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中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）45-0059-01
一、引言
隨著國家經濟形勢的發(fā)展變化，房地產行業(yè)進行了多次調整。經過長期的實踐，房地產行業(yè)已經成為我國經濟發(fā)展中的重要力量，為國家經濟的總體發(fā)展做出了突出貢獻。但是，房地產行業(yè)也存在著一些問題得不到緩解，比如：房價過高、房地產盲目投資、商品房空閑等。這些問題困擾著人們的生活，成為社會發(fā)展的頸瓶，尤其近年來，房地產金融市場風險進一步加大，市場充滿了不穩(wěn)定。本文就房地產金融市場的風險進行了充分的分析，希望為房地產行業(yè)的人提供幫助。
二、 房地產金融市場風險形成機理分析
簡單的說，風險是房地產行業(yè)在整個金融市場中受到內外部的影響，造成了實際的收益與預期目標存在著差異。在金融市場中，房地產的金融風險來源有很多種，比如：匯率、利率、市場環(huán)境等。本文從金融學的角度對其中的風險分為幾個具體方面的敘述：
金融環(huán)境存在著巨大的不穩(wěn)定性導致金融體系出現問題。房地產在經濟市場出現金融危機的時候，會導致產業(yè)面臨極大在的困境。金融市場的不穩(wěn)定在客觀上是存在的，并且可以對房地產行業(yè)產生沖擊，甚至由房地產擴散到其他行業(yè)，產生連鎖反應，爆發(fā)更大規(guī)模的經濟性危機。
信息的不對等也會給金融市場帶來風險。在金融學中，信息是重要的元素，信息可以及時的傳遞出金融市場的發(fā)展動向和發(fā)展趨勢，對房地產行業(yè)有著重要的影響，信息的不對等增添了房地產行業(yè)金融上的風險，對判斷決策產生了重要作用。
金融風險出現幾率的大小與政府的貨幣政策有著直接的關系。貨幣是整個金融市場的基礎建設，當政府的貨幣政策出現大的轉變就意味著金融市場會出現大的變動，金融行業(yè)的借貸也會受到政策的影響導致資金周轉出現問題，為房地產行業(yè)的發(fā)展帶來威脅。
三、 我國房地產金融市場風險分析
房地產金融市場存在風險的來源不是從房地產企業(yè)的內部出現的，而是參與到房地產開展業(yè)務的金融機構，這些機構特別 容易受到市場和環(huán)境的影響在借貸上進行改變，進而保證自身的權益。我國的房地產金融市場的風險來源于銀行的變動。
1.信貸規(guī)模增長過快
房地產開發(fā)過程中，需要向銀行借貸大批量的貸款，由銀行提供房地產的建設資金，實現房地產業(yè)的正常運營。房地產建設的資金回收的速度慢，跨度長，需要向銀行進行資金借貸，解決建設中存在的問題。建筑征地費用和建筑工程用款都需要開發(fā)商進行前期墊付，加上近些年，房地產行業(yè)發(fā)展速度迅猛，導致了銀行信貸規(guī)模空前增長，資金回收速度減慢，銀行承擔的風險逐步加大，
2.銀行系統(tǒng)所面臨的信用風險與流動性風險
房地產行業(yè)需要的資金總量大，資本來源大部分依靠銀行的現狀導致了我國銀行系統(tǒng)的風險過大，資金運轉容易出現危機。一旦銀行不加限制的向房地產行業(yè)進行大額貸款，勢必影響房地產行業(yè)發(fā)展的均衡性，給房地產行業(yè)發(fā)展帶來危機。房地產方面的危機進一步擴大化就會對其他的領域的價格和發(fā)展生產重要的影響，甚至會降低人們的生活水平，出現泡沫經濟。為了確保銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定性，合理的解決銀行面臨的新信用風險和資金流動性風險，需要進行全面的考慮。對房地產借貸進行限制。
三、 我國房地產金融市場風險的控制與防范的措施
對于房地產金融市場的風險控制是全社會共同的行為，需要政府和大眾聯(lián)手將其控制在一定的范圍內。政府應發(fā)揮自身的優(yōu)勢，完善社會保障性住房。制定詳細的建設性住房規(guī)定，還要實現房地產企業(yè)多元化的資金來源，保證房地產金融市場的穩(wěn)定。
1.密切關注房地產價格走勢，嚴格控制抵押品價值缺口
房地產行業(yè)向銀行進行借貸的抵押品往往是商品房以及沒有建設完成的商品房。銀行方面必須對房地產行業(yè)的抵押品進行認真的判斷，不能根據簡單的市場估值開展市場業(yè)務?，F階段銀行對商品價值的估算是按照商品在市場中的價格進行的，存在著極大的風險，當受到市場價格影響，商品價值發(fā)生改變的時候，銀行將陷入困境中。房地產用商品房進行抵押的過程中需要對其變現能力進行認真的判斷，考慮到房地產的質量，進行合理的貸款，不可過分盲目。商業(yè)銀行在進行房地產貸款的時候，應對房地產企業(yè)的信用和實力進行全面的評估，并對抵押品的質量進行實地的考察，慎重的考慮抵押品價值，并進行風險市場的價值波動模擬，得出抵押品的價值范圍，與此同時，還要對房地產信貸抵押物的變現能力進行深入的分析，密切的注意企業(yè)的發(fā)展動向，關注企業(yè)價值的變動，降低銀行貸款風險。
2.針對區(qū)域經濟差異，對房地產信貸實行規(guī)模管理
我國的經濟管理部門和銀行必須按照國家經濟發(fā)展變化進行房地產行業(yè)發(fā)展的宏觀控制。在進行信貸時，應該按照不同區(qū)域房地產的發(fā)展規(guī)模和現實需要進行總體管理。區(qū)域性的房地產信貸的規(guī)模應與區(qū)域不良貸款率聯(lián)系在一起，根據實際的情況制定出房地產信貸管理辦法，對不良借貸和盲目投資進行嚴格控制。具體說來，區(qū)域銀行一方面將貸款方向指向信譽好、發(fā)展規(guī)模大、回收速度快的大型房地產企業(yè)，另一方面將資金信貸投資于發(fā)展前景好，建筑質量高的大中型地產項目。
參考文獻：
[1] 汪春燕 淺析我國房地產金融創(chuàng)新[J].當代經濟2011 （18）.
[關鍵詞]房地產 金融市場 風險 宏觀調控
1998年，我國開始實行住房商品化改革，經過十幾年，房地產業(yè)實現了較快發(fā)展，已經成為拉動我國國民經濟不斷發(fā)展的“三駕馬車”中的重要力量，是國民經濟的支柱產業(yè)之一。然而我國房地產業(yè)也出現了過熱的態(tài)勢，房地產投資增幅過高、商品房空置面積過快增加、房價上漲過快等已經成為社會的熱點問題。尤其是近些年來，我國房市、股市價格雙雙上漲，加上人民幣升值、海外熱錢紛紛流入，市場投機氣氛日益濃厚。因此，對當前我國房地產金融市場風險進行分析和預判顯得十分必要。
一、房地產金融市場風險形成的機理分析
根據系統(tǒng)理論，“風險”是指系統(tǒng)的內在本質和外部環(huán)境的不確定性所引起的系統(tǒng)實際產出同預期目標產出之間出現偏離的可能性。房地產金融市場風險的產生受很多因素的影響，如制度、匯率、利率、通貨膨脹以及宏觀經濟環(huán)境。對于金融風險的產生，很多學者都有做過相關研究，綜合析之，主要有以下幾個方面。
金融不穩(wěn)定假說。美國經濟學家、金融不穩(wěn)定論的開創(chuàng)者海曼?明斯基，認為資本主義的本性決定了金融體系的不穩(wěn)定，金融危機及其對經濟運行的危害難以避免。這種學說認為金融風險和金融危機是客觀存在的，它們隨著國民經濟的周期性發(fā)展而變化。如果房地產開發(fā)商的資金鏈發(fā)生了斷裂，必將對相關金融機構產生影響，引起連鎖反應，就可能導致金融危機。
信息經濟學的微觀解釋。信息經濟學派認為之所以發(fā)生金融風險，信息不對稱是其一個重要的原因，這也是信息經濟學對金融風險從微觀上的解釋。在房地產金融市場中，借貸雙方達成合作一致時的信息可能是對稱的，但在后期合同執(zhí)行過程中，如果不去主動核查，銀行就會對房地產開發(fā)商的行動信息缺乏應有的掌握。房地產開發(fā)商在合同執(zhí)行過程中就可能出于種種動機，隱藏資金使用的真實信息，追求利潤最大化，沒有采取應當采取的縮減房地產金融風險的措施，從而有可能引發(fā)房地產金融市場風險。
貨幣主義解釋。貨幣主義認為，金融風險的積累與爆發(fā)是與政府的貨幣政策精密相連的，金融市場的基礎就是國家貨幣政策。根據這種學說，如果國家貨幣政策發(fā)生變化，金融業(yè)壓減對房地產行業(yè)的資金發(fā)放，房地產行業(yè)就必然會出現資金周轉問題，從而引發(fā)房地長金融市場風險。
資產價格波動論。一些經濟學家認為，金融市場風險的顯著表現就是金融資產價格的劇烈波動。資產價格的內在波動是形成金融市場風險，引起金融危機的重要原因。而波動性是房地產市場的固有特性。一旦房地產價格形成泡沫，并最終破滅，購房者就會調整預期，地產價格急劇下跌，減少各種支出，就必將導致經濟衰退，進而使經濟的不穩(wěn)定洼加劇。 上述幾種理論對房地產金融市場風險從不同角度進行了分析。結合我國國情，資產價格波動理論與信息不對稱理論的解釋更加符合我國現階段的實際情況。從我國近幾年不斷攀升的房價，可以預判如果政府不采取有力措施，房地產市場泡沫必將形成，金融市場風險也將不可避免。
二、我國房地產金融市場風險的研判
所謂房地產金融市場風險，主要是指經營房地產市場金融業(yè)務的金融機構，由于市場、環(huán)境等多種因素而導致其資產、收益及信譽遭受損失的可能性。通常而言，房地產金融市場風險主要分為信用風險、流動性風險、系統(tǒng)性風險、利率風險、匯率風險、通貨膨脹風險以及其他風險。但在我國，房地產金融市場風險主要集中于銀行體系中，究其原因，可以從以下兩個方面來分析。
1、信貸規(guī)模增長過快
就我國目前房地產市場而言，房地產企業(yè)的資金來源中銀行貸款一般占到60％左右，主要表現為土地儲備貸款、房地產開發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款，開發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。如表1所示，1998年，我國房地產開發(fā)貸款余額為2028 92億元，經過近十年的時間，2009年為36232億元，是1998年的17 8倍。通過對比，我們發(fā)現房地產開發(fā)貸款的增長速度明顯高于同期全部金融機構貸款。
2009年我國信貸資金比2008年增長了36.2％，房地產信貸資金增幅也達到了39.2％，這也就是在2009年里房價上漲的重要原因之一。2009年，北京的年生產總值中，房地產占了58％，而美國在發(fā)生次貸危機之前房地產只占總產值的6％。由此可以看出由于信貸增長過陜而導致房價上漲，資金集聚房地產市場，加大了房地產金融的風險，極有可能引發(fā)危機。
2、銀行系統(tǒng)所面臨的信用風險與流動性風險
房地產行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，其資金需求特別大。我國房地產行業(yè)融資目前還是以間接資本為主，其大部分資金還是來源于銀行體系。如果銀行系統(tǒng)毫無制約地對房產行業(yè)過度支持，就會促使房地產行業(yè)的過度膨脹。這種局面一旦持續(xù)下去，必將導致房產價格過高，偏離經濟社會發(fā)展水平，所積累起的價格泡沫也必然加大房地產金融市場風險。過度的資產價格膨脹，最終會引起泡沫破滅。然后一旦泡沫破滅，為房地產行業(yè)提供大量資金的銀行系統(tǒng)就會爆發(fā)金融風險，率先陷入危機。作為我國尤其是地方財政經濟體系中的重要支柱，房地產市場風險必將會蔓延到整個金融領域。這既會使銀行資產的變現能力減弱，更有可能導致公眾產生恐慌預期，引發(fā)大規(guī)模擠兌產生。這種信用風險和流動性風險就會深入到整個金融體系，甚至整個宏觀經濟體系。
三、我國房地產金融市場風險的控制與防范
