸款組合，就可以抵御利率下降的風險。
（四）運用MBS進行投機和套利
資產的錯誤定價、價格聯系失常以及市場缺乏效率等因素的存在，使得投機和套利有機會進行。對有效的市場而言，高風險意味著高收益，無風險則無收益。承擔一定的風險進行投機或套利是保險投資的“收益性”所決定的。所謂投機，就是確切地預測未來，進而構筑頭寸來獲利。作為市場上可流通的固定收入證券，MBS的價值完全可能被高估或低估，這就為投機創造了條件，保險公司可以利用掌握的經驗和技術從中獲利。套利則是同時在兩個或更多的市場上構筑頭寸來利用不同市場定價的差異獲利。由于在空間、時間、到期期限以及資產類別上存在價格差異（扣除轉換費用），MBS市場就存在套利機會。這種套利機會使保險人只需承受少量風險（純粹套到甚至無風險）就可獲得高額回報。最典型的例子就是，通過大規模集資創造的擔保抵押債務（CMOs）而獲得套利機會。
三、關于我國保險基金投資于住房抵押貸款證券的建議
住房抵押貸款證券（MBS）是國際上住宅市場融資中發展成熟的金融工具，但在我國卻是新生事物。保險基金投資于MBS對保險公司而言既是機遇，也是挑戰。對此筆者提出幾點建議：
1.必須更新保險投資理念。長期以來，一些監管者或經營者過于強調安全性，將其與流動性、收益性對立起來。事實上，三者之間既有此消彼漲的關系，又相輔相成。如果一味追求安全投資，勢必損害收益性。在當前市場競爭日趨激烈的情況下，低收益公司的生存能力必然受到威脅，反過來造成經營的不安全。因此管理者必須更新保險投資理念，保險基金的運用應當是在突出安全性的同時兼顧“三性平衡”。只有這樣，才會敢于將保險資金投資于MBS.
2.必須調整保險投資結構。由于原《保險法》及相關規定的約束，我國保險投資結構主要以銀行存款和政府債券為主，投資效益低下。近年來政府允許保險資金間接入市，許多公司又紛紛投資證券基金，然而基金收益的大幅波動卻使不少公司不盈反虧。這種非理性投機對保險公司所造成的巨大傷害使人們意識到，調整投資結構，合理分散投資勢在必行。出于“三性平衡”的考慮，結合中國國情，筆者認為，我國保險基金的投資結構應以固定收入證券為主，輔以少量的證券基金、股票。因此，有“銀邊證券”之稱的MBS應作為一種主要投資對象。
3.必須完善保險投資技術。保險公司的經營性質和總體目標決定了保險投資技術的特殊性和復雜性。保險投資不再是單純的資產管理，資產負債聯合管理應成為保險投資乃至保險經營的核心內容。此外，套期保值、投機和套利也應成為投資人員熟練掌握的技術。隨著我國資本市場的逐步成熟和完善，MBS和其他衍生工具將廣泛使用。只有精通現代金融理論和金融工程技術，才能最大限度地發揮MBS及其他金融工具的作用。
4.必須建立投資MBS的風險控制體系。MBS是金融創新的成功范例，極大地豐富和發展了資本市場。然而與其他金融產品一樣，它與生俱來就伴隨著特有的風險，主要分為兩類：一是資產質量風險，二是證券化風險。這些風險直接影響著投資的效益和穩定，進而影響整個公司乃至全行業的發展。因此，建立相應的風險控制體系是完全必要的。筆者認為，該體系主要分為兩個層面：一是公司內部控制體系，二是政府監管體系。
5.應建設一支高素質的專業人才隊伍。抵押貸款證券是一項技術性、專業性和綜合性均很強的新型融資方式，它涉及金融、證券、法律房地產、評估等多方面的專業領域，需要一大批既有理論基礎知識，又有實踐操作經驗的復合型人才。同時，保險基金投資MBS涉及到資產負債管理、套期保值、投機和套利等一系列復雜的金融手段，需要掌握了精算、保險、投資、財務等多學科的復合型人才，而國內這方面的人才極其匱乏。因此，目前應加強對保險公司現有從業人員及在校大學生的培養和鍛煉，加大這方面專業人才和管理技術的引進和借鑒，以適應市場的需要。
「參考文獻
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一、我國住房抵押貸款保險現狀
