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第1篇

邢志民 西安建筑科技大學(xué)

摘要：近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)雖然不斷向前，但隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，房地產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)性也

在不斷地提升，作為銀行收益的主要來(lái)源之一，銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)更加全面、系統(tǒng)勢(shì)在必行。本文以 XX 銀行 XX 分

行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款作為研究對(duì)象，參照國(guó)內(nèi)先進(jìn)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)對(duì)其現(xiàn)狀和存在主要問(wèn)題做出了簡(jiǎn)單的評(píng)析，并根據(jù)存在問(wèn)題提出相應(yīng)的解

決措施。

關(guān)鍵詞：銀行；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款；風(fēng)險(xiǎn)防范；有效措施

1.國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀及水平

在我國(guó)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范研究主要側(cè)重于信

貸風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)、識(shí)別和產(chǎn)生原因的定性分析層面。其研究的開(kāi)始

時(shí)間也比較晚，主要研究成果有：①理論研究方面。徐馳良 （2003）

從不同的角度闡述了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的策略、 劉曉維 （2007）

分別從微觀和宏觀的角度分析了如何防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)等。②

實(shí)證研究方面。任輝（2007）將 Markov 鏈成功引入到商業(yè)銀行住

房貸款領(lǐng)域、陳崢嶸（2009）認(rèn)為房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自信用

風(fēng)險(xiǎn)，他將神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的理論應(yīng)用到房地產(chǎn)信貸個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)

估中等。

2.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的理論分析

（1）房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)

房地產(chǎn)自身周期長(zhǎng)、資金需求大的開(kāi)發(fā)特性，決定其僅依靠

開(kāi)發(fā)商難以實(shí)現(xiàn)，金融業(yè)的支持必不可少；而房地產(chǎn)的大批資金

需求亦可以有效的擴(kuò)大金融業(yè)的業(yè)務(wù)量，實(shí)現(xiàn)金融業(yè)的多元發(fā)

展。按照現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論，金融業(yè)是符號(hào)經(jīng)濟(jì)的代表，房地產(chǎn)則是

實(shí)體經(jīng)濟(jì)的代表，兩者之間相互作用、相互依賴(lài)共同發(fā)展。

（2）房地產(chǎn)金融的概念和分類(lèi)

房地產(chǎn)金融具有廣義與狹義之分。廣義而言房地產(chǎn)金融是指

所有與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的金融活動(dòng)。狹義而言，房地產(chǎn)金融特指

一些特定的具體金融形式。

房地產(chǎn)金融包括政策性的房地產(chǎn)金融和商業(yè)性的房地產(chǎn)金

融。政策性的是指與國(guó)家住房制度改革有關(guān)的一系列房產(chǎn)金融活

動(dòng)。商業(yè)性房地產(chǎn)金融則能進(jìn)一步的劃分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融

兩類(lèi)。

3.XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款發(fā)展現(xiàn)狀

（1）XX 銀行 XX 分行總體經(jīng)營(yíng)情況

XX 銀行 XX 分行，位于西安中心城區(qū)，屬于二級(jí)分行，最近

幾年銀行業(yè)務(wù)發(fā)展并不理想，己經(jīng)連續(xù)三年未能完成上級(jí)銀行所

下達(dá)的業(yè)務(wù)目標(biāo)。因此為了進(jìn)一步強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)管理、提升業(yè)務(wù)量和

銀行績(jī)效。XX 銀行 XX 分行努力增加對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款投

放，并希望由此達(dá)到上級(jí)所下達(dá)的年度業(yè)務(wù)考核。

（2）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款概述

2012 年全年，XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款額為 11.27

億元，占該行全年公共貸款余額的 10.3%，占該行全部貸款余額

的 7.3%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款全年發(fā)放 1.9 億元，占其難年度公共貸

款發(fā)放額的 11.5%。其中住房開(kāi)發(fā)貸款 10.07 億元，為中長(zhǎng)期貸

款，“三舊”改造貸款 1.198 億元，為長(zhǎng)期貸款。所有貸款中 1.1

億元為保證貸款，10.168 億元為抵押加保證貸款。

（3）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款客戶(hù)情況

至 2012 年，XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款客戶(hù)共五家，

共計(jì)為客戶(hù)提供貸款信用額度 21.3 億元，先后放貸 11.2 億元。

各客戶(hù)情況說(shuō)明如下：

①西安 MP 花園項(xiàng)目，客戶(hù)信用評(píng)級(jí) AA-，授信金額 1.4 億

元，貸款種類(lèi)為住房開(kāi)房貸款，貸款金額 9200 萬(wàn)元，貸款日期

為 10 年 3 月，擔(dān)保方式為抵押，貸款期限三年。

②A 山莊項(xiàng)目，客戶(hù)信用評(píng)級(jí) A，授信金額 9.5 億元，貸款

種類(lèi)為住房開(kāi)房貸款，貸款金額 9.15 億元，貸款日期為 11 年 1

月，擔(dān)保方式為抵押加擔(dān)保，貸款期限三年。

③B 舊城改造項(xiàng)目，客戶(hù)信用評(píng)級(jí) A，授信金額 4.3 億元，

貸款種類(lèi)為“三舊”改造貸款，貸款金額 980 萬(wàn)元，貸款日期為

11 年 11 月，擔(dān)保方式為抵押加擔(dān)保，貸款期限五年。

④C 大廈項(xiàng)目，客戶(hù)信用評(píng)級(jí) AA，授信金額 4 億元，貸款

種類(lèi)為保函，貸款金額 2000 萬(wàn)元，貸款日期為 12 年 9 月，擔(dān)保

方式為 100%保證金，貸款期限一年半（信項(xiàng)下單筆貸款期限三

年）。

⑤E 城區(qū)改造項(xiàng)目，客戶(hù)信用評(píng)級(jí) A+，授信金額 2.1 億元，

貸款種類(lèi)為“三舊”改造貸款，貸款金額 1.1 億元，貸款日期為

12 年 11 月，擔(dān)保方式為抵押加擔(dān)保，貸款期限五年。

（4）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的特點(diǎn)

①貸款的集中程度很高。XX 分行擁有的房地產(chǎn)客戶(hù)較少，

現(xiàn)擁有貸款余額的只有 5 家單位。已發(fā)放的貸款主要集中在 A 山

莊項(xiàng)目上，存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。②缺少大型的房地產(chǎn)客戶(hù)，現(xiàn)有客戶(hù)

中無(wú) AAA 評(píng)級(jí)的客戶(hù)，③新增的“三舊”改造項(xiàng)目居多。④貸

款擔(dān)保方式保守謹(jǐn)慎。

4.XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

（1）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量

目前為止，XX 分行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的還款不良率為 0，但

仍存在極大的風(fēng)險(xiǎn)。①就風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)而言，XX 分行的房地產(chǎn)開(kāi)

發(fā)貸款主要為關(guān)注類(lèi)類(lèi)貸款余額，即 A 山莊項(xiàng)目的貸款。若該項(xiàng)

目工程出現(xiàn)問(wèn)題，則銀行貸款資產(chǎn)的收益與質(zhì)量必將大受影響。

②從計(jì)提減值的準(zhǔn)備來(lái)說(shuō)，XX 分行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量低于全行

公共貸款質(zhì)量，且出現(xiàn)惡化趨勢(shì)。

（2）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)考察

從市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)三點(diǎn)，對(duì) XX 銀行 XX 分

行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)考進(jìn)行察。①目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)為政府

主導(dǎo)，政府決策的不確定性增大了銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

②我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于起步階段，相關(guān)政策和制度建設(shè)仍存在

諸多問(wèn)題，銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款存在信用風(fēng)險(xiǎn)。③銀行因自身

制度的不健全或管理和操作上的失誤亦有可能導(dǎo)致銀行出現(xiàn)重

大損失。

（3）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)原因分析

①貸款的評(píng)估調(diào)查制度存在缺陷。②銀行員工的風(fēng)險(xiǎn)防范意

識(shí)薄弱。③貸款期限與相關(guān)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期存在不匹配現(xiàn)象。④

銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的貸后管理存在缺失。⑤國(guó)家現(xiàn)行房地產(chǎn)融

資制度存在問(wèn)題。

（4）XX 銀行 XX 分行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款防范策略

①加強(qiáng)健康信貸文化的宣傳與培養(yǎng)。②注重對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查研

究，及時(shí)調(diào)整發(fā)展策略。③加強(qiáng)銀行內(nèi)部監(jiān)管，避免人為惡性貸

款的出現(xiàn)。④培育專(zhuān)業(yè)的信貸從業(yè)人員。⑤鼓勵(lì)創(chuàng)新，實(shí)行銀行

貸款業(yè)務(wù)的多元化。

（5）結(jié)論及展望

銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款必然的存在著種種風(fēng)險(xiǎn)，而兩者的緊

密關(guān)系，又決定了銀行不可能“一刀切”式的退出房地產(chǎn)信貸行

業(yè)。因此加強(qiáng)對(duì)其現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展的研究，提高自身對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的辨

別能力是銀行長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的必然要求。我相信，隨著相關(guān)研究的不

斷深入和相關(guān)制度的不斷完善，我國(guó)銀行房信貸風(fēng)險(xiǎn)管理必將越

來(lái)越科學(xué)、高效。

5.方案和準(zhǔn)備采用的措施

（1）現(xiàn)狀及理論綜述研究：深入了解國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀及相

關(guān)前沿理論，在歸納和總結(jié)前人研究的基礎(chǔ)上，提出并深化本課

題研究思路。

（2）市場(chǎng)調(diào)研：深入調(diào)研產(chǎn)業(yè)銀行房地產(chǎn)現(xiàn)狀，收集市場(chǎng)

數(shù)據(jù)（主要從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)獲取）。

（3）理論研究：運(yùn)用相關(guān)經(jīng)濟(jì)模型，對(duì)產(chǎn)業(yè)銀行房地產(chǎn)金

融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行探尋研究。

參考文獻(xiàn)：

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[2]陳蔚瑤.Y 銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范研究[D].華南理工

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[3]羅曉華.完善我國(guó)商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)管理[J].科技資訊，

2008：210.