防范房地產金融市場風險是一項系統(tǒng)工程，既需要中央及地方政府構建多層次的住房供應體系，完善低收入家庭的住房保障制度，更需要實現多元化融資渠道，特別是提高自有資金量，以穩(wěn)定我國房地產金融市場。如前文所分析，我國房地產金融市場風險主要集中于銀行體系中，故本文僅結合銀行體系如何控制和防范房地產金融市場風險談幾點粗淺的認識。
1、密切關注房地產價格走勢，嚴格控制抵押品價值缺口
銀行在開展房地產信貸業(yè)務時，往往會要求以房地產商品價值作為抵押品，以保障銀行信貸資金的相對安全。在判斷房地產商品價值時，通常的做法是以房地產商品的市場價格作為評估價值參考。因此，房地產市場價格的波動會影響銀行房地產抵押品價值的波動。當房地產商品價格上漲時，銀行房地產抵押品價值存在一定的潛在升值，銀行信貸風險相對降低，同時也會掩蓋部分抵押品估值風險。當房地產商品價格下跌時，銀行房地產抵押品價值出現縮水。所以，必須高度關注房地產市場價格的波動，加強房地產抵押品信用風險敞口管理，房地
產開發(fā)貸款方式要以房地產抵押為主，并充分考慮抵押品的有效性和實際處置變現能力，全面提高商業(yè)銀行房地產抵押貸款質量。商業(yè)銀行要加強對房地產評估機構資質和信譽等方面的考察，審慎評估房地產抵押品價值，對房地產價格波動實行限幅管理，在房地產價格波動的一定范圍內對房地產信貸業(yè)務進行壓力測試，重點測試房地產信貸抵押品充足率、抵押品處置變現率等抵押品價值的變化情況。要密切跟蹤抵押品價值波動情況，根據房地產市場供需關系，對發(fā)現抵押品價值貶損造成擔保不足風險并超過風險臨界值的，應當立即要求借款人補充抵押物、追加貸款擔?；蛐假J款約發(fā)生的概率都相同，嚴格控制房地產信貸因抵押品價值變化形成的信用風險。
2、針對區(qū)域經濟差異，對房地產信貸實行規(guī)模管理
央行或銀行監(jiān)管部門在根據國家宏觀調控需要，發(fā)揮信貸窗口指導作用的同時，應要求和指導商業(yè)銀行對不同區(qū)域內的房地產信貸規(guī)模實行總量管理。以區(qū)域房地產信貸占區(qū)域金融機構信貸總量的比例、區(qū)域房地產信貸增長率、區(qū)域房地產信貸不良貸款余額和不良貸款率等指標為參考，制定區(qū)域房地產信貸規(guī)模管理辦法，有效抑制房地產投資過熱以及房地產信貸的盲目投放。對房地產開發(fā)貸款的區(qū)域規(guī)模一方面要集中用于財務實力強、開發(fā)資質高、社會信譽好的大型房地產企業(yè)或集團，另一方面要集中用于建設規(guī)劃好、建筑質量高、品牌效應強、按揭資源豐富的大中型房地產建設項目。要從嚴控制對行政辦公樓、高檔寫字樓、酒店、賓館、招待所等容易導致資源浪費、重復建設的開發(fā)類項目發(fā)放貸款。要注重表外信貸業(yè)務風險，審慎使用貸款承諾函或貸款意向書等信用工具，避免因房地產信貸規(guī)模限額控制造成經濟糾紛。
3、加強信貸風險度量模型研究，豐富房地產信貸管理手段
針對房地產金融市場風險，銀行系統(tǒng)可以充分運用國際上已經形成的一系列信貸風險量化模型瑞士信貸第一波土頓投資銀行提出credit risk模型、由摩根公司開發(fā)的credit metncs模型、由KMV公司開發(fā)的KMV模型和麥肯錫公司的credit portfolio view模型等，同時應該結合中國商業(yè)銀行經營實際，不能片面追求完美而套用國外現有的復雜模型，要力求實用實效，不把模型做成空中閣樓?？梢酝ㄟ^對房地產信貸風險度量的理論研究，促進商業(yè)銀行加快對房地產信貸風險影響因子的分析和計量，將理論與實踐相結合，通過豐富房地產信貸管理手段，完善房地產信貸管理系統(tǒng)，實現對信貸風險的剛性控制。
【關鍵詞】次貸危機;房地產市場;金融風險;風險防范
1 美國次貸危機的影響
2001年9·11事件后,美國網絡經濟泡沫破滅,美國經濟衰退,為了防止經濟過度下滑,美聯(lián)儲實施了寬松的貨幣政策,并且到2003年6月連續(xù)13次降息,1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資,使得房地產市場迅速繁榮,房地產價格連續(xù)上升并出現泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下,大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款,但是當利率上升時,他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入,商業(yè)銀行更為了適應競爭,不斷降低貸款標準,使得風險加大。為了分散風險,商業(yè)銀行將其賣給投行,經過投資銀行的包裝,實現資產證券化,最后賣給投資者。在該過程中,評級機構的見利忘險和監(jiān)管不力更加促成危機的爆發(fā)。美國國內的經常項目赤字,而東南亞等新興國家的經常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備,再加上石油輸出國大量的美元儲備,都通過購買美國債券,使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構提供了大量的流動性,面對有限的需求,金融機構加劇了競爭,不斷降低貸款標準給信用級別較差的借款人,在出現利率上升和房價下跌時,導致違約率上升,爆發(fā)次貸危機。
2 中國房地產金融市場的風險
我國自1998年進行住房體系改革,取消福利分房以來,房地產業(yè)逐漸成為國民經濟的支柱產業(yè)。當然房地產業(yè)的迅猛發(fā)展離不開金融業(yè)的支持,經過多年的發(fā)展,基本形成了以銀行信貸為主,同時包括股權、信托、債券等融資方式在內的房地產金融市場。房地產業(yè)的發(fā)展迅速,我們不得忽視其存在的風險。
2.1 高房價的市場風險
近年來,我國房地產價格上漲過快,并且還有繼續(xù)上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值,產生房地產泡沫。如果隨著人民幣升值預期等國內外因素導致房地產泡沫破滅,作為抵押品的房地產價值就會下降,造成銀行信貸質量下降,給銀行帶來巨大損失,并且持續(xù)上漲的房價,會促使投機的產生并擠占人民消費支出,這些都不利于國民經濟的發(fā)展。
2.2 央行不斷加息,房地產業(yè)面臨利率風險
面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力,盡管加息的打擊面廣,但是央行還是在2011年里進行了兩次加息,使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI,還存在加息預期。雖然房產還貸有借款人收入作保障,但是個人按揭貸款利率上升,也會在一定程度上造成惡化信貸質量。
2.3 房地產開發(fā)商負債經營的財務風險
我國房地產開發(fā)商除自籌資金外,由于其他融資渠道不暢,其開發(fā)資金多來自銀行貸款。隨著我國準款準備金率不斷上調,截止到2011年2月24日大型金融機構人民幣存款準備金率已達19.5%,這就預示信貸額度會進一步收緊,這樣就會使貸款門檻提高,一旦房地產商借不到錢,資金鏈條斷裂,風險就會暴露。
2.4 銀行職員道德風險和放貸的操作風險
銀行職員的風險意識不強,為了完成放貸任務免于受罰,在審貸過程中流于形式,對存在疑點的資料不進行深入調查,審查不嚴謹。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力,會造成銀行不良貸款率上升。
由于商業(yè)銀行競爭激烈,為了搶占市場份額,一些商業(yè)銀行降低審查標準,認為有房屋作抵押不用擔心還款,但事實上房屋變現存在困難。特別是對于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋,我國法律規(guī)定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設,即便貸款人拒不還款,銀行也不能將抵押房屋變現。
通過剖析美國次貸危機的成因,分析我國房地產金融市場存在的風險,我們可以看到我國房地產金融市場與美國次貸危機前有許多相似經濟背景,如經濟高速增長、房價虛高,逐步形成泡沫;居民購房熱情高漲,個人按揭貸款增速加快;房地產業(yè)貸款占銀行信貸比重加大,并且銀行信貸標準下降;貨幣政策由松到緊,不斷加息,造成還貸壓力加大。
3 防范房地產金融風險的對策建議
美國次貸危機無疑對我國房地產金融市場的風險防范起到了啟示作用,針對當前房地產市場所存在的潛在風險,應采取多種措施穩(wěn)定房價,保持房地產市場健康發(fā)展,銀行所面臨的風險也要采取措施積極防御。根據美國次貸危機經驗和我國國情,可以從以下幾個方面來努力化解相關風險。
3.1 加快資產證券化的進程,拓展融資渠道,分散銀行信貸風險
當前我國房地產企業(yè)融資渠道單一,資金多來源于銀行貸款,這就使得銀行直接或者間接承擔著房地產市場的風險,一旦房市出現問題,銀行的不良貸款會增加,影響到銀行的經營。要改變這種局面,就要拓展融資渠道來分擔銀行體系風險。
雖然說,住房貸款證券化可以將銀行風險通過資本市場分散到投資者身上,增加銀行資產的流動性,但是從 2005年中國建設銀行推出的個人住房抵押貸款證券化產品來看,由于市場規(guī)模小,無法滿足市場需求,收效甚微,企業(yè)仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹,央行近年來多次上調準備金率,使得銀行面臨資金短缺的危險。另一方面,盡管面對利潤的誘惑,很多企業(yè)紛紛進入房地產市場,但是真正滿足上市條件的企業(yè)并不多,在股市融資數量有限,因此加快資產證券化進程是必需的。針對目前我國銀行在資產證券化過程中存在的問題,結合國情有步驟、有計劃地推進,并且國家也要制定相關法律法規(guī)以利于證券化的實施,銀行最終實現個人按揭貸款和房地產企業(yè)貸款都證券化。此外,發(fā)展房地產投資基金,引進外資等都可以達到拓展融資渠道,分散銀行風險的目的。
3.2 完善個人和房地產企業(yè)的信用制度
由于信息不對稱等原因的存在,商業(yè)銀行不能夠完全了解個人和企業(yè)的信用信息。雖然說我國自2006年已經開始運行全國信用信息基礎數據庫,里面也涵蓋了大量的個人和企業(yè)的信貸信息,但是也存在不少問題,比如有關信用參數未納入信用體系,信息透明化程度不高,資源分散而且缺乏共享機制等,這些都會給銀行帶來潛在風險。這就需要健全信用體系,通過完善信用體系,可以幫助信貸人員對申請人情況進行判斷,有效防范道德風險,進而提高貸款質量。
3.3 銀行提高風險防范能力,加強管理
房地產貸款以房屋作為抵押,商業(yè)銀行一旦無法收回,就將房產拍賣,但這是消極的回避風險的方法。其實商業(yè)銀行不能將事后補救作為防范風險措施,應當注重事前的審查,銀行必須對借款人的財務狀況、抵押品的現值、還款意愿等信息有著充分的了解,嚴格遵循銀監(jiān)會關于發(fā)放房地產信貸的標準,及時了解房地產市場的變化情況,保證對貸款投向作出及時調整。并且要定期對信貸人員進行培訓以提高其風險意識和職業(yè)道德,也可以對其經手的貸款申請進行責任認定以控制信用風險。
論文關鍵詞：次貸危機；房地產市場；金融風險；風險防范
1 美國次貸危機
