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關鍵詞：房地產投資；風險；防范；管理
中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-02
房地產業作為一個有高額附加值的行業，對實現社會生產要素的優化配置、調節社會消費結構、發展城市建設、為國家財政提供穩定的收入、解決就業、引進外資等方面都起到了重要作用。房地產業是一個典型的高投入、高風險行業。在房地產投資中對風險的估計、分析正確否將直接影響到房地產投資項目的成功與否。因此，分析房地產投資決策過程中面臨的各種風險因素，并在此基礎上進行有效的風險防范和管理，對保證房地產投資收益，減少或避免不必要的風險損失具有重要的作用。
一、房地產投資風險及其特征
房地產投資是指投資者將其資金投放到房地產的開發經營管理中，以獲取產業利潤的一種經濟行為。房地產開發是一個動態過程，它具有開發周期長、資金投入量大等特點，任何一項房地產投資的形成都要經歷投資信息收集和整理、考察、評審、實施與管理、竣工后的評價與分析。某個環節的變化或某個因素的形成都會給房地產投資項目帶來多種多樣的風險。
房地產投資風險的特征主要體現在以下幾個方面：
第一，風險的不可預知性。房地產投資風險的主要特征是不確定性，也就是難以預知。如：國家政策的變化；戰爭的爆發；自然環境的變化等等。在投資項目初期，很難將這些風險估計進去。
第二，房地產的不可移動性。房地產的不可移動性是房地產商品區別于其他商品的一種重要特性。 因此，開發商在進行房地產項目的投資開發時，必須面臨并承擔因項目所處地理環境條件變化所帶來的風險。
第三，房地產開發項目的高投入性。房地產開發項目的基礎設施建設投入、房屋建筑安裝費用、征地拆遷安置費等投資額巨大，一個房地產項目少則數百萬元，多則上億元。這樣大的投資規模使投資者面臨融資風險、利率風險和通貨膨脹風險。
第四，房地產投資周期的長久性。房地產項目的開發及交易具有較長的時間過程。房地產商品的耐久性使房地產的自然壽命和經濟壽命很長。因此，在房地產項目投資過程中，時間因素是一個永恒的不確定因素，也是最主要的風險源之一。
第五，房地產項目投資的專業管理依賴性。專業管理依賴性是指項目投資離不開專業化的投資管理活動，可分為內部和外部兩部分。內部專業管理依賴性是指在投資過程中，需要投資者本身在獲取土地使用權、規劃設計、工程管理、市場營銷、項目融資等方面所具有的管理經驗和能力。外部專業管理依賴性是指投資者一方面要服從政府的計劃、土地、規劃、城建、市政、道路、環保、消防等部門的專業管理；另一方面可能會利用外部咨詢、中介等機構的專業指導。若投資者不具有以上專業能力或不遵守國家有關部門的專業管理，則面臨項目前期已投入卻得不到審批或違反有關部門的規定而被處罰等一系列的風險。
第六，房地產投資活動的相關性。房地產的不可移動性和區域性，決定了其投資對于當地的經濟發展趨勢非常敏感。另外，雖然房地產對當地的經濟形勢十分敏感，但由于其開發周期長，對形勢波動作出反應并進行調整卻相當遲鈍，這同樣是房地產投資風險之所在。
二、房地產投資風險的主要類型
傳統上，房地產投資風險主要分為投資系統性風險和非投資系統性風險。前者會影響整個房地產市場變化，后者只影響單項房地產價格變化。
1.投資系統性風險
第一，政策風險。房地產業是我國國民經濟的主要支柱產業，在我國市場經濟尚未完善的情況下，國家對房地產業的發展作了嚴格的控制，如第二套住房首付按揭規定、限制別墅建設等等相關宏觀調控政策都給房地產投資者帶來風險。
第二，利率風險。當前房地產投資的資金 60% 主要來自銀行貸款，所以，銀行利率的少許變化，都會給房地產投資帶來較大風險。一般來說，利率越低，房地產投資成本越低，其投資收益越大；反之，利率越高，房地產投資成本越高，其投資收益越低。
第三，通貨膨脹風險。通貨膨脹是指因紙幣發行量超過市場流通的實際所需要量而引起的紙幣貶值、物價飛漲、實際購買力下降。我國從 2007 年年底開始物價逐月上升，通貨膨脹現象顯現。通貨膨脹越高，其購買力越低，使更多房地產投資項目建設完成后所收回的資金與投入的資金之間的差距拉大，造成實際收益率降低的風險。
第四，供求變化的風險。當房地產供不應求時，房地產價格急速上升，產生高額利潤，吸引大量的投資者進入，逐步增大供給量，使之達到平衡。消費者需求的偏好會隨著時間推移和價格的變化而發生變化，其不確定性給房地產投資帶來極大的風險，當市場供給量超越需求達到一定程度時，房地產投資者將面臨“空房”率高漲的局面。
第五，自然風險。自然風險是指由于自然因素(如地震、火災、洪水、風暴、雪災等等)的不確定性和不可抗拒性對房地產投資項目產生的風險。
2.非投資系統風險
第一，經營風險。當前的房地產市場是完全競爭市場，由于房地產投資者在經營上的不善或失誤，會喪失對房地產市場的占有率，造成期望收入水平與實際結構相背離的風險。經營競爭風險的出現主要來源投資者的主觀因素，它包括投資地點選擇失誤、對法律條文的不了解等等。
［關鍵詞］房地產企業;財務風險;內控體制
1房地產企業財務風險的特點
金融風險的特征在房地產機構的發展中尤為明顯，尤其是在以下幾點:第一，不確定性。房地產公司有廣泛的金融活動，在此期間它們在不斷變化，影響因素多種多樣，包括自然風險或國家政策的調整。即使知道財務風險會發生并提前也做了預防，它們也不可避免地會偏離預期目標，因此財產的財務風險是不確定的;第二，客觀性。財務風險在房地產項目是存在的，并沒有完全消失，客觀性也大并存在于所有環節;第三，很難避免出現財務風險。可以使用適當的手段和方法預測和評估房地產中介的金融風險。然而，由于房地產研究與開發涉及與外部環境的許多聯系和變化，因此金融風險被量化，使得識別金融風險變得更加困難。
2導致房地產管理風險發生的因素
2.1成本控制的能力不夠
在項目開發過程中，由于勞動量隨著手續煩瑣而增大，成本控制不足以造成財務管理風險。目前，在我國房地產開發中，成本控制能力很差，例如，房地產審計過程不夠全面，成本控制管理體系能力不夠強大，這將對房地產成本的控制產生重大影響，在實際操作過程中，如果成本超出預算太多，將會嚴重影響企業后期的正常發展，同時還會影響企業在市場上的競爭力。
2.2財務管理環境過于復雜
在國內所有房地產公司的財務管理中，財務管理的財務風險極其復雜，財務關系不足可能導致財務關系內部混亂。這要求決策者比較和分析養老金風險和支付計劃。現有公司的財務風險的出現通常是財務人員誤判財務管理環境的結果。
2.3管理人員的風險意識不強
財務管理在房地產開發和管理中發揮著重要作用，因此，要不斷提高管理的整體質量和提高管理技能。隨著中國目前房地產市場的發展，財務經理對風險的認識不足。同時，由于科學技術的不斷創新，缺乏技術和管理知識，有關部門對行政過程沒有給予足夠的重視，管理過程的質量要求嚴格制約了房地產企業不能滿足進一步發展，企業需要制定科學合理的規章制度。
3有效防控房地產企業財務風險的舉措
3.1構建完善的風險管理防范體系
提高風險防范和責任意識是房地產機構的必要條件:首先，必須分析目標風險因素同時要得到機構負責人的認可和支持，并持續預防和控制責任團隊的風險意識。在組織運營期間根據過去的風險事件和相關數據，并由專業分析系統和技術檢查識別來創建的不同類型的財務信息數據。公司以當前數據作為參考建立風險預警系統，即利用公司的日常業務活動，不斷豐富和完善系統指標編制，一旦檢測到指標偏離正常范圍值，又可以在第一時間檢測到隱藏的風險，及時將這些潛在的風險向主要部門負責人發出預警，及時切換有效的方案解決風險。此外，有必要從機構的不同部門廣泛提出建議，制定基準并改進崗位中的風險預警系統，并允許機構的所有員工認識到風險防控不只是財務管理的主要工作，也可以延伸到其他部門，充分實現所有人員的積極配合，增強控制財務風險的獨立性和積極性，加強部門間的溝通與合作，提高房地產企業的財務風險控制水平。
