引言：易發(fā)表網(wǎng)憑借豐富的文秘實(shí)踐，為您精心挑選了九篇房地產(chǎn)開發(fā)的原則范例。如需獲取更多原創(chuàng)內(nèi)容，可隨時(shí)聯(lián)系我們的客服老師。

第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)，開發(fā)成本控制，原則，手段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最直接、最主要的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，它具有全面系統(tǒng)性、廣泛聯(lián)系性、長期性、地域性、高風(fēng)險(xiǎn)性和高回報(bào)性的特點(diǎn)，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制問題成為企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成敗和經(jīng)濟(jì)效益高低的關(guān)鍵。并且隨著國家不斷抑制房地產(chǎn)過熱和房地產(chǎn)市場化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在長期的市場競爭中立于不敗之地，必須特別重視和控制好房地產(chǎn)開發(fā)成本，才能取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的原則

傳統(tǒng)的成本控制概念主要是對(duì)建設(shè)施工的建安成本進(jìn)行控制，“其主要方法是在項(xiàng)目成本的形成過程中，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費(fèi)用開支進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時(shí)糾正將要發(fā)生或已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用控制在計(jì)劃成本的范圍之內(nèi)，以保證成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，達(dá)到成本控制目的，降低項(xiàng)目成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。”但建安成本的成本信息和控制技術(shù)比較透明和成熟，實(shí)際上可控制的成本并不是很多。因此在現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)中，項(xiàng)目的抉擇與產(chǎn)品的定位、檔次以及方案設(shè)計(jì)等其它各項(xiàng)影響因素也便成為了投資控制與成本變化的關(guān)鍵性因素。所以，在現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)成本控制中，講求的則是全面控制，要堅(jiān)持兩個(gè)根本性的原則，即“全面控制原則和重點(diǎn)控制原則。”

首先，全面控制原則不僅包括縱向上從項(xiàng)目的立項(xiàng)階段、方案設(shè)計(jì)階段的投資控制，到施工階段成本控制的全程控制，還包括橫向上對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織管理機(jī)構(gòu)的全員控制。事實(shí)證明，具有活力的管理制度和管理模式可以調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，自覺提高控制成本的思想和意識(shí)等。

其次，重點(diǎn)控制原則貫穿全面控制原則始終，具體表現(xiàn)為，在全面控制原則中，全程控制是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制最為重要的原則，不僅要抓好立項(xiàng)階段和方案設(shè)計(jì)階段的投資控制，還要區(qū)分施工階段的成本控制重點(diǎn)與次重點(diǎn)，做到有的放矢，將精力放在最為重要的一環(huán)，做到開源與節(jié)流相結(jié)合，責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合;明確目標(biāo)管理原則，推進(jìn)動(dòng)態(tài)控制原則，實(shí)現(xiàn)人力、物力、財(cái)力的低消耗，控制成本。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的手段

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)商對(duì)成本控制的認(rèn)識(shí)，通常只重視施工階段的成本控制，而對(duì)決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)等階段的成本控制缺乏足夠的重視。根據(jù)現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的全面控制原則和重點(diǎn)控制原則，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)全程及全員的組織管理上要加強(qiáng)成本的管理和控制，故而提出以下幾點(diǎn)具體的成本控制手段。

首先，重視房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)階段的成本控制，即在動(dòng)態(tài)中進(jìn)行目標(biāo)成本管理，在過程中實(shí)施成本控制，強(qiáng)化全過程控制為重點(diǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資通常是大數(shù)額的運(yùn)作，必須從根源上減少盲目投資的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制中常講的“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以預(yù)算為基礎(chǔ)”，因此，企業(yè)應(yīng)該重視在初始階段對(duì)項(xiàng)目的可行性和盈利性進(jìn)行詳細(xì)考查，充分地對(duì)土地成本、工程造價(jià)等環(huán)節(jié)做好成本預(yù)算、結(jié)算和監(jiān)督工作。對(duì)企業(yè)成本控制影響最大的階段是決策階段，故而企業(yè)要根據(jù)調(diào)查結(jié)果制定正確合理的投資決策，產(chǎn)出合理的決策結(jié)果，這將直接影響一個(gè)項(xiàng)目的成敗，應(yīng)重點(diǎn)控制。在設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)出經(jīng)濟(jì)上合理，技術(shù)上可行的設(shè)計(jì)方案。在施工階段，通過資金和勞動(dòng)雙重結(jié)合的成本控制方法，把成本可能發(fā)生的變化限定在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。基于以上理論要點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)結(jié)合實(shí)際，在具體的實(shí)際工作中嚴(yán)格遵循預(yù)先科學(xué)規(guī)定的目標(biāo)值，并及時(shí)準(zhǔn)確地收集、匯總費(fèi)用支出的實(shí)際數(shù)據(jù)，將這些實(shí)際數(shù)值和目標(biāo)值進(jìn)行比較、分析，進(jìn)而將分析得來的結(jié)果應(yīng)用到下一次的成本控制編制當(dāng)中。對(duì)于每一個(gè)項(xiàng)目實(shí)際工作的環(huán)節(jié)，都應(yīng)該設(shè)有監(jiān)督反饋機(jī)制，以便將成本控制的工作納入到企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督的體系之中。

其次，提高施工項(xiàng)目的科學(xué)管理水平，進(jìn)行成本效益觀念的創(chuàng)新、全員成本管理觀念的創(chuàng)新、成本系統(tǒng)管理觀念的創(chuàng)新及成本動(dòng)因分析觀念的創(chuàng)新，加強(qiáng)企業(yè)核心競爭力。在科學(xué)的管理觀念和高效的管理機(jī)制下，優(yōu)化施工方案，提高生產(chǎn)效率，制止可能發(fā)生的浪費(fèi)。

最后，將成本控制與現(xiàn)代信息化手段相結(jié)合，全面推廣電算化的實(shí)施，提升成本預(yù)測的科學(xué)性。現(xiàn)代企業(yè)的成本控制需要一個(gè)能協(xié)調(diào)地計(jì)劃、監(jiān)控和管理企業(yè)各種成本發(fā)生的全面信息化管理系統(tǒng)，以便能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)高效率地運(yùn)作。實(shí)踐證明，成本會(huì)計(jì)電算化是當(dāng)務(wù)之急，是實(shí)新的成本控制方法的技術(shù)前提。

以上只是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制原則提出的部分成本控制的手段。然而成本控制是一個(gè)全壽命周期的過程，要以成本控制為中心，不僅要在決策、設(shè)計(jì)、施工階段控制成本，還要在營銷等階段控制成本;不僅要采用組織、技術(shù)等手段，還要在經(jīng)濟(jì)、合同等方面完成各階段的成本控制目標(biāo)，從而實(shí)現(xiàn)成本的降低，達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)，使企業(yè)在日益激烈的市場競爭中立于不敗之地，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙晶晶.房地產(chǎn)施工項(xiàng)目管理中的成本控制.會(huì)計(jì)之友.2004（6）：17―18頁。