2001年911事件后，美國網絡經濟泡沫破滅，美國經濟衰退，為了防止經濟過度下滑，美聯(lián)儲實施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續(xù)13次降息，1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資，使得房地產市場迅速繁榮，房地產價格連續(xù)上升并出現泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下，大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款，但是當利率上升時，他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入，商業(yè)銀行更為了適應競爭，不斷降低貸款標準，使得風險加大。為了分散風險，商業(yè)銀行將其賣給投行，經過投資銀行的包裝，實現資產證券化，最后賣給投資者。在該過程中，評級機構的見利忘險和監(jiān)管不力更加促成危機的爆發(fā)。美國國內的經常項目赤字，而東南亞等新興國家的經常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備，再加上石油輸出國大量的美元儲備，都通過購買美國債券，使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構提供了大量的流動性，面對有限的需求，金融機構加劇了競爭，不斷降低貸款標準給信用級別較差的借款人，在出現利率上升和房價下跌時，導致違約率上升，爆發(fā)次貸危機。正如Robin Blackburn所說：“次貸危機是一個金融化的危機，它是杠桿、放松監(jiān)管和金融創(chuàng)新共同締造的杰作”。
2 中國房地產金融市場的風險
我國自1998年進行住房體系改革，取消福利分房以來，房地產業(yè)逐漸成為國民經濟的支柱產業(yè)。當然房地產業(yè)的迅猛發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，經過多年的發(fā)展，基本形成了以銀行信貸為主，同時包括股權、信托、債券等融資方式在內的房地產金融市場。房地產業(yè)的發(fā)展迅速，我們不得忽視其存在的風險。
2.1 高房價的市場風險
近年來，我國房地產價格上漲過快，并且還有繼續(xù)上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值，產生房地產泡沫。如果隨著人民幣升值預期等國內外因素導致房地產泡沫破滅，作為抵押品的房地產價值就會下降，造成銀行信貸質量下降，給銀行帶來巨大損失，并且持續(xù)上漲的房價，會促使投機的產生并擠占人民消費支出，這些都不利于國民經濟的發(fā)展。
2.2 央行不斷加息，房地產業(yè)面臨利率風險
面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI，還存在加息預期。雖然房產還貸有借款人收入作保障，但是個人按揭貸款利率上升，也會在一定程度上造成惡化信貸質量。
2.3 房地產開發(fā)商負債經營的財務風險
我國房地產開發(fā)商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開發(fā)資金多來自銀行貸款。隨著我國準款準備金率不斷上調，截止到2011年2月24日大型金融機構人民幣存款準備金率已達19.5%，這就預示信貸額度會進一步收緊，這樣就會使貸款門檻提高，一旦房地產商借不到錢，資金鏈條斷裂，風險就會暴露。
2.4 銀行職員道德風險和放貸的操作風險
銀行職員的風險意識不強，為了完成放貸任務免于受罰，在審貸過程中流于形式，對存在疑點的資料不進行深入調查，審查不嚴謹。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力，會造成銀行不良貸款率上升。
由于商業(yè)銀行競爭激烈，為了搶占市場份額，一些商業(yè)銀行降低審查標準，認為有房屋作抵押不用擔心還款，但事實上房屋變現存在困難。特別是對于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋，我國法律規(guī)定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設，即便貸款人拒不還款，銀行也不能將抵押房屋變現。
通過剖析美國次貸危機的成因，分析我國房地產金融市場存在的風險，我們可以看到我國房地產金融市場與美國次貸危機前有許多相似經濟背景，如經濟高速增長、房價虛高，逐步形成泡沫；居民購房熱情高漲，個人按揭貸款增速加快；房地產業(yè)貸款占銀行信貸比重加大，并且銀行信貸標準下降；貨幣政策由松到緊，不斷加息，造成還貸壓力加大。 轉貼于
3 防范房地產金融風險的對策建議
美國次貸危機無疑對我國房地產金融市場的風險防范起到了啟示作用，針對當前房地產市場所存在的潛在風險，應采取多種措施穩(wěn)定房價，保持房地產市場健康發(fā)展，銀行所面臨的風險也要采取措施積極防御。根據美國次貸危機經驗和我國國情，可以從以下幾個方面來努力化解相關風險。
3.1 加快資產證券化的進程，拓展融資渠道，分散銀行信貸風險
當前我國房地產企業(yè)融資渠道單一，資金多來源于銀行貸款，這就使得銀行直接或者間接承擔著房地產市場的風險，一旦房市出現問題，銀行的不良貸款會增加，影響到銀行的經營。要改變這種局面，就要拓展融資渠道來分擔銀行體系風險。
雖然說，住房貸款證券化可以將銀行風險通過資本市場分散到投資者身上，增加銀行資產的流動性，但是從 2005年中國建設銀行推出的個人住房抵押貸款證券化產品來看，由于市場規(guī)模小，無法滿足市場需求，收效甚微，企業(yè)仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹，央行近年來多次上調準備金率，使得銀行面臨資金短缺的危險。另一方面，盡管面對利潤的誘惑，很多企業(yè)紛紛進入房地產市場，但是真正滿足上市條件的企業(yè)并不多，在股市融資數量有限，因此加快資產證券化進程是必需的。針對目前我國銀行在資產證券化過程中存在的問題，結合國情有步驟、有計劃地推進，并且國家也要制定相關法律法規(guī)以利于證券化的實施，銀行最終實現個人按揭貸款和房地產企業(yè)貸款都證券化。此外，發(fā)展房地產投資基金，引進外資等都可以達到拓展融資渠道，分散銀行風險的目的。
住房貸款證券化可以分散銀行風險，但是這種金融創(chuàng)新正是次貸危機的成因之一。盡管我國的金融創(chuàng)新剛起步，但是我們應該打好基礎，使用優(yōu)質資金進行創(chuàng)新，并且增加風險透明度，以此來防范風險。
3.2 完善個人和房地產企業(yè)的信用制度
由于信息不對稱等原因的存在，商業(yè)銀行不能夠完全了解個人和企業(yè)的信用信息。雖然說我國自2006年已經開始運行全國信用信息基礎數據庫，里面也涵蓋了大量的個人和企業(yè)的信貸信息，但是也存在不少問題，比如有關信用參數未納入信用體系，信息透明化程度不高，資源分散而且缺乏共享機制等，這些都會給銀行帶來潛在風險。這就需要健全信用體系，通過完善信用體系，可以幫助信貸人員對申請人情況進行判斷，有效防范道德風險，進而提高貸款質量。
3.3 銀行提高風險防范能力，加強管理
房地產貸款以房屋作為抵押，商業(yè)銀行一旦無法收回，就將房產拍賣，但這是消極的回避風險的方法。其實商業(yè)銀行不能將事后補救作為防范風險措施，應當注重事前的審查，銀行必須對借款人的財務狀況、抵押品的現值、還款意愿等信息有著充分的了解，嚴格遵循銀監(jiān)會關于發(fā)放房地產信貸的標準，及時了解房地產市場的變化情況，保證對貸款投向作出及時調整。并且要定期對信貸人員進行培訓以提高其風險意識和職業(yè)道德，也可以對其經手的貸款申請進行責任認定以控制信用風險。
關鍵詞:房地產市場;房地產信貸;金融風險
一、2009年以來江西省房地產市場運行情況
2009年以來，江西省房地產市場主要運行特點表現在投資增速逐月回升，供給面積低位增長，銷售規(guī)模大幅上升，成交均價一路走高。2009年江西省房地產開發(fā)投資增速逐月回升，并呈快速增長態(tài)勢。2009全年房地產開發(fā)投資634.52億元，比上年增長15.9%，全年呈現逐月回升走勢;2010年一季度，房地產開發(fā)投資延續(xù)回升勢頭，比上年同期增長22.4%，增幅上升21.6個百分點。
2009年，江西省商品房施工面積6755.60萬平方米，比上年增長6.5%;商品房新開工面積完成2300.96萬平方米，比上年下降9.0%。進入2010年，江西省商品房供應量大幅提高，一季度施工面積完成5072.58萬平方米，比上年同期增長37.1%。新開工面積增速由負轉正，一季度新開工面積完成604.37萬平方米，比上年同期增長7.4%。
2009年，尤其是二季度開始，江西省房地產市場需求呈現出明顯的反彈跡象，銷售面積和銷售額規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高。2009年全省商品房銷售面積達到2280.91萬平方米，比上年增長32.0%;商品房銷售額602.80億元，比上年增長63.4%。2010年一季度，商品房銷售繼續(xù)保持大幅增長趨勢。商品房銷售面積396.5萬平方米，增長56.2%，同比提高59.7個百分點;銷售額104.9億元，增長79.9%，同比提高66.7個百分點。
在成交量不斷放大的同時，房價也持續(xù)上漲，同比漲幅由負轉正，環(huán)比連續(xù)增長。以江西省南昌市商品房成交均價為例，2009年一到四季度，南昌市區(qū)商品房均價一至四季度分別為4227元/平方米、4539元/平方米、5101元/平方米、5343元/平方米，同比于第三季度由負轉正，為0.32%，四季度同比上漲6.40%;季度環(huán)比于第二季度由負轉正，為7.38%;第三季度環(huán)比漲幅達到年內最高，達12.38%②。
二、影響房地產市場價格的長短期因素分析
影響房價的因素有很多，住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副研究員周江(2010)認為按作用時間的長短可以歸納為長期因素和短期因素兩大類[1]。
所謂長期因素是指在較長時間段作用于房價的因素;短期因素是指在短期(通常1—2年)內作用于房價的因素。周江認為長期因素包括城鎮(zhèn)化、土地資源稀缺、國民經濟增長和財富積累、居民消費和投資結構轉變等。除此之外，筆者認為，1994年分稅制改革后，地方政府出讓土地以追求地方財政收入與地區(qū)經濟增長的壓力和激勵也是導致我國房價上漲的重要長期因素之一。由于地方政府事權與財權不對等，而在現行稅收體制下，由城市擴張、土地出讓以及房地產開發(fā)帶來的稅收全部歸地方所有，因此，城市擴張帶來的房地產業(yè)發(fā)展成為地方財政預算內重要收入來源，也為地方投資和建設提供了資金來源，成為地區(qū)經濟增長的重要動因。
除了以上影響房價的長期因素外，筆者認為，市場需求集中釋放導致的房屋供給關系失調、適度寬松貨幣政策導致的市場需求流動性充裕等因素是影響2009年以來房價快速上漲的主要短期因素，具體分析如下。
(一)市場需求的集中釋放導致成交均價一路走高
2009年，在寬松的貨幣政策、房貸利率7折優(yōu)惠、大規(guī)模舊城拆遷等多重因素的刺激下，樓市快速回暖，前期被抑制的剛性需求開始集中釋放，投資性需求同時也大幅增長。江西省商品房銷售面積和銷售額大幅上漲，規(guī)模與增速均創(chuàng)下歷史新高。2009年，全省商品房銷售面積達2280.91萬平方米，比上年增長32.0%，全省商品房銷售額602.80億元，比上年增長63.4%。與此同時，同期市場新增供給與2008年相比還有所下降。2009年，全省商品房新開工面積完成2300.96萬平方米，比上年下降9.0%，可售房源持續(xù)減少，導致房市成交均價一路走高。
