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一個企業(yè)要想在市場上取得優(yōu)勢，必須加強(qiáng)對自身資產(chǎn)的管理。而流動資產(chǎn)具有超強(qiáng)的變現(xiàn)能力以及較短的周轉(zhuǎn)期限等特點，加強(qiáng)對它的管理是所有資產(chǎn)管理中最要的部分，因為這關(guān)系著一個企業(yè)所有經(jīng)營活動的資金來源，稍有管理不善會對企業(yè)運營產(chǎn)生重大影響。
中小企業(yè)的發(fā)展對一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定來說至關(guān)重要。中小企業(yè)實行合理的內(nèi)部整頓，建立先進(jìn)的管理模式，這不僅有利于中小企業(yè)提高利潤，為自身的長遠(yuǎn)發(fā)展做鋪墊，而且能夠拉動國內(nèi)生產(chǎn)總值的提高和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及社會的穩(wěn)定。
二、文獻(xiàn)綜述
徐芳婷（2011）[1]認(rèn)為企業(yè)自身需要積極掌握流動資產(chǎn)管理的各方面能力，并將這些能力運用到實際的日常生產(chǎn)經(jīng)營中去，科學(xué)、合理、規(guī)范、全面地進(jìn)行管理。侯柏青（2013）[2]認(rèn)為在貨比資金方面，中小企業(yè)要建立票據(jù)和印章管理規(guī)范制度；在應(yīng)收賬款方面，中小企業(yè)應(yīng)該致力于把應(yīng)收賬款減少到最小，完善催收機(jī)制；在存貨管理方面，合理地運用采購資金，控制采購成本。
三、中小企業(yè)流動資產(chǎn)管理的現(xiàn)狀分析
我國中小企業(yè)數(shù)目眾多，在給社會帶來顯著效益的同時，又因為自身產(chǎn)出規(guī)模小、資產(chǎn)管理不善等因素制約著中小企業(yè)效益的發(fā)揮。流動資產(chǎn)的管理是資產(chǎn)管理中最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，但目前，我國中小企業(yè)在流動資產(chǎn)管理方面主要表現(xiàn)為資金利用效率低、監(jiān)督機(jī)制不健全、應(yīng)收賬款和存貨管理問題突出等。
（一）資金利用效率低。許多中小企業(yè)在投資前由于缺乏專業(yè)性和可行性的分析，對流動資產(chǎn)隨意使用，沒有考慮成本和效益，也沒有對現(xiàn)金的收支預(yù)算進(jìn)行編制，從而導(dǎo)致企業(yè)陷入了資金短缺―利用效率低―資金短缺的惡性循環(huán)之中。另外，一些企業(yè)的資金去向取決于高層管理人員的個人意志，但在資金使用過程中管理人員主要按照其主觀意識將企業(yè)資產(chǎn)用于某單一的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)，資金的利用得不到合理的配置，使企業(yè)陷入高投入、低產(chǎn)出的境地。
（二）監(jiān)督機(jī)制不健全。大部分中小企業(yè)都是以家庭為核心的高層人員組成結(jié)構(gòu)，企業(yè)人才缺乏，因此，企業(yè)的監(jiān)督機(jī)制難以形成一套完整、健全的體系。且決策者在對流動資產(chǎn)的管理上由于管理者專業(yè)知識不足，管理賬目混亂，易出現(xiàn)過分追求經(jīng)濟(jì)效益，忽視對企業(yè)內(nèi)部的管理與控制的現(xiàn)象。
（三）應(yīng)收賬款和存貨管理問題突出。就目前來看，企業(yè)多采用賒銷的形式來應(yīng)對激勵的市場競爭中的企業(yè)生存問題，但與此同時又缺乏較為嚴(yán)格的賒銷政策，催收機(jī)制也不健全，導(dǎo)致應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)性能不強(qiáng)，使企業(yè)的生存問題受到挑戰(zhàn)，最終導(dǎo)致破產(chǎn)。
在存貨管理方面，企業(yè)對存貨的管理上主要有以下幾類問題：第一，有的企業(yè)對所需要的原料各部門分別進(jìn)行采購，容易造成原料采購重復(fù)與過剩的現(xiàn)象；甚至有些企業(yè)不對存貨進(jìn)行監(jiān)管，沒有定期或不定期地對存貨進(jìn)行盤點的規(guī)定，過分注重賬面數(shù)字。第二，企業(yè)內(nèi)部人員管理意識薄弱，存貨領(lǐng)用手續(xù)簡單，過多領(lǐng)用存貨的現(xiàn)象時有發(fā)生。
四、中小企業(yè)流動資產(chǎn)管理的方法探討
就中小企業(yè)對流動資產(chǎn)的管理現(xiàn)狀來看，依然存在很多問題。解決這些問題不僅需要企業(yè)自身積極加強(qiáng)對流動資產(chǎn)的管理，提高管理意識，更為迫切的是設(shè)計出合理科學(xué)的管理方法，規(guī)范企業(yè)內(nèi)部運行機(jī)制。這樣才能使企業(yè)的流動資產(chǎn)處在一個合理的范圍內(nèi)，以滿足企業(yè)日常經(jīng)營活動的需要。
（一）現(xiàn)金的管理。現(xiàn)金持有的目的不僅是為了滿足生產(chǎn)經(jīng)營活動，還能夠用來抵消風(fēng)險。但是現(xiàn)金持有過多也會喪失機(jī)會成本，所以加強(qiáng)對現(xiàn)金的管理顯得十分重要。
首先，企業(yè)要根據(jù)自己的實際情況確定最佳的貨幣資金持有量。企業(yè)一方面要保留足夠的資金用于生產(chǎn)經(jīng)營，另一方面要壓縮現(xiàn)金的存量從而用于短期投資，獲取投資收益。另外，企業(yè)要嚴(yán)格規(guī)定內(nèi)部規(guī)章制度實行錢賬分離的管理，資金的使用一律交給財務(wù)部審批，資金收入也需財務(wù)部入賬。還要重視核對庫存現(xiàn)金與銀行存款，做到賬賬相符、賬實相符。
（二）短期投資的管理。企業(yè)短期投資如果管理得當(dāng)能夠給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益，合理的投資計劃與投資結(jié)構(gòu)是獲得收益的有效途徑。在進(jìn)行短期股票或者債券投資時，企業(yè)應(yīng)該充分了解該項投資活動的安全性，避免出現(xiàn)較大的風(fēng)險。與此同時，重視短期投資的變現(xiàn)性，熟知證券的到期日，因為流動資產(chǎn)的最終目標(biāo)是服務(wù)于企業(yè)的日常經(jīng)營活動，短期投資只是讓企業(yè)資產(chǎn)增值的一種工具。
（三）應(yīng)收賬目的管理。增強(qiáng)對應(yīng)收賬款的管理，最重要的是企業(yè)要了解相關(guān)客戶的信用情況，若客戶信用較差，應(yīng)收賬款的收回可能比較困難；若客戶信用情況較好，收回應(yīng)收賬款的時限可能較短。據(jù)此，中小企業(yè)可以對客戶的信用情況進(jìn)行分析，并以此來決定對于某一客戶給予多少信用。另一方面，企業(yè)在進(jìn)行催收賬款的同時也要注意方法和技巧，這樣才能及時收款，又處理好了和客戶之間的業(yè)務(wù)往來的關(guān)系。
（四）普通存貨的管理。對普通存貨的管理要建立控制存貨的制度，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)各種存貨的消耗速度以及銷售的具體情況來預(yù)計下一個營業(yè)周期內(nèi)所需的存貨數(shù)量，這樣才能保證企業(yè)的存貨持有量合理科學(xué)。同時，對采購的管理也不容忽視。首先必須由倉庫填寫采購單，采購部根據(jù)采購單確定貨物的數(shù)量、種類以及采購地點等內(nèi)容。在進(jìn)行采購時，采購人員對市場的情況應(yīng)該有一個大致的了解，事先調(diào)查好物資質(zhì)量、價格等內(nèi)容，對同一物資進(jìn)行貨比三家，最終選擇物美價廉的購買。最后，企業(yè)要做好倉庫驗收工作，對采購和銷售的存貨都要登記入賬，以免在采購或銷售的過程中出現(xiàn)紕漏。
五、我國中小企業(yè)流動資產(chǎn)管理的對策建議
加強(qiáng)流動資產(chǎn)的管理，企業(yè)必須建立健全完善的監(jiān)督機(jī)制，通過制度來管權(quán)、管事、管人；必須制定流動資產(chǎn)的管理目標(biāo)，以高標(biāo)準(zhǔn)來要求自己，提高資金的使用效率，避免由于資金不足導(dǎo)致的企業(yè)危機(jī)；必須強(qiáng)化對流動資產(chǎn)的管理意識，管理層應(yīng)該充分認(rèn)識到流動資產(chǎn)管理對于企業(yè)發(fā)展的重要意義。
（一）建立健全完善的監(jiān)督機(jī)制。企業(yè)內(nèi)部管理失控容易引發(fā)多種問題，如賬目管理出現(xiàn)混亂等。一方面，企業(yè)要努力提高財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)，招收專業(yè)知識豐富、實際操作能力強(qiáng)的員工，并按時對企業(yè)財務(wù)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高他們對流動資產(chǎn)的管理能力。另一方面，企業(yè)要在相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，明確各部門人員的職責(zé)范圍，將流動資產(chǎn)管理的工作程序嚴(yán)格化，將審批工作落到實處。
關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)開發(fā)；資金管理；風(fēng)險控制；企業(yè)管理
中圖分類號：F83
文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
文章編號：16723198（2013）17009502
1引言
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有土地取得較難、開發(fā)期限較長、資金投入巨大、對資金回收要求緊迫等特點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較其他行業(yè)存在更嚴(yán)重的資金斷裂危險。因此，研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運作特點、資金管理、風(fēng)險控制、國家政策走向具有重要的現(xiàn)實意義，這將為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)避免經(jīng)營失敗提供有效的參考思路，也為行業(yè)健康發(fā)展與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定起到促進(jìn)作用。
2加強(qiáng)項目開發(fā)周期管理，按計劃完成建設(shè)進(jìn)度
房地產(chǎn)項目開發(fā)從取得土地使用權(quán)、設(shè)計、施工，到建
成銷售收回投資，周期較長，一般在三至五年左右，鑒于開發(fā)周期長的特點，必須對開發(fā)周期實行過程控制管理。企業(yè)在實現(xiàn)銷售前，資金都是投入期，不僅要投入開發(fā)成本，還有資金融資成本，以及人員費用、售前廣告推介費用等，無論開發(fā)過程哪個環(huán)節(jié)出問題，都可能影響與改變企業(yè)資金計劃，影響資金調(diào)度，進(jìn)而影響整個公司的資金周轉(zhuǎn)。
項目開發(fā)進(jìn)度的把控在房地產(chǎn)開發(fā)過程中處于非常重要的環(huán)節(jié)，它是公司整個資金回籠計劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須嚴(yán)格按項目開發(fā)進(jìn)度管理，按原定計劃完成相應(yīng)的工程進(jìn)度，做好資金配比計劃。這樣就能有效減少資金積壓和資金調(diào)度不靈，也就減少了在建設(shè)階段資金短缺的風(fēng)險。
3合理控制融資時點及融資總量，既安全又充分地發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用
幾乎所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都有資金缺口，都須對外融資，究其原因：一是房地產(chǎn)開發(fā)資金占用量巨大，小則十幾億，多則幾百億；二是為了充分利用財務(wù)杠桿，中國在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤仍然大大高于社會平均利潤，也遠(yuǎn)高于資金成本，通過一定量的適度負(fù)債，發(fā)揮財務(wù)杠桿的積極作用，可獲得較可觀的資金回報。
然而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的總量較大，利息總額較大，資產(chǎn)負(fù)債率偏高。如若未能及時回收投入資金，融資利息將成為企業(yè)沉重負(fù)擔(dān)，高額利息不僅蠶食了企業(yè)利潤，也加重了資金壓力。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在融資時，一定要根據(jù)開發(fā)規(guī)模、開發(fā)進(jìn)度、企業(yè)自有資金總量、資金回籠周期等維度來詳細(xì)計算融資的方式與融資的總量，以及融資的時點，同時要注意負(fù)債適度，不能因為很難融到資，就過多地負(fù)債，造成資金浪費及資金成本的增加。在這里，要特別強(qiáng)調(diào)融資的時點，融資并不是早借早好，要按“總體規(guī)劃、提前準(zhǔn)備、按需實借”原則進(jìn)行，即融資的時點是根據(jù)項目開發(fā)進(jìn)度及資金配比的總體規(guī)劃，測算出的借款時點，做好融資的相關(guān)商務(wù)活動與準(zhǔn)備，按需要實際提款。遵循這一原則，不但減少了資金成本，提高資金使用效率，而且可以減少財務(wù)風(fēng)險，提高財務(wù)管理質(zhì)量。
4注重客戶價值服務(wù)，減少滯銷風(fēng)險
4.1強(qiáng)化內(nèi)部預(yù)售環(huán)節(jié)管理、及時取得預(yù)售許可