3.2增強財務管理人員的文化素養
財務人員的文化素養在目前房地產行業還遠遠不夠，嚴重影響房地產業的健康發展，影響金融工作的進步。因此，要全面提高財務人員的文化素質。首先，財務管理人員都能夠有強力的預防風險意識，同時要為金融專業人士提供良好的教育;其次，要加大對財務相關人員的培訓，使財務人員具有先進的管理知識;再次，要注重發展財務技能，積極掌握財務發展，不斷提高員工財務管理素質;最后，房地產公司要有風險防控意識，正確地研究金融知識，確保把房地產機構的財務風險降到最低，以房地產機構的發展作為基礎，為房地產機構有更好的發展過程，必須做出正確的發展決策。
3.3強化資金管理，整合企業資源
在開展金融活動時，房地產企業應調整資金管理完善支持體系，是有效保證企業資金有效運轉的一項重要措施。整合公司資源，綜合規劃和提供內部數據。根據評估結果尋求商業銀行的信貸支持，評估企業的償付能力，為發展公司的金融活動提供充足的財務保障。在目前的實踐中，規范其日常工作的財務行為，主要依賴于金融體系來實現不同類型金融行為。作為財務人員，應及時建立更完整的金融標準體系，同時還能夠充分闡明房地產行業的整體特征。根據這一前提，財務管理系統必須能夠涵蓋原材料的購買、土地使用權和轉讓、商品房銷售等關鍵環節，以確保從源頭上控制公司的資金。此外，房地產公司還必須努力學習經驗，并全面介紹該地區以外現有機構的先進經驗，根據上述的現實變化，房地產機構才能擁有開發和銷售更好房地產的好處。
3.4項目實施環節中的風險評估與預測
房地產公司全面的風險評估和分析必須在項目啟動前進行，這樣可以有效降低項目開發過程中的財務風險，而且是每個環節都可以得到控制。在實施步驟方面，首先考察項目實施的外部環境，如區域經濟結構中的宏觀經濟波動和行業市場前景，將歷史數據與風險預測的數據相結合，將實施計劃和相應的投資包含在性質報告中。其次，在施工過程中，以相關專業知識為參考，合理的控制是將項目實施過程中可能出現的風險因素排除掉。最后，銷售額，投資回報都是以房地產市場的需求有所估值。總之，如果金融風險能被房地產公司完全控制，有能力從各方面評估潛在的風險因素，實現房地產企業的經濟利益最大化。
3.5優化企業資本結構，降低負債率
以現在為界限，房地產市場的整體環境在一些公司仍然缺乏全面控制，因此較高比例的公司債務將都由房地產公司來承擔。可以看出，預防和控制金融風險的重點必須是改善當前的資本結構，降低負債率，面對現有復雜的市場環境，房地產機構必須積極了解資金的來源，債務的壓力與收益回報之間的利害關系，并根據市場規則確定資產和合理負債的比例，定義組織的發展目標應闡明組織的戰略方向和外部環境的變化，避免無利可圖的投資并評估組織的風險承受能力，并明確地識別資產和負債的比例，這樣才能使企業有好的效益利潤。
關鍵詞：房地產企業 財務管理 措施
在很多地區中，房地產是主要的產業，雖然我國房地產產業起步比較遲，但我國房地產企業也得到快速發展，并為我國的經濟帶來一定的影響，然而，房地產產業的發展也存在一定的問題。當前，財務風險是阻礙房地產企業穩定發展的重要原因，為此，房地產企業一定要加大對財務管理風險防范及控制。
一、房地產財務風險管理的涵義
對于狹義的財務風險而言，財務風險是由普通的收益而帶來的大幅度的風險或者是財務杠桿而為企業帶來可能會導致破產的風險。而對于廣義的財務風險而言，財務風險是在投資、資金運作、融資的時候受到多種因素的影響，而導致資金成本收回的難度加大以及投資的回報不高的風險，進而不利于企業穩定的發展。為此，房地產企業一定要加大對財務管理力度。
二、房地產財務管理風險出現的原因
（一）財務管理人員綜合素質不高
對于我國很多的房地產企業而言，即使具備一定數量的財務管理人員，但財務管理人員的綜合素質不高。對于大部分的房地產企業而言，財務管理人員并沒有正確認識財務管理，基本上都認為財務管理只是一項記錄企業收支的工作，而且所記錄的數據并不能為企業的發展提供有效的意見，同時，當財務管理出現問題的時候，只能依賴于財務管理人員，從而導致財務管理欠缺一定的科學性，最終不利于房地產企業財務管理的有效性。
（二）財務管理工作流于形式
為了確保房地產企業財務管理工作的順利運行，一定要建立完善的財務管理體系。對于大部分的企業而言，雖然都建立了財務管理體系，但是基本上都存在一定的問題。比如，財務管理人員只是表面分析財務數據，并沒有深究財務數據的價值。財務管理部門雖然能夠通過科學的方式預計出企業在融資的時候會出現的風險以及效益，但是理事會并沒有重視起來。此外，企業為了盡快得到貸款，并沒有認真對貸款的款項以及內容進行合理的分析，進而造成企業的負債率提高。由于企業沒有健全的財務管理系統，從而導致財務管理工作流于形式，最終不利于企業長期發展。
（三）預算管理不夠科學
對于房地產企業而言，所需要的資金的流轉數目十分龐大，同時開發項目越龐大，所需資金就會更加多，而且資金占有的時間就會更加長。一部分的企業發現市場房價水漲船高，通過競標得到土地后，就會采用捂地、囤地等方式促使自身的利益最大化。然而當企業并沒有進行科學的預算管理，沒有全面對土地開發成本進行考慮時，很容易為企業帶來一定的財務風險，甚至會增加企業的開發成本，從而導致企業獲得的利潤減少。為此，房地產企業一定要加大對預算管理的力度，同時要清楚國家的政策，從而能夠防止因為政策的變動而導致企業利潤的減少的情況出現。
（四）成本控制不合理
對于房地產開發而言，最突出的特征是建設時間長、所需資金多，而且，在房地產開發的每一個環節中，都需要巨額的資金流動，當企業不能合理的控制成本，就會造成資金的利用率降低。通常情況下，企業往往只重視工程的進度，而忽視了成本控制的必要性，進而造成企業經濟效益的下降。同時，企業不重視成本控制，不單單會為企業帶來一定的財務風險，也會導致企業內部一些人員謀取私利，最終不利于企業的穩定發展。
三、房地產財務管理風險防范及控制的有效措施
（一）提高財務管理人員的綜合素質
通過促使財務管理人員綜合素質的提高，能夠促使房地產企業財務管理水平的提高。一般而言，財務管理工作是否有效，是與財務管理的綜合素質有直接的聯系。財務管理人員不單單要學會做報表以及記賬，同時，也要具備一定的成本控制、工程管理的相關知識，從而能夠確保財務管理工作的順利進行。
（二）建立完善的財務管理機制
對于房地產企業而言，要加大對財務管理的力度，首先，企業一定要完善企業的財務管理機制，并要健全財務管理制度，合理的促使施工員工素質的提高，同時要強化會計工作，因為，對于財務管理工作而言，一個小小的失誤都會帶來一定的財務風險，為此，企業一定要建立健全的財務管理制度，從而更好的防范財務管理風險。
（三）建立風險防范體系
對于房地產企業而言，會受到多種外界因素的影響，為此，企業一定要建立完善的風險防范體系。為了能夠建立完善的風險防范體系，企業要樹立風險意識，充分的認識風險，從而才能科學的對將會出現的財務風險進行預測。比如，再籌資風險、利率變動風險等，對于不同的風險，企業要制定不同的防范措施。同時，有效的預測以及規避風險，能夠促使企業利益的最大化， 最終能夠促使企業在市場競爭中屹立不倒。
（四）促使預算管理水平的提高
