時間：2022-08-06 10:25:52
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摘要:房地產行業作為我國國民經濟的支柱產業,對增加國民經濟收入、促進居民消費的影響不容置疑。宏觀的行業外部環境對企業而言是外在因素,企業無法左右。但是向成本要效益,加強成本管理是成熟市場上企業戰略管理的核心。環境形勢告訴我們,房地產企業強化成本管理勢在必行。
關鍵詞:成本核算;成本控制;價值工程
1 房地產行業成本控制相關理論
1.1 成本的概念
在我國傳統會計理念中,通常把成本定義為企業為生產和銷售一定產品所發生的各種耗費,或者是指產品價值中物化勞動的價值和勞動者為自己勞動所創造的價值之和的貨幣表現。
對于房地產行業而言,成本費用發生于房地產開發企業開發經營的始終,它一方面代表企業的整體耗費水平,另一方面也反映企業的經營管理水平。
1.2 成本控制的概念
成本控制有廣義和狹義之分,狹義的成本控制是指成本形成過程中,根據預先制定的成本目標,對企業日常發生的各種生產經營活動進行嚴格的計量和監督,盡可能地使生產耗費不超過原定的標準和預算,并對發生的偏差進行分析,及時采取有效措施不斷糾正,以此來提高成本控制的成績。廣義的成本控制除了日常成本控制之外,還應包括事前成本控制的內容。
1.3 成本控制的可選方法
1.3.1 標準成本控制方法
標準成本出現于20世紀初的美國,它是為了克服成本計算無法滿足管理成本所必要的信息而提出的。最早采用標準成本是為了克服生產效率低下,根據可能達到的作業標準事先定出成本,并把實際成本和標準成本相對比,以尋求提高經營效率的途徑。
1.3.2 作業成本控制方法
作業成本法又叫作業成本計算法(Activity-Based Costing,簡稱 ABC)或作業量基準成本計算方法,是以作業管理為中心,確認和計量作業成本動因對企業資源所耗費的情況,將耗費的成本費用準確地分配到作業中,然后根據產品和服務所耗用的作業成本動因,最終將所有成本費用分配到產品和服務的一種方法。
1.4 本文選用的成本控制方法
標準成本法、作業成本法等成本控制方法都有一個共同的缺點,那就是專門為降低成本而進行成本控制,這種思想不利于維護和提升房地產的價值。因此,通過對上述成本控制方法的衡量,本文將采用價值工程的基本原理對房地產企業成本進行控制。
1.4.1 價值工程的含義
價值工程(Value Engineering,簡稱VE),也稱價值分析,是通過研究產品或系統的功能與成本之間的關系,來改進產品或系統,以提高經濟效益的現代管理技術?，F在價值工程是公認的成熟技術,降低成本的好方法。
1.4.2 價值工程的基本原理
按GB8283--87《價值工程基本術語和一般工作程序》所定義,價值工程是一種通過各相關領域的協作,對所研究對象的功能與費用進行系統分析,不斷創新,其目的是以研究對象的最低壽命周期成本,可靠地實現使用者所需功能,以便獲得最佳綜合效益。價值工程的目標是提高研究對象的價值。
1.4.3 價值工程的特點
價值工程是一種新的思想方法和管理技術,是一種比成本控制,提高產品質量都優越且有效的方法。具有以下一些特點:
(1)以使有者的功能需求為出發點;(2)對所研究對象以功能分析為核心,研究功能與成本之間的關系;(3)致力于提高價值的創造性活動;(4)有組織,有計劃,有步驟地開展工作;(5)階段上側重于設計與計劃階段。
1.4.4 價值工程的工作程序
價值工程的工作程序是一個合理的、系統的和有組織的過程。它應用跨學科的小組進行工作:選擇適宜的對象或產品,根據需花費的成本進行分析,為新的方案匹配實現這些方案的最佳途徑。 價值工程的工作共分為5個階段:
(1)初始階段;(2)分析階段;(3)革新階段;(4)評價階段;(5)實施階段。
1.4.5 價值工程法對于房地產企業成本控制的優越性分析
(1)價值工程法的主旨在于提高企業的核心競爭力和持續發展能力。一個企業的核心競爭能力的是在不斷提高產品的市場價值的同時,持續的降低產品成本。而價值工程正是從對價值和功能的分析入手,附條件地降低成本,是企業提高核心競爭力和獲得持續發展能力的保證。
