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第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 土地增值稅 納稅籌劃

一、房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃及土地增值稅籌劃概述

土地增值稅是流轉(zhuǎn)稅的一種。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅。所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅，占整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅金的90%以上。通過調(diào)整房地產(chǎn)的收入額和扣除項(xiàng)目金額，可以影響增值額和增值稅率，進(jìn)而影響土地增值稅的大小。土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%不等。增值額越多，稅率超高。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅基本思路

（一）控制增值額

主要有減少或分解銷售收入等，減少銷售收入的途徑很多，包括將裝修收入從收入中分解出去，也可以適當(dāng)?shù)亟档蜕唐贩康膬r(jià)格。增加可扣除項(xiàng)目金額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過對(duì)開發(fā)成本的研究，適當(dāng)增加開發(fā)項(xiàng)目的一些投資，比如加大對(duì)園林綠化的投入，提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等。

（二）適用低稅率或享受免稅待遇

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的同時(shí)，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)盡可能分別核算不同開發(fā)項(xiàng)目的增值額，使銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的房產(chǎn)獲得免稅待遇。

三、 具體籌劃案例分析

（一）合理選擇有利于企業(yè)的可扣除成本的分?jǐn)偡?/p>

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項(xiàng)目中即包含住宅，又包含其他類型用房的，扣除項(xiàng)目金額在不同類型用房中的分?jǐn)偪蛇x擇采用“建筑面積分?jǐn)偡ā被颉皩痈呦禂?shù)建筑面積分?jǐn)偡ā庇?jì)算分配。企業(yè)可根據(jù)實(shí)際情況，合理選擇分?jǐn)偡▽?duì)計(jì)算土地增值額有利的一種，經(jīng)調(diào)查，目前市場(chǎng)非住宅毛利較高、增值額較大，土地增值稅額稅負(fù)較重，企業(yè)應(yīng)盡量使非住宅部分（如店面、車庫等）多分?jǐn)偪煽鄢?xiàng)目成本，多分?jǐn)偪煽鄢?xiàng)目成本，減少非住宅增值額，從而降低企業(yè)的土地增值稅稅率和稅額。

在土地增值稅中關(guān)于利息支出的規(guī)定主要有“據(jù)實(shí)扣除”與“計(jì)算扣除”兩種模式。如果房地產(chǎn)企業(yè)可以分別計(jì)算并提供銀行單據(jù)，且不超過商業(yè)銀行同期貸款利率的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用可以“據(jù)實(shí)扣除”，即允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本金額）×5%以內(nèi)。否則只能按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除”。這實(shí)際上也給房地產(chǎn)企業(yè)提供了兩種選擇：如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠正規(guī)渠道的負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本或正常融資渠道籌資，則可考慮計(jì)算扣除模式，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一個(gè)項(xiàng)目，為取得土地使用權(quán)而支付金額300萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為500萬元。據(jù)實(shí)扣除最多能扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息費(fèi)用+（300+500）×5%=利息費(fèi)用+40（萬元）；計(jì)算扣除最多能扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（300+500）×10%=80（萬元）。此時(shí)，如企業(yè)預(yù)計(jì)利息支出高于40萬元，應(yīng)考慮“據(jù)實(shí)扣除”，否則選擇“計(jì)算扣除”。

（二）合理控制增值額進(jìn)行籌劃

比方說某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售建造的住宅小區(qū)，每平方米扣除項(xiàng)目金額共計(jì)1606元，可采取以下二種不同的銷售方案。第一種方案，銷售價(jià)格定為每平方米1900元，增值額為294元，占扣除項(xiàng)目金額的18.3%，未超過20%，不繳納土地增值稅，扣除應(yīng)繳納的營業(yè)稅及城建稅、教育費(fèi)附加104.5元（1900 x5.5%），營業(yè)利潤為189.5元。第二種方案，銷售價(jià)格為每平方米2000元，增值額為394元，占扣除項(xiàng)目金額的24.53%，適用土地增值稅稅率為30%，應(yīng)繳納土地增值稅118元，扣除應(yīng)繳納的營業(yè)稅及城建稅、教育費(fèi)附加110元（2000 x5.5%），營業(yè)利潤為166元。方案二比方案一雖然銷價(jià)每平方米低了100元但卻節(jié)約了土地增值稅118元從而增加利潤23.5元。

或者開發(fā)商可以多投資一點(diǎn)，在小區(qū)里建個(gè)小花園增加可扣除項(xiàng)目使增值率低于20%從而節(jié)約了土地增值稅，同時(shí)還美化和綠化了小區(qū)環(huán)境，提高了企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)，使得公司的品牌形象得到很好的提升。

（三）房地產(chǎn)銷售變代建籌劃法

如果納稅人將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)合理轉(zhuǎn)化為代建房行為，則可使稅收負(fù)擔(dān)大幅度降低。稅法中規(guī)定“房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為”。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征收范圍，只須按“服務(wù)業(yè)——業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。采用此法的關(guān)鍵是利用現(xiàn)有條件進(jìn)行轉(zhuǎn)化為代建房所需條件：即用房單位能提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書以及基建計(jì)劃；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不墊付資金；受托方與委托方實(shí)行全額結(jié)算；受托方只向委托方收取手續(xù)費(fèi)；受托方與委托方要簽訂代建合同。具體操作案例如下：

某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過債務(wù)重組方式取得一塊土地的土地使用權(quán)價(jià)值300萬元，2005年，公司在該土地上建造寫字樓，最終以1000萬元價(jià)格全部出售。假設(shè)寫字樓的建安成本為450萬元，土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額為750萬元（含加計(jì)扣除部分）。則該公司應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)計(jì)算如下（成本利潤率為10%，城建稅適用7%，教育費(fèi)附加3%）：

（1）應(yīng)納建筑安裝營業(yè)稅二450×（1+10%）÷（l-3%）×3%=15.3萬

（2）銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅=I000×5%=50萬元

（3）增值率=（1000-750）÷750×100%=33.3%

應(yīng)納土地增值稅 250×30%=75萬元

應(yīng)納城建稅、教育費(fèi)附加=（15.3+50）×（7%+3%）=6.53萬元

該公司納稅總額 =15.3+50+33.3+75+6.53=105.13萬元

如果該公司進(jìn)行納稅籌劃，則可使銷售行為轉(zhuǎn)化為代建房行為，具體如下：

該公司在開發(fā)寫字樓前，先確定寫字樓的最終客戶，將土地按300萬元的價(jià)格售給最終客戶，然后以700萬元的價(jià)格與最終客戶簽代建合同，房屋建成后可得700萬元的建筑安裝收入，僅交納建安營業(yè)收入700萬元產(chǎn)生的營業(yè)稅金及附加。而公司將土地以300萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給最終客戶，不須繳納轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的營業(yè)稅、轉(zhuǎn)讓土地未增值，不需繳納土地增值稅，也不再負(fù)擔(dān)銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅。

籌劃后該公司應(yīng)納稅：

（l）建筑安裝營業(yè)稅= 700×3%=21萬元

（2）城建稅、教育費(fèi)附加 =21×（7%+3%）=2.1萬元

合計(jì)繳納23.1萬元

籌劃前后可節(jié)稅105.13-23.1=82.03萬元

（四）分立不動(dòng)產(chǎn)銷售合同，降低土地增值額

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)交房形態(tài)來看，可以考慮從精裝與毛坯房兩類來進(jìn)行思考，并且將相關(guān)的裝修與維護(hù)及設(shè)備的安裝等作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)進(jìn)行核算，可以達(dá)到節(jié)稅的目的。舉例：某套精裝修的房產(chǎn)總售價(jià)為100萬元，在簽訂銷售合同時(shí)分別簽訂房屋出售合同80萬元及裝修合同20萬元，假設(shè)準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目總額為60萬元。暫時(shí)不考慮附加稅金。

