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第1篇

一、審計(jì)尋租：建設(shè)方、工程方和審計(jì)單位三方經(jīng)濟(jì)利益分析

我國(guó)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目，目前多采用事后審計(jì)的策略，即在工程項(xiàng)目竣工后才對(duì)各審計(jì)事項(xiàng)進(jìn)行審計(jì)，由于不能及時(shí)審計(jì)，必然存在審計(jì)上的誤差，而這一誤差在尋租理論的影響下，將會(huì)對(duì)工程項(xiàng)目中三類主要利益主體產(chǎn)生廣泛的影響。

（一）尋租理論 “租”在經(jīng)濟(jì)學(xué)中又稱之為“經(jīng)濟(jì)租”，原意是指資源要素使用方獲得的超過(guò)其機(jī)會(huì)成本的利潤(rùn)。經(jīng)濟(jì)租價(jià)值利益的存在，能夠吸引對(duì)這一資源要素的利用，并促進(jìn)資源要素的合理流動(dòng)，直至該資源要素經(jīng)濟(jì)租價(jià)值的消失，這一過(guò)程也是資源要素流動(dòng)進(jìn)行市場(chǎng)均衡調(diào)整的過(guò)程，能夠促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

新技術(shù)和新產(chǎn)品在剛進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，由于其技術(shù)優(yōu)勢(shì)，能夠獲得差額利潤(rùn)，既存在經(jīng)濟(jì)租的發(fā)展空間，從而吸引其他企業(yè)對(duì)該新技術(shù)或新產(chǎn)品的引進(jìn)、開(kāi)發(fā)以及深化發(fā)展，以獲取經(jīng)濟(jì)租的利益，這一過(guò)程稱之為“創(chuàng)租”或“尋利”，這是引導(dǎo)要素流動(dòng)的合理的市場(chǎng)化行為。相反，如果未獲取當(dāng)事人利益采取扭曲市場(chǎng)要素流動(dòng)，具有道德風(fēng)險(xiǎn)的行為，則是尋租行為。例如未獲取某一工程項(xiàng)目的承包權(quán)，而向相關(guān)委托方人員行賄的行為。與創(chuàng)租行為相比，尋租行為扭曲了資源要素的自由流動(dòng)，尋租行為能夠?yàn)楫?dāng)事人帶來(lái)利益的增加，卻會(huì)引起社會(huì)整體福利的降低。

（二）三方經(jīng)濟(jì)關(guān)系 在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中主要涉及三類利益相關(guān)群體，既建設(shè)方、工程方以及設(shè)計(jì)方。三方之間的關(guān)系密切，形成利益關(guān)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)。首先是建設(shè)方和工程方之間的委托和關(guān)系，建設(shè)方作為委托方將工程項(xiàng)目委托工程方建設(shè)完成，并在竣工后對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，支付工程方相關(guān)款項(xiàng)，而工程方則是作為方，承包房地產(chǎn)的工程項(xiàng)目，完成任務(wù)后，獲取相關(guān)具有一定利潤(rùn)空間的款項(xiàng)。作為委托方和方的建設(shè)方和工程方是獨(dú)立的利益主體，由于利益訴求不同，且利益存在著此消彼長(zhǎng)的關(guān)系，故而存在一定的利益沖突，因此引進(jìn)審計(jì)方對(duì)二者的關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通。審計(jì)方的作用主要是協(xié)調(diào)建設(shè)方和工程方的矛盾，穩(wěn)定二者之間的均衡狀態(tài)，并分擔(dān)部分二者的風(fēng)險(xiǎn)。

建設(shè)方、工程方以及審計(jì)方之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，將三方的經(jīng)濟(jì)利益緊密連接在一起。委托方建設(shè)方的利益主要來(lái)源于工程項(xiàng)目成本與后期的銷售價(jià)值之間的差額，降低成本獲得更高的利潤(rùn)回報(bào)是其主要的利益獲取策略，這與工程方工程項(xiàng)目成本報(bào)價(jià)，以及審計(jì)方的審計(jì)結(jié)果密切相關(guān)。而工程方的經(jīng)濟(jì)利益主要是在工程竣工后與建設(shè)方所結(jié)款項(xiàng)與其相關(guān)材料成本、人力成本以及手續(xù)費(fèi)用等成本費(fèi)用的差額，能夠獲得更多的工程款項(xiàng)和采用盡可能低的成本費(fèi)用對(duì)其利益也產(chǎn)生重要影響。最后，作為有償?shù)膶徲?jì)方，其費(fèi)用主要來(lái)源于其承擔(dān)的審計(jì)業(yè)務(wù)。

尋租理論在我國(guó)工程項(xiàng)目的審計(jì)業(yè)務(wù)中普遍存在，主要表現(xiàn)為以下三種形式，首先是工程方向建設(shè)方的相關(guān)監(jiān)理人員行賄，以獲得工程項(xiàng)目的承包權(quán)。對(duì)建設(shè)方監(jiān)理人員行賄方便工程方在工程量、工程材料以及工程費(fèi)用上作假，從而提升工程方的利潤(rùn)空間；其次是審計(jì)方向建設(shè)方單位行賄，一方面是為了獲取審計(jì)業(yè)務(wù)，獲得更高的審計(jì)業(yè)務(wù)報(bào)酬，另一方面，還利用審計(jì)的信息優(yōu)勢(shì)對(duì)建設(shè)方進(jìn)行一定程度的索賄。最后，則是工程方向?qū)徲?jì)方行賄，實(shí)現(xiàn)二者之間的合謀，促使二者共同對(duì)審計(jì)信息進(jìn)行人為的篡改或者謊邊，使建設(shè)方利益受損。我國(guó)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目事后審計(jì)的時(shí)間差以及相關(guān)事項(xiàng)事后難以確認(rèn)情況的存在，為審計(jì)尋租現(xiàn)象提供了有利的條件。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制在現(xiàn)階段的實(shí)施過(guò)程中遇到諸多困難，這些困難不僅僅來(lái)源于建設(shè)方、工程方或者審計(jì)方的單一方面，三方均存在一定程度的弊端，促使這一策略在我國(guó)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中難以廣泛實(shí)施，解決這一難題，則必須對(duì)該審計(jì)控制現(xiàn)狀和問(wèn)題有較為清晰地認(rèn)識(shí)和把握。

（一）建設(shè)方角度 建設(shè)方是我國(guó)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制的首要環(huán)節(jié)，而我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)方在這第一道關(guān)口上還存在著較多需要改進(jìn)的地方。（1）對(duì)審計(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的忽略。我國(guó)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目聘用的有償審計(jì)機(jī)構(gòu)，一般是工程造價(jià)的咨詢機(jī)構(gòu)，在選擇具體的咨詢公司時(shí)，將重點(diǎn)集中在該公司的營(yíng)業(yè)資格、業(yè)務(wù)范圍以及審計(jì)費(fèi)用上，很少對(duì)審計(jì)資質(zhì)進(jìn)行關(guān)注。事實(shí)上，我國(guó)工程造價(jià)咨詢公司是有甲乙等級(jí)之分的。具有甲等級(jí)資質(zhì)的咨詢公司具有較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力和執(zhí)行能力，在員工素質(zhì)上也更為優(yōu)質(zhì)，故而能夠承擔(dān)各種類型的工程審計(jì)業(yè)務(wù)。而乙等級(jí)資質(zhì)的咨詢公司，業(yè)務(wù)能力、執(zhí)行能力以及員工素質(zhì)則是良莠不齊的，拼聘請(qǐng)這類公司承擔(dān)審計(jì)業(yè)務(wù)具有較大的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目由于沒(méi)有關(guān)注到這一差異，而且從成本角度出發(fā)，聘請(qǐng)的非專業(yè)化審計(jì)機(jī)構(gòu)的幾率更大，極大地阻礙了全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制策略的實(shí)現(xiàn)。

（2）審計(jì)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度的缺乏。我國(guó)很少建設(shè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的審計(jì)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度，使得在為工程項(xiàng)目選擇審計(jì)機(jī)構(gòu)時(shí)，存在較大的制度漏洞，許多審計(jì)機(jī)構(gòu)不是憑借其專業(yè)的業(yè)務(wù)能力和精湛的審計(jì)技能而獲得審計(jì)業(yè)務(wù)，而是憑借“關(guān)系”或其它途徑獲得，這形成了房地產(chǎn)工程項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制的實(shí)現(xiàn)重要障礙，這些質(zhì)量參差不齊的審計(jì)機(jī)構(gòu)不僅不能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)審計(jì)功能的發(fā)揮，有的甚至能夠形成阻礙因素，使得審計(jì)效果差強(qiáng)人意，還會(huì)造成人力、物力、財(cái)力資源的浪費(fèi)。故而完善的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的審計(jì)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度迫在眉睫。發(fā)生審計(jì)尋租行為的風(fēng)險(xiǎn)也較高，必須加強(qiáng)控制管理，提高審計(jì)人員的素質(zhì)和職業(yè)道德教育。

（3）審計(jì)工作內(nèi)容的不明確。我國(guó)的審計(jì)工作涉及面極為廣泛，尤其是針對(duì)全過(guò)程的跟蹤審計(jì)控制，具有更為寬闊的外延空間。從廣義上來(lái)看，全過(guò)程的跟蹤審計(jì)控制設(shè)計(jì)的內(nèi)容可以包括工程項(xiàng)目的投資預(yù)算、投資回報(bào)、工程程序管理、工程招投標(biāo)事項(xiàng)以及工程方案設(shè)計(jì)等各個(gè)方面，如果將所有的事項(xiàng)都包含在內(nèi)，則審計(jì)人員將面臨浩如煙海的工作，不僅業(yè)務(wù)量龐大，而且雜亂，使得全過(guò)程的跟蹤審計(jì)控制難以為繼。故而必須對(duì)全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制的內(nèi)容進(jìn)行一定有條理的梳理和明確，使得審計(jì)人員能夠條理清晰的開(kāi)展工作。

（4）對(duì)招投標(biāo)的不規(guī)范管理。致使我國(guó)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程的審計(jì)控制舉步維艱的另一大原因在于缺乏規(guī)范的招投標(biāo)管理。誠(chéng)然，我國(guó)的相關(guān)合同法、招標(biāo)法在找投標(biāo)管理上進(jìn)行了有關(guān)的規(guī)定，但是規(guī)定條款內(nèi)容過(guò)于寬泛和籠統(tǒng)，存在較大的漏洞，使得尋租行為有極大地發(fā)揮空間。故而招投標(biāo)的結(jié)果往往不是最佳的結(jié)果，而使各種尋租行為博弈的結(jié)果，不僅妨礙了工程項(xiàng)目合理方、審計(jì)方的選擇，而且審計(jì)材料、信息的真實(shí)性將面臨較大的挑戰(zhàn)，使得全過(guò)程的審計(jì)控制在起始階段就遇到較大的障礙，難以繼續(xù)。

（二）工程方角度 工程方往往會(huì)從自身利益出發(fā)，當(dāng)尋租成本低于尋租收益時(shí)，會(huì)采取尋租行為以獲得更高的利益，從而對(duì)全過(guò)程的跟蹤審計(jì)控制形成阻力。（1）合同規(guī)避審計(jì)條款的存在。合同雙方從自身利益角度會(huì)在合同中計(jì)量的載入有利于己方的條款，工程方通常會(huì)利用合同的這一特性，在合同寫(xiě)入一定的條款規(guī)避審計(jì)，從而更好地維護(hù)自身的利益。例如在合同中，工程方通常將工程審計(jì)的期限規(guī)定的較短，從而使得對(duì)工程量、等審計(jì)事項(xiàng)的審計(jì)缺乏足夠的時(shí)間，而導(dǎo)致誤差的出現(xiàn)，全過(guò)程的審計(jì)控制的價(jià)值也大打折扣。

（2）利用工程方案規(guī)避審計(jì)。工程組織設(shè)計(jì)方案是建設(shè)方、工程方以及審計(jì)方利益分配的重要環(huán)節(jié)。組織設(shè)計(jì)方案一般是由工程方提供的，工程方利用這一優(yōu)勢(shì)，通常會(huì)在組織設(shè)計(jì)方案中按照己方的設(shè)備、組織機(jī)構(gòu)以及技能設(shè)計(jì)出最大的工程方案，以獲取更多的利益。加之，建設(shè)方和審計(jì)方在專業(yè)知識(shí)上的局限性，工程方利用這一方式更是游刃有余。工程方利用工程方案這一方式使得審計(jì)工作不能正確的對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行最優(yōu)的資源配置，也使得全過(guò)程的跟蹤審計(jì)控制的功能降低。

（3）利用材料價(jià)格規(guī)避審計(jì)。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的材料價(jià)格采用由工程方核價(jià)申請(qǐng)使用的方式進(jìn)行，雖然，具體的材料價(jià)值是由市場(chǎng)根據(jù)供需狀況而形成，但是核價(jià)申請(qǐng)方式，卻使得工程方具有了對(duì)材料價(jià)格報(bào)價(jià)一定的主動(dòng)權(quán)。工程方可以利用工程項(xiàng)目周期較長(zhǎng)、材料價(jià)格波動(dòng)頻繁的特點(diǎn)，在材料價(jià)格較高時(shí)申請(qǐng)重新核價(jià)，而在材料價(jià)格下降時(shí)卻仍然保持較高的價(jià)格，從而提高了工程方的利潤(rùn)空間。工程方的這一舉措，促使，審計(jì)方的審計(jì)核算不能反映即期的真實(shí)資本需求狀況，出現(xiàn)審計(jì)誤差。

（三）審計(jì)方角度 審計(jì)方在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制中存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)在缺乏合理的審計(jì)指南和缺乏勝任的審計(jì)人員兩個(gè)方面。（1）缺乏合理的審計(jì)指南。審計(jì)制度在我國(guó)的發(fā)展較晚，法律規(guī)范上存在較多許多完善的地方，尤其是全過(guò)程的跟蹤審計(jì)更是近些年才出現(xiàn)的審計(jì)理論和方法，我國(guó)現(xiàn)有的法律中，只有對(duì)前有支持性的條款規(guī)定，而沒(méi)有具體的可供指導(dǎo)和參考的審計(jì)指南，從而使得全過(guò)程的跟蹤審計(jì)工作仍然只能在摸索中前進(jìn)，故而，進(jìn)程緩慢，效果不佳。

