時間：2023-09-01 16:42:55
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“滬深兩市房地產龍頭萬科A于8月底實施的公開增發，并沒有為參與的投資者提供多少創富機會。10月18日，萬科A報收30.60元，比增發價格31.53元還低0.93元。而整個9月份，萬科有11個交易日收盤價低于增發價?！敝型蹲C券研究所分析師李少明對記者表示。
萬科的遭遇不是個案。更多市場人士正在對房地產股敬而遠之。10月17日，兩市房地產指數下跌近1.7%，其中有接近100家房地產股以綠盤報收。保利地產也從8月27日的87.99元，最低跌至75元左右；金融街從45.18元跌至33元；中糧地產從最高點45.10元，跌到30元，跌幅達30%；而像北辰實業這樣跌破120日均線的地產股也不在少數。多只股票連續3日跌幅偏離值累計達20%。
一些公募基金近期也在內部會議上對地產股下達“禁入令”。某大型基金投資總監向記者表示，地產股前期漲幅過大。雖然此前加息、提高準備金率等政策調控措施并非專門針對房地產，但已對地產開發商資金流動性形成明顯抑制作用。十七大之后，必須防備或會出臺的房地產調控措施，降低地產股倉位勢在必行。
基金減持
“其實，一系列的宏觀調控政策對地產股并未形成太大的影響。短暫的沉寂之后，地產板塊在8月份出現集體暴漲。地產指數8月份漲幅為17.09%，遠勝大盤表現。中糧地產(集團)股份有限公司、萬科企業股份有限公司、金地(集團)股份有限公司等被基金、QFII等機構重倉持有?！崩钌倜鞣治?。
9月21日，央行授權外匯交易中心公布，人民幣匯率升值43個基點。一時間，人民幣升值效應被再次放大，市場紛紛傳言各大基金公司將加大地產股的持倉數。然而，10月份的第一個交易日開始，地產股卻盤中急跌，萬科等地產股跌幅居前。
“這本身就不是公司基本面可以解釋的?！币晃辉?月中旬向記者提示過地產股風險的上海某券商機構人士認為，“我們當時就認為萬科股價已經透支，從公司自營盤中剔除了萬科，隨后又基本剔除了所有的地產類公司。”
廣發基金投資總監朱平表示，公司內部已形成一致意見，認為部分地產股短期內可能會發生幅度比較大的回調?！叭f科不是個案，我們覺得有一些地產股長期是向好的，但短期內很可能會受到政策預期的干擾?！敝炱秸f，短期內必須對房地產股持謹慎態度。
“清倉倒是沒有，但地產股最近確實比較危險?！币患覔碛邪賰|規模自營盤的大型券商自營部門人士間接證實說，他們對地產股的調倉目前也已結束。
“機構紛紛出走，散戶再多也不可能把股價拉抬起來。”李姓私募經理談及將萬科“打入冷宮”的緣由時說，當初參與增發時并沒有聽說機構開始減倉萬科，但隨后股價一蹶不振的事實說明，地產股的疊加風險已經非常嚴重。李先生說，他目前對地產股已經沒有興趣。
國泰君安證券研究所所長李迅雷分析認為，地產股價格走勢和地價、房屋造價、終端銷售價密不可分，而政府對房地產的調控一直在持續，但“屢調屢失控”，因此不能單方面看空做空地產股，要區別對待。
減持導火索
業內人士分析，基金減持地產股一個最主要的原因是和證監會的新規定賽跑。據悉，證監會近期即將頒布《基金管理公司投資管理人員管理指導意見》。該意見將借此項新規遏制目前基金過高的持股周轉率。
“消息面的變化是導致近期地產股下跌的‘導火索’?！焙ＭㄗC券吳一萍則認為，對“地根”的收緊以及某些突發事件之后對地產股的負面猜測給短期內的地產板塊帶來了一定壓制，然而這種壓制可能會在一段時間后消失。
“前期漲幅過高，也是房地產股近段時間持續調整的主要原因?！睆V發證券分析師徐子慶接受記者采訪時說，統計顯示，近6個月內地產板塊平均漲幅已達71.2%，高于上證綜指成份股53.7%的平均漲幅。特別是7月份，多只房地產股票在一個月內實現股價翻番。
他還強調， 提高第二套房貸款首付和利息、擴大物業稅試點、房地產商拿地要一次付清全款，近段時間，管理層對房地產市場調控政策頻出，是拖累地產股的另一個主要因素。
“從一系列調控政策信號可以看出，政府對目前房價的過高漲幅已經難以容忍，防范房地產金融風險意識越來越強?！币晃徊辉妇呙姆治鰩熣J為，多年調控無效，令購房者、地產商對政策很“麻木”，但實際上，房價是否能降仍主要看政府的態度。
“房價與地產股的價格是聯動的，如果房價上漲放緩，或者出現下跌，必將連累地產股?！鄙鲜龇治鰩煴硎尽?/p>
四季度分歧
對于地產板塊以后的走勢，在記者采訪的多位專家也是見仁見智，觀點各不相同。
“從市場走勢分析，并沒有明顯跡象表明大資金正在大面積清倉地產股票，有部分減持則有可能的。”平安證券投資策略部副經理羅曉鳴分析，有個股明顯下跌，可能是清倉的表現。短期內清倉難以做到，因為基金手中持有的地產股數額巨大，一旦清倉，大盤也會受到拖累連續下跌。
但是他認為，房地產板塊作為主流熱點的領漲板塊的階段已經結束，目前市場正在進入補漲行情，資金正在向交通、電力等板塊轉移。他們的成交量正在放大，表現越來越活躍。
而某私募基金經理魯先生卻認為，從基金的動作可以看出基金在第四季度對地產板塊不看好。
國信證券研究所分析師方炎也強調說，雖然地產股短期上漲偏快、幅度較大，但在業績增長和人民幣持續升值的預期下，長期看好，維持對行業“謹慎推薦”的評級。
我國的房地產行業發端于城鎮住房制度改革與城鎮國有土地使用制度改革，制度紅利和居住需求的釋放造就我國房地產行業迅速發展的20年。數據顯示，2001年我國房地產業固定投資占GDP的比重就超過了國際上認定為支柱產業5%的標準，至2010年這一比重更是超過了12%。截止目前，房地產行業對整個GDP的直接或間接貢獻率已達15%，成為國民經濟名副其實的支柱行業。
然而4年前“限購令”的出臺，正式意味著我國房地產行業黃金時代的終結及行業拐點的到來。行政化的手段帶來的不僅僅是對行業本身的影響，更深層次是導致了大眾心理預期的轉變。未來我國房地產行業到底何去何從？房地產行業的未來走勢如何？是否還存在著發展機會？本文試圖就上述問題作出粗淺的分析。
一、行業走勢分析
首先，從理論上分析，任何行業的發展都有其自身的客觀規律，“春生、夏長、秋收、冬藏”，這不僅僅是大自然季節更替的客觀規律，也是大到國家、社會，小到單位、個人的普適法則，任何事物的發展都呈現出“上升一調整一再上升一直至衰退”的螺旋式發展軌跡。我國的房地產行業也不例外，經過改革開放以來數十年的“春生”階段的急速擴張及粗放式發展，接下就是調整和轉型的“夏長”階段，在這一階段，整個行業的產值不會再像以前那樣繼續高速增長，甚至還可能會有所下降，但行業內的調整、整合、轉型不會就此停止。完成“夏長”這一階段后，則必將迎來行業的“秋收”階段，筆者判斷，屆時很有可能是我國房地產行業繼“黃金十年”之后的“白銀十年”。
其次，從客觀情況上分析，作為國家經濟支柱的房地產業，不可能一下就垮下去，否則必將危及我國整體宏觀經濟形勢，這一點從國家近期對房地產業調控政策思路的微妙轉變中已經得到了佐證，“限購”這一行政化的手段必然會被全面取消，而取而代之的是更多“市場化”的手段，“通過市場機制、市場手段來自然消化行業泡沫”已成為政府調控房地產行業的基本指導思想。
再次，二胎政策的實施及改善型需求的釋放會給我國房地產業帶來源源不斷的“剛性需求”。而支撐這一需求其實是中國幾千年來“農耕文明”文化，中國人對土地和房屋有著特殊的感情及心理需求，這一文化是與西方的“海洋文明”截然不同的，因此國外的所謂“理論及經驗”不能簡單的、形而上學地用于分析這一根植于中國特有文化氛圍的房地產行業。
最后，在移動互聯網時代，傳統的房地產項目，特別是商業地產項目，必將與文化、旅游、電子商務等行業進行更加深層次的融合，從而迸發出更多的適應移動互聯網時代的新型地產項目，推動房地產行業進一步轉型發展。
綜上所述，盡管中國房地產行業“野蠻生長”的“黃金年代”已經過去了，但是并不意味著房地產行業就有沒有發展機會了，理性的分析讓我們看到房地產行業其實是“危中有機”的。
二、投資機會分析