直接銷售精裝房應(yīng)交的土地增值稅=（100-60）×40%-60×5%=13（萬元）（增值率=66.67%，稅率40%，速算扣除數(shù)為5%）

營業(yè)稅=100*5%=5（萬元）兩者合計(jì)稅金=18萬元。

分解銷售毛坯與裝修兩個(gè)合同后的應(yīng)交土地增值稅=（80-60）×30%=6（萬元）（增值率=33.33%，稅率30%，速算扣除數(shù)0）

營業(yè)稅=80×5%+20×3%=4.6（萬元） 兩者合計(jì)稅金=10.6萬元。

可見，分立不動(dòng)產(chǎn)銷售合同可以降低土地增值稅額。

四、結(jié)束語

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)國家加大宏觀調(diào)控力度，稅負(fù)越來越重，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營也越來越困難。譬如，在以房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下，由于海南省有著明確的規(guī)定，所以當(dāng)?shù)仄髽I(yè)在考慮通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓來規(guī)避土地增值方案時(shí)，納稅籌劃基本上就沒有空間。所以，在服從國家政策的整體要求下，通過合理安排稅負(fù)，降低企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本，或者配置現(xiàn)金流向，都是非常必要的。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊曉蘭.逃稅的動(dòng)因分析及對(duì)策建議[J].財(cái)會(huì)研究.2005

第2篇

【關(guān)鍵詞】土地增值稅 稅收籌劃 案例分析

本案例房地產(chǎn)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)成本28000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)）41400萬元，籌資利息支出3470萬元，銷售收入124200萬元。按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)稅收法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，可得增值率28.76%，應(yīng)繳土地增值稅稅額8321.685萬元(具體計(jì)算見附表第一列)。根據(jù)土地增值稅計(jì)稅基數(shù)的組成，擬從轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、房地產(chǎn)開發(fā)成本和利息支出三方面進(jìn)行納稅籌劃。

一、通過確定適當(dāng)?shù)霓D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入進(jìn)行納稅籌劃

如果該房地產(chǎn)項(xiàng)目是普通住宅，只是增值率略高于20%的臨界點(diǎn)，則可以通過適當(dāng)降低售價(jià)使增值率低于20%。即根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》“第十一條納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅”的規(guī)定，進(jìn)行免征土地增值稅的納稅籌劃。這樣不但能加快銷售速度，節(jié)約貸款利息，而且能夠獲得更高的實(shí)際稅后利潤。

舉例來說，如果該項(xiàng)目正常定價(jià)銷售收入是116000萬元，則增值額19951萬元，增值率20.77%，需繳納增值稅（30%），稅后利潤（指增值稅后，下同）為：19951×（1－30%）=13965.7萬元。如果降低售價(jià)，比如銷售收入降到115000萬元，增值率19.79%，可免征增值稅，增值額19001.25萬元就是凈利，高于前一種情況的13965.7萬元（具體計(jì)算見附表第二、三列）。

當(dāng)然，如果實(shí)際價(jià)格可以賣的較高，則一味降低價(jià)格的稅后利潤不一定高。比如本案實(shí)際增值率28.76%，稅后凈利19417.27萬元就高于免征的19001.25萬元。另外，不是所有項(xiàng)目都符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

二、通過適當(dāng)增加房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行納稅籌劃

近幾年裝修商品房的銷售日益受到廣大消費(fèi)者的歡迎，同時(shí)根據(jù)2006年12月28日國家稅務(wù)總局的國稅發(fā)[2006]187號(hào)國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》第四點(diǎn)土地增值稅的扣除項(xiàng)目（四）“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本”的規(guī)定，可以將原來毛坯房裝修后銷售，從而進(jìn)行納稅籌劃。

假設(shè)該企業(yè)發(fā)生裝修成本共計(jì)為13800萬元，因銷售裝修過的房產(chǎn)，銷售收入增加13800/（1－5.025%）=14530.14萬元（假設(shè)該企業(yè)在裝修項(xiàng)目上不再賺取利潤，銷售收入增加部分的營業(yè)稅和河道管理費(fèi)由購房者承擔(dān)），則按有關(guān)稅收法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定可得應(yīng)繳土地增值稅稅額7286.685萬元，從而少繳土地增值稅8321.685－7286.685=1035萬元。原因在于房屋裝修費(fèi)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，在計(jì)算“財(cái)政部規(guī)定的扣除項(xiàng)目”時(shí)可以加計(jì)20%，使得扣除項(xiàng)目金額增加（具體計(jì)算見附表第四列）。

三、通過選用不同的利息支出扣除方法進(jìn)行納稅籌劃

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條（三）中關(guān)于利息支出扣除項(xiàng)目之規(guī)定：“凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定”。即當(dāng)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)；納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。

該企業(yè)為房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，其業(yè)務(wù)就是開發(fā)這個(gè)地塊，所以利息支出可以全部歸集在這個(gè)項(xiàng)目上。房地產(chǎn)開發(fā)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，所需資金量極大，僅靠股東投入的權(quán)益資本是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，所以該企業(yè)的外方股東會(huì)籌措其投資的中國境內(nèi)其他全資子公司的富余資金暫借給該企業(yè)周轉(zhuǎn)，此時(shí)關(guān)聯(lián)方之間的借款如何操作對(duì)土地增值稅的納稅籌劃就顯得尤為重要。

企業(yè)是否要提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，關(guān)鍵在于實(shí)際發(fā)生的利息支出占稅法規(guī)定（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）的比例。如果實(shí)際發(fā)生的利息支出比例超過5%，則提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明是較為有利；如果沒有超過5%，則不提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明較為有利。

該企業(yè)取得土地使用權(quán)支付的金額28000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本41400萬元，則利息支出的臨界點(diǎn)為（28000+41400）×5%=3470萬元。

假設(shè)該企業(yè)實(shí)際發(fā)生的利息支出超過3470萬元，達(dá)到3700萬元（該利息支出未超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，且關(guān)聯(lián)方之間借款通過商業(yè)銀行進(jìn)行委托貸款），則按有關(guān)稅收法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定可得應(yīng)繳土地增值稅稅額8252.685萬元。因?yàn)槔⒅С瞿軌蛉~計(jì)入扣除項(xiàng)目金額中，且金額大于（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%，使得扣除項(xiàng)目金額增加（具體計(jì)算見附表第五列）。

假設(shè)該企業(yè)實(shí)際發(fā)生的利息支出小于3470萬元，只有3000萬元（該利息支出未超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，且關(guān)聯(lián)方之間借款通過商業(yè)銀行進(jìn)行委托貸款），則按有關(guān)稅收法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定可扣除項(xiàng)目金額95991.05萬元，應(yīng)繳土地增值稅稅額：（124200-95991.05）×30%=8462.685萬元。

因?yàn)槔⒅С鼋痤~小于（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%，使得扣除項(xiàng)目金額減少，增值額增大，反而會(huì)多繳土地增值稅8462.685－8321.685=141萬元[（3470萬元-3000萬元）×30%]。

這種情況下，關(guān)聯(lián)方之間的借款就不能通過商業(yè)銀行進(jìn)行委托貸款，從而滿足“不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的”要求，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%計(jì)算，可以少繳土地增值稅141萬元。

四、土地增值稅納稅籌劃應(yīng)注意的問題

從上面的分析可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃的空間還是比較大的，但在進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)。

1、納稅籌劃應(yīng)該具備超前意識(shí)。土地增值稅納稅籌劃應(yīng)該從項(xiàng)目的可行性論證、設(shè)計(jì)、規(guī)劃到項(xiàng)目的施工、決算貫穿始終。例如在本案例中，由于設(shè)計(jì)方案中已確定部分房產(chǎn)的單套建筑面積超過了140平方米的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，所以就無法享受“建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅”的優(yōu)惠政策。如果經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)生，相應(yīng)的納稅結(jié)果已經(jīng)產(chǎn)生，企業(yè)如果因?yàn)槌袚?dān)的稅負(fù)較重，就利用隱瞞收入、虛列成本等手段妄圖改變納稅結(jié)果，就會(huì)演變?yōu)橥堤訃叶惪钚袨椋瑫?huì)受到法律的制裁。

2、納稅籌劃不能與稅法相抵觸。企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)不能盲目操作，不能與現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)相抵觸。納稅籌劃的最終目的是降低稅收成本，減輕稅收負(fù)擔(dān)，這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)只能是在合法、合理的前提下進(jìn)行，而且要被征稅機(jī)關(guān)所認(rèn)可。這也就是說，納稅籌劃要具備自我保護(hù)意識(shí)，要增強(qiáng)法制觀念，熟練掌握稅收法律和法規(guī)，熟練掌握有關(guān)的會(huì)計(jì)處理技巧和納稅籌劃技巧。

3、其他應(yīng)注意的問題。納稅籌劃必須做到業(yè)務(wù)流程與稅收政策結(jié)合，稅收政策與籌劃方法結(jié)合，籌劃方法與會(huì)計(jì)處理結(jié)合。同時(shí)，在土地增值稅清算時(shí)，扣除項(xiàng)目金額中取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、利息支出、其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等，都須提供合法有效憑證；如果不能提供合法有效憑證的，土地增值稅清算時(shí)不予扣除。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 翟繼光：房地產(chǎn)業(yè)如何進(jìn)行稅收籌劃[J].中國房地產(chǎn)金融，2006（4）.

