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第1篇

第一，房地產(chǎn)增量市場是個寡頭壟斷市場。房地產(chǎn)開發(fā)市場中，土地是其中最重要的投入要素，對房地產(chǎn)開發(fā)具有基礎(chǔ)性的主導(dǎo)作用。土地的供給受國家土地制度和統(tǒng)一規(guī)劃的影響。國家作為城市土地的所有者和管理者，不但在土地出讓方面擁有壟斷權(quán)，而且將城市國土與住房建設(shè)的規(guī)劃、土地開發(fā)進度的控制等作為宏觀調(diào)控的重要手段從而影響這些要素的供給。同時，房與地的不可分割性以及房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域性，決定了房地產(chǎn)開發(fā)商在增量市場中的壟斷性地位：購買者雖然可以選擇購買其他房地產(chǎn)商的住房，但是受地理位置、戶型條件等限制，使得購買者往往缺乏普通商品市場上存在的大量替代品。房地產(chǎn)商和購買者在市場中的這種不平等地位，使得購買者處于劣勢地位，缺乏價格的談判能力，價格機制出現(xiàn)失靈。

第二，房地產(chǎn)存量市場是一個壟斷競爭市場。與增量市場有所不同，存量市場中的房主和購買者都是大量而分散的，因而存量市場中競爭性更強一些，屬于經(jīng)濟學(xué)理論中的壟斷競爭市場。在這樣的市場類型中有許多產(chǎn)品提供者，生產(chǎn)和銷售有差別的同種住房商品。壟斷競爭市場的競爭程度較大，壟斷程度較小，因而市場價格機制基本上還是有效的。

第三，房地產(chǎn)增量市場與存量市場間存在平衡。在房地產(chǎn)市場中，購房者的需求在購買新房和購買舊房之間，存在著一種替代關(guān)系：當(dāng)新房價格較高時，購房者將轉(zhuǎn)向購買舊房；當(dāng)新房價格較低時，則有相應(yīng)的購房者從存量市場，轉(zhuǎn)向增量市場即購買新房。因此，盡管房地產(chǎn)增量市場是一個壟斷性市場，開發(fā)商在價格決定中并不能任意定價，要受到房地產(chǎn)存量市場中競爭力量和市場價格機制的制約。房地產(chǎn)增量市場與存量市場之間的這種替代機制和價格平衡機制，使得房地產(chǎn)增量市場的能夠?qū)崿F(xiàn)一種較為有效的狀態(tài)，避免價格長久偏離市場有效價格。

第四，市場的房價不是房地產(chǎn)增量市場決定，而是由房地產(chǎn)存量市場決定的。由于住房的使用年限較長，因而在一般情況下，房地產(chǎn)市場的構(gòu)成中，增量市場相對于存量市場來說，往往所占比例較小，存量市場是市場交易的主導(dǎo)。以美國為例，房地產(chǎn)的市場交易中，二手房與新房的交易比例平均為3.22∶1。事實上，房地產(chǎn)市場越是成熟的國家或地區(qū)，存量市場的交易比重就越大。存量市場的發(fā)展和活躍能夠為增量市場提供流動性的需求。因而，在一個存量市場主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場中，新建住房的增量市場價格，并不由土地價格、建筑成本等“成本加成”的方式來決定。

我國的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不同于上述一般情況下的增存量市場之間的關(guān)系。盡管住房存量很大，但我國房地產(chǎn)的存量市場卻沒有得到相應(yīng)的發(fā)展。目前，我國各主要城市存量住房上市交易量均不足住房保有量的1%，而在成熟市場國家，該比例一般在10%～15%左右。存量住房供應(yīng)不足，市場的發(fā)育就會處于弱勢地位，由房地產(chǎn)成片開發(fā)模式形成的商品房在房地產(chǎn)市場中占據(jù)了主導(dǎo)地位，成為房地產(chǎn)市場的主要部門，也成為居民消費和政府包括宏觀調(diào)控在內(nèi)的主要關(guān)注點。

存量市場的不發(fā)達，會迫使大量需求投向增量市場，加大增量市場的壓力。在成熟市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)的主要交易是在存量市場中完成，即一部分“以舊換新”的梯度消費者在增量市場購買新房，而大部分人則是在存量市場中實現(xiàn)購買需求，實現(xiàn)房屋資產(chǎn)的流動和住房狀況的轉(zhuǎn)變。但是，由于我國存量房屋市場容量很小，使得大量的房地產(chǎn)需求不得不通過增量市場來實現(xiàn)。由于增量市場對整個房地產(chǎn)市場的交易和價格的主導(dǎo)，存量的房產(chǎn)在增量房產(chǎn)價格攀升的同時，也被帶動著自然升值。

可以看出，由于存量市場規(guī)模小而增量市場規(guī)模大，使得我國的房地產(chǎn)由增量市場所主導(dǎo)，而存量市場缺乏對增量市場的價格平衡與制約機制。一方面房地產(chǎn)商在增量市場中具有壟斷力量，使得在價格的決定中房地產(chǎn)商獲得壟斷利潤；另一方面由于缺少存量市場的“蓄水池”作用機制，增量市場也更容易出現(xiàn)波動，價格容易被利益集團合謀來控制和影響，出現(xiàn)持續(xù)地快速上升而宏觀調(diào)控失靈。與此同時，大量存量住房的作用沒有得到有效發(fā)揮，降低了既有資源的配置效率。因此，我國房地產(chǎn)市場中，存量市場和增量市場發(fā)展不均衡是造成房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性問題的深層次原因之一。

第2篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)業(yè) 市場結(jié)構(gòu) 產(chǎn)品差異化 規(guī)模經(jīng)濟

一、引言

SCP范式是由20世紀(jì)六七十年代美國哈佛學(xué)派產(chǎn)業(yè)組織理論的權(quán)威梅森?貝恩提出的。1959年貝恩出版的《產(chǎn)業(yè)組織》一書中提出。他運用產(chǎn)業(yè)組織的“三分法”進行分析，構(gòu)造了“市場結(jié)構(gòu)（structure）――市場行為（conduct）――市場績效（performance）”的分析框架，簡稱為SCP分析框架。SCP分析框架的基本含義：市場結(jié)構(gòu)、市場行為、市場績效之間存在著因果關(guān)系;市場結(jié)構(gòu)決定了企業(yè)在市場中所采取的行為，企業(yè)的市場行為又決定了市場運行的市場績效。這種SCP分析框架的起點是完全競爭和壟斷這兩個基本的市場結(jié)構(gòu)模型。在分析框架中突出市場結(jié)構(gòu)，認為自由競爭的市場是最重要的。但是，在完全自由競爭的市場下，當(dāng)市場結(jié)構(gòu)從完全競爭市場向壟斷市場移動時，政府對壟斷企業(yè)進行分拆，這種分拆行為是非市場的干預(yù)，違反了自由競爭。以斯蒂格勒為代表的芝加哥學(xué)派的學(xué)者，引入了企業(yè)理論與交易費用理論，形成了“新產(chǎn)業(yè)組織理論”。“新產(chǎn)業(yè)組織理論”的邏輯起點不再是市場結(jié)構(gòu)，而是市場績效，重視企業(yè)行為，強調(diào)企業(yè)行為對市場結(jié)構(gòu)的反作用和市場運行狀況對企業(yè)行為并進而對市場結(jié)構(gòu)的影響，并在研究方法上引入了博弈論。

目前，學(xué)術(shù)界關(guān)于SCP范式的研究，主要是針對某一產(chǎn)業(yè)進行市場結(jié)構(gòu)的分析和提出優(yōu)化策略。現(xiàn)有的研究中，有關(guān)于旅游產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，如張安民、李永文、梁留科（2007年）基于SCP模型，運用結(jié)構(gòu)方程方法從市場結(jié)構(gòu)、企業(yè)行為和企業(yè)績效3大模塊構(gòu)建了我國旅行社業(yè)SCP分析模型，并對我國旅行社業(yè)的市場結(jié)構(gòu)、企業(yè)行為和企業(yè)績效的狀況及它們之間的關(guān)系進行了定量測度;有關(guān)于飯店業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，如張洪、張潔、楊燕（2012年）在SCP視角下對2001年至2010年我國星級飯店數(shù)量、客房總數(shù)以及營業(yè)收入等數(shù)據(jù)進行研究，并提出對我國星級飯店優(yōu)化發(fā)展的建議;有關(guān)于交通業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，如胡嘯紅、江可申、白俊紅（2009年）基于SCP分析框架對我國民航業(yè)的市場研究，提出重組為民航實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟的一條出路;有關(guān)于影視業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，如耿蕊（2012年）運用SCP理論范式對中國動畫產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)進行檢視，指出品牌化、規(guī)模化、集群化是中國動畫產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實取向。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度的現(xiàn)有研究，劉樹楓（2009）用產(chǎn)業(yè)組織理論的研究方法對房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)研究;唐曉靈、白寶煥（2012），從產(chǎn)業(yè)組織的角度對房地產(chǎn)開發(fā)市場集中度進行分析研究，進一步認識我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)市場。

在現(xiàn)有的研究中，關(guān)于市場結(jié)構(gòu)的研究涉及到很多行業(yè)。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度的研究，也有學(xué)者進行了研究。但是，相對于現(xiàn)有研究，本文將采用新的指標(biāo)和角度來進行分析和研究。本文根據(jù)從中國國家統(tǒng)計局統(tǒng)計到的數(shù)據(jù)，研究我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和市場結(jié)構(gòu)特征，并提出優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)的建議。

二、我國房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)分析

市場結(jié)構(gòu)是指產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)間市場關(guān)系的表現(xiàn)形式及其特征，主要包括賣方之間、買方之間、買賣雙方之間、市場上已有的買賣方與正在進入或可能進入市場的買賣方之間在數(shù)量、規(guī)模、份額和利益分配等方面的關(guān)系和特征，以及由此決定的競爭形式。

市場結(jié)構(gòu)的基本類型主要是四種，完全競爭、完全壟斷、壟斷競爭、寡頭競爭。

市場結(jié)構(gòu)受很多因素的影響，主要包括市場集中度、產(chǎn)品差別化、進入和退出壁壘、市場需求的價格彈性、市場需求的增長率、短期成本結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)多樣化等。這些因素是相互影響的，其中一個因素的轉(zhuǎn)變，會帶來其他因素的變化，進而使整個市場結(jié)構(gòu)的特征發(fā)生變化。

本文將以2003年至2012年我國房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售套數(shù)等數(shù)據(jù)為主要研究指標(biāo)，從企業(yè)的規(guī)模與構(gòu)成和市場集中度這兩個方面，對我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及市場結(jié)構(gòu)進行實證分析。

1、企業(yè)的規(guī)模與構(gòu)成

2003年，我國房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的個數(shù)為37123;2004年，其個數(shù)增長到59242;但是，2005年則有大幅度的下降，其個數(shù)為56290;從2005年開始到2008年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的個數(shù)一直持續(xù)穩(wěn)健增長，到2008年達到頂峰，其個數(shù)為87562;由于2008年遭遇經(jīng)濟危機，2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)大幅度縮減，個數(shù)為80407;2009年之后，一直到2012年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始持續(xù)緩慢增長，到2012年其個數(shù)為89859。

我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟類型主要有內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，港、澳、臺投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。其中，內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占絕大多數(shù)比例，并且總體上呈上升趨勢;港、澳、臺投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)少、所占比例小，港、澳、臺投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年都有小幅變動，但基本穩(wěn)定;外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)少于港、澳、臺投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)，并且在2008年之后開始持續(xù)減少。

2003年我國的房地產(chǎn)業(yè)是以內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主要經(jīng)濟類型，到2012年依舊是以內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主要經(jīng)濟類型，并且其所占市場比例越來越大。

從2005年到2012年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售套數(shù)，除2008年有大幅度的下降，總體呈上升趨勢。平均住宅銷售套數(shù)也呈現(xiàn)出相同的發(fā)展趨勢。

2、市場集中度

市場集中度是指某一產(chǎn)業(yè)市場中賣方或買方的數(shù)量及其在市場上所占的份額，它是反映市場壟斷和集中程度的基本概念和指標(biāo)。對市場集中度的衡量指標(biāo)主要有兩種方法，一是絕對集中度指標(biāo)，二是赫芬達爾―赫希曼指數(shù)（簡稱HHI指數(shù)）。運用絕對集中度對市場集中度進行衡量有三個無法體現(xiàn)和反映的狀況，一是無法反映全部企業(yè)規(guī)模分布對市場集中度的影響，二是無法體現(xiàn)最大的n個企業(yè)在市場上所占份額在其內(nèi)部是如何分布的，三是無法反映市場份額和產(chǎn)品差異程度的變換情況。因此，本文將運用絕對集中度指標(biāo)和赫芬達爾―赫希曼指數(shù)這兩種衡量方法對我國的房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度進行實證分析。

（1）絕對集中度指標(biāo)（CRn）

絕對集中度指標(biāo)是最常用、最簡單易行的市場集中度的衡量指標(biāo)。它是指行業(yè)內(nèi)規(guī)模最大的前n個企業(yè)的有關(guān)數(shù)值X（如產(chǎn)值、產(chǎn)量、銷售額、銷售量、職工人數(shù)、資產(chǎn)總額等）占整個市場或行業(yè)的份額。其計算公式：

其中，CRn為X產(chǎn)業(yè)的絕對市場集中度，Xi為X產(chǎn)業(yè)的第i為企業(yè)或者地區(qū)的產(chǎn)值、產(chǎn)量、銷售額、銷售量、職工人數(shù)、資產(chǎn)總額等，N為X產(chǎn)業(yè)的全部企業(yè)數(shù)或者地區(qū)數(shù)。但是，在用計算指標(biāo)時，由于產(chǎn)值受季節(jié)波動和通貨膨脹的影響大，所以一般優(yōu)先采用產(chǎn)量和就業(yè)人數(shù)作為計算指標(biāo)。因此，本文在分析我國房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度時，以31個省、自治區(qū)、直轄市為研究對象，采用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售套數(shù)作為絕對集中度指標(biāo)計算的指標(biāo)，并運用多值分析法（即n=4和n=8），分別考察2005年至2012年我國房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度。

根據(jù)2005―2012年我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度的計算結(jié)果，從2005年到2012年，房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷售套數(shù)在前五位的主要是廣東省、江蘇省、山東省、四川省、遼寧省。這五個省份，一直穩(wěn)居前五，只是在排名上有上下變動。其中，上海市在2005年排第五名，在2006年排第六名，之后排名沒再進入前八名。這些排名在前幾位的省份，都基本上是東部沿海省份，中、西部地區(qū)的省份很少能排名進前八位。在這一點上，也體現(xiàn)出我國房地產(chǎn)業(yè)的地區(qū)發(fā)展不均衡。

根據(jù)美國學(xué)者貝恩的市場結(jié)構(gòu)分類理論，CR4在30%～35%或者CR8在40%～45%時，市場集中度為寡占Ⅴ型;CR4在35%～50%或者CR8在45%～75%時，市場集中度為寡占Ⅳ型。2005―2012年我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度計算結(jié)果表明，我國房地產(chǎn)業(yè)屬于中下寡占型市場結(jié)構(gòu)。并且從2005年至2012年，CR4和CR8也都總體上呈現(xiàn)下降趨勢，說明我國房地產(chǎn)業(yè)的市場競爭愈發(fā)激烈，也同時說明我國的房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化和集中化程度低，缺乏大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做支撐。

根據(jù)日本學(xué)者植草益對于市場結(jié)構(gòu)的分析，CR8在40%～70%時，市場集中度為高、中寡占型。那么據(jù)此分析，我國房地產(chǎn)業(yè)則屬于高、中寡占型。

綜合美國學(xué)者貝恩的市場結(jié)構(gòu)分類理論和日本學(xué)者植草益對市場結(jié)構(gòu)的分析，以及我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際情況，我國的房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度是偏低的，壟斷性和規(guī)模化程度低，地區(qū)發(fā)展不均衡。

（2）赫芬達爾―赫希曼指數(shù)（HHI）

赫芬達爾―赫希曼指數(shù)，簡稱赫芬達爾指數(shù)，是一種測量產(chǎn)業(yè)集中度的綜合指數(shù)，是產(chǎn)業(yè)市場集中度測量指標(biāo)中較好的一個，是經(jīng)濟學(xué)界和政府管制部門使用較多的指標(biāo)。它是指一個特定行業(yè)中各市場競爭主體所占行業(yè)總收入或總資產(chǎn)百分比的平方和，用來計量市場份額的變化，即市場中廠商規(guī)模的離散度。其計算公式：

其中，X為產(chǎn)業(yè)市場的總規(guī)模，Xi為產(chǎn)業(yè)中第i個企業(yè)的規(guī)模，Si為產(chǎn)業(yè)中第i個企業(yè)的市場占有率，n為產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)個數(shù)。本文在分析我國房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度時，以31個省、自治區(qū)、直轄市為研究對象，分別采用各省份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)和各省份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售套數(shù)作為赫芬達爾―赫希曼指數(shù)計算的指標(biāo)，分別考察2003年至2012年我國房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度。

根據(jù)2003―2012年以各省份房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)個數(shù)為赫芬達爾―赫希曼指數(shù)的計算指標(biāo)，以及2005―2012年以各省份房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)住宅銷售套數(shù)為赫芬達爾―赫希曼指數(shù)的計算指標(biāo)，所得到的我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度的計算結(jié)果表明，這兩種不同計算指標(biāo)所得結(jié)果的赫芬達爾―赫希曼指數(shù)都是趨近于0，并且從2003年至2012年，總體呈下降趨勢。這說明我國的房地產(chǎn)業(yè)的壟斷性弱，競爭性強，規(guī)模化和集中化程度低，缺乏大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做支撐。

赫芬達爾―赫希曼指數(shù)所得結(jié)論和絕對集中度指標(biāo)所得結(jié)論一致，并相互支撐。

三、結(jié)論與建議

綜上所述，我國的房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)處于中下寡占型，這說明我國的市場集中度很低，競爭激烈，但是規(guī)模化和集中化程度低。這樣的市場結(jié)構(gòu)會造成很大的資源浪費和不必要的惡性競爭。因此，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資源配置，提高經(jīng)濟效率，對于我國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展有著重大而深遠的意義。