首先是并購類機會，由于國家銀根的定向緊縮，必然有不少的項目，特別是中小房地產商的項目會處于資金鏈斷裂乃至破產的境地，這為房地產行業內提供了難得的并購類機會。介入之后或自行開發運作，或轉讓，由于接手成本低，都有望獲得可觀的溢價收益。
其次是轉型機會，只要能深刻把握房地產業發展趨勢和規律，憑借已有豐富管理經驗及業內資源，完全有可能以全新的思維和經營理念打造出新型的商業地產項目，從而帶來項目估值的大幅提升。
總之，只要規避明顯供過于求、而又缺乏中心城市輻射和人口聚集能力的二三線城市項目，聚焦一二線城市中心城區的優質項目；規避傳統的商業地產項目，聚焦新型商業地產項目，我國房地產行業的機會不少。三、大力發展互聯網商業地產
筆者認為，未來房地產行業的發展機會在于商業地產，而商業地產的機會在于新型的互聯網商業地產。何謂互聯網商業地產？目前業內并沒有統一的意見。前段時間，地產大佬王石的一段狠話，在網絡上流傳很廣：“淘汰你的不是互聯網，而是你不接受互聯網，是你不把互聯網當成工具跟你的行業結合起來。最終淘汰你的還是你的同行。”筆者試圖從以下幾個層面對互聯網商業地產的特征進行描述：
互聯網商業地產不同于傳統的商業地產，其實質是是對傳統地產商業模式的創新。傳統商業地產的模式無非是兩類，一類是先設計、開發，再出售套現；另一類是先自持物業，擇機出租或出售獲利，無論是哪一類獲取都是轉售收入、租金收入及未來的溢價收入。而互聯網商業地產則試圖打破這一傳統模式，更多從用戶體驗、平臺、規模和流量上做文章。
互聯網商業地產項目追求不是商家的利益，而是更好的用戶體驗。傳統的商業地產模式從選址、獲取土地、前期市場調研、定位、規劃設計、施工、銷售組織、營銷策劃、招商、運營管理，以及根本的利益分配和投資回報退出機制都已經非常成熟，其商業模式的邏輯是更多地考慮商家的利益，比如規劃設計、品牌引入、銷售場景設計、氣氛營造上，都是為了更多的讓消費者經過、引發購物沖動。然而這種設計思路及結果都無法給顧客帶來更好的消費體驗。
走勢分析及關注板塊
兩個關鍵點2000點，1500億元。最近的走勢波動很大，主要是對2000點的爭奪。2000點是一個重要關口，穩定站上，反彈的空間進一步拓展，看高2300點，甚至2600-3000點；站不上，重回1600-1800點區域調整。上一周，在政策利好促發下，指數由1700點左右一路上行，周收盤在1987點，直逼2000點。本周一收高2030點；周二大跌；周三再上收2017點；周四盤中上沖2030，但收盤在2000點之下。雖然對2000點反復爭奪，但目前來看依然沒有成功。我們認為穩定站上的標準是連續兩天收盤在2000點之上，可見目前市場的上升動能還不足以消化阻力。既然不能站上，自然就需要回落整理，之前的爭奪只是將調整時間適當推遲而已。
動能指標也給出了調整的一些指示。MACD紅柱已經無力繼續增長，提示反彈高點基本達到；KDJ高位向下掉頭，但死叉將成未成，提示調整將出現；DMI顯示，多頭力量周二開始大幅衰減，目前多空處于低位平衡，反彈行情多頭只要不主動上攻，那么就面臨調整。
如果指數就此調整的話，應該是要觸及1800點的，否則調整不夠充分，為后市的再度上行留下隱患。由于政策利好明確，未來仍有政策空間，而當前市場活躍度明顯增加，之前的悲觀情緒有所緩解，未來的調整很有可能吸引更多的資金入市。
目前成交雖有放大，但依然顯不足，需要達到1500億元。
未來的市場機會存在于：通信、建筑施工、工程機械、房地產、電氣設備等方面。那些破凈、破發的股票也存在交易機會。
天相數據顯示：截至2008年11月19日收盤，滬深兩市共有66家上市公司股價跌破凈資產，主要集中在鋼鐵、紡織服裝、房地產、機械等幾個行業。07年以來共有264家公司首發募資，其中117家公司目前復權后的收盤價已低于首發價，占首發公司總數的44.32%。
數據分析
開戶交易數
中登公司數據顯示，最近一周（1110-1114），新開基金賬戶2.01萬戶（上周1.67萬戶）；新開A股帳戶26.06萬戶（上周16.78萬戶）；A股持有數4701萬戶（上周4712萬戶），交易A股數1114.36萬戶（上周648.67萬戶）。
基金開戶數增長20%，股票開戶數增長55%，指數長期下跌之后政策利好一定程度上促發了場外資金入市積極性。持股數微減，交易數增長72%，說明政策利好、短期指數的上漲并沒有消除人們對后市的擔憂，目前仍是以反彈行情看待，操作上也呈現出明顯的快進快出的波段操作特征。
(一)經濟增長由繁榮期特為調整期
今年以來我國經濟增長呈逐季回落的態勢。上半年國內生產總值同比增長10.4％，比上年同期回落1.8個百分點。經濟運行呈現出“四落兩升”特點?！八穆洹奔碐DP、工業、凈出口、投資(實際投資增長率)增幅均明顯回落；“兩升”即消費增幅上升和物價明顯攀升。四大因素影響導致經濟增長出現“拐點”性變化。一是由美國次貸危機引發的世界經濟增長放慢，直接影響我國外部需求減弱，凈出口對經濟增長的貢獻明顯降低；二是持續偏緊的宏觀調控政策效果顯現，為抑制“三過”問題，國家近兩年調整了外貿政策，采取持續緊縮的貨幣政策，這些政策的作用今年開始明顯顯現；三是內生需求增長放慢，主要是房價長期過快增長及能源原材料價格、勞動力成本的明顯上升抑制了需求增長，投資增長的拐點顯現。四是重大自然災害的頻繁發生也對經濟造成一定不利影響。從今年開始，我國經濟由繁榮期開始進入調整期，估計這種態勢將持續2―3年左右時間。
盡管當前經濟下滑態勢十分明顯，但從目前狀態看，這種調整是適度的，經濟仍處于快速增長區間。但是，當前經濟運行中存在三大突出問題不容忽視。一是中小企業受出口受阻、生產成本上升、融資困難等多重因素影響，生產經營面臨前所未有的困難。二是成本壓力增加和需求減弱將導致企業利潤明顯下降，這會大大降低企業投資的積極性，也對就業增長和居民收入增長形成較大的壓力。三是股票市場和房地產市場調整的風險日趨加大，成為影響我國金融安全以及整個經濟增長的不穩定因素。以上三方面問題已構成未來宏觀經濟進一步向下調整的壓力，對此，宏觀調控應加大政策的微調力度，突出前瞻性、靈活性和有效性，已確保今后經濟增長回落不至過猛。
(二)對全年經濟增長的預測
1、經濟增速明顯回落，但通脹率創出新高
初步預計2008年國內生產總值為296513.4億元，比上年實際增長10.1％，比上年增速放慢1.8個百分點。全年CPI增長將創新高，達6.3％左右，但月度下降趨勢明顯，CPI增長已連續4個月回落，未來幾個月將繼續小幅回落。
2、三大需求增長“兩落一升”
固定資產投資實際增長明顯回落，1―8月累計城鎮固定資產投資名義同比增長27.4％，比上年同期加快0.7個百分點。全年固定資產投資增長“名穩實降”，初步預計全社會名義固定資產投資增長24％，實際投資增長15％左右。實際出口增長明顯回落，且順差減少。預計全年出口14372.5億美元，同比增長18％，進口11852.5億美元，同比增長24％。全年貿易順差2520億美元，比去年下降3.9％。消費增長創新高。1-8月社會消費品零售總額同比增長21.9％，比上年同期提高6.2個百分點，扣除價格上漲因素，實際增長13％以上。初步預計，全年社會消費品零售總額名義增長20.7％左右，實際增長13.3％。
3、工業增速明顯回落，企業效益大幅下滑
受國內多重自然災害和出口放緩以及奧運期間個別施工企業停工等因素影響，今年工業增長呈明顯回落趨勢，1-8月累計規模以上工業增加值同比增長15.7％，比去年同期回落2.7個百分點。預計全年規模以上工業增加值同比增長16％，比上年回落2.5個百分點。與此同時，企業效益在成本上升和需求下滑的雙重壓力下，將可能繼續大幅下滑。
二、2009年經濟增長走勢分析及預測
(一)經濟增長走勢分析與預測
2009年，宏觀經濟面臨的國內外環境將更加趨緊，尤其是內部經濟內生性變化帶來的周期性調整壓力可能會明顯大于今年。世界經濟增長周期性變化和國內周期性因素相疊加，增大了明年經濟進一步向下調整的壓力。但是，我國經濟長期增長的內在條件沒有改變，宏觀經濟政策有可能轉為中性偏松，明年經濟繼續向下調整的幅度可能會小于今年。初步預計2009年我國GDP突破30萬億元大關，達339359.6億元，有望實現不低于9％的增長。如果政策干預力度較小，則不排除破“9％”的可能。