（2）缺乏勝任的審計(jì)人員。從工程項(xiàng)目的角度來(lái)說(shuō)，其審計(jì)工作內(nèi)容繁多，業(yè)務(wù)量大，需要較多審計(jì)人員資本的投入，而對(duì)于審計(jì)人員來(lái)說(shuō)，全過(guò)程的跟蹤審計(jì)專業(yè)性強(qiáng)、素質(zhì)要求高，需要審計(jì)人員極強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力和責(zé)任心。但是我國(guó)對(duì)審計(jì)人員的培養(yǎng)重視力度不夠，審計(jì)人員的進(jìn)入門檻相對(duì)較低，管理較為松散，使得審計(jì)人員的整體素質(zhì)不高，達(dá)不到全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制的人員素質(zhì)要求，故而使得這一策略難以推廣。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制優(yōu)化

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀對(duì)實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目的全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制的要求越來(lái)越強(qiáng)烈，而要實(shí)現(xiàn)應(yīng)用這一策略需要設(shè)計(jì)出合理的全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制的合理流程。

（一）審計(jì)單位審計(jì)程序確定 審計(jì)程序關(guān)系到全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制的貫徹實(shí)行，做好這一工作需要從以下幾個(gè)方面著手：第一，選擇最佳的審計(jì)單位。要根據(jù)項(xiàng)目需要選擇具有較高等級(jí)的審計(jì)單位，同時(shí)綜合考察審計(jì)單位的業(yè)績(jī)情況、業(yè)務(wù)能力、人員構(gòu)成以及業(yè)內(nèi)聲譽(yù)等多方面的信息，以便全面了解擬聘用的審計(jì)單位，為工程項(xiàng)目選擇最佳的審計(jì)單位。第二，對(duì)審計(jì)人員進(jìn)行考察，審計(jì)工作具體是由審計(jì)人員來(lái)操作和完成，故而審計(jì)人員的素質(zhì)以及職業(yè)能力也是審計(jì)程序確定的重要內(nèi)容。全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制對(duì)審計(jì)人員的要求較高，故而對(duì)審計(jì)人員也要進(jìn)行全面的考察，不能僅局限于業(yè)務(wù)能力，對(duì)其道德素質(zhì)也是考察的重要方面。第三，簽訂審計(jì)承諾書(shū)，審計(jì)承諾書(shū)是保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中各方利益以及調(diào)節(jié)糾紛的法律依據(jù)，能夠有效地降低全過(guò)程跟蹤神審計(jì)控制中的風(fēng)險(xiǎn)。第四，采用先進(jìn)的技術(shù)評(píng)標(biāo)方法，傳統(tǒng)的采用經(jīng)濟(jì)標(biāo)的方法存在較大的尋租行為空間，不利于跟蹤審計(jì)，而技術(shù)標(biāo)能夠有效規(guī)避這一弊端，故而應(yīng)該廣泛采用這一招標(biāo)方案。

（二）準(zhǔn)備階段的全過(guò)程審計(jì) 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的準(zhǔn)備階段是全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制的基礎(chǔ)階段，這一階段審計(jì)結(jié)果將對(duì)后續(xù)的審計(jì)工作產(chǎn)生極大地影響，故而，一定要嚴(yán)把關(guān)口，為全過(guò)程的跟蹤審計(jì)奠定良好的基礎(chǔ)。具體的需要從以下幾個(gè)方面著手：首先，對(duì)工程方招標(biāo)文件的嚴(yán)格把關(guān)，招標(biāo)文件時(shí)建設(shè)方選擇最佳合作方的主要依據(jù)，故而不能在這一環(huán)節(jié)出現(xiàn)較大的漏洞，要全面審查招標(biāo)方介紹、招標(biāo)疑問(wèn)解答、造價(jià)意見(jiàn)書(shū)、初審合同等資料。其次，對(duì)承包委托合同的審查，合同是全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制的主要依據(jù)，故而對(duì)承包合同需要進(jìn)行認(rèn)真的審查，主要包括合同價(jià)款、單價(jià)以及中標(biāo)價(jià)等信息，工程材料、設(shè)備等品種價(jià)格的規(guī)定以及相關(guān)利益主體權(quán)利義務(wù)的規(guī)定。再次，對(duì)工程項(xiàng)目合理性的審查，工程項(xiàng)目的建設(shè)方、工程方以及審計(jì)方對(duì)于工程項(xiàng)目會(huì)有不同的見(jiàn)解和要求，在審計(jì)的準(zhǔn)確階段，就應(yīng)該將其明確化，并對(duì)其問(wèn)題進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)，以求達(dá)成一致。最后，對(duì)工程項(xiàng)目方案的優(yōu)化，在準(zhǔn)確階段需要對(duì)審計(jì)的各環(huán)節(jié)進(jìn)行一定的了解，在工程項(xiàng)目開(kāi)始前做好規(guī)劃控制工作，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)和技術(shù)上的優(yōu)化，以采用最合理的工程成本。

（三）實(shí)施階段的全過(guò)程審計(jì) 工程項(xiàng)目的實(shí)施階段是全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制的重要階段，具有承前啟后的作用，在審計(jì)過(guò)程中應(yīng)該做好以下幾個(gè)方面的工作：第一，隱蔽工程的嚴(yán)密核查，在工程項(xiàng)目中不乏隱蔽工程的存在，這些隱蔽工程也是尋租行為做好突破的地方和審計(jì)需要重點(diǎn)突破的地方，在跟蹤審計(jì)過(guò)程中一定要嚴(yán)格審查，防止漏洞的存在。第二，設(shè)計(jì)變更的謹(jǐn)慎審查，在工程項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)變更的情況較多，對(duì)審計(jì)工作的干擾也比較大，故而需要采取謹(jǐn)慎的態(tài)度對(duì)待，在發(fā)生設(shè)計(jì)變更情況下需要對(duì)變更是由，變更后方案的可行性以及變更后的工程造價(jià)進(jìn)行周密的核查。第三，對(duì)設(shè)備及材料價(jià)格的審查，設(shè)備以及材料價(jià)格是工程方獲取利益的重要來(lái)源之一，為此建設(shè)方和審計(jì)方應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)設(shè)備及材料市場(chǎng)價(jià)格的知悉度，規(guī)避價(jià)格波動(dòng)這一信息滯后的弊端，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格的控制。第四，工程索賠款的嚴(yán)格控制，工程索賠是工程項(xiàng)目所面臨一大風(fēng)險(xiǎn)，為了有效的防止這一風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，可以在事情對(duì)可能發(fā)生的索賠事項(xiàng)進(jìn)行認(rèn)真分析、預(yù)防措施，事中對(duì)索賠事項(xiàng)進(jìn)行詳細(xì)記錄措施以及事后進(jìn)行清晰地責(zé)任區(qū)分措施進(jìn)行防范和控制。第五，合理支付進(jìn)度款項(xiàng)，對(duì)于按期支付的工程進(jìn)度款項(xiàng)，要進(jìn)行合理的核算，既保證款項(xiàng)的及時(shí)支付，也能保證不占用建設(shè)方的資金。

（四）竣工階段的全過(guò)程審計(jì) 在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目竣工后，還需要對(duì)驗(yàn)收結(jié)果及未支付款項(xiàng)進(jìn)行核算，主要包括：第一，實(shí)體完工的審查，這是對(duì)竣工項(xiàng)目的驗(yàn)收以及完善，以確保項(xiàng)目的全面竣工，并完成對(duì)質(zhì)量的檢驗(yàn)；第二，對(duì)合同履約情況的審查，這是保證審計(jì)結(jié)算的措施，主要是對(duì)工程方的承包資格、所使用材料品種、價(jià)格、數(shù)量以及相關(guān)財(cái)務(wù)憑證和其他的相關(guān)合同要件進(jìn)行的審查；第三，審查結(jié)算資料的真實(shí)性和完整性況，這是確保審計(jì)結(jié)果的重要方式，其中最為重要的是對(duì)竣工圖的審查，竣工圖需要按照工程規(guī)定進(jìn)行編制，否則將會(huì)影響到結(jié)算進(jìn)程；第四，對(duì)審計(jì)過(guò)程的監(jiān)控，審計(jì)方也是尋租行為的主要參與者，同時(shí)也為了保證審計(jì)的客觀和公正性，需要對(duì)審計(jì)過(guò)程進(jìn)行一定的監(jiān)督和控制。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)控制對(duì)策

對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程的跟蹤審計(jì)控制是充分發(fā)揮審計(jì)的監(jiān)督控制以及資本優(yōu)化配置功能，規(guī)避工程項(xiàng)目中的尋租行為，加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目管理的有效手段，結(jié)合現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)工程項(xiàng)目審計(jì)管理的現(xiàn)狀，需要做出以下努力：

（一）審計(jì)介入的合理定位 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中，建設(shè)方和工程方是工程項(xiàng)目中最為主要的利益主體，設(shè)計(jì)方是作為第三方的協(xié)調(diào)者和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)者而介入到前面二者之間的關(guān)系中，其承擔(dān)的主要職責(zé)在于實(shí)現(xiàn)對(duì)建設(shè)方以及工程方的監(jiān)督，緩解二者之間的利益沖突。故而審計(jì)方應(yīng)做好合理的介入定位，做好監(jiān)督的工作，不涉及到建設(shè)、監(jiān)理等相關(guān)工作，并在雙方的關(guān)系中堅(jiān)持審計(jì)的相關(guān)制度和原則，保持公正性和客觀性，只有明確了審計(jì)方的合理定位，才能促使審計(jì)方在自身的職責(zé)范圍內(nèi)更好地發(fā)揮職能作用。

（二）審計(jì)介入時(shí)間的掌控 審計(jì)工作設(shè)計(jì)的范圍較廣，不能盲目的開(kāi)展審計(jì)工作，否則只能獲得事倍功半的效果。故而需要在審計(jì)程序設(shè)計(jì)階段就工程項(xiàng)目的周期、工程量、工程要求進(jìn)行深入的研究，進(jìn)而明確審計(jì)內(nèi)容，選擇適用的審計(jì)方式，再確定合理的審計(jì)介入時(shí)間。同時(shí)，還需要根據(jù)審計(jì)程序的設(shè)定，全面履行全過(guò)程跟蹤審計(jì)的職責(zé)，履行過(guò)程中，也要注意對(duì)審計(jì)介入時(shí)間的掌控，根據(jù)審計(jì)對(duì)象的不同特點(diǎn)，調(diào)節(jié)審計(jì)方式，從而使審計(jì)結(jié)果更為科學(xué)合理。

（三）審計(jì)法律法規(guī)的健全 我國(guó)有關(guān)審計(jì)的法律法規(guī)存在制度落后，缺乏操作性規(guī)定的弊端，故而不能很好地發(fā)揮法律法規(guī)對(duì)審計(jì)事業(yè)的促進(jìn)作用，因此，急需要完善我國(guó)審計(jì)的法律法規(guī)體系，使其成為促進(jìn)我國(guó)審計(jì)規(guī)范化發(fā)展強(qiáng)有力的支持后盾。同時(shí)通過(guò)法律實(shí)現(xiàn)審計(jì)的制度化、規(guī)范化以及程序化能夠?qū)ぷ饧昂现\等具有道德風(fēng)險(xiǎn)的行為進(jìn)行有效地遏制和削減，促進(jìn)我國(guó)工程項(xiàng)目管理能力的增強(qiáng)，也使得全過(guò)程的跟蹤審計(jì)控制能夠在我國(guó)得到廣泛的應(yīng)用。

（四）審計(jì)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的把握 實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目全過(guò)程的跟蹤審計(jì)控制，還需要結(jié)合審計(jì)力量的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行，在目前我國(guó)審計(jì)力量還不足的情況下，實(shí)現(xiàn)審計(jì)控制效能的最大化是重點(diǎn)完成對(duì)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的審計(jì)工作。這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)往往是全過(guò)程跟蹤審計(jì)過(guò)程中的樞紐，也是核心環(huán)節(jié)，做好關(guān)鍵事項(xiàng)的審計(jì)，能夠促使其他的審計(jì)事項(xiàng)能夠順利的實(shí)現(xiàn)，從而不僅節(jié)約了審計(jì)力量，也極大地提高了審計(jì)效率。

（五）審計(jì)費(fèi)用的合理設(shè)置 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)是一項(xiàng)工作量繁重，審計(jì)資源耗費(fèi)巨大的工作，為了更好地激勵(lì)審計(jì)工作人員，使其能夠竭盡全力的為跟蹤審計(jì)工作貢獻(xiàn)力量，就需要合理的設(shè)置審計(jì)工作的費(fèi)用。一方面，合理的審計(jì)費(fèi)用有利于審計(jì)人才隊(duì)伍的培養(yǎng)，使得更多的人才加入審計(jì)行業(yè)的隊(duì)伍；另一方面，審計(jì)資源也能夠在審計(jì)費(fèi)用的規(guī)范中得到整合，從而使得審計(jì)工作能夠更好地開(kāi)展。