第一，進行政策性傾斜，運用國家力量，提供優(yōu)惠政策，吸引房地產(chǎn)資本向中部、西部地區(qū)流動。根據(jù)上文對于我國房地產(chǎn)業(yè)絕對集中度的計算結(jié)果，我國的房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域發(fā)展不均衡，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)主要集中在東部和沿海地區(qū)。在自由競爭的市場條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都集中在東部和沿海地區(qū)，無序競爭，造成很大的資源浪費，因此，需要政府的干預(yù)和指導(dǎo)，引導(dǎo)房地產(chǎn)資本和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向中部、西部流動，促進我國房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)、均衡發(fā)展。但是，同時也要避免盲目投資和盲目增長。

第二，加強宏觀調(diào)控，調(diào)控土地政策、房屋保障政策等。對土地政策和房屋保障政策進行調(diào)控，能夠有效的控制住宅的市場供給數(shù)量，并能引導(dǎo)需求發(fā)生變化，從而能夠保證房地產(chǎn)行業(yè)的供需發(fā)展平衡。

第三，調(diào)控融資政策，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供優(yōu)惠的融資政策。在我國，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間發(fā)展不均衡，一直存在著小型的經(jīng)營不善的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資金運轉(zhuǎn)不良，空房率高。對融資政策進行調(diào)控，能夠為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴展融資渠道，利于其資金融通和企業(yè)規(guī)模、市場規(guī)模的擴大，控制行業(yè)內(nèi)企業(yè)數(shù)量。同時，提高房地產(chǎn)行業(yè)的進入壁壘，降低退出壁壘，讓行業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康有序發(fā)展，提高市場集中度。

第四，創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，提高市場集中度，增強規(guī)模效益。我國的房地產(chǎn)業(yè)的壟斷性和集中程度低，缺乏大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做支撐。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要創(chuàng)新發(fā)展模式，鼓勵對于這種小型而且經(jīng)營不善的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極地進行收購和兼并，避免資源浪費，促進房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化發(fā)展，提高房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度。

【參考文獻】

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第3篇

【論文摘要】近年來伴隨著西部大開發(fā)的逐步深入，西安市建設(shè)改造的進程也逐步推進，為房地產(chǎn)業(yè)的深層次發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，市場呈現(xiàn)出諸多新的發(fā)展特征。國家先后出臺的政策促使著房地產(chǎn)市場和信貸健康有序地發(fā)展。本文結(jié)合詳盡可靠的數(shù)據(jù)對西安地區(qū)房地產(chǎn)市場及其信貸現(xiàn)狀進行了深入分析，指出了目前西安市房地產(chǎn)市場運行存在的問題，并對其進行了因素分析，進而提出了一系列切實可行的建議，以尋求新的發(fā)展契機。

2007年，國家出臺了一系列調(diào)控政策，先后從金融、稅收、土地等多個方面對房地產(chǎn)市場加以規(guī)范和引導(dǎo)。近年，西安市作為西部開放后的龍頭城市，城市化進程加快，市政配套建設(shè)迅速跟進為房地產(chǎn)行業(yè)快速擴展開發(fā)提供了有力支持。房地產(chǎn)業(yè)開始向著可持續(xù)發(fā)展的方向進行調(diào)整。

經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、西咸共建區(qū)、長安區(qū)、郭杜等區(qū)域隨著幾年來區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的推進，已經(jīng)成為地產(chǎn)發(fā)展的熱點區(qū)域。2007年由于股市過熱，國家為防止房地產(chǎn)風(fēng)險相繼出臺了多項政策加以調(diào)控，作為二線市場的西安市總體有小幅波動，但絲毫沒有影響西安房地產(chǎn)發(fā)展進入新的階段。

一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

1、全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

2007年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速緩慢回升，房屋銷售回溫，經(jīng)濟適用房投資表現(xiàn)出加速增長的勢頭，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極謀求多元化融資渠道，利用外資增速發(fā)展。全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，同比增長30.2%。全國商品住宅竣工面積4.78億平方米，同比增長5%；銷售面積6.91億平方米，同比增長24.7%。西安市房地產(chǎn)市場及其信貸現(xiàn)狀分析與啟示區(qū)域經(jīng)濟區(qū)域經(jīng)濟西安市房地產(chǎn)市場及其信貸現(xiàn)狀分析與啟示

房價總體漲幅較大，上海等熱點城市房價在下半年有一定回落，波動較大。盡管國家調(diào)控政策意圖明顯，但是全國70個大中城市新建商品住房、二手住房的銷售價格持續(xù)走高。房價上漲過程中，多種市場需求集中釋放，投資和投機需求大量入市。

2、西安市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

2007年，西安市房地產(chǎn)市場在宏觀經(jīng)濟環(huán)境良性運行、城市建設(shè)快速推進的背景之下得到了多方面的提升，國家政策調(diào)控的影響逐步顯現(xiàn)，西安房地產(chǎn)市場發(fā)展愈趨健康、成熟。

（1）運行狀況。近年來，西安市房地產(chǎn)市場規(guī)模逐步擴大，房地產(chǎn)開發(fā)市場中企業(yè)、樓盤品質(zhì)逐步提升，居民消費理念越來越為成熟。

①土地交易市場。2007年，西安市公開拍賣土地5136.57畝，其中住宅用地3789.7畝，商業(yè)性用地499.61畝。成交土地5083.53畝，其中住宅用地3781.31畝，商業(yè)性用地454.96畝。

②商品房供應(yīng)市場。從商品房投資額看，近年來的西安市商品房完成投資增幅逐年提高，除2005年增速放緩?fù)猓?006－2007年均保持平穩(wěn)增長的勢頭。2007年，商品房完成投資額1474022萬元，較2006年增長37.84%。從商品房供應(yīng)量來看，近年來年均保持30%以上的增幅。從商品房投資資金來源看，自有資金所占比例有了一定的提高，但是占比最大的仍是借貸資金，較去年上升7.16個百分點，實際完成投資額為509371萬元。

③商品房銷售市場。2007年，西安商品房年銷售面積增長速度明顯加快，較去年相比增幅38%左右，同時，銷售金額方面超過了去年45%。全年商品房銷售量達到了9580125平米，較去年增加了40.67%，創(chuàng)商品房銷售量歷史新高。

（2）運行特點。商品房開發(fā)和交易市場異常火熱，開發(fā)投資額和房屋銷售額屢創(chuàng)新高，全年房地產(chǎn)市場總體運行速度明顯加快。政府土地市場調(diào)控能力增強，市場調(diào)控力度進一步加大。小宗地塊將成為西安土地主要供應(yīng)形式。市場開發(fā)繼續(xù)穩(wěn)定增長，市場競爭由產(chǎn)品競爭向品牌、服務(wù)競爭升級。投資型住房需求有所回落，大戶型市場產(chǎn)品運作將更為精益求精，住宅價格增長回歸平穩(wěn)。

二、房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀分析

1、全國房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀

2007年對于中國房地產(chǎn)業(yè)是有特殊意義的一年。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟安全，國務(wù)院24號文《廉租房管理辦法》、《經(jīng)濟適用房管理辦法》相繼出臺。但房地產(chǎn)開發(fā)投資增長仍有所加快。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，比上年增長30.2%，其中商品住宅投資18010億元，增長32.1%。商品房竣工面積58236萬平方米，增長4.3%。商品房銷售面積76193萬平方米，增長23.2%。這些數(shù)字都顯示，盡管宏觀形勢、政策環(huán)境與過去幾年相比嚴(yán)峻很多，中國房地產(chǎn)業(yè)整體上還是呈現(xiàn)投資和銷售雙雙興旺的局面。

央行年內(nèi)6次加息，房地產(chǎn)宏觀融資環(huán)境明顯緊縮。政府不僅希望保護居民合理性的住房消費需求，更希望發(fā)揮住房公積金在這中間的調(diào)解作用。同時央行大力加強住房消費信貸安全管理，更多從“窗口指導(dǎo)”、嚴(yán)格信貸資質(zhì)條件和緊縮信貸額度入手。借助2007年股市的行情和政策的扶持，房地產(chǎn)業(yè)有效擴寬了融資渠道，融資結(jié)構(gòu)得到相對優(yōu)化。

2、西安市房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀

（1）運行狀況。2007年以來，西安市金融機構(gòu)房地產(chǎn)信貸增速明顯加快，個人住房貸款成為拉動房地產(chǎn)信貸的絕對因素。截止12月底，全市金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額491.85億元，同比增長20.44%，增加了18.89個百分點，其中個人購房貸款余額289.50億元，同比增長35.94％，增加了33.43個百分點。

房地產(chǎn)信貸增長呈現(xiàn)加快趨勢，個人住房貸款增長態(tài)勢明顯。2007年各月房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款增速較快，增速比較明顯的是四季度，房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款增速均呈現(xiàn)正V字形。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款保持小幅增長趨勢，地產(chǎn)開發(fā)貸款增速持續(xù)下滑。2007年以來，西安市房地產(chǎn)開發(fā)貸款呈現(xiàn)小幅增長態(tài)勢，截至12月末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款201.42億元，同比增長3.80％，年內(nèi)基本保持小幅增長趨勢，其中地產(chǎn)開發(fā)貸款43.52億元，同比增長13.42％；房產(chǎn)開發(fā)貸款157.91億元，同比增長9.84％。

信貸情況以農(nóng)業(yè)銀行陜西分行為例。截至12月末，營業(yè)部房地產(chǎn)類余額399895萬元，占營業(yè)部貸款總額的23.4％，房地產(chǎn)貸款較年初增加152315萬元，其中個人住房貸款79207萬元，比年初增加26088萬元；開發(fā)貸款320688萬元，較年初增加126227萬元。

（2）運行特點。宏觀調(diào)控措施對房地產(chǎn)市場中資金供給影響較大，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地資源和銀行開發(fā)信貸資金獲取難度增加，將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)快速整合資源，優(yōu)勝劣汰加劇。同時住房貸款風(fēng)險暴露存在一定滯后性。今后銀行的房貸利率水平有可能上升1.3-1.5個百分點，無疑將明顯加重房貸者負擔(dān)。房貸的違約風(fēng)險可能性加大，繼而引發(fā)的更大風(fēng)險將會波及整個宏觀經(jīng)濟金融體系。

三、西安房地產(chǎn)市場存在問題的因素分析

西安地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展過程中凸現(xiàn)出諸多特征，也包含了很多問題。形成的因素有很多，其中關(guān)鍵原因分析如下：

1、物價上漲、通貨膨脹預(yù)期和相對于資產(chǎn)價格的貨幣貶值進一步加劇了購房需求，推動房價繼續(xù)攀升。物價和房價是互為聯(lián)系的，資產(chǎn)價格強烈地受到未來的預(yù)期回報的影響，而未來的預(yù)期回報則受到未來經(jīng)濟是否景氣，通貨膨脹與貨幣政策預(yù)期的影響。物價上漲造成了通脹預(yù)期的加重，這將加大對具有保值能力的房地產(chǎn)的需求，在供給增加一定的情況下，將推動房價的繼續(xù)上揚。2、從緊的貨幣政策，對房地產(chǎn)市場需求產(chǎn)生結(jié)構(gòu)化的影響，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投資投機需求的積極入市。不斷的加息增加了購房者的成本，這對潛在購房者的購房需求有一定程度的影響；由于投資回報率仍遠高于資金成本，這種小幅的加息，對抑制投資、投機作用有限。

3、外資進入房地產(chǎn)市場呈擴張趨勢。由于國內(nèi)房價保持上漲勢頭，投資房地產(chǎn)可以獲取高額的投資回報，加上對人民幣升值的預(yù)期，大量國際游資流入國內(nèi)，房地產(chǎn)成為重要的投資途徑。外資投資房地產(chǎn)已經(jīng)開始逐步向一些二三線城市擴張，西安也在其中。

四、西安房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)啟示

長期來看，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展還需要更多的配套措施加以深化、完善。根據(jù)現(xiàn)狀分析得出以下啟示：

1.繼續(xù)加大普通住宅的土地供應(yīng)

保持住宅尤其是中小戶型住宅的投資規(guī)模為重中之重。為了滿足居民不斷增長的住房需求，保證廣大居民能夠安居樂業(yè)，必須繼續(xù)加大普通住宅的土地供應(yīng)，保持適度的住宅投資規(guī)模和住宅供應(yīng)量。

2．完善住房保障制度，減輕中低收入居民購房負擔(dān)

住房保障是社會保障問題的重要內(nèi)容，是建立和諧社會的一項重要的基礎(chǔ)性工作。未來政府的工作重心應(yīng)更多放在完善住房保障體系，解決中低收入家庭的住房問題上。對于商品房的房價問題，則更多地由市場決定。在2008年兩會期間，總理的政府工作報告中還提到政府用于廉租房制度建設(shè)的資金將為68億元，比去年增加了17億元。

3．擇機開征物業(yè)稅，穩(wěn)定房價

從國外的經(jīng)驗看，物業(yè)稅不僅有利于打擊房地產(chǎn)投機、穩(wěn)定房價，而且有助于改善地方稅收結(jié)構(gòu)、推動城市可持續(xù)發(fā)展。

對西安政府而言，物業(yè)稅是永久的可持續(xù)的稅收收入，可以為地方政府提供穩(wěn)定的稅收來源，有助于解決地方財政過度依賴土地出讓收入的難題。物業(yè)稅隨著當(dāng)?shù)胤績r上漲而增加，而當(dāng)?shù)胤績r的變動又取決于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城市環(huán)境、公共設(shè)施的完備情況等，這就可以有效引導(dǎo)當(dāng)?shù)卣匾晫伯a(chǎn)品和服務(wù)的投入，重視長期規(guī)劃和城市可持續(xù)發(fā)展。

4．建立科學(xué)的住房消費模式，提倡“租購并舉”

要引導(dǎo)居民樹立“購買和租賃并舉”的二元消費觀念。著力培育租賃市場，完善房屋租賃的配套設(shè)施。通過輿論，促成新的理性住房消費，開展“結(jié)婚不買房，住套房娶嬌娘”觀點的討論，引導(dǎo)國民合理調(diào)整家庭消費結(jié)構(gòu)，避免民眾超前住房消費。

5．加強信息體系建設(shè)，引導(dǎo)房地產(chǎn)合理生產(chǎn)和消費

通過完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和定期公告制度，有助于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費。雖然這需要國家統(tǒng)一設(shè)計實施，但是做為西安市也可以進行區(qū)域范圍內(nèi)的嘗試，以保障房地產(chǎn)行業(yè)有序健康地發(fā)展。

6.創(chuàng)新房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品，拓寬融資渠道

商業(yè)銀行要不斷創(chuàng)新房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品，拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單一的融資渠道，分散房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。針對部分有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的信貸需求，加強信貸產(chǎn)品的創(chuàng)新工作。引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變觀念，廣泛吸收社會資本增資擴股，通過改善資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)來增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資能力。這樣不僅提高了西安市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)主體的質(zhì)量，而且有利于西安市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

五、結(jié)束語

隨著政策的進一步調(diào)控，西安房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了很大的變化。西安房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的穩(wěn)步快速發(fā)展，已逐步進入盤整期，近年來出臺的一系列調(diào)控政策其累積影響效應(yīng)和市場長期發(fā)展走向?qū)⒂诮窈蟮靡燥@現(xiàn)，所以我們相信西安房地產(chǎn)必將成為西安地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和社會進步的重要體現(xiàn)。

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第4篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);需求與供給;聯(lián)立方程組模型

一、 引言

從綜合實力看上海是中國最重要的城市之一,上海的發(fā)展速度也呈現(xiàn)比其他城市地區(qū)更快的趨勢,作為我國經(jīng)濟發(fā)展火車頭之一,上海市的經(jīng)濟發(fā)展是有目共睹的。而上海市房地產(chǎn)作為上海市國民經(jīng)濟的重要組成部分正發(fā)揮其應(yīng)有的作用,且正日趨完善。近年來,上海市住房市場發(fā)展迅猛、成績顯著,較好地滿足了廣大城鎮(zhèn)居民的住房消費需求。2008年上海市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為6.5平方米,比2007年提高0.5平方米。居民的居住條件得到進一步改善。從市場層次來看,住宅增量市場規(guī)模持續(xù)擴大,總體是仍呈現(xiàn)供小于求的局面,房價也在節(jié)節(jié)攀升;而住房存量市場在政府政策大力支持的背景下,也取得了初步的成果,交易量逐步放大、價格逐步回歸真實價值。

當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的快速發(fā)展,是由市場需求的快速增長所推動的。房地產(chǎn)需求由三種類型構(gòu)成,一是居住需求,購買的目的是自己居住;二是投資需求,購買的目的是為了出租;三是投機需求,購買的目的是通過房地產(chǎn)的價格上漲套現(xiàn)獲利。這三種需求雖然都對房地產(chǎn)開發(fā)市場產(chǎn)生推動作用,但對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的影響是不同的。如果投資和投機需求增長過快,比重過大,房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展將具有更多的泡沫和虛擬成份。本文利用995年到2008年的數(shù)據(jù)建立商品房供求聯(lián)立方程組模型,對上海市住宅市場供給需求關(guān)系等內(nèi)容進行分析研究,并對近幾年的供求平衡的偏離程度進行分析。建立的供求模型是以商品房的供求為例的。一般來講,影響房地產(chǎn)需求變化的因素較多,主要有:房地產(chǎn)價格、國民收入水平、城市人口、城市化水平、經(jīng)濟政策、預(yù)期等,而本文主要考慮

國民收入以及價格對需求的影響。影響房地產(chǎn)供給變化的因素也有很多,本文主要是考慮上期房地產(chǎn)需求以及價格、房產(chǎn)投資對供給的影響。

二、模型設(shè)計

.模型結(jié)構(gòu)