1、外部環境繼續惡化，對出口增長的壓力較大
美國次貸危機仍在繼續向縱深發展，其對美國以及世界經濟的拖累效應仍在不斷擴散。美聯儲預計，今年美國經濟增長速度僅0.3-1.2％，失業率將達到5.5-5.7％。近期美國五大投行中有三大投行接連宣布破產，尤其是有百年以上歷史的雷曼兄弟破產，引發全球股市暴跌，表明次貸危機的影響遠沒有結束，有可能持續到2009年甚至更長時間。受次貸危機拖累，日本第二季GDP比去年同期減縮2.496，創下七年來最大降幅；歐元區GDP下降0.2％，折合成年率為0.8％。這是自1992年以來歐元區15國整體GDP首次出現萎縮，包括德國、法國、意大利經濟都在走低。最近，國際貨幣基金組織調低了對2008和2009年世界經濟增長的預測。分別由7月份的4.1％和3.9％下調為3.9％和3.7％。對美國今年經濟增長的預測保持在1.3％，但對明年的預測從0.8％調低為0.7％；對歐元區今、明兩年經濟增長的預測分別從1.7％和1.2％調低為1.4％和0.9％。盡管明年全球經濟增長將繼續放慢，且面臨衰退的可能性在增大，這使我國經濟發展面臨的外部環境繼續偏緊，不確定性仍然較強，但是，我們也應看到，隨著美國以及其他國家采取的一攬子救市方案的出臺及效應的逐步顯現，預計美日歐三大經濟體增長放慢的趨勢將有所緩和，對我國出口增長將形成一定的穩定作用。
2、消費增長將趨于放慢
前8個月全社會消費品零售總額同比增長21.9％，我們認為，這一速度已經達到本輪增長周期以來的頂峰，明年將可能呈溫和回落趨勢。從歷史上看，一般當投資和經濟增長出現減速情形時，意味著消費增長也將達到頂點，經濟開始進入收縮期，之后，消費增長將隨之回落(消費比投資和經濟增長大約滯后一年左右時間，s0年代兩次周期和90年代上半期的一次周期都是如此)。我國經濟和投資增長分別持續回落已近一年時間，由此可以判斷。明年消費增長將呈回落趨勢。但相對于投資和凈出口，其貢獻會有所提高，經濟增長的協調性會有所好轉。
3、房地產市場開始進入中期調整期，且有可能持續3年以上，明年房地產投資增長將會明顯放緩，進而將對整個國民經濟造成不利影響
今年以來，房地產市場波動加劇，隨著奧運結束，2009年房地產市場調整將會加深。我們預計房地產調整有可能延續到2010甚至2011年才可結束。今年以來出現的特大城市房價下
跌與成交量萎縮并不是一種短期現象，預示著過去十年曾經高度繁榮的房地產市場轉入中期調整期。目前房地產投資已連續3個月回落，預計明年房地產投資將有可能出現大幅下滑，房地產業調整將帶動鋼鐵、水泥等相關重化工業調整，進而對建材以及家電等制造業下游產業產生明顯的不利影響。
4、企業盈利能力明顯下降，經濟內生性增長動力明顯減弱
數據顯示，今年前8個月規模以上工業企業利潤增長19.4％，和上年同期比明顯下降。其中主要是受需求減弱及成本因素影響(受原材料、勞動力價格大幅上漲，人民幣升值、出口退稅政策調整、資金趨緊融資困難等影響)，這對于長期依靠低成本競爭的中國制造業無疑帶來相當大的挑戰。尤其是中小企業將會面臨前所未有的困難。雖然近期宏觀政策在向偏松的方向調整，但在外需趨弱、經濟景氣面臨周期性收縮以及高成本的三重壓力下，未來一段時期，企業盈利能力將會受到進一步的影響，這必然會造成整個社會投融資萎縮以及影響就業和消費需求縮減，進而導致整個國民經濟出現內生性收縮。
(二)三大需求增長分析與預測
投資增長面臨的調整壓力比今年明顯增大，預計明年投資增速將明顯放緩。一是外需進一步萎縮，將帶動相關的投資需求萎縮；二是房地產業在面臨預期房價下跌、銷售困難而陷入困境的情況下，明年房地產投資增長可能出現大幅度下滑，從而引致整個投資增速明顯放慢；三是企業因效益滑坡和市場需求萎縮，投資能力和投資信心明顯不足，實體經濟投資需求將會減弱；四是反映投資者意愿的新開工項目明顯減少，1-8月計劃總投資同比僅增長2.5％，其中占全社會固定資產投資50％以上的東部地區新開工項目計劃總投資為負增長。預計明年全社會固定資產投資名義增長率有可能回落至18％左右，實際增長13％左右。如果政策放松較明顯，名義增長率可望達到20％。
消費需求增長將逐步放慢。主要有以下原因：一是收入增長明顯放慢，將導致未來一段時間內消費增長減速。二是隨著經濟增長進一步放緩，明年就業將更加困難，居民收入和預期收入更加不樂觀。三是股指大幅下降和房價回落將形成較明顯的財富負效應，耐用消費品消費增長有可能明顯減速。初步預計，2009年全社會消費品零售額名義增長17.5％左右，實際增長12.4％，比今年增速有所回落。
出口增速將繼續放慢，但凈出口對經濟增長的貢獻將好于今年。由于明年內需放緩，進口也將會相應放緩，因此，估計明年外貿順差有可能保持一定增加，進而凈出口對經濟增長的貢獻可能會好于今年。初步預計，2009年出口增長16％，進口增長19％，貿易順差2567.6億美元，增長1.9％。
(三)物價增長走勢分析與預測
從影響明年價格上漲的因素來看，第一，食品價格將會繼續回落。食品價格上漲是影響本輪價格上漲的重要因素，目前食品價格已呈明顯回落趨勢，月環比漲幅自3月份以來持續下降。第二，PPI增速有望回落，且傳導機制的變化使得PPI向CPI傳導的可能性不大。第三，資源要素價格從長期來看上漲壓力較大，但短期內在經濟面臨收縮的情況下，對價格總水平的影響有限。
總體來看，明年物價將繼續呈回落趨勢，通脹壓力大為緩解，初步預計，CPI上漲3-4％。
三、2009年宏觀經濟政策取向及建議
針對明年我國經濟面臨的國內外形勢比較嚴峻的局面，為了防止本輪經濟出現過度調整，我們建議：2009年宏觀調控政策取向應對去年以來的“偏緊型”政策進行調整，采取中性偏松的政策，即在“穩健的財政貨幣政策”下進行結構性松動。“雙穩健”政策其重點要以擴大消費需求為核心，以加快改革為重點，從戰略上實現短期增長目標與長期穩定發展相結合，以確保經濟持續健康較快增長。
第一，財政政策在穩健的前提下可采取有針對性地結構性松動措施。如大幅度增加對農業、農村基礎設施、社會保障及社區醫療等薄弱環節及弱勢群體的支出，尤其要加大對災后重建以及中西部縣域基礎設施的投入力度；增加對自主創新、產業結構升級、生態環保以及就業的支出。要加大稅收政策調控力度，在東北成功實行的增值稅轉型政策應該盡快向全國推廣；要通過財政貼息和稅收減免加大對東部地區產業向中西部地區轉移的支持力度；對創新型企業和一些小企業采取稅收減免政策；為了擴大中低收入群體消費和保持財政稅收穩定增長，建議繼續提高個人所得稅起征點的同時提高稅率水平，這樣也有利于緩解貧富差距的進一步擴大。
第二，穩健的貨幣政策要在控制信貸風險的基礎上適度擴大貨幣供應量和信貸規模，保持供應量和信貸規模適度穩定增長。今年信貸規模預計增長14.5％，明年信貸增長應保持在14％以上，并建議取消按季控制信貸規模，根據經濟增長變化需要適時把握信貸投放節奏，必要時可繼續下調存款準備金率。以確保國民經濟平穩較快增長。同時，要切實采取有效措施，加大對中小企業的信貸支持力度。對“兩高一資”行業則要采取緊縮性貨幣政策。
第三，針對內需增長面臨的壓力，明年要重點保持消費需求的穩定增長。要采取適當措施穩定住房和汽車消費，避免這兩大消費熱點出現過度下滑。要努力擴大居民的服務性消費，引導社會投資加大對公共服務領域的投入力度，大幅度降低服務性消費成本，尤其是旅游消費成本，如降低旅游景點門票費，降低公路特別是高速公路收費水平，如可考慮對經濟型轎車的過路過橋費減半。
【關鍵詞】世界經濟形勢 對中國 影響
一、世界經濟形勢
1．對世界經濟增長的預測
2008年世界經濟面臨次貸危機、油價高企等因素的影響，最近各研究機構紛紛調低了預期經濟增長指標。2008年1月國際貨幣基金組織對2008年全球經濟增長速度的預測從2007年7月時的5.2%下調到4.1%，下調了1.1個百分點；對美國和日本經濟增長率的預測均下調至1.5%；對歐元區經濟增長率的預測降為1.6%；對中國經濟增長率的預測降為10%。美國經濟發生衰退的風險加大，但不會引發全球經濟衰退，主要經濟體之間周期的非同步性決定了全球發生經濟衰退的可能性很小。