參考文獻(xiàn)：

第2篇

經(jīng)濟(jì)行為，總是超前于立法活動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上自1992年以來(lái)就出現(xiàn)了轉(zhuǎn)讓 建設(shè)項(xiàng)目的交易行為，而長(zhǎng)期以來(lái)國(guó)家法規(guī)以至《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)此都均未加予規(guī)范 .有交易活動(dòng)就必然產(chǎn)生糾紛，因此，分析認(rèn)識(shí)該類行為的性質(zhì)，探討，研究解決這類案件 的措施、方法，就顯得十分必要。從房地產(chǎn)審判實(shí)際出發(fā)，本文中的建設(shè)項(xiàng)目特指房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)經(jīng)營(yíng)中當(dāng)事人確立民事法律關(guān)系其權(quán)利、義務(wù)所共同指向的對(duì)象，與建設(shè)管理中所稱的建 設(shè)項(xiàng)目其含義、內(nèi)容均不同。建設(shè)管理中的建設(shè)項(xiàng)目是指在一個(gè)總體設(shè)計(jì)或初步設(shè)計(jì)范圍內(nèi)，由一個(gè)或幾個(gè)單項(xiàng)工程所組成，經(jīng)濟(jì)上實(shí)行統(tǒng)一核算，行政上實(shí)行統(tǒng)一管理的建設(shè)單位。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的項(xiàng)目，是指已經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)、取得完備的土地使用權(quán)手續(xù)，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的三通一平以上和勘探、設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過(guò)報(bào)建批準(zhǔn)，取得施工許可證（或施工任務(wù)通知書(shū)），已具備開(kāi)工條件的建設(shè)工程項(xiàng)目。建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，指權(quán)利人將其擁有的建設(shè)工程項(xiàng)目出賣給受讓人，其轉(zhuǎn)受讓雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設(shè)項(xiàng)目確立權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的民事行為。商品房屋建設(shè)項(xiàng)目，是國(guó)家固定資產(chǎn)投資計(jì)劃的組成部分，在房地產(chǎn)業(yè)興起和發(fā)展的前期，建設(shè)項(xiàng)目是不允許交易的，如國(guó)務(wù)院辦公廳在1990年7月14日轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步清理整頓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的意見(jiàn)》第九條第一項(xiàng)中就明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司必須在核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)真正從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，只能經(jīng)營(yíng)公司自己開(kāi)發(fā)的商品房，不得轉(zhuǎn)手倒賣，不得向其他單位轉(zhuǎn)讓商品房屋建設(shè)計(jì)劃，嚴(yán)禁超范圍經(jīng)營(yíng)”。但隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深入和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立，一些計(jì)劃經(jīng)濟(jì)制度下制定的政策和管理制度已被市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮所突破，各地政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的政策有所放寬。1992年前后，在沿海一些城市，首先出現(xiàn)了對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行交易的行為，并很快有了較大的發(fā)展。這一交易形式的出現(xiàn)是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商考慮到，如完成整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程出售商品房，其將受到開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)投資大、周期長(zhǎng)、回收慢、風(fēng)險(xiǎn)大的局限，而相對(duì)于完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程來(lái)說(shuō)，采取開(kāi)放靈活的運(yùn)作方式，將建設(shè)項(xiàng)目推向市場(chǎng)進(jìn)行交易就具有更多的優(yōu)點(diǎn)。即對(duì)于出讓方來(lái)說(shuō)，只需完成建設(shè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)工作，這樣，其投資少，經(jīng)營(yíng)周期短，利潤(rùn)大，還可分散投資風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于受讓方來(lái)說(shuō)，可簡(jiǎn)化手續(xù)，避免前期征地、規(guī)劃報(bào)建等大量花費(fèi)時(shí)間的基礎(chǔ)工作，這一交易形式可使雙方長(zhǎng)處互補(bǔ)，均有利可圖。由于這種交易形式有上述優(yōu)點(diǎn)，故對(duì)房地產(chǎn)商頗具有吸引力，被廣為采用。可以這樣說(shuō)，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓代表著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一個(gè)主要方向，它起到匯集各方力量籌集建設(shè)資金，加速資金流轉(zhuǎn)和循環(huán)，調(diào)整生產(chǎn)要素合理配置的作用，加速了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程。但由于房地產(chǎn)商品化在我國(guó)仍處于發(fā)展的初期，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于層次不豐富、體系不完善的狀態(tài)，國(guó)家房地產(chǎn)管理法規(guī)不健全，法律上還沒(méi)有涉及買賣建設(shè)項(xiàng)目的問(wèn)題，而政策規(guī)定又不具體、不明確，甚至有的未作出規(guī)定，管理制度也不完善。由于政府未對(duì)這一新的交易形式及時(shí)加予規(guī)范和管理。因此，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓交易活動(dòng)，曾一度處于無(wú)序狀態(tài)，這種狀態(tài)下的交易不可避免產(chǎn)生了大量的糾紛。起訴到法院的轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目糾紛案件，由于缺乏法律依據(jù)，難以定性和分清責(zé)任。因此，確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目交易手續(xù)是否完備、轉(zhuǎn)讓行為是否合法，成為法院審理房地產(chǎn)案件中十分突出的新問(wèn)題。

總結(jié)審理這類案件的經(jīng)驗(yàn)，我們?cè)?jīng)歷了從統(tǒng)一認(rèn)識(shí)到逐漸形成一個(gè)比較完善的處理辦法的過(guò)程。按最高法院（1992）38號(hào)文件規(guī)定，1993年下半年，房地產(chǎn)權(quán)益糾紛案件正式劃歸民庭審理，這一時(shí)期正是國(guó)家宏觀調(diào)控政策施行、海南房地產(chǎn)市場(chǎng)從超常規(guī)發(fā)展時(shí)期進(jìn)入了回落階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中潛在的問(wèn)題逐漸暴露出來(lái)，糾紛日益增多。在受理的房地產(chǎn)糾紛案件中，建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛案件具有數(shù)量多、標(biāo)的大、涉及面廣、影響大的特點(diǎn)。當(dāng)時(shí)如何審理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛案件，全省各級(jí)法院之間、甚至同一法院的審判人員之間還存在著認(rèn)識(shí)不一，看法不一的情況。分歧主要集中在：具備何條件才算是一個(gè)完整的項(xiàng)目，如何認(rèn)定其交易行為有效，適用何法律？審理案件處理原則和認(rèn)識(shí)的不統(tǒng)一將直接影響到執(zhí)法的嚴(yán)肅性和社會(huì)效果。面對(duì)這種現(xiàn)狀，我們集中時(shí)間和人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了深入廣泛的調(diào)查，摸清了項(xiàng)目構(gòu)成及其轉(zhuǎn)讓的基本內(nèi)容，抓住了項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓最根本的實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其主要批準(zhǔn)手續(xù)和應(yīng)向國(guó)家繳納的稅費(fèi)均是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中完成，其他有關(guān)手續(xù)的更名，都是以此為前提和依據(jù)的。由于抓準(zhǔn)了這一轉(zhuǎn)讓行為的實(shí)質(zhì)，按國(guó)家準(zhǔn)許土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓這一基本原則，可以確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行交易并不違法，因此，在與有關(guān)業(yè)務(wù)主管部門達(dá)成共識(shí)后，我們形成了處理意見(jiàn)，明確提出“轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目，是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊形式、應(yīng)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的有關(guān)規(guī)定處理”。這一意見(jiàn)，統(tǒng)一了全省審判人員和各級(jí)法院的認(rèn)識(shí)，從而解決了過(guò)去政策規(guī)定與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)不相適應(yīng)的矛盾和經(jīng)濟(jì)超前發(fā)展與政策、法律滯后的矛盾。按照這一處理原則，我們審結(jié)了大量的建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛，消化了大批遺留案件。這從我省近年來(lái)審理的房地產(chǎn)糾紛案中可見(jiàn)一斑。例如：1993年全省受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件308宗、訴訟標(biāo)的約7.56億元，1994年受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件426宗，訴訟標(biāo)的約14.7億元，1995年受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件607宗，訴訟標(biāo)的約30.3億元。連續(xù)三年所受理的各類房地產(chǎn)糾紛案件中，建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛案件數(shù)量均約占百分之二十五的比例，而訴訟標(biāo)的額卻占總額的百分之三十左右。通過(guò)對(duì)大批案件的審理，配合主管機(jī)關(guān)促使當(dāng)事人完備了交易手續(xù)，在一定程度上對(duì)穩(wěn)定海南房地產(chǎn)市場(chǎng)和規(guī)范當(dāng)事人的交易行為，起到了積極的作用，使法院的審判職能得到正確、充分、有效的發(fā)揮。

1995年3月1日，建設(shè)部以第四十一號(hào)令頒布了《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》，該辦法第二十四條規(guī)定：已經(jīng)預(yù)售商品房的，預(yù)售人轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，原商品預(yù)售合同由項(xiàng)目受讓人繼續(xù)履行。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人、項(xiàng)目受讓人、商品房預(yù)購(gòu)人三方應(yīng)當(dāng)簽訂原商品房預(yù)售合同的補(bǔ)充合同。該條同時(shí)規(guī)定：項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人、項(xiàng)目受讓人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)充合同簽訂之日起十五日內(nèi)，持補(bǔ)充合同到主管部門備案并辦理有關(guān)變更手續(xù)。最高人民法院于1995年12月27日以法發(fā)（1966）2號(hào)文頒布了《關(guān)于審理地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第九條規(guī)定：享有土地使用權(quán)的土地使用者未按照項(xiàng)目建設(shè)的要求對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，也未辦理審批手續(xù)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同無(wú)效；如符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的，可認(rèn)定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同有效，責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。這兩個(gè)法律文件分別第一次提到了項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，在“辦法”作為部門規(guī)章只是對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓在辦理手續(xù)上作了原則性的規(guī)定：“解答”也只是從審判的角度對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為效力作了較為原則的規(guī)定，隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓這一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的新形式，不僅在沿海、而且在內(nèi)地也將有著更為廣闊的市場(chǎng)，并將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的一個(gè)重要因素。在主管部門的管理制度還不夠健全和完善的情況下，它的發(fā)展給房地產(chǎn)審判工作提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)和要求，因此，全面系統(tǒng)地探討建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)具備的基本條件和轉(zhuǎn)

讓行為有效的標(biāo)準(zhǔn)及如何適用法律，對(duì)審判實(shí)踐具有十分重要的觀實(shí)意義。為此，筆者試述如下觀點(diǎn)：

從建設(shè)項(xiàng)目的構(gòu)成和實(shí)施民事行為效力的基本要求來(lái)分析，建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)具備如下條件：（1）轉(zhuǎn)受讓方應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格（但受讓方受讓項(xiàng)目后并非用于再轉(zhuǎn)讓或商品房交易的可不受經(jīng)營(yíng)范圍限制）；（2）轉(zhuǎn)讓方持有合法取得的土地使用權(quán)證或土地使用權(quán)批文、紅線圖；（3）已作了一定的投資（由于最高法院在“解答”中未對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的投資作比例限制，這一原則也適用于項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓），三通一平（通路、通水、通電和平整場(chǎng)地，即開(kāi)發(fā)土地所進(jìn)行的基礎(chǔ)工程和配套設(shè)施）、工程地質(zhì)勘察、建筑設(shè)計(jì)工作已完成；（4）己取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（5）已取得施工許可證，完全具備開(kāi)工以上的條件。建設(shè)項(xiàng)目只有具備這些條件后才可以進(jìn)行交易。轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目需完備的主要手續(xù)包括：（1）辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)受讓批準(zhǔn)、登記手續(xù)；（2）辦理規(guī)劃報(bào)建和施工許可的更名手續(xù)；（3）根據(jù)不同地區(qū)的管理要求，還應(yīng)向原立項(xiàng)審批部門申請(qǐng)項(xiàng)目建設(shè)者更名手續(xù)。《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》是審理建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件適用的基本法律。實(shí)踐中具體審理建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件時(shí)，還須注意嚴(yán)格區(qū)分實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為的實(shí)質(zhì)條件和形式條件的關(guān)系和界限，所謂實(shí)質(zhì)條件即是建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)具備的前述五個(gè)條件，它是審查認(rèn)定建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為是否有效的基本要件。所謂形式條件即是轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目需完備的前述三個(gè)主要手續(xù)，它是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同須履行的特定內(nèi)容。因?yàn)椋ㄔO(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同是一般買賣合同而非要式合同。出讓方具備實(shí)質(zhì)條件后，表明一個(gè)完整的建設(shè)項(xiàng)目已形成，且出讓方對(duì)其擁有處分權(quán)，因此，實(shí)質(zhì)條件是認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為是否合法有效的標(biāo)準(zhǔn)。而轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目權(quán)利只是建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同雙方當(dāng)事人所追求的目的。在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同中，出讓方的權(quán)利是取得對(duì)價(jià)，同時(shí)轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目權(quán)利，受讓方的權(quán)利則是取得建設(shè)項(xiàng)目權(quán)利，同時(shí)付出對(duì)價(jià)，辦理建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓更名登記手續(xù)只是建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的履行內(nèi)容和結(jié)果，因此，形式條件只是審查認(rèn)定轉(zhuǎn)讓義務(wù)是否履行的標(biāo)準(zhǔn)。區(qū)分實(shí)質(zhì)條件和形式條件的意義在于：確立了審查認(rèn)定當(dāng)事人實(shí)施轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目行為的效力及分清責(zé)任和是非的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于具備轉(zhuǎn)讓條件，但沒(méi)有辦理建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)這一特定履約內(nèi)容的，可認(rèn)定行為有效，判決責(zé)令限期完備手續(xù)，這樣既充分維護(hù)了各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，又在客觀上規(guī)范了當(dāng)事人的交易行為。民事審判活動(dòng)具有對(duì)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的鞏固、發(fā)展和完善起著積極的、重要的促進(jìn)作用、調(diào)整作用和服務(wù)作用的功能。從實(shí)際出發(fā)依法公正、合理的審理好房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件，規(guī)范當(dāng)事人的交易行為，保護(hù)其合法權(quán)益，為主管機(jī)關(guān)建立與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的、完善的管理制度奠定基礎(chǔ)，是目前房地產(chǎn)審判工作的一項(xiàng)重要而艱巨的任務(wù)，本文僅是在對(duì)海南房地產(chǎn)審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的基礎(chǔ)上發(fā)表的探討意見(jiàn)。以求起到拋磚引玉，開(kāi)拓辦案思路的作用。

第3篇

【關(guān)鍵詞】中小房地產(chǎn)；08清單；竣工結(jié)算審核

中小房地產(chǎn)企業(yè)自身資金實(shí)力小，產(chǎn)品規(guī)模勢(shì)小，抵御房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的能力薄弱。部分自有資金不足的中小房地產(chǎn)企業(yè)，靠銀行貸款、施工企業(yè)墊資和拖欠材料款等進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，一旦商品房銷售不暢，竣工結(jié)算不到位，資金不能及時(shí)回籠，將會(huì)導(dǎo)致工程難以為繼，導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)。工程量08清單是房地產(chǎn)企業(yè)簽定合同、調(diào)整工程量和辦理竣工結(jié)算的基礎(chǔ)，貫穿于整個(gè)施工過(guò)程中。造價(jià)事務(wù)所協(xié)助建設(shè)單位做好工程量清單計(jì)價(jià)模式下的工程進(jìn)度款結(jié)算工作極其重要。

1 當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算存在的問(wèn)題

1.1 規(guī)范了解深度不夠

一些造價(jià)人員由于自身水平受限，對(duì)建筑結(jié)構(gòu)規(guī)范不精通、對(duì)項(xiàng)目工程量的計(jì)算不夠熟練，在編制造價(jià)文件時(shí)出現(xiàn)項(xiàng)目漏項(xiàng)或差錯(cuò)。房地產(chǎn)中小項(xiàng)目結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圖紙由于設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)、能力薄弱，在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)往往出現(xiàn)漏項(xiàng)，對(duì)常用圈梁、構(gòu)造柱做法在圖紙說(shuō)明中只是給出詳見(jiàn)某某圖，如果造價(jià)人員容易不熟悉規(guī)范，想當(dāng)然對(duì)工程量進(jìn)行計(jì)量，往往出現(xiàn)差之毫厘，失之千里的后果。

