時間：2023-09-20 16:02:33
引言：易發表網憑借豐富的文秘實踐，為您精心挑選了九篇房地產商業稅收籌劃范例。如需獲取更多原創內容，可隨時聯系我們的客服老師。
0 引言
從整體的房地產市場來看，商業類房地產是所有房地產類型中最復雜、最具風險、盈利性最高的不動產形式。在其發展過程中逐漸形成了包括多種類型地產項目的綜合物業，在日常生活中常見的商業街、購物大廈、地下商場、電影院、寫字樓大型超市等屬于商業類房地產的范疇。房地產企業，對商業類房地產進行的稅收籌劃，本質上是一種事先設計安排的經營活動，可以說是企業財務管理戰略的一部分，通過使用巧妙、合法的會計技巧，優化財務管理組合、提升效益，減少或延期繳納相關稅款，以此降低企業付稅額。在企業實際運行操作過程中，商業類房地產的稅收籌劃呈現出以下基本特征：第一，最基本的特點是其具備合法性，這也是稅收籌劃可以實現的法律保障。第二，事前預測性，企業在確定基本納稅方案時，可以根據企業自身的經營狀況，投資計劃，進行事前準備，調整相關活動項目，以設計最合理的納稅方案。第三，稅收籌劃本身具有一定的時效性，現階段我國的稅收政策、稅法環境等還處于快速發展變革之中，對商業類房地產企業的稅收籌劃適應了新的環境需要，及時與新的政策法規接軌，具備一定的時效性。第四，稅收籌劃體現出的整體綜合全局性特征較強。
1 商業類房地產企業稅收籌劃存在的問題
房地產業近年來多次被國家稅務總局列為稅務專項檢點行業，以下是幾類比較常見的重點問題：
1.1 目前，商業類房地產企業的稅收籌劃仍然存在較高的風險 從房地產業的基本屬性來看，商業類房地產企業所涉及到的項目一般都比較大，其資金規模也相對龐大，需要繳納的稅款種類比較多。一般來說，商業類房地產企的稅負在25%-30%之間，相對來講，這是一個很高的稅負比例。基于這種基本情況，對于稅收籌劃的進行，商業類房地產企業是十分迫切的。但是，由于目前相關稅收籌劃的政策法規沒有清晰明確的規定，而企業在進行稅收籌劃時常常會發生超越法律、法規的界限，潛在隱藏著許多風險。而過高的稅收籌劃風險，意味著企業稅收籌劃活動失敗的可能性的增加。這不僅使企業無法實現預期的財務目標，還會使企業面臨稅務機關的處罰，甚至可能還會追究相應的刑事責任。
1.2 企業會計核算制度不健全制約稅收籌劃實際效果的發揮 商業類房地產企業稅收繁瑣復雜，對財務管理的水平要求很高，但是，在實際的企業內部，大多缺少與之配套的會計核算制度。對于商業類房地產，比較常見的會計核算跨期攤派，收入的確認，成本的計算沖銷會計期內的損益等，不健全的會計核算制度，影響企業真實稅收籌劃效果。
1.3 企業配備的稅收籌劃人員水平不高 稅收籌劃是一種很專業的稅務工作，涉及到財務、稅務、稅法、公司法等多方面的知識，對負責人員和具體執行人員的專業性要求很高。企業人員對稅收政策執行不到位或在綜合性的稅收籌劃過程過程中，對于企業的整體性和相關稅收政策的宏觀性把握不恰當，會造成稅收籌劃執行效果的不理想。同時，具體執行負責人員的經驗不足，也不利于稅收籌劃的順利開展。在具體操作環節，有的企業稅收籌劃人員，為了盡可能的降低企業稅負，可能使用一些特別技巧，容易導致企業的故意偷稅、漏稅，過于急功近利的稅收籌劃，使得企業偏離了稅收籌劃的本質，不利于企業的長遠發展。
1.4 現階段的稅務行政執法存在一些不合理之處，影響了稅收籌劃的實施 國家稅收法律在制定過程中，主要是從收稅的角度考慮的，在企業稅收籌劃方面的一些細則不夠明確，而相關約束性條款又卡得過嚴、過死。現代社會經濟發展迅速，稅收的形式和征稅的政策，跟不上企業自身的快速發展，隨著社會經濟制度的日益多元，企業組織形式越來越靈活，而現階段的稅務行政法的諸多條款依然比較滯后，參照標準有很多不合理之處，這些不合理之處，阻礙了企業稅收籌劃的正常開展，不利于企業降低稅務負擔。