住房抵押貸款保險（以下簡稱房貸保險）是指在運用住房資金過程中為消除抵押貸款風險，最大限度降低呆壞賬的發生，保障抵押權益實現而建立的一種與住房抵押貸款制度相配套的補充制度。其風險轉移和損失賠償機制緩解了住房抵押貸款授信業務中銀行與客戶之間因信息不對稱等導致的風險，有力地推進了房地產金融市場的繁榮。我國住房抵押貸款保險自1992年房地產市場啟動以來獲得迅速的發展。1997年6月1日施行的《城市房地產抵押管理辦法》與1998年5月9日施行的《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》等法規使其有了初步的法律規定。但是我國至今仍無一部法規對其進行明確的界定、適當的安排。在實踐中，作為住房抵押貸款下的強制要求，購房者對住房抵押貸款保險頗多怨言，如保險責任的實際承擔期限短于合同規定的保險期限；保險公司不是按年，而是一次性收取全部保費；購房者花錢買房買保險，在貸款保險合同中卻不是受益人等。
近幾年，房貸保險有了一些喜人的變化，并逐步趨于合理化。從2001年6月開始，杭州各大保險公司先后調整了房貸保險的保險費率和責任范圍，保費平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司實行新的房貸保險，不僅保險費率有所下調，而且在財產損失險之外增加了還貸保證險。隨后武漢的人保、平安和太保三家公司調整房貸保險，投保人既可以按抵押房屋的總房價來投保，也可以按照貸款金額來投保。2001年底，上海推出“個人抵押住房綜合保險，”有不少改進之處：其一，拓展了保險公司對購房者（被保險人）的保證責任；其二，保費雖然一次性收取，但在不增加保費的情況下，加大了保險公司的還貸保證保險責任；其三，投保金額由過去按全部房價計算改為按貸款余額計算；其四，改變了以往保費自貸款之日前支付而保險責任從滯后多日的交房之日起承擔的不合理做法，保險期限自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時止；其五，在理賠方式上，改變了以前基于不足額保險的比例賠償，在借款范圍內按實際損失全額賠償。2002年底，杭州市商業銀行與平安杭州分公司推出新的房貸保險，明確保險費以“貸款余額”計算，并在財產損失險之外增加入壽險內容——如果貸款人因意外死亡或傷殘，其家庭成員無力還貸，保險公司將承擔部分或全部支付剩余房款的責任。總的看來，我國房貸保險各地做法不一，觀念上與實踐上均有不少誤區，亟待規范。
二、住房抵押貸款保險法律關系及其存在的問題
我國的房貸保險是建立在個人信用體系不健全基礎上的無奈選擇，是以商業銀行的貸款安全及其利益為基點的，對購房者與保險公司都有不公之處。實際上，在住房抵押貸款業務中，在對貸款人進行正確的資信評估和還貸能力分析的基礎上，以成本與收益權衡的角度合理進行風險管理，是基本上能夠規避風險的。以個人住房貸款業務量最大的建設銀行為例，截至2001年底，個人住房貸款不良率僅為1.35％，這充分說明了房貸的安全性。再加上住房抵押與登記制度的設立，可見我國房貸保險的實質是：商業銀行憑借其自身優勢地位不僅要求借款人作所購住房抵押擔保，還要求借款人進行保險，從而造成了借款人的雙重負擔，而商業銀行則享受著“XX重保險”，以期充分實現貸款安全。
對保險公司來說，房貸保險也有障礙與陷阱。商業銀行在辦理住房抵押貸款時往往為保險公司代為辦理抵押房屋的保險業務，并從中收取手續費。而這種行為有不少負面影響。首先，貸款行為、抵押行為、房貸保險行為集中于商業銀行，使商業銀行往往忽視對購房者資信狀況的嚴格審查，因為其通過“抵押+保險”方式已幾乎無風險而言。其次，按照現行我國保險兼業管理要求，一家兼業人只能為一家產險公司和一家壽險公司作，目的是為了防止兼業人炒作保險公司。但是實踐中商業銀行多為數家，按照各保險公司所支付手續費的高低和商業銀行合作關系的親疏來決定業務分配比例，而保險公司出于保費考慮，往往提高手續費或進行所謂“公關”，從而加大了經營成本。商業銀行獲得的收益遠大于保監會規定的8％的手續費，竟能達到保費收入的40％—50％。再次，過高的手續費又導致過高的保險費率，從而影響購房者利益；而且由于逆向選擇作用，可能進一步加大保險公司的風險。