(二)政策拉動效果顯現導致樓市回升勢頭強勁
房地產業(yè)作為促進市場穩(wěn)定并帶動經濟增長的重要杠桿，至2008年11月政府就采取了積極政策來促進市場需求，包括房貸利率下調、房貸利率折扣上浮、降低印花稅以及其它房產交易稅等等。從市場交易角度看，營業(yè)稅和契稅等稅收減免造成交易成本大幅下降，刺激了市場需求，當然也為投機行為創(chuàng)造了條件。從開發(fā)商角度看，金融機構大量放貸使得開發(fā)商原本緊繃的資金鏈大大緩解，而降低資本金更是對開發(fā)商的大力支持，加上市場銷售顯著回升，開發(fā)商把握了市場主動權，毫無疑問會提高商品房銷售價格。
(三)市場流動性充裕導致的投機性需求回升
金融危機爆發(fā)后，為應對金融危機，世界主要經濟體普遍實行了寬松的貨幣政策。至2009年下半年開始，基于對世界各國向市場注入大量流動性引起嚴重的通貨膨脹的擔憂，加上國內外經濟觸底回升勢頭好于預期，市場主體對未來通貨膨脹的預期不斷增強，尤其是高收入階層對其資產保值增值的需求不斷增大。在世界宏觀經濟不景氣、國內金融投資渠道有限的情況下，投資購房成為我國高收入者實現資產保值增值的首選方式，而這種投資性購房行為反過來又進一步加劇了住房供求矛盾，導致住房等資產價格的進一步上漲。
三、房地產市場發(fā)展與金融支持關系的實證分析
以往的研究發(fā)現，大多數資產價格波動都是和銀行信貸緊密聯(lián)系的，兩者相互支撐，相互推動，呈螺旋式上升或下降，這是資產價格波動最重要的特征事實[2]。本文以2006年以來的季度和月度數據為例，考察房地產開發(fā)貸款和房地產開發(fā)投資、購房貸款和商品房銷售額之間的關系，以期對房地產市場發(fā)展與金融支持之間的關系做進一步的驗證。在以下分析中，FDCDK表示房地產開發(fā)貸款，FDCTZ表示房地產開發(fā)投資，GFDK表示購房貸款，XSE表示商品房銷售額。
(一)指標相關性分析
首先，筆者對房地產開發(fā)貸款與房地產開發(fā)投資、購房貸款與商品房銷售額季度數據之間的相關性進行分析，如表1、2所示。房地產開發(fā)貸款與當期房地產開發(fā)投資的相關性不強，甚至為負相關，但房地產開發(fā)貸款與滯后一期的房地產開發(fā)投資的相關系數則大幅上升至0.52，這說明房地產開發(fā)貸款增長對下一季的房地產開發(fā)投資有一定的促進作用，而購房貸款與當季商品房銷售額的相關系數為0.61。由此可見，房地產開發(fā)與銷售的上升基本上是與金融支持是相關的，其中用于房地產開發(fā)的信貸供給對下一季度的房地產開發(fā)投資有一定的促進作用。在同一時期，用于購房貸款的信貸供給與商品房銷售之間存在正相關的即時影響。
(二)格蘭杰(Granger)因果檢驗
為驗證房地產開發(fā)貸款和房地產開發(fā)投資、購房貸款和商品房銷售額之間是否存在因果檢驗，本文對2006年以來的FDCDK、FDCTZ、GFDK、XSE月度數據進行格蘭杰因果檢驗。
1.數據平穩(wěn)性檢驗。對四組時序數據使用單位根檢驗方法進行平穩(wěn)性檢驗，結果如表3所示:
平穩(wěn)性檢驗結果表示:FDCDK和FDCTZ數據序列在99%的置信水平平穩(wěn);GFDK數據序列在90%的置信水平平穩(wěn)，XSE數據序列在99%的置信水平平穩(wěn)。
2.格蘭杰因果檢驗。為驗證房地產開發(fā)貸款和房地產開發(fā)投資、購房貸款和商品房銷售額之間的因果關系，我們對其進行格蘭杰因果檢驗，結果如表4所示。
檢驗結果表示，房地產開發(fā)貸款和房地產開發(fā)投資、購房貸款和商品房銷售額之間存在雙向格蘭杰因果關系。通過以上對房地產開發(fā)投資、商品房銷售與金融支持的實證研究可看出，房地產開發(fā)投資、商品房銷售額與房地產信貸供給具有相互促進、互為因果的密切關系，信貸供應的增加會推進房地產市場發(fā)展，從而成為促使房地產價格上漲的金融條件;反過來，房地產市場快速發(fā)展，房地產價格的上漲，使房地產市場投機因素增強，又推進金融資產的繼續(xù)膨脹。
四、房地產金融風險分析
如前文分析，房地產市場的發(fā)展、房價的上漲與金融支持之間具有相互促進的關系，而這其中隱含的金融風險已經引起人們越來越多的重視。房地產業(yè)自身的特性及其與金融業(yè)的密切關系，使得房地產金融風險能夠通過市場各方相互博弈而不斷膨脹，進一步加深金融系統(tǒng)的脆弱性，可能導致房地產企業(yè)資金鏈條的斷裂，危害銀行資金安全，從而可能引發(fā)系統(tǒng)性金融風險。
(一)資金來源渠道單一導致房地產信貸風險過度集中
目前我國房地產開發(fā)融資渠道單一，股權融資有限，基本只有銀行信貸一條路，開發(fā)信貸資金依賴銀行，購房的消費信貸依賴銀行，建筑企業(yè)墊付的工程資金還是依賴銀行。在房地產市場資金鏈中，商業(yè)銀行實際上直接或間接地參與了運行的全過程，是房地產市場各參與主體的主要資金提供者，承受伴隨著各個環(huán)節(jié)的市場風險。據統(tǒng)計數據顯示，2009年江西省房地產投資資金來源中，國內貸款和個人按揭貸款增速明顯加快。全省房地產開發(fā)國內貸款增速29.2%，與去年同期增速相比提高了34.9個百分點;個人按揭貸款增速達75.6%，與去年同期增速相比提高了86.2個百分點。在現有的房地產金融體系中，商業(yè)銀行與信用擔保、信用保險、評估機構和房屋中介等的合作缺乏有效的社會監(jiān)督和法律約束，使得房地產信貸的系統(tǒng)風險不能得到有效的分散，房地產融資風險過度集中于商業(yè)銀行。
(二)房地產信貸和房地產價格的自我循環(huán)模式推動房地產金融風險的加速集聚
目前，房地產市場成為提升銀行貸款質量、保證收益率、優(yōu)化貸款結構的重要領域。比如，金融機構普遍認為面向個人的長期住房按揭貸款的違約風險較小，是銀行樂意持有的一種優(yōu)質資產形式。銀行持有大量以房地產為抵押品的資產，房地產價格的上漲將擴大銀行資本的規(guī)模，提高銀行的資本充足率，改善資產質量和盈利狀況。在這種情況下，銀行愿意擴大對房地產業(yè)的信貸供給，這又進一步提高了房地產價格。這一過程循環(huán)往復，形成“房地產價格上漲-信貸投放-房地房價格加速上漲”的自我循環(huán)，使房地產價格日益偏離實際均衡水平，從而進一步導致房地產泡沫的膨脹，同時也導致房地產金融風險不斷積累。一旦房地產價格下跌，便將直接降低銀行擁有的房地產資產價值，使銀行資產縮水，盈利下降，而泡沫如果破裂可能影響金融穩(wěn)定。
(三)宏觀調控政策收緊可能引起的房地產行業(yè)資金鏈緊張的風險
房地產行業(yè)屬于典型的資金密集型產業(yè)，充足的資金保障是房地產市場生存發(fā)展的基礎，而房地產資金相當一部分來源于銀行信貸，這使得房地產行業(yè)對國家宏觀調控政策有很強的敏感性。正如2008年國家實施從緊的貨幣政策時，銀行嚴格對房地產企業(yè)信貸投放，一些資金實力相對較弱、對銀行貸款依賴性較強、自身抗風險能力較差的房地產開發(fā)企業(yè)，由于銀行信貸資金不能及時足額到位，資金鏈隨時出現斷裂可能，進而會引發(fā)銀行信貸風險已經得到大家的共識。2009年，在全球經濟形勢不確定、我國經濟好轉基礎不牢固的大背景下，房地產業(yè)作為支撐經濟增長、帶動市場活躍的重要產業(yè)對保增長、促民生具有重要意義。正是如此，在適度寬松貨幣政策影響下，2009年房地產市場出現購銷兩旺的局面。進入2010年，“擴內需、調結構、控通脹”成為貨幣政策宏觀調控的主題。房地產價格上漲會影響市場通脹預期，并通過需求、成本乃至資源配置等多種渠道向其他價格體系傳導;房地產價格過快上漲吸納了過多的銀行信貸資金，對實體經濟產生“擠出效應”。可見，房地產價格的過快上漲和貨幣政策的方向是相悖的。毫無疑問，2010年貨幣政策的基調將延伸到房地產市場，目前，宏觀調控政策已經對銀行資金進入房地產市場給出了明確的抑制信號，房地產行業(yè)資金鏈緊張的風險值得引起關注。
五、政策建議
(一)建立多元化房地產金融體系
房地產業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，它的持續(xù)發(fā)展需成熟的房地產金融市場作為支撐。要建立多元化的房地產金融體系，通過多渠道融資方式來滿足房地產開發(fā)對資金的需求。一是發(fā)展市場化的直接融資。鼓勵符合條件的大型房地產企業(yè)通過股權融資、公開上市的方式獲得資金支持;培育和完善房地產債券市場，鼓勵房地產公司發(fā)行融資期限較長、低于銀行貸款利率的公司債券，吸收社會分散的剩余資金進入房地產業(yè)。二是通過多元化融資分散風險。讓投資者直接承擔產業(yè)風險的市場化融資，將集中在銀行系統(tǒng)的風險分散給投資者共同承擔。三是要大力發(fā)展房地產金融市場中介。與建立完整的房地產金融市場體系相對應，鼓勵房地產信托、房地產基金等其他房地產金融機構的發(fā)展和完善，建立以住房抵押貸款保險為主的房地產保險體系。
(二)提高房地產信貸管理水平
商業(yè)銀行應進一步加強房貸管理，促進合規(guī)經營。要強化風險意識和執(zhí)行意識，嚴格按照國家宏觀調控政策要求，不折不扣地抓好信貸管理制度的落實，進一步提高房地產信貸管理水平。一是要重視防范房地產信貸風險。對房地產開發(fā)貸款應擇優(yōu)支持信用評級高、資產負債合理的房地產開發(fā)企業(yè)，并確保開發(fā)貸款項目資本金及時足額到位;防范個人按揭貸款風險，嚴格執(zhí)行二套房政策，對住房按揭貸款申請者的個人情況要嚴格審查。二是要加強內控機制建設。強化貸款管理制度，實行審貸分離，前中后臺分離，建立健全具有獨立性和權威性的內部稽核審計機構，充分發(fā)揮其再監(jiān)督作用，有效地防范金融風險。三是要加強信貸風險量化模型研究。建立房地產市場風險預警機制，這對提前判斷市場、分辨風險，從而減輕市場波動給自身帶來的損失有重要意義。目前，信貸風險量化研究逐漸受到關注，房地產信貸風險的度量由傳統(tǒng)的定性估量轉為定量計量，對房地產信貸管理由粗放管理真正轉化為精細管理，實現信貸風險的控制。
(三)調整房地產市場供需結構
從目前房地產市場發(fā)展趨勢來看，供小于求的基本格局仍存在，要促進房地產市場健康持續(xù)發(fā)展，需要在土地供應制度、住房制度、房地產金融制度進行改革，需要財政、稅收、貨幣政策多管齊下。對于貨幣政策而言，調控的重點是促進居民合理需求、調整住房供應結構、抑制價格過快上漲。一是要實行差別化的金融調控政策，鼓勵合理住房消費。增強貨幣金融政策的針對性，科學區(qū)分自住型需求和投機性需求，并給予差別化的信貸支持，如對利率實行差異化定價，鼓勵合理住房消費，滿足居民自住和合理的改善型需求。二是要遏制投機性需求，抑制房地產等資產價格過快上漲。2009年房地產價格上漲有一部分反映了市場的自住性需求，但也有一部分是由于市場流動性充裕帶動的投資和投機性需求，推動商品房價格的過快上漲。目前，貨幣政策要著重遏制投機性需求引發(fā)房價的過快上漲，對于投機性的購房需求，要減小信貸支持，提高首付款比例，提高貸款利率。三是要依靠信貸手段調整住房供應結構，加大保障性住房建設。供需不對等是當前房地產市場面臨的主要矛盾，未來穩(wěn)定房地產市場的首要是增加土地和房屋供給，尤其是普遍商品房的供給，建設保障性住房成為平抑城市房價上漲的重要手段。金融支持也要起到調整住房供應結構的導向作用，加大對中小套型與保障性住房的支持力度，并利用金融杠桿調動各類資金積極參與保障性住房建設。
參考文獻:
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[2]周京奎.1998—2005年我國資產價格波動機制研究[J].上海經濟研究，2006(4):21-29.
