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第1篇

發(fā)包方：中國(guó)總后光榮村干休所（以下簡(jiǎn)稱甲方）

承包方：武漢瑞森特裝飾工程有限公司 （以下簡(jiǎn)稱乙方）

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)建筑法》

及其它相關(guān)規(guī)定，遵循平等、自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則，結(jié)合本工程具體情況，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂本合同，以資共同遵守。

一、適用法律、標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范

《中華人民共和國(guó)建筑法》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《建筑工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》、國(guó)家現(xiàn)行的《建筑施工規(guī)范》、《建筑工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等。

二、工程概況

1、工程名稱：光榮村干休所食堂內(nèi)部改造工程。

2、工程地點(diǎn)：解放大道光榮村。

3、結(jié)構(gòu)型式：磚混結(jié)構(gòu)。

4、建筑規(guī)模：建筑面積約220平方米。

三、工程承包范圍及內(nèi)容

1 承包范圍：

1）食堂餐廳及后廚內(nèi)部地面、墻面、吊頂工程；

2）水電改造工程；

3）門窗工程；

4）燈具及其他工程等。

2. 施工項(xiàng)目以預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)（詳見(jiàn)預(yù)算，預(yù)算之外發(fā)生的項(xiàng)

目另計(jì)）。

四、合同價(jià)款與支付

1、。

大寫：。

2、工程款（進(jìn)度款）支付：

合同簽字生效后，按施工進(jìn)度拆除工程完工后支付30% 工 程 款 元；水 電、墻 地 面等中間工程完工后支 30% 工程 款 元；工程竣工驗(yàn)收合格后支付20%工程款 元；審計(jì)結(jié)束后支付15%工程款 元；剩余5%工程款作為質(zhì)保金，在工程竣工后12個(gè)月之內(nèi)支付。

五、合同工期

開(kāi)工日期：20xx年月日

竣工日期：20xx年月日

1、合同工期承包單位應(yīng)采取一切措施予以確保。

2、因不可抗力的因素、重大設(shè)計(jì)變更或甲方付款延遲等原

因造成停工，經(jīng)合同雙方確認(rèn)后，可順延工期；因乙方原因造成停工，工期不順延。

3、若因乙方原因造成不能按期竣工的，乙方應(yīng)賠償甲方由

于拖延工期所帶來(lái)的損失費(fèi)用，工期延誤罰款限額為合同價(jià)

款的2%。若乙方無(wú)故拖延超過(guò)合同工期的1/3，甲方有權(quán)中止合同并保留追究乙方責(zé)任的權(quán)利。

六、雙方一般權(quán)利和義務(wù)

1、若由甲方自行設(shè)計(jì)的，開(kāi)工前向乙方提供確認(rèn)的施工圖紙和施工說(shuō)明，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交底。

2、審核和確定乙方設(shè)計(jì)的施工圖紙、施工說(shuō)明及提出交的工程報(bào)價(jià)單，并分別簽字認(rèn)可。

3、開(kāi)工前為乙方入場(chǎng)施工創(chuàng)造條件，包括搬清室內(nèi)家具、陳設(shè)，或歸堆、遮蓋，以不影響施工為原則。

4、提供施工所需的水、電。辦理施工所涉及的手續(xù)及支付相關(guān)費(fèi)用。

5、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)施工隊(duì)與鄰里的關(guān)系。

6、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)城管與環(huán)衛(wèi)，以不影響施工為原則。

7、及時(shí)提供符合設(shè)計(jì)要求、正規(guī)廠家合格的自備材料和設(shè)備。

七、材料設(shè)備供應(yīng)

1、本工程甲方采購(gòu)的材料、設(shè)備，應(yīng)為符合設(shè)計(jì)要求、正規(guī)廠家的合格產(chǎn)品，并應(yīng)按時(shí)供應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)。如因質(zhì)量問(wèn)題、規(guī)格差異或“三無(wú)”產(chǎn)品造成損失，由甲方自行承擔(dān)。

2、凡由乙方供應(yīng)的材料、設(shè)備、期品牌、規(guī)格、單價(jià)、產(chǎn)地及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)甲方檢驗(yàn)后才能使用，否則造成的損失由乙方負(fù)責(zé)。

八、工程變更

1、工程項(xiàng)目及施工方式如需要變更，雙方應(yīng)協(xié)商一致，簽

訂書面變更協(xié)議，同時(shí)調(diào)整相關(guān)工程費(fèi)用及延長(zhǎng)工期（附裝修工程變更單）；

2、甲方未按期支付工程款的，工期相應(yīng)順延。

3、若甲方中途要求變更設(shè)計(jì)，影響到乙方已購(gòu)回的材料、已定制的成品、半成品的施工，且無(wú)法調(diào)整的，損失由甲方承擔(dān)。

九、工程質(zhì)量與竣工驗(yàn)收

1、工程以雙方確認(rèn)的施工圖紙、施工說(shuō)明、設(shè)計(jì)變更內(nèi)容為依據(jù)，以《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（GB50210-20xx）為質(zhì)量評(píng)定的最低標(biāo)準(zhǔn)；以《室內(nèi)裝飾裝修材料有害物質(zhì)限量10項(xiàng)強(qiáng)制性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)》和《民用建筑程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》為室內(nèi)環(huán)境達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。

2、在水、電等隱蔽工程完工后，甲乙雙方應(yīng)共同進(jìn)行中間工程驗(yàn)收。如甲方不按時(shí)參加，乙方可自行驗(yàn)收，甲方予以承認(rèn)。

3、工程竣工后，乙方應(yīng)通知甲方驗(yàn)收，甲方接到驗(yàn)收通知后應(yīng)按通知時(shí)間參加驗(yàn)收，辦理驗(yàn)收、移交手續(xù)。如果甲方不能按時(shí)參加，乙方可自行驗(yàn)收，甲方予以承認(rèn)。

4、在隱蔽工程和中間工程驗(yàn)收過(guò)程中甲、乙雙方確認(rèn)的質(zhì)量問(wèn)題，由乙方負(fù)責(zé)返修（返工）并承擔(dān)費(fèi)用和工期；在竣工驗(yàn)收中確認(rèn)的質(zhì)量問(wèn)題，乙方負(fù)責(zé)返修（返工）并承擔(dān)費(fèi)用，但不再承擔(dān)工期。

5、未辦理驗(yàn)收交付手續(xù)，甲方使用房屋視為質(zhì)量驗(yàn)收合格，由此引起的后果由甲方負(fù)責(zé)。

十、違約責(zé)任

1、甲方未辦理有關(guān)手續(xù)，擅自決定拆改房屋結(jié)構(gòu)或煤氣表

管，采暖、給排水主要管線，造成的損失和責(zé)任由甲方；2、在施工過(guò)程中，甲方未與乙方代表協(xié)商私自要求工；3、若因違反施工規(guī)范，安全操作規(guī)程，防火法規(guī)、環(huán)；4、因一方原因，合同無(wú)法履行或繼續(xù)履行時(shí)，應(yīng)通知；十一、爭(zhēng)議或糾紛處理；1、本合同在履行期間，雙方發(fā)生爭(zhēng)議可采取協(xié)商解決；2、當(dāng)事人不愿通過(guò)協(xié)商、調(diào)解或協(xié)商、調(diào)解不成時(shí)，；十二、合同份數(shù)；本合同一式兩份，雙方各

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管，采暖、給排水主要管線，造成的損失和責(zé)任由甲方承擔(dān)。

2、在施工過(guò)程中，甲方未與乙方代表協(xié)商私自要求工人更改施工內(nèi)容，所引起的質(zhì)量問(wèn)題由甲方承提責(zé)任。

3、若因違反施工規(guī)范，安全操作規(guī)程，防火法規(guī)、環(huán)保規(guī)定和雙方其他約定，對(duì)乙方自身和對(duì)甲方造成損失，由乙方承擔(dān)責(zé)任。

4、因一方原因，合同無(wú)法履行或繼續(xù)履行時(shí)，應(yīng)通知對(duì)方，辦理合同終止手續(xù)，并賠償對(duì)方由此造成的經(jīng)濟(jì)損失。若不辦理合同終止手續(xù)，擅自停止履約，違約方應(yīng)承擔(dān)違約金，并賠償對(duì)方由此造成的經(jīng)濟(jì)損失。（違約金按合同金額的10%支付）。

十一、爭(zhēng)議或糾紛處理

1、本合同在履行期間，雙方發(fā)生爭(zhēng)議可采取協(xié)商解決或向武漢建筑裝飾協(xié)會(huì)家裝委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解。

2、當(dāng)事人不愿通過(guò)協(xié)商、調(diào)解或協(xié)商、調(diào)解不成時(shí)，甲乙雙方同意以第 種方式解決：①武漢仲裁委員會(huì)仲裁；②向人民法院提起訴訟。

十二、合同份數(shù)

本合同一式兩份，雙方各持一份，經(jīng)雙方簽字蓋章后生效。

十三、本合同未盡事宜雙方友好協(xié)商另行約定。

發(fā) 包 人：（公章） 承 包 人：（公章）

法定代表人：

委托人：

合同訂立時(shí)間：

第2篇

關(guān)鍵詞：工程質(zhì)量 投訴處理 措施

中圖分類號(hào)： TU71 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

近年來(lái)，隨著城市化建設(shè)步伐的不斷加快，工程建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，一批批住宅小區(qū)在大地上崛起，為城市建設(shè)添置了一道道靚麗的風(fēng)景，但從總體上看工程建設(shè)整體素質(zhì)較低，生產(chǎn)力水平不高，仍處于原始的勞務(wù)密集和粗放經(jīng)營(yíng)階段。工程建設(shè)參建各方責(zé)任主體人員素質(zhì)良莠不齊，工程質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)意識(shí)不強(qiáng)，沒(méi)有一套完善的工程質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)激勵(lì)機(jī)制，影響了工程質(zhì)量的整體水平的提高。造成工程結(jié)束交付后很多質(zhì)量通病不斷出現(xiàn)，加上建筑產(chǎn)品的特殊性，國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求與住戶要求有一定的差距，多數(shù)購(gòu)房戶對(duì)房屋質(zhì)量的關(guān)注度及期望值較高，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題后對(duì)工程質(zhì)量保修不能接受，提出經(jīng)濟(jì)賠償及退房要求，且很多購(gòu)房戶在購(gòu)房合同中對(duì)質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)應(yīng)如何處理如何賠償如何退房與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有明確的約定，出現(xiàn)糾紛后又不輕易訴諸于法律，造成很多質(zhì)量投訴因提出經(jīng)濟(jì)賠償及退房要求無(wú)法處理，也引發(fā)很多矛盾和社會(huì)不穩(wěn)定因素。下面筆者就當(dāng)前我國(guó)現(xiàn)行工程質(zhì)量法律法規(guī)對(duì)工程質(zhì)量保修及相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題處理作相應(yīng)探討.

一、 工程質(zhì)量保修制度工程質(zhì)量保修是我國(guó)實(shí)施的一項(xiàng)法定制度，《建筑法》第62條、國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第六章專章對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量保修的范圍、期限、責(zé)任等方面進(jìn)行了規(guī)定。

1）質(zhì)量保修的范圍及最低保修期限

《建筑法》第62條規(guī)定建筑工程的保修范圍及最低保修期限是按照保證建筑物合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護(hù)使用者合法權(quán)益的原則確定。《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包人與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。在不違反法定最低期限的前提下，發(fā)包人與施工企業(yè)可以在施工合同或保修書中對(duì)保修期限進(jìn)行約定。

2）質(zhì)量保修書 根據(jù)《建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。合格的質(zhì)量保修書是工程竣工驗(yàn)收的法定條件之一。在內(nèi)容上，質(zhì)量保修書中應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等。3）質(zhì)量保修責(zé)任《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第41條規(guī)定，建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。 《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第27條規(guī)定，因保修人未及時(shí)履行保修義務(wù)，導(dǎo)致建筑物毀損或者造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，保修人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。保修人與建筑物所有人或者發(fā)包人對(duì)建筑物毀損均有過(guò)錯(cuò)的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

4）《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十四條規(guī)定在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。第十五條規(guī)定因保修不及時(shí)造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害，由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任 。

5)《宿遷市住宅工程質(zhì)量投訴處理暫行辦法》第十條規(guī)定涉及經(jīng)濟(jì)糾紛或提出退、換房要求的不屬于住宅工程質(zhì)量投訴受理范圍。

二、 實(shí)踐中的具體做法按照目前通行的做法，施工企業(yè)與發(fā)包人簽署建設(shè)工程施工合同時(shí)，一般會(huì)約定質(zhì)量保修金，發(fā)包人要求承包方預(yù)留一部分工程款作為質(zhì)量保修金，用以保證維修建筑工程在保修范圍內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題。質(zhì)量保修金通常為總造價(jià)的5%左右，工程竣工驗(yàn)收合格后的一定期限后再由發(fā)包人退還或支付給施工企業(yè)。質(zhì)量保修金已經(jīng)成為目前工程建設(shè)領(lǐng)域的行規(guī)。

在具體質(zhì)量投訴處理過(guò)程中工程質(zhì)量投訴處理監(jiān)督機(jī)構(gòu)是按以下幾種方式予以處理：(一）對(duì)事實(shí)清楚、責(zé)任明確、能夠確定處理意見(jiàn)的一般質(zhì)量缺陷，由工程質(zhì)量投訴處理監(jiān)督機(jī)構(gòu)責(zé)成責(zé)任單位提出處理方案，向責(zé)任單位提出《工程質(zhì)量檢查通知單》，并督促其限期整改。（二）涉及存在主體結(jié)構(gòu)安全和主要使用功能缺陷、質(zhì)量問(wèn)題難以界定的，由工程質(zhì)量投訴處理監(jiān)督機(jī)構(gòu)責(zé)成建設(shè)單位委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)，檢測(cè)部位、內(nèi)容、數(shù)量按照相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)或由工程原設(shè)計(jì)單位確定，設(shè)計(jì)單位根據(jù)檢測(cè)結(jié)果提出處理意見(jiàn)，工程質(zhì)量投訴處理監(jiān)督機(jī)構(gòu)向責(zé)任單位提出《工程質(zhì)量檢查通知單》，并督促其限期整改。（三）對(duì)技術(shù)復(fù)雜、處理難度較大、可能危及主體結(jié)構(gòu)安全的嚴(yán)重施工質(zhì)量問(wèn)題，由建設(shè)單位委托有資質(zhì)單位進(jìn)行鑒定并形成專家鑒定意見(jiàn)，工程質(zhì)量投訴處理監(jiān)督機(jī)構(gòu)向責(zé)任單位提出《工程質(zhì)量檢查通知單》，并督促其限期整改。工程質(zhì)量責(zé)任單位應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行工程質(zhì)量投訴處理監(jiān)督機(jī)構(gòu)提出的《《工程質(zhì)量檢查通知單》》，在規(guī)定期限內(nèi)完成質(zhì)量問(wèn)題整改，并向工程質(zhì)量投訴處理監(jiān)督機(jī)構(gòu)上報(bào)施工質(zhì)量缺陷處理結(jié)果。 施工單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，建設(shè)單位可以另行委托 其他單位保修，由原施工單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，并對(duì)其處10萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。經(jīng)多次返修仍不能消除其質(zhì)量缺陷的，建設(shè)單位應(yīng)予退房或調(diào)房。

三、存在問(wèn)題

由于住宅工程是價(jià)值不斐的特殊商品，住戶對(duì)其質(zhì)量的關(guān)注度和期望值較高，加上建筑產(chǎn)品的特殊性，國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求與住戶要求有一定的差距，因此關(guān)于住宅工程質(zhì)量投訴時(shí)有發(fā)生。在實(shí)際的操作過(guò)程中許多住戶不知道如何投訴，也有部分住戶是盲目投訴，還有一些住戶希望借投訴來(lái)獲得賠償。在住宅工程質(zhì)量投訴過(guò)程中提出的賠償問(wèn)題,根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)法律、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，保修期內(nèi)的建筑產(chǎn)品由施工單位負(fù)責(zé)保修，建設(shè)主管部門無(wú)權(quán)處理市民在住宅工程質(zhì)量投訴過(guò)程提出的賠償問(wèn)題。有的住戶提出：一處滲漏賠多少錢、一條裂縫賠多少錢，且很多購(gòu)房戶在購(gòu)房合同中對(duì)質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)應(yīng)如何處理如何賠償如何退房與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有明確的約定，仍堅(jiān)持要求賠償，又不通過(guò)司法訴訟途徑解決。上訪 事件時(shí)有發(fā)生，在浪費(fèi)了時(shí)間與精力的同時(shí)，往往還不能得到令自己滿意的結(jié)果，影響社會(huì)穩(wěn)定。

四、應(yīng)采取的對(duì)策

1）加強(qiáng)政府引導(dǎo)，《宿遷市住宅工程質(zhì)量投訴處理暫行辦法》實(shí)施已近半年時(shí)間,對(duì)住戶如何投訴住宅工程質(zhì)量投訴如何處理涉及經(jīng)濟(jì)糾紛或提出退、換房要求的應(yīng)如何積極解決都有了剛性規(guī)定，因此應(yīng)加大宣傳力度，積極引導(dǎo)住戶依法、合理投訴，而不要盲目、無(wú)理投訴。