我國房貸保險與美國等發達國家在觀念與實踐上有相當大的差別。美國等發達國家的房貸保險一般由政府提供的房貸保險和私人抵押貸款保險公司提供的房貸保險構成，并以政府的房貸保險為主，帶有明顯的社會福利性質，其投保人多為低薪階層。如美國聯邦住房管理局、退伍軍人事務部提供的房貸保險就具有國家干預性與政策導向。而私人抵押貸款保險公司提供的房貸保險也建立在購房者個人信用體系完善與保險業務市場化運作機制良好的基礎上，并具有費率低、險種多、靈活簡便等特點。相比之下，我國房貸保險以銀行信貸安全為中心的理念具有一定的偏差，而且房貸保險各險種法律關系混淆不清。
我國目前的房貸保險大致可分為三類，即財產保險、信用人壽保險和保證保險，雖然各險種已有初步發展，但是其法律關系仍不甚明晰。
財產保險是指為防止由于意外災禍而造成較重的房屋損失而以房屋或其相關利益作為保險對象的保險。作為抵押物的房產的保全是商業銀行實現抵押權的基礎，當房地產價值減少時，商業銀行就可以根據保險單和抵押協議，憑第一請求權人的身份向保險公司申請賠償房屋損失和合理施救費用。該險種在賠付過程中，第一受益人應明確為銀行，但以收回貸款未清償余額為限，其余部分還是要支付給投保人的。目前我國房貸保險以這種財產保險為主。根據《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》第25條的規定：“以房屋作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關保險手續。抵押期內保險單由貸款人保管。”在實踐中該險種保險責任范圍一般限于火災、爆炸以及暴風、暴雨、洪水等自然災害，保險金額按照實際購房金額計算。這就存在兩個極不合理之處：一是上述第25條中并沒有要求購房者以全部房價投保，而且消費者自己首付的那部分價值并不需要保險，實踐中的做法實是商業銀行濫用其優勢地位的壟斷行為。二是現行房價有近30％是土地使用價格，而土地受損風險幾乎為零，因此以沒有除去土地使用價格的房價投保，顯失公允。
信用人壽保險是維持借款人還貸能力為信用保險，借款人因意外事故或疾病等影響家庭收入，失去部分或全部還貸能力時，以保險金抵付貸款余額，使抵押房地產不致被收回或拍賣。該險種保額每年遞減，以與借款者的貸款本金余額相稱，故又稱“住房抵押貸款減額壽險”。相應地，該險種的保費也是按年繳納，逐年遞減。美國友邦保險上海分公司于1997年就推出了抵押貸款壽險，但實際運作效果不佳，投保者寥寥。
保證保險是還貸的履約保證，由保險公司對購房者提供違約保險。當借款者不能還清本息時由保險公司負責融通，或當房地產作為抵押貸款時，由保險公司對抵押物進行保險。1995年中保蘇州分公司曾開展房貸保證保險業務，后因總公司認為風險太大而停辦。中保總公司于1998年曾推出《個人購置住房抵押貸款保證保險條例》，但頗多保留，并要求購房者在辦理保證保險的同時必須購買財產保險，兩保險進行“捆綁”銷售。我國目前的房貸保證險尚屬萌芽，而且與信用人壽險有頗多混淆之處。
以信用人壽險為主的信用保險與保證保險是有嚴格區別的。凡權利人要求保險人擔保債務或買方信用的保險，屬于信用保險；凡被保證人根據權利人的要求投保自己信用保險，屬于保證保險。在西方成熟的房地產金融市場上，商業銀行以購房者的信用為保險標的，以自己為受益人與保險人簽定由于購房者死亡或殘疾不能如期還款時由其賠付相應損失的保險合同，即為信用保險合同，保險費由商業銀行繳納，因為受益人是銀行；銀行可以在出售抵押房產（如在房市低迷、房價大跌時）仍不能收回全部貸款時，從保險人那里獲得不足部分的賠償。而當購房者以自己的信用為保險標的，以自己為受益人與保險人簽訂由于自己收入流中斷而未能如期還貸時由保險人代為償付的保險合同，即為房地產保證保險合同。該合同保險費由購房者繳納，因為受益人是購房者及其家庭成員，從而保證購房者在其收入無著時仍然擁有所購房屋，不至于流離失所，但當購房者收人流恢復后有向保險公司償還所墊付資金的義務。而目前我國含還貸保證責任的房貸保險是保證保險和信用保險的混合物，繳費義務和受益權利嚴重扭曲。在實際操作中，商業銀行往往要求購房者到其認可的保險公司辦理房貸信用保險，并明確商業銀行為保險的第一受益人，在購房者因意外事故死亡或殘疾而無力償還貸款時，由保險公司償還出險后尚需償還的購房貸款本息。商業銀行不交納保費也不作為投保人，但卻得到了信用保險才有的保險賠付；而購房者雖然繳納了屬于保證保險范疇的保險費，而其自身卻得不到應有的保障。
三、完善住房抵押貸款保險的相關法規