第2篇

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模估算步驟

估算我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的基本步驟是：

1　根據(jù)2004－2008年的數(shù)據(jù)，采用趨勢(shì)移動(dòng)平均法估算2009年房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)。

2　利用2004年的數(shù)據(jù)推算2009年各級(jí)或各類(lèi)(房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)按投資來(lái)源進(jìn)行分類(lèi))房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量。首先統(tǒng)計(jì)2004年各級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量并計(jì)算各級(jí)企業(yè)數(shù)量占企業(yè)總數(shù)的比例；然后用步驟1估算出的2009年房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)乘以該比例，得到2009年各級(jí)或各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量。

3　利用2004年房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)值、2004年和2009年房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)值、2004－2008年在管房屋建筑面積年均增速及銷(xiāo)售建筑面積年均增速，推算得到2009年各級(jí)或各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)值。

4　將步驟2推算出的各級(jí)或各類(lèi)企業(yè)數(shù)量與步驟3估算出的各級(jí)或各類(lèi)企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘并加總得到2009年房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)值。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模估算

1　我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)值估算

(1)估算2009年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總數(shù)

根據(jù)2004－2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總數(shù)，利用趨勢(shì)移動(dòng)平均法，令移動(dòng)長(zhǎng)度為2，計(jì)算各年企業(yè)總數(shù)的一次移動(dòng)平均值mt和二次移動(dòng)平均值mt，如表1所示。

估算2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總數(shù)A2009的公式，如式(1)所示：

將表1的數(shù)值代入式(1)，可計(jì)算得出2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總數(shù)是96679。

(2)推算2009年我國(guó)各資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量

2004年各資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量及其占企業(yè)總數(shù)比例Xi，如表2所示。

假設(shè)Xi不變，用估算出的2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總數(shù)乘以Xi，則可推算出2009年各資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量，如表3所示。

(3)推算2009年我國(guó)各資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)值

首先，計(jì)算2004年各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)與一級(jí)企業(yè)平均資產(chǎn)值的比值Pi，如表4所示。

其次，計(jì)算2004年一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)值的比值Q，如表5所示。

再次，由《2010中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告》查得2009年房地產(chǎn)上市公司的平均資產(chǎn)值是91.36億元。假設(shè)Q不變，用這個(gè)平均資產(chǎn)值與Q相乘，得出2009年一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)值是34.72億元。

最后，假設(shè)Pi不變，用2009年一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)值與Pi相乘，推算出2009年各資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)值，如表6所示。

(4)計(jì)算2009年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)值

將表3的各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的數(shù)量與表6中各級(jí)企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘并加總得到2009年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)值，如表7所示。

2　我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)值估算

(1)估算2009年我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)

根據(jù)2004－2008年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)，計(jì)算各年企業(yè)總數(shù)的移動(dòng)平均值，如表8所示。

估算2009年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)的公式同式(1)。同理，根據(jù)表8的數(shù)值，可推算出2009年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)是65087個(gè)。

(2)推算2009年我國(guó)各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量

2004年各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量及其占企業(yè)總數(shù)比例Xi，如表9所示。

假設(shè)Xi不變，用估算出的2009年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)乘以Xi，則可推算出2009年各資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量，如表10所示。

(3)推算2009年我國(guó)各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)平均資產(chǎn)值

2004年各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)平均資產(chǎn)值，如表11所示。

在管房屋建筑面積是衡量物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的主要指標(biāo)。本文用在管房屋建筑面積年均增速近似替代物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)年均增速M(fèi)。

由相關(guān)研究報(bào)告查得2004－2008年在管房屋建筑面積年均增速是13.8％。假設(shè)M不變，用2004年各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)平均資產(chǎn)值和M(13.8％)進(jìn)行推算，得到2009年各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的平均資產(chǎn)值，如表12所示。

(4)計(jì)算2009年我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)值

將表10的各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的數(shù)量與表12的各級(jí)企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘并加總得到2009年我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)值，如表13所示。

3　我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總資產(chǎn)值估算

(1)估算2009年我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)

根據(jù)2004－2008年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)，計(jì)算各年企業(yè)總數(shù)的移動(dòng)平均值，如表14所示。

估算2009年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)的公式同式(1)。同理，根據(jù)表14的數(shù)值，可計(jì)算得出2009年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)是63640個(gè)。

(2)推算2009年我國(guó)各投資來(lái)源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)數(shù)量

2004年各投資來(lái)源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)數(shù)量及其占企業(yè)總數(shù)比例Xi，如表15所示。

假設(shè)Xi不變，用估算出的2009年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)乘以Xi，則可推算出2009年各投資來(lái)源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)數(shù)量，如表16所示。

(3)推算2009年我國(guó)各投資來(lái)源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)平均資產(chǎn)值

2004年各投資來(lái)源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)平均資產(chǎn)值如表17所示。

銷(xiāo)售建筑面積是衡量房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的重要指標(biāo)。本文用銷(xiāo)售建筑面積年均增速近似替代房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)年均增速N。

由《2009中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》查得2004－2008年銷(xiāo)售建筑面積年均增速是33.3％。假設(shè)N不變，用2004年各投資來(lái)源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)平均資產(chǎn)值和房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)年均增速N(33.3％)進(jìn)行推算，得到2009年各投資來(lái)源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)的平均資產(chǎn)值，如表18所示。

(4)計(jì)算2009年我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總資產(chǎn)值

將表16中的各投資來(lái)源企業(yè)的數(shù)量與表18的各投資來(lái)源企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘，得到2009年我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總資產(chǎn)值，如表19所示。

三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模估算

第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；外部性；治理

中圖分類(lèi)號(hào)： F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、前言

近年來(lái)，由于城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的不斷壯大，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的外部性及其治理途徑的問(wèn)題得到了人們的廣泛關(guān)注。雖然我國(guó)在此方面取得了一定的成績(jī)，但依然存在一些問(wèn)題和不足需要改進(jìn)，在科學(xué)技術(shù)突飛猛進(jìn)的新時(shí)期，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的外部性及其治理途徑的研究，對(duì)我國(guó)城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著重要意義。

二、“外部性”的理論淵源

在經(jīng)濟(jì)學(xué)文獻(xiàn)中,外部性有著許多不盡相同的表述,也可稱(chēng)之為外部影響、外在性或鄰近效應(yīng),指的是私人收益與社會(huì)收益、私人成本與社會(huì)成本不一致的現(xiàn)象。最早由阿爾弗雷德•馬歇爾提出的“無(wú)形的手”的瑕疵的觀點(diǎn),被看作是外部性理論的淵源,而此后眾多學(xué)者對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行的研究使之有了更多不同的解釋。較為簡(jiǎn)明清晰的解釋是庇古在福利經(jīng)濟(jì)學(xué)中提出的觀點(diǎn),他認(rèn)為:“某甲在為某乙提供一些服務(wù)的過(guò)程中(這種服務(wù)是有報(bào)酬的),附帶的也給其他人(不是同類(lèi)服務(wù)的生產(chǎn)者)提供服務(wù)或帶來(lái)?yè)p害,這種服務(wù)得不到受益方支付的報(bào)酬,也不能使受害方的利益得到補(bǔ)償。”庇古把這種現(xiàn)象歸結(jié)為社會(huì)凈產(chǎn)品與私人凈產(chǎn)品之間的差異,這種差異可能是正的,也可能是負(fù)的,因此外部性又可區(qū)分為“外部不經(jīng)濟(jì)”(一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在提供私人凈產(chǎn)品的同時(shí)也提供了社會(huì)凈產(chǎn)品,如果在提供社會(huì)凈產(chǎn)品的同時(shí)要求社會(huì)或第三者承擔(dān)額外的成本或代價(jià),那么,這項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)就給社會(huì)或第三者帶來(lái)了消極的外部影響,稱(chēng)之為外部不經(jīng)濟(jì))與“外部經(jīng)濟(jì)”。

三、房地產(chǎn)外部性分類(lèi)及其影響

1、房地產(chǎn)外部性分類(lèi)

以外部影響的性質(zhì)和作用分,房地產(chǎn)外部性可分為房地產(chǎn)正外部性和房地產(chǎn)負(fù)外部性。房地產(chǎn)正外部性是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)給其他人無(wú)償帶來(lái)了好處,也稱(chēng)外部經(jīng)濟(jì)。與此相反,凡是因房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)受損而又無(wú)補(bǔ)償?shù)耐獠坑绊懕环Q(chēng)為房地產(chǎn)負(fù)外部性,也稱(chēng)外部不經(jīng)濟(jì)。

按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體劃分,房地產(chǎn)外部性分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的外部性和房地產(chǎn)消費(fèi)的外部性。無(wú)論是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)還是房地產(chǎn)的消費(fèi),均存在正效應(yīng)與負(fù)效應(yīng)。

2、房地產(chǎn)外部性的影響

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的正外部性主要體現(xiàn)在三個(gè)方面:一是對(duì)城市化及經(jīng)濟(jì)的有益促進(jìn)。城市化是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然進(jìn)程和客觀規(guī)律,而房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)是城市化進(jìn)程中的重要微觀組成部分。二是對(duì)其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或其他生產(chǎn)者的有利影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往會(huì)完成附近的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),這為其他房地產(chǎn)商在相鄰區(qū)域開(kāi)發(fā)各類(lèi)物業(yè)創(chuàng)造了良好的環(huán)境條件。三是給消費(fèi)者帶來(lái)了投資價(jià)值。城市房地產(chǎn)的良性發(fā)展會(huì)提升城市房地產(chǎn)價(jià)值,給投資者帶來(lái)財(cái)富效應(yīng)。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中外部性的產(chǎn)生原因