2）應(yīng)加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量保證金的監(jiān)管力度,2005年建設(shè)部出臺(tái)的《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法》對(duì)工程質(zhì)量缺陷及落實(shí)工程在缺陷責(zé)任期內(nèi)的維修、修養(yǎng)責(zé)任有了詳細(xì)約定，建設(shè)施工等單位作為工程質(zhì)量責(zé)任主體，由于目前建設(shè)領(lǐng)域的企業(yè)誠(chéng)信機(jī)制尚未健全,應(yīng)加大對(duì)其相關(guān)質(zhì)量責(zé)任的監(jiān)管力度，有效對(duì)工程質(zhì)保金的監(jiān)管在目前應(yīng)是一個(gè)有效措施。

第3篇

根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定,工程質(zhì)量投訴的處理工作應(yīng)當(dāng)在各級(jí)建設(shè)行政主管部門領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持分級(jí)負(fù)責(zé)、歸口辦理，及時(shí)、就地依法解決的原則。工程質(zhì)量投訴處理部門負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主的維修要求進(jìn)行協(xié)調(diào)，督促責(zé)任方在保修期內(nèi)履行保修責(zé)任。下面是投訴處理過(guò)程中的幾個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題:

一、認(rèn)清房屋質(zhì)量保修期

根據(jù)國(guó)務(wù)院令第279號(hào)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和建設(shè)部令第80號(hào)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》房屋質(zhì)量的保修期自竣工驗(yàn)收之日起，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

但建設(shè)部令第88號(hào)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。”

關(guān)于房屋質(zhì)量保修期的規(guī)定一個(gè)是自 “竣工驗(yàn)收之日起”，另一個(gè)是自“交付之日起”計(jì)算，看似是有矛盾的，我們仔細(xì)觀察會(huì)發(fā)現(xiàn)，這兩個(gè)規(guī)定分別是兩個(gè)不同主體向誰(shuí)承擔(dān)保修責(zé)任的問(wèn)題。一個(gè)是施工方在房屋竣工驗(yàn)收后向開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任。另一個(gè)是開(kāi)發(fā)商自房屋交付之日向業(yè)主承擔(dān)保修責(zé)任。但由于《商品房銷售管理辦法》未明確保修期限問(wèn)題，因此建設(shè)工程的保修期自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算的說(shuō)法更為準(zhǔn)確。因?yàn)榧词归_(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人約定保修期從交付之日計(jì)算，他們很可能會(huì)減去從竣工驗(yàn)收之日到房屋交付這段時(shí)間，現(xiàn)實(shí)中很多房屋是在竣工驗(yàn)收后幾個(gè)月之后才交付的，甚至出現(xiàn)了一交房就過(guò)保修期的情況，這對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)很不公平，購(gòu)房人對(duì)這點(diǎn)應(yīng)該有所了解，可以要求開(kāi)發(fā)商就保修期進(jìn)一步明確規(guī)定。

二、投訴處理方式

1、維修處理

這類房屋質(zhì)量問(wèn)題屬于觀感或使用功能上，比較常見(jiàn)，責(zé)任界定清晰，未給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失或造成經(jīng)濟(jì)損失較少，責(zé)任方能較快完成維修，業(yè)主比較滿意。

2、檢測(cè)機(jī)構(gòu)鑒定

這類房屋質(zhì)量問(wèn)題往往是業(yè)主對(duì)結(jié)構(gòu)安全產(chǎn)生懷疑，或者責(zé)任界定不清晰，應(yīng)當(dāng)通過(guò)有資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)鑒定，檢測(cè)鑒定費(fèi)用由委托人先行墊付，最終費(fèi)用由責(zé)任者承擔(dān)。根據(jù)鑒定結(jié)論由原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出保修方案，施工單位實(shí)施保修。

3、通過(guò)司法程序

這類房屋質(zhì)量問(wèn)題往往給業(yè)主造成了較大的經(jīng)濟(jì)損失，業(yè)主通過(guò)質(zhì)量問(wèn)題的反映，要求開(kāi)發(fā)商給予經(jīng)賠償或者提出換房、退房要求。對(duì)于業(yè)主這方面的要求國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)是給予支持的，在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋[2003]7號(hào)）第十三條規(guī)定“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其它損失由出賣人承擔(dān)。”所以工程質(zhì)量投訴處理部門如果對(duì)雙方的維修問(wèn)題協(xié)商不成，可以建議雙方通過(guò)仲裁或司法程序解決。不過(guò)從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，業(yè)主想通過(guò)這一途徑維權(quán)的難度還是比較大的，主要面臨的問(wèn)題是周期長(zhǎng)、成本高，開(kāi)發(fā)商不配合等。

三、投訴處理原則

1、合法。適用法律要準(zhǔn)確，這里主要是要分清“保修期”的界定問(wèn)題。處罰要分明，《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》中有對(duì)施工單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的處罰規(guī)定，但罰款數(shù)額大，不利于實(shí)際操作，而且現(xiàn)實(shí)中很多質(zhì)量問(wèn)題是由開(kāi)發(fā)商的原因造成的，比較突出的是建設(shè)單位的直接發(fā)包或者違法分包，導(dǎo)致總包單位不能積極履行總包責(zé)任,所以開(kāi)發(fā)商自房屋交付之日應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)保修責(zé)任。目前大多省、市都出臺(tái)了操作性較強(qiáng)的建筑工程管理辦法，明確了對(duì)不同責(zé)任主體不履責(zé)的行政處罰措施。

2、合情。業(yè)主相對(duì)于開(kāi)發(fā)商屬于明顯的弱勢(shì)群體，地位不對(duì)等，信息不透明，很多房屋質(zhì)量問(wèn)題在業(yè)主不知不覺(jué)中就過(guò)了保修期，變得投訴無(wú)門。法律法規(guī)對(duì)這方面的規(guī)定也不盡人意，房屋作為七十年產(chǎn)權(quán)的商品，關(guān)于保修期的規(guī)定也未免太短。所以工程質(zhì)量投訴處理部門在處理投訴時(shí)應(yīng)多為老百姓著想，在力所能及的范圍之內(nèi)盡量協(xié)調(diào)維修，不能敷衍了事，更不能站在開(kāi)發(fā)商的角度思考問(wèn)題。

3、合理。多數(shù)業(yè)主是比較理性的，但也有部分人維權(quán)過(guò)激，在現(xiàn)有的法律框架內(nèi)房屋質(zhì)量問(wèn)題的投訴處理是有一些不盡人意的地方，但本著實(shí)事求是的原則，協(xié)商處理，維修解決，仍是最有效的辦法。對(duì)于有些業(yè)主堅(jiān)持先賠償后維修，或者提出的漫天要價(jià)的賠償數(shù)額要求，工程質(zhì)量投訴處理部門既無(wú)權(quán)處理也無(wú)能為力，只能建議通過(guò)司法途徑解決，反而得不到自己想要的結(jié)果，所以業(yè)主要依法、合理投訴。

五、下一步工作

1、進(jìn)一步細(xì)化相關(guān)法律法規(guī),給予業(yè)主維權(quán)更有力的法律支持，首先是城市商品房預(yù)售制度亟需改進(jìn)，房?jī)r(jià)已成為老百姓不可承受之重，然而商品房預(yù)售的制度設(shè)計(jì)更讓本已失衡的天平進(jìn)一步傾斜，房地產(chǎn)業(yè)的很多疑難雜癥都源于這個(gè)制度。近年來(lái)各地相繼出臺(tái)住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法，又給老百姓買房增加了一層負(fù)擔(dān)，征收住宅專項(xiàng)維修資金的本意是為了更好的解決房屋保修期滿后出現(xiàn)的質(zhì)量難題，然而不免有縱容開(kāi)發(fā)商之嫌，而且住宅專項(xiàng)維修資金的使用專項(xiàng)用于住宅共享部位、共享設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。由此可見(jiàn)，對(duì)于業(yè)主戶內(nèi)的房屋質(zhì)量問(wèn)題仍是未解之題。

2、加強(qiáng)對(duì)房屋質(zhì)量通病治理的監(jiān)督力度。在加強(qiáng)工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施的監(jiān)督基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化住宅工程質(zhì)量通病防治措施，總結(jié)施工過(guò)程中成熟的技術(shù)做法，并將其強(qiáng)制推行，將以納入重點(diǎn)監(jiān)督范圍。工程質(zhì)量監(jiān)督要及時(shí)總結(jié)房屋質(zhì)量投訴的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，在工作中有的放矢的開(kāi)展工作。

3、建立工程保證擔(dān)保制度，只有將業(yè)主的房屋質(zhì)量問(wèn)題的訴求，有效的轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)賠償,才是解決房屋質(zhì)量投訴的根本之道，可以借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)專業(yè)的工程擔(dān)保公司,用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的辦法規(guī)范工程建設(shè)中各種行為，用質(zhì)量賠償或者擔(dān)保辦法，是規(guī)避工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑，將業(yè)主的損失降到最低。

4、完善建筑市場(chǎng)信用體系，主管部門要習(xí)慣于將對(duì)失責(zé)企業(yè)的行政處罰、通報(bào)批評(píng)等通過(guò)媒體曝光，其次加大群眾舉報(bào)力度，只有群眾滿意、百姓放心的產(chǎn)品才是好產(chǎn)品，再者當(dāng)業(yè)主面臨合法權(quán)益受損時(shí)，一定要據(jù)理力爭(zhēng)，竭力維護(hù)自身的利益，從這個(gè)角度講，任何市場(chǎng)信用體系的建立都需要全民的努力。

參考文獻(xiàn)

[1]《建設(shè)工程質(zhì)量投訴處理暫行規(guī)定》1997年4月2日建設(shè)部建監(jiān)（1997）60號(hào)

第4篇

1．國(guó)務(wù)院各相關(guān)行政部門、各省、自治區(qū)、直轄市、人大及常委會(huì)頒布的物業(yè)服務(wù)的行政規(guī)章及地方性法規(guī)規(guī)章。國(guó)務(wù)院的行政部門中以建設(shè)部的規(guī)章居多。例如1990年《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》、1990年《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、2004年《物業(yè)管理收費(fèi)管理辦法》等。地方性物業(yè)法規(guī)如《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》等。

2．最高人民法院關(guān)于物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)的司法解釋。如《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》。

二、物業(yè)管理實(shí)務(wù)中主要涉及的法規(guī)及問(wèn)題

(一)物業(yè)管理招投標(biāo)

通過(guò)物業(yè)管理招投標(biāo)是物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展、房地產(chǎn)管理體制改革和提高物業(yè)管理水平的需要。2003年建設(shè)部印發(fā)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，雖對(duì)前期物業(yè)管理招標(biāo)應(yīng)遵循的基本原則、招標(biāo)方式等做出了規(guī)定，但并未對(duì)哪些項(xiàng)目必須實(shí)行招投標(biāo)，哪些可以通過(guò)招投標(biāo)或其他方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及哪些不宜進(jìn)行招投標(biāo)進(jìn)行規(guī)定。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條只提到國(guó)家提倡通過(guò)招投標(biāo)的方法選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。目前物業(yè)管理的招投標(biāo)法規(guī)還未制定，給物業(yè)管理招投標(biāo)中的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)留下了可鉆的空子，使競(jìng)爭(zhēng)者參與者無(wú)法可依，也無(wú)法對(duì)有關(guān)方面進(jìn)行有效的監(jiān)督。

(二)物業(yè)管理服務(wù)

建設(shè)部了《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，以加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。但對(duì)于物業(yè)管理模式的問(wèn)題，最高層次的專門立法《物業(yè)管理?xiàng)l例》只允許具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)委托管理模式，與其上位法律《物權(quán)法》的規(guī)定存在沖突。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三章從大體上規(guī)定了招投標(biāo)的方式、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同在期限上的銜接、建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接移交的總體規(guī)定，缺乏對(duì)承接驗(yàn)收更為嚴(yán)密的規(guī)定，對(duì)前期物業(yè)的開(kāi)始時(shí)間界定不清，容易造成建設(shè)單位選聘前期物業(yè)企業(yè)不規(guī)范，前期物業(yè)合同侵犯業(yè)主合法權(quán)益的現(xiàn)象。由于物業(yè)管理服務(wù)十分復(fù)雜、牽涉主體廣泛，要求采用書面形式的物業(yè)服務(wù)合同。為規(guī)范委托管理行為，保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，使物業(yè)管理委托合同更全面、準(zhǔn)確地反映物業(yè)管理全過(guò)程的內(nèi)容，更充分表述當(dāng)事人雙方的意愿，建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理總局1997年的《物業(yè)管理委托合同(示范文本)》。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條僅對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容做出了規(guī)定，但其內(nèi)容過(guò)于原則，不利于操作，并且對(duì)物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)沒(méi)有明確界定。我國(guó)《合同法》分則規(guī)定了15種典型合同，而今對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)存在不同認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致實(shí)踐中對(duì)物業(yè)合同糾紛案件適用法律的各行其是。

(三)物業(yè)裝飾裝修管理

裝飾裝修是指為了使建筑物、建筑物內(nèi)外空間達(dá)到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用裝飾裝修材料，對(duì)建筑物、建筑物外表和內(nèi)部精心修飾處理的工程建筑活動(dòng)。我國(guó)對(duì)物業(yè)裝飾裝修管理的規(guī)定主要體現(xiàn)在兩個(gè)法律文件中:《物業(yè)管理?xiàng)l例》的第四十六條和五十三條的規(guī)定。建設(shè)部2002年的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》。

(四)業(yè)主自治

《物權(quán)法》首次在法律上為建立業(yè)主自治機(jī)構(gòu)提供了依據(jù)。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》明確了業(yè)主的法律范圍。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二章對(duì)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)進(jìn)行了規(guī)定。為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布了《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，建設(shè)部制定了《業(yè)主臨時(shí)公約(示范文本)》，供建設(shè)單位制定《業(yè)主臨時(shí)公約》參考使用。國(guó)內(nèi)現(xiàn)行法律對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作制度缺乏可操作性規(guī)定，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的民事主體資格不明確。業(yè)主委員會(huì)的民事主體資格缺失，就有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)合同而發(fā)生的某些訴訟，主體發(fā)生缺位，業(yè)主的權(quán)益就有可能受損。

(五)物業(yè)使用與維護(hù)

《物權(quán)法》規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)分為:專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理的權(quán)利。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五章規(guī)定了物業(yè)使用和維護(hù)的內(nèi)容。另外，《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》、《開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市異產(chǎn)毗連房管理規(guī)定》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《住宅共用部位共用設(shè)施維修基金管理辦法》、《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》等，都直接或間接為物業(yè)的使用和維護(hù)提供了法律依據(jù)。當(dāng)前法規(guī)未對(duì)物業(yè)的專有部分和共有部分做出明確的劃分和界定，使得這方面的糾紛特別多。另外，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對(duì)其相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任未細(xì)化，使物業(yè)公司維修責(zé)任被強(qiáng)制擴(kuò)大。

(六)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

涉及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的相關(guān)法規(guī)有《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等都是調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的相關(guān)法律。我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行的是政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)在合同中明確約定。物業(yè)管理過(guò)程中還存在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的爭(zhēng)議，對(duì)車位費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)、車輛保管費(fèi)的界定不一，物業(yè)管理費(fèi)收取及管理權(quán)的歸屬錯(cuò)位，物業(yè)管理收費(fèi)監(jiān)管責(zé)任不明等問(wèn)題。

三、物業(yè)管理的立法完善

在國(guó)家立法上，到目前為止我國(guó)尚無(wú)一部在行政法規(guī)以上的由最高國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)制定的專門的物業(yè)管理法律。最高效力的專門立法《物業(yè)管理?xiàng)l例》層次低，與《物權(quán)法》存在沖突。各地的物業(yè)管理發(fā)展水平不一，立法者對(duì)物業(yè)管理立法的理解不一致，制定出來(lái)的物業(yè)管理?xiàng)l例在內(nèi)容上大相徑庭，與國(guó)家的規(guī)定不相一致，破壞了我國(guó)物業(yè)管理立法的統(tǒng)一性。只有從理論上科學(xué)認(rèn)識(shí)和尋求物業(yè)管理內(nèi)在的、必然的聯(lián)系，通過(guò)立法途徑，才能從根本上解決這些問(wèn)題。

(一)加強(qiáng)理論研究工作，提高物業(yè)管理立法的針對(duì)性和有效性

我國(guó)物業(yè)管理理論研究尚處于起步和探索階段，理論研究滯后于物業(yè)管理的實(shí)踐。必須加強(qiáng)物業(yè)管理的理論研究，通過(guò)借鑒國(guó)外的理論研究成果并緊密結(jié)合我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀，深入研究我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題，明確我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展方向，提出具有中國(guó)特色的物業(yè)管理發(fā)展模式。在正確理論的指導(dǎo)下不斷完善物業(yè)管理的相關(guān)法律，提高物業(yè)管理立法的針對(duì)性和有效性，為物業(yè)管理的健康穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