第3篇

一、 土地增值稅籌劃的重要性

截至2006年末，稅務(wù)局對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)一般只是按銷售收入的1%預(yù)征。2007年初了國稅發(fā)【2006】187號(hào)文《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求各地從2007年2月1日起對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行清算，由此拉開了全國土地增值稅清算的序幕。高達(dá)30%-60%的稅率，使得土地增值稅與營業(yè)稅、企業(yè)所得稅成為對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤影響最大的三個(gè)稅種。清算初始，全國各地稅收管理機(jī)關(guān)對(duì)清算細(xì)則的把握均有所不同，經(jīng)過幾年的摸索經(jīng)驗(yàn)，國家稅務(wù)總局針對(duì)各地土地增值稅清算過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行了更為細(xì)致的規(guī)定，清算標(biāo)準(zhǔn)也愈加嚴(yán)格。因此，房地產(chǎn)企業(yè)提前進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃以減少稅收負(fù)擔(dān)、實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，顯然刻不容緩。

二、 土地增值稅納稅籌劃技巧探討

1、靈活運(yùn)用減免稅優(yōu)惠政策及臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃。

房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)項(xiàng)目，總要獲得一定的利潤，但利潤率越高，繳納的土地增值稅就越多，稅后利潤可能反而越小。因此，如果做到使房價(jià)在同行中最低，應(yīng)繳土地增值稅越少，所獲利潤最多，這是房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真考慮的問題。

按照稅法有關(guān)優(yōu)惠政策的規(guī)定，納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定的四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)稅。對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額：不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用該免稅規(guī)定。因此，企業(yè)應(yīng)力爭將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率控制在20%之內(nèi)，享受國家的免稅政策。

再就是“20%的增值額”即臨界點(diǎn)，也可以在此進(jìn)行納稅籌劃。如果企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，可通過適當(dāng)控制出售價(jià)格以避免繳納土地增值稅。首先要測(cè)算增值率（增值額與允許扣除項(xiàng)目金額的比率），然后設(shè)法調(diào)整增值率。改變?cè)鲋德实姆椒ㄓ袃煞N：一是合理定價(jià)，如在銷售過程中增值率略高于兩級(jí)稅率檔次交界的增值率，通過適當(dāng)降低價(jià)格可以減少增值額，降低土地增值率的適用稅率，從而減輕稅負(fù)；二是增加扣除額，主要是通過加大投入來提高市場(chǎng)競爭力。按《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括的可以扣除的項(xiàng)目有：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。納稅人可以通過改善住房環(huán)境，提高房產(chǎn)的質(zhì)量來適當(dāng)增加扣除項(xiàng)目，以高質(zhì)低價(jià)來占領(lǐng)市場(chǎng)。

2、 適度延伸產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，跨行業(yè)利潤轉(zhuǎn)化。

對(duì)集團(tuán)化的房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅籌劃的總體思路就是延伸價(jià)值鏈，將利潤向上下游延伸。比如將房地產(chǎn)行業(yè)利潤轉(zhuǎn)化為非房地產(chǎn)行業(yè)利潤，比如建筑、裝修、設(shè)計(jì)、園林綠化、服務(wù)、貿(mào)易等其他關(guān)聯(lián)行業(yè)利潤，一方面，增大成本起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的；另一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)不能采取核定征收企業(yè)所得稅，而其他行業(yè)則沒有強(qiáng)制要查賬征收的要求，分流利潤的公司利用核定征收以及財(cái)政返還或財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)政策也是降低整體稅負(fù)的有效措施之一。但是隨著稅收管理的愈加嚴(yán)格，此種方法應(yīng)注意“適度”，在合理的成本增加范圍內(nèi)操作。

3、 期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用除利息支出外都不按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除，而是以土地價(jià)款和開發(fā)成本合計(jì)金額作為基礎(chǔ)按比例計(jì)算扣除。按照規(guī)定，屬于公司總部發(fā)生的期間費(fèi)用，如：管理人員工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等不能作為扣除項(xiàng)目，其實(shí)際發(fā)生數(shù)對(duì)土地增值稅的計(jì)算沒有直接影響。但若采用適當(dāng)人員分配方法和其他合理組織管理方法，使這些費(fèi)用能夠作為開發(fā)成本列支，則可增加扣除項(xiàng)目數(shù)額，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅。一般公司總部也相應(yīng)設(shè)置了龐大的人員組織，公司總部沒有直接的經(jīng)營收入來源，卻有大量的期間費(fèi)用發(fā)生，這在企業(yè)所得稅方面不占任何優(yōu)勢(shì)。例如，企業(yè)可以在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于某一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中去。如果某部門某人員兼任下屬某房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程管理，在不影響總部工作的同時(shí)參加該項(xiàng)目的管理，那么其有關(guān)費(fèi)用可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)中去。而開發(fā)間接費(fèi)屬于開發(fā)成本的組成部分，不僅可以作為扣除項(xiàng)目金額扣除，而且可以作為加計(jì)扣除20%的計(jì)算基數(shù)，從而達(dá)到節(jié)稅目的。

4、 采用合適的利息支出進(jìn)行納稅籌劃。

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除，用公式表示為：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%

但是，如果納稅人不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。用公式表示為：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%

第4篇

(一)納稅籌劃是提高企業(yè)管理水平和增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)的必然要求所謂的納稅籌劃，更多的是指在企業(yè)戰(zhàn)略層面的籌劃。在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的初期，通過合理的納稅籌劃和戰(zhàn)略決策，對(duì)建筑工程項(xiàng)目的投資來源、建設(shè)方式、經(jīng)營模式等的進(jìn)行合理、科學(xué)、規(guī)范的規(guī)劃，從而達(dá)到納稅籌劃的目的，這對(duì)企業(yè)的管理水平提出了很高的要求。所以說，納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)提高企業(yè)管理水平的必然要求。另一方面，要想實(shí)現(xiàn)土地增值稅的納稅籌劃，財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)必須過硬。這要求企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員必須熟練掌握會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，還要熟練掌握現(xiàn)行的稅法，按照既定的法律規(guī)范進(jìn)行記賬、計(jì)稅和納稅申報(bào)。所以，納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)素質(zhì)提高的必然要求。

(二)納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)更好地適應(yīng)納稅環(huán)境的必然選擇根據(jù)我國稅法的相關(guān)規(guī)定，“形式大于實(shí)質(zhì)”，再加上，我國現(xiàn)行的稅法對(duì)于納稅稅種、納稅環(huán)節(jié)、計(jì)稅方法等進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中面臨著稅種繁多、環(huán)節(jié)眾多、計(jì)稅復(fù)雜的問題，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)納稅進(jìn)行合理籌劃。只有通過合理的納稅規(guī)劃，才能有效避免無法預(yù)見的納稅支出，才能有效避免重復(fù)納稅的問題。此外，通過合理的納稅籌劃，也有利于房地產(chǎn)企業(yè)更好地適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)體制改革背景下的納稅環(huán)境。所以，納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)更好地適應(yīng)納稅環(huán)境的必然選擇。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的方法

