引言：易發(fā)表網(wǎng)憑借豐富的文秘實(shí)踐，為您精心挑選了九篇房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析范例。如需獲取更多原創(chuàng)內(nèi)容，可隨時(shí)聯(lián)系我們的客服老師。

第1篇

自上個(gè)世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)之一，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)起著舉足輕重的作用。雖然表面上看房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率非常高，發(fā)展情況也非常良好，但其實(shí)其中存在著大量的泡沫，業(yè)界也一直猜測(cè)何時(shí)這種泡沫會(huì)消失，屆時(shí)會(huì)引來(lái)房地產(chǎn)的一個(gè)大幅下跌。但是，在泡沫化自動(dòng)消失前，房地產(chǎn)的“限購(gòu)令”卻提前給了重大一擊。

但我們可以看到中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中存在眾多的問(wèn)題，商品房的供求不平衡、商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，大大超出了國(guó)民的承受能力，給整個(gè)社會(huì)進(jìn)步和發(fā)展造成了重大影響。房地產(chǎn)業(yè)盲目的火爆，大量投機(jī)資本的存在，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫增大。為了解決這些問(wèn)題和規(guī)范房好地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家頒布了一系列的調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響。而隨著嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策的出臺(tái)，給房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重大的影響，使得房地產(chǎn)行業(yè)一度陷入低迷。國(guó)家的“限購(gòu)政策”限制了房地產(chǎn)行業(yè)的銷售情況，減少了企業(yè)的資金收入，而央行的“加息”，增加了房地產(chǎn)行業(yè)的籌資成本。在這些政策下，房地產(chǎn)行業(yè)極容易發(fā)生資金斷裂而破產(chǎn)。緊繃的資金鏈，激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，給房地產(chǎn)行業(yè)的生存和發(fā)展帶來(lái)巨大挑戰(zhàn)。

二、限購(gòu)令及其行業(yè)影響分析

自2009年開(kāi)始，我國(guó)迎來(lái)了最為嚴(yán)峻房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)期，通過(guò)表1“限購(gòu)令”相關(guān)的主要政策及其影響，可以看出我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)面臨著重大的挑戰(zhàn)，進(jìn)行了重新一輪的洗牌。

進(jìn)一步地，限購(gòu)令對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響可以非常明顯地從房地產(chǎn)開(kāi)放投資額和房地產(chǎn)銷量上顯現(xiàn)出來(lái)。通過(guò)圖1房地產(chǎn)2008年-2013年房地產(chǎn)開(kāi)放投資，圖2房地產(chǎn)2008年-2013年全國(guó)銷售額和面積增長(zhǎng)情況，可以看出，房地產(chǎn)商品住宅開(kāi)發(fā)同比增長(zhǎng)在2010年達(dá)到了頂峰，而后兩年開(kāi)始下滑，并且下滑趨勢(shì)明顯，但在2013年略微上升。同時(shí)，通過(guò)圖2，可以對(duì)比看出，商品住宅銷售額增長(zhǎng)，是在2009年銷售增長(zhǎng)達(dá)到了峰值，而后2010年有一個(gè)明顯的下滑，而后兩年持續(xù)下滑，在2013年有些微的上浮。 房地產(chǎn)行業(yè)這樣的一種變化，與國(guó)家的“限購(gòu)令”是直接相關(guān)的，作用與影響是非常明顯的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況影響分析

在前面行業(yè)基本形勢(shì)分析的前提下，以下以三家地產(chǎn)公司為例，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)狀況分析。

（一）資產(chǎn)狀況分析

通過(guò)圖3房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模及其增長(zhǎng)率變化圖，可以看出，三家企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)?；境尸F(xiàn)逐年擴(kuò)大的趨勢(shì)，雖然有國(guó)家的調(diào)控政策和“限購(gòu)令”的壓制，但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，他的資產(chǎn)規(guī)模還是持續(xù)的上升。但從三家企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)率上來(lái)看，可以看出，他們的規(guī)模擴(kuò)張效益，從2010年開(kāi)始呈現(xiàn)出下滑趨勢(shì)，在2010年下滑趨勢(shì)最為明顯，2011年-2013年，幾年期間雖然持續(xù)下滑，但是趨于平緩，側(cè)面也反應(yīng)出，在“限購(gòu)令”初期，房地產(chǎn)企業(yè)打擊明顯，十分不適應(yīng)，而后做出了相應(yīng)的調(diào)整，抑制住了這種急劇下滑的趨勢(shì)。

（二）銷售狀況分析

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，“限購(gòu)令”帶來(lái)的最直接的影響就在于房產(chǎn)銷量上。通過(guò)表2和圖4，可以看出，三家房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入還基本呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但是增長(zhǎng)率卻逐年趨于平緩，除了保利地產(chǎn)，其他兩家企業(yè)的波動(dòng)明顯。這也體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定性。

（三）現(xiàn)金流量情況分析

以下通過(guò)圖5保利地產(chǎn)2008年―2013年現(xiàn)金流量情況圖，保利地產(chǎn)雖然現(xiàn)金流量還是有的，但是大多集中于籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流，而經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流確是負(fù)數(shù)，并且金額比較高，表明企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)方面，流出比流入要多的多，六年期間，只有在2012年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量有一個(gè)正向的數(shù)值。投資活動(dòng)的現(xiàn)金流介于持平與小幅負(fù)值之間。從房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量的整體情況和變化，企業(yè)的現(xiàn)金流量完全依靠籌資活動(dòng)去進(jìn)行，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投資活動(dòng)基本上沒(méi)產(chǎn)生一個(gè)正向的現(xiàn)金流入凈額，這種情況是非常令人擔(dān)憂的。

第2篇

【摘 要】最近幾年，國(guó)家為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。在此大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)愈顯突出，房地產(chǎn)企業(yè)要想生存和發(fā)展，必須建立抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的堅(jiān)實(shí)屏障——建立切實(shí)有效的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。文章論述了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的構(gòu)建：選取預(yù)警指標(biāo)，借助成熟的Z值模型，再加上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的定性分析，來(lái)判定房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重程度，幫助決策者采取措施來(lái)防范和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；預(yù)警指標(biāo)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)所有風(fēng)險(xiǎn)的最集中的體現(xiàn)。若處理不好，會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)遭受巨大創(chuàng)傷，最嚴(yán)重的直接會(huì)導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說(shuō)是波濤洶涌，充斥著太多的不確定性。因此，作為其中的“弄潮兒”，房地產(chǎn)企業(yè)要想在波濤洶涌中一路當(dāng)前，就有必要構(gòu)筑堅(jiān)實(shí)的屏障用以抵御風(fēng)險(xiǎn)，那就是構(gòu)建屬于房地產(chǎn)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)的選取

資金密集是房地產(chǎn)企業(yè)的特性，而且是最突出的特征。因此，在選取預(yù)警指標(biāo)時(shí)，本文對(duì)與資金關(guān)系密切的指標(biāo)予以重點(diǎn)考慮，以突出房地產(chǎn)企業(yè)的特性。其他的指標(biāo)在借鑒前人研究成果的基礎(chǔ)之上結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)特性進(jìn)行選取。選取原則是：具有可操作性的、禁得住推敲、具有成熟的預(yù)警經(jīng)驗(yàn)。選取結(jié)果如下：

（一）償債能力分析指標(biāo)：房地產(chǎn)企業(yè)所需資金量大，資產(chǎn)負(fù)債率高，應(yīng)格外注意對(duì)償債能力指標(biāo)的分析，因?yàn)椴荒軆斶€到期債務(wù)是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最顯著的特征。

短期償債能力指標(biāo)：

流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債 （1）

速動(dòng)比率=速動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債 （2）

現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率=年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量/年末流動(dòng)負(fù)債 （3）

長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)：

資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額 （4）

產(chǎn)權(quán)比率=負(fù)債總額/股東權(quán)益 （5）

已獲利息倍數(shù)=稅息前利潤(rùn)/利息費(fèi)用 （6）

上述對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)償債能力指標(biāo)的選取，既考慮了房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力，又考慮了其長(zhǎng)期償債能力。在短期償債能力指標(biāo)中尤其考慮了現(xiàn)金流對(duì)債務(wù)的保證程度，這符合了房地產(chǎn)企業(yè)“現(xiàn)金為王”的特征。短、長(zhǎng)期指標(biāo)相融合，通過(guò)計(jì)算各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)值，將結(jié)果與標(biāo)準(zhǔn)值相比較，就能看出房地產(chǎn)企業(yè)在償債能力方面的強(qiáng)弱程度，給各方信息的使用者提供有利的警示。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)本身，通過(guò)對(duì)該項(xiàng)數(shù)值指標(biāo)的分析，發(fā)現(xiàn)企業(yè)在償債能力方面存在的問(wèn)題，及時(shí)采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，以使企業(yè)的償債能力維持在一個(gè)較合理的水平，充分利用財(cái)務(wù)杠桿的有利一面，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)更大的財(cái)務(wù)杠桿利益。

（二）盈利能力分析指標(biāo)：影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的最大因素是償債能力。除此之外，糟糕的盈利能力必然會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，應(yīng)設(shè)置一組反映房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的指標(biāo)，通過(guò)對(duì)該組指標(biāo)的分析，透視房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)劣狀態(tài)。本文選取如下盈利指標(biāo)：

銷售凈利率=凈利潤(rùn)/銷售收入凈額 （7）

凈資產(chǎn)收益率=凈利潤(rùn)/平均凈資產(chǎn) （8）

總資產(chǎn)報(bào)酬率=息稅前利潤(rùn)總額/平均資產(chǎn)總額 （9）

上述選取房地產(chǎn)企業(yè)反映盈利能力的指標(biāo)當(dāng)中，凈資產(chǎn)收益率是綜合程度最強(qiáng)的指標(biāo)，在杜邦分析法中，可以將這一核心比率進(jìn)一步分解，通過(guò)層層分解，可最終找出影響凈資產(chǎn)收益率的各個(gè)因素：企業(yè)的盈利能力（銷售凈利潤(rùn)率）、營(yíng)運(yùn)能力（總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率）、資本結(jié)構(gòu)（即償債能力如權(quán)益乘數(shù)）。后文在預(yù)警案例的分析中，將揉合杜邦分析法對(duì)案例企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行更詳盡的分析，通過(guò)指標(biāo)間的串聯(lián)關(guān)系，找出案例企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題所在。

（三）資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力分析指標(biāo)：房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力反映了企業(yè)在資產(chǎn)管理過(guò)程中的效率。它也同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生影響。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，會(huì)提升企業(yè)的盈利能力，同時(shí)也相當(dāng)于企業(yè)增加了資產(chǎn)投入；相反，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度慢，企業(yè)的盈利能力會(huì)降低，相當(dāng)于浪費(fèi)了企業(yè)的資產(chǎn)，資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)和盈利能力指標(biāo)相結(jié)合，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的評(píng)價(jià)才是全面具體的。本文選取房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)如下：

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入/平均資產(chǎn)總額 （10）

存貨周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)成本/平均存貨余額 （11）

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=銷售收入凈額/應(yīng)收賬款平均余額 （12）

應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)速度快，說(shuō)明了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力強(qiáng)，壞賬損失的可能性就越小，同時(shí)也折射出企業(yè)管理水平較高，而這一點(diǎn)，恰恰是房地產(chǎn)企業(yè)的要害。當(dāng)然，在進(jìn)行這一項(xiàng)目的分析時(shí)，也要一分為二，不能因?yàn)橹蛔⒅靥岣邞?yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率而忽視了利用賒銷來(lái)擴(kuò)大銷售渠道這一因素。存貨在房地產(chǎn)企業(yè)中比重較大，應(yīng)將該比率控制在一個(gè)較合理的水平，否則會(huì)導(dǎo)致資金的浪費(fèi)。如目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，過(guò)高的空置率影響了開(kāi)發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)始終處于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)口浪尖上。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表明房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用其全部資產(chǎn)獲取利潤(rùn)的能力，在杜邦分析法中，它是一個(gè)橋梁，它把利潤(rùn)表和資產(chǎn)負(fù)債表聯(lián)系起來(lái)，使凈資產(chǎn)利潤(rùn)率可以綜合整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)的業(yè)績(jī)。

