時間：2022-03-08 02:07:01
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一、工程造價概述
1.工程造價簡介工程造價的意思就是工程的建造價格。廣義上工程造價涵蓋建設工程造價，安裝工程造價，市政工程造價，電力工程造價，水利工程造價，通信工程造價等。另外，工程造價也是指進行某項工程間建設所花費的全部費用，其核心內容是投資估算、設計概算、修正概算、施工圖預算、工程結算、竣工決算等等。而工程造價的任務主要是根據圖紙、定額以及清單規范，計算出工程所包含的直接費用、間接費用、規劃費用以及稅金等等。
2.工程造價的基本職能工程造價的基本職能主要體現在評價職能、調控職能、預測職能、控制職能等方面。評價職能是在評價土地價格、建筑安裝產品和設備價格的合理性時，就必須使用工程造價資料，而在評價建筑項目的償貸能力、獲利能力和宏觀效益時，也可以依據工程造價進行評判。調控職能是指國家對于地產項目的規模、結構等進行調控和管理；在我國政府依然是項目調控和管理的主要單位，對于地產項目中的物資消耗水平、建設規模和投資方向等都要進行調控和把控，讓地產項目的規劃建設更加的合理，而且不造成資源的浪費，可見工程造價調控職能的重要性。預測職能是指投資者或者開發商在項目開建之前，對項目做整體的預測和把控，只有這樣投資商才能知道自己的錢都花在了哪些地方，在項目開建之前需要籌集多少資金；而開發商也能根據預測知道如何開展工作。控制職能主要體現在兩個方面：一方面是它對投資的控制，就是字投資的各個階段，能夠根據對造價的多次性預算和評估，對造價進行全過程多層次的控制；另一方面，是對承包商所提交的商品和勞務供應進行成本控制。
商業地產項目造價控制就是通過相應的管理方法對項目的各個階段進行控制，這個控制不但體現在費用的控制上，更多的是體現在合理安排和損失控制上，控制不必要的費用浪費和損失，以便于項目能夠在不必要的階段造成浪費。通過這些內容分析，商業地產項目造價控制的特點主要體現在以下幾個方面。首先，商業地產項目開發建設造價投入巨大。商業地產項目作為大型固定資產投資投入項目，是一項建設規模巨大、開發周期長、資金占據大的工作，如果造價控制在整個工程實施過程中不能起到控制全局的作用，那么就很容易造成虧損，使得商業地產項目的利益縮水，損害投資商和開發商的利益。其次，商業地產項目開發建設造價控制管理的差異性加大。現在隨著人們審美意識的提高以及商業地產項目的同質化嚴重，眾多的開發商開始屢出奇招吸引客戶的注意力。他們開始在建筑的外觀、內部的裝修裝飾以及區位配套等方面下功夫，不管是歐式風格、韓式風格還是哥特風格，亦或是綠化、小區配套、學區配套等方面，開始大力投入以期讓客戶過來購買；但是這些都需要大量資金的投入，而項目造價控制的意義就在這里，通過采取不同的措施來達到管理的目的。最后，商業地產項目造價控制管理具有明顯的動態特征。上述已經提及，商業地產項目是一項大型固定資產建設，建設周期長、投入巨大；因此在這個建設過程中，會有很多不可控的因素，不光是政策的變動，加之費率等的調整，項目投入亦有不同。因此在商業地產項目開發建設上，應該遵循動態管理的原則，不同階段采用不同的造價措施，根據時局的變化進行調整。
三、商業地產項目造價控制管理手段
1.商業地產項目開發準備階段的造價控制商業地產項目準備階段的主要工作包括：項目的設計、工程項目的征地及項目建設條件的準備，設備、工程招標及承包商的選定、簽訂合同等。在項目開發伊始，就要首先制定商業地產項目開發造價的方案。要思慮到開發過程中各個階段的情況，綜合考量下，制定出商業地產項目開發造價的總方案，并成立項目管理組織機構，在項目實施的過程中，對不同階段的造價控制辦法、工程付款方法以及風險管理等方面進行明確的規定。另外，在項目開發準備階段，還要注意完善商業地產項目開發造價控制管理組織并確定各個階段的造價控制管理目標。以備在項目實施過程中，能夠把控全局。商業地產項目開發準備階段是整個項目的根基，只有根基穩定才能夠保證項目在后期實施的過程中有條不紊，因此做好項目開發準備階段的造價控制重中之重。