2．美國次貸危機及影響
美國次貸危機產生的原因在于，“9.11”以后，為刺激經濟，美聯儲一直實施低利率政策，導致不動產價格攀升，繼而形成房地產市場泡沫。從2004年6月開始，為了遏制通貨膨脹壓力的上升，美聯儲連續17次提高基準利率，至2006年6月聯邦基準利率最終被提高到5.25%，導致房地產需求下降，價格回落。同時，因為債務已經超過了房屋的實際價格，拖延還貸的現象顯著增加，首先被拖欠的貸款就是所謂的次級貸款。美國住房市場的急劇降溫，引發了全球金融市場的激烈動蕩。
關于美國次貸危機的影響，在學術界有這么幾種不同的觀點：第一種看法，認為美國經濟將陷入嚴重衰退。有評論認為，美國這次經濟衰退將比1991年、2001年的衰退歷史更久，全球面臨60年來最嚴重的金融危機。第二種看法，認為對美國經濟的估計不必太悲觀。從長期看，美國經濟結構比較穩健，目前所面臨的只是一些短期的不確定因素。第三種看法，認為世界經濟正在步入一個拐點，全球主流經濟政策正在由自由放任轉向政府干預。第四種看法，認為以美國為支柱的國際貨幣體系開始瓦解，需要重新考慮世界銀行、國際貨幣基金組織等機構的使命。第五種看法，認為短期內次貸危機引發全球性金融危機的可能性不大，但對中長期經濟走勢會產生重大負面影響。次貸危機發生后，美國與其他發達國家政府通過利率政策、注入流動性政策、財政政策、行政措施進行市場干預，這些政策會阻止次級貸危機的進一步擴散。但中期內大量注入流動性與降息使通貨膨脹風險加大，長期內將影響金融市場的運行模式。
3.石油價格波動及走勢分析
關于原油價格高企，油價已不單純是石油供需關系的反映，而是世界地緣政治、外交關系的晴雨表，國際金融資本市場的衍生物。近期國際油價波動的影響因素主要有：（1）美國原油庫存的變化；（2）石油產量的變化及產油國政局的影響；（3）石油市場的投機活動；（4）全球通脹與美元貶值；（5）對經濟增長的預期；（6）經濟結構變化與技術進步導致對原油的依賴程度大幅下降，等等。石油價的確定，既受供求關系影響，又受金融投資影響，還受預期影響。研究顯示，石油市場是一個信息無效市場。這意味著，石油價格并非隨機游走的。目前，金融投資是決定石油價格的主導因素。國際上的金融強國（美國、歐洲和日本）在石油價格的制定方面發揮主導作用。關于油價走勢，，持續6年的弱美元局面可能于年內改變，相應地，高油價、高金價狀況也會改變，國際大宗資源和農產品價格的走勢可能不會延續太久。這是因為盡管弱美元有助于提高其國家資產負債的質量，但從戰略上說，強美元符合美國的根本利益。長期實施弱美元政策，一是降低了美元作為國際貨幣和國際儲備資產的地位；二是使俄羅斯獲益；三是激化了美、歐矛盾。投機與歐佩克（opec）理念的轉變是此輪油價上升的主要動因，但全球經濟減速短期內將不支持油價大幅攀升。油價走勢在短期內不排除繼續創出新高的可能，但需求面不支持油價上漲；中期看，新興市場經濟對石油需求的穩定增長與opec理念的轉變，使油價仍然維持在高位；長期看，油價走勢將取決于替代能源的開發進展。
二、世界經濟形勢對中國經濟的影響
國際經濟對中國經濟的影響主要有兩方面：（1）出口減少，經濟增長下降。有關分析認為，外部環境“趨冷”，使中國內部經濟自動“降溫”。如果宏觀調控過度緊縮，容易形成“超調”。（2）貨幣政策加息空間很小。中美貨幣政策具有不同取向。在美聯儲不斷降息的情況下，中美利差的擴大將會吸引更多的國際資金流入中國，加劇中國的流動性過剩。中國緊縮性貨幣政策的加息空間被一再壓縮。
次貸危機對中國出口的影響程度將取決于美國經濟減速的程度。根據測算，中國出口增長率與美國gdp增長率之間存在著較強的正相關關系，美國gdp增長率每下降1個百分點，中國出口增長率平均將下降5.2個百分點。因此，2008年要警惕出口增速下滑，但一些行業的生產性投資依然過快增長而可能出現的產能過剩。
1．對世界經濟增長的預測
2008年世界經濟面臨次貸危機、油價高企等因素的影響，最近各研究機構紛紛調低了預期經濟增長指標。2008年1月國際貨幣基金組織對2008年全球經濟增長速度的預測從2007年7月時的5.2%下調到4.1%，下調了1.1個百分點；對美國和日本經濟增長率的預測均下調至1.5%；對歐元區經濟增長率的預測降為1.6%；對中國經濟增長率的預測降為10%。美國經濟發生衰退的風險加大，但不會引發全球經濟衰退，主要經濟體之間周期的非同步性決定了全球發生經濟衰退的可能性很小。
2．美國次貸危機及影響
美國次貸危機產生的原因在于，“9.11”以后，為刺激經濟，美聯儲一直實施低利率政策，導致不動產價格攀升，繼而形成房地產市場泡沫。從2004年6月開始，為了遏制通貨膨脹壓力的上升，美聯儲連續17次提高基準利率，至2006年6月聯邦基準利率最終被提高到5.25%，導致房地產需求下降，價格回落。同時，因為債務已經超過了房屋的實際價格，拖延還貸的現象顯著增加，首先被拖欠的貸款就是所謂的次級貸款。美國住房市場的急劇降溫，引發了全球金融市場的激烈動蕩。
關于美國次貸危機的影響，在學術界有這么幾種不同的觀點：第一種看法，認為美國經濟將陷入嚴重衰退。有評論認為，美國這次經濟衰退將比1991年、2001年的衰退歷史更久，全球面臨60年來最嚴重的金融危機。第二種看法，認為對美國經濟的估計不必太悲觀。從長期看，美國經濟結構比較穩健，目前所面臨的只是一些短期的不確定因素。第三種看法，認為世界經濟正在步入一個拐點，全球主流經濟政策正在由自由放任轉向政府干預。第四種看法，認為以美國為支柱的國際貨幣體系開始瓦解，需要重新考慮世界銀行、國際貨幣基金組織等機構的使命。第五種看法，認為短期內次貸危機引發全球性金融危機的可能性不大，但對中長期經濟走勢會產生重大負面影響。次貸危機發生后，美國與其他發達國家政府通過利率政策、注入流動性政策、財政政策、行政措施進行市場干預，這些政策會阻止次級貸危機的進一步擴散。但中期內大量注入流動性與降息使通貨膨脹風險加大，長期內將影響金融市場的運行模式。
3.石油價格波動及走勢分析
關于原油價格高企，油價已不單純是石油供需關系的反映，而是世界地緣政治、外交關系的晴雨表，國際金融資本市場的衍生物。近期國際油價波動的影響因素主要有：（1）美國原油庫存的變化；（2）石油產量的變化及產油國政局的影響；（3）石油市場的投機活動；（4）全球通脹與美元貶值；（5）對經濟增長的預期；（6）經濟結構變化與技術進步導致對原油的依賴程度大幅下降，等等。石油價的確定，既受供求關系影響，又受金融投資影響，還受預期影響。研究顯示，石油市場是一個信息無效市場。這意味著，石油價格并非隨機游走的。目前，金融投資是決定石油價格的主導因素。國際上的金融強國（美國、歐洲和日本）在石油價格的制定方面發揮主導作用。關于油價走勢，，持續6年的弱美元局面可能于年內改變，相應地，高油價、高金價狀況也會改變，國際大宗資源和農產品價格的走勢可能不會延續太久。這是因為盡管弱美元有助于提高其國家資產負債的質量，但從戰略上說，強美元符合美國的根本利益。長期實施弱美元政策，一是降低了美元作為國際貨幣和國際儲備資產的地位；二是使俄羅斯獲益；三是激化了美、歐矛盾。投機與歐佩克（OPEC）理念的轉變是此輪油價上升的主要動因，但全球經濟減速短期內將不支持油價大幅攀升。油價走勢在短期內不排除繼續創出新高的可能，但需求面不支持油價上漲；中期看，新興市場經濟對石油需求的穩定增長與OPEC理念的轉變，使油價仍然維持在高位；長期看，油價走勢將取決于替代能源的開發進展。
二、世界經濟形勢對中國經濟的影響
國際經濟對中國經濟的影響主要有兩方面：（1）出口減少，經濟增長下降。有關分析認為，外部環境“趨冷”，使中國內部經濟自動“降溫”。如果宏觀調控過度緊縮，容易形成“超調”。（2）貨幣政策加息空間很小。中美貨幣政策具有不同取向。在美聯儲不斷降息的情況下，中美利差的擴大將會吸引更多的國際資金流入中國，加劇中國的流動性過剩。中國緊縮性貨幣政策的加息空間被一再壓縮。