（四）發(fā)展能力分析指標(biāo)：一個(gè)最終深陷財(cái)務(wù)危機(jī)的企業(yè)，一定會(huì)在危機(jī)爆發(fā)的前幾年就顯現(xiàn)了它的停滯不前的狀態(tài)。所謂的“冰凍三尺非一日之寒”，說(shuō)的就是企業(yè)的發(fā)展能力與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)，有必要選取若干顯示發(fā)展能力的指標(biāo)來(lái)揭示財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的狀況，發(fā)展能力指標(biāo)選取結(jié)果如下：

銷售收入增長(zhǎng)率=（本期銷售收入-上期銷售收入）/上期銷售收入 （13）

總資產(chǎn)增長(zhǎng)率=（期末總資產(chǎn)-期初總資產(chǎn)）/期初總資產(chǎn) （14）

凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率=（本年凈利潤(rùn)-上年凈利潤(rùn)）/上年凈利潤(rùn) （15）

上述發(fā)展能力指標(biāo)越高，表明房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)前景越好，其發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性就越小。

上述選取的共15個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)基本上代表了房地產(chǎn)企業(yè)的特性，由它們作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)進(jìn)行預(yù)警，雖然在精確度上難以保證，但因?yàn)槠浜?jiǎn)便、容易理解的特點(diǎn)，而且，在企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)爆發(fā)的最近時(shí)間（前2、3年）其預(yù)警能力還是很強(qiáng)的。因此，它一直被廣泛使用。本文將選取的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)作為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的一個(gè)組成部分，除此之外，還將引入前人已創(chuàng)造的經(jīng)典財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，下面就對(duì)幾個(gè)最常見(jiàn)的、經(jīng)典的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型作以簡(jiǎn)單介紹。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型的構(gòu)建

（一）單變量財(cái)務(wù)預(yù)警模型：?jiǎn)巫兞控?cái)務(wù)預(yù)警模型最具代表性的人物是Bevaer，他同時(shí)也是運(yùn)用財(cái)務(wù)比率對(duì)企業(yè)破產(chǎn)情況進(jìn)行預(yù)測(cè)的先驅(qū)者之一（另一位是Altman，下文會(huì)述及）。Bevaer首先從1954-1964選出79家失敗企業(yè)和79家非失敗企業(yè)（兩類企業(yè)的行業(yè)、資產(chǎn)規(guī)模等都相同），他所選用的財(cái)務(wù)比率依然是借鑒了前人的研究成果。除此之外，他增加使用了現(xiàn)金流量方面的指標(biāo)。他認(rèn)為：企業(yè)擁有的現(xiàn)金多越多、營(yíng)運(yùn)資本支出越少、負(fù)債越小，企業(yè)失敗的概率就越??；反之，企業(yè)失敗的概率就越大。Bevaer仔細(xì)考察了樣本當(dāng)中30個(gè)財(cái)務(wù)比率在企業(yè)失敗前5年的差異情況，最后證明有5個(gè)財(cái)務(wù)比率對(duì)企業(yè)破產(chǎn)的預(yù)警能力較強(qiáng)，按預(yù)測(cè)能力高低依次排序是：現(xiàn)金流量/負(fù)債總額（預(yù)測(cè)準(zhǔn)確率達(dá)87%）；凈收入/總資產(chǎn)（預(yù)測(cè)準(zhǔn)確率達(dá)79%）資產(chǎn)負(fù)債率（預(yù)測(cè)準(zhǔn)確率達(dá)77%）；營(yíng)運(yùn)資本/總資產(chǎn)（預(yù)測(cè)準(zhǔn)確率達(dá)76%）現(xiàn)值率（預(yù)測(cè)準(zhǔn)確率達(dá)78%）。Bevaer構(gòu)建的單變量財(cái)務(wù)預(yù)警模型獲得了比較高的預(yù)警能力，但他的缺陷也是暴露無(wú)遺的：各個(gè)單一的財(cái)務(wù)指標(biāo)有時(shí)在反映同一信息的時(shí)候，結(jié)果會(huì)不一致。這種片面性使得人們不得不另外探索一種更加精確、更具說(shuō)服力的財(cái)務(wù)預(yù)警模型。

（二）Z模型：Z模型的創(chuàng)始人是Altman。Altman和前文所述的Bevaer被并列稱之為運(yùn)用財(cái)務(wù)比率來(lái)預(yù)測(cè)企業(yè)破產(chǎn)情況的先驅(qū)。他們二位這種具有開(kāi)創(chuàng)性的研究為后來(lái)的財(cái)務(wù)預(yù)警模型的研究奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

Altman同時(shí)也是第一個(gè)使用多變量技術(shù)來(lái)判定企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)狀況的學(xué)者。他克服了Bevaer創(chuàng)建的單變量模型的缺點(diǎn)，將多個(gè)財(cái)務(wù)比率結(jié)合起來(lái)，將這些財(cái)務(wù)比率融入同一個(gè)方程式來(lái)解釋和判別企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。Altman所帶給人們的這種綜合分析問(wèn)題的思想，在對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)測(cè)研究方面，影響是極其深刻的。Altman的Z模型創(chuàng)建經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段：

第一，Z-socre模型階段。這個(gè)階段的模型主要是針對(duì)上市的制造業(yè)研究的，Altman選取從1945—1965年間的33家破產(chǎn)企業(yè)和33家同類型、同規(guī)模的正常企業(yè)為樣本，經(jīng)過(guò)大量細(xì)致的工作，從一開(kāi)始選定的22個(gè)財(cái)務(wù)比率中敲定5個(gè)變量來(lái)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行預(yù)測(cè)，構(gòu)造出一個(gè)多元線性函數(shù)，命名Z-socre模型，其表達(dá)式為：Z=0.12X1+0.014X2+0.033X3+0.006X4+0.999X5其中：

X1=營(yíng)運(yùn)資本/總資產(chǎn)；X2=留存收益/總資產(chǎn)；X3=息稅前利潤(rùn)/總資產(chǎn)；X4=普通股、優(yōu)先股市場(chǎng)價(jià)值總額/總負(fù)債；X5=銷售收入/總資產(chǎn)

上述表達(dá)式中，變量前的權(quán)重系數(shù)是按照變量對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的影響程度大小設(shè)置的，經(jīng)過(guò)加權(quán)計(jì)算之后得到的Z值代表企業(yè)綜合風(fēng)險(xiǎn)值。通過(guò)它與設(shè)定的臨界值對(duì)照，就能知道企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的程度。上式中臨界值的規(guī)定如下：Z—socre>2.765表明企業(yè)具有較好的財(cái)務(wù)狀況，破產(chǎn)機(jī)率小；Z—socre

第二，Z2模型階段。上述Z-socre模型只針對(duì)上市公司，且只面對(duì)制造業(yè)。而事實(shí)上，許多處于財(cái)務(wù)危機(jī)的公司是沒(méi)上市的，故直接用Z-socre模型預(yù)測(cè)，其準(zhǔn)確性就遭到了質(zhì)疑。針對(duì)這種情況。Altman重新對(duì)Z-socre模型進(jìn)行了修改，形成了Z2模型和Z3模型，其表達(dá)式分別如下：Z2=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.42X4+0.998X5適用范圍：用來(lái)預(yù)測(cè)非上市公司的財(cái)務(wù)危機(jī)狀況。此處表達(dá)式中，X4的含義與Z-socre中X4不同，更改為所有者權(quán)益/總負(fù)債。此時(shí)，臨界值的區(qū)間規(guī)定及意義如下：Z2≥2.99，表達(dá)企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性極小，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況良好；2.7≤Z

第三，Z3模型階段。Z-socre模型的缺陷在于只針對(duì)上市公司，只面對(duì)制造業(yè)；Z2模型的缺陷在于只針對(duì)非上市公司。而在我國(guó)，是難以獲得非上市公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的。故對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警研究時(shí)，不能直接使用上述兩個(gè)Z值表達(dá)式。Altman的Z3模型克服了我們的難題，Z3模型是用來(lái)預(yù)測(cè)非制造業(yè)上市公司的財(cái)務(wù)狀況的，它的表達(dá)式是：Z3=6.65X1+3.26X2+6.72X3+1.05X4。此表達(dá)式中，X1，X2，X3，X4的含義與Z2式中規(guī)定是一樣 的。臨界區(qū)間規(guī)定如下：Z32.9，表明企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況是良好的，可不考慮破產(chǎn)的可能；1.23≤Z3≤2.9，表明企業(yè)財(cái)務(wù)狀況有問(wèn)題，須嚴(yán)加注意，否則，后果不堪設(shè)想，若積極面對(duì)，企業(yè)才能擺脫困境。本文中，鑒于Z3模型的適用情況，筆者將直接選用Z3模型作為本文房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警體系的另一組成部分，直接用Z3模型來(lái)對(duì)后文的案例企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析，計(jì)算Z3值，判別其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。

（三）人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型。這種模型的基本原理是模擬人類大腦神經(jīng)的運(yùn)作。它處理信息的方式是通過(guò)調(diào)整其內(nèi)部存在的各個(gè)節(jié)點(diǎn)間互相連接的關(guān)系來(lái)對(duì)所有的信息進(jìn)行處理。人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的系統(tǒng)是十分復(fù)雜的，同時(shí)又是特別先進(jìn)的一種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型。但目前它的使用并未被推廣開(kāi)來(lái)，原因是該模型的理論基礎(chǔ)還不夠堅(jiān)實(shí)，對(duì)大腦思維的模擬深入程度不夠。有待進(jìn)一步地研究和論述。故本文對(duì)該模型不作相關(guān)的引用。

第3篇

【關(guān)鍵詞】財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離，因而造成蒙受損失的機(jī)會(huì)和可能。企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的組織和管理過(guò)程中某一方面和某個(gè)環(huán)節(jié)的問(wèn)題，都可能促使這種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)閾p失，導(dǎo)致企業(yè)盈利能力和償債能力的降低。

二、財(cái)務(wù)預(yù)警的方法

財(cái)務(wù)預(yù)警方法可以為傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)預(yù)警方法和基于計(jì)量方法的預(yù)警模型。

1.傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)預(yù)警方法

（1）單一財(cái)務(wù)比率法。單一財(cái)務(wù)比率法是指將某一項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)作為判別標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷企業(yè)是處于財(cái)務(wù)危機(jī)狀態(tài)還是非財(cái)務(wù)危機(jī)狀態(tài)的一種預(yù)警方法。常用的財(cái)務(wù)比率有資產(chǎn)負(fù)債率、利息保障倍數(shù)、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率等。（2）財(cái)務(wù)比率綜合計(jì)分法。財(cái)務(wù)比率綜合計(jì)分法是選擇多個(gè)財(cái)務(wù)比率并賦予相應(yīng)的權(quán)重，計(jì)算綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)，以此來(lái)判斷企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性。常用的財(cái)務(wù)比率綜合計(jì)分法主要有沃爾評(píng)分法和綜合評(píng)分法。

2.基于計(jì)量方法的預(yù)警模型

（1）多元線性判定模型

該模型從企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模、獲利能力、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、償債能力、資產(chǎn)利用效率等方面綜合反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，進(jìn)一步推動(dòng)了財(cái)務(wù)預(yù)警的發(fā)展。

從長(zhǎng)期的研究結(jié)果看，多元線性判定模型在破產(chǎn)前一年的總體判別準(zhǔn)確度高達(dá)95%，但也存在著一些缺陷：一是計(jì)算工作量很大；二是在企業(yè)破產(chǎn)前一年的預(yù)測(cè)中比較準(zhǔn)確，但在企業(yè)破產(chǎn)前二、三年的預(yù)測(cè)精度大幅度下降。

（2）多元邏輯回歸模型

多元邏輯回歸模型目的是尋求預(yù)測(cè)對(duì)象的條件概率，從而據(jù)以判斷觀察對(duì)象的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。它的優(yōu)點(diǎn)是不需要嚴(yán)格線性假設(shè)條件，應(yīng)用更為廣泛。缺點(diǎn)是計(jì)算過(guò)程較為復(fù)雜。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)包括三個(gè)方面內(nèi)容：財(cái)務(wù)危機(jī)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)危機(jī)識(shí)別系統(tǒng)設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)危機(jī)診斷和評(píng)價(jià)系統(tǒng)設(shè)計(jì)。

1.財(cái)務(wù)危機(jī)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)監(jiān)測(cè)的對(duì)象是企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，因而房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)包括核心財(cái)務(wù)指標(biāo)的監(jiān)測(cè)、財(cái)務(wù)支付能力的監(jiān)測(cè)、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)、戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)等，因此財(cái)務(wù)危機(jī)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)設(shè)計(jì)可以根據(jù)其系統(tǒng)組成進(jìn)行。