對于房地產企業的財務管理而言，具有一定的不穩定性，在開發項目前，一定要進行預算管理，從而促使成本的降低，最終促使企業利潤的最大化。就房地產企業而言，財務部門一定要重視資本預算，同時要以項目預算要基礎，有效的對資金的活動量進行控制。此外，要制定預算管理方案，有效的對房地產進行財務預算，最終促使項目決策的科學性的提高。財務管理部門要以企業的實際情況為前提，合理的對資金進行分配，從而促使財務風險的降低。最后，企業要建立健全的預算管理機制，重視對員工的績效考核，加大對財務管理的力度，全面進行預算工作，從而促使財務預算管理水平的提高。
四、結束語
綜上所述，房地產企業要想長期穩定發展，就一定要加大對財務管理風險的防范及控制，并要采取有效的措施解決財務管理風險中的問題。為此，企業一定要做好財務風險管理，才能確保企業核心競爭力的不斷增強。
參考文獻：
［關鍵詞］估價機構;房地產司法拍賣估價;風險防范
1引言
房地產司法拍賣估價與其他房地產估價顯著不同。一方面，由于房地產的價值量大，估價結果與當事人利益攸關;另一方面，房地產司法拍賣估價相對于其他評估來說，對于估價程序、評估報告形式、估價結果的要求更高。房地產估價機構和注冊房地產估價師在房地產司法拍賣估價中，應樹立較強的風險意識，規范估價行為，保持獨立、客觀、公正的原則。
2房地產司法拍賣估價概述
2.1房地產司法拍賣估價概念。涉案房地產的司法拍賣估價是房地產司法鑒定估價業務中的一種，主要是指注冊房地產估價師運用房地產估價專業知識和經驗對涉案的房地產價值或價格進行分析、判斷和測算，并提供相關專業意見的活動。這也是目前最主要的房地產司法鑒定估價業務。2.2房地產司法拍賣估價的特點。房地產司法拍賣估價的主要目的就是為了人民法院審理案件需要確定房地產處置參考價提供參考依據，其具有以下三個特點。第一，房地產司法拍賣估價具有公正性。［1］房地產司法拍賣估價工作不同于其他專業活動，房地產司法拍賣估價旨在為人民法院妥善處理案件提供財產處置參考價。在房地產司法拍賣估價工作中，涉案雙方當事人法律地位平等，不存在一方強壓另一方的現象。因此，房地產司法拍賣估價工作帶有“目的公正性”的屬性。第二，房地產司法拍賣估價具有嚴肅性。房地產司法拍賣估價不同于其他一般的房地產估價，房地產司法拍賣估價的結果與案件當事人的合法權益緊密相關。因此，房地產估價機構在進行司法拍賣估價業務時，必須嚴格按照《資產評估法》《房地產估價規范》的規定審慎進行。第三，房地產司法拍賣估價的與時俱進性。2018年9月1日起施行的［法釋〔2018〕15號］《最高人民法院關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規定》(以下簡稱《規定》)開啟了人民法院確定財產處置參考價的全新模式，新增了當事人議價、定向詢價、網絡詢價三種方式，對傳統的委托評估方式形成一定沖擊。新增了人民法院對評估報告的審查程序，第二十條規定，人民法院應當對評估報告進行審查。具有下列情形之一的，應當責令評估機構在三日內予以書面說明或者補正:①財產基本信息錯誤;②超出財產范圍或者遺漏財產;③選定的評估機構與評估報告上簽章的評估機構不符;④評估專業人員執業資格證明與評估報告上署名的人員不符;⑤具有其他應當書面說明或者補正的情形。同時該規定明確了當事人、利害關系人可以就評估報告提出異議，第二十二條規定，當事人、利害關系人認為網絡詢價報告或者評估報告具有下列情形之一的，可以在收到報告后五日內提出書面異議:①財產基本信息錯誤;②超出財產范圍或者遺漏財產;③評估機構或者評估專業人員不具備相應評估資質;④評估程序嚴重違法。對當事人、利害關系人依據前款規定提出的書面異議，人民法院應當參照《民事訴訟法》第二百二十五條的規定處理。面對新的司法解釋、新的估價要求，房地產估價師雖說具有一定的不可替代性，但仍需不斷提高執業水平，方能在激烈的競爭中占有一席之地。
3房地產司法拍賣估價工作風險成因
從司法拍賣估價工作的實踐情況來看，房地產估價機構從事司法拍賣估價工作的風險主要集中在程序不合法、評估報告形式不合規、估價結果不公正幾方面。以下從程序不合法、估價結果不公正兩方面簡要分析風險存在的原因。3.1程序不合法引發的風險。在《資產評估法》、2015版《房地產估價規范》中對估價程序有明確的規定和要求。而在司法評估實踐中，常常會出現估價程序履行不到位的情況，比如現場查勘時經常出現被執行人不配合的情況下，使得估價師無法完成進入估價對象內部進行查勘的法定義務;又比如現場查勘時評估師沒有認真核對人民法院提供的估價對象資料與估價對象現狀有無差異，會造成評估的財產基本信息、評估財產范圍發生偏差;還有就是有的估價機構內部管理制度不健全，使得評估報告內部審核流于形式，造成評估報告形式不合規等。這些情形都會成為案件當事人對評估報告提出異議的理由，也會客觀上造成案件執行工作的拖延。3.2估價結果不公正引發的風險估價結果不公正。主要是指由于估價方法、參數、基礎數據等選擇出現問題等原因導致的估價結果出現需要補正的情形。在司法案件中，當事人的利益對立，估價對象物權即將發生轉移，這使得評估報告會成為各相關方關注的焦點。《規定》第二十三條規定，當事人、利害關系人可以在收到評估報告后五日內對評估報告的參照標準、計算方法或者評估結果等提出書面異議。房地產估價機構在房地產司法拍賣估價工作中一旦因為故意或者重大過失導致估價錯誤的，不但會損害案件當事人的合法權益，也會對估價機構、估價師的經濟效益、社會效益帶來不利影響，嚴重的甚至會被從人民法院司法評估機構名單庫中除名，這就要求房地產估價機構、估價師在執業過程中必須依法合規、謹慎執業。
4房地產司法拍賣估價工作的風險規避及防范措施
4.1提高評估專業人員風險防范意識和職業道德水平。就房地產估價機構內部而言，要有效的提高評估專業人員風險意識和職業道德水平，必須做好以下兩個方面的工作。首先，加強對評估專業人員的法律知識培訓。房地產估價機構的業務行為受到相關法律的規制，為了使房地產估價機構的評估工作符合法律的要求，必須使相關工作人員明確法律的基本要求是什么，以及違背法律規定可能會產生的法律責任。只有通過對相關工作人員系統的法律培訓，才能在評估專業人員頭腦中真正樹立起風險意識。其次，房地產估價機構除了要求評估專業人員遵守一般的行業職業道德準則之外，房地產估價機構應當結合本單位的具體情況制定符合本單位工作實際的《房地產司法評估操作指引》，用更明確的標準來約束評估專業人員的職業道德，促使評估專業人員能夠審慎對待每一次評估工作，時刻牢記自身的職業道德底線。4.2建立健全機構管理制度，規范業務行為要有效的提高房地產估價機構。在司法拍賣估價中的風險防范能力，除了要從評估專業人員這一角度著手，房地產估價機構自身也要作出充分的努力。很重要的一個努力方向就是要建立健全機構內部管理制度，用制度來規范業務行為，從而提高司法鑒定結論的質量。［4］為此，房地產估價機構應當建立一套完整的保障司法鑒定評估質量的制度。在具體的制度內容上，應當包括房地產司法拍賣估價工作實施的程序、現場查勘的記錄管理、司法拍賣估價對象材料的獲取、使用以及估價結論出具的文本等方面。此外，最為重要的一點是，房地產估價機構要建立責任追究制度。房地產估價機構建立責任追究制度是為了進一步規范評估專業人員的業務行為，要使評估專業人員在執業過程中始終保持清醒的頭腦，牢固樹立風險責任意識，唯有此，才能真正的達到規范業務行為、提高服務質量的目的。4.3建立執業責任保險或者執業風險金制度鑒于。目前房地產估價機構司法拍賣估價人員面臨的執業風險越來越多，執業風險系數也在不斷攀升。為了消除評估專業人員的執業顧慮，房地產估價機構在有條件的情況下，可以參加司法鑒定執業責任保險或者繳納執業風險金，通過社會其他機構來分散評估專業人員的執業風險。我國早在《司法鑒定機構管理辦法》中就規定了司法鑒定責任保險以及執業風險金制度，因此，房地產估價機構實施此方案在法律上不存在任何障礙。建立執業責任保險或者執業風險金制度，能幫助房地產估價機構在執行業務中分散風險。4.4合理利用假設限制條件和免責條款。在司法拍賣估價工作中要合理地使用假設限制條件和免責條款，避免相關當事方因對估價報告的不合理利用而帶來的風險，也避免一些由于其他方面的原因而承擔不應該由估價機構及估價專業人員承擔的風險。對于司法拍賣估價過程中難以把握的或認為可能存在的風險事項，房地產估價機構應及時和委托人進行溝通，并在估價報告中披露其不確定性或所面臨不同后果的可能性。在復雜的司法拍賣估價業務中，對不確定的問題和不可知的事實情況，應出具有條件的和有保留的咨詢意見。