第2篇

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 借款費(fèi)用 資本化

我國目前會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)借款費(fèi)用的定義是企業(yè)因借款而發(fā)生的利息，折價(jià)或溢價(jià)的攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外而借款發(fā)生的匯兌金額。長期以來，我國對(duì)于借款費(fèi)用可予資本化的借款范圍有嚴(yán)格的規(guī)定，即僅限于專門借款，企業(yè)只有為購建固定資產(chǎn)而專門借入的款項(xiàng)，即專門借款所發(fā)生的借款費(fèi)用才允許予以資本化，其他借款所發(fā)生的借款費(fèi)用均不允許資本化，而應(yīng)記入當(dāng)期損益。我國現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于房地產(chǎn)這一特殊行業(yè)借款費(fèi)用的處理也參照其他行業(yè)企業(yè)的做法,作期間費(fèi)用處理，而國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則則采取了不同的處理原則：

一、我國目前對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)借款費(fèi)用處理的原則一記入財(cái)務(wù)費(fèi)用

1.我國《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，“企業(yè)長期負(fù)債的應(yīng)計(jì)利息支出，生產(chǎn)期間的，記入財(cái)務(wù)費(fèi)用”。

2.我國《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，“除為構(gòu)建固定資產(chǎn)專門借款發(fā)生的費(fèi)用外，其他借款費(fèi)用均應(yīng)于發(fā)生的當(dāng)期確認(rèn)為費(fèi)用，直接記人當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用”。由于對(duì)房地產(chǎn)公司而言，所開發(fā)的房地產(chǎn)不屬于固定資產(chǎn)，而是存貨，因此根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，相關(guān)的借款費(fèi)用應(yīng)采取記人財(cái)務(wù)費(fèi)用的做法。

3.我國財(cái)政部2001年1月頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一借款費(fèi)用》，首次就借款費(fèi)用的資本化條件、方法做出了明確規(guī)定，即“因借款費(fèi)用而發(fā)生的利息、折價(jià)或溢價(jià)的攤銷和匯兌差額，在符合本準(zhǔn)則規(guī)定的資本化條件的情況下，應(yīng)予以資本化”。但不知出于何種考慮，該準(zhǔn)則并未將房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中發(fā)生的借款費(fèi)用列入準(zhǔn)則的涉及范疇，即該準(zhǔn)則的第二條稱：“本準(zhǔn)則不涉及房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中發(fā)生的借款費(fèi)用”。

綜合以上規(guī)定和不同規(guī)范的適用范圍，我國目前房地產(chǎn)開發(fā)中借款費(fèi)用的處理原則是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)借款利息采取費(fèi)用化的處理辦法。

二、國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)中費(fèi)用的處理原則一予以資本化

國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第25號(hào)“借款費(fèi)用的資本化”明確指出了房地產(chǎn)開發(fā)是符合借款費(fèi)用資本化條件的。美國財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第34號(hào)“借款費(fèi)用資本化”也明確地房地將產(chǎn)開發(fā)列入合格資產(chǎn)即適合利息資本化的資產(chǎn)范圍。日本的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，如果企業(yè)所借入的款項(xiàng)是專門為了用于房地產(chǎn)開發(fā)，則企業(yè)應(yīng)將相應(yīng)的的借款利息予以資本化，記入資產(chǎn)的成本。可見，國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，美國財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和日本的的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則都是將房地產(chǎn)開發(fā)的借款費(fèi)用明確列入適合于資本化的范圍的。

三、我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用處理的會(huì)計(jì)規(guī)定存在問題

1.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――借款費(fèi)用》所規(guī)定的符合借款費(fèi)用資本化化的對(duì)象僅限于“構(gòu)建固定資產(chǎn)而專門借人的款項(xiàng)”。這一范圍過于狹窄，將其非構(gòu)建固定資產(chǎn)而形成的資本性資產(chǎn)，排除在外，如造船、房地產(chǎn)開發(fā)等等。筆者認(rèn)為沒有必要將房地產(chǎn)開發(fā)排除在該準(zhǔn)則之外，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的對(duì)象――房地產(chǎn)雖然是商品，屬于流動(dòng)資產(chǎn)的范疇，但其借款比重大，時(shí)間長，利息負(fù)擔(dān)重，事實(shí)上已經(jīng)具有了資本性資產(chǎn)性質(zhì)，符合借款費(fèi)用資本化的條件。同時(shí)，房地產(chǎn)上市公司實(shí)際上一直采用借款費(fèi)用資本化的處理辦法。

2.目前的制度安排將導(dǎo)致上市的房地產(chǎn)公司和非上市的房地產(chǎn)公司在借款費(fèi)用處理上的又一個(gè)“雙軌制”。由于借款費(fèi)用在房地產(chǎn)公司經(jīng)營活動(dòng)中的重要性和普遍性，不同的處理方法將導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營業(yè)績和財(cái)務(wù)狀況的重大差異。

3.由于現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款費(fèi)用不予資本化而列入期間費(fèi)用。其一，有悖于歷史成本的原則和費(fèi)用配比原則。這源于房地產(chǎn)借款費(fèi)用是針對(duì)特定對(duì)象的，與項(xiàng)目成本之間存在直接聯(lián)系。其二，它易導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用虛增，負(fù)擔(dān)過大，不利于企業(yè)正確地評(píng)價(jià)其經(jīng)營業(yè)績和財(cái)務(wù)成果。同時(shí)也直接影響到國家稅收征收和房地產(chǎn)市場的培育和成長。

四、筆者的幾點(diǎn)思考和建議

1.針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，結(jié)合我國的實(shí)際情況，筆者建議將房地產(chǎn)商品列為資本性資產(chǎn)，并將房地產(chǎn)開發(fā)過程中的借款費(fèi)用予以資本化。這是因?yàn)椋悍康禺a(chǎn)開發(fā)商品使用是針對(duì)特定對(duì)象的，與項(xiàng)目成本之間存在直接聯(lián)系，根據(jù)歷史成本原則和費(fèi)用配比原則，它應(yīng)劃歸開發(fā)間接費(fèi)用的范疇，并將構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的一部分。

2.將有特定用途的未開發(fā)土地的借款費(fèi)用納入資本化范圍。筆者認(rèn)為，對(duì)尚未開發(fā)的土地所發(fā)生的借款費(fèi)用的處理應(yīng)具體分析：如果該土地是用于特定房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地，則為獲得該土地所發(fā)生的借款費(fèi)用應(yīng)予以資本化。因?yàn)楂@得該土地是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)之一，購入土地和后續(xù)的建筑施工活動(dòng)一樣，也屬于為資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)所必需的購建活動(dòng)或準(zhǔn)備活動(dòng)。但如果土地的使用方向尚不明確，則暫時(shí)不宜將其納入資本化范圍。因?yàn)檎劜簧蠟閷?shí)現(xiàn)資產(chǎn)的預(yù)定用途所必需的購建活動(dòng)或準(zhǔn)備活動(dòng)正在進(jìn)行，因此不符合資本化資產(chǎn)的條件，只能暫時(shí)作為費(fèi)用處理，待土地使用方向明確后，再將其納入資本化資產(chǎn)的范同。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目借款費(fèi)用資本化停止時(shí)間，應(yīng)以《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一借款費(fèi)用》規(guī)定以“達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)為依據(jù)”。

