時間：2023-09-03 14:49:15
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（第一條、基本術語）
為本聯邦法律而使用以下基本術語：
地籍號- 在俄羅斯聯邦境內在同一時間內不重復的不動產客體號碼，在進行地籍和技術測量（登記）時依照俄羅斯聯邦立法規定的程序授予，并保有至該不動產客體作為已經登記的權利的唯一客體而存在時。 建筑物、構筑物的地籍號由建筑物或構筑物所坐落的地塊的地籍號和建筑物或者構筑物已經登記的號碼組成。建筑物或構筑物種的住房的地籍號由建筑物或構筑物的地籍號和已經登記的住房的號碼構成。
不可動財產（不動產），其權利應當依照本聯邦法律進行國家登記的，-地塊、地下部分、特定的水體和所有的與土地緊密相連的移動他們不可能不給他們的用途帶來不合理的損失的客體，其中包括建筑物、構筑物、居住用房和非居住用房，森林以及多年生植物，區分所有權， 作為財產綜合體的企業。
限制（負擔）-法律規定的或者是被授權的機關依照法律規定的方式規定的對權利擁有者在對具體的不動產客體行使所有權或者其他物權時的限制性條件或禁令（地役權、抵押權、委托管理、租賃、財產扣押以及其他）。
地役權-為了通行、必要的管道敷設和維修和其他非設地役權則無以保障之需要，而對他人的不動產客體的有限使用權。地役權作為對建筑物、構筑物、房屋的物權可以獨立于對地塊之利用而存在。對于其權利被設定了地役權的所有權來說，地役權即為負擔；
不動產客體地籍和技術測量（登記）（以下簡稱測量）-不動產客體（地塊、建筑物、構筑物、居住或非居住用房）的描述和個別化，因此使得其獲得了可以與其他不動產客體相區別的特征。不動產客體測量同時授予地籍號。
登記區-實施不動產權利和相關法律行為國家登記的司法行政機構活動的區域。登記由俄羅斯聯邦主體在通常與領土管理單位邊界相一致的范圍內建立。
（第二條、不動產權利及其相關法律行為登記的概念）
1、不動產權利及其相關法律行為登記（以下-權利的國家登記）-國家依照俄羅斯聯邦民法典對不動產權利的產生、限制（負擔）、移轉或者終止的承認與證實的司法證明書。
國家登記是已經被登記權利存在的唯一證明。已經登記的不動產權利只有依司法程序方可提出異議。
2、權利的國家登記在整個俄羅斯聯邦境內依照本聯邦法律規定的體系在統一的不動產權利及其相關法律行為國家登記簿（以下簡稱統一的權利的國家登記簿）中記載不動產每一客體的權利。
3、權利的國家登記日期為相關權利記在進入統一的權利的國家登記簿的日期。
4、權利的國家登記按照不動產所在地在登記轄區范圍內進行。
5、利害關系人對于相關機關拒絕進行權利的國家登記或者規避國家登記的行為可以向法院、仲裁庭起訴。
（第三條、俄羅斯聯邦就不動產權利和相關法律行為的立法）
1、俄羅斯聯邦就不動產權利和相關法律行為的立法由俄羅斯聯邦民法典、本聯邦法律、其他聯邦法律和其他俄羅斯聯邦的規范性法律文件構成。
2、俄羅斯聯邦主體可就分階段建立實施不動產權利和相關法律行為國家登記的機關通過規范性法律文件。
（第四條、不動產權利及相關法律行為國家登記的義務）
1、依照俄羅斯聯邦民法典第130、131、132和164條，除了對氣墊船和海船、內河航運船舶以及航天器之外，對不動產的所有權和其他物權及其相關法律行為應當進行權利的國家登記。對不動產權利的限制（負擔），包括地役權、抵押權、委托管理、租賃，與對不動產的物權一樣須進行國家登記。
2、權利的法律證明文件是在本聯邦法律生效后做成的不動產權利應進行強制國家登記。
（第五條、 在對不動產權利及相關法律行為國家登記時所產生的關系的參加者）
在對不動產權利及相關法律行為國家登記時所產生的關系的參加者，一方面是不動產的所有人和應當進行國家登記的對不動產的其他權利的擁有者，其中包括俄羅斯聯邦的公民、外國公民、無國籍人、俄羅斯和外國的法人、國際組織、外國國家、俄羅斯聯邦、俄羅斯聯邦的主體和地方自治組織，從另一方面看，也包括進行不動產權利和相關法律行為登記的機關。
（第六條、早先產生的權利的確認）
1、對在本聯邦法律生效之前產生的不動產權利，在不具備依照本聯邦法律所進行的國家登記時，在法律上得被承認為有效。
在本聯邦法律生效前某些俄羅斯聯邦主體和地方自治組織所實行的權利國家登記，在法律上仍然有效。
2、在本聯邦法律生效后所產生的限制（負擔）或者其他不動產客體法律行為要求對在本聯邦法律生效前產生的對該客體的權利進行國家登記。
3、因為取得時效而獲得的不動產的所有權，應當在取得時效事實完成后依照法定程序進行國家登記。
（第七條、權利國家登記信息的公開性）
1、權利國家登記具有公開性。進行權利國家登記的機關有責任向提交了身份證名和書面申請（法人-證明該法人進行了法人登記的文件，還有其代表人權限的文件）的任何人提供在統一的權利的國家登記簿中記載的關于任何不動產的信息。
經過批準的從統一的權利的國家登記簿所作的摘錄，應當包括對該不動產的描述、對其已經登記的權利、也包括權利的限制（負擔）。
2、負責進行權利的國家登記機關，應當在五天內向申請人提供所咨詢的信息，或者發給書面的附理由的拒絕書。此種拒絕書得由索取信息的人向法院起訴。
3、有關法律證明文件的信息，除了限制（負擔）的信息，綜合的關于某人對某項不動產客體的權利信息，還有就不動產客體的權利移轉信息的摘錄，依照法定程序近提供給：
獲得權利擁有者授權的自然人和法人；
地方自治機關的首腦和俄羅斯聯邦主體的國家權力機關的首腦；
處在其管轄區域范圍內的稅務機關；
在案件程序中與不動產客體和（或）其權利擁有者有聯系的法院和護法機關；
依照遺囑繼承或法定繼承對權利擁有者的財產有繼承權的人。
4、負責權利國家登記的機關有義務依照權利擁有者要求向其提供哪些獲得對其享有權利的不動產客體的信息的人的信息。
5、對在統一的權利的國家登記簿中記載的信息的利用，其方法或者形式給權利擁有者的權利或者合法利益帶來損害的，須承擔俄羅斯聯邦法律規定的責任。
（第八條）獲得已經登記不動產客體權利信息及其測量資料的條件
1如果法律沒有不同規定，不動產客體已經登記權利信息收費提供。
如果需要交稅的，應當交以下稅：
1、契稅。根據相關規定，法定繼承人繼承房地產，免交納契稅；對非法定繼承人根據遺囑承受土地、房屋權屬的，需要繳納契稅，稅率0.1％。
2、印花稅，包括合同印花稅和權證印花稅。合同印花稅：根據印花稅稅目稅率表，產權轉移書據按所載金額萬分之五貼花。
3、房產證已過2年，可免征；房產證未過2年，估價×5．6％，總結起來的話，繼承的話，需要辦理繼承協議公證，需要交納公證費，過戶時繳納房產評估費，契稅和印花稅以及工本手續費等費用。
法律依據：
《國家稅務總局關于繼承土地、房屋權屬有關契稅問題的批復》第一條
主持：本報記者江曉清實習生徐麗
法律分析：國鵬律師事務所
前不久，一位24歲的淘寶皇冠淘寶女店主猝死，而辛苦經營起來的網店在她離世后被系統關閉，此事再次引發“虛擬財產是否可以成為遺產”的熱議。
監測數據顯示：截止到2010年上半年，個人網店的數量已經達到了1200萬家，C2C和B2C網購交易額達到2千億元。那么，對于如此龐大的虛擬財產，我國法律對其繼承是如何規定的？國外法律又如何規范？我們應如何借鑒國外先進立法經驗完善我國現行的繼承法等相關法律規定呢？
