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第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融市場；改革發(fā)展；房地產(chǎn)金融體系

改革開放以來，使得我國房地產(chǎn)企業(yè)得到了飛速發(fā)展。房地產(chǎn)金融市場作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，不僅可以加快房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度，同時也可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益發(fā)展。但是，房地產(chǎn)企業(yè)在實際發(fā)展的過程中，由于受到房地產(chǎn)金融市場初期發(fā)展的影響，依然存在諸多問題未被解決。因此，本文對房地產(chǎn)金融市場的改革發(fā)展進行探討，使其在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中有重要意義。

一、房地產(chǎn)概述

（一）房地產(chǎn)概念

房地產(chǎn)的概念，指的是可以充分利用的土地以及土地上的所有建筑物。房地產(chǎn)的另一種含義，也可以理解為不動產(chǎn)，指的是自然特性或法律規(guī)定不可移動的土地。房地產(chǎn)業(yè)是一種開展金融業(yè)務(wù)、經(jīng)營管理、售后服務(wù)等方面相結(jié)合的行業(yè)。因住宅業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中占較大比例，是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。房地產(chǎn)金融的概念，指的是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、消費的過程中，通過貨幣流通的方式，對投入的資金進行籌集，以此來開展一系列的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。

（二）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的特征

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有眾多特征，主要包括有：（1）不可移動性。由于房地產(chǎn)是不可移動的土地。所以，房地產(chǎn)業(yè)具備不可移動性的特點。（2）極高的價值性。與其他商品相比，房地產(chǎn)業(yè)的消費價格要高出數(shù)倍，久而久之具有極高的價值性。房地產(chǎn)業(yè)的這一特征，使得廣大人民在購買住房期間，通常采用分期付款或按揭貸款等方式。與此同時，貸款業(yè)務(wù)活動的開展，形成全新的房地產(chǎn)金融市場。（3）具有良好的耐久性。土地作為地球上變化最小的物體，具有非常高的利用價值。只要房地產(chǎn)業(yè)不會受到人為因素、自然因素等方面的影響，其使用年限可以維持在數(shù)年之久。

二、房地產(chǎn)金融市場改革的重要性

房地產(chǎn)金融市場的迅速發(fā)展，對廣大人民的生活及社會經(jīng)濟的發(fā)展有重要意義，其重要性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，從根本上確保人民群眾的生活質(zhì)量。現(xiàn)今社會，在經(jīng)濟飛速發(fā)展的背景下，各行各業(yè)也得到了穩(wěn)定發(fā)展。由于城市人口的數(shù)量不斷上升，若缺少最基本的住行保障，勢必會給國家及社會的發(fā)展帶來一定的影響。房地產(chǎn)企業(yè)便可以很好地改善這一特點，是保證社會經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)。第二，帶動其他企業(yè)的發(fā)展。眾所周知，建筑、裝修等行業(yè)的發(fā)展離不開房地產(chǎn)企業(yè)。只有房地產(chǎn)企業(yè)得到穩(wěn)定發(fā)展后，才可以很好地解決其他行業(yè)在發(fā)展中遇到的資金問題，帶動其他行業(yè)的未來發(fā)展。第三，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供強有力的保障。由于房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)規(guī)模不斷擴大，在一定程度上消耗大量的人力、物力、財力等。房地產(chǎn)企業(yè)只有開展大量的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，不斷擴增房地產(chǎn)金融市場，以此來提升投入資金的周轉(zhuǎn)速度，促進自身的經(jīng)濟效益發(fā)展。由此可見，房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展有重要意義。

三、房地產(chǎn)金融市場改革發(fā)展存在的問題

（一）未能創(chuàng)建健全的房地產(chǎn)金融體系

健全的房地產(chǎn)金融體系主要包括：專業(yè)性住房金融機構(gòu)、住房融資等。但是，就當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展而言，由于房地產(chǎn)金融體系的不健全，致使房地產(chǎn)金融市場的改革發(fā)展方式較為單一，房地產(chǎn)金融貸款的方式受到限制，直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。不僅如此，由于未能創(chuàng)建健全的房地產(chǎn)金融體系，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融融資業(yè)務(wù)的開展存在一定的風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展速度慢

由于房地產(chǎn)金融市場的改革發(fā)展正處于初期階段，使得房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展速度略慢。因我國只有少部分房地產(chǎn)企業(yè)具備一級房地產(chǎn)金融市場，其他房地產(chǎn)企業(yè)只依靠銀行提供的巨額資金，加劇了房地產(chǎn)金融風(fēng)險的存在。與此同時，由于二級房地產(chǎn)金融市場尚未建立，一旦房地產(chǎn)金融市場發(fā)生巨大改變，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來一定的影響，限制著房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展速度。

（三）存在一定的房地產(chǎn)金融風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在實際發(fā)展的過程中，存在一定的房地產(chǎn)金融風(fēng)險，阻礙著房地產(chǎn)金融市場的改革發(fā)展。近年來，在經(jīng)濟迅速發(fā)展的背景下，使得我國房地產(chǎn)企業(yè)也得到了穩(wěn)定發(fā)展。但是，房地產(chǎn)企業(yè)時常出現(xiàn)供給與需求不相符的現(xiàn)象，導(dǎo)致住房空置率逐漸呈現(xiàn)出上升的趨勢，一旦房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展發(fā)生變化，勢必會造成房地產(chǎn)企業(yè)供需失衡的風(fēng)險。不僅如此，由于開發(fā)商及住戶的信用未能得到保障，同時也未能創(chuàng)建完善的個人信用體系，致使銀行不能及時向其進行貸款，也未能對發(fā)放的貸款實施監(jiān)控，在一定程度上加劇了房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

四、提高房地產(chǎn)金融市場改革發(fā)展的策略

（一）完善健全的房地產(chǎn)金融體系

現(xiàn)今社會，在國家及社會的大力支持下，為有效加快房地產(chǎn)金融市場的改革發(fā)展速度，應(yīng)當(dāng)完善健全的房地產(chǎn)金融體系，確保房地產(chǎn)企業(yè)在金融體系的作用下，積極開展各項房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。比如，住房融資擔(dān)保等。首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以與各大銀行進行合作，向廣大人民推薦貸款的方式，從根本上提升廣大人民的住房水平。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以創(chuàng)建適當(dāng)?shù)膿?dān)保機構(gòu)，或是在國家及社會的支持下成立住宅融資委員會，向住戶宣傳有關(guān)貸款方面的內(nèi)容，使絕大多數(shù)的居民能夠得到安全保障。最后，創(chuàng)建健全的房地產(chǎn)金融體系。房地產(chǎn)金融體系有眾多種類，主要包括：專業(yè)性住房金融機構(gòu)、保險機構(gòu)等。只有不斷完善房地產(chǎn)金融體系，才可以促進房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。

（二）加快房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展速度

在20世紀(jì)70年代初期，一些發(fā)達國家抓住商機，大力開展房地產(chǎn)金融市場，發(fā)達國家不僅具備以融資市場為核心的一級房地產(chǎn)金融市場，同時還具備以證券市場為載體的二級房地產(chǎn)金融市場。因發(fā)達國家有完善的房地產(chǎn)金融市場，大幅度減低了金融風(fēng)險的發(fā)生機率。換句話講，房地產(chǎn)金融市場的改革發(fā)展，逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)迅速發(fā)展的重要途徑。基于此，我國房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)與時俱進，加快房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展速度，使我國房地產(chǎn)企業(yè)在競爭日益激烈的市場中能夠占有一席之地。與此同時，還應(yīng)降低房地產(chǎn)企業(yè)融資的相關(guān)條件，不斷轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)融資的方式，在一定程度上，為房地產(chǎn)金融市場的改革奠定基礎(chǔ)。

（三）積極防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險

積極防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，主要從以下幾個方面具體闡述：第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視金融的重要性，督促其他房地產(chǎn)員工加強防范風(fēng)險的主觀意識，不僅應(yīng)開展大量的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，還應(yīng)時刻預(yù)防潛在的金融風(fēng)險，從根本上降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險的發(fā)生。第二，政府監(jiān)管部門對房地產(chǎn)企業(yè)的改革發(fā)展提出有目的性的指導(dǎo)意見，并且針對房地產(chǎn)企業(yè)開展的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，制定正確的規(guī)范政策，促使房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)得到很好的保障。第三，政府監(jiān)管部門加強對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管力度。督促房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格按照相關(guān)審批手續(xù)進行工作，嚴(yán)禁開展具有較高金融風(fēng)險的貸款業(yè)務(wù)。不僅如此，若開發(fā)商及住戶的行為舉止較不規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)有權(quán)利拒絕向其進行貸款，以此來起到防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的作用。第四，加強貸款方面的管理。房地產(chǎn)企業(yè)可以對已經(jīng)發(fā)放的貸款進行實時監(jiān)控，避免出現(xiàn)工程停工、罷工等現(xiàn)象，阻礙著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，同時為房地產(chǎn)金融市場的改革發(fā)展打下成功的基石。

結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)金融市場的改革發(fā)展，可以加快房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度。本文對房地產(chǎn)概述進行分析，并且結(jié)合房地產(chǎn)金融的重要意義，從中可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)有眾多特征，這些特征成為房地產(chǎn)金融市場改革發(fā)展中必不可缺的一部分，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供保障。但是，房地產(chǎn)金融市場在改革發(fā)展的過程中，存在一系列的問題。為使這一現(xiàn)象得到改善，本文提出幾點提高房地產(chǎn)金融市場改革發(fā)展的策略：完善健全的房地產(chǎn)金融體系、積極防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，為房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

參考文獻：

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第2篇

關(guān)鍵詞：金融危機；房地產(chǎn)企業(yè)；戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移

中圖分類號：F830.99　文獻標(biāo)識碼：A　文章編號：1672-3198(2009)05-0006-01

1　我國房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移動因分析

1.1　環(huán)境動因分析

我國房地產(chǎn)市場受金融危機影響，行業(yè)整體正在走向衰退，市場需求不斷下降，從而使我國房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的空間越來越小，這種壓力往往促使企業(yè)進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路；另外，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過這幾年的飛速發(fā)展，市場進入者非常多，形成規(guī)模的大企業(yè)較少，絕大部分是中小企業(yè)規(guī)模，因此市場競爭環(huán)境非常激烈，在這種形勢下，整個行業(yè)必定面臨這一輪新的洗牌，只有重新分析環(huán)境和市場，調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，才能在激烈的競爭中生存下來；最后，我國整體經(jīng)濟環(huán)境也在發(fā)展變化，國家的政策在逐步調(diào)整，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)也在不斷變化，城市化過程出現(xiàn)了新的特征，勞工結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)體系也在發(fā)展明顯的變化，區(qū)域間發(fā)展模式和其之間的聯(lián)系也在悄然改變，在這種大的背景環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)整體政治經(jīng)濟環(huán)境形勢做出新的判斷，加強解讀環(huán)境的能力，更重要的是順勢而下，適時轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略方向。

1.2　企業(yè)內(nèi)部動因

我們了解到房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著許多的問題，最大的問題就是融資問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有別于其它企業(yè)的一個顯著特征是前期投入資本特別大，而且是間歇期的投入。不需要持久投資，但是每期投資都需要大量資金。因此房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率都較高，融資受阻對房地產(chǎn)企業(yè)來說是災(zāi)難性的，當(dāng)投機產(chǎn)生的虛高的房價和虛假繁榮的市場破滅的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著市場萎縮和資金鏈斷裂的困難，這種困難也讓房地產(chǎn)企業(yè)必須要進行內(nèi)部調(diào)整，從整體上重新確立戰(zhàn)略方向，在業(yè)務(wù)、市場和產(chǎn)品上都重新定位。企業(yè)為實現(xiàn)資源的最有效配置，短期內(nèi)獲得高利潤回報，往往選擇并購方式。兼并方為實現(xiàn)資源的最優(yōu)配置，需要整合資源，包括人力資源、財務(wù)資源以及其它資源，作為被兼并方，應(yīng)配合兼并方的整合方案，從兼并方的整體利益出發(fā)，調(diào)整自身的發(fā)展戰(zhàn)略，以適應(yīng)兼并方整體發(fā)展戰(zhàn)略。