1、地理區(qū)位上的鄰近

房地產(chǎn)項(xiàng)目在推廣中大力宣傳周邊基礎(chǔ)設(shè)施的完備與景觀的優(yōu)美,這就是因?yàn)樵擁?xiàng)目與周邊相關(guān)設(shè)施如學(xué)校、購(gòu)物廣場(chǎng)、城市綠地等毗鄰,使得這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以不付出額外代價(jià)便可享受相關(guān)便利,從而在區(qū)位上占有優(yōu)勢(shì),而購(gòu)物廣場(chǎng)也因?yàn)榕徳摲康禺a(chǎn)項(xiàng)目,可以吸納到更多的購(gòu)物人群與客流量,從而有更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2、產(chǎn)權(quán)不明晰

外部性的產(chǎn)生在很大程度上也受制于產(chǎn)權(quán)的不明晰,即對(duì)經(jīng)濟(jì)資源缺少明確的產(chǎn)權(quán)保護(hù)。例如,如果政府可以就房地產(chǎn)項(xiàng)目因周邊公共綠地的存在而獲得更好的空氣質(zhì)量而收取費(fèi)用,那么,該房地產(chǎn)項(xiàng)目要承擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)成本方能得到綠地給它帶來(lái)的好處,而其它遠(yuǎn)離綠地的房地產(chǎn)項(xiàng)目未得到空氣質(zhì)量更佳的好處也不需支付費(fèi)用,從而毗鄰綠地的項(xiàng)目便不能從政府建造綠地中得到比其它遠(yuǎn)離綠地的項(xiàng)目更多的好處。在這種情況下,外部經(jīng)濟(jì)就會(huì)消除,反之,外部性就會(huì)產(chǎn)生。上面所述,就是因?yàn)閷?duì)公共綠地這種經(jīng)濟(jì)資源缺乏明確的產(chǎn)權(quán)歸屬而產(chǎn)生了外部性。

3、市場(chǎng)交易成本過(guò)高

交易成本過(guò)高會(huì)使得市場(chǎng)交易難以進(jìn)行,或者使得物品產(chǎn)權(quán)無(wú)法進(jìn)行有效的交易。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目由于選址不當(dāng),影響了臨近樓房的采光及通風(fēng),被影響樓房里的居民,理論上可以去向房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商請(qǐng)求補(bǔ)償。

4、品牌價(jià)值的偏好

通過(guò)外部力量的作用改變消費(fèi)者與生產(chǎn)者的偏好也會(huì)產(chǎn)生外部性。其實(shí),從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度而言,好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的品牌對(duì)于購(gòu)房者偏好的誘導(dǎo)是一種外部影響現(xiàn)象。比如,萬(wàn)科公司作為房地產(chǎn)業(yè)界的知名企業(yè),開(kāi)發(fā)出的樓盤(pán)項(xiàng)目消費(fèi)者認(rèn)可率高,往往出現(xiàn)萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)項(xiàng)目要排隊(duì)爭(zhēng)購(gòu)的局面,萬(wàn)科在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中有著顯著的品牌優(yōu)勢(shì)。

5、地產(chǎn)不可移動(dòng)性造成的自然壟斷

房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種特殊的產(chǎn)品,因?yàn)橥恋厥遣豢梢苿?dòng)的,建筑在其上的建筑物也就不可移動(dòng),房地產(chǎn)項(xiàng)目在物理特征上具有固定性,它要占據(jù)一定的位置和空間,在同一位置不可能共存。另外,還附帶著采光、通風(fēng)和地基穩(wěn)固等衍生權(quán)利。因此,房地產(chǎn)商品不像其它普通商品一樣可以在市場(chǎng)上互補(bǔ)有無(wú),達(dá)到整體市場(chǎng)的均衡,形成了事實(shí)上的稀缺性。

五、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中外部性的治理途徑

1、靈活運(yùn)用價(jià)格協(xié)調(diào)機(jī)制轉(zhuǎn)化外部性

在某種程度上,外部性可以通過(guò)價(jià)格機(jī)制加以協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)化。這就使得注重讓房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)造更多外部經(jīng)濟(jì)的開(kāi)發(fā)商獲得鼓勵(lì),存在外部經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,而讓不注重社會(huì)效益的開(kāi)發(fā)商出局,外部不經(jīng)濟(jì)的項(xiàng)目難以在市場(chǎng)立足。另外,如果無(wú)需交易成本或成本很低,那么雙方當(dāng)事人在市場(chǎng)上的談判有助于減少外部性的影響。

2、通過(guò)綜合改造促使外部性的內(nèi)部化

外部性是相對(duì)于一定的范圍內(nèi)而言的,小范圍內(nèi)的外部性在范圍擴(kuò)大后就變成了“內(nèi)部”的了,如相互競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)的合并,這就是“外部性的內(nèi)部化”。在城市舊區(qū)中,位于舊區(qū)中的地塊或樓盤(pán),由于房地產(chǎn)價(jià)格不僅取決于自身的狀況,也取決于監(jiān)近物業(yè)及房地產(chǎn)狀況,自然很少有開(kāi)發(fā)商愿意去開(kāi)發(fā)或重新翻修。因此舊區(qū)的存在對(duì)舊區(qū)內(nèi)部的地塊造成了外部的不經(jīng)濟(jì),即使舊區(qū)內(nèi)部的項(xiàng)目質(zhì)量上乘,但考慮到景觀效應(yīng)、社會(huì)地位的需求,一些潛在顧客也會(huì)放棄購(gòu)買(mǎi),開(kāi)發(fā)商顯而也會(huì)顧及這一點(diǎn),而放棄開(kāi)發(fā)。而綜合成片開(kāi)發(fā),使得舊城區(qū)老化這個(gè)外部性問(wèn)題內(nèi)部化了,就解決了這個(gè)問(wèn)題。

3、實(shí)行征稅或補(bǔ)貼強(qiáng)制性糾正外部性

稅收和補(bǔ)貼是政府強(qiáng)制性糾正外部性的一種重要經(jīng)濟(jì)手段。對(duì)于外部經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,政府給予補(bǔ)貼,,這樣就使得更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商愿意投入資金到這種房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中去。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的外部不經(jīng)濟(jì),如對(duì)占地面積多、環(huán)境好的別墅征收較高的固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅或臨時(shí)稅,這樣就會(huì)抑制別墅的修建對(duì)自然環(huán)境的破壞,矯正房地產(chǎn)商品供給結(jié)構(gòu)中高檔房過(guò)多的不良狀況。

4、加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)界定彌補(bǔ)外部性

按照新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn),產(chǎn)權(quán)不明是產(chǎn)生外部性的根源,因此界定產(chǎn)權(quán)是彌補(bǔ)外部性的最重要途徑,這一工作在我國(guó)現(xiàn)階段得到重視。應(yīng)加快房地產(chǎn)法制建設(shè),從立法上為各項(xiàng)房地產(chǎn)權(quán)利做出明確規(guī)定,并嚴(yán)格保護(hù)、執(zhí)行。另外,政府應(yīng)組織、協(xié)調(diào)各部門(mén)編制好城市規(guī)劃并嚴(yán)格執(zhí)行,明確規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用者的行動(dòng)空間,從而間接地決定產(chǎn)權(quán)的歸屬問(wèn)題,并進(jìn)而減少或消除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)利用中的外部不經(jīng)濟(jì)。

5、采取政策管制規(guī)范開(kāi)發(fā)商的行為

房地產(chǎn)外部性現(xiàn)象的產(chǎn)生與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有很大的關(guān)系,政府應(yīng)制定一定的政策和法規(guī)來(lái)規(guī)范開(kāi)發(fā)商的行為。目前政府采取的主要管制措施有土地供應(yīng)計(jì)劃調(diào)控、金融杠桿的調(diào)節(jié)等。另外在公司的注冊(cè)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的準(zhǔn)入、建設(shè)項(xiàng)目的資金融通、土地的使用限制等微觀層面上也有著多種管制。此外,政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)實(shí)施嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度,將那些專(zhuān)業(yè)水平差、道德品行低、社會(huì)責(zé)任感不強(qiáng)、信譽(yù)度和顧客滿(mǎn)意度低的企業(yè)或開(kāi)發(fā)商拒之門(mén)外

六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的外部性治理建議

除了控制好以上因素外，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)外部性的治理還要考慮到環(huán)境因素。環(huán)境是未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的又一大支撐。一方面,環(huán)境是資源的載體,維護(hù)環(huán)境就是為持續(xù)發(fā)展提供了持續(xù)利用資源的可能;另一方面,環(huán)境又是人們共同的居所,發(fā)展生產(chǎn)的根本目的是為了提高人民的生活水平,其中環(huán)境質(zhì)量是現(xiàn)代衡量社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生產(chǎn)、生活質(zhì)量的關(guān)鍵性指標(biāo)。因此,我們?cè)诩涌斐鞘薪?jīng)濟(jì)發(fā)展、進(jìn)行城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)的同時(shí),必須注意保護(hù)治理好我們的環(huán)境,堅(jiān)持走經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和資源、環(huán)境相互協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展之路。

七、結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)對(duì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的外部性及其治理途徑的問(wèn)題分析，進(jìn)一步明確了外部性的有效治理途徑在城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程中的重要性。因此在城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的后續(xù)發(fā)展中，要加強(qiáng)外部性治理途徑技術(shù)的提高，確保城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]駱漢賓 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的若干問(wèn)題及對(duì)策 城市開(kāi)發(fā) 2010年

第4篇

    1、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的適用范圍。

    根據(jù)最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的講話精神,政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房不適用上述司法解釋。實(shí)踐中,還大量存在著村民委員會(huì)在集體土地上以“舊村改造”名義建設(shè)的房屋,原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋,還有部分企事業(yè)單位在國(guó)家劃撥土地上違規(guī)開(kāi)發(fā)的少量商品房,均向社會(huì)出售。對(duì)上述幾類(lèi)房產(chǎn)是否適用司法解釋,實(shí)踐中認(rèn)識(shí)很不統(tǒng)一。有人主張以開(kāi)發(fā)建設(shè)者是否符合國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》確定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立條件為據(jù)確定房屋是否適用司法解釋,有人主張對(duì)司法解釋中的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”作擴(kuò)大解釋,其中包括符合法定條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),亦包括違規(guī)開(kāi)發(fā)者,只要是向社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售,均應(yīng)適用司法解釋。還有人主張以商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)用地是否為國(guó)有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。