虛擬財產的界定
記者：日前虛擬財產的法律問題再次受到關注。請問，法律上對虛擬財產是如何界定的？其特點是什么？
律師姜香春：目前我國法律對虛擬財產并沒有明確的界定。學理界一般認為：虛擬財產是指依附于網絡空間能夠為人所支配，并且具備使用價值和價值，有一定獨立性的非物化信息資源。虛擬財產主要包括以下幾種類型：用戶賬號密碼類，如常用的QQ號、MSN號、微博賬號、微信賬號、郵箱密碼等;文件視頻，如網絡硬盤里的資料、個人網絡相冊，還有一些與信函相關的內容、游戲裝備、虛擬貨幣等。
學理界一般認為虛擬財產具有如下特性：
首先具有依附性。虛擬財產產生并儲存于各種網絡設備中，它以一種非物化形式，依賴于一定的載體，實際上是一組保存在服務器上，外在形式為文字、數字、聲音、圖形、圖像等客觀存在的數據。
其次具有價值性。用戶花費現實貨幣購買網幣，通過大量時間精力取得游戲設備，又通過交易平臺進行買賣將其轉換為現實貨幣，虛擬財產具有使用價值和價值不言而喻。
再次是它具有一定的獨立性。所謂獨立性是指它獨立于其他網絡資源或現實財產。例如，網絡游戲裝備，它的存在雖然依附于網絡設備和游戲本身，但是能夠將其獨立分解出來進行線下交易。
最后具有可支配性。虛擬財產能夠被人力所控制支配，并占有和使用。
虛擬財產繼承仍有困難
記者：淘寶店主去世后，虛擬財產能否成為遺產引發了各界爭議。那么，虛擬財產是否能像著作權等其他無形財產一樣被繼承呢？我國《繼承法》遺產范圍是否涵蓋了虛擬財產？
律師劉妮春：從現行法律規定上看，我國《繼承法》第3條中對遺產作了列舉式規定，包括：(1)公民的收入；(2)公民的房屋、儲蓄和生活用品；(3)公民的林木、牲畜和家禽；(4)公民的文物、圖書、資料；(5)法律允許的公民所有生產資料；(6)公民的著作權、專利權中的財產權利；(7)公民的其他合法財產。
依據上述法律規定，我國法律并未明確將虛擬財產納入遺產范圍，所以虛擬財產能否作為遺產被繼承仍存在很大爭議。
目前至少那些具有一定價值的虛擬財產，比如網絡游戲裝備，由于其本身的一些特性，它體現的價值是能夠被玩家所支配，并能在網上進行交易，能夠轉換為現實中的貨幣。此種虛擬財產屬于無形財產中的一種，應當獲得法律上的適當評價和救濟，但是對于因玩家意外死亡，虛擬財產能否被家屬繼承或者運營商是否給予家屬適當補償方面目前我國尚沒有法律明確規定，我個人認為，這種虛擬財產符合《繼承法》第3條第七項的規定，應受《繼承法》的保護。
目前，實踐中，虛擬財產繼承遇到困境的原因之一是，網絡運營商通過服務協議排除了對虛擬財產繼承的權利。有些購物網站的運營商明確規定網店不允許轉移給他人，這意味著，店主過世，飽含店主心血的網店有可能就從此消失在虛擬中，從而導致店主的虛擬財產得不到有效保護。
國外立法對虛擬財產的規制
記者：國外立法對虛擬財產繼承是否有規定，是如何規定的？
律師張克：美國、德國、韓國等一些國家已有關于虛擬財產的立法。
美國、德國等國家明確規定了虛擬財產的遺產繼承權。美國俄克拉荷馬州在2010年11月1日通過了一項法律，將虛擬財產納入到了遺囑執行范圍中。比如對上傳的數字像片、往來的電子郵件等，如死者在生前沒有就去世后的虛擬財產作出明確的處置說明，法院將根據情況決定它的合法繼承人；在德國，數字遺產是按照普通繼承財產統一管理的，在認證有金錢價值時，在死者死后10年內，其數字遺產的財產權都會受到法律保護。
在韓國，直接將虛擬財產認定為財產，屬于物權法上的“物”，具有物的屬性。韓國法律規定網絡游戲中的虛擬角色和虛擬物品獨立于服務商而具有財產價值，服務商只是為玩家的這些私有財產提供一個存放場所，而無權對其做肆意修改或刪除。因此，在韓國法律中，虛擬財產的性質與銀行賬號中的財產本質上并無差別。韓國把虛擬財產等同于“電子貨幣”，具有物的屬性。
完善立法保護虛擬財產
記者：對虛擬財產的繼承問題，我國應如何進一步完善立法？
律師李寧、孫寶貴：我們可以從以下方面完善我國有關虛擬財產繼承的法律規定：
1.通過修訂《繼承法》，將虛擬財產納入遺產范圍。即可以在《繼承法》第3條遺產范圍內增加一項虛擬財產，抑或是通過對該條第七項這一彈性條款作補充解釋，將虛擬財產認定為公民的其他合法財產。從立法上明確虛擬財產屬于遺產范圍能被合法繼承。
2.通過出臺司法解釋，進一步擴大《民法》、《物權法》以及相關法律規范中有關財產的解釋，將虛擬財產認定為一種無形財產，公民對其享有財產權，以使公民能合法繼承虛擬財產。
上述有關虛擬財產繼承的立法建議都涉及繼承人和網絡運營商，而作為一種特殊的財產形式，它不同于傳統的繼承法律關系，因此我們應進一步細化繼承人和網絡運營商的權利義務：
-繼承人的權利義務
權利：繼承人享有接受或拒絕財產繼承的權利；要求網絡運營商協助其完成繼承的權利；取得和請求分割財產的權利等。
義務：繼承人負有舉證證明被繼承人對虛擬財產享有所有權、自己與死者具有真實的身份關系等證明義務；及時辦理繼承的義務；遵守規則及支付相關費用的義務等。
-網絡運營商的權利義務
義務：網絡運營商負有對繼承人資格積極審核的義務；負有協助繼承人在不侵犯他人權利的前提下完成繼承的義務等。
關鍵詞：農村墳地；墳地法律保護；社會功能
中圖分類號：D923文獻標識碼：A文章編號：1009-5349（2016）03-0095-03
墳地、墓地都是作為安葬死者的地方，寄托了還在世的親人的思念，墓深埋在地底下安放著死者的尸體、死者生前的遺物以及一些珍貴的東西；而墳地不同于墓地，墳地是顯露于土地之上的，而且一般在墳地周圍的一大片空地都不會用來進行生產或者是建造工廠之類的。但是現代用地緊張，我國的人口逐漸增多，需要更多的土地滿足人們生產生活的需求。在許多地方就開始了平墳的運動，許多的農村墳地被平整出來，傷害了人民的感情，而且這些土地在被平整之后也沒有真正被利用。我國的農村有著大片的墳地，經常因此發生一些糾紛，但是關于墳地的法律很多界定都不清楚，而且國家關于墳地的規定也需要補充。本文就墳地的法律屬性進行研究，從國家現行相關法律來分析存在的問題，探尋墳地的法律歸屬的問題以及墳地自身的社會價值與意義的問題。
一、農村墳地的現狀
農村墳地存在于廣大的農村地區，雖然為了國家的發展考慮，國家提倡改變傳統的土葬為火葬，但是傳統的土葬的風俗習慣已經深深植根于農村人民的心中，他們認為人死后總歸是要入土的，這樣人的靈魂才能得到安寧。而且他們認為墳地中安放著祖先的靈魂，是他們情感的寄托之地。在清明節、春節等傳統農耕節日里，他們帶上祭祀品去上墳，告慰祖先的亡靈，讓祖先保佑他們。目前國家對于這方面沒有強制的措施，很多農村地區仍然會采取土葬的形式。墳地的法律歸屬問題至今也沒有明確的立法規定，因此圍繞墳地產生的糾紛很多。但是在這些糾紛處理中，很難做到保護死者的權利，因為我國的法律條文多針對的都是在世的我國公民，而死者享受的權利是很有限的。[1]在發生墳地糾紛的時候，法院將當事人的血緣很近的親屬們作為主體，但是現實中不是所有的死者都有親屬，沒有親屬的死者的權利該由誰來保護？一些無主的墳地里死者的權益又有誰來保護？