(一)利息支出籌劃在我國，所有納稅人必須知道并且明確的一點(diǎn)是：我國稅法中，了扣除項(xiàng)目比實(shí)際核算過程中所涉及的項(xiàng)目少，在增值額計(jì)算過程中應(yīng)嚴(yán)格按照稅法規(guī)定進(jìn)行。根據(jù)我國土地增值稅暫行條例以及實(shí)施細(xì)則之規(guī)定，在工程項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用利息支出扣除以后，凡是可以按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偂⒛軌蛱峁┙鹑谧C明的部分，可據(jù)實(shí)扣除（需要說明的是其中最高額不可超過按照銀行同期貸款利率計(jì)算所得的金額）。在納稅籌劃過程中，凡無法按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)分?jǐn)偫⒅С鲞M(jìn)行計(jì)算的，或者難以提供金融證明的，開發(fā)費(fèi)均嚴(yán)格按照土地取得成本以及開發(fā)成本之和的十分之進(jìn)行扣除。基于上述條款規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合自身的特點(diǎn)，選擇對(duì)個(gè)人有利的計(jì)算方式（利息計(jì)算），從而實(shí)現(xiàn)節(jié)稅之目的。通常情況下，資金的主要來源是資源資金企業(yè)發(fā)生的利息費(fèi)用，如果沒有達(dá)到土地取得成本、開發(fā)成本總數(shù)的5%，則建議采用第二套計(jì)算方案——在不提供金融證明的情況下，直接將土地取得成本與開發(fā)成本總數(shù)的10%扣除。案例1：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其地價(jià)款支付額為1000萬元人民幣，整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)成本大約在5000萬元左右，以利息支出分別為400萬、200萬進(jìn)行具體籌劃。其中，利息費(fèi)用扣除限額=（1000+5000）×5%=300（萬元）；允許扣除的利息支出為400萬元時(shí)，由于400萬元>300萬元，因此該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行利息分?jǐn)偅瑫r(shí)還要提供金融證明。在該種條件下，利息支出與其他開發(fā)費(fèi)用扣除：400+（1000+5000）×5%=700（萬元）；如果不采用該方案，則只能以（1000+5000）×10%=600（萬元）為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，其中扣稅基數(shù)大約減少100（萬元）。當(dāng)可扣利息支出額200萬時(shí)，因200<300，所以建議不按開發(fā)項(xiàng)目對(duì)利息進(jìn)行分?jǐn)偅蛘卟惶峁┙鹑谧C明。在該種情況下，利息支出與其他開發(fā)費(fèi)用總計(jì)扣除額為（1000+5000）×10%=600（萬元），多扣：600-（200+300）=100（萬元）利息支出。

(二)簽訂分售合同在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房屋出售時(shí)可以采用簽訂分售合同的方法。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商建設(shè)的房屋房體已經(jīng)初步建設(shè)完工但是還沒有安裝其他一些設(shè)備，并且業(yè)主還沒有對(duì)所購買的房屋進(jìn)行裝飾時(shí)，這時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商可以與業(yè)主商量并且簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同；當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商建設(shè)的房屋房體建設(shè)完工并且其他一些設(shè)備已經(jīng)安裝完成、或是房屋業(yè)主已經(jīng)開始著手裝飾或是已經(jīng)裝飾完工時(shí)，這時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商可以與業(yè)主商量簽訂附屬設(shè)備安裝及裝璜、裝飾合同，這樣，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商只需要按照第一份合同的金額來繳納土地增值稅，這時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商與房屋業(yè)主所簽訂的第二份合同金額即不是土地增值稅的范疇，而是營業(yè)稅征稅，這樣就不需要繳納土地增值稅，而我國稅收法中，營業(yè)稅征稅的稅率比土地增值稅的稅率要低很多，這樣，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商所繳納的稅收費(fèi)用就會(huì)降低，從而達(dá)到了降低繳稅費(fèi)用的目的。

(三)充分享受稅收優(yōu)惠政策根據(jù)國內(nèi)現(xiàn)行的土地增值稅暫行條例要求，納稅人在普通住宅建造出售過程中，增值額沒有超過扣除金額20%的，應(yīng)當(dāng)對(duì)其免征土地增值稅。在此過程中，若增值額明顯超過了扣除金額20%的，則應(yīng)當(dāng)就其所有的增值額，嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行計(jì)稅。此外，稅法中對(duì)此還做出了明確的規(guī)定，即納稅人在普通住宅建造完成后，又進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，分別對(duì)增值額進(jìn)行核算，否則所建造的普通住宅無法適用免稅規(guī)定。為了能夠充分享受稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)企業(yè)可將某個(gè)整體開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分開處理，從而實(shí)現(xiàn)降低增值率和稅負(fù)之目的。比如，實(shí)踐中可將某個(gè)整體增值率多于20%的部分增值率，分為沒有達(dá)到20%的標(biāo)準(zhǔn)住宅、超過20%的樓盤進(jìn)行分別核算，從而享受國家關(guān)于土地增值稅免征的優(yōu)惠政策。比如，某個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)建筑項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)時(shí)，項(xiàng)目中包括一套普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)售8000萬元，其中可扣除的金額大約為7200萬元；同時(shí)，還建成了20棟豪華別墅，預(yù)銷價(jià)格在6000萬左右，可扣除金額大約4500萬元左右。就這一案例來講，如果核算時(shí)不分開，則需繳納的土地增值稅為：（8000+6000-7200-4500）×30%=690（萬元）；相反，如果對(duì)其進(jìn)行分開核算，則由于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率沒有超過20%，則可享受土地增值稅免征優(yōu)惠政策，總計(jì)土地增值稅繳納額為：（6000-4500）×30%=450（萬元）。相比之下，建議分開核算，因可享受國家稅收優(yōu)惠政策，所以應(yīng)當(dāng)優(yōu)選該稅收籌劃方案。

三、結(jié)束語

第5篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;納稅;籌劃;策略

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)、建設(shè)、銷售房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù),土地增值稅是其主要稅負(fù)之一。土地增值稅是指對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物,取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率,增值多的多征,增值少的少征,無增值的不征,最低稅率為30%,最高稅率為60%。

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,增值額小,計(jì)稅額就小,適用的稅率也低,土地增值稅稅負(fù)就輕。因此,土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策,控制增值額,從而適用低稅率或享受免稅待遇。

一、開發(fā)方式的納稅籌劃

(一)合作建房

稅法規(guī)定:對(duì)于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。

根據(jù)稅法規(guī)定,企業(yè)可充分利用優(yōu)惠政策,實(shí)現(xiàn)雙贏。假如A房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地,擬與B實(shí)業(yè)公司合作建造辦公大樓,資金由B實(shí)業(yè)公司提供,建成后按比例分房。對(duì)B實(shí)業(yè)公司來說,分得的辦公樓不含土地增值稅,會(huì)降低購置成本。對(duì)A房地產(chǎn)開發(fā)公司而言,作為辦公用房,不用繳納土地增值稅,可節(jié)約大量稅負(fù),降低房地產(chǎn)開發(fā)成本,增強(qiáng)其在市場(chǎng)上的競爭力。這樣就實(shí)現(xiàn)了出資方和房地產(chǎn)企業(yè)的雙贏。

(二)代建房

稅法規(guī)定:代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,雖取得了一定收入,但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì),故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

根據(jù)稅法規(guī)定,如不采用代建房方式開發(fā),則房地產(chǎn)屬于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),銷售時(shí)既要繳納土地增值稅又要繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負(fù),但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶,實(shí)行定向開發(fā),從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

二、扣除項(xiàng)目的納稅籌劃

(一)利用利息支出的扣除規(guī)定

稅法規(guī)定:房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出,納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,利息允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額,即:可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)。

納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除,即:可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

根據(jù)稅法規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇:如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高,開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資,利息費(fèi)用所占比例較高,則可計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明,據(jù)實(shí)扣除;反之,主要依靠權(quán)益資本籌資,預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少,則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā),為取得土地使用權(quán)而支付金額300萬元,房地產(chǎn)開發(fā)成本為500萬元。

如果該企業(yè)利息費(fèi)用能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明,則其他可扣除項(xiàng)目=利息費(fèi)用+(300+500)×5%=利息費(fèi)用+40(萬元);

如果該企業(yè)利息費(fèi)用無法按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?或無法提供金融機(jī)構(gòu)證明,則其他可扣除項(xiàng)目=(300+500)

×10%=80(萬元)。

對(duì)于該企業(yè)來說,如果預(yù)計(jì)利息費(fèi)用高于40萬元,企業(yè)應(yīng)力爭按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?并取得有關(guān)金融機(jī)構(gòu)證明,以便據(jù)實(shí)扣除有關(guān)利息費(fèi)用,從而增加扣除項(xiàng)目金額;反之同理。