(2)價值工程法注重的是產品的壽命周期成本。價值工程法控制成本的主要思想是從產品即將產生一直到產品從社會中因功能發揮完畢而消亡的整個過程角度對成本進行控制。因為房產在交付后的質量同樣對企業的生存和發展產生重大影響,因此,房產交付后的所有成本都應該在企業控制之列。此成本稱為壽命周期成本。
(3)價值工程法不僅考慮顯性成本,還考慮隱性成本,從現代經濟學和現代管理學更加開闊的視野來分析企業成本,隱性成本對企業生存和發展產生的影響不低于顯性成本,所以,價值工程法在這個角度看是能夠保證企業生存的唯一成本控制方法。
(4)價值工程法不是對其他成本控制方法的全面否定。價值工程法的應用并不排除企業采用其他的成本控制方法。價值工程法的核心在于產品設計階段的事前控制,在
事中控制時,企業還可以視具體情況采用其他成本控制方法進行卓有成效的成本控制。
2 房地產行業成本控制內容
2.1 土地獲得過程中的成本項目
土地的取得在房地產開發中起著重要作用,有時甚至是決定性作用。土地的獲得方式也僅限為招標、拍賣、掛牌以及二級市場轉讓方式。 土地獲得過程中的成本項目主要表現為土地投標的價格和進行土地投標決策以及投標行為的相關費用, 因而控制土地獲得過程中的成本主要就是控制土地投標的價格。
2.2 設計活動過程中的成本項目
設計活動包括兩部分,一是概念設計,二是規劃設計。概念設計通常指開發商的開發理念也就是項目主題,更準確的說應該是購房者的理念。概念設計是用來指導規劃設計的。概念設計也就是項目市場定位的分析,通用的方法為 SWOT 分析法。
2.3 工程建設過程中的成本項目
工程建設過程中, 相關的成本項目表現為實現設計的功能而在項目建設過程中花費的所有投入。根據當前行業慣例,工程建設過程中的成本的支付分為兩種情況,一種是房地產企業自己有建筑施工資質或者有下屬建筑公司,可以自己施工建設;另一種是房地產企業僅作為開發商,通過招標確定施工單位。本文將對這兩種情況下的工程建設成本進行分別探討。
(1)自建工程的成本項目。自建項目的成本主要是在施工階段進行的與工程建設有關的所有投入。 從工程的組成角度可以分為前期工程費用、巖土工程費用、基礎工程費用、主體工程費用以及室外配套工程費用等;從成本類別角度可以分為建筑工程費、安裝工程費、設備購置費、工器具購置費以及其他費用等。由此可見,從工程的組成角度來看,主體工程費用是控制的重點;而從成本類別角度看建筑工程費和安裝工程費以及設備購置費是控制的重點。
(2)外包工程的成本項目。如果房地產公司自身沒有施工資質或下屬建筑公司,則需要將工程建設部分外包給其他建筑公司,在這種情況下,房地產公司發生的成本主要是招標過程中的相關成本、中標價格以及變更簽證。其中招標過程中的相關成本應該屬于管理成本的一部分,而中標價格主要是建筑工程的總成本以及建筑公司的合理利潤。因此中標價格的高低是影響建筑工程成本的關鍵,也是房地產公司控制的重點。
2.4 銷售活動中銷售稅金項目
隨著國家對房地產企業稅收政策以及監管的加強, 房地產項目的總納稅額高達項目銷售額的10%-20%,有的項目甚至超過20%。稅金是企業的一項成本支出,稅金的支出在房地產項目成本中是暨土建安裝成本后的第二大成本,不得不引起企業的高度重視。合理避稅是納稅人應該享有的權力,也是開發商控制成本的有效措施。通過前置性的稅收籌劃,做到總體稅收成本的最低。
2.5 售后的成本項目
在房產交付后, 房地產公司的價值鏈并沒有終結, 還會發生售后的相關成本,包括售后服務成本、工程索賠成本等。而業主購買樓盤后會更關注后期能源的消耗和物業管理費用的支出。 關注售后成本是一個房地產開發商能夠長遠發展的基本要求。因而,售后活動成本作為房地產企業生命周期總成本的一部分也必須加以控制。
2.6 資金成本
房地產開發與其他一般行業相比,具有建設周期長、投資數額大、風險高的特點。一般來說,房地產企業,尤其是大型房地產企業,都會采用負債經營的方式以增加公司資本。隨著宏觀信貸政策的調控,"銀根緊縮",存款準備金率的上調,貸款利息的上調,都導致房地產開發的資金成本加大。另外,房屋交付使用后, 對于開發商來說, 房屋是對外出售還是對外出租都要注意考慮到資金成本。
