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第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部審計(jì)；內(nèi)部控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

當(dāng)前，我國住房投資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)積極地變化，房地產(chǎn)投機(jī)因素也明顯減少，但房地產(chǎn)行業(yè)的投資仍不斷增加：東部地區(qū)投資增長不減，中西部地區(qū)房地產(chǎn)熱正在上升。因此，在這種背景下，房地產(chǎn)行業(yè)仍具有良好的成長性和盈利性，并呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1.行業(yè)的整合速度加快，競爭更加激烈

國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模普遍較小、競爭能力也較弱，行業(yè)集中度和進(jìn)入壁壘較低。隨著主要技術(shù)條件的日益成熟，在信貸規(guī)模控制和土地招標(biāo)拍賣制度等壓力下，房地產(chǎn)行業(yè)的整合速度不斷加快，市場競爭也更加激烈，企業(yè)趨向以合作和聯(lián)盟的方式來擴(kuò)大自身的規(guī)模和提高融資與抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

2.企業(yè)的運(yùn)作更加專業(yè)化

房地產(chǎn)企業(yè)處于從政府資源運(yùn)作型向項(xiàng)目專業(yè)運(yùn)作型轉(zhuǎn)變的階段，企業(yè)間的競爭也趨向于項(xiàng)目運(yùn)作及更高層次的戰(zhàn)略管理，加上企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的需要，其整體運(yùn)作更加專業(yè)化。

3.融資渠道的多樣化

隨著國家相關(guān)宏觀調(diào)控政策的出臺，資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)需要尋求新的融資方式和渠道，通過股權(quán)融資、項(xiàng)目融資等方式實(shí)現(xiàn)融資渠道的多元化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作存在的主要問題

隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，內(nèi)部審計(jì)工作受到國家和社會(huì)各界更廣泛的關(guān)注。伴隨房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大，其內(nèi)部控制制度不完善、審計(jì)技術(shù)比較落后和內(nèi)審人員素質(zhì)較低等問題在不同程度上制約著企業(yè)未來的發(fā)展壯大。

1.內(nèi)部審計(jì)人才結(jié)構(gòu)不盡合理、人員綜合素質(zhì)普遍不高

我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作屬于新興的一個(gè)領(lǐng)域，其內(nèi)審人員尚存在結(jié)構(gòu)配置不盡合理、綜合素質(zhì)普遍不高的問題。大部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人員是從其他財(cái)務(wù)崗位轉(zhuǎn)過來的，而不是專業(yè)型人才，通常情況下他們只會(huì)依據(jù)賬本查賬，如果缺少賬本數(shù)據(jù)資料就無法進(jìn)行相關(guān)的內(nèi)部審計(jì)工作，內(nèi)審人員這種單純的財(cái)務(wù)思維根本不能適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)審計(jì)工作的基本需求。在人才結(jié)構(gòu)上，房地產(chǎn)企業(yè)也沒有實(shí)現(xiàn)人力資源的優(yōu)化配置，內(nèi)審機(jī)構(gòu)人員的知識結(jié)構(gòu)單一，缺乏具有企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理、網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)等方面的復(fù)合型人才，使得內(nèi)審工作的深度和范圍難以很好的擴(kuò)張，這在很大程度上影響了房地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)工作的效率也制約著其進(jìn)一步的發(fā)展與完善。

2.內(nèi)審技術(shù)比較落后，內(nèi)審機(jī)構(gòu)的地位不高且獨(dú)立性較差

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審部門主要采用以財(cái)務(wù)分析為主的分析方法和詳查法進(jìn)行審計(jì)工作，而沒有將現(xiàn)代管理評審技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)以及經(jīng)營分析等方法運(yùn)用到審計(jì)實(shí)踐中去，這種審計(jì)技術(shù)已不能適應(yīng)時(shí)展的需要，并且不能形成一個(gè)系統(tǒng)的工作模式以及很好地探究企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作的實(shí)質(zhì)，進(jìn)而影響了內(nèi)部審計(jì)功能的充分有效發(fā)揮，更不能促進(jìn)企業(yè)競爭力的增強(qiáng)和效益的取得。此外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)置基本上平行于，有些甚至低于其他職能部門，通常設(shè)在財(cái)務(wù)不下，在實(shí)行機(jī)構(gòu)改革和重組時(shí)存在隨意撤并和精簡抽調(diào)的現(xiàn)象，這種制度體系不能有效地保障內(nèi)審機(jī)構(gòu)和人員的穩(wěn)定性，也喪失了其權(quán)威作用。

3.房地產(chǎn)企業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)向管理審計(jì)的全面轉(zhuǎn)變

內(nèi)部審計(jì)包括財(cái)務(wù)審計(jì)、采購審計(jì)、質(zhì)量控制審計(jì)、投資審計(jì)和銷售審計(jì)等領(lǐng)域，我國房地產(chǎn)行業(yè)一直采用以開展財(cái)務(wù)審計(jì)為主的單一內(nèi)部審計(jì)模式，其中許多還停留在財(cái)務(wù)查賬階段，單位許多管理層和員工甚至認(rèn)為內(nèi)審工作就是財(cái)務(wù)查賬，從而沒有充分挖掘?qū)徲?jì)工作的優(yōu)勢和很好地體現(xiàn)其工作的效率；有些企業(yè)雖然開始開展經(jīng)營管理審計(jì)工作，但經(jīng)營管理審計(jì)的思維模式仍以財(cái)務(wù)查賬為主，并且偏重于事后審計(jì)，這種審計(jì)思路和方法不能滿足現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的需求；大部分房地產(chǎn)企業(yè)人力資源部在招聘內(nèi)部審計(jì)新成員時(shí)，通常選擇財(cái)務(wù)和審計(jì)人員，這種單一化的人員結(jié)構(gòu)在一定程度上歪曲了內(nèi)審工作的真正目的；此外，企業(yè)內(nèi)部有些領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為內(nèi)審部門沒有能力從事綜合廣泛的審計(jì)工作，認(rèn)為如果內(nèi)審涉及經(jīng)營管理范圍過多就超越了其本身的職能和能力范圍。

三、構(gòu)建科學(xué)、完善的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)機(jī)制

針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作中存在的上述問題，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從提高內(nèi)審人員綜合素質(zhì)、強(qiáng)化公司治理、提高內(nèi)部審計(jì)獨(dú)立性、運(yùn)用先進(jìn)的內(nèi)部審計(jì)技術(shù)、完善內(nèi)部控制和相應(yīng)的考核激勵(lì)機(jī)制等方面加以考慮，從而構(gòu)建適合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要的健全的內(nèi)部審計(jì)機(jī)制，以促進(jìn)企業(yè)綜合效益的最大化。

1.提高內(nèi)審人員的綜合素質(zhì)，并運(yùn)用先進(jìn)的審計(jì)技術(shù)和方法

內(nèi)審人員綜合素質(zhì)和內(nèi)審技術(shù)水平是保障房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作順利進(jìn)行的必要條件。一方面，企業(yè)要對審計(jì)人員進(jìn)行財(cái)務(wù)、審計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)管理等專業(yè)知識以及職業(yè)道德的定期教育培訓(xùn)，并積極吸納工程技術(shù)、法律等專業(yè)人才，從而優(yōu)化內(nèi)審人員結(jié)構(gòu)，切實(shí)提高員工的審計(jì)水平和綜合素養(yǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審工作的有效進(jìn)行。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要將內(nèi)審工作的重點(diǎn)從傳統(tǒng)的“查錯(cuò)糾弊”向?yàn)楣緝?nèi)部管理決策及效益服務(wù)轉(zhuǎn)變，內(nèi)審職責(zé)應(yīng)從審查和監(jiān)督向評價(jià)與咨詢方面拓展，作業(yè)范圍應(yīng)擴(kuò)展到包括財(cái)務(wù)審計(jì)在內(nèi)的各個(gè)領(lǐng)域，并且要注重信息化管理和專業(yè)軟件的建設(shè)以強(qiáng)化數(shù)據(jù)分析技術(shù)，不僅關(guān)注事后審計(jì)工作，還要切實(shí)做好事前和事中審計(jì)，從而整體提高內(nèi)審工作質(zhì)量。

2.不斷完善企業(yè)的內(nèi)部控制、全面預(yù)算管理和激勵(lì)機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)要逐步建立健全與其自身發(fā)展相適應(yīng)的內(nèi)部控制制度以保障各項(xiàng)工作的有章可循，要通過加強(qiáng)管理層的專業(yè)培訓(xùn)以促進(jìn)內(nèi)審制度的執(zhí)行；企業(yè)要積極引進(jìn)新技術(shù)、新理念和新方法，成立高層預(yù)算小組，建立完善的全面預(yù)算管理機(jī)制以對日常各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)施詳細(xì)的預(yù)算分析、審批、編制與監(jiān)督考核，將預(yù)算的范圍從傳統(tǒng)、單一的生產(chǎn)資金計(jì)劃向包括基建、風(fēng)險(xiǎn)投資、勞資、營銷、物資供應(yīng)以及社會(huì)融資在內(nèi)的資金預(yù)算轉(zhuǎn)變，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)資金的高效、有序流動(dòng)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，建立一套科學(xué)、完善的評價(jià)考核與激勵(lì)機(jī)制，從而充分調(diào)動(dòng)內(nèi)審人員的積極性和提高內(nèi)審工作的效率，為最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙贏提供可靠保障。

3.強(qiáng)化公司治理，提高內(nèi)審的獨(dú)立性

一些大的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)必須設(shè)置審計(jì)委員會(huì)，從而使內(nèi)審部門在隸屬于審計(jì)委員會(huì)的同時(shí)，還須接受管理層的領(lǐng)導(dǎo)，這種雙向負(fù)責(zé)、報(bào)告和雙重領(lǐng)導(dǎo)的模式有利于增強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)在公司治理框架中的地位以及審計(jì)機(jī)構(gòu)與人員的獨(dú)立性與監(jiān)控能力。一方面，審計(jì)委員會(huì)在職能上對內(nèi)部審計(jì)進(jìn)行監(jiān)督，使內(nèi)審機(jī)構(gòu)是在審計(jì)委員會(huì)管理機(jī)制下獨(dú)立經(jīng)營管理的一個(gè)職能部門，其工作范圍不受管理層限制，確保審計(jì)結(jié)果的受重視程度和工作的效率；另一方面，內(nèi)部審計(jì)在行政上受高級管理層的領(lǐng)導(dǎo)并決定內(nèi)審工作的內(nèi)容，向高級管理層做行政上的報(bào)告，并與其他職能部門保持應(yīng)有的獨(dú)立。

4.實(shí)施適當(dāng)?shù)膬?nèi)部審計(jì)外部化

房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)置內(nèi)部審計(jì)模式時(shí)要將公司全部內(nèi)審業(yè)務(wù)按委托層次劃分為兩個(gè)部分：一是對管理層下屬各級經(jīng)濟(jì)責(zé)任和業(yè)務(wù)職能進(jìn)行審計(jì)，二是對管理層和董事會(huì)受托經(jīng)濟(jì)責(zé)任進(jìn)行審計(jì)。針對第一部分應(yīng)當(dāng)由公司的內(nèi)部審計(jì)部門負(fù)責(zé)，而后一部分則應(yīng)實(shí)施適當(dāng)?shù)耐獍驅(qū)徲?jì)委員會(huì)報(bào)告審計(jì)信息并提出改進(jìn)意見。其中，承接外包業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)由審計(jì)委員會(huì)從不承接本公司年度審計(jì)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所及其他專業(yè)人員中選聘，并由審計(jì)委員會(huì)直接支付報(bào)酬和具體安排內(nèi)審的具體內(nèi)容、時(shí)間、程序和頻率等方面，從而有效提高內(nèi)部審計(jì)工作的獨(dú)立性，保證內(nèi)部審計(jì)職能更好的發(fā)揮。

四、結(jié)論

隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，內(nèi)部審計(jì)工作受到國家和社會(huì)各界更廣泛的關(guān)注。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)沒有重視內(nèi)部審計(jì)工作，審計(jì)人員的綜合素質(zhì)不高、相關(guān)制度尚不完善、審計(jì)獨(dú)立性比較缺失，因此，企業(yè)要對內(nèi)部審計(jì)進(jìn)行更深層次的研究，切實(shí)提高內(nèi)部審計(jì)工作的水平與效率，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]房素芳：試論企業(yè)內(nèi)部審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)成因及其防范對策[J].現(xiàn)代商業(yè).2012（03）.

[2]毛文蓉：淺析企業(yè)內(nèi)部審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)形成因素與解決途徑[J].中國城市經(jīng)濟(jì).2012（03）.