(二)利用代收費(fèi)用并入房價(jià)減少稅基

稅法規(guī)定:對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用,如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的,可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅,在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),可予以扣除,但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù);如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中,而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的,可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。相應(yīng)地,在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),代收費(fèi)用就不得在收入中扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí),經(jīng)常要代其他部門收取一些諸如城建配套費(fèi)、維修基金等費(fèi)用。目前,納稅人有兩種收取方式:一是將代收費(fèi)用視為房產(chǎn)銷售收入,并入房價(jià)向購買方一并收取;二是在房價(jià)之外向購買方單獨(dú)收取。

例如,某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售樓房,售價(jià)5 000萬元,準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額為3 000萬元,代收費(fèi)用500萬元。

兩種方案的具體納稅情況見表1。

從表1中可以看出,將代收費(fèi)用并入房價(jià)向購買方一并收取對(duì)房地產(chǎn)的增值額是沒有影響的,但會(huì)增加其扣除項(xiàng)目金額,從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)較為有利。

三、銷售的納稅籌劃

(一)設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司

通過控制和降低房地產(chǎn)的增值率來減輕稅負(fù)的方法,其局限性在于往往要求企業(yè)制定稍低的價(jià)格,而扣除項(xiàng)目的提高也受到諸多因素的限制和制約。若企業(yè)將自身的銷售部門分離出來,設(shè)立獨(dú)立核算的房地產(chǎn)銷售子公司,先將房地產(chǎn)銷售給子公司,子公司再將其對(duì)外銷售,在向子公司銷售房地產(chǎn)的時(shí)候可以將增值率控制在20%以內(nèi),這樣這個(gè)環(huán)節(jié)就可以免征土地增值稅,而只就對(duì)外銷售征收土地增值稅。

假設(shè)某房地產(chǎn)的成本是100萬元,方案一:直接以200萬元對(duì)外銷售;方案二:先以120萬元的價(jià)格銷售給子公司,子公司再以200萬元的價(jià)格對(duì)外銷售。

兩種方案的具體納稅情況見表2。

從表2中可以看出,方案二可以分解降低增值率,合理減輕企業(yè)土地增值稅負(fù)擔(dān)。

(二)將銷售與裝修分開核算

在現(xiàn)實(shí)中,很多房地產(chǎn)在出售之前已經(jīng)進(jìn)行了簡單的裝修和維護(hù),并安裝了一些必備的設(shè)施。如果將房地產(chǎn)的裝修、維護(hù)以及設(shè)備的安裝作為企業(yè)單獨(dú)的業(yè)務(wù)獨(dú)立核算,則可以一舉兩得。一是可以合法地降低房地產(chǎn)的銷售價(jià)格,控制房地產(chǎn)的增值率,從而減輕企業(yè)所承擔(dān)的土地增值稅負(fù)擔(dān);二是原本計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的裝修、安裝等業(yè)務(wù)收入需要按照5%的稅率計(jì)算繳納營業(yè)稅,分開核算后適用3%的稅率。

如某套精裝修的房產(chǎn)總售價(jià)為100萬元,在簽訂銷售合同時(shí)分別簽訂房屋出售合同80萬元及裝修合同20萬元,假設(shè)準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目總額為60萬元。

兩種方案的具體納稅情況見表3。

從表3中可以看出,方案二能形成納稅的最大化節(jié)約。

(三)確定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)銷售價(jià)格

房地產(chǎn)銷售價(jià)格的變化,直接影響房地產(chǎn)收入的增減,在確定房地產(chǎn)銷售價(jià)格時(shí),要考慮價(jià)格提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負(fù)兩者間的關(guān)系。目前房價(jià)飛漲,公司是否應(yīng)該跟著提高住宅的售價(jià)呢,是不是房價(jià)越高企業(yè)的利潤越大呢?

對(duì)于普通住宅的房價(jià),因?yàn)楫?dāng)增值率不超過20%時(shí),可以免征土地增值稅。提高房價(jià)可以為企業(yè)帶來更多收益,但必須保證增值率不超過20%;對(duì)于豪華住宅,雖然沒有免稅政策,但還是有漲價(jià)的空間。當(dāng)然,應(yīng)該仔細(xì)地測(cè)量這個(gè)空間,如果房價(jià)漲過了購買力,就會(huì)造成房產(chǎn)空置。

企業(yè)在確定房價(jià)時(shí)應(yīng)該仔細(xì)測(cè)算利潤率,結(jié)合市場(chǎng)的承受能力,再?zèng)Q定升價(jià)與否,升多少或降多少才能使企業(yè)的利益最大化。

四、利用稅收優(yōu)惠政策

稅法規(guī)定:納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%,免予征收土地增值稅。納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額;不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的,其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。

根據(jù)稅法規(guī)定,這方面納稅籌劃的關(guān)鍵就是通過適當(dāng)減少銷售收入或增加可扣除項(xiàng)目金額使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。這樣做的好處有兩個(gè):一是可以免繳土地增值稅;

二是降低了房價(jià)或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等,可以在目前激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢(shì)。但是如果沒有控制好普通住宅的增值率,就會(huì)出現(xiàn)多繳稅的情況。

例如:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),2008年商品房銷售收入為1.5億元,其中普通住宅的銷售額為1億元,豪華住宅的銷售額為5 000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1.1億元,其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8 000萬元,豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3 000萬元。根據(jù)土地增值稅的計(jì)算公式:

增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%=(收入額-扣除項(xiàng)目金額)÷扣除項(xiàng)目金額×100%

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

方案一:普通住宅和豪華住宅不分開核算。

增值率=(15 000-11 000)÷11 000×100%=36%

應(yīng)納稅額=(15 000-11 000)×30%=1 200萬元。

方案二:普通住宅和豪華住宅分開核算,但沒有控制好增值率,使其超過了20%,則:

普通住宅:增值率=(10 000-8 000)÷8 000×100%

=25%;

應(yīng)納稅額=(10 000-8 000)×30%=600萬元;

豪華住宅:增值率=(5 000-3 000)÷3 000×100%

=67%;

應(yīng)納稅額=(5 000-3 000)×40%-3 000×5%=650萬元。

兩者合計(jì)為1 250萬元,此時(shí)分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。這是因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德蕿?5%,超過了20%,還得繳納土地增值稅。但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi),則可大大減輕稅負(fù)。控制普通住宅增值率的方法是降低房屋銷售價(jià)格,銷售收入減少了,而可扣除項(xiàng)目金額不變,增值率自然會(huì)降低。當(dāng)然,這會(huì)帶來另一種后果,即導(dǎo)致銷售收入減少,此時(shí)是否可取,就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小,從而作出選擇。

假定上例中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額不變,仍為8 000萬元,要使增值率為20%,則銷售收入從(a-8 000)÷8 000

×100%=20%中可求出,a=9 600萬元。此時(shí)該企業(yè)共應(yīng)繳納的土地增值稅為650萬元,節(jié)省稅金600萬元,考慮減少的400萬元收入后仍可節(jié)省200萬元稅金。

假定上例中其他條件不變,只是普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額發(fā)生變化,使普通住宅的增值率限制在20%,那么可扣除項(xiàng)目金額從(10 000-b)÷b×100%=20%,等式中可計(jì)算出,b=8 333萬元。此時(shí),該企業(yè)僅豪華住宅繳納650萬元土地增值稅,可扣除項(xiàng)目金額比原可扣除項(xiàng)目金額多支出333萬元,稅額卻比不分開核算少繳納550萬元,比分開核算少繳納600萬元。凈收益分別增加217萬元(550萬元-333萬元)和267萬元(600萬元-333萬元)。增加可扣除項(xiàng)目金額的途徑很多,但是在增加房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí),應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定,開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%,而各省市在10%之內(nèi)確定了不同的比例,納稅人需注意。

土地增值稅納稅籌劃的市場(chǎng)空間很大,理論空間更大。每個(gè)納稅人都應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)納稅籌劃的關(guān)注,以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