2　我國房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的幾種思路探討

我國國內(nèi)環(huán)境穩(wěn)定，我國城市化和現(xiàn)代化的進程速度仍然較快，因此在可以看見的未來，我國房地產(chǎn)市場仍將面臨一個長期的繁榮。我們既要認(rèn)清當(dāng)前金融危機對我國總體經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的打擊是很大的，人們對當(dāng)前經(jīng)濟形勢的心理預(yù)期和對房地產(chǎn)市場的信心不足，但是，我們也要以長遠的眼光來看，現(xiàn)在這種局面正是我國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型的時期，金融危機只是這個時期的一個添加劑，我國房地產(chǎn)企業(yè)不必盲目恐慌，更應(yīng)該做的而是認(rèn)清形勢，認(rèn)真分析環(huán)境和審視內(nèi)部資源和能力，順勢而上，看到我國房地產(chǎn)市場仍然有著巨大的機會，只要重新對資源和能力進行調(diào)配，適時進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，就有很大機會走出泥潭。在此，我總結(jié)出幾種可供參考的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移思路。

2.1　房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)對象轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略

服務(wù)對象轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略是指對企業(yè)服務(wù)的顧客群體進行重大調(diào)整。為了適應(yīng)新的顧客群體的需要，企業(yè)必須調(diào)整其業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，推出新產(chǎn)品。前面分析到了我國房地產(chǎn)市場從2002年開始進入一個飛速發(fā)展期，在這個時期內(nèi)我國房價上升速度遠大于銀行利率，因此很多投機者進入房地產(chǎn)市場進行炒房，曾一度形成專職的炒房族。而從2008年開始我國房地產(chǎn)市場在政府政策約束和金融危機影響下，我國房地產(chǎn)價格開始下降，成交量萎縮，投機者逐步退出市場。因此，在房地產(chǎn)是一個主要的投資市場還是消費市場的問題上曾討論不止，不過從長遠來看，房地產(chǎn)業(yè)是為了滿足人們居住的要求，主要還是以消費市場為主。現(xiàn)在購房的大多數(shù)是剛性需求者。我國房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)識到這種轉(zhuǎn)變，重新看到現(xiàn)在市場上真正的消費者需要什么樣的產(chǎn)品。從戶型、樓層和區(qū)位選擇上都應(yīng)該考慮這種轉(zhuǎn)變。

2.2　房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)域轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略

西部經(jīng)濟結(jié)構(gòu)受整體環(huán)境影響不大，而且每年都有國家支持。因此雖然整體經(jīng)濟形勢不好，但是西部省份經(jīng)濟仍然以較快速度上升，而經(jīng)濟發(fā)展必然也帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。從長遠來看，我國經(jīng)濟現(xiàn)在這種區(qū)域不平衡的情況必然要調(diào)整的，西部地廣人稀，資源豐富，在東部和中部污染嚴(yán)重情況下，西部良好的生態(tài)環(huán)境，清新的空氣都隨著交通的便利，人們會逐步認(rèn)識到其優(yōu)勢。因此我國房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該看得到東邊不亮哪邊亮，從而撤出一部分資源流入到西部去，打好根基。

受勞動法影響，東部地區(qū)勞動力成本明顯上升。而中部一些較靠近東部或者在鐵路和河流旁的城市為了發(fā)展，在政策執(zhí)行上相對于東部肯定較松動，而且最低工資也低于東部，因此很多企業(yè)都開始向內(nèi)地轉(zhuǎn)移，這也必然會帶動這些地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)市場也肯定隨著繁榮，我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)識到這個機遇，慢慢轉(zhuǎn)移資產(chǎn)到這些地區(qū)進行開發(fā)。

2.3　房地產(chǎn)企業(yè)向產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略

我國很多房地產(chǎn)企業(yè)都只從事房地產(chǎn)開發(fā)工作，開發(fā)完一個地區(qū)就實行資本轉(zhuǎn)移。其實很多人都犯了遠視錯誤。不能看清身邊的商機。從事房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的企業(yè)，也同樣犯了這個錯誤，掌握戶主信息是房地產(chǎn)企業(yè)的一個巨大的優(yōu)勢資源，知道每個戶主的家庭狀況、職業(yè)、偏好、熱愛的體育運動等各方面全面的信息。很多企業(yè)認(rèn)為物業(yè)工作難做，盈利不高，因此在開發(fā)銷售完后就放棄對物業(yè)的管理。其實最開始可以通過建設(shè)小區(qū)社會，把開發(fā)區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施都構(gòu)建完善，特別是教育和老年中心，能夠以此吸引更多的潛在客戶。

物業(yè)在我國還算是個新興的行業(yè)，以中小型企業(yè)為主。而真正具有實力和先進的管理模式的物業(yè)公司還仍未存在，因此我國房地產(chǎn)企業(yè)可以擴展產(chǎn)業(yè)鏈，利用銷售與房主建立的關(guān)系，開發(fā)物業(yè)項目。之后通過進一步對戶主有進一步的了解后，企業(yè)再拓展新的業(yè)務(wù)，具體如資產(chǎn)管理，幫業(yè)主做產(chǎn)權(quán)證，還有諸如房屋租憑、托管幼兒、煤氣運送等等延伸業(yè)務(wù)領(lǐng)域，這些都是盈利非常好的業(yè)務(wù)項目。這也是當(dāng)今我國房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移方向之一。

第3篇

[關(guān)鍵詞]金融資源；房地產(chǎn)；金融理論；框架

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.02.068

[中圖分類號]F832 [文獻標(biāo)識碼]A [文章編號]1673-0194（2017）04-0-02

0 引 言

金融產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直伴隨著整個社會的發(fā)展，金融c經(jīng)濟的關(guān)系一直是社會進行建設(shè)的過程中主要研究的發(fā)展脈絡(luò)和發(fā)展趨勢。在這種情況下，不難發(fā)現(xiàn)，金融的內(nèi)涵在不斷被拓展的同時，也隨著經(jīng)濟的金融化而不斷發(fā)展。近年來，相關(guān)的研究人員發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)與金融產(chǎn)業(yè)有著密切的相關(guān)性，因此，有必要對房地產(chǎn)進行深入的研究和進一步的探討。

1 金融視角下對房地產(chǎn)金融的研究

筆者在房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略進行研究和探索的過程中，經(jīng)常會用到唯物辯證法和歷史價值分析等方法，目的是能更好地將理論與實踐相結(jié)合，并用一些戰(zhàn)略管理的相關(guān)哲學(xué)理論去有效地借鑒金融可持續(xù)發(fā)展的理論，進而通過對金融理論進行成果的創(chuàng)新，這樣可以對房地產(chǎn)金融進行更為全面且具有層次的梳理和創(chuàng)新。

在歷史不斷發(fā)展的過程中，中國正在由經(jīng)濟大國走向經(jīng)濟強國，在這個不斷崛起的過程中，傳統(tǒng)單方向地討論金融已經(jīng)不能滿足金融發(fā)展的需要，以“跳出金融看金融”的變革式的思維才能夠更好地面對中國金融面臨的復(fù)雜的金融環(huán)境。

2 房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀和傳統(tǒng)金融理論的局限性

房地產(chǎn)金融在中國雖然發(fā)展的比較晚，大體上的發(fā)展時間還不足40年，但是它的發(fā)展進程和特點仍然使其成為了房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略中不可缺少的一部分。我國改革的特殊性和經(jīng)濟背景形成了我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的特殊歷程。筆者從唯物史觀的角度，用辯證主義的思維對中國房地產(chǎn)金融制度的變遷和房地產(chǎn)金融的歷史脈絡(luò)進行了梳理和分析，這有助于其更好的對中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的周期、發(fā)展的規(guī)律以及房地產(chǎn)的形成機制進行更好的分析，這樣才能為金融的發(fā)展做好基礎(chǔ)。

我國房地產(chǎn)金融之所以不能得到迅猛的發(fā)展，究其原因，主要是理論和實際不能進行有效的結(jié)合，理論嚴(yán)重滯后于實踐。而導(dǎo)致這種現(xiàn)象的原因是我國相關(guān)的研究人員對房地產(chǎn)金融的研究主要停留在傳統(tǒng)金融理論的狹窄范圍內(nèi)，近些年來，房地產(chǎn)金融的研究成果主要在房地產(chǎn)金融的具體對策和融資技術(shù)層面，沒有形成和建立良好的、系統(tǒng)的理論傳承，且在傳統(tǒng)理論的研究過程中，沒有做到有效的創(chuàng)新。因此，相關(guān)的研究人員對傳統(tǒng)理論進行分析，總結(jié)規(guī)律和發(fā)展模式，吸取其中有益的因素，并在其基礎(chǔ)上對房地產(chǎn)金融理論進行探究和突破是十分必要的。

通過對傳統(tǒng)金融理論進行分析后，可以得知金融與經(jīng)濟的關(guān)系不僅僅是金融理論研究和發(fā)展的核心問題之一，也是與房地產(chǎn)金融緊密相連的一部分金融理論基礎(chǔ)。相關(guān)的研究人員可以闡明金融已經(jīng)成為服務(wù)于經(jīng)濟發(fā)展的輔助因素，也已逐漸演變?yōu)榻?jīng)濟發(fā)展的一個內(nèi)生變量。在不斷地創(chuàng)新過程中，房地產(chǎn)金融也可能作為經(jīng)濟的一個內(nèi)生因素與房地產(chǎn)社會經(jīng)濟的發(fā)展進行有效的融合，實現(xiàn)統(tǒng)一化的發(fā)展。為此，必須要對房地產(chǎn)金融問題給予高度重視，這樣才能有利于經(jīng)濟社會的可協(xié)調(diào)發(fā)展和世界經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)金融理論的創(chuàng)新和完善。

3 國外房地產(chǎn)金融研究的思考

英國和美國早在上百年前就對房地產(chǎn)金融進行了一定程度的研究，無論是經(jīng)驗還是問題，這對于中國的學(xué)者來說，對中國房地產(chǎn)金融的發(fā)展研究有非常好的借鑒意義。對美國、日本和新加坡等發(fā)達國家的房地產(chǎn)金融理論和研究模式進行分析，并結(jié)合我國的國情進行更為全面和客觀的分析，有利于實現(xiàn)我國房地產(chǎn)金融的協(xié)調(diào)發(fā)展。

每個國家的房地產(chǎn)金融理論都不一樣，這是因為各個房地產(chǎn)金融理論都是根據(jù)各個國家的國情和房地產(chǎn)發(fā)展的實況來提出的，各國的房地產(chǎn)金融制度都與國家相關(guān)的土地制度、城市化的進程以及相關(guān)的經(jīng)濟制度等其一系列的宏觀經(jīng)濟政策結(jié)合在一起，并兼具普遍意義和個性化。

4 房地產(chǎn)金融

這里所謂的房地產(chǎn)金融理論不是對某個房地產(chǎn)的具體問題進行研究和分析，也不是在實踐發(fā)展過程中針對一段時間內(nèi)發(fā)生的問題進行的相關(guān)政策性的思考。而是房地產(chǎn)金融的相關(guān)基礎(chǔ)性涵義、發(fā)展方向、發(fā)展目標(biāo)以及發(fā)展模式進行全面系統(tǒng)化的研究。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融理論就是把房地產(chǎn)金融局限在一個非常狹窄的范圍內(nèi)，單一地將房地產(chǎn)與貨幣進行結(jié)合，從而就漸變成了金融和房地產(chǎn)是兩個獨立的概念和兩個獨立的產(chǎn)業(yè)和學(xué)科，而對于二者之間的相關(guān)性和緊密的聯(lián)系性沒有給予體現(xiàn)和解析。這導(dǎo)致了傳統(tǒng)理論在面對房地產(chǎn)及金融的一系列問題時，不能進行很好的解析，具有很大的局限性。