2 商業類房地產企業進行稅收籌劃的相關對策分析
2.1 提高對稅收風險因素的防范力度 首先加強對營業稅納稅風險的防范，根據房地產企業納稅的一般條件，可以得知，營業稅納稅風險主要受到以下幾種因素的制約：一是開發產品的處理方式。二是開發產品的銷售價格。三是開發產品的轉讓方式。以上這三個因素是決定房地產企業營業稅稅負的關鍵因素，因此也是稅務風險控制的關鍵環節，必須進行稅負測算和方案選擇以降低稅收負擔及納稅風險。其次加強土地增值稅納稅風險防范，對于房地產企業來說，影響土地增值稅納稅風險的主要因素有以下幾種：一是開發產品的處理方式。二是開發產品的銷售價格。三是開發產品的轉讓方式。四是開發產品的成本。五是共同成本的分攤方法。因此，要從這五個方面，加大對土地增值稅納稅風險的防范。第三，企業所得稅納稅風險的防范。企業所得稅是對房地產企業經營所得和其他所得而征收的一種稅。對于房地產企業來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉讓還是受托代建或投資入股，均需計算繳納企業所得稅。由于企業所得稅是對企業經營所得征收的，因此，影響經營所得的收入以及成本水平就是影響企業所得稅的關鍵因素，所以要加大對企業所得稅納稅風險的防范。
2.2 及時關注稅法變動 在實際操作過程中，企業要做到學法、懂法、守法。只有對稅收法律法規的變化了如指掌，才能立足于企業的實際情況，對稅收籌劃方案及時作出調整；企業應該深刻領會立法精神，全面掌握稅收規定，準確把握稅收政策內涵，嚴格按照稅法來進行籌劃，嚴守稅收籌劃合法的底線，正確處理稅收籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關系。
2.3 提升企業稅收籌劃人員素養 企業稅收籌劃人員的素養包括道德素養和專業素養。第一，商業類房地產企業的稅收籌劃人員要提升職業道德素養。企業稅收籌劃人員自身必須要具備較高的職業道德情操，因為企業的納稅行為不僅關系企業自身的利益，也涉及到國家的利益。任何稅收籌劃方案的設計，要以現行國家稅收政策、稅收法規為底線，在法律框架內，通過科學合理的財務運作，降低企業的財務負擔，提升企業的稅負結構質量。第二，企業內部的稅收籌劃負責人員要切實提高自身的專業水平，增強實踐經驗。稅收籌劃需要綜合很多學科的知識，其中稅務，法律、金融等學科為主，這就需要稅收籌劃相關負責人員必須掌握扎實的理論知識，同時在實際企業內部稅收籌劃設計時，不斷豐富實踐經驗。學習業內先進的稅收籌劃設計方案，提升稅收籌劃設計的科學性。
2.4 建立良好的稅企關系 稅法的具體執行者是稅務機關，許多法規條文的制定權和解釋權在稅務機關。國家在制定稅收政策的時候，往往在征稅范圍、稅收優惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務機關可以憑借實際操作的經驗和對不同企業經營狀況的了解，在這個范圍之內進行靈活的操作。同時，稅務機關會根據各地實際情況采取適合本地的稅收征管方法，導致各地稅收征管情況存在差異，而房地產企業的業務往往又遍及各省，稅收籌劃受當地實際情況的影響很大。因此房地產企業應加強與當地稅務機關的溝通。
關鍵詞：土地增值稅 規劃 節點
土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率，即增值率的大小按照適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理地增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。
