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第1篇

本篇主要是針對(duì)物業(yè)管理論文參考文獻(xiàn)的寫作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范格式來(lái)舉例說(shuō)明，這些范例都是小編采編收集的一些比較優(yōu)秀的物業(yè)管理論文參考文獻(xiàn)，希望小編整理的這些在大家寫作的時(shí)候能有所幫助。

物業(yè)管理論文參考文獻(xiàn)：

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第2篇

由于電力企業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)一直將物業(yè)管理部門當(dāng)做是后期服務(wù)部，正是由于對(duì)其的定位錯(cuò)誤，常常安排一些老弱病殘，或一些快要退休的老職工，并且在物業(yè)管理員工培養(yǎng)方面存在嚴(yán)重不足，結(jié)果導(dǎo)致現(xiàn)階段電力企業(yè)物業(yè)管理人才嚴(yán)重匱乏。作為物業(yè)管理人員，不僅需要具備物業(yè)管理專業(yè)的知識(shí)，還必須掌握經(jīng)濟(jì)管理、房地產(chǎn)、建筑、法律等方面的技能，就我國(guó)電力企業(yè)現(xiàn)階段的物業(yè)管理人員配置來(lái)說(shuō)，文化素質(zhì)以及專業(yè)素養(yǎng)有待提升，在很大程度上影響了物業(yè)管理的發(fā)展。

2.優(yōu)化電力企業(yè)物業(yè)管理的對(duì)策

2.1早期全面介入，強(qiáng)化物業(yè)建設(shè)質(zhì)量

只有具備高品質(zhì)的物業(yè)，才能提高物業(yè)管理的水平。這就需要物業(yè)公司盡早的介入，作為物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)考慮從后期物業(yè)管理的角度出發(fā)，綜合考慮業(yè)主、開(kāi)放商等各方面的利益，將物業(yè)管理各個(gè)細(xì)節(jié)延伸到開(kāi)發(fā)建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，提出行之有效的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建議，為物業(yè)后期管理提供便利。

2.2加強(qiáng)電力企業(yè)內(nèi)部管理，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)

為了提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，首先就需要從物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部出發(fā)，逐漸的轉(zhuǎn)變員工的服務(wù)意識(shí)，并加強(qiáng)對(duì)其專業(yè)技能以及理論知識(shí)的培養(yǎng)，執(zhí)行競(jìng)爭(zhēng)上崗制度，合理安排物業(yè)管理的程序。具體的措施體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）引進(jìn)優(yōu)秀的物業(yè)管理高層人才，充分發(fā)揮其在物業(yè)管理中的領(lǐng)導(dǎo)才能。

（2）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)員工的培訓(xùn)，包括專業(yè)管理以及相關(guān)方面的知識(shí)，定期進(jìn)行考核，采用評(píng)比等手段，提升員工自身的綜合素質(zhì)；

（3）加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部管理制度，建立良好的企業(yè)文化，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力，使全體員工樹(shù)立高質(zhì)量的服務(wù)意識(shí)，提高物業(yè)管理整體的服務(wù)質(zhì)量。

2.3規(guī)范物業(yè)管理自身的行為

為了規(guī)范物業(yè)管理自身的行為，需要做好以下幾個(gè)方面的工作：

（1）物業(yè)管理工作本身存在程序復(fù)雜、項(xiàng)目眾多、環(huán)節(jié)繁雜等特點(diǎn)，需要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的日常管理，強(qiáng)化管理崗位，突出工作程序，優(yōu)化物業(yè)管理的中心環(huán)節(jié)。

（2）完善物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)，有效的約束物業(yè)管理的行為。物業(yè)管理企業(yè)也需要引進(jìn)質(zhì)量體系，制定質(zhì)量監(jiān)督手冊(cè)，運(yùn)用國(guó)際通用的準(zhǔn)則，規(guī)范物業(yè)招投標(biāo)、管理服務(wù)方案制定、接管驗(yàn)收、入伙管理、職工回訪、有償服務(wù)、退伙管理等所有過(guò)程的控制要求，來(lái)逐步完善其質(zhì)量管理體系。

（3）物業(yè)管理企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)員工的溝通，關(guān)系員工的工作與生活，和諧企業(yè)與員工之間的關(guān)系。另外，要建立科學(xué)的獎(jiǎng)罰制度，激勵(lì)員工，充分挖掘員工的潛力，積極聽(tīng)取員工的建議。

3總結(jié)

第3篇

目前，物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，當(dāng)前的競(jìng)爭(zhēng)不再只是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)升級(jí)為品牌競(jìng)爭(zhēng)。而品牌最重要的是其豐富的文化內(nèi)涵。企業(yè)文化直接關(guān)系到企業(yè)品牌，高品位和深層次的企業(yè)文化是企業(yè)品牌的文化底蘊(yùn)。所以，應(yīng)該建立起對(duì)內(nèi)能激發(fā)員工的責(zé)任感和自豪感、對(duì)外能提升企業(yè)視覺(jué)印象的企業(yè)文化，使得企業(yè)的美譽(yù)度和知名度切實(shí)得到提升。企業(yè)文化代表著企業(yè)形象，并向外界傳達(dá)了企業(yè)精神，精神是通過(guò)形象具體反映給公眾的，文化建設(shè)的核心就是企業(yè)精神。因此，應(yīng)該強(qiáng)化員工在思想文化、道德品質(zhì)和服務(wù)技巧等方面的培訓(xùn)。要重視員工的外觀形象，做到穿統(tǒng)一的服裝，掛牌上崗，言語(yǔ)要親切標(biāo)準(zhǔn)，耐心為業(yè)主服務(wù)。采用統(tǒng)一標(biāo)識(shí)，辦公環(huán)境要講究色調(diào)、式樣和陳設(shè)上的藝術(shù)和統(tǒng)一性，以別具風(fēng)格的經(jīng)營(yíng)方式和文化品位，以良好的外觀形象給業(yè)主留下鮮明而深刻的印象。

2凝練企業(yè)文化，營(yíng)造良好工作氛圍

企業(yè)文化建設(shè)，從本質(zhì)上說(shuō)就是在思想和行為方式上由新對(duì)舊的的挑戰(zhàn)和改造。在定位企業(yè)文化時(shí)，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要依據(jù)企業(yè)當(dāng)前的發(fā)展戰(zhàn)略，弘揚(yáng)企業(yè)的優(yōu)良傳統(tǒng)，并借鑒和融合其它企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提出能反映本階段的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的企業(yè)文化。而且，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要重視自己的模范行為，他們的行為往往是對(duì)員工的一種無(wú)聲號(hào)召和示范。公司領(lǐng)導(dǎo)以自己的行動(dòng)向企業(yè)員工詮釋企業(yè)的價(jià)值觀，帶動(dòng)和啟發(fā)著企業(yè)員工對(duì)企業(yè)文化進(jìn)行建設(shè)。營(yíng)造一種團(tuán)結(jié)和拼搏的企業(yè)氛圍。物業(yè)管理科應(yīng)該編制出本企業(yè)的企業(yè)文化手冊(cè)，以向每一個(gè)員工傳達(dá)企業(yè)精神和理念，并規(guī)范他們的行為，讓員工將美好的形象展現(xiàn)給業(yè)主。企業(yè)員工要使用禮貌用語(yǔ)，微笑服務(wù)。激勵(lì)員工參加社會(huì)公益活動(dòng)，讓業(yè)主真正被企業(yè)高質(zhì)量的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)所感染，進(jìn)而自覺(jué)為創(chuàng)建美好社區(qū)而努力。