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須滿足下列條件才能進(jìn)行商品房預(yù)售：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）向縣級以上人民政府有關(guān)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。預(yù)售許可是一個銷售關(guān)鍵節(jié)點，《商品房預(yù)售許可證》是房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金的開始，取得了預(yù)售許可，即意味著投資回收進(jìn)入了實現(xiàn)階段。企業(yè)從證書管理、影響滿意銷售條件的資料準(zhǔn)備管理、證書類文件辦理時限要求管理，到《商品房預(yù)售許可證》的取得管理都須指定相關(guān)人員跟蹤負(fù)責(zé)，及時匯報各環(huán)節(jié)進(jìn)度情況，統(tǒng)籌排售期，并建立嚴(yán)格的責(zé)任考核制度，確保不拖延預(yù)售開始日期。
4.2策劃項目營銷方案，做好客戶價值服務(wù)工作
為客戶著想，就是為自己著想。現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)公司的競爭，除了注重產(chǎn)品質(zhì)量外，要把客戶價值服務(wù)放在非常重要的位置上。而良好的客戶價值服務(wù)工作，與優(yōu)秀的項目營銷方案策劃是分不開的，立足于客戶需要的項目營銷方案策劃是實現(xiàn)銷售的有效途徑，客戶價值服務(wù)是實現(xiàn)銷售的賣點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以實現(xiàn)客戶價值服務(wù)作為核心競爭力，從而推動項目的銷售，甚至是公司品牌形象的建立與宣傳。客戶價值服務(wù)就是從客戶角度出發(fā)，解決客戶為什么要買我們公司的產(chǎn)品以及為什么要買我們這個項目的房子這兩個問題，要解決好客戶這兩個問題，企業(yè)要從房子保值、生活配套措施、交通環(huán)境、周邊商業(yè)升值潛力等價值元素為客戶著想，這可追溯至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目選址時就應(yīng)為客戶認(rèn)真負(fù)責(zé)研究這些價值元素，這樣的產(chǎn)品才能成為大眾追逐的對象，使企業(yè)產(chǎn)品不僅成為人們居住的場所，也能成為需求者爭先投資的標(biāo)的物。
5洞察政策與行業(yè)的未來走向，預(yù)先采取穩(wěn)健發(fā)展的策略
房地產(chǎn)行業(yè)不屬高科技行業(yè)，也不屬于新興產(chǎn)業(yè)，它是一項傳統(tǒng)行業(yè)，只是隨著改革開放、住房制度改革、城市化城鎮(zhèn)化進(jìn)程中而壯大起來，其中也因為我國城鎮(zhèn)土地開發(fā)利用政策及城市化促進(jìn)了這個古老行業(yè)以一種新的方式重新煥發(fā)出活力，之所以說是一種新的方式，是區(qū)分于我國改革開放前房產(chǎn)主要以自給自足的模式存在。房產(chǎn)主要有兩種功能：居住功能和投資功能，中國房產(chǎn)以前主要是居住，而近幾年來，投資功能有超過居住功能的勢頭，究其原因，敝人認(rèn)為是老百姓缺乏有效的投資渠道，最后選擇了不動產(chǎn)作為增值保值的途徑。
一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)都被當(dāng)作高利潤回報甚至暴利行業(yè)，很多不從事房地產(chǎn)開發(fā)的商品流通企業(yè)、生產(chǎn)制造企業(yè)紛紛加入房地產(chǎn)行業(yè)，從我國房產(chǎn)發(fā)展歷史及現(xiàn)西方主要國家房產(chǎn)市場的情況看，房地產(chǎn)行業(yè)不應(yīng)成為高回報的行業(yè)，這可能也要檢討我們的土地開發(fā)利用政策。
近十年來，特別是2006年以來，中國房價上漲速度過快，開發(fā)存量速度增加，部分城市出現(xiàn)樓盤賣不出去、樓盤空置現(xiàn)象，而近幾年來，甚至出現(xiàn)開發(fā)商因資金鏈斷裂跑路及二三線城市空城現(xiàn)象更加劇了房地產(chǎn)行業(yè)可能存在的泡沫危險，房產(chǎn)的投資與投機(jī)突顯出來，行業(yè)風(fēng)險在加大。
從人口角度分析，隨著我國22-32歲年齡段人口的減少，結(jié)婚年齡段購房剛性需求相應(yīng)減少，且目前房產(chǎn)供應(yīng)量及房價不平衡，未來十年我國商品房的開發(fā)速度會明顯慢于前十年，房地產(chǎn)行業(yè)從快速發(fā)展期進(jìn)入了平穩(wěn)發(fā)展期，行業(yè)利潤率也呈下降趨勢，不斷接近社會平均利潤。因此，非房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)盲目地跟進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)也不應(yīng)盲目地擴(kuò)張。
由于有目共睹的房價急劇上升原因，政府從2009年底不斷出臺了控制房價的各項措施，雖未能快速降低房價，但對控制房價繼續(xù)上升有了明顯改觀，同時交易量顯著減少，使房地產(chǎn)市場從過快的發(fā)展階段實際上走入了逐漸穩(wěn)步健康的發(fā)展階段。在房價高位現(xiàn)狀及國家嚴(yán)控政策下，房產(chǎn)的投資功能正在弱化，居住功能得到加強(qiáng)，在此趨勢指導(dǎo)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須進(jìn)一步控制風(fēng)險，戰(zhàn)線不宜拉得過長，應(yīng)適當(dāng)收縮戰(zhàn)線，以便快速應(yīng)對風(fēng)險；另一方面，企業(yè)在各城市開發(fā)部署時，應(yīng)根據(jù)不同城市的人口結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、城市成長情況、城市產(chǎn)業(yè)特點因地制宜，制定差異化的城市開發(fā)計劃，減少存量壓力，縮短開發(fā)周期，加快周轉(zhuǎn)，及時回收資金，以減少政府可能出臺新的更嚴(yán)厲控制政策的不利影響，保持企業(yè)適當(dāng)規(guī)模發(fā)展，提前應(yīng)對政策與行業(yè)風(fēng)險，保持企業(yè)健康發(fā)展。
6結(jié)語
資金管理與資金風(fēng)險是每個企業(yè)管理的重點，而對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，資金風(fēng)險更是關(guān)系經(jīng)營成敗的重中之重，資金管理不到位，資金風(fēng)險控制措施不當(dāng)，都會給企業(yè)帶來致命的打擊，使前期開發(fā)投入的資金付之東流，一切回報成為泡影，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中資金管理與資金風(fēng)險控制緊繃之弦一刻不能松。
參考文獻(xiàn)
第一條 為加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理，建立正常的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營秩序，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的健康發(fā)展，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我省實際，制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定適用于我省境內(nèi)所有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（簡稱開發(fā)企業(yè)）。
第三條 開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的公司或者其他企業(yè)法人，包括專營開發(fā)企業(yè)和項目開發(fā)企業(yè)。
第四條 專營開發(fā)企業(yè)是指長期專門或主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)法人；項目開發(fā)企業(yè)是指依法獲得單個房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)的企業(yè)法人。
第二章 開發(fā)企業(yè)設(shè)立與資質(zhì)審批
第五條 設(shè)立專營開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，注冊資本不低于500萬元，并有8名以上持有資格證書的房地產(chǎn)、建筑工程等專業(yè)的技術(shù)經(jīng)營人員和2名以上持有資格證書的專職會計人員；
（二）在城市規(guī)劃區(qū)外從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，注冊資本不低于100萬元，并有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)、建筑工程等專業(yè)技術(shù)經(jīng)營管理人員和2名以上持有資格證書的專職會計人員。
第六條 設(shè)立項目開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）已按規(guī)定取得開發(fā)項目，開發(fā)項目建筑面積不少于5萬平方米或占地面積不少于3公頃；
（二）注冊資本不低于該項目投資總額的百分之三十。
第七條 設(shè)立開發(fā)企業(yè)，要由相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門初審。中央駐魯單位、省直部門和名稱冠以“山東”“齊魯”字樣的開發(fā)企業(yè)，由省建委初審；其它由市、地開發(fā)主管部門初審。
第八條 開發(fā)企業(yè)初審必須提交以下文件：
（一）章程；
（二）可行性研究報告；
（三）固定辦公用房證明；
（四）資金和專職技術(shù)人員證明；
（五）項目開發(fā)企業(yè)還需提交項目用地證明。
第九條 經(jīng)初審合格的開發(fā)企業(yè)，持有關(guān)證明材料到工商行政管理部門申請登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。
第十條 經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后一個月內(nèi)，到初審的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案并申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。
第十一條 申請房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)需報送以下材料（一式三份）：
（一）申請資質(zhì)的報告；
（二）設(shè)立開發(fā)企業(yè)的文件和營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（加蓋登記機(jī)關(guān)公章）；
（三）企業(yè)法人代表的任職文件及個人資料；
（四）指定部門出具的企業(yè)驗資證明；
（五）建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員的職稱復(fù)印件（或職稱批文）；
（六）企業(yè)固定辦公場所使用證明；
（七）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報表；
（八）項目開發(fā)企業(yè)還需提供用地證明。
第十二條 專營開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實行分級審批：一級資質(zhì)由建設(shè)部審批并頒發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》；二、三級資質(zhì)由省建委審批；四、五級資質(zhì)由省建委委托市、地開發(fā)主管部門審批，報省建委備案。二級資質(zhì)（含二級）以下的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》由省建委統(tǒng)一頒發(fā)。
中央駐魯單位、省直部門和名稱冠以“山東”“齊魯”字樣的專營開發(fā)企業(yè)申請二級（含二級）以下資質(zhì)的，由主管部門初審后，報省建委審批并頒發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。
第十三條 項目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)由項目所在市、地開發(fā)主管部門審批，報省建委備案并頒發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。
第三章 開發(fā)企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)務(wù)范圍
第十四條 專營開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級，根據(jù)企業(yè)的資金、專業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等確定，分為五個等級。
第十五條 一級資質(zhì)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
（一）自有流動資金2000萬元以上，注冊資本不低于2000萬元；
（二）有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員40人以上，其中具有中高級職稱的20人以上；
（三）設(shè)有高級工程師職稱的總工程師、高級會計師職稱的總會計師、經(jīng)濟(jì)師以上（含經(jīng)濟(jì)師）職稱的總經(jīng)濟(jì)師，工程技術(shù)、財務(wù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；