2.財(cái)務(wù)危機(jī)識(shí)別系統(tǒng)設(shè)計(jì)

財(cái)務(wù)危機(jī)識(shí)別系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)該根據(jù)財(cái)務(wù)危機(jī)的形成的路徑進(jìn)行。有關(guān)專家研究發(fā)現(xiàn)，誘發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的路徑主要有三個(gè)方面：一是費(fèi)用水平升高誘因。費(fèi)用水平升高造成盈利能力下降，自有資金出現(xiàn)不足，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不靈，企業(yè)不得不增加負(fù)債來(lái)彌補(bǔ)資金缺口，形成惡性循環(huán)，巨額負(fù)債無(wú)法償還是企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)的導(dǎo)火索。二是銷售收入下降誘因。銷售收入下降誘因形成的財(cái)務(wù)危機(jī)路徑與費(fèi)用水平誘因完全一致。三是過(guò)度擴(kuò)張的投資策略誘因。過(guò)度擴(kuò)張的投資策略將導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)短缺，企業(yè)不得不增加負(fù)債來(lái)彌補(bǔ)資金缺口，巨額負(fù)債無(wú)法償還將導(dǎo)致企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。

3.財(cái)務(wù)危機(jī)診斷和評(píng)價(jià)系統(tǒng)設(shè)計(jì)

財(cái)務(wù)危機(jī)診斷和評(píng)價(jià)系統(tǒng)的功能是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的過(guò)程、結(jié)果以及計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行比較、分析和評(píng)價(jià)，以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況惡化跡象的系統(tǒng)。目前應(yīng)用較為廣泛的是杜邦分析法和綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)法等，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)危機(jī)診斷和評(píng)價(jià)系統(tǒng)時(shí)，應(yīng)結(jié)合所應(yīng)用的財(cái)務(wù)分析方法進(jìn)行。

（1）杜邦分析法

杜邦分析法是以凈資產(chǎn)收益率為綜合評(píng)價(jià)企業(yè)財(cái)務(wù)問(wèn)題和財(cái)務(wù)狀況的指標(biāo)分析方法。

利用杜邦分析法可通過(guò)凈資產(chǎn)收益率的分析，找出凈資產(chǎn)收益率下降的原因可能是由于資產(chǎn)凈利率，而資產(chǎn)凈利率的下降可能是銷售凈利率或資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降引起的，以此類推可得資產(chǎn)總額上升的原因可能是流動(dòng)資產(chǎn)的上升或長(zhǎng)期資產(chǎn)上升造成的。它利用對(duì)綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)――資產(chǎn)凈利率的層層分解，可以尋找出引起資產(chǎn)凈利率下降的真正原因，以便采取措施進(jìn)行調(diào)整。

（2）綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)法

該指標(biāo)體系充分體現(xiàn)了企業(yè)效績(jī)的基本內(nèi)容，圍繞財(cái)務(wù)效益狀況、資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)狀況、償債能力狀況和發(fā)展能力狀況四個(gè)方面，選擇了8項(xiàng)基本財(cái)務(wù)比率；同時(shí)，選擇了16項(xiàng)修正財(cái)務(wù)比率及8項(xiàng)評(píng)議指標(biāo)建立邏輯嚴(yán)密、相互聯(lián)系、互為補(bǔ)充的體系結(jié)構(gòu)。多年來(lái)的實(shí)踐表明，這個(gè)立體指標(biāo)體系能較好地反映企業(yè)的效績(jī)及其變動(dòng)過(guò)程。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但與房地產(chǎn)業(yè)的重要地位和發(fā)展速度極不相稱的是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)警工作卻步履蹣跚。隨著近幾年來(lái)國(guó)家新一輪宏觀調(diào)控的推行，特別是央行不斷加大金融調(diào)控政策的力度，連續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境發(fā)生了深刻的變化，傳統(tǒng)單一的財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)弊端漸露。房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)要健康穩(wěn)步發(fā)展，必須構(gòu)建合理的現(xiàn)金流量指標(biāo)預(yù)警體系。

房地產(chǎn)企業(yè)可充分利用上述方法進(jìn)行財(cái)務(wù)危機(jī)的診斷與評(píng)價(jià)。

四、結(jié)論

可持續(xù)財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制作為衡量企業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)、運(yùn)行狀況的晴雨表，具有監(jiān)測(cè)、信息反饋和預(yù)警的功能。當(dāng)在企業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)過(guò)程中出現(xiàn)潛在危機(jī)時(shí)，預(yù)警機(jī)制能及時(shí)找到導(dǎo)致企業(yè)可持續(xù)發(fā)展?fàn)顩r惡化的主要原因，以使經(jīng)營(yíng)者有的放矢、對(duì)癥下藥，制定出有效的措施，保證可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立完善財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制，這樣可以更好的掌握企業(yè)的現(xiàn)金流量狀況，有利于企業(yè)財(cái)務(wù)的穩(wěn)定，對(duì)其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及發(fā)展也非常重要。

參考文獻(xiàn)：

[1]龍勝平.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型研究[J].求索,2007,06.

[2]王曉曼.財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)體系的構(gòu)建思路[J].建筑,2007,11.

[3]徐淼.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及預(yù)警初探[J].會(huì)計(jì)之友,2006,07.

[4]夏向軍.基于現(xiàn)金流量指標(biāo)的財(cái)務(wù)預(yù)警體系分析[J].國(guó)際商務(wù)財(cái)會(huì),2009,5.

作者簡(jiǎn)介：

第4篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)； 財(cái)務(wù)能力； 主成分分析； 評(píng)價(jià)

企業(yè)財(cái)務(wù)能力評(píng)價(jià)，與企業(yè)所處的經(jīng)營(yíng)環(huán)境有著重要的聯(lián)系。不同的企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，企業(yè)的務(wù)活動(dòng)的側(cè)重點(diǎn)也各不相同。本文結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況，以我國(guó)上市房地產(chǎn)公司中8家財(cái)務(wù)困境ST公司和8家財(cái)務(wù)正常公司為樣本，選取了能較全面反映公司財(cái)務(wù)狀況的10個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)為變量，采用主成分分析方法，從較多的財(cái)務(wù)指標(biāo)變量中導(dǎo)出主要成分，進(jìn)行房地產(chǎn)財(cái)務(wù)能力評(píng)價(jià)。

一、主成分分析法

主成分分析是通過(guò)對(duì)原始指標(biāo)的相關(guān)矩陣內(nèi)部結(jié)構(gòu)關(guān)系的研究，找出影響某一狀況的幾個(gè)綜合指標(biāo)即主成分，使綜合指標(biāo)為原始指標(biāo)的線性組合，綜合指標(biāo)不僅保留了原始指標(biāo)的信息，彼此又不相關(guān)，使我們?cè)谘芯繌?fù)雜的問(wèn)題時(shí)能夠抓住主要矛盾。

具體方法是將原來(lái)眾多的具有一定相關(guān)性的指標(biāo)，比如p個(gè)指標(biāo)，重新組合成一組新的相互無(wú)關(guān)的綜合指標(biāo)F1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m（m≤p）來(lái)代替原來(lái)的指標(biāo)，通常數(shù)學(xué)上的處理就是將原來(lái)p個(gè)指標(biāo)作線性組合，F(xiàn)i是與F1，F(xiàn)2，F(xiàn)i-1…Fi+1，F(xiàn)m都不相關(guān)的p個(gè)指標(biāo)的所有線性組合中方差最大者。

這樣決定的新變量指標(biāo)F1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m分別稱為原變量指標(biāo)的第1，第2，…，第m主成分。其中，F(xiàn)1在總方差（總貢獻(xiàn)率）中所占的比例最大，F(xiàn)1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m的方差（貢獻(xiàn)率）依次遞減。這些主成分之間不僅不相關(guān)，而且它們的方差依次遞減，因此在實(shí)際工作中，就挑選前幾個(gè)最大主成分。雖然這樣做會(huì)損失一部分信息，但是由于抓住了主要矛盾，并從原始數(shù)據(jù)中進(jìn)一步提取了某些新的信息，這種既減少了變量的數(shù)目又抓住了主要矛盾的做法有利于問(wèn)題的分析和處理。

二、樣本的選擇

考慮我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的具體情況和樣本數(shù)據(jù)收集的可行性，本文選用上市房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行樣本分析。同時(shí)，為了求得閾值點(diǎn)（分界點(diǎn)）進(jìn)行模型有效性的檢測(cè)及考慮到多元統(tǒng)計(jì)方法中強(qiáng)調(diào)樣本配對(duì)的重要性，在樣本的選擇過(guò)程中盡量多地將被處以財(cái)務(wù)困境ST的房地產(chǎn)公司包含進(jìn)樣本。由于上市的房地產(chǎn)公司數(shù)目較少，樣本的選擇中選取了一些以房地產(chǎn)為多元化經(jīng)營(yíng)的公司。本文從上市公司中選取了共16家房地產(chǎn)公司，其中8家為ST公司，同時(shí)按照同行業(yè)、同時(shí)期、同規(guī)模的對(duì)應(yīng)原則，選取相應(yīng)的8家財(cái)務(wù)健康的上市公司作為匹配樣本。

三、主成分分析階段的變量

在選取財(cái)務(wù)比率作為變量時(shí)，應(yīng)選取能反映財(cái)務(wù)能力的指標(biāo)。本文主成分分析階段選取了10個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)作為變量：凈資產(chǎn)收益率（X1）、流動(dòng)比率（X2）、速動(dòng)比率（X3）、存貨周轉(zhuǎn)率（X4）、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（X5）、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率（X6）、資產(chǎn)報(bào)酬率（X7）、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X8）、凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率（X9）和凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率（X10）。選取的樣本和變量數(shù)據(jù)如表1所示。

四、主成分分析結(jié)果

采用SAS軟件的統(tǒng)計(jì)分析系統(tǒng)作為工具，對(duì)上述變量進(jìn)行主成分分析，得到10個(gè)變量的主成分分析特征值、貢獻(xiàn)率和旋轉(zhuǎn)主成分載荷矩陣，見(jiàn)表2、表3。

根據(jù)表2，取累計(jì)貢獻(xiàn)的75%~85%來(lái)確定主成分Prini，可取前面四個(gè)主成分，它們能夠包含較多的信息。

由第一主成分F1可以看出，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率X6和資產(chǎn)報(bào)酬率X7具有較大的載荷，而X6和X7都是反映企業(yè)的盈利能力，所以可以將F1視作是反映企業(yè)盈利能力的綜合因子。

第二主成分F2中，存貨周轉(zhuǎn)率X4和凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率X5具有較大的載荷，因此可以將F2視作是反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率和成長(zhǎng)能力的綜合因子。

第三主成分F3中，凈資產(chǎn)收益率X1和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率X5具有較高的載荷，因此可以將F3視作是反映企業(yè)盈利能力的綜合因子。

第四主成分F4中，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率X8具有較高的載荷，因此F4和F2一樣主要反映了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率。

由此可以看出，影響企業(yè)財(cái)務(wù)能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)主要是反映企業(yè)盈利能力、經(jīng)營(yíng)效率和成長(zhǎng)能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)。

五、評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)能力

表4為各房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)能力前4個(gè)主成分及綜合主成分得分，綜合主成分為前4個(gè)主成分與相應(yīng)貢獻(xiàn)率乘積之和。從企業(yè)在前4個(gè)主成分上的得分可以看出各企業(yè)在盈利能力、經(jīng)營(yíng)效率和成長(zhǎng)能力等主成分上的優(yōu)勢(shì)和不足之處。從表4可以看出，深萬(wàn)科、光彩建設(shè)、陸家嘴的綜合主成分得分最大，比其余企業(yè)值大得多，說(shuō)明這3家財(cái)務(wù)狀況最好；中華企業(yè)、世紀(jì)中天、新黃浦、星源、大菲綜合指標(biāo)接近，比其余8家企業(yè)的值大，說(shuō)明這5家企業(yè)財(cái)務(wù)狀況較好；最后8家企業(yè)財(cái)務(wù)狀況較差。綜上所述，綜合主成分得分可以較好反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。

六、結(jié)論

通過(guò)計(jì)算分析可以看出，影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)主要是反映企業(yè)盈利能力、經(jīng)營(yíng)效率和成長(zhǎng)能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)主成分得分認(rèn)識(shí)自身財(cái)務(wù)能力優(yōu)勢(shì)之處和薄弱環(huán)節(jié)，并提出相應(yīng)的策略。所采用的策略能有效增加綜合主成分得分，為企業(yè)制定戰(zhàn)略提供一條有效的途徑。

【參考文獻(xiàn)】

［1］ Almula Kokal and David Arditi，M.ASCE．Predicting Construction Company Decline［J］．Journal of Construction Engineering and Management，2004，130（6）：800-805.

