時間：2024-01-26 14:50:06
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一、我國利率市場化改革的現狀
(一)利率市場化改革的進展
回顧我國建國以來的利率制度特點， 不難發現總的基調是利率管制，利率檔次的劃分和水平的高低決定權與管理權均集中在中央政府手中。改革開放以來，為了適應市場經濟發展的需要， 中國人民銀行開始在利率管制的框架下，逐步提高對利率政策的重視程度，不斷加強利用利率杠桿調節經濟的主動性，在利率市場化改革方面做出了一些有益的探索和嘗試。
1．銀行同業拆借利率市場化
1996年1月開始，全國統一的銀行間同業拆借市場正式啟動。最初，同業拆借利率是由交易雙方根據資金供求狀況在規定的浮動范圍內確定，現今銀行間同業拆借利率已經全部放開，由拆借雙方根據市場資金供求狀況自行決定。單個交易品種在每一個交易日的加權平均利率形成“全國銀行間同業拆借市場利率”，即CHIBOR。
2．國債市場的利率市場化
從1996年開始，我國對1年期以上的國債發行正式采取招標方式，從此我國國債發行利率開始實現市場化。1996年4月，人民銀行正式以國債回購方式啟動了公開市場業務，回購利率實行市場招標， 因此在銀行間國債回購市場上也開始實行市場化；另外，二級市場上的國債交易利率也已實現市場化交易的方式。
3．外幣利率市場化
遵循先外幣后本幣、先批發后零售、先大額后小額、先農村后城市的改革思路，2000年9月21日，我國利率市場化改革邁出了關鍵的一步，對外幣利率管理體制進行了重大改革：商業銀行境內存貸款利率打破管制，商業銀行將自主決定外幣貸款利率和30077美元以上的外幣存款利率。
從我國利率市場化改革的進程來看，我國優先發展市場化的利率主要是貨幣市場利率和外幣存貸款利率。1996年以來，我國已經逐漸形成了統一的貨幣市場格局，貨幣市場上的資金逐步實現了市場化。其中，銀行間同業拆借利率、國債市場的發行和交易利率，此外還有金融機構所發行的金融債券也全部市場化籌資，實現了市場化定價；入市主體逐漸呈現多元化，商業銀行、證券公司、保險公司、證券投資基金、外資銀行和財務公司等金融機構均參與其中，交易日趨活躍，貨幣市場的發展為推進利率市場化改革奠定了良好的條件。另外一個利率市場化程度較高的金融品種是外幣存貸款， 目前外幣貸款利率已經全部實現市場化，大額外幣存款利率也基本實現了市場化。
(二)我國利率體系中的問題
目前， 中國利率市場化的推進已卓有成效，但改革還沒有觸及到實質――存貸款利率。下一步即將要面對的是存貸款利率的放開，但由于存貸款利率涉及到60％的金融資產，更需謹慎行事，因此改革已經進入關鍵且微妙的階段。當前存在的主要問題包括：
1．利率決定的雙軌制
盡管利率市場化的改革已經啟動，部分資金已經實現了市場化定價，但從總體上來說，利率制定的最終決定權仍然在國務院，很大程度上反映政府意圖，而不能完全體制市場供求狀況。因此， 目前我國金融市場的現狀是既存在以銀行間同業拆借利率CHIBOR為代表的市場利率， 同時也存在計劃管理體制下的人民幣存貸款利率。計劃體制下利率水平的調整，往往不能根據市場要求來變化，而是政府對利益再分配和再調節的結果，存貸利差的微小變化都顯示出國家政策的意圖。
2．利率結構的不合理
由于我國的利率體制還處于改革和調整階段，利率決定既有計劃的方式也有市場的方式，而基本的存貸款利率制定還屬于中央銀行的管轄范圍， 因此還沒有形成符合市場經濟要求的合理的利率結構。
首先，在基準利率的選擇上存在偏差。我國在利率水平制定的程序上是首先由中央銀行制定一年期的存款利率，再推出三個月、六個月以及三年、五年等各檔次的存款利率，最后再確定相應各檔次的貸款利率。一年期存款利率一旦制定，往往保持相當長的時間不變，其他資金價格的確定也要參考基準利率，所以計劃體制下產生的一年期存款利率并不能適時地反映市場資金供求狀況，作為基準利率存在偏差。
其次，商業銀行存貸款利率結構僵化。我國的貸款利率是由中國人民銀行根據貸款的不同期限和用途等來統一制定的，但在實際上并不符合千差萬別的各個微觀主體的具體情況。在利率市場化的條件下，一筆貸款利率的高低是由借貸雙方根據信用程度、貸款期限、貸未規模、擔保質押品以及借款人在此家銀行所開設存款帳戶余額的大小來協商決定的。而我國所有金融機構全部實行統一的貸款利率則無法體現企業的風險狀況和市場的資金供求狀況，因而不能適應金融市場和企業改革快速發展的實際情況。
另外，貨幣市場各子市場之間分割嚴重，發展不平衡。雖然貨幣市場上的銀行間同業拆借市場、公開市場、銀行間債券市場和外匯市場的利率已基本上實現了市場化，但是票據市場的發展比較緩慢，相對滯后，這在一定程度上制約了市場利率的形成。國債利率雖然逐步趨于市場化，但由于我國國債流動性較差，市場不很活躍， 國債利率還高于同期存款利率，未能反映出作為“金邊債券”的地位。
3．利率傳導不通暢
我國利率市場化改革還處于推進階段，貨幣市場利率基本實現市場化，但作為市場化改革的核心――存貸款利率的管制還很嚴格，導致了我國貨幣政策的傳導機制受阻。僅就商業銀行內部的利率狀況來看，其在貨幣市場上的利率與所實行的存貸款利率幾乎沒有關聯， 因此在中央銀行――貨幣市場――商業銀行――企業的傳導路徑當中，商業銀行與企業之間的利率傳導被非市場化的貸款利率阻隔，貨幣政策的效應無法充分體現出來。不僅如此，利率與資本市場的關聯程度也受到影響。通常情況下，市場利率與資本市場的證關價格有密切聯系，表現為市場利率抬高或預期提升時，股票價格走低；反之，則股票價格走高。我國由于利率管制嚴格，導致資本市場上股票的價格并不完全是市場化的，利率調整對資本市場的作用效果沒有得到正常地印證，進一步說明了利率傳導機制的不通暢。
二、我國利率市場化改革的條件分析