第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);會(huì)計(jì)控制;內(nèi)部管理;解決方案

近幾年來，伴隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的提高，房地產(chǎn)這一行業(yè)的興起引起了社會(huì)各階層的關(guān)注，由于中國人口不斷向沿海地區(qū)遷移，使得沿海地區(qū)的房價(jià)不斷攀升，從而帶動(dòng)了全國房價(jià)的上漲。這一問題引起了政府的重視，于是政府采取了一系列的宏觀調(diào)控政策，對房價(jià)進(jìn)行抑制，房地產(chǎn)行業(yè)本來內(nèi)部就存在畸形發(fā)展，再加上國家一定的干預(yù)以及面臨經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化帶來的制約，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)更加嚴(yán)峻。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該有計(jì)劃的調(diào)整內(nèi)部管理，這樣才能應(yīng)對突如其來的經(jīng)濟(jì)變化情況。一直以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)始終立足于內(nèi)部控制管理制度，內(nèi)部會(huì)計(jì)工作問題對房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)的開展起到不可忽視的作用，下面就來對我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀主要有以下兩點(diǎn)：

1.房地產(chǎn)的整體規(guī)模增大，但區(qū)域發(fā)展不平衡。就目前我國發(fā)展的狀況來看，國民對于購房的需求只會(huì)增加不會(huì)減少，這使得我國房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，據(jù)統(tǒng)計(jì)2013年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比上年名義增長19.8%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長19.4%），增速比1-11月份提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，比2012年提高3.6個(gè)百分點(diǎn)。雖然規(guī)模實(shí)際增加了不少，但是在區(qū)域方面的發(fā)展極不平衡。這表現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一，東部地區(qū)和沿海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，所以房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展比起中西部地區(qū)來說，相對完善。盡管近幾年來，中西部的經(jīng)濟(jì)也得到了快速的發(fā)展，但是相對于東部沿海地區(qū)，還是存在一定的差距;第二，城市和農(nóng)村的住房條件存在差異。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得城市的水平要高于農(nóng)村的水平，城市優(yōu)越的生活條件吸引了大批農(nóng)村人口向城市涌入，這改變了我國的土地結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致城市的住房用地不夠，使得房價(jià)飛漲，而在農(nóng)村，卻存在大量的農(nóng)用地得不到很好的利用。

2.房地產(chǎn)價(jià)格提升的過快。在我國，商品房價(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展的趨勢，但從2009年開始，全國商品房價(jià)格開始飛漲，東部沿海地區(qū)出現(xiàn)這種現(xiàn)象尤為顯著，這給中低收入的家庭帶來了不小的困難，因此國家采取一系列的政策來改變這種狀況，但是還是有不少投機(jī)者利用此種機(jī)會(huì)來炒房，使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨更大的問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)存在的問題

1.監(jiān)督體系不夠完善

監(jiān)督管理制度一直是一個(gè)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)保障，尤其是對于會(huì)計(jì)這一重要的環(huán)節(jié)，監(jiān)督制度的完善顯得尤為突出。對于房地產(chǎn)內(nèi)部來說，監(jiān)督管理執(zhí)行力度顯然不夠，比如對內(nèi)部工作人員的監(jiān)督不夠，尤其是對高層領(lǐng)導(dǎo)來說，他們是最能體現(xiàn)的主體。還有就是內(nèi)部審計(jì)部門缺乏相對的獨(dú)立性，使得其功能無法得到很好的發(fā)揮。

2.企業(yè)內(nèi)部人員自身素質(zhì)不高

如今，房地產(chǎn)內(nèi)部的工作人員的綜合素質(zhì)存在一定的差距，一個(gè)企業(yè)如果工作人員的綜合素質(zhì)的不高，也會(huì)影響一個(gè)企業(yè)的良好發(fā)展，而對于房地產(chǎn)內(nèi)部會(huì)計(jì)工作這重要的部門來說，相應(yīng)的人員也必須提升自己的綜合素質(zhì)，才能滿足這個(gè)企業(yè)的需要，才能適應(yīng)這個(gè)社會(huì)的發(fā)展。

3.企業(yè)內(nèi)部信息溝通不暢

信息的透明確保了數(shù)據(jù)的有效性和真實(shí)性，信息的暢通有利于各部門交流的暢通無阻，從而降低溝通成本，但在房地產(chǎn)這一行業(yè)中，管理層與員工缺乏交流，而對業(yè)務(wù)部來說，也經(jīng)常表現(xiàn)為各自為政的狀況，導(dǎo)致整個(gè)企業(yè)信息溝通渠道受阻，對于內(nèi)部會(huì)計(jì)部門來說，及時(shí)獲得信息資料，將有助于該部門對某事項(xiàng)進(jìn)行合理的資金預(yù)算，從而為企業(yè)預(yù)算盈利。所以加強(qiáng)內(nèi)部信息的暢通很有必要。

三、解決房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制問題的對策

1.完善內(nèi)部監(jiān)督體系

內(nèi)部控制建設(shè)是一項(xiàng)需要全體參與的活動(dòng)，從企業(yè)內(nèi)部高層領(lǐng)導(dǎo)到基層工作人員，只有相互配合，才能有效的進(jìn)行監(jiān)督工作，所以首先要做的就是建立一套完善的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，并且制定相應(yīng)的監(jiān)督計(jì)劃，如對內(nèi)部資金的每一筆用途都要及時(shí)的備案記錄;再者，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)部門的職能，這就需要內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)對本企業(yè)的內(nèi)部控制制度做出有效的評價(jià)以及監(jiān)督，從而完善內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督職能。

2.加強(qiáng)員工綜合素質(zhì)，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部工作人員的責(zé)任感

員工的綜合素質(zhì)主要表現(xiàn)在專業(yè)知識和思想道德素質(zhì)兩方面。從專業(yè)知識來看，企業(yè)可以組織一定的活動(dòng)來加強(qiáng)對會(huì)計(jì)人員道德的測驗(yàn)和提升。而從專業(yè)知識方面來看，則可以定期組織人員學(xué)習(xí)最新相關(guān)會(huì)計(jì)的改革和相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行專門的培訓(xùn)。員工的綜合素質(zhì)提高了，責(zé)任感也會(huì)隨之加強(qiáng)。

3.加強(qiáng)各部門信息的溝通

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)內(nèi)部經(jīng)營情況，實(shí)現(xiàn)資源共享的目的，達(dá)到每個(gè)部門能夠及時(shí)獲得信息的地步，從而是每個(gè)部門高速的運(yùn)作，例如，在具體的運(yùn)作中，只有通過業(yè)務(wù)部把信息和計(jì)劃及時(shí)有效的傳達(dá)給會(huì)計(jì)部門，會(huì)計(jì)部門才能根據(jù)具體的情況制定詳細(xì)的資金預(yù)算，如果所有信息都能像這樣及時(shí)有效的傳達(dá)的話，那么房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的運(yùn)作將會(huì)更加快速有效的發(fā)展。

四、總結(jié)

本文就我國的新型化企業(yè)―房地產(chǎn)行業(yè)的情況進(jìn)行了探討，主要從它的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制方面出發(fā)，具體的分析了其存在的問題，具體有三個(gè)主要方面，分別是監(jiān)督體系不夠完善、企業(yè)內(nèi)部人員自身素質(zhì)不高、企業(yè)內(nèi)部信息溝通不暢，并對這三個(gè)問題提出了具體的解決方案，希望這些解決方案對房地產(chǎn)行業(yè)起到一定的建議作用。

第3篇

【關(guān)鍵詞】民營房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理對策

20世紀(jì)90年代，隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的確立，住房的商業(yè)化，使得房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)獲得了長足的發(fā)展，房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展的同時(shí)催生了更多民營房地產(chǎn)企業(yè)的出現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)性比較大，資金比較密集的行業(yè)，政策性的措施對房地產(chǎn)行業(yè)的影響非常明顯，所以在房地產(chǎn)行業(yè)處于盈利的樂觀時(shí)期的，要注意企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)狀況的管理和控制，防止一旦國家加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控時(shí)導(dǎo)致的資金困難，企業(yè)無以為繼境況的產(chǎn)生，因此本文擬就房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理存在的問題進(jìn)行思考并找到解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)存在問題的對策。

一、民營房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的意義

（一）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理有利于企業(yè)合理利用資金

“有很多的房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目公司的核算體系互不相同，財(cái)務(wù)軟件和核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，財(cái)務(wù)報(bào)表不一致，這就難以向管理者提供統(tǒng)一”，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，可以使得企業(yè)的資金統(tǒng)籌安排，各個(gè)崗位各司其職，合理分配，對各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，不能讓資金由于管理不善出現(xiàn)損失，也只有合理利用資金才能夠制定更宏大的公司戰(zhàn)略規(guī)劃，企業(yè)最終獲得長遠(yuǎn)的發(fā)展。

（二）加強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理有利于企業(yè)行為的規(guī)范性

加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，建立統(tǒng)一的財(cái)務(wù)制度，使得各個(gè)環(huán)節(jié)能夠公開透明，使得企業(yè)財(cái)務(wù)各項(xiàng)工作照章辦事，依法行事，才能夠避免或者減少企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也只有這樣嚴(yán)格規(guī)范的財(cái)務(wù)管理才能夠在法制性的市場競爭中經(jīng)過大浪淘沙的洗禮脫穎而出，提高企業(yè)在市場中的認(rèn)可度，增強(qiáng)企業(yè)的競爭力。

（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理有利于企業(yè)員工素質(zhì)的提高。

加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，必然要求財(cái)務(wù)從業(yè)人員素質(zhì)的提高，也只有財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的提高才能夠使得財(cái)務(wù)管理的科學(xué)化、正規(guī)化。因此，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理使得企業(yè)財(cái)務(wù)從業(yè)人員必須積極主動(dòng)提高專業(yè)知識水平，更應(yīng)該提升相應(yīng)思想道德水平，從業(yè)人員素質(zhì)的提升，促進(jìn)了財(cái)務(wù)管理水平的提升，進(jìn)而促進(jìn)了企業(yè)的發(fā)展。

二、民營房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

（一）融資難的困境

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使得越來越多的中小企業(yè)活躍在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中在市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中扮演著重要的角色，民營企業(yè)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、解決勞動(dòng)力就業(yè)和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定方面起著不可忽視的作用。然而，目前國家對于中小企特別是民營企業(yè)的政策相比較于國有企業(yè)來說明顯的扶持力度不夠，中小企業(yè)里面有很大一部分是民營企業(yè)，民營企業(yè)在發(fā)展過程中經(jīng)常會(huì)遭遇到資金短缺的“瓶頸”，民營企業(yè)里面的房地產(chǎn)業(yè)作為高風(fēng)險(xiǎn)性的資金密集型行業(yè)，而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的資金周轉(zhuǎn)周期又比較長，所以對于資金的需求更是非常急迫，所以在遇到資金困難情況下，企業(yè)規(guī)模和行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性使得在銀行貸款的難度比較大，銀行對于民營企業(yè)貸款的各項(xiàng)資質(zhì)要求比較高，而其他的募集資金的形式諸如股票的發(fā)行現(xiàn)階段對于規(guī)模比較小的企業(yè)是不可能，在目前形勢下也很難發(fā)行債券，只能采取非正規(guī)渠道的融資，必然加大財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)意識不強(qiáng)

我國民營房地產(chǎn)企業(yè)的快速增長本身就是利用了國家住房商品化大好形勢的推動(dòng)，大好的形勢催生了很多曾經(jīng)的建筑隊(duì)的包工頭通過自籌資金和以往的人脈成立房地產(chǎn)公司，公司成立后更多的注重房地產(chǎn)的施工和銷售方面的管理，從事財(cái)務(wù)方面的人員更多是自己家族的至親，公司上下各個(gè)部門工作統(tǒng)一都由企業(yè)主自己來決定，而企業(yè)主以及至親的的學(xué)歷水平、素質(zhì)水平、家族的復(fù)雜關(guān)系網(wǎng)使得民營房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理缺乏明確分工，缺乏專業(yè)性。財(cái)務(wù)從業(yè)人員對財(cái)務(wù)制度不熟悉，業(yè)務(wù)不精，對工作積極性不強(qiáng)，另外一些財(cái)務(wù)人員見到領(lǐng)導(dǎo)來了，為了迎合領(lǐng)導(dǎo)，領(lǐng)導(dǎo)怎么說就怎么做，如果再缺乏健全的財(cái)務(wù)管理制度，的腐敗行為時(shí)有發(fā)生。

（三）缺乏靈活高效的財(cái)務(wù)管理制度

健全企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度是做好企業(yè)內(nèi)部管理的中心環(huán)節(jié)，只有建立靈活高效的財(cái)務(wù)管理制度，才能夠規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理，只有規(guī)范化、制度化的財(cái)務(wù)管理才能提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。而目前我國民營房地產(chǎn)企業(yè)除了財(cái)務(wù)管理意識不強(qiáng)之外，財(cái)務(wù)管理模式比較單一，對于項(xiàng)目成本控制和流出資金控制比較嚴(yán)格，而對預(yù)算管理、資產(chǎn)管理、財(cái)務(wù)分析等方面重視程度明顯不夠，缺乏有效的內(nèi)部監(jiān)督體制，一些民營企業(yè)在內(nèi)部越權(quán)行事、人情行事的情況時(shí)有發(fā)生，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理混亂。

