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在衣食住行基本的生活需求得以解決的條件下，隨著環境知識的宣傳與普及，生活和工作周圍的物業環境引起了人們的關注。良好的物業環境是健康的保障，是工作高效的基礎。思考物業管理、物業服務的現狀，取得了一定的成績，同時也存在著諸多問題和不足，有待于物業管理的教學科研人員、物業管理一線的工作人員，共同思考、深入研究，探求解決問題的方法和措施。

１　取得成績４０多年來我國物業環境管理取得的主要成績包括以下幾個方面

（１）物業環境意識達到普及并不斷加強、提升。最初的物業環境管理主要著眼于污染的防治、物業垃圾的清掃運送，對整體整潔衛生的追求。隨著國家對環境的強調、媒體對環境的宣傳報道、環境立法的實施與推進，以及人們對美好居住環境、工作環境的追求，人們對物業環境有了更高水平的需要。去除固體污染、水污染、大氣污染、噪聲污染等影響環境質量的傳統因素；遠離輻射污染、光污染等新型污染；追求物業環境的山水田園風貌：山水相依、綠樹成蔭、鮮花遍地、鳥語花香。

（２）物業環境得到國家法律和具有法律性質條例的保障。國家于２００３年頒布并實施了《中華人民共和國物業管理條例》，２００７年進行了修訂。條例以法律法規的形式保障了物業使用人對物業環境追求的權利。《條例》第一章第一條“為了規范物業管理活動、維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例”。各地方政府依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二章第十二條的規定和人民群眾對高質量環境的需求，明確了城市房地產開發項目的容積率與綠化率，為良好的物業環境提供基礎性保障。

（３）高校物業環境管理課程的開設。高校的物業管理專業是為物業管理、物業服務企業培養、提供專業技術人才而設置。專業設置的宗旨是滿足社會的需要。高校物業管理專業《物業環境管理》課程的開設，滿足了物業環境管理的需要。通過對該門課程的學習，學生掌握了物業環境管理的基本知識和基本技能。明確了物業環境管理的范圍，懂得了如何實現有效的物業環境管理，以及提高物業環境質量的手段和方法等。課程的開設，借助理論教學和實操訓練，為物業環境質量的不斷提升奠定了人才基礎。

（４）物業環境專業服務機構的建立和專業服務隊伍的出現。適應物業使用人對物業環境要求不斷提升的要求，社會上出現了專門性的物業環境服務機構。專門從事物業綠化服務的園林公司、專門承擔垃圾清掃收集的保潔公司、專門從事物業垃圾承運的運輸公司、以及專門負責物業服務區域內安全的保安公司等。專業的物業環境服務機構為提供專業的物業環境服務，招募具有一定基礎的人員，實施專門的崗位培訓，建立了相應專業性的物業服務隊伍。專業機構的建立和專業隊伍的出現促進了物業環境服務水平的提升。

（５）物業環境質量有明顯改善。隨著人們經濟條件的根本改善，環境意識的普及，物業使用人對生活、工作的環境質量產生了更高的需求。國家對物業使用人的環境要求給予了法律上的支持和財政上的幫助。高校物業管理專業的開設為物業環境的改善提供了技術上的保障。社會上各種專門性的物業環境服務組織、或企業法人提供了有效的供給。在諸多有利因素的共同作用下，現階段物業環境的質量有較大改善。具體表現在物業服務區域內的衛生條件、綠化美化效果、安全狀況等方面。

２　存在問題經分析，物業環境管理存在的問題主要包括以下６點

（１）物業環境管理和服務的從業人員中專業技術人員所占比重小，從業人員整體素質低。根據筆者對合肥市幾家大型物業公司調查表明，專業人員比例不足２０％，８０％以上的人員基本上沒有物業環境管理、或物業環境服務的專業知識、專業技能。從事衛生保潔的人員以中老年婦女為主，近半數為半文盲。承擔安全保衛工作的多是中老年男性，他們沒有專業知識和技能，也沒有接受過系統化的專業培訓。較低的綜合素質導致在物業環境服務的過程中缺乏主動性、積極性，提供的服務不專業、業主滿意度低下等后果。

（２）現代化程度低、工作效率低下。在我國物業管理起步晚、發展時間短，從事物業環境管理與服務設備、設施研究的人員少、技術積累薄弱等原因，造成物業環境管理的現代化程度低。物業環境管理方面可以利用的現代化設備、設施少，質量差，運行成本高。物業環境管理、物業環境服務主要依靠最原始的人力活動，工作效率低下。落后的物業環境管理、物業環境服務的供給，與時代的主旋律不符，也影響了整個物業行業的發展。

（３）缺乏穩定的專業隊伍，人員流動過于頻繁。組織內外人員的流動在當代社會是普遍現象。但是對于組織而言人員過于頻繁的流動，隊伍缺乏穩定性，將會給組織帶來諸多消極影響。人心思動，組織成員不能安心工作；不利于技術的積累、沉淀、傳承和工作水平的提升。組織不間斷地忙于人才的招聘、培訓、補充和培養，組織的運行成本抬升；更不利于行業優秀人才的聚集。物業環境服務組織中人員的頻繁流動造成了人才隊伍建設的惡性循環局面。