【摘要】本文以房地產行業的成本控制為研究對象，從房地產行業前期階段、行業設計階段和招投標階段等方面對成本控制的問題進行了詳細的闡述和分析。
【關鍵詞】房地產；行業；成本控制
1 房地產行業前期階段的成本控制
對于房地產行業來說前期階段的成本控制是事前控制，由于前期階段影響項目投資的程度最高，因此在前期階段就應對項目投資成本進行預測，建立成本控制目標體系，確定投資控制目標。該階段的成本控制目標就是投資估算，投資估算的準確與否，是決定前期階段成本控制的關鍵。
投資估算是在對開發項目的建設規模、產品方案、新技術及設備方案、建筑設計方案及項目實施進度等進行研究并基本確定的基礎上，估算開發項目所需資金總額并測算建設期各年資金使用計劃。投資估算是擬開發建設項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分，是項目決策的重要依據之一。
據有關資料統計，在項目的建設各階段中，前期階段中的投資決策影響項目投資的程度最高，可達到 80%-90%。按照投資決策的過程，它是一個由淺入深、不斷深化的過程。依次分為若干工作階段，不同階段決策的深度不同，投資估算的精確度也不同，項目投資的控制結果也不同。
2 房地產行業設計階段的成本控制
2.1 加強設計方案的優化和比選
設計是投資控制的關鍵環節，設計單位在其中起著舉足輕重的作用。作為開發單位，要抓住這個關鍵環節，使設計單位不僅要對所承擔項目的技術可行性負責，而且必須嚴格控制其投資。從選擇建設場地和工程總平面布置開始，直到最后結構構件的設計，都應進行多方案比選，從中選取技術先進、經濟合理的最佳設計方案，以提高工程建設的投資效果。通過技術比較、經濟分析和效果評價，力求在技術先進條件下經濟合理，在經濟合理條件下確保技術先進，以最少的投入創造最大的經濟效益。對方案進行選擇時，必須綜合考慮各方面因素，對方案進行全方位技術經濟分析與比較，結合當時當地的實際條件，運用價值工程的原理來選擇功能完善、技術先進、經濟合理的設計方案。開發商在提供給設計公司的設計任務書中必須有一個準確的設計定位，可根據項目所處的地理位置和規劃設計指標，合理確定樓座的布置、戶型的大小、戶型比例、外立面的形式、裝修的檔次等。這些對確定項目的成本起著至關重要的作用。
2.2 在建筑設計中引入價值工程的概念
設計方案優化常采用價值工程法，將工程項目的功能要求與投資有機結合，根據工程的實際情況，既不單純追求降低成本，也不片面追求提高功能，而是力求提高功能與成本的比值，獲得最佳的設計方案。
在這一過程中，需引入價值工程理念以提高最終新產品的核心價值?！皟r值工程”并不是片面追求成本最低的“唯成本最低論”，而是要通過功能和價值的分析，將技術問題與經濟問題緊密地結合起來，把具體工程的功能和成本兩個方面綜合起來進行科學的分析和考慮，以求花較少的錢辦相對最大或最好的事，即求“最大功效比”。就此問題筆者認為，在滿足一般的使用要求的前提下，考慮所謂的“功能點”不是絕對的，而是要視具體項目情況而言；這需要投資方做實際的產品市場調查，選擇終端顧客相對看重或關注的“功能點”進行重點投資，而可以“忽視”他們不太看重或關注的功能點，以求花較少的成本生產相對最“優”的產品。
2.3 推行限額設計
設計階段的投資控制，說到底是編制出滿足設計任務書要求，造價又受控于決策投資的設計文件，限額設計就是根據這一點要求提出來的。所謂限額設計，就是按照批準的設計任務書和投資估算來控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計，同時各專業在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制施工圖設計的不合理變更，保證總投資額不被突破。限額設計并不是一味的考慮節約投資，也絕不是簡單地將投資砍一刀，而是包含了尊重科學、尊重實際、實事求是、精心設計和保證設計科學性的實際內容。