（四）具有五年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷；
（五）近三年累計竣工房屋面積30萬平方米以上或完成與此相當(dāng)?shù)拈_發(fā)投資，連續(xù)4年建筑工程合格率100％，優(yōu)良品率30％以上。
第十六條 二級資質(zhì)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
（一）自有流動資金1000萬元以上，注冊資本不低于1000萬元；
（二）有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員20人以上，其中具有中高級職稱的10人以上；
（三）工程技術(shù)、財務(wù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；
（四）具有三年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷；
（五）近三年累計竣工房屋面積15萬平方米以上或完成與此相當(dāng)?shù)拈_發(fā)投資，連續(xù)三年建筑工程合格率100％，優(yōu)良品率25％以上。
第十七條 三級資質(zhì)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
（一）自有流動資金600萬元以上，注冊資本不低于600萬元；
（二）有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員10人以上，其中具有中高級職稱的5人以上；
（三）工程技術(shù)、財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)助理以上職稱，配有初級以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計人員；
（四）具有二年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷；
（五）累計竣工房屋面積5萬平方米以上或完成與此相當(dāng)?shù)拈_發(fā)投資，建筑工程合格率100％，優(yōu)良品率20％以上。
第十八條 四級資質(zhì)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
（一）自有流動資金500萬元以上，注冊資本不低于500萬元；
（二）有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員8人以上；
（三）工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員。
第十九條 五級資質(zhì)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
（一）自有流動資金100萬元以上，注冊資本不低于100萬元；
（二）有職稱的工程技術(shù)和財務(wù)管理人員6人以上。
第二十條 凡達(dá)到一、二、三級資質(zhì)（一）、（二）、（三）項條件，達(dá)不到（四）、（五）項條件的專營開發(fā)企業(yè)，降一級資質(zhì)確定。
第二十一條 項目開發(fā)企業(yè)根據(jù)項目、資金、人員等條件確定資質(zhì)，不定等級。
第二十二條 專營開發(fā)企業(yè)必須按照本規(guī)定和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》確定的業(yè)務(wù)范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級承擔(dān)開發(fā)任務(wù)。
第二十三條 一、二、三、四級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)的任務(wù)規(guī)定如下：
一級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)各種規(guī)模的土地和居住區(qū)以及工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)等建設(shè)項目的開發(fā)建設(shè)，建設(shè)技術(shù)復(fù)雜程度不受限制；
二級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)20公頃以下的土地和建筑面積30萬平方米以下的居住區(qū)以及與其投資能力相當(dāng)?shù)墓I(yè)、商業(yè)等建設(shè)項目的開發(fā)建設(shè)；
三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)建筑面積10萬平方米以下的住宅區(qū)的土地、房屋以及與其投資能力相當(dāng)?shù)墓I(yè)、商業(yè)等建設(shè)項目的開發(fā)建設(shè)；
四級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)建筑面積5萬平方米以下的住宅區(qū)的土地、房屋以及與其投資能力相當(dāng)?shù)墓I(yè)、商業(yè)等建設(shè)項目的開發(fā)建設(shè)。
第二十四條 五級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)只限于在本地城市規(guī)劃區(qū)以外的村鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，具體承擔(dān)的任務(wù)范圍由各市、地開發(fā)主管部部門確定。
第四章 開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理
第二十五條 開發(fā)企業(yè)實行持《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》營業(yè)制度。無《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》的不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。
第二十六條 《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》分為正本和副本，具有同樣法律效力，由建設(shè)部和省建委統(tǒng)一制發(fā)、編號，開發(fā)企業(yè)必須持《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》開發(fā)經(jīng)營。
開發(fā)企業(yè)遺失《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，必須登報聲明作廢后，方可補(bǔ)領(lǐng)。
第二十七條 建立開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢制度，結(jié)合資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和開發(fā)經(jīng)營情況，辦理開發(fā)資質(zhì)等級的升降和去留。
第二十八條 開發(fā)企業(yè)發(fā)生分立、合并，應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)后30日內(nèi)，向原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)注銷手續(xù)，并重新申請資質(zhì)。
第二十九條 開發(fā)企業(yè)變更名稱和法人代表，應(yīng)當(dāng)在變更后30日內(nèi)，按資質(zhì)審批程序向資質(zhì)發(fā)證部門辦理變更手續(xù)。
第三十條 開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或因其他原因終止業(yè)務(wù)，應(yīng)在辦理注銷《營業(yè)執(zhí)照》的同時，按資質(zhì)審批程序向資質(zhì)發(fā)證部門注銷《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。
第三十一條 項目開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)經(jīng)營結(jié)束后，應(yīng)及時辦理注銷手續(xù)。若從事新的房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營，須重新辦理資質(zhì)變更等手續(xù)。
第三十二條 項目開發(fā)企業(yè)具備專營開發(fā)資質(zhì)等級條件，可申請轉(zhuǎn)為專營開發(fā)企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)后辦理資質(zhì)變更等手續(xù)。
第三十三條 開發(fā)企業(yè)經(jīng)理和業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)經(jīng)培訓(xùn)考核取得省建委頒發(fā)的崗位合格證書，方可上崗。
第三十四條 臨時或兼職聘用的有職稱人員不得計入企業(yè)有職稱人員總數(shù)。
第三十五條 對遵紀(jì)守法、開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量好和社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益顯著的開發(fā)企業(yè)，可在新項目開發(fā)招投標(biāo)、項目開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為專營開發(fā)企業(yè)或資質(zhì)升級等方面給予優(yōu)先。
第三十六條 開發(fā)企業(yè)有下列情形之一者，應(yīng)按國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，視情節(jié)分別予以警告、責(zé)令限期改正、降低資質(zhì)等級、吊銷《資質(zhì)證書》的處分：
（一）申請開發(fā)資質(zhì)等級隱瞞真實情況、弄虛作假；
（二）領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》一年內(nèi)未開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，或中途停止開發(fā)經(jīng)營滿一年的；
（三）擅自超越《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》和違反本規(guī)定承攬開發(fā)任務(wù)的；
（四）不按規(guī)定辦理資質(zhì)年檢和變更或注銷手續(xù)的；
（五）工程質(zhì)量低劣和發(fā)生重大安全事故的；
（六）涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》的。
第三十七條 責(zé)令限期改正的專營開發(fā)企業(yè)，在限期六個月內(nèi)仍不改正的，由原資質(zhì)審批部門降低其資質(zhì)等級或吊銷《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。
第三十八條 降低資質(zhì)等級的專營開發(fā)企業(yè)，一年后視其改進(jìn)情況，經(jīng)原資質(zhì)審批部門審查批準(zhǔn)，可以恢復(fù)原資質(zhì)等級。
第五章 附則
第三十九條 各市、地房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門可以根據(jù)本規(guī)定制定實施細(xì)則。
關(guān)鍵字：房地產(chǎn)開發(fā)；企業(yè)；資金管理
1前言
房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理活動，并且以營利為目的的經(jīng)濟(jì)組織。資金管理是對資金的籌集、運用、分配和監(jiān)督等活動的管理工作。房地產(chǎn)資金管理指的是企業(yè)在房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營和管理活動中對于其所應(yīng)用的各項資金的控制和管理，資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的核心，是房地產(chǎn)企業(yè)開展運營，參與市場競爭的關(guān)鍵因素（本文所指的房地產(chǎn)企業(yè)是以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主，同時兼顧其他類型）。
2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的特點
（1） 管理的復(fù)雜性。
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的投入產(chǎn)出周期一般比較長，同時長期受到國家政策和社會經(jīng)濟(jì)等因素的多重影響，因此跟其他行業(yè)相比，資金運籌更加復(fù)雜。
（2）資金運籌的互補(bǔ)性
房地產(chǎn)的開發(fā)和投資具有明顯的階段性，資金隨著分階段的逐步投入而逐步回收，尤其是期房交易，使得資金運籌存在著投資和回收的互補(bǔ)性。回收的資金可投入到商品房建設(shè)中進(jìn)行再開發(fā)，而開發(fā)不斷，可使資金不斷進(jìn)行回收，這種具有互補(bǔ)性的循環(huán)滾動促進(jìn)資金利用價值的最大化。
（3）資金管理的艱巨性。
房地產(chǎn)開發(fā)的投入一般都比較大，對資金有很大的需求量，而且資金的一次性支付金額都比較大，同時，資金的時間周期非常緊迫。除此之外，作為不動產(chǎn)來說，房地產(chǎn)開發(fā)的商品房從實物形態(tài)轉(zhuǎn)化為資金形態(tài)的時效較漫長，這就使得房地產(chǎn)開發(fā)商的資金管理任務(wù)非常艱巨。
3當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題