房地產(chǎn)的金融戰(zhàn)略研究應(yīng)從房地產(chǎn)的金融屬性進行研究，并對房地產(chǎn)金融進行重新定義和對其進行擴展，這樣才能更好地將房地產(chǎn)與金融的緊密關(guān)系更形象的表現(xiàn)出來，形成廣義的房地產(chǎn)金融的概念，突出房地產(chǎn)金融的重要性，使人們能夠在社會和國家的角度對房地產(chǎn)金融的本質(zhì)和相應(yīng)的發(fā)展規(guī)律有一個更為深刻和系統(tǒng)全面的認(rèn)識，這樣才能為房地產(chǎn)金融的發(fā)展提供一個更高的視角。

5 房地產(chǎn)金融理論進行框架的構(gòu)建和戰(zhàn)略的選擇

在任何領(lǐng)域，企業(yè)要想實現(xiàn)一定的目標(biāo)，首先就要有一個戰(zhàn)略性的計劃和決策，這樣的決策其實就是一種選擇。近年來，中國的城鎮(zhèn)化得到不斷的發(fā)展，房地產(chǎn)金融對城鎮(zhèn)化的發(fā)展已經(jīng)起到了非常重要和關(guān)鍵的作用。房地產(chǎn)金融可以對資產(chǎn)泡沫和金融危機，在一定程度上進行更好的滲透，使人們能更好的將實踐與理論結(jié)合，從而對房地產(chǎn)金融的發(fā)展做好更多的戰(zhàn)略性選擇。房地產(chǎn)金融理論研究的實踐意義的所在也是房地產(chǎn)金融的戰(zhàn)略選擇。無論是從我國的第一步深化改革，還是從整個階段的過程化發(fā)展都應(yīng)該將房地產(chǎn)金融的發(fā)展進行漸進性的提高，使其保持創(chuàng)新的狀態(tài)，促使其與房地產(chǎn)行業(yè)的實際發(fā)展進程相吻合。但是不能為了創(chuàng)新而創(chuàng)新，盲目的進行躍進。

房地產(chǎn)金融是對房地產(chǎn)進行更好的、適應(yīng)性的調(diào)節(jié)和支持，就是對市場化的商品房開發(fā)的金融支持和非市場化的保障性住房進行開發(fā)的政策性金融政策，它應(yīng)該與實際的情況相吻合。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新與宏觀調(diào)控的體系進行穩(wěn)定的結(jié)合和協(xié)調(diào)，有利于房地產(chǎn)金融的發(fā)展；有利于提高國家金融的戰(zhàn)略高度；在發(fā)展的周期內(nèi)，能有計劃的對房地產(chǎn)金融資源進行有效配置，充分發(fā)揮房地產(chǎn)金融資源對我國城鎮(zhèn)化的促進和推動作用，進而有效的將房地產(chǎn)金融對資產(chǎn)泡沫和金融危機的負(fù)影響減小到最低的范圍內(nèi)。

6 金融資源視角下構(gòu)建房地產(chǎn)金融發(fā)展機制的策略

房地產(chǎn)金融發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)主要是對房地產(chǎn)的金融發(fā)展機制進行協(xié)調(diào)性的構(gòu)建。無論是在對房地產(chǎn)金融的機制進行構(gòu)建，還是在房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略的選擇上，要想使房地產(chǎn)金融的發(fā)展能夠適應(yīng)支持戰(zhàn)略，需要從金融資源、經(jīng)濟的發(fā)展以及社會的建設(shè)等多個方面來考慮房地產(chǎn)金融所處的位置，只有這樣才能夠更好地構(gòu)建出房地產(chǎn)金融的發(fā)展協(xié)調(diào)機制。這種調(diào)節(jié)機制主要是為了有效實現(xiàn)房地產(chǎn)方面的協(xié)調(diào)發(fā)展，而這種協(xié)調(diào)是通過對房地產(chǎn)的適度支持、合理界定市場中的地位來實施的，它可以不斷地優(yōu)化房地產(chǎn)的投融資機制，有效地提高房地產(chǎn)金融在宏觀調(diào)控體系中的地位和作用，進而使整個金融理論框架和市場機制符合實際的需求，使其更好地與實體經(jīng)濟的發(fā)展有更高的吻合度。

房地a金融理論框架的構(gòu)建還必須將房地產(chǎn)金融進行資源上的配置，這可以對房地產(chǎn)的健康發(fā)展起到積極的促進作用，同時也可以有效地避免一些金融危機。相關(guān)的人員要從金融資源的視角出發(fā)，對房地產(chǎn)金融理框架的構(gòu)建進行創(chuàng)新，針對我國當(dāng)前房地產(chǎn)金融下存在投融資渠道的問題、相關(guān)的金融風(fēng)險、房地產(chǎn)在直接投融資過程中發(fā)展緩慢等問題進行深入分析，從房地產(chǎn)的全面協(xié)調(diào)和深層次的角度對房地產(chǎn)的信貸、信托、基金和投融資等問題和機制進行研究、設(shè)計，這樣才能使房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新可以在金融資源的視角下、在更高的房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)最大的經(jīng)濟效益和社會效益。

7 結(jié) 語

隨著我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展和對棚戶區(qū)進行的改造，房地產(chǎn)金融理論框架地構(gòu)建和實施已經(jīng)成為了經(jīng)濟的發(fā)展的直接影響因素。房地產(chǎn)金融理論框架地構(gòu)建不僅僅會影響房地產(chǎn)的實踐效果，還會對保障國家的金融安全起到重要的作用，只有房地產(chǎn)金融得到更為有效的發(fā)展，我國才能更好地面對經(jīng)濟全球化和金融全球化的模式，進而實現(xiàn)更好的發(fā)展和變革。

主要參考文獻

[1]倪偉康.協(xié)同視角下資產(chǎn)證券化流動性研究[D].上海：東華大學(xué)，2011.

第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；房地產(chǎn)市場；正向影響

房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟活動的具有高附加值的綜合產(chǎn)業(yè)，它屬于第三產(chǎn)業(yè)。金融是指貨幣資金的融通，包括與貨幣流通和信用有關(guān)的一切經(jīng)濟活動。金融的基本職能是為經(jīng)濟的運行籌集資金和分配資金，它是通過金融市場或金融中介直接或間接地將資金從供給方轉(zhuǎn)移給需求方。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)都屬于第三產(chǎn)業(yè)，二者相互促進、共同發(fā)展，突出地表現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)銀行、非銀行金融機構(gòu)以及資本市場之間的關(guān)系上。總的來說，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營、流通和消費都需要金融業(yè)的幫助，金融業(yè)的發(fā)展需要在房地產(chǎn)業(yè)開拓業(yè)務(wù)。要提高我國房地產(chǎn)金融業(yè)對房地產(chǎn)市場的正向影響效果，可以從以下方面著手：

一、加快房地產(chǎn)金融體制改革，建立統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)金融體系

為適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)金融業(yè)自身發(fā)展的需要，我國必須加快金融體制改革的步伐，根據(jù)國際金融業(yè)的發(fā)展趨勢，調(diào)整經(jīng)營管理理念和發(fā)展戰(zhàn)略，進一步深化商業(yè)銀行的產(chǎn)權(quán)制度改革，強化商業(yè)銀行的內(nèi)部管理，建立健全科學(xué)的決策機制、內(nèi)部約束機制和激勵機制。同時，打破價格雙軌制，建立統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)金融體系，消除資金流動的障礙，不斷提高房地產(chǎn)金融體系的運轉(zhuǎn)效率和房地產(chǎn)金融資源的運營質(zhì)量。

二、維護房地產(chǎn)金融市場秩序

房地產(chǎn)出現(xiàn)問題的一個很重要的原因是房地產(chǎn)的效率不高，出現(xiàn)一些信息不對稱和不充分的問題，如房地產(chǎn)壟斷、逆向選擇、道德風(fēng)險等問題。公平與公正必須以市場效率為基礎(chǔ)。不能否定房地產(chǎn)市場化改革，不能走改革的回頭路。房價的高低是由市場客觀規(guī)律決定的，要不斷提高房地產(chǎn)的市場效率就要使房地產(chǎn)市場更加透明，克服信息不對稱問題和壟斷等問題，優(yōu)化房地產(chǎn)資源的配置。

三、提高房地產(chǎn)金融機構(gòu)抗風(fēng)險能力

建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調(diào)控體系是房地產(chǎn)市場和國民經(jīng)濟健康、平穩(wěn)發(fā)展的重要保證。由于我國各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡、房地產(chǎn)市場的區(qū)域性以及消費差異等特點，可以根據(jù)需要建立多層次的房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調(diào)控指標(biāo)體系。繼續(xù)加強國內(nèi)金融的監(jiān)管，完善金融監(jiān)管體制，改進金融監(jiān)管方式，提高金融監(jiān)管效能，維護房地產(chǎn)金融市場秩序，強化房地產(chǎn)金融機構(gòu)的風(fēng)險管理機制，建立對房地產(chǎn)投資――開發(fā)――流通――銷售全過程金融資本化、專業(yè)化、動態(tài)風(fēng)險管理體系，以實現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險有效控制下的資本利潤最大化。

四、確保房地產(chǎn)金融的安全

在支持房地產(chǎn)信貸發(fā)展，加大自主創(chuàng)新力度的同時，一定要強化監(jiān)管，不斷完善相關(guān)的金融法規(guī)。堅決執(zhí)行一系列的監(jiān)管政策，堅決打擊各種假按揭、假擔(dān)保和假抵押。只有房地產(chǎn)信貸臺規(guī)了，才能保證房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。在當(dāng)前擴大內(nèi)需的同時，房地產(chǎn)業(yè)一些違規(guī)行為有所抬頭，各有關(guān)部門要堅決進行查處。就金融安全來講，應(yīng)當(dāng)推動房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，強化房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融市場的深度和廣度，從戰(zhàn)略高度規(guī)劃房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間和時間，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融市場的市場秩序、監(jiān)管秩序與法律秩序的有效均衡。在科學(xué)監(jiān)管和法律的制度基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融的發(fā)展空間可以不斷擴大，從而支持國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

五、大力發(fā)展多元化房地產(chǎn)融資體系，分散和降低銀行系統(tǒng)風(fēng)險

要解決目前房地產(chǎn)金融市場資金來源結(jié)構(gòu)單一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和個人住房消費貸款過度依賴銀行信貸的局面，建立多元化的房地產(chǎn)融資體系，通過多渠道融資方式來滿足房地產(chǎn)開發(fā)對資金的需求，分散和降低銀行系統(tǒng)風(fēng)險。例如，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，開辟新的融資渠道；培育和完善房地產(chǎn)債券市場，作為解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的重要途徑之一，鼓勵房地產(chǎn)公司發(fā)行融資期限較長、低于銀行貸款利率的公司債券，吸收社會分散的剩余資金進入房地產(chǎn)業(yè)，在資本市場上直接融資：積極引導(dǎo)國外資金進入房地產(chǎn)融資市場，拓寬我國房地產(chǎn)融資渠道等。

第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 金融 風(fēng)險 對策

現(xiàn)代房地產(chǎn)研究學(xué)家普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)金融最簡單的含義就是房地產(chǎn)資金的融通，融資是房地產(chǎn)金融的其中組成部分，房地產(chǎn)的融資，包含的內(nèi)容很多，因為門類的繁多，衍生出的房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)鹊确康禺a(chǎn)金融組成部分，還沒有形成真正意義上的風(fēng)險評估。論文以我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、解決房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展中的問題、對我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的思考三方面進行論述，以其對消解我國房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險，提供可行性建議。