利率市場化改革已經發展到最為關鍵的階段， 因為進一步的改革即將觸及到商業銀行的根本性業務――人民幣存貸款業務。存貸款利率涉及到包括商業銀行、企業在內的各個微觀主體的利益， 因此最為敏感。要順利推進利率市場化改革，就必須對我國目前的經濟環境有一個客觀的分析。
(一)推進利率市場化改革的有利條件(宏觀)
一方面，宏觀經濟平穩增長，低通貨膨脹率為利率市場化改革創造了一個良好的環境。從衡量宏觀經濟環境穩定與否的各項指標(通貨膨脹率、GDP增長速度和資本產出率)來看，我國經濟漸漸進入一個高增長、低通脹時期。這種環境便于進行放開利率的改革嘗試， 因為穩定的宏觀經濟環境有助于銀行和企業之間維持穩定的關系，從而保持市場利率的平穩， 降低波動幅度，是利率市場化改革的重要條件。
隨著我國利率市場化改革的不斷深入， 市場調節的作用在不斷加強。據統計，我國總體經濟市場化程度已達到50％左右，除少數關系到國計民生的主要部門外，絕大部分的經濟領域已經實現了市場定價。我國正在逐步形成有序的市場機制，從而有效地規范各經濟主體的行為，為利率市場化的推進奠定了基礎。
另一方面， 我國的金融環境有很大的改善， 已經成功地向利率市場化改革方向邁進了一大步。
近些年來， 中央銀行多次運用利率手段進行的宏觀調控逐步從直接調控走向間接調控，取消了計劃體制下的信貸規模控制等手段，現在更多地采取間接的貨幣政策工具來調節經濟。
金融機構改革步伐很大。中央銀行在1998年下半年進行機構設置的調整，取消了以往按照行政區劃設置的分支機構， 改為按照地區設立大區行，加強了監管工作，提高了效率，加強了中央銀行的獨立性； 國有商業銀行為了適應經濟發展的需要，迎接WTO的挑戰，不斷推進改革，提高管理水平和經營水平；政策性金融與商業金融分離，成立三大政策性銀行，為國有商業銀行銀行化創造條件；剝離國有商業銀行的不良資產，并成立專門的資產管理公司來處置，減輕了國有商業銀行的包袱，加強風險控制管理等。
金融市場的發展初具規模。資本市場和貨幣市場不斷發展并走向規范。同時，市場的參與主體向多元化方向發展，股份制商業銀行和非銀行金融機構開始成長和壯大， 改變了以往國有商業銀行一統天下的局面，宏觀上創造了一個開放、競爭、有序的市場環境。
(二)推進利率市場化改革的不利因素(微觀)
利率是聯系個人、企業、銀行和政府財政的重要紐帶， 牽動國民經濟的方方面面， 因此推進利率改革的每一步都需要倍加謹慎，否則將會得到適得其反的效果。應該承認，雖然我國利率改革已經具備了一定的條件和基礎，市場化色彩越來越明顯，但目前完全放開利率的時機還尚未成熟，存在著相當大的阻力，面臨很多的困難。
在利率市場化的條件下，利率作用于經濟的過程是由中央銀行首先確定基準利率水平，然后各家金融機構據此確定存貸款利率，從而影響企業和居民的經濟行為，最終對社會經濟發展水平產生影響。因此，利率傳導作用的實現和市場化改革的成功與否取決于微觀經濟主體， 即眾多金融機構和企業的運行狀況及對利率變動的靈敏反映。然而從目前來看，我國還不具備利率完全市場化的根本環境。
從銀行業來看， 四大國有商業銀行還不是真正意義上的商業銀行，在所有制結構上還屬于國有企業，在市場運做過程中不斷以企業的身份出現。在利率管制條件下，由于執行統一的存貸款利率，商業銀行的競爭基本上是營銷和金融服務的競爭，面臨的風險主要是政策性風險，即中央銀行是否決定及如何調息等，不存在實質上的資金價格的競爭； 當利率完全市場化后，作為商業銀業核心業務的存貸款利率放開，商業銀行所面臨的競爭將是資金價格上的爭奪，面臨的主要風險也將是利率風險。我國國有商業銀行還未建立起規范的現代企業制度和法人治理結構，缺乏利率風險管理經驗和利率定價機制。尤其需要指出的是，國有商業銀行不良貸款比重過高問題嚴重， 已成為阻礙利率市場化改革的重要因素。銀行的大量不良貸款意味著銀行的資產方存在著同樣數量的不良資產，從而銀行抵御風險的能力下降；另一方面，銀行大量的不良資產意味著銀行資本金被大量腐蝕的同時，銀行的盈利能力下降，因此過高的不良資產率使銀行資產的收益性、流動性和安全性均受到威脅，在這樣的情況下放開貸款利率，極有可能導致金融機構的一番價格“惡戰”，存貸款利差縮小，進一步影響商業銀行的盈利能力，從國外經驗來看，甚至可能發生銀行倒閉的危險。此外，我國國有商業銀行的壟斷程度非常高，占存貸款業務65％的市場份額。因此在這樣寡頭壟斷的市場結構中， 由于競爭不充分難以
形成均衡的市場利率。在資金價格的競爭中，中小金融機構無法與大銀行抗衡，優質客戶很有可能選擇四大國有銀行，那么中小銀行的發展可能更加困難。
從企業來看，利率市場化改革對不同的企業將產生不同的影響。對優質企業來說， 由于成為各家商業銀行爭奪的焦點，對其貸款利率有可能會下降，但優質企業對銀行貸款會出現需求下降的情況， 因為好的企業可以以更低的成本從資本市場上融資；利率市場化后， 中小企業和民營企業的融資環境將有很大改善，有可能通過正規渠道獲得貸款，這將在一定程度上制約高利貸的民間或地下借貸市場的發展；利率市場化后，銀行可以通過差別利率來區別不同的客戶，從而使過去難以獲得貸款、經營效益較差的企業或中小企業有可能得到資金的支持；但另一方面，在我國信用基礎薄弱的環境下，利率放開也往往會帶來逆向選擇和道德風險問題， 即越是經營效益不好企業越是需要銀行貸款，本著借款不還的心理不惜高利率爭取貸款， 由此可能導致銀行不良信貸資產的增加。