三、如何提升民營房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平

（一）增強(qiáng)企業(yè)信用，增加融資渠道

企業(yè)的發(fā)展過程中難免回出現(xiàn)資金困難的情況，特別對于房地產(chǎn)公司周轉(zhuǎn)周期比較長，遇到資金鏈斷的情況時(shí)有發(fā)生，這個(gè)時(shí)候向銀行貸款是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)性比較小的融資方式，但是目前的銀行貸款對于貸款的企業(yè)資質(zhì)有嚴(yán)格的要求，具有良好信用的企業(yè)才能夠在市場的激烈競爭中獲得更多可利用的資源，民營企業(yè)在日常工作交往中堅(jiān)持誠信交往，提升自己在行業(yè)內(nèi)的信用水平，也只有信用水平的提升，才能夠增加自己在融資方面的信譽(yù)度，獲得更多的可供支配的資金。諸如在2011年11月國家已經(jīng)明確民間融資作為一種合法的融資渠道的情況下，民營房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該積極探索有效的民間融資方式。此外還可以尋找擔(dān)保機(jī)構(gòu)，進(jìn)行信用擔(dān)保獲得銀行貸款的支持，或者與有實(shí)力的大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)項(xiàng)目，通過與此合作獲得資金的支持和帶動(dòng)企業(yè)管理水平的提高，這些融資方式都要依靠企業(yè)自身信用水平的提高。

（二）增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理意識，提升從業(yè)人員素質(zhì)

良好的財(cái)務(wù)管理需要高素質(zhì)的財(cái)務(wù)從業(yè)人員的工作配合，所以民營房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理意識，把加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理作為整個(gè)房地產(chǎn)公司長遠(yuǎn)發(fā)展的不可或缺的重要組成部分，管理者應(yīng)當(dāng)首先從自身，從高層抓起，增強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)的財(cái)務(wù)管理觀念，遵守財(cái)務(wù)制度和財(cái)務(wù)紀(jì)律。同時(shí)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)培養(yǎng)，強(qiáng)化專業(yè)水平測試，提升實(shí)踐運(yùn)作能力，“使財(cái)務(wù)人員的責(zé)任不能簡單地局限在記賬上．要把重點(diǎn)放在財(cái)務(wù)分析、財(cái)務(wù)預(yù)測、成本控制等方面”，同時(shí)也要加強(qiáng)財(cái)務(wù)從業(yè)人員思想道德素質(zhì)的提升，不做假賬、照章辦事，不徇私枉法，不，采取理論學(xué)習(xí)和公司的業(yè)務(wù)實(shí)際相結(jié)合的原則，提高會(huì)計(jì)人員的理論水平和實(shí)際操作能力。

（三）建立健全靈活高效的財(cái)務(wù)管理制度

首先要加強(qiáng)企業(yè)管理層和財(cái)務(wù)人員對于建立財(cái)務(wù)管理制度重要性的認(rèn)識，健全的財(cái)務(wù)管理制度對于企業(yè)所有員工都是一個(gè)比較好的制度保障。財(cái)務(wù)管理制度的制定應(yīng)當(dāng)從民營企業(yè)自身實(shí)際狀況出發(fā)一方面要加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識培訓(xùn)和職業(yè)道德培訓(xùn)，不斷提高財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平和道德覺悟。另一方面健全的財(cái)務(wù)制度的制定應(yīng)當(dāng)包括預(yù)算管理、成本管理、資產(chǎn)管理、財(cái)務(wù)分析等各個(gè)方面。統(tǒng)一強(qiáng)調(diào)指出財(cái)務(wù)報(bào)表，以保持財(cái)務(wù)報(bào)表的統(tǒng)一性和報(bào)表數(shù)據(jù)的可比性。在獲得通過后，以公司文件形式下發(fā)給各個(gè)部門以增強(qiáng)制度的合法地位，并且在日常生活中嚴(yán)格落實(shí)。財(cái)務(wù)管理制度必須明確崗位職責(zé)分工，并確定崗位責(zé)任問責(zé)制，一旦出了問題，責(zé)任到人。

（四）財(cái)務(wù)管理制度中還應(yīng)該建立相應(yīng)的監(jiān)督體制，確立內(nèi)部獨(dú)立審計(jì)，提高財(cái)務(wù)管理的效率

首先要樹立內(nèi)部審計(jì)為公司業(yè)務(wù)發(fā)展服務(wù)的觀念，提高企業(yè)管理層在觀念上對內(nèi)部審計(jì)工作的重要性認(rèn)識，特別是對審計(jì)崗位的員工在企業(yè)地位的認(rèn)可，選拔具有專業(yè)知識的內(nèi)部審計(jì)人員。其次，要保持企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門的獨(dú)立性，并且內(nèi)部審計(jì)部門由企業(yè)主要負(fù)責(zé)人來負(fù)責(zé)管理，以便提升其權(quán)威性和操作獨(dú)立性。再次，對內(nèi)部審計(jì)職能的擴(kuò)大化理解。內(nèi)部審計(jì)不僅僅是單向的對企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督的部門，而且還應(yīng)該擴(kuò)大審計(jì)的業(yè)務(wù)范圍，讓內(nèi)部審計(jì)也可以對企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部控制審計(jì)，績效管理審計(jì)、經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)等一系列的內(nèi)控建設(shè)，發(fā)揮審計(jì)在公司自我約束機(jī)制中的作用，督促和幫助公司建立和健全內(nèi)部管理和監(jiān)督制度，定期對內(nèi)控制度執(zhí)行情況進(jìn)行審計(jì)、監(jiān)督，利用內(nèi)審熟悉情況的特點(diǎn)，針對審計(jì)當(dāng)中發(fā)現(xiàn)帶有普遍性、傾向性的問題，提出建設(shè)性意見，給企業(yè)主當(dāng)好參謀和助手，在強(qiáng)化審計(jì)監(jiān)督職能基礎(chǔ)上逐步形成規(guī)范的內(nèi)部審計(jì)體制。最后，要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)隊(duì)伍建設(shè)，完整的審計(jì)工作不僅要有完善的審計(jì)操作標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)范審計(jì)人員的各項(xiàng)行為，也應(yīng)有一批專業(yè)素質(zhì)較強(qiáng)的審計(jì)人員隊(duì)伍，因此對于進(jìn)入審計(jì)隊(duì)伍的人員應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格考核，特別注重內(nèi)部審計(jì)人員的職業(yè)道德，注重審計(jì)人員的管理。

參考文獻(xiàn)

[1]陳春景.淺析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題及對策[J].中國科技財(cái)富,2010(22).

第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；思考建議

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控問題研究

1.內(nèi)部結(jié)構(gòu)沒有協(xié)調(diào)好

在目標(biāo)的實(shí)行期間必須把長期與短期目標(biāo)完全有機(jī)結(jié)合起來，這往往就需要內(nèi)部的相關(guān)組織結(jié)構(gòu)能夠有效的統(tǒng)籌發(fā)展，讓各個(gè)部門能夠相互協(xié)調(diào)發(fā)展，絕對不能因小失大，為了眼前的短期目標(biāo)而對房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)的長期目標(biāo)造成影響，各個(gè)部門之間往往也會(huì)缺少溝通與交流，容易出現(xiàn)以自我為中心的現(xiàn)象，這樣就會(huì)出現(xiàn)影響房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)開展的情況。

2.對問題視而不見

對于房地產(chǎn)企業(yè)自身而言，自身發(fā)展實(shí)際上就是業(yè)務(wù)的發(fā)展與內(nèi)部的改革。不過因?yàn)閸徫坏姆止は鄬^為模糊，加之受到人員的限制，部分員工存在投機(jī)取巧的情況，往往不依據(jù)制度做事，部分員工甚至存在即便發(fā)現(xiàn)問題也不會(huì)上報(bào)的情況，長期以往所存在的問題往往會(huì)不斷的積累，最終在沒有緩沖的前提下，問題就會(huì)逐漸漸漸放大最終發(fā)展成為經(jīng)濟(jì)發(fā)損失。

3.管理與發(fā)展沒有并進(jìn)

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，如果想在市場經(jīng)濟(jì)中搶占更多的金融市場，就需要不斷發(fā)展對應(yīng)的業(yè)務(wù)，但是其在新業(yè)務(wù)出來之后，對應(yīng)的相關(guān)制度卻沒有在同一時(shí)間與業(yè)務(wù)同時(shí)出臺，這就會(huì)誘發(fā)一系列的問題。比如操作過程中或多或少的會(huì)存在漏洞，出現(xiàn)操作不規(guī)范的現(xiàn)象，同時(shí)在檢查過程中往往也很難真正意義上的檢查到位。不可否認(rèn)的是，單純的發(fā)展全新的業(yè)務(wù)并不能真正的促使房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，而輕視業(yè)務(wù)上的管理，則會(huì)令房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到更大的阻礙。

4.內(nèi)控體系不夠健全

首先房地產(chǎn)企業(yè)制度的修訂等方面存在較大的問題，實(shí)際上房地產(chǎn)企業(yè)之間的發(fā)展也需要業(yè)務(wù)發(fā)展來作為其主要的支撐，不過其在發(fā)展的過程中沒有對有關(guān)的制度實(shí)施修訂，相關(guān)崗位和對應(yīng)的職責(zé)沒有劃分明確，這樣就和現(xiàn)實(shí)中的業(yè)務(wù)完全脫離開來。缺少科學(xué)有效的業(yè)務(wù)操作流程與定崗定位責(zé)任的相關(guān)制度，就不能有效的開展相關(guān)的業(yè)務(wù)，這樣業(yè)務(wù)操作的有關(guān)流程往往不能有效的開展，操作性相對較差，執(zhí)行起來往往也較為復(fù)雜，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)對應(yīng)的提升。

二、加強(qiáng)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理的幾點(diǎn)思考

1.健全內(nèi)部審計(jì)體系

要想不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的控制與管理，就需要健全權(quán)威的獨(dú)立內(nèi)部審計(jì)組織。此種審計(jì)一般針對分行的內(nèi)部審計(jì)，可直接與企業(yè)財(cái)務(wù)總部對接。因此作為房地產(chǎn)企業(yè)的直接運(yùn)行與管理者，其對管理制度的制定應(yīng)該做到科學(xué)有效，不能脫離自身單位發(fā)展的實(shí)際需要，如此才能不斷的強(qiáng)化內(nèi)部控制與管理，同時(shí)對改革部門之間的有效合作也有很大的幫助，提升管理的質(zhì)量，不斷促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)改革方面的相關(guān)業(yè)務(wù)得到最快的發(fā)展。作為內(nèi)部審計(jì)組織應(yīng)該對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制以及管理工作實(shí)施全面的監(jiān)督與檢查，在條件允許的情況下要指導(dǎo)其工作的開展。所以作為房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)部門應(yīng)該是獨(dú)立與權(quán)威并存。

2.加強(qiáng)管理

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其業(yè)務(wù)往往直接就是金錢往來，所有的流程往往均有對應(yīng)的較為特定的權(quán)限和程序，此類文件均要利用文件等形式通過簽字以落實(shí)其業(yè)務(wù)開展是否有效。作為房地產(chǎn)企業(yè)工作人員，不同的個(gè)體均應(yīng)該明確向不同的領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)自身不同的藥物情況與反應(yīng)對應(yīng)的業(yè)務(wù)問題，假若業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)不合理，同時(shí)運(yùn)行以及管理制度也不科學(xué)，就會(huì)出現(xiàn)諸如操作環(huán)節(jié)出現(xiàn)重復(fù)等問題，這樣流程也會(huì)較為復(fù)雜與繁瑣，很多房地產(chǎn)企業(yè)工作者在遇到問題的情況下出現(xiàn)不知道該向哪位領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)的情況。