①本文數據如無特殊說明，均由筆者根據江西省統(tǒng)計局相關統(tǒng)計數據整理得出。
【關鍵詞】 房地產 金融 風險
一、前言
2016年春節(jié)過后，中國的房地產市場價格就一路飆升，政府出臺了各種政策對我國房價進行調控，但是效果甚微。中國房地產市場仍然吸引著一批批投資者進入。自2003年以來，我國房地產市場就進入一個高速發(fā)展期，直到2008年我國開始出臺各種政策控制房地產市場過熱到近年來逐步放寬對房地產市場的政策控制，我國的房地產市場一直波動不斷。
房地產市場的開發(fā)具有投資規(guī)模大、周期長等特點，且需要大量的投資。房地產產業(yè)的發(fā)展需要金融部門的支持和幫助，房地產金融為房地產產業(yè)的發(fā)展提供不可或缺的支持和保障。房地產市場的波動必然會給房地產金融帶來風險，因此對房地產金融風險的研究具有現實意義。
二、我國房地產金融風險現狀
房地產的健康發(fā)展對我國的經濟發(fā)展具有重要作用。在拉動經濟的三大馬車消費、投資和出口中，投資和出口是我國經濟增長和發(fā)展的主要來源，而房地產投資是投資中的重要組成部分。房地產產業(yè)對上下游產業(yè)的影響非常重大，其中金融產業(yè)受房地產產業(yè)影響最大。房地產金融風險是指經營房地產金融業(yè)務的金融機構，由于決策失誤、管理不善或者客觀環(huán)境變化等原因導致其資產、收益、信譽等遭受損失的可能性。
根據我國房地產市場發(fā)展現狀，本文認為我國房地產金融風險主要有：個人住房抵押貸款風險、房地產企業(yè)貸款風險、商業(yè)銀行經營管理風險以及土地儲備風險等。
（一）個人住房抵押貸款風險
雖然我國的個人住房抵押貸款業(yè)務較發(fā)達國家存在發(fā)展時間短，發(fā)展完善度不夠等劣勢，但是隨著房價的一路飆漲，貸款買房成為大部分購房者的首要選擇。雖然我國對個人住房抵押貸款的把控較嚴格，個人住房貸款不良率也較低，但是個人住房抵押貸款風險具有隱蔽性強、暴露時間長的特點，且受經濟周期波動影響較大，2008年的美國次貸危機就是由于個人住房抵押貸款引起的。個人住房抵押貸款風險容易引起銀行壞賬，總體來說，個人住房抵押貸款風險主要有：欺詐風險、銀行存貸期限不匹配風險、提前償還貸款風險。欺詐風險是指個人住房貸款者為最大程度上獲得銀行貸款，對自己的個人信息、收入水平、收入穩(wěn)定狀況、個人動產和不動產情況進行偽造欺詐銀行的風險，一旦個人住房貸款者無力償還貸款，銀行難以回收貸款；銀行存貸期限不匹配風險是指由于個人住房貸款期限較銀行吸收存款的期限長所造成的銀行資金不穩(wěn)定的風險；提前償還貸款風險是指貸款者提前還款后銀行遭受的服務成本損失、提前收回造成的資金閑置以及預期收益減少等損失風險。
（二）房地產企業(yè)貸款風險
由于房地產產業(yè)占用資金量大、回款慢等特點，房地產企業(yè)在投資房地產時會想盡各種辦法獲得足夠投資，在這些過程中難免會出現一些舞弊行為，產生房地產企業(yè)貸款風險。總體來說，房地產企業(yè)貸款風險主要有：房地產企業(yè)資產負債率過高、假按揭、企業(yè)財務信息造假、房地產企業(yè)“超前貸款”等。房地產企業(yè)資產負債率過高表示房地產企業(yè)的償債能力較低，出現資金鏈斷裂的可能性較大，因此會存在風險；假按揭是指房地產企業(yè)為更快獲得貸款，采用“假按揭”的方法獲得個人住房貸款替代項目開發(fā)貸款以獲得開發(fā)項目資金導致的風險，當樓盤銷售情況差時，會出現不良貸款；企業(yè)財務信息造假是指企業(yè)為獲得銀行的貸款支持，對自己的企業(yè)財務信息進行粉飾，使得銀行高估其信用狀況、還款能力、貸款金額等造成的風險；房地產企業(yè)“超前貸款”是指房地產企業(yè)在不具備發(fā)放貸款的“四證”條件下用流動資金貸款來頂替房地產開發(fā)貸款給銀行帶來的風險。
（三）商業(yè)銀行經營管理風險
貸款是銀行的主要收入來源，因此，銀行會大力發(fā)展貸款業(yè)務。而隨著一些大企業(yè)的貸款金額大、還款時間長等弊端，同時也為了開拓新的市場業(yè)務，銀行逐步加大對房地產貸款業(yè)務的支持力度。房地產貸款業(yè)務的還款率高、還款時間短等特點使得房地產貸款成為各銀行的主要競爭業(yè)務，因此產生一些惡性競爭手段。一些銀行工作人員為業(yè)績考慮會放低對貸款者的信用和資產狀況的審查嚴格程度，使得一些不符合銀行住房貸款要求的顧客獲得了貸款，一旦顧客不能按時還款，所有的風險由銀行來承擔。同時，房地產貸款業(yè)務數量多、情況復雜，如果銀行過分依賴房地產貸款業(yè)務，一旦房地產市場產生波動，y行所遭受的風險很大。
三、我國房地產金融風險產生原因
（一）房地產金融體系不健全，融資渠道單一
我國并沒有形成完善的房地產金融體系。美國的房地產金融體系是世界公認的房地產金融體系的典范。它包括銀行間接金融和市場信用在內的一級市場以及以證券為主要手段的二級市場。一級市場主要是發(fā)放貸款市場，二級市場是出售抵押貸款的市場，兩個市場共同作用形成了完備的金融資源配置體系和系統(tǒng)風險分散體系。而我國自商品房出現以來，房地產金融市場也得到了長足發(fā)展，初步形成了商業(yè)房地產融資體系和政策性房地產融資體系組成的房地產融資體系，但是我國房地產金融體系并沒有形成完備的金融資源配置體系和系統(tǒng)風險分散體系，使得對風險的應對能力特別弱。而且我國房地產金融目前融資渠道單一，目前只能通過銀行貸款獲得房地產投資。
（二）商業(yè)銀行信用風險管理落后
商業(yè)銀行對貸款的信用風險評定主要采用貸款風險測度法，雖然該方法能從一定程度上對信用風險進行評定，但是其還是存在貸款風險度主觀性強、科學性差等弊端。我國商業(yè)銀行在信用風險評定和度量等技術上都比較落后，對企業(yè)的了解主要依靠財務信息。商業(yè)銀行在房地產貸款項目中不注重對貸款的事后監(jiān)督和不確定性因素對貸款的影響，過度重視違約后債務的賬面價值的損失。我國對貸款的五級分類管理制度，對貸款分類級別設置過少，缺乏對貸款損失率的細化。銀行信用風險管理較為落后的技術方法是導致我國房地產金融風險過高的重要原因。
（三）缺少健全的法律法規(guī)體系
我國的個人信用方面的法律法規(guī)還不完善。尚未有明確的法律對個人信用的信息披露、使用以及信貸各方的權利、義務等作出明確的規(guī)定。從已有的法律來看，現有的法律并沒有對個人信用風險管理起到良好的約束作用。且我國尚沒有法律對個人失信的懲罰制度作出明確的懲罰規(guī)定。
同時，我國的抵押制度不完善。我國抵押貸款中有規(guī)定是法院可以查封不良貸款人員的房屋等，但是并不能對其進行拍賣。該規(guī)定是以保證不良貸款人員的基本生存底線為基礎的，卻給一些不法分子造成了可乘之機。這會使得不具有貸款和還款能力的人員想方設法獲得貸款，同時誘使已經獲得貸款的人出現不按時還款等行為的發(fā)生。
四、我國房地產金融風險防范建議
（一）建立和完善房地產金融體系，拓寬融資渠道
一個完善的房地產金融體系需要發(fā)放貸款市場和出售抵押貸款的市場相結合，我國目前發(fā)放貸款的渠道單一，同時沒有建立一個良好的出售抵押貸款的市場。因此，我國應該加快建立和完善房地產金融體系。
前面提到，我國的房地產金融體系不健全，融資渠道單一，因此，為我國房地產金融的穩(wěn)定發(fā)展，需要拓寬融資渠道，也只能從銀行獲得貸款支持房地產產業(yè)發(fā)展來改變現狀。鼓勵房地產投資信托企業(yè)的發(fā)展，為房地產企業(yè)提供資金支持。我國的房地產投資信托企業(yè)在國家的控制和幫助下得到健康發(fā)展，以后國家應該出臺更多的政策鼓勵和支持房地產投資信托企業(yè)的發(fā)展。同時，對房地產企業(yè)而言，也可以通過與地方資金雄厚的企業(yè)進行合作等方式實現自主融資。地方企業(yè)投資房地產可以通過投資房地產進行多元化經營分散風險，創(chuàng)造新的盈利模式。我國應擴大住房公積金貸款的額度，積極推進房地產融資渠道的拓寬。
（二）建立和完善住房信貸保障制度
住房信貸體系應該具有一定的在社會環(huán)境中分散風險的能力，但是我國的住房信貸體系不具有此功能，因此我國應該建立和完善住房信貸保障制度。
建立和完善住房信貸保障制度，首先要完善房地產抵押貸款擔保體系。房地產抵押貸款擔保體系可以通過建立政府住宅抵押貸款擔?；鸾M織和社會抵押貸款擔保公司組成。通過政府住宅抵押貸款擔保基金為購房者提供抵押貸款保障，當購房者無力償還債務時可以讓政府住宅貸款擔保機構承擔其未償還的債務，保證能夠向金融機構及時償還貸款和利息，降低住宅抵押貸款市場的系統(tǒng)風險水平，降低壞賬率，還可以開辦社會抵押貸款擔保公司來彌補政府住宅抵押貸款不能解決的缺陷。
（三）建立和完善個人信用制度
根據我國房地產市場的發(fā)展現狀來看，住房貸款制度將長時間存在并發(fā)展，因此，我國應建立和完善個人信用制度，為降低我國房地產金融風險提供信用保障。個人信用評價制度在我國出現的時間較短，再加上我國社會情況的復雜性等，我國尚未出現比較成熟的個人信用征信公司。我國應積極推進建立和完善我國的個人信用制度，建立起政府推動征信公司市場化運作的個人信用體系。
首先我國應該建立個人信用制度的法律法規(guī)體系。對個人信用體系中個人信息披露、使用以及信貸各方的權利、義務等做出明確的規(guī)定。同時，規(guī)定當個人失信時應該遭受的懲罰和懲罰力度，為個人信用制度的建設提供法律支持。
其次，我國應建立個人信用專管機構。我國的專業(yè)個人信用機構缺乏，主要的信用評判是通過貸款申請人提供的資料由銀行對其信用進行評判，評判的主觀性較強，科學性差。我國應該建立非盈利性的可信度高的信用管理機構，如國家信用管理局等。
第三，我國應建立個人信用評判體系。建立個人信息檔案，對能夠表明貸款人信用狀況的信息進行長時間記錄，并建立一個信息共享平臺，供信用評級機構共享信息。同時，我國應建立一個有效的個人信用評估體系，對貸款人的信用進行全方位有效評估，避免因為評估失誤造成的金融風險。
房地產市場的金融風險時刻存在，但是并不是不能夠有效控制的。我國房地產市場的金融風險目前主要是因為制度和市場的不完善造成的，我國應該加快對房地產金融市場的建立和完善。
【參考文獻】
[1] 趙文清，錢周信，賈慧敏.我國房地產金融風險分析及防范研究[J].技術經濟，2005，04：52-54.
[2] 毛立平，胡.當前我國房地產金融風險及防范對策分析[J].市場周刊（商務），2004，09：47-49.