改變增值率的方法有兩種：一是合理定價，如在銷售過程中當增值率略高于兩級稅率檔次交界的增值率時，可通過適當降低價格減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負二是增加扣除額，主要是通過加大投人來提高市場竟爭力如加大公共配套設施投人，改善小區環境，提高房屋質量；調控土地增值稅的扣除項目金額，杜絕違法虛開材料發票、建安發票、虛構零星工程項目和工程量等行為。
一、選擇多元化方式處置開發產品
多元化方式處置開發產品的方式包括：銷售、出租、先出租后銷售、售后返租、股權投資、產權轉讓、轉作經營性資產（開發產品自用自營）等。
房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列人收人，不扣除相應的成本和費用。這標志著長期持有物業，開發商可免交土地增值稅。而這一因素或可導致未來大量開發商將物業變出售為自持。
房地產開發公司可以根據自己的發展戰略和實際情況來進行相應的策劃，降低土地增值稅的稅負或合理延遲土地增值稅的納稅時間。
首先，將自己開發的房地產商品的用途改變為自用自營，即可享受不征收土地增值稅的稅收優惠據了解，有的公司可能討劃將一些項目的商鋪留在自己的手里，不租也不賣，不形成收人，這樣做既可以不超過85%以上已銷售的門檻，還可以坐享房產升值二這一籌劃思路首先要服從于企業經營規劃和現實，不賣改自用、自營，這種情況在實際工作中可行性并不很強。
其次，要從延緩繳納土地增值稅的時間上考慮，因為對于房地產開發企業來說，自用房產發生產權轉讓時仍然要征繳土地增值稅特別值得注意的是，這里既要考慮由此延緩繳納土地增值稅所獲得的資金時間價值，也要預測資金的風險價值，同時應兼顧再轉讓時的房產市值以及舊房扣除額的收益等。
二、利用預提費用的稅前扣除政策
稅法允許三項預提費用預提時依法在所得稅前扣除的規定對納稅人比較有利，也在一定程度上突破了以票控稅的機械性規定。除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本：第一，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%；第二，公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用〕此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件第三，應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金等物業完善費用可以按規定預提。但土地增值稅清算時，不允許扣除任何預提費用，所有扣除項目必須提供發票或合法憑據。
三、地下停車場作為公共配套設施處理
當一個房地產開發項目存在地下車庫時，地下室車位面積能否計人可售面積？實際中對此尚存有不同看法。有些地方稅務機關認定，地下車庫應計人可售面積，并且該項地下室成本并不能全部一次性結轉銷售成本，而是進人計算可售面積時單位工程成本的總成本，當期實際銷售車位面積計人己售面積，結轉銷售成本，與當期實現的車位銷作收人形成配比。
企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。而利用地下基礎設施形成的停車場所，則作為公共配套設施進行處理。
四、利用稅收優惠政策納稅籌劃