建立一個能反映房地產(chǎn)供求關(guān)系的計量經(jīng)濟聯(lián)立方程模型,共選取了2個內(nèi)生變量、個滯后變量和3個外生變量,變量之間的關(guān)系如圖所示。

2.模型變量說明

根據(jù)圖中具體的經(jīng)濟關(guān)系,并充分考慮圖中各變量歷史資料的可獲取、確定模型的變量。

內(nèi)生變量

y――商品房本年銷售面積;單位:萬平方米

y2――商品房本年施工面積;單位:萬平方米

根據(jù)數(shù)據(jù)的可獲取性,采用商品房本年銷售面積來表示市場需求。用每年施工面積來表示市場供給量。

2內(nèi)生滯后變量

y-――商品房本年銷售面積前一期值;單位:億元

由經(jīng)驗可得知前一期市場需求會影響房產(chǎn)市場供給。

3外生變量

x――商品房本年銷售價格;單位:元/平方米

x2――房地產(chǎn)企業(yè)的總投資;單位:億元

x3――居民消費水平;單位:元/人

圖模型結(jié)構(gòu)圖

3.模型結(jié)構(gòu)方程式

根據(jù)圖,構(gòu)造模型的結(jié)構(gòu)式如下:

y=c)*logx)+c2)*x3 [Y]

y2=c3)*x+c4)*x2+C5)*y-)[Y] 2

方程反映房地產(chǎn)市場需求的形成,它與銷售價格以及居民消費水平有關(guān)。

方程2反映房地產(chǎn)市場供給的形成,它與銷售價格、房地產(chǎn)市場投資額以及前一期房地產(chǎn)市場需求有關(guān)。

三、模型的參數(shù)估計及檢驗

.數(shù)據(jù)來源

本模型參數(shù)估計采用時間序列數(shù)據(jù),數(shù)據(jù)均來自2009年《福建省統(tǒng)計年鑒》,樣本區(qū)間為995～2008年。數(shù)據(jù)處理與模型計算采用的是Excel2003和Eviews5.0軟件。

2.參數(shù)估計

利用EVIEW5.0,選擇2二階段最小二乘法) ,可得到以下結(jié)果:

ystem: Y0

Estimation Method:wo-tage east quares

Date: 06/6/0ime: 23:00

ample: 996 2008

Included observations: 3

otal system balanced) observations 26

y=-8.33696*logx)+ 0.99599*x3

y2= 0.576469*x+5.03322*x2-2.75973 *y-)

3.模型檢驗

本模型估計出來的參數(shù)所反映的經(jīng)濟意義與經(jīng)濟理論和實踐相符;在0.05顯著性水平下本模型各方程均能通過顯著性檢驗;各方程的擬合優(yōu)度均大于0.64;估計參數(shù)在0.05顯著性水平下能夠通過參數(shù)的顯著性檢驗。上述結(jié)論表明,本模型的參數(shù)估計結(jié)果在經(jīng)濟意義和統(tǒng)計意義上均具有一定的可信度。

四、歷史模擬和事后預(yù)測

.內(nèi)生變量歷史值與模擬值

為了檢驗?zāi)Ｐ陀糜谀M分析的可靠性,本文運用上述模型對樣本期數(shù)據(jù)進行模擬,并進行事后預(yù)測,通過計算內(nèi)生變量995~2008年模擬值與實際值的相對誤 差來考察模型的預(yù)測能力。計算結(jié)果見表。根據(jù)表的數(shù)據(jù)顯示,絕大部分誤差均小于5%,模擬效果良好。其中Y2的模擬誤差相對于Y來說較好。

表2內(nèi)生變量模擬值及相對誤差表

2.模型模擬表

對由聯(lián)立方程組模型算出來的模擬值與實際值進行比較,比較的結(jié)果如圖2和圖3所示。

由圖2、3 可知,不管是商品房銷售面積還是還是商品房施工面積,其實際值與模擬值還是比較擬合的,可見模型的有效性。

圖2實際商品房銷售面積波動和模擬商品房銷售面積波動比較

圖3實際商品房施工面積波動和模擬商品房施工面積波動比較

五、結(jié)論

上海住房消費需求處于數(shù)量和質(zhì)量并重發(fā)展的階段, 從分析的結(jié)果看, 上海市對住房消費存在著很大的需求空間。當(dāng)然, 這樣的預(yù)測是基于正常的發(fā)展情況, 而且較為粗略。同時住宅需求不僅受到住宅發(fā)展階段的影響, 還有很多其他影響因素, 比如,宏觀經(jīng)濟情況、 政策因素、 住房消費價格, 以及人們消費觀念的轉(zhuǎn)變等等。需要特別指出的是, 近幾年上海市房地產(chǎn)價格上漲幅度很大, 上海商品房平均銷售價格從995年的每平方米2572.00元上升到2008年的每平方米8255.00元, 漲幅達到22%。而且這僅是整個上海市的平均銷售價格, 目前中心城區(qū)的商品住宅平均售價過萬已經(jīng)不足為奇,很多學(xué)者和實業(yè)界都對上海市房地產(chǎn)是否存在泡沫進行了熱烈的討論。這里我認為,從住房發(fā)展階段角度來講,上海市房地產(chǎn)存在很大的需求,但由成本推進、 需求拉動、房產(chǎn)投機等因素導(dǎo)致的高房價形成這樣一個局面:一方面存在大量的房地產(chǎn)供給,另一方面存在大量的住房消費需求, 確切地說應(yīng)該是缺乏支付能力的需要,結(jié)果雖然居民存在住宅需要, 但普通居民對過高的房價只能望塵莫及。不管怎樣, 一個地區(qū)房地產(chǎn)持久發(fā)展的最根本動力還是經(jīng)濟的發(fā)展、 社會的進步, 以及由此產(chǎn)生的人們對住房消費的真實的需求。

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第5篇

[關(guān)鍵詞] 二三線城市房地產(chǎn)業(yè)

進入21世紀(jì)以來，隨著我國工業(yè)化水平的不斷提高，我國城市化進程也進入到一個飛速發(fā)展期。大量的農(nóng)村剩余勞動力向中心城市集中，國家發(fā)展和改革委員會國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟研究所副所長肖金成預(yù)測說，在未來20年中，將有三分之一的村莊要消失，也就是說將有3億人將移居在城市或城鎮(zhèn)中，而大中城市仍是農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移的主要方向。再加上各地區(qū)戶籍制度的改革等等，必然帶動二三線城市的快速擴張，這些也必然給城市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶來契機。

一、二三線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

本文中的二三線城市主要是指除去北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等直轄市、發(fā)達的省會城市和地級市，以及沿海開放城市后其余的省會城市，如石家莊、濟南、哈爾濱、銀川；地級市，如邯鄲、煙臺、開封和發(fā)達地區(qū)的縣級市。

隨著一線城市房地產(chǎn)業(yè)日漸趨向飽和，二三線城市漸漸成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主流市場。根據(jù)國家發(fā)改委的月度監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，二三線城市的房價不斷上漲，2005年10月份全國70個城市的房價同比上漲6.6%，11月份同樣是這70個城市，其房價同比上漲了6.8%，其中新建商品房漲幅價格最大，10月達到了7.2%，11月份的漲幅達到了8.3%，如果排除北京、上海、天津、深圳這幾個一線城市，幾乎出現(xiàn)漲幅的地區(qū)都是中國的二三線城市。這些數(shù)據(jù)無疑說明，我國二三線城市的房地產(chǎn)業(yè)加快了發(fā)展的速度，溫度開始不斷上升。

但是，二三線城市畢竟不是大都市，它的經(jīng)濟及發(fā)展相對落后，觀念也比較滯后，計劃的成份明顯偏重，且其房地產(chǎn)業(yè)的起步較北京等一線城市晚，缺少房地產(chǎn)行業(yè)中的龍頭企業(yè)，自主創(chuàng)新能力很差，即使是發(fā)展也不過是對“大城市”的翻版而已。因此，目前對于二三線城市來說，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)面臨以下幾方面的問題:

1.面對實力強勁的“外來戶”，本地房地產(chǎn)企業(yè)不堪一擊

據(jù)統(tǒng)計，約有40%左右的中國百強房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)進入二三線城市并開始了項目投資，這說明有實力的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了二三線城市這塊大奶酪。它們無論在資金、技術(shù)、營銷策略以及物業(yè)管理上都擁有顯著的優(yōu)勢，無形中壓縮了本地房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間。

2.國家宏觀調(diào)控措施，使二三線城市房地產(chǎn)業(yè)雪上加霜

在國家減少土地供給的情況下，高地價和大塊出讓是目前土地出讓的特征之一，再加上房地產(chǎn)開發(fā)項目自由資本金的提高，這些宏觀的“管住土地，管住信貸”的政策，給許多二三線城市房地產(chǎn)企業(yè)帶來不小的打擊，使得行業(yè)相對產(chǎn)出加快，資金流動性減弱，本來土地儲備能力差的本地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐變緩;6月1日實施的“國六條”，業(yè)內(nèi)人士爭論的沸沸揚揚，許多專家預(yù)測房價單高總低，使多數(shù)開發(fā)商和消費者采取了觀望的態(tài)勢，行業(yè)發(fā)展停滯不前。

3.地方政府求功心切，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)非理性發(fā)展

房地產(chǎn)市場不是一個簡單的由供求關(guān)系決定的純粹市場。中國社科院金融所中國經(jīng)濟評價中心主任劉煜輝分析說，在房價畸形暴漲的背后，人們發(fā)現(xiàn)有一個揮之不去的影子，那就是地方政府，正是在地方短期利益的驅(qū)動下，一些地方政府才不惜推波助瀾，一些房產(chǎn)商才有恃無恐，使房地產(chǎn)業(yè)偏離了健康發(fā)展的軌道。

事實的確如此，地方政府之所以熱衷于介入房地產(chǎn)業(yè)主要有兩個方面的原因：一是錢袋子;二是要面子。隨著國家財政資金分配的變化和地方政府責(zé)任的加重，財政短缺是每個地方政府都要面臨的問題，但是，一些地方政府只把眼光放在招拍掛土地上，而不去下大力氣發(fā)展有自主知識產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)業(yè)等等，這似乎是坐錯了位置，走錯了道路。形象工程每個城市都在搞，把形象搞上去招商引資固然是好，但也要考慮城市的吸收和消化能力，像石家莊市，寫字樓遍地開花，城市根本吸納不了，這種浮華的背后肯定是土地、資金和建筑材料等資源的極大浪費。

4.觀念陳舊，規(guī)劃和物業(yè)缺乏前瞻性，幾乎沒有創(chuàng)新

目前我國的二三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)基本不理想，住宅小區(qū)無論在規(guī)劃、設(shè)計上都存在模仿的痕跡。如到過山東日照的人都感到城市越發(fā)展越蹩腳，這是為什么？日照市在新開辟的市區(qū)中無序的建了許多“火柴盒”一樣的樓房，新老城區(qū)基本上沒有什么區(qū)別。二三線城市這種缺乏創(chuàng)新的建設(shè)直接導(dǎo)致了嚴(yán)重的資源浪費和城市的無個性發(fā)展，城市魅力在一點一點的減少，吸引力大大降低。

5.房地產(chǎn)金融體制不健全，資本市場運作乏力

目前，我國普遍存在缺乏發(fā)達的多層次房地產(chǎn)融資市場，主要表現(xiàn)在：一是融資工具簡單，許多重要的業(yè)務(wù)品種還沒有建立起來；二是配套機構(gòu)不完善，造成融資過程運作不暢；三是政府對金融機構(gòu)監(jiān)管不嚴(yán)，金融風(fēng)險過大等等。對于二三線城市來說，房地產(chǎn)金融問題尤現(xiàn)突出，而國家為了預(yù)防金融風(fēng)險又抬高了融資的門檻，再加上這些城市的房地產(chǎn)企業(yè)的運行資本80%以上要依靠融資來籌措，房地產(chǎn)業(yè)更顯捉襟見肘。

6.高素質(zhì)人才匱乏，房地產(chǎn)業(yè)缺少領(lǐng)軍人物

對于建筑、房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)來說，其人才的流動性與稀缺性已經(jīng)成為目前最為顯著的特征。有資料顯示，首都的房地產(chǎn)業(yè)人才空缺職位達6萬余人，成為最具吸引力的城市之一，大量的高素質(zhì)人才向中心大都市匯集流動，造成了二三線城市或者中小房地產(chǎn)企業(yè)“落花有意，流水無情”的尷尬局面，這是在城市發(fā)展階段不可逆轉(zhuǎn)的現(xiàn)象。

二、二三線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)橫向聯(lián)姻，打造地區(qū)知名品牌

1971年美國經(jīng)濟學(xué)家韋斯特等提出中小企業(yè)資產(chǎn)重組是“防御性經(jīng)營策略”，它的目的在于：避免銷售和利潤的不穩(wěn)定、避免不利發(fā)展、避免不利競爭性轉(zhuǎn)移、避免技術(shù)過時和規(guī)避風(fēng)險。如今，我國的二三線城市房地產(chǎn)企業(yè)同樣走到了抉擇的關(guān)頭。

聯(lián)姻是從優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、高效配置資源的角度出發(fā)的，合理的資產(chǎn)重組，可以將一個企業(yè)中的核心優(yōu)勢資源向短缺企業(yè)轉(zhuǎn)移，也可以將兩個或兩個以上企業(yè)的一般資源（土地、資金）實行集中管理，從而形成有競爭力的集團項目公司，，共同發(fā)展。聯(lián)姻不是必然的選擇，但在“外敵入侵”，外資又蠢蠢欲動的今天，這種選擇能使中小房地產(chǎn)企業(yè)活下來，并樹立起自己的信譽或品牌。

2.加強城市理性經(jīng)營，鞏固地區(qū)中心城市地位

現(xiàn)在很多二三線城市開始注重城市建設(shè)，其本質(zhì)就是發(fā)揮自己獨特的優(yōu)勢，大力提升作為中心城市在政治、文化、教育、居住生活、公共配套等方面的競爭力，吸引周邊城市的優(yōu)質(zhì)人群到本市來定居，以此來推動城市化的進度。

但是，城市經(jīng)營不能盲目擴張，在進行大規(guī)模的城建之前，首先要明確這個城市的功能定位或者說要找出城市的個性來發(fā)展，比如，這個城市的發(fā)展方向是商業(yè)化聚集型城市、自然資源型旅游城市還是重工業(yè)型城市，然后再進行城市建設(shè)。像威海，就屬于典型的海濱資源型城市，它的海濱資源吸引著內(nèi)陸各個地區(qū)的人群前來觀光或者定居，它的房地產(chǎn)消費人群除了本地居民外，就是養(yǎng)老、投資和旅游的人群，因此城市發(fā)展的一個核心就是“渡假”；石家莊是一個典型的內(nèi)陸省會城市，它的特點就是各地人群聚集的商業(yè)物流中心，有兩個國家級的小商品批發(fā)市場規(guī)模很大，因此這個城市的發(fā)展與外來人口密切相關(guān)。

3.注重環(huán)境保護，進行科學(xué)規(guī)劃設(shè)計，保障房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)作為人類社會經(jīng)濟活動的載體，與周邊環(huán)境之間存在內(nèi)在的統(tǒng)一性，越來越多的人開始關(guān)注環(huán)境帶來的無形價值，城市房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)從傳統(tǒng)意義上的建造房屋轉(zhuǎn)變?yōu)槿斯きh(huán)境創(chuàng)造與自然環(huán)境完美的融合，在最大限度保存原有生態(tài)環(huán)境的條件下進行人工開發(fā)，增大城市的環(huán)境價值。

4.完善信用體系，創(chuàng)新金融服務(wù)

地方政府應(yīng)加大力度監(jiān)督和管理金融市場預(yù)防金融風(fēng)險，在開發(fā)金融新品種和新業(yè)務(wù)的條件還沒有具備之前，先清理和完善本地區(qū)的信用體系。政府和金融機構(gòu)都要有一本賬，記錄開發(fā)商以及有金融業(yè)務(wù)的團體或個人的信用檔案系統(tǒng)，例如還貸情況，催繳次數(shù)，收入證明，工程進度等等，一切資本流動靠信用的良好記錄說話，免去各部門合作的后顧之憂。必要時可以以政府擔(dān)保的形式融通資金，保障金融業(yè)務(wù)的順利開展，最大限度的盤活資本市場。

5.實施以“借”為主的人才戰(zhàn)略

第6篇

金融制度是一個國家用法律形式確立的金融體系結(jié)構(gòu)，以及組成這一體系的各類銀行和非銀行金融機構(gòu)的職責(zé)分工和相互聯(lián)系，是在長期發(fā)展中逐漸演化而成的復(fù)雜而又脈絡(luò)清晰的生態(tài)系統(tǒng)。信貸、利率和貸款擔(dān)保制度是我國金融制度中重要的組成部分。信貸與利率制度是影響房地產(chǎn)市場最重要的宏觀金融政策因素。由于我國宏觀金融政策存在不足，信貸與利率成為房地產(chǎn)市場與金融市場風(fēng)險交叉?zhèn)魅镜膬蓚€重要渠道;互保聯(lián)保措施是目前我國江浙地區(qū)商業(yè)銀行貸款擔(dān)保的普遍做法，由于其存在著先天不足，也成為這兩個市場風(fēng)險交叉?zhèn)魅镜囊粋€重要渠道。下面將通過分析三個渠道對房價的影響來歸納風(fēng)險在兩個市場中的交叉?zhèn)魅緳C制。