從政府的角度來看，對利率市場化推進的速度也存在顧慮。長期以來，我國利率政策都是由中央銀行、商業銀行、財政部門和企業主管部門等多方利益主體談判、協商、博弈達到的利益均衡的結果。每一次利率水平的調整，都體現出國家對利益再分配的意圖。從1996年以來的8次降息可以看出，存貸款利率下調幅度的不同導致利益在居民、銀行和企業之間的重新分配，但無論哪次調整，政府始終把企業利益放在優先考慮的位置上，企業始終是受益者，對企業的影響始終都是減少利息支出。當前， 國有企業改革更是一個倍受關注的話題。對于處于發展困境中的國有企業來說，如果實行利率市場化， 等于取消了資金上的優惠政策，勢必陷入更深的困境， 因此政府在這方面的顧慮可能會更多。
通過以上分析可以看出，我國的利率市場化改革既具備了一定的宏觀經濟和金融環境的基礎，但同時也存在著許多亟待解決的問題，尤其是微觀經濟主體的體制改革問題，這是利率管理體制改革目前所面臨的不可回避的現實情況。
三、我國利率市場化改革的道路選擇
目前，我國的利率市場化改革處于進退維谷的關鍵時期， 困難很多，但是國內經濟體制改革的深化、我國加入WTO后金融領域的對外開放和外資銀行的進入，都迫切要求將利率市場化改革進行到底。
從內部的改革情況來看，在實物經濟中，絕大部分商品和勞務價格已經由市場供求決定，市場配置資源的效率也得到極大提高；但是在貨幣領域里，資金的價格還遠沒有達到市場化的要求， 由資金引導的資源配置效率受到很大的限制。金融體制的改革落后于經濟體制改革， 已經成為制約經濟發展的“瓶頸”， 因此，利率市場化改革是經濟發展的必由之路。
從外部環境來看，在加入WT0之后，中國承諾兩年內對外資銀行放開所有人民幣公司業務、五年后放開所有人民幣零售業務，面對實力雄厚的外資金融機構的大舉進攻，客觀上只有實行利率市場化，主觀上也只能推進利率市場化，使國內的金融機構逐漸適應在市場化利率下競爭的環境。面對內外部環境迫切呼喚推進改革，而各方經濟主體適應改革的條件尚未成熟的情況，建議可以在以下幾個方面采取對策：
(一)選擇循序漸進的利率市場化改革戰略，正確處理改革與穩定的關系
利率市場化是一種趨勢，而改革則是一個不斷深化的過程，需要平穩地推進，欲速則不達。借鑒東南亞金融危機和俄羅斯轉軌改革過程中利率市場化的經驗，利率急劇地放開和不受管制的銀行部門，盡管在短期內可以迅速解除利率管制所造成的價格扭曲，但會給整個社會經濟生活帶來巨大影響和震蕩，所帶來的損失要在相當長的時間內才能得以修復。在利率改革的過程中， 必須處理好改革和穩定的關系，根據本國的實際情況逐步推進。
(二)進一步深化微觀經濟主體的改革
利率效應傳導的順利實現，需要各金融機構和企業對利率變動作出靈敏反應，這要求微觀基礎是真正意義上的企業。從我國目前的情況來看，利率市場化改革的重點是國有商業銀行和國有企業的改革，使其真正走上企業化、市場化和商業化運作的道路，營造平等競爭的市場環境，健全利率市場化改革的微觀基礎。
(三)把利率市場化改革的風險控制到最小范圍內
利率市場化改革的推進勢必會給經濟帶來一定程度的影響和沖擊，但這并不意味著利率市場化改革只能在所有條件都具備有情況下才能夠進行，只是需要對利率市場化過程中的風險進行充分的考慮和控制。
首先，在改革的進程中，經濟主體的行為尚不規范，應加強中央銀行監管力度，發揮中央銀行在宏觀調控中的作用，維持穩定的金融秩序是保證利率市場化改革成功的前提條件。
關鍵詞：花卉苗木；基地建設；品種選擇
伴隨著先進的科學技術，人類文明也在發生著日新月異的變化，原來不被看好的花卉苗木產業，現如今也發展成為朝陽產業。由于滿足苗木花卉產品消費量的不斷增加，它的種植量也要大大的提升。現代人們的生活質量增長不斷的提升，對居住環境提出了更高的要求，更加注重城市環保，從而加快了城市園林建設的步伐，這樣就促使了花卉苗木產業的迅猛發展。基于這些，全國各地都在搞城市園林建設，對一些花卉苗木項目進行立項，設立了花卉苗木基地，但有些問題也隨之而來，一種是品種過于單一，沒有對市場進行實地考察、調研分析，只考慮了產品的種植量，忽略了對產品品種的引進，最終是庫存產品越積越多，不能及時銷售出去，造成資金鏈斷裂，阻礙了企業的發展；二是品種不能及時更新，無法滿足市場需求；三是盲目的搞花卉苗木基地建設，不能夠協同合作，互相壓低價格，最后使經營者都沒有收益，損失慘重。為此，經營者要充分考慮自身的經營規模，選擇好的品種，這樣才能更好的做好花卉苗木的種植。文章闡述了要有針對性的選擇花卉苗木品種，做好苗木基地建設。
1 品種特色型
選擇花卉苗木品種，一定要實地考察，結合自身，不斷更新引進新品種。現在的花卉苗木品種種類非常多，我們在選擇上，盡量選擇品種種植少的，這樣才能吸引客戶，更好的適應市場。在選擇種植區域時，盡量選擇地理位置好、面積小的地方，這樣就能延長投資期，降低風險。品種選擇上，多考慮一些有特點的、種植量少的品種。如造型羅漢松、黑松、小葉槐、大徑古樹、嫁接紅花紫薇等。
2 數量規模型
要想適合市場，就要考慮種植規模，這樣才能促進發展，通常都以規模大、面積廣為主要原則，選擇好品種，確定種植量。以大型工程項目和小型花卉苗木基地為供應市場而建設的大型花卉苗木基地。種植上要租用價格低的土地、面積適當、品種盡量豐富、降低用工成本，這樣才能在競爭激烈的市場中贏得地位。品種選擇可以像中小徑樟樹、桂花、杜英、石楠、廣玉蘭、女貞等。
3 專項目的型
3.1 工業園區生態綠化
結合當地的綠化情況，要選擇一些有特殊性的品種進行種植。很多的工業園區，在綠化方面，選擇的種植品種要有強吸附性、能夠抵御有害氣體，隔絕噪音，通常會選擇以下樹種。
3.1.1 抗煙塵的樹種。櫸樹、厚皮香、三角楓、樸樹、珊瑚樹、樟樹、麻櫟、重陽木、黃楊、櫻花、槐樹、廣玉蘭、黃金樹、五角楓、苦 、銀杏、構骨、青鋼櫟、刺槐、大繡球、臭椿、皂莢、構樹、榆樹、大葉黃楊、冬青、粗榧、青桐、桑樹、紫薇、木槿、女貞、臘梅、梔子花、桃葉珊瑚、泡桐、石楠、苦櫧、烏桕、懸鈴木、桂花、楠木、夾竹桃等。