將死者的近親作為法律的主要主體，還沒有考慮到近親對于死者的權利侵害的行為。法律中存在著的個別漏洞以及一些不可預料的問題都成為了墳地糾紛多發而且無力解決的原因。[2]我國曾經有一些地方的墳地糾紛引起人們的廣泛關注，比如說發生在河南周口的平整耕地的運動，引起了當地人們的不滿，也引起了國家的關注，為此專門調整了關于墳地的法律規定。所以對于墳地的法律屬性的明確是很重要的，而研究墳地的現實社會價值也是很有必要的，這兩者之間常常產生沖突。如何很好地平衡墳地的法律屬性，以及墳地的社會價值，值得深思。
二、農村墳地現象產生的原因以及研究現狀
隨著我國改革開放的步伐，社會經濟以一個驚人的速度發展著。與此同時，伴隨經濟發展的是我國的城市化以及工業化的進程也在不斷加快，因此直接就導致了我國城市各種用途建設用地的需求量大大增加，而城市用地與農村用地之間的矛盾也因此暴露出來并進一步加劇，并且這種矛盾在沿海的經濟發展較迅速的地區表現得尤為突出，比如說，以上海為中心的江滬以及東北江浙沿海等地區的用地矛盾已經引起了社會的廣泛關注。如何妥善合理解決這一問題，是建設和諧社會，實現中國夢的重要環節，也對于我國城市化進城的發展以及農民的切身利益有著重要的意義。
而針對上述現象，結合我國國情，在保證符合我國的法律法規和耕地數量的前提下，目前主要有兩種手段來解決。首先是將城市一些可以用做建設用地的閑余用地充分進行再利用。[3]比如說廣東省等東北沿海的省市，在近年來就針對用地矛盾問題而在城市里面進行了“三舊”改造措施，將城市中其他功能不明顯的用地改造成城市建設用地。其次就是將區域內的土地資源進行整合分析，將農村中一些住宅面積較大以及無人居住的村居、占地面積超出標準的鄉鎮政府用地進行復墾改造成耕地，這樣就節余下更多用地用于城市建設。當然，除了上文中提到的兩種主要的解決方法之外，仍有其他的方式手段可以緩解城市建設用地以及農村用地之間的矛盾，比如說對于一些沒有經過政府相關部門的合法手續審批就在閑余用地進行建設的民居等其他用途的建設等，相關的部門可以進行清查以及復墾，將這些非法建設用地最終轉化為農村用地或者是城市建設用地用來實現兩者之間的平衡，從而促進共同發展。
當前我國的專家學者對于農村用地這個問題上進行的相關研究也比較綜合全面，總結下來，重點主要集中在對于農村違法建設用地方面的相關法律的制定以及規范上。[4]對這個問題的研究趨勢又呈現出兩個主流研究方向。首先就是對這個問題的綜合全面性地研究，綜合全面性主要體現在對于農村違章違法的建筑不進行類型上面的區分，不論何種類型種類的違章建筑都進行研究分析，對于各種類型違章建筑所產生的不同問題，就其所涉及到的相關法律法規進行全面綜合性的整理以及研究。另一種研究方向與上文中所提到的研究方向完全不同，這種研究方向主要是專注于某種特定類型的違章建筑所涉及到的相關法律法規進行研究分析，不斷發掘其中所存在的各種問題，深化研究深度。而在近幾年，由于我國的“小產權房”現象層出不窮，而因此引發的問題也成為了社會關注的焦點。這也使相關領域的大部分學者對這個現象以及造成該現象的原因進行了分析以及研究，研究方向大部分集中傾向于某種特定類型的違章建筑所涉及到的相關法律上，而這種特定類型的違章建筑就是住宅類型的建筑，對于其他類型的違章建筑研究比較少見。這也就直接導致了對于其他類型的違章建筑的相關法律法規不完善，不全面，無法對其他類型地違章建筑行為進行有效的規范。[5]這就提到了本文中關于農村違法建設墳地的問題，對于農村中違法建設墳地的這種現象，相關的法律文獻中幾乎沒有涉及并規范，這也直接就使得這種現象愈演愈烈。當然，違法建設墳地這一現象所涉及到的問題比較廣泛且零散，涉及到用地建設用途管理、耕地保護、殯葬規范等方面的相關規定，這也就無法對這種現象的法律法規進行一個清晰的界定。與此同時，由于墳地建設本身具備占地面積小、建設地點零散、建設時間跨度大等特點，再加上墳地建設由于受傳統觀念的影響，進行規范重整的難度較大，因此無法進行有效的整頓，屢禁不鮮。因此，針對上述情況以及各種問題，本文就對違法建設墳地這一現象進行概括性的分析，重點介紹對于該種現象的行政解決措施，希望能夠對解決違法建設墳地這一問題提供一些建議。
三、農村墳地的法律屬性研究
墳地屬于土地的一種，要對墳地進行研究，我們首先要對土地進行研究，通俗來講，對土地的法律屬性進行研究，主要是從所有權以及使用權方面進行的研究。[6]在城市當中，土地的所有權是歸國家的，在農村當中，土地的所有權是屬于整個村子集體的人所有的。使用權指的是對于房屋的建筑、改造等一系列的權利。對于墳地來說它所占據的墓地的土地所有權是屬于誰的，而對于那片墳地的使用權的歸屬方又是誰，我們必須弄清楚。墳地和農村居民自身的住宅用地的屬性比較相近，也采取和農村居民住宅基地一樣的法律屬性。墳地的建造以及墳地內部的一系列財產都屬于死者的親屬，因為一般來說也是死者的親屬建造的，但是墳地所占的土地也還是屬于農村的集體所有。所有權在死者的親屬這里，一般的墳地糾紛案件的主體當事人也是死者的親屬。但是就像前文所說的，由于時間的問題，很多死者的親屬都找不到了。而且一些案件中死者的親屬卻是損害了死者利益的人。關于墳地所有權的法律問題得以解釋清楚，但是還有很多墳地的法律問題需要解釋，比如說很多人是承包了一些土地在上面去建造墓地的，但是既然是承包的土地，必然就會涉及到一個使用權限的問題，墓地是要存在很長時間的，但是近些年來隨著經濟的發展，農村人口的流動加快，這也使得承包了的土地常常會產生易主的情況。尤其是當后世的子孫去祭拜去世很久的親屬的時候，這種問題尤為明顯。他們已經離開了這片土地，這片土地的承包權早就已經屬于別人了。 而且由于離開土地的時間也過久，很有可能與新的土地承包人沒有什么關系，這樣一來為祭拜祖先又增加了不少的難度。后代的子孫去祭拜的時候難免會給別人帶來困擾，比如說踩壞別人家里的田地等。[7]這些糾紛的處理，我國的法律并沒有給出明確的規定，一般都是現在的主人出于人道主義以及孝道的考慮，允許他們去自己的土地祭拜前輩，但是人情作為一種情感的因素有著很多的變故，萬一主人不允許他們去祭拜，又或者是對于土地主人的財產損害過于嚴重，引起主人反感等都很容易引發糾紛。因此需要進一步完善法律。
四、墳地的社會功能分析
墳地首先是作為在世的人對于去世的人的一種情感的寄托，我國傳統上就有這種祖先崇拜，古代人選擇墳地的時候要考慮風水，而且一些貴族的墳地是比較考究的，說明古代人對于喪葬的一種重視，而且古代哪怕是貧窮的人家也要最起碼的保證可以使自己的親人入土為安。到了現在，這種喪葬的習俗雖然有所簡化，但是喪葬在現代人尤其是受著古代的傳統習俗深深影響的農村人來說，還是非常重視的。而且許多農村的宗族關系都要靠對祖先的祭拜來維系。雖然確實有很多人提倡火葬代替土葬，國家也提倡火葬的方式，但是在農村，他們對祖先的拜祭有著很深的傳統，很難讓土葬完全消失。[8]土葬有著長期的發展歷史，而且它的存在是孝道的一種證明，對于維系宗族的感情有著重要的作用，墳地的存在有著重要的社會功能。現代出現的許多平整墳地的事情有著很大的爭議，而且引起了村民強烈的不滿，在他們的心中，祖先的墳地中安放著祖先的靈魂，祖先會保佑他們的后代幸福生活，平整墳地傷害了村民的感情，也強行斷掉了他們的情感寄托。[9]對于墳地社會功能的研究可以讓我們更加理解墳地帶給人民的一種心理寄托，從而找到更好的方法去解決墳地占用土地過多的問題，而不是強制地平整墳地。