5結論
隨著我國經濟的不斷發展，一方面社會公眾已經形成了較強的法律權利意識，另一方面在經濟獲得不斷發展的同時，各種債務糾紛大大增加，由此導致司法拍賣估價業務增多，房地產估價機構及評估專業人員的執業風險也相應增多。房地產估價機構當前和今后很重要的一個工作任務就是要做好司法拍賣估價工作中的風險防范工作。要從房地產估價機構、評估專業人員兩個方面做好風險把控工作。就房地產估價機構自身而言，要加強內部管理制度，規范業務行為，加強對評估專業人員的法律培訓。對于評估專業人員來講，要牢固樹立風險責任意識，牢記自身職業道德底線。相信通過這兩方面的努力，房地產估價機構司法拍賣估價業務面臨的風險增加問題可以有效得到控制。
參考文獻:
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摘 要：房地產交易規定事項由交易雙方定制房地產交易應符合法律、法規的規定，只有合法的房地產交易才受法律的保護等。房地產交易的特點還有很多，需要尋求房地產交易中的風險以及做好風險防范。必須從房地產交易特點出發，為風險的防范做鋪墊。
關鍵詞 ：房地產交易 風險防范
普通老百姓購房者來說，購房是他們人生中的大事，要花費多年甚至幾十年的積蓄，一旦被騙，很有可能陷于絕境中，嚴重甚至轉變成社會問題，因此分析房地產交易中存在的風險且指出規避的方法對于廣大購房者具有關鍵積極意義。
1、房地產交易中的相關風險
1.1 房地產開發商引起的相關風險
我國城市規劃可利用土地資源較為緊缺，房地產企業在對土地進行拍賣工作時往往出現物非所值的現象，而房地產企業出于經濟利益方面的考量，在當前市場行情的壓力下，通過與地方官員進行暗箱操作，把城市的規劃進行更改，在本來規劃為綠地、公共設施以及緩沖地帶等地方進行建筑項目，導致樓房整體開發不合理，給人住居民在生活、健身與其他活動上帶來諸多的不便。而部分房地產開發商甚至把觸角伸到房屋建設的項目建設上，通過偷工減料，沒有將房屋的環保規格降低在消防要求、水電配套工作上，進而導致建筑頻頻出現相關質量問題。另一方面，部分開發商在進行房屋銷售時，利用虛假廣告夸大信息，導致有時業主在付款后出現貨不對板與不能入住等情況出現，有時即使是入住后由于相關手續問題遲遲不能拿到房屋產權。
1.2 不良中介組織方面引起相關風險
國內房地產中介組織大多數會在房地產咨詢、價格評估與經紀等方面向業主提供相應的服務，其在一定程度上可以利用本身知識體系與對市場的把握能力為業主提供最全面的信息，以便于業主在房地產的購買上做出合理抉擇。但是，在目前的市場上卻存在著部分的不良中介，通過業主在房地產知識上與政策上認識的缺乏，在進行合同簽訂的過程中加入部分對中介有利的服務條款，從而減少部分交易業主的權利，使交易方出現經濟與服務等方面的損失。還有部分從事房地產中介的工作人員，出于自身利益上的考慮，在提供相關服務工作時以包銷為名義，沒有將房屋委托人委托的價格與第三方進行交易，在即獲得傭金的情況下，還拿房屋部分的溢價;當然，由于市場經濟的弊端，往往還會出現無照經營、超越經營范圍以及非法經營等問題的出現。
2、房地產交易中買方對風險的防范
2.1 在進行房屋選購前，買方可以通過網絡與傳媒信息、其他買家評價與我國相關房地產部門等方式進行房地產信息與政策的了解工作，而對于房地產的市場信息，買家要通過本身對實際情況的調查來掌握，避免出現盲目購買的現象，在進行購買前，一定要親身到所在樓盤進行核查。而對于房屋質量，國家未來政策與未來市場等自身無法把握的方面，可以采納相關職業人員的意見。
2.2 買方在進行購買的過程中，切忌出現定金先交的現象，一般要在熟讀合同條文的前提下，通過對房地產的信息進行全盤的了解，降低受置業顧問的誘導，而對于合同不了解的部分要向開發商企業詳細詢問，如果涉及國家政策方面的有必要向我國相關房地產部門進行咨詢(如產權產籍管理所等)，在合同簽訂后，再根據相關條文規定提交定金。
2.3 在所簽的合同中，一定要把交樓時間、辦理房地產證書以及違約責任等事宜交代清楚，有必要的地方還要通過詳細的條文列舉，例如在房物的質量保期上，一般要將房屋的整套設施與其他配套設施進行一一列舉，避免出現認為麻煩而一眼簽合同的現象。
3、防范房地產交易風險的相關方法
3.1 建立健全房地產法制制度
目前，我國房地產業與其他產業相比還較為年輕，在相關法律法規的配套工作上還相對落后。因此，我國政府要發揮主導作用，提高與市場、企業等方面的合作力度，在根據市場實際需要與相關問題的前提下，通過聽證會、網絡建言與傳媒監督等各種形式建立健全我國房地產的相關法制制度，而在制度的執行工作上，一定要要求我國相關部門做到“有法必依，執法必嚴與違法必究”等，對于出現違規現象的事業單位與房地產開發企業還要加大懲罰力度，力爭相關制度在實際工作上發揮最大的作用。
3.2 樹立誠信觀念體系
我國政府與相關部門，在對房地產企業進行“批復入市”的工作中可以提高相關審核力度，對于在道德方面有前科的企業一定要做好把關工作。而在實際的工作上，可以對相關房地產機構進行道德講座與培訓工作，加強從事人員的職業素質與道德理念。在另一方面，還要提高輿論監督力度，利用社交傳媒與人民群眾的監督力量來促使相關人員樹立誠信觀念。
3.3 加強我國房地產市場信息體系的建設工作
目前，從房地產市場的層面出發，一定要加強我國房地產市場信息系統的建設工作，提高對我國房地產在市場上實際運行的監測力度。例如，我國房地產相關監管的部門要提高對信息溝通與整合工作，定時對土地供應、商品住房市場供求情況以及土地與住房價格變動等信息的公布工作，通過必要的手段引導輿論方向，在相關的政策實施上要提高透明度與宣傳力度，從而做到穩定我國房地產市場，促進市場朝理性的方向發展。
4、結束語
房地產交易風險是多因素導致的，房地產交易風險防范是一項綜合性較強的工作。絕大多數房產交易者都是誠信者，也不排除別有用心的交易人。事先如果能有效防范可能會出現的風險問題，得以交易圓滿完成，對雙方來講都是好事。一旦把交易圓滿完成寄托在交易雙方及中介都誠信的僥幸心理上，即使是萬一的概率，也會有不幸者，而這個不幸者要挽回損失所要付出的時問、精力都遠遠大于事先簽定一個沒有風險的合同。
參考文獻：
［關鍵詞］ 房地產企業 投資風險 風險防范
一、房地產企業的投資現狀
近幾年來，我國的房地產市場持續升溫，房地產業開發投資規模持續增長，銷售價格不斷攀升。根據國家統計局的房地產業投資統計數據的顯示，2001-2009年9年間，全國房地產業投資額由2001年6344.11億元增長到2009年的19422.92億元，2009年投資規模是2001年的3.06倍。