3.1.2 滯塵能力較強的樹種。一般來說，樹木枝葉大、繁盛的樹種，其滯塵能力較強。如：構樹、桑樹、白楊、銀杏、麻櫟、珊瑚樹、樸樹、榕樹、白榆、青鋼櫟、鳳凰木、海桐、廣玉蘭、櫸樹、厚皮香、刺槐、冬青、皂莢、樟樹、 樹、臭椿、懸鈴木、女貞、石楠、槐樹、柳樹、夾竹桃等。
3.1.3 防音能力較強的樹種。枝葉長得非常旺盛的樹種，能夠阻礙噪音的通過。如桃葉珊瑚、連翹、杜仲等。
3.1.4 防風效果較好的樹種。以深根性、樹干樹枝堅硬、枝葉茂盛的常綠樹為宜，如橡樹、山茶、羅漢松、樟樹、黑松、櫸樹等。
3.2 能夠恢復被污染土地
選擇一些具有防污作用的樹種，例如：構樹：不但可以吸收空氣中的粉塵和灰塵，還可以抵御二氧化硫、三氧化硫等有害氣體。樸樹：可以抵抵抗二氧化硫等有害氣體，吸附能力強。臭椿：能夠抵抗二氧化硫、二氧化氮、氯氣等一些有害氣體，并且可以吸收空氣中的灰塵和有害氣體。蚊母：生長及其頑強，對二氧化硫、氯氣、氟化氫等有害氣體有很強的吸附性，能夠凈化空氣。梧桐：可以吸收二氧化硫、氟化氫、氯氣等有害氣體，給人類創造清新的居住環境。女貞：除了和臭椿樹種具有同樣的特性外，還能夠在樹干上不斷的長出新的枝葉。增加了樹的免疫功能。榕樹：對有害氣體有很強的抗性，在二氧化硫、氯氣污染較嚴重的地區能正常生長。龍柏：松柏類植物中抗污染能力最強，能抵抗二氧化硫、氟化氫、氯氣、二氧化氮、氯化氫等有毒氣體。槐樹：對有害氣體的抗性較強。海桐：抗二氧化硫、氯氣、臭氧等有害氣體的能力很強，有一定的吸污能力。
3.3 可以縮短綠化時間
目前，為了改善人們的居住環境和交通環境，滿足社會需要，經常要進行綠化工程，一些新穎獨特的花卉品種進入了人們的選擇視線，以此來更好的綠化環境，美化城市，選擇適合栽種，并且便于起運的樹種，像彩葉石楠、造型羅漢松、造型桂花、銀杏、含笑、廣玉蘭、紅花玉蘭、樟樹等。
3.4 城市果樹綠化
過去城市綠化以松樹、楊樹、柳樹等樹木居多，伴隨著城市建設越來越美觀，傳統的樹木綠化已不能滿足城市快速發展的需求，人們在進行城市綠化過程中，不只關注“綠”色，更重視其觀賞效果、實用效果，于是，集觀葉、賞花、觀果于一身的果樹成為新時期城市綠化的首選樹種，如石榴、無花果、銀杏、楊梅、葡萄等。
3.5 家庭居室庭院綠化
隨著人們物質生活水平的提高，越來越多的人們不僅注重從食物營養上使身體健康，而且重視家庭生活環境的改進，希望通過家庭居室內擺放適宜的花朵、盆景等，以使環境更適宜人們居住，從而保證身體健康。追求高品位、高質量、原生態的城市居家生活，已成為當代人健康快樂的理念。在選擇庭院綠化植物時，多選擇宜種植的、觀賞性好、實用性強的植物，如：桂花、黑松、紅梅、女貞、月季等。（1）桂花：又名“月桂”，有“仙樹”、“花中月老”之稱。桂花喜溫暖，抗逆性強，既耐高溫，也較耐寒。因此在中國秦嶺、淮河以南的地區均可露地越冬。在北方室內多作盆栽，但需注意有充足光照，以利于生長和花芽的形成。桂花對氯氣、二氧化硫、氟化氫等有害氣體都有一定的抗性，還有較強的吸滯粉塵的能力，常被用于城市及工礦區的庭院、道路、附屬綠地及園林景觀中。（2）黑松：常綠喬木，喜光，耐寒冷，不耐水澇，耐干旱、瘠薄及鹽堿土。黑松經抑制生長，蟠曲造型，姿態雄壯，高亢壯麗。富有觀賞價值，黑松盆景對環境適應能力強，庭院、陽臺均可培養。其枝干橫展，樹冠如傘蓋，針葉濃綠，四季常青，樹姿古雅，可終年欣賞。黑松不僅是盆栽的優秀植物，在園林綠化中也是使用較多的優秀苗木。黑松可以用于道路綠化，小區綠化，工廠綠化，廣場綠化等等，綠化效果好，恢復速度快，而且價格低廉。（3）女貞：四季婆娑，枝干扶疏，枝葉茂密，樹形整齊，是園林中常用的觀賞樹種，可于庭院孤植或叢植，亦作為行道樹。因其適應性強，生長快又耐修剪，也用作綠籬。女貞對氣候環境的適用范圍很廣，南至廣東、廣西，西至四川、云南等地，北至山東、甘肅均有栽培，對大氣污染的抗性較強，是鋼廠、化工廠、水泥廠等易產生有害有毒氣體的單位綠化首選樹種，據測定，每平方米葉片吸滯粉塵量是6.3克。（4）月季：薔薇科，被稱為“花中皇后”，四季開花，其花期長，觀賞價值高，價格低廉在南北園林中，是使用最多的一種春季觀賞花卉。
參考文獻
1 、 項目名稱： 東湖路人行居住小區（暫定名）
2、可行性研究報告的編制依據：
（1）《城市居住區規劃設計規范》
（2）《A市城市拆遷管理條例》
（3）《城市居住區公共服務設施設置規定》
（4）《住宅設計規范》
（5）《住宅建筑設計標準》
（6）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》
（7）《城市道路綠化規劃及設計規范》
（8）《高層民用建筑設計防火規范》
3、項目概況
1 ）地塊位置：該基地東起白洋河，南至建設東路，西至東湖路、北至人民銀行圍墻，圍合區內土地面積約28333平方米，該地塊屬池州市二類地段。
2 ）建設規模與目標：
土地面積：42.5畝（28300平方米）
容積率：2.2
開發周期：3至4年
土地價格：5000元/畝（A市國有土地使用權掛牌出讓起價）
建筑面積（預計）：總建筑面積：61460㎡
3 ）周圍環境與設施
（1）步行約10 分鐘可至A市中心秋浦路、長江路。
（2）西側為A市城市中心景點百荷湖。
（3）東側為清溪河城市綠化帶，南側為城市綠化廣場。
（4）西南靠近A市城關小學。
（5）北面為A市人民銀行。
4 、項目SWOT分析
優勢及機會
(1) 該項目地處A市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來將是池州最佳的居住區域。
(2) A近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。 (3) 東側匯景花園的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。 (4) 周遍日趨成熟的居住配套及“百荷商業步行街”的商業氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。