一、 我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)金融涵蓋房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融，是研究房地產(chǎn)經(jīng)濟領(lǐng)域內(nèi)資金融通的運動及其規(guī)律性的一門大學(xué)科。房地產(chǎn)金融對于吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房儲蓄，辦理房地產(chǎn)存款等等一系列金融市場行為，都有其自身規(guī)律性。我國金融體制改革正面臨著進一步深化態(tài)勢，同樣房地產(chǎn)金融體制也處于逐步探索和建立之中。

目前我國的房地產(chǎn)金融事業(yè)仍然處于初級階段，房地產(chǎn)金融體系還不完善。因為相應(yīng)機制的不健全性，使得政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控仍然處于不成熟階段，而防范系統(tǒng)的風(fēng)險難度就愈加大了。

房地產(chǎn)金融風(fēng)險，是由于在實施一系列的房地產(chǎn)金融活動中，遭遇到可預(yù)知卻不可抗拒的風(fēng)險因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地產(chǎn)金融交易活動中，因為各種渠道引發(fā)的資金回籠困難風(fēng)險，概括起來可以分為四個方面，即：政策風(fēng)險、決策風(fēng)險、自然風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。

國家地產(chǎn)法律法規(guī)的不健全性，是房地產(chǎn)金融事業(yè)發(fā)展的最大障礙。盡管國家制定了一系列政策和行政法律法規(guī)，但法律法規(guī)中的漏洞，對于金融違法和犯罪，仍然沒有合理且有意義的政策法律法規(guī)依據(jù)。因為政策的弊端，助長了金融犯罪活動，滋生了許多金融事端。

自然條件影響下，金融市場的不穩(wěn)定性，涉及的法律和社會問題，使得房地產(chǎn)金融同樣被殃及。房地產(chǎn)事業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)競爭的激烈，使得房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展，交易市場的復(fù)雜性，都使得房地產(chǎn)金融事業(yè)的交易市場復(fù)雜度加大。房地產(chǎn)金融中，因為經(jīng)營行為的不理性及商業(yè)銀行的風(fēng)險預(yù)警能力和風(fēng)險管理的能力，都在無形中增加了金融房地產(chǎn)的風(fēng)險。

房地產(chǎn)金融行業(yè)中，融資是保障其資金有效安全運行的最重要途徑。融資的來源使得資本市場的發(fā)育，仍然處于較低的程度。利潤的誘惑，使得企業(yè)在涉足房地產(chǎn)市場時，將利潤作為其追逐目標(biāo)，然而，能夠?qū)崿F(xiàn)融資的企業(yè)數(shù)量極少。房地產(chǎn)金融事業(yè)全程依賴于銀行貸款，使得房地產(chǎn)開發(fā)中意外情況下，銀行承受其壓力幅度增大，資金回籠都成為主要難題。

二、 解決房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展中的問題

為了解決房產(chǎn)金融業(yè)中融資的困難問題，我們可以將資金存入房產(chǎn)銀行，通過抵押變現(xiàn)，避免交易帶來了交易帶來的風(fēng)險，對于風(fēng)險理財能在極短的時間內(nèi)消減其融資的壓力。

國家政策的扶持力度，能夠更大程度上為消減金融風(fēng)險提供約束機制。為了形成規(guī)范化和完善化管理，對于房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，有了良性的約束機制。國家和政府的政策方針，對于刺激房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展具有極大的指導(dǎo)意義。這就需要國家和地方政府在實施和制訂政策法規(guī)時，要避免企業(yè)的極端傾向。制訂的政策法律法規(guī)，必須適應(yīng)經(jīng)濟的發(fā)展，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行約束，對房地產(chǎn)的虛擬抵押給銀行業(yè)帶來的風(fēng)險。健全我國金融信息信用制度，將房地產(chǎn)金融的風(fēng)險和收益統(tǒng)一到房地產(chǎn)企業(yè)的管理中去。

對于消減自然風(fēng)險的對策，主要在于拆遷風(fēng)險和房地產(chǎn)建設(shè)風(fēng)險。對于處理這些風(fēng)險，在于回避和轉(zhuǎn)移風(fēng)險及風(fēng)險的控制問題上，都需要房地產(chǎn)開發(fā)上對此作出充分的分析。

對于市場風(fēng)險的解決辦法，就是健全競爭機制，擴大房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模效應(yīng)，提升行業(yè)市場形象。就是對融資平臺的構(gòu)建和利率水平的變革上，都將在一定程度上影響房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展。在對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的可持續(xù)發(fā)展中，要考慮到企業(yè)發(fā)展中提供可靠的技術(shù)支撐，在房地產(chǎn)金融管理中，解決效益的問題，提升整個行業(yè)的核心競爭力。

對于融資平臺上金融風(fēng)險的規(guī)避和解決對策，應(yīng)將房地產(chǎn)金融融資渠道的單一性擴大，解決其財政資金短缺的問題。建立政府融資平臺的融資約束機制，對于融資的期限和融資的額度，都要由相關(guān)部門的授權(quán)。對于銀行的貸款，可以從各大行中進行綜合融資，實施銀團貸款。要從根本上解決融資困難的局面，從根本上就應(yīng)該立足對分稅制度的改革和完善，從根本上化解房地產(chǎn)融資困難問題。

對于財務(wù)風(fēng)險的解決辦法，要實現(xiàn)其企業(yè)的高度轉(zhuǎn)型，利用政策和法規(guī)加快企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，將鼓勵自主創(chuàng)新，提高其抗危機和抗風(fēng)險能力。加快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險。商業(yè)銀行要保障其自身安全，加強商業(yè)銀行自身的管理，提高風(fēng)險的防范能力，對于房產(chǎn)的低抵押上，要建立和完善個人信用制度。

三、 我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的思考

我國房地產(chǎn)金融的基本任務(wù)是運用多種融資方式和金融工具籌集和資金融通，保障房地產(chǎn)事業(yè)的順利進行，對于房地產(chǎn)的開發(fā)和實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的資金合理流通，對房地產(chǎn)的開發(fā)事業(yè)具有極為重要的現(xiàn)實意義。

中國房地產(chǎn)行業(yè)競爭的加劇，要有自身的形成機制。中國房地產(chǎn)金融事業(yè)的健全和發(fā)展，因為有其發(fā)展實力和上升空間，在未來的金融行業(yè)中，消減其風(fēng)險，是仍然可以作為企業(yè)和個人投資增加收益的有效途徑。

因為房地產(chǎn)金融業(yè)的高收益高風(fēng)險性，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受金融業(yè)的波及而一度呈現(xiàn)動蕩性。我國房地產(chǎn)開發(fā)中，地產(chǎn)價格的一度飆升，吸納的更多信貸資金從而造成流動性潛在風(fēng)險或資源配置機制的扭曲。國家要消除房地產(chǎn)金融風(fēng)險，除了利用宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)價格的快速增長外，還要準(zhǔn)確掌握我國房地產(chǎn)市場運行的情況。提高土地的使用效益，抑制土地投機，將金融業(yè)稅收改革刺激房地產(chǎn)的不合理發(fā)展力度。

房地產(chǎn)賣方的信貸擴張和需求的增加，為房地產(chǎn)金融業(yè)迎來了新生，同時也為銀行金融業(yè)的發(fā)展帶來了相當(dāng)大的管理難度，要想形成健全的調(diào)控機制和合理的消減對策。需要政府建立健全的約束機制，消除房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展瓶頸，實現(xiàn)資金的融通和現(xiàn)金的安全回流。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，一方面為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營提供了資金保障，另一方面支持居民住房消費能力的提高。因為政策、決策、自然、財務(wù)方面的制約，使得房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展和人民住房資金的投資項目風(fēng)險在哦進一步加大，為了解決這些問題，需要國家政策作為外部推動力去真正推動房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展。對于房地產(chǎn)金融業(yè)的融資渠道，要在金融體系下建立完備的房地產(chǎn)自控調(diào)配體系，要充分利用各種創(chuàng)新工具和手段，挑戰(zhàn)和消解房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險。

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第6篇

（一）房地產(chǎn)金融業(yè)起步晚，但發(fā)展十分迅速。從我國房地產(chǎn)融資歷程來看，房地產(chǎn)真正進入融資階段是在1998年以后，伴隨著個人住房商品化制度的實施以及個人購房按揭的啟動，大量的購房者進入了房地產(chǎn)市場購買商品住宅，由于居民可支配收入剛剛改善，眾多購房者依賴銀行貸款進入市場購買住房。因此，短短幾年時間，我國用于房地產(chǎn)開發(fā)與個人購房貸款余額大幅增長，僅以四大國有商業(yè)銀行的統(tǒng)計數(shù)字為例，1999年末全國四大國有商業(yè)銀行的個人住房貸款余額為1583.67億元，工商銀行個人住房貸款余額1997年末為65億元，2000年末則為1048億元，而2004年則高達3158億元。迅速發(fā)展的房地產(chǎn)金融業(yè)對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了積極的推動作用。

（二）資金來源渠道單一，銀行系統(tǒng)風(fēng)險集中。目前，在我國房地產(chǎn)市場上，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運行的全過程，成為我國房地產(chǎn)市場各種相關(guān)主體的主要資金提供者。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中銀行貸款比重為30%，如果考慮住房消費貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款，這一比重將上升到80%，銀行實際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎縮，必將給銀行系統(tǒng)造成嚴(yán)重危害。而其他融資渠道，如信托、房地產(chǎn)股權(quán)融資、房地產(chǎn)債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式，在我國房地產(chǎn)金融市場尚處于起步階段，所占貸款比例十分小。

（三）房地產(chǎn)金融運作欠效率，資金投向結(jié)構(gòu)不合理。由于我國房地產(chǎn)金融機構(gòu)不健全，缺乏科學(xué)、合理、規(guī)范的經(jīng)營，使得房地產(chǎn)市場資金的配置效率低下。加之，我國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場規(guī)律進行配置，阻礙了社會資金向房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的流動，受系統(tǒng)內(nèi)資金供應(yīng)者的經(jīng)濟狀況和儲蓄率的制約，融資數(shù)量有限，難以滿足房地產(chǎn)龐大的資金需求。而另一方面，房地產(chǎn)資金的投向結(jié)構(gòu)卻不夠合理，商業(yè)用房的投資增幅高于住宅投資，經(jīng)濟適用住房建設(shè)投入不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)總量相對不足的結(jié)構(gòu)性失衡。既使得真正有居住需要的、占社會人群大多數(shù)的中低收入居民的有效需求得不到滿足，又造成房地產(chǎn)商盲目開發(fā)，出現(xiàn)房地產(chǎn)供給的結(jié)構(gòu)性過剩，空置率居高不下，資金流通鏈條斷裂。

（四）房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后，監(jiān)管和調(diào)控體系不完善。目前，我國房地產(chǎn)金融法規(guī)不夠健全，法制建設(shè)滯后。例如，涉及到房地產(chǎn)抵押貸款的法律雖然已出臺了一些，如《民法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，但總的來說住房消費貸款運作的法律環(huán)境不夠完善，有些法律缺乏可操作性，特別是作為住房消費的重要形式——住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于房地產(chǎn)金融的進一步健康發(fā)展。同時，房地產(chǎn)金融也缺乏有效的監(jiān)管體系，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運用規(guī)定外，對房地產(chǎn)金融機構(gòu)的管理尚無一個明確的專門機構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也亟待制定。