我國房地產企業平均資產總額過低，而房地產開發項目資金需求動輒上億，因此，房地產開發企業大多依靠銀行貸款和多種集資進行開發。我國目前多角債權人的權益，多角債務盛行，債權人權益往往得不到有效的保護，使得有的房地產企業根本不顧債權人的權益，將借債資金自目投資，造成房地產投資結構極不合理。
二、投資風險的成因分析
1.房地產粗放型開發。城市化規模的自目擴張與房地產粗放型開發，導致了大量土地資源的占用和利用效率的低下。首先是缺乏科學發展觀的指導，在城市的總體規劃和建設過程中，忽視了經濟、生態、社會的可持續性發展，導致重復建設、自目建設、隨意建設的情況比較嚴重。其次，違法違規征地圈地現象較嚴重。為了商業目的，有的地方或開發商使用各種手段，不顧國家法律法規，大量征地、囤積土地，造成了土地資源的極大浪費。
2.房地產投資增長過快。由于房地產投資過快增長導致房地產的結構性失衡和大量的商品房空置。近年來，雖然住宅開發投資穩定增長，經濟適用房的開發投資規模在各類住宅建設中所占的比例也并不是最低的，但是與我國的收入結構相比，這一比例明顯偏低，在房地產和住宅開發投資增長分別高達32%和32.2%的同時，而且濟適用房開發投資的增長只有9.1%。因此造成供給與需求的結構性矛后有加劇之勢。普通商品房和經濟適用房供不應求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。
3.對合作伙伴或項目開發不了解。房地產企業自身所掌握信息不全、不準，使得開發的房地產項目前期調查不周，測算不精，投資決策草率。所依據的信息不夠準確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，在運用中出現與當初的估計有較大偏差。如北京等一些大城市，當前人們對住房的最迫切的需求是“廉租屋”，以及以成本價并享受各種優惠折扣出售的公房；其次為經濟適用型住房；最后才是高級公寓及別墅。這與消費者整體收入水平呈現“金字塔”型不無關系。而一些發展商至今仍心存“暴利”思想下的某種“幻覺”。
三、房地產開發企業投資風險防范
房地產開發企業投資需要考慮的風險因素最多，風險因素對項目成敗的影響也最為關鍵。因此，建議企業做好以下幾方面的工作:
1.高度重視可行性研究。可行性研究是對擬建投資項目進行全面的綜合技術經濟分析，這是房地產及其他任何投資建設項目前期不可缺少的一個階段。在房地產開發的整個過程中，可行性研究階段是房地產投資過程中最關鍵的一步，也是擁有最大的不確定性與機動性的階段。因此，可行性研究階段對風險的評估，分析正確與否，將直接影響到房地產投資項目的成功與否。房地產開發企業必須建立一支高水平、多學科的開發隊伍，加強房地產市場調研，充分掌握影響項目投資的政治、經濟、社會、環境資料，并目_對此加以分析和綜合，建立一個龐大的信息系統，對項目進行可行性研究，從而通過科學預測，對項目準確定位，選擇適宜的投資項目類型、投資區位和開發時機，減少房地產投資開發的自目性。
2.靈活應用投資組合理論。在投資領域里，“不要把所有的雞蛋都放在一個籃子里”的做法非常適用。就是說要懂得分散投資以達到分散風險、降低風險的目的。房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當的投資的基礎上，搭配投資各種不同類型的房地產，以降低投資風險的房地產投資策略。房地產投資可以選擇不同區域、不同房產類型的投資組合，甚至是同一類型不同項目的投資組合來達到分散風險的目的。不同類型房地產的商業風險不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資的商業風險，又要保證獲取預期的投資收益，較理想的對策是進行房地產類型組合投資。例如房地產開發商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。
3.關注政策變動。我國房地產起步較晚，市場不規范，與發達國家相比，其受政府政策影響則更大。所以時刻關注國家各項方針政策變化，通過對各項政策的研究，既有助于房地產投資確定正確的投資開發方向，較正確預測未來，又利于其根據政策變動及時調整投資策略，有效控制政策風險。
4.必要時采用風險回避的形式來消除風險。在對項目各開發方案進行經濟評價的同時，要注重風險分析，對項目實施各程度階段可能存在的風險進行盡可能詳盡的分析，選擇可靠性好，風險隱患少，風險低的開發方案。
投資是企業活動的關鍵步驟，對于企業來說投資的成功與否關系到企業的生存發展，只有最大限度地利用好企業有限的資金，才能提高企業財務成果。由于企業投資環境很復雜，因此企業投資過程中存在許多危險，只有有效防范才能使投資項目不能達到預期效益。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產；財務風險；防范
近年來，隨著我國經濟的不斷發展、城市化進程的不斷加快和居民的收入不斷提高，人們的購房消費也興旺起來，因此我國的房地產市場也得到了快速的發展。但是大量的房地產企業也存在著許多的問題，尤其是財務風險防范方面的問題。因為房地產企業的開發需要巨大的資金投入，另外由于我國的的宏觀環境的在不斷的變動以及房地產企業自身的活動也較為多變、復雜和人們對于未來認識、控制的也存在局限性，房地產企業的財務風險存在于房地產企業財務管理的每個環節之中，這是現代房地產企業面對激烈的市場競爭的一個必然的產物。因此，如何有效地對房地產企業的財務風險進行有效的防范是房地產企業面臨的一道難題。
一.房地產企業財務風險的含義
財務風險是指企業在各項財務活動中由于各種難以預料和難以控制的因素，使得企業在一定的時期、一定的范圍內所獲得的最終財務成果和預期的經營目標發生了偏差，從而形成的使企業蒙受經濟損失或是更大的收益的可能性。企業的財務活動貫徹與企業生產經營的整個過程之中，企業在籌措資金、投資項目、分配利潤等過程中都可能產生風險。財務風險是企業在財務風險過程之中必須要面臨的一個較為現實的問題，財務風險是客觀存在的，它不可能被完全的消除，但是企業的管理者可以通過采取有效地措施來降低財務風險。
從房地產企業的資金活動的內容來看，房地產企業的財務風險，主要包括籌資風險、經營風險、投資風險以及存貨管理的風險和流動性的風險等，關于房地產企業的財務風險的涵義在理論界主要持有兩種觀點：在第一種觀點中認為財務風險是指房地產企業受各種不確定風險因素的影響，使得房地產企業的實際財務收益與企業預期的收益發生偏離的可能性，如果房地產企業在財務活動的任何一個環節和方面出現問題，那么都有可能使這種風險加劇；在第二種觀點中認為財務風險是指房地產企業無法到期償還債務的可能性，我們把這種情形稱為是融資風險或是籌資風險。
二.房地產企業財務風險存在的問題
（一）企業資本結構不當，資產負債率過高
據統計，目前房地產開發企業投資的資金杠桿率平均高達75%以上，而一般制造業企業的資金杠桿率僅達50%，房地產企業在資金的穩定性方面有著很大的潛在風險。這是由于房地產企業的開發建設過程中需要大量的資金，因此房地產企業在項目開發過程中往往會存在大量的盲目采取各種舉債的行為，致使企業的資本結構不當。
房地產開發企業一般會用企業內部的留存資金買地，然后把土地作為向銀行借入資金時的抵押物，最后有介入資金開發項目。目前，我國房地產開發企業45%左右的投資資金是來自銀行貸款，對于銀行的信貸房地產企業有相當高的依賴程度。因此，如果一個房地產企業的開發項目出現了問題，那么該企業的項目風險就會轉嫁到銀行，這將會對國民的經濟會帶來非常嚴重的不利影響。企業借入的資金越多，其資產負債率就越高，那么企業的財務杠桿效應也就越大，同時企業的財務風險也會進一步增大。近年來，由于房地產市場面臨的競爭壓力日益激烈、政府部門對房地產企業的監管力度不斷加大，企業貸款的約束也越來越大，導致房地產企業的資金鏈日益緊張，一旦房地產企業的資金鏈發生斷裂，此時房地產企業將陷入財務困境。