［2］ 谷祺，劉淑蓮.財(cái)務(wù)危機(jī)企業(yè)失敗投資行為分析與對(duì)策［J］.會(huì)計(jì)研究，1999（10）：45-47.

［3］ 胡小寧.我國(guó)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)分析［D］.武漢理工大學(xué)碩士學(xué)位論文，2002.

［4］ Altman，E.I.．Financial Ratios，Discriminant Analysis and Prediction of Corporate Bankruptcy．Journal of Finance，2004（9）：589-609.

［5］ 鄧祖新．SAS系統(tǒng)和數(shù)據(jù)分析［M］.北京：電子工業(yè)出版社，2002.

第5篇

（一）重要性

企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表可以及時(shí)且充分的反映出企業(yè)實(shí)際的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果以及現(xiàn)金流量情況。然而，如果我們只是盲目的從財(cái)務(wù)報(bào)表的表面數(shù)據(jù)來(lái)知悉企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況的話，那將會(huì)造成一定的局限性，因?yàn)槠髽I(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表無(wú)法全面反映出企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平與經(jīng)營(yíng)成果。這就需要我們對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析。一旦能夠采取科學(xué)合理的財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法，將可以準(zhǔn)確且全面的反映出企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量情況，還可以揭示出企業(yè)面臨的各種潛在風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)企業(yè)的預(yù)算完成情況進(jìn)行細(xì)致的核實(shí)，并對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員進(jìn)行一定的考核，盡可能的構(gòu)建起一套完善高效的激勵(lì)機(jī)制。

（二）基本內(nèi)容

企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作是由不同的使用者具體執(zhí)行的，他們實(shí)際分析的核心與側(cè)重點(diǎn)各有不同，但最終的目的卻是一致的。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析主要包含了三個(gè)方面的基本內(nèi)容，即對(duì)企業(yè)的實(shí)際償債能力、企業(yè)權(quán)益的結(jié)構(gòu)進(jìn)行詳細(xì)分析，估量對(duì)債務(wù)資金的利用程度。這三項(xiàng)內(nèi)容之間是相互聯(lián)系，并有著互補(bǔ)作用的，可以為企業(yè)的會(huì)計(jì)信息使用者提供更為可靠的會(huì)計(jì)信息。那么，在財(cái)務(wù)報(bào)表分析中，能夠促使企業(yè)順利實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)目標(biāo)的核心部分就是其償債能力，企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力則是一種物質(zhì)保障，盈利能力是償債能力與營(yíng)運(yùn)能力同時(shí)作用的結(jié)果。

2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的局限之處

（1）房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款增加

影響了財(cái)務(wù)報(bào)表使用者對(duì)于企業(yè)償債能力的判斷。由于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)涉及的面很廣，并有一種特殊的預(yù)售制度，因此，它的項(xiàng)目預(yù)售到收入確定，需要經(jīng)歷一個(gè)較為漫長(zhǎng)的過(guò)程。一般來(lái)說(shuō)，最少要花費(fèi)幾個(gè)月的時(shí)間，有時(shí)甚至?xí)枰獛啄甑臅r(shí)間。那么，應(yīng)收賬款就是一個(gè)較大的問(wèn)題，它不僅會(huì)加劇房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債，同時(shí)還會(huì)大大削弱所有者的正當(dāng)權(quán)益。而企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表則無(wú)法準(zhǔn)確反映出企業(yè)實(shí)際的盈利數(shù)據(jù)，大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析結(jié)果。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)的一些期間費(fèi)用會(huì)計(jì)入當(dāng)期損益

從而導(dǎo)致報(bào)表使用者無(wú)法準(zhǔn)確判斷出企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)成果。根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所產(chǎn)生的各項(xiàng)管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及銷售費(fèi)用都應(yīng)該計(jì)入到期間費(fèi)用當(dāng)中去，并直接劃入當(dāng)期損益。這就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)在工程竣工前發(fā)生嚴(yán)重的虧損情況，即使看到隱含的利潤(rùn)，但是卻無(wú)法真實(shí)的反映出來(lái)。

3房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的科學(xué)方法

（1）我們應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的收款方式來(lái)重新分析其應(yīng)收賬款

并確認(rèn)實(shí)際收入情況。房地產(chǎn)企業(yè)的商品具有自身的特殊性，不僅生產(chǎn)周期長(zhǎng)，而且所需的資金量龐大，它的收款方式與一般的商品是不相同的。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取一次性付款、分期付款、按揭付款等多種收款方式。在實(shí)際的收款過(guò)程中，一次性付款只是占到了少數(shù)。那么，針對(duì)一次性付款方式，我們就應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行收入確認(rèn)時(shí)，把收款項(xiàng)全部作為的核算數(shù)據(jù)，它可以明確表明房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到了有效轉(zhuǎn)移。如果按照分期付款的方式進(jìn)行銷售，房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)就應(yīng)該根據(jù)合同中約定的收款日期來(lái)進(jìn)行確認(rèn)，一旦出現(xiàn)了買方到了合同約定時(shí)間還存在費(fèi)用欠賬情況，財(cái)務(wù)報(bào)表分析者就應(yīng)該把買方的資信能力與實(shí)際欠付金額進(jìn)行詳細(xì)且及時(shí)的分析。如果出現(xiàn)了買方缺乏資信以及欠付金額超過(guò)了房?jī)r(jià)的30%，就不可以確認(rèn)收入。如果房地產(chǎn)企業(yè)的銷售以按揭付款形式為主，我們則必須以款項(xiàng)全部到齊為核心標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確認(rèn)最終收入。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)的所有預(yù)收賬款都應(yīng)該進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)，并進(jìn)行銷售稅金的計(jì)提。

（2）我們應(yīng)該根據(jù)收入與費(fèi)用配比原則來(lái)合理整改房地產(chǎn)

企業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)前所產(chǎn)生的期間費(fèi)用。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)總監(jiān)強(qiáng)化財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作，不僅需要編制出核心的戰(zhàn)略標(biāo)準(zhǔn)，還需要對(duì)金融市場(chǎng)與價(jià)值管理工作發(fā)揮出重要的作用。這是因?yàn)樵谌蚪?jīng)濟(jì)一體化趨勢(shì)日益加快的大背景下，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理知識(shí)顯然已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展需求，這就需要我們房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作者與企業(yè)管理者都堅(jiān)持優(yōu)質(zhì)的原則，并及時(shí)做好相關(guān)的資本市場(chǎng)與財(cái)務(wù)管理狀況研究與分析，還應(yīng)該充分利用好現(xiàn)代化的技術(shù)手段，確保自己的財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作做到位，最大程度的保護(hù)好相關(guān)企業(yè)所有者與股東的合法權(quán)益。

（3）我們還應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成進(jìn)行科學(xué)合理的分析與研究

以讓房地產(chǎn)企業(yè)的成本得到有效的確認(rèn)。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作較為特殊，它需要購(gòu)置一個(gè)并沒(méi)有經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)的土地，然后再根據(jù)周邊的土地價(jià)格進(jìn)行細(xì)致比較后開(kāi)展相關(guān)的評(píng)估工作。在評(píng)估過(guò)后，對(duì)于一些已經(jīng)剔除到資金成本后的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可以確認(rèn)為土地增值額。對(duì)于一些本來(lái)應(yīng)該入賬而并沒(méi)有實(shí)際入賬的工程款項(xiàng)，房地產(chǎn)企業(yè)則應(yīng)該通過(guò)預(yù)算或估算的方式來(lái)進(jìn)行入賬，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)的收入與費(fèi)用配比較為合理可行，并對(duì)收入結(jié)轉(zhuǎn)前產(chǎn)生的各項(xiàng)期間費(fèi)用進(jìn)行合理且適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

4房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的特殊性要求

（1）充分利用財(cái)務(wù)報(bào)表外的信息

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)有著自身的局限性，并不能全面且客觀的反映出企業(yè)的真實(shí)財(cái)務(wù)狀況與經(jīng)營(yíng)狀況。因此，我們就應(yīng)該對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的大量表外信息進(jìn)行合理的分析與運(yùn)用，并選擇合適的會(huì)計(jì)分析方法，讓其為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析提供更為可靠的依據(jù)。

（2）重視對(duì)現(xiàn)金流量表的分析工作

房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量表是以收付實(shí)現(xiàn)制來(lái)編制的，因此，它的數(shù)據(jù)更為客觀真實(shí)。因此，我們就應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)的分析，讓其對(duì)企業(yè)的相對(duì)利潤(rùn)指標(biāo)發(fā)揮出切實(shí)的指導(dǎo)性作用，并對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的項(xiàng)目進(jìn)行具體分析和做出一定的調(diào)整，從而更好的應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表中的數(shù)據(jù)受到會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的約束而造成的不良影響。這樣，財(cái)務(wù)報(bào)表分析則可以準(zhǔn)確的判斷出房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的償債能力。

5結(jié)論

第6篇

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理 企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展 促進(jìn)作用

隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)，國(guó)內(nèi)各企業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)代化企業(yè)管理，企業(yè)管理的最重要目標(biāo)是：促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為了適應(yīng)不斷變化的內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，企業(yè)管理正向著國(guó)際化、現(xiàn)代化的方向發(fā)展，這就要求企業(yè)必須將與自身經(jīng)營(yíng)相關(guān)的資源緊密結(jié)合在一起，以此來(lái)完成對(duì)經(jīng)營(yíng)成本、資金流向的控制，提高企業(yè)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的應(yīng)變能力，以全面掌握市場(chǎng)動(dòng)向，適應(yīng)市場(chǎng)，并最終引領(lǐng)市場(chǎng)。

企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是企業(yè)戰(zhàn)略的一個(gè)子系統(tǒng)，是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)制定并實(shí)施的中長(zhǎng)期目標(biāo)和戰(zhàn)略規(guī)劃。它關(guān)注的焦點(diǎn)是企業(yè)資本資源的合理配置與有效使用，以此來(lái)達(dá)到為企業(yè)創(chuàng)造內(nèi)在價(jià)值和實(shí)現(xiàn)企業(yè)市場(chǎng)價(jià)值的目標(biāo)。作為職能戰(zhàn)略，它既為公司整體戰(zhàn)略服務(wù)，又為公司經(jīng)管戰(zhàn)略服務(wù)。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略被有效實(shí)施程度的高低，將影響著企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的成敗。因此，為了企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，必須加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理，這是企業(yè)戰(zhàn)略管理的重要組成部分，也是企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的最基本保障。

一、戰(zhàn)略財(cái)務(wù)管理與傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理的區(qū)別

新時(shí)期隨著信息技術(shù)的廣泛運(yùn)用，企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)管理的觀念也在發(fā)生著深刻地變化，在傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)基礎(chǔ)上逐漸形成了財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理理念，與傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理相比，戰(zhàn)略財(cái)務(wù)管理與傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理存在著區(qū)別：

（一）立足點(diǎn)不同

傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理主要是以實(shí)現(xiàn)企業(yè)產(chǎn)品成本的最低、追求利潤(rùn)的最大化為主要目標(biāo)，這一管理理念沒(méi)有將企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展趨勢(shì)納入管理范圍，這將導(dǎo)致企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理方面的短期行為。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是在企業(yè)戰(zhàn)略的框架下，為企業(yè)設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)活動(dòng)戰(zhàn)略和資本籌措與使用戰(zhàn)略，它的目標(biāo)是通過(guò)資本的配置與使用為企業(yè)創(chuàng)造內(nèi)在價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值。

（二）管理范圍不同

傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理的范圍僅限于對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)事后分析，對(duì)于企業(yè)的投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)、分配職能、監(jiān)督職能并未深入涉及。而財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的范圍要廣得多，不僅涉及到以上職能，還將視線投向企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境變化中，并時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)的動(dòng)向和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的信息，同時(shí)，還積極參與企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的制定與實(shí)施，對(duì)市場(chǎng)的變化隨時(shí)進(jìn)行預(yù)測(cè)與分析，通過(guò)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較，尋找企業(yè)的行業(yè)差距，及時(shí)對(duì)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略做出調(diào)整。