3.健全激勵(lì)機(jī)制以不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制與管理

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，內(nèi)部控制與管理不是簡單的房地產(chǎn)企業(yè)人員管理，而是房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)與各個(gè)部門的管理。包括上級對下級的控制與管理，同時(shí)還涵蓋員工對自身的控制與管理。作為房地產(chǎn)企業(yè)一定要建立健全相關(guān)的激勵(lì)機(jī)制，通過績效考核來不斷強(qiáng)化其內(nèi)部的控制與管理。首先作為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做到獎(jiǎng)罰分明，對于業(yè)務(wù)較為突出的員工以及部門應(yīng)該加強(qiáng)其獎(jiǎng)勵(lì)，這樣不但可以讓員工樹立工作的積極性，同時(shí)還可以使得員工或者部門為了維系自身的榮譽(yù)而在以后的工作中越來越努力，在某種程度上說可以提升員工對其內(nèi)部控制與管理的執(zhí)行水平。同時(shí)對個(gè)別人的工作行為也能夠起到積極的促進(jìn)作用。同時(shí)對沒有加以獎(jiǎng)勵(lì)的工作者也會(huì)有某種程度的激發(fā)效果，這樣能夠感染其他同事在未來的工作中更加積極進(jìn)取，使得房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的所有員工在未來工作中更加努力。由于獎(jiǎng)罰分明以及權(quán)責(zé)一致，因此在員工失職犯錯(cuò)的要追究其對應(yīng)的責(zé)任，就房地產(chǎn)企業(yè)自身而言，違規(guī)操作是必須嚴(yán)格禁止的行為，如果員工違規(guī)操作，就一定要追究其責(zé)任，也只有真正意義上的做到公平公正，才可能使得內(nèi)部控制與管理做到建立健全，同時(shí)員工才能夠做到嚴(yán)以律己。另外還應(yīng)該將內(nèi)部控制以及管理作為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部考核的另一個(gè)方向。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)有效的自身管理同時(shí)配合內(nèi)部控制管理是企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)與難點(diǎn)問題。目前部分房地產(chǎn)企業(yè)股價(jià)不斷下跌，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)倒閉的情況，這使得人們更加重視內(nèi)部控制管理對企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中立于不敗之地，就需要做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作，不斷強(qiáng)化內(nèi)部管理與控制，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)工作，善于發(fā)現(xiàn)問題解決問題，從自身的實(shí)際情況出發(fā)，不斷的進(jìn)行內(nèi)部控制改革，立足長遠(yuǎn)。

作者:陳立軍 單位:河南中力房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

參考文獻(xiàn)

第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部控制 對策

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)不斷縱深發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)為了更好地適應(yīng)不斷擴(kuò)張發(fā)展，就必須加強(qiáng)對于企業(yè)人員、資金、財(cái)務(wù)等環(huán)節(jié)的規(guī)范和管理。有效地內(nèi)部控制制度的實(shí)施能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范對于生產(chǎn)經(jīng)營各環(huán)節(jié)的控制和管理，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理控制水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競爭中可持續(xù)的生存與發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的重要性

縱所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了內(nèi)部控制制度，但是內(nèi)部控制意識淡薄，缺少應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的相應(yīng)措施，內(nèi)部控制的有效性和執(zhí)行情況不容樂觀。究其原因，在很大程度上歸結(jié)為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的失效。因此，完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度，增強(qiáng)適應(yīng)環(huán)境的應(yīng)變能力及抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力，幫助企業(yè)安全渡過危機(jī)，顯得尤為迫切。

然而，很多企業(yè)認(rèn)為，內(nèi)部控制就是各項(xiàng)工作制度和業(yè)務(wù)規(guī)章的匯總，有了規(guī)章制度，企業(yè)就有了內(nèi)部控制。甚至，部分企業(yè)認(rèn)為制定大量規(guī)章制度，增加了辦事環(huán)節(jié)、程序和人員，束縛了手腳，影響辦事效率，增加了企業(yè)的經(jīng)營成本。這些都是沒有真正理解內(nèi)部控制的內(nèi)在含義，沒有把內(nèi)部控制當(dāng)作是企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)營管理，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境薄弱

1.房地產(chǎn)企業(yè)管理層內(nèi)部控制意識薄弱。我國的大部分房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)為民營，他們的管理者往往是從基層施工人員發(fā)展而來，們自身的文化素養(yǎng)和管理水平比較有限。對于內(nèi)部控制的實(shí)施，更是缺乏系統(tǒng)和宏觀的概念和認(rèn)識。內(nèi)部控制制度的試試效果往往會(huì)跨越幾個(gè)經(jīng)營周期，其效果回報(bào)往往具有耗時(shí)長、成本高、回報(bào)不明顯等特點(diǎn)。很多房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者往往認(rèn)為內(nèi)部控制制度的實(shí)施與企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營和利潤不十分相關(guān)，因此怠于實(shí)施內(nèi)部控制制度。另一部分管理者，認(rèn)為內(nèi)部控制制度就是一紙條文，只需建立制度即可卻疏于內(nèi)部控制的真正實(shí)施。還有一部分管理者視內(nèi)部控制制度為限制其管理行為的方式，是投資者不信任其的表現(xiàn)，因此對于內(nèi)部控制的實(shí)施態(tài)度較為抵觸。這些來自房地產(chǎn)企業(yè)管理層的內(nèi)部控制意識缺失，就使得內(nèi)部控制不能得以有效實(shí)施。

2.房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專業(yè)的內(nèi)部控制人才。房地產(chǎn)企業(yè)的大部分員工都是從事業(yè)務(wù)的人才。然而內(nèi)部控制能否有效實(shí)施關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)能否健康穩(wěn)定的發(fā)展，內(nèi)部控制專業(yè)人才的缺乏將不利于企業(yè)內(nèi)部控制制度在生產(chǎn)經(jīng)營各環(huán)節(jié)的實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)的大部分員工由于缺乏基本的內(nèi)部控制素養(yǎng)，導(dǎo)致絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)員工只重收益，輕內(nèi)控的現(xiàn)象，這將嚴(yán)重影響企業(yè)的正常生存發(fā)展。

3.權(quán)責(zé)分配不合理。我國大部分的房地產(chǎn)民營企業(yè)多半采用家族式管理模式。這種管理模式的最重要的特點(diǎn)在于權(quán)利的集中。許多房地產(chǎn)企業(yè)在一些崗位上采取一人多崗的方式來節(jié)約成本。然而這種權(quán)責(zé)不清的管理模式一方面使得員工混淆自己的分內(nèi)職責(zé)，不利于員工工作的有效率進(jìn)行。另一方面，有些重要崗位若權(quán)責(zé)不清將會(huì)對企業(yè)整體的發(fā)展走勢產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。還有一些房產(chǎn)企業(yè)管理結(jié)構(gòu)不十分健全，其董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)的設(shè)置往往是“擺設(shè)”，而沒有達(dá)到三權(quán)制衡的效果，這將角色的重疊就使得房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的實(shí)施和有效性水平不容樂觀。

（二）內(nèi)部控制制度執(zhí)行能力低

1.房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)不清晰。房地產(chǎn)企業(yè)常常伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)與高利潤，因此，管理者對于各環(huán)節(jié)的生產(chǎn)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)存在設(shè)計(jì)不清晰，控制水平低下等情況。對于項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)作往往取決于管理者的個(gè)人職業(yè)判斷，鮮有固定規(guī)范的模式可以依據(jù)和追尋。這種混亂的生產(chǎn)運(yùn)作形式不利于內(nèi)部控制制度的有效實(shí)施.

2.資金管控缺乏有效制約。房地產(chǎn)企業(yè)因其資金運(yùn)營的特殊性，使得大多數(shù)的企業(yè)缺乏專門進(jìn)行資金集中管理的部門。因房地產(chǎn)企業(yè)往往具有跨區(qū)域性，因此為了便于項(xiàng)目投資的正常進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)常常提前預(yù)付項(xiàng)目開發(fā)人一定的資金以確保項(xiàng)目的正常實(shí)施。然而由于房地產(chǎn)企業(yè)與項(xiàng)目所在地往往不一致，使得房地產(chǎn)企業(yè)對于投資項(xiàng)目資金不能有效進(jìn)行控制和約束，容易導(dǎo)影響資金利用有效性。

（三）缺乏暢通的信息溝通渠道

1.管理層缺乏有效的與員工交流渠道。無論是管理層向員工傳達(dá)公司整體戰(zhàn)略思路和布置各階段工作任務(wù)，還是員工向管理層反饋工作結(jié)果都離不開通暢的交流渠道。房地產(chǎn)企業(yè)存在的內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)與渠道不健全的問題，有時(shí)會(huì)導(dǎo)致管理層無法及時(shí)有效地向員工布置和調(diào)整員工工作內(nèi)容，另一方面也會(huì)影響員工向管理層反饋工作成果以及在工作中發(fā)現(xiàn)的問題。這種雙向交流渠道的不暢將會(huì)影響了企業(yè)的管理信息的傳達(dá)和反饋，將大大影響企業(yè)的經(jīng)營的效率。

2.業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)集成程度較低。高速有效的業(yè)務(wù)實(shí)施離不開健全集成的信息系統(tǒng)平臺。房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)存在不清晰、冗余的現(xiàn)象，其采購、生產(chǎn)、銷售、投資、融資、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理等環(huán)節(jié)均沒有形成層層流轉(zhuǎn)，環(huán)環(huán)相扣的信息體統(tǒng)管理，因此使得各個(gè)環(huán)節(jié)難于彼此協(xié)調(diào)，無法保證信息在各環(huán)節(jié)之間及時(shí)、準(zhǔn)確的傳遞，不利于房地產(chǎn)企業(yè)對潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制。

（四）缺乏有效規(guī)范的內(nèi)部控制監(jiān)督

1.內(nèi)部控制監(jiān)督流于形式，缺乏實(shí)際意義。內(nèi)部控制監(jiān)督的實(shí)質(zhì)在于對企業(yè)生產(chǎn)各環(huán)節(jié)經(jīng)營效率與效果進(jìn)行有效的檢查和監(jiān)督。然而我國房地產(chǎn)企業(yè)將內(nèi)部控制監(jiān)督的內(nèi)容僅僅理解為對財(cái)務(wù)報(bào)告真實(shí)性進(jìn)行監(jiān)督。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)構(gòu)幾乎將所有的精力與時(shí)間用來檢查財(cái)務(wù)報(bào)告的數(shù)據(jù)是否真實(shí)可靠，而忽視對企業(yè)資產(chǎn)安全、各環(huán)節(jié)實(shí)施情況進(jìn)行實(shí)際有效的監(jiān)督。

2.內(nèi)部審計(jì)部門獨(dú)立性缺失。部分房地產(chǎn)企業(yè)雖設(shè)置了內(nèi)部審計(jì)部門，但卻將管理層的權(quán)利凌駕于內(nèi)部審計(jì)部門之上，嚴(yán)重影響了內(nèi)部審計(jì)人員的內(nèi)部控制效率與效果。許多企業(yè)的管理層甚至要求內(nèi)部審計(jì)部門要直接對管理者負(fù)責(zé)，這樣一來不利于內(nèi)部審計(jì)部門對于管理層的決策和行為進(jìn)行有效的監(jiān)督。另一方面，有些房地產(chǎn)企業(yè)使財(cái)務(wù)部門或其他部門的主管或員工兼任內(nèi)部審計(jì)的工作，以降低內(nèi)部控制成本。這樣會(huì)影響內(nèi)部審計(jì)人員的獨(dú)立性，從而嚴(yán)重影響內(nèi)部控制的效果。還有些企業(yè)將內(nèi)部審計(jì)部門“束之高閣”，不賦予實(shí)際的內(nèi)部控制監(jiān)督權(quán)力，使得內(nèi)部審計(jì)部門成為名存實(shí)亡的兼職機(jī)構(gòu)，不能有效地實(shí)施內(nèi)部控制。

三完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對策

（一）構(gòu)建健康的內(nèi)部控制實(shí)施環(huán)境

1.提升內(nèi)部控制及風(fēng)險(xiǎn)意識。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極展開針對于內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)防控的相關(guān)知識普及，調(diào)高管理層與員工對于風(fēng)險(xiǎn)防控和內(nèi)部控制實(shí)施必要性的認(rèn)識，并將內(nèi)部控制以及風(fēng)險(xiǎn)防控效果納入到員工和管理層薪酬計(jì)劃范疇，使得與員工及管理層切實(shí)將內(nèi)部控制和防控作為影響其自身發(fā)展的一個(gè)重要“因素”來看待，從而較為深刻地轉(zhuǎn)變以往員工及管理層內(nèi)部控制及風(fēng)險(xiǎn)意識缺乏的問題，防止企業(yè)的盲目擴(kuò)張，有利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

2.加快員工內(nèi)部控制專業(yè)素養(yǎng)的提升。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)就企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制管理設(shè)專門人員及專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理和控制。并制定計(jì)劃，聘請內(nèi)部控制實(shí)施方面的專家為本企業(yè)的內(nèi)部控制負(fù)責(zé)人員定期進(jìn)行內(nèi)部控制理論和實(shí)踐環(huán)節(jié)的培訓(xùn)，這樣一來將有利于房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)性內(nèi)部控制管理人才的內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)防控等專業(yè)素養(yǎng)的提高。

3.建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)。完善的內(nèi)部控制治理結(jié)構(gòu)是內(nèi)部控制有效實(shí)施的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)一方面應(yīng)該加強(qiáng)董事會(huì)的主體地位，賦予董事權(quán)利，重視董事會(huì)在對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行決策過程中的力度。另一方面要建立專門的內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)構(gòu)，使得內(nèi)部控制監(jiān)督部門能夠獨(dú)立于生產(chǎn)經(jīng)營管理的各環(huán)節(jié)，展開內(nèi)部控制實(shí)施有效性評價(jià)。建立健全企業(yè)的內(nèi)部控制治理結(jié)構(gòu)有利于加強(qiáng)內(nèi)部控制制度的實(shí)施效果。