五、對于墳地建設的相關法律法規的保障體系研究
（一） 關于保護墳地建設行為的相關法律依據
就像上文中已經敘述過的內容，墳地整體的權利以及歸屬是要分為兩個部分的，因此對于墳地進行保護的相關的法律法規也應該分為兩個方面。第一方面就是對于在建設墳地過程中所采用的建設設施以及在墳墓中所埋葬的棺木等物品的最終歸屬權，都是直接由死者的法律繼承人或者是直系親屬擁有，是繼承人的合法私有財產。由于我國的憲法進行過規定，“公民合法的私有財產不受侵犯”。因此，對于墳地所涉及到的相關財產歸屬權以及其他問題，都可以直接采用民事法律進行解決和界定。而對于那些已經建設較長時間的墳地，雖然說歸屬權擁有人在短時間之內無法找到，但是墳地相關物品的歸屬方并不會發生變化，從法律的角度而言，這些私有財產永遠被死者的繼承人所擁有。
除此之外，對與墳地中所體現的私有財產的所有權歸屬以及保護，相關的法律規定也要顧及到前任所有者，即也要保護死者的相關合法權利。一般而言，在墳地中的大部分物品都是死者在生前通過自己的能力進行購買的，因此死者對于這些物品擁有完全的歸屬權，并且根據自己的意志，有權力對這些物品的最終歸屬方向進行決定和分配，而后人將這些物品最終放置于墳墓中一起埋葬，也是出于對死者對這些物品的處分權的尊重。[10]因此，只要公民對于自己生前所擁有的物品進行不管何種方式的處分以及分配，并且這種處分得到了公證，在公民死后，這些物品的最終歸屬權以及處理方式都是由其生前的處分想法進行最終的處理。也因為如此，每個公民在其死后無論是否擁有繼承人或者是其他擁有血緣關系的親人，其墳地的安寧都不應該被打擾或者是侵犯。而我國的憲法也對于這種情況進行了法律上的保護，“公民的人格尊嚴不受侵犯”。
（二）關于墳地法律進行保障的相關措施
由于墳地本身所兼備的重要的社會作用，因此關于墳地法律進行保障的相關措施可以從下述的幾個方面進行相關法律的完善以及保障。
首先，在《土地管理法》《殯葬管理條例》等涉及到的相關的法律法規中，應該對于墳地這一用地建設的法律性質進行清晰的說明以及劃分。這就可以體現于相關法律的具體條例中，運用典型案例以及列舉的手段來完成法律性質界定的目標，將農村墳地這種存在于人們思想中的物權名稱轉化為明文規定的土地用途方式，讓墳地的相關權益保護有法可依。其次，就是要在較短的時間之內構建起農村墳地建設的等級體系以及規定。全方位地完善豐富墳地用途方式，這也在一定程度上有利于工作人員進行對于墳地的相關管理。最后一個措施就是要完善對于墳地進行征收復墾的過程中的補償制度，我國對于墳地進行征收管理的過程中所出現的矛盾以及問題，也大部分集中在對于墳地征收補償費用的額度上，因此，應該在短時間內將補償制度進行科學合理的細分以及具體化，減少因該問題而產生的摩擦，推進墳地改造復墾的進程。
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[8]王虹懿，周真剛.從兩起墳地糾紛看少數民族習慣法對文化權利的保護[J].貴州民族研究，2013（02）：25-29.
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>> 城市房屋拆遷相關法律制度探析 淺析新能源產業發展相關法律制度 試論對“假按揭”的法律防范及相關法律制度完善 一人公司的相關法律制度 “一致行動人”的界定及相關法律制度的適用 信用卡相關法律制度研究 中國加入《政府采購協議》與相關法律制度的完善 淺談我國食品召回的相關法律制度 產業結構調整與相關法律制度的健全與完善 環境保護與相關法律制度的完善 農村土地承包經營權流轉相關法律制度的研究 論會計法與相關法律制度的協調 浙江省自然災害醫療救援法律制度現狀評析及域外相關法律制度兼議 老撾投資法律制度概況 美國海外投資保險的運作分析與我國相關法律制度的構建 美國女性主義法學思潮對美國性暴力相關法律制度的影響 快遞驗視制度實施情況以及相關法律制度研究 完善我國銀保合作相關法律制度 澳洲鈾礦開發利用相關法律制度概說 臺灣《消費者債務清理條例》相關法律制度探究 常見問題解答 當前所在位置：l，訪問時間：2013-10-10.老撾南湃電力有限公司暫定注冊資本為6360萬美元，其中譽星發展有限公司以現金出資，持有85%的股權，老撾電力公司持有15%股權比例。老撾南湃水電站位于老撾萬象省北部滿普恩區，將建成“大庫容、小流量、高水頭、長引水”引水式水利樞紐工程，以發電為主，兼有旅游、漁業等綜合效益，預計建成之后，南湃水電站總裝機容量 86MW，年發電小時數 4878h。項目總投資2.12億美元。南湃電力有限公司自籌6360萬美元，其他剩余部分通過債務性融資解決。電站建設總工期為42個月，特許經營期為25年。公司預計，南湃水電站建成后，項目投資回收期為12年，項目投資收益率不低于8%。
2011年4月11日，中國水電股份公司與老撾政府在老撾首都萬象簽訂了南烏江水電項目開發的特許經營框架協議。這是中資公司首次在老撾境內獲得整條流域開發權的項目。南烏江全長475公里，是老撾境內湄公河最大的一條支流，流經豐沙里省和瑯勃拉邦省。該流域共分7個梯級進行開發，總裝機容量達115.6萬千瓦，多年平均發電量50千瓦時，總投資預計20多億美元，發電電量將出售給老撾國家電力公司。南烏江流域梯級電站的建成，將為老撾北部和老撾電網提供穩定優質的電源，同時將極大改善整個豐沙里省、朗勃拉邦省等整個南烏江流域地區的交通條件，促進流域地區的旅游業和工業的發展，創造就業機會，帶動當地社會和經濟的發展。
2013年2月21日，由廣西送變電建設公司承建的廣西電網首個老撾境內電力項目――老撾沙耶武里省農村電氣化工程全面啟動運行。http：///E_ReadNews.asp？NewsID=29273，訪問時間：2013.1015.該項目惠及69個自然村8000多戶家庭5.1萬人。該項目是廣西電網公司在老撾境內實施的第一個電力工程項目，工程總投資1094萬美元，建設資金主要來自中國政府提供的優惠貸款。工程新建了4條22千伏線路約265公里、400伏線路約117公里，安裝變壓器54臺、變電容量4330千伏安。工程建成投產對老撾沙耶武里省北部地區的經濟發展起到重要的推動作用。
三、 老撾電力業相關法律制度
1997年4月12日，老撾第三屆國會第十次會議通過了《老撾人民民主共和國電力法》，這部法律施行至今，仍然是老撾調整電力投資、貿易、經營、施工等與電力相關的各種活動的行為規范。該法共12章56條，對老撾電力的生產、輸送、銷售及管理體制、電力進出口業務等做出了具體規定。[1]（P384）
（一） 電力的投資經營制度
1.電力資源的所有權及投資貿易政策