（1）公司管理層重視程度不夠
許多房地產(chǎn)企業(yè)都是母公司的一個分支，高層管理人員都是由母公司派遣過來的人員。這些高管對原行業(yè)的市場情況把握的比較準(zhǔn)確，但是對房地產(chǎn)行業(yè)的情況就不是那么的熟悉。許多房產(chǎn)企業(yè)的高管仍然沿用老舊的管理方式來管理房產(chǎn)公司，雖然在高利潤的房地產(chǎn)行業(yè)也能賺取利潤，但是落后的管理模式使得企業(yè)浪費了大量的既得利益。比如，管理層不重視資金計劃管理，各部門條塊分割嚴(yán)重、互不通氣、各自為政，更談不上建立以資金計劃為核心的動態(tài)資金管理體系，因資金管理不當(dāng)浪費許多機(jī)會，同時又增加了許多不該發(fā)生的費用。
（2）財會人員素質(zhì)不高
許多房地產(chǎn)企業(yè)的財會人員素質(zhì)有限，他們的專業(yè)水平制約了房地產(chǎn)內(nèi)部控制體系的完善。同時由于市場上的房地產(chǎn)企業(yè)魚龍混雜，一些不具備從業(yè)資格或者自身素質(zhì)不達(dá)標(biāo)的人員也進(jìn)入房產(chǎn)企業(yè)的財會部門，只能進(jìn)行簡單的財會計算與統(tǒng)計，對更深層次的動態(tài)資金管理體系的組建與完善不能起到應(yīng)有的作用。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展與準(zhǔn)入制度的越來越嚴(yán)格，這些財會人員給房地產(chǎn)企業(yè)本身的發(fā)展就帶來了一定的阻礙，更不用談對房產(chǎn)企業(yè)的資金管理體系做出貢獻(xiàn)。
（3）資金管理體系不夠科學(xué)
房地產(chǎn)項目需要一個龐大的運作團(tuán)體。在項目的運作和建設(shè)過程中，涉及到土地、融資、貸款、策劃、開發(fā)、銷售、售后等一系列龐雜的工作。并且由于房產(chǎn)開發(fā)項目周期長，從選址、拆遷、設(shè)計、施工、驗收、銷售，這一系列過程短則數(shù)十個月，長則數(shù)年，需要同多個政府部門與供應(yīng)商相協(xié)調(diào)，并且資金投入量巨大，動輒需要上千萬、上億的資金。這不僅僅需要開發(fā)商自籌資金，更重要的是需要貸款與融資。并且開發(fā)過程中會出現(xiàn)種種的風(fēng)險，所以極其需要建立資金管理體系，有計劃的、靈活的、動態(tài)的進(jìn)行資金管理。但是許多企業(yè)的資金管理不夠完善，往往是領(lǐng)導(dǎo)拍腦門決策，對融資、籌資、投資方案沒有經(jīng)過科學(xué)縝密的分析，對各種可能發(fā)生的風(fēng)險，沒有充分的思想準(zhǔn)備和處理預(yù)案，或者資金管理體系設(shè)計不夠科學(xué)，不能對整個開發(fā)過程的資金運作進(jìn)行全程性有效的監(jiān)督與控制，直接導(dǎo)致了資金管理體系不能正常的發(fā)揮應(yīng)有的作用。
4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理措施
（1）成立財務(wù)公司、結(jié)算中心等專門的資金管理機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一管理資金，充分發(fā)揮“蓄水池”作用，統(tǒng)籌安排，最大效能地利用自有資金，科學(xué)地管理好資金。成立專門的資金管理機(jī)構(gòu)確保了公司有統(tǒng)一的、專門的職能部門來運作、管理資金，充分利這一專門化平臺是實施高效率資金管理的的堅實基礎(chǔ)。如果沒有這樣的平臺，則很難有效地開展資金管理工作。
（2）利用專門的資金管理機(jī)構(gòu)（財務(wù)公司、結(jié)算中心）平臺，通過先進(jìn)的資金管理系統(tǒng)（ERP）實施集中的資金管理，建立起以資金滾動計劃為驅(qū)動，收支兩條線和全面監(jiān)控相結(jié)合的資金管理模式。通過資金集中管理、統(tǒng)一調(diào)配，發(fā)揮公司資金規(guī)模效益，適度壓縮信貸規(guī)模，降低資金成本，增加企業(yè)效益。相較傳統(tǒng)的資金管理手段，充分利用先進(jìn)的信息化管理系統(tǒng)，將企業(yè)的管理思路付諸于實踐，無疑是科學(xué)、高效的資金管理模式。
（3）不斷鞏固和完善以銀行為代表的傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)的融資渠道，建立銀企戰(zhàn)略合作關(guān)系，保持企業(yè)在間接融資渠道方面的固有優(yōu)勢。同時，依托資本市場，有效利用IPO、整體上市、兼并重組、債券、信托、投資基金等多種手段，建立長期有效的直接融資資本渠道，為企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展提供有力的資本支撐。
（4）加強(qiáng)計劃預(yù)算管理和成本費用控制，做好“節(jié)源”工作。其中的重點內(nèi)容包括加強(qiáng)資金分析工作，提高資金計劃和平衡能力，做好資金預(yù)警分析，統(tǒng)籌維護(hù)公司資金順暢。在這個過程中，充分利用信息化系統(tǒng)的功能，則是有效的手段。
（5）加強(qiáng)對財會人員的培訓(xùn)。房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對財務(wù)人員的培訓(xùn)與教育工作，從根本上提高資金管理體系的管理。房產(chǎn)企業(yè)復(fù)雜的資金收支要求資金管理體系人員擁有良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)與較好的溝通與理解能力，以及較強(qiáng)的適應(yīng)能力。財會人員不僅僅要精通自己財會專業(yè)的知識，更要學(xué)習(xí)經(jīng)濟(jì)、管理等諸多學(xué)科的知識，為更好地掌握企業(yè)資金管理體系打下堅實的基礎(chǔ)。財會人員不僅要按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則進(jìn)行成本效益核算，反映企業(yè)財務(wù)狀況和盈虧結(jié)果，也要考慮以收付實現(xiàn)制為核心的資金運營情況。這不單以現(xiàn)金流量表或財務(wù)狀況變動表等對外財務(wù)報表來反映，而是企業(yè)應(yīng)結(jié)合內(nèi)部的實際情況，設(shè)計出適合本企業(yè)的資金管理報表體系，簡單明了地反映出企業(yè)最關(guān)心的資金情況。
5結(jié)論
房地產(chǎn)企業(yè)的效益和資金管理是密不可分的。在當(dāng)前情況下，由于房地產(chǎn)市場存在著多種不可控因素，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理具有許多的不確定因素。房地產(chǎn)企業(yè)只有盡快建立起屬于自己的資金管理體系，利用有效的資金管理平臺，開展系統(tǒng)高效的資金管理工作，這樣才能保證企業(yè)的正常運作和房地產(chǎn)項目的順利開發(fā)，才能促使房地產(chǎn)企業(yè)更好更快地發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
1. 傅華南.強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理,提高企業(yè)效益[J].中國經(jīng)貿(mào),2010(10).
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 資金 管理
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的特點
1、房地產(chǎn)項目投資金額巨大，僅僅依靠企業(yè)自有資金遠(yuǎn)不能滿足項目的投資需求，一般會向社會金融機(jī)構(gòu)或上級單位進(jìn)行融資。而房地產(chǎn)開發(fā)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要融資渠道，開發(fā)貸款的使用對象，就是企業(yè)具體的開發(fā)項目。
2、在開發(fā)產(chǎn)品未完工前，一般需要通過獲得預(yù)售許可證，預(yù)售取得銷售資金，并將其再投入到開發(fā)項目建設(shè)中。
3、資金支出的重點內(nèi)容是地價款、建筑安裝及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出和稅費。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的風(fēng)險
（一）現(xiàn)金流風(fēng)險
由于開發(fā)項目的投資巨大，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)金流斷流是企業(yè)面臨的最主要的財務(wù)風(fēng)險。所以，保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定是房地產(chǎn)資金管理的重要內(nèi)容。
（二）銷售風(fēng)險
不動產(chǎn)的可變現(xiàn)能力差，而且受國家政策調(diào)整的影響較大，如果企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品不被市場認(rèn)可，容易造成產(chǎn)品積壓，變現(xiàn)困難，使得企業(yè)資金周轉(zhuǎn)上出現(xiàn)短缺。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品銷售對金融政策的依賴程度較高。如很多消費者要通過銀行按揭來支付房款，銀行按揭政策的變動直接影響產(chǎn)品的銷售情況，進(jìn)而影響到企業(yè)資金的回收。
三、資金管理的主要內(nèi)容
企業(yè)對資金的管理主要表現(xiàn)為對資金的收支管理，而且在使用資金之前必須通過嚴(yán)格的審批程序，力求使資金的使用達(dá)到并滿足合理的需求。
（一）制定各級資金管理的職責(zé)
制定公司內(nèi)各部門詳細(xì)的資金管理職責(zé)，明確各級部門資金的審批和使用權(quán)限，統(tǒng)籌利用企業(yè)所有資金資源，進(jìn)行合理調(diào)撥使用，平衡資金供求關(guān)系，做到資金使用效率最大化。
（二）編制資金預(yù)算計劃
資金預(yù)算管理，從內(nèi)容上看，是一個包括現(xiàn)金收支預(yù)算、銷售預(yù)算、生產(chǎn)預(yù)算、成本費用預(yù)算等在內(nèi)的完整體系；從職能上看，是對其業(yè)務(wù)流、資金流、信息流和人力資源流進(jìn)行全面整合，最終使企業(yè)的資金獲得最佳利用效率；從過程上看，是通過預(yù)算編制、執(zhí)行與控制、考核與激勵，對資金預(yù)算內(nèi)容進(jìn)行整合并實現(xiàn)“預(yù)算職能”的以“資金預(yù)算管理”為中心的價值監(jiān)控。所以企業(yè)應(yīng)組織制定全面的資金使用預(yù)算管理制度。
1、根據(jù)公司各個部門資金需求計劃及公司工程項目的開發(fā)規(guī)劃，確定年度資金使用預(yù)算金額。
2、將審批通過的資金使用預(yù)算下達(dá)到各部門，并在預(yù)算執(zhí)行的過程中實時進(jìn)行監(jiān)督、核實。
3、每期資金預(yù)算執(zhí)行完畢，及時編制預(yù)算執(zhí)行情況和預(yù)算差異分析報告，以便在下一期編制過程中進(jìn)行調(diào)整。
4、在執(zhí)行過程中遇到特殊情況時，要“因地制宜”及時予以統(tǒng)籌安排。
（三）資金的籌集
因房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是一個資金高密集的行業(yè)。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，投資需要的資金量巨大，資金的來源是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最關(guān)注的問題，多渠道籌集開發(fā)項目所需的資金成為各房地產(chǎn)開發(fā)單位的工作重點之一。
1、資金籌集應(yīng)當(dāng)遵循的原則
籌集資金應(yīng)當(dāng)遵循合法、適量和時效性原則。籌集資金必須遵守國家的有關(guān)法律規(guī)章，接受國家的宏觀調(diào)控。合理預(yù)測資金需要量，防止盲目籌資。安排好資金的供應(yīng)時間，確保資金籌集與企業(yè)經(jīng)營協(xié)調(diào)一致。
2、資金的籌集方式
資金籌集可采取不同的形式和途徑，并且可以根據(jù)企業(yè)開發(fā)時期的不同階段采取多種籌集方式，力求達(dá)到最有效的資金籌集，以保證開發(fā)項目施工的順利推進(jìn)。最主要的資金籌集方式有以下幾種：
（1）建筑施工企業(yè)墊資。建筑施工企業(yè)墊資是房地產(chǎn)開發(fā)中最為普遍的現(xiàn)象。為了保證房地產(chǎn)項目前期開發(fā)的可持續(xù)性，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目的招投標(biāo)階段，往往會選擇有能力墊資建設(shè)的建筑商，在簽訂施工合同中明確規(guī)定根據(jù)施工進(jìn)度分批支付施工進(jìn)度款，并在簽定合同時收取一定比例的履約保證金。
（2）預(yù)售商品房款項的再投入。預(yù)售商品房款再投入業(yè)已普遍應(yīng)用于房地產(chǎn)市場中。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開工建設(shè)達(dá)到有關(guān)部門規(guī)定的要求時，可以向房地產(chǎn)管理部門申請“商品房預(yù)售許可證”,將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給購房者，由購房者支付定金或房價款，再將預(yù)售商品房所得款項投入到有關(guān)項目的建設(shè)中。