3加強(qiáng)科學(xué)管理，追求提質(zhì)增效，創(chuàng)新服務(wù)能力

一正確引導(dǎo)業(yè)主養(yǎng)花草、寵物，學(xué)習(xí)安全常識(shí)和法規(guī)道德，提高業(yè)主文化思想素質(zhì)，構(gòu)建小區(qū)和諧氛圍。再者，對(duì)物業(yè)主管部門申辦物業(yè)企業(yè)和資質(zhì)年檢等工作程序進(jìn)行簡(jiǎn)化，提高辦事效率。二是發(fā)揮好社區(qū)居委會(huì)的協(xié)調(diào)作用。物業(yè)主管部門跟街道辦一起，在各社區(qū)中成立居委會(huì)，組織居委會(huì)調(diào)解社區(qū)糾紛，盡量爭(zhēng)取在社區(qū)中化解矛盾，減少法律訴訟；強(qiáng)化對(duì)于社區(qū)居委會(huì)的工作指導(dǎo)，從當(dāng)前業(yè)主的最關(guān)心的問(wèn)題和需求出發(fā)，幫助業(yè)主創(chuàng)建業(yè)主委員會(huì)；在受到群眾投訴后，盡快認(rèn)真處理矛盾，維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定。三是健全物業(yè)維修等日常資金的收繳和監(jiān)管辦法，保證公共設(shè)施維護(hù)有足夠資金。完善維修資金等相關(guān)管理制度，清繳被擠占挪用的物業(yè)大修資金，追收未繳納物業(yè)大修資金，形成維修資金的歸集、使用和再投入的良性循環(huán)，合理使用維修資金，為社區(qū)居民提供完善的物業(yè)服務(wù)。

4充分發(fā)揮企業(yè)文化在物業(yè)管理中的作用

應(yīng)該發(fā)揮好企業(yè)文化凝聚、導(dǎo)向和規(guī)范的作用，切實(shí)做好企業(yè)物業(yè)管理。凝聚作用。企業(yè)文化在某種程度上就似一種粘合劑，它讓全體員工的追求目標(biāo)都集中在為企業(yè)經(jīng)營(yíng)共同奮斗上，彼此團(tuán)結(jié)合作。一種積極的企業(yè)文化，應(yīng)該可以讓每個(gè)員工都看到企業(yè)的美好前景，把自己的命運(yùn)跟企業(yè)命運(yùn)緊密相連，并為之努力工作。在企業(yè)與員工之間、領(lǐng)導(dǎo)與員工之間、員工與員工之間建立起相互支持和理解的和諧關(guān)系，形成巨大的凝聚力，給企業(yè)注入活力和生機(jī)。導(dǎo)向作用。物業(yè)管理企業(yè)文化作為一種理性的文化，它就像企業(yè)管理的靈魂，直接影響著企業(yè)的種種行為，是全體企業(yè)員工的理想和信念，它可以利用價(jià)值觀念引導(dǎo)企業(yè)發(fā)展。規(guī)范作用。企業(yè)文化來(lái)源于員工的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，又反過(guò)來(lái)成為了規(guī)范員工行為的準(zhǔn)則，具有很強(qiáng)的號(hào)召力和約束力。

5落實(shí)企業(yè)文化建設(shè)的職責(zé)

真正落實(shí)好企業(yè)文化建設(shè)，并將責(zé)任分配到綜合管理部、人力資源部和黨群工會(huì)工作部等部門，各個(gè)部門同心協(xié)力，創(chuàng)建齊抓共管新局面。人力資源部主要的職責(zé)是引進(jìn)優(yōu)秀員工，并對(duì)其進(jìn)行培養(yǎng)和激勵(lì)，開(kāi)展企業(yè)傳統(tǒng)教育，提高他們的科學(xué)文化和專業(yè)技能，弘揚(yáng)愛(ài)崗敬業(yè)精神，培養(yǎng)共同價(jià)值觀。綜合管理部的主要職責(zé)是實(shí)施品牌戰(zhàn)略，大力開(kāi)展管理工作，對(duì)企業(yè)中的先進(jìn)個(gè)人和感人事跡進(jìn)行宣傳報(bào)道，提高企業(yè)知名度；黨群工會(huì)工作部主要職責(zé)是組織企業(yè)員工進(jìn)行技術(shù)比賽和勞動(dòng)競(jìng)賽；開(kāi)展多種形式的員工教育文體活動(dòng)；為企業(yè)的中心工作服務(wù)，切實(shí)提升企業(yè)文化建設(shè)水平。

6加強(qiáng)總體規(guī)劃，形成長(zhǎng)效機(jī)制

第4篇

(一)充實(shí)、完善體育場(chǎng)館人才培養(yǎng)方案

河北體育學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)于2013年已申請(qǐng)成功，在其培養(yǎng)方案方面還欠成熟，需要更深入的研究，本項(xiàng)目以專業(yè)型體育場(chǎng)館物業(yè)管理人才培養(yǎng)為目標(biāo)，為本校物業(yè)管理專業(yè)的培養(yǎng)方案的成熟化、系統(tǒng)化提供有益借鑒。

(二)滿足市場(chǎng)需求

根據(jù)全國(guó)體育場(chǎng)館的普查顯示，到2003年底，全國(guó)各類體育場(chǎng)地超過(guò)85萬(wàn)個(gè)，其中64種標(biāo)準(zhǔn)體育場(chǎng)地547，178個(gè)，累計(jì)投入體育場(chǎng)地建設(shè)資金1914．5億元。與1995年第四次普查數(shù)據(jù)相比，場(chǎng)地面積增加了11．8億平方米。2013年末開(kāi)始的全國(guó)第六次體育場(chǎng)地普查的河北省的數(shù)據(jù)中，體育場(chǎng)館有6萬(wàn)個(gè)左右，其中非標(biāo)場(chǎng)地1萬(wàn)個(gè)左右，這些場(chǎng)地從業(yè)人數(shù)7萬(wàn)人，體育場(chǎng)館的專門人才遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求。

二、體育院校物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)方案內(nèi)容探索

(一)指導(dǎo)思想、培養(yǎng)目標(biāo)和要求

在國(guó)家政策方針允許以及育人的條件下，強(qiáng)調(diào)主動(dòng)適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)與社會(huì)發(fā)展對(duì)專業(yè)人才的需求，按照“寬口徑、厚基礎(chǔ)、重能力、高素質(zhì)”的人才培養(yǎng)方向要求，在課程設(shè)置上加強(qiáng)理論基礎(chǔ)，突出實(shí)踐能力。使學(xué)生掌握必要的物業(yè)管理(體育場(chǎng)館方向)實(shí)務(wù)和專業(yè)管理基本技能，有管理意識(shí)、服務(wù)意識(shí)和質(zhì)量意識(shí);強(qiáng)調(diào)就業(yè)方向?yàn)轶w育場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)、管理、策劃、維護(hù)。對(duì)學(xué)生的培養(yǎng)要求包括政治素質(zhì)、專業(yè)素質(zhì)、心理素質(zhì)、身體素質(zhì)。政治、心理和身體素質(zhì)是前提和基礎(chǔ)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)需掌握的內(nèi)容，包括專業(yè)的基礎(chǔ)知識(shí)、專業(yè)方向前沿知識(shí)，并且掌握相關(guān)的專業(yè)技能。

(二)課程教學(xué)