中國房地產業(yè)經過十多年的發(fā)展已逐步走向理性，但是房地產投資的收益與風險并存。在房地產投資過程中，政治環(huán)境風險、經濟體制改革風險、產業(yè)政策風險、房地產制度變革風險、金融政策變化風險、環(huán)保政策變化風險和法律風險等，均對房地產投資者收益目標的實現產生巨大的影響，從而給投資者帶來風險。
房地產業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持。房地產開發(fā)投資數額巨大。投資回收周期較長。占用的資金及支付的利息多，企業(yè)的自我積累根本不可能保證連續(xù)投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業(yè)就會發(fā)生資金周轉困難甚至發(fā)生財務危機。房地產個人住房消費也需要金融業(yè)的大力支持。國際上房價收入比約為三比一至六比一，而我國這個比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個別城市有的甚至更高。這意味著，我國城市一個家庭要在禁絕一切消費的情況下，積累至少8-12年才能買得起一套住房。但是借助于住房消費信貸，家庭的積累過程就會大大縮短，住房消費可以提前實現。對于房地產企業(yè)來說，這無異于縮短了銷售時間加快了資金周轉，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤。
房地產信貸是金融業(yè)的一項重要內容。房地產金融一般可分為開發(fā)信貸和消費信貸，據世界各國統(tǒng)計，住房金融有兩個“三七開”之說，一個“三七開”是國內各項貸款中大約有30%是給房地產業(yè)，另一個“三七開”是房地產業(yè)貸款中的70%是貸給個人買房的，另外30%是貸給開發(fā)商。中國房地產金融從無到有，從小到大，發(fā)展十分迅速，而且發(fā)展空間非常大。
統(tǒng)計數據顯示，房地產開發(fā)和個人住房消費信貸增長逐年上升。1998年房地產開發(fā)貸款余額為2028.92萬元，2003年擴大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時，個人住房消費信貸也快速增長。2003年與1998年相比，個人住房消費貸款增加了11353.58億元，增長了26.64倍。盡管如此，目前我國的房地產金融市場發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現象。主要表現為：
房地產融資渠道單一，房地產開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業(yè)銀行。中國房協(xié)副會長顧云昌把房地產與銀行業(yè)過去5年緊密合作的時光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業(yè)也樂意為我們服務，但銀行確實也因此承擔了巨大風險。”據估算，80％左右的土地購置和房地產開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產開發(fā)的全過程。通過住房消費貸款、房地產開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等，商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險。有關方面資料表明，四大國有商業(yè)銀行剝離的1.4萬億不良資產30%是與房地產相關。
房地產金融市場結構單一，沒有形成完整的房地產金融體系。缺乏多層次的房地產金融市場機構體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產金融市場體系，缺乏獨立、有效的房地產金融市場中介服務體系，沒有形成完備的房地產金融一級市場，尚未建立房地產金融二級市場。據央行研究局的報告，2002年房地產上市公司的股權融資占全部房地產企業(yè)的資金來源不足0.5%；房地產債券融資所占房地產開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產資金信托較為活躍，據不完全統(tǒng)計，2003年上半年推出的房地產資金信托計劃也不過20億元，微乎其微。房地產信托起源于美國20世紀60年代，經歷了迅速發(fā)展、衰落、復蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過程，現在美國大約有300個房地產投資信托，他們的總資產超過3000億美元，大約2/3在國家級的股票交易所上市，已成為美國房地產證券化的主要形式。由于其在產權、資本、經營上具有的優(yōu)勢，其發(fā)展已為世人所矚目，英國、日本等發(fā)達國家也紛紛效仿。
對房地產金融市場的監(jiān)管和調控機制還很不完善。目前，我國房地產金融市場的法規(guī)建設相對于房地產市場發(fā)展而言還是相當滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關銀行設立和資金運用規(guī)定外，還沒有專門的房地產金融監(jiān)管框架，房地產金融業(yè)務的有關規(guī)范也有待制訂。
我國個人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監(jiān)控，個人住房消費信貸的發(fā)展可能存在違約風險。目前，中國商業(yè)性個人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用。但按照國際慣例，個人房貸的風險暴露期通常為3年到8年，而中國的個人住房信貸業(yè)務是最近3年才開始發(fā)展起來的。一般來講，個人信貸業(yè)務會給銀行帶來以下風險：一是信用風險，即借款人由于某種原因（如失業(yè)或突發(fā)事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動性風險，即由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個人房貸業(yè)務，從而使商業(yè)銀行面臨流動性危機；三是操作風險，是指由于不完善或失靈的內部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導致?lián)p失的風險；四是利率風險，即由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況；五是市場風險，即由于整個房地產市場大幅下滑，從而波及商業(yè)銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風險，即由于有關房地產市場或個人房貸業(yè)務相關政策的出臺而使商業(yè)銀行受到影響的情況。
銀行房地產信貸的風險及防范措施(1)內容摘要：隨著經濟體制改革的不斷深入，國家有關部門就加強金融宏觀調控作用、促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展出臺了一系列措施。因此，在房地產投資風險分析和風險防范方面作一些思考，具有特定的現實意義。本文分析了房地產投資的風險，揭示了房地產金融投資風險的成因，并提出了銀行房地產信貸的風險防范措施。以期在房地產金融風險防范方面能引以借鑒。
關鍵詞：房地產投資風險信貸防范
金融業(yè)是國民經濟中一個十分重要的行業(yè)，通過它的融資和支持功能，一直產生著加速各行各業(yè)和國民經濟發(fā)展的巨大作用。房地產業(yè)目前是我國國民經濟中的一個重要的支柱產業(yè)。它的發(fā)展，對于發(fā)展經濟和提高生活，拉動相關行業(yè)發(fā)展，擴大內需，促進國民經濟的發(fā)展，都產生著極為重要的作用。房地產業(yè)是資金密集型的產業(yè)，房地產的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持和投入，而房地產業(yè)存在著資金需求量大和自我積累有限的局限性，給金融投資帶來巨大風險，因此如何規(guī)避金融風險，積極促進房地產業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展將是我國當前十分重要的任務。
房地產投資現狀及存在的問題
中國房地產業(yè)經過十多年的發(fā)展已逐步走向理性，但是房地產投資的收益與風險并存。在房地產投資過程中，政治環(huán)境風險、經濟體制改革風險、產業(yè)政策風險、房地產制度變革風險、金融政策變化風險、環(huán)保政策變化風險和法律風險等，均對房地產投資者收益目標的實現產生巨大的影響，從而給投資者帶來風險。
房地產業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持。房地產開發(fā)投資數額巨大。投資回收周期較長。占用的資金及支付的利息多，企業(yè)的自我積累根本不可能保證連續(xù)投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業(yè)就會發(fā)生資金周轉困難甚至發(fā)生財務危機。房地產個人住房消費也需要金融業(yè)的大力支持。國際上房價收入比約為三比一至六比一，而我國這個比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個別城市有的甚至更高。這意味著，我國城市一個家庭要在禁絕一切消費的情況下，積累至少8-12年才能買得起一套住房。但是借助于住房消費信貸，家庭的積累過程就會大大縮短，住房消費可以提前實現。對于房地產企業(yè)來說，這無異于縮短了銷售時間加快了資金周轉，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤。
房地產信貸是金融業(yè)的一項重要內容。房地產金融一般可分為開發(fā)信貸和消費信貸，據世界各國統(tǒng)計，住房金融有兩個“三七開”之說，一個“三七開”是國內各項貸款中大約有30%是給房地產業(yè)，另一個“三七開”是房地產業(yè)貸款中的70%是貸給個人買房的，另外30%是貸給開發(fā)商。中國房地產金融從無到有，從小到大，發(fā)展十分迅速，而且發(fā)展空間非常大。
統(tǒng)計數據顯示，房地產開發(fā)和個人住房消費信貸增長逐年上升。1998年房地產開發(fā)貸款余額為2028.92萬元，2003年擴大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時，個人住房消費信貸也快速增長。2003年與1998年相比，個人住房消費貸款增加了11353.58億元，增長了26.64倍。盡管如此，目前我國的房地產金融市場發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現象。主要表現為：
房地產融資渠道單一，房地產開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業(yè)銀行。中國房協(xié)副會長顧云昌把房地產與銀行業(yè)過去5年緊密合作的時光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業(yè)也樂意為我們服務，但銀行確實也因此承擔了巨大風險?！睋浪?，80％左右的土地購置和房地產開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產開發(fā)的全過程。通過住房消費貸款、房地產開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等，商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險。有關方面資料表明，四大國有商業(yè)銀行剝離的1.4萬億不良資產30%是與房地產相關。
房地產金融市場結構單一，沒有形成完整的房地產金融體系。缺乏多層次的房地產金融市場機構體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產金融市場體系，缺乏獨立、有效的房地產金融市場中介服務體系，沒有形成完備的房地產金融一級市場，尚未建立房地產金融二級市場。據央行研究局的報告，2002年房地產上市公司的股權融資占全部房地產企業(yè)的資金來源不足0.5%；房地產債券融資所占房地產開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產資金信托較為活躍，據不完全統(tǒng)計，2003年上半年推出的房地產資金信托計劃也不過20億元，微乎其微。房地產信托起源于美國20世紀60年代，經歷了迅速發(fā)展、衰落、復蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過程，現在美國大約有300個房地產投資信托，他們的總資產超過3000億美元，大約2/3在國家級的股票交易所上市，已成為美國房地產證券化的主要形式。由于其在產權、資本、經營上具有的優(yōu)勢，其發(fā)展已為世人所矚目，英國、日本等發(fā)達國家也紛紛效仿。