二、我國房地產(chǎn)金融市場對策建議

（一）加快金融體制改革，建立統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)金融體系。為適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)金融業(yè)自身發(fā)展的需要，我國必須加快金融體制改革的步伐，根據(jù)國際金融業(yè)的發(fā)展趨勢，調(diào)整經(jīng)營管理理念和發(fā)展戰(zhàn)略，進一步深化商業(yè)銀行的產(chǎn)權(quán)制度改革，強化商業(yè)銀行的內(nèi)部管理，建立健全科學(xué)的決策機制、內(nèi)部約束機制和激勵機制。同時，打破價格雙軌制，建立統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)金融體系，消除資金流動的障礙，不斷提高房地產(chǎn)金融體系的運轉(zhuǎn)效率和房地產(chǎn)金融資源的運營質(zhì)量。

（二）大力發(fā)展多元化房地產(chǎn)融資體系，分散和降低銀行系統(tǒng)風(fēng)險。要解決目前房地產(chǎn)金融市場資金來源結(jié)構(gòu)單一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和個人住房消費貸款過度依賴銀行信貸的局面，建立多元化的房地產(chǎn)融資體系，通過多渠道融資方式來滿足房地產(chǎn)開發(fā)對資金的需求，分散和降低銀行系統(tǒng)風(fēng)險。例如，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，開辟新的融資渠道；培育和完善房地產(chǎn)債券市場，作為解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的重要途徑之一，鼓勵房地產(chǎn)公司發(fā)行融資期限較長、低于銀行貸款利率的公司債券，吸收社會分散的剩余資金進入房地產(chǎn)業(yè)，在資本市場上直接融資；積極引導(dǎo)國外資金進入房地產(chǎn)融資市場，拓寬我國房地產(chǎn)融資渠道等。

（三）積極建立住房貸款擔(dān)保機構(gòu)，推進住房抵押貸款證券化。建立住房貸款擔(dān)保機構(gòu)，可以促進住房抵押貸款市場的發(fā)展，加快房地產(chǎn)金融創(chuàng)新步伐，保證房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。借鑒西方發(fā)達國家成功經(jīng)驗，由政府支持組建住房貸款擔(dān)保機構(gòu)，為中低收入家庭購買住房提供擔(dān)保，這樣既可以提高住房抵押貸款的安全性，降低違約風(fēng)險，又可以增加房地產(chǎn)金融機構(gòu)的業(yè)務(wù)收入，實現(xiàn)多元化、全方位的服務(wù)。抵押貸款證券化是提高抵押貸款流動性的根本途徑，是開拓房地產(chǎn)抵押貸款市場富有創(chuàng)造性的制度和工具創(chuàng)新。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和住房抵押貸款規(guī)模的擴大，推行住房抵押貸款證券化成為了我國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的必然選擇。

（四）完善房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調(diào)控體系，提高房地產(chǎn)金融機構(gòu)抗風(fēng)險能力。建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調(diào)控體系是房地產(chǎn)市場和國民經(jīng)濟健康、平穩(wěn)發(fā)展的重要保證。由于我國各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡、房地產(chǎn)市場的區(qū)域性以及消費差異等特點，可以根據(jù)需要建立多層次的房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調(diào)控指標(biāo)體系。繼續(xù)加強國內(nèi)金融的監(jiān)管，完善金融監(jiān)管體制，改進金融監(jiān)管方式，提高金融監(jiān)管效能，維護房地產(chǎn)金融市場秩序，強化房地產(chǎn)金融機構(gòu)的風(fēng)險管理機制，建立對房地產(chǎn)投資開發(fā)—流通—銷售全過程金融資本化、專業(yè)化、動態(tài)風(fēng)險管理體系，以實現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險有效控制下的資本利潤最大化。

第7篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；金融風(fēng)險；商業(yè)銀行。

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要支柱之一，在國家經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著舉足輕重的作用。 次貸危機過后，我國房地產(chǎn)價格仍然持續(xù)走高，泡沫加劇，房地產(chǎn)金融風(fēng)險不可小覷。 因此，研究我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的趨勢和主要特征，探索防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險的主要手段，不僅有利于房地產(chǎn)市場本身的健康發(fā)展，而求有利于整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定和金融行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，具有重要的理論價值和現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)金融及其風(fēng)險概述。

1.房地產(chǎn)金融及其風(fēng)險。

房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)活動有關(guān)的一切金融活動。具體而言則應(yīng)劃分為以下形式， 如開發(fā)商所需資金的具體融資方式，包括房地產(chǎn)信貸融資、股票融資、債券融資和運用信托方式融資等，另外也包括居民個人住房貸款。房地產(chǎn)金融風(fēng)險是指銀行在為房地產(chǎn)企業(yè)進行資金的籌集、融通、清算等金融服務(wù)活動中，由于各種事先無法預(yù)料（即不確定）因素的影響，使銀行的實際收益與預(yù)期收益發(fā)生背離，從而蒙受經(jīng)濟損失的可能性。 房地產(chǎn)金融風(fēng)險不僅包括單項業(yè)務(wù)和單個金融機構(gòu)面臨的風(fēng)險，也包括整個房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)作為一個高投入、高利潤的企業(yè)，這就決定了它不可避免的同時具備高風(fēng)險這一特性。金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，出于逐利的本質(zhì)，容易過度支持，引起信用膨脹問題，從而誘發(fā)危機。從目前來看，房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要由信用風(fēng)險、流動性風(fēng)險、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險等構(gòu)成。

2.房地產(chǎn)金融風(fēng)險的特點。

房地產(chǎn)金融風(fēng)險既有一般性經(jīng)濟風(fēng)險的共性，也有自己獨具的個性因素，具體來說有以下幾個特征：

第一，隱蔽性。在現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融體系中，存在著嚴(yán)重的信息不對稱性。身處資金鏈兩端的投資方和融資方之間的信息溝通中存在著極大的障礙因素。 由于這種障礙的存在，使得金融機構(gòu)很難對貸款人作詳盡的了解和進行有效的監(jiān)管，導(dǎo)致當(dāng)中的風(fēng)險長期隱蔽地進行積累，一旦到達了最終的臨界值，損失將難以估量。

第二，傳遞性。在房地產(chǎn)金融市場中，存在著及其復(fù)雜的資金交易體系，隨著資金的融通借貸，形成了巨大的債權(quán)債務(wù)網(wǎng)。任何一個小的金融機構(gòu)問題的出現(xiàn)， 都將影響到整個金融體系的運行，最終可能誘發(fā)金融危機。

第三，周期性。 在房地產(chǎn)市場的運行中存在著一定的供給需求關(guān)系， 這種關(guān)系的變化直接影響到房地產(chǎn)金融市場的景氣程度。 加上金融市場處于政府的貨幣政策下，隨著政府調(diào)控政策的改變也作用于房地產(chǎn)金融市場，因而房地產(chǎn)金融市場便存在了一個周期性的波動規(guī)律。

二、我國房地產(chǎn)金融存在的主要風(fēng)險。

自 1998 年以來，我國已建立起以銀行信貸為主，債券、股權(quán)、信托等多種融資方式并存的房地產(chǎn)金融市場體系。但是在房地產(chǎn)金融快速發(fā)展，有力支持我國房地產(chǎn)發(fā)展的同時，也暴露出融資結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新緩慢，監(jiān)管機制不合理，運作欠效率等問題，而這些問題的存在也造成和加劇了我國的房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

1.銀行貸款是房地產(chǎn)資金的主要來源，且貸款規(guī)模持續(xù)擴大。

當(dāng)前我國的資本市場仍然處于一種十分弱后的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展只能依賴銀行體系的間接融資，從而使資金需求集中于銀行體系，但我國現(xiàn)有的金融體制及信貸操作方式難以有效化解這種風(fēng)險。 如圖 1 所示，在 2001～2011 年這 10 多年中，我國房地產(chǎn)銀行貸款處于持續(xù)增長的狀態(tài)， 貸款金額從 2001 年的 1692.2億元上升到了 2011 的 13056.8 億元。 即使是在危機影響較重的2008～2011 這四年間，房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款也處于快速上升的狀態(tài)。

2.利用海外資本市場拓展房企發(fā)展資金。

由于次貸危機以來，我國實行的信貸緊縮政策及對企業(yè)上市要求的提高，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)紛紛把眼光投向境外。 根據(jù)億房網(wǎng)統(tǒng)計，從 2008 年 6 月到 2010 年，建業(yè)地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、恒盛地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、卓爾發(fā)展等在港成功上市，籌資巨大。在 2012 年年初，萬科、金地等大型房企紛紛計劃通過買殼去香港上市。2011 年在港上市房企資產(chǎn)總額均值為 547.79 億元，同比增長 25.77%。而滬深上市房企資產(chǎn)總額均值為 167.53 億元。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入方面，2011 年在港上市房企收入均值 115.65 億元，同比增長 32.89%；而滬深上市房企收入均值僅為 33.69 億元，同比微漲 4.89%。 除萬科、保利、金地、招商等一線房企外，大部分滬深上市企業(yè)盈利能力不敵在港上市企業(yè)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率將持續(xù)處于高位。

如上表我們可以清楚地看到表中房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率基本都高于 80%，而 ST 興業(yè)則罕見的高達了 968.7%，處于嚴(yán)重資不抵債的情況。總的來說這是由于經(jīng)濟的不景氣導(dǎo)致了我國房企的資金狀況不容樂觀。而從整個大的房地產(chǎn)市場來看（據(jù)圖 2），我們可以了解到，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的資本規(guī)模從 2001 年的 2.9 萬億元急劇上升到了 2011 年的 28.4 萬億元，同時隨著資本的不斷擴大，企業(yè)負(fù)債也相繼增多，從 2001 年的 2.1 萬億元上升到了 2011 年的 21.4 萬億元。 而在此期間，房地產(chǎn)企業(yè)的資本負(fù)債率處于波動下降狀態(tài)。但 2008 年金融危機之后，又重新開始上揚。 總的情況如圖 3。 這意味著在未來相當(dāng)一段時間內(nèi)我國房地產(chǎn)負(fù)債率仍將處于一個高位。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史較短，大多尚處于資本的初步積累階段，急于填充資金以擴大企業(yè)規(guī)模， 因而不可能在短期內(nèi)降低房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率。

4.監(jiān)管機制不合理。

與西方有關(guān)國家相比，我國的房地產(chǎn)金融市場還處于一個較原始的狀態(tài)， 市場監(jiān)管和調(diào)控工作還要在未來的實踐中逐漸完善。 目前，我國的相關(guān)監(jiān)管制度的建設(shè)相對于高速發(fā)展的房地產(chǎn)金融市場仍是相對滯后的。監(jiān)管部門在進行監(jiān)管時時常遇到各種因素的制約，從而導(dǎo)致其無法對我國房地產(chǎn)金融機構(gòu)進行有效監(jiān)督、統(tǒng)一管理。 此外我國金融業(yè)的國際化在進一步推動房地產(chǎn)金融高度發(fā)展的同時，也使監(jiān)管機構(gòu)更加難以對房地產(chǎn)市場進行監(jiān)管和調(diào)控。

三、當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因。

1.融資結(jié)構(gòu)單一，金融風(fēng)險集中于銀行信貸。

根據(jù)我國房地產(chǎn)市場的運作和資金鏈情況，房地產(chǎn)商經(jīng)營過程中的買地、開發(fā)、建設(shè)、出售中的任何一環(huán)無一不依靠銀行資金的周轉(zhuǎn)，銀行資金貫穿整個過程。

以 2011 年為例，（詳見圖 4） 全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占了 15.2%，從表面上來看，房地產(chǎn)開發(fā)對銀行系統(tǒng)的依賴似乎不大。而仔細(xì)分析我們可以得到另一個完全不同的觀點，由于定金和預(yù)收款（屬于其他資金）中有相當(dāng)部分是以居民的個人住房貸款形式存在，加上施工企業(yè)利用銀行貸款先行墊資部分及土地儲備貸款（其他資金）等，因此保守估計開發(fā)商所需開發(fā)資金對銀行系統(tǒng)的依賴度為 60%左右。過分單一的房地產(chǎn)貸款融資渠道導(dǎo)致銀行從房地產(chǎn)供給和需求兩方面參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，實際上直接或間接的承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險。