物業(yè)管理專業(yè)是根據(jù)體育場(chǎng)館物業(yè)管理的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展對(duì)物業(yè)管理人才的迫切需要，對(duì)學(xué)生進(jìn)行專業(yè)知識(shí)和技能教育，為實(shí)現(xiàn)崗位從業(yè)能力而設(shè)置的。專業(yè)和專業(yè)課程的設(shè)置具有較強(qiáng)的針對(duì)性和實(shí)用性，注重基本知識(shí)和基本理論，強(qiáng)調(diào)理論聯(lián)系實(shí)際，強(qiáng)化專業(yè)技能訓(xùn)練。

1．學(xué)期課程安排。按照“專業(yè)招生，分段教學(xué)，院企聯(lián)合，分流培養(yǎng)”的基本思路，前二年(1～4)學(xué)期課程設(shè)置按照專業(yè)統(tǒng)一開(kāi)設(shè)基礎(chǔ)課及專業(yè)基礎(chǔ)課，第三年(5～6)開(kāi)設(shè)專業(yè)課程，從第七學(xué)期開(kāi)始分流，同時(shí)院企聯(lián)合培養(yǎng)，將學(xué)生分配到與學(xué)校合作的實(shí)踐教學(xué)基地進(jìn)行學(xué)習(xí)。

2．主要課程設(shè)置。主要課程應(yīng)當(dāng)有針對(duì)性地設(shè)置公共必修課、學(xué)科基礎(chǔ)課、專業(yè)必修課和專業(yè)選修課。物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生正常畢業(yè)會(huì)取得“管理學(xué)”學(xué)位，但同時(shí)方向?yàn)轶w育場(chǎng)館物業(yè)管理專業(yè)方向，因此要進(jìn)行兩方面的合理側(cè)重，開(kāi)設(shè)財(cái)會(huì)基礎(chǔ)、統(tǒng)計(jì)學(xué)、管理學(xué)原理、市場(chǎng)營(yíng)銷、企業(yè)戰(zhàn)略管理、運(yùn)籌學(xué)、經(jīng)濟(jì)法、體育產(chǎn)業(yè)概論、組織行為學(xué)、管理心理學(xué)以及體育場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)管理、體育場(chǎng)館賽事籌辦、體育場(chǎng)館建造、體育設(shè)施的維修與維護(hù)、體育營(yíng)銷、體育贊助與廣告、體育俱樂(lè)部經(jīng)營(yíng)與管理、消費(fèi)者行為學(xué)、體育商務(wù)策劃與文案寫作、物業(yè)管理信息系統(tǒng)、體育經(jīng)濟(jì)學(xué)等課程。為了拓寬學(xué)生就業(yè)適應(yīng)面，配合學(xué)生的興趣特點(diǎn)而設(shè)置的選修課程。這部分的課程應(yīng)當(dāng)是對(duì)學(xué)生、人才市場(chǎng)、高校一線教師以及相關(guān)專家進(jìn)行充分的調(diào)研，充分補(bǔ)充物業(yè)管理專業(yè)體育場(chǎng)館物業(yè)管理方向的主干課程，同時(shí)滿足社會(huì)對(duì)學(xué)生知識(shí)的要求而進(jìn)行，還要考慮學(xué)生的需求。主要包括:體育文化、服務(wù)營(yíng)銷、體育公共關(guān)系、體育經(jīng)濟(jì)實(shí)務(wù)、體育市場(chǎng)調(diào)查與分析、企業(yè)倫理學(xué)、ERP原理與應(yīng)用、電子商務(wù)等。

3．實(shí)踐教學(xué)。河北體育學(xué)院的實(shí)踐教學(xué)合作單位遍布全國(guó)各地，包括全國(guó)的主流高爾夫球俱樂(lè)部、健身俱樂(lè)部、戶外拓展基地以及正在協(xié)商的體育器械公司、奧體中心等體育場(chǎng)館，在教師指導(dǎo)下結(jié)合本專業(yè)特點(diǎn)，熟悉實(shí)習(xí)單位(部門)的基本概況、工作流程等，通過(guò)頂崗實(shí)習(xí)、教師深入基地進(jìn)行教學(xué)，實(shí)現(xiàn)理論和實(shí)踐的統(tǒng)一，能夠使學(xué)生學(xué)到更多的專業(yè)知識(shí)、技能。

三、結(jié)語(yǔ)

第5篇

一、新鄉(xiāng)小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

新鄉(xiāng)小區(qū)的物業(yè)管理的內(nèi)容主要包括房屋管理與維修、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、小區(qū)便民服務(wù)、HSE管理以及供暖工作等。目前小區(qū)的綠化管理和維修、房屋管理、衛(wèi)生等基本管理逐漸完善，保證了居民的生活環(huán)境的質(zhì)量。下面就新鄉(xiāng)小區(qū)HSE管理工作以及供暖工作進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析。（一）HSE管理工作。HSE是健康（Health）、安全（Safety）和環(huán)境（Environment）三位一體的管理體系。安全生產(chǎn)、保護(hù)環(huán)境、維護(hù)健康，是對(duì)物業(yè)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行狀態(tài)的本質(zhì)要求。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程，就是與HSE相伴相生、相互影響的過(guò)程，生產(chǎn)一刻不停，對(duì)HSE的要求就不能終止。物業(yè)公司風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在、考驗(yàn)無(wú)處不在、責(zé)任無(wú)處不在，HSE工作沒(méi)有“淡季”“旺季”之說(shuō)，更無(wú)“閑時(shí)”“忙時(shí)”之分，必須做到警鐘長(zhǎng)鳴、常抓不懈，任何時(shí)候都不能有絲毫的放松和懈怠。只有這樣，才能保證物業(yè)管理日常工作安全、有序、平穩(wěn)地向前推進(jìn)。當(dāng)前新鄉(xiāng)小區(qū)物業(yè)管理在HSE方面制定了以下對(duì)策。首先，編制公眾聚集場(chǎng)所事件應(yīng)急預(yù)案、應(yīng)急預(yù)案、天然氣管線泄漏應(yīng)急預(yù)案、電梯突發(fā)事故專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案。每季度開(kāi)展一次預(yù)案演練。其次，針對(duì)小區(qū)公共區(qū)域的安全隱患問(wèn)題，每個(gè)月進(jìn)行一次安全自查，每季度處領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行一次全面安全檢查，及時(shí)排除已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的安全隱患。再次，集中整頓小區(qū)安全隱患。針對(duì)小區(qū)公共用地亂擺亂放、亂栽亂種等問(wèn)題進(jìn)行集中處理，并清除16棟住宅樓樓道和7個(gè)車棚堆放的易燃雜物。結(jié)合HSE觀察制定活動(dòng)實(shí)施方案，調(diào)動(dòng)全員參與安全管理的積極性。最后，對(duì)電梯等特種設(shè)備開(kāi)展專項(xiàng)檢查。每月進(jìn)行兩次電梯保養(yǎng)工作，每半個(gè)月進(jìn)行自查巡檢，每年進(jìn)行一次電梯檢驗(yàn)，制定電梯安全管理制度。（二）供暖工作。新鄉(xiāng)物業(yè)管理部門在供暖方面是結(jié)合熱力公司工作，配備專人負(fù)責(zé)二次網(wǎng)及住戶巡檢維護(hù)，及時(shí)處理檢查出的問(wèn)題。比如供暖后，處理入戶管線腐蝕穿孔等。督促熱力公司生產(chǎn)部修理或更換小區(qū)內(nèi)各種機(jī)械設(shè)備的老化或者是損壞零部件，比如熱力站兩臺(tái)補(bǔ)水泵單向閥、補(bǔ)水罐浮球閥等。（三）改善小區(qū)環(huán)境工程情況。為成功創(chuàng)建“AAAA”級(jí)小區(qū)，達(dá)到創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)，2016年小區(qū)管理處對(duì)小區(qū)部分樓房、外墻、景觀進(jìn)行改造，開(kāi)展了四項(xiàng)工程：2016年6月新鄉(xiāng)處一區(qū)部分住宅樓樓頂漏水工程、2016年7月新鄉(xiāng)管理處基地生活區(qū)小圍墻整治工程、新鄉(xiāng)處仿古亭子修繕等綜合維修工程、管道局家屬院文化墻工程。并且在2016年8月完成了四項(xiàng)工程。1.爭(zhēng)創(chuàng)集團(tuán)公司“AAAA”級(jí)文明和諧示范小區(qū)完成情況小區(qū)建設(shè)以創(chuàng)建“4A級(jí)小區(qū)”為目標(biāo)，以服務(wù)小區(qū)、提高居民生活質(zhì)量為工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。在保證小區(qū)工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提下，大力整治小區(qū)環(huán)境，集中整頓小區(qū)安全隱患，加強(qiáng)小區(qū)房屋管理工作。在處領(lǐng)導(dǎo)的正確領(lǐng)導(dǎo)下以及各相關(guān)職能部門的支持與配合下，新鄉(xiāng)處一區(qū)于2016年9月成功創(chuàng)建集團(tuán)公司“AAAA”級(jí)文明和諧示范小區(qū)。2.“四供一業(yè)”項(xiàng)目取得進(jìn)展（1）供電方面：新鄉(xiāng)小區(qū)處與新鄉(xiāng)供電公司簽訂供電分離移交框架協(xié)議，已將《可行性研究報(bào)告》《分離移交項(xiàng)目實(shí)施方案》《穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告》《維護(hù)穩(wěn)定工作預(yù)案》上交礦區(qū)管理中心。供暖方面：新鄉(xiāng)小區(qū)處與新鄉(xiāng)熱力有限責(zé)任公司簽訂分離移交框架協(xié)議，已將《可行性研究報(bào)告》《分離移交項(xiàng)目實(shí)施方案》《穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告》《維護(hù)穩(wěn)定工作預(yù)案》上交礦區(qū)管理中心。