次貸危機對中國出口的影響程度將取決于美國經濟減速的程度。根據測算，中國出口增長率與美國GDP增長率之間存在著較強的正相關關系，美國GDP增長率每下降1個百分點，中國出口增長率平均將下降5.2個百分點。因此，2008年要警惕出口增速下滑，但一些行業的生產性投資依然過快增長而可能出現的產能過剩。
[關鍵詞]房地產；政策效果；三線城市
[DOI]1013939/jcnkizgsc201625155
1宿州市2015年下半年以來房地產市場運營情況調查為了調查宿州市2015年下半年至今的房地產市場運營情況，筆者從宿州市房管局網站“宿房網”上，查閱了2015年5月以來的所有市場月報以及大量新聞報道，獲得了豐富翔實的數據。不過因為房管局網站上一月市場月報的缺失以及筆者自身獲取數據信息的渠道有限，1月的市場數據仍大多根據2月市場月報提供的信息推算補充而來。這些數據經過篩選和組織整理之后，現編制成如下表格以供參考。
以上三個表格中包含的數據涵蓋了宿州市四縣一區房地產市場的投資熱度、供求關系、結構特點、區域差異等相關信息，可以認為較為全面地反映了本市2015年6月以來的市場變化情況。為了更直觀地表現這些數據，方便讀者從中揭示房地產市場的發展趨勢以及運行規律，現將（表1～表3）中的數據進行分類，繪制成圖1～圖11，并結合這些圖來對本市房地產近期的發展趨勢做簡要的概括。
22015年下半年以來宿州房地產市場發展趨勢分析21開發投資趨勢分析
從圖1可以看出，雖然近半年多來本市房地產投資呈現出較大波動，但總的來說表現出明顯的增長趨勢，表明房地產開發商對宿州市房地產市場的發展前景總體看好。此外可以看出，市場的拐點大概出現在2015年8月，9月的開發投資陡然上升，此后六個月一直處在22億～26億元的較高圖1宿州市房地產開發投資走勢（匯總）
水平，究其原因，可能與9月以后住房政策的密集出臺有密切關系。至于政策對于房地產市場的影響，將會在下出具體分析。
22供求關系及去庫存壓力分析
市場供應方面，從來看，2015年下半年以來的房地產竣工面積除了在2016年2月出現了大幅反彈之外，無論是市區還是各縣都表現出了明顯的下降趨勢。我們可以進一步借助“指數平滑法”來揭示這個趨勢，為了較充分地體現近期政策的影響，故把指數α值選定為06，可以看出經過一次指數平滑后，預測值呈現出較為明顯的下降趨勢。
但如果同樣對開工面積表中的數據用“指數平滑法”進行處理的話，可以看出，無論是實際值還是預測值都沒有顯示出較為明顯和持續的上升或下降趨勢，而只是在40萬平方米左右的水平上下波動，且幅度較大，故對其未來走向不敢妄加推測。
市場需求方面，以橋區為例，整個2015年備案面積和成交面積都沒有明顯變化，歲末年初之交，成交面積出現了大幅上漲，不過到2月時，又迅速回落到之前的水平；合同備案面積則在2016年1～2月連續處于高位，與2016年“房展會”和春節長假有明顯的時間上的重合。據此判斷，近期交易量雖有明顯增加，但可能更多的是受農民工返鄉等季節因素與“房交會”等偶然因素的推動，并不足以代表長期發展趨勢。見圖4和圖5。
綜合以上分析，近期本市房地產市場的供應量持續下降，而需求量全市長期維持在30萬平方米的水平，最近兩個月受樓市一些利好消息的影響還有顯著增加。樓市總體的供求關系持續改善，庫存壓力也應相對減輕。見圖6。
不過從另一方面來看庫存壓力，本市的房屋竣工面積就算明顯下降，但2015年6月以來的大多數時期，仍然高于同期的成交面積和合同備案面積，我市的房地產庫存量仍然處于凈增長的狀態，市場供求關系仍是供大于求。再如圖7所示，近半年多宿州市房價一路走低，也是市場供大于求的表現。
23結構特點分析
房地產市場的結構變動相比以上市場因素的波動要緩和平穩的多，從購房人戶籍結構上看，市區人口和外地人口所占的比重呈現出緩慢上升的趨勢，但上升幅度極小，過程極其不明顯；而各縣人口所占的比重相比有較為明顯的下降?？梢钥闯霰臼谐鞘谢M程的穩步推進和人口流動性正在逐漸增強是一個長期緩慢的過程。見圖8。
從圖9可以看出，年齡在30～40歲的中年人是購房的主力軍，并且其所占比例還在持續穩步提高，而年齡在50歲以上的老年人和30歲以下的年輕人所占比例有所下降。尤其是30歲以下的人群下降明顯，其所占的比例原來和30～40歲的人群不相上下，但截至現在，兩者之間已顯示出明顯的差距。30～40歲的購房者已占據明顯多數?？梢灶A見，30歲以下的年輕人，儲蓄和收入水平都必有限，能夠負擔十幾萬甚至二十多萬首付的必定不多，以前父母幫助子女買房的現象較多，在30歲以下與50歲以上人群占購房者比例較大中也有所反映。如今這兩個人群的比重同步下降，反映出父母幫子女買房現象的減少，年輕人經濟獨立性的增強、購房年齡延后，以及社會購房觀念變化等一系列復雜的社會變化。圖10套型結構變動
從圖10可見，本市房地產市場銷售的戶型占比中，90m2以下的戶型占比顯示出微弱的下降趨勢，反之，120m2以上的戶型略有增長。數據顯示的這種現象反映了宿州居民居住水平的持續改善，再結合近半年的房價走勢分析，房價的下降也帶來了購房者購買能力的相對提高，使更多的消費者有能力購買大戶型。房屋套型結構的這種變化應是本市經濟發展和居民收入水平提高的長期趨勢與房地產市場價格因素共同作用的結果。圖11資金結構變動
3房地產政策實施效果分析
2015年以來，樓市利好消息不斷，降準降息，下調首付比例，公積金政策層出不窮，房地產市場的重要性被提高到前所未有的高度。為了更好的分析今年以來的各項政策的實施效果及其對房地產市場的影響程度，現將今年以來的政策進行整理匯總如表4所示，之后再結合上文房地產發展近況的各項圖表，一一進行對比分析。
從圖1看，本市房地產市場在2015年7月之前一直處于低迷且下行階段，前四個月的平均投資額僅有1606億元，之后在8月出現轉折，9月市場迅速升溫，之后幾個月投資額持續保持在22億元以上。20159―20162月開發投資額平均達到2540億元，為前四個月均值的158倍之多。結合表4，可以看出政策因素在其中起到了不可忽視的作用。2015年9月之后正是政策的密集出臺期，每月出臺政策多達三四項。此外可以看出，8月之前雖每月也有政策推出，但多為貨幣政策。而9月以后的政策幾乎全是財政政策以及公積金、降首付等針對房地產市場的信貸政策。據此可以看出兩種政策截然不同的效果。貨幣政策更多是針對宏觀經濟，對房地產市場影響有限，而房地產市場的回暖需要更多更具針對性的政策支撐。
32對市場供求關系的影響
從表4可以看出，各項政策，無論是降息降準、減稅降費、降首付，還是調整公積金，都是著眼于供求關系的需求一方來進行的調整。因此接下來，將以房屋成交面積與合同備案面積的變化為準，嘗試分析政策對市場需求端的影響。
以橋區為例，圖4顯示，整個取樣期之間，成交面積始終在15萬～2萬平方米左右波動，只有歲末年初的兩個月成交量有比較明顯的增長，2015年12月的成交量達到26萬平方米，2016年1月進一步上漲到35萬平米。不過如果剔除掉持續整個一月之久的“房交會”以及期間市政府出臺的各項房屋補貼政策對房市的刺激作用，可以認為2015年9月以來密集出臺的各項政策對房地產銷售的影響實際有限。如果以9月為界分前后兩期來分析的話，前期四個月的月均成交量為184萬平方米，而后期的平均成交量為219萬平方米，但如果將2016年1月“房展會”期間的過高數據剔除不計的話，其平均值則為192萬平方米，較前期數據只增加了800平方米。
同理，前期的月均合同備案面積為2827萬平方米，后期為月均3324萬平方米；可是如果將明顯過高的2016年1～2月兩個數據剔除的話，2015年9～12月的月均合同備案面積僅為2718萬平方米，比前期反而還下降了109萬平方米。從實際效果來看，除了“房展會”期間宿州市地方政府推出的房屋補貼政策，9月以來的針對房地產的各項政策，對購房者的影響都較為有限。
33對市場結構的影響
中央在2015年10月出臺了公積金異地貸款政策，此政策對我市房地產結構的影響可以從圖8看出來。在10月之前，持外地戶籍在我市購房的人群始終占購房者總數的13%～14%；10月該政策一經出臺，外籍購房者隨即呈現穩定小幅增長之勢，連續四個月，外籍購房者占購房者總數的比例都幾乎以1%的速度遞增。反映這項政策著實為一部分人解決了外地購房的難題，一定程度上滿足了外籍人口的住房需求，是符合社會人口流動性增長需要的。