(5) 拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。 (6) 該項目以毛地出讓，起價5000元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。 (7) 該項目規劃定位為A市第一個小高層住宅小區，我公司在B市開發小高層的經驗可以為之借鑒。
(8) 我公司與A市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當地的發展。
(9) 物業管理公司在A市的先行介入，為今后該項目的物業管理，具有一定的優勢互補的性。
(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。
劣勢及威脅
(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。
(12) A市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。 (13) 市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。 (14) 江浙資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。
(15) 規劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業的規劃能否通過，具有一定的不可確定性。
(16) 小高層的居住觀念的形成，物業管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。
(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，再加上A市某縣人的北京自焚事件，拆遷的難度較大。 (18) 匯景花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。 (19) 拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套設施及交通不夠完善。
二、市場分析
1 A市概況
A市位于長江南岸，面積8271平方公里，人口153萬。
生態環境優良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區——牯牛降、國家級水禽濕地保護區——升金湖。全市森林覆蓋率達56％，1996年和1997年被國家批準為國家生態經濟示范區和實施《中國21世紀議程》地方試點。 投資環境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網；水運以長江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，A港泥洲新港區一期工程已動工；通信已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網絡；溝通沿江通道的京九鐵路、沿江高速公路、九黃高速公路等項目已經國家立項批準，2002年——2003年將全面動工；長江大橋已于2001年底動工興建。項目所在區位于長江中下游南岸，與B市接壤，南連、黃山，是A市***、經濟、文化中心。全區總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉、13個鎮、4個街道辦事處。城區人口12萬。
2 A市房地產住宅市場分析
A市房地產業從起步到發展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業處于萌芽狀態。1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開發逐漸興起。1999年至今為房地產業發展與規范階段。以城區南門“兩點一線”舊城改造和翠微苑小區的成片開發為起點，掀起了城市建設新一輪。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產開發兩者良性互動，房地產場進入有序發展時期。到目前為止，A市房地產業基本實現了創業任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業結構趨向合理，市場體系基本建立。
二OO三年，A市房地產業主要特征表現在以下幾個方面：
表現之一：投資增幅大。房地產開發投資完成4.6億元，投資增幅達33.4 %,占全市建設系統投資65%，占全市固定資產投資12.6%。
表現之二：市場供銷兩旺。主城區竣工商品房面積
20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。
表現之三：房價平穩上升。城區商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。 表現之四：交易市場持續升溫。全市全年共辦理各類房產交易1.12萬起。A市城區共辦理各類房產交易7938起，面積達89.62萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。
表現之五：拉動經濟效果顯著。房地產業增加值占全市GDP增加值14%，帶動相關產業產值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元；房地產業上繳國家稅收2800萬元。 對今后市場的預測：