綜上所述，在借款費(fèi)用資本化問題上，我國現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則沒有充分考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的本身的生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際會(huì)計(jì)操作過程中存在著經(jīng)營業(yè)績不真實(shí)，財(cái)務(wù)狀況可比性差的缺陷，嚴(yán)重地影響房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算。為此，筆者建議將房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中的借款費(fèi)用也納入予以資本化的范疇，按資本化處理。

參考文獻(xiàn)：

第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 土地增值稅 納稅籌劃

一、引言

自改革開放以來，我國的國民經(jīng)濟(jì)得到了迅猛的發(fā)展，人收入水平不斷提高的同時(shí)也帶動(dòng)了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)這一特殊行業(yè)，不僅是我國國民經(jīng)濟(jì)的主要內(nèi)容，更是拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)全面增長的主要?jiǎng)恿Α７康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了起步階段、調(diào)整階段、國家宏觀調(diào)控階段三個(gè)主要的發(fā)展階段。2007年，我國房地產(chǎn)市場達(dá)到了前所未有的繁榮，隨著我國2008年國家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，和實(shí)施，我國房地產(chǎn)熱終于開始緩慢降溫，房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目也開始下降。但是，這種表面的降溫對(duì)于廣大百姓而言無異于杯水車薪，仍舊不能夠滿足廣大人民群眾購買住房的愿望。

導(dǎo)致我國房價(jià)偏高的因素有很多，但是，過高的稅負(fù)是其中的餓一個(gè)重要原因。例如：國外的土地價(jià)格及稅費(fèi)僅占房價(jià)的20%左右，而我國卻高達(dá)50%-60%。房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的稅種多大十幾種，例如：營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。土地增值稅是各種稅種中的重點(diǎn)稅種，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅進(jìn)行籌劃是降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中稅負(fù)的主要內(nèi)容。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的基本概念

1、什么是納稅籌劃

納稅籌劃可以從廣義和狹義兩方面來對(duì)其定義進(jìn)行分析。本文提到的房地產(chǎn)開發(fā)的納稅籌劃主要是從狹義的概念來理解：主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了更好地規(guī)避或降低自身稅負(fù)而利用稅法存在的漏洞或缺陷進(jìn)行的一種非違法的避稅籌劃，也可以理解為利用稅法特例進(jìn)行的節(jié)稅籌劃。

2、進(jìn)行納稅籌劃的基本原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃使必須遵循以下原則：即事先籌劃的原則、守法性原則、經(jīng)濟(jì)原則。事先籌劃原則主要是指房地產(chǎn)的納稅籌劃必須是在企業(yè)的納稅義務(wù)發(fā)生之前，通過對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)過程的認(rèn)真規(guī)劃與控制來進(jìn)行的。而守法性原則規(guī)定的主要是納稅人向國家那誰的義務(wù)和立法的精神宗旨，要求企業(yè)必須是以合法節(jié)稅的方式來對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行安排。經(jīng)濟(jì)原則主要是站在“成本效益分析”的基礎(chǔ)上的，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須綜合考慮采取的稅務(wù)籌劃方案是否能給企業(yè)帶來的絕對(duì)收益。

3、納稅籌劃的重要意義

納稅籌劃使一項(xiàng)以法治稅的重要內(nèi)容，在很大程度上對(duì)稅法的完善、減少和避免稅收違法行、提高納稅人的法律意識(shí)、加強(qiáng)對(duì)稅收征納雙方的管理、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、合理利用資源、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展有著重要的意義。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，納稅籌劃的進(jìn)行將有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的減輕，在一定程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本、降低房地產(chǎn)價(jià)格、滿足人民群眾的住房需求、促進(jìn)我國社會(huì)主義社會(huì)的和諧發(fā)展起著重要的作用。

三、土地增值稅概述

土地增值稅主要是指：對(duì)于有償進(jìn)行轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額征收的一種稅。其中的增值額主要是指：在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)所取得的收入與稅法所規(guī)定的的扣除項(xiàng)目之間的差額。我國頒布的《土地增值稅暫行條例》中對(duì)我國房地產(chǎn)開發(fā)中涉及的土地增值稅的內(nèi)容作了詳細(xì)規(guī)定：我國的土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超額累進(jìn)稅率。對(duì)于未超過扣除項(xiàng)金額50%的增值額稅率為30%，超過50%的稅率為40%，超過100%但未超過200%的稅率為60%。那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何才能通過有效地途徑對(duì)土地增值稅進(jìn)行籌劃呢？

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的籌劃技巧

為了促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，提高國民經(jīng)濟(jì)，增加國家財(cái)政收的，自2007年以來，我國多次對(duì)土地增值稅的征收管理進(jìn)行了加強(qiáng)。面對(duì)不斷飆升的房價(jià)，合理的降低土地增值稅的稅收風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何才能做好土地增值稅的籌劃？

1、從土地增值稅的征稅范圍的角度來考慮

首先，進(jìn)行房地產(chǎn)投資聯(lián)營。我國《土地增值稅暫行條例》中明確規(guī)定：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地或房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資的免征土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過這一優(yōu)惠證擦來濟(jì)寧稅收籌劃。例如：某房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)作價(jià)投入到另一房地產(chǎn)企業(yè)，并做了股權(quán)轉(zhuǎn)讓。在這個(gè)交易過程中，第一家房地產(chǎn)企業(yè)只需要依照相關(guān)稅法繳納股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益產(chǎn)生的企業(yè)所得稅就可以，從而為企業(yè)避免了營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、土地增值稅、鑒于費(fèi)附加等，節(jié)約了企業(yè)的稅款支出。

其次，合作建房。《條例》中對(duì)于由一方出資，另一方出地合作建房的，建成后按比例分房并屬于自用的免征土地增值稅。如果建成后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓則必須繳納土地增值稅。

最后，代建房行為。主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代替客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)雖然取得了收入，但是并沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移問題，并不屬于土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這一特點(diǎn)，與客戶簽訂代建合同，并為其進(jìn)行定向房產(chǎn)的開發(fā)。

2、從房地產(chǎn)銷售收入的角度來考慮

首先，成立專門的房地產(chǎn)銷售子公司來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。這種方式主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)先轉(zhuǎn)入到自己下屬的銷售子公司，再由子公司將房地產(chǎn)對(duì)外進(jìn)行銷售。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的增值額就被分解為兩部分，從而達(dá)到使用較低土地增值稅率的目的。例如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲將自己的一棟寫字樓以1000萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給銷售子公司乙，扣除項(xiàng)目合計(jì)為700萬元，銷售公司乙將該寫字樓以1300萬元的價(jià)格對(duì)外進(jìn)行銷售。整個(gè)交易過程中，企業(yè)甲應(yīng)繳納的土地增值稅計(jì)算為：土地增值額=1000-700=300（萬元），增值率=300÷700×100%=42.86%，適用稅率為30%，應(yīng)繳納的土地增值稅=300×30%=90（萬元）。如果該房地產(chǎn)企業(yè)不設(shè)立銷售的子公司而是自己直接銷售，所繳納的土地增值稅為205萬元。