    筆者認(rèn)為上述意見(jiàn)均不正確。一項(xiàng)法規(guī)的適用范圍,一般由其自身作出規(guī)定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對(duì)其適用范圍作出了規(guī)定,即為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人,買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。因此,確定上述司法解釋的適用范圍,主要是根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)者是否房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),房屋是否向社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售來(lái)確定。基于上述認(rèn)識(shí),非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的的房產(chǎn)之買(mǎi)賣(mài)不適用解釋,不管是否公開(kāi)向社會(huì)出售;安居工程等國(guó)家對(duì)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象有限制條件的房產(chǎn),不管是否房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè),均不適用上述司法解釋;解釋的適用與否與開(kāi)發(fā)用地是否國(guó)有、開(kāi)發(fā)過(guò)程是否違規(guī)無(wú)關(guān)。對(duì)此處所謂的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”,應(yīng)作狹義理解,即由工商行政管理部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)同意設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。當(dāng)然,為避免與行政權(quán)力的沖突,法院只應(yīng)進(jìn)行形式審查,對(duì)企業(yè)在實(shí)體上是否符合該類(lèi)企業(yè)的法定條件,法院不作審查。

    2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的分類(lèi)。

    這是每個(gè)審判員審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同案件時(shí)首先要解決的問(wèn)題。

    關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的分類(lèi),對(duì)行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類(lèi)是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程并結(jié)合合同成立時(shí)間對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行的分類(lèi)。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對(duì)上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定,上述合同分類(lèi)問(wèn)題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定,決定著案件審理的方向。

第5篇

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題對(duì)策

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)的逐步完善，新的會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不斷，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，目前適用的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等，如何在門(mén)類(lèi)眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，改進(jìn)現(xiàn)有會(huì)計(jì)核算方法，更好地發(fā)揮會(huì)計(jì)職能，是會(huì)計(jì)人員的職責(zé)。筆者從以下幾個(gè)方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題及其改進(jìn)方法。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題

1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷(xiāo)售包括兩種，一種是自行開(kāi)發(fā)并銷(xiāo)售，另一種是事先與買(mǎi)方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開(kāi)發(fā)。對(duì)于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對(duì)于企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開(kāi)發(fā)的周期較長(zhǎng)，耗資巨大，其商品具有較高的價(jià)值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷(xiāo)售往往采用預(yù)售、分期收款銷(xiāo)售等多種銷(xiāo)售方式。房地產(chǎn)商品銷(xiāo)售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷(xiāo)售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過(guò)簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷(xiāo)售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買(mǎi)方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等銷(xiāo)售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買(mǎi)方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡(jiǎn)單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒(méi)有反映銷(xiāo)售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問(wèn)題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點(diǎn)集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)的不配比性

首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開(kāi)發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長(zhǎng)則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷(xiāo)售則是按樓層或戶(hù)型為單位，這樣就造成單個(gè)樓層或戶(hù)型的售價(jià)明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷(xiāo)售時(shí)低層售價(jià)卻高于高層售價(jià)；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價(jià)相差也很大。

通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對(duì)象的總成本除以總開(kāi)發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷(xiāo)售面積得出本期銷(xiāo)售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒(méi)有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營(yíng)成果不具有真實(shí)性。

1.3收益評(píng)價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績(jī)

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會(huì)計(jì)年報(bào)中往往是業(yè)績(jī)波動(dòng)較大——項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績(jī)不佳,驗(yàn)收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個(gè)會(huì)計(jì)期內(nèi)還好，但一個(gè)項(xiàng)目往往要跨4、5個(gè)會(huì)計(jì)期，故不適用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)，如凈利潤(rùn)指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個(gè)經(jīng)營(yíng)情況很好的開(kāi)發(fā)公司，其凈利潤(rùn)可能很小甚至是負(fù)數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強(qiáng)的盈利能力。同理一個(gè)盈利的公司也可能正危機(jī)四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無(wú)力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價(jià)變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險(xiǎn)等等；故此，評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)績(jī)，千萬(wàn)不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過(guò)指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險(xiǎn)等等。當(dāng)然，這有賴(lài)于我們會(huì)計(jì)界同仁對(duì)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)反映與充分披露。

2完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范的對(duì)策

2.1正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷(xiāo)售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專(zhuān)業(yè)標(biāo)淮。

(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國(guó)相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷(xiāo)售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書(shū)，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)的，以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得買(mǎi)賣(mài)。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

(2)專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷(xiāo)售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個(gè)必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)買(mǎi)方；企業(yè)沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來(lái)了困難。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷(xiāo)售行為，不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷(xiāo)售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買(mǎi)方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方，不符《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購(gòu)買(mǎi)方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門(mén)竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷(xiāo)售許可證、簽訂正式房屋銷(xiāo)售合同，并向客戶(hù)收取房款、交付買(mǎi)主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門(mén)，辦妥產(chǎn)權(quán)證書(shū)的時(shí)間并非開(kāi)發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時(shí)確認(rèn)收入，會(huì)導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

2.2引入計(jì)劃銷(xiāo)售價(jià)格的概念，使銷(xiāo)售收入與成本配比

建議引入計(jì)劃銷(xiāo)售價(jià)格的概念，解決銷(xiāo)售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)位，與銷(xiāo)售收入不配比這一特殊問(wèn)題。即當(dāng)開(kāi)發(fā)的房屋達(dá)到可銷(xiāo)售狀態(tài)時(shí)，企業(yè)根據(jù)成本、市場(chǎng)、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷(xiāo)售價(jià)格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。

(1)實(shí)際售價(jià)成本率法，是在季度前兩個(gè)月按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷(xiāo)售成本等于季末銷(xiāo)售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類(lèi)明細(xì)賬按開(kāi)、竣工時(shí)間相同或相近且一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶(hù)，在此分類(lèi)明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計(jì)劃價(jià)格相同的房屋分類(lèi)設(shè)戶(hù)，價(jià)格不同的分別設(shè)置。季度前兩個(gè)月可按分類(lèi)明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類(lèi)明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷(xiāo)售額乘以計(jì)劃銷(xiāo)售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對(duì)銷(xiāo)售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷(xiāo)售房的計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷(xiāo)售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷(xiāo)售成本。這種方法適用于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量，缺點(diǎn)是季度前兩個(gè)月受房?jī)r(jià)影響會(huì)產(chǎn)生一定誤差，且不能及時(shí)、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。

(2)計(jì)劃售價(jià)成本率法，就是始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷(xiāo)售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開(kāi)發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計(jì)算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶(hù)，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類(lèi)計(jì)入同一賬戶(hù)。銷(xiāo)售成本按單元設(shè)置賬戶(hù)的房號(hào)直接對(duì)號(hào)入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類(lèi)設(shè)戶(hù)的，可按銷(xiāo)售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷(xiāo)售成本。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時(shí)，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

2.3擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

(1)增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲(chǔ)備以及土地儲(chǔ)備的成本狀況，從一定程度上決定了開(kāi)發(fā)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。對(duì)于擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)低價(jià)的土地儲(chǔ)備的企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地成本低本身隱含著巨額的利潤(rùn)，在土地出讓市場(chǎng)向招標(biāo)拍賣(mài)過(guò)渡以后，相對(duì)于其它公司具有先天的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，能在未來(lái)三到五年內(nèi)保持良好的增長(zhǎng)，從而具有一定的投資價(jià)值。而信息使用者通過(guò)企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無(wú)法判斷其土地儲(chǔ)備的信息。因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加土地儲(chǔ)備量及取得成本情況的披露是必要的。

第6篇

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新測(cè)算結(jié)果表明：2003年12月份，“國(guó)房景氣指數(shù)”為106.19，處于景氣空間。與2003年11月份相比下降0.26點(diǎn)，與2002年12月份相比上升2.01點(diǎn)。表明2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)總體景氣水平明顯上揚(yáng)。全年“國(guó)房景氣指數(shù)”的基本走勢(shì)是“高開(kāi)低走”，由年初的最高點(diǎn)109點(diǎn)，經(jīng)過(guò)6、7兩個(gè)月小幅反彈，最后回落到106點(diǎn)的景氣水平。反映出全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)總體趨勢(shì)由年初的過(guò)快發(fā)展逐步回落到年底相對(duì)平穩(wěn)發(fā)展的過(guò)程。

全年“國(guó)房景氣指數(shù)”呈現(xiàn)“高開(kāi)低走”的政策背景是：2003年，針對(duì)年初房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，特別是到位資金過(guò)快增長(zhǎng)的趨勢(shì)以及為應(yīng)對(duì)非典疫情產(chǎn)生的影響，國(guó)家有關(guān)部門(mén)相繼出臺(tái)了清理整頓開(kāi)發(fā)區(qū)，規(guī)范銀行貸款發(fā)放等宏觀調(diào)控政策，尤其是國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)），確定了房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)地位，并采取了一系列措施促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、健康發(fā)展。

全年“國(guó)房景氣指數(shù)”明顯上揚(yáng)的數(shù)據(jù)特征是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速高于上年，投資規(guī)模超過(guò)1萬(wàn)億元；銀行貸款增勢(shì)強(qiáng)勁，企業(yè)拖欠工程款增速有所加快；土地開(kāi)發(fā)面積增速不減，面積超過(guò)2億平方米；新開(kāi)工面積增速加快，占施工面積的比重達(dá)到46.5％；商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中有升，局部地區(qū)增幅過(guò)快；商品房空置面積雖增速明顯回落，但總量仍在增加。

主要分類(lèi)指數(shù)走勢(shì)

與上年12月份相比，2003年12月“國(guó)房景氣指數(shù)”所屬的8個(gè)分類(lèi)指數(shù)全面上揚(yáng)（空置面積分類(lèi)指數(shù)表現(xiàn)為下降），其中新開(kāi)工面積、土地轉(zhuǎn)讓收入、資金來(lái)源、空置面積等分類(lèi)指數(shù)是帶動(dòng)“國(guó)房景氣指數(shù)”高于上年水平的主要原因。