(一)信貸渠道

信貸手段是央行最重要的數(shù)量型工具之一，其最大的特點是可以直接緊縮或擴張銀行的貸款供給數(shù)量，繼而調(diào)節(jié)流通中的貨幣量，進而迅速影響住房需求狀況，最終引起房價波動。以適度寬松貨幣政策為例，擴張性貨幣供給政策對開發(fā)商與購房人的影響效果不同，通過增加投資和增強購買力將風(fēng)險傳染到樓市，從我國和其他國家的歷史情況來看，一般會導(dǎo)致樓市繁榮，量價齊升的同時泡沫膨脹［7］。1．從房地產(chǎn)開發(fā)商角度來看，擴張的信貸政策將使其得以擴大投資規(guī)模，一方面增加市場供應(yīng)，彌補供需缺口而平抑房價;但另一方面，充裕的流動性也使得其能夠高價競拍土地而推高地價從而推高房價，而且房價上漲預(yù)期將會帶動大量投機投資者入市購房，進一步推高房價。從經(jīng)濟學(xué)原理上講，長期中只要市場是完全競爭性的，房價會因為供給增加占優(yōu)而受到抑制。但是房地產(chǎn)開發(fā)本身有別于一般工業(yè)品市場:一是存在開發(fā)周期會導(dǎo)致短期供需失衡:二是我國房地產(chǎn)市場不是一個完全競爭市場，而是有著較強壟斷性的市場，因此信貸擴張將推動房價上行。2．從購房人的角度看，信貸擴張也將推高房價，在短期內(nèi)尤其如此。擴張性信貸政策將使居民的購房貸款可獲得性增加，使房產(chǎn)需求增多，交易量增加推高房價;另一方面，由于存在房地產(chǎn)開發(fā)周期，短期內(nèi)增加的購買力與存量房數(shù)量有限形成矛盾，從而推高房價。不過長期中，由于新開發(fā)的房產(chǎn)不斷入市、剛需不斷減少，加上房價越高購房人越減少，不斷攀升的房價將會受到抑制而下跌。另外，房地產(chǎn)有著投資屬性，因此其有投資品的正反饋效應(yīng)。一旦房價產(chǎn)生上漲預(yù)期，各種投機投資者入市將推動房價迅速單邊上揚，也會激起剛性需求者的恐慌而使其被迫高價購房。但是央行不會任由房地產(chǎn)泡沫膨脹，在房地產(chǎn)市場非理性繁榮到一定程度的時候，風(fēng)險加劇將會觸發(fā)宏觀審慎管理政策，信貸緊縮將導(dǎo)致樓市轉(zhuǎn)頭向下。房地產(chǎn)市場的正反饋效應(yīng)再次啟動將導(dǎo)致房價單邊下跌。這兩種正反饋效應(yīng)對房價的影響都非常強烈，信貸擴張將可能導(dǎo)致房價先揚后抑劇烈波動，使風(fēng)險加大。從上述影響分析可見，風(fēng)險通過信貸渠道在房地產(chǎn)市場和金融市場交叉?zhèn)魅镜臋C制可以歸納為:寬松貨幣政策提供了大量的信貸資金———資金涌入推高地價，開發(fā)周期長供需失衡———多因素推動房價上漲———房價上漲吸引剛需和其他各種投資投機性資金入市———資金繼續(xù)涌入與房價持續(xù)上漲相互強化導(dǎo)致樓市泡沫膨脹———風(fēng)險加劇觸發(fā)宏觀審慎管理政策———信貸緊縮，樓市失血———房企壞賬加上按揭斷供導(dǎo)致銀行貸款不良率攀升———房地產(chǎn)金融危機爆發(fā)。

(二)利率渠道

利率手段是央行最重要的價格型工具之一，其最大的特點是市場化、基礎(chǔ)性、傳遞性，中央銀行通過基準(zhǔn)利率所發(fā)出的調(diào)控信號，能有效傳遞到各個金融市場和金融產(chǎn)品價格上，從而對整個社會的金融和經(jīng)濟產(chǎn)生深刻影響。利率渠道對房地產(chǎn)市場的影響也要從供需兩方面來考慮。同樣以適度寬松貨幣政策為例進行分析:從供給角度來看，利率是資金的使用成本，全面影響開發(fā)商的建筑成本、財務(wù)成本和利潤等。在適度寬松貨幣政策下利率將下降，使得開發(fā)商貸款成本降低，加上對未來預(yù)期樂觀，因此開發(fā)商會增加貸款投入從而在未來增加房產(chǎn)供給。但是由于短期的房價更多地取決于短期內(nèi)房產(chǎn)供需狀況，而房地產(chǎn)市場存在開發(fā)周期，短期的房產(chǎn)供給取決于存量多少。［8］從需求角度考察，對自住型購房人來說，利率下降意味著房貸成本降低，必然會有部分潛在剛性需求者選擇出手購房，使住房的有效需求增加;對于投資投機型購房人來說，利率下降使其投資成本降低，預(yù)期收益增加。從國際經(jīng)驗來看，利率下降往往會使房價上漲，因此理性的投資者會迅速增加房產(chǎn)購買投資。而且由于房產(chǎn)供給受到開發(fā)周期的影響，短期內(nèi)難以增加，如果存量有限將會導(dǎo)致供求失衡，因此利率下降將使房價上升。［9］利率下降導(dǎo)致的房價上升不會長期持續(xù)。在房地產(chǎn)市場泡沫膨脹使金融經(jīng)濟風(fēng)險加劇的時候，央行將會通過提高利率收緊流動性，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場掉頭向下。從上述影響分析可見，風(fēng)險通過利率渠道在房地產(chǎn)市場和金融市場中的交叉?zhèn)魅緳C制可以歸納為:寬松信貸政策降低貸款利率———房地產(chǎn)開發(fā)和按揭買房成本降低，帶動剛需和投機投資資金入市購房———房地產(chǎn)開發(fā)周期較長導(dǎo)致供需失衡，房價上漲———房價上漲帶動更多購房人入市，樓市繁榮進一步推高房價，樓市泡沫膨脹———風(fēng)險加劇觸發(fā)宏觀審慎管理政策———利率上升增加購房成本，減少購房需求;新房供應(yīng)大量增加———供求再次失衡導(dǎo)致房價下跌———房企壞賬加上按揭斷供導(dǎo)致銀行貸款不良率攀升———房地產(chǎn)金融危機爆發(fā)。綜合上述兩種渠道的影響機制可見，宏觀金融政策應(yīng)該要有持續(xù)性、前瞻性和可控性，短期內(nèi)波動不宜過于劇烈。2008年美國次貸危機爆發(fā)以后，我國啟動4萬億投資和適度寬松貨幣政策的應(yīng)急措施，投放天量信貸，同時不斷調(diào)低利率，使溫州市許多資質(zhì)不符合銀行規(guī)定要求的企業(yè)獲得了大量的貸款，其中很多企業(yè)并沒有產(chǎn)能擴張的計劃，而是將貸款投入來錢快、利潤高的房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致溫州樓市的非理性繁榮，房價從2009年1月的13000元每平米上漲到2011年2月的34000元每平米，漲幅高達161．54%，泡沫膨脹。①時隔僅僅1年(以2010年1月18日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率為標(biāo)志)，在無論是房企還是實體企業(yè)的一個投資周期遠未完成之時，央行貨幣政策就回歸穩(wěn)健，銀行收緊銀根，風(fēng)格切換過于頻繁且幅度過大導(dǎo)致許多企業(yè)資金鏈斷裂，并引發(fā)金融經(jīng)濟的劇烈連鎖反應(yīng)。

(三)貸款擔(dān)保渠道

互保聯(lián)保是我國江浙地區(qū)商業(yè)銀行貸款擔(dān)保的常規(guī)做法，溫州地區(qū)的中小企業(yè)貸款普遍采用這種擔(dān)保方式，經(jīng)濟蓬勃發(fā)展時期這種模式在幫助中小企業(yè)融資方面發(fā)揮了很好的作用。但是任何事物都有雙面性，互保聯(lián)保的做法蘊含著巨大的風(fēng)險。根據(jù)溫州市金融機構(gòu)貸款的一般做法，企業(yè)申請貸款時，首先將自有廠房作為抵押物評估，以評估價格的50%獲得貸款金額;對于不足部分，銀行則要求貸款企業(yè)提供1～5家企業(yè)進行擔(dān)保。我們在2013年調(diào)查中顯示，平均每家中小企業(yè)有3家互保關(guān)系。由此，如果1家企業(yè)倒閉，就有2～5家企業(yè)會遭殃;而如果5家企業(yè)倒閉，將會有20家左右企業(yè)受到牽涉。溫州市浙江滬洋電氣有限公司企業(yè)主“跑路”，就涉及到直接為其提供擔(dān)保的5家企業(yè)，還有更多的企業(yè)受到間接的牽連。受到國內(nèi)外各種因素的影響，溫州制造業(yè)利潤逐漸微薄，急需尋求新的利潤增長點，高房價帶來高利潤的示范效應(yīng)吸引了眾多制造企業(yè)投入大量資金進入房地產(chǎn)市場，其中大量的資金來自互保聯(lián)保的擔(dān)保貸款。而一旦樓市出問題，銀行將會自我保護緊急抽貸，銀根緊縮導(dǎo)致涉房企業(yè)資金鏈斷裂，風(fēng)險將通過擔(dān)保鏈迅速放大和傳染，一家有難將變成集體受難，平時救急，危時要命，具有集群性、區(qū)域性和系統(tǒng)性風(fēng)險。互保聯(lián)保渠道與制造業(yè)所面臨的困境以及房地產(chǎn)市場巨大利潤的吸引力緊密相關(guān)。風(fēng)險通過這一渠道在房地產(chǎn)市場和金融市場乃至實體經(jīng)濟中的交叉?zhèn)魅緳C制可以歸納為:互保聯(lián)保措施使得企業(yè)獲得過量貸款———制造業(yè)蕭條和投機高收益吸引資金進入房地產(chǎn)市場推高地價房價———樓市繁榮吸引更多資金進入房地產(chǎn)市場———房價與投融資相互強化導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫膨脹，風(fēng)險加劇觸發(fā)宏觀審慎政策———銀根緊縮使樓市失血戳破房地產(chǎn)市場泡沫———涉房企業(yè)倒閉———擔(dān)保鏈上的其他企業(yè)倒閉形成企業(yè)倒閉潮———銀行不良貸款增加引爆房地產(chǎn)金融危機，風(fēng)險由此在多個市場中交叉?zhèn)魅荆⒖赡苎杆贁U大到整個金融經(jīng)濟體系。

二、民間借貸在風(fēng)險交叉?zhèn)魅緳C制中的作用

民間借貸作為溫州金融市場的一個重要組成部分，在房地產(chǎn)金融風(fēng)險的傳播中起了重要作用，近年來一直處于活躍期。據(jù)溫州銀監(jiān)分局最近的一次調(diào)查，2010年溫州民間借貸市場規(guī)模約1100億元，占當(dāng)年全市銀行貸款的20%;其中用于房地產(chǎn)項目投資或集資炒房的約220億元，占比約為20%。這包括一些人以融資中介的名義，或者由多家融資中介聯(lián)手，在社會上籌集資金，用于外地房地產(chǎn)項目投資，也包括一些個人在親友中集資炒房。［10］同一年(2010年)溫州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資僅為270．5億元②，由此測算流入房地產(chǎn)項目的民間融資占當(dāng)年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例高達81．33%。可見高息民間借貸在溫州市房價泡沫膨脹和破裂中均扮演了重要角色。溫州地區(qū)民間借貸的利率非常高，本身有著巨大的風(fēng)險，通過開發(fā)商參與民間借貸，將風(fēng)險傳遞到房地產(chǎn)市場;隨著樓市的崩盤，風(fēng)險迅速傳染到民間借貸市場。由此，風(fēng)險在房地產(chǎn)市場和民間借貸市場之間交叉?zhèn)魅荆⑦M一步擴散到更大范圍的金融市場。我們通過調(diào)查分析認為，民間借貸在風(fēng)險交叉?zhèn)魅緳C制中的作用主要體現(xiàn)在兩方面。一方面，民間高利貸放大了風(fēng)險的程度。由于流入房地產(chǎn)開發(fā)市場的資金中包括大量的高利貸，只有更高收益才能彌補這種高利息，因此民間高利貸通過推高房地產(chǎn)開發(fā)成本進而推高房價，使得溫州房價上漲速度和幅度均高于國內(nèi)其他三線城市。而在樓市崩盤的過程中又加劇了金融恐慌，導(dǎo)致房價下跌幅度明顯高于其他地區(qū)，給房地產(chǎn)市場崩盤埋下了巨大的隱患。另一方面，民間高利貸加快了風(fēng)險傳染的速度。宏觀金融政策的劇烈波動導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈斷裂，于是開發(fā)商求助于民間高利貸。然而房價持續(xù)下跌導(dǎo)致民間高利貸本金和利息無法及時償還，債務(wù)人跑路使得風(fēng)險迅速向民間借貸市場傳導(dǎo)，恐慌加劇導(dǎo)致民間借貸市場在短時間內(nèi)崩盤，風(fēng)險傳播速度遠高于其他地區(qū)。房地產(chǎn)市場非理性繁榮和高利潤、宏觀金融政策變化過快是高利貸進入的誘因，也是催生高利貸的土壤。但是如果沒有溫州樓市的畸形發(fā)展以及宏觀金融政策大起大落，次貸危機之后溫州民間高利貸市場不會如此繁榮，也不會形成目前這種嚴(yán)重后果，可以說高利貸介入是溫州樓市加速崩盤的催化劑。除了上述三種原因?qū)е嘛L(fēng)險在兩個市場之間交叉?zhèn)魅荆耖g借貸推波助瀾之外，還有很多其他因素導(dǎo)致溫州市房地產(chǎn)金融風(fēng)險的加劇與擴散，如不合理的土地供應(yīng)政策等。2013年溫州市總共出讓土地9698畝①，是2007～2011年溫州市區(qū)的供地總和的3倍;2013年溫州市區(qū)商品房新增供應(yīng)量將近80萬平米，再加上2012年年底80多萬平米的庫存，市場供應(yīng)量將達160萬平米，而2006～2011年溫州市區(qū)商品住宅銷售量共計362．05萬平米，年均僅60萬平米。②龐大的土地出讓量和新增商品房供應(yīng)對溫州房價形成了重壓，供需嚴(yán)重失衡也是導(dǎo)致溫州房價持續(xù)下降的一個非常重要因素。

三、溫州市房地產(chǎn)金融市場危機的解決對策

第7篇

1997年以來，在各級政府的高度重視和支持下，隨著西漢正街板材市場的發(fā)展，陶瓷市場、潔具市場以及燈飾市場等20余個專業(yè)市場，迅速建成開業(yè)，并連成片，形成一個大型建筑、裝飾材料綜合批發(fā)市場群。市場的擴張和聚合效應(yīng)是驚人的。政府原來規(guī)劃的只是漢西南路一條街，但不到10年的時間，各種大大小小的建材門點已從漢西蔓延到宗關(guān)一帶，儼然一個龐大的建材城。依托武漢的地理優(yōu)勢，漢西已成為整個華中地區(qū)的建材物流中心。

因市場規(guī)模屬全國第一，2000年被國家建材局授予“中國建材第一市”的榮譽稱號。“中國建材第一市”為武漢市乃至湖北省在全國創(chuàng)下了第一塊市場金字招牌。為了使這個市場長盛不衰，永葆全國第一，省、市各級領(lǐng)導(dǎo)都非常重視。俞正聲、周濟、李憲生等新老領(lǐng)導(dǎo)都先后為此市場作了重要的批示。

目前，在一些新的建材大市場，建材超市不斷涌現(xiàn)，業(yè)內(nèi)呈現(xiàn)出“諸候相爭，群雄逐鹿”，競爭白熱化的態(tài)勢下，如何使自己的企業(yè)占有一席之地，并立于不敗之地，帶著疑問，記者特地走訪了武漢廈華建筑裝飾工程有限公司董事長高國華先生。這位資深的行業(yè)領(lǐng)頭人用自己的親身經(jīng)歷，在百忙之中，為我們作了解答。

規(guī)模經(jīng)營是建材市場發(fā)展的惟一出路

規(guī)范經(jīng)營的新業(yè)態(tài)與良莠不齊的專業(yè)市場并存且各具優(yōu)勢，建材流通業(yè)的格局正風(fēng)涌云變。建材“市場”如何與建材“超市”分庭抗禮？高總向我們分析了目前建材市場中存在的一些問題：其一，價格不實。建材商品種類繁雜，價格水分大，往往為一件東西要比較幾家市場，花上一天時間討價還價，也難得搞清楚到底值多少錢。除專賣店外，建材市場絕大部分產(chǎn)品都是不標(biāo)價的。市民要懂裝修不現(xiàn)實，一個生手能砍到理想價位畢竟太少，絕大多數(shù)人不能擠去商家報價中的水分。其二，以次充優(yōu)。因為不懂，商家最好做手腳。比如瓷磚，按照不同的質(zhì)量等級，劃分成優(yōu)等品、一等品、合格品等，雖外觀看起來并無二致，但價格相差很大。商家在殺價時給顧客充分的心理滿足，承諾給優(yōu)等品，看起來十分優(yōu)惠，但后來偷梁換柱，顧客拿走的只是合格品而已。其三，質(zhì)量堪憂。建筑裝飾材料中的偽劣產(chǎn)品，嚴(yán)重影響了建材行業(yè)的信譽。一到裝修旺季，建材就會成為投訴熱點。省消委曾專門倡議監(jiān)督，一些建材生產(chǎn)廠商發(fā)表《行業(yè)自律宣言》，試圖挽回行業(yè)信譽。7月1日國家建材質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)開始執(zhí)行，但大多數(shù)建材市場內(nèi)的商家對此無動于衷。其四，服務(wù)較差。在買東西時，笑得像，一旦有質(zhì)量問題，需要退換時，立刻冷若冰霜，甚至冷嘲熱諷。

高總認為，中國的建材市場今后會和零售百貨一樣，沃爾馬的開張就是一個標(biāo)志。建材超市將迅速搶占屬于集貿(mào)市場、攤位式市場等傳統(tǒng)市場形態(tài)的經(jīng)營份額，建材市場面臨大裂變。隨著國內(nèi)外建材超市集團的不斷進軍，必將推動本土現(xiàn)有市場加快改組、兼并、聯(lián)合和升級的步伐，淘汰一批“小、散、亂”的市場，形成一批規(guī)模大、管理先進、技術(shù)含量高的建材龍頭市場。廈華公司想在這一片天空下繼續(xù)做大做強，就需要更規(guī)范、更系統(tǒng)的管理，以便在原市場基礎(chǔ)上提升檔次，把他們目前這種散亂的建材市場做成規(guī)模化的大型“超市”市場，市場規(guī)范化是必然趨勢。