投資分解和工程量控制是實行限額設計的有效途徑和主要方法。為了使投資控制在限額內，在初步設計開始時，設計員項目總負責人應將批準的可行性研究報告向各專業設計人員和技經人員交底，按技術先進、經濟合理、適用、安全可靠、美觀并符合國情的建設方針，按照工藝、土建、給排水、暖通、電氣等專業將投資限額分解成各專業限額，下達給各專業技術人員，對設備選型、工藝流程、總圖布置、建筑方案進行反復比較，研究實現投資控制的具體措施，分塊進行限額設計，同時技經人員對每一階段的設計都要進行造價核算，發現超過限額及時與設計人員溝通，分析原因，修改設計，確保在設計階段將工程造價控制在投資估算內，達到動態控制投資的目的。工程建設過程中采用限額設計是我國工程建設領域控制投資支出、有效使用建設資金的有力措施。
3 房地產行業招投標階段的成本控制
招投標階段是項目實施的重要環節，是把工程從圖紙狀態轉化為實物狀態的一個紐帶，也是整個項目實施過程中資金支付額度最大，周期最長的一個過程，在招投標環節需要做好以下幾方面的事情：
3.1 招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標前， 應嚴格審查施工單位資質， 必要時進行實地考察，避免“特級企業投標，一級企業轉包，二級企業進場”等不正?，F象，這對項目成本控制非常不利。
3.2 做好招標文件的編制工作。造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數據、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價，然后編制招標文件。對招標文件中涉及費用的條款要反復推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價控制。
3.3、合理低價者中標。目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標, 作為業主方應杜絕一味尋求絕對低價中標, 以避免投標單位以低于成本價惡性競爭。所謂合理低價, 是在保證質量、工期前提下的低價。
摘要： 中國有14億人口，城鎮化率大約只去到了50%，未來還會有很大的城鎮住房需求需要滿足，可以預見未來房地產行業的建設規模還是非常巨大的。在規模化的情況下，任何一個細微的成本變化，都會對整個行業乃至社會帶來非常大的經濟影響。如何控制房地產建設的資源成本，成為未來地產商在市場角逐的重要領域之一，也是建設節約型社會的重要體現。
關鍵詞：房地產 成本控制
房地產開發理念的轉變
中國的房地產發展經過了快速擴張的黃金十年后，將進入一個緩慢增長期。很多人可能都不太看好地產行業未來十年的投資回報率，人們更傾向于把資金投入到互聯網行業，以獲得更高的投資回報率。房地產市場的降溫，恰好可以祛除之前的市場泡沫，讓建設者重回理性，反思過去的得失，思考未來更穩健的發展道路。
過去因為市場的供不應求，有房即不愁賣的現象導致了非常多的開發商單純追求建設速度，忽略了建設過程的成本控制，造成了資源的浪費。一方面，房地產行業自身進行成本控制是提升市場競爭力的重要手段之一。另一方面現在國家提倡建設資源節約型社會，房地產因為其建設量大，涉及行業多，現有建造水平偏低，該行業的成本控制備受關注。通過有效的資源成本控制，可以使得房地產開發成本有效降低，提升利潤空間，也可以為國家快速發展節約資源，減少浪費，成為一個市場與環境雙贏的局面。部分開發商已經在做此類的研究或者應用，下面主要從節約資源的方向，談一下房地產行業里面有哪些方法是可以達到這一雙贏效果。
住宅產業化
住宅產業化也被業內人士成為住宅工業化，其核心概念是通過標準化的構建生產，使建筑物能夠大量被復制，形成流水線型的作業。其目的是通過模塊化的生產，降低施工過程中的資源浪費，同時也可以更加有效的對建筑建設質量進行控制。一般而言，其操作流程是先進行標準化構建的設計，這個構建可以小至一個門窗構建，大至一個房間。設計完畢后，通過工廠進行生產，某些地方也可以在現場進行生產。生產完畢后，直接在工廠內裝配完畢，或者運送到現場后再進行構建組裝。每個構建到達現場后，建設工人只需要把這些構建像搭積木似的進行裝配，即可完成整棟住宅的施工。