(二)出臺(tái)物業(yè)管理的專門法律《物業(yè)管理法》

出臺(tái)《物業(yè)管理法》，充分考慮已出臺(tái)的上位法律相關(guān)規(guī)定的配套和細(xì)化，以現(xiàn)有的立法內(nèi)容為基礎(chǔ)并吸收近年來(lái)物業(yè)管理立法的成功經(jīng)驗(yàn)，從法律層面上對(duì)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行具體規(guī)定，使其具有操作性。明確規(guī)定住戶(業(yè)主和使用人)的權(quán)利和義務(wù);業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和法律地位，業(yè)主大會(huì)的職責(zé)、召集和決議方式，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù);規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同的定義、性質(zhì)，合同的內(nèi)容或事項(xiàng)，合同的訂立、合同的解除和終止，合同的解釋，對(duì)合同法的適用，對(duì)合同的監(jiān)督和管理;規(guī)定物業(yè)管理收費(fèi)的原則，收費(fèi)用途，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定，對(duì)收費(fèi)的管理和監(jiān)督等。這樣一部專門法律，不僅提高了物業(yè)管理的立法層次，更重要的是使得物業(yè)管理各有關(guān)方面的工作都有法可依，消除之前的法律盲點(diǎn)。

(三)做好縱向和橫向兩方面的法律協(xié)調(diào)工作

不同層次的法律、法規(guī)和規(guī)章之間(即上下位法之間)應(yīng)當(dāng)互相銜接、不互相抵觸，同一層次的有關(guān)規(guī)范內(nèi)容協(xié)調(diào)配套，不互相矛盾。在已制定的法規(guī)中，有與其上位法律明顯沖突的地方應(yīng)及時(shí)予以修訂，如:《物業(yè)管理?xiàng)l例》中關(guān)于從事物業(yè)管理活動(dòng)的主體的規(guī)定與《物權(quán)法》中的相關(guān)規(guī)定不一致，要予以修改;為避免地方性法規(guī)之間不協(xié)調(diào)，較高層次的法規(guī)應(yīng)對(duì)物業(yè)管理在體制、收費(fèi)等原則性問(wèn)題上進(jìn)行規(guī)范，但不宜太具體，以保證各地根據(jù)自身發(fā)展情況制定細(xì)則的自主性;各級(jí)部門應(yīng)及時(shí)修改和完善相關(guān)法律法規(guī)，以適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要。

(四)加強(qiáng)物業(yè)基礎(chǔ)保障型的法律規(guī)定，建立物業(yè)糾紛處理系統(tǒng)

第5篇

近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和快速發(fā)展，商品房預(yù)售作為一種新型房屋銷售制度應(yīng)運(yùn)而生。商品房預(yù)售俗稱“賣樓花”，相對(duì)于現(xiàn)房銷售而言，處于弱勢(shì)地位的買受人的合法權(quán)益更易遭受侵害。如虛假?gòu)V告、面積“縮水”、質(zhì)量低劣等問(wèn)題屢見(jiàn)不鮮，因此而引發(fā)的訴訟逐漸呈上升趨勢(shì)。為維護(hù)買受人的合法權(quán)益，筆者結(jié)合最高人民法院于2003年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，從“五證”與預(yù)售合同效力的認(rèn)定、“樓花”許諾與合同義務(wù)、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》與懲罰性賠償責(zé)任的適用、計(jì)量規(guī)定與商品房面積“縮水”、質(zhì)量缺陷與司法救濟(jì)五個(gè)方面，就買受人應(yīng)注意的若干法律問(wèn)題及人民法院在司法實(shí)踐中，應(yīng)如何進(jìn)一步保護(hù)其合法權(quán)益，進(jìn)行闡釋，使買受人在了解最新立法的基礎(chǔ)上更有力、更全面地維護(hù)自己的權(quán)益，同時(shí)，也使人民法院在審理此類案件時(shí)作到法制統(tǒng)一適用。

一、引言

安居樂(lè)業(yè)，安居才能樂(lè)業(yè)。

自從詩(shī)圣杜甫發(fā)出“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”的感慨至今，有多少中國(guó)人為圓這個(gè)期盼已久的夢(mèng)而苦苦追求著……以上海市為例：1979年人均住房面積僅4.2m2，住房困難的就達(dá)80萬(wàn)戶，占市區(qū)總戶數(shù)的28%.直至1987年，上海居民中還有1.6萬(wàn)戶居住在人均不足兩平方米的環(huán)境里。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城鄉(xiāng)住宅建設(shè)進(jìn)入了高速發(fā)展時(shí)期，1949年—1978年，城鎮(zhèn)年均住房竣工面積僅為1800萬(wàn)m2，1980年突破了1億m2，1998年為4.75億m2，城鎮(zhèn)人均居住面積達(dá)到9.3m2，比1978年增加5.7m2.到20世紀(jì)末，市場(chǎng)機(jī)制已經(jīng)在住房資源配置中開(kāi)始發(fā)揮重要作用，基本形成了以個(gè)人產(chǎn)權(quán)為主體的住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，從新建住房看，個(gè)人購(gòu)買商品房住宅的比例已經(jīng)接近94%.現(xiàn)在，擁有一個(gè)舒適、優(yōu)美的“安樂(lè)窩”已成為現(xiàn)代人迫切而現(xiàn)實(shí)的愿望。

商品房銷售分為現(xiàn)房銷售和期房銷售。期房銷售即商品房預(yù)售，它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（簡(jiǎn)稱“出賣人”）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育滯后，市場(chǎng)體系不完善，房地產(chǎn)法制不健全，針對(duì)現(xiàn)房銷售而言，商品房預(yù)售，使得買受人在簽訂合同時(shí)，只取得該商品房的期待權(quán)，而非實(shí)際上的所有權(quán)，只有待開(kāi)發(fā)商將房屋建成竣工后交付給買受人，買受人才能享有現(xiàn)實(shí)的所有權(quán)及對(duì)房屋進(jìn)行占有、使用和收益。因而，商品房預(yù)售合同的買受人承擔(dān)了比現(xiàn)房銷售合同更大的風(fēng)險(xiǎn)。近幾年來(lái)，隨著購(gòu)買商品房的增多，消費(fèi)者對(duì)商品房銷售過(guò)程中的廣告不實(shí)、商品房面積“縮水”、質(zhì)量隱患嚴(yán)重等方面的投訴越來(lái)越多，已成為廣大消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)之一。為保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，我國(guó)繼頒布了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》和《中華人民共和國(guó)合同法》等法律、法規(guī)、規(guī)章后，最高人民法院又于2003年3月24日通過(guò)了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》），并于6月1日起開(kāi)始施行。該司法解釋體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治、約定優(yōu)于法定、懲罰性賠償?shù)仍瓌t，買受人可依法行使買賣合同的撤銷權(quán)、解除權(quán)，要求出賣人返還已付購(gòu)房款及利息，承擔(dān)違約、修復(fù)及不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任等，從而凸顯了對(duì)廣大買受人合法權(quán)益的保護(hù)。下面，筆者試從以下幾個(gè)方面淺談一下在商品房預(yù)售合同糾紛案件中，對(duì)買受人合法權(quán)益的保護(hù)問(wèn)題。

二、“五證”與商品房預(yù)售合同效力的認(rèn)定

預(yù)售合同不同于委建合同。所謂“委建合同”，是指當(dāng)事人約定，一方委托另一方建筑房屋，并負(fù)擔(dān)費(fèi)用的合同。關(guān)于委建合同的性質(zhì)有“買賣契約說(shuō)”、“制作物供給說(shuō)”、“承攬契約說(shuō)”、“承攬與買賣混同契約說(shuō)”、“承攬、委托與買賣之混合契約說(shuō)”。而預(yù)售合同有關(guān)付款、標(biāo)的物交付、權(quán)利擔(dān)保、瑕疵擔(dān)保和違約責(zé)任等條款內(nèi)容多與一般買賣合同相同，在性質(zhì)上屬買賣合同。商品房預(yù)售可以加快房地產(chǎn)融資，搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)。但在房屋預(yù)售中，交易標(biāo)的有許多不確定因素，使預(yù)購(gòu)人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)要比一般現(xiàn)房買賣大得多。例如：有的開(kāi)發(fā)商預(yù)收了購(gòu)房者房款后，由于各種原因，致使所建項(xiàng)目不能繼續(xù)進(jìn)行，甚至停工，給購(gòu)房人造成巨大損失。有時(shí)因?yàn)榉N種原因，個(gè)別開(kāi)發(fā)商未能按期竣工或如期交付房屋，使購(gòu)房人無(wú)法按時(shí)進(jìn)住或出租。有時(shí)購(gòu)房人在交付了首期房?jī)r(jià)款后，個(gè)別開(kāi)發(fā)商會(huì)以種種借口提出后期房?jī)r(jià)款要漲，甚至要求首期已經(jīng)交付的房?jī)r(jià)款要重新加價(jià)等，使購(gòu)房人無(wú)所適從。因此，這種形式具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性和投機(jī)性，為保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了嚴(yán)格的限制。《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金、取得使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。由此可知，房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)具備“五證”：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。

購(gòu)房者在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，應(yīng)查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商是否齊備上述證件及批準(zhǔn)文件。有無(wú)完備的證件，表明商品房買賣是否屬于合法交易的范疇。因此，相關(guān)的法律、法規(guī)及司法解釋都規(guī)定了“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效”。但是，由于在實(shí)踐中，商品房預(yù)售存在的問(wèn)題較多，也較復(fù)雜，盡管《城市房地產(chǎn)管理法》頒布實(shí)施后，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)比較規(guī)范，但開(kāi)發(fā)商在預(yù)售房屋時(shí)手續(xù)尚不完善的情況仍然存在。如尚沒(méi)有取得預(yù)售許可證、土地使用證及規(guī)劃許可證或者沒(méi)有交土地出讓金。由于出現(xiàn)上述情況，既有當(dāng)事人自身的原因，有的也同政府主管部門的行為不規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不力有關(guān)。如果不考慮除外情況，一概認(rèn)定買賣合同無(wú)效，既不利于穩(wěn)定交易秩序，保護(hù)買受人實(shí)現(xiàn)合同目的，同時(shí)也與《合同法》的基本原則相悖。因此，對(duì)此類問(wèn)題應(yīng)事實(shí)求是的處理，不能輕易地認(rèn)定為無(wú)效合同。只要時(shí)已經(jīng)取得了相關(guān)證書，具備預(yù)售條件或經(jīng)政府有關(guān)主管部門同意的，均不因此影響銷售合同的效力。2003年3月通過(guò)的《解釋》在規(guī)定了“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效”之后，也規(guī)定了一個(gè)“但書”：“但是在前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”同時(shí)第八條還規(guī)定：如果出賣人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明、導(dǎo)致合同無(wú)效、或被撤銷的，買受人可請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息，賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。這樣規(guī)定，既有利于穩(wěn)定交易秩序，也利于買受人實(shí)現(xiàn)合同目的，從而保護(hù)了購(gòu)房者的合法權(quán)益。

三、“樓花”許諾與合同義務(wù)

現(xiàn)在，有人將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)商為即將開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的商品房所作預(yù)售廣告的“許諾”稱之為“樓花”許諾。這些廣告或宣傳材料全都圖文并茂，對(duì)所售房屋及其周邊環(huán)境構(gòu)畫得猶如人間天堂，對(duì)購(gòu)房者頗富吸引力。但是不乏某些開(kāi)發(fā)商為了銷售其商品房，會(huì)用夸大其實(shí)的廣告內(nèi)容來(lái)吸引甚至是誤導(dǎo)消費(fèi)。如××花園稱其“環(huán)境幽雅，空氣清新”，其實(shí)那里連綠地建設(shè)也不完善；××小區(qū)稱其地點(diǎn)距某車站只有十幾分鐘的距離，其實(shí)那只是地圖上虛設(shè)的直線距離，根本沒(méi)考慮實(shí)際線路；許諾的汽車車庫(kù)卻變成了自行車車庫(kù)；什么比鄰的學(xué)校、醫(yī)院、郵局等，更是多少年的遠(yuǎn)景規(guī)劃……許多購(gòu)房者實(shí)際入住后大呼上當(dāng)，卻又感到木已成舟，無(wú)可奈何。在人們?nèi)找婧魡菊\(chéng)信的今天，如何依法解決開(kāi)發(fā)商隨意允諾，任意違反，欺騙購(gòu)房者，從而有效保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益呢？對(duì)此問(wèn)題，應(yīng)首先弄清預(yù)售廣告具有何種法律效力？根據(jù)合同法規(guī)定，商業(yè)廣告包括商品房預(yù)售廣告，其性質(zhì)只屬于一種要約邀請(qǐng)或稱要約引誘，即希望購(gòu)房者向自己發(fā)出要約購(gòu)買其物業(yè)的意思表示，而并非是向購(gòu)房者作出的承諾。因而不構(gòu)成要約，不能作為買賣合同義務(wù)。購(gòu)房者只能在購(gòu)房前先針對(duì)廣告內(nèi)容詳細(xì)咨詢、翻閱房屋設(shè)計(jì)圖紙、看其構(gòu)建格局等，確認(rèn)廣告是否真實(shí)可信，然后再?zèng)Q定是否購(gòu)買。如決定購(gòu)買，應(yīng)盡量將“樓花”許諾在簽訂書面合同時(shí)重新約定為合同條款，才能使其具有拘束力；但是，并不是在任何情況下，預(yù)售廣告都不具有法律約束力，如果開(kāi)發(fā)商在合同之外的廣告及其宣傳材料中，對(duì)其所售房屋的公用部分的設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)配套設(shè)施、綠化及社區(qū)公益等問(wèn)題的具體承諾，應(yīng)屬于合同內(nèi)容的一部分或?qū)儆诤贤碾S負(fù)義務(wù)，開(kāi)發(fā)商違反的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。最高人民法院通過(guò)的司法解釋，也進(jìn)行了明確規(guī)定。其一，銷售廣告和宣傳資料所做的空泛的，不能具體確定的說(shuō)明、允諾，為要約邀請(qǐng)，不作為合同義務(wù)，購(gòu)房者需與開(kāi)發(fā)商重新約定，簽訂規(guī)范、詳備的商品房預(yù)售合同，而使其成為合同條款。合同樣式可參照建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局印發(fā)的商品房購(gòu)銷合同示范文本；其二，開(kāi)發(fā)商就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施，如公用部分的設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)配套設(shè)施、綠化及社區(qū)公益建設(shè)等問(wèn)題的具體承諾，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約，作為合同內(nèi)容的一部分或合同的附負(fù)義務(wù)，該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。此外，不少開(kāi)發(fā)商的銷售廣告或圖片資料都在不顯眼的角落，有一行意思大概相同的文字“本廣告的最終解釋權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有，相關(guān)數(shù)據(jù)以政府最終批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)”。依據(jù)法律規(guī)定，此格式性善告并不能免除開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信責(zé)任，只要其圖片的內(nèi)容符合解釋中規(guī)定的要約條件，開(kāi)發(fā)商違反時(shí)，仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。這些規(guī)定為購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)及誠(chéng)信社會(huì)的建立提供了有力的司法保障。

四、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》與懲罰性賠償責(zé)任的適用

我國(guó)于1993年10月31日頒布了《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。其中備受人關(guān)注的當(dāng)屬第49條：“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。”即通常所說(shuō)的“雙倍賠償”。商品房銷售案件是否適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》存在較大爭(zhēng)議。主張適用消法的觀點(diǎn)認(rèn)為：商品房本身就是典型的商品，不適用消法沒(méi)有依據(jù)，且適用消法可以充分保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：消法制定時(shí)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才剛剛啟動(dòng)，當(dāng)時(shí)并沒(méi)有將房屋這種不動(dòng)產(chǎn)考慮在內(nèi)，且由于商品房?jī)r(jià)值較大，適用消法可能存在雙倍賠償問(wèn)題，不僅開(kāi)發(fā)商無(wú)法承受，對(duì)欺詐的界定也存在難度。2003年通過(guò)的司法《解釋》在第八、第九條規(guī)定了懲罰性賠償責(zé)任，為商品房買賣合同糾紛案件提供了明確的法律依據(jù)，且力求最大限度的保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。其目的在于對(duì)商品房買賣過(guò)程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無(wú)法取得房屋的交易行為，予以超出違約責(zé)任范圍的民事責(zé)任追究。對(duì)此，《解釋》第八、第九條規(guī)定了五種情形：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人（第八條）；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)（第九條）。凡屬上述五種情形，從而導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，或?qū)е潞贤瑹o(wú)效、撤銷、解除時(shí)，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息，賠償損失，并可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

五、計(jì)量規(guī)定與商品房面積“縮水”

商品房面積“缺斤短兩”一直是消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)。為此建設(shè)部制定了《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督管理部門也制定了《商品房銷售面積測(cè)量與計(jì)算》，對(duì)商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積及應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，銷售面積的測(cè)量方法，計(jì)算及測(cè)量偏差都作了相應(yīng)規(guī)定。最新頒布的《商品房銷售管理辦法》與《商品房買賣合同示范文本》均規(guī)定商品房可以按照套內(nèi)建筑面積或建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積是指層高在2.20米（含2.20米）以上的房屋外墻水平投影面積。套內(nèi)建筑面積由套（單元）內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

（一）計(jì)算全部建筑面積的范圍：1.永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上水平面積計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。2.穿過(guò)房屋的通道、房屋內(nèi)的大廳、門廳，不論其高度，均按一層計(jì)算。3.樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然層計(jì)算。4.封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其水平投影面積計(jì)算。