（二）提升房地產(chǎn)企業(yè)全面風(fēng)險(xiǎn)管理水平

1.實(shí)現(xiàn)對資金的綜合管理。通過建立及時(shí)資金的預(yù)算計(jì)劃、資金的集中核算中心實(shí)現(xiàn)對資金尤其是貨幣資金的計(jì)劃預(yù)算、籌集、運(yùn)用于集中管理等環(huán)節(jié)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營特點(diǎn)，建立房地產(chǎn)企業(yè)資金的綜合結(jié)算中心，便于對于資金的管理和控制。

2.積極探索新型的融資方式，拓寬融資渠道。為了改變目前我國房地產(chǎn)企業(yè)主要向銀行進(jìn)行資金借貸的融資結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的經(jīng)營特點(diǎn)，可以考慮采用上市融資、信托融資、夾層融資和短期融資券等新型的融資方式加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)能力，豐富融資方式，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。

（三）建立有效的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)營流程

1.嚴(yán)格監(jiān)督招投標(biāo)環(huán)節(jié)的規(guī)范性。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立供應(yīng)商的檔案信息平臺，對供應(yīng)商的綜合排名、分類、償債能力等方面要進(jìn)行嚴(yán)格把控，使得招投標(biāo)環(huán)節(jié)透明化，杜絕招投標(biāo)環(huán)節(jié)存在不公平、不公允的現(xiàn)象。

2.加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的合同內(nèi)部控制管理。房地產(chǎn)企業(yè)合同管理是房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)運(yùn)營過程中的重要環(huán)節(jié)。從合同簽訂伊始至合同到期退出企業(yè)的過程中，如何利用企業(yè)的內(nèi)部控制制度對合同的實(shí)施效果進(jìn)行全方位、完整、完善的實(shí)施，是整個(gè)環(huán)節(jié)的重中之重。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對合同按照不同的類別進(jìn)行劃分整理，建立臺賬，便于各項(xiàng)合同實(shí)施情況的監(jiān)督與追蹤。

3.建立有對應(yīng)關(guān)系的客戶信息內(nèi)部控制管理平臺。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)首先建立客戶信息卡片，完善對于客戶基本信息進(jìn)行管理和控制監(jiān)督。其次，要對房地產(chǎn)企業(yè)銷售過程進(jìn)行嚴(yán)格全面的監(jiān)督。在制定價(jià)格時(shí)，應(yīng)綜合考慮項(xiàng)目所在地的物價(jià)水平以及房屋所在區(qū)域、戶型、樓層、裝修、物業(yè)等問題，不得隨意定價(jià)。同時(shí)，建立24小時(shí)銷售監(jiān)管平臺，對于房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況進(jìn)行有效的監(jiān)督。

（四）建立房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制動(dòng)態(tài)監(jiān)控機(jī)制

1.強(qiáng)化對房地產(chǎn)企業(yè)投資階段風(fēng)險(xiǎn)評估。房地產(chǎn)企業(yè)在投資項(xiàng)目選擇時(shí)，應(yīng)積極做好對于項(xiàng)目投資收益、風(fēng)險(xiǎn)等方面的預(yù)估，判斷投資項(xiàng)目的可行性，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評估，為管理者做出投資決策提供基礎(chǔ)和保證。

2.加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)工程施工全過程進(jìn)行有效監(jiān)督。施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心環(huán)節(jié)，因此應(yīng)將內(nèi)部控制制度應(yīng)用于該環(huán)節(jié)中，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)工程施工的全過程有效監(jiān)督。首先，在審批階段，所有房地產(chǎn)的企業(yè)管理者、重要崗位的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)嚴(yán)格按照公司的規(guī)章進(jìn)行工程實(shí)施。所有員工必須按照公司所給的權(quán)限進(jìn)行動(dòng)態(tài)有效的內(nèi)部控制監(jiān)督。

（五）提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)實(shí)施效果

1.強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審人員的獨(dú)立性。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，派專門的內(nèi)部控制人員對整個(gè)企業(yè)的內(nèi)部控制有效性進(jìn)行評價(jià)。在內(nèi)部審計(jì)部門行使其內(nèi)部控制監(jiān)督職能的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分保護(hù)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)與人員在職務(wù)上的獨(dú)立性。首先，內(nèi)部審計(jì)部門必須獨(dú)立于其他任何生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)，其行為直接對董事會(huì)負(fù)責(zé)；其次，企業(yè)的管理層不能將權(quán)力凌駕于內(nèi)部審計(jì)部門或內(nèi)部審計(jì)人員之上，要切實(shí)做到對內(nèi)部審計(jì)部門及人員在形式上和實(shí)質(zhì)上的獨(dú)立性的保護(hù)。

2.提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)人員的職業(yè)水平。內(nèi)部審計(jì)人員是內(nèi)部控制自我評價(jià)的實(shí)施者和監(jiān)督者，其專業(yè)素養(yǎng)水平將直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制管理水平的高低。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)定期聘請專業(yè)的內(nèi)部控制專家和風(fēng)險(xiǎn)評估與防控專家來到企業(yè)集中對企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人員進(jìn)行培訓(xùn)，同時(shí)也應(yīng)加強(qiáng)對于內(nèi)部審計(jì)人員職業(yè)道德的提升。

（六）提高信息化水平

隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的廣泛普及與推廣，信息化已經(jīng)成為了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的一個(gè)必然趨勢。通過現(xiàn)代化的信息技術(shù)，能夠幫助企業(yè)將各個(gè)部門集中到一起，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理，這樣一來，各個(gè)部門之間便可以有效實(shí)現(xiàn)資源共享，同時(shí)也可以進(jìn)行實(shí)時(shí)的交流和溝通，不僅能夠提高管理效率，而且還能夠進(jìn)一步提高管理水平。

參考文獻(xiàn)

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[4]傅冰.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題及對策探析.《企業(yè)研究》，2014，8.

第6篇

為加強(qiáng)和規(guī)范企業(yè)內(nèi)部控制，提高企業(yè)經(jīng)營管理水平和風(fēng)險(xiǎn)行為防范能力，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，維護(hù)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)秩序和社會(huì)公眾利益，財(cái)政部會(huì)同證監(jiān)會(huì)、審計(jì)署、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)制定并分別于2008年和2010年頒布了《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》和《企業(yè)內(nèi)部控制配套指引》，標(biāo)志著我國企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范體系初步建成。從2011年起，越來越多境內(nèi)外上市公司與內(nèi)部控制規(guī)范試點(diǎn)公司開始實(shí)施企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范體系，構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部控制制度；2012年，證監(jiān)會(huì)與財(cái)政部也聯(lián)合公告，將內(nèi)部控制規(guī)范體系的強(qiáng)制實(shí)施范圍進(jìn)一步擴(kuò)大到主板國有控股上市公司，標(biāo)志著我國上市公司的內(nèi)部控制規(guī)范體系進(jìn)入了分類分批實(shí)施階段。這些規(guī)章制度的，使得我國上市公司建立健全完善的內(nèi)部控制制度有了一定的依據(jù)和規(guī)范。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不但資金投入大，而且建設(shè)周期長，極易受到國家宏觀經(jīng)濟(jì)與政策的影響；從2013年起，我國政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策陸續(xù)出臺，調(diào)控力度不斷加深，房地產(chǎn)投資的增長速度持續(xù)放緩，商品房銷售面積和銷售額同比大幅下滑，商品房庫存壓力繼續(xù)加大，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，中國注冊會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)在2月了審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)提示函，要求會(huì)計(jì)師事務(wù)所充分考慮房地產(chǎn)類上市公司所處行業(yè)狀況及特點(diǎn)，重點(diǎn)注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制體系與風(fēng)險(xiǎn)評估。例如，收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)、成本費(fèi)用是否真實(shí)、房地產(chǎn)項(xiàng)目是否存在減值跡象、內(nèi)部崗位設(shè)置與會(huì)計(jì)估計(jì)的合理性以及相關(guān)事項(xiàng)的披露等。由此可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)較高的重要原因源于起步較晚，內(nèi)部控制制度薄弱，未能形成規(guī)范的內(nèi)部控制體系；企業(yè)內(nèi)部存在諸多控制上的缺陷，未能在內(nèi)部規(guī)范部門之間、上下級之間以及崗位之間的制約。

同時(shí)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)行業(yè)競爭程度不斷加劇，加上國家宏觀房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為解決當(dāng)前困難，應(yīng)該把工作重心從對外發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)閷?nèi)加強(qiáng)管理。因此，為形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范體系，需要深入研究當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所存在的內(nèi)部控制問題，從而提供有針對性的解決對策。

本文對目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題進(jìn)行詳細(xì)分析，就存在的問題提出解決對策，為我國內(nèi)部控制規(guī)范政策和監(jiān)管改進(jìn)提供借鑒。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制問題

（一）缺乏健全的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制體系

當(dāng)前中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展迅速，但大部分企業(yè)內(nèi)部控制制度不全面，在內(nèi)部控制環(huán)境、控制程序、會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)等方面尚未完善，未能形成健全的、適合企業(yè)管理的、有針對性的完整內(nèi)部控制體系。完善的內(nèi)部控制體系能讓企業(yè)快速健康發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制體系存在的缺陷不利于讓公眾確信企業(yè)信息的真實(shí)性與準(zhǔn)確性。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評估環(huán)節(jié)與內(nèi)控意識薄弱

隨著我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部存在的問題也逐漸暴露，尤其是企業(yè)面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)問題：一是完善的風(fēng)險(xiǎn)評估體系尚未制定，企業(yè)無法有效地采取對應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，使得企業(yè)容易遭受到外界環(huán)境的影響，可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)等情況出現(xiàn)。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理層對內(nèi)部控制認(rèn)識較為片面，認(rèn)為制定內(nèi)部控制制度就是建立企業(yè)內(nèi)部管理制度，只要執(zhí)行好現(xiàn)有工作制度，就是較好地實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部控制，從而導(dǎo)致了企業(yè)內(nèi)部控制意識薄弱，執(zhí)行力度不足。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督管理不到位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的自我監(jiān)督管理一直被認(rèn)為是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)的保障基礎(chǔ)。但目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少健全的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門缺乏應(yīng)該擁有的獨(dú)立性，不能充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)所應(yīng)有的功能，對內(nèi)部控制制度執(zhí)行效果、執(zhí)行力度、修訂等缺乏客觀獨(dú)立的監(jiān)督，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)行的監(jiān)督管理不到位，執(zhí)行力度不足。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員綜合素質(zhì)參差不齊

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部員工素質(zhì)參差不齊，員工對企業(yè)內(nèi)部控制制度的理解能力與執(zhí)行能力差異較大，不能完全滿足企業(yè)內(nèi)部控制制度執(zhí)行要求，從而影響企業(yè)的發(fā)展與內(nèi)部管理水平。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行需要全體員工的配合，若員工不能充分認(rèn)識到企業(yè)內(nèi)部控制的重要性與必要性，企業(yè)快速健康發(fā)展就會(huì)受到限制性約束。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作流程缺乏控制

當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作流程較為復(fù)雜，項(xiàng)目可行性分析、拿地、規(guī)劃、市場推廣、成本控制等工作進(jìn)度緩慢，需要長期進(jìn)行關(guān)注，同時(shí)工作流程所蘊(yùn)含的內(nèi)部控制是管理層建立健全內(nèi)部控制制度的關(guān)鍵。但鑒于房地產(chǎn)行業(yè)擁有巨大的利潤空間和市場需求，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只注重結(jié)果，降低了對分散的工作流程的關(guān)注度，缺乏工作流程內(nèi)部控制，甚至忽略了對工作流程的不斷優(yōu)化與完善。

（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制信息溝通不暢

內(nèi)部控制理論中提出了內(nèi)部控制信息共享有利于企業(yè)員工之間的溝通，也有利于加強(qiáng)各部門之間、工作流程之間相互牽制與聯(lián)系。隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，管理層次較多，容易出現(xiàn)權(quán)責(zé)分工不明、工作效率低、內(nèi)部控制溝通不暢等問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然大部分建立了內(nèi)部信息溝通渠道，但是在實(shí)際中應(yīng)用效果不佳，一方面缺乏上下級的有效溝通，只是簡單的從上到下傳達(dá)工作，缺少及時(shí)反饋；另一方面內(nèi)部職能部門之間協(xié)調(diào)性較差，不能有效快速傳達(dá)內(nèi)部控制信息，影響企業(yè)內(nèi)部控制的有效運(yùn)行。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制問題解決對策

（一）建立健全完善內(nèi)部控制制度

建立完善的內(nèi)部控制體系以及健全的內(nèi)部控制制度是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)前解決內(nèi)部控制問題的首要任務(wù)，主要包括建立針對企業(yè)工作流程的內(nèi)部控制制度與完善內(nèi)部控制的自我評估制度。