（3）證券市場融資。證券市場融資成為了上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要渠道之一。上市房地產(chǎn)企業(yè)利用證券市場的投資者對證券化金融資產(chǎn)的購買，分擔(dān)了房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場風(fēng)險及信用風(fēng)險，并能有效、快速的獲得資金。
此外，還有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貼息委托貸款、股權(quán)融資、賣地代建樓房、租賃融資等多種方式。不管企業(yè)采取何種合法的融資方式，都應(yīng)加強(qiáng)對資金籌集的管理，建立實時臺賬，與相關(guān)融資機(jī)構(gòu)發(fā)展良好的工作關(guān)系，按期償還款項。保證公司發(fā)展所需資金和公司的良好信用。
（四）資金的使用管理
房地產(chǎn)企業(yè)在資金使用時應(yīng)建立有效的審核與監(jiān)督機(jī)制，制定嚴(yán)格的審批權(quán)限，付款審批是資金支付前最后一關(guān)，以確保每筆資金都運用到位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大額資金用在開發(fā)項目的建安工程付款，合同付款、非合同付款和固定資產(chǎn)購置等。
1、建安工程款的付款管理
建安工程用款實行項目責(zé)任制，由項目經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)，公司對支出進(jìn)行監(jiān)控。
工程進(jìn)度款審批，根據(jù)工程進(jìn)度預(yù)測達(dá)到合同規(guī)定的工程進(jìn)度時，按付款審批程序辦理付款手續(xù)，經(jīng)相關(guān)工程部門及監(jiān)理部門簽字確認(rèn)后付款，附上合同會簽表、工程進(jìn)度表、工程驗收簽證表、竣工結(jié)算資料等。
2、合同付款與非合同付款
在付款前對所要付款的相關(guān)資料進(jìn)行系列嚴(yán)格的審查，保證資料的真實性和準(zhǔn)確性。對要付款的金額進(jìn)行核算，按照企業(yè)制定的審批權(quán)限逐級上升進(jìn)行審批。
3、借款的管理
借款是公司支付給工作人員備做特殊用途的臨時性資金支出行為。這些特殊用途的支出款包括差旅費、零星采購材料費、日常開支及其他臨時性借款。借款除差旅費、零星采購費以外，原則上不得使用現(xiàn)金，若需現(xiàn)金請款的審核批準(zhǔn)后到財務(wù)出納處領(lǐng)取。對于個人臨時性借款的，一般不予借給，特殊情況經(jīng)批準(zhǔn)可以借出的，借款人需填寫借款單、注明用途。
4、報銷的管理
工作人員進(jìn)行費用報銷時，必須持有真實、合法、有效的票據(jù)，認(rèn)真填寫報銷單，并嚴(yán)格按照公司的報銷流程，由財務(wù)部門審核，經(jīng)多重審批后方能實施報銷。
參考文獻(xiàn)
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②段九利、郭志剛：《房地產(chǎn)企業(yè)全程會計核算》，中國市場出版社
關(guān)鍵詞:固定資產(chǎn);管理模式;管理特點
中圖分類號:C9
文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A
文章編號:1672-3198(2010)19-0080-01
1 固定資產(chǎn)概述
固定資產(chǎn)是企業(yè)用于生產(chǎn)商品或提供勞務(wù),出租給他人,或為了行政管理目的而持有的,預(yù)計使用年限超過一年的具有實物形態(tài)的資產(chǎn)。企業(yè)進(jìn)行固定資產(chǎn)管理,完善固定資產(chǎn)管理模式,不僅是企業(yè)財務(wù)管理的要求,同時是我國發(fā)展綠色低碳經(jīng)濟(jì),優(yōu)化資源配置的要求。固定資產(chǎn)在企業(yè)中一般是以生產(chǎn)設(shè)備、工藝等方式存在的,完善固定資產(chǎn)的管理模式,是企業(yè)管理工作的重點。但是現(xiàn)有的大多數(shù)企業(yè)的固定資產(chǎn)管理模式無論是管理效率還是管理質(zhì)量,都達(dá)不到信息化時代企業(yè)的經(jīng)營管理的需求,因此,國家在2001年以來,連續(xù)頒布了《企業(yè)會計制度》及有關(guān)固定資產(chǎn)的新準(zhǔn)則,新制度,保證我國企業(yè)固定資產(chǎn)管理所依據(jù)的會計準(zhǔn)則與國際接軌,同時,我們必須對現(xiàn)有的企業(yè)固定資產(chǎn)管理模式進(jìn)行完善,改良,保證其發(fā)展符合企業(yè)經(jīng)營的需求。
要完善固定資產(chǎn)的管理模式,必須對固定資產(chǎn)管理的特點進(jìn)行深入了解,企業(yè)固定資產(chǎn)管理特點有以下兩個方面:
第一,固定資產(chǎn)會計核算的特點,對于企業(yè)來說,固定資產(chǎn)一般是保證其生產(chǎn)經(jīng)營順利進(jìn)行的生產(chǎn)設(shè)備設(shè)施等,單位價值較大,固定資產(chǎn)增減的會計核算方法較多,如固定資產(chǎn)增加可以計入融資租入、更新改造等,會計核算較為復(fù)雜。會計準(zhǔn)則中,一般以折舊為其價值轉(zhuǎn)移的會計核算方式,折舊方法選定后不得隨意變更。
第二,固定資產(chǎn)的管理特點,固定資產(chǎn)的管理貫穿企業(yè)的生產(chǎn)運營的始終,覆蓋了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營流程中的各個環(huán)節(jié),相關(guān)部門必須進(jìn)行合力管理。另一方面,固定資產(chǎn)的管理的技術(shù)性較強(qiáng),因為其在企業(yè)生產(chǎn)運營中的重要地位,固定資產(chǎn)管理需要技術(shù)能力強(qiáng),責(zé)任心強(qiáng)的專職人員進(jìn)行管理。
2 企業(yè)現(xiàn)有的固定資產(chǎn)管理模式的弊端
(1)管理方式的落后。在企業(yè)傳統(tǒng)的固定資產(chǎn)管理模式中,參與企業(yè)固定資產(chǎn)管理工作的主要是資產(chǎn)管理部門、使用部門和財務(wù)部門,多數(shù)企業(yè)對企業(yè)固定資產(chǎn)的管理主要依賴財務(wù)軟件中的固定資產(chǎn)模塊,固定資產(chǎn)的管理流程為,資產(chǎn)管理部門建立固定資產(chǎn)臺賬,記錄其具體的使用情況,在每月的月末向財務(wù)部上報資產(chǎn)狀態(tài)表,財務(wù)部根據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行財務(wù)處理,在期末組織企業(yè)固定資產(chǎn)的盤點,固定資產(chǎn)使用部門對本部門的固定資產(chǎn)進(jìn)行日常的使用維護(hù)和保管工作。
在此種管理方式下,首先資產(chǎn)管理部門的工作量較大,因為資產(chǎn)的盤點工作主要依靠人工方式。財務(wù)部門為了制作后期的數(shù)據(jù)統(tǒng)計和報表,其工作量也較大,而且在固定資產(chǎn)的盤點過程中容易出現(xiàn)資產(chǎn)歸屬不明,固定資產(chǎn)賬實不符等,同時因為盤點周期較長,財務(wù)部門無法了解企業(yè)固定資產(chǎn)的動態(tài)變化情況,無法向企業(yè)的管理決策層提供準(zhǔn)確的固定資產(chǎn)會計信息。
(2)企業(yè)固定資產(chǎn)管理意識淡薄,在企業(yè)正常的生產(chǎn)運營過程中,企業(yè)一般對固定資產(chǎn)的管理只是簡單的理解為其投資管理部分,對于其購置和管理工作不能同時予以重視,因而造成了企業(yè)固定資產(chǎn)不能優(yōu)化配置,在企業(yè)的經(jīng)營運作的過程中,經(jīng)常會出現(xiàn)固定資產(chǎn)不必要的浪費。
同時,在資產(chǎn)的購置上面,企業(yè)往往在購置之前對企業(yè)的具體情況不進(jìn)行相關(guān)的決策分析,不對固定資產(chǎn)做有效的事前監(jiān)控,財務(wù)部門在做財務(wù)的年度預(yù)算的時候,對于固定資產(chǎn)的整體把握性差,預(yù)算編制隨意,在生產(chǎn)經(jīng)營過程中,固定資產(chǎn)使用部門缺什么配什么,造成資源浪費。企業(yè)在購置計劃中,對于相關(guān)的審批流程不予重視,固定資產(chǎn)購置經(jīng)常會出現(xiàn)盲目性和隨意性。如有的企業(yè)在進(jìn)行固定資產(chǎn)的采購時,既不進(jìn)行事前規(guī)劃決策分析,同時也不明確固定資產(chǎn)采購的責(zé)任人,使得固定資產(chǎn)的采購配置活動效率低下。
(3)企業(yè)固定資產(chǎn)的管理控制不到位。企業(yè)固定資產(chǎn)的管理和控制工作,是有效的利用固定資產(chǎn)資源,提高企業(yè)經(jīng)營效益的重點。但是,在我國傳統(tǒng)的企業(yè)固定資產(chǎn)管理模式下,企業(yè)固定資產(chǎn)的管理控制不到位,主要表現(xiàn)在以下幾個方面:第一,固定資產(chǎn)使用管理制度的缺乏,在傳統(tǒng)的企業(yè)固定資產(chǎn)的管理過程中,固定資產(chǎn)的使用部門,管理部門和財務(wù)部門各自為政,缺乏溝通,在管理部門將規(guī)定資產(chǎn)交付給使用部門后,對其使用缺乏管理制度的約束,忽視資產(chǎn)的具體使用情況,導(dǎo)致固定資產(chǎn)經(jīng)常會出現(xiàn)閑置甚至丟失。同時因為沒有相應(yīng)的使用管理制度,經(jīng)常會出現(xiàn)固定資產(chǎn)的報廢處置較為隨意,企業(yè)各個部門之間為了進(jìn)行攀比,隨意進(jìn)行固定資產(chǎn)的報廢和重新購置,造成資源的浪費。第二,固定資產(chǎn)的內(nèi)部控制制度的缺乏,企業(yè)在進(jìn)行固定資產(chǎn)的內(nèi)部控制上缺乏有效的控制制度,不利于固定資產(chǎn)的管理,如企業(yè)在進(jìn)行固定資產(chǎn)管理中責(zé)任人的權(quán)責(zé)不清,固定資產(chǎn)沒有專職人員管理等。
3 企業(yè)固定資產(chǎn)管理模式的發(fā)展方向的思考
第一,固定資產(chǎn)的信息化管理。我國信息化經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,為我國企業(yè)的固定資產(chǎn)管理提供了新的方式。在企業(yè)的固定資產(chǎn)管理中,可以采用在超市系統(tǒng)較為盛行的條碼技術(shù),打造固定資產(chǎn)的條碼系統(tǒng)管理工程。具體措施是,對于企業(yè)固定資產(chǎn)采用條碼管理,以條形碼記錄企業(yè)的固定
資產(chǎn)從購置到報廢的全過程,具體包括資產(chǎn)購置,資產(chǎn)使用,資產(chǎn)維護(hù),資產(chǎn)報廢。企業(yè)固定資產(chǎn)管理部門利用條碼系統(tǒng)對接財務(wù)部門,財務(wù)部門根據(jù)系統(tǒng)設(shè)計固定資產(chǎn)的自動計提折舊,提高固定資產(chǎn)計提折舊的效率,同時可以利用手持設(shè)備,進(jìn)行企業(yè)固定資產(chǎn)的盤點,提高盤點的工作效率。最終將企業(yè)固定資產(chǎn)條碼管理系統(tǒng)與企業(yè)ERP系統(tǒng)進(jìn)行對接,保證企業(yè)的管理決策層可以對固定資產(chǎn)情況進(jìn)行動態(tài)的掌握,有效提升企業(yè)固定資產(chǎn)的使用效率,節(jié)約管理工作中的人力物力財力損耗,優(yōu)化企業(yè)的資源配置。
第二,管理制度和操作流程的規(guī)范化,對于企業(yè)的固定資產(chǎn)要進(jìn)行動態(tài)管理,實時監(jiān)管,為了有效發(fā)揮企業(yè)固定資產(chǎn)的效用,必須嚴(yán)格固定資產(chǎn)的管理制度,規(guī)范固定資產(chǎn)管理的操作流程,企業(yè)要統(tǒng)一制定固定資產(chǎn)管理制度,對固定資產(chǎn)實施統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),分級負(fù)責(zé),嚴(yán)格企業(yè)固定資產(chǎn)的責(zé)任人制度。保證在固定資產(chǎn)管理中無盲區(qū)。制定固定資產(chǎn)的購置,轉(zhuǎn)移和報廢的標(biāo)準(zhǔn),防止企業(yè)固定資產(chǎn)的隨意處置。
4 總結(jié)
固定資產(chǎn)的管理是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分,由于企業(yè)的固定資產(chǎn)的多樣性,管理工作會日趨艱巨,在進(jìn)行企業(yè)固定資產(chǎn)管理中,我們一定要提高管理意識,規(guī)范管理制度,同時加強(qiáng)內(nèi)部控制,結(jié)合外部環(huán)境變化對管理工作進(jìn)行動態(tài)調(diào)整,保證企業(yè)的固定資產(chǎn)管理工作順利進(jìn)行,對企業(yè)的經(jīng)營效率和市場競爭能力實現(xiàn)有效提升。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；資金管理；企業(yè)效益
一、資金管理概述
資金是指社會主義再生產(chǎn)經(jīng)營過程中財產(chǎn)物資的貨幣表現(xiàn)，而資金管理就是對資金的籌集、配置、運用、分配、監(jiān)督等管理工作。企業(yè)只有在籌集一定數(shù)量資金的基礎(chǔ)上，才能運用好資金；在資金保全原則下，合理有效地運用資金，才能使企業(yè)實現(xiàn)銷售收入和利潤；只有將企業(yè)實現(xiàn)的銷售收入和利潤作合理妥善的分配，才能保證企業(yè)再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)的經(jīng)營活動持續(xù)順利進(jìn)行。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是資金使用密集型的企業(yè)。在房地產(chǎn)項目的經(jīng)營開發(fā)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自有的一部分資金外，往往有較大比重的資金需要通過金融機(jī)構(gòu)解決，于是大、中型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目所需貸款額就很大。而且房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營具有涉及面極廣，投資周期長，經(jīng)營風(fēng)險大等特征，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)本著降低資金風(fēng)險，提高資金使用效率，增加單位資金利潤率的原則，通過各種手段加強(qiáng)資金管理，力爭在最短的周期內(nèi)收回并增值投資，從而獲取最大的投資收益。