其次，成立專門的裝修子公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)銷售時(shí)，可以同客戶簽訂一份銷售合同，一份裝修合同。這樣做得結(jié)果是企業(yè)免去了裝修費(fèi)那部分土地增值稅。裝修費(fèi)的營業(yè)稅稅率也從5%降低到了3%。為企業(yè)達(dá)到少繳稅的目的。例如：房地產(chǎn)開發(fā)公司甲將一棟別墅以500萬元的價(jià)格銷售給購房者，其中包含60萬元的裝修費(fèi)。該別墅的扣除法費(fèi)用的合計(jì)為120萬元。該房地產(chǎn)企業(yè)在銷售別墅時(shí)，跟購房者簽訂了一份銷售合同，一份裝修合同。那么企業(yè)的土地增值稅需繳納：土地增值額=（200-60）-120=20（萬元），增值率=20÷120×100%=16.67%，應(yīng)繳納的土地增值稅=20×30%=6（萬元）。如果該房地產(chǎn)企業(yè)知識(shí)與客戶簽訂了一份房地產(chǎn)的銷售合同，那么企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅為26萬元。

最后，通過對(duì)銷售價(jià)格的調(diào)整來實(shí)現(xiàn)納稅籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅出售來免征土地增值稅。

3、利用扣除項(xiàng)目來進(jìn)行納稅籌劃

在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程中、銷售過程中不可避免的會(huì)出現(xiàn)很多扣除項(xiàng)目，如果能充分利用這些扣除項(xiàng)目來進(jìn)行納稅籌劃，將是房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到較好的節(jié)稅效果。如：可以對(duì)利息費(fèi)用進(jìn)行納稅籌劃，可以通過對(duì)扣除項(xiàng)目的金額增加來進(jìn)行納稅籌劃、還可以通過對(duì)扣除項(xiàng)目金額的轉(zhuǎn)移來進(jìn)行納稅籌劃。

總之，在實(shí)際操作中降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅的稅負(fù)的方式有很多，這些方式都是建立在合法的基礎(chǔ)上才能完成的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須站在企業(yè)整體利益的角度，對(duì)各種因素進(jìn)行綜合的考慮，并結(jié)合企業(yè)的自身特點(diǎn)，在合理合法的前提下，盡可能的降低、控制土地增值稅，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步繁榮與發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄭廣城.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析[J].中國集體經(jīng)濟(jì)，2011（06）

[2]賀志東.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2002年

[3]劉玉章.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅操作技巧[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2007年

第4篇

摘 要 隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各個(gè)房地產(chǎn)商的競爭越發(fā)激烈，如果想要在競爭中完勝對(duì)手，就要加強(qiáng)對(duì)成本的管理，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)其成本的控制。本文將結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全面成本控制以及管理，來談一談如何應(yīng)用成本控制與管理提高房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 成本控制要點(diǎn) 方法

在我國的國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)支柱里，房地產(chǎn)業(yè)漸漸成為其中比較重要的產(chǎn)業(yè)支柱，并且在最近幾年已經(jīng)有很多消費(fèi)者與投資者將其作為投資的熱點(diǎn)。但是長期以來，雖然我國的房地產(chǎn)事業(yè)漸漸成熟起來，但是還是出現(xiàn)局部過熱的情況，于是我國就開始運(yùn)用宏觀調(diào)控的手段對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行控制。當(dāng)我國加入到世貿(mào)組織以后，在我國出現(xiàn)了這么一個(gè)情況，那就是大量的境外資金進(jìn)入到我國房地產(chǎn)的市場里面，于是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭形式以及內(nèi)涵在這種背景下悄然發(fā)生著改變，眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要在競爭中立于不敗之地就要進(jìn)行全面成本控制與管理。在這種環(huán)境之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了適應(yīng)我國房地產(chǎn)開發(fā)成本以及價(jià)格不斷變化，開始在開發(fā)過程中實(shí)施全面成本控制與管理。主要目的就是以最低的開發(fā)成本來換取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成

要想對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用進(jìn)行研究，首先就要弄明白房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成有哪些。我國的房地產(chǎn)成本構(gòu)成非常的復(fù)雜，其范圍也非常大，結(jié)合內(nèi)部與外部的因素，主要是涉及周圍環(huán)境、經(jīng)營模式、技術(shù)以及管理等方面。

（一）土地成本

在我國的社會(huì)中，土地就是一種比較稀缺的資源，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商就要對(duì)開發(fā)所占用的土地進(jìn)行支付相應(yīng)的費(fèi)用。我國土地成本主要包括土地使用出讓金、征地相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷所致的相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)以及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用這四個(gè)部分。

（二）工程建設(shè)成本

我國房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行工程建設(shè)的過程中所包含的費(fèi)用，主要包括進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，前期工程項(xiàng)目的工程成本、進(jìn)行工程建設(shè)所需的建筑成本以及與之工程配套的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用等部分。

（三）相關(guān)稅費(fèi)

房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目工程建設(shè)的時(shí)候所出現(xiàn)的相關(guān)稅費(fèi)，這些稅費(fèi)主要包括相關(guān)營業(yè)稅以及其附加稅、地契稅、房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅以及印花稅等。這些稅費(fèi)無論是房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行負(fù)擔(dān)還是購房的消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，最后都以此來構(gòu)成房價(jià)的一部分，最后將這些稅費(fèi)轉(zhuǎn)移到購房消費(fèi)者的身上。

（四）相關(guān)管理費(fèi)用

這里的相關(guān)管理費(fèi)用主要指的是房地產(chǎn)開發(fā)商從開發(fā)到出售的這個(gè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商中的管理人員所產(chǎn)生的一切相關(guān)管理費(fèi)用等。

（五）籌集費(fèi)用

我國的房地產(chǎn)業(yè)是屬于一種資金密集型的產(chǎn)業(yè)，這就直接標(biāo)識(shí)著房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)選擇銀行貸款來進(jìn)行資金的籌集，其中產(chǎn)生的費(fèi)用就是籌集費(fèi)用。

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本機(jī)構(gòu)主要包括三個(gè)大的部分，土地成本；工程建設(shè)成本；相關(guān)稅費(fèi)、相關(guān)管理費(fèi)用以及籌集費(fèi)用。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全面成本控制與管理的原則