老撾電力法規定，電力是指由電源、電流、電壓等形式構成的一種能源，并且由可產生電能的物質資源如水能、風能、太陽能、煤炭、燃油經過轉換而形成。老撾人民民主共和國境內的可產生電能的物質資源屬于老撾國家所有，由中央政府進行管理、保護以便于國家長期高效利用。老撾鼓勵一切市場主體投資于電力生產領域，以便滿足城鄉各族人民的用電需求，也可把電力資源作為出口商品出口創匯。 老撾政府依照老撾人民民主共和國的法律保護電力投資者和電力消費者的合法權益。
2.電力開發中的環境保護和國際合作
老撾電力法第六條、第七條和第十四條對這兩個問題做出了具體規定。對于電力開發經營活動，從勘查、設計到建設和電力輸送的全過程都必須考慮經濟效益，同時在立項前要評估項目對自然環境、生態系統造成的影響，防止因項目的開發對野生動物的生存環境造成不利影響。老撾中央政府依照《外國在老撾投資法》關于電力的生產、銷售、進出口及電力的經營開發的相關規定開展國際合作。
3.電力企業的設立
在老撾，電力企業是指從事電力考察、電力信息、電力設計、電力建設安裝、生產、輸送、銷售、進出口及其他從事電力的開發和服務的市場主體。 設立電力企業，必須進行審批。 按照裝機容量劃分為4 種規模，分別由不同部門審批，裝機容量在50000千瓦以上的，由中央政府提交國會審批；裝機容量在2000～50000千瓦之間的，由中央政府審批；裝機容量在100～2000千瓦之間的，由省、市、特區人民政府根據工業手工業部的建議做出決定；裝機容量在100千瓦以下的，由縣人民政府根據省、市、特區工業手工業廳的建議做出決定。[1]（P385）
4.電力企業的經營
在老撾投資電力業，可以采用老撾國家獨資、與國內外企業合資、國內集體或私人投資等三種形式。在經營方式上，電力企業可以采用建設-經營-移交方式（BOT）、建設-經營-當業主-移交方式（BOOT）、建設-移交-財務關聯方式（BTF）和其他經營方式。
5.電力企業的特許經營權
在電力生產、輸送、銷售、進出口或電力開發領域開展經營的企業或個人，必須向老撾人民民主共和國中央政府申請特許經營權，并按照企業法的規定向企業主管部門申請注冊。電力企業特許經營權的申請需要在經過項目調研、項目評估、數據勘查、投資建議、審批投資申請、簽訂協議、起草經濟技術可行性報告、環境評估報告、特許經營權審批的程序后，再按照工業手工業部規定的程序完成。老撾人民民主共和國中央政府參與電力企業特許經營權的審查。特許經營權最長不得超過30年（建設時間包含在內）。特許經營權期限屆滿后，獲得特許經營權者必須把整個企業無償移交給中央政府。特許經營權可以由中央政府決定延期，但不得超過15年，特許經營權的延期申請必須在期滿的5年前提出。
6.電力企業的權利和義務
電力企業的權利是：在電力企業經營期間，有權租賃開展經營所必需的土地，但對于該租賃土地地面上已有的其他資源，在使用前必須征得中央政府的同意；通過行使特許經營權開展經營活動并從中獲取正當合法利益；合法經營受到法律保護；得到中央政府在有關電力科學技術方面的支持；申請延長特許經營權期限；在中央政府批準的前提下，轉讓或繼承電力企業。電力企業的義務是：所建立的電力企業符合特許經營的條件；在老撾人民民主共和國國家銀行存入規定的保證金；外國投資者應依法并按照合同約定，把其認繳的注冊資本以外匯方式匯入老撾人民民主共和國指定銀行；保護環境；按企業法和會計法的規定開立企業賬戶；履行納稅義務和其他義務；當發生對環境、人民生命財產造成損害時或需要移民異地搬遷時，承擔相關損失費；對企業雇傭的老撾勞動者進行技術培訓并在福利方面給予保證；按規定記錄并報告特許經營權行使情況，包括各項詳細開支情況；按電力技術規范的要求維修好電力設備；嚴格執行勞動法和其他相關法律；當發生特許經營權獲得者不再繼續經營電力企業的情形時，應把項目以及經濟技術可行性報告及項目的其他文件無償地歸還老撾中央政府；電力企業在轉讓給老撾中央政府之前，電力企業經營者必須先清償所有債務。[1]（P387）
（二）輸電售電制度
1.電力輸送
電力輸送是指通過輸變電系統把電力從發電廠輸送到變電站，再輸送到用戶或國外。輸電線路的安裝、建設必須在保障人民生命、財產安全和防止對環境造成損害的前提下進行。每個公民都有義務保護自己居住范圍內的電桿、電線及其他電力設備。發電廠必須把所生產的電力輸送到國家電力輸送系統。
2.電力銷售
是指把電力從電力輸送系統或從發電機輸送到用戶供用戶使用，用戶支付電費的交易活動。即通常所說的由高、中或低壓系統組成的配電網進行送電并收費的行為。
電力銷售必須遵守以下原則：持續、不間斷的正常供電原則； 保障電力供應，節約用電原則；安全用電原則；保障經濟、社會發展原則。電價的制定必須與不同時期國家社會經濟發展情況和人民生活水平相適應。電價劃分成以下幾類：進出口電價；國內工農業生產服務用電電價；偏遠山區農村消費用電電價；其他電價。各個時期的各類電價標準由中央政府制定。
（三）電力進出口制度
為了提供足夠的電力以保障工業和國民經濟的發展，老撾人民民主共和國把電力規定為出口商品之一，鼓勵電力開發、出口。如果認為對國家的社會經濟發展有必要，在中央政府做出的決定的前提下，可以從國外進口電力。根據老撾人民民主共和國中央政府的決定，電力可以從一個國家通過老撾人民民主共和國的境內向其他國家輸送。通過老撾境內向他國進行的電力輸送必須通過老撾國家電力輸送系統并支付費用，除非老撾國家電力輸送體系不具備相應功能。在此情況下，中央政府將臨時批準電力輸送者通過自己建設的電力輸送體系送電，但必須處于老撾人民民主共和國有關機構的監督、管理之下。
通過老撾人民民主共和國電力輸送體系向他國輸送電力必須避免對環境造成損害，對人民生命財產造成損失；必須支付通過老撾境內的電力過境費和其他服務費，并補償由于修建上述電力輸送體系而產生的必要費用；應允許老撾人民民主共和國使用上述電力輸送體系。
（四） 老撾地方和農村的電力開發制度
老撾地方和農村的電力資源開發是指小型水力發電、燃油發電、太陽能發電、風能發電或其他能源發電等，把某一個地區的電力并入老撾國家電力輸送系統或專門的電力輸送系統的活動。為了保證偏僻農村人民生產生活的用電需求，老撾政府鼓勵地方和農村開展電力資源的開發。由省、市、特區工業手工業廳負責進行裝機容量在100～2000千瓦之間的小型電力資源資料的收集和考察工作，以便本轄區內電力項目的立項和實施。省長、市長或特區行政長官根據工業手工業部的意見，在各自的權限范圍內批準設立地方電力企業。縣工業手工業辦公室負責進行裝機容量在100千瓦以下的小型電力資源資料的收集和考察工作，以便本轄區內的電力項目的立項和實施。縣長根據省、市或特區工業手工業廳提供的技術方面的意見，在各自的權限范圍之內批準設立農村電力企業。[1]（P392）
為幫助地方和農村開發電力資源，開展電力設施的建設、安裝工作，中央政府建立地方和農村電力資源發展基金。地方和農村電力資源發展基金來源于以下途徑：中央政府預算；政府籌資、社會融資；其他企業提供；個人出資；國際援助。此外，中央政府在用于地方和農村電力資源開發的機械設備、設施的進口及建設、開發工作等方面給予減免稅、提供信貸等優惠政策。
[參考文獻]
[1]米良.老撾人民民主共和國經濟貿易法律選編[M].北京：中國法制出版社，2006.