年齡結構上，上文已說明年齡在30～40歲的購房者在購房者總量中所占的比例呈現明顯的上升趨勢，但政策因素在其中起了多大作用呢？如果延續以上方法，將整個取樣期間以9月為界分為貨幣政策為主的前期和公積金、房貸等政策全面密集出臺的后期，可以看出，兩個時期同為5個月，30～40歲的購房者占比上升幅度也同為4%。如果對這條曲線做線性分析，可決系數R2=094，說明這部分數據基本上是呈線性勻速增長的，政策影響并不顯著。
戶型結構上，2015年全年變化基本不大，只有90m2以下的戶型和120～144m2的戶型分別有月均024%的下降和月均020%的上升。90m2～120m2的戶型5月時占比6053%，12月為6080%；144m2以上的戶型只從16%上升到17%，幾乎無變化。戶型結構變化比較明顯的月在2016年1月、2月，90～120m2的戶型兩個月下降41%，120～144m2的戶型和144m2以上的戶型分別上升20%和19%。這明顯和2016年“房展會”期間以及持續到2月21日的房屋補貼政策有時間上的重合，而其他各項政策對戶型結構的影響就微乎其微。而“房展會”和補貼政策主要是刺激了120m2以上的大戶型房屋的銷售。
資金結構上，如圖9所示，按揭貸款占比的增長量本身即體現出較強的線性相關性，說明，其本身就具有較明顯的增長趨勢。但在圖中還是能看到兩個較為明顯的增長階段，第一個階段出現在5～8月，可能是受當時連續的降息降準的貨幣政策影響；第二個階段出現在2016年1～2月，可能是“房展會”刺激了居民貸款買房的意愿。
4總結與建議
綜合以上分析，從2015年下半年以來，中央與地方政府都不停地出臺各項房地產相關政策，中央連續幾次會議都強調房地產市場“去庫存”，無論中央和地方政府都高度重視房地產的持續健康發展，房地產市場的重要性被提到一個前所未有的高度。
各級政府的高度重視和關注給房地產市場帶來了強勁的發展動力，人們對房地產市場的預期普遍看好，認為房地產市場即將迎來冬去春來的發展階段。尤其是房地產開發企業的預期從開發投資的持續提高就可略見一斑。此外，本市房地產市場的供求關系也出現好轉，主要體現在房屋竣工面積逐步下降，市場需求近兩個月激增，庫存壓力有所緩和。不過也應看到，市場供求之間的不平衡短時期內仍然難以達到根本改善，市場在較長時期內仍將處于供大于求的狀態。而且隨著市場預期的好轉，房地產開發商的開發投資與新開工面積在9～10月之后又有所回升，給外來市場供求關系是否會持續改善增添了一些不確定因素。此外，由于供大于求的局面短期內難以改變，房價應該還存在進一步下跌的空間。
在分析2015年以來各項政策的效果時，可以看到，第一，房地產市場對政策有非常強的敏感度和依賴性，房地產市場如果想要迎來長期穩定的發展，持續的政策支持必不可少。第二，財政政策對樓市的影響遠不如財政政策和信貸政策直接和明顯。從以往的經驗里可以看到，每次降息后，資金更多的是流入了股市等資本市場，因此房地產市場受到的影響就較為有限。第三，9月以來各項房地產政策對開發商的刺激似乎大于對消費者的刺激，使得投資量的增幅大于成交量和備案量的增幅，其原因可能是房地產企業相比普通大眾對此類政策具有更高的敏感性。這種現象的存在可能會使“去庫存”的努力大打折扣。第四，2016年“房展會”期間宿州市地方政府出臺的購房補貼政策取得了顯而易見的效果，地方政府的政策對本地房地產市場的影響更加直接，效果也更為明顯。
結合以上現象給出的政策建議是：第一，如果政策的制定是以房地產市場作為調控對象，建議側重使用財政政策和信貸政策，以期對樓市產生較為直接的作用。第二，在松政策，促銷費的同時，嚴格控制市場供應，控制房地產開發投資規模和開工規模，“去庫存”需要兩頭抓。第三，給予地方政府足夠政策自，可根據本地本市的具體情況特點，制定差異化的政策，如在今年2月下調首付比例的政策中就允許部分地區根據地方需要下調至20%。這種差異化的政策，往往比“一刀切”的做法能更有效地挖掘地方潛能，促進當地房地產市場的健康發展。
總而言之，房地產市場的發展事關國計民生，但經過前幾年的過熱發展，當下的房地產市場各種重疾纏身，單純依靠市場本身的調節已無法化解這些經年積累的頑疾，現在我國的房地產發展極度依賴政策干預。為了讓2015年以來的房地產市場繁榮不至于成為曇花一現，決策者在制定政策時，在時間上需要考慮政策持續性，在政策組合上需要考慮多樣性和綜合效果，才能使我市房地產市場迎來真正的春天。
參考文獻：
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[2]馬春曉2015年1-12月份宿州市房地產市場運行情況[EB/OL]（2016-01-21）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2016-01-21/154539_1shtml
[3]馬春曉2015年1-11月份宿州市房地產市場運行情況[EB/OL]（2015-12-11）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2015-12-11/153896_1shtml
[4]馬春曉2015年1-10月份宿州市房地產市場運行情況[EB/OL]（2015-11-11）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2015-11-11/153228_1shtml
[5]馬春曉2015年1-9月份宿州市房地產市場運行情況[EB/OL]（2015-10-14）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2015-10-14/152552_1shtml
[6]馬春曉2015年1-8月份宿州市房地產市場運行情況[EB/OL]（2015-09-10）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2015-09-10/151852_1shtml
[7]馬春曉2015年1-7月份宿州市房地產市場運行情況[EB/OL]（2015-08-11）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2015-08-11/151333_1shtml
關鍵詞:房地產價格;灰色關聯度分析
中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A
一、房地產價格影響因素定性分析
從1998年國家推行住房私有化,2000年商品房被唐山市民所接受,到2003年房貸全面放寬,2006年全國知名品牌地產開發商進駐唐山,唐山房地產價格一路走高,影響唐山房地產價格的因素有很多,主要有:
(一)居民收入水平。居民收入水平體現了一個地區居民的購買力水平,如果一個城市經濟水平發展較快,居民收入較高,那么這個地區的房價也就越高。如2008年北京的平均年工資水平為56,328元,河北的平均年工資水平為24,756元,而對于房價,北京明顯高于河北,北京商品房平均銷售價格為12,418元/平方米,河北僅為2,779元/平方米。
(二)城市GDP。GDP是國內生產總值的簡稱,反映了一個地區的經濟發展水平。一個城市宏觀經濟持續發展,能拉動房地產業的發展。人們對于經濟持樂觀的態度,必然也會增加對于耐用消費品――房產的購買。如果一個地區經濟持續低迷,GDP增長緩慢,人們投資與消費均趨于謹慎,必然會影響房地產價格。
(三)城市人口總量。一個城市居民人口的多少能反映一個地區房地產的一般需求趨勢?！白∮兴印笔侨藗兩畹幕疽?如果一個地區的人口自然增長率較高,或者由于產業結構變化等因素大量外部移民涌入,都會推動對房地產的需求。