（一）全面成本控制原則

全面控制主要是指對(duì)全員以及整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程進(jìn)行統(tǒng)一的控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全面成本控制應(yīng)該充分將全體工作人員對(duì)開發(fā)項(xiàng)目陳本控制費(fèi)用方面的積極性調(diào)動(dòng)起來，因?yàn)槊恳晃还ぷ魅藛T跟全面控制環(huán)節(jié)中所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用都有一定的關(guān)系。全面成本費(fèi)用控制應(yīng)該貫穿與整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用控制過程當(dāng)中去，而不是僅僅對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的部分成本費(fèi)用支出進(jìn)行控制。

（二）全面成本管理原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)干部應(yīng)該對(duì)開發(fā)項(xiàng)目所產(chǎn)生的成本費(fèi)用進(jìn)行有效的控制，并且還要更加重視成本費(fèi)用控制的情況，因?yàn)椋@就直接對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)其成本目標(biāo)的信息與決心造成一定程度上的影響。就這個(gè)問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理層就應(yīng)該積極起到帶頭模范作用。

（三）經(jīng)濟(jì)原則

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用控制中心應(yīng)該是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，目標(biāo)是盡最大可能降成本費(fèi)用，最大化項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全面成本控制要點(diǎn)及方法

房地產(chǎn)開發(fā)階段通常可以分為立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)施工以及市場營銷這四個(gè)階段。不同的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其控制的要點(diǎn)也會(huì)有所不一樣，但是，在一般情況下，只要對(duì)的房地產(chǎn)開發(fā)階段的成本控制的要點(diǎn)進(jìn)行積極控制，這樣在最后的成本績效考核中就會(huì)達(dá)到一個(gè)比較滿意的程度。

（一）立項(xiàng)階段

房地產(chǎn)開發(fā)階段中的立項(xiàng)階段的成本費(fèi)用控制的內(nèi)容主要是由土地使用出讓金、征地相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷所致的相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)以及開發(fā)前期的相關(guān)工程費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)立項(xiàng)階段最主要考慮到的是整個(gè)投資環(huán)境，以及所投資的房地產(chǎn)具備的市場價(jià)值等等，在該階段中應(yīng)該將所有可能發(fā)生的成本費(fèi)用都結(jié)合起來，以此來集中進(jìn)行總體成本控制。

房地產(chǎn)開發(fā)立項(xiàng)階段的成本控制要點(diǎn)以及方法：聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)的投資顧問對(duì)其開發(fā)成本控制進(jìn)行有效的研究；我國土地非常的緊缺，根據(jù)這點(diǎn)可以選擇那些不成熟的但是潛力相當(dāng)大的土地，以此來達(dá)到對(duì)土地綜合費(fèi)用進(jìn)行成本控制的目的；對(duì)于那些技術(shù)因素的成本控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以明確開發(fā)項(xiàng)目合理規(guī)模以及選擇相關(guān)重要設(shè)備等。

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段可以采用價(jià)值工程原理，把事后成本控制演變?yōu)槭虑俺杀究刂疲浞掷眯袨榭刂苼韺?duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。在房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段應(yīng)該提倡限額設(shè)計(jì)以及標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。既要反對(duì)那些只是片面強(qiáng)調(diào)成本節(jié)約、對(duì)技術(shù)可行性進(jìn)行忽略，最后使得整個(gè)工程項(xiàng)目沒有達(dá)到功能的需求；還要反對(duì)那些輕經(jīng)濟(jì)，重技術(shù)以及設(shè)計(jì)保且浪費(fèi)等現(xiàn)象的出現(xiàn)。

房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制要點(diǎn)以及方法：在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)成本控制應(yīng)該通過對(duì)市政情況的細(xì)致分析，以此來確定規(guī)劃要點(diǎn)；對(duì)于那些成本控制方案設(shè)計(jì)，應(yīng)該對(duì)可能出現(xiàn)的變動(dòng)的方案設(shè)計(jì)進(jìn)行比較和分析等。

（三）建設(shè)施工階段

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)施工階段影響成本控制的比例為10%～15%，也是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)意圖的最終階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行控制的主要方法就是：在施工的階段中采用先進(jìn)的施工技術(shù)以及選擇科學(xué)合理的建筑施工方案。于此同時(shí)，選擇好的工程材料以及設(shè)備對(duì)整個(gè)工程質(zhì)量有著至關(guān)重要的作用。

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)施工階段的成本控制要點(diǎn)以及方法：招標(biāo)文件作為本階段的控制要點(diǎn)，應(yīng)該在招標(biāo)文件中準(zhǔn)確記錄工程量清單、對(duì)招標(biāo)進(jìn)行清晰說明以及最后保證招標(biāo)信息的公開的公正性；在選擇施工單位的時(shí)候，要根據(jù)施工單位的具不具備競爭性、經(jīng)驗(yàn)是否豐富以及信譽(yù)高不高等手段進(jìn)行施工單位的選擇。

（四）市場營銷階段

在這一階段主要內(nèi)容就是對(duì)房地產(chǎn)銷售投資費(fèi)用進(jìn)行成本控制，并通過這個(gè)手段讓房地產(chǎn)開發(fā)資金回籠，以此來看房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的盈利情況是否達(dá)到之前預(yù)期的目標(biāo)，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資實(shí)現(xiàn)收益。

房地產(chǎn)開發(fā)是市場營銷階段的成本控制要點(diǎn)以及方法：對(duì)于市場營銷階段的銷售工具的選擇，應(yīng)該盡量選擇那些一次性投入較少并且建造速度相對(duì)較快的銷售道具，以此達(dá)到控制成本的目的；在做營銷廣告的時(shí)候，要選擇確定最佳媒體進(jìn)行廣告播放，切記不能對(duì)廣告進(jìn)行平均分配。因此，這樣也可以達(dá)到控制成本的效果。

結(jié)束語：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制成本的方法有很多，改革房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身特定采取不同的成本控制方法，本文主要分析的房地產(chǎn)開發(fā)全過程進(jìn)行全面成本控制及管理。很多時(shí)候房地產(chǎn)的高層領(lǐng)導(dǎo)喜歡將全面成本控制認(rèn)定為在建設(shè)施工階段，其實(shí)不然，全面成本控制應(yīng)該貫穿開發(fā)項(xiàng)目的全過程，這樣才能從根本上實(shí)現(xiàn)企業(yè)的總體目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]翁益郎.淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制與管理.四川建材，2009.35（4）：277-278.

[2]鄧軍榮.建設(shè)過程中的成本控制與管理.新建設(shè)：現(xiàn)代物業(yè)上旬刊.2011（11）：55-56.

[3]陳淑真.探析有效的成本控制與管理.財(cái)經(jīng)界.2011（8）：50-51.