加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理和控制，促進(jìn)企業(yè)提高資金使用效益是當(dāng)前企業(yè)管理的十分重要。然而，目前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理還存在不少問題，(1)財務(wù)預(yù)算管理“虛”，資金結(jié)算管理“散”，監(jiān)督考核環(huán)節(jié)“弱”和管理方式，手段落后，效率低下等方面，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險日益顯露；(2)企業(yè)運作資金融資渠道單一，過于倚重銀行貸款，給銀行帶來了很大的風(fēng)險，數(shù)據(jù)顯示，2009年12月，全國房地產(chǎn)投資達(dá)3.6萬多億，同比增長17.8％，但資金結(jié)構(gòu)卻沒有發(fā)生任何變化，其來源仍然主要是銀行貸款、預(yù)售款和企業(yè)自籌款。
三，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理，提高企業(yè)效益的措施
1.科學(xué)安排資金的收入和支出
房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動需要投入大量的資金，如果管理不善使用不當(dāng)，就會使資金耗費增加，或延長資金占用時間。合理協(xié)調(diào)收入和支出，提高資金供應(yīng)和使用的協(xié)同性，改善資金的時間結(jié)構(gòu)。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要投入巨額資本，而最終資金的回收則要待工程竣工出售后收回或通過出租逐步收回。所以，房地產(chǎn)開發(fā)的資金籌措，通常是通過債務(wù)安排來實現(xiàn)的。銀行和其他非銀行金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的主要提供者，其資金供應(yīng)的及時性和有效性對于房地產(chǎn)開發(fā)過程的順利進(jìn)行是至關(guān)重要的。開發(fā)企業(yè)財務(wù)部門要對開發(fā)企業(yè)管理費用支出進(jìn)行監(jiān)督審核，拒絕一切不合理支出，確保流動資金不被浪費。同時，積極采取各種手段減少資金的占用，日常減少資金占用的基本途徑包括實行計劃管理，推行定額管理、分級歸口管理，推行定期審核分析制度，加強(qiáng)資金管理的直接效果是加速資金周轉(zhuǎn)，提高資金的利潤效率。
2.加強(qiáng)資金計劃分析和預(yù)算管理
資金計劃分析是在執(zhí)行資金計劃后，將資金計劃的執(zhí)行情況與預(yù)期情況進(jìn)行比較，找出資金計劃偏差的原因一計劃編制基礎(chǔ)問題、計劃編制不合理、計劃編制方法不正確、計劃執(zhí)行不力等，從而加以改進(jìn)，使后期的資金計劃編制更加合理。資金預(yù)算管理是是實現(xiàn)資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)，有效的資金預(yù)算制度能為企業(yè)提高資金使用效率、促進(jìn)有效使用資金打下良好的基礎(chǔ)。資金預(yù)算分為年度預(yù)算及月度執(zhí)行預(yù)算，遵守收付實現(xiàn)制并采用直接法編制，同時采用間接法編制以相互驗證。以最優(yōu)的資金成本制定資金使用方案，綜合平衡和編制單位的資金總預(yù)算。年度預(yù)算側(cè)重于全年資金的平衡與預(yù)算，月度執(zhí)行預(yù)算主要用于月度的資金調(diào)度與控制。預(yù)算管理的關(guān)鍵點在于企業(yè)現(xiàn)金流和開發(fā)項目數(shù)量、開發(fā)進(jìn)度的精準(zhǔn)匹配和銜接。企業(yè)應(yīng)通過不同的資金預(yù)算形式，將不同階段的資金流與企業(yè)非項目資金流進(jìn)行統(tǒng)籌計劃和平衡，為合理調(diào)配和使用資金服務(wù)。
3.拓展多元化融資渠道
(1)銀行貸款。銀行貸款屬于債務(wù)性融資，也是一種間接融資。它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以還本付息為條件從外部通過各種商業(yè)銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)融入開發(fā)資金的融資行為，是房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源。其貸款形式多樣，具體分為：抵押貸款、信用貸款、擔(dān)保貸款、貼現(xiàn)貸款。
(2)房地產(chǎn)信托。從資金信托的角度出發(fā)，房地產(chǎn)信托是指受托人遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為；從財產(chǎn)信托的角度出發(fā)，房地產(chǎn)信托則指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人將其所有的物業(yè)委托給專門的信托機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，由信托機(jī)構(gòu)將信托收益交付給受益人的行為。
房地產(chǎn)信托相對銀行貸款而言，可以降低房地產(chǎn)業(yè)整體的融資成本，節(jié)約財務(wù)費用，有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)應(yīng)用和公司的發(fā)展。
(3)其他融資渠道。比如，還可以通過債券融資、融資租賃方式、典當(dāng)方式、委托貸款方式、信用卡方式，來解決一時的資金急需由于有些融資方式目前屬于金融創(chuàng)新品種，在具體操作中，可能會有一些與政策相抵觸的地方，財務(wù)人員應(yīng)掌握好政策。
第一條 為加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)管理，保障企業(yè)依法從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際，制定本規(guī)定。
第二條 凡在本區(qū)城鎮(zhèn)從事土地開發(fā)、房屋開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施開發(fā)經(jīng)營及其管理活動，均需遵守本規(guī)定。
第三條 自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。
各市、縣建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)初審和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的管理工作。
第二章 企業(yè)設(shè)立與資質(zhì)審批
第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件分為專營企業(yè)和單個項目開發(fā)企業(yè)（以下簡稱項目開發(fā)企業(yè)）。
第五條 申請資質(zhì)專營企業(yè)和項目開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件：
（一）企業(yè)資質(zhì)等級申請表；
（二）企業(yè)章程和固定辦公地點的文字說明；
（三）有獨立健全的組織管理機(jī)構(gòu)和上級主管部門或董事會任命專職經(jīng)理、企業(yè)法定代表人的任命文件；
（四）有經(jīng)濟(jì)技術(shù)負(fù)責(zé)人、工程技術(shù)人員和經(jīng)濟(jì)管理人員的名單及職稱證書、身份證明。外聘的上述有職稱人員要提交兩年以上的聘用合同；
（五）企業(yè)驗資證明。
設(shè)立項目開發(fā)企業(yè)除應(yīng)當(dāng)符合本條第一款規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件：
（一）已按規(guī)定取得開發(fā)項目，開發(fā)項目建筑面積不少于1萬平方米或占地面積不少于1公頃；
（二）注冊資本不低于該項目投資總額的百分之四十。
第六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級實行分級審批：
（一）自治區(qū)屬單位和中央在寧企業(yè)或單位申辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，報自治區(qū)建設(shè)行政主管部門審批；
（二）一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由自治區(qū)建設(shè)行政主管部門初審后，報國家建設(shè)部審批；
（三）地、市、縣二級至五級企業(yè)、項目開發(fā)企業(yè)，由所在市、縣房地產(chǎn)管理部門初審后，報自治區(qū)建設(shè)行政主管部門審批。
凡屬建設(shè)部審批的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將批復(fù)后的資質(zhì)等級申報表，報自治區(qū)建設(shè)行政主管部門備案；凡屬自治區(qū)建設(shè)行政主管部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)將批復(fù)后的資質(zhì)等級申報表報所在地的房地產(chǎn)管理部門備案。
第七條 經(jīng)資質(zhì)審查合格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由自治區(qū)建設(shè)行政主管部門頒發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書》，《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書》分為正本和副本，具有同等法律效力。
副本根據(jù)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動的需要，核發(fā)若干份。
第三章 企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)務(wù)范圍
第八條 專營開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級，根據(jù)企業(yè)的資金、專業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)人員和開發(fā)業(yè)績等確定。
第九條 一級資質(zhì)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
（一）自有流動資金2000萬元以上，注冊資金不低于2000萬元；
（二）有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于20人；
（三）設(shè)有高級工程師職稱的總工程師、高級會計師職稱的總會計師、經(jīng)濟(jì)師以上（含經(jīng)濟(jì)師）職稱的總經(jīng)濟(jì)師。工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；
（四）具有五年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷；
（五）近三年累計竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)四年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％，優(yōu)良率達(dá)30％以上。
第十條 二級資質(zhì)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
（一）自有流動資金1000萬元以上，注冊資金不低于1000萬元；
（二）有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于10人；
（三）工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；
（四）具有三年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷；
（五）近三年累計竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)三年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％，優(yōu)良率達(dá)20％以上。
第十一條 三級資質(zhì)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
（一）自有流動資金500萬元以上，注冊資金不低于500萬元；
（二）有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于5人。
（三）工程技術(shù)、財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)助理以上職稱，配有初級以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計人員；