二、小區(qū)管理優(yōu)化

（1）實(shí)行上崗培訓(xùn)制度，創(chuàng)辦一只專業(yè)的物業(yè)管理隊(duì)伍，確立物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理和從業(yè)人員的職業(yè)資格制度，在工作過(guò)程中處處體現(xiàn)綠色物業(yè)管理的理念，從而更好帶動(dòng)廣大業(yè)主配合實(shí)施綠色物業(yè)管理。（2）推行“人性化管理”。尊重業(yè)主并提供溫馨快捷的服務(wù)，在管理中充分體現(xiàn)“以人為本”和“業(yè)主至上”的理念。實(shí)行雙向式管理模式，變被動(dòng)服務(wù)為主動(dòng)服務(wù)。還可建立服務(wù)單位評(píng)分制度，按月累計(jì)業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)單位的評(píng)分狀況，以改進(jìn)不足、提升服務(wù)品質(zhì)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王娜.小城市小區(qū)管理體制問(wèn)題及對(duì)策研究[D].濟(jì)南:山東師范大學(xué),2016.

第6篇

1.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理體制滯后。

城市住宅小區(qū)物業(yè)管理與街道辦事處、公安派出所、工商、物價(jià)、稅務(wù)、交通、環(huán)衛(wèi)、市場(chǎng)、房管、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)和文化娛樂(lè)等部門，應(yīng)是互不代替、互不矛盾、互相支持、共同發(fā)展的關(guān)系，但目前一些城市物業(yè)管理政出多門，部門越位，想管又管不好，致使物業(yè)管理處于自發(fā)狀態(tài)，加之物業(yè)管理的歸口部門不清，協(xié)調(diào)不力，遇到問(wèn)題投訴無(wú)門。物業(yè)公司與有關(guān)部門關(guān)系難以理順，物業(yè)公司、住戶、小區(qū)管委會(huì)各方在物業(yè)管理中的地位、作用，責(zé)權(quán)關(guān)系也不明確，物業(yè)管理與行政管理等方面的關(guān)系不協(xié)調(diào)，這種不健全的管理體制，使物業(yè)公司對(duì)一些管理項(xiàng)目處于兩難境地，影響甚至制約著管理業(yè)務(wù)的正常開(kāi)展。上述城市住宅小區(qū)物業(yè)管理體制存在的弊端如不解決，就不能從根本上使城市物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

2.城市住宅小區(qū)業(yè)主缺乏自我約束能力，對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不清。

居住在各類城市住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，其生活習(xí)慣、消費(fèi)層次、認(rèn)識(shí)能力、知識(shí)水平、個(gè)人素養(yǎng)等是不盡相同的，規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬(wàn)別，業(yè)主的自我約束能力與自我保護(hù)意識(shí)處于不同層次，為各自的利益沖突經(jīng)常發(fā)生，增加了物業(yè)管理的難度。廣大業(yè)主及物業(yè)管理者對(duì)物業(yè)管理認(rèn)知程度存在差異，物業(yè)管理的服務(wù)、管理范圍的界定，有償和無(wú)償服務(wù)的界定等在物管企業(yè)與業(yè)主之間存在一定差距。在物業(yè)維修工作中，多數(shù)業(yè)主繼承了過(guò)去住公房管理模式的概念，認(rèn)為自己給了物業(yè)管理費(fèi)，那么物業(yè)管理部門就要對(duì)房子全權(quán)負(fù)責(zé)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提出原本不屬于企業(yè)承擔(dān)的義務(wù)。業(yè)主的物業(yè)管理觀念淡簿，對(duì)物業(yè)管理所要求的管理體制、方法、內(nèi)容、特性、原則等還缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，盡管業(yè)主普遍已知曉物業(yè)管理的必要性，但在傳統(tǒng)觀念的影響下，從內(nèi)心來(lái)說(shuō)不愿意有這種長(zhǎng)期消費(fèi)，心理上還沒(méi)有完全接納，仍存在抵觸情緒，有的業(yè)主潛意識(shí)里的抵觸情緒容易使得物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間關(guān)系緊張，從而產(chǎn)生矛盾，使物業(yè)管理服務(wù)正常的運(yùn)行受到很大的影響。

3.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平不高，管理人員素質(zhì)低下，直接影響物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展。