1.2 合同簽訂不完善

中小房地產(chǎn)項(xiàng)目由于項(xiàng)目自身特點(diǎn)及粗放式開(kāi)發(fā)模式，都是走人情、走關(guān)系，一包了之，工程項(xiàng)目的施工合同簽訂得非常簡(jiǎn)單，且不規(guī)范，對(duì)工程的結(jié)算依據(jù)僅以“按現(xiàn)行文件執(zhí)行”一筆帶過(guò)，對(duì)工程中發(fā)生的程序、處理方式及糾紛處理均沒(méi)有約定。由于合同條款簽訂的不嚴(yán)謹(jǐn)，極容易造成工程費(fèi)用項(xiàng)目無(wú)法確認(rèn)的爭(zhēng)議，一到結(jié)算階段就會(huì)暴露出來(lái)，特別是在包干工程項(xiàng)目中，對(duì)包干范圍及調(diào)整條件、調(diào)整方式?jīng)]有規(guī)定或規(guī)定不明確，結(jié)果包干項(xiàng)目包不死，等于合同沒(méi)有規(guī)定。對(duì)于清單措施費(fèi)中的安全文明措施費(fèi)、腳手架模板等臨時(shí)措施費(fèi)、降水費(fèi)、總包服務(wù)費(fèi)等包干費(fèi)用的內(nèi)容做的描述不夠細(xì)致，給人留下鉆空檔的機(jī)會(huì)。

1.3 清單編制不規(guī)范主要體現(xiàn)在兩方面：

中小房地產(chǎn)企業(yè)由于編制造價(jià)文件的能力有限，清單編制人員工作失誤、圖紙錯(cuò)漏、設(shè)計(jì)深度不夠等原因，提供的清單工程量清單工程量計(jì)算不準(zhǔn)確，使得清單工程量誤差太大、漏項(xiàng)多。在項(xiàng)目施工過(guò)程中，現(xiàn)場(chǎng)甲方工程師對(duì)變更簽證的審核審批能力較差，中小房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段產(chǎn)生大量的設(shè)計(jì)變更和簽證多如牛毛，無(wú)法辨別是真是假。在結(jié)算階段造價(jià)事務(wù)所的審核人員不僅要核算原圖及變更項(xiàng)目的工程量，還要對(duì)由于設(shè)計(jì)變更增加的許多項(xiàng)目重新進(jìn)行定價(jià)，審核人員的工作量大大增加，一不小心竣工結(jié)算錯(cuò)上加錯(cuò)，不可收拾。

1.4 造價(jià)人員專業(yè)技能薄弱

部分造價(jià)事務(wù)所的造價(jià)人員自身水平參差不齊，現(xiàn)場(chǎng)施工經(jīng)驗(yàn)不足，對(duì)《2008建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》不熟悉，對(duì)工程量清單的編制要求沒(méi)有理解透，編制出來(lái)的工程量清單質(zhì)量差強(qiáng)人意，無(wú)法滿足實(shí)際工作需求；容易存在漏算、錯(cuò)算、重算，以及清單特征描述與工程量計(jì)算結(jié)果嚴(yán)重不符等問(wèn)題。錯(cuò)誤的清單會(huì)誤導(dǎo)投標(biāo)單位作錯(cuò)誤報(bào)價(jià)，導(dǎo)致今后的工程結(jié)算留下隱患，在結(jié)算過(guò)程中扯皮。

2 項(xiàng)目概況

某社會(huì)保障房總建筑面積77950 m，地下室建筑面積4958 平米，樓建筑物總高度為84.5米。本工程設(shè)使用年限50年，安全等級(jí)二級(jí)，屋面防水及地下室防水等級(jí)均為二級(jí)，抗震設(shè)防烈度六度，總投資3500W。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工結(jié)算控制

3.1 強(qiáng)化結(jié)算算審核程序

為了保證工程造價(jià)結(jié)算算報(bào)告審批的嚴(yán)肅性，由于建筑工程項(xiàng)目存在不同的審核環(huán)節(jié)和注意事項(xiàng)，所以根據(jù)實(shí)際情我所為此建立了健全的工程造價(jià)審核制度，明確職責(zé)權(quán)利，不能夠流于形式，建立長(zhǎng)期有效的監(jiān)督機(jī)制。

3.2 努力提高審核人員的綜合素質(zhì)

中小房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工造價(jià)結(jié)算審查要求我們?cè)靸r(jià)管理人員要熟悉相關(guān)的造價(jià)管理法律、法規(guī)，造價(jià)管理人員應(yīng)進(jìn)行必要的培訓(xùn)，加強(qiáng)工程量清單規(guī)范學(xué)習(xí)，努力提高自身的專業(yè)素質(zhì)，以適應(yīng)飛速發(fā)展的社會(huì)需要。同時(shí)，積極提倡造價(jià)工程師參與工程全過(guò)程的管理，應(yīng)具有耐心、細(xì)致的態(tài)度，保證造價(jià)結(jié)算審核工作的準(zhǔn)確度。

3.3 原始文件的審查

我所專門為此設(shè)立工程竣工資料管理辦公室，并有熟悉的專業(yè)、專職人員負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作。收集工程建設(shè)從項(xiàng)目提出、籌備、勘探、設(shè)計(jì)、施工到竣工投產(chǎn)等過(guò)程中形成的文字材料、圖紙、圖表、計(jì)算材料、聲像材料等資料。包括竣工圖、施工圖紙、招標(biāo)文件、投標(biāo)書(shū)、招標(biāo)答疑、施工單位報(bào)送的竣工結(jié)算資料、設(shè)計(jì)變更、施工期間的經(jīng)濟(jì)技術(shù)簽證等。審查的目的主要在于審查其合法性、真實(shí)性和合理性。

3.4 熟悉施工組織設(shè)計(jì)和現(xiàn)場(chǎng)情況

我所為了確保工程量核實(shí)的正確性，在工程量計(jì)算階段深入工地施工一線核對(duì)、丈量、記錄，同時(shí)組織相關(guān)人員參加監(jiān)理組織的協(xié)調(diào)會(huì)、質(zhì)量安全會(huì)，了解各施工階段的情況和施工工藝，為準(zhǔn)確計(jì)算工程造價(jià)打下夯實(shí)基礎(chǔ)，充分了解本次項(xiàng)目施工采用的新工藝、新材料、新技術(shù)的應(yīng)用，也充分了解現(xiàn)場(chǎng)簽證，設(shè)計(jì)變更等情況。

我所審查的重點(diǎn)放在了容易重復(fù)計(jì)算或隱蔽工程部分，以核定工程價(jià)款結(jié)算內(nèi)容與建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際完成的工程量是否相符，是否存在虛報(bào)、多報(bào)等問(wèn)題。在審查過(guò)程中，認(rèn)真查看了驗(yàn)收記錄、施工記錄、變更簽證手續(xù)； 我所特意按設(shè)計(jì)要求仔細(xì)復(fù)查計(jì)算工程量，對(duì)部分不清不楚的部位開(kāi)挖勘察測(cè)量。

3.5 清單費(fèi)用及設(shè)備價(jià)格審查

《2008建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》計(jì)價(jià)實(shí)行的是分部分項(xiàng)工程清單項(xiàng)目綜合單價(jià)，其費(fèi)用構(gòu)成已包含直接工程費(fèi)、管理費(fèi)、利潤(rùn)和必要的風(fēng)險(xiǎn)金，這部分費(fèi)用不得再重新計(jì)取。我所對(duì)規(guī)費(fèi)、稅金的計(jì)取主要審查了其取費(fèi)的費(fèi)率是否和投標(biāo)報(bào)價(jià)書(shū)中保持一致，是否符合合同的約定。

材料、設(shè)備價(jià)格審查。對(duì)于承包單位自購(gòu)的材料和設(shè)備的單價(jià)審查，要從材料設(shè)備品種、規(guī)格、產(chǎn)地、采購(gòu)、數(shù)量及運(yùn)輸方式、采購(gòu)時(shí)期等方面入手，避免低進(jìn)價(jià)高報(bào)價(jià)采購(gòu)，減少不至于損失。

3.6 結(jié)算復(fù)核

我所造價(jià)人員在結(jié)算過(guò)程中扎實(shí)落實(shí)各種工程竣工結(jié)算復(fù)核制度，即監(jiān)理單位提供監(jiān)理造價(jià)審核報(bào)告，確認(rèn)工程量的增減與依據(jù)，甲方項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工程師確認(rèn)工程量設(shè)計(jì)變更簽證，最后報(bào)審的復(fù)核制度，各級(jí)負(fù)責(zé)人層層把關(guān)，造價(jià)管理人員要分清工程量清單內(nèi)外的增減項(xiàng)目，防止重復(fù)計(jì)算，對(duì)工作底稿逐級(jí)復(fù)核，最終交出了一份合理的竣工結(jié)算審核報(bào)告，真正實(shí)現(xiàn)了工程造價(jià)的合理確定和有效控制。

4 竣工結(jié)算應(yīng)注意事項(xiàng)

第4篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目管理；內(nèi)部控制；優(yōu)化研究；管理控制模式

前言：

自2010年起，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)陸續(xù)出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控方案，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，首置剛需用戶成為市場(chǎng)主流，從客觀上遏制了房產(chǎn)泡沫，但也造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎縮，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展提出更高要求。整個(gè)行業(yè)面臨整合升級(jí)，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)只有從實(shí)力、品質(zhì)、品牌以及舒適度等方面來(lái)提升，才能支持自身的不斷發(fā)展。這對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式提出了新的挑戰(zhàn)。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目與管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目是工程項(xiàng)目中的一種，是指在一定時(shí)間、費(fèi)用和質(zhì)量下，為形成一定使用功能的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務(wù)，具有如下幾個(gè)特點(diǎn)：1、具有時(shí)效性；2、對(duì)于質(zhì)量目標(biāo)要求較高；3、對(duì)于費(fèi)用控制目標(biāo)較強(qiáng)；4、房地產(chǎn)項(xiàng)目具有較強(qiáng)的系統(tǒng)性；5、具有特定的程序性，必須要經(jīng)過(guò)構(gòu)想、方案擬定、可行性研究及評(píng)審、決策、勘察、設(shè)計(jì)、招標(biāo)等一系列規(guī)定的項(xiàng)目實(shí)施程序，不能錯(cuò)序或放棄；6、組織的特殊性[1]。

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是指在一個(gè)確定的時(shí)間范圍內(nèi)，為完成一既定的目標(biāo)，通過(guò)特殊形式的臨時(shí)性組織運(yùn)行機(jī)制，通過(guò)有效的計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)與控制，充分利用既有資源的一種系統(tǒng)管理方法。其基本流程是：項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)建立；項(xiàng)目任務(wù)計(jì)劃與分解；項(xiàng)目目標(biāo)與預(yù)算；項(xiàng)目啟動(dòng)與協(xié)調(diào)；項(xiàng)目過(guò)程控制；項(xiàng)目溝通與評(píng)估。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，我國(guó)已經(jīng)建立起一套可靠的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理流程，但應(yīng)用于現(xiàn)階段的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍顯得有些捉襟見(jiàn)肘。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理新形勢(shì)

（一）優(yōu)化項(xiàng)目管理內(nèi)部控制

優(yōu)化項(xiàng)目管理內(nèi)部控制是房地產(chǎn)企業(yè)提高自身運(yùn)營(yíng)及管理能力的重要途徑。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還存在業(yè)務(wù)流程分散、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)薄弱、財(cái)務(wù)與各部門的滲透和關(guān)聯(lián)程度不夠等共性問(wèn)題。原有的內(nèi)部控制體系已經(jīng)不能滿足于當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要。

當(dāng)前我國(guó)項(xiàng)目管理內(nèi)部控制存在的主要問(wèn)題是整體內(nèi)部控制行為的弱化、一些組織規(guī)劃和授權(quán)批準(zhǔn)形式化、未起作用，人力資源結(jié)構(gòu)和績(jī)效機(jī)制不完善、團(tuán)隊(duì)協(xié)作和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄、資金管控不科學(xué)，控制力低下、銷售匯款滯后、拖欠，市場(chǎng)預(yù)測(cè)精度不高、招標(biāo)管控不合理、成本控制不到位、竣工驗(yàn)收不規(guī)范等問(wèn)題。為解決這一問(wèn)題，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理優(yōu)化勢(shì)在必行。在進(jìn)行過(guò)程中我們必須遵守以下原則：1、健全性，決策、執(zhí)行、監(jiān)督都必不可少，并要滲透到每個(gè)業(yè)務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)。2、重要性，在高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域和重要業(yè)務(wù)給予足夠的關(guān)注。3、制衡性，維持監(jiān)督人員的獨(dú)立性，權(quán)責(zé)分配合理。4、效益性，管理好優(yōu)化成本與預(yù)期效益，保證預(yù)期效應(yīng)的達(dá)成。

要達(dá)成這一目標(biāo)我們必須在優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中做到標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化、合理化和有效化。在具體操作過(guò)程中，做好內(nèi)部控制優(yōu)化準(zhǔn)備，首先要根據(jù)各企業(yè)的實(shí)際情況制定內(nèi)部控制優(yōu)化的目標(biāo)，基本內(nèi)容應(yīng)該包括遵照國(guó)家法律法規(guī)，維護(hù)資產(chǎn)安全、提高信息有效性、提高經(jīng)濟(jì)效益、促進(jìn)戰(zhàn)略發(fā)展這幾方面。其次要提高認(rèn)識(shí)，對(duì)各級(jí)員工進(jìn)行宣傳與培訓(xùn)，正確認(rèn)識(shí)優(yōu)化內(nèi)部控制的重要性，確認(rèn)參與部門的崗位職責(zé)，確保責(zé)任落實(shí)到個(gè)人。最后，制定正確、切實(shí)可行的優(yōu)化框架和實(shí)施流程[1]。