隨著社會的發展，城市的現代化，酒店及酒店式公寓、寫字樓的業態開發越來越多，整體銷售，資金回籠快，是開發商最希望采用的銷售方式。這樣就需要一個包括前期在內的整體納稅籌劃。
例如：某房產開發公司，在一海邊城市開發一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者。開發成本20億元，售價28億元。按規定，此項業務應納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元（計算過程略）。稅法規定：對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。依據上述規定，如果企業先投資成立一子公司"某某大酒店"，酒店固定資產建成后，再將大酒店股權全部轉讓給外國投資者，則可免除上述稅款。
五、結束語
隨著社會的進一步發展，稅收的各項法律法規日益完善，政府也加大對企業的稅收的宏觀調控，財政部門的執法力度也會越來越強，這些客觀因素要求企業開發商形成迫納稅籌劃的意識，切實落實好稅收籌劃工作，不但能夠提高企業自身的經濟效益，還可以進一步促進稅制的完善，填補稅法漏洞和缺陷，令稅務工作和納稅籌劃進入良性發展的軌道。
參考文獻：
[1]楊建英.論房地產企業進行土地增值稅納稅籌劃[J]當代經濟， 2011， （13）
1998年住房商品化以來，房地產行業迅速成為我國發展最快的行業之一，隨之而來的高投資、高房價很快成為房地產發展的特點，我國也相應建立了一套房地產稅收制度來調節房地產市場。本文在闡述了房地產市場現狀的基礎上，著重分析了我國房地產市場的稅收制度，并進行了評價，最終提出了相應的優化建議。
[關鍵詞]
房地產；稅收政策；優化建議
一、 我國房地產市場現狀
自1998年取消福利性分房，住房商品化、貨幣化改革以來，中國的住房分配完全走上了商品化的道路。同時住房建設成為我國經濟新的增長點，并且在近10年內呈現突飛猛進的發展態勢，成為我國目前發展最快的行業之一。
（一）房地產投資增長過快，房價虛高
1999年房地產市場從集團消費徹底轉向個人消費，中國房地產產業正式進入高速發展的新時期。我國房地產投資額和增長率基本都成直線上身趨勢，GDP增長始終都大大低于房地產開發投資的增長速度，房地產業成為拉動國民經濟的支柱產業。商品房的銷售價格持續不斷上升已經成為不可否認的事實。據有關部門統計，中國普通民眾全部收入的百分之五十以上會用于住房消費，住房消費是中國普通民眾的主要負擔，房價之高由此可見。
（二）房地產市場投機現象嚴重，市場泡沫嚴重
商品房的銷售價格一定程度上反應了我國對住房的需求情況。然而，由于人們對房地產價格的非理性預期，造成投資者將過多的貨幣資本投入到有限的房地產買賣中，從而使房地產價格不斷攀升。過度的投機行為，使房產成為投資品，房地產市場脫離基本的供求關系，大量資本由實業轉到投機領域，抑制了其它消費需求，容易積累較高的金融風險，形成房地產泡沫，可能引發經濟危機。
（三）土地政策成為左右房價的重要因素
高昂的土地出讓金使得房地產開發商在取得土地環節上就承擔了加高的成本，加之房地產市場競爭機制的不完善，使得土地政策成為抬高房價的最主要因素。
二、 我國現行房地產市場稅收制度評價
自1994年分稅制改革以來，我國的房地產稅收制度經歷了逐步的改革和完善，并形成了一套房地產稅收制體系，共涉及十余個稅種。我國現行房地產稅收政策在適應社會主義市場經濟的要求下，于組織財政收入、宏觀調控、促進經濟發展方面發揮了積極的作用在分稅制體制下，房地產稅收在地方稅收體系中占據重要地位，是地方財政收入的重要來源。但是房地產稅收制度在調控經濟方面作用有限或者難以發揮其作用，本身存在著一定問題。
（一）土地出讓金嚴重阻礙稅收調控