現(xiàn)今，大多數(shù)城市住宅小區(qū)所發(fā)生的矛盾都是業(yè)主不滿意物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平而產(chǎn)生的。城市的住宅小區(qū)管理公司因資質(zhì)和規(guī)模的影響，以及因資金問(wèn)題困難運(yùn)作，無(wú)法為業(yè)主提供周到和全面的服務(wù)，標(biāo)準(zhǔn)所規(guī)定的物管服務(wù)評(píng)定項(xiàng)目，企業(yè)也難以實(shí)施到位。這些原因?qū)е挛飿I(yè)管理水平的低下，無(wú)法達(dá)到業(yè)主的期望，引發(fā)兩者經(jīng)常出現(xiàn)許多矛盾。物業(yè)管理是專業(yè)化和綜合性要求比較高的行業(yè)，對(duì)管理人員的綜合素質(zhì)要求高。但物業(yè)管理這一行業(yè)的現(xiàn)實(shí)是，國(guó)家尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，加之近幾年來(lái)發(fā)展較快，從業(yè)人員大都是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)、單位后勤部門等行業(yè)及下崗人員轉(zhuǎn)到物業(yè)管理行業(yè)的，所學(xué)專業(yè)五花八門。因此，管理隊(duì)伍素質(zhì)良莠不齊，從就業(yè)人員素質(zhì)看，有的是隨意聘用的未經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的非物業(yè)專業(yè)人員，有的職工對(duì)物業(yè)管理的基本概況、運(yùn)行機(jī)制還沒(méi)有完全搞清楚，大部分物業(yè)管理公司的員工屬于半路出家，缺乏系統(tǒng)的專業(yè)知識(shí)和管理技巧，面對(duì)紛繁的管理業(yè)務(wù)和千萬(wàn)家住戶及需協(xié)調(diào)的眾多關(guān)系就顯得力不從心，往往只習(xí)慣于公共服務(wù)項(xiàng)目，不善于拓展其他服務(wù)、物業(yè)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)和多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。雖說(shuō)有的物業(yè)管理企業(yè)建立了責(zé)任制及標(biāo)準(zhǔn)，但沒(méi)有一套行之有效的考核標(biāo)準(zhǔn)和考核辦法，尤其是對(duì)職工不能經(jīng)常進(jìn)行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和職業(yè)道德教育，使管理服務(wù)工作很難到位。物業(yè)管理人員素質(zhì)偏低的現(xiàn)狀，直接影響物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展，而且難以適應(yīng)新的挑戰(zhàn)。

4.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理智能化程度低下。

所謂住宅小區(qū)智能化，指的就是利用4C（即計(jì)算機(jī)、通信與網(wǎng)絡(luò)、自控、IC卡）技術(shù)，通過(guò)有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元住處服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為住宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段，以期實(shí)現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境。隨著科學(xué)技術(shù)水平的提高，越來(lái)越多的小區(qū)開(kāi)始實(shí)施了物業(yè)小區(qū)智能化管理。但有很多的城市小區(qū)未能啟動(dòng)智能化以及一些先進(jìn)的科學(xué)管理技術(shù)，主要原因是智能化系統(tǒng)不僅需要投入不少建設(shè)資金，還需要專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行日常維護(hù)。其實(shí)，真正實(shí)施了小區(qū)智能化后，可以大大節(jié)約管理費(fèi)用。小區(qū)智能化投入不足，大多數(shù)物業(yè)管理公司缺乏現(xiàn)代化管理的硬件設(shè)備和軟件技術(shù)，多半停留在傳統(tǒng)的手工或半手工的管理階段，因而不能有效地提高管理質(zhì)量和效率，不能適應(yīng)現(xiàn)代建筑科技日趨廣泛的需求，制約了自身的發(fā)展。

二、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對(duì)策

一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理公司的基本內(nèi)容包含經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)三方面，服務(wù)是宗旨，管理是目的，經(jīng)營(yíng)是手段，這三方面的工作是相輔相成的，要寓經(jīng)營(yíng)管理于服務(wù)之中，在服務(wù)中完善經(jīng)營(yíng)管理。物業(yè)管理的核心應(yīng)在于物業(yè)本身并在外延上擴(kuò)展到人，要通過(guò)企業(yè)化的經(jīng)營(yíng)、專業(yè)化管理及社會(huì)化的服務(wù)使物業(yè)不僅在使用價(jià)值上得到保證，價(jià)值得到保值與增值，甚至還要使物業(yè)管理產(chǎn)生品牌效應(yīng)，使物業(yè)成為業(yè)主的自尊與自豪。因此，需要切實(shí)解決目前物業(yè)管理中存在的問(wèn)題和困難，提高物業(yè)管理公司的管理服務(wù)水平，完善物業(yè)管理服務(wù)功能，對(duì)促進(jìn)物業(yè)公司的健康發(fā)展十分重要。

1.加強(qiáng)立法工作，為開(kāi)展物業(yè)管理工作提供法律保障。

為保證物業(yè)管理有章可循，按章辦事，必須加強(qiáng)物業(yè)管理的立法工作。立法工作的重點(diǎn)是：盡快出臺(tái)地方性《物業(yè)管理暫行規(guī)定》，明確政府物業(yè)管理持政主體和專業(yè)部門按職責(zé)分工，并對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)督的地位；明晰業(yè)主、管委會(huì)、物業(yè)管理公司、政府職能部門等各方的權(quán)力和義務(wù)關(guān)系；明示從前期管理到日常管理，管理用房，管理經(jīng)費(fèi)和獎(jiǎng)懲等一系列物業(yè)管理規(guī)范，各自職能、各方的責(zé)權(quán)等均必須以法規(guī)的形式確定下來(lái)，明確政府行使監(jiān)督指導(dǎo)權(quán)，管委會(huì)行使、物業(yè)公司行使管理服務(wù)權(quán)，以適應(yīng)物業(yè)管理的權(quán)威性、統(tǒng)一性、專業(yè)性、綜合服務(wù)性、有償性等要求。對(duì)已出臺(tái)的涉及物業(yè)管理的法規(guī)，要根據(jù)實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的新問(wèn)題、新情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)男抻啞⒀a(bǔ)充和完整，以適應(yīng)新形勢(shì)的需要。物業(yè)管理公司接管物業(yè)后還要制定物業(yè)管理細(xì)則，建立完善的管理服務(wù)章程、崗位責(zé)任和各項(xiàng)規(guī)章制度。充分運(yùn)用已出臺(tái)的法規(guī)，做到有章可循，按章辦事。

2.重視基礎(chǔ)管理工作，明晰物業(yè)管理主體。

物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作應(yīng)早介入，并使之法制化，為今后進(jìn)行物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)。在建筑施工前期就與開(kāi)發(fā)商共同探討日后物業(yè)管理細(xì)則，使物業(yè)在建造中更加合理、經(jīng)濟(jì)有效；在住宅小區(qū)竣工后，應(yīng)根據(jù)《住宅小區(qū)接管驗(yàn)收管理辦法》進(jìn)行認(rèn)真驗(yàn)收，保證建筑質(zhì)量，保證使用功能，并做到檔案資料齊全完整，這是搞好物業(yè)管理關(guān)鍵性的一環(huán)，也是與業(yè)主和住戶建立良好的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，依照物業(yè)管理合同實(shí)施管理經(jīng)營(yíng)與有償服務(wù)的重要依據(jù)和條件。物業(yè)公司還應(yīng)主動(dòng)搞好與街道辦事處、公安派出所等部門的關(guān)系，協(xié)調(diào)好與住戶及管委會(huì)等方面的關(guān)系，積極配合街道辦事處、派出所開(kāi)展各項(xiàng)工作，為物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理爭(zhēng)取社會(huì)合力，為物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量創(chuàng)造條件。