廈華公司用他們自己深厚、踏實的一步一個腳印，在“穩(wěn)”中求“強”，在“小”中做“大”，堅實的向發(fā)展目標(biāo)走去。

誠信經(jīng)營必然得到市場的認同

得民心者得天下，誠信經(jīng)營得到的必然是市場的認同。近年來，裝修成了消費熱點。但常常聽到業(yè)主抱怨：搞個裝修，往往要累個半死。自己跑建材市場，了解市場行情，再奮力殺價。質(zhì)量問題簡直成了人們一塊心病，一趟跑下來累得人仰馬翻。耗體力、傷腦筋，有時甚至丟尊嚴(yán)，是眾多搞過裝修的市民痛苦體驗。高總笑言，對大多數(shù)市民來說，裝修消費是一種外行消費，與普通商品不同，建材商品種類太廣，性價比難以掌握。商家正是掌握了消費者的這種難處，故意價格不清，標(biāo)識不明，渾水摸魚，“做一筆生意、騙一筆、賺一筆”往往成為一些攤點式市場上商店老板們的心態(tài)。建材市場整體信譽正面臨考驗。

在建材超市來勢兇猛的競爭面前，建材市場正在向?qū)κ謱W(xué)習(xí)，借鑒其優(yōu)勢，努力彌補自己的弱點。如今市場內(nèi)正在采取各種措施，最大限度的去盡量保護消費者：進行市場的全面整治，要求明碼標(biāo)價，打擊假冒偽劣；出版商情報紙，開通了網(wǎng)站，公布市場價格行情，和顧客實現(xiàn)資源共享，使價格透明化；倡導(dǎo)市場主辦單位先行賠付制，加大市場對消費者的保護力度；推行一站式購物方式，送貨上門，且提供設(shè)計裝修導(dǎo)購等一條龍服務(wù)。

相信誠信――這個建材市場最大的弱點，必將在規(guī)范化的道路中得以最真實的體現(xiàn)。

智慧是創(chuàng)新者的源泉

群雄爭霸，惟有智者為王。身為武漢市人大代表、“中國西漢正街建材協(xié)會”常務(wù)副會長、執(zhí)行理事長的廈華公司董事長高國華，在市場瞬息萬變的風(fēng)云中，搶抓機遇，他一直保持良好的經(jīng)營發(fā)展理念，超前的發(fā)展思路，并以快速穩(wěn)健的發(fā)展步伐，不斷把公司推向新的起點、不斷尋找新的發(fā)展方向，從而始終在競爭的大浪中立于不敗之地。

2002年10月，公司在全國板材生產(chǎn)加工基地――山東臨沂投資新辦了當(dāng)?shù)赝袠I(yè)設(shè)備最先進、設(shè)施最完善的“永華高新木材加工廠”。該廠從2002年11月18日正式投產(chǎn)至今，產(chǎn)品一直供不應(yīng)求。從此，廈華公司在板材經(jīng)營上真正成為產(chǎn)銷一條龍的經(jīng)營格局，不斷提高了公司在市場的競爭能力，而且大大增強了公司的綜合抗風(fēng)險能力。

2004年，在公司主業(yè)裝飾材料經(jīng)營上，又與德國方面達成共識，做歐洲五金水暖知名品牌“雅度”產(chǎn)品的中國。

由于具備了一定的資金實力，廈華公司在不斷發(fā)展裝飾材料經(jīng)營的同時，適時的切入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。分別從商業(yè)用房、住宅用房兩個方面入手，先后開發(fā)新建了漢正街永安副食商城、永安公寓住宅小區(qū)、永安民苑住宅小區(qū)，今年又在武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的中心位置金融一條街開發(fā)新建了20000余平方米的高檔辦公寫字樓――華源商務(wù)廣場，國內(nèi)外許多廠商精英正在云集此處。

第8篇

我國服裝批發(fā)市場的發(fā)展

根據(jù)我國服裝批發(fā)市場在流通業(yè)中的發(fā)展特點將中國服裝批發(fā)市場分為三個階段：

第一階段，上世紀(jì)80－90年代中葉，基礎(chǔ)發(fā)展期。

這一階段，商品短缺，流通渠道單一，消費者購買服裝基本上是到國營商業(yè)和供銷合作社購買，還有一些攤檔式的小商品市場及農(nóng)貿(mào)市場。隨著經(jīng)濟發(fā)展，服裝批發(fā)市場開始萌芽，并呈現(xiàn)地攤式服裝批發(fā)市場的初級形態(tài)，但是尚未形成規(guī)模性的批發(fā)商圈。

第二階段，上世紀(jì)90年代中后期，升級發(fā)展期。

這一階段，商品種類開始豐富，服裝批發(fā)市場開始第一階段的升級，并發(fā)揮主導(dǎo)性作用。表現(xiàn)為由路邊的攤檔式轉(zhuǎn)為進入大棚經(jīng)營，大棚轉(zhuǎn)向大廈式經(jīng)營，將服裝小個體經(jīng)營集中起來，由政府統(tǒng)一規(guī)劃引導(dǎo)。到90年代，開始漸趨規(guī)模化，出現(xiàn)了以廣州白馬、東莞虎門富民等為代表的服裝批發(fā)市場，其四通八達的龐大網(wǎng)絡(luò)覆蓋能力拉動了服裝企業(yè)的快速發(fā)展。

第三階段，邁入21世紀(jì)，發(fā)展蛻變期。

這一階段，商品多樣化，并強調(diào)個性化，商品生命周期縮短。

隨著服裝行業(yè)的不斷發(fā)展、新型營銷渠道的不斷滲透、品牌意識的覺醒，服裝批發(fā)市場經(jīng)營也日漸艱辛。服裝批發(fā)市場也開始重新定位，提供差異化服務(wù)，打造市場特色。服裝批發(fā)市場必須要找到新的突破點，每個服裝批發(fā)市場要根據(jù)自我特點進行分析，找到適合自己發(fā)展的差異化模式。

我國服裝批發(fā)市場現(xiàn)階段特點

我國批發(fā)市場經(jīng)過改革開放20多年以來的迅猛發(fā)展，已經(jīng)初具規(guī)模，并有走出國門的趨勢。2004年阿聯(lián)酋的沙迦將建設(shè)一個中東最大的批發(fā)、倉儲與轉(zhuǎn)口服裝批發(fā)市場――中國（石獅）服裝批發(fā)市場。但我們還應(yīng)該看到，市場規(guī)模形式發(fā)展極度不平衡：有具有全國輻射力、營業(yè)額千萬元以上的知名批發(fā)市場，如虎門富民大廈、遼寧西柳服裝市場、廣州白馬服裝市場等，也有瀕臨關(guān)閉的服裝市場；有設(shè)施齊全、環(huán)境一流的大廈式服裝批發(fā)市場也有臟亂差的地攤大棚式服裝批發(fā)市場。服裝批發(fā)市場各個發(fā)展階段形態(tài)并存，經(jīng)營形式也各異。

我國服裝批發(fā)市場也呈現(xiàn)出明顯的產(chǎn)業(yè)集群現(xiàn)象。馬丁•貝克曼（MartinBeckman）認為服裝產(chǎn)業(yè)集群有兩種路線：1.專業(yè)化集群2.都市化集群。

由此，我國服裝批發(fā)市場布局特點是“點面結(jié)合”，點是指由單個點狀輻射服裝批發(fā)市場所形成的區(qū)域，如：河南鄭州的銀基商貿(mào)城、黑龍江哈爾濱的紅博廣場等，面是指由幾個地域相近的服裝批發(fā)市場形成的面狀輻射區(qū)域。

服裝批發(fā)市場不斷升級，傳統(tǒng)批發(fā)市場依舊存在，這就形成了多種經(jīng)營模式混合化的現(xiàn)狀。也就是傳統(tǒng)批發(fā)、、加盟等經(jīng)營模式交叉使用。因此，服裝批發(fā)市場要根據(jù)商戶不同給予必要的服務(wù)。

我國服裝批發(fā)市場現(xiàn)階段存在的問題：

我國服裝批發(fā)所處的發(fā)展階段，所具有的特點，也相應(yīng)的暴露了很多問題。我國很多服裝批發(fā)市場可能存在以下問題：

1.服裝批發(fā)市場仍處于自發(fā)階段，市場形象、制度混亂，市場信用度底，缺乏能領(lǐng)導(dǎo)本批發(fā)市場的龍頭企業(yè)、龍頭品牌，市場缺少統(tǒng)一的規(guī)劃和專業(yè)化服務(wù)。

2.制約因素明顯。商戶對該市場的意見集中于兩個不到位：硬件環(huán)境不到位(交通、房地產(chǎn)開發(fā)、金融、物流、環(huán)境、治安)，軟件環(huán)境不到位(政策支持不力，稅費過重，市場混亂，假冒偽劣嚴(yán)重，信息服務(wù)差)。

3.很多傳統(tǒng)型服裝批發(fā)市場由街道或地方政府掌控，缺乏市場管理經(jīng)驗，市場運作水平低，只注重稅收不注重整個市場的發(fā)展規(guī)劃。

4.市場大部分仍處于現(xiàn)金、現(xiàn)貨、現(xiàn)場交易方式的初級階段。服裝的交易、運輸、庫存成本高。市場的供貨與交易方式柔性小。

如何解決

服裝批發(fā)市場可能處在不同的發(fā)展階段，處在不同的社會環(huán)境和地理環(huán)境中，擁有不同的商戶，因此，就不可能有統(tǒng)一的解決方案。但應(yīng)該看到處在不同發(fā)展階段的批發(fā)市場，有其大體的發(fā)展方向和要解決的核心問題。

服裝批發(fā)市場要做大做強就必須分兩步走：第一步，硬件升級――營造適合本批發(fā)市場的交易環(huán)境和市場形象特色；第二步，軟件升級――為商戶提供個性化、專業(yè)化服務(wù)，加強品牌孵化功能、渠道營銷功能，形成更具價值的“無形市場”，營造市場的營銷服務(wù)特色。成功的新型服裝批發(fā)市場模式也許可以得到很多借鑒意義，如廣州海印繽繽廣場模式、哈爾濱紅博廣場模式、麥德龍模式等。

可借鑒的新型模式

1.產(chǎn)業(yè)集群型批發(fā)市場

筆者有幸參與了中國•濮院毛衫名城“十一五”發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的研究，就以此為例說明產(chǎn)業(yè)集群型批發(fā)市場的發(fā)展模式。

濮院羊毛衫市場特點與現(xiàn)狀

濮院現(xiàn)有毛衫針織企業(yè)3725家，較大規(guī)模的有820家。1988年興建毛衫交易市場，現(xiàn)有商鋪4603家，是全國知名的毛衫交易市場。該市場由濮院市場管理委員會管理，主要還是由地方政府掌控；市場主要依托周圍毛衫企業(yè)產(chǎn)業(yè)，商鋪大多為企業(yè)的直營點、批發(fā)點、貿(mào)易門市部等；市場在淡季關(guān)門率教高，經(jīng)營狀況良莠差異很大；市場為兩層建筑呈長條街道狀，由十個交易區(qū)組成。

市場規(guī)劃模式

政府提供有力政策，不在過分干預(yù)市場和企業(yè)實際運作。政府投入完善毛衫產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)，形成產(chǎn)業(yè)與市場共同繁榮的局面。打中國•濮院的地方牌，形成地區(qū)知名度；打明星企業(yè)牌，支持優(yōu)秀企業(yè)打造名牌，打造出幾個全國毛衫知名品牌，形成以點代面、以產(chǎn)業(yè)帶動批發(fā)市場的局面。對市場交易區(qū)重新劃分，合理區(qū)分經(jīng)營品類和檔次，更加突出每個交易區(qū)的經(jīng)營特色。市場形象重新規(guī)劃，在主干道設(shè)立巨型廣告牌，市場內(nèi)部的宣傳廣告牌要規(guī)范化，導(dǎo)購地圖和服務(wù)標(biāo)志醒目明確。進一步規(guī)范市場秩序，交易流程簡潔流暢；提高商戶進入門檻，引入高層次的經(jīng)銷商、商和加盟商。

引入專業(yè)品牌策劃機構(gòu)、市場營銷規(guī)劃機構(gòu)，逐步打造集展示、檢測、信息平臺、品牌孵化、市場開拓等服務(wù)為一體的一流毛衫專業(yè)批發(fā)市場；建立專業(yè)毛衫網(wǎng)站，提供信息收集與分析服務(wù)，提供電子商務(wù)功能。市場逐步加強以下功能：1）產(chǎn)品展示功能2）信息服務(wù)與市場預(yù)測功能3）國內(nèi)外貿(mào)易功能4）現(xiàn)代物流倉儲功能5）標(biāo)準(zhǔn)化權(quán)威檢測認證功能6）政策服務(wù)功能

2.品牌孵化型批發(fā)市場

服裝批發(fā)從攤鋪走入了大廈，具有現(xiàn)代化的商務(wù)環(huán)境，具有現(xiàn)代化流通業(yè)的很多先進元素。批發(fā)市場不僅僅是傳統(tǒng)意義上的分銷場所，更是一個品牌形象展示平臺、一個品牌推廣策劃中心。此新型批發(fā)業(yè)態(tài)已經(jīng)顯示出其勃勃生機，如廣州海印繽繽廣場和北京百榮世貿(mào)商城等等。

繽繽廣場由現(xiàn)貨流向品牌流行文化、品牌經(jīng)營理念、品牌形象經(jīng)營等信息流的轉(zhuǎn)化，創(chuàng)辦成以服飾品牌營銷為主的時尚、品牌展示、品牌貿(mào)易的中心。無疑創(chuàng)造了全新的服裝批發(fā)市場經(jīng)營理念，拉開了以服飾品牌經(jīng)營為主要內(nèi)容的營銷方式革命。

品牌孵化型批發(fā)市場特點

1）集中眾多商戶優(yōu)勢，集木成林，打造批發(fā)市場整體品牌，形成規(guī)模與信譽優(yōu)勢

2）具有現(xiàn)代化的交易環(huán)境與交易方式

3）提供品牌推廣方案，更加注重品牌形象展示，創(chuàng)造各種機會為品牌造勢

4）提供品牌策劃與維護的解決方案

3.營銷渠道開拓型批發(fā)市場

以紅博廣場為代表的服裝批發(fā)市場專業(yè)化的為服裝品牌提供快速營銷渠道開拓方案，著重于營銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，把服裝批發(fā)市場經(jīng)營從“賣”轉(zhuǎn)向了“買”的思維，把服裝批發(fā)市場經(jīng)營看作了是對服裝品牌專業(yè)化的經(jīng)紀(jì)，提出了“紅博服裝經(jīng)紀(jì)人”營銷模式。

營銷渠道開拓型批發(fā)市場特點

1）“星探”式開發(fā)服裝品牌，并對其進行轉(zhuǎn)化化包裝推廣

2）對營銷網(wǎng)絡(luò)掌控有限的服裝品牌，提供“倍速經(jīng)營”方案

3）對營銷網(wǎng)絡(luò)進行深入挖掘，具有多種營銷推廣網(wǎng)絡(luò)，具有電子化網(wǎng)絡(luò)

4）“服裝經(jīng)紀(jì)人”式營銷總體規(guī)劃，提供完善的品牌孵化方案，使得企業(yè)專注于產(chǎn)品開發(fā)，紅博專注于營銷渠道開拓與品牌推廣。

4.現(xiàn)代批發(fā)型

現(xiàn)代批發(fā)是區(qū)別于傳統(tǒng)批發(fā)的一種形式，它是采購式批發(fā)超市，如麥德龍。不過麥德龍不是專做服裝業(yè)務(wù)的，但這種模式對我國服裝批發(fā)市場的發(fā)展有很大的借鑒意義。

現(xiàn)代批發(fā)型服裝批發(fā)市場特點

1）采購式、大型連鎖批發(fā)經(jīng)營

2）針對專業(yè)顧客，會員式管理客戶，適合多品種小規(guī)模批發(fā)

3）電腦選題控制物流、交易、結(jié)算，單據(jù)明細透明

4）依靠先進的管理系統(tǒng)，實現(xiàn)高效率低成本運作，與供應(yīng)商形成雙贏。

第9篇

2009年銀行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

銀行信貸猛增推動經(jīng)濟復(fù)蘇

面對國際金融危機加劇和國內(nèi)經(jīng)濟增長下行壓力加大的形勢,中國政府果斷實施了積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。在2008年四季度至2010年的4萬億元擴大內(nèi)需的投資計劃逐步實施的帶動下,隨著以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主導(dǎo)的固定資產(chǎn)投資的快速增長,帶來銀行配套資金的大量釋放,信貸狂潮持續(xù)了整個2009年前半年。據(jù)統(tǒng)計,2009年全年新增信貸投放創(chuàng)歷史紀(jì)錄高達9.59萬億元,全年信貸增速高達34%。其中,1月、2月、3月、6月為貸款新增的高峰期,四個月新增貸款合計為6.14萬億元,占總新增貸款比例的64.63%。

2009年商業(yè)銀行的巨量信貸投放改善了全社會及企業(yè)的流動性狀況,助推了企業(yè)生產(chǎn)的企穩(wěn)回暖,提升了企業(yè)景氣和企業(yè)家信心程度。銀行信貸資金在推動以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主的固定資產(chǎn)投資快速增長的同時,也拉動了國內(nèi)GDP的增長。2009年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值33.54萬億元,按可比價格計算,同比增長8.7%,其中投資拉動占比為80%。毫無疑問,銀行杠桿成為中國實現(xiàn)經(jīng)濟復(fù)蘇的最大功臣。