在房地產開發環節，房地產開發商需要投入高額的土地出讓金來取得土地。一次性土地出讓金制度，加之地方政府財權和事權的嚴重不匹配，使地方政府對土地收入的依賴性很大，令土地財政膨脹。初始環節的過高的成本使得在后續環節的稅收調節出現較大的障礙。
（二）征稅環節重流通輕保有，投機現象嚴重
我國現行稅收政策中房地產保有環節稅收少、流通環節稅收多、稅負重，這在一定程度上鼓勵了投機行為，某些人把房地產作為投資獲利的工具，資金豐裕者購買多套住房造成房屋閑置浪費嚴重。尤其是對于個人非營業用房地產全部采用免征房產稅的政策，加劇了稅負結構的更加不合理和輕重差距較大的狀況。而且房地產擁有者因為流轉過程中較重的稅收負擔不愿意出售其多余閑置的住房，導致房地產無法合理流動和資源的配置得不到進一步優化，阻礙了房地產市場的穩步良好健康發展。
（三）計稅依據不合理，征稅范圍較窄
我國目前房地產還無完善的房地產評估制度，這使得房地產交易流轉和保有環節某些稅種不能合理地確定計稅依據。我國經濟近些年來高速發展并出現通貨膨脹，目前仍以購買時房地產原值作為計稅依據，不僅不能反映當前房地產實際的市場價值，同時也造成了新舊房產所有者稅收負擔差距較大，納稅人稅負不公。
三、優化我國房地產稅收政策的建議
（一）進一步完善分稅制稅制體制和轉移支付制度
土地財政的存在很大程度上使房地產價格居高不下，并且阻礙以后環節的稅收發揮調節的作用。在財權上移事權下放的分稅制體制下，由于政府間轉移支付不健全，致使地方政府對土地出讓收入產生很大的依賴。要平衡房價，真正實現房地產商品化，就要從根本上完善分稅制體制，平衡地方與中央的財力和責任，與此同時，也要完善政府間縱向的轉移支付制度，使地方政府財力與事權相協調，擺脫土地財政的困境。
（二）完善房地產評估制度
為了適應經濟的快速發展和物價水平的不斷提高，切實發揮稅收調節經濟的作用，實現稅收的公平性，應完善房產評估制度，提高房產評估人員的專業素質和實際操作能力。具體來講就是建立一套適應市場經濟發展的房地產評估機構；確定房地產評估師協會獨立地位的實質性；加強行業規章建設。
（三）建立并完善不動產登記制度
要加強在房產保有環節的稅收調節作用，首先最基本的是獲取現有房屋的登記信息，建立健全完善的房地產信息登記制度。應該在全國范圍內建立起一套適用于不動產信息實時監控的數據庫，并且對數據進行集中的采集和實時更新。
參考文獻：
[1]陳堅.促進房地產市場健康發展的稅收政策[J].商場現代化，2012（1）
[2]鄧燕.試論房地產稅收政策優化與調整[J].城鄉建設，2012（6）
[3]鄧文欣.管地產行業稅收政策變動對放假的影響[J].財經界，2012（7）
[4]樊其國.房地產開發項目稅收政策的若干雙重標準[J].上海房地，2012（12）
[5]賈祖國，王燁曄.房產稅對房地產價格的影響[J].觀察思考，2013（1）
[6]劉婧.淺談稅收調控對房地產市場的影響——基于北京市研究[J].產業經濟，2012（2）
[7]潘玲霞.我國現行房地產稅收政策及其對企業的影響[J].現代營銷，2013（1）
[8]邱益林.淺析稅收政策對房地產市場的調控[J].財經界，2013（1）
[9]薛珺.關于目前房地產稅收政策的一些解讀[J].中國商界，2012（11）
[10]張玉輝.房地產開發企業現行稅收政策及存在的活干問題與對策[J].現代商業，2012（9）
[11]趙心剛.房產稅改革的國際經驗借鑒與政策啟示[J].稅收籌劃，2013（1）
[12]李雪英.促進我國房地產市場健康穩定發展的稅收政策研究，2011
關鍵詞:地產企業 會計處理 會計核算 風險防范
一、地產企業會計處理納稅問題探討