（二）計(jì)算一半建筑面積的范圍：1.與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積一半計(jì)算。2.獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺(tái)等永久性建筑，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。3.未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其水平投影面積的一半計(jì)算。

（三）不計(jì)算建筑面積的范圍：1.凸出房屋墻面的構(gòu)件、配件、挑檐、半園柱、勒腳、臺(tái)階等。2.半園柱的雨篷。3.房屋的天面、挑臺(tái)，天面上的花園、游泳池。

（四）應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：1.各產(chǎn)權(quán)戶共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及為整幢房屋服務(wù)的共有房屋和管理用房均作為共有部位計(jì)算建筑面積。2.套（單元）與公用建筑空間之間的隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半，為共有建筑面積。

（五）不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：1.從屬于人防工程的地下室、半地下室。2.供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?kù)。

現(xiàn)在，有不少房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房屋面積上做文章，往往會(huì)有實(shí)測(cè)面積少于圖紙上住房面積的情況出現(xiàn)。由于購(gòu)房金額巨大，這樣會(huì)使買受人造成不少的損失。因此，購(gòu)房時(shí)應(yīng)在合同中寫明銷售房屋包括套內(nèi)面積和公攤面積在內(nèi)的暫測(cè)總建筑面積，并明確約定：“預(yù)售時(shí)根據(jù)甲方暫測(cè)面積付款，最終以房地局認(rèn)定的實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)”。以及實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積誤差比及其處理原則。如合同無(wú)約定或者約定不明確，《解釋》第十四條明確規(guī)定了處理原則：（一）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持。（二）面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%，買受人請(qǐng)求解除合同，返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持；如買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息，由出賣人返還給買受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

《解釋》將面積誤差比界定為3%，比最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解釋》（建議稿）規(guī)定的5%提高了二個(gè)百分點(diǎn)，既增強(qiáng)了當(dāng)事人的合同意識(shí)，也突出體現(xiàn)了對(duì)買受人這一弱勢(shì)群體利益的保護(hù)。

六、質(zhì)量缺陷與司法救濟(jì)

商品房的質(zhì)量關(guān)系到買受人今后的生活環(huán)境優(yōu)劣甚至生命財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)于渴望安居樂(lè)業(yè)的平民百姓來(lái)說(shuō)，傾其積蓄甚至多方借款買套住房如果遇上屋漏墻裂、墻倒樓塌的厄運(yùn)，無(wú)異于晴天霹靂。《中華人民共和國(guó)建筑法》及相關(guān)法律、法規(guī)中，針對(duì)建筑工程質(zhì)量問(wèn)題都進(jìn)行了明確規(guī)定。其中包括：勘察、設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量必須符合國(guó)家有關(guān)建筑工程安全標(biāo)準(zhǔn)要求；建筑物在合理的使用壽命年限內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，建筑工程竣工時(shí)，屋頂、墻面不得留有滲漏、開(kāi)裂等質(zhì)量缺陷，對(duì)已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)；交付竣工驗(yàn)收的建筑工程必須符合建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度等。建設(shè)部規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí)必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。《住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容有：工程質(zhì)量監(jiān)督部門檢驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修的承諾；用戶報(bào)修的單位、答復(fù)和處理的時(shí)限；正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期的最低期限。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。《住宅質(zhì)量保證書？fontcolor=red>房勺魑唐？fontcolor=red>房買賣合同的補(bǔ)充內(nèi)容，實(shí)際是商品房的保險(xiǎn)書。其中質(zhì)量保證書中應(yīng)當(dāng)標(biāo)明正常使用情況下，各部位、部件保修內(nèi)容和保修期。商品房整體工程及其內(nèi)部設(shè)施的保修期限各有不同，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條的規(guī)定，商品房的保修期限從竣工驗(yàn)收交付使用日期算起。具體期限如下：

（一）基礎(chǔ)設(shè)備工程房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個(gè)采暖期、供冷期；（四）電器管線、給水排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

《住宅使用說(shuō)明書》的內(nèi)容有：住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部件（部位）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)，裝修、裝飾注意事項(xiàng)，有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)；門窗類型、結(jié)構(gòu)類型、配電負(fù)荷、承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)部位的注意事項(xiàng)及其他需要說(shuō)明的問(wèn)題等。同時(shí)指出，如因用戶使用不當(dāng)，裝修等造成質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)保修責(zé)任。

根據(jù)相關(guān)的法律、法規(guī)及該司法《解釋》的規(guī)定：（一）如因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。（二）因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重，致使房屋使用功能受到影響，嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的應(yīng)予支持。（三）交付使用的房屋存在其他質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。但對(duì)“嚴(yán)重影響正常居住使用的范圍”等，該解釋過(guò)于規(guī)范，不利于操作，仍需要進(jìn)一步明確。

七、結(jié)語(yǔ)

黨的十六大已明確提出了“全面建設(shè)小康社會(huì)”的奮斗目標(biāo)。買房在成為頗受人們關(guān)注的日常生活中第一件大事的同時(shí)，住房的地理位置、樓層、朝向、綠化以及周邊環(huán)境的好壞已成為現(xiàn)代家庭居住追求的新時(shí)尚。但是，蘊(yùn)涵著巨大商機(jī)的房地產(chǎn)業(yè)同時(shí)也因?yàn)榉伞⒎ㄒ?guī)等制度性缺陷而潛伏著陷阱與危機(jī)，加之購(gòu)房的環(huán)節(jié)又紛繁復(fù)雜，在商品房預(yù)售法律關(guān)系中，買受人將始終處于弱者地位。經(jīng)濟(jì)法的“實(shí)質(zhì)正義”理念要求給予購(gòu)房者特殊的法律保護(hù)。本文僅從上述幾個(gè)側(cè)面澄清了一些模糊認(rèn)識(shí)，以期為購(gòu)房者提供醒示，作到未雨綢繆，防患于未然。但由于商品房預(yù)售中所涉及的法律問(wèn)題多而復(fù)雜，還應(yīng)從行政管理、合同法保護(hù)措施、物權(quán)法保護(hù)措施等不同方面給予特殊保護(hù)。希望能拋磚引玉，喚起學(xué)界給予更多的討論和關(guān)注，以最大限度的保護(hù)買受人的合法權(quán)益，減少買受人預(yù)購(gòu)商品房的法律風(fēng)險(xiǎn)！

主要參考資料

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第6篇

2014年6月，河北興發(fā)古代建筑有限公司（化名，以下簡(jiǎn)稱興發(fā)古建公司）因?qū)颖笔⌒吓_(tái)市古城墻修繕一案的再審判決不滿意，向邢臺(tái)市人民檢察院遞交了民事抗訴書，使這起我國(guó)首例古城墻修繕案再起波瀾。

2010年8月5日，河北省邢臺(tái)市歷史公園內(nèi)修繕后的古城墻發(fā)生兩次坍塌的消息經(jīng)媒體報(bào)道后，引發(fā)人們的爭(zhēng)議，震驚聲、遺憾聲、質(zhì)疑聲此起彼伏。人們呼吁加大保護(hù)古城墻的力度，要求查明古城墻倒塌的真實(shí)原因。邢臺(tái)市園林局將古城墻修繕的設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理三方起訴到邢臺(tái)市橋東區(qū)人民法院。如今4年過(guò)去了，這場(chǎng)“馬拉松”式訴訟仍在繼續(xù)。

修繕一新的古城墻坍塌

在歷史的長(zhǎng)河中，河北省邢臺(tái)市這座古城曾以“順德府，好城墻”、“京南第一城”聞名遐邇。然而，歷經(jīng)戰(zhàn)爭(zhēng)洗禮后，在邢襄大地上很難覓到氣勢(shì)恢宏、蜿蜒起伏的古城墻。位于河北省邢臺(tái)市歷史文化公園內(nèi)的一段殘存不多的古城墻因始建于漢代且采用夯筑式結(jié)構(gòu)而尤為珍貴。據(jù)考證，現(xiàn)存的這段古城墻由十六國(guó)時(shí)期的趙石勒擴(kuò)建，由明朝萬(wàn)歷年間順德府知府王守誠(chéng)擴(kuò)修。城墻保持著明代整修后的外貌，不僅具有觀賞性，同時(shí)也是市民休閑、觀光的好去處。1993年，這段古城墻被列入省級(jí)文物保護(hù)單位，具有極高的文物價(jià)值。

2005年夏季，年久失修的古城墻到處雜草叢生，墻體損壞嚴(yán)重。邢臺(tái)市人民政府決定對(duì)歷史文化公園內(nèi)的古城墻進(jìn)行修繕。通過(guò)上級(jí)審批和公開(kāi)招投標(biāo)的方式，河北省邢臺(tái)市管理行政執(zhí)法局同興發(fā)古建公司簽訂了修繕古城墻的施工合同。執(zhí)法局的下屬單位邢臺(tái)市園林管理局同北京順泰設(shè)計(jì)院（化名）和河北慶隆工程建設(shè)監(jiān)理有限公司（化名）分別簽訂設(shè)計(jì)合同和監(jiān)理合同。

在剪彩儀式后，投資近400萬(wàn)元的修繕工程動(dòng)工。施工現(xiàn)場(chǎng)，運(yùn)土機(jī)、拉磚車來(lái)來(lái)往往，百余名工人光著脊背，在炙熱的太陽(yáng)下篩土、鏟泥、運(yùn)磚……熱火朝天的場(chǎng)面仿佛又回到那段全靠人力勞作的歲月。 經(jīng)過(guò)一年的修繕，古城墻再現(xiàn)當(dāng)年巍峨、高聳的壯觀氣勢(shì)。質(zhì)量驗(yàn)收順利過(guò)關(guān)后，邢臺(tái)市管理行政執(zhí)法局將修繕后的古城墻交由邢臺(tái)市園林局管理。

沒(méi)過(guò)多久，一些游人發(fā)現(xiàn)公園古城墻東段頂部出現(xiàn)輕微裂縫。聞?dòng)嵑螅d發(fā)古建公司立即對(duì)損壞部位進(jìn)行了維修。然而，這只是修繕一新的古城墻爭(zhēng)議的開(kāi)端。2009年5月，古城墻的東段墻體和頂部出現(xiàn)多處龜裂，隨時(shí)都有倒塌的危險(xiǎn)。邢臺(tái)市園林局不得不在城墻四周貼上“安全隱患，請(qǐng)勿靠近”等顯著標(biāo)志，并派專人24小時(shí)駐守在古城墻腳下值班。

曾經(jīng)堅(jiān)固而有防御工事的古城墻如今成為無(wú)人敢靠近的“危墻”，好事辦成了壞事，這讓邢臺(tái)市園林局的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)痛心不已，他們決定為“病危”的古城墻討回公道。然而，打官司需要證據(jù)。

2009年7月，邢臺(tái)市園林局委托河北省建筑工程質(zhì)量檢測(cè)中心對(duì)古城墻的裂縫原因進(jìn)行鑒定。在鑒定報(bào)告“出爐”一天后，古城墻西側(cè)發(fā)生嚴(yán)重坍塌，滾落的墻磚砸毀了大量健身器材，所幸沒(méi)有人員在坍塌事件中受傷。

坍塌的古城墻由誰(shuí)擔(dān)責(zé)

長(zhǎng)達(dá)千年之久的古城墻沒(méi)有坍塌，為什么在修繕后出現(xiàn)大面積坍塌？一些網(wǎng)友和當(dāng)?shù)厝罕娂娂娰|(zhì)疑。有人認(rèn)為是連續(xù)多日的降雨“惹的禍”，因不可抗力所致；也有人認(rèn)為是因“豆腐渣”工程所致。事實(shí)究竟如何，誰(shuí)該為坍塌的古城墻負(fù)責(zé)？

古城墻屬于文物，修繕標(biāo)準(zhǔn)和施工要求與其他建筑物不同。這份由河北省建筑工程質(zhì)量中心出具的古城墻坍塌結(jié)論注明：一是設(shè)計(jì)圖紙中未對(duì)城墻體內(nèi)填筑的素土、灰土的夯實(shí)質(zhì)量應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)作出明確說(shuō)明；二是古城墻基礎(chǔ)深度及尺寸與設(shè)計(jì)不符，且施工質(zhì)量較差，城墻內(nèi)部填土夾雜碎磚塊、石塊，并且部分填土較松散、含水分量較高。綜合分析，施工時(shí)填土質(zhì)量較差，且工體壓實(shí)質(zhì)量未達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

當(dāng)邢臺(tái)市園林局拿著這份鑒定報(bào)告追責(zé)時(shí)，施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理方并不“買賬”，他們均表示自己“嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行”，不存在任何過(guò)錯(cuò)，沒(méi)有責(zé)任。無(wú)奈之下，邢臺(tái)市園林局將古城墻修繕的設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理三方起訴到邢臺(tái)市橋東區(qū)人民法院。

庭審時(shí)，三方被告辯稱，邢臺(tái)市園林局委托的鑒定單位不具有古建筑物質(zhì)量鑒定資格，鑒定所依據(jù)的材料不全面。對(duì)此，法官依據(jù)當(dāng)事人的協(xié)商結(jié)果，委托山東省建筑科學(xué)研究院對(duì)古城墻坍塌成因進(jìn)行重新鑒定。

2010年9月9日，山東省建筑科學(xué)院技術(shù)人員在屢次深入現(xiàn)場(chǎng)勘查后，對(duì)古城墻坍塌的原因給出結(jié)論：邢臺(tái)市歷史文化公園內(nèi)古城墻修繕工程的城墻內(nèi)部填土施工質(zhì)量控制不嚴(yán)，是導(dǎo)致城墻坍塌的直接原因，地基承載力不足、同一段城墻內(nèi)外側(cè)分期施工、建設(shè)過(guò)程不合理是導(dǎo)致城墻坍塌的原因之一。

原告認(rèn)為，兩份鑒定結(jié)論均表明，古城墻坍塌是由于三個(gè)方面原因所致：一是設(shè)計(jì)單位存在缺陷，二是施工單位未按設(shè)計(jì)要求施工，三是監(jiān)理單位監(jiān)理不到位。

被告北京順泰設(shè)計(jì)院辯稱，公司擁有古建筑修繕保護(hù)設(shè)計(jì)資質(zhì)。公司所修復(fù)的內(nèi)側(cè)城墻砌體做法是按照古城墻外原有的砌體做法設(shè)計(jì)，并在隱蔽部位添加了適當(dāng)加固措施。因此，在施工圖紙中無(wú)須對(duì)地基承載力方面進(jìn)行注釋說(shuō)明。古城墻坍塌后通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察，城墻基礎(chǔ)并無(wú)坍塌現(xiàn)象，這說(shuō)明原地基穩(wěn)固，能承載上部城墻的全部負(fù)載，同時(shí)證明修繕設(shè)計(jì)合理，不存在過(guò)錯(cuò)。

面對(duì)原告的指責(zé)，被告興發(fā)古建公司辯稱：公司按照合同約定在監(jiān)理工程師的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督下，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工。竣工后，經(jīng)質(zhì)量驗(yàn)收為“合格工程”。取樣檢測(cè)中發(fā)現(xiàn)的碎磚、石頭可能是原來(lái)城墻中的，或是施工中產(chǎn)生的碎石、碎磚等殘留物，但這不能導(dǎo)致城墻裂縫。每次回填土都是經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)、檢測(cè)，含水分指標(biāo)合格。檢測(cè)認(rèn)為部分填土含水分較高，這是城墻裂縫變形滲水造成的，不屬于用土的質(zhì)量問(wèn)題。原告稱施工時(shí)土體壓實(shí)質(zhì)量未達(dá)標(biāo)，不符合實(shí)際。因城墻裂縫變形滲水后，土體質(zhì)量已經(jīng)發(fā)生變化，幾年后再取樣作為判斷施工時(shí)土體質(zhì)量依據(jù)是不合理的，應(yīng)以當(dāng)時(shí)施工時(shí)夯土壓實(shí)系數(shù)為準(zhǔn)。古城墻系歷史文物，該工程是修復(fù)工程，修復(fù)后不可能像一般建筑工程一樣堅(jiān)固并保證使用壽命。我國(guó)對(duì)此并未規(guī)定合理使用期限。另外，遭遇特大自然災(zāi)害是古城墻部分坍塌的主因。據(jù)當(dāng)?shù)貧庀蟛块T的信息：2009年5月9日的那場(chǎng)暴雨，24小時(shí)的降水量達(dá)175毫米，是邢臺(tái)市55年來(lái)遭遇的最大一場(chǎng)暴雨。

被告河北慶隆工程建設(shè)監(jiān)理公司辯稱，城墻倒塌的根本原因是建設(shè)方違法作業(yè)造成。設(shè)計(jì)完成后需要有關(guān)部門審查，原告沒(méi)有審查，屬于違法施工。

一審法官依據(jù)當(dāng)事人的要求，委托評(píng)估公司對(duì)坍塌損壞的古城墻的修繕費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估，最終認(rèn)定修繕費(fèi)用為282萬(wàn)元。

對(duì)簿公堂厘清是非

邢臺(tái)市橋東區(qū)人民法院的法官試圖調(diào)解此案，但四方當(dāng)事人相互推諉，誰(shuí)也不肯讓步妥協(xié)。最終，法官的調(diào)解工作無(wú)疾而終。