1、新開(kāi)工面積分類(lèi)指數(shù)

2003年12月，新開(kāi)工面積分類(lèi)指數(shù)為109.36，比11月份上升0.63點(diǎn)，比上年同月上升3.35點(diǎn)。全年各月分類(lèi)指數(shù)明顯上揚(yáng)，基本保持在107點(diǎn)，明顯高于上年同期水平。表明全年新開(kāi)工項(xiàng)目增勢(shì)明顯，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期看好。全國(guó)商品房新開(kāi)工面積突破5億平方米，達(dá)到5.43億平方米，增長(zhǎng)28.5％，增長(zhǎng)幅度比上年增加10.9個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，海南、廣西、陜西、河北和等地區(qū)新開(kāi)工面積增長(zhǎng)速度超過(guò)50％。其中，海南商品房新開(kāi)工面積增長(zhǎng)84.5％，是增速最快的地區(qū)。

2、竣工面積分類(lèi)指數(shù)

2003年12月，房屋竣工面積分類(lèi)指數(shù)為106.27，比11月份下降2.45點(diǎn)，比上年同月上升0.72點(diǎn)。全年房屋竣工面積分類(lèi)指數(shù)由于季節(jié)規(guī)律遞減，但總體走勢(shì)高于上年，尤其是第四季度升幅明顯增加。

全年房屋竣工面積達(dá)3.25億平方米，增長(zhǎng)21.5％，增長(zhǎng)幅度比上年增加2.7個(gè)百分點(diǎn)。

分物業(yè)看，竣工商品住宅為2.66億平方米，增長(zhǎng)18％，占全部竣工面積的比重達(dá)到81.8％；辦公樓竣工面積為971萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積為3571萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)28.1％。

3、本年資金來(lái)源分類(lèi)指數(shù)

2003年12月，本年資金來(lái)源分類(lèi)指數(shù)為108.20，比11月份上升0.87點(diǎn)，比上年同月上升2.46點(diǎn)。

全年本年資金來(lái)源分類(lèi)指數(shù)持續(xù)走高。其中，7月份達(dá)到108.89，為全年最高點(diǎn)，此后盡管略有回落，但仍穩(wěn)定在107點(diǎn)以上的較高水平。

全年全國(guó)房地產(chǎn)到位資金累計(jì)為1.31萬(wàn)億元，增長(zhǎng)37.6％，增長(zhǎng)幅度比上年增加7.4個(gè)百分點(diǎn)，是1995年以來(lái)的最高增幅。其中，國(guó)內(nèi)貸款為3125億元，增長(zhǎng)45.4％，增幅增加14.3個(gè)百分點(diǎn)；企業(yè)自籌資金3758億元，增長(zhǎng)38.1％；定金及預(yù)收款5085億元，增長(zhǎng)38.1％；利用外資184億元，增長(zhǎng)17.9％。同時(shí)，企業(yè)拖欠工程款明顯增加，達(dá)到1057億元，同比增長(zhǎng)22.2％，增幅比上年增加8.8個(gè)百分點(diǎn)。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類(lèi)指數(shù)

2003年12月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類(lèi)指數(shù)為107.11，比11月份上升0.24點(diǎn)，比上年同月上升1.43點(diǎn)。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模躍上新臺(tái)階，累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資突破1萬(wàn)億元，增長(zhǎng)29.7％，也是1995年以來(lái)的最高增幅。其中，商品住宅完成投資為6782億元，增長(zhǎng)28.6％；辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資分別為509億元和1277億元，增長(zhǎng)更為強(qiáng)勁，增速分別為34.2％和37.6％。但經(jīng)濟(jì)適用房的比重有所下降。全年完成經(jīng)濟(jì)適用房投資617億元，僅增長(zhǎng)8％，遠(yuǎn)低于商品住宅的增長(zhǎng)速度，經(jīng)濟(jì)適用房投資占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為6.1％，增幅比上年減少1.3個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，海南、江西、寧夏、安徽和陜西的增速超過(guò)60％，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)最快的地區(qū)。

5、土地開(kāi)發(fā)面積分類(lèi)指數(shù)

2003年12月，土地開(kāi)發(fā)面積分類(lèi)指數(shù)為110.31，比11月份下降4.22點(diǎn)，比上年同月上升0.24點(diǎn)。全年分類(lèi)指數(shù)也呈高開(kāi)低走態(tài)勢(shì)，3月份指數(shù)達(dá)到123.63，是2001年4月份以來(lái)的最高點(diǎn)，此后各月基本保持回落態(tài)勢(shì)，年底降幅較大。反映出國(guó)家圍繞清理開(kāi)發(fā)區(qū)出臺(tái)的整頓土地市場(chǎng)秩序的政策措施，起到了一定的作用。全年完成土地開(kāi)發(fā)面積超過(guò)2億平方米，增長(zhǎng)20.2％。完成土地購(gòu)置面積3.7億平方米，增長(zhǎng)21.5％，增幅比上年回落18.8個(gè)百分點(diǎn)。

6、商品房銷(xiāo)售價(jià)格分類(lèi)指數(shù)

2003年12月，商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格分類(lèi)指數(shù)為97.47，比11月份下降0.15點(diǎn)，比上年同月上升0.61點(diǎn)。全年商品房銷(xiāo)售價(jià)格分類(lèi)指數(shù)波動(dòng)幅度明顯減緩，有7個(gè)月的分類(lèi)指數(shù)在97點(diǎn)左右波動(dòng)，整體水平略高于上年。

表明旺盛的需求和主要原材料漲價(jià)推動(dòng)成本增加等成為帶動(dòng)平均銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中趨漲的主要因素。全年商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為2379元/平方米，增長(zhǎng)3.8％，增幅比上年增加0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格為2212元/平方米，增長(zhǎng)3.9％；辦公樓平均銷(xiāo)售價(jià)格為4293元/平方米，下降1.4％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3739元/平方米，增長(zhǎng)4.5％。分地區(qū)看，上海、江西、山西的增速超過(guò)20％，是房?jī)r(jià)上漲最快的地區(qū)，上海市的平均房?jī)r(jià)達(dá)到5118元/平方米，增長(zhǎng)24.2％，首次超過(guò)北京成為全國(guó)房?jī)r(jià)最貴的省份城市。全國(guó)有10個(gè)地區(qū)平均房?jī)r(jià)負(fù)增長(zhǎng)，5個(gè)地區(qū)集中在西部。

7、商品房空置面積分類(lèi)指數(shù)

第7篇

近年來(lái)，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)被社會(huì)各界所關(guān)注，房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息對(duì)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)決策及促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展至關(guān)重要。但是，目前統(tǒng)計(jì)制度方法已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，本文就我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度方法改革提出一些不成熟的粗淺建議。

一、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)體制與方法制度現(xiàn)狀

房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度方法是一個(gè)復(fù)雜的體系，它主要包括統(tǒng)計(jì)調(diào)查體系、統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系和統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系。

1、統(tǒng)計(jì)調(diào)查。我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)查體系中主要存在兩大調(diào)查系統(tǒng)：一是由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局及其調(diào)查總隊(duì)所組成的政府綜合統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)；二是由建設(shè)部和地方政府建設(shè)主管部門(mén)所組成的部門(mén)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)。我國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)調(diào)查主要采取。即房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的組織部門(mén)（政府統(tǒng)計(jì)部門(mén)和建設(shè)部門(mén)）通過(guò)向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表，由房地產(chǎn)企業(yè)自行填報(bào)，上報(bào)給基層統(tǒng)計(jì)部門(mén)，然后逐級(jí)匯總、上報(bào)。房地產(chǎn)報(bào)表方式為年度報(bào)表和定期報(bào)表中的季報(bào)、月報(bào)。

2、統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。我國(guó)目前尚無(wú)系統(tǒng)明確完善的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系，現(xiàn)有的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)側(cè)重于從投資角度的統(tǒng)計(jì)，即：《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度》（某年統(tǒng)計(jì)年報(bào)和定報(bào)）和建設(shè)部制定的《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度》，并且每年的指標(biāo)數(shù)量都有差異。

3、統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。為了便于對(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和各種有關(guān)信息進(jìn)行分類(lèi)研究，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)某些重要的復(fù)雜的統(tǒng)計(jì)分組體系，制定、和實(shí)施統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，形成統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。將己有的和應(yīng)有的各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，按其內(nèi)在聯(lián)系組成的整體所形成的體系，就是統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系，使各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)結(jié)合，相互銜接，減少重復(fù)，防止矛盾，避免人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)。另外，統(tǒng)計(jì)口徑的規(guī)定在統(tǒng)計(jì)工作中也有一定標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)在統(tǒng)一的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)編碼。

二、現(xiàn)行房地產(chǎn)方法制度存在問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系有待融合完善。目前，政府統(tǒng)計(jì)部門(mén)執(zhí)行國(guó)家統(tǒng)計(jì)局制定的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度，建設(shè)部門(mén)執(zhí)行建設(shè)部制定的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度。統(tǒng)計(jì)制度不一易造成數(shù)出多門(mén)，統(tǒng)計(jì)資源浪費(fèi)。國(guó)家局制定的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度，主要是反映房地產(chǎn)增量市場(chǎng)運(yùn)行狀況的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資情況統(tǒng)計(jì)，而反映土地市場(chǎng)、存量市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)管理運(yùn)行狀況的房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)物業(yè)、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)出租等指標(biāo)基本沒(méi)有。而這需要融合完善。