2.商業地產項目決策階段的造價控制商業地產項目決策階段的造價控制是整個造價控制階段中最重要的一環，是造價控制的源頭，因此這個階段的造價控制重中之重。在這個階段里，造價控制管理工作的重點就是根據工程標準、工程規模等估算投資額。工程標準、工程規模、配套設施、工程定位等這些在項目決策階段都要準確衡量，才能對項目造價進行準備的把控。另外，對商業地產項目開發建設中的建筑工程費、設備與器具購置費、安裝工程費以及工程建設等其他費用進行估算也是項目決策階段的重點，合理把控好決策階段的造價控制，對于整個項目的良好運作將起到事半功倍的效果。最后，商業地產項目決策階段的造價控制還取決于經濟環境。在改革開放之初，我國的房地產發展未露鋒芒，因此房地產行業的整體發展環境并未成熟，相關配套措施也未被考慮；但是隨著房地產行業的日益發展，同質化的產品越來越多，而人們的要求卻越來越高，不匹配的供需導致人們對于房地產越來越不滿意。為了爭取更多的客戶，現在的房地產開發商開始花樣百出，只為爭取更多的業主，而這不同的吸引手段則需要相應的支出，因此在商業地產的決策階段進行造價控制并預計到未來支出，也是重要一環。
3.商業地產項目設計階段的造價控制商業地產設計階段是總價控制的重要一環，在這個階段，首先要采取招標制度，不能人為的確定哪家公司來進行項目執行工作，要設計嚴格的招標方法，以此來降低設計費用；同時在招標階段，要采取競爭的方式，讓招標單位能夠發揮所長，盡量做到造價控制，以此來優化設計方案。其次，在商業地產項目的設計階段，還要采取標準設計和限額設計兩種不同的方式，其中標準設計就是按照常規的用料用量來進行設計，進行工程造價；限額設計就是在確保工程質量的同時，對一些用料用量進行控制來進行設計，以此來控制工程造價。第三，除了我們說的常規的招標制度外，還有請專家學者來對設計方案進行把關，看是否有需要調整的地方，以優化設計方案，從而從設計階段來進行造價控制。專家學者不同于設計人員，他們的學識更加淵博，相關經驗更加豐富；而且由其進行審核沒有利益糾葛，因此便更加的公平公正。加之有專家學者進行把關后，設計階段的各項問題可以被提前發現并修正，以防止后期出現不可預估的錯誤和漏洞；而設計師們也可以通過和專家學者的交流，更好的提升自己的專業素養，在以后的設計過程中，能夠避免類似的問題出現和發生，將問題扼殺在搖籃里，以使得商業地產工程造價在設計階段能夠被嚴格把控。第四，嚴格控制設計變更，有效控制工程投資，在項目設計的初步階段，會受到各個方面不同因素的影響，比如工程性質、設備材料的供應、物資采購、供應價格等方面的變化，最終都會影響到設計階段的工程造價，但是這種誤差范圍一般都是小范圍的，也是被允許的，但是即使如此，嚴格控制和審核各個流程的造價使其盡量能夠按照前期的設計圖紙進行，也是被大家期許的。另外，在項目施工圖實施過程中，設計人員要做好調研，不能與經濟相脫節，要加強圖紙審核、校對的次數，只有這樣才可以將工程造價脫節問題暴露在施工前，才能更好的進行控制。第五，加強相關立法建設，中國現在的經濟發展迅速，相關經濟法制也與時俱進一應俱全；自我國房產經濟飛速發達以來，相繼出臺了《中華人民共和國建筑法》、《合同法》《招標投標法》等相關法律法規。而在1995年，我國建設部、國家計委也出臺了《工程建設監理規定》，根據這個法律法規，各省市也根據自己的相應行情頒布了一些具體的實施方法，對提高我國各省市的工程質量起到了重要的作用。但是即使如此，縱觀房產行業的法律法規依然甚少，因此在控制工程造價，提高房產質量水平這條道路上，我國依然還有很長的路要走。