2011年11月4日上午，四方當(dāng)事人準(zhǔn)時(shí)出現(xiàn)在法庭。經(jīng)過(guò)三個(gè)多小時(shí)的激烈辯論后，法官對(duì)當(dāng)事人爭(zhēng)議的事實(shí)作出認(rèn)定：第一，原告在委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行工程設(shè)計(jì)時(shí)，未按規(guī)定向設(shè)計(jì)單位提供相關(guān)的地質(zhì)勘察資料，致使設(shè)計(jì)單位未能按照詳細(xì)的地質(zhì)資料設(shè)計(jì)，導(dǎo)致設(shè)計(jì)工程存有瑕疵；第二，建設(shè)過(guò)程中的不合理導(dǎo)致修繕工程未能按照約定如期完工，是城墻坍塌的原因之一，原告應(yīng)該承擔(dān)古城墻坍塌的相應(yīng)責(zé)任；第三，北京順泰設(shè)計(jì)院在接受原告委托設(shè)計(jì)中，應(yīng)全面、客觀地按照相應(yīng)資料對(duì)修復(fù)工程進(jìn)行設(shè)計(jì)，在原告未提交地質(zhì)勘察資料可能存在隱患的情況下做出設(shè)計(jì)方案，存在失誤，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；第四，河北興發(fā)古建公司在施工中未按照設(shè)計(jì)要求施工，在明確要求素土夯實(shí)的情況下，在回填物中夾雜建筑垃圾、碎石塊等是導(dǎo)致工程質(zhì)量存在嚴(yán)重問(wèn)題的主要成因，因此，應(yīng)對(duì)古城墻坍塌承擔(dān)主要賠償責(zé)任；第五，被告河北慶隆工程建設(shè)監(jiān)理公司疏于管理，應(yīng)在其簽訂的監(jiān)理責(zé)任內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任。

最終，坍塌的古城墻究竟如何進(jìn)行賠償，審理此案的法官幾乎查遍了所有的資料，未找到修繕古城墻坍塌后合適的賠償依據(jù)。

經(jīng)合議庭研究后，法官?zèng)Q定依據(jù)承攬合同，按最為保守的《民法通則》中的相關(guān)規(guī)定，劃分當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)責(zé)任和賠償數(shù)額：原告承擔(dān)古城墻坍塌原因的20%責(zé)任，賠償維修費(fèi)56.2萬(wàn)元；被告河北興發(fā)古建公司承擔(dān)60%的責(zé)任，賠償維修費(fèi)170萬(wàn)元；被告北京順泰研究設(shè)計(jì)院和河北慶隆工程建設(shè)監(jiān)理公司各承擔(dān)10%的責(zé)任，賠償維修費(fèi)28萬(wàn)元。

收到判決書后，三方被告均對(duì)自己承擔(dān)的責(zé)任不服，表示上訴。興發(fā)古建公司上訴稱：一審法院判處自己對(duì)古城墻的坍塌承擔(dān)主要責(zé)任錯(cuò)誤；另外，本案所采信修復(fù)工程預(yù)算的282萬(wàn)元評(píng)估價(jià)嚴(yán)重錯(cuò)誤。東段城墻坍塌長(zhǎng)度為11米，修復(fù)工程預(yù)算為282萬(wàn)元，平均每米的預(yù)算高達(dá)25萬(wàn)元。我公司承建古城墻長(zhǎng)為273米，標(biāo)價(jià)為395.3萬(wàn)元，每米的修繕費(fèi)用為1.4萬(wàn)余元，修復(fù)工程預(yù)算相當(dāng)于原來(lái)的19.57倍。如此懸殊的賠償，難以接受。

原告律師反駁稱：“這些費(fèi)用包括古城墻坍塌部分重建費(fèi)用，還包括其他加固和維修費(fèi)用。坍塌的古城墻屬于文物，它的損害價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這些。”

河北慶隆工程建設(shè)監(jiān)理公司上訴稱：“一審法院沒(méi)有將古城墻坍塌的全部原因查清，錯(cuò)誤地適用法律和合同條款，判令其承擔(dān)巨額損失不正確。”

2012年4月10日，二審法院開(kāi)庭審理后認(rèn)為：邢臺(tái)市園林局作為建設(shè)方，分別與上訴人簽訂設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理合同，四方均應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定和合同約定履行義務(wù)。構(gòu)成違約的，應(yīng)依法承擔(dān)責(zé)任。依照《民事訴訟法》第153條的規(guī)定，駁回上訴，維持原判。

興發(fā)古建公司不服，申請(qǐng)?jiān)賹彙?013年4月18日，河北省高級(jí)人民法院指定邢臺(tái)市中級(jí)人民法院進(jìn)行再審。2013年12月16日，邢臺(tái)市中級(jí)人民法院經(jīng)過(guò)開(kāi)庭審理后，作出維持( 2012)邢民二終字第25號(hào)民事判決的決定。

2014年6月，對(duì)再審判決不滿意的興發(fā)古建公司向邢臺(tái)市人民檢察院遞交了民事抗訴書。圍繞著坍塌古城墻的法律爭(zhēng)議遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有終止。以案說(shuō)法解析“過(guò)失損毀文物罪”

本案是國(guó)內(nèi)首例因修繕古城墻而引發(fā)的訴訟案件。本案看似是民事糾紛，卻與刑事責(zé)任擦肩而過(guò)。因?yàn)椋覈?guó)《刑法》第324條第3款明確規(guī)定：“過(guò)失損毀國(guó)家保護(hù)的珍貴文物或被確定為全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位、省級(jí)文物保護(hù)單位的文物，造成嚴(yán)重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役。”

這段古城墻是河北省文物保護(hù)單位，但這起案件沒(méi)有按“過(guò)失損毀文物罪”立案追責(zé)的原因在于：一是沒(méi)有人到公安機(jī)關(guān)報(bào)案，本罪名須公安機(jī)關(guān)掌握過(guò)失毀壞文物罪的相關(guān)證據(jù)。二是造成“嚴(yán)重后果”界定存有爭(zhēng)議。三是這段古城墻坍塌部分可以彌補(bǔ)、修復(fù)。

目前，針對(duì)我國(guó)古建筑修繕制度的法律尚不完善，存在各地做法不一、缺少權(quán)威而統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范等問(wèn)題。對(duì)于修繕文物出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，如何承擔(dān)民事責(zé)任，特別是對(duì)賠償數(shù)額缺少法律依據(jù)，這也是三方被告喊“冤”的原因所在。

我國(guó)《文物保護(hù)工程管理辦法》第27條規(guī)定：“違反本辦法，或?qū)ξ奈镌斐善茐牡模础吨腥A人民共和國(guó)文物保護(hù)法》及國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。”

第7篇

一、驗(yàn)收合格之日的概念及認(rèn)定

要明確建設(shè)工程驗(yàn)收合格之日的概念，首先要弄清楚什么是建設(shè)工程驗(yàn)收合格。建設(shè)工程驗(yàn)收合格是施工合同當(dāng)事人及相關(guān)人員根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和部門規(guī)章的規(guī)定，依據(jù)建設(shè)工程的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，對(duì)承包人完成承包合同約定的內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)建設(shè)工程符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和完成合同約定的內(nèi)容進(jìn)行的確認(rèn)。建設(shè)工程的驗(yàn)收合格之日就是施工合同當(dāng)事人及相關(guān)人員對(duì)建設(shè)工程符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和完成合同的約定進(jìn)行確認(rèn)的日期。

根據(jù)《建筑法》第六十一條規(guī)定：“交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”。《合同法》第二百七十九條規(guī)定：“建設(shè)工程竣工后，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工圖紙及說(shuō)明書、國(guó)家頒發(fā)的施工驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照約定支付價(jià)款，并接收該建設(shè)工程。建設(shè)工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”。因此，建設(shè)工程驗(yàn)收合格是建設(shè)工程交付使用和承包人請(qǐng)求發(fā)包人支付工程款的前提條件。那么，是不是建設(shè)工程只有經(jīng)過(guò)法定的驗(yàn)收程序驗(yàn)收合格后，承包人才能請(qǐng)求發(fā)包人支付工程款？回答是否定的。實(shí)踐當(dāng)中還存在以下兩種情形：

一種情形是發(fā)包人擅自使用建設(shè)工程的情況下視為驗(yàn)收合格。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下稱《解釋》）第十三條規(guī)定：“建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用后，又以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利的，不予支持；但是承包人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程的合理使用壽命內(nèi)對(duì)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔(dān)民事責(zé)任”。這里的“以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利的，不予支持”，是指發(fā)包人擅自使用建設(shè)工程后，對(duì)建設(shè)工程已經(jīng)合格的認(rèn)可，免除了承包人的返修義務(wù)。應(yīng)該視為工程驗(yàn)收合格。但是免除承包人的返修義務(wù)并不意味著免除承包人的保修義務(wù)。因?yàn)楸Ｐ蘖x務(wù)是承包人的法定義務(wù)，不因發(fā)包人擅自使用工程而免除。另外，值得注意的是發(fā)包人擅自使用工程后，發(fā)包人組織驗(yàn)收的，承包人仍然有配合發(fā)包人進(jìn)行驗(yàn)收和交付工程資料的義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

另一種情形是發(fā)包人在合同約定的期限內(nèi)不組織驗(yàn)收或者不提出修改意見(jiàn)而視為工程驗(yàn)收合格。

根據(jù)《建設(shè)工程施工合同（示范文本）通用條款》（以下稱《（示范文本）通用條款》第32.2條約定：“發(fā)包人收到承包人送交的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后28天內(nèi)不組織驗(yàn)收，或驗(yàn)收后14天內(nèi)不提出修改意見(jiàn)，視為竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告已被認(rèn)可”。這里的視為竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告已被認(rèn)可就是視為建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格。另外，根據(jù)《2007版標(biāo)準(zhǔn)施工招標(biāo)文件》第18.3.6條約定：“發(fā)包人在收到承包人竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告56天內(nèi)未進(jìn)行驗(yàn)收的，視為驗(yàn)收合格，實(shí)際竣工之日以提交竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告的日期為準(zhǔn)，但發(fā)包人由于不可抗力不能進(jìn)行驗(yàn)收的除外”。所以，建設(shè)工程可以因發(fā)包人收到承包人送交的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后28（56）天不組織驗(yàn)收，或驗(yàn)收后14天內(nèi)不提出修改意見(jiàn)而被視為驗(yàn)收合格。

通過(guò)以上分析，建設(shè)工程的驗(yàn)收合格，一是因經(jīng)過(guò)法定驗(yàn)收程序驗(yàn)收而合格;二是因發(fā)包人擅自使用被視為驗(yàn)收合格;三是因發(fā)包人收到承包人送交的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后28（56）天不組織驗(yàn)收，或驗(yàn)收后14天內(nèi)不提出修改意見(jiàn)而被視為驗(yàn)收合格。由此三種情形可以確認(rèn)建設(shè)工程的驗(yàn)收合格之日，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條第一款規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。”驗(yàn)收合格后由四方簽署工程驗(yàn)收合格的文件，四方簽署工程驗(yàn)收合格的文件的日期就是建設(shè)工程驗(yàn)收合格之日。建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，以發(fā)包人擅自使用之日為驗(yàn)收合格之日。發(fā)包人收到承包人送交的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后28（56）天不組織驗(yàn)收，或驗(yàn)收后14天內(nèi)不提出修改意見(jiàn)的，從發(fā)包人發(fā)包人收到承包人送交的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后29天，或驗(yàn)收后第15天為驗(yàn)收合格之日。

二、建設(shè)工程實(shí)際竣工之日的概念及認(rèn)定

實(shí)際竣工之日是指承包人根據(jù)法律規(guī)定或者合同約定依據(jù)建設(shè)工程的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，完成承包合同約定的內(nèi)容的日期。實(shí)際竣工之日，法律沒(méi)有嚴(yán)格的定義，一般以當(dāng)事人約定為準(zhǔn)，比如：完工之日、竣工報(bào)告提交之日、竣工驗(yàn)收合格之日或者竣工驗(yàn)收合格備案完成之日等。

依據(jù)《（示范文本）》通用條款》第32.4條約定：“工程竣工驗(yàn)收通過(guò)，承包人送交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的日期為實(shí)際竣工日期。工程按發(fā)包人要求修改后通過(guò)竣工驗(yàn)收的，實(shí)際竣工日期為修改后提請(qǐng)發(fā)包人驗(yàn)收的日期”。該條款是對(duì)實(shí)際竣工日期的約定。

根據(jù)《解釋》第十四條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)建設(shè)工程實(shí)際竣工日期有爭(zhēng)議的，按照以下情形分別處理：

(一)建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，以竣工驗(yàn)收合格之日為竣工日期；

(二)承包人已經(jīng)提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，發(fā)包人拖延驗(yàn)收的，以承包人提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告之日為竣工日期；

(三)建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期。”

該條款規(guī)定的“當(dāng)事人對(duì)建設(shè)工程實(shí)際竣工日期有爭(zhēng)議”，應(yīng)該解釋為當(dāng)事人對(duì)實(shí)際竣工日期沒(méi)有約定或者約定不明，因?yàn)橹挥袥](méi)有約定或者約不明才會(huì)產(chǎn)生爭(zhēng)議，才能依照法律規(guī)定。

三、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日與實(shí)際竣工之日的聯(lián)系與區(qū)別

以上分析，可以看出建設(shè)工程驗(yàn)收合格后，發(fā)包人不能以工程不合格為由主張權(quán)利，免除了承包人的保修義務(wù)，是解決工程質(zhì)量問(wèn)題。而實(shí)際竣工日期是解決工期的問(wèn)題。兩者的功能不一樣，所產(chǎn)生的法律效果也不一樣。但是兩者也有交叉重合的部分。工程驗(yàn)收合格之日與實(shí)際竣工之日的關(guān)系在實(shí)踐中存在以下情形：

第一、當(dāng)事人適用《示范文本》的，根據(jù)《（示范文本）通用條款》第32.3條約定：“發(fā)包人收到承包人送交的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后28天內(nèi)不組織驗(yàn)收，或驗(yàn)收后14天內(nèi)不提出修改意見(jiàn)，視為竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告已被認(rèn)可”。該條款一是約定工程視為驗(yàn)收合格，二是約定從發(fā)包人收到承包人送交的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后第29天，或從驗(yàn)收后15天為工程驗(yàn)收合格之日，不是實(shí)際竣工之日。

第二、當(dāng)事人適用《示范文本》的，根據(jù)《（示范文本）通用條款》32.4條約定：“工程竣工驗(yàn)收通過(guò)，承包人遞交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的日期為實(shí)際竣工日期。工程按發(fā)包人要求修改后通過(guò)竣工驗(yàn)收的，實(shí)際竣工日期為承包人修改后提請(qǐng)發(fā)包人驗(yàn)收的日期”。該條款中的“工程竣工驗(yàn)收通過(guò)”就是發(fā)包人、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位和承包人通過(guò)竣工驗(yàn)收，形成竣工驗(yàn)收合格文件并在文件上簽署的日期就是竣工驗(yàn)收合格之日。因?yàn)楦鶕?jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十九條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案”。承包人提交的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告之日即是實(shí)際竣工日期。

第三、根據(jù)最高人民法院《解釋》第十四條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)建設(shè)工程實(shí)際竣工日期沒(méi)有約定或者約不明，發(fā)生爭(zhēng)議的，按照以下情形分別處理：(一)建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，以竣工驗(yàn)收合格之日為竣工日期；竣工驗(yàn)收合格與實(shí)際竣工日期發(fā)生重合；(二)承包人已經(jīng)提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，發(fā)包人拖延驗(yàn)收的，以承包人提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告之日為實(shí)際竣工日期；實(shí)際竣工之日先于驗(yàn)收合格之日；(三)建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期。根據(jù)最高人民法院《解釋》第十三條規(guī)定：“建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用后，又以使用部分不符合約定為由主張權(quán)利的，不予支持，但是承包人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程的合理使用壽命內(nèi)對(duì)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔(dān)民事責(zé)任”。以上的兩個(gè)“發(fā)包人擅自使用”，第十四條第（三）項(xiàng)規(guī)定的“發(fā)包人擅自使用”后以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為實(shí)際竣工日期。《解釋》第十三條規(guī)定的“發(fā)包人擅自使用”的，又以使用部分不符合約定為由主張權(quán)利的，不予支持，是指建設(shè)工程視為驗(yàn)收合格，“發(fā)包人擅自使用”之日即是驗(yàn)收合格之日。

四、工程驗(yàn)收合格之日與實(shí)際竣工之日的法律意義

工程驗(yàn)收合格之日的法律意義：第一、根據(jù)《建筑法》第六十一條、《合同法》第二百七十九條規(guī)定以及《（示范文本）通用條款》33.1條約定的：“工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告經(jīng)發(fā)包人認(rèn)可后28天內(nèi)，承包人向發(fā)包人遞交竣工結(jié)算報(bào)告及完整的結(jié)算資料，雙方按照協(xié)議書約定的合同價(jià)款及專用條款約定的合同價(jià)款調(diào)整內(nèi)容，進(jìn)行工程竣工結(jié)算”。工程驗(yàn)收合格是承包人向發(fā)包人辦理結(jié)算的前提，承包人有權(quán)請(qǐng)求發(fā)包人支付下余工程款；第二、工程的保修期從驗(yàn)收合格之日起算；根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條第三款規(guī)定：“建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算”。發(fā)包人主張?jiān)隍?yàn)收合格之日前除地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)外存在質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)不予支持，工程進(jìn)入保修期。第三、是劃分工程風(fēng)險(xiǎn)的界限。根據(jù)《（示范文本）通用條款》32.5條約定，發(fā)包人收到承包人送交的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后28天內(nèi)不組織驗(yàn)收，從第29天起承擔(dān)工程保管及一切意外責(zé)任。