(一)收入方面會計核算在稅收方面存在的問題
會計準則與稅收法規在收入的確認上存在差異。其差異主要表現在預售銷售和按揭銷售，首先是預售銷售。房地產企業只有取得預售許可證之后才能夠正式投入市場銷售，該銷售所得價款為暫收款、預收款性質、不確定收入，待工程完全竣工之后才可以將預收賬款轉變為主營業務收入，即房地產所得實際收入，而稅法規定預收款同樣交納相應的稅務；其次是按揭銷售。銀行要求按揭款支付給開發商之后，由會計確定收入，而稅法規定首付款與實際收入日確認收入實現。
房地產開發企業開發的項目存在同項目、同樓棟、同時間銷售的商品房價格差異較大的情況，其主要原因是項目拆遷戶回購房價格較低。在進行該項目土地增值稅和企業所得稅清算時，可能會對偏低的價格進行調整。
房地產開發企業在原來取得的土地上，進行了兩種性質的項目開發。如一種是住宅開發，一種是酒店，這兩種性質的開發建設，為酒店的經營帶來了一定的困難。可以根據財稅[2009]59號文件規定采取公司分立的辦法，將酒店開發和住宅開發分拆開，酒店開發與住宅開發可分解開成不同的開發主體。
(二)成本費用方面會計核算在稅收方面存在的問題
房地產企業成本費用方面會計核算在稅收方面存在的問題主要表現在四個方面，第一，成本劃分不明確，即諸多成本開支沒有計入成本預算；第二，將違規發票入賬。第三，成本核算對象不明確，提前列支成本；第四，尚未按照房地產開發的產品對象設置各類明細核算科目。
房地產開發企業承擔政府保障房建設（限價房）以及公共設施建設（如公園等）換取周邊土地開發權。在與政府簽訂相關協議時，應考慮如何按照財務稅務規范性要求核算，目的是把真實的成本支出，按照符合稅務會計法規的要求進行核算。
二、房地產開發成本的核算及控制
(一)成本項目的設立正確劃分
成本項目，可以客觀地反映產品的成本結構，便于分析研究降低成本的途徑。按現行的房地產開發地產企業會計制度規定開發成本作為一級成本核算科目，地產企業應在該科目下，根據自己的經營特點和管理需要，選擇成本項目，并據此進行明細核算。成本項目不能太多，對于發生次數較少，特別是單筆發生的費用，應盡量合并。如各種配套費用支出，可設立一個配套費用“明細科目進行核算。而對金額較大并陸續發生的費用應單獨設立科目核算。如土地費用、土建費用及設備費用，特別是土建費用，如是分合同發包的還應該按合同進行明細核算，以便能隨時了解工作量進度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。
(二)利用套期保值轉移鋼材漲價風險
在某一特定時期，期、現貨價格同時受共同的經濟因素影響和制約，兩者的價格變動方向一般是一致的，由于有交割機制的存在，在臨近期貨合約交割期，期、現貨價格具有趨同性。如某工程與承包方簽定合同時鋼材價格為4500/噸，根據施工進度計劃，6個月后要用鋼材3000噸，材設部應在合同簽定后按照4500元/噸到期貨市場采購鋼材3000噸，6個月后鋼材的價格漲到了6100元/噸，由于期貨價格與現貨價格的趨同性，到了交割期，鋼材的期貨價格與現貨價格差異不大，這樣可以在期貨市場將3000噸鋼材賣掉，獲得1830萬元，然后立即用這1830萬元到現貨市場采購3000噸鋼材，這樣不管鋼材漲價多少，采購這3000噸鋼材的實際成本為4500元/噸加手續費915元和保證金利息成本8.10萬元（上期所鋼材期貨在購買時需要支付合約總值8%的保證金，占用資金108萬，另需支付手續費915元，為成交額的萬分之0.5，保證金利息暫按資金成本利率15%計算，3000×4500×8%×15%/2=8.10萬元）。
(三)項目的竣工決算