這種形式被在日本、美國、澳洲等發達國家運用得比較多，因為建設住宅變成和生產汽車一樣采用了工業化的處理方式，在流水線式的作業上面使得人力資源得到了最大限度的利用，甚至某些崗位未來還可以使用機器人（自動機械）代替人工操作，極大的提升了建筑質量。建筑質量的提升，可以延長建筑的使用壽命，也是節約資源的表現。除此之外，因為現狀國內的房屋建設，與工人的技術熟練程度有很大關系，很多時候因為工人不熟練造成大量的返工，浪費了人力的同事，也造成極大的資源浪費。而產業化后的住宅建設，因為其生產都是在工廠內進行，可以有效的降低施工的返工情況，進一步達到節約資源與成本的目的。
綠色建筑評定
綠色建筑在我國起步較晚，現在主要執行的是2006年頒布的《綠色建筑評價標準》。標準里面把綠色建筑分為了三個等級，級別從低到高分別是一星、二星、三星綠色建筑。獲得二星及以上級別的建設項目，按認定的建筑面積可以獲得國家綠地建筑節能補貼，根據星級評定，不同星級綠色建筑會有不同的補貼標準。而國外綠色建筑普遍運用得比較成熟，并且國內某些高端項目，除了國內的綠色建筑認定之外，還會參與國外的綠色建筑評價認定，一般我們接觸得比較多的國外綠色建筑評估體系有美國的LEED、英國的BREE-AM、日本的CASBEE等。
綠色建筑的評定，可以有效的在建設及運營階段對建設項目進行成本控制。比如國內綠色建筑評價里面有關材料本土化的規定，如果采用本地建材，或景觀采用本地植物，可以獲得相應的得分項。本地塊的建材可以有效的降低運輸成本，節約建設資源。 建設成本與資源的節能控制在綠色建筑評 定里面占的篇幅不多，更多的控制與規定是針對運營方面的。在建設過程中的資源的節約可以為房地產開發單位帶來顯著的效益，因此在市場競爭的機制下，每個地產開發企業都很自發的去進行此類研發與應用。但是涉及到運營資源的節約，因為不能立竿見影的產生經濟效益，所以很多房地產開發單位不重視綠色建筑的評定。而今后，這一觀念將逐漸轉變。
越來越多的房地產開發單位不再單純的僅建造房屋進行出售，而是把后期的物業管理及運營納入到公司的管理范圍，比如提供后期的物業管理服務，萬科、碧桂園等企業在這方面已經有多年的經驗。同時因為房產銷售利潤的降低，更多的開發商更傾向于物業的自持而非出售，物業運營的成本與利潤將直接算入母公司的效益，比如萬達、萬科、綠地、碧桂園等，都有自己的自持物業運營管理公司。
運營成本的控制在綠色建筑評定標準里面得到很大的體現，比如為了節約水資源，會要求采用節水器具，綠化灌溉采用噴灌、微灌等高效節水灌溉方式；節能方面會要求公共區域照明采用高效節能燈具，太陽能、地熱能等可再生能源的使用量占建筑總能耗的比例要大于5%；在日常管理方面會要求進行垃圾分類，對每戶的燃氣、水、電實行分戶計量等措施。這些評定標準都會極大的降低物業后期運營的使用成本與管理成本，既為企業創造了利潤，也為社會節約了資源。
傳統技術與材料更新
現在國內建設行業執行的標準與國外還有比較大的差距，現行標準的材料及做法在某種程度上已經跟不上時代的發展。傳統的材料與工藝經過近期的發展，均已經進行了極大的優化，某一種材料或工藝已經很難在原有基礎上進行優化。而二十一世紀很多新材料，無論是材料本身還是與其相關的施工工藝都有了很大的優化空間。新材料在原材料的使用上，會比傳統材料更加節約，相關的施工工序也得到了簡化，從而進一步節省了建材的使用。但很多時候，因為規范及標準的制約，導致很多房地產開發單位不愿意使用新型材料與工藝。要使新材料得到廣泛的應用，除了技術的創新外，行業標準也應該進行整體更新。
小結
房地產行業已經到了轉型期，開發項目市場利潤的降低，為房地產開發企業的成本控制提供了一個很好的契機。改革總是痛苦的，不改革就會被市場淘汰。希望中國的房地產企業，能夠利用好現在的形勢，順勢而為，忍住陣痛，未企業未來打開一條發展之路。