實(shí)際竣工之日的法律意義：第一、是認(rèn)定承包人工期是否違約的依據(jù)；第二、是承包人行使優(yōu)先權(quán)的起算日，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的批復(fù)》第4條規(guī)定：“建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為6個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算”。

參考書：

第8篇

建筑工程施工合同效力認(rèn)定的原則

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二條的規(guī)定：合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。第八條的規(guī)定：依法成立的合同，受法律保護(hù)。合同的效力又稱合同的法律效力，是指法律以其強(qiáng)制力使合同當(dāng)事人按其相互之間確立的合同的內(nèi)容履行義務(wù)，實(shí)現(xiàn)權(quán)利的效力。合同具有法律的效力或稱法律的約束力是因?yàn)榉少x予了合同這種效力，并不能理解為合同和法律是同等的效力。合同是當(dāng)事人之間的約定，作為民事法律行為，它能夠引起當(dāng)事人預(yù)期的法律后果，這種預(yù)期的法律后果是受到法律保護(hù)的，法律保護(hù)的方式就是依靠法律所特有的強(qiáng)制力要求合同當(dāng)事人完成約定的行為。由于法律的規(guī)范作用，使原來(lái)僅是當(dāng)事人之間的合意行為產(chǎn)生了法律的約束力。這種法律的約束力就是合同的效力。合同的效力制度包括合同的有效、合同的無(wú)效問(wèn)題，在此之間法律規(guī)定了可撤銷的合同。所謂“受法律保護(hù)”是指合同約定的權(quán)利義務(wù)是有法律效力的。受法律保護(hù)的合同就是有效合同。但法律保護(hù)是有前提的，即必須是“依法成立”的合同。“依法成立”的要件包括：1、合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具有法定的締約資格；2、合同當(dāng)事人各方意思表示真實(shí)；3、合同內(nèi)容不違反法律或社會(huì)公共利益；4、合同標(biāo)的確定、可行的。對(duì)非依法成立的合同，其約定的當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)是沒(méi)有法律約束力的，是無(wú)效的，其合同當(dāng)然也就是無(wú)效的合同。因此認(rèn)定無(wú)效合同的標(biāo)準(zhǔn)是：合同的訂立程序、當(dāng)事人主體資格、合同內(nèi)容等方面是否有非依法律規(guī)定的情形，如果有非依法律規(guī)定的情形就是無(wú)效合同。無(wú)效合同的前提是合同已經(jīng)成立。其具有以下法律特征：無(wú)效合同自始無(wú)效；無(wú)效合同中可能仍有有效條款。無(wú)效合同的認(rèn)定與合同成立后雙方的主觀意志無(wú)關(guān)。

根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定具有下列五種法定情形的合同無(wú)效：1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同、損害國(guó)家利益的，合同無(wú)效。2、惡意串通、損害國(guó)家、集體或者第三人利益的合同無(wú)效。3、以合法形式掩蓋非法目的的合同無(wú)效。4、損害社會(huì)公共利益的合同無(wú)效。5、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定合同無(wú)效。

《合同法》第二百六十九條的規(guī)定：建設(shè)工程合同是承包人進(jìn)行工程建設(shè)，發(fā)包人支付價(jià)款的合同，其包括工程勘察、設(shè)計(jì)、施工合同。因此建設(shè)工程合同是指發(fā)包人為了完成工程建設(shè)任務(wù)與承包人訂立的關(guān)于承包人進(jìn)行工程建設(shè)、發(fā)包人接受該建設(shè)工程并支付價(jià)款的合同。建設(shè)施工合同又稱為建筑安裝工程承包合同是指建設(shè)單位（發(fā)包人）與施工企業(yè)（承包人）之間為完成商定的建設(shè)工程項(xiàng)目而達(dá)成的明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。建設(shè)工程施工合同是民事債權(quán)關(guān)系的一種，其效力的界定自然受到《民法通則》以及《合同法》有關(guān)規(guī)定的約束，這些基本法律規(guī)定的合同無(wú)效的情形，應(yīng)當(dāng)適用于建設(shè)工程施工合同。由于長(zhǎng)期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，我國(guó)法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)范調(diào)整建筑工程施工領(lǐng)域的強(qiáng)制性規(guī)定就多達(dá)60余條，如果違反這些規(guī)范都以違反法律強(qiáng)制性規(guī)定為理由而認(rèn)定合同無(wú)效，是不符合《合同法》的立法本意，不利于維護(hù)合同的穩(wěn)定性，也不利于保護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，同時(shí)也會(huì)破壞建筑市場(chǎng)的正常秩序。法律與行政法規(guī)中有的屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)范，有的是屬于行政管理性規(guī)范的，當(dāng)事人如果違反了這些管理性規(guī)范應(yīng)當(dāng)受到行政處罰，但不應(yīng)影響民事合同的效力，只有違反有關(guān)效力性的強(qiáng)制性規(guī)范即保障建設(shè)工程質(zhì)量的規(guī)范和維護(hù)建筑市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)秩序的規(guī)范才能影響民事合同的效力。目前合同內(nèi)容合法性原則作為效力性的規(guī)范一直是存在的，但為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)與市場(chǎng)主體自主性權(quán)利的保護(hù)目的出發(fā)，已經(jīng)明顯逐步寬松。最高人民法院制定的《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱：《審理建設(shè)工程施工合同的解釋》）從《建筑法》與《招標(biāo)投標(biāo)法》的立法目的出發(fā)，將《合同法》中“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定合同無(wú)效”的規(guī)定用該司法解釋的第一條與第四條以及第五條列舉了八種合同無(wú)效的情形：1、承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)承攬建設(shè)工程簽訂的施工合同；2、沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義簽訂的施工合同；3、承包人非法轉(zhuǎn)包或者違法分包建設(shè)工程簽訂的施工合同；4、承包人超越資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍簽訂建設(shè)工程施工合同；5、建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未招標(biāo)或者中標(biāo)無(wú)效簽訂的施工合同。其中前六種情形依據(jù)《建筑法》的有關(guān)規(guī)定，后二種情形依據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定。綜上筆者認(rèn)為建設(shè)工程施工合同只有在違背法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情形下，才認(rèn)定無(wú)效，從而減少對(duì)建設(shè)工程施工合同無(wú)效的情形，充分尊重當(dāng)事人的意思表示，體現(xiàn)了《合同法》的立法本意。

建設(shè)工程施工合同被認(rèn)定為無(wú)效后的處理原則

按照《合同法》第五十八條規(guī)定無(wú)效合同的法律后果：合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第五十九條規(guī)定：當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的，因此取得的財(cái)產(chǎn)收歸國(guó)家所有或者返還集體、第三人。即合同沒(méi)有法律約束力、返還財(cái)產(chǎn)、收歸國(guó)有、賠償損失。審理有關(guān)無(wú)效合同糾紛時(shí)應(yīng)注意的原則1、盡可能使合同有效原則。2、正確區(qū)分當(dāng)事人的合同責(zé)任與對(duì)第三人的侵權(quán)責(zé)任原則。3、正確區(qū)分將無(wú)效合同責(zé)任與當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)的行政責(zé)任原則。

建設(shè)工程施工合同與其他合同相比較具有自己的特殊性即在合同的實(shí)際履行過(guò)程中就是施工方將自己的勞動(dòng)與建筑材料物化成建筑物的過(guò)程。合同被確認(rèn)無(wú)效以后,施工方已經(jīng)履行的合同內(nèi)容是不能適用返還的方式使得建設(shè)工程施工合同恢復(fù)到簽訂合同以前的狀態(tài)，因此只能按照折價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞竭M(jìn)行處理。因建設(shè)工程施工合同所依據(jù)的《建筑法》以及有關(guān)行政法律規(guī)范都以保證所建工程的質(zhì)量作為重點(diǎn)，工程質(zhì)量是建筑工程的生命，因此建筑合同被認(rèn)定為無(wú)效后，建筑工程質(zhì)量是否經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收以及竣工驗(yàn)收后是否為合格，對(duì)適用無(wú)效建設(shè)工程施工合同折價(jià)補(bǔ)償原則具有重要的意義。

在現(xiàn)階段我國(guó)的建筑行業(yè)的進(jìn)行竣工驗(yàn)收的一般都是有建設(shè)行政主管部門的質(zhì)量評(píng)定機(jī)構(gòu)作出的認(rèn)定（也有部分的建設(shè)工程是由建設(shè)方與施工方共同會(huì)同監(jiān)理方委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行竣工驗(yàn)收后，再請(qǐng)建設(shè)行政主管部門會(huì)同有關(guān)職能部門對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行綜合驗(yàn)收）。從建設(shè)行政主管部門作出的工程質(zhì)量評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)具有較強(qiáng)行政行業(yè)評(píng)定的內(nèi)容與成分，從現(xiàn)行的行政法規(guī)認(rèn)定角度可看出具有一定的行業(yè)權(quán)威性、強(qiáng)制性以及約束性，是一重要的鑒定結(jié)論材料，人民法院在審判案件時(shí)理應(yīng)予以采信并確認(rèn)其效力。同時(shí)當(dāng)事人對(duì)建設(shè)行政主管部門作出的驗(yàn)收質(zhì)量認(rèn)定（評(píng)定）是可以提出自己的異議，如當(dāng)事人提出的異議理由確實(shí)充分，人民法院是應(yīng)該準(zhǔn)許當(dāng)事人申請(qǐng)重新進(jìn)行質(zhì)量評(píng)定，委托由當(dāng)事人雙方共同選取的具有一定資質(zhì)等級(jí)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行重新質(zhì)量評(píng)定，并根據(jù)重新評(píng)定的結(jié)果作為認(rèn)定建設(shè)工程質(zhì)量是否合格的重要依據(jù)。如果直接會(huì)同監(jiān)理方委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行竣工驗(yàn)收作出的質(zhì)量是否合格的結(jié)論，人民法院也應(yīng)該作出一民事證據(jù)進(jìn)行審查認(rèn)定。經(jīng)過(guò)驗(yàn)收合格的建設(shè)工程應(yīng)包含工程竣工以后驗(yàn)收合格和正在建設(shè)中的工程經(jīng)過(guò)階段性驗(yàn)收合格的建設(shè)工程以及經(jīng)過(guò)修復(fù)以后驗(yàn)收合格的建設(shè)工程。建設(shè)工程中地基基礎(chǔ)工程與主體結(jié)構(gòu)工程具有相對(duì)獨(dú)立性，一般在絕大多數(shù)的情況下，完成這部分的建設(shè)工程以后應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格以后方可進(jìn)行進(jìn)一步的施工，這樣有利于保證建設(shè)工程的施工質(zhì)量。

（一）建設(shè)工程施工合同無(wú)效、但工程經(jīng)過(guò)驗(yàn)收合格的處理原則。最高人民法院《審理建設(shè)工程施工合同的解釋》第二條規(guī)定：建設(shè)工程施工合同無(wú)效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，承包人請(qǐng)求參照合同約定支付工程價(jià)款的，應(yīng)予支持。從建設(shè)工程施工合同的實(shí)際履行情況看，當(dāng)該合同被確認(rèn)無(wú)效以后，一般是采取以下折價(jià)的補(bǔ)償方式進(jìn)行處理，一是應(yīng)當(dāng)按照簽訂合同當(dāng)年建筑部門所規(guī)定適用的工程定額為標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)造價(jià)鑒定的方法來(lái)確定建設(shè)工程的價(jià)值進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償；二是應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)行政管理部門的價(jià)格信息折價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償；三是按照簽訂合同時(shí)適用的清單計(jì)價(jià)規(guī)范結(jié)算工程價(jià)款；四是參照合同雙方的當(dāng)事人在合同中約定結(jié)算的工程價(jià)款對(duì)施工方物化在建設(shè)工程中的實(shí)際支出進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償，實(shí)際支出應(yīng)包括工程款中的直接費(fèi)與間接費(fèi)，不包括利潤(rùn)與稅金（利潤(rùn)與稅金應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同的損失，按照過(guò)錯(cuò)原則進(jìn)行處理）。以上幾種折價(jià)補(bǔ)償?shù)姆椒ǜ髯远加欣祝呵叭N方法由于目前國(guó)內(nèi)的建筑工程市場(chǎng)是屬于建設(shè)方市場(chǎng)，建設(shè)方為了節(jié)約建筑成本在簽訂合同往往將工程款壓得很低，而施工方為了拿到該工程往往同意或者自己將承包的工程款也訂立的很低，這樣使得工程價(jià)款常常低于簽訂合同當(dāng)年適用的工程定額標(biāo)準(zhǔn)和政府有關(guān)部門公布的市場(chǎng)價(jià)格信息，如果建設(shè)工程施工合同被確認(rèn)無(wú)效以后按照這兩種方法進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償?shù)脑挘涂赡軐?dǎo)致施工方惡意主張建設(shè)工程施工合同無(wú)效，將會(huì)達(dá)到獲取高于合同約定工程價(jià)款的目的，也將造成無(wú)效合同獲取的工程價(jià)款比有效合同所獲得的工程價(jià)款還要高，既超出了當(dāng)事人簽訂合同的預(yù)期，也不符合建筑主管部門進(jìn)行規(guī)范整頓建筑市場(chǎng)秩序的政策措施。同時(shí)進(jìn)行工程造價(jià)鑒定致使造成當(dāng)事人的訴累，增加訴訟成本。第四種方法進(jìn)行折價(jià)處理雖然符合合同雙方當(dāng)事人在簽訂建設(shè)工程施工合同時(shí)真實(shí)意思，保護(hù)誠(chéng)實(shí)信用并且可節(jié)省一筆鑒定費(fèi)用，提高訴訟效率，但可能會(huì)造成建筑市場(chǎng)出現(xiàn)不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)，同時(shí)施工方進(jìn)行建筑工程中形成的利潤(rùn)與稅金，理應(yīng)由施工方獲得利潤(rùn)卻被建設(shè)方依據(jù)無(wú)效合同取得，這對(duì)施工方是不公平與不合理的，將導(dǎo)致利益保護(hù)的不平衡。因此采取合同雙方當(dāng)事人在簽訂建設(shè)工程施工合同時(shí)的約定支付工程價(jià)款，是比較符合當(dāng)前我國(guó)建筑市場(chǎng)的現(xiàn)狀，既平衡合同雙方當(dāng)事人的利益。也符合當(dāng)事人簽訂合同的真實(shí)意思，且符合民法的誠(chéng)實(shí)信用與公平基本原則。但在審判實(shí)踐中，各個(gè)案件的具體情況不同，按照建設(shè)工程施工合同約定有的時(shí)候是無(wú)法計(jì)算工程價(jià)款，例如出現(xiàn)未完工的建設(shè)工程或者建設(shè)工程的設(shè)計(jì)出現(xiàn)大規(guī)模修改變化而導(dǎo)致的改變工程量，使其增減較大時(shí)，這就需要根據(jù)案件具體情況委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)來(lái)通過(guò)評(píng)估鑒定的方式來(lái)認(rèn)定建設(shè)工程的工程價(jià)款。