The Development of Electric Power Industry in Laos
and Its Related Legal System
MI Liang
（School of Asian and African Studies， Beijing Foreign Studies University， Beijing， 100089， China）
受讓方（以下簡稱乙方）姓名 身份證號：
公證人：姓名： 身份證號：
現在平等，自愿的基礎上，經協商達成一致，甲方將自己合法擁有的一套房屋轉讓給乙方，雙方就房屋轉讓相關事宜達成以下協議書條款，以資共同遵守：
一、轉讓房屋的基本情況 ：
轉讓房屋（以下簡稱該房屋）位于________________，建筑面積____平方米（包括臥室、客廳、衛生間、廚房、陽臺、及其附屬設施）
二、 轉讓價格 ：
雙方商定該房屋轉讓價格為（人民幣）________元整，大寫（人民幣）____萬____仟____百____拾____元整。
三、付款方式 ：
雙方一致同意購房款由乙方一次性支付清楚。在甲方向乙方交付房屋全部鑰匙同時，乙方應支付購房款（人民幣）________ 元，大寫（人民幣）____萬____仟____百____拾____元整。甲方在收款時應向乙方出具收據。
四、房屋交付：
甲方應于本協議書生效之日起，將上述房屋的全部鑰匙交付乙方，并在雙方在場的情況下由乙方對房屋進行驗收，乙方如無任何異議，視為該房屋情況符合本協議書約定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、處分權歸乙方行使。甲方向乙方保證其妻子、兒女和其他享有繼承權的人在乙方實際居住和使用該房屋時，不得主張繼承權、共同所有權和其他權利，若在乙方實際占有和居住該房屋時，甲方的親屬主張上述權利的，上述權利歸乙方所有。
甲方應當保證乙方長期享有該房屋的居住和使用權，在房屋所有權證書因國家相關法律的規定，不能辦理的情況下乙方仍然享有該房屋的永久居住和使用權。
甲方應于本協議書生效之日起，將甲方________于____年 月 日與茂港區坡心鎮人民政府簽訂的住房協議書原件轉交給乙方________，并承認乙方是合法擁有人，將該份住房協議書中住戶方權利完全過渡給乙方。
五、甲方的承諾保證：
甲方保證自己對該轉讓房屋擁有處分權，保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，轉讓該房屋不存在法律上的障礙。
甲方保證該轉讓房產不涉及第三方的權利，本協議書簽訂前該房屋集資、購房款、天然氣管道安裝費、壁掛爐安裝費用、物業管理費等及其他應當交納的費用已全部交清，如有尚未交納或拖欠的費用，由甲方全部承擔。
六、本協議書未盡事宜，由雙方另行協商，并簽訂補充協議，補充協議和本協議書具有同等法律效力。
七、本協議書除協議條款和法律規定以外，若變更或解除協議內容必須經雙方協商一致，若一方擅自變更或解除協議造成經濟損失的，由責任方負全部責任。
八、本協議書一式二份，甲、乙雙方各執一份，協議書從雙方簽字之日起生效。
甲方： 乙方： 公證人：
關鍵詞：新建商品房 所有權轉移登記 委托公證 一站式服務
中圖分類號：F293.3
文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2016）10-087-02
一、新建商品房所有權轉移登記面臨的困境
近年來，隨著城鄉一體化進程的不斷加快，城市區域范圍的快速擴張，新建商品房的數量也在急劇增長。而隨著2016年1月1日國土資源部《不動產登記暫行條例實施細則》的正式施行，標志著房屋所有權等相關不動產權利的統一登記工作正式進入落實階段，同時，也給產權登記申請人和不動產登記機構帶來不小的挑戰。
對于產權登記申請人來說，辦理商品房的房屋轉移登記程序繁瑣而復雜，粗略估算，至少涉及辦理房屋核檔手續、領取核檔證明、查詢首套房證明以供稅務機關減免稅收使用、房屋測繪、稅務登記、與開發商共同申請產權轉移登記、交納相關稅費、交納維修資金及相關費用、領取產權證書、貸款的購房人進行抵押權登記，然后再次領取產權證書等10余個程序。而且，上述事項的辦理除了要消耗申請人大量的時間和精力，有時還需要申請人及其配偶共同辦理，有些甚至需要銀行和開發商協助購房人辦理，等等。繁瑣的程序、辦理過程的興師動眾、嚴格的審核讓申請人精疲力竭，望而卻步，要求登記機構簡化程序、提供便利、提高效率的呼聲日漸高漲。
對于不動產登記機構來說，成千上萬套新建商品房產權轉移登記工作對其來說無異是個巨大的挑戰：一方面面臨著新建商品房數量大、購房者人數多、登記程序復雜等情況；另一方面面臨著房產登記機構工作人員數量有限、法律素養欠缺、機構運轉能力不足等問題。而且，《不動產登記暫行條例》以及《物權法》、《房屋登記辦法》等相關法律規定的施行，雖然給房產登記機構履職行為提供了完善的法律依據，但同時也規定了嚴格的法律責任，如：根據《物權法》的相關規定，因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任，這表明登記行為的準確性、合法性已成為房產登記機構在登記工作中應當慎重考慮的重要問題。而實踐中，房產登記中心的普通工作人員有些并不具備專業的法律素養，對相關法律知識理解不深，如果遇到購房人婚姻發生變更或家庭情況比較復雜等情況，如何依法確定房產的產權登記人確實給他們提出更為嚴格苛刻的要求。
二、委托公證，為新建商品房所有權轉移登記提供一站式服務
（一）委托公證的法律適用
公證，顧名思義，公而證之。公證處是我國唯一的法定證明機構，公證制度是我國社會主義法律制度體系的重要組成部分，是一項預防性的司法證明制度，具有服務、溝通、證明、監督等功能，在經濟社會發展進程中，始終扮演著積極主動適應社會需求，不斷創新服務方式的經濟發展方向指引者、經濟民事關系協調者和公共服務供給者的角色。《公證法》第36條規定“經公證的民事法律行為、有法律意義的事實和文書，應當作為認定事實的根據”。《民事訴訟法》第69條也規定“經過法定程序公證證明的法律事實和文書，人民法院應當作為認定事實的根據”。《不動產登記暫行條例實施細則》中，包含公證內容的條款多次出現，尤其是在繼承、受遺贈、委托方面更為明顯。可見，公證制度對于保障不動產在市場的安全流轉、維護買賣雙方的合法權益具有重要作用。
（二）委托公證的司法實踐