（三）具有不同的起點(diǎn)

傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理主要是將成本、費(fèi)用、利潤(rùn)視為企業(yè)預(yù)算編制的起點(diǎn)，僅采取簡(jiǎn)單趨勢(shì)分析法來(lái)對(duì)財(cái)務(wù)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)劃。而財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理主要是以對(duì)企業(yè)的理財(cái)環(huán)境分析和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)作為起點(diǎn)，根據(jù)企業(yè)發(fā)展的周期來(lái)規(guī)劃企業(yè)是采用擴(kuò)張型戰(zhàn)略，還是實(shí)行穩(wěn)健型或者防御型戰(zhàn)略。比如像現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)就不應(yīng)該再實(shí)行擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，而應(yīng)該采用穩(wěn)健型或者防御型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。

二、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的促進(jìn)作用

（一）企業(yè)財(cái)務(wù)管理是企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展決策的數(shù)據(jù)依據(jù)

企業(yè)的戰(zhàn)略決策是一個(gè)十分復(fù)雜的過(guò)程，具有較高的不確定性。這就要求企業(yè)必須在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，依據(jù)詳實(shí)的數(shù)據(jù)資料對(duì)企業(yè)未來(lái)做出預(yù)測(cè)。一方面，企業(yè)不僅要了解當(dāng)前的行業(yè)環(huán)境和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況；另一方面，還必須對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略財(cái)務(wù)管理制定出相應(yīng)的計(jì)劃和目標(biāo)。而企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理目標(biāo)又是企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃的可靠的、科學(xué)的、真實(shí)的數(shù)據(jù)依據(jù)，是企業(yè)戰(zhàn)略決策發(fā)展的重要依據(jù)。

（二）企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理能夠使企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃更具有靈活性和適應(yīng)性

企業(yè)制定出各種戰(zhàn)略方案后，企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)對(duì)其可行性進(jìn)行評(píng)估，企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略決策中涉及到了企業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)企業(yè)發(fā)展方向的觀念和想法，對(duì)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向起到導(dǎo)向的作用，更是企業(yè)全體員工長(zhǎng)期奮斗的具體目標(biāo)。企業(yè)所面臨的發(fā)展環(huán)境瞬息萬(wàn)變，而企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的制定并不一定能夠完全適應(yīng)企業(yè)的變化，所以，企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理能為企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整提供數(shù)據(jù)依據(jù)，使企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃更具有靈活性和適應(yīng)性。

（三）企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理能夠是企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展順利實(shí)施的重要保證

企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的順利實(shí)施還需要企業(yè)付出巨大的努力。企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的確定為企業(yè)的發(fā)展指明了前進(jìn)的道路和發(fā)展的方向，但是如何更好地實(shí)施還需要企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中進(jìn)行不斷地調(diào)整和摸索，調(diào)整與摸索的依據(jù)仍舊是企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。可見(jiàn)，企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)必須有企業(yè)財(cái)務(wù)管理為其保駕護(hù)航。例如：由于國(guó)家宏觀政策調(diào)控的需要，為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，出臺(tái)了許多限制性政策，財(cái)務(wù)管理者應(yīng)把握政策變化趨勢(shì)，作好企業(yè)投資、融資、收益分配戰(zhàn)略規(guī)劃，為企業(yè)戰(zhàn)略決策提供數(shù)據(jù)支持。

（四）企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理中的成本控制是提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要依據(jù)

企業(yè)成本控制是提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的主要參數(shù)。企業(yè)的戰(zhàn)略通常是在保證產(chǎn)品盈余的情況下，盡快回收產(chǎn)品的投資并努力改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率。企業(yè)通過(guò)對(duì)戰(zhàn)略性成本信息的分析與利用，協(xié)助企業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況做出正確評(píng)價(jià)，促進(jìn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中形成優(yōu)勢(shì)，并有效控制企業(yè)成本，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)占有率。

三、提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的有效措施

（一）加大在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的實(shí)施和監(jiān)督方面的力度

財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的有效實(shí)施必須是建立在合理的監(jiān)督和實(shí)施基礎(chǔ)上的。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目在實(shí)施中周期較長(zhǎng)，資金的周轉(zhuǎn)時(shí)間也較長(zhǎng)，因此，對(duì)其實(shí)施全面預(yù)算管理是十分重要的。作為房地產(chǎn)企業(yè)，在預(yù)算的過(guò)程中必須將國(guó)家政策和企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)放在首位，對(duì)各種政策和實(shí)施方案進(jìn)行全面落實(shí)，以保證企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的順利實(shí)施。只有實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理才能確保房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的有效實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)必須將財(cái)務(wù)預(yù)算、銷售預(yù)算、生產(chǎn)預(yù)算進(jìn)行全面有機(jī)的結(jié)合，從根本上解決房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略中人事、生產(chǎn)、營(yíng)銷等部門的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的全面發(fā)展。

（二）全面實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)激勵(lì)機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷的完善企業(yè)的財(cái)務(wù)激勵(lì)機(jī)制才能確保財(cái)務(wù)戰(zhàn)略能夠順利的轉(zhuǎn)化成企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的動(dòng)力。房地產(chǎn)企業(yè)的所有者與經(jīng)營(yíng)者之間是一種委托與的關(guān)系，存在很明顯的信息不對(duì)稱現(xiàn)象，很容易發(fā)生道德風(fēng)險(xiǎn)。因此，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)經(jīng)營(yíng)與索取權(quán)的分享模式在房地產(chǎn)企業(yè)中建立起現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)激勵(lì)機(jī)制，充分發(fā)揮人的潛力。例如：對(duì)企業(yè)中的部分核心員工采取股權(quán)激勵(lì)制度，解決在薪酬分配中的不足，充分發(fā)揮核心員工的積極性。再例如：采取業(yè)績(jī)考核制度，將企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)按階段進(jìn)行量化，把進(jìn)度的完成率與員工效益掛鉤，促進(jìn)企業(yè)的相關(guān)人員全力為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)而努力。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)與戰(zhàn)略觀念

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理要求企業(yè)按照競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)處理各種問(wèn)題，將企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展視為核心目標(biāo)與任務(wù)，充分發(fā)揮員工的個(gè)人潛能。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要求重視企業(yè)內(nèi)部的各種資源，堅(jiān)持以人為本的新理念，從根本上實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展與人的發(fā)展的有機(jī)協(xié)調(diào)，樹(shù)立全新的財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)理念，為企業(yè)的發(fā)展提供有價(jià)值的財(cái)務(wù)信息。房地產(chǎn)企業(yè)的理財(cái)環(huán)境是企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略有效實(shí)施的根本出發(fā)點(diǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視理財(cái)環(huán)境的建設(shè)，全面把握財(cái)務(wù)管理的真正內(nèi)涵。

（四）建立有效的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)體系的建立將有效的緩解企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。任何企業(yè)在預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)狀況與實(shí)際財(cái)務(wù)狀況中存在著很大的差異，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，必須采取積極地財(cái)務(wù)預(yù)警體系才能保證房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資的順利實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)在投資過(guò)程中，必須要對(duì)投資的項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，形成項(xiàng)目投資的可行性分析報(bào)告，有效地降低房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)投資風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。另外，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析必須要進(jìn)一步完善，只有全面了解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，才能在不同階段為企業(yè)制定出合理、科學(xué)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)。

總之，企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)為企業(yè)確定了發(fā)展方向，企業(yè)必須以質(zhì)量和服務(wù)為核心，以有效控制成本為主線，努力提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，而企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的重要保障。

參考文獻(xiàn)：

[1]王琦.企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)：持續(xù)發(fā)展能力最大化[J].榆林學(xué)院學(xué)報(bào)，2008

第7篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 防范

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的定義在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中是:財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是在企業(yè)的所有財(cái)務(wù)活動(dòng)中,由于企業(yè)受到內(nèi)外部環(huán)境和各種難以預(yù)計(jì)或難以把握的因素影響,在相應(yīng)的時(shí)期內(nèi),企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)狀況與預(yù)期財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)了誤差,從而造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)受到損失。而對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)這一具體行業(yè),可指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因?yàn)樨?cái)務(wù)狀況出現(xiàn)異常而致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資、資金報(bào)酬難以正常收回。從這些可以判定,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是影響較大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)防范就顯得很有必要了。

一、合理實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期過(guò)程依舊會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題,這主要是由于財(cái)務(wù)預(yù)算存在很多的不確定因素,這直接關(guān)系了發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目的成功與否,也能給企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益造成相當(dāng)大的負(fù)面影響。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)該把項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算當(dāng)成前提條件,合理具體的安排好企業(yè)資金的投資項(xiàng)目、收支比例、利潤(rùn)獲取及資金調(diào)整。企業(yè)財(cái)務(wù)部門在對(duì)企業(yè)做好前期預(yù)算時(shí)應(yīng)該積極考慮建設(shè)的可行性、消耗費(fèi)用、工程投資、利益收入、借款工作等內(nèi)容都應(yīng)該有個(gè)詳細(xì)地計(jì)劃,并且根據(jù)資金使用標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算,以保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資決策過(guò)程能夠起到良好的市場(chǎng)效應(yīng),讓企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)制定投資決策,避免出現(xiàn)資金失誤而造成資金損失。在對(duì)企業(yè)進(jìn)行資金預(yù)算時(shí),企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)該參照企業(yè)的整體運(yùn)作情況,對(duì)資金的需求和使用詳細(xì)地規(guī)劃,建立一個(gè)完善的企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。在日常工作管理方面,可采取月度考核、季度審查、年度小結(jié)等各種方式結(jié)合起來(lái),對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)使用做好檢查、考核工作,合理調(diào)整企業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn),讓自己的財(cái)務(wù)職能得到充分的發(fā)揮。

二、實(shí)施資金流動(dòng)性管理

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常需要很長(zhǎng)一段時(shí)間才能結(jié)束,由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)這一特點(diǎn)常常會(huì)給企業(yè)的資金使用帶來(lái)困難,容易造成資金鏈條的快速運(yùn)轉(zhuǎn),如果這一過(guò)稱中的環(huán)節(jié)資金運(yùn)轉(zhuǎn)出現(xiàn)異常,必將阻礙了鏈條的運(yùn)轉(zhuǎn),甚至造成企業(yè)破產(chǎn)。這就需要企業(yè)對(duì)資金的管理給予足夠的重視,根據(jù)實(shí)際情況安排有效的資金使用計(jì)劃,確保企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)能夠符合資金狀況,實(shí)現(xiàn)資金的有效利用。房地產(chǎn)資金支出數(shù)額巨大,在財(cái)務(wù)收支必須要進(jìn)行嚴(yán)格的估算與審查,對(duì)資金調(diào)度合理安排,以保證建設(shè)項(xiàng)目施工運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷資金滿足具體需要。還要不斷加快支出資金的周轉(zhuǎn),不斷優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu),盡可能把存貨資金的使用金額減小,讓企業(yè)在經(jīng)濟(jì)方面的支付能力得到加強(qiáng),促進(jìn)企業(yè)信譽(yù)度不斷增加,給下次融資鋪設(shè)打下良好的基礎(chǔ)。對(duì)費(fèi)用的支出嚴(yán)格控制,杜絕鋪張浪費(fèi)和使用超支的現(xiàn)象,這樣才能確保資金的安全性和合理性得到提高,使得企業(yè)資金的運(yùn)用得到有效的管理。

三、實(shí)現(xiàn)資金結(jié)構(gòu)的優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷完善自己的資金結(jié)構(gòu),對(duì)于負(fù)債經(jīng)營(yíng)適當(dāng)控制,在充分估算企業(yè)的償債能力下,通過(guò)合法途徑籌集到能夠滿足企業(yè)發(fā)展的資金。在采用傳統(tǒng)方式籌集資金時(shí)可以按照融資渠道多樣式的原則,科學(xué)合理地分配外部多的儲(chǔ)備資金,在協(xié)調(diào)資本權(quán)益比率方面要保證比例的有效性,將資產(chǎn)負(fù)債率降至最小,對(duì)企業(yè)的資本使用合理規(guī)劃,這樣能夠避免企業(yè)在資金籌備方面面臨較大的壓力,大大降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這就需要有關(guān)部門對(duì)預(yù)售房款、銀行回款等傳統(tǒng)的融資渠道加強(qiáng)管理,還要確保資金的回收能按時(shí)到位,這樣就能避免資金的浪費(fèi);企業(yè)還能夠利用股票集資、債券處理、合作運(yùn)營(yíng)等方式不斷提升自己的資金儲(chǔ)備,讓企業(yè)的運(yùn)營(yíng)規(guī)模得到擴(kuò)大。這樣能夠吸到很多投資者的與企業(yè)實(shí)現(xiàn)合作交流,不斷擴(kuò)展投資者與企業(yè)合作的項(xiàng)目。這對(duì)于房地產(chǎn)公司的持續(xù)發(fā)展很有幫助,同時(shí)能夠不斷優(yōu)化公司結(jié)構(gòu),對(duì)于降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制能夠發(fā)揮良好的效果。