第5篇

城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，制定本條例。

第二條 本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第四條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。

第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第五條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

(一) 有100萬元以上的注冊(cè)資本;

(二) 有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

第六條 外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第七條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門對(duì)符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記;對(duì)不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說明理由。工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。

第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

(一) 營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;

(二) 企業(yè)章程;

(三) 驗(yàn)資證明;

(四) 企業(yè)法定代表人的身份證明;

(五) 專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。

第九條 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

第三章 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第十條 確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求;按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。

第十一條 確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得;但是，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

(一) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限;

(二) 城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;

(三) 基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求;

(四) 基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定;

(五) 項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。

第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%。

第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。

第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。

第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。

第十八條 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：

(一) 城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況;

(二) 城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況;

(三) 單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況;

(四) 拆遷安置方案的落實(shí)情況。

(五) 物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。

第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營

第二十條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第二十一條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一) 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

(二) 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(三) 按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

(四) 已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

(一) 本條例第二十三條第(一)項(xiàng)至第(三)項(xiàng)規(guī)定的證明材料;

(二) 營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書;

(三) 工程施工合同;

(四) 預(yù)售商品房分層平面圖;

(五) 商品房預(yù)售方案。

第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明;不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。

第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。

第二十八條 商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商協(xié)定;但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。

第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十二條 商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房;給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十三條 預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

第五章 法律責(zé)任

第三十四條 違反本條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條 違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十六條 違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù);逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。

第三十七條 違反本條例規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)20%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照;給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任;造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十八條 違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十九條 違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

第四十條 國家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中、、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第六章 附 則

第四十一條 在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理，參照本條例執(zhí)行。

第6篇

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)的最終產(chǎn)品――開發(fā)產(chǎn)品生產(chǎn)周期較長，最少數(shù)月，多則數(shù)年，而且要等每一單體工程或一組單體工程甚至整個(gè)項(xiàng)目竣工辦理決算后才能計(jì)算確定其建造成本，但房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品一般按分戶分套局部分割銷售，而且可以預(yù)售。從財(cái)務(wù)上講，預(yù)售不等于銷售成立，而要等房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品竣工，產(chǎn)權(quán)移交購房業(yè)主，同時(shí)隨同房產(chǎn)的使用權(quán)、收益權(quán)和風(fēng)險(xiǎn)也轉(zhuǎn)移購房業(yè)主后才能確定銷售成立。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都要等到后期，待房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品竣工決算，可以計(jì)算單體工程總成本和分戶分套的局部成本，并向購房業(yè)主移交房產(chǎn)，可以確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，才能將銷售收入與銷售成本對(duì)比，計(jì)算確定企業(yè)的盈虧。這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算涉及面廣，核算環(huán)節(jié)多，核算對(duì)象繁雜，客觀上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入作假創(chuàng)造了條件，本文擬就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入審計(jì)做些探討。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入常見的作假方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入大，銷售時(shí)資金流入大，其對(duì)銷售收入作假通常反映在隱瞞銷售收入上。

1、將預(yù)收售房款長期掛賬，延遲確認(rèn)收入。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，銷售商品的收入確認(rèn)須同時(shí)滿足四個(gè)條件：(1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；(2)企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)有關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)售出商品實(shí)施控制；(3)與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；(4)相關(guān)的收入和成本能夠可靠計(jì)量。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在工程決算并與購房業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)后，確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。但現(xiàn)實(shí)中，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人為推遲工程決算，從而達(dá)到延遲確認(rèn)銷售收入。

2、利用房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票管理漏洞隱瞞收入。

房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售產(chǎn)品的主要原始憑證，也是稅務(wù)機(jī)關(guān)計(jì)稅的主要依據(jù)。但實(shí)際工作中，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按發(fā)票管理辦法嚴(yán)格管理發(fā)票，在發(fā)票的使用和保管過程中存在著許多問題，主要表現(xiàn)在開“陰陽票”，甚至不開發(fā)票。這樣便給企業(yè)偷稅、漏稅、私設(shè)“小金庫”留有了余地。

3、延遲開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票，調(diào)整銷售收入入賬時(shí)間。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收合格、工程決算后，購房業(yè)主交清房款并辦理了移交手續(xù)后，向購房業(yè)主開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票。而實(shí)際中，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借用種種理由，延遲向購房業(yè)主開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票，從而達(dá)到了調(diào)整銷售收入入賬時(shí)間的目的。

4、將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬。

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品捐贈(zèng)與他人、償債及以房換地時(shí)以“營業(yè)外支出”、“應(yīng)付賬款”、“無形資產(chǎn)”直接沖減“開發(fā)產(chǎn)品”，不按視同銷售計(jì)提相應(yīng)的稅金，這造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少了當(dāng)期的計(jì)稅基數(shù)，從而少計(jì)了稅金。

5、將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修飾支出。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品在待售期間用于出租即成出租房，用于安置拆遷戶則成為周轉(zhuǎn)房。出租房與周轉(zhuǎn)房對(duì)外銷售前往往要發(fā)生改裝修復(fù)支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁，在銷售出租房、周轉(zhuǎn)房時(shí)，故意不作銷售核算，而將出租房與周轉(zhuǎn)房銷售收入沖減相關(guān)的改裝修復(fù)費(fèi)用支出，從而達(dá)到隱瞞收入的目的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入作假的審計(jì)策略與方法

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上述種種的作假手段，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)憑借專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和所掌握的信息、資料作出正確的判斷，選擇高效率的審計(jì)策略和方法。

1、從管理當(dāng)局的誠信度及能力分析。

管理當(dāng)局肩負(fù)著建立和健全完善的內(nèi)部控制制度并監(jiān)督其得到合理有效執(zhí)行的責(zé)任，故管理當(dāng)局的品行、閱歷、經(jīng)驗(yàn)、能力及其管理的觀念、方式、風(fēng)格和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)與控制方法都會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)行的規(guī)范性。注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)首先對(duì)管理當(dāng)局的誠信度和能力進(jìn)行評(píng)價(jià)，并關(guān)注其待遇是否與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)績掛鉤、是否遭受異常壓力、財(cái)務(wù)人員是否穩(wěn)定等因素，以便從整體上判斷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作假的可能性。

2、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收售房款長期掛賬，延遲確認(rèn)收入；延遲開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票，調(diào)整銷售收入入賬時(shí)間的審計(jì)策略與方法。

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過推遲工程決算、延遲開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票從而達(dá)到隱瞞收入的行為手段。注冊(cè)會(huì)計(jì)師在外勤審計(jì)中，可以通過對(duì)長期掛賬的往來賬款實(shí)施審計(jì)，核查其相應(yīng)的已在房產(chǎn)管理部門備案購房合同，并親臨房地產(chǎn)座落地進(jìn)行現(xiàn)場核查，了解購房業(yè)主是否與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了移交手續(xù)、是否已入住。在查實(shí)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已與購房業(yè)主辦理了移交手續(xù)并入住的情況下，注冊(cè)會(huì)計(jì)師可以根據(jù)會(huì)計(jì)核算的基本原則中經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)重于法律形式原則確認(rèn)此項(xiàng)售房銷售收入已實(shí)現(xiàn)：，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將長期掛賬的往來款項(xiàng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收．入。