（二）建設(shè)工程施工合同無(wú)效、且建設(shè)工程經(jīng)過(guò)驗(yàn)收不合格的處理原則。最高人民法院《審理建設(shè)工程施工合同的解釋》第三條規(guī)定：建設(shè)工程施工合同無(wú)效、且建設(shè)工程經(jīng)過(guò)驗(yàn)收不合格的，按照以下情形分別處理：（一）修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，發(fā)包人請(qǐng)求承包人承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用的，應(yīng)予支持。（二）修復(fù)后建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收不合格，承包人請(qǐng)求支付工程價(jià)款的，不予支持。因建設(shè)工程不合格造成的損失，發(fā)包人有過(guò)錯(cuò)的，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。建設(shè)工程經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收不合格是指建設(shè)工程質(zhì)量不符合國(guó)家規(guī)定或者建筑行業(yè)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，一是建設(shè)工程質(zhì)量雖然不合格，但經(jīng)過(guò)修復(fù)，可以使質(zhì)量缺陷得到彌補(bǔ)，符合國(guó)家或行業(yè)的強(qiáng)制性質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)方可以接受該建設(shè)工程并在施工方修復(fù)后繼續(xù)使用該建設(shè)工程。按照法律規(guī)定無(wú)效合同的處理原則，建設(shè)方應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償，由于建設(shè)工程沒(méi)有經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收，需要進(jìn)行修復(fù)，具備了驗(yàn)收條件后方可以進(jìn)行使用，由此發(fā)生的修復(fù)費(fèi)用建設(shè)方可以要求施工方予以承擔(dān)。二是建設(shè)工程的質(zhì)量缺陷無(wú)法通過(guò)修復(fù)方法予以彌補(bǔ)，該建設(shè)工程失去了其使用價(jià)值。那么對(duì)于沒(méi)有使用價(jià)值的建設(shè)工程只能采取拆除的辦法進(jìn)行重新建設(shè)，施工方是沒(méi)有權(quán)利請(qǐng)求建設(shè)方支付建設(shè)工程的工程價(jià)款。同時(shí)依照建筑施工企業(yè)理應(yīng)對(duì)建設(shè)工程的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)的法律規(guī)定，對(duì)于經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收不合格的建設(shè)工程，施工方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。鑒于目前許多建設(shè)工程質(zhì)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷問(wèn)題是因建設(shè)方原因所造成的，如設(shè)計(jì)方案有問(wèn)題、在施工過(guò)程中隨意增減設(shè)計(jì)內(nèi)容、建設(shè)方追求不當(dāng)利益提供或者指定購(gòu)買的簡(jiǎn)直材料、配件、設(shè)備不符合國(guó)家有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及建設(shè)方在建設(shè)工程發(fā)包過(guò)程中操作不規(guī)范肢解分包工程、直接指定分包人，而分包人不具有相應(yīng)資質(zhì)，不按規(guī)范施工導(dǎo)致質(zhì)量有問(wèn)題等，根據(jù)民法中誠(chéng)實(shí)信用、公平原則以及《合同法》中有關(guān)按照過(guò)錯(cuò)責(zé)任承擔(dān)無(wú)效合同賠償責(zé)任的原則的規(guī)定，按照當(dāng)事人雙方過(guò)錯(cuò)責(zé)任大小，有具有過(guò)錯(cuò)的一方承擔(dān)責(zé)任。對(duì)于建設(shè)工程施工合同無(wú)效，建設(shè)工程經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收不合格或者建設(shè)工程沒(méi)有經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收，施工方主張對(duì)方支付工程價(jià)款時(shí)，在實(shí)踐中一般采取兩種方法：一是依據(jù)有關(guān)法律關(guān)于未經(jīng)竣工驗(yàn)收的建設(shè)工程不得交付使用的，一律不支持施工方的訴訟主張；二是依據(jù)有關(guān)無(wú)效合同處理原則的法律規(guī)定只要是建設(shè)工程施工合同無(wú)效不管建設(shè)工程是否竣工、是否經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，都?xì)w建設(shè)方所有并向施工方折價(jià)予以補(bǔ)償。這兩種方法也有利弊，前者處理方法將使一些經(jīng)過(guò)驗(yàn)收不合格或者未經(jīng)過(guò)驗(yàn)收的建設(shè)工程施工合同糾紛得不到解決，損害施工方的利益，會(huì)激化矛盾產(chǎn)生一些社會(huì)不穩(wěn)定因素，雖維護(hù)了法律權(quán)威性但缺乏一定的靈活性。后者處理方法因在具體處理時(shí)適用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一，如有的以工程造價(jià)成本折價(jià)補(bǔ)償；有的按照合同約定價(jià)款；有的委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估后以評(píng)估價(jià)格折價(jià)補(bǔ)償，致使補(bǔ)償結(jié)果懸殊較大，同時(shí)建設(shè)工程確實(shí)無(wú)法修復(fù)建設(shè)方對(duì)其不具有使用價(jià)值，建設(shè)方全部承擔(dān)損失不符合公平正義原則。因此建設(shè)工程施工合同無(wú)效且建設(shè)工程經(jīng)過(guò)驗(yàn)收不合格時(shí)建設(shè)方是否應(yīng)支付施工方工程價(jià)款的標(biāo)準(zhǔn)條件，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)工程修復(fù)后是否經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收合格。建設(shè)工程修復(fù)后經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收合格的，建設(shè)方請(qǐng)求施工方承擔(dān)修復(fù)的費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)予以支持。建設(shè)工程無(wú)法修復(fù)或者修復(fù)后經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收不合格的，施工方請(qǐng)求建設(shè)方支付工程價(jià)款的，不予支持。依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，建設(shè)工程經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收不合格的，施工方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返修義務(wù)，其費(fèi)用由自己自行承擔(dān)。如施工方明確拒絕進(jìn)行返修或者當(dāng)事人已經(jīng)喪失繼續(xù)合作基礎(chǔ)的情況，雙方均同意由第三人進(jìn)行該建設(shè)工程的修復(fù)工作時(shí)，建設(shè)方是可以要求施工方承擔(dān)并支付相關(guān)的修復(fù)費(fèi)用，這既節(jié)約了社會(huì)資源又平衡了雙方的利益。對(duì)于修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收仍然不合格的因沒(méi)有使用價(jià)值只能推倒重建，而施工方要求支付工程價(jià)款理應(yīng)不予以支持，這既制裁違法行為保證建設(shè)工程質(zhì)量又規(guī)范了建筑市場(chǎng)的有序健康發(fā)展。根據(jù)有關(guān)法律對(duì)無(wú)效合同的處理原則，合同無(wú)效后，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。有關(guān)建筑法規(guī)明確規(guī)定了建筑施工企業(yè)對(duì)建設(shè)工程的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)，對(duì)在施工中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題的建設(shè)工程或竣工驗(yàn)收不合格的建設(shè)工程應(yīng)進(jìn)行返修，故施工方應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)工程的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。故建設(shè)工程經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收不合格，施工方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。但由于一些建設(shè)工程質(zhì)量不合格的是建設(shè)方原因所造成的，建設(shè)工程經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收不合格，建設(shè)方對(duì)此有過(guò)錯(cuò)的，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，這才符合公平原則。

在處理建設(shè)工程施工合同無(wú)效且建設(shè)工程經(jīng)過(guò)驗(yàn)收不合格是否支付工程價(jià)款上應(yīng)注意原則，就是要認(rèn)定建設(shè)工程經(jīng)過(guò)修復(fù)以后再次進(jìn)行竣工驗(yàn)收是否已經(jīng)合格。修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收合格的，建設(shè)方要支付施工方工程價(jià)款，可以要求施工方承擔(dān)建設(shè)工程進(jìn)行修復(fù)的費(fèi)用。修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收不合格的，建設(shè)方可不支付對(duì)方的工程價(jià)款。如建設(shè)方不愿意施工方繼續(xù)進(jìn)行建設(shè)工程的修復(fù)工作，而施工方也不愿意繼續(xù)承擔(dān)建設(shè)工程修復(fù)工作的情況，應(yīng)充分考慮建設(shè)工程存在的質(zhì)量缺陷是否可以進(jìn)行修復(fù)并經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收合格。如該建設(shè)工程所存在的質(zhì)量缺陷是否能夠修復(fù)，當(dāng)事人雙方認(rèn)為以建筑行業(yè)的國(guó)家質(zhì)量要求與行業(yè)質(zhì)量要求來(lái)判斷認(rèn)為其存在的質(zhì)量缺陷可以修復(fù)的，就應(yīng)該支持。由建設(shè)方支付施工方工程價(jià)款而施工方負(fù)擔(dān)修復(fù)的費(fèi)用。如該建設(shè)工程所存在的質(zhì)量缺陷是否能夠修復(fù)，當(dāng)事人雙方有不同意見(jiàn)不能形成一致意見(jiàn)，因建設(shè)工程質(zhì)量涉及到專業(yè)技術(shù)問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)定，并以其結(jié)論作為建設(shè)工程所存在的質(zhì)量問(wèn)題是否可以進(jìn)行修復(fù)的重要依據(jù)。建設(shè)方可以請(qǐng)求施工方承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用，也可以向施工方請(qǐng)求合同無(wú)效受到的損失的賠償責(zé)任等。綜上建設(shè)工程經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收不合格，有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定后，其存在的質(zhì)量缺陷問(wèn)題確實(shí)無(wú)法修復(fù)的，不應(yīng)支持施工方請(qǐng)求給付工程價(jià)款的主張。若可以修復(fù)并經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收合格的，應(yīng)支持其請(qǐng)求給付價(jià)款并讓其承擔(dān)修復(fù)之費(fèi)用。對(duì)于建設(shè)工程施工合同無(wú)效且建設(shè)工程經(jīng)過(guò)驗(yàn)收不合格的，確定的責(zé)任原則是施工方承擔(dān)責(zé)任。建設(shè)方對(duì)建設(shè)過(guò)程質(zhì)量缺陷有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與之相應(yīng)的責(zé)任。

（三）非法轉(zhuǎn)包、違法分包或者沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用他人有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義與他人簽訂建設(shè)工程施工合同無(wú)效的處理原則。最高人民法院《審理建設(shè)工程施工合同的解釋》第四條規(guī)定：承包人非法轉(zhuǎn)包、違法分包建設(shè)工程或者沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義與他人簽訂建設(shè)工程施工合同的行為無(wú)效。人民法院可以根據(jù)《民法通則》第一百三十四條規(guī)定，收繳當(dāng)事人已經(jīng)取得的非法所得。為了規(guī)范建筑市場(chǎng)保證建設(shè)工程的質(zhì)量，有關(guān)法律明確規(guī)定承包人非法轉(zhuǎn)包、違法分包建設(shè)工程。嚴(yán)格禁止未取得資質(zhì)等級(jí)證書的企業(yè)承攬建設(shè)工程。但建設(shè)方為追求不正當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)利益故意將建設(shè)工程進(jìn)行非法轉(zhuǎn)包、違法分包，而一些無(wú)資質(zhì)的施工企業(yè)能承攬到工程使用他人的具有資質(zhì)施工企業(yè)的名義去簽訂建設(shè)工程施工合同，造成競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序、行為不規(guī)范并且導(dǎo)致建設(shè)工程質(zhì)量缺陷，安全事故頻發(fā)，使人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)受到損害，致使社會(huì)不穩(wěn)定。因此為了打擊建筑市場(chǎng)的違法行為，規(guī)范建筑市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)行為，平衡當(dāng)事人之間的利益，理應(yīng)對(duì)建設(shè)方非法轉(zhuǎn)包、違法分包工程取得的利益，出借資質(zhì)的建筑施工企業(yè)因出借行為取得的利益以及沒(méi)有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)因借用他人的資質(zhì)簽訂合同取得的利益應(yīng)視為非法所得，依據(jù)《民法通則》的規(guī)定采取民事制裁措施，對(duì)其已經(jīng)取得的非法所得予以收繳。在審判實(shí)際中對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行非法活動(dòng)的非法所得予以收繳，收繳范圍應(yīng)該是當(dāng)事人實(shí)施違法行為以后依據(jù)該無(wú)效合同的履行而已經(jīng)實(shí)際取得的財(cái)產(chǎn)才能認(rèn)定為非法所得，依據(jù)法律規(guī)定予以收繳，對(duì)于當(dāng)事人合同約定取得但實(shí)際沒(méi)有取得的財(cái)產(chǎn)，不能夠認(rèn)定為非法所得予以收繳。

在審判實(shí)踐中，對(duì)非法轉(zhuǎn)包、違法分包建設(shè)工程或者沒(méi)有資質(zhì)的施工方借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義與他人簽訂建設(shè)工程施工合同的行為應(yīng)該把握以下的原則。一是要按照有關(guān)法規(guī)的規(guī)定嚴(yán)格認(rèn)定非法轉(zhuǎn)包與違法分包的行為。違法分包是指：總承包單位將建設(shè)工程分包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的單位：建設(shè)工程總承包合同中未約定，又未經(jīng)建設(shè)單位認(rèn)可，承包單位將其承包的部分建設(shè)工程交其他單位完成；施工總承包單位將建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)的施工分包給其他單位；分包單位將其承包的工程再分包。轉(zhuǎn)包是指承包單位承包建設(shè)工程后，不履行合同約定直接將工程在轉(zhuǎn)包。二是《民法通則》只是規(guī)定了對(duì)非法所得予以收繳，但沒(méi)有明確規(guī)定那些利益屬于是非法所得，可以采用收繳的民事制裁措施。因此應(yīng)該嚴(yán)格認(rèn)得非法所得的適用范圍。只能對(duì)進(jìn)行違法轉(zhuǎn)包、分包的建設(shè)工程承包人，出借法定資質(zhì)給他人的建設(shè)工程施工企業(yè)以及不具有資質(zhì)的施工方采取制裁，而非法所得應(yīng)是對(duì)建設(shè)方非法轉(zhuǎn)包、違法分包工程取得的利益，出借資質(zhì)的建筑施工企業(yè)因出借行為取得的利益以及沒(méi)有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)因借用他人的資質(zhì)簽訂合同取得的利益。三是盡量避免行政處罰措施與民事制裁措施重復(fù)適用。建筑法規(guī)對(duì)有關(guān)收繳的情況也作出具體規(guī)定，可進(jìn)行行政處罰的，故在建設(shè)行政主管部門依照行政職權(quán)已經(jīng)對(duì)違法的當(dāng)事人給予了行政處罰的情況下，人民法院不應(yīng)在再作出收繳的民事制裁處罰決定。四是非法所得應(yīng)該限制在當(dāng)事人已經(jīng)實(shí)際取得的財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)，對(duì)于當(dāng)事人雙方約定取得而實(shí)際沒(méi)有取得的財(cái)產(chǎn)不能采取收繳的民事制裁措施。五是避免采取重復(fù)涉及財(cái)產(chǎn)的民事制裁措施。民法所規(guī)定的民事制裁措施中涉及到財(cái)產(chǎn)部分的可以收繳非法所得外，還可以予以罰款。因此一般情況下在已經(jīng)對(duì)違法當(dāng)事人已經(jīng)采取收繳非法所得的制裁措施以后，不應(yīng)再采取處與罰款的民生制裁措施。

第9篇

訴訟代表人：何曉明，香港特別行政區(qū)居民，住所地香港特別行政區(qū)九龍荃灣麗城花園二期三座41／FH室。

訴訟代表人：梁安國(guó)，香港特別行政區(qū)居民，住所地香港特別行政區(qū)九龍黃大仙天馬苑E座3314室。

委托人：吳三七，安徽省黃山市人民政府法制局干部。

上訴人（原審被告）：黃山利達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地安徽省黃山市屯溪康樂(lè)路3號(hào)。

法定代表人：楊大毅，董事長(zhǎng)。

委托人：許光明，該公司副總經(jīng)理。

委托人：鄭明繼，黃山擎天律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：融系發(fā)展有限公司，住所地香港特別行政區(qū)新界屯門建發(fā)街建發(fā)工業(yè)中心5樓8室。

法定代表人：蘇健雄，董事長(zhǎng)。

委托人：唐春飛，黃山擎天律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：黃山旅行社。

法定代表人：蘇健雄，董事長(zhǎng)。

上訴人何曉明、梁安國(guó)等48戶香港購(gòu)房業(yè)主、上訴人黃山利達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為與被上訴人融系發(fā)展有限公司、黃山旅行社商品房預(yù)售合同糾紛、委托出租合同糾紛一案，不服安徽省高級(jí)人民法院（1998）皖民初字第10號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。何曉明、梁安國(guó)及委托的人吳三七，利達(dá)公司委托的人許光明、鄭明繼，融系公司委托的人唐春飛到庭參加訴訟，黃山旅行社經(jīng)合法傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