2.住房金融產(chǎn)品稀缺，創(chuàng)新能力不足。

房地產(chǎn)金融基本是兩塊，一塊是項目融資，第二個是住房金融，就是住房貸款這塊。 住房金融工具的創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的重點。要求金融機構(gòu)在金融實踐中，不斷開發(fā)住房金融新產(chǎn)品。

截止 2012 年，我國現(xiàn)存的住房金融業(yè)務(wù)主要有住房儲蓄貸款、住房公積金貸款、按揭貸款和組合貸款四類。 但隨著新住房制度的形成和人們消費觀念、消費水平的變化，這些金融業(yè)務(wù)種類顯然是不能滿足市場需要，這就要求房地產(chǎn)金融機構(gòu)及時研發(fā)出適合時代潮流的住房金融新產(chǎn)品。

3.房地產(chǎn)金融規(guī)制建設(shè)落后，監(jiān)管乏力。

2013 年年初，房地產(chǎn)調(diào)控新國五條及其細(xì)則相繼出臺 ，試圖以更堅決有力的調(diào)控措施徹底整頓房地產(chǎn)市場。但相較迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，我國臨時出臺的政策措施只能解燃眉之急，而金融立法才是長治久安的治本之策。金融立法的目標(biāo)就是要調(diào)整當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展中的混亂狀態(tài)，提高房地產(chǎn)市場的公平度，保護優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)企業(yè)，建立一種更加健康的社會主義市場經(jīng)濟。 由于我國的市場經(jīng)濟起步較晚，目前我國有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律仍然處于一種相當(dāng)欠缺的狀態(tài)，首先我國與一級市場相關(guān)的法律法規(guī)仍然比較缺乏，如“公積金法”、“房地產(chǎn)抵押貸款法”、“房地產(chǎn)抵押貸款保險法”等。 而二級抵押貸款市場相關(guān)的法律法規(guī)還處于一種基本空白的狀態(tài)。 此外現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融法規(guī)不健全，影響房地產(chǎn)金融體系的發(fā)育成長和各項房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的拓展，在法制上還未規(guī)定房地產(chǎn)金融組織的創(chuàng)立、規(guī)范房地產(chǎn)金融工具的發(fā)現(xiàn)和流通。 因而現(xiàn)行的法律也需要進一步修改，距成長為一個系統(tǒng)科學(xué)的體系還有很多路要走。

4.信息不對稱問題突出，房地產(chǎn)金融市場信用風(fēng)險高。

目前我國缺乏完善的社會信用體系，直接加劇了房地產(chǎn)金融風(fēng)險的嚴(yán)重性，一般社會信用體系主要包括房地產(chǎn)企業(yè)信用系統(tǒng)和居民個人信用系統(tǒng)，但當(dāng)前我國這二者的現(xiàn)狀不容樂觀。

①個人住房抵押貸款存在潛在風(fēng)險。 按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，國際上房價收入比約為 1 比 3 至 1 比 6，考察我國的房價收入比已經(jīng)達到了 7.8 倍，而在北京、上海、廣州等大城市甚至達到了 1比 15 這一驚人的比值。 這意味著生活在北上廣地區(qū)的家庭要在停止一切消費的情況下， 至少需要積累 15 年才能買的起一套房子。 由此看出，我國房價已經(jīng)在一定程度上超過了居民收入的承受范圍，一旦經(jīng)濟和就業(yè)形勢有所變動，借貸者可能面臨違約的風(fēng)險。 此外由于我國當(dāng)前個人融資渠道不暢，也存在一些人借機套取銀行貸款從事其他高風(fēng)險行業(yè)的可能性。

②房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險。據(jù)明斯基“金融不穩(wěn)定假說”對高風(fēng)險的借貸企業(yè)的定義“他們借款用于投資期很長的項目，在較長的時間內(nèi)他們都無法用投資的收益還本付息，而需要滾動融資用來支付本息”。對我國房地產(chǎn)企業(yè)而言，多采取了分階段連續(xù)開發(fā)模式，即將上一階段的銷售資金作為下一階段的啟動資金，這就決定了我國房地產(chǎn)企業(yè)的高風(fēng)險性。 此外假按揭問題也相當(dāng)嚴(yán)重，由于企業(yè)申請開發(fā)貸款手續(xù)較為繁瑣，加之利率高于個人住房貸款利率，所以很多開發(fā)商包括一些信譽較好的開發(fā)商為了解決資金周轉(zhuǎn)問題都會操作假按揭，這樣，貸款本身的風(fēng)險加上管理上的道德風(fēng)險，不良貸款的幾率會更大。

四、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范。

1.合理化解商業(yè)銀行風(fēng)險過度集中問題。

①加快住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化是指金融機構(gòu)把自己所持有的流動性差但具有未來現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款匯聚重組為抵押貸款群組。實踐證明通過充分市場化證券的發(fā)行逐步形成房地產(chǎn)二級抵押市場是分散銀行住房貸款風(fēng)險的最有效地途徑，并且可以搞活市場資金的融通，解決住房信貸資金來源與運用在期限上不匹配的矛盾。具體實施方案包括在央行監(jiān)督下，選擇合適的商業(yè)銀行作為發(fā)起人，成立專門的抵押貸款證券化公司，探索適合我國國情的運作機制，在一些住房金融較為發(fā)達的城市，如北京、天津、上海等進行試點。

②擴大房地產(chǎn)融資渠道，規(guī)范房地產(chǎn)融資行為。第一，構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系。通過金融體制的改革讓房地產(chǎn)投資信托資金、保險公司、儲蓄機構(gòu)、養(yǎng)老基金和外來投資者參與到房地產(chǎn)一級貸款金融市場。 第二，健全房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的流動性的市場體系，發(fā)展房地產(chǎn)信托基金，改變當(dāng)前過分依賴銀行貸款的局面，形成以市場為主導(dǎo)、多渠道、多層次的房地產(chǎn)資金供應(yīng)體系。

2.建立完善的住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新體系。

啟動以改善銀行內(nèi)部發(fā)展模式的改革，切實解決住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新問題，形成有效的產(chǎn)品研發(fā)激勵機制和建立專業(yè)的研發(fā)機構(gòu)，有效區(qū)分不同收入、心理、年齡者的不同需求。 除了傳統(tǒng)的四大融資方式，也應(yīng)適時創(chuàng)新更切合實際的金融產(chǎn)品。 金融系統(tǒng)應(yīng)為住房金融品種的增多，金融工具的創(chuàng)新和體系的不斷完善而不懈努力， 著眼于現(xiàn)有的住房金融產(chǎn)品進行深度挖掘和實施創(chuàng)新，設(shè)計出有差異，服務(wù)于不同群體的住房金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。

3.完善房地產(chǎn)金融法制。

針對我國房地產(chǎn)金融法制落后的情況，首先，應(yīng)該完善與住房貸款一級市場相關(guān)的法律法規(guī)。 其次，應(yīng)盡快出臺圍繞二級抵押市場的法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，并且在法律法規(guī)執(zhí)行的過程中建立更新機制，根據(jù)市場經(jīng)濟中出現(xiàn)的新現(xiàn)象做出快速反應(yīng)，在情況惡化前提前更新完善相關(guān)法律。 再次，修改現(xiàn)行法律以形成統(tǒng)一的法律體系，提高其針對性、實用性和可操作性。過程中應(yīng)參考國際慣例和國際標(biāo)準(zhǔn)， 對造成金融風(fēng)險和外部欺詐的責(zé)任人進行刑事處罰。 并通過立法逐步開放外資在指定范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。總的來說，是要通過立法建立以市場為主導(dǎo)，中央銀行進行監(jiān)督，法制部門進行規(guī)范，允許外資參與的金融法律體系。地方政府也可以結(jié)合本地房地產(chǎn)金融發(fā)展的具體情況，率先出臺與本地區(qū)相適應(yīng)的法律，推動房地產(chǎn)金融發(fā)展方式的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型升級。

4.完善 房地產(chǎn) 金融 市 場 運 作 體 系 ，加 強信 用 建 設(shè) ，提 高 防 范金融風(fēng)險的能力。

①完善個人征信系統(tǒng)，提高房貸質(zhì)量。在市場經(jīng)濟的大潮下，應(yīng)逐步實現(xiàn)全方位多層次的商業(yè)銀行資信統(tǒng)一管理體系，定期進行個人資信評級并實現(xiàn)溝通共享。個人資信評級的內(nèi)容應(yīng)包括對個人資產(chǎn)的原值、凈值、收藏價值、獲利價值、發(fā)展?jié)摿σ约皞€人信譽的評估。 之后我國商業(yè)銀行進行信貸時，就可以改變銀行信貸人員僅憑借款人身份證明、收入證明等較原始的材料進行信用征集的狀況，憑借個人征信系統(tǒng)加強對信貸資金的管理。 對于出現(xiàn)不良的信用記錄的借貸人，商業(yè)銀行提高放貸條件，并對其今后的經(jīng)濟活動進行種種限制。

②加強對房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險防范，規(guī)范企業(yè)行為。第一，進行房地產(chǎn)企業(yè)資信評級。由專職的機構(gòu)按照企業(yè)的有關(guān)方面包括企業(yè)素質(zhì)、資金信用、經(jīng)營管理、財務(wù)狀況、經(jīng)濟效益與發(fā)展前景等進行分析，并以簡單的資信等級來進行評價。第二，完善房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系和房地產(chǎn)信息披露制度。加強和完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)，特別是透明購房網(wǎng)的建設(shè)。 進一步完善房地產(chǎn)市場信息披露制度， 及時準(zhǔn)確地向社會公布市場商品房預(yù)售信息、可售樓盤及房源、已售狀況等信息，穩(wěn)定市場預(yù)期，以防止房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性失衡。第三，適當(dāng)時機取消商品房的預(yù)售制度。取消商品房預(yù)售制度，有利于進一步減輕銀行自身所集中的風(fēng)險，使房地產(chǎn)企業(yè)難以通過預(yù)售獲取自身資金，雖然在短期內(nèi)會造成房地產(chǎn)企業(yè)的陣痛，但這對于我國房地產(chǎn)金融市場長期穩(wěn)定的發(fā)展還是有很大的好處。

③加強對商業(yè)銀行的監(jiān)管力度。建立對商業(yè)銀行的全國性的監(jiān)督分析機構(gòu)，防止房地產(chǎn)價格的過快上漲導(dǎo)致過多銀行信貸資金遷移到房地產(chǎn)市場， 從而減少對產(chǎn)業(yè)資本發(fā)展的支持力度；建立銀行內(nèi)部的獨立監(jiān)管制度， 著重對自身存在問題的深刻反思，有效防范金融風(fēng)險。 在經(jīng)濟全球化的大背景下，在合適的時機實現(xiàn)金融監(jiān)管的國際化水平。 參考文獻：

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第8篇

房地產(chǎn)業(yè)是指,是以土地和建筑物為經(jīng)營對象,從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè),是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。主要包括土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理,土地使用權(quán)有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款,以及由此形成的房地產(chǎn)市場。在實際生活中,人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)金融風(fēng)險是指銀行為房地產(chǎn)業(yè)提供資金的籌集、融通、清算等金融服務(wù)活動中,由于各種事先無法預(yù)料(即不確定)因素的影響,使銀行的實際收益與預(yù)期收益發(fā)生背離,從而蒙受經(jīng)濟損失的可能性。房地產(chǎn)金融風(fēng)險不僅包括單項業(yè)務(wù)、單個金融機構(gòu)面臨的風(fēng)險,也包括整個房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)本身是一個高投入、高利潤的產(chǎn)業(yè),先天就具備高風(fēng)險性,金融業(yè)介入房地產(chǎn)業(yè)之后,如果支持過度,容易引起信用膨脹問題,從而誘發(fā)危機。