4.商業地產項目實施階段的造價控制在商業地產項目實施階段進行造價控制，關系到實際商業地產項目建設過程中的實際開銷，因此應該從造價、質量以及工程進度等方面進行全面把控，以確保項目整體目標的實現。首先，上述我們已經說過，在商業地產項目實施過程中，要以前期的造價控制為依據，嚴格按照此執行，為了方便操作，執行雙方應該簽訂勞動合同，以此來保證項目的順利開展；在合同中要就項目實施各個階段的內容進行明確規定，只有這樣才能在意外發生的時候雙方有理可據，同時也可以保證項目在合同的管理下順利開展，減少雙方不必要的損失。其次，在商業地產項目實施階段，要對實際用料進行嚴格把控；項目用料在工程造價中占據重大篇幅，因此嚴格控制用量，可以避免浪費的情況發生；另外，在工程實際作業的過程中，難免會有變動和意外導致用料的不同，在這個過程中，雙方要就意外出現的情況和用料增減的情況寫成合同并雙方簽字，避免后期不必要的麻煩。最后，在商業地產項目實施階段及工程進度方面，也要進行把控，雙方在簽訂合同的時候，要根據工程進度安排資金支付，不能將所有工程的全款一次付清，要循序漸進，這樣做一方面可以較少占用資金，另一方面當工程出現其他問題時候，雙方也可以進行協商，以防處于被動位置。
5.商業地產項目結算階段的造價控制商業地產項目階段階段的造價控制是工程造價審核的最后一步，即在項目完工后，請相關審計部門對現場進行審計，這個審計過程是要和施工單位就工程進行過程中的單據進行一一核對，同時要對工程進度過程中變更的項目進行核對，對項目所有的定額單價進行核對，對項目進行過程中的一應支出進行核對，同時要就項目的實際花費和原始的造價資料進行核對，了解項目實施過程中哪些地方發生了變化，以便于其他項目實施過程中進行把控。
四、結語
關鍵詞：商業地產；項目后評價；層次分析法
為了適應我國商業地產投資經濟的發展需要，解決商業地產投資領域普遍投資決策水平不高，增強理性投資和科學決策，提高商業地產項目管理水平，增強人們對商業地產項目后評價作用的認識，擴大其影響的現實所需，同時為我國商業地產項目后評價理論和實踐的發展做出有益的探索，作者以大連“萬象城”項目為例，采用層次分析法進行了該項目后評價研究。商業地產項目后評價是總結項目經驗教訓，提高商業地產投資主體決策水平和實施主體管理水平的一種科學方法。
一、層次分析法
層次分析法（AHP，the Analytical Hierarchy Process），是20世紀70年代美國學者T.L.Saaty提出的，是一種將與決策緊密相關的元素分解成目標、準則、方案等層次，在此基礎之上進行定性和定量分析相結合的層次權重決策分析方法[1]。AHP在項目風險評價過程中運用靈活、易于理解，而又具有一定的精度。層次分析法進行商業地產項目后評價主要的步驟有[2]：①構造商業地產項目的遞階層次結構模型，商業地產項目的遞階層次結構模型一般分為三層，如圖1所示：目標層（A）、目的層（B）、指標層（C）；②建立兩兩比較判斷矩陣；③計算權重向量并做一致性檢驗[3-4]。
二、后評價過程實例分析
結合大連“萬象城”項目的特點、后評價指標及內容、使用范圍和實際操作情況，后評價指標可分為一級指標和二級指標。一級指標主要從技術、財務、國民經濟、社會效益、環境影響和管理水平來設定；二級指標主要是一級指標的細化。根據“萬象城”項目自身的具體情況和大連地區的統一標準進行酌情增減，該項目的后評價指標體系如圖1所示。
XX集團聘請了10位對該項目十分了解的專家或權威進行了評價，其中有政府人員、設計院工程師、施工方的結構工程師、監理方咨詢工程師、招商部經理、營銷推廣部策劃師、學校教授等專家和權威。在選擇評價方法時，考慮到資料缺乏，專家打分也沒有依據，有些指標具有模糊和非定量化的特點，對其只能進行定性的分析與評價。由于個人的文化水平、知識結構、社會經歷和能力大小的差異，人們對各項影響因素的褒貶程度也不相同。AHP方法克服了專家評分法難以對涉及多指標 、多方案的項目進行評價，但是AHP分析結果的質量依賴于專家的知識、經驗和判斷。在實際應用時，盡可能多找行業中的專家來共同確定判斷矩陣中的標度。
1. AHP法計算各指標權重向量并做一致性檢驗
后評價組對各個指標進行打分，采用對不同因素兩兩比較的方法，構造不同層次的判斷矩陣，并分別計算最大特征根、對應的特征向量并進行判斷矩陣的一致性檢驗。