四、增強(qiáng)處理風(fēng)險(xiǎn)的能力

從美國(guó)前兩年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)中我們能夠積累到很多應(yīng)對(duì)危機(jī)的方式,這些都是值得中國(guó)企業(yè)深刻回味和反思。而從香港應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)時(shí)所用的策略方案。從市場(chǎng)行情分析,房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)與不確定因素是十分復(fù)雜不定的,這些現(xiàn)實(shí)情況都是值得我們不斷借鑒參考的,我們對(duì)于應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的措施需要不斷思考、設(shè)計(jì)、應(yīng)對(duì)、處理。例如:市場(chǎng)上多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)正在朝著規(guī)?；?、集團(tuán)化方向發(fā)展,而有的地區(qū)在成立房地產(chǎn)聯(lián)盟后企業(yè)主要還是為了能夠化解該區(qū)域的風(fēng)險(xiǎn),防止出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī),提高資金使用效率。企業(yè)需要針對(duì)市場(chǎng)行情進(jìn)行詳細(xì)地分析,在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之前做好防范措施,使得企業(yè)在度過(guò)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)期的經(jīng)濟(jì)損失降至最低,讓每筆資金都能夠得到充分的利用。考慮到每個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)項(xiàng)目情況存在差異,其采取的措施也是截然不同的,這就需要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況制定策略,這才是有效避免風(fēng)險(xiǎn)的最佳措施。

五、結(jié)語(yǔ)

總之,經(jīng)濟(jì)利益時(shí)每個(gè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的最終目的,房地產(chǎn)企業(yè)在采取措施追求經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的同時(shí)也面臨著很大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)這些問(wèn)題能夠給予足夠的重視,并積極采取壓縮項(xiàng)目、壓縮人員、等措施來(lái)應(yīng)對(duì),可以預(yù)見(jiàn),“財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”這一問(wèn)題必然在一定的時(shí)間內(nèi)被廣泛關(guān)注。

參考文獻(xiàn):

[1]任書芳,高樹(shù)嶺,張行貴。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀及管理建議.時(shí)代金融, 2006, (4).

第8篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);特征指標(biāo)

進(jìn)入本世紀(jì)以來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)前所未有的快速發(fā)展時(shí)期,在發(fā)展過(guò)程中表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展快、利潤(rùn)高等特點(diǎn),但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的快速擴(kuò)張與房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向性,使房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)也面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此,從中國(guó)具體國(guó)情出發(fā),深入研究如何在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特征,進(jìn)而采取措施來(lái)避免、減輕財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等方面的理論和實(shí)踐的研究則顯得尤為必要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概念

目前理論界對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的理解,大體上有廣義和狹義兩種:

狹義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由企業(yè)負(fù)債引起的,具體來(lái)說(shuō)指企業(yè)因借入資金而增加的喪失償債能力或減少企業(yè)利潤(rùn)的可能性,通常也稱為籌資風(fēng)險(xiǎn)。一般資本的來(lái)源有兩個(gè)方面:企業(yè)的所有者出資和企業(yè)向外界借入的資本。企業(yè)向外界借入的資本主要是向銀行、其他企業(yè)或個(gè)人借入。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,可以完全用自有資本來(lái)經(jīng)營(yíng),即企業(yè)全部負(fù)債為零。但是,這會(huì)導(dǎo)致企業(yè)盈利機(jī)會(huì)的減少和發(fā)展的緩慢。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下,是找不到這樣的企業(yè)的,在實(shí)際經(jīng)濟(jì)生活中,負(fù)債經(jīng)營(yíng)在企業(yè)中是普遍存在的。

廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),是指企業(yè)在經(jīng)營(yíng)及各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中,由于各種無(wú)法預(yù)計(jì)或不可控因素的存在,及財(cái)務(wù)狀況的不確定性,使企業(yè)的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離而蒙受損失可能性。這一解釋反映了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)綜合性極強(qiáng)的概念。首先,它涉及到企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)、企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)的各個(gè)方面以及企業(yè)環(huán)境中的各個(gè)因素。其次,企業(yè)的其它風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的影響最終也會(huì)通過(guò)財(cái)務(wù)成果得到反映。所以說(shuō),財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中各種不確定性的綜合反映,是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的貨幣化的集中體現(xiàn)。

通過(guò)比較我們可以看出,廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概念更為符合人們對(duì)財(cái)務(wù)概念的理解,又便于人們站在更寬廣的角度來(lái)研究財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是有著廣泛外延的一個(gè)概念,而不僅是籌資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)涵義的界定應(yīng)按照廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)觀來(lái)理解,更適合房地產(chǎn)行業(yè)。因此,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)不善和財(cái)務(wù)狀況惡化而致使企業(yè)的投資以及其報(bào)酬無(wú)法全部收回的可能?；诙x,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)涵蓋投資風(fēng)險(xiǎn),籌資風(fēng)險(xiǎn),償債風(fēng)險(xiǎn)及營(yíng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

(1)投資風(fēng)險(xiǎn)成因分析

投資決策失誤是產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)的重要原因。決策過(guò)程中,往往由于企業(yè)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性缺乏周密系統(tǒng)的分析和研究,加之決策所依據(jù)的經(jīng)濟(jì)信息不對(duì)稱及決策者決策能力等原因,導(dǎo)致投資決策失誤頻繁發(fā)生。決策失誤使投資項(xiàng)目不能獲得預(yù)期的收益,投資無(wú)法按期收回,為企業(yè)帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。具體可分為兩個(gè)階段:

第一階段,企業(yè)要支付取得、開(kāi)發(fā)土地并進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)所花費(fèi)的各種成本費(fèi)用。從企業(yè)為房地產(chǎn)項(xiàng)目投入第一筆資金開(kāi)始,就會(huì)面臨著投資支出無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)具有地域限制性,而且受規(guī)劃限制樓層高度,周邊環(huán)境的影響,常具有專用性,一旦建成完工,便很難更改。如果進(jìn)行改建,投入將更大。因此如果投資者判斷失誤,房地產(chǎn)的投資支出便會(huì)有無(wú)法收回的可能性。另外,房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng),一個(gè)新建項(xiàng)目由于建設(shè)周期較長(zhǎng),在建設(shè)過(guò)程中也會(huì)遇到投資支出增加或周轉(zhuǎn)失靈的情況,這可能導(dǎo)致企業(yè)不堪重負(fù),從而造成項(xiàng)目停工停建,使企業(yè)蒙受損失。

第二階段是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)即生產(chǎn)與出租、出售這兩個(gè)流通過(guò)程中的經(jīng)營(yíng)管理可能面對(duì)的投資風(fēng)險(xiǎn)。主要的風(fēng)險(xiǎn)為售價(jià)和租金、空置率。進(jìn)行房地產(chǎn)出售經(jīng)營(yíng)主要面對(duì)售價(jià)變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn),能否正確預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格是有效進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)鍵。對(duì)于進(jìn)行房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)的投資者來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)租金價(jià)格和空置率大小是影響投資效益的兩個(gè)重要的不確定性因素?？陀^上講,由于售價(jià)、租金和空置率的不確定性而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)投資者最不易控制的,從而也是最具有威脅性的投資風(fēng)險(xiǎn)之一。

(2)償債風(fēng)險(xiǎn)成因分析

舉債盲目性加重成本負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資,需要大量的資金參與投入運(yùn)作,一些房地產(chǎn)企業(yè)為了使項(xiàng)目上馬,沒(méi)有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力,利用自己的積累和設(shè)法追回外欠的債款,而是千方百計(jì)地向銀行貸款和向其他單位借款,加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的償債風(fēng)險(xiǎn)度。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工后,又沒(méi)有對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金使用作全盤計(jì)劃,盲目使用,分不清資金使用的輕重緩急,只考慮了個(gè)別項(xiàng)目的用款,影響了整體的收益目標(biāo)。加之,在償債順序上,籌資時(shí)要求發(fā)行債券必須置于流通股融資之后,并要求注意保持間隔期,在舉債時(shí)也要考慮到債務(wù)到期的時(shí)間安排及舉債方式的選擇,使企業(yè)在債務(wù)償還期不至于因資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難而無(wú)法償還到期債務(wù)。還有就是銀行貸款上盲目抵押,既影響了銷售收入的實(shí)現(xiàn),又影響償還貸款能力,使企業(yè)成本負(fù)擔(dān)加重,償債風(fēng)險(xiǎn)增大。

(3)籌資風(fēng)險(xiǎn)成因分析

①籌資規(guī)模策略不當(dāng)。企業(yè)籌資規(guī)模的選擇不當(dāng)會(huì)形成籌資風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的規(guī)模大小來(lái)確定需要籌集資金的數(shù)額。投資規(guī)模大則籌資就要多,規(guī)模小則籌資就要少。倘若投資規(guī)模大而籌入資金過(guò)少,企業(yè)就可能因此而失去良好的獲利機(jī)會(huì),或者使已投資在建的項(xiàng)目停工,企業(yè)無(wú)法獲取預(yù)期收益,甚至蒙受重大經(jīng)濟(jì)損失。與此相反,如果投資規(guī)模小而企業(yè)籌入過(guò)多的債務(wù)資金,企業(yè)自身不能有效運(yùn)用和支配這些資金,就會(huì)造成資金閑置,不但不會(huì)增加企業(yè)的獲利,反而會(huì)加大企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān),增加企業(yè)資金成本,造成企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

②資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)。這是指企業(yè)資產(chǎn)總額中自有資金和借入資金比例不恰當(dāng)對(duì)企業(yè)收益產(chǎn)生負(fù)面影響而形成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金主要依靠自有資金和銀行借入資金。資本結(jié)構(gòu)不合理,必然會(huì)給企業(yè)帶來(lái)現(xiàn)時(shí)的和潛在的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

(4)營(yíng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

①經(jīng)營(yíng)各部門協(xié)調(diào)能力不強(qiáng)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程,表現(xiàn)為物資流、資金流和信息流的三個(gè)相互交織的運(yùn)動(dòng)過(guò)程。由于企業(yè)內(nèi)部和外部的各種原因的存在,都可能使企業(yè)的這三大運(yùn)動(dòng)過(guò)程出現(xiàn)時(shí)間上的間斷和形式上的停滯。這種可能性的存在,決定了營(yíng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的存在。例如,對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包括土地使用權(quán)的獲得、建筑施工、營(yíng)銷推廣等一系列過(guò)程,涉及大量的相關(guān)部門和環(huán)節(jié),任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯(cuò),都將導(dǎo)致項(xiàng)目工期延長(zhǎng)、成本增加、預(yù)期收益大幅降低。

②對(duì)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)。有的房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進(jìn)度和質(zhì)量,忽視了財(cái)務(wù)部門的成本管理。沒(méi)有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身?yè)碛械某杀竟芾韮?yōu)勢(shì)。在財(cái)務(wù)的成本核算上簡(jiǎn)單、粗糙,使企業(yè)的財(cái)務(wù)人員成為簡(jiǎn)單的機(jī)械算賬,致使整個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的成本核算無(wú)從做起。有些個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本管理和核算是財(cái)務(wù)部門的事情,忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過(guò)程的成本核算的重要作用,致使財(cái)務(wù)部無(wú)法收集第一線成本基礎(chǔ)資料,導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏差大,資金管理跟不上,影響了企業(yè)預(yù)期收益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特征指標(biāo)分析

(1)有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的篩選

本文選擇A股房地產(chǎn)上市公司作為研究樣本,樣本選擇是根據(jù)大智慧軟件萬(wàn)國(guó)測(cè)評(píng)結(jié)果作為基礎(chǔ)樣本,截止到2009年3月31日,中國(guó)滬深股市共有102家房地產(chǎn)上市公司。考慮到現(xiàn)金流量表于1998年才要求編制,所以樣本數(shù)據(jù)選自1999―2008年滬深兩市證交所網(wǎng)站所提供的上市公司十年的年報(bào)。本文以房地產(chǎn)類收入占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比重不小于50%作為判斷房地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。又因?yàn)槭曛蟹康禺a(chǎn)企業(yè)數(shù)動(dòng)態(tài)變動(dòng),所以對(duì)102家上市公司按上述標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行篩選,結(jié)果如下圖1所示。