（1）建立針對企業(yè)工作流程的內(nèi)部控制制度。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制制度的出發(fā)點(diǎn)是如何控制企業(yè)內(nèi)部的工作流程，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制制度要根據(jù)企業(yè)的工作流程，將各項(xiàng)主要工作和經(jīng)營活動(dòng)納入內(nèi)部控制制度管理的范圍內(nèi)，具體的來說是要制定企業(yè)內(nèi)部工作制度體系。例如，建立不相容崗位相分離的授權(quán)審批控制制度，保證崗位上的相互制約；建立預(yù)算資金管理內(nèi)部控制制度，強(qiáng)化預(yù)算資金的監(jiān)管，防范舞弊現(xiàn)象的發(fā)生；建立會(huì)計(jì)獨(dú)立核算內(nèi)部控制制度，保證會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性與及時(shí)性，等等。

（2）完善內(nèi)部控制的自我評估制度。除了建立針對企業(yè)工作流程的內(nèi)部控制制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需重視內(nèi)部控制的自我評估制度的建立，開展定期或不定期的內(nèi)部控制制度評估，對內(nèi)部控制進(jìn)行評價(jià)考察，分析其現(xiàn)階段存在的問題，針對這些問題，如何修正與完善，從而使得內(nèi)部控制制度越來越健全。通過實(shí)施內(nèi)部控制的自我評估制度，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有內(nèi)部控制制度存在的問題，并針對問題進(jìn)一步實(shí)施準(zhǔn)確且有針對性的措施，改進(jìn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督，更好地完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，促進(jìn)企業(yè)健康快速發(fā)展。

（二）加強(qiáng)內(nèi)部控制法制建設(shè)

許多國家都已經(jīng)頒布相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范企業(yè)內(nèi)部控制的建設(shè)，如美國、日本、韓國等，而當(dāng)前我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制法制建設(shè)依舊處于部門規(guī)章層面，并未上升至國家法律層面，沒有強(qiáng)制的法律約束力。內(nèi)部控制要得到有效執(zhí)行，內(nèi)部控制信息能及時(shí)準(zhǔn)確披露，投資者與企業(yè)信息不對稱問題得以緩解，國家立法機(jī)構(gòu)需要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制的法制建設(shè)，使得企業(yè)能夠有法可依，違法必究，加大對隱瞞內(nèi)部控制缺陷、虛假披露內(nèi)部控制有效性的直接人員的處罰力度。

（三）強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)

內(nèi)、外部審計(jì)人員對內(nèi)部控制制度的監(jiān)督與評估是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保障內(nèi)部控制制度有效性與開展內(nèi)部控制工作的重要組成部分。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所暴露出來的內(nèi)部控制問題，實(shí)際上是內(nèi)部審計(jì)評價(jià)工作與外部審計(jì)監(jiān)督工作不嚴(yán)格密切相關(guān)。我國企業(yè)內(nèi)部控制實(shí)踐普遍存在重建設(shè)、輕執(zhí)行與監(jiān)督的現(xiàn)象，內(nèi)部控制評價(jià)走過場及外部審計(jì)審核走形式。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)部門對內(nèi)部控制的評價(jià)工作，強(qiáng)化外部審計(jì)對內(nèi)部控制的監(jiān)管責(zé)任，才能更好地建立企業(yè)完善的內(nèi)部控制工作。

同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積極發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)對內(nèi)部控制的積極促進(jìn)作用，具體做法：一是要設(shè)立獨(dú)立性較高的內(nèi)部審計(jì)部門，是內(nèi)部審計(jì)工作能獨(dú)立有效地開展。二是要明確內(nèi)部審計(jì)部門的具體職責(zé)，明確獲取的審計(jì)信息是真實(shí)可靠的，確保其監(jiān)督職能有效發(fā)揮。三是注重內(nèi)部審計(jì)工作人員的素質(zhì)，通過業(yè)務(wù)培訓(xùn)等方式提升工作能力。四是要改進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的運(yùn)行機(jī)制，規(guī)范內(nèi)部審計(jì)工作程序，明確參與各方的職責(zé)行文，確保內(nèi)部審計(jì)工作的準(zhǔn)確性。

（四）拓寬企業(yè)內(nèi)部控制體系

隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷擴(kuò)大發(fā)展，分、子公司的數(shù)量逐漸增多，企業(yè)不僅應(yīng)關(guān)注自身的內(nèi)部控制體系的建設(shè)，同時(shí)也要規(guī)范分、子公司的內(nèi)部控制制度，在充分考慮分、子公司的工作特點(diǎn)與業(yè)務(wù)范圍，協(xié)助建立健全完善的內(nèi)部控制制度，保證企業(yè)整體內(nèi)部控制制度的完整性與一致性。若分、子公司存在內(nèi)部控制缺陷，企業(yè)總部也有不可逃避的連帶責(zé)任。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要拓寬企業(yè)內(nèi)部控制體系，保證整體內(nèi)部控制體系的健全與完整。

（五）提高內(nèi)部控制缺陷披露質(zhì)量

我國目前沒有明確指出內(nèi)部缺陷的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部控制缺陷沒有嚴(yán)格的等級劃分以及未披露內(nèi)部控制缺陷整改措施等等，政府相關(guān)部門需要針對內(nèi)部控制缺陷衡量、整改等進(jìn)一步完善，出臺相關(guān)政策，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對自身內(nèi)部控制存在的缺陷有所了解，如何準(zhǔn)確披露內(nèi)部控制缺陷、如何按照國家規(guī)定進(jìn)行整改等有據(jù)可循。因此，政府需要完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制缺陷披露機(jī)制，提高內(nèi)部控制缺陷披露質(zhì)量。

四、結(jié)論

第7篇

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控存在的各種問題

1.1受到來自外部環(huán)境的影響

面對經(jīng)濟(jì)全球化的趨勢越來越深，在很大的程度上導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)受到外部環(huán)境帶來的影響也不斷變大。對于我國房地產(chǎn)企業(yè)具體的發(fā)展情況來說，其在經(jīng)營發(fā)展時(shí)承受著來自國內(nèi)同行以及外國同行兩方面的影響，因此，其市場競爭非常激烈，必須與國內(nèi)外同行進(jìn)行競爭[2]。另外，再加上房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)為資金開銷高、難以控制以及風(fēng)險(xiǎn)大等，進(jìn)而導(dǎo)致其在開展會(huì)計(jì)核算與決策的過程中產(chǎn)生失誤現(xiàn)象屬于很常見的事情，由此而為其帶來很多沒有必要的損失。

1.2企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度存在缺陷

和國外的房地產(chǎn)行業(yè)相對比，我國的房地產(chǎn)行業(yè)具有起步不快的特點(diǎn)，因?yàn)槭艿絹碜栽撎攸c(diǎn)的影響，從而造成我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建的會(huì)計(jì)內(nèi)控制度出現(xiàn)一定數(shù)量的缺陷，其制度體系產(chǎn)生的問題并不少。從多個(gè)角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)之所以會(huì)出現(xiàn)上述的問題，其主要受到來自兩個(gè)因素的影響：（1）不根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要與規(guī)律會(huì)計(jì)內(nèi)控制度開展構(gòu)架，使其具有很大的盲目性，從而導(dǎo)致建立的制度沒有具備企業(yè)發(fā)展需要的系統(tǒng)化、流程化以及執(zhí)行力，最終造成在會(huì)計(jì)內(nèi)控方面開展的工作多數(shù)只是流于形式，而制度的可操作性以及實(shí)用性完全得不到有效的發(fā)揮[3]。（2）國家相關(guān)部門或是房地產(chǎn)行業(yè)在制定會(huì)計(jì)內(nèi)控制度的過程中，忽略將制度和其經(jīng)營發(fā)展方案有效地聯(lián)合在一起。

1.3內(nèi)控環(huán)境多樣化

最近幾年隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，國家之前制定的法律條文已經(jīng)很難滿足其發(fā)展需要，由此造成房地產(chǎn)行業(yè)在會(huì)計(jì)內(nèi)控方面具備操作性強(qiáng)以及規(guī)范化特點(diǎn)的法律規(guī)定少之又少。盡管不少房地產(chǎn)企業(yè)也為自身發(fā)展構(gòu)建部分和會(huì)計(jì)內(nèi)控相關(guān)的制度，可是實(shí)際可行以及比較合理的目標(biāo)與方案卻寥寥無幾。另外，有非常多企業(yè)制定的會(huì)計(jì)內(nèi)控管理計(jì)劃存在操作性不強(qiáng)的特點(diǎn)，因此產(chǎn)生各自為政以及集體管理這些情況是很常見的事情。并且在房地產(chǎn)行業(yè)中還面臨著會(huì)計(jì)內(nèi)控工作者綜合能力水平不高的問題，面對當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)技術(shù)呈現(xiàn)現(xiàn)代化與信息化趨勢的背景，其沒有掌握適合的專業(yè)知識以及計(jì)算機(jī)水平較低，由此而導(dǎo)致其不可以合理地開展企業(yè)具體的財(cái)務(wù)工作。

構(gòu)建和改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度的方法

2.1對資金管理承受風(fēng)險(xiǎn)開展科學(xué)的控制

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，構(gòu)建和改進(jìn)其資金風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制也是其會(huì)計(jì)內(nèi)部控制一個(gè)重要的內(nèi)容。所以，企業(yè)必須構(gòu)建起預(yù)防資金風(fēng)險(xiǎn)制度，使企業(yè)負(fù)責(zé)人從經(jīng)濟(jì)、法律與行政三個(gè)方面認(rèn)識到其需要承擔(dān)的責(zé)任，同時(shí)還持續(xù)地改進(jìn)與控制有關(guān)的財(cái)務(wù)管理制度。另外，企業(yè)必須提高管理控制的力度，使其高業(yè)務(wù)盈利能力可以得到不斷的增加，進(jìn)一步減少其面臨的收支風(fēng)險(xiǎn)。總的來說，也就是房地產(chǎn)企業(yè)在債務(wù)資金結(jié)構(gòu)方面開展改革與調(diào)整的過程中，必須嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馗鶕?jù)企業(yè)本身的生產(chǎn)經(jīng)營以及發(fā)展形成的要求，目的在于提高財(cái)務(wù)杠桿對資金籌備管理起到的約束作用。而房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)并不少，因此其必須使用各種各樣合理的方法對風(fēng)險(xiǎn)開展控制[4]。舉例來說，房地產(chǎn)企業(yè)能夠經(jīng)參與到目前社會(huì)多種活動(dòng)以及商業(yè)保險(xiǎn)，從而把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；堅(jiān)持采取經(jīng)營模式復(fù)雜化政策，令企業(yè)的內(nèi)部產(chǎn)品經(jīng)營可以達(dá)到相互互補(bǔ)的現(xiàn)象，進(jìn)一步出現(xiàn)以盈補(bǔ)虧以及以收補(bǔ)欠的現(xiàn)象。同時(shí)，企業(yè)還必須對資金開銷做出正確的安排計(jì)劃，且經(jīng)使用分散歸還與借款的方式對資金實(shí)際的花費(fèi)和收入做出科學(xué)合理的計(jì)劃，目的在于盡最大的努力降低其承擔(dān)來自資金方面的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2提高內(nèi)部審計(jì)工作的力度

房產(chǎn)企業(yè)想要順利地完成經(jīng)營目標(biāo)，提高其內(nèi)部審計(jì)工作的力度很有必要，而增加其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理審計(jì)力度更是重中之重。企業(yè)可以經(jīng)過構(gòu)建符合其發(fā)展需要的管理制度以及規(guī)范，從而對提高內(nèi)部審計(jì)工作具有的獨(dú)特性以及權(quán)威性提供有效的幫助。企業(yè)還可以從多個(gè)方面對其會(huì)計(jì)有關(guān)工作開展監(jiān)督和審計(jì)，使用要求性十分高的審核標(biāo)準(zhǔn)以及行為規(guī)范，正確且快速地對工作中存在的問題或者潛在風(fēng)險(xiǎn)開展合理的解決，目的在于盡最大的可能預(yù)防財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表出現(xiàn)問題以及誤差，從而防止給企業(yè)帶來嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)被破壞。另外，企業(yè)還能夠挺過定期給審計(jì)人員開展素質(zhì)培訓(xùn)，增加其掌握的專業(yè)知識以及自身綜合素質(zhì)，使其具備可以滿足房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需要的能力，進(jìn)一步給企業(yè)成立一支綜合能力強(qiáng)的審計(jì)隊(duì)伍。

2.3對企業(yè)成本進(jìn)行有效的控制

在房產(chǎn)企業(yè)所有的內(nèi)控工作上，對其會(huì)計(jì)工作開展內(nèi)部控制管理屬于作用和分量均非常大的工作。企業(yè)在會(huì)計(jì)工作方面實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制管理主要為了可以減少財(cái)務(wù)成本投入，進(jìn)而增加其生產(chǎn)經(jīng)營利益。所以，對于房產(chǎn)企業(yè)來說，對其財(cái)務(wù)成本實(shí)行有效的內(nèi)部管理以及控制十分有必要[5]。企業(yè)經(jīng)對其經(jīng)營管理每個(gè)過程花費(fèi)的成本開展具有細(xì)分化特點(diǎn)的管理，可以順利地達(dá)到對其全部生產(chǎn)經(jīng)營成本進(jìn)行合理的管理與控制，從而盡最大的努力在花費(fèi)很小成本的同時(shí)取得較多效益。另外，企業(yè)還必須增加其對會(huì)計(jì)內(nèi)控管理力度，給內(nèi)部控制管理工作達(dá)到規(guī)范、合理以及貫徹實(shí)行提供保證，進(jìn)一步增強(qiáng)其財(cái)務(wù)管理的效果。

綜上所述，隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模的不斷增大，企業(yè)對其實(shí)行有效的內(nèi)部管理很有必要。構(gòu)建與改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)內(nèi)控制度，可以對其產(chǎn)生一系列的積極影響；不僅可以減少其生產(chǎn)成本投入，同時(shí)還能夠確保其維持在穩(wěn)定經(jīng)營管理的狀態(tài)中，進(jìn)而達(dá)到增加經(jīng)濟(jì)效益的目的，使地產(chǎn)行業(yè)維持可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)。針對文中所述房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問題，應(yīng)增加構(gòu)建會(huì)計(jì)內(nèi)控制度體系的力度，使其可以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要，同時(shí)在生產(chǎn)經(jīng)營得到改進(jìn)完善，進(jìn)一步完成其用最少的生產(chǎn)成本獲取更多利益目的。

參考文獻(xiàn)

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[2]袁慧敏.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理淺析[J].經(jīng)濟(jì)師，2011，25（10）：256-257.