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第6篇

隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，納稅籌劃受到人多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的普遍重視。所謂納稅籌劃，是指通過劉一涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達(dá)到節(jié)稅目的。因此，納稅籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)一項(xiàng)重要的則務(wù)管理活動(dòng)。本文卞要簡單介紹有關(guān)環(huán)r節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)：納稅。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)利用代建方式進(jìn)行稅收籌劃。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)利用代建方式進(jìn)行稅收籌，可獲得較大的稅收籌劃空間。

這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建費(fèi)用的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低稅負(fù)；同時(shí)，可以適當(dāng)降低代建房地產(chǎn)的勞務(wù)費(fèi)用，將節(jié)省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對(duì)降低房價(jià)也起到一定作用。

例：某房地產(chǎn)企業(yè)，商品房銷售收入為4000萬元，除營業(yè)稅及附加之外的總扣除項(xiàng)目金額為3000萬元。若該企業(yè)按正常的銷售商品繳納稅金，應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加=4000×5.5%=220（萬元）；增值額占扣除項(xiàng)目的比率為24.22%，應(yīng)繳納土地增值稅234（[4000-3000-220）×30%萬元，實(shí)現(xiàn)利潤546（4000-3000-220-234）萬元。若企業(yè)采用代建房方式，取得勞務(wù)收入1200萬元，應(yīng)繳納營業(yè)稅60（1200×5%）萬元，實(shí)現(xiàn)利潤1140（1200-60）萬元。可見，建房方式的轉(zhuǎn)變將為企業(yè)增加收益594（1140-546）萬元。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的稅收籌劃。

主要是通過增加扣除項(xiàng)目和利用相關(guān)借款利息進(jìn)行的稅收籌劃。

1、通過增加扣除項(xiàng)目對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。

例：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為2000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1600萬元，增值額為400萬元，增值率為400÷1600=25％。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅400×30％=120萬元，營業(yè)稅2000×5％=100萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加100×10％=10萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為2000－1600-120-100-10=170萬元。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋進(jìn)行簡單裝修，裝修費(fèi)用為500萬元，房屋售價(jià)增加至2500萬元。

則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加至2100萬元，增值額為400萬元，增值率為400×2100=19％，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅2500×5％=125萬元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加125×10％=12.5（萬元）。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為2500－2100-125-12.5=262.5（萬元）。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)262.5-170=92.5（萬元）。

2、相關(guān)借款利息的稅收籌劃根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（三）項(xiàng)規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（主要指銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用），按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。

根據(jù)上述規(guī)定：

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時(shí)應(yīng)考慮的稅收籌劃。

若房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)通過設(shè)立獨(dú)立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間很大。

例：某房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，可采用以下售價(jià)方式。①若以1500萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1200萬元，增值率為25％，應(yīng)納120萬元的土地增值稅，凈賺180萬元。②以1400萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1200萬元，增值率為16.67％，免征土地增值稅，凈賺200萬元。③如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨(dú)立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬元的售價(jià)賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價(jià)格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時(shí)，由于其增值率為16.67％，免納土地增值稅。

當(dāng)銷售公司以1500萬元售出時(shí)，營業(yè)稅及附加合計(jì)：1500×5.5％=82.5（萬元），可扣除的項(xiàng)目金額為1200+82.5=1282.5（萬元），其增值率為16.96％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時(shí)只增加營業(yè)稅等稅金1400×5.5％=77（萬元），獲利潤1500－（1200+77）=223（萬元），比籌劃前增加223－180=43（萬元）。

四、簽訂合同時(shí)考慮通過劃定合理的收入項(xiàng)目進(jìn)行籌劃。

第7篇

隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，納稅籌劃受到人多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的普遍重視。所謂納稅籌劃，是指通過劉一涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達(dá)到節(jié)稅目的。因此，納稅籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)一項(xiàng)重要的則務(wù)管理活動(dòng)。本文卞要簡單介紹有關(guān)環(huán)r節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)：納稅。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)利用代建方式進(jìn)行稅收籌劃。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)利用代建方式進(jìn)行稅收籌，可獲得較大的稅收籌劃空間。

這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建費(fèi)用的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低稅負(fù)；同時(shí)，可以適當(dāng)降低代建房地產(chǎn)的勞務(wù)費(fèi)用，將節(jié)省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對(duì)降低房價(jià)也起到一定作用。

例：某房地產(chǎn)企業(yè)，商品房銷售收入為4000萬元，除營業(yè)稅及附加之外的總扣除項(xiàng)目金額為3000萬元。若該企業(yè)按正常的銷售商品繳納稅金，應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加=4000×5.5%=220（萬元）；增值額占扣除項(xiàng)目的比率為24.22%，應(yīng)繳納土地增值稅234（[4000-3000-220）×30%萬元，實(shí)現(xiàn)利潤546（4000-3000-220-234）萬元。若企業(yè)采用代建房方式，取得勞務(wù)收入1200萬元，應(yīng)繳納營業(yè)稅60（1200×5%）萬元，實(shí)現(xiàn)利潤1140（1200-60）萬元。可見，建房方式的轉(zhuǎn)變將為企業(yè)增加收益594（1140-546）萬元。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的稅收籌劃。

主要是通過增加扣除項(xiàng)目和利用相關(guān)借款利息進(jìn)行的稅收籌劃。

1、通過增加扣除項(xiàng)目對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。

例：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為2000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1600萬元，增值額為400萬元，增值率為400÷1600=25％。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅400×30％=120萬元，營業(yè)稅2000×5％=100萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加100×10％=10萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為2000－1600-120-100-10=170萬元。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋進(jìn)行簡單裝修，裝修費(fèi)用為500萬元，房屋售價(jià)增加至2500萬元。

則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加至2100萬元，增值額為400萬元，增值率為400×2100=19％，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅2500×5％=125萬元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加125×10％=12.5（萬元）。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為2500－2100-125-12.5=262.5（萬元）。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)262.5-170=92.5（萬元）。

2、相關(guān)借款利息的稅收籌劃根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（三）項(xiàng)規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（主要指銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用），按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。

根據(jù)上述規(guī)定：

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時(shí)應(yīng)考慮的稅收籌劃。

若房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)通過設(shè)立獨(dú)立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間很大。

例：某房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，可采用以下售價(jià)方式。①若以1500萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1200萬元，增值率為25％，應(yīng)納120萬元的土地增值稅，凈賺180萬元。②以1400萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1200萬元，增值率為16.67％，免征土地增值稅，凈賺200萬元。③如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨(dú)立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬元的售價(jià)賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價(jià)格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時(shí)，由于其增值率為16.67％，免納土地增值稅。

當(dāng)銷售公司以1500萬元售出時(shí)，營業(yè)稅及附加合計(jì)：1500×5.5％=82.5（萬元），可扣除的項(xiàng)目金額為1200+82.5=1282.5（萬元），其增值率為16.96％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時(shí)只增加營業(yè)稅等稅金1400×5.5％=77（萬元），獲利潤1500－（1200+77）=223（萬元），比籌劃前增加223－180=43（萬元）。

四、簽訂合同時(shí)考慮通過劃定合理的收入項(xiàng)目進(jìn)行籌劃。

第8篇

土地增值稅是由國家有關(guān)部門征收的基本稅務(wù)之一。其清算流程大體上包括申請(qǐng)、提供證明或發(fā)票、審核等三個(gè)方面。這些工作看似簡易，卻往往需要企業(yè)多個(gè)部門配合共同完成。以下是房地產(chǎn)企?I土地增值稅清算過程中需要注意的地方。

首先，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)充分收集需要征收稅務(wù)的土地面積、地段、價(jià)格等信息，妥善保管相關(guān)發(fā)票或憑證。準(zhǔn)備多份與合作公司企業(yè)的合同，避免由于證明材料不足帶來的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)在開展一個(gè)項(xiàng)目時(shí)要在多個(gè)方面進(jìn)行規(guī)劃，注意及時(shí)向上級(jí)報(bào)備房源信息。若一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是一次性項(xiàng)目，其所有稅務(wù)將在一個(gè)時(shí)間內(nèi)全部繳清；若其是分期項(xiàng)目，那么稅務(wù)就以房地產(chǎn)開發(fā)的期限為單位分期繳清。