眾多周知,房地產(chǎn)與金融行業(yè)之間存在著一種相互聯(lián)系、相互依存、相互支持的重要關(guān)系。并且房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型和勞動密集型產(chǎn)業(yè),具有投資規(guī)模大、周轉(zhuǎn)時間長、利潤大的特點。因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開金融部門的支持。房地產(chǎn)行業(yè)尤其對于銀行信貸有很高的依賴性。雖然房地產(chǎn)的資金渠道很多,但都是依靠專門組織進行籌集,再投資于房地產(chǎn)事業(yè)。因此,房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的結(jié)合體。

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險的分類

1.信用風(fēng)險。它是由于借款人(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或住宅消費者)無力償還或不愿償還,導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款本息不能按時收回甚至無法收回的風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)收入來源缺乏穩(wěn)定性,企業(yè)償還能力沒保障;而銀行信用評級方法和貸款決策存在問題將面臨信用風(fēng)險,它可能是貸款前對借款人資信審查評估失誤造成的,也可能是貸款發(fā)放后情況變化造成的房地產(chǎn)金融中的信用風(fēng)險,主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售困難資金周轉(zhuǎn)不靈或經(jīng)營不善虧損嚴(yán)重甚至破產(chǎn)倒閉而無力還款,以及借款的住宅消費者失業(yè)收入減少意外支出增加死亡等原因?qū)е聼o力還款。

2.流動性風(fēng)險。它是由于金融機構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn),以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)滿足客戶提取存款要求的風(fēng)險房地產(chǎn)金融中的流動性風(fēng)險。中國金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速過快,貸款比例失調(diào),又存在經(jīng)營管理能力較弱,資產(chǎn)質(zhì)量惡化的狀況,將面臨流動性風(fēng)險。一種是原發(fā)性的,即資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長期貸款比重過高,現(xiàn)金和國庫券等不足以應(yīng)付提款需要,又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道,導(dǎo)致流動性不足;另一種是繼發(fā)性的,是由信用風(fēng)險帶動的流動性風(fēng)險:房地產(chǎn)金融中人多以房地產(chǎn)作借款的抵押物,當(dāng)借款人不能按期還款時,貸款銀行要處分抵押房地產(chǎn)從中求償,如果賣不掉房地產(chǎn)而使銀行缺乏現(xiàn)金來應(yīng)付提款等需要,也會形成流動性風(fēng)險。

3.資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險。由于房地產(chǎn)資金融通中資產(chǎn)結(jié)構(gòu)通常以中長期貸款為主,如果金融部門的負(fù)債結(jié)構(gòu)中以活期存款為主,就可能形成流動性風(fēng)險;如果負(fù)債結(jié)構(gòu)中多一些公積金存款住房專項儲蓄存款等來源較穩(wěn)定的成分,結(jié)構(gòu)風(fēng)險就能縮小。

4.資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險。如果貸款中質(zhì)量差的貸款(逾期不還的無力償還的和無法追索的等)較多,貸款銀行就面臨效益差的風(fēng)險。房地產(chǎn)金融中的資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險與借款人信用有關(guān),與宏觀經(jīng)濟形勢有關(guān),也與具體的貸款業(yè)務(wù)處理(如以什么方式作還款擔(dān)保以房地產(chǎn)抵押時該房地產(chǎn)是否容易銷售對抵押房地產(chǎn)的估價是否過高等)有關(guān)。

5.利率風(fēng)險。如果存款利率上升,或者貸款利率下降,或存貸款利率同向變動但利率差縮小,都可能帶來經(jīng)營效益方面的風(fēng)險。房地產(chǎn)資金融通,尤其是住宅金融的期限往往較長,在長時期中利率變化越頻越大,利率風(fēng)險也就更大。

6.通貨膨脹風(fēng)險。由于名義利率減去通貨膨脹率才是實際的利率,在名義利率不變時通貨膨脹會使實際利率下降甚至可能為負(fù)數(shù),就使銀行面臨風(fēng)險固定利率下通貨膨脹風(fēng)險。

二、中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的現(xiàn)狀

1.個人住房抵押貸款風(fēng)險。中國申請個人住房抵押貸款需要有幾個條件:具有中華人民共和國國籍和完全民事行為能力的自然人、持有有效的身份證明文件;具有穩(wěn)定、合法的收入來源;抵押房產(chǎn)有房地產(chǎn)證,產(chǎn)權(quán)明晰、可上市流通;銀行規(guī)定的其他條件。雖然中國各銀行建立了比較完善的個人信息檔案,但是仍然存在許多欺詐風(fēng)險,銀行無法真正核實客戶的真實信息情況。由于中國銀行連續(xù)6次上調(diào)人民幣利率,其中五年商業(yè)貸款利率提高到了7.7%,這使得一些客戶提前償還貸款,但是這也給銀行帶來了提前償還貸款的風(fēng)險。

2.房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險。假按揭就是房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險的典型。有些房地產(chǎn)商本身并無資金,但是會假借他人名義向銀行申請巨額貸款。這樣下去中國的不良按揭越來越多,銀行收不回來的資金也越來越多。假按揭是一個風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁過程,開發(fā)商通過假按揭,提前收回成本,變現(xiàn)利潤,把包袱和風(fēng)險悉數(shù)丟給銀行,自己進退自如,完全占據(jù)主動。由于房價估值越高,假按揭從銀行套取的資金也就越多,開發(fā)商自然傾向于提高價格。假按揭會使一些不知情的消費者會受到傷害。消費者的貸款最終違約的話,將導(dǎo)致個人信用記錄上會有不良記載,導(dǎo)致其個人信用的負(fù)面評價;假按揭還會導(dǎo)致銀行房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量的下降,將對銀行經(jīng)營產(chǎn)生極為嚴(yán)重的惡劣影響;假按揭將造成房地產(chǎn)市場虛假繁榮,嚴(yán)重危害住房金融業(yè)務(wù)的健康發(fā)展;假按揭將滋生職務(wù)侵占、受賄等違法犯罪行為。 3.一些房地產(chǎn)商炒作使房地產(chǎn)市場過熱。自從2005年開始,全國大部分城市的房價漲幅較快,其中最為明顯的為北、上、廣、深等一線城市。其房價超過了市民能夠承受的范圍。而這產(chǎn)生的泡沫將會直接影響中國的經(jīng)濟發(fā)展,造成社會不穩(wěn)定。

三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范

1.完善房地產(chǎn)信貸評估體系。隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的新的增長點,但同時房地產(chǎn)也是最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟、引發(fā)金融風(fēng)險的行

業(yè),因此,作為聯(lián)系銀行金融風(fēng)險和房地產(chǎn)市場紐帶的房地產(chǎn)抵押貸款評估體系的健全就顯得極為重要。(1)借鑒國外的評估理論和方法。中國由于在評估理論和方法研究上的滯后,在抵押評估實務(wù)中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估,忽略了貸款對投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化,缺乏科學(xué)依據(jù),主觀性大。(2)對現(xiàn)有評估方法進行創(chuàng)新和完善。在中國由于抵押物評估和抵押物處置存在著脫鉤的關(guān)系,因為一般規(guī)定抵押評估報告的有效期為一年,而在這一年當(dāng)中房地產(chǎn)市場可能發(fā)生了很大的變化。 2.融資渠道多元化,打破單一渠道。(1)建立房地產(chǎn)投資基金組織,使廣大人民群眾也能參加到房地產(chǎn)建設(shè)中。不再僅僅依靠大的房地產(chǎn)開發(fā)商,真正讓人民管理自己。(2)中國政府應(yīng)出臺相應(yīng)的政策鼓來勵外國企業(yè)、資金加入到中國房地產(chǎn)這個大市場中。改變投資者主體的單一化,使市場主體更多元化、國際化。

3.項目管理與期限管理相融合。房地產(chǎn)項目管理是工程項目管理的一個分類,是房地產(chǎn)項目的管理者運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法,對房地產(chǎn)項目的建設(shè)和使用進行全過程和全方位的綜合管理,實現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目上的優(yōu)化配置,為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。在實際實施以及運作過程中,房地產(chǎn)項目具有投資額大,建設(shè)周期長和不可移動等顯著特點,可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)項目管理風(fēng)險。而貸款期限越長這種風(fēng)險越大。因此,銀行應(yīng)縮短資金借貸的期限把風(fēng)險降到最小。

4.高度重視房地產(chǎn)金融風(fēng)險,增強防范意識。房地產(chǎn)企業(yè)要密切注意政府關(guān)于房地產(chǎn)政策的變動,要做到積極反應(yīng),積極響應(yīng)。適時調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營方向與策略,促進住房自身業(yè)務(wù)的健康有序發(fā)展。要認(rèn)真進行開發(fā)項目的可行性評估,對市場需求有準(zhǔn)確的了解。對于風(fēng)險較大的開發(fā)項目要謹(jǐn)慎進入,仔細(xì)評估;對已有不良記錄、抗風(fēng)險能力差的小型開發(fā)企業(yè)、自有資金明顯不足的項目不得介入。做到既要把握好的有前景的房地產(chǎn)項目,又要嚴(yán)防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風(fēng)險。要逐步建立以房地產(chǎn)金融為目標(biāo)的經(jīng)營管理模式,從規(guī)范操作、降低風(fēng)險、保障運行出發(fā),擴展房產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)范疇,有步驟地推進住房自身業(yè)務(wù)向多元化、標(biāo)準(zhǔn)化、優(yōu)質(zhì)化方向發(fā)展。

第9篇

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)金融 房地產(chǎn)周期 房地產(chǎn)金融政策 實效

一、房地產(chǎn)金融政策變化的趨勢

近年來，中央政府和央行頒布了一系列房地產(chǎn)金融政策，促進了房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。然而，由于房地產(chǎn)業(yè)明顯的行業(yè)特征，以及其與國民經(jīng)濟發(fā)展的密切相關(guān)，它的快速發(fā)展一定程度上造成了固定投資增長過快、貸款規(guī)模過大，并進一步導(dǎo)致了今年整體宏觀經(jīng)濟發(fā)展局部過熱。隨著我國房地產(chǎn)金融政策體系的建立和中央銀行功能的不斷完善，中央銀行對于房地產(chǎn)市場走向的關(guān)注日益提高。并在貨幣政策上進行引導(dǎo)，運用金融政策和宏觀經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)性希望能使房地產(chǎn)市場回到健康的發(fā)展道路上來。在對住房需求進行細(xì)分的基礎(chǔ)上，貨幣政策趨向于對真實的住房需求給予保護和支持,而對投資性的需求給予了抑制，力求遏止由于投資而導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場價格的惡意猛漲。對于房地產(chǎn)市場處于起步和發(fā)展階段的地區(qū)運用政策依然給與大力的支持，而對因炒作過熱導(dǎo)致價格飚升的地區(qū)給予政策性的限制。

1.房地產(chǎn)政策正逐步改變其力度和結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)市場的金融政策作為宏觀調(diào)控的重要組成部分，其走向與宏觀經(jīng)濟密切相關(guān)，因此隨著宏觀經(jīng)濟形勢的變化、房地產(chǎn)市場的成熟度和金融機構(gòu)風(fēng)險意識的增強，金融政策對于房地產(chǎn)市場的優(yōu)惠性支持，正逐步改變其力度和結(jié)構(gòu)。貨幣政策強調(diào)的是協(xié)調(diào)總需求和總供給。對于房地產(chǎn)市場的金融調(diào)控,既是總體調(diào)控政策的重要組成部分,又因為其影響面大、滲透力強成為調(diào)控的重要關(guān)注對象。

2.房地產(chǎn)金融調(diào)控政策正走向預(yù)防性、間接化和多元化

對比20世紀(jì)90年代以來國家運用的房地產(chǎn)金融政策，可以看出，對于房地產(chǎn)市場的金融調(diào)控政策正走向預(yù)防性、間接化和多元化。