（四）具有二年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷；
（五）累計竣工5萬平方米以上房屋建筑面積，或累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％，優(yōu)良率達(dá)10％以上。
第十二條 四級資質(zhì)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
（一）自有流動資金300萬元以上，注冊資金不低于300萬元；
（二）有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于5人；
（三）工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員。
第十三條 五級資質(zhì)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
（一）自有流動資金100萬元以上，注冊資金不低于100萬元；
（二）有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員3人以上；
（三）工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級職稱。
第十四條 臨時聘用或兼職聘用的技術(shù)人員不計入企業(yè)技術(shù)人員總數(shù)，一、二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)人員不得兼職。
第十五條 凡達(dá)到一、二、三級資質(zhì)（一）（二）（三）項條件，達(dá)不到（四）（五）項條件的專營開發(fā)企業(yè)，降低一級資質(zhì)確定。
第十六條 項目開發(fā)企業(yè)根據(jù)項目所需資金和技術(shù)人員等條件確定資質(zhì)，不定等級。
第十七條 專營開發(fā)企業(yè)必須按照本規(guī)定和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書》確定的業(yè)務(wù)范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級承擔(dān)開發(fā)任務(wù)。
第十八條 一、二、三、四級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)的任務(wù)規(guī)定如下：
一級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)各種規(guī)模的土地和居住區(qū)以及工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)等建設(shè)項目的開發(fā)建設(shè)，建筑技術(shù)復(fù)雜程度不受限制。
二級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)10公頃以下的土地和建筑面積20萬平方米以下的居住區(qū)以及與其投資能力相當(dāng)?shù)墓I(yè)、商業(yè)等建設(shè)項目的開發(fā)建設(shè)。
三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)建筑面積5？8萬平方米以下的住宅區(qū)土地、房屋以及與其投資能力相當(dāng)?shù)墓I(yè)、商業(yè)等建設(shè)項目的開發(fā)建設(shè)。
四級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)建筑面積2萬平方米以下的住宅區(qū)的土地、房屋以及與其投資能力相當(dāng)?shù)墓I(yè)、商業(yè)等建設(shè)項目的開發(fā)建設(shè)。
第十九條 五級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)只限于在本地城市規(guī)劃區(qū)以外的村鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，具體承擔(dān)任務(wù)的范圍由市、縣房地產(chǎn)管理部門參照一至四級企業(yè)的范圍確定。
第四章 資質(zhì)管理
第二十條 開發(fā)企業(yè)實行持《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書》營業(yè)制度，無《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書》的，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。
第二十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生下列變化，應(yīng)在其主管部門批準(zhǔn)之日起三十日內(nèi)，向原資質(zhì)審批部門和工商行政管理部門申請辦理注銷、變更或重新登記手續(xù)：
（一）企業(yè)分立、合并的；
（二）企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或因其他原因終止業(yè)務(wù)的；
（三）企業(yè)更換法定代表人的；
（四）企業(yè)改變名稱、住所、經(jīng)營活動場所、經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、注冊資金，以及增設(shè)或撤銷分支機(jī)構(gòu)的。
第二十二條 開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)年檢制度，結(jié)合資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和開發(fā)經(jīng)營情況，辦理企業(yè)資質(zhì)等級的升降和去留。年檢工作由自治區(qū)建設(shè)行政主管部門會同市、縣房地產(chǎn)管理部門共同進(jìn)行。
第二十三條 項目開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)經(jīng)營結(jié)束后，應(yīng)及時辦理注銷手續(xù)。若從事新的房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營，須重新辦理資質(zhì)變更等手續(xù)。
項目開發(fā)企業(yè)具備專營開發(fā)資質(zhì)等級條件，可申請轉(zhuǎn)為專營開發(fā)企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)后辦理資質(zhì)變更等手續(xù)。
第二十四條 對遵紀(jì)守法、開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量好和社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益顯著的開發(fā)企業(yè)，可在新項目開發(fā)招投標(biāo)、項目開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為專營開發(fā)企業(yè)或資質(zhì)升級方面給予優(yōu)先。
第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具備下列條件之一者可以申請升級：
（一）企業(yè)在資質(zhì)定級三年中，按照本規(guī)定第十八條相應(yīng)級別規(guī)定，完成兩項規(guī)定上限開發(fā)建設(shè)任務(wù)，其它資質(zhì)條件均達(dá)到上一資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)，并且連續(xù)兩年資質(zhì)年度檢查合格的，可申請晉升一個資質(zhì)等級。
（二）企業(yè)資質(zhì)定級兩年后，滿足本條第一款規(guī)定的條件，全部工程質(zhì)量合格，優(yōu)良品率達(dá)到30％以上，保修期內(nèi)優(yōu)良服務(wù)率滿足90％，并獲得省、部一項質(zhì)量獎或地市二項質(zhì)量獎可申請晉升一個資質(zhì)等級。
（三）開發(fā)企業(yè)資質(zhì)定級三年后，經(jīng)檢驗連續(xù)三年實施開發(fā)建設(shè)中，企業(yè)拆遷安置方案落實情況良好，綜合開發(fā)率滿足80％，合同履約率達(dá)85％以上，可申請晉升一個資質(zhì)等級。
第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一者給予降級：
（一）開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級確定后，有職稱的工程技術(shù)人員、企業(yè)資本金和生產(chǎn)經(jīng)營用固定資產(chǎn)原值數(shù)量發(fā)生變化，其中二項以上不足標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定數(shù)80％或其中一項不足標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定數(shù)70％的，降低一個資質(zhì)等級。
（二）由于企業(yè)經(jīng)營管理不善，造成二起工程建設(shè)事故，或一個房地產(chǎn)開發(fā)項目工程有兩起以上消費者投訴案件和糾紛，經(jīng)主管部門裁定為責(zé)任方的，降低一個資質(zhì)等級。
（三）企業(yè)連續(xù)兩個資質(zhì)年度檢查不合格的，降低一個資質(zhì)等級。
第二十七條 企業(yè)資質(zhì)升級、降級實行資質(zhì)公告制度。公告由自治區(qū)建設(shè)行政主管部門不定期在地方和行業(yè)報刊上。
被降低資質(zhì)等級的專營開發(fā)企業(yè)，一年后經(jīng)營管理明顯改善的，經(jīng)原資質(zhì)審批部門審查批準(zhǔn)，可以恢復(fù)原資質(zhì)等級。
第二十八條 企業(yè)資質(zhì)年度檢查時間為每年3月至5月。
企業(yè)資質(zhì)等級升級或降級、開發(fā)經(jīng)營范圍變更等手續(xù)在資質(zhì)年度檢查結(jié)束后辦理，并按規(guī)定到辦理企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照的工商行政管理部門辦理變更。
年度檢查工作按照下列程序進(jìn)行：
（一）受檢企業(yè)按規(guī)定時間向所在市、縣房地產(chǎn)管理部門提交《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年度檢查表》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書》、《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，過去一年的開發(fā)建設(shè)經(jīng)營情況和財務(wù)決算年報表、完成的各項開發(fā)項目、各類工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)人員變化情況及新年度開發(fā)項目安排情況等資料；
（二）自治區(qū)建設(shè)行政主管部門會同市、縣房地產(chǎn)管理部門在審查核實有關(guān)資料后，應(yīng)對企業(yè)資質(zhì)年檢做出結(jié)論，記錄在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書》（副本）的〈年檢記錄〉欄內(nèi)。
年檢結(jié)論分為合格、基本合格、不合格三種：
1.企業(yè)資質(zhì)條件完全符合所定資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)，且在過去一年內(nèi)未發(fā)生工程質(zhì)量事故、質(zhì)量投訴案件及違紀(jì)違法行為的，為“合格”。
2.企業(yè)資質(zhì)條件基本符合所定資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)（指一項指標(biāo)達(dá)到80％以上，其它均達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求），且過去一年內(nèi)未發(fā)生過工程質(zhì)量事故、質(zhì)量投訴案件及重大違法行為，為“基本合格”。
3.企業(yè)的資質(zhì)條件與所定資質(zhì)等級差距較大，或過去一年發(fā)生過工程建設(shè)重大事故，有質(zhì)量問題等投訴案件發(fā)生和重大違法行為的，為“不合格”。
第二十九條 沒有申請資質(zhì)年度檢查的企業(yè)，經(jīng)房地產(chǎn)資質(zhì)管理部門提示后仍不申請，視為自動歇業(yè)，其資質(zhì)證書予以吊銷。
第三十條 外省開發(fā)企業(yè)來我區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)向自治區(qū)建設(shè)行政主管部門交驗資質(zhì)證明文件和其所在省（區(qū)）建設(shè)行政主管部門的批準(zhǔn)文件，經(jīng)批準(zhǔn)后到項目所在地房地產(chǎn)管理部門登記備案，方可從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。
第三十一條 取得三級以上資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，允許在全區(qū)境內(nèi)跨地區(qū)經(jīng)營，但應(yīng)到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門登記備案。
第五章 罰則
第三十二條 企業(yè)在申請資質(zhì)或資質(zhì)年度檢查中，采取弄虛作假、行賄等不正當(dāng)手段虛報資質(zhì)條件或有關(guān)資料的，房地產(chǎn)管理部門可給予警告、通報批評，并應(yīng)嚴(yán)格按照資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)對其重新核定資質(zhì)；情節(jié)嚴(yán)重的，可給予扣發(fā)資質(zhì)證書三至六個月，限期整頓，降級直至吊銷資質(zhì)等級證書的處罰。