對房地產金融市場的監(jiān)管和調控機制還很不完善。目前，我國房地產金融市場的法規(guī)建設相對于房地產市場發(fā)展而言還是相當滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關銀行設立和資金運用規(guī)定外，還沒有專門的房地產金融監(jiān)管框架，房地產金融業(yè)務的有關規(guī)范也有待制訂。
我國個人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監(jiān)控，個人住房消費信貸的發(fā)展可能存在違約風險。目前，中國商業(yè)性個人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用。但按照國際慣例，個人房貸的風險暴露期通常為3年到8年，而中國的個人住房信貸業(yè)務是最近3年才開始發(fā)展起來的。一般來講，個人信貸業(yè)務會給銀行帶來以下風險：一是信用風險，即借款人由于某種原因（如失業(yè)或突發(fā)事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動性風險，即由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個人房貸業(yè)務，從而使商業(yè)銀行面臨流動性危機；三是操作風險，是指由于不完善或失靈的內部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導致?lián)p失的風險；四是利率風險，即由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況；五是市場風險，即由于整個房地產市場大幅下滑，從而波及商業(yè)銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風險，即由于有關房地產市場或個人房貸業(yè)務相關政策的出臺而使商業(yè)銀行受到影響的情況。
關鍵詞：房地產；金融衍生品；制度創(chuàng)新
中圖分類號：F293-3 文獻標識碼：A 文章編號：1007-905X(2011)05-0094-03
房地產金融衍生品制度創(chuàng)新是房地產金融市場發(fā)展的必然之義。房地產金融衍生品要良性健康發(fā)展，良好的制度規(guī)范顯得尤為重要。美國的次級債危機和金融危機的發(fā)生為我國房地產金融衍生品的制度創(chuàng)新提供了警示作用。金融危機顯示，進行金融衍生品制度創(chuàng)新比單純地進行產品創(chuàng)新顯得更為迫切和重要，它為金融產品的創(chuàng)新提供制度框架，從而能有效防范金融創(chuàng)新風險的發(fā)生。
一、房地產金融衍生品制度創(chuàng)新內涵
科斯在《財產權利與制度變遷》中對制度變遷作了這樣的理論分析，他認為“如果預期的凈收益(即潛在利潤)超過預期的成本，一項制度安排就會被創(chuàng)新。只有當這一條件得到滿足時，我們才可望發(fā)現一個社會內改變現有制度和產權結構的企圖”。如果把它用于房地產金融衍生品制度創(chuàng)新的分析就是，房地產金融衍生品制度創(chuàng)新即利益主體期望獲取最大的“潛在利潤”而發(fā)起的用一種效益更高的制度(即目標模式)替代另一種制度(即“起點模式”)的過程。其誘致因素在于利益主體期望獲取最大的“潛在利潤”。如果房地產金融衍生品制度創(chuàng)新的“潛在利潤”大于“變遷成本”，那么這種制度變遷就會最終實施。
因此，筆者認為，房地產金融衍生品制度創(chuàng)新，就是一個改革過程，就是對房地產金融衍生品相關制度進行重新設計和運行的過程。在這個制度框架內，所有的體制所發(fā)生的變更，都可以被稱為制度創(chuàng)新。如果我們結合熊彼特的“創(chuàng)新理論”，從房地產金融衍生品制度上來考察創(chuàng)新，則房地產金融衍生品制度創(chuàng)新可被定義為：引入新的房地產金融衍生品制度因素或對原房地產金融衍生品制度進行重構。這包括：(1)房地產金融衍生品管理組織變革或引進；(2)新房地產金融衍生品被引入或開拓；(3)拓展新市場或增加原房地產金融衍生品商品的銷量或市場結構的變化；(4)房地產金融衍生品管理的組織形式創(chuàng)新；(5)房地產金融衍生品文化領域的創(chuàng)新。
制度創(chuàng)新效益實現的關鍵取決于兩點：其一，政府與金融企業(yè)兩者的制度需求能否相適應，也就是說金融企業(yè)與政府是否同樣具有強烈的回避價格波動風險的偏好；其二，創(chuàng)新的制度供給能否有效運行，滿足金融企業(yè)規(guī)避價格波動風險的偏好。另外，由政府主導的強制性制度創(chuàng)新缺乏制度供給的有效性和針對性，金融企業(yè)的創(chuàng)新積極性被抑制，從而會使房地產金融衍生品的制度創(chuàng)新缺乏主體支持。
筆者認為，房地產金融衍生品制度創(chuàng)新應該是一種需求誘致的制度創(chuàng)新。盡管近10年來我國的房地產市場取得了跨越式的發(fā)展，但資產證券化、信用衍生品等可分散經濟體住房貸款風險的金融創(chuàng)新制度和金融工具的發(fā)展卻遠遠落后，這就使商業(yè)銀行來承擔了極大的住房貸款風險。因此，為規(guī)避風險，銀行具有制度創(chuàng)新的動力。
二、房地產金融衍生品制度創(chuàng)新動力機制
創(chuàng)新是一種有著巨大風險，同時也有著巨大前景效益的行為，這種行為的衍生需要內在和外在動力的推動，賦予創(chuàng)新主體創(chuàng)新的意愿，誘使創(chuàng)新主體有效整合資源以實現創(chuàng)新目標。根據學者提出的企業(yè)在內外驅動下的創(chuàng)新動力模式圖，筆者構建了房地產金融衍生品制度創(chuàng)新動力模型(見圖1)。
根據以上模型，房地產金融衍生品制度創(chuàng)新動力源于以下幾個方面。
(一)獲得制度創(chuàng)新收益是進行房地產金融衍生品制度創(chuàng)新的內在動力
制度經濟學的理論認為，獲得制度收益是任何一項制度建立的根本內在原因。房地產金融衍生品市場可以降低市場交易者面臨的違約風險和潛在違約損失，從而能有效降低市場交易者的交易費用；房地產金融衍生品市場的價格發(fā)現功能，能對現貨交易進行價格指導，使市場理性合理地配置資源，能有效降低因有限理和資源配置低效率而損失的交易費用。總體來說，房地產金融衍生品的制度創(chuàng)新收益應該包括價格發(fā)現、降低交易費用等。
(二)有效防范房地產金融風險的動力
房地產金融衍生品制度創(chuàng)新是防范房地產金融風險的有效途徑。首先，房地產金融衍生品制度創(chuàng)新必然伴隨著房地產金融機構和房地產金融工具的日益豐富，使房地產金融機構可以根據對市場的預期及風險的偏好程度，選擇適合自己的房地產金融創(chuàng)新產品來消化經營風險，這與沖銷呆、壞賬相比無疑是一個積極的方法一。其次，房地產金融衍生品制度創(chuàng)新的基本方向是融資的證券化、金融運行的市場化，它使房地產融資工具擁有很強的流動性，價格隨市場狀況不斷波動，而這種波動對房地產金融運行具有調節(jié)功能，能有效引導房地產金融部門實現最優(yōu)經營。再次，房地產金融創(chuàng)新能推動資本市場向前發(fā)展，從而實現房地產金融風險的社會分散化。
實證研究表明，在美國次級債危機的爆發(fā)和升級過程中，金融創(chuàng)新扮演了十分重要的角色?！敖鹑趧?chuàng)新―金融風險―金融監(jiān)管―金融再創(chuàng)新”是一個動態(tài)的發(fā)展過程，如果金融創(chuàng)新信息披露充分、金融創(chuàng)新風險管理有效、金融創(chuàng)新監(jiān)管到位，那么，金融創(chuàng)新仍然是規(guī)避金融風險、保障金融安全的重要途徑。
(三)滿足融資手段多樣化趨勢需要的動力
金融市場的主要功能包括配置金融資源和管理經濟風險。隨著經濟社會的持續(xù)發(fā)展和金融市場的不斷深化，人們對于金融市場分散和轉移風險功能提出了更高的要求，從而引發(fā)融資方式多樣化的市場需求，并成為金融衍生品市場不斷發(fā)展創(chuàng)新的動力。但由于目前我國房地產的融資渠道較少，主要的融資渠道集中在銀行。在我國金融市場，尤其是房地產金融市場上，不僅產品少，而且目前僅有的信托、上市、企業(yè)發(fā)行債券等方式發(fā)展也非常有限，這就使房地產融資風險集中在銀行貸款上。因此，拓展融資渠道、發(fā)展規(guī)避和分散風險的房地產金融衍生品是必然的選擇。而要深化和發(fā)展房地產金融衍生品市場，制度創(chuàng)新則是必然的路徑。
三、房地產金融衍生品制度創(chuàng)新思路
(一)實現全民參與、全民利益共享的房地產金融制度安排
在國際較為完整的房地產金融市場體系中，由于機制的完善，已經出現了很多制度和產品創(chuàng)新的成功實踐。這些成功的創(chuàng)新實踐都是在市場化的前提下進行的，包含保護公眾權益、抑制行業(yè)壟斷與暴利、完善市場制度等要素。
反觀國內房地產金融市場，由于金融創(chuàng)新機制的缺失和相關金融制度發(fā)展滯后，發(fā)展非常緩慢。例如盡管央行對房地產開發(fā)商采用項目融資、股權融資等多種融資方式持支持態(tài)度，但房地產金融市場資產證券化作用的發(fā)揮仍然僅局限
于緩解商業(yè)銀行的房地產貸款的流動性不足方面。RElTs(房地產投資信托基金)面臨著多種發(fā)展障礙。其一，法律障礙。產業(yè)投資基金法以及基金法等遲遲未能出臺實施，當前基金法律制度缺陷給RElTs規(guī)范的發(fā)展帶來了現實的法律障礙。其二，規(guī)模和收益。采取信托渠道進行房地產融資的方式盡管能夠解決利益制衡的問題，但仍舊無法克服信托在發(fā)行數量上的限制和缺乏流動性的問題。其三，市場操作障礙。當前，房地產公司在上市方面面臨著門檻高、成本高、渠道不暢、手續(xù)繁瑣等諸多困難。
由此，筆者認為，進行房地產金融衍生品制度創(chuàng)新，使房地產市場擺脫對商業(yè)銀行等間接金融系統(tǒng)主體的高度依賴，首先必須建立起一個滿足市場主體多元化融資需求的市場機制和風險約束機制，形成有利于社會公眾分享公共福利的將房地產金融與證券市場產品有機結合的創(chuàng)新機制和制度安排。
(二)探索制度創(chuàng)新動力機制，轉變制度創(chuàng)新方式和路徑
1 積極營造房地產金融衍生品制度創(chuàng)新的基礎條件
主要思路是：重構房地產金融衍生品支持制度體系，發(fā)展新型房地產金融機構，注重房地產金融衍生品制度創(chuàng)新和其他配套制度創(chuàng)新相結合，以及金融領域的當前改革和長遠發(fā)展相結合。
2 適時轉變房地產金融衍生品制度創(chuàng)新的方式和路徑
主要方式和路徑是：繼續(xù)發(fā)揮政府強制性制度變遷的作用，適時培育市場誘致性制度變遷的力量，以金融機構和金融服務拓展為突破口，帶動現有商業(yè)銀行房地產金融改革，按照“金融機構――大型商業(yè)銀行”、“局部創(chuàng)新――全面創(chuàng)新”和“產品創(chuàng)新――制度創(chuàng)新”路徑，積極推進房地產金融衍生品制度創(chuàng)新。
3 構建房地產金融衍生品制度創(chuàng)新體系
借鑒金融衍生品制度體系，筆者認為，房地產金融衍生品制度體系也主要包括三個制度：一是市場交易制度，二是市場監(jiān)管制度，三是市場風險管理制度。由此，房地產金融衍生品制度創(chuàng)新體系也就包括市場交易制度創(chuàng)新、市場監(jiān)管制度創(chuàng)新、市場風險管理制度創(chuàng)新。房地產金融衍生品制度創(chuàng)新，就可以從這些方面著手了。
房地產金融衍生品交易制度創(chuàng)新，是能確保房地產金融衍生工具交易按照市場交易規(guī)則順利進行的一系列具體制度創(chuàng)新。我國應參照發(fā)達國家的做法，并根據我國房地產衍生品市場的不同發(fā)展階段特點，進行交易制度的創(chuàng)新。
房地產金融衍生品市場的監(jiān)管主要目的是確保市場的有效性，防范金融衍生品市場風險，從根本上來說是為了保護廣大投資者利益。我國房地產金融衍生品市場具有交易品種少、發(fā)展時間短等特點，并且市場風險管理機制還沒有真正建立，因此只有對房地產金融衍生品市場實施有效的監(jiān)管才能保障市場運行的有序性并促使其健康發(fā)展。從提升我國金融市場競爭力應對全球金融市場一體化的挑戰(zhàn)的角度來說，按照國際慣例建立科學的風險管理制度勢在必行。
(三)構建房地產金融衍生品制度創(chuàng)新環(huán)境保障
1 完善相關法律制度，構建制度創(chuàng)新法律環(huán)境保障