（二）按注冊(cè)地統(tǒng)計(jì)易漏統(tǒng)瞞報(bào)或重統(tǒng)多報(bào)。現(xiàn)行的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度規(guī)定:“跨地區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)活動(dòng)并在開(kāi)發(fā)地進(jìn)行工商登記且具備法人資格，納入開(kāi)發(fā)活動(dòng)所在地統(tǒng)計(jì)范圍;未進(jìn)行工商登記的，由企業(yè)辦公所在地進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。”目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)跨地區(qū)、跨省開(kāi)發(fā)投資現(xiàn)象很常見(jiàn)，如果不在開(kāi)發(fā)地注冊(cè)，易出現(xiàn)漏統(tǒng)瞞報(bào)。如果在開(kāi)發(fā)地注冊(cè)，則，易出現(xiàn)重統(tǒng)多報(bào)。

（三）月報(bào)制度負(fù)擔(dān)過(guò)重。目前縣級(jí)一下基層統(tǒng)計(jì)人員固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)、房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)、建筑業(yè)統(tǒng)計(jì)集于一身，同時(shí)，上報(bào)時(shí)間集中、指標(biāo)較多，表間邏輯關(guān)系復(fù)雜，基層統(tǒng)計(jì)人員顧此失彼，疲于應(yīng)付。

（四）企業(yè)統(tǒng)計(jì)不堪重負(fù)。由于國(guó)家報(bào)表按專(zhuān)業(yè)多頭向下布置，統(tǒng)計(jì)局投資處、人口社會(huì)處，調(diào)查隊(duì)生產(chǎn)價(jià)格處、企業(yè)監(jiān)測(cè)處，房地產(chǎn)管理局等五個(gè)部門(mén)給企業(yè)(指房開(kāi)企業(yè))布置調(diào)查任務(wù)，統(tǒng)計(jì)報(bào)表多達(dá)八種，多數(shù)指標(biāo)重復(fù)。同時(shí)，計(jì)量單位、報(bào)表軟件不同，所以企業(yè)統(tǒng)計(jì)人員工作量不堪重負(fù)。

三、規(guī)范房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的建議

（一）政府統(tǒng)計(jì)與部門(mén)統(tǒng)計(jì)建立統(tǒng)一的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系。一是實(shí)現(xiàn)政府統(tǒng)計(jì)與部門(mén)統(tǒng)計(jì)的“對(duì)接”。國(guó)家局與住建部門(mén)應(yīng)共同協(xié)商制定統(tǒng)一的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系，共同布置統(tǒng)計(jì)工作，由統(tǒng)計(jì)部門(mén)進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，確保數(shù)出一門(mén)。二是建立政府統(tǒng)計(jì)與部門(mén)統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)信息的共享機(jī)制，杜絕重復(fù)交叉，提高效率。三是在政府統(tǒng)計(jì)與部門(mén)統(tǒng)計(jì)建立的統(tǒng)一指標(biāo)體系下各司其職，各盡其責(zé)，各抒所長(zhǎng)，相互支持，各得其所。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資按建設(shè)地統(tǒng)計(jì)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)跨地區(qū)跨省經(jīng)營(yíng)比較普遍，為使房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)不重不漏，取消按注冊(cè)地統(tǒng)計(jì)，實(shí)施按建設(shè)地統(tǒng)計(jì)，一則能夠正確反映項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)投資及全社會(huì)投資完成情況；二則項(xiàng)目建設(shè)地可以準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)投資情況和隨時(shí)勘驗(yàn)房地產(chǎn)投資進(jìn)度；三則有利于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)統(tǒng)計(jì)工作的有效管理；四則能夠全面反映建設(shè)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體投資規(guī)模和結(jié)構(gòu)；五則便于開(kāi)展統(tǒng)計(jì)執(zhí)法檢查，堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的統(tǒng)計(jì)違法行為。

第8篇

關(guān)鍵詞:宏觀調(diào)控 房地產(chǎn) 信貸風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類(lèi)號(hào):F830.572 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1004-4914(2010)07-188-02

一、目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況概述

2010年以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)“高燒”,瘋狂的房?jī)r(jià)成為社會(huì)持續(xù)關(guān)注的焦點(diǎn)。部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,房?jī)r(jià)增速遠(yuǎn)超居民人均可支配收入增長(zhǎng),一般居民越來(lái)越難以承受。房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序仍較混亂,亟待整治。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求偏緊、普通居民購(gòu)房困難的情況下,房地產(chǎn)市場(chǎng)捂盤(pán)惜售、土地閑置、炒地等現(xiàn)象依然存在。而且,房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)、投資行為較為普遍,哄抬房?jī)r(jià)現(xiàn)象較為嚴(yán)重,市場(chǎng)秩序需要著力進(jìn)行治理。此外,商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理,中小戶(hù)型和中低價(jià)位普通商品住房及經(jīng)濟(jì)型住房供應(yīng)不足、保障房建設(shè)投入不足。

為了防止地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫,國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策,4月14日和17日,國(guó)務(wù)院連續(xù)通知,其中4月17日《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》被稱(chēng)為樓市調(diào)控“新國(guó)十條”,由此拉開(kāi)密集調(diào)控序幕。“新國(guó)十條”公布后,樓市也開(kāi)始出現(xiàn)了一些積極的變化,部分城市更是出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊跌”。經(jīng)歷了2009年及2010年初的瘋狂上漲后,中國(guó)樓市正面臨著新一輪調(diào)整期,而且本輪的調(diào)整才剛剛開(kāi)始,未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是成交量還是房?jī)r(jià)均面臨著較大的下滑可能。因此,商業(yè)銀行不能忽視對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范。

二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)分析

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不良率上升。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整引起銀行風(fēng)險(xiǎn)上升最為常見(jiàn)的渠道就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)困難直接導(dǎo)致銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不良率上升。如2010年5月20日,按銀監(jiān)會(huì)要求,各商業(yè)銀行公布了房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試結(jié)果。若房地產(chǎn)價(jià)格下降30%,交通銀行開(kāi)發(fā)貸款不良率將增加1.2個(gè)百分點(diǎn),個(gè)人按揭不良率提高0.9個(gè)百分點(diǎn);興業(yè)銀行對(duì)公房地產(chǎn)貸款不良率上升0.99個(gè)百分點(diǎn),個(gè)貸不良率上升0.3個(gè)百分點(diǎn)。

目前,宏觀調(diào)控、市場(chǎng)調(diào)整和成本上漲成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的三大挑戰(zhàn)。由于銷(xiāo)售不暢,加之信貸緊縮,在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)面臨較大的資金壓力。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的深入調(diào)整,一些資質(zhì)較低、規(guī)模較小、資金實(shí)力較弱、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力不強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商拖累銀行的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)增大。當(dāng)前在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中,銀行特別要關(guān)注下列風(fēng)險(xiǎn):一是“樓盤(pán)爛尾”;二是開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流出現(xiàn)較大問(wèn)題;三是小企業(yè)運(yùn)作大項(xiàng)目;四是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作不合規(guī)。

2.集團(tuán)資金鏈斷裂導(dǎo)致銀行損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整,可能引起涉足房地產(chǎn)業(yè)的一些企業(yè)集團(tuán)資金鏈緊張。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往具有建設(shè)投資大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn),涉及多種項(xiàng)目資金的運(yùn)用,對(duì)資金的銜接運(yùn)用要求很高。中國(guó)目前有集團(tuán)背景的開(kāi)發(fā)商較多。集團(tuán)公司的資金實(shí)力和負(fù)債狀況以及對(duì)開(kāi)發(fā)商投資的真實(shí)狀況和關(guān)聯(lián)交易往往對(duì)開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)有重要影響。如果企業(yè)熱衷于資本運(yùn)作――通過(guò)各種方式使企業(yè)自身規(guī)模擴(kuò)大或使財(cái)務(wù)指標(biāo)轉(zhuǎn)好而對(duì)外部投資者構(gòu)成吸引力,特別是如果形成少量資本運(yùn)作巨額資產(chǎn)的情形,無(wú)論是房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域或者是其他產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域出現(xiàn)較大資金窟窿的問(wèn)題,均可能引起企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而導(dǎo)致銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。此外,企業(yè)集團(tuán)還存在資金擔(dān)保型資金鏈斷裂和關(guān)聯(lián)方占用型資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn),相關(guān)資金鏈斷裂可能會(huì)對(duì)銀行構(gòu)成不利影響。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期,商業(yè)銀行還要特別注意防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目之間周轉(zhuǎn)資金所帶來(lái)的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

3.抵押品市場(chǎng)價(jià)格大幅下降使得銀行信用風(fēng)險(xiǎn)增大。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期,房地產(chǎn)抵押品的市場(chǎng)價(jià)值下降。如果借款者的還款余額大于房地產(chǎn)抵押品的價(jià)格,那么借款者很可能違約。而在借款人違約后,在市場(chǎng)低迷時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)抵押品的處置通常會(huì)出現(xiàn)變現(xiàn)困難、抵押品價(jià)值大幅縮水等不利于銀行的情況。在商業(yè)銀行的抵押貸款業(yè)務(wù)操作中,抵押擔(dān)保貸款額一般不超過(guò)抵押品變現(xiàn)值的70%,這通常意味著當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格跌幅逾30%以上時(shí),商業(yè)銀行面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)將陡然上升。

4.房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)深幅調(diào)整時(shí),銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)上升。中國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款在總貸款中占有較高的比重,并且超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款所占的比重。個(gè)人住房貸款常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)是由于個(gè)人投機(jī)性需求引起的。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)上漲時(shí),在“正反饋資產(chǎn)價(jià)格效應(yīng)”的影響下,個(gè)人住房投機(jī)性需求增加。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫破裂時(shí),由前期個(gè)人住房投機(jī)性需求產(chǎn)生的個(gè)人住房貸款產(chǎn)生壞賬的風(fēng)險(xiǎn)加大。當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格急劇下滑時(shí),會(huì)出現(xiàn)“斷供”的銀行風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)深幅調(diào)整時(shí),銀行要留意兩類(lèi)個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。一類(lèi)是“理性違約”,當(dāng)?shù)盅悍慨a(chǎn)的市價(jià)下降到低于貸款余額時(shí),借款者從自身利益最大化出發(fā)主動(dòng)違約;另一類(lèi)是“被迫違約”,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整會(huì)與經(jīng)濟(jì)調(diào)整相互作用,經(jīng)濟(jì)下行可能使得一部分貸款者的收入減少,可能出現(xiàn)借款者有償還貸款的意愿,但由于償付能力不足而無(wú)法如期還貸。