針對前面所述新建商品房所有權轉移登記面臨的困境，著眼公證業務的科學發展和為經濟社會發展添磚加瓦、保駕護航的目的，近兩年來，公證人逐漸從足不出戶、坐等上門，高高在上的被動式公共服務供給者位置上走下來，逐步走向積極主動適應群眾和社會需求，不斷創新服務方式，變更服務理念，為人民群眾提供更便民法律服務的軌道。其中，不動產產權轉移登記委托公證就是公證人眾多有益探索中的一項：當一處樓盤五證齊全具備售房條件又能辦理產權轉移登記時，公證處便指派了解稅務政策、熟悉產權登記流程并精通法律知識的公證員入駐商品房開發樓盤，向購房人進行與產權轉移登記相關的法律宣傳，并告知購房者相關的辦理流程和程序、所需要提交的相關材料及所交納的稅費及其他相關費用。同時征求購房人的意見，根據其個人情況是否愿意辦理委托公證，對購房者逐一講解委托書中所涉事項并告訴其法律后果。自愿辦理公證的，公證員現場為購房者根據其本人的購房情況及家庭情況起草一份涵蓋所有委托事項的委托書，并現場為其辦理公證。事實證明，公證員每到一處，成百上千的小區業主們會將公證員團團圍攏，向公證員詢問辦理產權轉移登記的流程及相關法律規定，公證員均會耐心地為小區群眾一一解答。據不完全統計，僅太原市三家公證處2015年辦理的委托辦理所有權轉移登記的委托公證就有上萬件。
（三）委托公證的社會意義
對購房者來說，只需到一趟售樓處，簽署一份委托書，銀行、房產局各部門、稅務局及其他部門的所有手續即可全部辦完，只等領房屋所有權證書即可。通過辦理委托公證，既讓他們了解了《物權法》、《婚姻法》、《繼承法》、《房屋登記辦法》及《不動產登記暫行條例》等法律知識和銀行、房產管理部門的辦證程序和流程，也讓他們用最短的時間、花最少的錢，辦了最繁瑣的事。對于不動產登記機構來說，不動產申請人在申請辦理不動產登記業務中的許多法律問題可以在辦理委托公證的過程中得到公證工作人員專業的法律咨詢和解答，同時公證委托書的辦理也使他們不用再面對成百上千的購房業主，僅僅形式審查一下由公證處已嚴格審查過的《委托公證書》即可，給他們的工作提供了很大的方便，既符合法律要求，規避了風險，又節省了時間，提高了工作效率，使得產權登記機構及其工作人員可以心無旁鶩地投入不動產登記工作。對公證處來說，擔負著調整民事關系與經濟關系，建立社會主義的民事和經濟法律關系，預防糾紛，減少訴訟，促進社會安定團結的重任，通過辦理業務，有效地宣傳了法律，宣傳了自己，并將公證工作用到了社會的需要之處。這種一舉三得的舉措，充分發揮了公證工作的職能作用，對推進經濟建設，維護社會主義市場經濟秩序、維護社會穩定、維護國家利益和公民、法人及其他經濟組織的合法權益都產生了積極影響，發揮了不可替代的重要意義。
三、新建商品房所有權轉移登記委托公證帶給公證事業的有益啟示
辦理新建商品房產權轉移登記委托公證的辦理給了公證事業一個重要啟示：隨著經濟的飛速發展、社會的不斷進步和法制的日臻完善，廣大人民群眾的法律意識日益提高，他們渴望得到行政部門和司法機關給予的法律層面的有效保護，更希望得到公證處等社會組織提供的親情式服務。社會不是不需要公證處，只是還有許多陌生領域、眾多的棘手問題亟待公證處去開拓和破解；人民群眾不是不需要公證服務，只是還不知道能去哪里尋求幫助，更不知道公證處能提供哪些方面的服務。
作為法定的證明機構，公證處只要秉承“誠信”本色，緊跟時代節拍，切實把握社會主旋律，真正溶入到飛速發展的經濟領域中，充分滿足社會的需要，全面、正確地履行法律賦予的神圣職能，就能使司法為民理念和公證科學發展觀念在實踐中不斷得到升華。實踐帶給公證事業的重要啟示是：首先，公證處是法律服務部門，每一名公證員都是法律工作者。這就要求每一名公證員必須不斷地學習新知識，鉆研新領域，掌握更多、更新的法律知識，使自己成為名符其實的法律“專家”，并將這些知識和社會的實際情況聯系并加以運用，才能真正體現出公證處及公證人的價值。其次，公證與經濟社會發展密不可分。公證處必須密切關注經濟的發展、社會的需要，并結合法律的新點、亮點，急人民群眾之所急，想人民群眾之所想，解人民群眾之所難，才能有更廣闊的發展前景。公證處只要乘勢而上、把握先機，在市場經濟浪潮中搏得一席之地，就能真正成為經濟社會發展進程中一支不可或缺的生力軍。
參考文獻：
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[2] 司法部于2014年12月的司發〔2014〕12號《司法部關于進一步加強公證工作的意見》
1976年，李某結婚，婚后兩年生育一子大李。之后李某向村里申請了宅基地，并修建了房屋。1980年，李家迎來了第二個兒子小李，看著這個剛出生的寶貝，李家夫婦喜不自禁。2003年，大李結婚。婚后，大李和媳婦與父母一起居住。2006年，小李結婚，但是由于家里房子不夠住，小李另行申請了宅基地建房。2009年，李某因病去世，其妻劉某和大兒子、大兒媳一起生活。2010年，由于城鎮建設需要，李家的老屋被拆遷，獲得了房屋拆遷補償款9萬余元和宅基地使用權補償款20余萬元。
拿到補償款之后，大李將拆遷補償款拿出一萬元分給小李。誰知小李卻堅持認為宅基地使用權補償款也應該有自己的一份。因為，宅基地使用權補償款屬于申請宅基地時的李某、劉某和大兒子共同所有，3人應各享有7萬余元。但是由于父親李某已經去世，其享有的7萬余元應作為遺產由母親、哥哥和自己共同繼承。大李聽后堅決反對，大李認為，小李已經分得新的宅基地，因此不能再對以前的宅基地使用權補償款享有繼承權。雙方多次協商無果之后，對簿公堂。
同年9月，法院一審作出判決，認為小兒子要求分割宅基地使用權補償款的訴請于法無據，判決駁回其訴訟請求。
分 析
或許很多人都認為，宅基地的使用權是能夠被繼承的，但是事實并非如此。
《中華人民共和國土地管理法》第六條規定：“城市市區的土地屬于全民所有即國家所有。農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有。”因此，公民使用的宅基地，所有權屬于國家或者集體。但是國家及集體所有的土地是可以依法確定由個人使用的。即公民對宅基地有依法使用的權利。
宅基地使用權作為一項特殊的用益物權，與農民個人的集體經濟組織成員資格緊密相關，是一個人身依附性極強的權利，它因集體經濟組織成員的出生而獲得，因死亡而消滅。我國繼承法第三條規定：“遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產。”因此，從宅基地使用權作為一項特殊的用益物權的性質來看，它不能夠被作為遺產來繼承。但是，由于宅基地的分配都是以農戶為單位進行的，家庭個別成員死亡，并不妨礙其他成員對其家庭的宅基地的使用權。可這種繼續使用，并不是繼承，只是家庭共同生活人繼續使用。這種做法的目的，是為了保持農村土地的穩定性。
具體到本案，從表面看爭議的標的是宅基地使用權補償款，其實質上是對宅基地使用權歸屬的爭議。宅基地使用權是宅基地使用權補償款的發生原因，明確了宅基地使用權的主體，即明確了宅基地使用權補償款的所有者。李某2009年因病去世，去世之后自然失去其集體經濟組織成員的資格，不再是宅基地使用權的主體，因此，根據相關法律，宅基地使用權補償款當然也無權享有。
【關鍵詞】以房養老；反向抵押養老保險；試點
截至2013年底，我國60歲以上老年人口已突破兩億人，占總人口的14.9%，其中65歲以上老人超過1.3億。對于日趨老齡化的人口模式和日益嚴重的通貨膨脹，老年人的贍養問題成為了一個艱巨的難題。“養兒防老”一直是中國傳統的養老模式，然而，家庭模式的轉變，由過去的多子女共同贍養轉變為“4+2+1”的家庭結構，獨生子女所面對的巨大的生活壓力已成為了嚴峻的社會問題。為改善當下緊迫的社會現狀、完善養老結構，在國外普遍適用的“以房養老”概念受到了我國社會的關注。