經(jīng)審理查明，黃山利達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱利達(dá)公司）系黃山花園房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，辦理了黃山花園項(xiàng)目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》及《境外出售和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批復(fù)》等有關(guān)法律手續(xù)。1994年1月至9月，利達(dá)公司分別與何曉胡、梁安國(guó)等48戶香港購(gòu)房業(yè)主（以下簡(jiǎn)稱購(gòu)房業(yè)主）簽訂了《黃山市黃山花園買賣合同》，約定：甲方（利達(dá)公司）須于1994年12月31日或之前將驗(yàn)收合格的房屋交付乙方（購(gòu)房業(yè)主）使用，如不能按期交付，每延期一日以乙方已付樓款為本金，按月利率3％計(jì)付違約金，延期超過(guò)120天，則甲方違約，乙方有權(quán)解除合同，甲方應(yīng)將乙方已付的一切款項(xiàng)及利息在60天內(nèi)退給乙方，同時(shí)還須向乙方支付違約金；甲方出售的房產(chǎn)需按照批準(zhǔn)的建筑圖紙完成全部建筑工程，并經(jīng)黃山市有關(guān)建筑工程質(zhì)量檢驗(yàn)部門檢驗(yàn)合格后方可交付乙方使用，如有關(guān)部門檢驗(yàn)為質(zhì)量不合格時(shí)，乙方有權(quán)要求修補(bǔ)或提出退房；乙方交清樓價(jià)款后，甲方協(xié)助乙方向黃山市房屋產(chǎn)權(quán)登記部門領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證，領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證的手續(xù)費(fèi)由乙方負(fù)責(zé)。1994年1月18日，利達(dá)公司出具委托書，委托黃山旅行社和融系發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱融系公司）的法定代表人蘇健雄負(fù)責(zé)黃山花園“賓館出租”計(jì)劃。融系公司與黃山旅行社遂于1994年1月至10月分別與購(gòu)房業(yè)主簽訂了《黃山花園賓館出租合同》，全權(quán)處理購(gòu)房業(yè)主所購(gòu)黃山花園住宅房的出租事宜。該出租合同第三條約定：發(fā)展商（即利達(dá)公司）委托融系公司與黃山旅行社（合稱賓館管理公司）管理及經(jīng)營(yíng)整個(gè)黃山花園“賓館出租”計(jì)劃，擔(dān)保各業(yè)主每年收取樓價(jià)的10厘租金回報(bào)及整項(xiàng)“賓館出租”計(jì)劃帶來(lái)純利的百分之六十的分紅；購(gòu)房業(yè)主有權(quán)隨時(shí)終止該合同書，賓館管理公司須于收到購(gòu)房業(yè)主通知終止合同的15天內(nèi)將該房屋交還給購(gòu)房業(yè)主。之后，購(gòu)房業(yè)主按約定交清了全部樓價(jià)款6，973，158港元。1994年11月前后，根據(jù)利達(dá)公司與購(gòu)房業(yè)主的事前商定，購(gòu)房業(yè)主按樓價(jià)的6.5％向融系公司交納了代辦房屋所有權(quán)證費(fèi)用453，239港元。同時(shí)，為配合房屋的出租，購(gòu)房業(yè)主按融系公司寄發(fā)的《黃山花園賓館住宅裝修通知》和《黃山花園賓館住宅裝修工程項(xiàng)目及設(shè)備價(jià)格清單》的規(guī)定，向融系公司支付了裝修費(fèi)l，021，030港元，委托融系公司代為裝修所購(gòu)房屋。按《黃山花園賓館住宅裝修工程項(xiàng)目及設(shè)備價(jià)格清單》計(jì)算，用于購(gòu)房業(yè)主房屋裝修的費(fèi)用為36，178港元，購(gòu)房業(yè)主支付的裝修費(fèi)未使用部分為984，852港元。利達(dá)公司按期完成了所售樓房的施工，并于1994年6月至該年底前陸續(xù)辦理了各棟樓房的竣工驗(yàn)收手續(xù)，經(jīng)黃山市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站（以下簡(jiǎn)稱質(zhì)監(jiān)站）檢驗(yàn)，該工程合格，同意交付使用。1995年元月中旬前后，利達(dá)公司為購(gòu)房業(yè)主辦理了房屋所有權(quán)證，并交各位購(gòu)房業(yè)主簽收。1998年10月購(gòu)房業(yè)主以利達(dá)公司未按期交付驗(yàn)收合格的房屋，且多收辦理房屋所有權(quán)證費(fèi)用和裝修費(fèi)用為由，向安徽省高級(jí)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令利達(dá)公司、融系公司及黃山旅行社支付逾期違約金，退還多收取的費(fèi)用，終止履行《黃山花園賓館出租合同》。

另查明，一審期間購(gòu)房業(yè)主向法院提交了質(zhì)監(jiān)站1998年7月20日、施工單位1998年8月11日關(guān)于訟爭(zhēng)房屋未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)的證明。對(duì)此，質(zhì)監(jiān)站l999年4月13日出具的《關(guān)于黃山花園小區(qū)工程驗(yàn)收情況的補(bǔ)充說(shuō)明》，該站站長(zhǎng)朱愛(ài)民在1999年10月9日接受一審法院調(diào)查詢問(wèn)時(shí)均證明，訟爭(zhēng)房屋在1994年年底前已進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

一審法院認(rèn)為，《黃山花園買賣合同》和《黃山花園賓館出租合同》均是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、法規(guī)，應(yīng)為有效，各方應(yīng)嚴(yán)格按合同履行。根據(jù)法律規(guī)定，財(cái)產(chǎn)交付之日即發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，而房屋所有權(quán)的取得應(yīng)以房產(chǎn)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證為準(zhǔn)。當(dāng)事人在《黃山市黃山花園買賣合同》中未約定房屋交付方式，購(gòu)房業(yè)主又系境外業(yè)主，且約定由利達(dá)公司辦理房屋所有權(quán)證，故應(yīng)認(rèn)定辦理房屋所有權(quán)證時(shí)間為房屋交付時(shí)間。利達(dá)公司未按合同約定在1994年12月31日之前交付房屋，應(yīng)承擔(dān)自1995年1月1日至房屋所有權(quán)證頒發(fā)之日逾期交付的違約責(zé)任，違約金按房屋價(jià)款的千分之－即約定的月3％計(jì)算。購(gòu)房業(yè)主提出終止履行《黃山花園賓館出租合同》的請(qǐng)求，根據(jù)合同約定，應(yīng)予準(zhǔn)許。利達(dá)公司雖未直接簽署《黃山花園賓館出租合同》，但其委托融系公司及黃山旅行社負(fù)責(zé)整個(gè)黃山花園“賓館出租”計(jì)劃、簽訂合同并收取裝修費(fèi)用，故合同終止履行后，裝修費(fèi)未使用部分應(yīng)由利達(dá)公司退還給購(gòu)房業(yè)主，融系公司與黃山旅行社負(fù)連帶責(zé)任。融系公司辯稱其與大多數(shù)購(gòu)房業(yè)主就租金發(fā)放及裝修問(wèn)題已于1997年達(dá)成和解協(xié)議，應(yīng)按和解協(xié)議處理，由于購(gòu)房業(yè)主代表未全部在和解協(xié)議上簽字，故該辯稱理由不予采納。利達(dá)公司和融系公司按事先約定收取的為購(gòu)房業(yè)主代辦房屋所有權(quán)證費(fèi)用，已辦理了全部房屋所有權(quán)證，現(xiàn)購(gòu)房業(yè)主要求退還辦證費(fèi)用多收部分，因未提供充分依據(jù)，本院不予支持。判決：1、被告利達(dá)公司應(yīng)于本判決生效后30日內(nèi)支付諸原告逾期履行違約金119，011港元（支付每位原告違約金數(shù)額附后）；2、諸原告與被告簽訂的《黃山花園賓館出租合同》終止履行，三被告應(yīng)在本判決生效后15日內(nèi)將所涉房屋交還給各原告；3、被告利達(dá)公司應(yīng)于本判決生效后30日內(nèi)退還給諸原告裝修費(fèi)未使用部分計(jì)984，852港元，被告融系公司及黃山旅行社負(fù)連帶清償責(zé)任（支付每位原告數(shù)額附后）；4、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)人民幣54，181元，保全費(fèi)人民幣24，520元。合計(jì)78，701元，原告負(fù)擔(dān)48，701元，被告利達(dá)公司負(fù)擔(dān)l5，000元，融系公司負(fù)擔(dān)7，500元，黃山旅行社負(fù)擔(dān)7，500元。

購(gòu)房業(yè)主及利達(dá)公司均不服一審判決，向本院提起上訴。購(gòu)房業(yè)主上訴稱，利達(dá)公司未按合同約定對(duì)所交房屋進(jìn)行竣工驗(yàn)收，構(gòu)成違約。應(yīng)支付1995年1月1日至1998年8月l0日的逾期交房違約金6，973，158港元；辦理房屋所有權(quán)證的費(fèi)用應(yīng)按實(shí)際收取，不應(yīng)包含傭金，利達(dá)公司和融系公司退還多收取的辦理房屋所有權(quán)證的費(fèi)用。利達(dá)公司答辯稱：一審判決根據(jù)黃山市工程質(zhì)量監(jiān)督站出具的《工程驗(yàn)收證書》及有關(guān)證明材料，認(rèn)定利達(dá)公司交付的房屋在合同約定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行了工程竣工驗(yàn)收是符合實(shí)際情況的，購(gòu)房業(yè)主的上訴理由不能成立；根據(jù)雙方約定，辦理房屋所有權(quán)證的費(fèi)用由購(gòu)房業(yè)主承擔(dān)，購(gòu)房業(yè)主取得房屋所有權(quán)證后，認(rèn)為利達(dá)公司多收取了辦證費(fèi)用，卻未依法舉證，一審判決駁回購(gòu)房業(yè)主的該項(xiàng)請(qǐng)求是正確的。

利達(dá)公司上訴稱：按照《黃山市黃山花園買賣合同》約定，利達(dá)公司于1994年12月31日前為購(gòu)房業(yè)主辦理了入伙手續(xù)，履行了交房義務(wù)，一審判決認(rèn)定利達(dá)公司逾期交房，構(gòu)成違約是錯(cuò)誤的，應(yīng)予改判。收取出租房屋裝修費(fèi)問(wèn)題與利達(dá)公司無(wú)關(guān)，不應(yīng)由利達(dá)公司承擔(dān)返還融系公司多收取的裝修費(fèi)用。購(gòu)房業(yè)主答辯稱：利達(dá)公司未按合同約定對(duì)房屋進(jìn)行竣工驗(yàn)收，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；1994年1月18日利達(dá)公司給融系公司的法定代表人蘇健雄出具委托書，委托其負(fù)責(zé)賓館出租的經(jīng)營(yíng)與管理，利達(dá)公司實(shí)際上是賓館出租計(jì)劃的設(shè)計(jì)者，應(yīng)承擔(dān)返還多收取的裝修費(fèi)的責(zé)任。

本院審理認(rèn)為，一審判決認(rèn)定《黃山市黃山花園買賣合同》與《黃山花園賓館出租合同》是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，且已實(shí)際履行，應(yīng)為有效及準(zhǔn)許購(gòu)房業(yè)主關(guān)于終止履行《黃山花園賓館出租合同》的請(qǐng)求并無(wú)不當(dāng)。購(gòu)房業(yè)主上訴主張利達(dá)公司出具的竣工驗(yàn)收手續(xù)是1998年8月l0日后補(bǔ)辦的，違反了合同約定，已構(gòu)成違約，應(yīng)支付1995年1月1日至1998年8月10日的違約金，對(duì)此質(zhì)監(jiān)站出具的《關(guān)于黃山花園小區(qū)工程驗(yàn)收情況的補(bǔ)充說(shuō)明》及一審期間法院詢問(wèn)質(zhì)監(jiān)站站長(zhǎng)朱愛(ài)民的筆錄均證明利達(dá)公司交付給購(gòu)房業(yè)主的房屋在合同約定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行了竣工驗(yàn)收，工程質(zhì)量合格，質(zhì)監(jiān)站在工程驗(yàn)收證書上簽字蓋章，同意交付使用，故購(gòu)房業(yè)主的上訴理由不能成立。購(gòu)房業(yè)主按其與利達(dá)公司的約定支付了辦理房屋所有權(quán)證的費(fèi)用，利達(dá)公司于1995年1月中旬前后分別辦妥了房屋所有權(quán)證并交購(gòu)房業(yè)主簽收，現(xiàn)購(gòu)房業(yè)主提出利達(dá)公司多收取了辦理房屋所有權(quán)證費(fèi)用缺乏依據(jù)，對(duì)其請(qǐng)求不予支持。利達(dá)公司上訴提出一審法院認(rèn)定其逾期交房承擔(dān)違約責(zé)任不當(dāng)，應(yīng)予改判的主張，因《黃山市黃山花園買賣合同》對(duì)房屋交付方式未做約定，一審判決根據(jù)本案的實(shí)際情況，認(rèn)定辦理房屋所有權(quán)證時(shí)間為房屋交付時(shí)間并無(wú)不當(dāng)。按照該合同約定，利達(dá)公司應(yīng)于1994年12月31日前交付房屋，其辦理房屋所有權(quán)證并交購(gòu)房業(yè)主簽收的時(shí)間是1995年1月，故一審判決利達(dá)公司違約，承擔(dān)1995年1月l日至房屋所有權(quán)證頒發(fā)之日止的違約責(zé)任是正確的。利達(dá)公司認(rèn)為購(gòu)房業(yè)主出租房屋的裝修費(fèi)是融系公司收取，不應(yīng)由利達(dá)公司承擔(dān)返還融系公司多收取的裝修費(fèi)用，但其l994年1月18日給融系公司法定代表人蘇健雄出具的委托書證明，利達(dá)公司委托融系公司和黃山旅行社負(fù)責(zé)黃山花園賓館出租計(jì)劃、簽訂合同并收取裝修費(fèi)用，故利達(dá)公司應(yīng)承擔(dān)將裝修費(fèi)未使用部分返還給購(gòu)房業(yè)主的責(zé)任。綜上，購(gòu)房業(yè)主及利達(dá)公司的上訴理由均不能成立，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

一審案件受理費(fèi)、保全費(fèi)按一審判決執(zhí)行。二審案件受理費(fèi)54，181元，由購(gòu)房業(yè)主負(fù)擔(dān)27，090.5元，利達(dá)公司負(fù)擔(dān)27，090.5元。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng) 馮小光

審判員 張 章

審判員 吳曉芳

二一年四月二十五日

書記員 胡曉菲

香港48戶業(yè)主名單及判決分戶數(shù)額

業(yè)主姓名 房屋幢號(hào)及樓價(jià) 房屋證頒發(fā)時(shí)間 支付其違約金數(shù)額 退還裝修費(fèi)數(shù)額

李汝?yáng)| A6-402 1995年1月11日 1646港元 18300港元

149646港元

梁安國(guó) B5-207 1995年1月11日 1280港元 18300港元

116400港元

林志強(qiáng) A2-401 1995年1月12日 1447港元 18300港元

120600港元

呂 華 B3-406 1995年1月11日 1537港元 9223港元

139748港元

黃 基 “B8-406，407” 1995年1月11日 2561港元 36600港元

232800港元

陳翔麟 B3-608 1995年1月11日 1167港元 18300港元

106100港元

潘瑞平 B4-306 1995年1月12日 1458港元 18300港元

121500港元

梁祖堅(jiān) B7-505 1995年1月11日 1552港元 18300港元

141100港元

高誠(chéng)珍 “B8-305，306” 1995年1月11日 2742港元 36600港元

陳文忠 249312港元

郭志鴻 B7-305 1995年1月11日 1430港元 18300港元

李瑞明 130000港元

鄭家祺 B7-108 1995年1月11日 1552港元 18300港元

趙秀蘭 141100港元

郭衛(wèi)邦 B2-308 1995年1月11日 1733港元 14208港元

朱家鼎 157584港元

陳瑞德 A3-204 1995年1月12日 1327港元 16415港元

范玉蘭 110600港元

何曉明 B7-208 1995年1月11日 1407港元 18300港元

127900港元

李淑冰 A3-402 1995年1月12日 1492港元 18300港元

124300港元

郭佩卿 B3-505 1995年1月11日 1227港元 14888港元

111500港元

楊秀德 B5-506 1995年1月11日 1174港元 18300港元

陶美芳 106700港元

唐佩卿 “A3-301，302” 1995年1月12日 2861港元 36600港元

238400港元

黃惠龍 A2-202 1995年1月11日 1300港元 18300港元

118188港元

莫淑勤 A3-401 1995年1月12日 1492港元 18300港元

124300港元

鄧錦培 A3-202 1995年1月12日 1492港元 18300港元

孟淑文 124300港元

劉名雷 A5-303 1995年1月11日 1537港元 18300港元

沈碧蕙 139748港元

曹希仁 A6-302 1995年1月11日 1749港元 18300港元

王正敏 159000港元

張冠強(qiáng) A6-202 1995年1月11日 1646港元 18300港元

149646港元

劉志榮 B4-305 1995年1月12日 1508港元 18300港元

125664港元

鐘福康 B4-406 1995年1月12日 1397港元 18300港元

鐘巧新 116400港元

黃少鑾 B5-208 1995年1月11日 1397港元 18300港元

125342港元

何華穩(wěn) B3-405 1995年1月11日 1344港元 9223港元

何華昌 122200港元

寧致和 B8-505 1995年1月11日 1257港元 36600港元

114268港元

王世昌 “B7-607，608” 1995年1月11日 2340港元 36600港元

212700港元

王有慶 B4-508 1995年1月11日 1264港元 18300港元

劉秀蘭 114900港元

甄紅燕 A3-603 1995年1月12日 1166港元 16415港元

97200港元

區(qū)學(xué)基 B8-208 1995年1月11日 1375港元 18300港元

125000港元

劉展鵬 B7-205 1995年1月11日 1704港元 18300港元

154900港元

李慧娟 B7-205 1995年1月11日 1704港元 18300港元

154900港元

陳秀英 “A5-501，502” 1995年1月11日 2465港元 36600港元

224070港元

馬明欽 B3-605 1995年1月11日 1144港元 14888港元

夏宗玲 103978港元

施永愛(ài) B5-505 1995年1月11日 1521港元 18300港元

138278港元

何煥章 B4-408 1995年1月12日 1822港元 18300港元

簡(jiǎn)蓮笑 151802港元

高立蘊(yùn) “B8-105，205” 1995年1月11日 2636港元 36600港元

李元廣 239610港元

陶祚海 B8-408 1995年1月11日 1379港元 18300港元

吳湘霞 125342港元

黎翰雄 B8-206 1995年1月11日 1537港元 18300港元

湯 晨 139748港元

陳國(guó)強(qiáng) B4-205 1995年1月12日 1452港元 18300港元

120960港元

許德偉 B4-407 1995年1月12日 1355港元 18300港元

112908港元

毛江先 A3-502 1995年1月12日 1366港元 18300港元

113800港元

林尚賢 B4-405 1995年1月12日 1452港元 18300港元

120960港元

李國(guó)權(quán) A2-201 1995年1月11日 1300港元

118188港元 18300港元

B3-408 1995年12月20日 41915港元

119756港元

吳子斌 “A1-401，402” 1995年1月11日 2420港元 29492港元