---—從購房能力看
伴隨著經濟增長，城鎮居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。 ——從投資角度看
由于股市長期低迷，銀行利率多次下調，而房地產業保值、增值功能顯著，使得房地產市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%。
——從消費結構看
隨著房地產市場的發展，居民住房消費觀念發生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業、三次置業的消費群體逐步擴大。據調查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。
——從需求關系看
根據城市總體規劃，城市建城區面積將由14.6平方公里發展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產業提供廣闊的發展空間。
3、主要競爭項目分析
住宅小區詳細情況如表：
項目 套數 建筑面積（萬㎡） 平均單價（元/㎡） 位置
匯景國際花園 1500 22 1400 湖濱路
碧荷苑 78 5.8 1344 建設中路
荷花村 170 1460 建設路
桃園小區 130 1400 秋浦路
秋浦花園 500 6.9 1508 長江路
部分商業網點詳細情況
項目 面積㎡ 單價元/㎡ 位置
匯景國際花園 40~~80 4000~5600 新城區
秋浦花園 50~~70 5000~12000 市中心
碧荷苑 36~~50 6800 建設路
桃園小區 車庫 550 秋浦路
荷花村 車庫 550 建設路
三、項目財務分析
（一）、拆遷成本分析
圍合區域內房屋均為磚混結構，其中4棟5層住宅樓房（實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二——四層。 根據掛牌文件附圖及現場核結，圍合區內需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規劃建房證，房屋產權證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經驗。 拆遷成本估算：
按照A市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規定和補償標準貨幣拆遷估算。
1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80
元
2、經營性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附屬物（水、電、電話、空調以上其它）
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
經營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元
4、室內裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、閣樓、圍墻院內地坪等
34929平方米*48元=1676592元
搬家費、臨時過渡費：
1、搬家費：
住宅：200戶*300元=60000元
經營性用房：9戶*500元=4500元
小計：64500元
2、過渡費：
住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元
經營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元
小計：632535元
其他費用
3、 管理費，委托拆遷費：
34929平方米*15元/平方米=523935元
4、 房屋拆遷評估費：35000元
5、 獎勵：
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。
按照A市人民政府第9號令，對A市城市區域內房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。再者，A市房屋拆遷管理辦法即將出臺，其基準價在原基礎上預計上調100元/平方米左右，由此拆遷成本預計為：
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
（二）建筑成本分析
對該宗地塊的建設規模作了初步的規劃方案，沿東湖路建兩棟二層網點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。
主入口設在東湖路兩棟網點之間，次入口設在建設東路靠近匯景小區的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。 地塊內大致布置
一棟 15層29.4*13.8*15層；
一棟 12層29.4*13.8*12層；
三棟 12層40*15*12層；
一棟 15層40*15*15層；
占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡
總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%
總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17
高層均設計地下室，面積為4861㎡，總戶數約為297戶。
建設成本估算
（一）、工程前期費：
1、拆遷成本