3、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票管理漏；洞隱瞞收、入的審計(jì)策略與方法。

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用房地產(chǎn)銷售發(fā)票管理漏洞達(dá)到隱瞞收入行為手段。注冊(cè)會(huì)計(jì)師在審計(jì)時(shí)，首先，可以通過分析性復(fù)核程序測算其銷售毛利率、銷售利潤率、銷售成本率、存貨周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)，并將其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期及同行類似規(guī)模的指旨標(biāo)進(jìn)行比較，若存在較大差異，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)將其作為風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域進(jìn)行重點(diǎn)審計(jì)；其次，注冊(cè)會(huì)計(jì)師可以通過將房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票存根聯(lián)與相應(yīng)已備案的購房合同進(jìn)行相互核對(duì)，甚至，對(duì)于有較大疑慮的房地產(chǎn)銷售發(fā)票存根聯(lián)，注冊(cè)會(huì)計(jì)師可以將發(fā)票存根聯(lián)與業(yè)主取得的相應(yīng)房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票聯(lián)進(jìn)行相互核對(duì)；最后，注冊(cè)會(huì)計(jì)師可以通過將房地產(chǎn)銷售發(fā)票存根聯(lián)所載的售房價(jià)與同地段類似的房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行比較，這也可以從中發(fā)現(xiàn)其中所存在的問題。經(jīng)審計(jì)，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在上述問題，注冊(cè)會(huì)計(jì)師可以根據(jù)會(huì)計(jì)核算原則中重要性原則要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整或在審計(jì)報(bào)告中作為保留意見披露或解除業(yè)務(wù)約定。

4、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬的審計(jì)策略與方法。

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品捐贈(zèng)、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬達(dá)到少計(jì)當(dāng)期的計(jì)稅基數(shù)，從而少計(jì)繳稅金之行為手段。注冊(cè)會(huì)計(jì)師在審計(jì)時(shí)，首先，可以結(jié)合對(duì)與捐贈(zèng)、分配利潤、償債及土地相關(guān)的會(huì)計(jì)科目審計(jì)，如：“營業(yè)外支出”、“應(yīng)付利潤”、“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”、“無形資產(chǎn)――土地使用權(quán)”，發(fā)現(xiàn)是否存在此類業(yè)務(wù)；其次，注冊(cè)會(huì)計(jì)師還可以通過上述分析性復(fù)核程序確定是否應(yīng)將其作為風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域進(jìn)行重點(diǎn)審、計(jì)以發(fā)現(xiàn)問題。若審計(jì)中發(fā)現(xiàn)上述問題存在，注冊(cè)會(huì)計(jì)師可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的賬務(wù)調(diào)整，計(jì)提相應(yīng)的房地產(chǎn)涉稅稅金。

5、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修飾支出，不作收入入賬的審計(jì)策略與方法。

第7篇

關(guān)鍵詞最小稅收負(fù)擔(dān)合法內(nèi)部籌劃

納稅籌劃是納稅人在財(cái)務(wù)管理中對(duì)稅收負(fù)擔(dān)策劃行為，即納稅人在法律許可的范圍內(nèi)，通過對(duì)經(jīng)營活動(dòng)主要環(huán)節(jié)的精心謀劃和安排，以充分利用稅法提供的優(yōu)惠政策，從而為所有者獲得最小合理納稅的一種理財(cái)行為。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是國稅和地稅的納稅大戶之一。一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目收入規(guī)模相當(dāng)大，要上繳的各種稅金少則上千萬元多則上億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃運(yùn)用雖然處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種理財(cái)行為，有必要對(duì)企業(yè)的稅收成本作出計(jì)劃和按排。

納稅籌劃應(yīng)緊密結(jié)合企業(yè)自身情況并嚴(yán)格依法進(jìn)行，做到"合法、合理、全面、具體"，遵循綜合原則、經(jīng)濟(jì)原則、事前籌劃原則、整體原則、具體情況具體分析原則。由于企業(yè)情況各異，應(yīng)注意法律問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃可以通過稅務(wù)籌劃顧問、注冊(cè)稅務(wù)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、稅務(wù)律師、企業(yè)內(nèi)部專業(yè)人員來開展，視企業(yè)具體情況而定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的實(shí)踐，應(yīng)始終圍繞如何實(shí)現(xiàn)成本最小化進(jìn)行，下面從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部專業(yè)人員的角度來探討在具體實(shí)踐中應(yīng)注意的幾個(gè)方面：

1精通業(yè)務(wù)，對(duì)稅法及其相關(guān)法規(guī)合理而有效的理解、掌握和運(yùn)用是納稅籌劃的前提和基礎(chǔ)

首先，精通房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)要求以正確的理論作指導(dǎo)，更要求具備法律、稅收、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、金融等方面的專業(yè)知識(shí)，尤其要熟悉稅法、會(huì)計(jì)法、公司法、經(jīng)濟(jì)合同法、證券法等有關(guān)法律規(guī)定，還應(yīng)了解房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營、投資、營銷、會(huì)計(jì)處理、納稅歷史等業(yè)務(wù)發(fā)生的每個(gè)環(huán)節(jié)，具有統(tǒng)籌謀劃的能力。另一方面，稅法本身存在納稅籌劃的可能。因?yàn)槎惙ㄊ侨酥贫ǔ鰜淼模粌H受到"知識(shí)有限"和"理性有限"的局限，而且還要受當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和其他社會(huì)現(xiàn)實(shí)的制約，不可能一步到位，完全成熟。

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中拆借資金，在融資時(shí)支付利息，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程。根據(jù)我國現(xiàn)行稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本；又規(guī)定，納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊(cè)資本金50%的，超過其注冊(cè)資本50%，超過部分的利息不得在稅前扣除。2004年初公司進(jìn)行了稅收籌劃，決定向集團(tuán)公司借款1000萬元，年利率11.16%（稅務(wù)局規(guī)定稅前列支的稅率），期限3年。3年后企業(yè)將減少的應(yīng)納稅所得額為：1000×11.16%×3=334.8萬元，稅收負(fù)擔(dān)減輕：334.8×33%=110.48萬元。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城建稅、教育費(fèi)附加、契稅等，掌握每個(gè)稅種稅法的內(nèi)容，了解地方是否有優(yōu)惠政策。比如，我國地方上對(duì)外商投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有許多優(yōu)惠政策、稅率的差別，中外合資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以免交城建稅、教育費(fèi)附加，企業(yè)所得稅預(yù)征率比內(nèi)資企業(yè)低5%等，如果企業(yè)的高級(jí)管理人員在公司組建時(shí)能事先進(jìn)行稅收籌劃，在組建條件許可的情況下，就可以大大地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。可見稅收籌劃需要有超前的預(yù)見性。

再次，稅籌劃方案的選擇注意可行性，不能不考慮成本。比如，某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲建立自已的建筑公司、裝飾公司以及物業(yè)管理公司，但組建公司往往需要大量的人力、物力、財(cái)力，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)某一方面節(jié)稅了，其他相關(guān)的成本增大了，所以只有當(dāng)稅收籌劃方案的所得大于支出時(shí)，稅籌劃方案才有用。規(guī)范管理、會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)記錄合法性是稅收籌劃的保障