開(kāi)展內(nèi)部控制優(yōu)化要從大處著眼，首先優(yōu)化組織架構(gòu)的控制，理清各單位的具體職責(zé)，不能造成權(quán)責(zé)不清的情況，從上至下都要做出具體規(guī)劃。優(yōu)化審計(jì)、審批機(jī)制，設(shè)立獨(dú)立的審計(jì)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，至少保證有一名財(cái)務(wù)專家，保證審計(jì)機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性。根據(jù)公司的審批流程和標(biāo)準(zhǔn)，明確和落實(shí)各級(jí)管理層的權(quán)責(zé)范圍，做到責(zé)任與職位對(duì)應(yīng)、職位與人對(duì)應(yīng)。這需要建立完善的內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)制和評(píng)估機(jī)制，確保政策的落實(shí)，并記錄在執(zhí)行過(guò)程中的問(wèn)題與不足。此外，行之有效的績(jī)效考核制度和激勵(lì)機(jī)制是確保內(nèi)部控制優(yōu)化成果展現(xiàn)的有力保障。

（二）建筑信息模型對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的意義

建筑信息模型是一個(gè)設(shè)施的物理特性和功能的數(shù)字表達(dá)；是一個(gè)共享的知識(shí)資源，包括該設(shè)施從建設(shè)到拆除的可靠信息；是不同利益相關(guān)方，在不同階段中支持和反映其各自職責(zé)的協(xié)同作業(yè)工具。建筑信息模型具有可視化的三維設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目工程具有高度的模擬性，可隨時(shí)根據(jù)具體情況作出調(diào)整，分析在具體項(xiàng)目實(shí)施中面臨的各種問(wèn)題。是一種現(xiàn)代化的項(xiàng)目營(yíng)建工具[2]。目前在我國(guó)運(yùn)用已得到推廣，我國(guó)南水北調(diào)工程、上海世博工程都運(yùn)用了這一技術(shù)，在美國(guó)和日本已將建筑信息模型應(yīng)用到軍事項(xiàng)目工程當(dāng)中。我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理也要實(shí)現(xiàn)建筑信息模型的普遍運(yùn)用。如何利用好這一工具，需要我們不斷地探索與總結(jié)。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，可以運(yùn)用于項(xiàng)目論證、產(chǎn)品分析和前期策劃，需要各部門建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)載體，以形成關(guān)聯(lián)。在設(shè)計(jì)階段，建筑信息可建立3D模型，打破了傳統(tǒng)2D圖形的局限性，節(jié)約了繪圖時(shí)間。在施工階段，建筑信息模型與工程管理相結(jié)合，可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的精細(xì)化管理。運(yùn)用直觀化的建筑信息模型對(duì)施工方案進(jìn)行演示，可以對(duì)每一施工進(jìn)度了如指掌，明確了各施工單位的具體工作，方便進(jìn)行管理監(jiān)督，防止了質(zhì)量問(wèn)題的發(fā)生。在項(xiàng)目竣工后，建筑信息模型也可以為企業(yè)提供一個(gè)真實(shí)可靠的竣工模型。建筑信息模型的運(yùn)用大大節(jié)約了時(shí)間成本和管理成本，提高了施工質(zhì)量與施工進(jìn)度[3]。

結(jié)語(yǔ)：在房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)雜多變的今天，我們要不放過(guò)任何能提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平的方法與工具，本文提出的兩個(gè)觀點(diǎn)只做拋磚引玉之用，在具體的房地產(chǎn)管理過(guò)程中，還需要廣大企業(yè)進(jìn)行實(shí)際的探索與總結(jié)。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉婷婭.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式研究[D].重慶大學(xué)，2008.

[2]王作城.廣東某民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式的研究[D].華南理工大學(xué)，2012.

第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目;造價(jià);控制與管理

1.加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的控制與管理

項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵是對(duì)施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段進(jìn)行控制。據(jù)歷史資料統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)階段特別是初步設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)的影響效果達(dá)到90%以上。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)普遍忽視房地產(chǎn)項(xiàng)工程項(xiàng)目前期階段的造價(jià)控制，往往把控制工程造價(jià)的主要精力放在施工階段。這樣做盡管也有效果，但畢竟是“亡羊補(bǔ)牢”，事倍功半。要有效地控制工程造價(jià)，就要堅(jiān)決把重點(diǎn)轉(zhuǎn)到前期階段上來(lái)，尤其應(yīng)抓住設(shè)計(jì)這個(gè)關(guān)鍵 環(huán) 節(jié)，未雨綢繆，以取得事半功倍的效果。建安工程造價(jià)的有效控制，是以合理確定為基礎(chǔ)，有效控制為核心。工程造價(jià)的控制是貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的控制，就是在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段和建設(shè)實(shí)施階段，把建設(shè)工程造價(jià)控制在批準(zhǔn)的造價(jià)限額以內(nèi)，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，以保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，以求在各個(gè)建設(shè)項(xiàng)目中能合理使用人力、物力、財(cái)力，取得較好的投資效益和社會(huì)效益。在工程造價(jià)過(guò)程控制中，必須重點(diǎn)突出。影響建設(shè)項(xiàng)目投資的主要階段是設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)階段是投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的節(jié)約是最大的節(jié)約，設(shè)計(jì)確定了工程造價(jià)，預(yù)算、結(jié)算只能計(jì)量而并不能改變工程造價(jià)。因此，建設(shè)單位的設(shè)計(jì)階段是工程造價(jià)控制的重點(diǎn)部分，這是對(duì)項(xiàng)目投資有效控制的關(guān)鍵。有良好的經(jīng)濟(jì)效益和合理性特點(diǎn)是對(duì)一份比較好的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)的主要標(biāo)準(zhǔn)。有如下四點(diǎn)內(nèi)容必須高度重視。

(1)設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度必須堅(jiān)持。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的引進(jìn)在開(kāi)發(fā)單位進(jìn)行委托設(shè)計(jì)之時(shí)必須做好，以此強(qiáng)化管理。把優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位借助于招投標(biāo)選出來(lái)，確保設(shè)計(jì)的先進(jìn)與合理，從而有效比較因設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行工程糾紛。

(2)設(shè)計(jì)必須限額。要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程進(jìn)行投資規(guī)模限制，限額設(shè)計(jì)進(jìn)行控制是最為有效的重要措施。建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短將直接受到項(xiàng)目設(shè)計(jì)好壞的影響。同樣也影響房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目建設(shè)以后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商要心中有數(shù)。

(3)做好價(jià)值工程的應(yīng)用工作。從價(jià)值工程的主要特點(diǎn)來(lái)看，其是從使用者的功能需求出發(fā)，分析研究對(duì)象的功能，在設(shè)計(jì)工作中統(tǒng)一造價(jià)與功能，以功能要求的滿足為前提，把成本降下來(lái)，比如，對(duì)地下室可通過(guò)深基礎(chǔ)來(lái)增加，由此可讓儲(chǔ)藏室里儲(chǔ)存雜物和車輛停放，也可以不在小區(qū)把停車場(chǎng)建在地面上，對(duì)用地的節(jié)約和環(huán)境的美化都有很大影響。雖然這樣可能要增加價(jià)值工程中的成本，但對(duì)功能提高的幅度卻是巨大的。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目工程招標(biāo)是工程造價(jià)有效控制與管理的核心

新開(kāi)工房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行招投標(biāo)。招標(biāo)文件與合同的編制這個(gè)階段是所有階段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源頭與核心。一份好的招標(biāo)文件會(huì)對(duì)以后所有過(guò)程產(chǎn)生影響，必須說(shuō)明清楚工程的性質(zhì)與現(xiàn)場(chǎng)的情況，還要說(shuō)明工程項(xiàng)目的地質(zhì)與交通、承包范圍、計(jì)日工、水電使用與結(jié)算方法、勞保統(tǒng)籌的模式等等相關(guān)的內(nèi)容。必須充分明確甲供、甲限、甲指定材料等等。關(guān)于變更索賠簽證洽商的處理方法中，對(duì)于時(shí)間實(shí)效、結(jié)算方式、量度標(biāo)準(zhǔn)等都要一一說(shuō)明。合理做好質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定等級(jí)或評(píng)分評(píng)優(yōu)等內(nèi)容。要準(zhǔn)確推算出工期，按實(shí)際情況制定好獎(jiǎng)懲條款等等。同時(shí)，在一般情況之下，不要搞鋼筋、水泥等大宗建材的甲供料，這是因?yàn)樽陨泶嬖谪?cái)務(wù)壓力和難以控制領(lǐng)料結(jié)算等。這個(gè)階段至少占成本控制的20%。

工程招標(biāo)應(yīng)采取公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)。招標(biāo)書(shū)條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和全面，工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量包死，少留或不留活口。要編制好標(biāo)底，有條件的單位盡量自行編制，工程標(biāo)底要保證質(zhì)量，把工程標(biāo)底控制在合理造價(jià)的下限。應(yīng)反復(fù)審查造價(jià)水平的合理性是否在投資控制的范圍內(nèi)。中標(biāo)后合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，工期應(yīng)合理，盡量減少甲乙雙方責(zé)任不清日后扯皮的現(xiàn)象。有關(guān)的責(zé)任人都應(yīng)熟悉建設(shè)工程施工合同條款，了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，各盡其責(zé)。任何一個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量如何，都對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的社會(huì)地位、口碑、市場(chǎng)賣價(jià)、后續(xù)工程等能起到?jīng)Q定性的作用，因此，能把一個(gè)理想的施工企業(yè)選出來(lái)非常重要。對(duì)于那些不入流的企業(yè)，必須把好準(zhǔn)入機(jī)制的關(guān)口，要一一詳細(xì)限制企業(yè)的注冊(cè)資本、公司財(cái)務(wù)情況、優(yōu)質(zhì)指標(biāo)、同類型工程、技術(shù)人員、機(jī)械、市場(chǎng)地位口碑、管理情況等等項(xiàng)目。在舉辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)招標(biāo)過(guò)程中，比較理想的是邀請(qǐng)最好的合作伙伴型企業(yè)來(lái)招標(biāo)，能夠比較了解情況，那種公開(kāi)的華而不實(shí)的招標(biāo)最好不要搞。對(duì)于合同中風(fēng)險(xiǎn)范圍、獎(jiǎng)懲、結(jié)算調(diào)整范圍、分包中配合費(fèi)問(wèn)題等一定要寫(xiě)清楚。此階段對(duì)成本控制影響較大，占造價(jià)控制的10%。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的工程造價(jià)有效控制與管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工組織設(shè)計(jì)中，施工單位會(huì)隱藏一些結(jié)算時(shí)可能發(fā)生索賠的內(nèi)容，如馬凳筋、溫度筋、鋼筋定尺、鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、模板、攤銷周轉(zhuǎn)、運(yùn)土距離等等。同時(shí)，還要對(duì)施工組織所提出的施工方法是否與國(guó)家強(qiáng)制實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范是否一致進(jìn)行充分地注意。還要對(duì)施工不同階段人員的投入、機(jī)械的投入與施工組織設(shè)計(jì)預(yù)期是否一直嚴(yán)格控制，如果出現(xiàn)施工延期的情況，就要搞清楚人員和機(jī)械是否按設(shè)計(jì)投入了。而施工方的趕工措施也要注意是否與施工組織設(shè)計(jì)是一致的。雖然在此階段比較難以把握好工程造價(jià)的控制方法，可是如果萬(wàn)一出現(xiàn)差錯(cuò)，將給后來(lái)的結(jié)算帶來(lái)難以估量的麻煩，因此，造價(jià)人員必須參與到施工組織的設(shè)計(jì)審定過(guò)程中，這樣可以將造價(jià)控制在5%以內(nèi)。

4.抓住關(guān)鍵，加強(qiáng)工程審計(jì)環(huán)節(jié)的控制與管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的審計(jì)工作，必須著眼于工程整個(gè)的生產(chǎn)施工過(guò)程。在項(xiàng)目工程審計(jì)過(guò)程中，對(duì)項(xiàng)目的審計(jì)要將事后審計(jì)與竣工后審計(jì)以及事中的審計(jì)都要給予足夠的重視。要確保工程項(xiàng)目的施工方案編制的基本合理，就要重視事前審計(jì)，以此讓工程項(xiàng)目的班子們對(duì)項(xiàng)目管理提前把好關(guān)，對(duì)那些可以預(yù)見(jiàn)的失誤能夠避免和預(yù)防。對(duì)施工階段的若干個(gè)過(guò)程進(jìn)行的審計(jì)屬于事中審計(jì)，這是一種有著針對(duì)性和效益性的審計(jì)，可以取得最大的效果。要切實(shí)將工程投資的效益提高，企業(yè)就應(yīng)堅(jiān)持以人為本，對(duì)工程造價(jià)控制的重要環(huán)節(jié)進(jìn)行把關(guān)。雖然很多企業(yè)的管理模式也是非常好的，卻因?yàn)闆](méi)有比較好的個(gè)人業(yè)務(wù)能力和責(zé)任心，也沒(méi)有良好的工作態(tài)度，一些疏漏就出現(xiàn)在工程造價(jià)的管理過(guò)程中，企業(yè)巨大的經(jīng)濟(jì)損失就會(huì)因此造成，這樣的事情發(fā)生很多。以這個(gè)角度來(lái)看，企業(yè)生死存亡的的競(jìng)爭(zhēng)就是人才的競(jìng)爭(zhēng)。通過(guò)上述分析我們可以知道，工程成本的降低在于人的因素。目前，土地成本開(kāi)發(fā)日益增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)切籌措資金難度大，必須對(duì)投資加強(qiáng)控制，把工程成本降低下來(lái)。因此，只有有效控制住工程造價(jià)，才能夠讓企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上立足并將更好的效益創(chuàng)造出來(lái)。

總而言之，我們知道房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制與管理完全是個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，它所包含的內(nèi)容也不僅僅只是以上方面，房地產(chǎn)公司造價(jià)人員只有采取全員、全過(guò)程、全方位的管理原則，才能使工程造價(jià)始終置于有效的控制之下。　[科]

【參考文獻(xiàn)】

［1］張愛(ài)青.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程造價(jià)控制管理淺析[J].2011(8).