(四)貨幣政策。當央行根據經濟運行情況,實行緊縮的貨幣政策時,銀行利率的上升會提高購房者(主要為中低收入者,因為其購買房產要向銀行貸款)的貸款成本,從而抑制房地產市場的需求,進而影響房價。如近期“新國十條”中規定的有關二套房的認定標準,貸款銀行對借款人執行二套(及以上)差別化住房信貸政策,必然會對房地產市場產生一定影響。
(五)稅收政策。當政府增加房地產交易稅費時,將提高房地產交易成本,減少部分投機行為,降低房地市場的熱度,進而影響房價。如果政府設立固定資產稅,那么住宅空置率將會顯著減少,從而抑制房價暴漲。如上海擬對住宅開征房產稅,將會通過稅收抑制投機性需求,對房地產市場產生深遠的影響。
(六)開發商的成本。簡單地說,房價=成本(土地購置成本、建設成本、管理費用、財務費用等)+利潤,假如當開發商由于土地的購置價格上升等因素而成本提高時,必然會對房價產生影響。
除以上六方面外,房地產的地理位置、居民家庭規模的變化、周邊自然環境、城市規劃等因素也會影響房地產價格。
二、唐山房地產價格影響因素實證研究
上文對房地產價格影響因素進行了定性分析,下面從唐山實際情況出發做定量分析,考慮到數據資料的可得性和代表性,本文選取唐山房地產近7年的數據,運用灰色關聯度分析法進行研究。
(一)灰色關聯度分析理論。我們在分析一個經濟系統包含的因素哪些是主要的、哪些是次要的、哪些影響大、哪些影響小時往往需要進行回歸分析,而回歸分析要求大樣本,分布是典型的,計算量大。八十年代初形成的灰色系統理論則考慮到回歸分析的不足,采用關聯度分析法來做系統分析。在灰色系統理論的關聯度分析中,把描述各因素對結果影響程度的“量度”稱為關聯度,其實質是描述系統發展過程中因素相對變化的情況,即變化大小、方向及速度等指標的相對性。房地產市場價格系統就是一個灰色系統,影響房地產市場價格的諸因素在相互關系、作用程度、數據收集方面均符合灰色系統的概念?；疑P聯度分析法主要分為以下兩個部分:
1、數列的無量綱化處理。比較數列和參考數列之間,以及比較數列之間,存在量綱不一致的情況,為了消除量綱不同給關聯分析帶來的不良影響,就要進行無量綱化處理。無量綱化處理常用的方法有:初值化處理、均值化處理、標準化處理。
設x(t)=x(1),x(2),…,x(n)是參考序列,x(t)=x(1),x(2),…,x(n),i=1,2,…,m是m個比較因素序列。在這里我們用標準化的處理方法對各序列數據進行無量綱化處理,即:
參考數列:y(t)==,,…,,
比較數列:y(k)==,,…,,i=1,2,…m,這樣得到的新數列序列量綱唯一,其均值為0,方差為1。
2、關聯系數的計算。首先,計算差數列y(t)=y(t)-y(t),i=1,2,…m;t=1,2,…n;其次,找出最大值max{｝=maxmaxy(t),i=1,2,…m;t=1,2,…n與最小值min{｝=minminy(t),i=1,2,…m;t=1,2,…n;再次,計算關聯系數:(t)=,i=1,2,…,m;t=1,2,…,n。其中,(0
關聯度反映了參考序列和比較序列在同一時刻的緊密程度,關聯度越大,兩個序列在該時刻的關系越密切;反之亦然。比較與(i≠j),若>,則表明第i個因素對結果的影響比第j個因素大。
(二)數據選取。前文對房地產價格影響因素做了理論分析,在此基礎上挑選適用且可量化的影響因素作為唐山房地產市場價格的影響因素指標,具體指標與數據見表1。(表1)
(三)實證分析。由于數據的計算比較復雜,故本文采用DPS軟件輔助計算,實現灰色關聯度分析,具體過程如表2～4所示(數據的計算考慮了隨機誤差)。(表2、表3、表4)
由以上的灰色關聯度分析,得出各影響因素對房地產價格影響程度的排序,如表5所示。(表5)
(四)結論。第一,在影響唐山房地產價格的因素中,GDP和人均可支配收入是最重要的兩個因素。人民生活水平的提高、收入的增加,增強了居民的購買能力,使得唐山房地產價格在近幾年一直呈上升的態勢(2008年由于金融危機等影響使得房價略有下降),并未受到2005年頒布的《國八條》和2006年頒布的《國六條》的影響;第二,由于近幾年唐山經濟迅速增長,生活環境不斷改善,吸引了除農村和近郊人口外,大量外來的高級人才涌入,這些人購買力較強,因此人口增加對于價格就有較大的影響;第三,商品房屋銷售面積是反映需求的指標之一,而竣工房屋面積則是反映供給的指標之一。從以上數據說明,商品房屋銷售面積對房地產價格的影響程度較大,消費主導著市場價格的波動,此時形成賣方市場。
總的來說,目前唐山房地產市場供不應求,但經濟的迅速發展和人口的增長是造成房地產價格上升的主要原因,投機因素較少,在短期內仍將保持平穩上升的態勢。
(五)不同地區關聯系數比較分析。依據其他學者的分析,北京、上海、蘭州等城市影響房地產價格的主要因素有所不同,可見房地產價格影響因素的排序具有個性,不能照搬其他城市的研究結論作為依據來制定房地產發展的政策。北京是我國的政治經濟文化中心,隨著我國經濟的迅速發展,作為我國首都的北京吸引了不少來自國外的人才,再加上國內高級人才的涌入,使得人口總量對房價的影響極其重要。在上海這類發達地區,房地產升值潛力較大,商品房成為投資者的投資入點,導致信貸規模對房地產價格產生較大影響,投機因素多,房地產泡沫出現的可能性大。人均可支配收入和GDP是省會城市蘭州房地產價格最重要的兩個影響因素,居民購買力的增強還會使得房地產價格進一步的上漲。雖然唐山不是省會城市,但是唐山的區位優勢明顯,交通便利、路網發達,石油、鐵礦石、煤炭、鹽堿、有色金屬等礦產資源豐富,在我國經濟增長的第三極“環渤海經濟圈”中占有重要地位。隨著唐山經濟的發展、家庭收入水平的提高、對居住條件改善的需求,產生巨大的住房需求,唐山房價還會在合理的范圍內進一步上漲。(表6)
三、政策建議
通過以上的定性定量分析,確定了影響唐山房地產市場價格變化的因素以及各個因素對價格變化的影響程度,下面提出穩定唐山房地產價格的政策建議:
(一)大力發展經濟,提高人均可支配收入。自2005年以來,唐山經濟迅速發展,國民生產總值居全省11個省市中首位,而房價卻不是最高的,位于秦皇島和廊坊之后。這說明唐山的房價還有一定的上漲空間,政府還需大力發展城市實體經濟,增加就業機會,提高居民人均可支配收入,增強社會保障能力,從總量上增加居民的收入來源,提高生活質量。只有實際購買能力的提高,才能確保唐山居民“住有所居”。
(二)積極采取有效措施,適當擴大住房市場有效供給。針對目前唐山房地產市場為賣方市場的現象,政府應做好土地管理規劃,增加土地有效供給,加快閑置土地開發,壓縮房地產開發商蓄地待漲造成過長的房屋建設周期,切實規范銷售行為。此外,房地產開發有一定的周期,短期內難以迅速增加供給量,因此積極發展二手房市場,盤活存量住房也是擴大房地產市場供給的有效手段。
(三)加強金融監管,促進房地產業健康發展。加強房地產信貸管理,一方面準確核實房地產商的資質,確保其有一定比例的自籌資金,防止不符合條件的開發商和項目套取資金;另一方面要積極支持有利于擴大中小普通住房供應的信貸資金需求,滿足有支付能力城鄉居民改善住房條件的需求,做好房貸的審核,防止炒房者轉嫁風險。
(四)運用靈活多樣機制,擴大保障性住房供給。保障性住房主要針對低收入群體,政府應把解決城市低收入家庭住房困難作為城市住房中的重點和深化住房制度改革的重要內容。切實落實九部委聯合的《廉租住房保障辦法》,在政策主導的前提下,運用多樣化、靈活化的機制,鼓勵民營企業參與到廉租房的建設和運作中來。針對不同收入群體設計不同的保障性住房方案,細化市場供給。
(五)依托城市規劃,拓展房地產開發空間。隨著唐山“鳳凰新城”、“南湖生態城”等一系列規劃項目的實施,房地產開發空間不斷擴大。目前,建設路、北新道拓寬工程結束,外環線全線通車,因交通條件改變后,周邊一系列配套設施將逐步得到改善,房地產的批量開發使得物業水平也將提高。在進行土地規劃時,在一個地區內應使高、中、低住宅適當搭配,防止出現“貧民窟”現象,促進社會和諧發展。
(作者單位:吉首大學)
主要參考文獻:
[1]高芳.鄭州市房地產市場價格影響因素分析[D].西北大學,2009.
[2]政研.唐山房價走勢分析[N].唐山勞動日報,2008.4.1.