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[4]呂明.淺析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及控制措施[J].現(xiàn)代商業(yè)，2011，21（30）：178-179.

第8篇

民期以來，房地產(chǎn)行業(yè)為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高做出了重大的貢獻(xiàn)，是國民經(jīng)濟(jì)，i i的重要行業(yè)之一。但是目前由于受房價(jià)過高、國家政策等方而的影響，我國的房地產(chǎn)行業(yè)需要進(jìn)行積極的調(diào)整，}i}.格控制房地產(chǎn)在開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、銷售等環(huán)rr-}j的則務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。本文卞要對房地產(chǎn)所而對的則務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其成因進(jìn)行分析，并提出了具有針對性的預(yù)防和控制措施。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)企業(yè)：則務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：控制：措施。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展由于會(huì)受到受社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、自然以及消費(fèi)者心理等多方面因素的影響，加上行業(yè)特有的投資大、回收周期長等特點(diǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對各種風(fēng)險(xiǎn)。

（一）面臨利率變動(dòng)帶來風(fēng)險(xiǎn)。

利率的變動(dòng)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響是巨大的，當(dāng)銀行提高貸款利率時(shí)，會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債成本，導(dǎo)致企業(yè)預(yù)期收益的減少。而利率的提高會(huì)降低投資者的購買欲望，使需求降低。房地產(chǎn)市場面臨的需求降低、成本增加，則給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）通貨膨脹引起的風(fēng)險(xiǎn)。

通貨膨脹也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)出現(xiàn)大面積的通貨膨脹，相應(yīng)的會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本，材料費(fèi)用、人工費(fèi)用、管理費(fèi)用，進(jìn)而大幅增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本，使相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)隨之增加。

（三）稅率變動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中不可避免的涉及到各種稅收項(xiàng)目，例如土地使用稅、城建稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等等，當(dāng)國家提高稅率時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的投資開發(fā)成本也會(huì)上升，減少預(yù)期收益，增加風(fēng)險(xiǎn)。

（四）因資產(chǎn)負(fù)債率增加引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模相當(dāng)巨大，許多房地產(chǎn)企業(yè)通常是負(fù)債開發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金通常來自于銀行貸款。而我國房地產(chǎn)企業(yè)目前的發(fā)展?fàn)顩r是資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過60%的警戒線，高負(fù)債率使企業(yè)面臨著預(yù)期收入得不到實(shí)現(xiàn)時(shí)帶來的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

（五）再籌資帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

高資產(chǎn)負(fù)債率使得房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度加大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)對債權(quán)人的保證程度降低，使得企業(yè)很難從市場上進(jìn)行資金的籌措。而房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的過分依賴，逐漸使銀行所采取的相關(guān)政策就很敏感，無疑也是企業(yè)不得不面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

（六）投資收回導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。

政治因素以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素等都會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況，部分房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成品房得不到有效利用，閑置過多，使得資金在短期內(nèi)難以變現(xiàn)。或者有些售出的成品房由于面臨不確定因素的影響，客戶的交款不及時(shí)，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本的回收。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因。

（一）缺乏有效的財(cái)務(wù)預(yù)算管理。

房地產(chǎn)作為典型的資金密集型行業(yè)，具有前期投資大、資金回收慢、開發(fā)周期長等特點(diǎn)，而很多的項(xiàng)目不具備相應(yīng)的調(diào)整能力。很多開發(fā)商盲目的投標(biāo)、拿土地使用權(quán)，認(rèn)為后期工程只要按時(shí)按質(zhì)交付使用就能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，這顯然是片面的。如果企業(yè)沒有財(cái)務(wù)預(yù)算管理的強(qiáng)烈意識，不注重對土地成本、施工成本、資金運(yùn)作和投資回報(bào)率等方面的預(yù)算與控制，就很難實(shí)現(xiàn)企業(yè)原先的利潤目標(biāo)，大大增加了項(xiàng)目的投入，降低了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，企業(yè)甚至?xí)虼水a(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而出現(xiàn)虧損。

（二）成本費(fèi)用控制不嚴(yán)。

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是一項(xiàng)長期、繁雜的工作，不但包含項(xiàng)目總成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等，還包括項(xiàng)目完成后成本費(fèi)用的分配和歸集。然而有的房地產(chǎn)企業(yè)沒有立足于企業(yè)的實(shí)際，采取有效的管理措，對企業(yè)的成本費(fèi)用進(jìn)行有效的控制，而是將過多的精力用在了工程的進(jìn)度管理和質(zhì)量控制上。例如，有的房地產(chǎn)企業(yè)對成本核算沒有給予足夠重視，成本核算過于簡單和粗糙，沒有嚴(yán)格成本核算的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，這無疑會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）內(nèi)部審計(jì)機(jī)制不夠健全。

內(nèi)部審計(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制與管理的重要組成部分。內(nèi)部審計(jì)作為企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，雖然沒有直接參與到企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營管理活動(dòng)當(dāng)中，但是卻能夠?qū)ζ髽I(yè)的預(yù)定目標(biāo)達(dá)成率、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行有效的監(jiān)督。然而很多企業(yè)偏偏忽視了內(nèi)部審計(jì)的重要性，沒有建立起健全的內(nèi)部審計(jì)機(jī)制，例如內(nèi)部審計(jì)準(zhǔn)則不全面、審計(jì)時(shí)間沒有保證等，這就大大降低了內(nèi)部審計(jì)的有效性，不利于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。

（四）缺乏對現(xiàn)金流量的科學(xué)管理。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等多個(gè)階段，資金占有量大、周轉(zhuǎn)效率低、變現(xiàn)能力差，所以加強(qiáng)對現(xiàn)金流量的管理就顯的尤為重要。

然而很多企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級企業(yè)之間，在現(xiàn)金流量管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成現(xiàn)金使用效率低下，現(xiàn)金的安全性、完整性往往無法得到保證。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施。

（一）對企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化。

雖然企業(yè)采取負(fù)債經(jīng)營能夠發(fā)揮負(fù)債的杠桿效益，能夠給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)利益。然而，負(fù)債必須控制在合理的范圍之內(nèi)，因?yàn)檫^高的負(fù)債率不僅不能夠給企業(yè)帶來利潤，還會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)負(fù)債超出一定的比例，負(fù)債率和風(fēng)險(xiǎn)是成正比的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)就要結(jié)合自己的具體情況，權(quán)衡自身的實(shí)際能力，分析企業(yè)的融資能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力以及獲利能力，制定出科學(xué)、合理的資本結(jié)構(gòu)，使企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)最小化。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對投資項(xiàng)目的管理力度。

眾所周知，房地產(chǎn)投資是風(fēng)險(xiǎn)性極高的綜合性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，受其自身行業(yè)特殊性的影響，對于政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境反映非常靈敏。所以，作為房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，要加強(qiáng)對于投資項(xiàng)目的管理力度，對于投資項(xiàng)目做好相應(yīng)的分析與綜合測評，對于指定的決策方案要進(jìn)行多方的驗(yàn)證，并且全面考慮可能面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，制定出詳盡、可行的投資實(shí)施方案，對投資項(xiàng)目做好投資風(fēng)險(xiǎn)的控制與規(guī)避。

（三）對現(xiàn)金流量進(jìn)行控制與管理隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，使得以土地儲(chǔ)備作為競爭資本逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐袁F(xiàn)金流量、籌融資渠道做為競爭資本，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不對原有戰(zhàn)略進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整。目前，現(xiàn)金流已經(jīng)發(fā)展成為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行長遠(yuǎn)規(guī)劃時(shí)率先要考慮的關(guān)鍵因素。

企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)必須要考慮所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額，當(dāng)企業(yè)利潤上升，而現(xiàn)金凈流量卻下降時(shí)，反映出企業(yè)的實(shí)際收益是在減少的，要加強(qiáng)重視。可以說現(xiàn)金凈流量是反映房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)晴雨表。

（四）建立強(qiáng)有力的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。

房地產(chǎn)企業(yè)通過建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，可以把企業(yè)的非正常經(jīng)營情況控制在初級階段，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來損失的可能性。通過全面預(yù)算建立有效的預(yù)算預(yù)警機(jī)制是非常有必要的，因?yàn)橥ㄟ^預(yù)算與實(shí)際之間的比較和分析，可以為企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供更有利的參考依據(jù)，制定調(diào)整企業(yè)行為的有力措施，對企業(yè)未來面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測。強(qiáng)有力的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，可以對房地產(chǎn)企業(yè)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)的揭示、分析和預(yù)先的防范，實(shí)現(xiàn)規(guī)避和化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（五）大力引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)，提高項(xiàng)目管理的水平。

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，房產(chǎn)是其最終的產(chǎn)品，而項(xiàng)目管理的過程就是這一產(chǎn)品的生產(chǎn)過程。企業(yè)要想保證施工的質(zhì)量和安全，實(shí)現(xiàn)更長遠(yuǎn)的發(fā)展，就必須對產(chǎn)品生產(chǎn)的全過程進(jìn)行有效的控制和管理，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理水平在很大程度上影響著項(xiàng)目的開發(fā)周期和成本，進(jìn)而影響著項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。所以，作為新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)，必須積極學(xué)習(xí)、探索和創(chuàng)新工程項(xiàng)目管理模式，將信息技術(shù)等先進(jìn)技術(shù)應(yīng)用到項(xiàng)目管理的過程中來，提高項(xiàng)目管理的質(zhì)量和效率，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

四、結(jié)束語。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于企業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，對企業(yè)的穩(wěn)定健康的發(fā)展埋下了很多隱患，所以財(cái)務(wù)管理人員對于這些風(fēng)險(xiǎn)必須給予足夠的重視，對其產(chǎn)生的原因要進(jìn)行科學(xué)的分析，加強(qiáng)具有針對性的防范措施的研究，對房地產(chǎn)企業(yè)的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行嚴(yán)密的控制與管理，盡量將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最初階段。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理人員要不斷豐富自身的知識結(jié)構(gòu)，提高自身的職業(yè)素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力，從而不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制與管理的水平，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

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第9篇

由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外環(huán)境日益復(fù)雜、市場競爭日益加劇，完善內(nèi)部控制、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理、提升企業(yè)核心競爭力已是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要命題。內(nèi)部審計(jì)作為內(nèi)部控制的重要組成部分，對控制風(fēng)險(xiǎn)、提高企業(yè)的經(jīng)營效益和管理水平，具有重要意義。論述了房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)的必要性，針對內(nèi)部審計(jì)存在的問題，對如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)提出了思考和建議。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)；內(nèi)部審計(jì)；建議

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)的必要性

（一）有利于企業(yè)建立健全內(nèi)控制度，加強(qiáng)管理

一方面，通過內(nèi)部審計(jì)對企業(yè)內(nèi)控制度的健全性和有效性進(jìn)行評價(jià)，可及時(shí)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制方面存在的問題，提出針對性、建設(shè)性的意見和建議，改善企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)；另一方面，由于內(nèi)部審計(jì)人員熟悉企業(yè)各部門的內(nèi)控程序和業(yè)務(wù)流程，并具備法律、稅務(wù)、工程、財(cái)務(wù)、投資等方面的專業(yè)知識，內(nèi)審部門可向管理層提供企業(yè)運(yùn)營中的合法性、舞弊行為以及內(nèi)控制度是否有效的信息，并提出改進(jìn)建議，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供咨詢服務(wù)，成為領(lǐng)導(dǎo)的參謀和助手。