第6篇

[關(guān)鍵詞]：房地產(chǎn) 造價(jià) 成本 控制

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)項(xiàng)目只有控制好造價(jià)、管理好成本才能確保企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要清晰認(rèn)識(shí)到造價(jià)控制與成本管理的重要性，以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下社會(huì)的需求為導(dǎo)向，對(duì)造價(jià)控制與成本管理的方式進(jìn)行改革創(chuàng)新。

一、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制與成本管理的現(xiàn)狀

1.缺乏正確的認(rèn)識(shí)

就我國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀來(lái)看，很少企業(yè)能夠做到全員、全要素、全過(guò)程和全方位的造價(jià)控制與成本管理。這是由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的造價(jià)控制與成本管理沒(méi)有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，一些企業(yè)把設(shè)計(jì)階段作為造價(jià)控制與成本管理的重點(diǎn)，認(rèn)為其他階段對(duì)其的影響不大；還有一些企業(yè)材料和設(shè)備是造價(jià)控制與成本管理的主要內(nèi)容。目前，我國(guó)大多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目竣工的時(shí)候才會(huì)進(jìn)行成本費(fèi)用的核算，這對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)開(kāi)發(fā)過(guò)程來(lái)說(shuō)是不合理的，不能夠真實(shí)的反應(yīng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本，使得成本與收益過(guò)于模糊化，這種現(xiàn)象是由于企業(yè)忽略造價(jià)控制與成本管理的時(shí)效性而造成的。

2.控制內(nèi)容過(guò)于片面化

目前，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)把項(xiàng)目的造價(jià)控制與成本管理看做單項(xiàng)成本費(fèi)用的控制，如設(shè)備費(fèi)用、土地成本費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用等，不能夠全面的看待造價(jià)控制與成本管理的過(guò)程，使得企業(yè)不能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等過(guò)程中的問(wèn)題。這樣就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)把成本管理看做單純的成本控制，只能在事后發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并想辦法解決問(wèn)題，不能將問(wèn)題防范于未然。

3.缺乏系統(tǒng)的造價(jià)控制與成本管理的方法

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制與成本管理的主要依據(jù)是財(cái)務(wù)部門的決算報(bào)告，這種相對(duì)滯后的方式使造價(jià)控制與成本管理不能夠充分發(fā)揮作用，同時(shí)也使房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)階段的造價(jià)控制與成本管理不能滿足現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理的要求。事前預(yù)測(cè)和過(guò)程控制方式是現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目比較缺乏的，這就容易導(dǎo)致造價(jià)控制與成本管理過(guò)程中的問(wèn)題不能被及時(shí)發(fā)展并解決，因此，我們應(yīng)該建立系統(tǒng)全面的造價(jià)控制與成本管理方法，保證房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展[1]。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制與成本管理的方法探析

房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)控制的內(nèi)容包括項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、實(shí)施、竣工五個(gè)過(guò)程中一系列的計(jì)價(jià)、定價(jià)的活動(dòng)，而每個(gè)階段的造價(jià)內(nèi)容都是不相同的，因而相應(yīng)的管理方式和控制方式也不盡相同。

1.決策階段的造價(jià)控制與成本管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的靈魂和主旨即為項(xiàng)目的決策階段，其直接影響著工程竣工后的經(jīng)濟(jì)效益，因此，決策階段的造價(jià)控制與成本管理是最先要考慮的內(nèi)容。而投資估算是決策階段的關(guān)鍵內(nèi)容，能夠預(yù)測(cè)到房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。在完成可靠性研究報(bào)告的審批工作之后，投資估算成為設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中的主要投資經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，直接控制了初步設(shè)計(jì)的概算，并影響到了項(xiàng)目資金準(zhǔn)備的過(guò)程。因此，投資估算應(yīng)該實(shí)事求是的反應(yīng)出設(shè)計(jì)的內(nèi)容，而設(shè)計(jì)人員必須全面體現(xiàn)自己的設(shè)計(jì)意圖，即工程規(guī)模、功能要求和項(xiàng)目需求等方面的內(nèi)容都要考慮到。施工技術(shù)要進(jìn)行全面的比較，不僅在技術(shù)上要可行，而且在經(jīng)濟(jì)上要合理[2]。因此，決策階段的造價(jià)控制與成本管理要從優(yōu)化設(shè)計(jì)方案出發(fā)，對(duì)設(shè)計(jì)的整個(gè)過(guò)程進(jìn)行控制，對(duì)各項(xiàng)成本指標(biāo)進(jìn)行考核，為設(shè)計(jì)人員和決策領(lǐng)導(dǎo)者提供理論依據(jù)。

2.設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制與成本管理

據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的80%受前期策劃和設(shè)計(jì)階段的影響，其中，結(jié)構(gòu)成本占建筑成本的40%-60%，而結(jié)構(gòu)成本是以前期策劃和設(shè)計(jì)為依據(jù)的。設(shè)計(jì)階段的成本以千萬(wàn)元計(jì)算，擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段的成本以百萬(wàn)元計(jì)算，而施工設(shè)計(jì)階段的成本是以十萬(wàn)元計(jì)算的。但是，不論在哪個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)師多畫(huà)一筆或少畫(huà)一筆會(huì)直接導(dǎo)致企業(yè)增加或者減少幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)甚至是幾千萬(wàn)。因此，設(shè)計(jì)階段的費(fèi)用盡量不要壓縮，切實(shí)做好設(shè)計(jì)的優(yōu)化過(guò)程。設(shè)計(jì)方案的評(píng)選過(guò)程中要求設(shè)計(jì)單位全面詳盡的提供方案設(shè)計(jì)的概算以及概算控制方案等內(nèi)容，有機(jī)的將技術(shù)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)結(jié)合起來(lái)，對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程做到全面的考量，切實(shí)做好設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制與成本管理。

3.招標(biāo)階段的造價(jià)控制與成本管理

編制標(biāo)底是招標(biāo)階段的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)工程投資是標(biāo)底的制作基準(zhǔn)。標(biāo)底的編制必須要以市場(chǎng)的實(shí)際變化情況為依據(jù)，堅(jiān)持客觀公正的原則，以編制出高質(zhì)量的標(biāo)底，并使其控制在合理造價(jià)的下限范圍內(nèi)。招標(biāo)文件要嚴(yán)密，招標(biāo)過(guò)程要公平合理，施工單位的選擇要慎重合理[3]。施工單位的選擇要以項(xiàng)目規(guī)模、投資額、技術(shù)特點(diǎn)和要求等內(nèi)容為依據(jù)，并要依據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，采取不同的招標(biāo)方式，如相對(duì)結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜的工程應(yīng)選擇技術(shù)、資金、施工力量雄厚的施工單位。

4.實(shí)施階段的造價(jià)控制與成本管理

在項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，要加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)變更的控制，以確保簽證的質(zhì)量。為了提高工程簽證的客觀性和準(zhǔn)確性，第一，要注重工程簽證的時(shí)效性；第二，要客觀準(zhǔn)確的描述工程簽證，即使隱蔽簽證也要有圖紙為依據(jù)，要求圖紙上要標(biāo)明被隱蔽的部位、項(xiàng)目、工藝和完成情況，而現(xiàn)場(chǎng)簽證必須有原始數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)包括：時(shí)間、地點(diǎn)、事由和幾何尺寸。要以合同為依據(jù)及時(shí)處理工程簽證，審核過(guò)程要以國(guó)家相關(guān)規(guī)定為依據(jù)，不得隨便改變。

5.竣工階段的造價(jià)控制與成本管理

竣工階段的決算環(huán)節(jié)是為了促進(jìn)施工單位強(qiáng)化管理理念、完善管理制度、改革管理方式，這樣才能使房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)投資具有經(jīng)濟(jì)性、效率性和效果性。審計(jì)人員要依據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定辦事，從根本上為決算環(huán)節(jié)把好關(guān)。這就要求他們?cè)诠ぷ鬟^(guò)程中要深入到施工現(xiàn)場(chǎng)，全面把握工程變更內(nèi)容的具體做法，對(duì)工程變更、工程量的增減比較熟悉，為做好決算工作奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)要建立完善的審計(jì)制度，只有這樣才能保證竣工決算工作的真實(shí)性和嚴(yán)肅性。

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)控制與成本管理是是存在于項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中的，任何階段都不可缺失。只有對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程進(jìn)行造價(jià)控制與成本管理，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期投資目標(biāo)，并確保企業(yè)獲取最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1] 楊小萍.淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題與對(duì)策[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2013，（12）：82-83.

第7篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項(xiàng)目 造價(jià) 控制與管理

中圖分類號(hào):F2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1672-3791(2012)04(c)-0155-02

工程造價(jià)是指完成某項(xiàng)工程建設(shè)所需要的全部費(fèi)用,包括該工程項(xiàng)目有計(jì)劃地進(jìn)行固定資產(chǎn)再生產(chǎn)和形成相應(yīng)無(wú)形資產(chǎn),以及鋪底流動(dòng)資金一次性費(fèi)用的總和。由此可知,這一含義是從投資者即業(yè)主的角度來(lái)定義的。業(yè)主(建設(shè)單位)在選定一個(gè)工程項(xiàng)目后,必須對(duì)該工程項(xiàng)目的可行性研究與評(píng)估進(jìn)行決策,在此基礎(chǔ)上再進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)、工程施工招標(biāo)直至竣工驗(yàn)收及決算等一系列投資管理活動(dòng),所有這些開(kāi)支就構(gòu)成了工程造價(jià)。從業(yè)主的角度上講,工程造價(jià)就是指建設(shè)工程項(xiàng)目固定資產(chǎn)所需的全部投資費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制與管理直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本和利潤(rùn),如何做好造價(jià)控制關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。因此,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)一定要重視項(xiàng)目的造價(jià)控制。下文就如何做好我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制與管理進(jìn)行探討。

1 加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的控制與管理

項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵是對(duì)施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段進(jìn)行控制。據(jù)歷史資料統(tǒng)計(jì),設(shè)計(jì)階段特別是初步設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)的影響效果達(dá)到90%以上。長(zhǎng)期以來(lái),我國(guó)普遍忽視房地產(chǎn)項(xiàng)工程項(xiàng)目前期階段的造價(jià)控制,往往把控制工程造價(jià)的主要精力放在施工階段。這樣做盡管也有效果,但畢竟是“亡羊補(bǔ)牢”,事倍功半。要有效地控制工程造價(jià),就要堅(jiān)決把重點(diǎn)轉(zhuǎn)到前期階段上來(lái),尤其應(yīng)抓住設(shè)計(jì)這個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié),未雨綢繆,以取得事半功倍的效果。建安工程造價(jià)的有效控制,是以合理確定為基礎(chǔ),有效控制為核心。工程造價(jià)的控制是貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的控制,就是在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段和建設(shè)實(shí)施階段,把建設(shè)工程造價(jià)控制在批準(zhǔn)的造價(jià)限額以內(nèi),隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差,以保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),以求在各個(gè)建設(shè)項(xiàng)目中能合理使用人力、物力、財(cái)力,取得較好的投資效益和社會(huì)效益。在工程造價(jià)過(guò)程控制中,必須重點(diǎn)突出。影響建設(shè)項(xiàng)目投資的主要階段是設(shè)計(jì)階段,設(shè)計(jì)階段是投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的節(jié)約是最大的節(jié)約,設(shè)計(jì)確定了工程造價(jià),預(yù)算、結(jié)算只能計(jì)量而并不能改變工程造價(jià)。因此,建設(shè)單位的設(shè)計(jì)階段是工程造價(jià)控制的重點(diǎn)部分,這是對(duì)項(xiàng)目投資有效控制的關(guān)鍵。有良好的經(jīng)濟(jì)效益和合理性特點(diǎn)是對(duì)一份比較好的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)的主要標(biāo)準(zhǔn)。有如下四點(diǎn)內(nèi)容必須高度重視。

(1)設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度必須堅(jiān)持。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的引進(jìn)在開(kāi)發(fā)單位進(jìn)行委托設(shè)計(jì)之時(shí)必須做好,以此強(qiáng)化管理。把優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位借助于招投標(biāo)選出來(lái),確保設(shè)計(jì)的先進(jìn)與合理,從而有效比較因設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行工程糾紛。

(2)設(shè)計(jì)必須限額。要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程進(jìn)行投資規(guī)模限制,限額設(shè)計(jì)進(jìn)行控制是最為有效的重要措施。建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短將直接受到項(xiàng)目設(shè)計(jì)好壞的影響。同樣也影響房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目建設(shè)以后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益,對(duì)于一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)商要心中有數(shù)。

(3)做好價(jià)值工程的應(yīng)用工作。從價(jià)值工程的主要特點(diǎn)來(lái)看,其是從使用者的功能需求出發(fā),分析研究對(duì)象的功能,在設(shè)計(jì)工作中統(tǒng)一造價(jià)與功能,以功能要求的滿足為前提,把成本降下來(lái),比如,對(duì)地下室可通過(guò)深基礎(chǔ)來(lái)增加,由此可讓儲(chǔ)藏室里儲(chǔ)存雜物和車輛停放,也可以不在小區(qū)把停車場(chǎng)建在地面上,對(duì)用地的節(jié)約和環(huán)境的美化都有很大影響。雖然這樣可能要增加價(jià)值工程中的成本,但對(duì)功能提高的幅度卻是巨大的。

(4)加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。圖紙會(huì)審是由具體實(shí)施人員對(duì)圖紙上一些錯(cuò)漏進(jìn)行核對(duì)并出正式文件。由于建筑結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計(jì)人員不可能做到百分之百準(zhǔn)確的銜接,甚至可能出現(xiàn)某些錯(cuò)誤,所以需要政府審圖機(jī)構(gòu)進(jìn)行圖紙的審查。圖紙會(huì)審作為設(shè)計(jì)變更的一部分,作為控制理論的事前控制,比限額設(shè)計(jì)更為實(shí)際,而且對(duì)造價(jià)人員來(lái)說(shuō)相當(dāng)重要:①可以修正審圖時(shí)未發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤,對(duì)預(yù)算的正確性有很大幫助；②圖紙會(huì)審基本都是施工方提出的問(wèn)題,要慎重看待施工方提出的設(shè)計(jì)變更建議,造價(jià)人員對(duì)一些有利于施工的建議和變更,必須判定其是否會(huì)對(duì)公司造成損失。另外,圖紙會(huì)審?fù)戤吅?必須讓設(shè)計(jì)方把圖紙會(huì)審記錄拿回去仔細(xì)計(jì)算,無(wú)誤后才可出正式文本,否則以后再進(jìn)行變更就事倍功半了。此階段占成本控制的5%。對(duì)設(shè)計(jì)單位圖紙質(zhì)量的外部管理與審查,要像工程質(zhì)監(jiān)站監(jiān)督施工質(zhì)量一樣,將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核,以求提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程招標(biāo)是工程造價(jià)有效控制與管理的核心