以量補價難以遏制利潤增速下滑

由于執(zhí)行反危機的降息政策,銀行整體息差水平比2008年顯著縮小。中國內(nèi)地人民幣業(yè)務(wù)凈息差為2.21%,較上年下降0.49 個百分點;中國內(nèi)地外幣業(yè)務(wù)凈息差為1.44%,較上年下降1.45 個百分點,但與上半年相比降幅明顯收窄。

凈息差下降的主要因素包括:(1)人民幣基準(zhǔn)利率和市場利率大幅下降。2008年9〜12月,中國人民銀行連續(xù)降息,一年期存貸款基準(zhǔn)利率累計分別下降了1.89和2.16個百分點,貸款利率下調(diào)幅度大于存款利率,存貸款利差收窄。基準(zhǔn)利率下調(diào)對生息資產(chǎn)和付息負債利率水平的影響在2009年充分體現(xiàn)。與此同時,市場利率大幅下行。2009年,人民幣七天SHIBOR利率平均值為1.24%,較上年下降1.68個百分點。一年期央票收益率平均值為1.50%,較上年下降2.17個百分點。(2)外幣市場利率大幅下降。為應(yīng)對國際金融危機,全球主要經(jīng)濟體利率維持在歷史低位,市場利率震蕩走低。2009年,美聯(lián)儲聯(lián)邦基金利率維持在0〜0.25%的目標(biāo)區(qū)間,歐洲中央銀行基準(zhǔn)利率維持在1%的水平,英國中央銀行基準(zhǔn)利率維持在0.5%的水平。截至2009年末,六個月美元LIBOR為0.43%,較上年末下降1.32個百分點,六個月EURIBOR為0.99%,較上年末下降1.98個百分點。

另一方面,商業(yè)銀行貸款結(jié)構(gòu)變化顯著,貸款收益有所下降。―是2008年下半年起貸款基準(zhǔn)利率快速下調(diào),直接限制了商業(yè)銀行貸款收益水平的提升。二是新增貸款結(jié)構(gòu)欠佳,上半年新增貸款中低收益的票據(jù)貼現(xiàn)占比達到23%。雖然中長期貸款占比有所提升,但仍不足以彌補貼現(xiàn)對貸款收益率的影響。三是市場流動性充裕,機構(gòu)間競爭更趨激烈,貸款定價水平達到歷史低位。這些因素使得銀行凈利差剛性收窄,銀行不得不采取“以量補價”策略,持續(xù)擴大信貸投放規(guī)模,以努力實現(xiàn)銀行收入水平、利潤水平的增長。銀監(jiān)會2009年年報顯示,2009年銀行業(yè)金融機構(gòu)實現(xiàn)稅后利潤6684億元,資本利潤率16.2%,資產(chǎn)利潤率0.9%,利潤結(jié)構(gòu)中凈利息收入占到了63%。可以得知支撐盈利增長的貢獻主要來自于信貸規(guī)模接近34%的增速擴張。從各大銀行年報數(shù)據(jù)中可以看到,銀行以量補價的策略未能奏效,利潤增速出現(xiàn)不同程度的下降。進入統(tǒng)計數(shù)據(jù)的17家銀行中,工行、中行、華夏、深發(fā)展、興業(yè)、民生、浙商、渤海這8家銀行2009年資產(chǎn)利潤率較2008年獲得提升,廣發(fā)基本持平,其余都是略有下降。從全行業(yè)來看,凈利潤增速從2008年的32.85%下降到14.36%,以量補價難以遏制住利潤下滑。

銀行資本充足率快速降低,補充資本壓力巨大

2009年上半年銀行業(yè)“以量補價”策略的實施,使得部分資本狀況一般的銀行在資本充足指標(biāo)方面下滑明顯,接近監(jiān)管底線。隨著銀行信貸規(guī)模的快速增長,各銀行的貸存款比例處于高位,大部分銀行接近75%的監(jiān)管上限,小部分銀行比如中信、光大、深發(fā)展、民生已經(jīng)超出監(jiān)管范圍之外,分別為79.62%, 80.35%,79.14%,76.56%。

天量信貸投放使得各銀行資本消耗嚴(yán)重、未來資本補充壓力較大。在對17家國有商業(yè)銀行和其他商業(yè)銀行的資本狀況進行對比考察后發(fā)現(xiàn),各行的核心資本充足率均有不同程度的下降,與2008年相比,工行下降0.85%,農(nóng)行下降0.49%,中行下降1.74%,建行下降0.86%,交行下降1.39%,分別降至9.9%、7.55%、9.07%、9.31%、8.15%。股份制銀行中深發(fā)展和浦發(fā)銀行的核心資本充足率處于較低水平,分別為5.27%和5.06%,接近監(jiān)管紅線;而渤海銀行核心資本充足率下降幅度最大,從2008年高水平的13.17%下降到2009年的7.43%。

2009年各類商業(yè)銀行積極通過發(fā)行次級債和混合資本債,以補充附屬資本。截至2009年11月,有24家商業(yè)銀行在銀行間債券市場公開發(fā)行債券,合計發(fā)行規(guī)模2655.5億元;兩家銀行發(fā)行混合資本債,合計發(fā)行規(guī)模100億元。其中發(fā)行量最大是國有商業(yè)銀行,其發(fā)行量占到了77.10%。建設(shè)銀行2009年分別于2月、8月、12月發(fā)行三期次級債,合計發(fā)行規(guī)模800億元,是2009年發(fā)行債券規(guī)模最高的商業(yè)銀行。

由于銀監(jiān)會于2009年10月下發(fā)了《關(guān)于完善商業(yè)銀行資本補充機制的通知》,規(guī)定商業(yè)銀行持有其他銀行發(fā)行的資本工具余額不得超過其核心資本的20%的規(guī)定,并對銀行間存量互持的次級債采取以7月1日為紅線的“新老劃斷”方式扣減的辦法,這在一定程度上降低了次級債券和混合資本債券的需求量,使得商業(yè)銀行紛紛采取各種措施補充資本,包括二級市場配售、定向增發(fā)、引入戰(zhàn)略投資者、H股上市等。

2010年中國大型銀行的資本缺口壓力仍然很大,紛紛宣布了籌集新資本以充實自身資產(chǎn)負債表的計劃(表1)。上市銀行增發(fā)無疑會成為2010年資本市場的重頭戲。然而,上市銀行增發(fā)仍然蘊含著風(fēng)險。就銀行目前的實際情況而言,銀行并不完全是真的資金緊張,而是信貸結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。因為,2009年的天量信貸,絕大多數(shù)都給了地方政府融資平臺、國有企業(yè)和開發(fā)商,而實體經(jīng)濟,特別是中小企業(yè)、民營企業(yè)、農(nóng)村經(jīng)濟組織等獲得的信貸支持相當(dāng)有限。在這樣的信貸結(jié)構(gòu)下,銀行對經(jīng)濟的促進作用就很難發(fā)揮,經(jīng)濟復(fù)蘇的基礎(chǔ)也很難牢固。因此,大規(guī)模的融資完成以后,銀行能否給實體經(jīng)濟以最大力度的支持呢?如果銀行繼續(xù)按照現(xiàn)在的經(jīng)營思路,繼續(xù)把信貸資金投向政府融資平臺、國有企業(yè)、開發(fā)商,那么,融資不僅不能化解銀行的風(fēng)險,反而會對經(jīng)濟和社會發(fā)展帶來極為不利的影響。

監(jiān)管政策收緊,銀行疲于應(yīng)付

伴隨著銀行貸款的高速投放,為防范風(fēng)險,2009年下半年以來,圍繞提高撥備覆蓋率、資本充足率、信貸投放速度和投放結(jié)構(gòu)以及新業(yè)務(wù)開拓等方面,銀監(jiān)會進一步提高了對銀行風(fēng)險管理的要求,加強了監(jiān)管力度,以防潛在風(fēng)險,特別是《關(guān)于商業(yè)銀行資本補充機制的通知》對于資本充足率的影響是很大的。

資本新規(guī)具體包括:將資本充足率達到10%作為審批商業(yè)銀行新業(yè)務(wù)、新機構(gòu)準(zhǔn)入及提升監(jiān)管評級時的硬性指標(biāo)要求;對商業(yè)銀行發(fā)行次級債補充資本充足率的行為有所限制;對銀行間交叉持有的次級債計入附屬資本進行更嚴(yán)格的限定。在將次級債計入該銀行附屬資本的過程中,將2009年7月1日定為標(biāo)準(zhǔn)時點,按照“新老有別”的原則將銀行交叉持有的新發(fā)行次級債從附屬資本中扣除等。上述監(jiān)管新規(guī),將進一步加劇商業(yè)銀行受到資本充足率硬性約束限制的程度,并將影響其信貸業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展能力。

銀監(jiān)會監(jiān)管收緊對于銀行業(yè)的影響非常大,銀行撥備覆蓋率明顯提升。從各大行2009年年報可以看到,17家銀行中除了農(nóng)行和中信沒有達標(biāo)之外,其余全部達到了150%撥備覆蓋率的監(jiān)管要求。國內(nèi)商業(yè)銀行撥備覆蓋率為144.1%,比年初上升22.7個百分點。這在一定程度上增強了銀行抵御風(fēng)險的能力。

除了資本監(jiān)管加強外,貸款新規(guī)也對銀行提出了更高的要求,銀行面臨著經(jīng)營和監(jiān)管的雙重擠壓。中國銀監(jiān)會2009年出臺的《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》和《項目融資業(yè)務(wù)指引》以及2010年2月正式頒布實施的《流動資金貸款管理暫行辦法》、《個人貸款管理暫行辦法》(在業(yè)界被統(tǒng)稱為貸款新規(guī)的“三個辦法一個指引”)都使商業(yè)銀行在經(jīng)營活動、符合監(jiān)管要求的過程中顯得左右為難。這些新規(guī)的出臺,在幫助銀行實行貸款全流程管理、規(guī)范貸款操作行為、防范潛在信用風(fēng)險、確保銀行業(yè)穩(wěn)健運行的同時,也對銀行業(yè)金融機構(gòu)的信貸觀念更新、管理措施跟進、目標(biāo)客戶維護以及人員素質(zhì)提升等提出了嚴(yán)峻考驗。《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》的初衷在于通過加強貸款支付的管理,強化貸款用途管理,減少貸款挪用風(fēng)險,避免銀行貸款進入股市、樓市而非實體經(jīng)濟領(lǐng)域。而大客戶的接受度不高,這給銀行維護客戶關(guān)系、推進《辦法》的實施帶來了困擾。銀行試圖通過用流動資金貸款代替固定資產(chǎn)貸款,以及化整為零的變通方法也在《流動資金貸款管理暫行辦法》、《個人貸款管理暫行辦法》的出臺下再一次受阻。

后危機時代銀行業(yè)風(fēng)險分析

存款活期化,貸款中長期化,錯配風(fēng)險集聚

存款活期化。隨著資本市場的不斷活躍和經(jīng)濟的企穩(wěn)回升,存款進一步活期化的趨勢明顯。從儲蓄存款的定、活期結(jié)構(gòu)來看,2009年居民儲蓄存款中,活期存款占居民儲蓄存款的比重呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢,下半年活期存款新增額高于定期存款新增額。說明儲蓄存款的穩(wěn)定性趨于下降,存款活期化趨勢日益明顯,流動性風(fēng)險加大。

新增貸款長期化。2009年上半年,在投資結(jié)構(gòu)上最為明顯的特征就是票據(jù)融資占比逐步下降,取而代之的是企業(yè)中長期貸款大幅上升,與前期相比,顯示流動性更多地進入實體經(jīng)濟。通過對17家全國性商業(yè)銀行2009年貸款構(gòu)成的研究發(fā)現(xiàn),從2009年7月貸款構(gòu)成中新增中長期貸款規(guī)模達到了當(dāng)月新增貸款規(guī)模的2.38倍,9月份更是達到3.41倍,新增貸款長期化趨勢非常明顯,這種情況和政府經(jīng)濟刺激計劃的實施密切相關(guān),因為絕大部分中長期貸款投向了政府的基礎(chǔ)設(shè)施項目和其他投資項目。但是在2010年乃至更長的時間內(nèi),為支持宏觀經(jīng)濟持續(xù)回升,銀行新增中長期貸款的規(guī)模必須得以保證,因此,商業(yè)銀行將面臨較為嚴(yán)重的資金流錯配風(fēng)險。

從中長期貸款的部門流向來看,中長期貸款過多地集中在了企業(yè)部門。目前,企業(yè)部門獲得的中長期貸款占76.2%,從2007年底流向居民部門的中長期貸款比重持續(xù)下降,直至2009年二季度之后有所回升。

再觀察企業(yè)和居民消費兩個部類中長期貸款的占比。首先,居民消費性貸款中中長期貸款占了絕對的份額,雖然近年來持續(xù)下降,但仍高達88%。居民消費性貸款主要是住房按揭貸款,其比重如此之高與中國的消費信貸市場的欠發(fā)達有關(guān),但居民消費性貸款如此高比重集中在中長期貸款尤其是住房按揭貸款上,實際上大大壓抑了居民的其他消費支出。其次,企業(yè)部門的貸款快速的向中長期貸款集中。2005年第一季度非金融性公司的貸款中,中長期貸款只占34.5%,到2009年四季度這一比重上升到了50%。企業(yè)獲取中長期貸款一般用于固定資產(chǎn)投資和設(shè)備購置等,當(dāng)經(jīng)濟處于下降周期中時,會有大量企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困難甚至倒閉,企業(yè)部門貸款中如此高比例的中長期貸款實際上增加了銀行體系的風(fēng)險。

信貸投放集中。觀察中國固定資產(chǎn)投資中的貸款投向不同行業(yè)的比重發(fā)現(xiàn),中長期貸款集中配置在制造業(yè)、交通運輸行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、電力燃氣和水的生產(chǎn)和供應(yīng)行業(yè)以及水利環(huán)境公共設(shè)施管理行業(yè),這五大行業(yè)所占的中長期貸款比重分別為17.1%、20.8%、32.2%、16.7%以及8.1%,共占中長期貸款的94.8%。如果將交通運輸、電力和水的生產(chǎn)以及水利算作基礎(chǔ)設(shè)施和公共投資的話,這部分中長期貸款占到總的中長期貸款的45.6%。從我們的分析來看,中長期貸款過度地集中在了公共基礎(chǔ)設(shè)施投資和房地產(chǎn)行業(yè),這本身就極大地提升了中長期貸款的風(fēng)險。

中國銀行體系中中長期貸款比重上升過快,與存款期限匹配性差,同時,中長期貸款過度集中地投向基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)行業(yè),這些都系統(tǒng)性地提高了商業(yè)銀行的風(fēng)險,也制約了下一年度中長期貸款份額的上升空間。反思中長期貸款過度集中的投放特征,實際上集中體現(xiàn)了中國經(jīng)濟當(dāng)前的增長模式的風(fēng)險。

中國經(jīng)濟雖然呈現(xiàn)了高速的增長,但我們的增長過度依賴投資,過度依賴房地產(chǎn)行業(yè),這都系統(tǒng)性地提高了中國經(jīng)濟面臨的風(fēng)險,而且增長速度越快,風(fēng)險就越大。同時,中國目前間接融資規(guī)模過大的金融結(jié)構(gòu)也使得中國經(jīng)濟增長的風(fēng)險在很大程度上轉(zhuǎn)移到了中國的商業(yè)銀行體系,直接的表現(xiàn)就是我們上述提到的中長期貸款在整個貸款中的占比過高,中長期貸款投向過度集中。因此,要系統(tǒng)性地降低中長期貸款的風(fēng)險,依靠金融監(jiān)管部門的監(jiān)管是不夠的,也是無法實現(xiàn)的,最終的轉(zhuǎn)變還有賴于中國經(jīng)濟增長模式的轉(zhuǎn)變。

貸款主體“親政府化”,政府融資平臺貸款激增,地方政府債務(wù)風(fēng)險隱現(xiàn)

在貸款向市政建設(shè)、公共事業(yè)項目集中的同時,貸款主體自2008年末和整個2009年表現(xiàn)出兩大特點:一是貸款主體向國有大型客戶集中,二是2009年以來的新增貸款中的主要投向之一就是地方政府融資平臺所支持的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目。由于當(dāng)前國內(nèi)信貸業(yè)務(wù)具有的較高收益能力以及國內(nèi)商業(yè)銀行經(jīng)營轉(zhuǎn)型仍處于起步階段,因此各商業(yè)銀行對于信貸市場的爭奪非常激烈,信貸市場占比仍是衡量商業(yè)銀行經(jīng)營地位的核心指標(biāo)之一。在中央適度寬松貨幣政策背景下,商業(yè)銀行自然不能錯過通過信貸擴張改變競爭地位的機遇。政府融資平臺一方面具有政府信用背景,另一方面,融資平臺涉及的工程中不少是地方的重點項目和投資熱點,所以加大對政府主導(dǎo)的融資平臺貸款就成為銀行必然的選擇。

銀行貸款集中投向大國企

盡管國家一再強調(diào)向中小客戶傾斜,但是出于對規(guī)模、成本和資產(chǎn)質(zhì)量的考慮,大部分商業(yè)銀行仍把信貸資金向大客戶集中。從各大銀行2009年年報數(shù)據(jù)可以看出,華夏、廣發(fā)、深發(fā)展、興業(yè)、民生、恒豐、浙商的客戶集中度都比較高,其中廣發(fā)在圖11中比較顯眼,單一客戶貸款比率達到了10.21%,最大十家客戶貸款比率達到了56.43%,全都超過了監(jiān)管要求,貸款集中性風(fēng)險較高。