3.提高物業(yè)管理公司從業(yè)人員素質(zhì)，“以人為本”，提升管理服務(wù)的質(zhì)量。

科學(xué)的物業(yè)管理，來(lái)自于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專門人才，培養(yǎng)物業(yè)管理人才的關(guān)鍵，在于提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)。提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，首先，要制定計(jì)劃，分期分批對(duì)各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后持證上崗；其次，企業(yè)根據(jù)管理人員的實(shí)際情況及工作崗位的需要，定期或不定期、長(zhǎng)期培訓(xùn)與短期集訓(xùn)結(jié)合對(duì)在職人員進(jìn)行專題培訓(xùn)，使員工專業(yè)技術(shù)水平不斷提高；再次，從員工中選拔有培養(yǎng)前途的人，參加物業(yè)管理專業(yè)學(xué)歷教育，為企業(yè)發(fā)展儲(chǔ)備人才。物業(yè)管理作為勞動(dòng)密集型的服務(wù)行業(yè)，最終的顧客是業(yè)主，業(yè)主的滿意度是衡量物業(yè)公司工作的最終標(biāo)準(zhǔn)。這就要求物業(yè)管理企業(yè)，一方面要更新服務(wù)觀念，寓管理于服務(wù)之中，在管理中服務(wù)，在服務(wù)中管理；另一方面要堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)理念，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，注重為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，不斷改革服務(wù)質(zhì)量。只有這樣，才能真正尊重居住者的生理和心理需求，進(jìn)而為其提供更細(xì)致、更周到、更體貼的人性化服務(wù)。

4.積極推動(dòng)城市小區(qū)業(yè)主大會(huì)的建立，選出水平比較高，對(duì)物業(yè)管理有著一定認(rèn)知的業(yè)主委員會(huì)，并引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作，由業(yè)主委員會(huì)代業(yè)主行使各項(xiàng)權(quán)利。

在物業(yè)糾紛中，業(yè)主是弱勢(shì)群體，只有幫助小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)，讓其發(fā)揮“主人翁”的作用，管理自己居住的“家園”，才能切實(shí)保護(hù)業(yè)主自身的利益不受侵犯。充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，多辦一些宣傳、咨詢活動(dòng)，提高業(yè)主的自我管理意識(shí)，通過(guò)各種有效渠道加強(qiáng)宣傳力度，使廣大業(yè)主意識(shí)到自身權(quán)益的保障不能僅消極的依靠外界來(lái)實(shí)現(xiàn)，更重要的是要實(shí)現(xiàn)物業(yè)自治，靠業(yè)主自身積極參與，才能實(shí)現(xiàn)保障業(yè)利與搞好小區(qū)建設(shè)的雙贏。物業(yè)管理的良性發(fā)展很大程度上需要業(yè)主的支持和配合，為了業(yè)主不至于因?yàn)槲飿I(yè)管理意識(shí)的生疏，而影響其獲得應(yīng)有的合法權(quán)利，需要加強(qiáng)宣傳力度，采取各種方式，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，把涉及到維護(hù)業(yè)益的內(nèi)容和物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)通過(guò)適當(dāng)?shù)姆绞阶屓w業(yè)主更多地了解。

5.大力推動(dòng)物業(yè)管理智能化。

第7篇

1.1保障房市場(chǎng)

①片區(qū)物業(yè)性質(zhì)。第一，費(fèi)用收取情況分析。由分析可知，7個(gè)保障房片區(qū)中，除了營(yíng)龍小區(qū)是完全市場(chǎng)化管理，不由街道補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)外，其他6個(gè)均由街道補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)，且物業(yè)費(fèi)收繳率較低。第二，人員配比情況。營(yíng)龍物業(yè)完全采取市場(chǎng)化管理方式進(jìn)行管理。但由于其尚未建立起完善的市場(chǎng)融資機(jī)制，日常補(bǔ)貼較少，因此必須嚴(yán)格進(jìn)行收支管理，使人員配備比例最小，將人的效率發(fā)揮到最大。③配套歸屬問(wèn)題。一般來(lái)講，目前保障房物業(yè)市場(chǎng)中商業(yè)配套的所有權(quán)是歸政府所有的，而經(jīng)營(yíng)權(quán)歸物業(yè)公司，商業(yè)配套經(jīng)營(yíng)所得歸物業(yè)公司，由物業(yè)公司補(bǔ)貼其物業(yè)虧損，不足部分由政府補(bǔ)貼。

1.2物業(yè)費(fèi)用

可以看到，與保障房小區(qū)相比，萬(wàn)科物業(yè)和棲霞物業(yè)幾乎不存在物業(yè)費(fèi)收繳率低的問(wèn)題。

2南京市保障房物業(yè)管理問(wèn)題

2.1物業(yè)管理混亂

物業(yè)管理企業(yè)在商業(yè)配套歸屬權(quán)不同，有的歸物業(yè)公司、有的歸政府、還有個(gè)別的歸屬權(quán)不確定。這些都反映了南京保障房物業(yè)管理混亂，沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，也沒(méi)有統(tǒng)一的組織運(yùn)營(yíng)，隨之而來(lái)的物業(yè)管理一系列問(wèn)題就會(huì)出現(xiàn)。

2.2物業(yè)費(fèi)收取困難

只有高檔小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收取沒(méi)有問(wèn)題，其他小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取較為困難。同時(shí)，保障房業(yè)主在不愿意或不需要交物業(yè)費(fèi)的情況下，又想物業(yè)公司提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，這必然導(dǎo)致雙方矛盾激化，加大物業(yè)費(fèi)收取難度。

2.3物業(yè)管理市場(chǎng)化不足

一是物業(yè)管理涉及的法律關(guān)系較為復(fù)雜，既涉及到開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主等法律主體，也涉及社區(qū)委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、街道辦事處等，直接加大了管理難度；二是物業(yè)服務(wù)不理想，缺乏相應(yīng)的管理服務(wù)規(guī)范。

3南京市保障房物業(yè)管理對(duì)策

3.1完善法制，保證機(jī)制

南京市應(yīng)成立市級(jí)組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，發(fā)揮統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、綜合協(xié)調(diào)作用，同時(shí)明確區(qū)縣政府和相關(guān)部門的職責(zé)，建立起保障房項(xiàng)目長(zhǎng)效管理機(jī)制。

3.2引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，選擇好的物業(yè)管理隊(duì)伍

南京市保障房項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高，配套設(shè)備設(shè)施多，對(duì)后期管理的專業(yè)性要求較強(qiáng)。為此，要引入了具有國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照南京市普通住宅物業(yè)服務(wù)三級(jí)二類標(biāo)準(zhǔn)，提供專業(yè)化物業(yè)服務(wù)，由專業(yè)的人做專業(yè)的事，提高物業(yè)服務(wù)水平。