第三，在進(jìn)行稅務(wù)核算時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可參照國家稅務(wù)總局的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知里面總結(jié)的土地增值稅扣除項(xiàng)目對(duì)符合項(xiàng)目扣除土地增值稅。這些項(xiàng)目可極大程度上減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，所以企業(yè)內(nèi)部人員需對(duì)這些知識(shí)多做了解。

第四，不同的項(xiàng)目具有不同的特點(diǎn)，那么其進(jìn)行的稅務(wù)清算方法也不盡相同。一些項(xiàng)目是根據(jù)企業(yè)規(guī)劃將土地整體計(jì)算增值稅，在確定相關(guān)稅率后，按不同的面積計(jì)算增值額度；一些項(xiàng)目是先按照面積計(jì)算增值稅和增值率，選擇好稅率之后再計(jì)算整體的增值額度。這兩種方法各有優(yōu)劣，根據(jù)實(shí)際情況選擇適合的方法也是至關(guān)重要的。

第五，在企業(yè)內(nèi)部已經(jīng)做好土地增值稅的計(jì)算后可將相關(guān)材料呈遞給稅務(wù)機(jī)構(gòu)，由這些稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行增值稅的認(rèn)證，在政府有關(guān)部門下發(fā)材料后便可進(jìn)行清算工作了。

二、土地增值稅納稅籌劃過程中面臨的困難

（一）對(duì)納稅籌劃意識(shí)不足

納稅籌劃，顧名思義，就是在企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)核算進(jìn)行相關(guān)策劃，以盡可能的在合法范圍內(nèi)減少稅務(wù)負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)收益。在經(jīng)濟(jì)進(jìn)入增速換擋期的新環(huán)境下，我國的稅務(wù)制度逐漸完善并積極推進(jìn)企業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅。這些環(huán)境的改變雖然都對(duì)企業(yè)有一定的益處，但若企業(yè)沒有積極去適應(yīng)這些政策，很容易導(dǎo)致企業(yè)賦稅只增不減。納稅籌劃并不是一個(gè)新名詞，早在20世紀(jì)30年代它就被英國法律所認(rèn)可，而中國在改革開放初期也有了納稅籌劃概念的雛形。但是時(shí)至今天，我國仍有許多企業(yè)納稅籌劃意識(shí)薄弱或者不重視納稅籌劃，他們一般錯(cuò)誤的將納稅籌劃歸為企業(yè)財(cái)務(wù)人員的職責(zé)，認(rèn)為納稅籌劃無非是一種財(cái)務(wù)規(guī)劃策略，并不能給企業(yè)帶來直接利益。同時(shí)，有的企業(yè)人員將節(jié)稅規(guī)劃與偷稅漏稅概念混淆，他們認(rèn)為用納稅籌劃的方式減少稅負(fù)是在損害國家集體利益。這些錯(cuò)誤的觀念使得許多企業(yè)不愿意做納稅規(guī)劃，甚至以納稅籌劃為恥。這些企業(yè)在主觀上納稅籌劃意識(shí)不夠，即使在進(jìn)行納稅籌劃也只是做表面任務(wù)，沒有發(fā)自內(nèi)心的積極參與納稅籌劃任務(wù)，所以導(dǎo)致許多節(jié)稅策略沒有發(fā)揮其應(yīng)有的效果。

（二）土地增值稅核算工作要求更高

眾所周知，由于房地產(chǎn)企業(yè)本身就具有稅務(wù)繁多且復(fù)雜的特點(diǎn)，本來在計(jì)算稅務(wù)就具有極大的不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅務(wù)工作不僅是核算應(yīng)繳納稅務(wù)額度，而且包括層層遞交的繳納申請(qǐng)、計(jì)算收入額度等。對(duì)于一般的房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算能力要求更加嚴(yán)苛。而且一般來說，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員不僅是稅務(wù)管理人員，他們常常被賦予企業(yè)預(yù)算、財(cái)務(wù)入賬、財(cái)務(wù)支出確認(rèn)等多項(xiàng)工作。另外，近年來不同的國家政策又使得清算條件頻頻變更，給本就復(fù)雜的會(huì)計(jì)工作又帶來了更大的壓力。拿稅務(wù)改革做個(gè)例子，許多企業(yè)在新型稅制下仍沿用舊體制下的稅務(wù)管理方法，這自然是行不通的。為使房地產(chǎn)企業(yè)跟上時(shí)代的腳步，企業(yè)財(cái)務(wù)必須進(jìn)行大幅度調(diào)整，結(jié)合外部環(huán)境特點(diǎn)重塑財(cái)務(wù)體系，這種變化也會(huì)使得財(cái)務(wù)預(yù)算與管理復(fù)雜化，需要更高的技術(shù)和能力。

（三）稅務(wù)繳納風(fēng)險(xiǎn)加大

一方面，為適應(yīng)不同的市場(chǎng)條件，增加企業(yè)效益，房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷的完善自己內(nèi)部的經(jīng)營管理，在調(diào)整過程中企業(yè)內(nèi)部管理可能會(huì)出現(xiàn)一些紕漏，對(duì)一些人員的管理也會(huì)較為松散，若土地增值稅的相關(guān)人員核算監(jiān)督?jīng)]有到位，其帶來的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可想而知。另一方面，在房地產(chǎn)交易時(shí)，按照國家相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格必須低于其預(yù)期評(píng)估價(jià)格，而且若在轉(zhuǎn)讓時(shí)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)行銷售且超過15%的，原先的房地產(chǎn)企業(yè)是需要繳納土地增值稅的，也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)不僅在交易時(shí)收入減少，還要承擔(dān)這個(gè)項(xiàng)目的土地增值稅，增加了企業(yè)承擔(dān)稅負(fù)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也給房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算任務(wù)帶來了極大的考驗(yàn)。

三、房地產(chǎn)土地增值稅納稅籌劃的相關(guān)策略

（一）增強(qiáng)企業(yè)納稅籌劃意識(shí)

增強(qiáng)納稅籌劃意識(shí)首先要理清納稅籌劃的概念。納稅籌劃是包括但不限于房地產(chǎn)企業(yè)選取適當(dāng)?shù)那逅惴椒ā⒗脟覂?yōu)惠政策的等方法減少稅負(fù)的內(nèi)部管理方式。國家為促進(jìn)中小型企業(yè)發(fā)展，是鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的，所以企業(yè)不必以此為恥。另外，為提高各員工對(duì)納稅籌劃的重視程度，企業(yè)高層管理人員要起到表率作用，從長遠(yuǎn)利益出發(fā)，加大對(duì)納稅籌劃的投入和宣傳力度，明確納稅籌劃并非幾個(gè)人的義務(wù)，鼓勵(lì)全員參與執(zhí)行。除思想上要多強(qiáng)調(diào)納稅籌劃意識(shí)，在行動(dòng)上可將納稅籌劃等易忽視卻必不可少的專業(yè)名詞打印成冊(cè)，這也不失為一種好的宣傳辦法。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作

現(xiàn)行土地增值稅的核算工作主要由財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)，那么人才的篩選與培養(yǎng)就顯得尤為重要。首先，企業(yè)管理者應(yīng)在人員招收與考核上下足功夫，完善內(nèi)部考核評(píng)價(jià)體系。同時(shí)可定期組織相關(guān)人員培訓(xùn)，以挑選核算會(huì)計(jì)人才，為后面繁瑣復(fù)雜的會(huì)計(jì)工作提供保障。其次，為保證稅務(wù)工作的有序進(jìn)行，企業(yè)部門可分別細(xì)化財(cái)務(wù)人員的工作，將工作分為稅務(wù)核算、清算申請(qǐng)等多個(gè)工作重心，增大工作覆蓋面，平攤?cè)藛T工作以減輕人員工作負(fù)擔(dān)。最后，企業(yè)也應(yīng)協(xié)調(diào)好與合作方的稅務(wù)分?jǐn)偣ぷ鳎@項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)在與合作者的合同書上體現(xiàn)，從而避免重復(fù)繳稅或在不知情的情況下漏稅的情況產(chǎn)生。當(dāng)然，新時(shí)代新的會(huì)計(jì)體系的構(gòu)建并非個(gè)別人或個(gè)別單位就能完成的，企業(yè)應(yīng)在現(xiàn)有的會(huì)計(jì)核算工作上尋找切實(shí)可行的新方案，以便提高納稅籌劃效率。