從本次投資增長的結(jié)構(gòu)來看,國有企業(yè)投資大幅增加,相反,民營企業(yè)及有限責(zé)任公司的投資反而出現(xiàn)下滑,因此貸款集中度大幅增加。政府主導(dǎo)型的經(jīng)濟政策、政府刺激計劃,短期內(nèi)在應(yīng)對危機上確實能夠取得一定成效;但政府投資主導(dǎo)的大規(guī)模經(jīng)濟刺激計劃如果操作失當(dāng)也可能蘊含著較大的系統(tǒng)性金融風(fēng)險。來自政府部門的投資需求具有不可持續(xù)性,如果居民部門作為最終消費者其收入在總體經(jīng)濟中的份額不斷下降,需求和供給最終將無法平衡。從這個角度看,當(dāng)前的政府投資能不能帶動私人部門的投資、能不能切實轉(zhuǎn)化為居民的收入和消費,將成為政府經(jīng)濟刺激計劃成敗的關(guān)鍵。

目前我國所實施的反周期政策在經(jīng)濟衰退時能夠拉動經(jīng)濟增長,一旦經(jīng)濟復(fù)蘇,新一輪的宏觀調(diào)控就將再次擠壓過剩產(chǎn)能,并導(dǎo)致嚴(yán)重的銀行呆壞賬風(fēng)險。20世紀(jì)90年代經(jīng)濟下滑時期銀行信貸急劇擴張之后所引發(fā)銀行不良貸款率高企,可謂前車之鑒。

地方政府過度融資把銀行引入風(fēng)險境地

2009年大規(guī)模的經(jīng)濟刺激政策,成了各級地方政府?dāng)U大融資、投資的重要機遇期。2009年地方融資平臺的借貸規(guī)模猛增2倍以上,即目前地方政府的債務(wù)規(guī)模,大部分是在過去一年形成的。大規(guī)模的投資拉動可能導(dǎo)致地方政府對商業(yè)銀行的信貸干預(yù)問題越來越突出,而與之相聯(lián)系的道德風(fēng)險將嚴(yán)重侵蝕商業(yè)銀行的貸款質(zhì)量。來自中國監(jiān)管部門的資料顯示,2009年末,中國各級地方政府通過超過3000多家融資平臺獲取的各項銀行貸款余額已經(jīng)累計7.38萬億元,其中2009年新增投放3.05萬億元,融資平臺貸款余額占到了各行一般貸款余額較大的比例,如圖12,2009年末光大銀行平臺貸款余額占到了一般貸款余額的33.1%,興業(yè)銀行為29.4%,平臺貸款集中度比較高。地方政府在投融資沖動下,基本沒有考慮本級政府實際可承受能力。由于地方政府貸款建設(shè)的項目,大都不直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益,無法用項目本身產(chǎn)生的效益來歸還銀行貸款,要用當(dāng)?shù)乇炯壵磥淼呢斦杖雭須w還。巨大的還款壓力對一些相對財力較弱的地方政府而言是一個很大的負擔(dān)。

地方政府融資平臺對商業(yè)銀行經(jīng)營產(chǎn)生諸多影響,引發(fā)各種風(fēng)險因素。短期來說,由于投資和信貸政策的收緊,地方政府的一些投資項目可能難以繼續(xù)融資,從而導(dǎo)致工程爛尾,進而造成銀行的壞賬;中長期來說,地方政府融來的資金主要投向了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),這類投資一般都有回收期長而且低收益甚至無收益的特點,即項目本身的還款能力相當(dāng)弱,主要靠財政收入償還,而地方財政收入又是不穩(wěn)定的,不僅對經(jīng)濟周期敏感,而且因土地收入已占20%以上,直接受著房地產(chǎn)市場冷熱的影響。此外,極端情況下,某些地方政府違約的可能性也不能排除,因為近年地方政府較普遍的以財政對借貸進行擔(dān)保的做法,嚴(yán)格地說在法律上是無效的。這些情況有可能成為銀行體系信貸質(zhì)量方面的長期隱患。

多數(shù)銀行平臺貸款增量集中度超過25%,興業(yè)銀行平臺貸款增量集中度超過60%,比較突出。如此高的集中度可能會提升銀行未來的不良貸款率,進而影響盈利。地方融資平臺貸款多為中長期的基建類貸款,而建設(shè)周期通常長達2〜3年,因此在隨后兩年有進一步融資需求,當(dāng)償還本金高峰來臨時,融資平臺不良貸款對銀行業(yè)2012〜2014年的盈利將產(chǎn)生較大的影響。按照中金公司的估算,融資平臺貸款余額將在目前7.38萬億元的基礎(chǔ)上進一步上升,后續(xù)貸款約為2萬億〜3萬億元,直到2011年達到峰值,為9.8萬億元,之后逐步回落,2014年為4.9萬億元,接近于2008年底的水平。從2012年起償還本金的金額顯著上升,2013年達到峰值,為2.3萬億元。假設(shè)2013年融資平臺貸款的不良率為3.36%,關(guān)注類貸款比率為13.45%,商業(yè)銀行對不良貸款撥備比例為100%,對關(guān)注類貸款撥備比例為5%,則2013年融資平臺不良貸款和關(guān)注類貸款將分別達到2359億元和9437億元。如果商業(yè)銀行將這些不良貸款在2010〜2012年提前撥備,則需撥備2831億元,相當(dāng)于銀行業(yè)2010〜2012年撥備前利潤的6.6%,對銀行業(yè)2010〜2012年凈利潤的影響為7.9%。如果累計超過地方政府償債率警戒線的還本付息金額全部變?yōu)椴涣假J款的假設(shè),對銀行業(yè)2010〜2012年凈利潤的最大影響為33.1%之間(如表2)。

房地產(chǎn)信貸激增,房地產(chǎn)及與之相連的個人住房按揭貸款的信用風(fēng)險不容忽視

2009年以來,房地產(chǎn)市場明顯回暖,商品房銷售面積和銷售額都比往年有大幅的增加(如圖14),與房地產(chǎn)相關(guān)的銀行信貸規(guī)模也在大幅上升。一直以來,房地產(chǎn)開發(fā)的主要資金來源于銀行信貸(自2006年以來銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中平均達到21%)。截至2009年底商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額達到2.52萬億元,占全部貸款余額的6.32%,同比增長29.75%。2009年新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款5796億元,占各項新增人民幣貸款的6.02%。2009年房地產(chǎn)開發(fā)市場顯示出比2007年更火爆的狀況。與房地產(chǎn)景氣度同向發(fā)展的是個人住房按揭貸款。隨著房地產(chǎn)市場的回暖,個人住房按揭貸款也出現(xiàn)了突飛猛進的增長。截至2009年底,住房個貸余額達到4.76萬億元,占全部貸款余額的11.91%,同比增長41%;新增個人住房貸款1.4萬億元,占新增人民幣貸款的14.5%。

金融過度支持有可能會激化房地產(chǎn)業(yè)危機,特別是長期寬松的信貸政策,過低的利率政策會不斷刺激房地產(chǎn)的投資性需求,增加房地產(chǎn)的消費性需求。從各國房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況來看,房價上漲,繼而出現(xiàn)風(fēng)險,基本都與銀行的進入支持密切相關(guān),特別是房價短期內(nèi)快速飆升,基本上都是銀行金融支持的結(jié)果。可見,銀行信貸的非理性擴張和收縮會嚴(yán)重影響房地產(chǎn)資金供應(yīng),致使各種投機行為愈演愈烈,不斷堆積金融風(fēng)險,給房地產(chǎn)金融風(fēng)險埋下隱患,引發(fā)一連串連鎖反應(yīng)。

當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要表現(xiàn)為信用風(fēng)險,主要體現(xiàn)在土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款等三個方面:第一,土地儲備貸款存在隱性風(fēng)險。1997〜2009年隨著我國房地產(chǎn)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)土地開發(fā)面積也在快速增長,但土地購置面積一直大于開發(fā)面積,造成大量土地閑置。而這些閑置土地大量囤積在部分土地開發(fā)商和房地產(chǎn)開發(fā)商手中,占用了大量的資金。第二,銷售的不確定性使房地產(chǎn)開發(fā)貸款面臨極大風(fēng)險,經(jīng)濟繁榮時期銷售猛增,一旦經(jīng)濟衰退銷量會大幅下滑。以2008年為例,房地產(chǎn)市場的突出表現(xiàn)是銷售非常低迷,銷售面積、銷售金額全部下降。開發(fā)商銷售不暢,資金回籠減緩,資金鏈趨于緊張,現(xiàn)金流量情況惡化,短期償債能力下降。由于房地產(chǎn)市場風(fēng)險轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險有一定的滯后性,其中蘊含的潛在風(fēng)險不容忽視。第三,高房價收入比使個人住房消費信貸違約風(fēng)險開始上升。房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值。以2009年北京房產(chǎn)均價13224元和城鎮(zhèn)居民平均可支配收入26378元為例,一個三口之家,兩個成人的全部年收入來購買一套90平米的房子需要22年,購買一套80平米的房子需要20年,購買一套70平米的房子需要17年。當(dāng)然隨著我國經(jīng)濟的高速增長,城鎮(zhèn)居民的可支配收入也在迅速增長,可能居民房價收入比會隨著收入的增長而下降,但目前高企的高房價收入比也在一定程度上形成了對未來購買力的透支,使得個人住房消費信貸潛在的違約風(fēng)險不容忽視。

“脫媒”壓力下銀行理財產(chǎn)品瘋長,資產(chǎn)表外化潛藏風(fēng)險

隨著金融改革的深入,資本市場越來越成為資金融通的重要渠道,對傳統(tǒng)的銀行經(jīng)營帶來挑戰(zhàn),銀行存款減少,分流向資本市場的脫媒現(xiàn)象愈演愈烈,居民和企業(yè)對于銀行的依賴程度越來越低。面對脫媒的壓力,銀行不得不尋找新業(yè)務(wù)途徑,而理財業(yè)務(wù)從2004年上市后就成為各行競相角逐的市場。2006〜2008年間,銀行理財產(chǎn)品發(fā)售數(shù)量一路上漲,到2009年更達到了7566款,募集資金達到了5萬億元,2010年1〜4月信托理財產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模高達1.88萬億元,銀行理財業(yè)務(wù)呈現(xiàn)“井噴”式發(fā)展。

在人民幣理財產(chǎn)品的初創(chuàng)期,投資方向基本為銀行間國債、央行票據(jù)、貨幣市場基金等固定收益工具。在風(fēng)險管理方面,與初期的外幣理財產(chǎn)品相比,人民幣理財產(chǎn)品則更為規(guī)范,客戶資金與銀行自有資金相互隔離。應(yīng)該說,這一時期的理財產(chǎn)品屬于商業(yè)銀行熟悉、專注并具有傳統(tǒng)優(yōu)勢的領(lǐng)域,依靠銀行自身的平臺就可以完成產(chǎn)品銷售、資產(chǎn)配置、投資決策、清算分配等職能。

此后,由于銀行間債券市場利率的走低以及資本市場的走強,商業(yè)銀行紛紛探索新的理財產(chǎn)品運作模式。一是借助信托平臺進入股票市場、產(chǎn)業(yè)投資市場。銀行通過與信托公司合作,將理財資金委托給信托公司,信托公司則以自己的名義,進行股票和實業(yè)投資。在這種投資路徑打通后,理財產(chǎn)品形式上的創(chuàng)新層出不窮,比如新股申購、信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓以及由債券、股票、信托融資等產(chǎn)品組合而成的資產(chǎn)配置產(chǎn)品等。二是與外資金融機構(gòu)合作推出結(jié)構(gòu)性理財產(chǎn)品,實現(xiàn)覆蓋全球市場的投資管理。尤其是QDII的推出,打通了人民幣海外投資的通道,擴大了資源配置的半徑,理財市場上出現(xiàn)了大量與利率、匯率、股指掛鉤的產(chǎn)品。

自2008年二季度開始,風(fēng)險相對較低、收益相對穩(wěn)定的信托貸款類產(chǎn)品大幅增加,占主導(dǎo)地位。進入2009年三季度以后,一系列緊縮資金流動性的宏觀政策讓銀行“錢包”收緊,加息即通脹預(yù)期又讓投資者對存款缺乏興趣,銀信合作理財產(chǎn)品大幅增加,并保持快速增長,2009年11月銀信合作理財產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模達到了1600億元。其中,國有和股份制商業(yè)銀行理財產(chǎn)品的市場份額占全部理財產(chǎn)品市場的80%左右。在信貸規(guī)模緊縮時期,商業(yè)銀行借助信托平臺實現(xiàn)了對企業(yè)的變相貸款,通過與信托公司的合作,盤活了存量貸款或分流了增量貸款,間接地使信貸規(guī)模得以擴大。據(jù)了解,多家開發(fā)商直接走貸款通道屢屢受阻,很多銀行通過信托貸款的方式,用理財產(chǎn)品將資金引到房地產(chǎn)領(lǐng)域。這已成為不少銀行貸款以外盈利的重要方式,也成為開發(fā)商曲線獲得間接融資的重要手段。

此外,銀信合作理財也成為銀行間信貸騰挪的手段。2010年對信貸投放節(jié)奏控制嚴(yán)格,四個季度的比例基本控制為3∶3∶2∶2,因此銀行必須對信貸投放做好充分計劃,比如有哪些信貸馬上要發(fā)放,有哪些資金可以回收,碰到額度緊張時,就會向總行申請進行信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)移。不過,除了額度控制的因素外,銀行還可以進行結(jié)構(gòu)調(diào)整。現(xiàn)在信貸利率較高,所以一般轉(zhuǎn)移出去的信貸利率會比較低,比如下浮10%,這樣銀行就可以用騰挪出的信貸額度投向利率較高的信貸。

部分銀行業(yè)金融機構(gòu)為規(guī)避資本監(jiān)管、計提撥備等要求,通過設(shè)計發(fā)行信貸資產(chǎn)類理財產(chǎn)品,將存量貸款、新增貸款等轉(zhuǎn)出表外。雖然貸款已轉(zhuǎn)出資產(chǎn)負債表,銀行依然承擔(dān)貸后管理、到期收回等實質(zhì)上的法律責(zé)任和風(fēng)險,卻因此減少資本要求,并逃避相應(yīng)的準(zhǔn)備金計提。不容忽視的是,一旦理財產(chǎn)品未來出現(xiàn)支付風(fēng)險,銀行就會對企業(yè)給予貸款支持。這樣看似風(fēng)險低的表外融資立即轉(zhuǎn)為表內(nèi),構(gòu)成商業(yè)銀行的一大隱形風(fēng)險。盡管理財產(chǎn)品背后的運作采取銀信合作模式,但客戶在很大程度上仍將其視為銀行行為,因此一旦信托公司不按照信托協(xié)議管理、運用信托資金而出現(xiàn)問題,銀行則會面臨極大的聲譽風(fēng)險。

可以看到,銀行理財在我國仍處于粗放式發(fā)展的初級階段,產(chǎn)品同質(zhì)化、大眾化特征較為突出,部分銀行在理財業(yè)務(wù)上一味追求業(yè)務(wù)規(guī)模而忽視風(fēng)險管理。例如產(chǎn)品研發(fā)上,未能按照利益和風(fēng)險適應(yīng)性原則設(shè)計產(chǎn)品,沒有從資產(chǎn)配置的角度進行投資組合,沒有運用科學(xué)合理的測算方法預(yù)測收益率;在產(chǎn)品銷售上,沒有進行客戶風(fēng)險偏好評估或評估流于形式,沒有準(zhǔn)確了解客戶財務(wù)狀況、投資目的、投資經(jīng)驗及風(fēng)險認知和承受能力;在風(fēng)險管理上,沒有設(shè)置科學(xué)的風(fēng)險監(jiān)測指標(biāo)并建立風(fēng)險識別、計量、監(jiān)測和控制體系。

然而,從長遠來看,理財業(yè)務(wù)將會隨著國內(nèi)居民財富迅速擴張而產(chǎn)生巨大的需求,也與商業(yè)銀行多元化經(jīng)營戰(zhàn)略相符,因此具有廣闊的發(fā)展空間,商業(yè)銀行根據(jù)自身理財業(yè)務(wù)發(fā)展的特點建立與完善理財業(yè)務(wù)市場風(fēng)險管理制度和管理體系具有特別重要的意義。

寬貨幣、緊信貸下催生債券市場泡沫,銀行體系集聚巨大利率風(fēng)險

“寬貨幣、緊信貸”是2009年下半年到現(xiàn)在金融運行的主要特點,具體表現(xiàn)為:貨幣供給較為寬松,人民幣貸款則持續(xù)收縮;銀行資產(chǎn)非貸款化傾向加劇,大量銀行資金涌入債券市場。由于貨幣不進行實質(zhì)性緊縮,政府主要通過行政手段管理宏觀問題,寬貨幣、緊信貸下銀行體系孕育著巨大的利率風(fēng)險。

外匯占款投放過多導(dǎo)致“寬貨幣”,銀行資金面寬裕。外匯占款是我國當(dāng)前貨幣投放的主要渠道。我們可以根據(jù)央行編制的“貨幣當(dāng)局資產(chǎn)負債表”分析貨幣的投放情況。“貨幣當(dāng)局資產(chǎn)負債表”的資產(chǎn)方有:國外資產(chǎn)及國內(nèi)信貸。負債方則是儲備貨幣、發(fā)行債券和政府存款。通過考察2009年以來“貨幣當(dāng)局資產(chǎn)負債表”,我們發(fā)現(xiàn)在國外凈資產(chǎn)占總資產(chǎn)比重則一直上升。如圖16,2009年12月,國外凈資產(chǎn)占比已經(jīng)達到82%,這個趨勢一直保持到現(xiàn)在。這說明,隨著國內(nèi)信貸收縮,銀行體系購買外匯資產(chǎn)并相應(yīng)投放外匯占款已經(jīng)成為當(dāng)前貨幣投放的主要渠道。

我國現(xiàn)行的匯率形成機制是“以市場供求為基礎(chǔ)的、有管理的浮動匯率制度”,同時在“經(jīng)常項目可兌換,資本項目外匯管理”的框架下實行銀行結(jié)售匯制度。在結(jié)售匯制度下,為保持人民幣匯率水平的穩(wěn)定,銀行不得不大量收購居民和企業(yè)的外匯。只要國際收支雙順差穩(wěn)定擴大,企業(yè)、居民不斷結(jié)售匯,銀行就要不斷收購?fù)鈪R資產(chǎn),發(fā)放本幣。