(1)金融政策的制定和實施走向預(yù)防性

1993年，由于當(dāng)時全國房地產(chǎn)市場不發(fā)達，機制不健全，部分房地產(chǎn)已經(jīng)過熱甚至產(chǎn)生了泡沫之后才進行調(diào)控的，是“事后調(diào)控”；而從2003年開始的本次調(diào)控政策的制定和實施更大程度上是“預(yù)防”，具有很大程度的超前性,央行從分析銀行的違規(guī)、房地產(chǎn)貸款造成的風(fēng)險出發(fā),及時提出防范房地產(chǎn)過熱甚至產(chǎn)生“泡沫”的措施，以保證房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定地發(fā)展，這一系列的政策促進了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步上升。

(2)金融政策調(diào)控方式的間接化

20世紀(jì)90年代以后國家在制定房地產(chǎn)金融政策開始注重政策的柔性化，采用金融政策直接調(diào)控和間接調(diào)控相結(jié)合的形式。央行在直接限制商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)的信貸結(jié)構(gòu)和信貸條件的同時，還通過利率政策來調(diào)節(jié)貨幣的供應(yīng)量。

(3)金融政策工具的多樣化

隨著經(jīng)濟市場化改革，經(jīng)濟金融領(lǐng)域發(fā)生了巨大的變化，我國房地產(chǎn)金融政策工具有以直接調(diào)控向以間接調(diào)控為主轉(zhuǎn)化，貨幣政策工具的選擇越來越多，有貸款規(guī)模、再貸款、利率、存款準(zhǔn)備金、再貼現(xiàn)等，房地產(chǎn)金融政策工具也呈現(xiàn)多樣化。央行在運用一般性政策工具的基礎(chǔ)上，開始靈活運用數(shù)量型工具和價格型工具，綜合運用利率、準(zhǔn)備金率、首付比例的調(diào)整、窗口指導(dǎo)等多種政策,以及加大對商業(yè)銀行的風(fēng)險監(jiān)管力度,從房地產(chǎn)需求和供給兩個層面對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控,手段相對溫和,政策的導(dǎo)性更加明晰，直接調(diào)控工具的使用逐步減少，間接調(diào)控工具的使用逐步加強。

(4)金融政策作用對象的多元化

隨著我國住房貨幣化改革的完成，金融政策開始從房地產(chǎn)需求和供給兩個方面對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，國家在1998年擴大內(nèi)需的戰(zhàn)略中，指出把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟增長點，調(diào)控的重點就是啟動居民住房消費，金融政策對于房地產(chǎn)業(yè)的支持在這一階段開始轉(zhuǎn)向，由以前的主要支持供給轉(zhuǎn)為同時關(guān)注消費需求和供給。2003年開始的調(diào)控不僅針對投資者，同時通過信貸政策來影響消費者。

二、影響房地產(chǎn)金融政策實效的因素

1.房地產(chǎn)金融政策自身的問題

(1)房地產(chǎn)金融政策缺乏一致性

在市場經(jīng)濟條件下，政府的職責(zé)在于建立“游戲規(guī)則”，而不是隨意更改規(guī)則，政府應(yīng)當(dāng)保持政策的一致性和連續(xù)性。而我國監(jiān)管當(dāng)局對房地產(chǎn)市場的調(diào)控存在爭議，房地產(chǎn)金融政策缺乏一致性。2003年我國房地產(chǎn)金融監(jiān)管進入了加強監(jiān)管、適度調(diào)控的階段。2003年121號文件一出臺就遭到房地產(chǎn)商的強烈抗議。2004年8月國務(wù)院18號文件對121號文件進行糾偏，認(rèn)定房地產(chǎn)市場是健康的，并積極鼓勵對優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)進行貸款。此舉顯示了央行政策的多變性，讓公眾無所適從。而且并沒有對房地產(chǎn)市場形成太多影響，致使后來的房價一路飛漲，迫使央行不得不提高存款準(zhǔn)備金、提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金比例等一系列措施。

(2)房地產(chǎn)金融政策缺少“靶向”準(zhǔn)確的調(diào)控工具

由于我國采用一般性政策工具和選擇性貨幣政策工具，缺少“靶向”準(zhǔn)確的調(diào)控工具，制度設(shè)計仍不夠完善，某些調(diào)控手段影響面過大而力度略顯不足，對整個宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生了不利影響。2005年3月的住房還貸“加息”政策本為打擊炒房者，但“一刀切”的加息卻影響了炒房者與買房人。由于炒房者資金雄厚，政策對其影響不大；反而是那些普遍經(jīng)濟能力有限，對住房抵押貸款依賴性強的購房者受到了較大的影響。

(3)忽視了“地區(qū)差異”和“結(jié)構(gòu)性差異”

央行不僅在多次出臺貸款利率浮動政策、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、再貸款浮息制度等政策時，針對不同金融機構(gòu)采用差別化政策手段間接調(diào)控市場流動性、引導(dǎo)金融機構(gòu)的貸款行為，而且通過“窗口指導(dǎo)”等直接調(diào)控手段引導(dǎo)金融機構(gòu)有選擇性的貸款支持。應(yīng)該看到，全國相當(dāng)部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場還處于起步階段，非常需要資金上的支持和金融政策上的扶持，如果在這個時候把它們拉進來一起調(diào)控，提高房地產(chǎn)開發(fā)和購置的門檻，增加開發(fā)和消費的成本，這對于房地產(chǎn)市場整體的發(fā)展是非常不利的。我們應(yīng)該采取差別化的房地產(chǎn)政策促進其發(fā)展，而不是運用“一刀切”的政策，否則勢必影響發(fā)展。

2.房地產(chǎn)金融政策之外的影響因素

(1)政府的雙重角色使房地產(chǎn)金融政策的執(zhí)行存在利益偏向

我國房地產(chǎn)金融政策出臺后，或多或少都要面臨一個同樣的問題：中央金融政策在執(zhí)行過程中“變形”。金融政策由中央銀行制定，而房地產(chǎn)經(jīng)濟政策則產(chǎn)生并服務(wù)于地方經(jīng)濟，表明地方政府與中央政府在經(jīng)濟利益方面具有客觀上的不一致性。中央金融政策如果不利于地方房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，地方政府會設(shè)法加以規(guī)避，這就使中央金融政策在執(zhí)行過程中產(chǎn)生扭曲。

(2)銀行對房地產(chǎn)金融的“過度支持”

到目前為止，理論界對房地產(chǎn)發(fā)展中金融“過度支持”的觀點基本上取得共識，但對導(dǎo)致金融“過度支持”原因的認(rèn)識則存在較大分歧。金融“過度支持”的主要因素是體制和利益驅(qū)動。這里所說的體制是指金融體制，其中重點是證券市場(尤其是股票市場)和銀行部門。

(3)公眾對房地產(chǎn)市場的心理預(yù)期

由于房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的特殊性,房地產(chǎn)金融政策的實施受心理因素即與其因素的影響更大,其原因如下：一是房地產(chǎn)投資者或購買者對未來期望過高。由于土地資源有限,土地的供給與需求矛盾日益突出,以致房地產(chǎn)價格具有與物價水平同步上漲的特性,亦即房地產(chǎn)具有抵抗通貨膨脹的能力；二是房地產(chǎn)投資者或購買者的從眾行為。

三、完善我國房地產(chǎn)金融政策的建議

1.堅持金融支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本方向

房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。作為一個涉及面廣、帶動系數(shù)高的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對建材裝潢業(yè)的拉動作用，對建筑業(yè)和農(nóng)村勞動力的轉(zhuǎn)移作用，對改善投資環(huán)境吸引外資的集聚作用都十分明顯，可以說是“一房拉百業(yè)”。因此，促進房地產(chǎn)業(yè)得到進一步發(fā)展是確保國民經(jīng)濟持續(xù)健康運行的內(nèi)在要求。人民銀行采取了一些金融方面的宏觀調(diào)控政策，目的是避免房地產(chǎn)業(yè)大起大落，讓其少走彎路，健康發(fā)展。長遠看房地產(chǎn)融資渠道多元化是必然趨勢，但今后一段時期銀行仍將是房地產(chǎn)融資的主渠道。因此，金融機構(gòu)要一如既往地支持房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。既要支持商品房的開發(fā)，也要繼續(xù)發(fā)放按揭貸款，支持城鄉(xiāng)居民改善住房條件。

2.注重長效機制，保持政策的連貫性

由于政府政策在時間上不一致，就會造成政府政策目標(biāo)無法實現(xiàn)。在這種情況下，只有保持政策一致性，就可以實現(xiàn)其目標(biāo)。這就要求：強化政策制定者的行為準(zhǔn)則，使其無法或沒有動力區(qū)制定相機抉擇的經(jīng)濟政策;加強政策制定的統(tǒng)一性，莫要政出多門。應(yīng)該綜合運用城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、財政金融、信息公開和輿論宣傳等各種手段進行綜合治理;加大政策執(zhí)行力度。在新的房價調(diào)控政策出臺之前，我們看到的更多的是中央和地方政府之間的博弈，政府和開發(fā)商之間的博弈以及政府不同部門之間的推諉和爭議，這些博弈和不同意見造成了各級政府和金融機構(gòu)在執(zhí)行房價調(diào)控政策時互相掣肘，大大削弱了房價調(diào)控效果。因此，加大執(zhí)行力度是政策取得預(yù)期效果的必要條件。

3.選擇合適的金融政策調(diào)控方式、實施的時機和力度

在當(dāng)前結(jié)構(gòu)性問題突出的情況下，運用金融政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控時應(yīng)盡可能選擇直接調(diào)控的方式來對房地產(chǎn)業(yè)進行調(diào)控，避免“誤傷”。直接調(diào)控方式的運用視情況而定、力求針對性，可選擇的具體措施包括中央銀行直接規(guī)定銀行貸款給房地產(chǎn)行業(yè)的最高限額；直接限制銀行貸款給房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)。同時，我們應(yīng)謹(jǐn)慎地把握金融政策調(diào)控的時機，避免因時機選擇不對而降低政策調(diào)控的有效性，或者與其他調(diào)控政策相互抵消。房地產(chǎn)調(diào)控的手段為,政府通過可控的貨幣、土地資源,采取金融、法律法規(guī)和行政手段影響房地產(chǎn)周期波動；調(diào)控的方法為，通過反周期方法，平抑或引導(dǎo)其周期波動。

4.注重“地區(qū)差異”和“結(jié)構(gòu)性差異”

房地產(chǎn)市場的區(qū)域性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場發(fā)展的區(qū)域不均衡性。由于房地產(chǎn)位置的固定性，房地產(chǎn)市場也必然是一個區(qū)域性的市場，各個地區(qū)無論從市場發(fā)育程度、供求狀況、價格水平來看差異都很大。鑒于目前我國不同地區(qū)所處房地產(chǎn)周期各不相同，央行應(yīng)根據(jù)“地區(qū)差異”制定不同的房地產(chǎn)金融政策。中央銀行要同時從供給和需求兩個方面采取行動，保持政策力度均衡，并將政策的重點放在引導(dǎo)供需各方，形成正確預(yù)期，逐步調(diào)整其不理上。

對目前房地產(chǎn)市場中所存在的結(jié)構(gòu)性不合理和房價過高問題，可以鼓勵擴大中低價商品房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)規(guī)模，提高低收入家庭的購房能力，滿足普通市民改善居住條件的愿望。要壓縮高檔項目的用地供給，增加高檔項目開發(fā)、交易和炒作的成本。但要從根本上解決問題，還應(yīng)著眼于發(fā)揮市場機制作用，政策應(yīng)通過市場機制起作用，而不能完全依賴行政手段來干預(yù)。

參考文獻:

[1]郁文達:房地產(chǎn)周期和金融政策[J].中國房地產(chǎn)金融，2003