第三十三條 無《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書》擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的，或領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書》一年以上未開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，以及中途停止開發(fā)經(jīng)營滿一年的，由企業(yè)所在地房地產(chǎn)管理部門報請自治區(qū)建設(shè)行政主管部門給予警告，停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，吊銷資質(zhì)等級證書，并可按建設(shè)部《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》第三十四條規(guī)定處以罰款。
第三十四條 涂改、出借、轉(zhuǎn)讓或出租《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書》的，由房地產(chǎn)管理部門給予警告、責(zé)令限期改正，并可按建設(shè)部《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》第三十七條規(guī)定處以罰款。
第三十五條 未在規(guī)定限期內(nèi)辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，房地產(chǎn)管理部門除責(zé)令其限期辦理外，可給予警告、通報批評，并可按建設(shè)部《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》第三十五條規(guī)定處以罰款。
第三十六條 房地產(chǎn)管理部門的工作人員嚴(yán)重失職、索賄、受賄或者侵害企業(yè)合法權(quán)益的，由所在單位給予行政處分；情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究其當(dāng)事人的刑事責(zé)任。
第六章 附則
第三十七條 在城市規(guī)劃區(qū)外從事房地產(chǎn)開發(fā)，參照本規(guī)定執(zhí)行。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 人力資源管理 作用
中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
人才是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，是所有現(xiàn)代企業(yè)競爭的決定性因素，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展遇到如此大競爭力的現(xiàn)在社會中，抓住人才，做好人力資源管理工作已經(jīng)成為了所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作中必不可少的一部分。因為房地產(chǎn)開發(fā)作為一種投資行為來說，和其他企業(yè)的人才管理工作相比又具有著自身的特點，但是同樣具有著不可忽視的作用，所以，所有房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)行業(yè)特點，把握好人力資源管理工作的作用，做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的人力資源管理工作。
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人力資源管理工作現(xiàn)實要求
如今的社會，是一個競爭壓力巨大的社會，在現(xiàn)代社會中管理工作已經(jīng)占據(jù)著相當(dāng)重要的部分，“以人為本”的管理思想是所有管理總共的靈魂和核心。人力資源管理的核心也是對人的管理，主要就是通過現(xiàn)代化的科學(xué)管理方法，對人力物力進(jìn)行合理的分配，使之達(dá)到最優(yōu)組合的狀態(tài)，與此同時也對員工的思想、心理和行為進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，到達(dá)“人能盡其能，物能盡其用”的狀態(tài)，更好的達(dá)到組織工作的要求和目標(biāo)。
房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了現(xiàn)在社會中人人關(guān)注的行業(yè)，但是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也不是一帆風(fēng)順的，隨著競爭力的加大，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也開始向人才競爭的方向轉(zhuǎn)移，人力資源管理工作也成為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不注重的方面，對于房地產(chǎn)的特點來說，其進(jìn)行人力資源管理就是要在選才、留才、育才、用才等方面下功夫。房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)相比具有專業(yè)性強(qiáng)、風(fēng)險大、投資量大、工作關(guān)系復(fù)雜等要求，就決定了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的從業(yè)人員必須具有扎實的專業(yè)知識、一定的心理素質(zhì)以及長遠(yuǎn)的眼光等基本的素質(zhì)，除此之外，有了人才之后還要注意對人才的管理和利用，通過對不同工作崗位的的合理分配和調(diào)整、工作量的合理分配、工作方法的改善等來刺激工作人員的能力發(fā)揮到最大，這也是如今社會對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)提出的共同要求。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中人力資源管理工作的作用
2.1加強(qiáng)人力資源管理工作是提高企業(yè)競爭力的關(guān)鍵因素
所有企業(yè)發(fā)展的最終任務(wù)都是實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的最終目標(biāo)，而企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)則是要通過提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和企業(yè)人員的工作效率來實現(xiàn)的，而這也正好是人力資源管理工作的核心問題。不管對于任何企業(yè)來說，企業(yè)的關(guān)鍵都是人，不管企業(yè)財富積累多么豐厚，技術(shù)如何精湛還是設(shè)備的先進(jìn)性等，脫離了人的控制一切都將是空談，所以在信息化和經(jīng)濟(jì)社會如此發(fā)達(dá)的今天，更需要注意對人的管理，也就是要做好人力資源管理的工作，因為企業(yè)提高效率的關(guān)鍵就在于人的利用和控制，如果能夠?qū)⑷说哪芰Πl(fā)揮到最大，那么企業(yè)的效率也將會是最高，也就是企業(yè)的競爭力就會最強(qiáng)。
2.2加強(qiáng)人力資源管理工作是保持企業(yè)長久發(fā)展的重要因素
對于許多企業(yè)而言，企業(yè)的經(jīng)營者和管理者以及創(chuàng)始者都可能是同樣的人，而這部分企業(yè)往往不能夠做的長久或是這種經(jīng)營管理模式不能長久，很關(guān)鍵的一個因素就是在進(jìn)行管理時候的能力不夠，并不是所有的人都能做好人力資源管理工作的。一個企業(yè)要想長久發(fā)展，對于人的管理和培養(yǎng)是最重要的，而這時候人力資源的管理就變成了最重要的。所以，開發(fā)商在人才的使用上一定要更新觀念，大膽啟用有能力的員工，同時，建立科學(xué)、有效的治衡機(jī)制。這樣，組織領(lǐng)導(dǎo)者不僅可以脫身于繁忙的具體事務(wù)，并且還能把更多的精力向戰(zhàn)略思考與社交活動方面傾斜，同時，也鍛煉、培養(yǎng)了更多的人才，使組織充滿了活力，也為組織目標(biāo)與個人目標(biāo)高度的統(tǒng)一創(chuàng)造了良好的環(huán)境，更進(jìn)一步地提高了組織的核心競爭力。只有這樣，房地產(chǎn)開發(fā)商才有可能成為上述幾家或幾十家僅存的具有高度競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)商。總之，人力資源管理工作對于一個企業(yè)的長久發(fā)展有著很重要的影響。
加強(qiáng)人力資源管理工作的必要性
房地產(chǎn)企業(yè)，不僅需要專業(yè)型人才，更需要全能型人才。全能型的人才還體現(xiàn)在具有開放的心態(tài)，開闊的視野和遠(yuǎn)大的目光，對一個期望長線發(fā)展的企業(yè)來說必須要有更多的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略管理。人才不僅需要培養(yǎng)，更需要企業(yè)規(guī)劃。現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏對企業(yè)員工職業(yè)生涯的規(guī)劃，一個人從進(jìn)入一個公司開始，到最后因種種原因離去，企業(yè)似乎并不是很在乎。所以，加強(qiáng)人力資源的管理工作有著很強(qiáng)的現(xiàn)實意義。
首先，任何一個企業(yè)都是由企業(yè)人來構(gòu)成的，人的成長即意味著企業(yè)的成長，房地產(chǎn)公司也不例外。如果員工只是停留在把工作當(dāng)成一種謀生的手段，而非為之奮斗的事業(yè)，員工就不會積極主動地為企業(yè)的發(fā)展壯大而努力，這對企業(yè)的成長是極其不利的。
其次，員工應(yīng)當(dāng)有跟隨企業(yè)一同成長的土壤和愿望。企業(yè)總是希望員工要忠誠于所服務(wù)的公司，但企業(yè)如果不能讓員工有歸屬感，又談何員工忠誠？而這種歸屬感體現(xiàn)在企業(yè)的認(rèn)可，以及能上能下和任人唯賢上，因而有必要重新檢討現(xiàn)行的人事制度和激勵機(jī)制是否合理。
第三，企業(yè)不僅要對企業(yè)自身的發(fā)展有明確的規(guī)劃，同時也要對部門進(jìn)行規(guī)劃、崗位進(jìn)行設(shè)定、人員工作業(yè)績進(jìn)行有效評估，為員工在企業(yè)中的成長、發(fā)揮特長和自我價值肯定拓展空間。另外，企業(yè)要留得住優(yōu)秀的人才，優(yōu)秀的人才不僅自己對工作富有激情、思維開闊、勤奮努力，而且還能帶動其他員工的共同成長。
房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)人力資源管理工作的方法
4.1加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的培養(yǎng)
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過對現(xiàn)有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層人力資源的發(fā)掘和培養(yǎng)，使一般的企業(yè)經(jīng)營者上升為知識型領(lǐng)導(dǎo)。通過在職培訓(xùn)、脫產(chǎn)進(jìn)修等各種形式，學(xué)習(xí)各種所需的專業(yè)知識。同時，讓他們加強(qiáng)實際鍛煉，不斷總結(jié)經(jīng)驗。使之對事物的觀察、思維、判斷、決策等務(wù)實能力逐漸提高，才干逐漸增長，從而逐步成長為知識型人才。也可以招聘引進(jìn)知識型領(lǐng)導(dǎo)。為他們創(chuàng)造寬松的工作和生活環(huán)境，以便充分發(fā)揮他們的智慧和才干，把企業(yè)搞的有聲有色。
4.2房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對決策層人員實行目標(biāo)責(zé)任制
規(guī)定年度或項目利潤指標(biāo)，完成指標(biāo)，有獎；反之，則罰。這樣做既增加了他們的壓力，也增強(qiáng)了他們的活力。這種外在壓力轉(zhuǎn)化為內(nèi)在動力，可成為激發(fā)他們活力的源泉。使他們在實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的同時也實現(xiàn)了自身需要，增加了滿意程度。
4.3加強(qiáng)企業(yè)人員之間溝通
加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的人際交往和情感交流，淡化人與人之間的戒備心理。信息溝通與合作是其它相關(guān)因素的基礎(chǔ)，甚至是決定性因素。沒有暢通的信息溝通渠道和有效的溝通方式，不可能形成穩(wěn)定、持久、完善的合作與工作群體。
4.4加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)管理中的民主氣氛，建立民主監(jiān)督和決策制度
實現(xiàn)“以理服人”和“以情感人”相結(jié)合的領(lǐng)導(dǎo)方式，提倡實事求是、照章行事的工作作風(fēng)，尊重員工的地位、價值和尊嚴(yán)，加大對人力資本的投入，高度重視人力資源的開發(fā)和利用。提高對員工的“人本管理”，以形成培養(yǎng)高素質(zhì)人才的有效決策機(jī)制。
結(jié)語：人力資源管理是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在經(jīng)濟(jì)浪潮中取得一席之地，也必須注意人力資源管理工作的作用，通過科學(xué)的方法做好本企業(yè)人力資源管理工作，發(fā)揮企業(yè)工人的最大能力，這將有利于企業(yè)目標(biāo)的實現(xiàn)。
參考文獻(xiàn)：