（二）企業忽略了資金的日常管理工作
目前，由于很多的房地產企業沒有編制關于資金使用的詳盡計劃，很多的房地產企業日常的庫存現金過多，這些資金的閑置，未能夠投入周轉無法取得盈利而是企業遭受到損失。另外，企業內部的管理人員和財務人員往往普遍缺乏現代的企業資金管理觀念，雖然對于樓盤項目的銷售非常重視但是卻忽略了對項目資金的管理。很多企業的財務管理工作沒有從根本上對于資金的使用與成本管理等問題進行嚴格的管理，都僅僅停留在簡單的財務核算方面上，企業面臨的潛在財務風險十分巨大。
三. 房地產企業財務風險產生的原因分析
（一）外部性財務風險
房地產企業的外部性財務風險指的是存在于房地產企業所處的外部環境中的各種各樣的風險，這些風險房地產企業通常都難以預料和難以控制，并且這些外部風險往往是通過影響企業的內部風險因素而發生作用。如果企業所處的外部環境中的各種風險因素發生變化，那么此時房地產企業將會面臨著巨大的投資風險。外部性財務風險一般包括自然風險、社會風險、經濟風險以及政治風險，是一種間接性的財務風險。這里主要介紹通貨膨脹和利息率變動所帶來的風險。
通貨膨脹對房地產企業帶來的最明顯的影響是企業的資金的占用量不斷增加，資金的需求量不斷膨脹。這主要是因為：由于物價不斷的上漲，同樣數量的存量需要占用更多的資金；在通貨膨脹時期，企業為了盡量減少原料漲價所帶來的損失，或是想要在囤積中獲得利益，于是就提前進貨，大量儲備原材料，這樣資金的需求量增加也就在所難免；在通貨膨脹期間內，由于資金的供求矛盾比較尖銳，企業之間相互拖欠貨款的現象較為嚴重，企業的應收賬款數額大幅增加，這也是引起資金需求增加的一個因素；另外，由于會計一般按歷史成本進行核算，這就會造成產品的成本虛低，利潤虛高，資金的回包不足，企業若要維持簡單的再生產的正常進行，必須追加資金。
許多房地產企業在開發項目時都需要向銀行借入大量的資金，因此，利率的變動風險在某種意義上是房地產企業面臨的眾多財務風險中最為重要的。企業負債經營，比如向銀行等金融機構借款或者在證券市場上發行債券，那么如果銀行的貸款利率發生波動時，企業的負債所承擔的資本成本也會發生相應的變化。
（二）房地產企業的財務管理人員對企業的財務風險特性認識不足
在開放的市場經濟條件之下，由于企業的財務風險是客觀存在的，并且企業的財務風險是難以消除，企業只要實施財務行為，那么必然就會有財務活動發生，同時伴隨著財務風險的產生。風險意識淺薄是財務風險產生的主要原因之一，目前房地產企業的很多管理人員和財務人員的風險意識都十分淺薄。由于在進行項目的決策開發之初，對風險并沒有做出充分的預期，導致決策失誤或是缺乏科學性。決策失誤是產生財務風險的另一個主要原因，財務決策的科學性是避免財務決策失誤的重要前提。目前，經驗決策和主觀決策現象普遍存在于許多的房地產企業，另外，在許多的房地產企業的管理還普遍存在一言堂的工作作風。這些現象都會導致決策失誤，引起財務風險。
（三）房地產企業的內部關系沒有理順
目前，對于許多的房地產企業其內部的各種關系并沒有得到很好的處理。長期以來，由于房地產企業內部管理體系和制度并不完善，缺乏完整性與系統性，致使房地產企業內部的各個部門之間、房地產企業與其上下級企業之間，在企業資金管理、利潤分配等方面存在較多的問題，比如權責不明與管理不力等問題，這就造成了企業資金使用的效率較低，企業資金流失現象較嚴重，資金的安全性與完整性均沒有得不到保證，使得房地產企業的內部財務關系十分混亂，嚴重的影響了其財務管理水平。
四 房地產企業財務風險的預測和防范措施
（一）建立合理的財務預警體系
對于企業來說，發現企業財務風險的制度指的就是企業的財務風險預警體系。企業的財務風險預警體系貫穿于企業的所有經營活動之中，企業通過比較分析所收集的與經營相關的產業政策、市場競爭狀況以及企業本身的財務和生產經營狀況信息，企業可以判斷出是否需要預警。如果可能危害企業財務狀況的關鍵因素出現，企業的財務風險預警系統就能夠根據對大量相關信息的分析預先發出警告來提醒企業經營者提前做好準備或采取應對措施，使企業防患于未然，避免使企業的潛在風險演變成現實的損失。另外當企業的財務發生潛在的危機時，企業的財務風險預警系統不僅能夠發出預警，而且還能及時的尋找出導致企業財務狀況不佳的最根本原因，使企業的經營者能夠及時的采取有效的防范措施，阻止企業財務狀況的進一步惡化。
（二）樹立生存意識，建立嚴格的風險防范措施
由于目前國家了一系列的政策來打壓房價，房地產行業的“冬天”已經來臨，對于處于“過冬”時期的房地產企業，其首要目的是要“保生存”。房地產企業應當把防范企業的財務風險作為工作的首要任務，針對企業自身的實際情況認真的分析企業所處的內外部環境，及時的調整企業的經營理念和經營預期，對一些可能出現的財務風險進行科學的預測，并且為企業設立多項風險防范機制，努力提高企業自身的生存適應能力。首先，企業的全體員工，特別是企業的領導層應當具有風險意識和強烈的責任感，對于潛在的發現的問題以及提出的合理意見應當給予重視和采納，并且積極采用科學的財務決策方法。為了范企業的財務風險，應當明確企業內部各個部門在財務管理中所享有的權利以及應當承擔的責任，理清企業內部的各種財務關系，努力使企業內部各個部門各個崗位做到權責分明。其次，要調整企業的銷售策略，縮短企業銷售資金的回籠周期。三是收縮戰線，減少企業的項目開工數。四是對企業的土地存貨進行清理。對房地產企業來講應當保留一些的較好的土地儲備，但是并不是保留的越多越好，因為存儲大量的土地，將會占用大量的資金，這就減弱了企業資金的利用效率。最后，企業應當在積極運作銀行信貸的同時，還應當盡量拓寬融資渠道，通過其它的渠道進行融資。
（三）建規立章，完善內部制度
在如此復雜多變的經濟政策環境之下，房地產企業需要通過不斷的增強企業自身的抗風險能力，強化企業的風險管理水平，不斷規范企業內部制度，完善企業的法人治理結構，建立一套綜合全面系統的的財務內部控制制度，使企業能夠有效地控制財務風險，提高房地產企業的財務管理水平。首先，要設立合理的激勵與約束機制，使企業管理者、一般員工與企業三方共同的承擔企業的風險責任，對每個崗位實行崗位風險責任管理，使企業努力做到責、權、利三位一體，提高企業全體工作人員的風險意識。其次，要確保資金能夠有效的收回。企業應當建立關于客戶的信用檔案，對于不同信用等級的客戶采取不同的合作策略。要確定客戶的資信等級評估客戶的償債能力，確定合理的應收賬款比例，建立健全收賬的責任制，用以加強對應收賬款的管理。
（四）提高管理者以及財務人員的素質與能力
管理者決策的正確與否和水平高低很大程度上取決于企業管理者的素質關系。決策作為企業管理過程中最重要的活動之一，它的正確與否直接關系到企業的生存與發展，并且企業的發展水平也直接取決于企業決策水平的高低。管理者作為企業決策層組成人員，其最重要的職能就是對企業的經營活動進行決策，另外企業管理者的素質決定了其思維的高度，從而決定了管理者所做決策的正確與否以及水平高低。另外，企業的經營成果和經濟效益也取決于企業管理者的素質。企業管理者的能力、素質對于企業的管理活動、企業經營成果的好壞以及經營效益的好壞都有著直接的影響，對企業的經營活動起著主導性作用。因此，努力提高房地產企業管理層與財務人員的素質和能力的意義十分重大。