3.3加大資金保證

第8篇

統(tǒng)計(jì)學(xué)在物業(yè)管理中的應(yīng)用物業(yè)管理是一種經(jīng)營(yíng)型的管理服務(wù)，是融管理，經(jīng)營(yíng)，服務(wù)為一體，在服務(wù)中完善經(jīng)營(yíng)與管理，三者相互聯(lián)系，相互促進(jìn)的系統(tǒng)工程。在經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，是一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)工作。統(tǒng)計(jì)亦是物業(yè)管理工作中一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)工作。物業(yè)管理統(tǒng)計(jì)包括統(tǒng)計(jì)工作，統(tǒng)計(jì)資料和統(tǒng)計(jì)科學(xué)三大組成部分。統(tǒng)計(jì)的目的是探索、認(rèn)識(shí)和掌握客觀現(xiàn)象的發(fā)展變化規(guī)律。在物業(yè)管理工作中，應(yīng)該重視統(tǒng)計(jì)工作，運(yùn)用專門的手段，全面，完整的記錄，探索，認(rèn)識(shí)和掌握客觀現(xiàn)象的發(fā)展變化規(guī)律，促進(jìn)和拓展物業(yè)管理的內(nèi)涵，使物業(yè)管理工作規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。本文將根據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)的基礎(chǔ)理論，物業(yè)管理實(shí)質(zhì)工作和實(shí)際物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)統(tǒng)計(jì)學(xué)在物業(yè)管理中的應(yīng)用加以探討。借此提高和推廣統(tǒng)計(jì)在物業(yè)管理中的實(shí)際應(yīng)用。統(tǒng)計(jì)和物業(yè)管理統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)既是動(dòng)詞又是一個(gè)名詞，既是人們的一項(xiàng)活動(dòng)又是對(duì)客觀事物的現(xiàn)象的描述。在物業(yè)管理中，就是要通過(guò)日常物業(yè)管理人員對(duì)經(jīng)營(yíng)，服務(wù)，管理中的大量數(shù)據(jù)的采集，整理，分析和計(jì)算，直觀的表現(xiàn)出物業(yè)管理過(guò)程中的工作水平和工作質(zhì)量。找出事物的變化規(guī)律，用以提高和完善物業(yè)管理工作的細(xì)節(jié)。分析對(duì)比后用以指導(dǎo)實(shí)踐工作。在物業(yè)管理統(tǒng)計(jì)中，因物業(yè)管理的范圍相當(dāng)廣泛，工作性質(zhì)多元化，所以它的研究對(duì)象也是包羅萬(wàn)象。涉及了從經(jīng)營(yíng)，服務(wù)到管理的各個(gè)層面。通過(guò)對(duì)這些日常工作或活動(dòng)的數(shù)量特征和數(shù)量關(guān)系，揭示物業(yè)管理的本質(zhì)和其規(guī)律性。從物業(yè)接管，驗(yàn)收開(kāi)始，統(tǒng)計(jì)活動(dòng)就滲透到每一項(xiàng)物業(yè)管理活動(dòng)之中。這樣才能通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)特征和數(shù)據(jù)關(guān)系的研究，為正常物業(yè)管理活動(dòng)提供有效，可靠的佐證。同時(shí)，通過(guò)準(zhǔn)確、及時(shí)、全面的搜集，以及整理和分析各方面的統(tǒng)計(jì)資料，掌握各項(xiàng)工作活動(dòng)的現(xiàn)狀和發(fā)展變化規(guī)律，還可制訂出正確的工作應(yīng)對(duì)策略和發(fā)展工作計(jì)劃。對(duì)執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督，檢查和反饋。如此循環(huán)往復(fù)，物業(yè)管理工作才能得到科學(xué)有序的發(fā)展。

2.統(tǒng)計(jì)學(xué)應(yīng)用在房地產(chǎn)

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行表現(xiàn)為兩種狀態(tài)，即均衡運(yùn)行和非均衡運(yùn)行。經(jīng)濟(jì)學(xué)上的均衡通常指瓦爾拉斯均衡，其基本假設(shè)是存在完善的市場(chǎng)體系和價(jià)格體系，如果市場(chǎng)完善，市場(chǎng)信息是完備的、通暢的，價(jià)格靈敏，價(jià)格隨供求變化而調(diào)整，那么市場(chǎng)上商品的需求與供給必然相等，社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的超額供給和超額需求都不會(huì)存在，這是一種理想狀態(tài)，現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中很難實(shí)現(xiàn)。而非均衡是指不存在完善的市場(chǎng)，不存在靈敏的價(jià)格體系的條件下所達(dá)到的均衡，經(jīng)濟(jì)學(xué)上的非均衡通常指非瓦爾拉斯均衡，它以更為一般的假設(shè)為前提，展開(kāi)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的研究，因此研究更具現(xiàn)實(shí)性。非均衡計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)是在非均衡理論的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，它為運(yùn)用非均衡理論來(lái)分析現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，提供了更為有效的工具。通過(guò)數(shù)據(jù)分析，我們發(fā)現(xiàn)非均衡狀態(tài)在房地產(chǎn)市場(chǎng)更為突出，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的20年來(lái)始終沒(méi)有逃出供求總量非均衡的現(xiàn)實(shí)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身起步較晚，發(fā)展過(guò)程中非均衡問(wèn)題突出，而且呈現(xiàn)出某種程度的不穩(wěn)定，應(yīng)此僅拘泥于一般均衡理論來(lái)分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完善的，必須嘗試運(yùn)用非均衡理論來(lái)分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，需要指出的是非均衡理論和均衡理論并非對(duì)立體，應(yīng)將兩個(gè)理論聯(lián)合起來(lái)，均衡是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的目標(biāo)，非均衡分析是實(shí)現(xiàn)均衡目標(biāo)的有利手段。

根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，對(duì)非均衡計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型的選擇進(jìn)行確定，通過(guò)理論分析明確了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的非均衡不僅表現(xiàn)為供求總量的非均衡問(wèn)題，還表現(xiàn)在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和體系方面；結(jié)合統(tǒng)計(jì)年鑒的分類，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型進(jìn)行了設(shè)定，明確模型的有關(guān)變量，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析軟件對(duì)模型參數(shù)進(jìn)行了估計(jì)，得出了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡模擬的最終模型，通過(guò)對(duì)模型的分析，發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制出現(xiàn)了暫時(shí)性的失靈，根據(jù)非均衡理論，市場(chǎng)調(diào)節(jié)由價(jià)格調(diào)節(jié)和數(shù)量調(diào)節(jié)共同進(jìn)行，因此當(dāng)前的調(diào)節(jié)主體只能是數(shù)量調(diào)節(jié)，也就是說(shuō)政府的宏觀調(diào)控十分重要。通過(guò)對(duì)結(jié)構(gòu)性非均衡的進(jìn)一步分析，發(fā)現(xiàn)在就單一的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，各種房地產(chǎn)產(chǎn)品、市場(chǎng)的層次上都表現(xiàn)出不同程度的非均衡，所以在宏觀調(diào)控時(shí)應(yīng)做到細(xì)分化，只有這樣才能提高宏觀調(diào)控的效果、維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的非均衡穩(wěn)定運(yùn)行。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的分析結(jié)果，認(rèn)為今后宏觀調(diào)控的重點(diǎn)在于控制供給，尤其控制非住宅產(chǎn)品的供給。那么在宏觀調(diào)控時(shí)究竟應(yīng)該掌握什么樣的度，才會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行朝均衡的方向逼近呢?根據(jù)模型測(cè)算的非均衡度這個(gè)指標(biāo)為我們提供了定量分析的基礎(chǔ)，結(jié)合宏觀調(diào)控警戒線模型，可以為確定宏觀調(diào)控的手段和方法提供參考，通過(guò)分析，認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀調(diào)控方面應(yīng)采取直接調(diào)控的方法，即采取行政手段和法律手段來(lái)規(guī)范市場(chǎng)行為，而我國(guó)房地產(chǎn)管理的一些政策和法規(guī)為這種類型的宏觀調(diào)控提供了可能，也就是說(shuō)當(dāng)數(shù)量調(diào)節(jié)占主體地位時(shí)，政府充當(dāng)數(shù)量調(diào)節(jié)的主體是注定的事情。

第9篇

錦華苑是香港新繼發(fā)展公司陶哲甫先生投資2000萬(wàn)美元建造的高級(jí)豪華建筑群，占地13萬(wàn)多平方米，建筑面積10萬(wàn)平方米，其中包括6幢18層高級(jí)公寓，88幢獨(dú)立豪華型花園別墅以及其它配套的商業(yè)購(gòu)物康樂(lè)中心。錦華苑已成為江南迄今最大的高級(jí)公寓別墅群，它深受來(lái)蘇的投資商及中外賓客的青睞，同時(shí)也為蘇州工業(yè)園區(qū)的海外客商提供了良好的服務(wù)，促進(jìn)了工業(yè)園區(qū)的建設(shè)進(jìn)程。