[關鍵詞]國際油價；經濟；原油；供應；金融市場
[中圖分類號]F416.22[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2013）22-0075-02
12013年一季度國際油價走勢回顧
2013年一季度國際油價呈現出“過山車”走勢，1月在全球經濟數據向好，貨幣政策持續寬松，及歐佩克預期減產等利好因素的影響下，油價出現一波漲勢。從2月下旬開始，受到北海原油供應恢復，美國原油庫存增加以及市場對歐元區債務危機擔憂的影響，國際油價出現急轉直下。進入4月，由于受到國際市場黃金等貴金屬價格暴跌的影響，油價下跌也隨之加劇。截至2013年4月15日，布倫特原油報收于100.39美元/每桶，較年初下跌7.5%；WTI原油報收于88.71美元/桶，較年初下跌5%。
2后期國際油價走勢分析及預測
2.1影響國際油價的主要因素
2.1.1世界經濟前景展望
2012年全球實體經濟回落程度超出預期，全年GDP僅增長3.2%，遠低于此前3.5%～4%的預測。上半年受到歐洲債務危機以及希臘退出歐元區等利空因素的影響，歐元區經濟雪上加霜，同時導致全球金融市場大幅動蕩；美國經濟處于艱難復蘇之中，以中國為代表的金磚國家等新興經濟體經濟增速也出現明顯回落。
展望2013年，全球經濟仍處于弱復蘇狀態。根據國際貨幣基金組織預測，2013年全球經濟將增長3.5%，其中發達經濟體增長1.4%，新興經濟體增長5.5%。從一季度數據來看，各大經濟體數據均好于預期，GDP，PMI，就業數據等指標環比均出現好轉。美國在“財政懸崖”問題妥善解決后一季度經濟復蘇較為強勁，房地產業及零售業數據持續向好；歐元區經濟在經歷了連續5個季度的衰退之后有所復蘇，但歐債危機仍不斷蔓延；中國等新興經濟體一直處于溫和復蘇態勢，但在經濟預期轉型的背景下，經濟增速放緩已成必然。
綜合看來，進入2013年全球經濟形勢雖有所好轉，但各種因素依然錯綜復雜，復蘇存在一定的不確定性。此外政治環境也存在一定的不穩定性因素，在世界各國均謀求體制改革和經濟轉型的背景下，原先的利益格局也面臨重新洗牌。在此大環境下，各國之間的政治摩擦將不可避免，這也將影響到經濟復蘇的進程。
2.1.2原油供應端、需求端及庫存分析
原油供應方面，根據國際能源署（IEA）的預計，2013年原油供應量將維持9100萬桶/日，其中歐佩克產量3000萬桶/日。非歐佩克方面，美國原油產量出現前所未有的增長并創下歷史紀錄；西非地區、巴西以及俄羅斯的產量也出現小幅增長。綜合來看，盡管國際機構對原油供應的預測持保守態度，但在油價仍維持相對高位的情況下，各產油國的產能仍較為充足。
原油需求方面，據預測2013年原油需求仍維持在9000萬桶/日的水平，較2012年增加100萬桶/日。分區域來看，美洲地區原油需求將小幅增加；歐元區由于經濟復蘇緩慢，原油需求同比將下降2%左右；太平洋地區原油需求同比略有下降，其中日本需求比去年略有下降，韓國與去年基本持平，澳大利亞比去年略有增加。中國由于受到經濟穩步復蘇的支撐原油需求同比略有增加，預計全年將維持在1000萬桶/日。
原油庫存方面，2013年一季度以來美國原油商業庫存與戰略儲備庫存雙雙增加，分別達到3.89億桶和6.96億桶，創出自1990年以來的最高水平。隨著2013年年初美國煉廠檢修季的結束，開工率也增至近期的高位。由于沒有多富余加工能力去消化不斷增長的原油產量，使得油價走勢承壓。
2.1.3國際金融市場對油價的影響
原油作為一個國際大宗商品市場，其走勢必然受到美元、股市、黃金以及其他金融市場的影響，并產生一定的聯動效應。由于國際原油等大宗商品以美元計價，其走勢通常與美元呈現反向聯動。年初伴隨著美元指數的反彈，國際油價也出現了回調。此外美元的強勢也推動了其他大宗商品市場走弱，進入4月，原油、黃金以及其他大宗商品出現聯袂下跌。
2.1.4地緣政治因素與突發事件
2012年美國及歐盟加大了對伊朗核問題的制裁力度，導致伊朗的原油產量和出口份額大幅下滑，2013年該事件仍將可能繼續發酵。此外，持續一年多的敘利亞局勢在2013年勢必愈演愈烈。委內瑞拉前總統查韋斯去世后，局勢一直處于動蕩狀態，總統大選情況將引起關注。
2013年以來原油市場突發事件也頻頻發生。1月也門主要輸油管道受到爆炸影響再次中斷，2月伊拉克北部一條輸油管線遭到武裝人員的襲擊造成原油供應中斷，3月英國布倫特產油平臺發生泄漏造成輸油管道被迫關閉。
2.1.5原油市場季節性變化特征正悄然消失
通常來說，歐洲冬季取暖和美國夏季用油高峰的來臨將影響原油供應和庫存變化。目前這些因素正在發生變化，隨著發展中國家原油需求的不斷增加，石油消費的重心開始逐漸轉移，相應地歐美地區的季節性需求因素變得不那么重要。
同時，亞太國家與歐美在煉廠和庫存管理模式上也存在不同，多數采用分不同時間段進行檢修，且采取“隨用隨買”的低庫存策略，這在一定程度上平緩了石油供應和原油庫存的季節性變化。
2.2國際油價后期走勢預測
通過上述分析可以看出，2013年影響國際油價走勢的因素喜憂參半，綜合來講呈現中性。如按照各因素影響的程度衡量，利空因素略多于利好因素。
分季度來看，2013年一季度以來，國際油價受到季節性因素和原油供應等影響因素大于地緣政治因素和突發事件。通常來講，地緣政治因素與突發事件發生的概率較低，但對市場影響較大。后期如沒有重大事件影響，國際油價全年將維持季節性區間波動，預計一季度和三季度為全年相對高點，二季度和四季度為全年相對低點。英國北海布倫特原油將在90～120美元/桶的區間運行，核心區間為95～110美元/桶；美國WTI原油將在80～105美元/桶的區間運行，核心區間為85～95美元/桶。
2.3基準油市場價格結構分析
2.3.1布倫特與WTI原油的價差分析
從2010年9月開始的布倫特與WTI價格倒掛走勢已持續兩年半之久，且長期維持在10～25美元。造成布倫特與WTI價格倒掛的因素主要是：①美國庫欣地區是WTI原油計價的節點，其運輸管網為面向該地區單項輸送，造成長期高庫存。②美國頁巖油氣開采技術日趨成熟，美國能源結構改變，原油長期供大于求。③加拿大向美國供應的原油以WTI計價，壓低WTI價格將有利于美國降低采購成本，增加加工效益。
從2011年開始，庫欣地區的SEAWAY反輸管線投入運營，目前輸送能力擴至40萬桶/日，2014年將擴至85萬桶/日。同時Keystone XL南段管線預計在今年下半年投用，輸送能力為50萬桶/日。此外，美國西部地區多個頁巖油區塊也開始投建管線，預計從明年開始逐步投用，可將西部地區的頁巖油輸送至美灣。中西部地區的鐵路運力也將不斷提高。隨著美國中西部地區原油及頁巖油運輸方式的優化和運力的提升，庫欣地區的原油庫存壓力將大為緩解，從而有助于推動WTI與布倫特原油的價差收窄。
2013年伊始，布倫特與WTI的期貨價格走勢開始分化，WTI相對于布倫特走勢明顯趨強。此外兩種原油的月間差結構表現迥異。布倫特原油呈現出了前高后低的現貨升水（Backwardation）走勢，而WTI呈現前低后高的現貨貼水（Contango）走勢。兩者之間的分化走勢說明了市場對后期布倫特的看淡及對WTI的看好。基于上述分析，未來一段時期布倫特與WTI的價差將進一步收窄。預計2013年兩者價差將維持在8～15美元/桶的倒掛水平，核心波動區間預計為10～12美元。
2.3.2輕重質與高低硫之間的價差走勢
進入2013年以來，隨著國際原油走勢的波動，以布倫特原油為代表的低硫輕質原油和以迪拜、阿曼為代表的高硫原油之間的價差也出現大幅震蕩。1～2月價差仍維持在5美元/桶左右的高位，3月隨著油價的下跌，高低硫價差也隨之收窄至2.8美元一線。進入4月伴隨著油價進一步走低，高低硫價差繼續收窄，截至4月12日高低硫價差為-0.04美元/桶，首次在月平均價格出現倒掛。
近期高低硫倒掛原因主要是幾個方面：一是今年2月8日，石油定價機構提出了對布倫特原油定價機制進行改革的建議，計劃從6月起將奧斯堡和Ekofisk油田原油質量溢價計入布倫特-福蒂斯-奧斯堡-Ekofisk（BFOE）原油遠期合約，以增加布倫特原油的流動性，而其中福蒂斯原油相對品質最差、價格最低，同時福蒂斯原油近期大幅增產，因此增加了布倫特原油的供應，并拉低了價格。二是近期由于下游需求不足，使得原油和成品油之間的裂解價差逐步縮小，特別是石腦油的裂解價差創下了幾年來的新低。下游需求的減少也拉低了上游資源價格。三是由于稅收政策的影響，韓國減少了對布倫特計價原油的采購，進一步導致布倫特原油供過于求。上述因素均導致了布倫特原油為基準的低硫原油較以迪拜/阿曼為基準的高硫原油走勢弱，價差出現了收窄。