首先，企業應當努力提高房地產企業的管理者的財務管理水平。具體來說可以對企業的決策者進行培訓指導，使決策者對本企業的資產負債表、損益表和現金流量表有一個大概的了解和科學的認識，使管理者能夠客觀真實的信息，本企業自身情況以及企業所處的外部環境做出科學的決策，徹底摒棄過去其主要依靠經驗或主觀感覺進行決策的習慣，這樣就可以降低企業發生財務風險的可能性。其次，要加強對企業財務人員的管理與培訓。一方面，企業要吸收具有較高專業素質的財務人員，使其能夠參與到企業財務活動中來；另一方面，要加強對企業現有的財務人員的培訓，主要是專業知識和相關政策培訓，努力確保現有財務人員的知識和能力能夠勝任目前的財務工作。
（四）、應當建立多元化的融資渠道，努力拓寬資金的來源
房地產企業不僅應當在用好企業內部的留存資金，而且還要充分利用企業自身的各項優勢，實施多渠道多元化的融資策略，為企業籌集到充足的資金用以進行項目開發和建設。目前企業的貨幣資金、墊付款、預收款收入以及銷售款收入等是大多數的房地產企業的主要資金來源。近期，由于國家關于房地產的政策收緊，上述資金的來源已很難滿足房地產企業的資金需求，因此對房地產企業而言努力尋找更多的融資渠道已經迫在眉睫。可以通過發行股票與債券、信托融資、房地產投資基金融資、等方式，房地產企業可以獲取更多資金。尤其是可以使房地產企業不需要通過提高資產負債率的股權融資形式更加受到房地產企業的青睞。通過多元化的融資，可以使企業的資產結構得以優化，不僅發揮了負債的財務杠桿作用，又使企業的財務風險控制在可以承受的范圍內，實現了房地產企業的長期穩定的發展。（重慶市莉雅房地產開發有限公司；重慶；404100）
參考文獻：
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1．1房地產開發的資金來源
房產地開發的主要資金供給者是銀行，而且往往是唯一的供給主體。據統計資料顯示，房地產開發有60%的資金是來自于銀行的，從購買土地，樓盤建設，流動資金到消費購房按揭，銀行都在扮演著資金供給者的角色，因此這使銀行存在著結構性的風險。在房地產市場高速發展時期，銀行作為貸款的主要提供者也獲取了行業發展所帶的利潤，但同時也承擔了房地產發展所帶來的風險，當房地產始終處于發展時期，風險不會凸現，隱藏在銀行內部并逐漸的積累起來，當房地產市場處于下降時期，風險開始暴露，各種問題開始顯現但不會立刻使金融體系癱瘓，當房地產市場泡沫破滅以后，銀行的不良貸款迅速增加，開始資不抵債，引起整個金融體系的動蕩．
1．2房地產投資增長速度
當前，全社會貨幣供應量持續增加，持有貨幣的消費者將會把多余的資金用于投資或是消費，在消費者從眾心理因素的影響之下，會增加對于房地產等固定資產的投資以求資產的保值甚至增值，這一過程可能導致市場需求驟然增加，甚至出現搶購行為，推動了貨幣轉化為商品的消費行為，勢必推高房地產價格上漲。根據市場價格規律變化，房地產價格的上漲會導致價格與價值的脫離，加快了房地產行業發展進入通貨膨脹的階段，從而導致風險的發生目前我國房地產價格高位運行，大部分地區的房價已嚴重超出居民購買力水平，中國社會科學院的2011年《經濟藍皮書》就指出我國城鎮居民的房價收入比達到8．76，目前中國85%家庭沒有能力購買住宅。而令人擔心的是這種虛高的房價卻是由大量的投機需求所支撐的。在中國房屋售罄而入住率極低的樓盤隨處可見，這些都表明我國的房地產市場投機氛圍十分嚴重。中國的房價增長過快，高位運行，又沒有剛性需求作支撐，使中國面臨著房價泡沫破滅的風險。最近幾年，開發商投入開發的資金一直都在增加，但是銷售的面積跟不上開發面積的速度，導致大量現房的積壓閑置。這些都會成為出現房地產金融風險的隱患。在資金大量涌入房地產的過程中，房價可以存在一定的合理上漲，但一旦超出合理范圍就會就會產生泡沫，而泡沫一旦出現破滅，則作為資金供給者的商業銀行會成為損失的最終承擔者。
1．3對房地產業的宏觀經濟政策
房地產行業已經成為城市發展最主要的推動力。同時地方政府為實現GDP增長，改善城市環境和面貌，其財政收入很大程度上是依靠房地產行業的發展所帶來的經濟效益，尤其是長三角區域，房地產業已成為該區域多個城市快速增長的主要經濟來源。同時，由于房地產業是國民經濟的支柱產業，其快速發展可以促進投資規模的大幅度提高，增加就業機會，提高地方政府的財政收入，因此各地政府都非常重視房地產業的發展對地區經濟發展的帶動作用，對房地產業產生了過度的依賴，政府的支持促進了房地產業的發展，同時也使得金融業向房地產業傾斜，房地產價格的提高，不僅會增加稅收，還會刺激了物價的上漲，甚至出現通貨膨脹．
1．4銀行貸款的發放
房地產貸款的投入屬于固定資產投資，被視為收益穩定的優質資產，有較好的抗風險能力，另外，房地產貸款額的增加可以使銀行的不良資產的比例減少，因此，對于房地產開發商的貸款，各個銀行之間競爭很激烈，每個銀行都會提供一些優惠政策來吸引按揭貸款購房者和房地產開發商，這造成了銀行風險自控能力的下降，銀行愿意提供資金，房地產業需要大量資金，這導致銀行資金大量涌向房地產業．因為銀行信貸資金源源不斷通過各種渠道流入房地產開發市場，造成目前我國房地產開發商的平均資產負債率高達75%。這意味著開發商只是利用較小的自有資金就能進行大規模的房地產開發，并獲得豐厚利潤。房地產開發領域這種高杠桿，高收益性直接吸引了大量投資商進行房地產開發。
2防范房地產金融風險的應對措施
2．1開拓多元化的融資渠道
房地產市場的融資主要以銀行的信貸資金為主，單一的融資方式使得房地產市場的各種風險都集中在銀行體系里，一旦房地產市場出現較大的波動，會快速的傳遞到銀行系統中，因此，我們必須對房地產金融工具進行創新，開拓更多的房地產融資渠道，如房地產投資基金，房地產信托，房地產資產證券化等融資模式，構建多元化的融資體系。房地產投資基金是通過發行股票將投資者的資金吸引到房地產業來，委托專業人員和機構，選擇不同類型，不同地區的房地產項目通過多元化的投資策略和專業集中的管理，有效降低投資風險，取得高額回報，投資者因此可以間接地獲得房地產投資收益，房地產資產證券化是通過股票，基金和債券等證券化金融工具對房地產市場資金進行投融資的過程，包括房地產抵押債權證券化和房地產投資權益證券化，實行房地產抵押貸款證券化對公眾來說是一個有固定回報，比較安全的投資工具，可以給銀行業帶來很多好處，可以拓寬房地產的資金來源渠道，降低銀行的放貸風險．
2．2加強政府的宏觀調控
房地產金融行業的穩定，對于整個金融行業的穩定有著重要的作用，對于政府維護國民經濟穩定發展更是有著重要的意義。因此，政府必須加強宏觀調控的力度，有效防范控制房地產風險，引導金融機構有序競爭房地產資金信貸市場，維護房地產金融市場的健康有序發展。要加快建立全國性聯網的個人住房信息系統，構建相對完整的房地產個人信息數據庫，完善房地產統計方式，規范房地產數據的信息和監測分析，通過詳實的數據來分析房地產市場的供求情況與投機情況，通過具體的數據指標，對房地產金融風險進行經常持續的監測與分析，提高對市場發展前景判斷的正確性，實行房地產信息披露機制，及時預警房地產金融可能出現的風險，采取及時有效的手段對市場進行干預調控，加大監管力度。
2．3加強對信貸對象的資格審核評估