俗話說："管理出效益"，反之，管理不善會(huì)使企業(yè)增加稅收負(fù)擔(dān)。例如：某一家新成立的房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)銷售委托1家專業(yè)的房產(chǎn)銷售公司經(jīng)銷，銷售公司在銷售時(shí)以1000元1張發(fā)行了若干張VIP貴賓卡,并承諾執(zhí)卡人購房可在房款中抵1萬元購房款，結(jié)果30萬元1套的房子,實(shí)際只收29.1萬元，與客戶簽約的銷售合同中約定：房款總價(jià)為30萬元，首付款為總房款的30%，銷售人員給客戶計(jì)算的首付款金額為8萬元。用VIP貴賓卡抵房款首付款1萬元沒有在合同中約定。稅法規(guī)定：如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計(jì)算收入；如果將折扣額另開發(fā)票，則不得從銷售額中減除折扣的金額。計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，折扣額也不得在企業(yè)所得稅前扣除。由于銷售公司管理不規(guī)范和缺乏稅收籌劃意識(shí)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多交了營業(yè)稅：（300000-291000）×0.05=450元、多交企業(yè)所得稅：（300000-291000）×0.33=2970元、多交印花稅：（300000-291000）×0.0003=2.7元、多交土地增值稅：（300000-291000）×0.01=90元、多交四稅合計(jì)3512.7元。

納稅籌劃的日常運(yùn)用應(yīng)注意會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)記錄的合法性。例如：某一房地產(chǎn)開發(fā)公司2004年中從集團(tuán)公司租用了兩輛轎車，并列支了這兩輛轎車的年檢費(fèi)、汽油費(fèi)、過橋過路費(fèi)等，為了獲得合法憑證減少涉稅風(fēng)險(xiǎn)，公司與集團(tuán)公司簽定租車協(xié)議，取得了稅務(wù)發(fā)票，公司合理規(guī)避了稅，所有者對(duì)稅收籌劃更加重視了。

3納稅籌劃事后應(yīng)進(jìn)行績效評(píng)價(jià)

年末終了，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)上一年的年報(bào)進(jìn)行審計(jì)，此時(shí)對(duì)上一年度的涉稅籌劃的效果進(jìn)行1次評(píng)價(jià)，通過與審計(jì)結(jié)果進(jìn)行分析對(duì)比，無疑是一次檢查企業(yè)會(huì)計(jì)核算質(zhì)量的最好機(jī)會(huì)，同時(shí)可以彌補(bǔ)原先稅收內(nèi)部籌劃方案的不足。

俗話說"亡羊補(bǔ)牢，猶未晚矣"，在所得稅匯算清繳、納稅評(píng)估、稅務(wù)稽查中被稅務(wù)機(jī)關(guān)查到的企業(yè)，要重視稅務(wù)籌劃的事后評(píng)價(jià)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)，重視事前稅務(wù)籌劃活動(dòng)的開展，防患于未然。

綜上所述，隨著社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步，法治會(huì)越來越健全，執(zhí)法的力度也會(huì)越來越加強(qiáng)，迫切需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身練好內(nèi)功，樹立納稅籌劃的意識(shí)，一方面為企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益，另一方面會(huì)促進(jìn)稅務(wù)機(jī)關(guān)相應(yīng)地完善稅制、堵塞稅收法律、法規(guī)中的漏洞，能促使稅務(wù)工作和稅收籌劃都步入一個(gè)良性發(fā)展的軌道。

參考文獻(xiàn)

第8篇

房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場上進(jìn)行銷售獲得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房（包括周轉(zhuǎn)房）銷售收入、配套設(shè)施銷售收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)，有的在銷售之前未與購買方簽訂購銷合同；還有就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)事先與購買方簽訂購銷合同并按合同要求開發(fā)的房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權(quán)款和增加面積的房產(chǎn)款，在“房地產(chǎn)銷售收入”核算范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用的作為固定資產(chǎn)核算的房產(chǎn)不是“房地產(chǎn)銷售收入”的核算對(duì)象。

二、房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)作為可供銷售的開發(fā)產(chǎn)品，具有商品的一般特性，因而房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)應(yīng)依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》進(jìn)行。房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)必須滿足收入確認(rèn)的四個(gè)條件：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能可靠地計(jì)量。

房地產(chǎn)購銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收前后均可能簽訂。按照國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有按規(guī)定取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售房地產(chǎn)。在預(yù)售中所得的價(jià)款，只能是屬于暫收款、預(yù)收效性質(zhì)的價(jià)款，由于開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗(yàn)收不能確認(rèn)收入。等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入實(shí)現(xiàn)，將“預(yù)收帳款”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營收入”。

在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收后簽訂的購銷合同，由于有現(xiàn)房供應(yīng)，在辦妥房地產(chǎn)移交手續(xù)后，即可確認(rèn)收入。第一，與所售房地產(chǎn)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬法定地轉(zhuǎn)移給購貨方。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以出售為主要目的而開發(fā)房地產(chǎn)的，出售后不擁有繼續(xù)管理權(quán)和控制權(quán)。第三，目前房地產(chǎn)銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔(dān)保和保險(xiǎn)措施，但房地產(chǎn)價(jià)款的流入不成問題。第四，房地產(chǎn)價(jià)款在簽訂合同時(shí)已經(jīng)協(xié)商確定，而開發(fā)產(chǎn)品的成本核算資料和工程預(yù)決算資料也可以提供可靠的成本數(shù)據(jù)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅法確認(rèn)收入時(shí)限

（一）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2.采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

4.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

（1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（3）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（4）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。

5.將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

（1）將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（2）將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

6.以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（二）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。

預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額＝預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率

預(yù)售收入的利潤率不得低于15％（含15％），由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地實(shí)際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項(xiàng)）確定。

預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)按本通知第一條規(guī)定計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷售成本，計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

（三）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn)問題

1.下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入

（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；

（2）將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；

（3）將開發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者；

（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；

（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。

2.視同銷售行為的收入確認(rèn)時(shí)限

視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3.視同銷售行為收入確認(rèn)的方法和順序

（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定；

（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；

（3）按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

（四）關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)問題

第9篇

第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，制定本條例。

第二條本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第五條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊(cè)資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

第六條外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門對(duì)符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記；對(duì)不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。

第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

（一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗(yàn)資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。

第九條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第十條確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。

第十一條確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

第十二條房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；

（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回上地使用權(quán)。但是，因不可杭力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。

第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。

第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：

（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；

（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；

（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；

（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。

住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。

第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營

第二十條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第二十一條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；

（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；

（三）工程施工合同；

（四）預(yù)售商品房分層平面圖；

（五）商品房預(yù)售方案。

第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。

第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。

第二十八條商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購買入出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買入提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十二條商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申情重新核驗(yàn)。

經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十三條預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

第五章法律責(zé)任

第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十六條違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。

第三十七條違反本條例規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十八條違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。