新開(kāi)工房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行招投標(biāo)。招標(biāo)文件與合同的編制這個(gè)階段是所有階段中最重要的,也是建筑工程成本控制的源頭與核心。一份好的招標(biāo)文件會(huì)對(duì)以后所有過(guò)程產(chǎn)生影響,必須說(shuō)明清楚工程的性質(zhì)與現(xiàn)場(chǎng)的情況,還要說(shuō)明工程項(xiàng)目的地質(zhì)與交通、承包范圍、計(jì)日工、水電使用與結(jié)算方法、勞保統(tǒng)籌的模式等等相關(guān)的內(nèi)容。必須充分明確甲供、甲限、甲指定材料等等。關(guān)于變更索賠簽證洽商的處理方法中,對(duì)于時(shí)間實(shí)效、結(jié)算方式、量度標(biāo)準(zhǔn)等都要一一說(shuō)明。合理做好質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定等級(jí)或評(píng)分評(píng)優(yōu)等內(nèi)容。要準(zhǔn)確推算出工期,按實(shí)際情況制定好獎(jiǎng)懲條款等等。同時(shí),在一般情況之下,不要搞鋼筋、水泥等大宗建材的甲供料,這是因?yàn)樽陨泶嬖谪?cái)務(wù)壓力和難以控制領(lǐng)料結(jié)算等。這個(gè)階段至少占成本控制的20%。

工程招標(biāo)應(yīng)采取公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)。招標(biāo)書(shū)條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和全面,工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量包死,少留或不留活口。要編制好標(biāo)底,有條件的單位盡量自行編制,工程標(biāo)底要保證質(zhì)量,把工程標(biāo)底控制在合理造價(jià)的下限。應(yīng)反復(fù)審查造價(jià)水平的合理性是否在投資控制的范圍內(nèi)。中標(biāo)后合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致,工期應(yīng)合理,盡量減少甲乙雙方責(zé)任不清日后扯皮的現(xiàn)象。有關(guān)的責(zé)任人都應(yīng)熟悉建設(shè)工程施工合同條款,了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范,各盡其責(zé)。

任何一個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量如何,都對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的社會(huì)地位、口碑、市場(chǎng)賣價(jià)、后續(xù)工程等能起到?jīng)Q定性的作用,因此,能把一個(gè)理想的施工企業(yè)選出來(lái)非常重要。對(duì)于那些不入流的企業(yè),必須把好準(zhǔn)入機(jī)制的關(guān)口,要一一詳細(xì)限制企業(yè)的注冊(cè)資本、公司財(cái)務(wù)情況、優(yōu)質(zhì)指標(biāo)、同類型工程、技術(shù)人員、機(jī)械、市場(chǎng)地位口碑、管理情況等等項(xiàng)目。在舉辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)招標(biāo)過(guò)程中,比較理想的是邀請(qǐng)最好的合作伙伴型企業(yè)來(lái)招標(biāo),能夠比較了解情況,那種公開(kāi)的華而不實(shí)的招標(biāo)最好不要搞。對(duì)于合同中風(fēng)險(xiǎn)范圍、獎(jiǎng)懲、結(jié)算調(diào)整范圍、分包中配合費(fèi)問(wèn)題等一定要寫(xiě)清楚。此階段對(duì)成本控制影響較大,占造價(jià)控制的10%。

3 加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的工程造價(jià)有效控制與管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工組織設(shè)計(jì)中,施工單位會(huì)隱藏一些結(jié)算時(shí)可能發(fā)生索賠的內(nèi)容,如馬凳筋、溫度筋、鋼筋定尺、鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、模板、攤銷周轉(zhuǎn)、運(yùn)土距離等等。同時(shí),還要對(duì)施工組織所提出的施工方法是否與國(guó)家強(qiáng)制實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范是否一致進(jìn)行充分地注意。還要對(duì)施工不同階段人員的投入、機(jī)械的投入與施工組織設(shè)計(jì)預(yù)期是否一直嚴(yán)格控制,如果出現(xiàn)施工延期的情況,就要搞清楚人員和機(jī)械是否按設(shè)計(jì)投入了。而施工方的趕工措施也要注意是否與施工組織設(shè)計(jì)是一致的。雖然在此階段比較難以把握好工程造價(jià)的控制方法,可是如果萬(wàn)一出現(xiàn)差錯(cuò),將給后來(lái)的結(jié)算帶來(lái)難以估量的麻煩,因此,造價(jià)人員必須參與到施工組織的設(shè)計(jì)審定過(guò)程中,這樣可以將造價(jià)控制在5%以內(nèi)。

總體來(lái)說(shuō),對(duì)于勞動(dòng)生產(chǎn)率和經(jīng)濟(jì)效益的提高來(lái)說(shuō),項(xiàng)目管理的實(shí)施確實(shí)屬于比較有效的一條途徑。房地產(chǎn)企業(yè)的生命線就在于對(duì)項(xiàng)目工程實(shí)施成本管理,將工程造價(jià)降低,這與工程質(zhì)量一樣重要。有三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)在施工階段成本控制過(guò)程中必須重視的,那就是對(duì)工程洽商的合理控制、對(duì)承包商的索賠要求嚴(yán)格審查以及材料的加工訂貨工作。開(kāi)發(fā)商應(yīng)建立科學(xué)的工程簽證管理制度是開(kāi)發(fā)商必須首先建立好的,以此對(duì)工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工充分明確,從而使簽證的質(zhì)量得到保證,避免不實(shí)及虛假簽證的情況的出現(xiàn)。為了讓工程簽證有保證且客觀、準(zhǔn)確,首先,要強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性。其次,對(duì)簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確,要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù),標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)量完成情況,如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定,還要求標(biāo)明幾何尺寸,并附上簡(jiǎn)圖。再次,施工圖以外的現(xiàn)場(chǎng)簽證,必須寫(xiě)明時(shí)間、地點(diǎn)、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù),不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價(jià)。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)處理,審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家定額及有關(guān)規(guī)定,經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強(qiáng)預(yù)見(jiàn)性,盡量減少簽證發(fā)生。

4 抓住關(guān)鍵,加強(qiáng)工程審計(jì)環(huán)節(jié)的控制與管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的審計(jì)工作,必須著眼于工程整個(gè)的生產(chǎn)施工過(guò)程。在項(xiàng)目工程審計(jì)過(guò)程中,對(duì)項(xiàng)目的審計(jì)要將事后審計(jì)與竣工后審計(jì)以及事中的審計(jì)都要給予足夠的重視。要確保工程項(xiàng)目的施工方案編制的基本合理,就要重視事前審計(jì),以此讓工程項(xiàng)目的班子們對(duì)項(xiàng)目管理提前把好關(guān),對(duì)那些可以預(yù)見(jiàn)的失誤能夠避免和預(yù)防。對(duì)施工階段的若干個(gè)過(guò)程進(jìn)行的審計(jì)屬于事中審計(jì),這是一種有著針對(duì)性和效益性的審計(jì),可以取得最大的效果。要切實(shí)將工程投資的效益提高,企業(yè)就應(yīng)堅(jiān)持以人為本,對(duì)工程造價(jià)控制的重要環(huán)節(jié)進(jìn)行把關(guān)。雖然很多企業(yè)的管理模式也是非常好的,卻因?yàn)闆](méi)有比較好的個(gè)人業(yè)務(wù)能力和責(zé)任心,也沒(méi)有良好的工作態(tài)度,一些疏漏就出現(xiàn)在工程造價(jià)的管理過(guò)程中,企業(yè)巨大的經(jīng)濟(jì)損失就會(huì)因此造成,這樣的事情發(fā)生很多。以這個(gè)角度來(lái)看,企業(yè)生死存亡的的競(jìng)爭(zhēng)就是人才的競(jìng)爭(zhēng)。通過(guò)上述分析我們可以知道,工程成本的降低在于人的因素。目前,土地成本開(kāi)發(fā)日益增加,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)切籌措資金難度大,必須對(duì)投資加強(qiáng)控制,把工程成本降低下來(lái)。因此,只有有效控制住工程造價(jià),才能夠讓企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上立足并將更好的效益創(chuàng)造出來(lái)。

總而言之,我們知道房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制與管理完全是個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程,它所包含的內(nèi)容也不僅僅只是以上方面,房地產(chǎn)公司造價(jià)人員只有采取全員、全過(guò)程、全方位的管理原則,才能使工程造價(jià)始終置于有效的控制之下。

參考文獻(xiàn)

[1] 張愛(ài)青.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程造價(jià)控制管理淺析[J].2011(8).

第8篇

論文關(guān)鍵詞：工程管理專業(yè)；管理類課程；邏輯關(guān)系；整合

工程管理專業(yè)是教育部1998年頒布的《普通高等學(xué)校本科專業(yè)目錄》中設(shè)置的一個(gè)新專業(yè)，是屬于管理學(xué)門類下管理科學(xué)與工程類的二級(jí)學(xué)科。經(jīng)過(guò)十幾年的辦學(xué)探索和實(shí)踐，工程管理專業(yè)得到了極大的發(fā)展，目前全國(guó)設(shè)置工程管理專業(yè)的高校已達(dá)300多所，分布在各綜合性大學(xué)、建工類院校、礦業(yè)類院校、電力類院校、財(cái)經(jīng)類院校等，為國(guó)家、社會(huì)培養(yǎng)了一大批從事工程建設(shè)事業(yè)和房地產(chǎn)事業(yè)建設(shè)與發(fā)展所需的高級(jí)專業(yè)管理人才。工程管理專業(yè)在國(guó)家教育部和建設(shè)部高等學(xué)校工程管理專業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)指導(dǎo)下基本統(tǒng)一了培養(yǎng)目標(biāo)、培養(yǎng)方案及主干課程教學(xué)基本要求。但各院校在辦學(xué)的實(shí)踐中根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新形勢(shì)，緊密結(jié)合地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要和建設(shè)行業(yè)發(fā)展的實(shí)際，結(jié)合本校、本院的辦學(xué)條件及學(xué)科優(yōu)勢(shì)積極探索，逐漸形成了各自的辦學(xué)理念、風(fēng)格和特色。這使得各院校工程管理專業(yè)課程的設(shè)置有較大的差別，尤其是管理類課程的設(shè)置存在著不同的認(rèn)識(shí)，而管理類課程在整個(gè)工程管理專業(yè)培養(yǎng)計(jì)劃中占有較大比重，是構(gòu)成學(xué)生完整知識(shí)結(jié)構(gòu)體系不可缺少的部分。揚(yáng)州大學(xué)建筑科學(xué)與工程學(xué)院（以下簡(jiǎn)稱“我院”）管理類課程體系尚處在完善和探索之中，本文對(duì)管理類課程的設(shè)置和內(nèi)容的整合進(jìn)行了探討。

一、工程管理專業(yè)管理類課程存在的問(wèn)題

我院從1999年開(kāi)始招收工程管理本科專業(yè)學(xué)生，至今已有十幾年的辦學(xué)歷史。這期間，課程體系、課程教學(xué)內(nèi)容等進(jìn)行了多次的調(diào)整和完善，但相對(duì)于21世紀(jì)工程管理專業(yè)的人才培養(yǎng)要求還存在著差距。通過(guò)多年的教學(xué)實(shí)踐發(fā)現(xiàn)管理類課程的建設(shè)存在以下幾方面的問(wèn)題。

1.課程體系不穩(wěn)定性

我院工程管理專業(yè)根據(jù)工程管理學(xué)科專業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)的要求，以基礎(chǔ)課程+平臺(tái)課程+專業(yè)方向課程建立課程體系。在專業(yè)方向上，共設(shè)工程項(xiàng)目管理和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理二個(gè)方向。平臺(tái)課程包括技術(shù)平臺(tái)課程、經(jīng)濟(jì)平臺(tái)課程、管理平臺(tái)課程、法律平臺(tái)課程。平臺(tái)課程要求工程管理專業(yè)所有學(xué)生都要掌握。專業(yè)方向課程僅為主修該方向的學(xué)生掌握。目前存在的主要問(wèn)題是管理平臺(tái)課程的設(shè)置不穩(wěn)定。如前一次教學(xué)計(jì)劃中管理平臺(tái)課程包括管理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)原理3門專業(yè)基礎(chǔ)課和工程項(xiàng)目管理、工程估價(jià)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程財(cái)務(wù)管理、建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理5門專業(yè)課。在其后的教學(xué)計(jì)劃調(diào)整中管理平臺(tái)課程又由管理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)原理3門專業(yè)基礎(chǔ)課和工程項(xiàng)目管理、工程估價(jià)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程財(cái)務(wù)管理、建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、工程合同管理6門專業(yè)課組成。在最近的教學(xué)計(jì)劃調(diào)整中管理平臺(tái)課程又由管理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)原理、組織行為學(xué)4門專業(yè)基礎(chǔ)課程和工程財(cái)務(wù)管理、工程估價(jià)、工程合同管理、工程項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程建設(shè)監(jiān)理6門專業(yè)課程組成。另外，對(duì)同一門課程是選修還是必修定位不準(zhǔn)。如前一次教學(xué)計(jì)劃中工程合同管理課程納入工程項(xiàng)目管理專業(yè)方向的專業(yè)選修課；工程建設(shè)監(jiān)理課程和城市土地管理課程歸入任意選修課。而其后的教學(xué)計(jì)劃調(diào)整中工程合同管理和工程建設(shè)監(jiān)理課程放入必修課中；城市土地管理放入房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)方向必修課中。

2.課程設(shè)置邏輯關(guān)系不明確

課程體系是一個(gè)系統(tǒng)，系統(tǒng)作為一個(gè)整體，每一個(gè)要素都有不可替代的功能。因此各個(gè)課程不是單一的個(gè)體，它們之間有著邏輯關(guān)系。課程的邏輯關(guān)系，在時(shí)間安排上有兩種關(guān)系：一是順序關(guān)系和平行關(guān)系。專業(yè)基礎(chǔ)課、專業(yè)課為先后順序關(guān)系，同一類課程中各課程間的平行或順序關(guān)系視課程內(nèi)容而定。二是有些課程間無(wú)相關(guān)性或相關(guān)性很少，但又是構(gòu)成工程管理專業(yè)復(fù)合性知識(shí)結(jié)構(gòu)所必需的，這類課程開(kāi)課的時(shí)間則應(yīng)根據(jù)整個(gè)課程體系的實(shí)施統(tǒng)籌考慮。我院工程管理專業(yè)管理類部分課程之間曾出現(xiàn)邏輯關(guān)系混亂，銜接順序不合理的情況。如工程財(cái)務(wù)管理課程需要工程項(xiàng)目管理課程的知識(shí)做基礎(chǔ)，但工程財(cái)務(wù)管理課程放在工程項(xiàng)目管理課程之前開(kāi)設(shè)；建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理課程和物業(yè)管理課程需要工程財(cái)務(wù)管理課程的知識(shí)，但工程財(cái)務(wù)管理課程在建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理課程和物業(yè)管理課程后開(kāi)設(shè)等。運(yùn)籌學(xué)為管理決策提供決策方法和量化工具，應(yīng)先于管理學(xué)原理課程開(kāi)設(shè)，但管理學(xué)原理在運(yùn)籌學(xué)課程之前開(kāi)設(shè)。組織行為學(xué)課程幫助管理者預(yù)測(cè)、引導(dǎo)和控制人的心理和行為，以達(dá)到提高組織績(jī)效和提高管理水平的目的，因此組織行為學(xué)課程應(yīng)放在工程項(xiàng)目管理課程前開(kāi)設(shè)，但工程項(xiàng)目管理卻在組織行為學(xué)課程之前開(kāi)設(shè)等。