常規(guī)貨幣政策失靈,政府通過緊縮信貸的方式調(diào)控宏觀經(jīng)濟。受制于現(xiàn)行的匯率制度和與之相適應(yīng)的外匯管理制度,外匯占款持續(xù)增加,給銀行體系帶來了大量的流動性,也同時提高了銀行信貸投放的能力,促成了2009年銀行信貸猛增。到下半年,政府當(dāng)局已經(jīng)意識到了流動性過剩對于宏觀經(jīng)濟的危險性,宏觀調(diào)控開始轉(zhuǎn)向。

然而,常規(guī)的貨幣政策工具難以達到引導(dǎo)信貸均衡投放的效果。盡管央行可以通過央行票據(jù)進行對沖銀行過剩流動性,但隨著央票發(fā)行規(guī)模的不斷擴大,對沖效果正在不斷減弱,而且,龐大的央票發(fā)行規(guī)模也給人民銀行帶來了巨大的利息支出成本。除發(fā)行央行票據(jù)外,人民銀行還可以通過調(diào)高銀行法定存款準(zhǔn)備金率來達到鎖定銀行過剩流動性的目的,而在過去很長一段時間里,法定存款準(zhǔn)備金率也的確在這方面發(fā)揮了重要的作用。不過,法定存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整始終會有一個上限,在目前已經(jīng)高達16%的水平上,進一步的政策空間還有多大,并不十分清楚。而且,更重要的是,即使是在目前如此高的法定存款準(zhǔn)備金率下,銀行機構(gòu)的流動性依然充裕,2009年末,銀行業(yè)整體的超額準(zhǔn)備金率仍維持在3%左右。另外一個重要的貨幣政策工具――利率調(diào)整,或許可以在緩解通貨膨脹預(yù)期方面起到一定作用,但對于信貸投放所能起的影響比較微弱。而且,在目前經(jīng)濟復(fù)蘇前景尚不確定的情況下,貿(mào)然的大幅升息恐怕還會產(chǎn)生一些負面影響。

由以上分析看來,常規(guī)性的貨幣政策很難實現(xiàn)引導(dǎo)貨幣信貸均衡投放的效果,資本充足率監(jiān)管的強化和窗口指導(dǎo)、直接控制信貸規(guī)模等銀行信貸緊縮手段發(fā)揮了主導(dǎo)作用。從2009年以來,監(jiān)管當(dāng)局在提高對銀行資本充足率要求的同時,也加強了對資本結(jié)構(gòu)以及計算方法的管理。這一措施,在一定程度上強化了資本約束,對銀行信貸能力形成了很大的制約。其次則是通過窗口指導(dǎo),對各行實行貸款限額控制,從而直接控制銀行信貸規(guī)模。

寬貨幣緊信貸下大量資金涌入債券市場,銀行業(yè)積聚利率風(fēng)險。在人民幣流動性總體較為寬松、貸款增速受限的情況下,銀行資產(chǎn)非貸款傾向加強,尤其是一些規(guī)模較大的城市商業(yè)銀行為了提高資金運用效率,加大人民幣債券投資力度,把大量資金投資投向國債及央票。以廣州銀行為例,2009年投資收益占到營業(yè)收入的一半以上,投資收益全部來源于債券投資利息收入。

2010年年初以來中國債市能形成一波牛市,便拜賜于“寬貨幣、緊信貸”的杰作。三年期央票2.7%的利息率,認購率居然達到了兩倍。從長遠來看,“寬貨幣、緊信貸”的格局將會存在很長一段時間,銀行的資金必然需要尋找出路,債券投資的配置壓力很大,造成眾多資金積壓在貨幣市場和債券市場,使得債券市場收益率節(jié)節(jié)走低,并且我國市場收益率有近一步走低的趨勢。

由于短期利率尚未市場化,長期利率又受銀行信貸政策變化的影響而失真,使當(dāng)前國內(nèi)債券市場風(fēng)險在價格上得不到真實反映。目前中國利率尚未市場化,法定利率和市場利率都還未充分反映未來的通脹風(fēng)險,然而隨著生產(chǎn)成本上升向消費物價的傳導(dǎo)使通脹在未來一段時間內(nèi)有較大機會持續(xù)上行。并且實際利率在較長時間內(nèi)較大幅度地體現(xiàn)為負時,法定利率和市場利率最終將不可避免地上升。利率上行必然對銀行的資產(chǎn)價格帶來影響,如果管理不當(dāng)會造成銀行業(yè)巨大的利率風(fēng)險。因此,通脹趨勢及其背后的利率變化風(fēng)險將是近期銀行業(yè)的擔(dān)憂所在。目前中國債券定價對通脹的麻木,在一定程度上沒有完全體現(xiàn)未來的利率風(fēng)險。商業(yè)銀行要未雨綢繆,防患未然,對長期利率飆升帶來的沖擊有所準(zhǔn)備。

2010年商業(yè)銀行經(jīng)營轉(zhuǎn)型拐點

2010是中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型年,也是銀行業(yè)轉(zhuǎn)型拐點。隨著全球經(jīng)濟金融一體化和我國經(jīng)濟金融體制改革的不斷深化,國內(nèi)商業(yè)銀行經(jīng)營發(fā)展面臨新的市場發(fā)展環(huán)境。如何順應(yīng)市場發(fā)展要求,加快推進經(jīng)營轉(zhuǎn)型,提升市場競爭力,進而提高盈利能力和運營水平是銀行業(yè)當(dāng)前迫切需要解決的問題。

加快發(fā)展非資產(chǎn)業(yè)務(wù)和零售業(yè)務(wù),走資本集約化發(fā)展道路

中國的銀行在高速發(fā)展中基本經(jīng)歷著融資、擴張、再融資這種傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)模式,對資本消耗甚巨,使得資本稀缺性日益突出,成為制約銀行業(yè)務(wù)發(fā)展的瓶頸。金融危機后,監(jiān)管當(dāng)局對資本的質(zhì)量要求越來越高,對資本的約束也越來越嚴(yán)格,銀行將面臨更勝以往的資本壓力。在這一背景下,銀行業(yè)發(fā)展資本消耗少、盈利水平高的零售業(yè)務(wù)與中間業(yè)務(wù),經(jīng)營方式由外延粗放型轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)涵集約型,提高中間業(yè)務(wù)貢獻度是我國大型商業(yè)銀行實現(xiàn)內(nèi)含價值增長的內(nèi)在需求。能否通過加快發(fā)展非資產(chǎn)業(yè)務(wù)和零售業(yè)務(wù),進而加快轉(zhuǎn)變以批發(fā)性信貸業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的傳統(tǒng)經(jīng)營模式,以及以利差收入為主導(dǎo)的傳統(tǒng)盈利模式,成功實現(xiàn)轉(zhuǎn)型,對國內(nèi)商業(yè)銀行來說,是生死攸關(guān)的戰(zhàn)略選擇。

2009年10月,招商銀行行長馬蔚華對外界表示,招商銀行的發(fā)展已經(jīng)進入第二次轉(zhuǎn)型階段。招行的二次轉(zhuǎn)型是以降低資本消耗、提高貸款定價、控制財務(wù)成本、增加價值客戶、確保風(fēng)險可控為目標(biāo),通過繼續(xù)推進并深化經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整,促進經(jīng)營方式向內(nèi)涵集約化轉(zhuǎn)變,保證盈利的持續(xù)穩(wěn)定增長,不斷鞏固和發(fā)展招行的核心競爭力。同時,招行提出了相應(yīng)的競爭策略:集中力量發(fā)展零售銀行、中小企業(yè)貸款和非利息收入這三塊業(yè)務(wù),推進以低資本消耗的方式來發(fā)展業(yè)務(wù),擴大低資本風(fēng)險、高收益業(yè)務(wù)的規(guī)模,并且提高貸款的定價能力和非利息收入的比重。事實上,招商銀行“二次轉(zhuǎn)型”要解決的問題并非招行所獨有,而是所有規(guī)模擴張中的銀行或遲或早都要面對的問題。

國際大型銀行在10年前就基本完成了從批發(fā)業(yè)務(wù)向零售業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型,業(yè)務(wù)增長的動力不是資產(chǎn)業(yè)務(wù)而是非資產(chǎn)業(yè)務(wù)、不是批發(fā)業(yè)務(wù)而是零售業(yè)務(wù)。例如,花旗銀行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)主要包括全球零售銀行業(yè)務(wù)(消費者金融)、公司與投行、全球財富管理三大類,其中零售銀行與投行業(yè)務(wù)起決定作用,利潤貢獻度占比超過8成。美國銀行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)包括全球消費與小企業(yè)銀行業(yè)務(wù)、公司與投資銀行業(yè)務(wù),股權(quán)投資及其他業(yè)務(wù)等四大類,其中前兩項業(yè)務(wù)對盈虧起決定作用,利潤占比高達70%以上。匯豐銀行則形成了個人金融、私人銀行、商業(yè)銀行以及公司、投行和市場四大類主營業(yè)務(wù)。德意志銀行則全力發(fā)展投資銀行、資本市場、個人理財、資產(chǎn)管理、清算交易等新興金融業(yè)務(wù)。我國商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)近幾年盡管發(fā)展比較快,但是以息差收入為主要收入來源的盈利模式?jīng)]有得到根本的改變,利息收入仍然占據(jù)全部收入的絕對比重。2009年,我國大型商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)占比平均不到10%,最高的中國銀行為19.82%,但是與國際大型銀行相比差距很大,未來有著巨大的增長空間。

深化組織架構(gòu)改革,提升風(fēng)險管控水平

組織架構(gòu)和業(yè)務(wù)流程是決定業(yè)務(wù)經(jīng)營轉(zhuǎn)型成敗的關(guān)鍵性因素,只有內(nèi)部組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)運營模式與業(yè)務(wù)經(jīng)營轉(zhuǎn)型相匹配,才能更好地保證業(yè)務(wù)經(jīng)營轉(zhuǎn)型的市場效率。國際主流商業(yè)銀行組織架構(gòu)模式以事業(yè)部制居多,通過扁平式、矩陣式、網(wǎng)絡(luò)型等組織形勢替代傳統(tǒng)的科層組織,呈現(xiàn)出“大總行、大部門、小分行”的特點,其優(yōu)點在于成本費用大幅降低,工作效率、服務(wù)質(zhì)量、客戶滿意度大大提高,市場競爭力明顯增強。我國銀行業(yè)應(yīng)該積極借鑒國際主流商業(yè)銀行經(jīng)營經(jīng)驗,改革“三級管理、一級經(jīng)營”的“金字塔”式的組織結(jié)構(gòu),縮短運營管理層次,提高市場響應(yīng)速度,提升組織效率。

目前,國內(nèi)許多中小股份制商業(yè)銀行都在加快這方面的轉(zhuǎn)型,如民生銀行對私業(yè)務(wù)和對公業(yè)務(wù)已經(jīng)開始事業(yè)部制管理。民生銀行公司業(yè)務(wù)事業(yè)部制改革的核心,就是把高風(fēng)險的公司業(yè)務(wù)從總行――分行――支行“三級經(jīng)營、三級管理”的體制改革為事業(yè)部“一級經(jīng)營、一級管理”的體制,通過實施專業(yè)化評審、進行專業(yè)化營銷和組建專業(yè)化團隊來全面提升對客戶的專業(yè)化服務(wù)能力和水平,從而有效地控制風(fēng)險、提高收益。事業(yè)部制在業(yè)務(wù)線內(nèi)部,減少了協(xié)調(diào)成本,強化了決策和上級對下級的業(yè)務(wù)支持,能夠形成區(qū)域優(yōu)勢和快速反應(yīng);在業(yè)務(wù)線內(nèi)部有利于產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品多元化,有利于改進產(chǎn)品設(shè)計,提高產(chǎn)品的市場競爭力。另外由于業(yè)務(wù)線從上到下的垂直管理,減少了管理層次和管理環(huán)節(jié),經(jīng)營管理的效率得到提高。這樣的安排,體現(xiàn)了以客戶為中心的理念,最重要的是能借助專業(yè)化的團隊,延伸服務(wù)鏈條,增加中間業(yè)務(wù)收入。

此外,構(gòu)建與業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型相適應(yīng)的全面風(fēng)險管理體系,確保安全穩(wěn)健發(fā)展,對于銀行經(jīng)營轉(zhuǎn)型具有特別重要的意義。在實施業(yè)務(wù)經(jīng)營轉(zhuǎn)型時,由于業(yè)務(wù)品種、經(jīng)營范圍和盈利來源等出現(xiàn)新的變化,風(fēng)險控制顯得十分重要。通過構(gòu)建全面風(fēng)險管理體系,切實強化對市場、資本、風(fēng)險、成本和價值的認識,通過風(fēng)險的系統(tǒng)化控制和全方位管理,實現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營轉(zhuǎn)型的可持續(xù)發(fā)展。

加快向中小企業(yè)信貸市場的轉(zhuǎn)型

面對中小企業(yè)市場旺盛的融資需求和大型優(yōu)質(zhì)客戶市場擠壓形勢,銀行業(yè)要逐步轉(zhuǎn)變和淡化傳統(tǒng)的“大戶”戰(zhàn)略,果斷向中小企業(yè)信貸市場轉(zhuǎn)型。中國勞動力相對富余,短期內(nèi)資本相對稀缺的要素稟賦結(jié)構(gòu)不會改變,所以勞動密集型生產(chǎn)優(yōu)勢的中小企業(yè)在相當(dāng)長的時期內(nèi)都將是經(jīng)濟增長的主要動力。中小企業(yè)是社會經(jīng)濟活動的主體,必然帶來巨大的物流、資金流,其中隱含著除信貸之外更大的金融業(yè)務(wù)空間。面對這一基本的經(jīng)濟結(jié)構(gòu),銀行機構(gòu)應(yīng)努力發(fā)揮為中小企提供金融服務(wù)的靈活性和便利性。

中小銀行應(yīng)該在中小企業(yè)信貸市場發(fā)揮主導(dǎo)作用。城市商業(yè)銀行由于從業(yè)人員本土化、與客戶地域聯(lián)系密切、熟悉客戶資信與經(jīng)營狀況,可以對地方中小企業(yè)進行監(jiān)督,與國有大銀行相比,能以較低的交易成本達到有效避免“信息不對稱”引起的逆向選擇和道德風(fēng)險問題,可以充分保障放貸資金的安全性和提供服務(wù)的效率。另外,由于城市商業(yè)銀行決策機制靈活,更能符合中小企業(yè)的融資需要,可以降低雙方的成本而提升價值,因此城市商業(yè)銀行定位于為中小企業(yè)服務(wù)具有比較優(yōu)勢。

因此,城商行應(yīng)該充分發(fā)揮自己的特長,集中自己的資源,搞好特色經(jīng)營,避免與大銀行的同質(zhì)化競爭,從區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展角度出發(fā),結(jié)合本地區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展特點,尋找區(qū)域經(jīng)濟新的增長點,同時不斷擴大自身的發(fā)展空間,實現(xiàn)與區(qū)域經(jīng)濟的良性互動。也就是說,城市商業(yè)銀行的定位還應(yīng)當(dāng)是所在的城市,為所在的城市提供金融服務(wù)才是最為核心的競爭力。雖然國家放開了城市商業(yè)銀行的地域經(jīng)營限制,但城市商業(yè)銀行還是要耐得住這份寂寞,冷靜思考一下自身的優(yōu)勢,不能盲目搞擴張。條件成熟的可以適當(dāng)在外地設(shè)立一點分支機構(gòu),同全國甚至國外一些銀行建立業(yè)務(wù)關(guān)系,以便更好地開展業(yè)務(wù),但最重要的還要保持在所在城市的核心競爭力。

抓住碳金融發(fā)展機遇,加大金融創(chuàng)新

面對氣候環(huán)境變化帶來的巨大的生存壓力,世界各國或協(xié)作、或獨立地采取了相應(yīng)的環(huán)保措施。這必將導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)和金融資源發(fā)生巨大的變化。因此,低碳已經(jīng)不再是一個模糊的公益性概念,而是一個潛力難以估量的發(fā)展機遇。服務(wù)于溫室氣體減排形成的碳交易市場已經(jīng)發(fā)展成為一個巨大的市場。在歐、美、日等發(fā)達國家及地區(qū),包括商業(yè)銀行、投資銀行、證券公司、保險公司、基金等在內(nèi)的眾多金融機構(gòu),目前已經(jīng)成為國際碳交易市場上的重要參與者,其業(yè)務(wù)范圍已經(jīng)滲透到該市場的各個交易環(huán)節(jié)。

2005年京都議定書正式生效后,經(jīng)過幾年的發(fā)展,碳交易市場已漸趨成熟,出現(xiàn)了參與國范圍不斷擴展,市場結(jié)構(gòu)向多層次深化,財務(wù)狀況更加復(fù)雜等顯著變化。全球碳交易市場出現(xiàn)了爆炸式的增長。2007年碳交易量從2006年的16億噸躍升到27億噸,上升了68.75%。成交額的增長更為迅速。2007年全球碳交易市場價值達400億歐元,比2006年的220億歐元上升了81.8%。在全球經(jīng)濟衰退的2008年,全球碳交易市場依然保持強勁增勢,低碳行業(yè)的收入增長幅度仍然達到了75%,僅2008年上半年全球碳交易市場總值已經(jīng)接近2007年全年總額。據(jù)世界銀行預(yù)測,全球碳交易在2008〜2012年間,市場規(guī)模每年可達600億美元,2012年全球碳交易市場容量為1500億美元,有望超過石油市場成為世界第一大市場。

碳交易市場產(chǎn)生的業(yè)務(wù)機會在我國也已經(jīng)出現(xiàn),商業(yè)銀行如果能緊緊把握這一機會,在短期內(nèi)就能獲得可觀的收益,在長期更是能發(fā)展出新的競爭力。僅僅將低碳概念作為一種公益形象投資是對這一機遇的莫大浪費。目前來看商業(yè)銀行有如下幾項業(yè)務(wù):