針對我國房貸保險理念與實踐上的種種偏差，實有必要由人民銀行與保監會聯合制定《住房抵押貸款保險管理辦法》，以對其進行制度重構。而在這部法規中應當合理設定三方面的內容。
（一）導入國家信用，完善險種安排
應當改變我國房貸保險以保障商業銀行信貸安全為中心的理念，將房貸保險看成是房地產金融市場的基本一環，更多的將其作為購房者信用的延伸與補充，以合理安排購房者、貸款銀行、保險公司的權利義務關系。而且，房貸保險應當具有一定的社會福利性質，應當導入國家信用，構建類似西方國家政府保險與商業保險并重的保險機制。適應我國國情，政府的政策性保險機構可主要定位于為中低收入者提供優惠的保險服務，而商業性保險公司則可主要定位于為中高收入者提供系列個性保險。筆者認為，可以國家信用為基礎建立政策性保險公司，由政府財政提供部分初始資金，由其集中管理來實現房貸保險發放的標準化，提高房貸保險的規模效益。同時保監會應加強對其業務活動的監管。
而商業性房貸保險的險種安排應當有一個大體的設計。財產險、信用壽險、保證險應當有一個明確的界定（特別是對其責任范圍），以體現《保險法》誠實信用、權責對應的基本原則。保證險由于我國個人信用體系不健全而尚不能大規模開展，信用人壽險應當是主攻方向之一，而且應當進行險種創新，推出一些具有個性化的綜合險，以適應社會需求。
（二）設立保險準備基金，規范房貸保險業
美國房貸保險行業實力雄厚、經營穩健，這得益于制度上要求保險公司保持設立三個相互獨立的準備基金用于償付保險金：一是意外風險籌備基金，存期不能少于10年，用于隨時可能的災難性損失理賠，保費收入的一半應投入此基金，從而保證了在由于如經濟衰退引起的高風險發生時有足夠的基金償付保險金。二是虧損儲備基金，以防止個人房貸出現拖欠和無力償還債務。該基金的比率因每個人的資信情況、抵押貸款的首期、貸款種類和對房產變化的預期不同而有所差異。三是無收益保險儲備，是保險合同期和扣除意外風險儲備之外的保險費收入，用于支付一般的保險賠償。我國應當要求保險公司設立保險準備基金以規范房貸保險業。
（三）完善房貸保險的基本制度
應當改變目前房貸保險中的不合理做法，完善房貸保險基本制度。
1.房貸保險的選擇權。對于購房者來說，應當享有是否購買房貸保險的選擇權，而不應設立如目前我國對財產險的強制要求，以體現保險自愿的原則，同時要保證購房者對保險公司的選擇權，以實現房貸保險市場的良性競爭秩序。對貸款銀行來說，其應有一定的選擇優質保險公司的優質保險的權利；對于保險公司來說，其也應有根據購房者資信狀況與貸款銀行的貸款質量來決定是否承保的權利，并且還有選擇機構的權利，以避免商業銀行的不當行為。
2.保險金額與保險費率。應當改變目前以房屋總購價來確定保險金額的做法，而以抵押房屋建筑價格（除去總購置價格中30％以上的土地價格）或購房者貸款余額來確定保險金額，真正做到“有險才保”，維持購房者權益。由于住房貸款的低風險性，我國目前房貸保險的費率為5％。左右，30萬元15年期的貸款應繳保費超過1萬元，顯然過高。對比美國和加拿大等國不到0.5‰的費率，我國實有必要抽樣測算普查數據，用精確的數理統計的方法厘訂出合乎實際情況的較低的費率。
3.保險期限。在財產險中保險期限應當根據現房抵押貸款與期房抵押貸款區別對待。如果是現房，房貸保險期限應自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時為止；如果是期房，由于貸款合同訂立與房屋實際交付之間有一兩年的建筑期，因此房貸保險期限應自房屋交付之日零時起至全部還清貸款24時為止。在信用人壽險與保證險中，則應自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時為止。
4.繳費方式與退保規定。應當改變目前財產保險中一次繳清保費的有悖保險原理的做法，各險種繳費均應切實做到“按年收取，每年結算”，以維護投保人利益。這也有利于投保人退保目的的實現。因為如果一次性繳費，購房者提前還貸則有一定的心理損失，從而影響房貸保險業務發展；而且一旦在保險期限內房屋毀損或被保險人死亡，保險公司理賠后，保險責任終止，投保人實際多繳了其后的保費。因而保險合同應當有提前還貸、房屋毀損，被保險人死亡等退保條款。