5.假按揭、假首付、假房?jī)r(jià)等增多使銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)增加。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊時(shí),部分過(guò)度擴(kuò)張的企業(yè)可能采取諸多冒險(xiǎn)行為,例如通過(guò)虛增注冊(cè)資本金套取銀行貸款、采用“假按揭、假首付、假房?jī)r(jià)”等手段套取銀行貸款等,從而使銀行信用風(fēng)險(xiǎn)增大。“假按揭”主要是一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)虛構(gòu)售房合同、偽造借款人簽名等手段,騙取銀行貸款;“假首付”是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用預(yù)售環(huán)節(jié)以分期首付或?yàn)橘?gòu)房者墊付首付款等手段違規(guī)為借款人辦理首付;“假房?jī)r(jià)”主要是開(kāi)發(fā)商通過(guò)虛構(gòu)的房?jī)r(jià)來(lái)套取更多的銀行貸款。

三、商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)深入調(diào)整的措施及建議

面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)深入調(diào)整可能給銀行帶來(lái)的巨大風(fēng)險(xiǎn),商業(yè)銀行除應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的研判并關(guān)注宏觀調(diào)控政策、把握政策動(dòng)向以外,還應(yīng)進(jìn)行內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理的調(diào)整,加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理。

1.把好市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān),實(shí)行房地產(chǎn)信貸總量控制,落實(shí)企業(yè)、項(xiàng)目分類(lèi)管理。一是實(shí)行房地產(chǎn)行業(yè)信貸總量控制,防范行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。二是實(shí)行房地產(chǎn)信貸投放地區(qū)和城市的分類(lèi)管理,重點(diǎn)支持房?jī)r(jià)運(yùn)行較為平穩(wěn)、投資投機(jī)需求占比較低的省會(huì)城市、中心城市的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。減少對(duì)供過(guò)于求區(qū)域市場(chǎng)的貸款投放,堅(jiān)決退出房?jī)r(jià)高企、投機(jī)濃厚區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。三是強(qiáng)化客戶(hù)資質(zhì)、信用評(píng)級(jí)、授信及貸款審批管理,加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)、建設(shè)項(xiàng)目合規(guī)性及資本金到位情況的審查。四是加強(qiáng)項(xiàng)目分類(lèi)管理。重點(diǎn)支持中小戶(hù)型、中低價(jià)位的普通住宅項(xiàng)目,對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃面積小、居住社區(qū)環(huán)境不配套、單戶(hù)建筑面積過(guò)大的住房建設(shè)項(xiàng)目,要嚴(yán)格進(jìn)行限制。

2.堅(jiān)持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款封閉管理,嚴(yán)防信貸資金挪用。首先,要明確項(xiàng)目資本金審核等要求,確保企業(yè)自有資金和前期銷(xiāo)售收入全部到位,并加強(qiáng)與城建、房管、土地等政府部門(mén)橫向交流溝通,及時(shí)獲取最新項(xiàng)目信息。其次,貸款發(fā)放要掌握好節(jié)奏,要根據(jù)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況、工程進(jìn)度情況、施工合同中約定的付款進(jìn)度,合理安排貸款發(fā)放。再次,要做好資金使用監(jiān)管。全面介入整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)銷(xiāo)售過(guò)程,消除信息不對(duì)稱(chēng)給銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入情況及企業(yè)現(xiàn)金流情況,督促開(kāi)發(fā)商按銷(xiāo)售收入比例及時(shí)還貸。發(fā)放的個(gè)人住房按揭貸款要設(shè)立專(zhuān)戶(hù)管理,首付款以及項(xiàng)目其他銷(xiāo)售資金也應(yīng)盡可能納入專(zhuān)戶(hù)管理,保證開(kāi)發(fā)貸款能按期收回。

3.完善房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控機(jī)制,做到風(fēng)險(xiǎn)的早發(fā)現(xiàn)、早處置。一是要加強(qiáng)對(duì)全行業(yè)、各重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警,建立房?jī)r(jià)、空置率、投資額、銷(xiāo)售面積等關(guān)鍵指標(biāo)體系,及時(shí)分析掌握行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)和區(qū)域特點(diǎn),為規(guī)避行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域性房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提供依據(jù)。二是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)控和項(xiàng)目貸款的現(xiàn)場(chǎng)檢查。對(duì)房地產(chǎn)貸款要強(qiáng)化跟蹤管理,通過(guò)監(jiān)測(cè)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金狀況、項(xiàng)目建設(shè)和銷(xiāo)售進(jìn)展等,及時(shí)預(yù)警和處置貸款風(fēng)險(xiǎn)。要明確貸后檢查人員的崗位責(zé)任,加強(qiáng)監(jiān)督管理,切實(shí)杜絕貸后檢查流于形式等不良作風(fēng)。三是盤(pán)活風(fēng)險(xiǎn)貸款,積極化解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)因市場(chǎng)變化、銷(xiāo)售低迷造成資金緊張、出現(xiàn)停工甚至存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目,要借助銀行的信息優(yōu)勢(shì)和客戶(hù)優(yōu)勢(shì),幫助企業(yè)尋求新的投資人,通過(guò)出售資產(chǎn)、重組等多種方式積極化解風(fēng)險(xiǎn)。

4.高度重視個(gè)人住房貸款的潛在違約風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行要吸取美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn),采取嚴(yán)格的貸前信用審核,注重客戶(hù)資信狀況和還款能力分析,避免出現(xiàn)假按揭現(xiàn)象;嚴(yán)格執(zhí)行首付款政策,并根據(jù)客戶(hù)資信狀況適度提高首付比率,杜絕出現(xiàn)零首付或低首付現(xiàn)象。

5.加強(qiáng)抵押品價(jià)值管理,確保抵押合法和足值有效。一是加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)、信譽(yù)等方面的考察,判斷其評(píng)估抵押物價(jià)值的可信度。二是根據(jù)不同區(qū)域房?jī)r(jià)變化的情況,選擇房?jī)r(jià)較高或降幅較大的地區(qū)和城市,對(duì)開(kāi)發(fā)貸款抵押品價(jià)值進(jìn)行全面重新評(píng)估。三是逐步開(kāi)展個(gè)人貸款押品價(jià)值重評(píng)工作。針對(duì)貸款余額較大或剩余成數(shù)較高的個(gè)人貸款,認(rèn)真開(kāi)展抵押品重評(píng)工作。如發(fā)現(xiàn)擔(dān)保不足的,應(yīng)要求借款人及時(shí)追加貸款擔(dān)保,確保貸款擔(dān)保足值有效。

第9篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)信托、私募房地產(chǎn)投資基金、公募房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)抵押貸款證券化

在西方國(guó)家和地區(qū)，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品多被視為金融投資的工具，如由房地產(chǎn)產(chǎn)品衍生的“房地產(chǎn)投資信托”本身是重要的金融產(chǎn)品之一，因此，MSCI（摩根斯坦利）公司和SP（標(biāo)準(zhǔn)普爾）公司共同推出的全球產(chǎn)業(yè)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)GICS（global industry classification standard）和倫敦金融時(shí)報(bào)（FTSE）的全球分類(lèi)系統(tǒng)GCS（global classification system）均將房地產(chǎn)業(yè)歸于金融部門(mén)。由此可見(jiàn)，金融對(duì)房地產(chǎn)的重要性，房地產(chǎn)金融的發(fā)展在某種程度上而言意味著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和成熟。

一、第一階段：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自籌資金和銀行貸款，房地產(chǎn)金融只存在房地產(chǎn)增量市場(chǎng)單一的房地產(chǎn)金融體系。在這一階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行是金融市場(chǎng)不容置疑的主角，既是風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者又是既得利益的獲得者。

很多人剛開(kāi)始進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，都曾有過(guò)這樣的疑問(wèn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商具體是做什么工作的？在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，幾乎所有的開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)房產(chǎn)商如果愿意都可以委托專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行，這樣一來(lái)是不是房地產(chǎn)業(yè)可以不需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，很明顯，答案是否定的。這是因?yàn)椋康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)著金融、投資和項(xiàng)目管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以理解為專(zhuān)門(mén)投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的投資公司，從拿地開(kāi)始就意味著投資項(xiàng)目啟動(dòng)。在實(shí)踐操作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主要通過(guò)自有資金、預(yù)收帳款（定金和購(gòu)房首付款）、發(fā)行股票和債券進(jìn)行融資。

銀行作為國(guó)家金融體系的主體，同樣對(duì)房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生和發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。

《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》指出，2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，銀行貸款的比重在55%以上。而業(yè)內(nèi)人士更指出，這個(gè)比例實(shí)際可能達(dá)到70%以上。

這一階段的特點(diǎn)：房地產(chǎn)金融市場(chǎng)比較封閉，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為唯一一個(gè)承擔(dān)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的資金提供者，在政策市的良好的大背景下，獲得高額利潤(rùn)回報(bào)；銀行作為房地產(chǎn)貸款的主要提供者，獲得較為穩(wěn)定的利息收入；個(gè)人通過(guò)在股票市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)開(kāi)發(fā)商股票獲得收益。

二、第二階段：機(jī)構(gòu)投資者通過(guò)房地產(chǎn)信托和私募房地產(chǎn)投資基金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)金融主要存在于增量市場(chǎng)，機(jī)構(gòu)投資者通過(guò)私募房地產(chǎn)投資基金介入存量市場(chǎng)半成熟的房地產(chǎn)金融體系

這一階段，房地產(chǎn)信托和私募房地產(chǎn)投資基金允許發(fā)行，并得到很快的發(fā)展。

房地產(chǎn)信托目前國(guó)際上主要存在三類(lèi)：一是美國(guó)式的房地產(chǎn)信托，主要采用資金信托的方式。二是日本式的房地產(chǎn)信托，主要采用不動(dòng)產(chǎn)信托的方式。三是臺(tái)灣式的房地產(chǎn)信托，兼采資金信托和不動(dòng)產(chǎn)信托的方式。臺(tái)灣《不動(dòng)產(chǎn)證券化條例》第4條第3項(xiàng)和第4項(xiàng)分別規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)投資信托和不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托的定義。