房地產開發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便地產企業結出經營利潤。可是現在房地產開發地產企業較普遍存在的現象是重視工程結算而忽視項目決算。如何解決這個問題，可以通過預提費用科目根據施工圖預算將尚未實施的工程預算計入成本，使項目決算能按計劃進行，以后待工程完成再按實際支出調整項目成本。設計變更和簽證這部分工程支出，在實施限額設計和管理良好的企業通常在項目總投資中所占的比例較小，這樣做對項目的總成本和單位成本不會造成較大的影響。
三、完善房地產企業會計核算及加強內控的有效對策
(一)不斷完善房地產企業收入核算
房地產企業商品銷售主要包括四個步驟，即簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收以及辦理產權過戶手續。以上四個環節在房地產商品銷售收入確認過程中缺一不可，一旦出現四環節的缺失，勢必會給房地產企業帶來諸多風險。
(二)在房屋市場行情上漲時應關注企業內部的舞弊行為
在市場行情上漲時，房地產開發企業所開發的商品房也會進行調價，現場財務審核這時應關注認購書的簽訂時間及內容。簽訂的時間可以判定是按照調價前還是按照調價后的價格來確認收入，而填寫的內容則應包括認購人身份證號碼、聯系方式、聯系地址等，填寫不齊全的現場財務應不予辦理認購手續和收取訂金，同時房屋銷售認購應該實行實名制，認購與簽約人名字不一致時應提交相關證明并完善審批手續。
客戶認購的商品房因各種原因退訂，如不能辦理按揭、無法繳納合同首付款等，如此時進行調價，則退回的商品房是按何種價格進行再次銷售的應成為財務控制和關注的重點。
參考文獻：
1 部分房地產企業稅務風險控制模式
以現代企業的管理理論和科學的管理手段，完善有效的稅務風險防控體系，良好的稅收籌劃環境，實現企業稅收管理的重要內容，也是企業實現經濟效益最大化的重要管理手段。
1.1 風控模式一
中糧地產（集團）股份有限公司被審計曝光后，建立健全有效的科學的風險管理體制和考核機制，把加強內控機制建設、規范經營、防范和化解金融風險放在各項工作的首位，以培養員工具有良好職業道德與專業素質及提高員工的風險防范意識作為基礎，通過加強或完善內部稽核、培養教育、考核和激勵機制等各項制度，全面完善公司內部控制制度。
1.2 風控模式二
保利房地產（集團）股份有限公司是中國保利集團控股的大型國有房地產上市公司，業務涵蓋房地產開發、建筑設計、工程施工、物業管理、銷售以及商業會展、酒店經營等相關行業。國家一級房地產開發資質企業，由于加強企業風險管理，建立企業科學規范的風險管理體系，較好地把控房地產企業各類風險與關鍵控制點，2013年榮獲上市公司綜合實力第二名，風險控制第一名。
2 房地產企業稅務風險管理
我國稅收制度的完善和征管制度的改革對企業稅收遵從的要求越來越高的環境下，專業科學的企業房地產稅務風險控制模式非常重要。
根據《關于開展2014年全國稅收專項檢查工作的通知》（稅總發〔2014〕31號），房地產業再次成為指令性檢查項目，房地產業已連續13年被國家稅務總局列為年度專項檢查的行業。
房地產稅務風險管理的不良表現：
2.1 內部控制缺失或風險管理不健全
房地產經營業務多樣，經營活動復雜，一個項目的開發包括設計、建筑施工安裝、加工業、建材商貿、房屋銷售業、廣告、物業管理等諸多部門，不僅使房地產企業的財務日常處理的工作量大、成本核算也容易混亂，管理難度大。
2.2 稅控風險管理手段相對薄弱，管理資源缺乏，管理環節滯后，實際納稅遵從度時有差異
國家稅務總局稽查如隱瞞收入偷稅、虛增供料偷稅、虛列成本偷稅、多列支出偷稅、虛列成本偷稅、多種手段偷稅、虛假申報偷稅、隱瞞二手房交易價格偷稅等。