（４）物業環境先天性缺陷的存在。良好的物業環境需要從項目土地的轉讓、規劃、設計和施工做起。土地轉讓時規定的開發項目的容積率、綠化率奠定了未來物業環境的基礎。開發項目的設計對項目建成后的物業環境產生重大影響。特定項目的容積率、綠化率、規劃、設計等，在項目建成后基本上達到無法改變的程度，如有缺陷即成先天性缺陷。與容積率、綠化率相比，項目的具體設計主要不是由國家、政府負責，由開發企業自行負責。開發企業往往只注重短期的物業環境效果，卻忽視了長期的景觀成本。結果更易留下了影響物業環境效果的先天性缺陷。

（５）維護、修復物業環境所需資金達不到有力的保障。《中華人民共和國物業管理條例》第十一條有關業主共同決定的事項中第五款規定“籌集和使用專項維修資金”。至于如何具體操作實施未做明確的規定。在物業環境服務的實踐中，簡單的低成本的環境維護由物業服務企業從收繳的物業費中支出。成本較大的物業環境修復、物業環境的改善與提升，所需資金則無法得到有力的保障。按照現行條例的規定，在實踐中無法實施。每位業主對物業環境質量的要求不同、覺悟水平不同、繳費意識不同等因素，造成相關費用難以籌集。

（６）不適當的人員配備標準。為保證被選聘的物業服務企業在合同簽訂之后能夠有效的執行合同的條款，保證物業服務的有效性、及時性，各地方政府的有關部門頒布了物業服務人員的配備標準。標準是依據國家的勞動法、合同法等法律法規制定。按照此類配備比例實際操作，在目前物業收費水平的條件下，必然導致物業環境從業人員工資收入低、隊伍不穩定等系列不良后果。

３　解決辦法針對存在的問題，對懲下藥，采取有效的解決辦法如下

（１）物業服務企業的前期介入。物業服務企業的前期介入，是指物業在交付前物業服務企業參加的，圍繞著物業的規劃、設計、施工和交付等環節，為了保證物業在交付之后實際的使用過程中物業環境質量的活動。物業環境服務企業作為最基層的實踐者，對物業環境管理有著豐富的實踐經驗，能從長遠的實踐角度，對規劃、設計、施工等環節提供有價值的參考，提前彌補漏洞，有效的避免物業環境先天性不足的缺陷。

（２）及時維護、修復、改造、提升物業環境質量。對于使用過程中，由于人為因素或自然原因造成的物業環境毀損，應及時維護、修復；對于物業設計階段造成的先天性缺陷，應對缺陷部分重新設計、改造。另外物業環境應定期實施改造升級。社會在發展，人們對物業環境質量的要求，會隨著社會的進步、經濟的發展、人口綜合素質的提升而提高。只有實行物業環境的定期改造升級，才能滿足人民群眾不斷增長的物業環境需求。

（３）建立健全物業環境服務的資金保障機制。物業環境的維修、改造與提升，必須有相應的資金保障機制和制度安排?！段飿I管理條例》第五章五十四條對物業專項維修資金做出了明確的規定。根據第一章總則的規定“物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動”是物業管理的范圍。物業管理的職責是“維護”，即維修和養護。由此可得物業環境的修復、養護的義務應有物業服務企業承擔，所需費用應從收取的物業費中支出。對物業環境的改造、升級所需資金，還需要深入調查研究，及時做出法律性規定，并提供制度或機制保障。

（４）引進、研發和使用現代化的物業環境設施、設備，提高物業環境服務的工作效率。目前物業環境服務的現代化、智能化還處于低水平狀態，物業環境服務主要靠人力，效率低下。造成人員眾多，服務成本高。物業服務的現代化、智能化是物業服務發展的趨勢。現代化設施、設備的應用，減少了人員的需求，提高了物業環境服務的效率，也有利于提升行業的形象，促進行業的發展。在現代化的進程中，要引進國際上先進的設施設備，更要結合我國物業環境管理的實際，開發出適合本國特色的設施和設備。

（５）及時修訂物業服務人員的配備標準。通過標準的修訂，提高工作人員的工資待遇，確保物業環境從業人員的收入。配置的比例過大，必然導致從業人員多，加重業主物業費的負擔，降低從業人員的工資待遇，加劇物業環境服務人員隊伍的不穩定性。物業服務行政主管部門在制定人員配置標準時，要考慮國家法律的有關規定，保障勞動者的身心健康，也要顧及物業環境服務的實際情況，對人員的配置做出概括性、指導性的規定，供業主與物業服務企業在簽訂物業服務合同時參考。

４　結束語

在物業環境管理方面存在著的每一個問題都值得我們去深入研究，探尋問題的解決策略、方法和具體的措施。在問題的解決中促進物業環境管理的發展，滿足人民群眾不斷增長的環境需求。