然后對(duì)圖1中的房地產(chǎn)行業(yè)中的上市公司進(jìn)行再次篩選,篩選條件為:第一,公司連續(xù)五年的凈資產(chǎn)收益率低于同期(一年)的基準(zhǔn)貸款利率;第二,基于研究需要,貸款利率為每年年初的一年期的基準(zhǔn)貸款利率為準(zhǔn)。如下圖2所示。

由篩選結(jié)果可得到歷年符合標(biāo)準(zhǔn)公司數(shù)如表1。

(2)有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)特征指標(biāo)分析

為了能準(zhǔn)確靈活反映房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前所面臨的生存風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)弱,基于指標(biāo)構(gòu)建原則的考慮,在設(shè)計(jì)研究變量時(shí),借鑒了我國(guó)財(cái)政部等四部委聯(lián)合頒布的“國(guó)有資本績(jī)效評(píng)價(jià)規(guī)則”中廣泛應(yīng)用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,以及財(cái)務(wù)指標(biāo)獲取的難易程度和成本效益原則,并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn),根據(jù)1996年財(cái)政部頒布的關(guān)于《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系(試行)》的通知,選擇體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的財(cái)務(wù)指標(biāo)。

數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)人民銀行網(wǎng)

因?yàn)橐粋€(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的整體財(cái)務(wù)狀況不是單一的一方面,而是一個(gè)綜合整體,所以在以上財(cái)務(wù)指標(biāo)設(shè)計(jì)原則的指導(dǎo)下,反映房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系,應(yīng)包括企業(yè)的盈利能力指標(biāo)、運(yùn)管能力指標(biāo)、償債能力指標(biāo)、基于現(xiàn)金流量的指標(biāo)。經(jīng)綜合數(shù)據(jù)分析后發(fā)現(xiàn)特征指標(biāo)如下:

①主營(yíng)業(yè)務(wù)凈利率。該指標(biāo)反映每一元銷售收入帶來(lái)的凈利潤(rùn)是多少。房地產(chǎn)企業(yè)在增加銷售收入的同時(shí),必須要相應(yīng)獲取更多的凈利潤(rùn)才能使銷售凈利率保持不變或有所提高。

在十年中,通過(guò)分析該指標(biāo)的升降變動(dòng),企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)凈利率偏低甚至連續(xù)幾年出現(xiàn)負(fù)數(shù)時(shí),反映出企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大,需加以警戒。同時(shí)企業(yè)在擴(kuò)大銷售的同時(shí),應(yīng)注意改進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理,提高盈利水平。

分析該指標(biāo)的同時(shí),結(jié)合了國(guó)家總體經(jīng)濟(jì)狀況,行業(yè)發(fā)展趨勢(shì),企業(yè)所處競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等具體條件進(jìn)行客觀判定,另外企業(yè)一定時(shí)期實(shí)際的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)應(yīng)該與預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)、和同行業(yè)的、歷史狀況的指標(biāo)等進(jìn)行比較,才能真正了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況所面臨的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)。因此,應(yīng)該正確地確定企業(yè)合理的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率水平,并確定一定的比例標(biāo)準(zhǔn),給予一定的波動(dòng)范圍,如果超出其波動(dòng)范圍,就應(yīng)及時(shí)進(jìn)行控制。所以偏離行業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)凈利率向下偏離不能超過(guò)Y主營(yíng)偏離率,如表2所示。

②資產(chǎn)負(fù)債率。該指標(biāo)反映了企業(yè)資產(chǎn)對(duì)債權(quán)人權(quán)益的保障程度。

從十年趨勢(shì)分析來(lái)看,有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率(46.64%-54.41%),遠(yuǎn)低于行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率(47.72%-62.87%)整體水平。對(duì)其從以下三個(gè)角度進(jìn)行分析:

從股東的角度看,由于企業(yè)通過(guò)舉債籌措的資金與股東提供的資金在經(jīng)營(yíng)中發(fā)揮同樣的作用,所以,股東所關(guān)心的是全部資本利潤(rùn)率是否超過(guò)借人款項(xiàng)的利率,即借入資本的代價(jià)。在企業(yè)全部資本利潤(rùn)率超過(guò)因借款而支付的利息率時(shí),股東所得到的利潤(rùn)就會(huì)加大;相反,如果運(yùn)用全部資本所得的利潤(rùn)率低于借款利息率,則對(duì)股東不利,因?yàn)榻枞胭Y本的一部分利息要用股東所得的利潤(rùn)份額來(lái)彌補(bǔ)。因此,從股東的立場(chǎng)看,在全部資本利潤(rùn)率高于借款利息率時(shí),負(fù)債比例越大越好,否則相反。

從經(jīng)營(yíng)者的立場(chǎng)看,如果舉債很大,超出債權(quán)人心理承受程度,則被認(rèn)為是不保險(xiǎn)的,企業(yè)就借不到錢。如果企業(yè)不進(jìn)行舉債,或負(fù)債比例很小,說(shuō)明企業(yè)畏縮不前,對(duì)前途信心不足,利用債權(quán)人資本進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的能力很差。因此,借款比率越大(當(dāng)然不是盲目地借款),越是顯得企業(yè)活力充沛。

從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來(lái)看,企業(yè)應(yīng)當(dāng)審時(shí)度勢(shì),全面考慮,再利用資產(chǎn)負(fù)債制定借入資本決策時(shí),必須充分估計(jì)可能增加的風(fēng)險(xiǎn),在兩者之間權(quán)衡利害得失,做出正確決策。

所以,如果資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)低,也會(huì)加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率低于行業(yè)平均水平時(shí),企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率向下偏離不能低于Y負(fù)債偏離率;高于行業(yè)水平時(shí),不能低于Y負(fù)債偏離率。具體數(shù)值如表3所示。

③籌資凈現(xiàn)流與凈資產(chǎn)比率

從籌資凈現(xiàn)流與凈資產(chǎn)比率的走勢(shì)來(lái)看,可以分析企業(yè)未來(lái)短時(shí)間內(nèi)潛藏的風(fēng)險(xiǎn)因素。自1999年以來(lái),有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)平均籌資能力一直處于行業(yè)水平之下,而資產(chǎn)負(fù)債率反映總資產(chǎn)中有多少是借款籌來(lái)的,體現(xiàn)公司長(zhǎng)期償債能力。所以資產(chǎn)負(fù)債率不高原因,在這里可以得到進(jìn)一步的印證。其向下偏離率不能低于Y籌資偏離率,如表4所示。

④管理費(fèi)用率。管理費(fèi)用率是指管理費(fèi)用與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比率,反映了管理費(fèi)用的有效性。由于管理費(fèi)用中固定費(fèi)用的比重較大,因此,管理費(fèi)用在絕對(duì)規(guī)模上會(huì)保持一定的穩(wěn)定性。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模相對(duì)穩(wěn)定的情況下,管理費(fèi)用率也應(yīng)保持相對(duì)穩(wěn)定,不易發(fā)生巨大波動(dòng)。在這種前提下,如果管理費(fèi)用率升高,通常表明由于主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的下降,使得管理費(fèi)用支出的有效性降低了,否則相反。

管理費(fèi)用率如果在行業(yè)值以上,則不能高于行業(yè)Y管理偏離率,如表5所示。

⑤營(yíng)業(yè)費(fèi)用率是指營(yíng)業(yè)費(fèi)用與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比率,反映了營(yíng)業(yè)費(fèi)用的有效性,及其變動(dòng)與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入變動(dòng)的相關(guān)性。營(yíng)業(yè)費(fèi)用率保持一定范圍內(nèi)的穩(wěn)定性,表明營(yíng)業(yè)費(fèi)用的投入是相對(duì)有效的,其變動(dòng)與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的變動(dòng)是相關(guān)的。營(yíng)業(yè)費(fèi)用率上升在一定程度上可能反映企業(yè)所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境更加嚴(yán)峻,也可能反映企業(yè)營(yíng)業(yè)費(fèi)用(如展覽費(fèi)和廣告費(fèi)的投入等)支付的浪費(fèi)和無(wú)效。營(yíng)業(yè)費(fèi)用率如果在行業(yè)值以上,則不能高于行業(yè)Y營(yíng)業(yè)偏離率,如表6所示。

通過(guò)以上有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)特征指標(biāo)的分析,我們可以看出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是一項(xiàng)艱巨而又復(fù)雜的系統(tǒng)工程。對(duì)待房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)是一種對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的控制。只要企業(yè)通過(guò)加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理,不斷提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和能力,才能使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理更加有序、有效,才能使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)

[1]單敏.上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析[M].復(fù)旦大學(xué)出版社,2005.

第9篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范

近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、城市化進(jìn)程的不斷加快和居民的收入不斷提高，人們的購(gòu)房消費(fèi)也興旺起來(lái)，因此我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也得到了快速的發(fā)展。但是大量的房地產(chǎn)企業(yè)也存在著許多的問(wèn)題，尤其是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范方面的問(wèn)題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)需要巨大的資金投入，另外由于我國(guó)的的宏觀環(huán)境的在不斷的變動(dòng)以及房地產(chǎn)企業(yè)自身的活動(dòng)也較為多變、復(fù)雜和人們對(duì)于未來(lái)認(rèn)識(shí)、控制的也存在局限性，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的每個(gè)環(huán)節(jié)之中，這是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)必然的產(chǎn)物。因此，如何有效地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的防范是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一道難題。

一.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的含義

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中由于各種難以預(yù)料和難以控制的因素，使得企業(yè)在一定的時(shí)期、一定的范圍內(nèi)所獲得的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)發(fā)生了偏差，從而形成的使企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失或是更大的收益的可能性。企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)貫徹與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程之中，企業(yè)在籌措資金、投資項(xiàng)目、分配利潤(rùn)等過(guò)程中都可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程之中必須要面臨的一個(gè)較為現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，它不可能被完全的消除，但是企業(yè)的管理者可以通過(guò)采取有效地措施來(lái)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

從房地產(chǎn)企業(yè)的資金活動(dòng)的內(nèi)容來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)以及存貨管理的風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)等，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的涵義在理論界主要持有兩種觀點(diǎn)：在第一種觀點(diǎn)中認(rèn)為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)受各種不確定風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)收益與企業(yè)預(yù)期的收益發(fā)生偏離的可能性，如果房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)活動(dòng)的任何一個(gè)環(huán)節(jié)和方面出現(xiàn)問(wèn)題，那么都有可能使這種風(fēng)險(xiǎn)加?。辉诘诙N觀點(diǎn)中認(rèn)為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法到期償還債務(wù)的可能性，我們把這種情形稱為是融資風(fēng)險(xiǎn)或是籌資風(fēng)險(xiǎn)。

二.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在的問(wèn)題

（一）企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)，資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資的資金杠桿率平均高達(dá)75%以上，而一般制造業(yè)企業(yè)的資金杠桿率僅達(dá)50%，房地產(chǎn)企業(yè)在資金的穩(wěn)定性方面有著很大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。這是由于房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中需要大量的資金，因此房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中往往會(huì)存在大量的盲目采取各種舉債的行為，致使企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般會(huì)用企業(yè)內(nèi)部的留存資金買地，然后把土地作為向銀行借入資金時(shí)的抵押物，最后有介入資金開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)45%左右的投資資金是來(lái)自銀行貸款，對(duì)于銀行的信貸房地產(chǎn)企業(yè)有相當(dāng)高的依賴程度。因此，如果一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)了問(wèn)題，那么該企業(yè)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)轉(zhuǎn)嫁到銀行，這將會(huì)對(duì)國(guó)民的經(jīng)濟(jì)會(huì)帶來(lái)非常嚴(yán)重的不利影響。企業(yè)借入的資金越多，其資產(chǎn)負(fù)債率就越高，那么企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)也就越大，同時(shí)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)進(jìn)一步增大。近年來(lái)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力日益激烈、政府部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管力度不斷加大，企業(yè)貸款的約束也越來(lái)越大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈日益緊張，一旦房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈發(fā)生斷裂，此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)將陷入財(cái)務(wù)困境。