2、土地出讓金
3、城市基礎設施配套費：61460㎡*50元/㎡=307.3萬元
4、人防基金：配套建地下室
5、規劃技術服務費：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元
6、墻改：61460*8=49.168萬元
7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元
8、白蟻防治費：61460*2=12.29萬元
9、質量監督費：61460*2=12.296萬元
10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元
11、防雷審查：61460*1=6.15萬元
12、消防審查：
13、文物：0.2萬元
14、規劃設計：10萬元
15、建筑設計：2000*12+59460*30=180.78萬元
16、地質勘探：61460*2=12.29萬元
17、測量定位：10萬元
18、煤氣增容：2500元/戶
19、供水管網配套費：20元/㎡
小計：627.93萬元（18、19項代收代繳，未計）
（二） 工程成本
1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元
2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元
3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元
4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元
5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬元
6、小區綠化、道路等室外工程：61460*60=368.76萬元
7、監理費：6337.66*1%=63.38萬元
小計：7527.1萬元
總計、8155.03萬元
（三）項目費用分析
依據比較定價和市場定價相結合的原則，就該項目的預算定價為：
小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡
銷售收入 住宅1900*56160=106704000
商鋪6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
總計：142392800元
營業稅及附加 142392800*5.5%=7831604
各項費用 142392800*4%=5695712
總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本 =42025874.2+81550300+7831604+5695712+X =137103490.2
毛利潤：銷售收入—總成本
1、全力推進農業園區建設。從上半年農業園區建設的總體情況來看，種植園區雖有6家鋼架設施大棚在建，但數量與質量遠遠沒有達到都市農業目標任務，規模養殖基地亮點還不多，休閑觀光農業基地雖然發展勢頭迅猛，但是其功能還不全，做好今年的農業園區建設工作任務十分艱巨，對此在農業園區建設中建議在以下三個方面做出努力。一是進一步量化工作任務。今年全市都市現代農業發展目標中明確要求農業園區總投入11億元，其中1000萬元以上的農業園區70個，新增設施農業面積5萬畝，其中鋼架大棚凈面積連片300畝以上的基地23個。各地要按照市下達的目標任務數，進一步加快落實，確保全年任務完成。二是進一步開展多種形式推進。任務落實是關鍵，任務推進式重點。各鎮鄉要根據實際情況加大對設施農業推進力度，要利用省、市扶持經濟薄弱村的政策，不失時機的發展設施規模種養業。要利用市鼓勵發展現代都市農業的意見，開展多種形式的項目推進，全力發展現代農業園區。通過大力推進招商引資，吸引各類資本投入現代農業園區，積極鼓勵鎮村創辦設施農業基地，凡有鎮村集體領辦創辦意向的項目要及時提交申請，市將及時討論研究。三是進一步加強考核檢查力度。2013年農業工作千頭萬緒，年初組織鎮鄉長和分管領導進行參觀、討論、交流，要求各鎮鄉形成具體的、明確的、富有個性的年度奮斗目標。建議市政府及時出臺考核細則，仍實行每季度考核制度，對現代農業工作完成情況進行考核，按照完成進度、質量和成效進行綜合打分，對完成情況好的單位予以表揚，不理想的進行交流，共同分析任務完成遲緩的原因，提出解決的方法，使重點工作正常有序開展。
2、著力推進設施農業建設。一是加大宣傳力度。利用各種會議進行積極宣傳，引導和鼓勵各鄉鎮重點發展智能溫室、標準連棟大棚、防蟲網等設施類型，加強高科技設施裝備及計算機自動化技術的運用和研究。二是強化指導服務。對新增的設施類型基地，明確專人全程跟蹤服務，每個基地安排1-3名專家技術人員，為基地提供品種引進、種植技術、病蟲害防治等方面的技術指導。三是加強考核督查。加大對部門和鎮鄉的考核力度，對加快現代都市農業發展的重點工作實行百分考核。職能工作實行減分考核，創新工作實行加分考核。做到任務細化分解到位，目標責任明確到位，確保各項工作任務落到實處。