在提供信貸金融業務服務時，作為銀行的工作人員必須樹立較強的風險防范意識和堅持職業操守，做好信貸資格的審核評估中調查、審查、管理的工作，及時分析并發現信貸業務的客戶風險和經營風險。貸款發放前，做好借款人身份信息和項目相關資料的審查工作，重點了解其經營實力，管理水平，運作能力，開發業績，信用評價等，并對其開發的商品房項目要深入了解其市場定位，房型設計等，并重點分析其項目是否符合市場需要，確保貸款評估有質有量，做審查工作的時候，應到其公司進行現場的勘察工作。貸款發放后，首先，要抓好對項目貸款的限制性條款的執行，特別是對根據房地產工程進展分期撥付貸款的業務，一定要認真審核其工程進展是否達到條款要求，才能進行撥付貸款，其次，加大對房地產商的日常檢查工作，逐戶建立客戶貸款管理臺帳，實行實時監控，既要加強對工程進展進行跟蹤檢查，也要對公司的資金營運進行監控，確保貸款用途的真實合法，做好風險防范。除此之外，銀行機構還需建立和完善對房地產市場進行分析和監測的體系，關注房地產市場的發展趨勢，提高對房地產市場發展的認識和預測能力，同時要加強房地產市場產業政策的研究，制定適當的房地產信貸政策，全方位提高銀行把握風險、防范風險的能力。
3小結
【關鍵詞】房地產泡沫；金融風險；防范措施
自1998年我國開始推行商品化的住房以來，對我國房地產行業起到了極大的促進作用，也正是因為房地產行業的蓬勃發展使得其對國民經濟的積極發展起到了至關重要的作用，從目前的情況看來，房地產行業已經發展成為中國國民經濟的核心部分。通過金融危機的沖擊后，中國房地產價格卻依然居高不下。那么，這是否意味著中國房地產泡沫的存在，而又該如何防范房地產金融蘊含的風險，是否需要救市等等都是值得業界關注的熱點問題，對其研究具有極大的理論和現實意義。
一、我國房地產泡沫成因分析
1.土地資源稀缺
房地產行業就是指從事房地產開發投資與經營的行業，一切圍繞著土地而發展。而由于土地本身就是一種有限的、不可再生的稀缺性資源，基本不可能存在多次補給的情況。然而，目前我國房地產行業的整體發展勢態良好，這一方面使得房地產行業對土地的需求不斷提高；另一方面，土地資源也在逐漸減少。這使得兩者之間形成的矛盾變得越發明顯。
目前，我國城市化的發展進程已經來到了至關重要的時刻。土地資源除了可以為地方經濟發展帶來一定的助益，同時房地產開發商還可以通過土地投機獲利一定的利益。基于此，房地產開發商都會通過各種途徑進行“圈地”操作，為自己儲備更多的土地。當整個經濟大環境發展到一個節點，房地產開發商就會將土地以高價轉讓，或者自行開發這些土地，然后進行瘋狂的炒作。也正是因為這一現象，使得有限的土地資源在這一循環交易中價格不斷上漲，最終土地的價值遠遠高于其實際價值，房地產泡沫由此產生。
2.房地產投機
出土地資源稀缺外，房地產投機也是房地產泡沫的形成的主要原因之一。一般情況下房地產投機是與預期、非理性等因素相互影響而發生作用的。房地產市場主體對未知的房地產價格上升趨勢進行過高的預期，然后不斷地購買、儲存，讓人們僅僅看到房地產市場曇花一現的繁榮。而這也為房地產泡沫的形成埋下了伏筆。在這一系列的過程中，常常會出現“羊群效應”，這一效應是由于房地產市場的不確定性以及不對稱信息所導致的，房地產的投資者或者消費者在預期與決策過程中思想、行為趨同的行為。關注我國房地產市場的相關新聞報道便可以看見在我國的一些大中型城市中常常就會出現“羊群效應”的現象，例如排著長隊去買房便是這一現象的基本體現。投機的環境一旦成熟，房地產價格便會慢慢的超越原本的房地產市場價格，其收益也存在許多不確定因素，而是由房地產的投機交易來直接決定。
二、房地產金融風險的防范
1.加強個人住房貸款的管理
房地產金融風險中的個人住房貸款問題已越來越突出，也受到了社會各界的關注。目前，我國個人住房消費貸款的總量還在不斷增大，而其于城市居民的個人利益存在著密切關系。因此，加強個人住房貸款的管理，是防范房地產金融風險的重要手段之一，其主要內容有：
第一，明確個人住房貸款的審查程序和標準，然后以此為基礎建立相應的信用登記制度；第二，健全個人住房貸款的擔保制度，對于居民第二套住房的貸款比例和額度進行嚴格的控制，與此同時要加強擔保執業機構的業務監管工作，對貸款風險進行有效的防范；第三，要嚴格遵照個人住房貸款利率政策，嚴禁擅自提高或壓低個人住房貸款比率的行為發生；第四，嚴格評估貸款抵押物實值，在此過程中要嚴格執行貸款額與抵押物實值比例不得超過80%的規定，對于“零首付”貸款購房現象應該盡量規避。
2.建立健全的法律制度
對房地產行業建立健全的法律制度是規避房地產出現金融風險的最有利的保障手段。對于目前我國房地產金融領域的立法的整體情況來看，這些法律制度的建立相對來講還是比較滯后的，缺乏實踐性和科學性。筆者認為，應該盡快的完善房地產行業的法律法規，以加強行業的風險防范：第一，出臺專門的金融機構資金監管的規定和辦法；第二，修改和完善《擔保法》、《保險法》，進一步完善房地產金融行業的個人信用制度以及擔保體制，希望能夠對信用方面的立法完善有所助益；第三，進一步完善和明確我國的《證券法》的內容，并進一步明確房地產相應部門所對應的法律制度，對房地產抵押貸款債券的發行和轉讓制度、房地產投資基金制度以及房地產企業上市、退市制度等等進行完善和補充；第四，對于現有的財產保險制度也需要進一步的完善，適當的將住房抵押保險的種類進行擴充，修改那些不符合實際的內容，對保險費的金額進行科學的評估，從而明確繳費方式以及關于退保的規定。
除了金融業法律法規的完善外，還必須細化房地產行業的法律制度，將房地產行業與金融業的法律制度進行有機地結合，以期有效地促進金融市場與房地產市場的協調發展，盡最大的努力去防范房地產業出現的金融風險。
3.建立全方位的監管體系
首先，外部監管體系的建立。所謂外部監管體系就是指通過人民銀行、銀監會和審計部門來對房地產行業進行監管，通過這一方法僅可能最大程度的強化監管細節，使得監管能夠發揮其最大效果。此外，在這一外部監管體系中，審計部門對房地產金融機構的財務收和經營效益的審計也起著至關重要的作用，能夠有效地督促商業銀行實事求是的按照金融方針政策去執行相關規定，用這一方式來保證其收支活動的合法性。然后，會計師事務所以及審計事務所也是這一體系的重要組成部分，聘請專業的會計師或審計事務所對其進行一些列的審計，保障相關信息的準確性。
其次，行業內部監督系統的建立。在房地產行業內部監督系統中，地方政府應該給與房地產金融機構一些適時的正確的引導，為房地產金融機構提供一個良好的溝通協調環境，為行業內的相互監督起到一定的幫助作用。
最后，外部評估約束系統的建立。對房地產行業內部與外部建立監管監督體系的同時，還應該利用評估系統對房地產金融機構的信用等級進行評定并公布評級，這一方法能夠讓社會公眾都參與到房地產金融風險度的監督之中。
4.建立健全房地產風險評估機制
一方面，建立健全房地項目開發風險評估機制。我國的金融企業應加強對房地產項目開發評估體系學習和對風險評估專業人才的招聘，對房地產項目的市場前景、管理能力、運營能力、財務能力和營銷能力等進行全面評估，結合申請人的信用等級來測算該項目的風險度。若出現房地產項目風險度較高的情況應該審慎發放貸款，將風險降至最低。
另一方面，建立健全的貸款戶資信評審制度。我國金融企業已經初步建立了信用等級評級制度，但實際上還存在許多不足之處。因此，可以通過引進 “6C”原則以加強資信評估。
三、結論
房地產泡沫與金融市場存在著密不可分的共生關系。這也就是說如果房地產價格出現上漲的情況，金融機構的資金就會通過各種渠道進入房地產市場，從而促進房地產價格繼續上漲；反之，金融機構的資金則會退出房地產市場，讓房地產價格繼續下降，金融危機也隨之產生，極不利于國民經濟的穩定發展。而防范房地產金融風險要從抑制房地產泡沫入手，只有找出問題的癥結所在并對癥下藥，才能取得最大的成效。只有進一步加強房地產金融監管監督體系，才能最大化的防范我國的房地產金融風險，對我國經濟的發展起到保駕護航的作用。
參考文獻：
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