（二）企業(yè)忽略了資金的日常管理工作

目前，由于很多的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有編制關(guān)于資金使用的詳盡計(jì)劃，很多的房地產(chǎn)企業(yè)日常的庫(kù)存現(xiàn)金過(guò)多，這些資金的閑置，未能夠投入周轉(zhuǎn)無(wú)法取得盈利而是企業(yè)遭受到損失。另外，企業(yè)內(nèi)部的管理人員和財(cái)務(wù)人員往往普遍缺乏現(xiàn)代的企業(yè)資金管理觀念，雖然對(duì)于樓盤項(xiàng)目的銷售非常重視但是卻忽略了對(duì)項(xiàng)目資金的管理。很多企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作沒(méi)有從根本上對(duì)于資金的使用與成本管理等問(wèn)題進(jìn)行嚴(yán)格的管理，都僅僅停留在簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)核算方面上，企業(yè)面臨的潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)十分巨大。

三. 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析

（一）外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是存在于房地產(chǎn)企業(yè)所處的外部環(huán)境中的各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)通常都難以預(yù)料和難以控制，并且這些外部風(fēng)險(xiǎn)往往是通過(guò)影響企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)因素而發(fā)生作用。如果企業(yè)所處的外部環(huán)境中的各種風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生變化，那么此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)面臨著巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般包括自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)以及政治風(fēng)險(xiǎn)，是一種間接性的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這里主要介紹通貨膨脹和利息率變動(dòng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的最明顯的影響是企業(yè)的資金的占用量不斷增加，資金的需求量不斷膨脹。這主要是因?yàn)椋河捎谖飪r(jià)不斷的上漲，同樣數(shù)量的存量需要占用更多的資金；在通貨膨脹時(shí)期，企業(yè)為了盡量減少原料漲價(jià)所帶來(lái)的損失，或是想要在囤積中獲得利益，于是就提前進(jìn)貨，大量?jī)?chǔ)備原材料，這樣資金的需求量增加也就在所難免；在通貨膨脹期間內(nèi)，由于資金的供求矛盾比較尖銳，企業(yè)之間相互拖欠貨款的現(xiàn)象較為嚴(yán)重，企業(yè)的應(yīng)收賬款數(shù)額大幅增加，這也是引起資金需求增加的一個(gè)因素；另外，由于會(huì)計(jì)一般按歷史成本進(jìn)行核算，這就會(huì)造成產(chǎn)品的成本虛低，利潤(rùn)虛高，資金的回包不足，企業(yè)若要維持簡(jiǎn)單的再生產(chǎn)的正常進(jìn)行，必須追加資金。

許多房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)都需要向銀行借入大量的資金，因此，利率的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的眾多財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中最為重要的。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)，比如向銀行等金融機(jī)構(gòu)借款或者在證券市場(chǎng)上發(fā)行債券，那么如果銀行的貸款利率發(fā)生波動(dòng)時(shí)，企業(yè)的負(fù)債所承擔(dān)的資本成本也會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變化。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特性認(rèn)識(shí)不足

在開(kāi)放的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件之下，由于企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，并且企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是難以消除，企業(yè)只要實(shí)施財(cái)務(wù)行為，那么必然就會(huì)有財(cái)務(wù)活動(dòng)發(fā)生，同時(shí)伴隨著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淺薄是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因之一，目前房地產(chǎn)企業(yè)的很多管理人員和財(cái)務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)都十分淺薄。由于在進(jìn)行項(xiàng)目的決策開(kāi)發(fā)之初，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有做出充分的預(yù)期，導(dǎo)致決策失誤或是缺乏科學(xué)性。決策失誤是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的另一個(gè)主要原因，財(cái)務(wù)決策的科學(xué)性是避免財(cái)務(wù)決策失誤的重要前提。目前，經(jīng)驗(yàn)決策和主觀決策現(xiàn)象普遍存在于許多的房地產(chǎn)企業(yè)，另外，在許多的房地產(chǎn)企業(yè)的管理還普遍存在一言堂的工作作風(fēng)。這些現(xiàn)象都會(huì)導(dǎo)致決策失誤，引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部關(guān)系沒(méi)有理順

目前，對(duì)于許多的房地產(chǎn)企業(yè)其內(nèi)部的各種關(guān)系并沒(méi)有得到很好的處理。長(zhǎng)期以來(lái)，由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理體系和制度并不完善，缺乏完整性與系統(tǒng)性，致使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)部門之間、房地產(chǎn)企業(yè)與其上下級(jí)企業(yè)之間，在企業(yè)資金管理、利潤(rùn)分配等方面存在較多的問(wèn)題，比如權(quán)責(zé)不明與管理不力等問(wèn)題，這就造成了企業(yè)資金使用的效率較低，企業(yè)資金流失現(xiàn)象較嚴(yán)重，資金的安全性與完整性均沒(méi)有得不到保證，使得房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)關(guān)系十分混亂，嚴(yán)重的影響了其財(cái)務(wù)管理水平。

四 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)和防范措施

（一）建立合理的財(cái)務(wù)預(yù)警體系

對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，發(fā)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的制度指的就是企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系貫穿于企業(yè)的所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之中，企業(yè)通過(guò)比較分析所收集的與經(jīng)營(yíng)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況以及企業(yè)本身的財(cái)務(wù)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況信息，企業(yè)可以判斷出是否需要預(yù)警。如果可能危害企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的關(guān)鍵因素出現(xiàn)，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)就能夠根據(jù)對(duì)大量相關(guān)信息的分析預(yù)先發(fā)出警告來(lái)提醒企業(yè)經(jīng)營(yíng)者提前做好準(zhǔn)備或采取應(yīng)對(duì)措施，使企業(yè)防患于未然，避免使企業(yè)的潛在風(fēng)險(xiǎn)演變成現(xiàn)實(shí)的損失。另外當(dāng)企業(yè)的財(cái)務(wù)發(fā)生潛在的危機(jī)時(shí)，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)不僅能夠發(fā)出預(yù)警，而且還能及時(shí)的尋找出導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)狀況不佳的最根本原因，使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者能夠及時(shí)的采取有效的防范措施，阻止企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的進(jìn)一步惡化。

（二）樹(shù)立生存意識(shí)，建立嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)防范措施

由于目前國(guó)家了一系列的政策來(lái)打壓房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)行業(yè)的“冬天”已經(jīng)來(lái)臨，對(duì)于處于“過(guò)冬”時(shí)期的房地產(chǎn)企業(yè)，其首要目的是要“保生存”。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)把防范企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)作為工作的首要任務(wù)，針對(duì)企業(yè)自身的實(shí)際情況認(rèn)真的分析企業(yè)所處的內(nèi)外部環(huán)境，及時(shí)的調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)預(yù)期，對(duì)一些可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)，并且為企業(yè)設(shè)立多項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，努力提高企業(yè)自身的生存適應(yīng)能力。首先，企業(yè)的全體員工，特別是企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)當(dāng)具有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和強(qiáng)烈的責(zé)任感，對(duì)于潛在的發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以及提出的合理意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)給予重視和采納，并且積極采用科學(xué)的財(cái)務(wù)決策方法。為了范企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)明確企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門在財(cái)務(wù)管理中所享有的權(quán)利以及應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，理清企業(yè)內(nèi)部的各種財(cái)務(wù)關(guān)系，努力使企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門各個(gè)崗位做到權(quán)責(zé)分明。其次，要調(diào)整企業(yè)的銷售策略，縮短企業(yè)銷售資金的回籠周期。三是收縮戰(zhàn)線，減少企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)工數(shù)。四是對(duì)企業(yè)的土地存貨進(jìn)行清理。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講應(yīng)當(dāng)保留一些的較好的土地儲(chǔ)備，但是并不是保留的越多越好，因?yàn)榇鎯?chǔ)大量的土地，將會(huì)占用大量的資金，這就減弱了企業(yè)資金的利用效率。最后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在積極運(yùn)作銀行信貸的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)盡量拓寬融資渠道，通過(guò)其它的渠道進(jìn)行融資。

（三）建規(guī)立章，完善內(nèi)部制度

在如此復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境之下，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)不斷的增強(qiáng)企業(yè)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，強(qiáng)化企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平，不斷規(guī)范企業(yè)內(nèi)部制度，完善企業(yè)的法人治理結(jié)構(gòu)，建立一套綜合全面系統(tǒng)的的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，使企業(yè)能夠有效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。首先，要設(shè)立合理的激勵(lì)與約束機(jī)制，使企業(yè)管理者、一般員工與企業(yè)三方共同的承擔(dān)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，對(duì)每個(gè)崗位實(shí)行崗位風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任管理，使企業(yè)努力做到責(zé)、權(quán)、利三位一體，提高企業(yè)全體工作人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。其次，要確保資金能夠有效的收回。企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立關(guān)于客戶的信用檔案，對(duì)于不同信用等級(jí)的客戶采取不同的合作策略。要確定客戶的資信等級(jí)評(píng)估客戶的償債能力，確定合理的應(yīng)收賬款比例，建立健全收賬的責(zé)任制，用以加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款的管理。

（四）提高管理者以及財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)與能力

管理者決策的正確與否和水平高低很大程度上取決于企業(yè)管理者的素質(zhì)關(guān)系。決策作為企業(yè)管理過(guò)程中最重要的活動(dòng)之一，它的正確與否直接關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展，并且企業(yè)的發(fā)展水平也直接取決于企業(yè)決策水平的高低。管理者作為企業(yè)決策層組成人員，其最重要的職能就是對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行決策，另外企業(yè)管理者的素質(zhì)決定了其思維的高度，從而決定了管理者所做決策的正確與否以及水平高低。另外，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果和經(jīng)濟(jì)效益也取決于企業(yè)管理者的素質(zhì)。企業(yè)管理者的能力、素質(zhì)對(duì)于企業(yè)的管理活動(dòng)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的好壞以及經(jīng)營(yíng)效益的好壞都有著直接的影響，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)起著主導(dǎo)性作用。因此，努力提高房地產(chǎn)企業(yè)管理層與財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)和能力的意義十分重大。

首先，企業(yè)應(yīng)當(dāng)努力提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理者的財(cái)務(wù)管理水平。具體來(lái)說(shuō)可以對(duì)企業(yè)的決策者進(jìn)行培訓(xùn)指導(dǎo)，使決策者對(duì)本企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表有一個(gè)大概的了解和科學(xué)的認(rèn)識(shí)，使管理者能夠客觀真實(shí)的信息，本企業(yè)自身情況以及企業(yè)所處的外部環(huán)境做出科學(xué)的決策，徹底摒棄過(guò)去其主要依靠經(jīng)驗(yàn)或主觀感覺(jué)進(jìn)行決策的習(xí)慣，這樣就可以降低企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性。其次，要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的管理與培訓(xùn)。一方面，企業(yè)要吸收具有較高專業(yè)素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員，使其能夠參與到企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中來(lái)；另一方面，要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，主要是專業(yè)知識(shí)和相關(guān)政策培訓(xùn)，努力確?，F(xiàn)有財(cái)務(wù)人員的知識(shí)和能力能夠勝任目前的財(cái)務(wù)工作。

（四）、應(yīng)當(dāng)建立多元化的融資渠道，努力拓寬資金的來(lái)源

房地產(chǎn)企業(yè)不僅應(yīng)當(dāng)在用好企業(yè)內(nèi)部的留存資金，而且還要充分利用企業(yè)自身的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)施多渠道多元化的融資策略，為企業(yè)籌集到充足的資金用以進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)。目前企業(yè)的貨幣資金、墊付款、預(yù)收款收入以及銷售款收入等是大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來(lái)源。近期，由于國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)的政策收緊，上述資金的來(lái)源已很難滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求，因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言努力尋找更多的融資渠道已經(jīng)迫在眉睫。可以通過(guò)發(fā)行股票與債券、信托融資、房地產(chǎn)投資基金融資、等方式，房地產(chǎn)企業(yè)可以獲取更多資金。尤其是可以使房地產(chǎn)企業(yè)不需要通過(guò)提高資產(chǎn)負(fù)債率的股權(quán)融資形式更加受到房地產(chǎn)企業(yè)的青睞。通過(guò)多元化的融資，可以使企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化，不僅發(fā)揮了負(fù)債的財(cái)務(wù)杠桿作用，又使企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在可以承受的范圍內(nèi)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。（重慶市莉雅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；重慶；404100）

參考文獻(xiàn)：

［1］ 蔡敏妮 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理 科技信息 2010年29期

［2］ 劉茜 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)和防范 財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版) 2009年12期