3.課程之間內(nèi)容重復(fù)

我院工程管理專業(yè)管理類課程過(guò)于追求自身知識(shí)體系的系統(tǒng)性和完整性，導(dǎo)致部分課程間內(nèi)容重復(fù)。如工程項(xiàng)目管理、建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和工程建設(shè)監(jiān)理課程中管理的基本原理完全一樣，三大目標(biāo)控制和生產(chǎn)要素管理原理上也是一致的，只是性質(zhì)和目的有所區(qū)別。工程項(xiàng)目管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)課程中三大目標(biāo)控制重復(fù)，工程項(xiàng)目管理與物業(yè)管理課程中均有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容，城市土地管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)課程中均有土地開(kāi)發(fā)的內(nèi)容，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃課程中的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)課程中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)重復(fù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目客戶定位、產(chǎn)品定位和定價(jià)的內(nèi)容在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷課程與房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃課程中重復(fù)。

二、課程之間的邏輯關(guān)系梳理

目前我院工程管理專業(yè)管理類平臺(tái)課程由管理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)原理、組織行為學(xué)4門專業(yè)基礎(chǔ)課程和工程財(cái)務(wù)管理、工程估價(jià)、工程合同管理、工程項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程建設(shè)監(jiān)理6門專業(yè)課程組成。工程項(xiàng)目管理專業(yè)方向管理類課程由建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、工程審計(jì)2門專業(yè)課程組成。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)方向管理類課程由城市土地管理、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃4門專業(yè)課程組成。對(duì)以上課程按照專業(yè)基礎(chǔ)課先于專業(yè)課開(kāi)設(shè)、平臺(tái)課程先于專業(yè)方向課程開(kāi)設(shè)的原則梳理關(guān)系。

平臺(tái)課中管理學(xué)原理是本專業(yè)的基礎(chǔ)和核心課程，主要內(nèi)容是管理活動(dòng)的一般規(guī)律、管理的基本原理和基本方法，為工程項(xiàng)目管理奠定理論基礎(chǔ)和基本知識(shí)，應(yīng)放在工程項(xiàng)目管理前開(kāi)設(shè)。運(yùn)籌學(xué)為管理決策提供決策方法和量化工具，應(yīng)先于管理學(xué)原理開(kāi)設(shè)。會(huì)計(jì)學(xué)原理為工程財(cái)務(wù)管理奠定基礎(chǔ)，應(yīng)放在工程財(cái)務(wù)管理前開(kāi)設(shè)。工程財(cái)務(wù)管理是全面分析業(yè)主和承包商雙方與工程項(xiàng)目有關(guān)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，因此應(yīng)在工程項(xiàng)目管理后開(kāi)設(shè)。工程財(cái)務(wù)管理也為建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、工程審計(jì)、物業(yè)管理提供經(jīng)濟(jì)分析方法，應(yīng)先于建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、工程審計(jì)、物業(yè)管理開(kāi)設(shè)。組織行為學(xué)是培養(yǎng)與人溝通、管理組織協(xié)調(diào)的能力。因此，組織行為學(xué)應(yīng)放在工程項(xiàng)目管理、建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、工程建設(shè)監(jiān)理、物業(yè)管理前開(kāi)設(shè)。工程估價(jià)是專業(yè)核心課，為工程合同管理、工程審計(jì)提供基本知識(shí)和方法，所以工程估價(jià)后開(kāi)設(shè)工程合同管理、工程審計(jì)。工程合同管理為工程項(xiàng)目管理、工程建設(shè)監(jiān)理課程奠定基礎(chǔ)，工程合同管理后開(kāi)設(shè)工程項(xiàng)目管理、工程建設(shè)監(jiān)理。工程項(xiàng)目管理是專業(yè)核心課程，主要內(nèi)容是工程項(xiàng)目的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制管理，為后續(xù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程建設(shè)監(jiān)理課程提供基本知識(shí)和分析方法，應(yīng)放在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程建設(shè)監(jiān)理前開(kāi)設(shè)。

對(duì)于工程項(xiàng)目管理專業(yè)方向中的管理類課程，建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是管理學(xué)基本原理和方法的具體應(yīng)用，應(yīng)放在管理學(xué)、組織行為學(xué)、工程項(xiàng)目管理和工程財(cái)務(wù)管理后開(kāi)設(shè)。工程審計(jì)課程主要內(nèi)容是工程造價(jià)審計(jì)、工程財(cái)務(wù)審計(jì)、效益審計(jì)和運(yùn)營(yíng)管理審計(jì)，應(yīng)在工程財(cái)務(wù)管理、工程估價(jià)、工程項(xiàng)目管理課程后開(kāi)設(shè)。

對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)方向中的管理類課程，城市土地管理不需要其他課程做基礎(chǔ)，應(yīng)該先于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)設(shè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后開(kāi)設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃。通過(guò)以上的分析和梳理，可以得出課程之間的邏輯關(guān)系。

三、課程教學(xué)內(nèi)容的整合

按照梳理出的課程邏輯關(guān)系整合課程內(nèi)容，使課程之間整體協(xié)調(diào)、相互滲透、避免重復(fù)。整合原則為專業(yè)基礎(chǔ)課程的教學(xué)內(nèi)容側(cè)重于基本理論、基礎(chǔ)知識(shí)；專業(yè)課程的教學(xué)內(nèi)容注重于應(yīng)用性知識(shí)。整合后各課程內(nèi)容如下：

運(yùn)籌學(xué)：線性規(guī)劃和單純形法，對(duì)偶問(wèn)題，目標(biāo)規(guī)劃，整數(shù)規(guī)劃，動(dòng)態(tài)規(guī)劃，馬爾可夫鏈決策規(guī)劃，網(wǎng)絡(luò)優(yōu)化模型，排隊(duì)論，庫(kù)存論，博弈論。

管理學(xué)：管理的決策，計(jì)劃，組織設(shè)計(jì)，領(lǐng)導(dǎo)，激勵(lì)，溝通，控制。

組織行為學(xué)：個(gè)體心理與行為，群體行為和群體沖突，非正式群體及行為，人際關(guān)系與信息溝通，領(lǐng)導(dǎo)及其影響力。

會(huì)計(jì)學(xué)原理：會(huì)計(jì)帳戶和復(fù)式記帳，企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)過(guò)程核算和成本計(jì)算，會(huì)計(jì)憑證和帳簿，核算程序，財(cái)產(chǎn)清查，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告等。

工程財(cái)務(wù)管理：籌資方式，資金成本與資金結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目投資，證券投資，營(yíng)運(yùn)資金，收益分配，財(cái)務(wù)預(yù)算、控制、分析等。

工程估價(jià)：工程費(fèi)用結(jié)構(gòu)，工程建設(shè)定額原理，施工資源的價(jià)格確定，工程量計(jì)算，建筑工程設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算，建筑工程招標(biāo)標(biāo)底與投標(biāo)報(bào)價(jià)等。

工程合同管理：工程合同體系，工程合同的總體策劃，工程合同的審查談判與簽訂，工程合同的履行，工程合同索賠管理等。

工程項(xiàng)目管理：工程項(xiàng)目計(jì)劃，工程項(xiàng)目的組織，工程項(xiàng)目采購(gòu)，工程項(xiàng)目時(shí)間管理，工程項(xiàng)目質(zhì)量管理，工程項(xiàng)目費(fèi)用管理，工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，工程項(xiàng)目信息管理等。

建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理：企業(yè)管理職能，現(xiàn)代企業(yè)制度，建筑企業(yè)管理組織，建筑企業(yè)文化，建筑企業(yè)戰(zhàn)略管理，建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)和決策，建筑企業(yè)計(jì)劃管理，建筑企業(yè)生產(chǎn)要素管理，建筑企業(yè)技術(shù)管理，建筑企業(yè)質(zhì)量管理等。

工程建設(shè)監(jiān)理：工程監(jiān)理企業(yè)，工程建設(shè)監(jiān)理組織，工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)劃，工程建設(shè)監(jiān)理目標(biāo)控制，工程建設(shè)監(jiān)理的組織協(xié)調(diào)等。

工程審計(jì)：工程計(jì)劃審計(jì)，工程招標(biāo)投標(biāo)審計(jì)，工程造價(jià)審計(jì)，工程財(cái)務(wù)收支審計(jì)，工程投資效益審計(jì)，工程管理審計(jì)等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選擇，土地開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與評(píng)價(jià)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)管理等。

城市土地管理：建設(shè)用地管理，城市土地市場(chǎng)管理，城市地價(jià)管理，城市土地的經(jīng)營(yíng)與儲(chǔ)備，城市地籍管理等。

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷：房地產(chǎn)營(yíng)銷計(jì)劃及組織，房地產(chǎn)營(yíng)銷環(huán)境分析，市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目客戶定位、產(chǎn)品定位，營(yíng)銷價(jià)格策略、渠道策略、促銷策略等。

物業(yè)管理：業(yè)主自治管理，物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)，物業(yè)管理早期介入，前期物業(yè)管理，房屋維修管理，物業(yè)設(shè)備管理，物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理，物業(yè)安全管理，物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營(yíng)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等。

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃，房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)策劃，房地產(chǎn)品牌策劃等。

第9篇

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)成本

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程成本涉及因素諸多，按其成本構(gòu)成，大致可分為四類：前期工程費(fèi)；建安工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；配套設(shè)施費(fèi)。因此，房地產(chǎn)工程成本控制中存在的問(wèn)題可分由事前、事中、事后控制三方面加以分析處理。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本管理現(xiàn)狀

雖然目前房地產(chǎn)企業(yè)在工程成本控制理念方面添入了新的管理模式，如招投標(biāo)形式的多樣，目標(biāo)成本的控制、實(shí)施動(dòng)態(tài)成本管理等。但房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本控制環(huán)節(jié)中仍存在諸多不足之處，主要包括：

（1）事前控制階段：首先缺乏對(duì)產(chǎn)品的準(zhǔn)確定位，因產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期的延緩，導(dǎo)致資金的現(xiàn)金流不暢；其次在產(chǎn)品定位、方案設(shè)計(jì)方面局限于規(guī)劃指標(biāo)、戶型等內(nèi)容，缺乏對(duì)不同類別方案的比較以及銷售與成本的比較、審核確定；再次企業(yè)對(duì)施工圖的圖紙會(huì)審不夠細(xì)致，加之看圖缺乏深度。設(shè)計(jì)的缺陷，致使了施工中諸多的設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證，從而增加了工程建設(shè)成本。

（2）事中控制階段：易出現(xiàn)因設(shè)計(jì)圖紙局部的考慮不足，造成清單控制價(jià)的準(zhǔn)確度有一定的偏差，其可靠性需提高；未建立完善良好的合作供方庫(kù)，在工程建設(shè)周期上不能取得優(yōu)勢(shì)；未形成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系與規(guī)模采購(gòu)優(yōu)勢(shì)，難以有效控制并降低耗材成本；為達(dá)到房屋預(yù)期外立面或其周邊景觀效果，工程現(xiàn)場(chǎng)變更隨意性大，審核精細(xì)度等方面需加強(qiáng)。

（3）事后控制階段：工程竣工后，辦理竣工結(jié)算時(shí)，“四方會(huì)簽”（施工方、監(jiān)理方、審計(jì)方、建設(shè)方）手續(xù)的完善性、資料的完整性、結(jié)算審計(jì)審核把關(guān)的原則性等還不夠。企業(yè)項(xiàng)目間工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)不重視，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)缺少分析對(duì)比，不利于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本的綜合比較和評(píng)判。

三、關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本控制的改進(jìn)方向

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程成本控制是一項(xiàng)長(zhǎng)期、系統(tǒng)的改革過(guò)程，它不僅僅是某項(xiàng)或幾項(xiàng)制度的制定與落實(shí)，更是要將現(xiàn)代企業(yè)精細(xì)化管理的精神貫徹到企業(yè)管理的全過(guò)程中去。具體來(lái)說(shuō)，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本控制，應(yīng)從以下四個(gè)方面進(jìn)行改進(jìn)：

（一）牢固樹(shù)立全員成本管理意識(shí)。企業(yè)在成本控制管理理念上應(yīng)具備這樣的思維：工程成本是可控的，但工程成本控制并非僅是成本部門的個(gè)體職責(zé)，員工積極良好的成本意識(shí)是實(shí)現(xiàn)全面成本控制的重要條件。

（二）事前控制階段的成本控制措施

第一、在土地拍賣階段應(yīng)遵循國(guó)家政策及房地產(chǎn)發(fā)展周期規(guī)律，做好市場(chǎng)預(yù)判、調(diào)研及可行性研究。依據(jù)保底最低利潤(rùn)、最低銷售及最高綜合成本目標(biāo)，完成房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備，并將其貫徹執(zhí)行于整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。同時(shí)應(yīng)縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，提高資金時(shí)間價(jià)值的關(guān)注度，在保證項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)量的前提下縮短開(kāi)發(fā)周期，提前銷售環(huán)節(jié)，把握現(xiàn)金流。

第二、設(shè)計(jì)階段是事前控制階段削減項(xiàng)目工程成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)對(duì)工程成本的影響達(dá)到70%以上，并且對(duì)建設(shè)投資與建設(shè)工期有直接的影響。企業(yè)應(yīng)從兩個(gè)方面強(qiáng)化其管理效率：一是推行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化原則，遵循建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相統(tǒng)一的原則，成熟復(fù)制，保證方案設(shè)計(jì)的合理性、先進(jìn)性；二是加大推進(jìn)限額設(shè)計(jì)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。