3、加快產銷有效銜接。一是突出做大龍頭企業。圍繞都市農業，在上半年已完成6個新批市級農業龍頭企業的基礎上，2013年重點做大做強10個龍頭企業，把龍頭企業培養成企業+合作組織+生產基地+技術指導員+農戶的新型農業產業化經營模式，形成一批四青產業、特經特糧等銜接密切的農業產業化龍頭企業。加快農業招商引資活動，在已完成農業實際利用外資額2780萬美元的基礎上，下半年通過努力力爭全年完成5000萬美元，農產品出口額上半年已完成2500萬美元的基礎上，下半年通過努力力爭全年完成6000萬美元，同時做好省農洽會、上海農展會各項工作，充分展示農產品加工業形象，在實現龍頭企業帶動上做大文章。二是全方位拓寬營銷平臺。充分利用各種資源要素,拓寬進滬營銷平臺,多層次、立體式、全方位制定營銷計劃，努力實現：經營思路各異，特色產品共享，質量安全達標，滬啟直銷順暢，店地達到共贏。主要措施有以下三點：第一，規范各種、養基地在滬建立的直銷和批發門店。我市各種、養基地和專業合作社在上海建立的直銷門店勢頭強勁，目前己設直銷門店并開張營業有3家，在上海市場設立批發門店有6家，在建和準備建的有六家。下階段，一方面做好已開門店與種養基地的農產品供求銜接和調度，協助各門店建立和完善采購、營銷、質量安全、物流等內設機構，使其正常有序展開。另一方面，對在建和準備建的單位和個人做好市場分析、貸源分類和采購、營銷方案等可研報告的策劃和制訂，協助做好其門店裝潢和門店設置的規范工作。其次，督促各鎮鄉大力度招商引資，力求完成年內每鎮鄉不少于三個在滬直銷門店開張任務。第二，協助市供銷社和“農超對接”基地的農產品配載工作。目前，供銷社牽頭的市場蔬菜超市已建五個，種植基地進入超市有三家。下階段我們盡力協助配載中心和種養企業，做好產品調劑和農產品質量安全檢查工作，確保供貨正常，安全放心。第三，全面接洽上海禾盛農產品集團公司。力爭與上海禾盛農產品集團公司建立長期合作共贏聯接框架，充分利用和盛公司在滬組建的500家直銷店以及網購和團購平臺，把地產三寶、四色豆、四青作物、梅干菜等土、特、優農產品擠進禾盛公司營銷平臺，農委與和盛公司努力做到“三同步”，即年度計劃同步設計，產品目錄同步策劃，種養基地同步建設。三是品牌培育。2013年我們要加大名牌農產品的培育力度，要通過強有力的行政推動，努力使品牌形成區域化布局、規模化生產、組織化運作、產業化經營，全面提升我市農業發展整體水平。要引導扶持農業龍頭企業、合作經濟組織等市場主體創建農產品品牌，提升我市農產品的市場競爭力，逐步實現從銷售產品向經營品牌轉變。要著力加強農產品的包裝、推介和保護力度，加快農產品商標注冊，強化農產品原產地認證工作，努力形成地方特色品牌。要積極推進農業品牌展示平臺建設，高標準啟動建設現代農業展示中心。
4、圍繞生態農業發展。一是猛攻綠化植樹造林。扎實推進干線公路綠色通道通達工程、沿江沿海防護林工程、骨干河道生態防護林建設工程、省級村莊綠化示范村創建工程、農村道路綠化示范工程、綠以現代農業園區示范工程、新造林撫育工程、林農復合經營工程、優質苗木基地工程、休閑農業綠化工程等十大工程。確保全市新增造林面積5萬畝，其中新增成片林面4萬畝、四旁樹200萬株。二是加強生態健康養殖。加快畜牧生產方式由穩定發展向質量型、環保型轉變，加強規模畜禽場生態治污，積極推廣生態健康養殖。通過發展沼氣、生產有機肥料和廢水處理等綜合利用方式，治理規模化畜禽養殖污染，實現養殖廢棄物的減量化、資源化、無害化。提高規模畜禽養殖場糞污和秸稈綜合利用率，實現能源再生和多級利用。2013年，力爭每鎮鄉爭創1—2個示范點，從而進一步推動我市畜牧生態健康養殖的快速發展。三是放大休閑觀光農業。隨著滬崇啟大通道的貫通，橋港時代新的到來，休閑觀光農業集種養、休閑、觀光、餐飲為一體的新興農業產業，已成為現代農業發展的重要組成部分。2013年，重點培育10家正常運轉的休閑觀光農業基地。
5、扎實推進為農服務。一是要加快隊伍建設。2013年對現有農技人員素質提高，全年參加不少20天的脫產培訓。進一步按照“五有”鄉鎮農技推廣綜合服務中心建設要求，推進基層農技服務的全面到位。二是突出“三新”技術推介。通過不斷的為農服務，及時引進新品種、推廣新技術、運用新模式，大力開展農業技術培訓，實現品種和技術的有機結合，為現代農業發展提供強有力的技術保障。在主要農作物關鍵生育期及時印發技術意見，我市主要農作物主推技術，集成有特色、有創新的配套技術，力爭完成全年新增糧食1700萬斤的目標任務。認真完成高產創建和科技入戶項目。今年糧棉油高產創建任務重、時間緊、工作量大，必須加大關鍵技術推廣力度，注重宣傳、現場指導，做到物化補貼及時到位、新技術推廣普及到位，增產增收，通過項目帶動成效到位，使實施區農戶得到實惠。繼續圍繞“農業部測配方施肥試點縣項目”，切實搞好“測土配方施肥技術”推廣。通過農業生產需求和市場引導，促進企業調整肥料產品結構，改進生產工藝，加快肥料行業由生產主導消費向消費引領生產的根本轉變。注重化驗質量控制，逐步改善化驗室裝備條件，保證化驗處于良好的運行狀態。提高測試高效率和測試水平，滿足測土服務的要求。以蠶桑科技入戶為抓手，深入基層開展技術培訓活動。計劃以蠶桑科技入戶工程實施鎮為單位，組織專家組成員下基層到農戶，開展區域集中式到戶頭的面對面技術培訓，旨在解決農戶共性的技術問題，提高生產水平。做好秋蠶種催青等技術服務工作，指導秋季小蠶共育，確保蠶種催青和小蠶共育安全。在秋蠶種催青上，做好各項物資準備，配備充分的技術力量，確保安全高質，為穩定生產打好基礎。三是進一步改變服務方式。2013年繼續加強示范縣項目和科技入戶工作。開展好“三電”合一服務，開展農業信息服務。開展第二輪農業實用技術培訓，做到培訓時間適應農時。做到農民在培訓后，能夠適時地將所學的新知識、新理念用在實際生產中，產生較好的經濟效益。開展職業農民培訓。繼續與其他部門合作聯合辦班，計劃在7月份與民政局共同舉辦一期三峽移民培訓班，8月份與婦聯舉辦一期農村婦女培訓班。為方便農民接受培訓，計劃在相對偏遠的鄉鎮，根據他們的農業產業特色，有針對性地開展職業農民培訓。開展農業信息化技能培訓。利用農廣校電腦教室，開展農業信息化技能培訓，普及電腦使用基本知識。根據報名情況，繼續組織5期培訓班，10月底前完成培訓。開展農民創業培訓。今年農民創業培訓由市農廣校獨立完成，培訓任務數為400人。