房地產(chǎn)投資基金REITs是通過(guò)向投資者發(fā)行受益憑證，所募集的資金用于房地產(chǎn)業(yè)的集合投資，所獲利潤(rùn)在扣除各項(xiàng)費(fèi)用和稅金后向受益憑證持有者發(fā)放。房地產(chǎn)投資基金REITs所產(chǎn)生的證券與股票和一般債券不同，它不是對(duì)某一經(jīng)營(yíng)實(shí)體的利益要求權(quán)，而是對(duì)特定資產(chǎn)池所產(chǎn)生的現(xiàn)金流或剩余利益的要求權(quán)。資產(chǎn)池在法律上表現(xiàn)為特定目的載體（Special Purpose Vehicle，簡(jiǎn)稱(chēng)SPV），在實(shí)踐過(guò)程中，SPV的實(shí)現(xiàn)方式主要有兩種：特設(shè)公司(Special Purpose Company ，簡(jiǎn)稱(chēng)SPC)和特設(shè)信托(Special Purpose Trust ，簡(jiǎn)稱(chēng)SPT)。即契約型投資基金和公司型投資基金。

私募房地產(chǎn)投資基金可以允許介入房地產(chǎn)的所有環(huán)節(jié)，介入房地產(chǎn)的增量市場(chǎng)，即對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供股權(quán)融資或者對(duì)其提供開(kāi)發(fā)貸款；介入房地產(chǎn)的存量市場(chǎng)，即購(gòu)買(mǎi)和持有存量房地產(chǎn)，獲得其穩(wěn)定的租金收益和未來(lái)的增長(zhǎng)收益。

私募房地產(chǎn)投資基金目前在市場(chǎng)上的表現(xiàn)形式主要為投資公司、資產(chǎn)管理公司，通過(guò)參股方式參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，或收購(gòu)持有商業(yè)房產(chǎn)獲得穩(wěn)定的租金收益。

這一階段的特點(diǎn)：房地產(chǎn)金融市場(chǎng)開(kāi)始開(kāi)放，機(jī)構(gòu)投資者和擁有一定財(cái)富個(gè)人的資金通過(guò)房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)投資基金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，獲得較為穩(wěn)定的利息收入（委托貸款方式）和比較可觀的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（參股方式）。

三、第三階段：廣大投資者通過(guò)房地產(chǎn)投資基金和資產(chǎn)證券化進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的房地產(chǎn)金融體系

公募房地產(chǎn)投資基金和房地產(chǎn)證券化允許發(fā)行，絕大多數(shù)的存量商業(yè)房產(chǎn)被房地產(chǎn)投資基金所持有。

由于私募基金僅接受那些集團(tuán)投資者或富有的個(gè)人，公募基金主要針對(duì)不確定的賬戶(hù)投資者，因而私募基金的初始門(mén)檻較高，對(duì)委托的資產(chǎn)規(guī)模有較高的要求。而公募基金監(jiān)管機(jī)構(gòu)實(shí)行嚴(yán)格的審批或核準(zhǔn)制，因?yàn)檫@涉及到眾多投資人的權(quán)益。因此可嚴(yán)格限定其不可投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，主要投資于存量房產(chǎn)和房地產(chǎn)證券；私募基金則可允許其投資于房地產(chǎn)的所有領(lǐng)域，在承擔(dān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)獲得比較可觀的利潤(rùn)回報(bào)。

無(wú)論是公募基金還是私募基金，筆者都建議采用封閉式。由于房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)，項(xiàng)目周期相對(duì)較長(zhǎng)、變現(xiàn)能力較差；房地產(chǎn)頻繁買(mǎi)賣(mài)又容易造成投機(jī)，甚至?xí)斐膳菽Ｒ虼藶榱吮ＷC房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展以及資金供給的穩(wěn)定性，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)投資基金宜采用封閉式，年限最好為15―20年。

房地產(chǎn)證券化是指以債券形式表現(xiàn)的證券化，主要有兩種形式：一是直接的房地產(chǎn)項(xiàng)目債券，主要針對(duì)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)的，由投資方或開(kāi)發(fā)企業(yè)委托金融機(jī)構(gòu)發(fā)行；二是派生出來(lái)的債券，主要是以住宅抵押貸款證券化為代表，它是指金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款進(jìn)行包裝組合，將一定數(shù)量的，在貸款期限、利率、抵押范圍類(lèi)型等方面具備共性的抵押貸款以發(fā)行債券的方式出售給投資者，包括抵押債券及由抵押貸款支持、擔(dān)保的各種證券。這方面的研究很多，筆者在此不一一贅述。

四、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的幾點(diǎn)思考

我國(guó)目前房地產(chǎn)金融尚處在第二階段，房地產(chǎn)信托大量發(fā)行，通過(guò)《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》來(lái)規(guī)范其發(fā)展；私募房地產(chǎn)投資基金主要以投資公司、資產(chǎn)管理公司形式出現(xiàn)，純粹以基金命名的房地產(chǎn)投資基金尚未成立。筆者認(rèn)為，可通過(guò)以下措施來(lái)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展。

1.規(guī)范并促進(jìn)房地產(chǎn)信托的發(fā)展

發(fā)展股權(quán)類(lèi)、產(chǎn)權(quán)類(lèi)房地產(chǎn)信托和住房抵押貸款證券化。2007年3月1日實(shí)施的《信托公司管理辦法》取消了信托公司不能采取貸款、租賃方式開(kāi)展業(yè)務(wù)的限制，同時(shí)規(guī)定信托公司可作為投資基金或者基金管理公司的發(fā)起人從事投資基金業(yè)務(wù)，也可從事資產(chǎn)證券化、企業(yè)年金和財(cái)務(wù)顧問(wèn)。應(yīng)該說(shuō)，信托業(yè)的春天已經(jīng)來(lái)臨。

采用準(zhǔn)房地產(chǎn)投資基金進(jìn)行運(yùn)作。信托公司大部分缺乏對(duì)房地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)和管理經(jīng)驗(yàn)，因此在現(xiàn)階段可以采用外部管理模式，委托專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司來(lái)管理。在整個(gè)架構(gòu)中信托公司在與投資者的法律關(guān)系中將作為受托人，并對(duì)投資人的利益提供保障。從而為發(fā)展契約型的房地產(chǎn)投資積累一定的經(jīng)驗(yàn)。

完善房地產(chǎn)信托的相關(guān)法規(guī)，使得房地產(chǎn)信托有法可依，走向有序發(fā)展的道路。監(jiān)管部門(mén)更多的工作是要考慮如何完善制度設(shè)計(jì)，填補(bǔ)漏洞，從而有效引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展方向。

2.盡快完善相關(guān)法規(guī)，明確房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展方向

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金，首要的是建立相應(yīng)的法律制度框架。所有已經(jīng)和正在籌劃REITs發(fā)展的國(guó)家和地區(qū)，無(wú)不將立法作為發(fā)展REITs的首要條件。比如新加坡、日本、韓國(guó)、香港和臺(tái)灣，都是在原有相關(guān)法律已經(jīng)比較完備的基礎(chǔ)上，通過(guò)長(zhǎng)期研究制定專(zhuān)項(xiàng)法律。有的在REITs法律制定公布以后好幾年才正式批準(zhǔn)發(fā)行相關(guān)產(chǎn)品上市。

公司型房地產(chǎn)投資基金可以建立和實(shí)施一套機(jī)制來(lái)保護(hù)投資者，保證基金管理人和其他服務(wù)提供者能夠按照基金持有人的最佳利益行事；從而實(shí)現(xiàn)利益相容，使基金市場(chǎng)的所有參與者成為一種利益共同體，契約型房地產(chǎn)投資基金則難以提供這方面的保證。因此，在目前公司型基金在全球得到了越來(lái)越普遍的采用。但在公司型投資基金顯然在我國(guó)現(xiàn)有公司法律體系下是行不通的，而《中華人民共和國(guó)信托法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“信托法”）卻早已在2001年10月1日施行，顯然，采用信托型的信貸資產(chǎn)證券化發(fā)行模式在我國(guó)更具有操作依據(jù)和現(xiàn)實(shí)意義。

3.鼓勵(lì)并加快私募產(chǎn)業(yè)基金和抵押貸款證券化的發(fā)展，并完善相應(yīng)的法律法規(guī)

私募房地產(chǎn)投資基金允許其投資房地產(chǎn)業(yè)的所有領(lǐng)域，包括以參股方式或貸款方式介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，承擔(dān)較高的風(fēng)險(xiǎn)獲取較高的利潤(rùn)。為了避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，對(duì)于投資于房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的房地產(chǎn)投資基金，可限制其任何形式的貸款。

建議或鼓勵(lì)私募房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金采用有限合伙制。《合伙企業(yè)法》的修訂，使得有限合伙制度成為可能。有限合伙制是國(guó)外投資基金普遍采用的方式。有限合伙制一般由一個(gè)負(fù)無(wú)限責(zé)任的普通合伙人（基金管理公司）和一個(gè)或多個(gè)負(fù)有責(zé)任的合伙人（基金投資者）組成，主要以私募的方式募集資金，并將所募集的資金用于房地產(chǎn)投資。

眾所周知美國(guó)REITs之所以發(fā)展迅速，主要得益于其優(yōu)惠的稅收政策，REITs滿(mǎn)足規(guī)定條件就可以免繳公司所得稅，而我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金的稅收優(yōu)惠卻無(wú)從體現(xiàn)。因此，我國(guó)還應(yīng)完善相關(guān)法律，來(lái)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展。

作者單位：臺(tái)玉紅，上海理工大學(xué)；朱鵬宇，上海國(guó)際港務(wù)（集團(tuán)）股份有限公司羅涇二期工程建設(shè)指揮部