（三）做必要風(fēng)險(xiǎn)防控工作

在稅務(wù)繳交過程中，總會(huì)有不可避免的與籌劃內(nèi)容相背的風(fēng)險(xiǎn)，這時(shí)候風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和防控就十分重要了。首先，在內(nèi)部管理出現(xiàn)調(diào)整期間，企業(yè)管理員仍應(yīng)堅(jiān)守監(jiān)督稅務(wù)籌劃的崗位，嚴(yán)格杜絕有人私自更改房價(jià)降低稅基的情況。其次，若房地產(chǎn)項(xiàng)目確實(shí)需要轉(zhuǎn)讓，那么企業(yè)自身要保存好交接時(shí)的證明材料，減少不必要的損失。這些是從風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根源減少風(fēng)險(xiǎn)，若風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)存在且產(chǎn)生威脅，那么企業(yè)人員可成立相關(guān)稅務(wù)分析小組，對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行?A估，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)標(biāo)分析測(cè)算，舍棄掉一些收益小沒有發(fā)展能力的土地，控制風(fēng)險(xiǎn)蔓延趨勢(shì)。另外，及時(shí)清算已經(jīng)審核通過的稅務(wù)既可以在一定程度上減少風(fēng)險(xiǎn)，避免因時(shí)間太久證據(jù)不明帶來的麻煩。

第9篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 所得稅 土地增值稅 納稅籌劃

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅繳納過程中存在的問題

（一）收入核算不全面，存在隱瞞銷售收入現(xiàn)象

與其他企業(yè)不同的是，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目具有建設(shè)工期長、耗費(fèi)資金大、經(jīng)濟(jì)收益高等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)共同決定著房地產(chǎn)企業(yè)需采用特殊交易方式確定銷售收入。目前，受多種不確定性因素的影響，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入確定工作與相關(guān)會(huì)計(jì)制度和稅收法規(guī)脫節(jié)，其主要體現(xiàn)在下述方面：一方面，銷售收入確定工作違背了收入確認(rèn)原則。即房地產(chǎn)企業(yè)以借款方式收取客戶的房屋預(yù)收款，之后將其存入企業(yè)負(fù)責(zé)人賬戶，負(fù)責(zé)人以個(gè)人的名義將預(yù)收款投入日常建設(shè)中，整個(gè)過程并未實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移；另一方面，未對(duì)特殊銷售收入進(jìn)行核算。房地產(chǎn)企業(yè)采用偷稅、漏稅以及逃稅的方式降低經(jīng)營成本；房地產(chǎn)企業(yè)未將地下車位或地下室銷售收入計(jì)入核算范圍；房地產(chǎn)企業(yè)未將租賃收入計(jì)入核算范圍，上述行為雖一定程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平，但嚴(yán)重違背了相關(guān)法規(guī)、原則，不利于房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（二）成本費(fèi)用核算不合理

首先是按項(xiàng)目工程的預(yù)算預(yù)估開發(fā)成本費(fèi)用。部分房地產(chǎn)企業(yè)為達(dá)到節(jié)稅的目的，虛開相關(guān)票據(jù)，增加開發(fā)費(fèi)用成本支出，然后企業(yè)運(yùn)用確定銷售和配比成本法計(jì)算申報(bào)當(dāng)期應(yīng)稅所得；其次是提高前期開發(fā)成本費(fèi)用。諸多房地產(chǎn)企業(yè)利用經(jīng)營項(xiàng)目特點(diǎn)，實(shí)施分期滾動(dòng)開發(fā)，該背景下極易引發(fā)一系列不穩(wěn)定行為，即房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目竣工前全面確定開發(fā)成本，使得企業(yè)開發(fā)成本和稅前扣除費(fèi)用大大增加，為房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù)水平提供了可能；最后是費(fèi)用扣除計(jì)算與相關(guān)稅法規(guī)定脫鉤。即房地產(chǎn)企業(yè)將利息成本全部計(jì)入期間費(fèi)用；房地產(chǎn)企業(yè)扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用結(jié)算不符合銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，以至于扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用結(jié)算不準(zhǔn)確，從而導(dǎo)致企業(yè)扣除金額虛增。

二、規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的相關(guān)對(duì)策

（一）所得稅的納稅籌劃

1、收入的納稅籌劃。首先是確定房地產(chǎn)企業(yè)收入類型，或征稅收入或不征稅收入或免稅收入；其次是確定所得稅納稅籌劃方法。如轉(zhuǎn)換收入類型。該方法最常用于資金可流動(dòng)大、閑置資金多的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用閑置的資金購買國債，以這種形式實(shí)現(xiàn)征收收入向免稅收入的轉(zhuǎn)變，以此降低房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)；除此之外，推遲收入確認(rèn)時(shí)間也是確定所得稅納稅籌劃的重要方法，該方法是依據(jù)時(shí)間價(jià)值延緩納稅原理，實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目標(biāo)，特別注意的是推遲收入確認(rèn)時(shí)間方法的應(yīng)用必須在國家相關(guān)法律法規(guī)的允許范圍內(nèi)進(jìn)行。

2、扣除項(xiàng)目的納稅籌劃。首先是利息支出的處理。利息支出是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本的重要組成部分，該部分給予房地產(chǎn)企業(yè)造成了巨大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。因此需要房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身實(shí)際狀況，以相關(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)，實(shí)施利息支出的處理：當(dāng)企業(yè)處于虧損年度時(shí)，可將利息支出資本化，當(dāng)企業(yè)處于盈利年度時(shí)，可將利息支出費(fèi)用化；其次是規(guī)避利息利率超過同期同類商業(yè)銀行貸款利率現(xiàn)象的發(fā)生，所以需要房地產(chǎn)企業(yè)盡可能選擇政府金融機(jī)構(gòu)貸款。

（二）土地增值稅的納稅籌劃

1、正確選擇利用房地產(chǎn)企業(yè)稅收優(yōu)惠政策。在相關(guān)稅收優(yōu)惠政策的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)項(xiàng)目劃分為標(biāo)準(zhǔn)住宅、商業(yè)住宅及其他房產(chǎn)，之后針對(duì)于對(duì)不同的類型的房產(chǎn)采取不同的核算方式，從而實(shí)現(xiàn)稅收優(yōu)惠最大化；房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)稅收優(yōu)惠政策，合理調(diào)整房產(chǎn)銷售價(jià)格，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)增值額的有效控制。

2、轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方式。與上述相同，這一措施以圍繞合理利用稅收優(yōu)惠政策為原理實(shí)施，一是房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)暫免征收土地增值稅政策，積極與其他企業(yè)合資建房，以此減免房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅，降低房地產(chǎn)企業(yè)成本；二是房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策實(shí)行房屋租賃，租賃體制下的房地產(chǎn)企業(yè)僅需交納房產(chǎn)稅，以此大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平。

3、合理利用扣除項(xiàng)目降低應(yīng)納稅額。房地產(chǎn)企業(yè)采取有效措施盡可能降低借貸利率，如當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的利息超過稅法規(guī)定的開發(fā)成本可扣除比例的5%時(shí)，需要企業(yè)出示金融機(jī)構(gòu)證明，之后依據(jù)國家相關(guān)稅法規(guī)定對(duì)開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用及其他可扣除項(xiàng)目進(jìn)行分項(xiàng)計(jì)算；當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的利息在稅法規(guī)定的開發(fā)成本可扣除比例的5%以內(nèi)時(shí)，企業(yè)依據(jù)成本與效益原則，按照合并的10%的扣除比例計(jì)算開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用及其他可扣除項(xiàng)目。按照上述措施實(shí)施納稅籌劃，有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)水平最低化。

當(dāng)然，每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場(chǎng)環(huán)境不盡相同，開發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目也有各自的市場(chǎng)條件和特質(zhì)。在財(cái)務(wù)處理細(xì)節(jié)上會(huì)有很大的區(qū)別，包括收入的確定、費(fèi)用項(xiàng)目的計(jì)算以及應(yīng)納稅額的核算等。具體到房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅的納稅籌劃，也必須根據(jù)具體情況，在堅(jiān)持基本原則的前提下，選擇適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行處理，并及時(shí)根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略要求和市場(chǎng)條件進(jìn)行修正與完善，以取得最佳的節(jié)稅效果。

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