（二）有利于管理和評價(jià)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣、資金需求量大、項(xiàng)目周期長、資金回收慢、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要課題。基于風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向的內(nèi)部審計(jì)，通過對企業(yè)內(nèi)部控制制度執(zhí)行情況進(jìn)行審計(jì)，可及時(shí)發(fā)現(xiàn)其存在的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，采用系統(tǒng)化、規(guī)范化的方法，審查和評價(jià)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，對企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)評估以及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對過程的適當(dāng)性和有效性，提出改進(jìn)建議，從而實(shí)現(xiàn)改善企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的目的。

（三）有利于加強(qiáng)項(xiàng)目的全過程成本控制和資金管理

內(nèi)部審計(jì)人員在參與施工成本控制過程管理中，通過對各種開發(fā)成本進(jìn)行預(yù)測、計(jì)劃、過程控制、統(tǒng)計(jì)分析，及時(shí)糾正項(xiàng)目成本管理過程中的各項(xiàng)偏差，把各項(xiàng)費(fèi)用盡量控制在預(yù)算范圍內(nèi)；通過開展資金內(nèi)部審計(jì)，一方面可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金收支中存在的問題，督促有關(guān)部門采取措施及時(shí)進(jìn)行制止和糾正；另一方面可以通過審核資金使用合理性，有效控制資金額度的使用，從而實(shí)現(xiàn)資金的合理利用。

（四）有利于實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)和經(jīng)濟(jì)責(zé)任評價(jià)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)主要是評價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、總投資估算、開發(fā)周期安排、銷售收入和稅金估算、投資計(jì)劃與資金籌措、財(cái)務(wù)收益指標(biāo)等；經(jīng)濟(jì)責(zé)任的評價(jià)是內(nèi)部審計(jì)部門從定性與定量兩個(gè)方面評價(jià)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和關(guān)鍵崗位人員任職期間所在部門、單位的資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益和損益的真實(shí)性、合法性和效益性，以及有關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)負(fù)有的責(zé)任進(jìn)行綜合分析和評價(jià)，為內(nèi)部考核和考評干部提供依據(jù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)存在的主要問題

（一）對內(nèi)部審計(jì)認(rèn)識不足，無法有效發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的權(quán)威性和獨(dú)立性

內(nèi)部審計(jì)工作的成功與否很大程度上取決于內(nèi)審部門的獨(dú)立性與權(quán)威性。大多公司領(lǐng)導(dǎo)對內(nèi)部審計(jì)的職能和作用認(rèn)識不足，內(nèi)部審計(jì)部門在企業(yè)層次較低，甚至隸屬于財(cái)務(wù)部門，缺乏獨(dú)立性；其次對內(nèi)部審計(jì)支持力度不夠，影響了其對內(nèi)部審計(jì)資源的投入，包括人力、物力、財(cái)力、技術(shù)支持，資源限制在一定程度上影響了績效審計(jì)的開展，影響了內(nèi)部審計(jì)效能的發(fā)揮。

（二）審計(jì)方式和技術(shù)手段落后，無法滿足現(xiàn)代企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理要求

審計(jì)實(shí)施上，大多停留在以財(cái)務(wù)審計(jì)為主的審計(jì)模式，審計(jì)工作未擴(kuò)展到成本管理、內(nèi)部控制、決策咨詢、風(fēng)險(xiǎn)管理等各方面；審計(jì)目標(biāo)上，主要是查錯(cuò)防弊，維護(hù)企業(yè)資產(chǎn)的安全，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性與完整性的審核，審計(jì)目標(biāo)未考慮通過加強(qiáng)管理以增加企業(yè)價(jià)值；審計(jì)方法上，局限于對報(bào)表、賬簿及憑證等財(cái)務(wù)資料的核查，分析各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是否正常，對實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行盤點(diǎn)等方面，對內(nèi)部控制、經(jīng)濟(jì)責(zé)任、管理效率的審計(jì)涉入不深；審計(jì)技術(shù)上，對于計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等信息技術(shù)的運(yùn)用目前也僅限于文檔處理、電子表格的運(yùn)用方面，沒有很好地運(yùn)用計(jì)算機(jī)輔助進(jìn)行管理審計(jì)，影響了審計(jì)工作效率的提高。

（三）審計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置不健全，內(nèi)部審計(jì)人員專業(yè)勝任能力不足

首先，由于內(nèi)審機(jī)構(gòu)不健全，設(shè)置不合理，無法有效發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)效能；其次，內(nèi)審人員綜合素質(zhì)較低，人才結(jié)構(gòu)不合理，主要是：人員選聘上，內(nèi)部審計(jì)人員較多是從財(cái)務(wù)人員中選擇，知識結(jié)構(gòu)單一，缺乏工程預(yù)結(jié)算、工程管理、風(fēng)險(xiǎn)控制、信息技術(shù)等知識儲(chǔ)備，專業(yè)勝任能力不強(qiáng)，無法應(yīng)用現(xiàn)代審計(jì)理念開展風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向型審計(jì)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)的思考和建議

（一）健全內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，保持內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)獨(dú)立性和權(quán)威性

內(nèi)審部門的獨(dú)立性在很大程度上受到內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)層級的影響。一般來說，層級越高，內(nèi)審部門的獨(dú)立性越強(qiáng)，內(nèi)審部門應(yīng)當(dāng)隸屬于企業(yè)的最高管理層，接受其領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督，以確保內(nèi)部審計(jì)工作的獨(dú)立性，如在董事會(huì)下設(shè)審計(jì)委員會(huì)是比較理想的模式。企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)在政策上、資金上支持內(nèi)審工作的開展，具體是：內(nèi)審負(fù)責(zé)人的任免企業(yè)最高管理層任免；賦予內(nèi)部審計(jì)負(fù)責(zé)人參加有關(guān)經(jīng)營決策、投融資、內(nèi)控制度、財(cái)務(wù)管理等方面的會(huì)議；對于審計(jì)報(bào)告反映的問題建立審計(jì)問題跟蹤臺賬，及時(shí)督促整改、落實(shí)；堅(jiān)決打擊對內(nèi)部審計(jì)人員的報(bào)復(fù)行為，各部門應(yīng)有效配合內(nèi)部審計(jì)工作，創(chuàng)造良好的內(nèi)部審計(jì)環(huán)境；內(nèi)審部門在工作中遇到的困難與干擾應(yīng)協(xié)調(diào)解決等。

（二）拓展審計(jì)思路和模式，提高內(nèi)審服務(wù)質(zhì)量

一方面，可將部分審計(jì)業(yè)務(wù)外包，充分利用社會(huì)審計(jì)資源，提高審計(jì)服務(wù)企業(yè)能力，內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)做好管理和監(jiān)督服務(wù)，例如工程審計(jì)中對工程造價(jià)和招投標(biāo)環(huán)節(jié)的審計(jì)可委托造價(jià)事務(wù)所進(jìn)行，對建設(shè)程序、施工質(zhì)量、施工進(jìn)度的審計(jì)可委托監(jiān)理單位進(jìn)行，對設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的審計(jì)可委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行；另一方面，建立信息共享機(jī)制，由于紀(jì)檢監(jiān)察部門收到群眾舉報(bào)線索較多，具有豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)，內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)對財(cái)經(jīng)法規(guī)、項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)狀況比較熟悉，對于一些舞弊和個(gè)人經(jīng)濟(jì)案件，可以聯(lián)合作戰(zhàn)，發(fā)揮協(xié)同優(yōu)勢。

（三）實(shí)施開發(fā)項(xiàng)目的全過程審計(jì)，明確階段審計(jì)重點(diǎn)

工程項(xiàng)目全過程審計(jì)是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計(jì)的重點(diǎn)，包括工程造價(jià)審計(jì)、竣工決算審計(jì)和工程管理審計(jì)，它是財(cái)務(wù)管理與工程管理審計(jì)的有機(jī)結(jié)合，將風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)、內(nèi)部控制、效益跟蹤、監(jiān)督檢查貫穿于建設(shè)項(xiàng)目全過程管理中，在促進(jìn)相關(guān)管理單位提高投資效益方面發(fā)揮重要作用。審計(jì)部門可以介入房地產(chǎn)開發(fā)過程中的招投標(biāo)、結(jié)算、工程管理、合同簽訂、銷售管理、財(cái)務(wù)決算等環(huán)節(jié)。

在項(xiàng)目開發(fā)初期，要重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)控制度的建立和執(zhí)行，財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作、招投標(biāo)管理、項(xiàng)目前期成本、管理費(fèi)用上；在項(xiàng)目開發(fā)中期，要特別關(guān)注合同管理、采購與驗(yàn)收、內(nèi)控制度的完善和工作流程的細(xì)化、開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用上；在項(xiàng)目開發(fā)后期，要重點(diǎn)關(guān)注房屋銷售款、工程結(jié)算辦理和成本及稅金核算上，加強(qiáng)項(xiàng)目盈虧的審核。

（四）強(qiáng)化績效審計(jì)，提升審計(jì)質(zhì)量

地產(chǎn)企業(yè)在建立一套可行的績效標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)評價(jià)體系的基礎(chǔ)上，可以實(shí)施將經(jīng)濟(jì)性、效率性、效果性相結(jié)合的全面績效審計(jì)。一方面，可以對重大資金、重大項(xiàng)目和高風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)審計(jì)，比如對資金分配使用的合理性和項(xiàng)目的效益性進(jìn)行審計(jì)，審查項(xiàng)目的投資價(jià)值、技術(shù)可行性和經(jīng)濟(jì)效益，審查工程質(zhì)量情況，審查物資采購和招投標(biāo)程序的合法、合規(guī)性，審查合同簽訂情況，審查項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃與執(zhí)行情況，審查項(xiàng)目投入后的運(yùn)行效率和效果等。另一方面，建立審計(jì)案例備查制度和審計(jì)事項(xiàng)備忘制度，將好的審計(jì)案例可以作為業(yè)務(wù)指南以后備查，同時(shí)對審計(jì)發(fā)現(xiàn)的有價(jià)值的審計(jì)線索可以備忘錄的形式記錄下來，為今后更好開展該項(xiàng)目的追蹤審計(jì)工作提供借鑒。

（五）開展風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向型內(nèi)部審計(jì)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部審計(jì)為企業(yè)增加價(jià)值功能

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其開發(fā)項(xiàng)目具有位置分散、一次性、獨(dú)立性、高投入、建設(shè)周期長等特點(diǎn)。地理位置分散、一次性及獨(dú)立性使每個(gè)開發(fā)項(xiàng)目各具特點(diǎn)，管理復(fù)雜多變，增加了舞弊行為的可能性。內(nèi)外部經(jīng)營環(huán)境的日益復(fù)雜使“風(fēng)險(xiǎn)”成為企業(yè)管理的一大核心概念，風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)是實(shí)現(xiàn)內(nèi)審職能的重要途徑，在對企業(yè)所處社會(huì)和行業(yè)的宏觀環(huán)境、戰(zhàn)略目標(biāo)和關(guān)鍵經(jīng)營環(huán)節(jié)分析的基礎(chǔ)上，在審計(jì)過程中以企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析評估為導(dǎo)向，根據(jù)量化的風(fēng)險(xiǎn)分析水平排定審計(jì)項(xiàng)目優(yōu)先次序、審計(jì)范圍與重點(diǎn)，對企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理、內(nèi)部控制和治理程序進(jìn)行評價(jià)，進(jìn)而提出建設(shè)性意見和建議，實(shí)現(xiàn)為企業(yè)增加價(jià)值的功能。風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)將審計(jì)戰(zhàn)略提高到企業(yè)目標(biāo)層次，審計(jì)計(jì)劃建立在科學(xué)風(fēng)險(xiǎn)評估的基礎(chǔ)上，審計(jì)資源的分配更為合理，提高了審計(jì)的效率和效果。

（六）充實(shí)審計(jì)隊(duì)伍，提高內(nèi)審人員素質(zhì)和知識水平

首先，在內(nèi)審人員選聘上，充分考慮團(tuán)隊(duì)知識結(jié)構(gòu)的完整性，不僅配備精通財(cái)務(wù)、審計(jì)的審計(jì)師，還可配備造價(jià)工程師、監(jiān)理工程師以及懂法律、懂設(shè)計(jì)、懂合同、懂管理的人員，有利于實(shí)施房地產(chǎn)全過程開發(fā)審計(jì)；其次，全面了解房地產(chǎn)各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，掌握項(xiàng)目從立項(xiàng)、建設(shè)、驗(yàn)收每個(gè)環(huán)節(jié)涉及的內(nèi)容及重點(diǎn)，全面學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)和企業(yè)內(nèi)控制度，熟悉整個(gè)經(jīng)營管理過程，確保做到公正、客觀、守信，嚴(yán)格按審計(jì)準(zhǔn)則和職業(yè)道德規(guī)范工作，確保審計(jì)工作在透明、受監(jiān)督的環(huán)境下進(jìn)行；再次，不斷加強(qiáng)對內(nèi)部審計(jì)人員培訓(xùn)力度，定期進(jìn)行系統(tǒng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，特別是績效審計(jì)技術(shù)和技能的培訓(xùn)。

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