物業(yè)管理作為高級(jí)房產(chǎn)投入使用后的綜合管理方式，近年來(lái)在國(guó)內(nèi)已逐漸開(kāi)始興起。在國(guó)外、境外物業(yè)管理已有二十多年的歷史，如香港的簡(jiǎn)福貽物業(yè)管理有限公司、寶威物業(yè)管理有限公司等，都是二十多年前香港房產(chǎn)成為炙手可熱時(shí)的產(chǎn)物。物業(yè)管理公司就其性質(zhì)而言，應(yīng)該是一個(gè)獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，其經(jīng)營(yíng)方式是“自負(fù)盈虧”。它是一種社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，尤其是在中國(guó)房地產(chǎn)興起時(shí)期，這一服務(wù)機(jī)構(gòu)是不可缺少的。它的管理職能應(yīng)該社會(huì)化，將來(lái)勢(shì)必走向市場(chǎng)參與競(jìng)爭(zhēng)，從而代替僅管收費(fèi)而不管服務(wù)的“房管所”的管理模式。

我受南京金陵旅館干部學(xué)院的委托，參與錦華苑的物業(yè)管理建設(shè)。針對(duì)這一新課題，我進(jìn)行實(shí)踐和研究，并赴新加坡和香港實(shí)地考察物業(yè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)，目的是在結(jié)合國(guó)內(nèi)的情況，探索一條行之有效的物業(yè)管理之路。

首先，解決了物業(yè)管理混同于酒店管理的模糊認(rèn)識(shí)。我們有針對(duì)性地對(duì)中層管理干部進(jìn)行業(yè)務(wù)方面的培訓(xùn)，提高人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。我國(guó)每年有數(shù)千萬(wàn)平方米的住宅樓平地而起，加強(qiáng)物業(yè)管理迫在眉捷，這是一個(gè)十分現(xiàn)實(shí)又具有戰(zhàn)略意義的任務(wù)。因此，必須使管理干部認(rèn)識(shí)到，只有運(yùn)用科學(xué)的管理手段和先進(jìn)的維修保養(yǎng)技術(shù)來(lái)管理物業(yè)，使環(huán)境、治安及房屋道路維修等服務(wù)性項(xiàng)目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個(gè)舒適安全便捷的入住環(huán)境，才稱得上是成功的物業(yè)管理。

在提高認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，針對(duì)客戶的需求及日常工作職能范圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務(wù)部、物業(yè)部及商業(yè)服務(wù)中心，確立了管理和經(jīng)營(yíng)兩大部分。管理方面的三大部側(cè)重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產(chǎn)的維修保養(yǎng)等事宜；商業(yè)中心則側(cè)重為飲食區(qū)、娛樂(lè)區(qū)、超級(jí)市場(chǎng)、商店等配套設(shè)施，包括一些委托、代辦服務(wù)等。這樣，就使生活區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主（住戶）皆感到清潔、舒適、方便、安全。

二是抓好公司質(zhì)量管理的基礎(chǔ)工作，包括健全制度，劃分職能，建立臺(tái)帳，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，安全控制，加強(qiáng)檢查等等。如管理服務(wù)部組建起一支有10名PA清潔工的隊(duì)伍，負(fù)責(zé)清潔垃圾搞好室內(nèi)外的保潔，做到日出日清。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由蘇州新區(qū)環(huán)衛(wèi)服務(wù)公司代清代運(yùn)，做到箱滿即清。班長(zhǎng)定時(shí)巡查報(bào)告，做到當(dāng)日問(wèn)題當(dāng)日解決，保證環(huán)境的整潔。

三是抓好全面質(zhì)量管理的教育培訓(xùn)工作。我們把隊(duì)伍素質(zhì)建設(shè)和提高骨干的領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，把握住先培訓(xùn)后上崗，上崗后再培訓(xùn)提高這一關(guān)。公司以崗位培訓(xùn)為重點(diǎn)，開(kāi)展多層次、多形式的職工培訓(xùn)。比如安全部的“護(hù)衛(wèi)人員基本保安條件知識(shí)”的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，我們制訂要求護(hù)衛(wèi)人員應(yīng)知事項(xiàng)：要求護(hù)衛(wèi)人員明確知道他所管轄的每一角落工作怎樣執(zhí)行；要使他們體會(huì)到他所表現(xiàn)的公正一定會(huì)受到公司的全力支持，因而無(wú)論對(duì)待任何人士，都應(yīng)該光明正大、處事嚴(yán)謹(jǐn)。護(hù)衛(wèi)人員應(yīng)該明白他所管轄范圍內(nèi)的保安措施全操縱在他手里，他必須時(shí)常加倍留神，熟知下列各點(diǎn)：

1、他所保衛(wèi)的準(zhǔn)確范圍——包括公寓住宅之認(rèn)識(shí)、入口、別墅、梯間、出口。

2、如何通知消防部門、公安派出所、救護(hù)站和控制中心。

3、護(hù)衛(wèi)人員所擁有的法定權(quán)力和限制。

4、所有公寓門戶及火警通道。

5、所有警鈴系統(tǒng)及電話的正確位置和使用方法。

6、應(yīng)知救火龍頭、滅火器材的位置及如何使用。

7、留意危險(xiǎn)性物品及施工單位“動(dòng)火”所有地點(diǎn)。

8、怎樣利用及控制燈火系統(tǒng)。

9、基本的救傷常識(shí)。

除上列各點(diǎn)外，還要求護(hù)衛(wèi)人員對(duì)怎樣履行職務(wù)以及制服、儀表要求、巡視報(bào)告、入口控制等重要環(huán)節(jié)，能夠全面掌握。所以護(hù)衛(wèi)人員的素質(zhì)是至關(guān)重要的。通過(guò)對(duì)安全員的專業(yè)培訓(xùn)，公司在鑰匙管理、戶籍管理、會(huì)客制度、消防治安等方面落實(shí)得較好。九四年度錦華苑安全部被市公安局、人事局評(píng)為先進(jìn)集體。

四是抓好房產(chǎn)維護(hù)管理工作。我們物業(yè)部專設(shè)幾名工程人員負(fù)責(zé)公寓、別墅房屋的維修管理。在物業(yè)管理的實(shí)踐中，我們深深體會(huì)到房屋維修保養(yǎng)質(zhì)量的提高完全有賴于工程人員的素質(zhì)以及物業(yè)管理的質(zhì)量意識(shí)。新建的房地產(chǎn)，較易發(fā)生的問(wèn)題是管道漏水，水池水箱漏水等問(wèn)題。在時(shí)間急，施工復(fù)雜的情況下，工程人員都能不厭其煩地為住戶服務(wù)，為他們解決生活中的實(shí)際困難。工程人員制訂了保質(zhì)量工作規(guī)劃，對(duì)錦華苑范圍內(nèi)的所有設(shè)備進(jìn)行自查、抽查、維修，定期進(jìn)行保養(yǎng)，保證設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)合格率達(dá)到百分之百。

五是與業(yè)主（住戶）簽訂公約，并由住戶代表成立管理委員會(huì)，重大的問(wèn)題由委員會(huì)決定，委員會(huì)監(jiān)督合約的遵守執(zhí)行。如垃圾的處理、噪音的干擾、寵物與停車的管理、建筑物修理維護(hù)、搬家規(guī)定、保安與公寓內(nèi)工程及工人的管理等等，要求住戶均按照簽訂的公約嚴(yán)格執(zhí)行。