健全的法律制度是房地產金融衍生品市場法治化的必要條件，是保證房地產金融衍生品市場健康規(guī)范有序發(fā)展的基礎和前提。法律對于房地產金融衍生品市場的價值主要表現在：一是保護投資者利益，維持社會公眾對一個安全、透明和穩(wěn)定的房地產金融衍生品市場的信心；二是確保市場公平、有效和透明，維護市場的公開、公平和公正；三是防范、減少房地產金融衍生品交易風險，促進市場健康高效發(fā)展。目前，我國還沒有專門的針對房地產金融衍生品的法律法規(guī)。為使房地產金融衍生品制度創(chuàng)新能具有法律保障，應盡快制定房地產金融衍生品監(jiān)管法規(guī)，進一步修訂《證券法》、《保險法》、《人民銀行法》、《商業(yè)銀行法》、《企業(yè)法》和《期貨交易管理暫行條例》等，為房地產金融衍生品創(chuàng)新和房地產金融衍生品市場的規(guī)范發(fā)展留足空間，創(chuàng)造有利的法律環(huán)境。
2 建立健全社會信用基礎，構建制度創(chuàng)新信用環(huán)境保障體系
房地產金融衍生品的發(fā)展，同購房者特別是貸款者的個人信用有很大的關系。因為如果購房者個人信用缺失，就會造成信貸機構巨大的風險。比如美國的次級債危機，就是把信用產品帶給了一些低信用甚至沒有信用的群體，而且附加了許多加大信用風險的優(yōu)惠條件，形成了巨大的信用泡沫。信用泡沫――產品泡沫――資金泡沫――價格泡沫――市值泡沫，通過衍生品形成了一條長長的泡沫鏈。復雜的金融衍生工具和漫長的銷售鏈條，導致投資者看不到按揭貸款的本質和根源，而且濫用金融衍生品拉長了交易鏈條，助長了投機，此時，風險可以得到分散但卻不可能消除，等到房地產市場泡沫破裂，這些風險就會像埋藏的定時炸彈被引爆。為此，在房地產金融衍生品制度創(chuàng)新過程中，建立健全社會信用基礎就是非常必要的。那么如何健全社會信用基礎呢?例如可以推行個人征信系統(tǒng)，并建立起以社會中介機構為主的信用等級評定體系等。購房者個人征用信用系統(tǒng)就是將分布在各行業(yè)銀行、政府部門和其他社會部門中的與個人信用有關的信息進行采集和匯總，形成個人信用信息數據庫，為商業(yè)機構和個人提供個人信用信息查詢服務。
3 放松金融管制，賦予房地產金融衍生品制度創(chuàng)新主體以創(chuàng)新動力
現有的金融制度場景和構置，影響了房地產金融衍生品創(chuàng)新的步伐。因為房地產金融業(yè)面臨的諸多金融管制限制其金融創(chuàng)新的空間，使得房地產金融衍生品創(chuàng)新具有一定的盲目性，并且整個房地產金融市場缺乏制度創(chuàng)新的能力和活力，不能滿足房地產業(yè)發(fā)展對金融市場功能的多元化需求。
4 促進房地產金融機構體制創(chuàng)新，構建制度創(chuàng)新微觀環(huán)境
房地產金融衍生品制度創(chuàng)新的體現之一是實現房地產金融衍生品產品創(chuàng)新。而房地產金融衍生品產品創(chuàng)新的直接障礙就是金融機構現有的體制問題?；诖?，金融機構體制創(chuàng)新勢在必行。在金融機構，特別是國有商業(yè)銀行的體制創(chuàng)新中，治理結構的完善是應有之義。完善的國有商業(yè)銀行治理結構，有利于構建促進房地產金融衍生品產品創(chuàng)新的激勵機制。商業(yè)銀行上市雖然除了可以充實資本金以外，還可以在一定程度上減輕所有者缺位問題，但它不能徹底解決治理結構的缺陷問題。公開發(fā)行股票并進而使股權分散化，可能是改進治理結構的一個比較好的選擇。在這種治理結構下，商業(yè)銀行經理人只需對廣大的投資者負責，而不需對上級或對大股東負責，追逐利潤將成為商業(yè)銀行產品創(chuàng)新的最大動機。但股權分散與國家控股之間的矛盾如何解決，需要在實踐中不斷探索。
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【關鍵詞】房地產 金融風險 風險防范
房地產業(yè)是國民經濟最重要的支柱性產業(yè)，是一個投資巨大、回收緩慢、回報豐厚、具有風險的極其復雜的系統(tǒng)工程。隨著我國城市化進程的加快，房地產業(yè)發(fā)展迅速。房地產金融是房地產業(yè)發(fā)展的重要方面，防范房地產金融風險，不僅是房地產業(yè)和房地產金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的要求，而且對整個金融業(yè)和國民經濟的穩(wěn)定與發(fā)展也至關重要，因此對房地產金融風險進行分析具有一定的必要性。
一、我國房地產金融發(fā)展的現狀與特點
近年來我國房地產投資占全社會固定資產投資的比重如圖1所示，1997年該比例為13.7%，從1999年起表現出明顯的上升趨勢，超過了20%，近兩年有所回落，2005年為21%。在此期間，房地產開發(fā)投資的增速也較為顯著，1998年至2005年的增長速度分別為12.06％、11.92％、17.67％、21.44％、18.57％、23.27％、22.83％和16.50%。
房地產業(yè)與金融業(yè)息息相關，這具體表現為房地產業(yè)是金融業(yè)的重要服務領域，房地產市場的發(fā)展離不開金融的資金支持。據統(tǒng)計，在2006年全國房地產開發(fā)投資的資金來源中，國內貸款為5263.4億元，占資金來源總額的19.58%，同比增長34.3%，其他資金來源中的定金及預收款占比30.27%，同比增長17%。（數據來源：國家統(tǒng)計局網站）
商業(yè)銀行提供個人住房抵押貸款，是房地產業(yè)與金融業(yè)相聯(lián)系的另外一個表現。據統(tǒng)計，1997年底，全國商業(yè)銀行自營性個人住房貸款僅為190億元，到2006年底，全國住房公積金貸款已經達到6364.33億元，個人住房貸款余額達到3804.71億元，十年的時間，增加了近20倍。（數據來源：中宏數據庫2007-3-23）
總體而言，我國房地產金融的發(fā)展具有以下幾個特點：
1、發(fā)展時期短，起步快
從我國房地產融資的歷程來看，房地產是在1998年以后真正進入融資階段，伴隨著個人住房商品化制度的實施以及個人購房按揭的啟動，大量的購房者進入房地產市場，短短幾年時間，我國用于房地產開發(fā)與個人購房貸款余額大幅增長。
2、融資渠道單一
從我國房地產市場的運行過程及其資金鏈來看，房地產金融主要是由銀行房地產信貸構成的，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產業(yè)運行的全過程，是我國房地產市場的主要資金提供者。而其他融資渠道如信托、房地產債券、住房資產證券化等融資方式，在我國房地產金融市場尚處于起步階段，所占貸款比例很小，幾乎可以忽略不計。
3、融資比例較高
融資比例較高，是我國房地產金融的又一個明顯特征。房地產企業(yè)的融資策略大都離不開“市場——資源——資金”三者之間的資本運作，以銀行貸款為主，建立階段性融資安排，實現低成本融資獲得高額利潤回報。2003年及以前，我國房地產開發(fā)企業(yè)在房地產開發(fā)過程中，自有資本金占項目總投資的比例普遍低于30%，部分企業(yè)甚至在20%左右，剩余部分則主要通過銀行貸款等融資渠道來滿足資金需求。
二、當前我國房地產金融風險的集中表現
房地產業(yè)先天具備的高風險性以及和金融的天然聯(lián)系決定了房地產金融風險的必然存在。它不僅包括單項業(yè)務、單個金融機構面臨的風險，也包括整個房地產金融體系的風險。一方面，金融業(yè)務與金融機構之間存在著密切的相互聯(lián)系，一旦產生風險往往相互連累，且房地產金融風險屬于一種消極的外部效應。另一方面，金融部門經營的外部環(huán)境變化，也可能使整個金融部門都遭遇系統(tǒng)性風險，從而造成大損失。在當前，我國房地產金融風險主要集中表現在以下幾個方面：
1、房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業(yè)銀行
據估算，在土地購置和房地產開發(fā)資金中，80%左右都直接或間接地來自于商業(yè)銀行信貸，而且在我國目前的房地產市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產開發(fā)的全過程，包括土地儲備貸款、房地產開發(fā)貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款等。商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險，因此，一旦市場出現波動，房地產開發(fā)商，尤其是中小型的開發(fā)商就會由于資金鏈的斷裂而導致還款困難，房地產投資的市場風險和融資信用風險將集中于商業(yè)銀行，轉變?yōu)樾刨J風險，最后損失的將是商業(yè)銀行的利益。
2、土地儲備貸款存在隱性風險
我國的土地是被政府部門高度壟斷的，在土地出讓過程中，地方政府往往出于土地收益的考慮，希望獲得較高的土地溢價，由此帶動了房地產價格的上漲。由于各地城市開發(fā)和改造的規(guī)模都很大，土地的資產價值較高，因此，土地購置的融資要求十分巨大，而土地儲備屬于政府行為，使得土地的購置和開發(fā)非常容易獲得商業(yè)銀行的巨額貸款。土地收購和開發(fā)的資金來源主要是銀行貸款，而還款則主要依靠土地出讓金。此外，土地的價格本身也是頻繁波動的，這些都增加了土地購置與開發(fā)貸款的隱性風險。
3、個人住房消費信貸開始進入國際上公認的違約風險高發(fā)期
根據國際上對個人住房貸款償還風險的判定，一般是在購房后5至8年才逐漸暴發(fā)出來，我國住房貸款的規(guī)模發(fā)展才持續(xù)幾年時間，隨著越來越多的個人住房商業(yè)貸款進入風險暴露期，銀行的潛在風險不斷加大。個人購房資金的70%至80%來自于銀行，而貸款的償還則依賴于未來收入的預期。盡管我國當前宏觀經濟的發(fā)展形勢較好，但對未來經濟發(fā)展的良好預期具有不確定性。一旦經濟形勢或購房者自身等因素導致未來良好收入預期沒有實現，最終的風險將轉移給銀行，因此其潛在的金融風險較大。
4、商業(yè)銀行和其他金融機構經營上存在管理風險
由于銀行管理人員對房地產風險認識不足，風險意識不強，商業(yè)銀行普遍大力發(fā)展房地產信貸，在經營業(yè)務上容易產生急功近利的傾向。在發(fā)放房地產貸款過程中，信息掌握不充分，貸款過程缺乏足夠控制力，或對借款人審查不嚴，容易造成決策失誤。部分商業(yè)銀行對政府擔保和政府干預的項目盲目樂觀，甚至盲目追捧，忽視了這些項目所具有的風險性。為搶市場，占份額，部分地區(qū)的商業(yè)銀行甚至違反有關規(guī)定，放松信貸條件，在一定程度上助長了房地產“過熱”的行為，這些管理上的不完善都會給銀行帶來一些潛在風險。
三、我國房地產金融風險的防范措施
對房地產金融風險的防范，應根據經濟發(fā)展的需要，適應國內國際經濟形勢的不斷變化，因此，本文認為可以從以下幾個角度進行考慮。
1、實行融資渠道多元化，積極推動房地產貸款證券化
當前，我國房地產融資渠道仍然比較單一，房地產企業(yè)的資金來源仍以銀行貸款為主，我們必須盡快建立多元化房地產融資機制，將目前集中的銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產信托、住房資產證券化等多種融資渠道模式，以構建房地產業(yè)多元化融資體系，這是化解房地產金融風險的必由之路。具體可以考慮以下幾個手段：一是發(fā)展房地產業(yè)基金；二是培育和發(fā)展住房抵押二級市場，試行住房抵押貸款證券化；三是在防范風險的前提下，積極引導外資進入國內房地產市場；四是積極穩(wěn)妥地發(fā)展住房公積金貸款。房地產融資渠道的多元化應該是當前乃至今后一個時期的主要方向，通過對直接融資的制度化創(chuàng)新設計，從而在根本上防范銀行的風險。
2、加快土地制度改革，完善土地管理模式
如何有效的發(fā)展土地市場，制定適合發(fā)展形勢的土地制度方面的政策，是預防房地產金融風險的關鍵因素之一。我國目前的土地儲備制度，在規(guī)范土地市場、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負面效應對房地產市場的健康發(fā)展也產生了很大的影響。要保持房地產市場的可持續(xù)發(fā)展，應該在條件成熟時進行土地制度改革，加快土地管理模式的轉變，加強對土地供應的監(jiān)管。有效地界定和規(guī)范政府行為，規(guī)范土地供應市場，加快改革和完善與房地產金融市場的穩(wěn)定密切相關的各項制度。
3、加強國家的宏觀調控和引導，加大中央銀行的監(jiān)管力度
對于國家而言，房地產金融市場的穩(wěn)定具有重要的作用，國家必須加強對房地產金融市場的宏觀調控，有效控制房地產金融風險，引導房地產金融機構有序競爭，保證房地產金融市場的健康發(fā)展。中央銀行應對房地產市場進行深入的調查和分析，提高自身研究判斷的準確性，建立房地產風險預警體系，實行房地產市場信息披露制度，及時發(fā)出預報，果斷采取相應措施，對金融機構進行調控和引導，加大監(jiān)管力度。
4、完善房地產金融的法律環(huán)境
確定房地產金融的法律地位，同時要建立健全有關房地產金融的法律法規(guī)，創(chuàng)造有利于房地產金融業(yè)務發(fā)展的良好環(huán)境。根據國內外的實際情況，制定適合房地產金融市場不斷發(fā)展的政策、法規(guī)，保證房地產金融市場的健康發(fā)展，有效控制房地產金融風險。