（1）A―B層次的判斷矩陣及對應的特征向量：
2.模糊綜合評價法計算評價結果
后評價組建策劃目模糊綜合評語集為v＝(優，良，好，中，合格，差)＝(6，5，4，3，2，1)，最后分別對評語集賦分值(100，90，80，70，60，50)，選擇10位專家對第一層次的評價因素進行評價，所組成評價人集為P=(P1，P2，P3，P4，P5，P6，P7，P8，P9，P10)。
（1）專家評分。后評價組成員根據自己的對該項目各方面現狀的了解，同時參考國內商業地產相關項目的狀況進行打分，綜合評價各單因素評價情況，由評價表得出評價分值R。
3.評價結果分析
由評價得分可以看出，大連“萬象城”項目的技術水平和管理水平分別得分81.1和84.0，效果良好，國民經濟效益、社會效益和環境影響得分分別為73.6、78.9和73.3，效果中等，而財務效益得分卻為68.4，效果合格。綜合得分73.7，效果中等，說明該項目是可行的，但是很多方面仍需進一步提升和完善，尤其是財務效益，效果不是特別理想。
四、結論
商業地產后評價由于涉及現代管理理論、費用與效益理論、控制與反饋理論、可持續發展理論等作為理論基礎和分析工具，是一個復雜的系統工程，將來還會不斷提出許多理論和實踐問題，要求我們予以解答。限于主觀上的能力局限和客觀上的資源約束，本文只對商業地產項目后評價大致進行分析研究，構建的商業地產后評價指標體系主要是對前人研究成果的歸納，尚未完全深入地剖析，許多問題還有待更進一步深化研究。
作者單位：江福秀 中國地質大學（北京）
茆旭川 西華大學管理學院
參考文獻：
[1]王蓮芬,等.層次分析法引論[M].北京:中國人民大學出版社，1990：5-18.
[2]茆旭川，田兵權，黃琦.基于AHP在電力建設項目風險評價中的應用[J].西南民族大學學報（自然科學版），2007(3):624-628.
項目地址：福州市臺江區工業路
建筑面積：22萬平方米
開發企業：寶龍集團
投資價值：寶龍?城市廣場將是福州最大的SHOPPING MALL，其突破傳統的商業模式，與國際最為先進的商業形態接軌，將建成集旅游、購物、休閑、娛樂、運動、美食、游樂、公寓為一體的大型商業廣場。歐洲第一零售商家樂福、時代華納兄弟影院、國美電器及肯德基、必勝客、麥當勞等多家世界500強連鎖餐飲集團已簽定正式進駐合同，還將陸續引進一些國際、國內知名的大型連鎖商業財團和品牌店入駐。富有特色的整體業態規劃，全新SHOPPING MALLg式將成為福州商業零售市場的一次革命，為福州的消費者帶來全新的購物休閑體驗。寶龍?城市廣場將帶動一個新商圈的崛起，并與近鄰世界五百強家居建材超市英國百安居、好百年共同打造臺江西部新的商業圈。
項目名稱：冠亞廣場
項目地址：福州市八一七路和烏山路交界處
總建筑面積：約13.5萬平方米
開發企業：冠亞集團
投資價值：冠亞廣場整個項目是圍繞福州著名的風景景區――烏塔公園建設，屬東街口核心商圈，是集購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游文化于一體的中高檔大型綜合性商業廣場，通過文化型、生活型、低密度、闊空間的商業與東街口區別開來，將營造一個福州市最繁華，最具活力的新商圈，成為新世紀、新消費、新生活的時尚象征，成為福建新興商業典范。
項目名稱：君臨?晉安商業中心
項目地址：福州市晉安區福新路與連江路交界東南角(龍翔酒店右側)
總建筑面積：35000平方米
開發企業：福州華辰地產有限公司
投資價值：君臨晉安商業中心位于福新路與連江路交界東南角。君臨?晉安商業中心，以絕對的地段優勢，搶占晉安建材商業區域內最佳位置。這里集中了晉安區內建材行業全部的主力商家，商業氛圍十分濃厚。在多個方案上優化整合，利用最新的商業建筑研究成果，秉承現代商業中心無障礙設計理念，率先引進國際化全新的商業運營模式。在空間尺度、購物環境、人文、居住和財富等元素上更加豐富展示業態互補人性化的購物中心。