3 房地產開發企業稅務風險控制模式的建立
企業日常的經營活動要及時、全面地了解有關稅收法規，或對相關稅收法規的精神準確把握，在主觀上沒有偷稅的愿望，納稅時按照有關稅收規定去做，避免事實上的偷稅、逃稅，從而被補稅、罰款、加收滯納金、刑罰處罰以及聲譽損害等風險。房地產企業稅務風險管理控制模式：制定稅務風險控制方向、設置稅務風險管理邊界、組織稅務風險控制活動、分配稅務風險控制職責。使稅務風險控制在有效的規范的房地產商業模式下。
3.1 外部風控模式的建立
國家稅務總局對分管納稅人開展稽查管理，認為經常會出現很多問題。
3.1.1 房地產行業的收入虛假主要表現在銷售價格收入偏低的問題
①未取得售房許可證收取定金，未按預收賬款處理，隱瞞銷售收入。
②關聯交易銷售款不結轉或少結轉收入。開具收款收據，隱匿收入。
③代建轉開發，少申報收入，少繳稅款。拆遷補償收入不按規定確認收入。
④坐支售房款少計銷售收入。稅前超標準列支成本費用，減少應稅所得額。
⑤銀行按揭貸款資金不及時結轉收入。委托銷售房產不按規定確認收入。
⑥假承包經營少繳稅。假聯營將房地產對外投資入股分得利潤逃稅。
⑦工程尚未決算，長期掛在“應付賬款”、“其他應付款”和“預收賬款”等往來科目，不結轉或延期結轉應稅銷售額。
3.1.2 房地產行業的成本虛假主要表現為建筑成本偏高
①建安成本重復入賬，甲供材重復進入開發成本。
②收入費用配比方面不合理，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、開發間接費等。
③以假發票虛列成本。
④多結轉成本等。
3.1.3 房地產行業的費用虛假主要表現各項成本的分攤費用的問題
①工資、福利費、業務宣傳費超標準列支費用。
②稅法不允許列支的項目。
例如，某企業開發項目當年實現預售收入1000萬元，預計計稅毛利率20%，期間費用及可扣除稅金150萬元，當年繳納企業所得稅16.5萬元；次年實現預售收入2000萬元，預計計稅毛利率15%，期間費用及可扣除稅金200萬元，當年繳納企業所得稅25萬元。第三年項目竣工交付使用，實現銷售收入3000萬元，期間費用及可扣除稅金為250萬元，項目計稅成本4200萬元。
企業財務人員作賬：項目竣工清算應補繳企業所得稅258.5萬元。
稅務稽查：應納所得稅262.5萬元。
3.2 內部風控模式的建立
3.2.1 一般房地產開發建設與經營的主要環節
3.2.2 涉及主要稅種
分為土地取得、建筑安裝和成品銷售三個環節，牽涉到企業所得稅、個人所得稅、土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產稅、契稅、印花稅等項稅種。
3.2.3 房地產項目投入大工期長
有些項目由于工程款項拖欠、資金困難或者工程未結算等原因雖然已經完工，甚至已投入使用多年，但長期不進行工程結算，也不進行稅款申報。
3.2.4 稅務風險控制模式的建立
通過建立“基礎管理信息+風險統計分析+納稅評估管理+應稅稽查準備”稅務風險控制模式，從信息管理到技術分析，精細化運營和精細化管理，實現科學規范有效的風險管控。第一道防控由業務運營和生產建設部門搭建，第二道防控由風險管理、合規管理、財務管理等部門搭建，第三道防控由稽核審計、統計部門搭建，第四道防線則由董事會和監事會搭建。
企業報表的基本信息來源以及賬面數字的變動趨勢，基礎信息、涉稅信息、財務信息 、運營信息，其相互關聯性可以測定企業的經營效率和合理分布，有助于降低經營生產的風險。也是企業公司治理和風險控制的“目標責任書”。強化企業管理意識，特別要抓住關鍵的財務數據和相關指標，有針對性地研究企業公司稅控管理和運營方略。
4 結束語