一、“以房養老”的概念
“以房養老”由上世紀80年代美國的一家銀行創立，也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指一定年紀的老人（一般為退休年齡）將自己的產權房作為抵押，由金融機構向其提供貸款，將房屋價值全部或部分轉換為現金，以定期或一次性向借款人發放，在借款人去世后，該貸款到期并需要償還，銀行或保險公司收回住房使用權。這種養老方式被視為完善養老保障機制的一項重要補充，可以有效解決老年人現金拮據的問題，在一些發達國家已經相當成熟。
二、我國“以房養老”模式的發展
我國自提出對“以房養老”成立課題進行調研試點之后，國內一些大城市根據自身城市特點，推出了相關舉措。倒按揭模式的雛形在我國初步被人們所了解。
南京湯山“溫泉留園”第一個在我國內公開推出具有倒按揭性質的“以房換養”方案。該園規定擁有本市60平方米以上產權房、60歲以上的孤殘老人，自愿將其房產抵押，經公證后可入住老年公寓，終身免交一切費用，而房屋產權將在老人逝世后歸養老院所有。這一做法可以說是變相的倒按揭模式，但其實施效果未見理想。
2006年，上海的“以房自助養老”初定做法是：65歲以上的老年人，自愿將產權房出售給市公積金管理中心，交易完成并辦理過戶登記之后，中心將房屋返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場價等同，老人可按租期年限將租金一次性付與公積金管理中心。這個方案需要老年人和公積金中心簽訂買賣合同和后續租賃合同。可最后，此方案沒有實行起來。
在幾個城市試點均告失敗之后，為了建立健全的養老保障體系，拓寬養老保障資金渠道，豐富老年人的養老選擇。2014年6月17日保監會頒布《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》（以下稱為《意見》），我國將在2014年7月1日起至2016年6月30日期間在北京、上海、廣州、武漢開展老年人住房反向抵押養老保險試點。該《意見》規定60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人，可將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養老金直至身故；老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。
三、試點引出的相關法律問題
我國現正處在“以房養老”模式全面推行的起步階段，此次試點的結果會對我國養老體系的發展產生深遠的影響。保監會頒布的《意見》無疑推進了我國反向抵押養老保險發展的進程，反向抵押養老保險涉及的相關法律問題值得我們深入探討。
（一）抵押房產的繼承權和保險公司的追償權
反向抵押養老保險是一種將住房抵押與終身養老金保險相結合的創新型商業養老保險業務。投保人以自己的產權房作為抵押，向保險公司投保并簽訂保險合同。保險公司根據合同約定定期向投保人支付養老金直至投保人身故。之后保險公司對抵押房產進行處置，處置所得優先償還保險公司所支付的有關養老保險相關費用，其剩余部分依然歸法定繼承人所有。與之前南京湯山“溫泉留園”所嘗試的“以房養老”模式轉移房屋所有權，老年人只保留用益權有本質區別。此外，如果處置所得不足夠償還保險公司支付的養老保險費用，其風險由保險公司承擔，保險公司不得向老年人的家屬追償。
（二）老年人合法權益的保障
此次試點的目標人群皆是60周歲以上的老年人，為了保障老年人的合法權益，保監會頒布的《意見》對參與該項目的保險公司資質審查、產品管理、業務宣傳、銷售人員管理、銷售過程管理、信息披露等都做出了嚴格的要求。一是要求申請試點資格的保險公司必須滿足一定的經營年限和資本條件，具有足夠的償付能力，經營狀況和財務狀況良好；二是要求保險公司在房產評估、抵押、后續管理等方面秉持公平公正原則，嚴格執行法律規定及合同約定；三是要求如實做好業務宣傳，提示消費者抵押房產的后續評估、管理和處置情況；四是明確銷售人員的資格，建立培訓和考核制度；五是要求對參保客戶做好甄別工作，確認投保人真實的意愿并給予至少30個自然日的猶豫期；六是要求保險公司每年定期向客戶披露反向抵押養老保險相關信息包括年金領取情況，房產評估價值變動對年金領取金額的影響等。這些要求都是為了保護老年人的合法權益，從而使試點工作在公平守信的基礎上良好的開展。
（三）政府的參與度與擔保問題
此次試點工作是我國在養老服務領域邁開的一大步，但早在上世紀，美國聯邦住房管理局就開展了反向抵押貸款項目的“以房養老”模式。政府提供擔保，授權指定金融機構向符合要求的申請人發放貸款。中國此次的試點無疑也借鑒了美國模式。但是就保監會頒布的《意見》中，并沒有明示政府如何參與到整個保險合同中。如前文所說，反向抵押養老保險是住房抵押與終身養老金保險相結合的保險業務，而抵押就涉及到擔保問題。在美國的“以房養老”模式中，政府明確承擔起了擔保的角色，降低了金融機構的風險。但在中國的試點工作中，保監會雖然給出了《意見》規范管理保險公司的運作，合同的風險還是由保險公司承擔。
（四）監管機制的構建
安全、正義、秩序、效率是社會養老保險體系的價值理念。安全正義在此次試點的養老保險中包含了幾個方面的理解：老年人對保險產品及合同的正確認識，抵押房產價值的合理評估，養老保險費用的公平計算，信息披露的真實完善，以及老年人參保退保的權力主張等等。這些風險的存在無疑需要一定監管制度來保障其安全性需求。在這里，監管制度的構建應來自三個方面，保監會和中國保險業協會的外部監管，保險公司的內部監管以及社會監督，并在保險合同成立前，履行中，以及完成后三個時期做好有效適度的監管工作。同時，監管機制的構建也應包括對監管結果的處理，嚴懲違法人員和單位，保護老年人的合法權益，對受害人給予經濟救濟，相關機制的制定與完善有助于提升社會大眾對此新事物的認可，是大力開展試點工作的基石。
（五）房屋產權問題
抵押房產獲得養老保險還涉及的一個法律問題是有關房屋的產權。中國法律規定居住用地的土地使用權限是70年，70年之后抵押房屋產權要有償續期。雖然目前投保人的預期壽命沒有超過該年限，但潛在的續期費用加上房地產市場不穩定造成的房價震蕩，都造成保險公司未知的巨大風險。如果保險公司由于規避風險而對房屋剩下使用年限的補償估值進行低估，不僅降低老年人的投保意愿，也可能導致大量合同違約的情況發生，對投保人和保險公司都會產生不利的影響，也違背了“以房養老”模式構建的初衷。
最后，我國“以房養老”模式的構建仍在摸索階段，相信日后該話題仍然會受到廣泛的關注和討論，而相關法律問題的明晰和制度的完善是其發展的必要路徑。為了順利有效的開展試點工作，奠定完善的法制基石具有至關重要的意義。
參考文獻
[1] 秦銳超.我國“以房養老”的模式選擇與法制保障研究[J].前沿，2014（4）.