項目名稱：君臨芭莎
項目地址：福州市臺江區六一路與排尾路的交匯處
商業面積：近30000平方米
開發企業：華辰集團
投資價值：作為臺江步行街的重要延伸部分，福州首條東南亞風情的環型商業步行街“君臨芭莎”是福州著名江景豪宅“君臨閩江”的裙樓商鋪部分。規劃中的“君臨芭莎”集購物、娛樂、休閑、美食、觀光五大功能于一身，分別是國際品牌的特許品牌經營店、休閑娛樂天地、大型超市賣場、精品購物中心和兒童美食天地。
項目名稱：群升國際
項目地址：八一七中路中亭街北至洋頭口立交橋
Abstract: First of all， this article analyzes main risk in commercial real estate investment， including systematic risk and individual risk， and puts forward the measurement and management methods of individual risk and the acting program of the commercial real estate.
關鍵詞： 商業地產；投資風險；個別風險
Key words: commercial real estate；investment risk；individual risk
中圖分類號：[TU-9]文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2011）18-0101-01
0引言
自1984年實行房地產開發以來，當時僅有幾家房地產開發企業，到2005年底發展為1500家，累計建成各類商品房屋5141.25萬平方米，到2005年底，全區累計完成房地產開發投資718.56億元，從2006年到2010年房地產開發的開發規模與市場需求基本平衡。商業地產是一個四高的行業，高貢獻、高投入、高風險、高回報。一個好的商業物業不但利潤空間巨大，而且會對城市經濟產生多邊性帶動效應；而另一方面，開發商業地產項目資金需求很大，投資風險高，如果項目沒有做好，將會引起一系列社會問題，成為一個高破壞的工程。因此，建立一個對商業地產項目進行全方位評判選優的模型，提高商業地產項目的投資成功率，對于社會或者企業、個人來說，都具有深遠的意義。
1商業地產項目投資的主要風險
大家知道，影響商業地產項目投資風險的因素很多，一般來講,可以劃分為系統風險和個別風險兩大類。
1.1 系統風險我們比較粗劣的分析，商業地產項目的系統風險主要包括政治風險、或然損失風險、通貨膨脹風險、市場供求風險、利率風險、變現風險、周期風險和政策風險等。
1.2 個別風險商業地產項目的個別風險主要包括收益現金流風險、未來運營費用風險、財務風險、比較風險、時間風險和持有期風險等。我們主要來分析未來運營費用風險和財務風險。
①未來運營費用風險。大家知道，房地產項目是暴利，但是錢不是都讓開發商掙走了。例如說，綠化的綠地，項目就要繳納幾百萬元的綠化費。項目要接通電力，就必須給電力部門繳納配套費。所交的不合理的房地產開發相關稅費，實際情況是在不斷的增加。從2011年開始，省會級城市房地產開發項目又開始征收電力配套費，每平方米約200元，也是一筆不小的支出。所以未來運營費用風險是在不斷地增加.這類風險主要歸因于投資者在主觀上對未來運營費用風險認識不足，以及管理之中的失誤，所以，商業地產項目的風險帶有相當多和比較明顯的主觀因素。②財務風險。當商業地產投資企業在投資的過程中，在全部的投資資金中包含借入資金時，對投資企業來講，除了經營風險之外，還有財務風險。而且房地產投資者總是使用借來的資金來擴大投資范圍，從而實現投資利潤的最大化的目標。然而，商業地產項目貸款利率的不斷增加，降低了可能的收益，所以投資的風險增大了。對于商業地產項目來說，商業地產主要利用所獲取的租金作為投資的回報，在商業地產項目建設竣工的時候，一般不可能很快的回收全部的投資，因此要求商業地產項目的投資開發商要有比較多的自有資金，對于一些中小開發商來講，可能會面臨比開發住宅項目更大的財務風險。
2個別風險的衡量及管理
由于系統風險是投資者所不能控制的，因此這里，我們只提出一些個別風險的衡量和管理方法。
2.1 未來運營費用風險在商業地產經營風險度量中，我們通常要計算不同經營方式的最大利潤，同時也要計算可以承受的最大經濟損失，并將可能造成的不同損失詳細列出，例如自營損失、商家選擇不當的租金損失等。我們衡量商業地產項目投資經營風險通常采用定性分析和定量分析相結合的分析方法。對于經營風險的管理，主要是通過提高投資商業地產項目企業自身的經營管理水平來達到。
2.2 財務風險商業地產項目的財務風險，即在有風險的狀況下，投資企業因為籌措資金，而帶來的風險。衡量財務風險方法很多，可以通過計算自有資金利潤率及其方差來進行。根據商業地產項目的財務風險，可以設計出商業地產項目開發盈利模式。例如，在投資企業自身知名度比較低的時候，可以與知名度較高的企業作為戰略投資伙伴，通過無形資產運營來有效地降低財務風險。
3商業地產項目的風險管理程序和運作程序
3．1 商業地產項目的風險管理程序商業地產項目投資風險較大，在進行投資時一定要做好風險控制及管理，如下是風險管理的一般程序：
3．2 商業地產項目的運作程序商業地產項目的運作程序具體如下：項目選址――產品定位――運作策劃――資金平衡――經營管理。商業地產項目的運作程序具體分析：①項目選址。首先對項目擬選擇地區的市場條件進行初步分析判斷。商業地產項目對地段和區位的要求非常嚴格，遠遠超過其他類型的房地產。我們進行商業地產項目的區位選址時，先要從宏觀上了解分析該地段的地域文化、消費者的消費能力、人口素質、消費特點、商圈大小等因素。商業地產項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。②產品定位。以市場調查為基礎，建立相關分析模型，測算出該項目地址可能發生的客戶流量，依據對所在地區人均零售消費額的判斷，可以測算出該項目可能的零售額。細致分析商業地產項目的目標客戶，市場定位，產品形式，特點等相關問題。③運作策劃。商業地產項目的規劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。商業地產成功運作的關鍵是招商先于設計與建設。在前期確定主力店是非常重要的，那樣不僅可以降低項目風險，還可以根據主力店的經營要求來進行項目的設計，使商業建筑可以很好地滿足零售商的需求。④資金平衡。商業地產項目運作中，必須處理好開發融資和租售資金回流問題。在完成了上述項目設計、市場調整方案及財務融資方案后，要判斷項目規模和投資回報的關系是否合理；還要判斷項目投資規模和企業自身資金、資源背景是否符合投資規律；同時要判斷投資商自身資金、資源和其對股權的期望之間是否合理可行等。⑤經營管理。商業地產項目經營管理，可是說是商業地產的命脈；商業地產中的商業是靈魂，地產僅是載體。經營是項目運作的真正開始，開發商在招商階段就需要對商鋪的租金進行科學預測。商業地產項目的高貢獻、高投入、高風險、高回報決定了其項目投資比住宅項目投資需要更多的前期投入，而決定其成敗的關鍵就是做好投資決策。
參考文獻：
關鍵詞 商業地產 項目開發 成本控制
近些年來，我國經濟快速發展，人們生活水平得到了顯著提升，商業地產的出現正好順應了時展的潮流，可以滿足個性化和多元化的商業需求。商業地產項目開發是一個周期較長的系統工程，科學合理的成本控制是管理工作的重要環節之一。在我國商業形式和消費需求更加多元化的社會背景下，對商業地產項目開發的成本控制體系進行深入探析，從而促進現代化商業綜合體的順利開發具有十分重要的現實意義。
一、商業地產項目開發的成本控制基本內容概述
近些年來，由于其投資風險較小、可以滿足市場化的消費需求、可以帶來持續性的資金收入等市場優勢，商業地產項目在房地產市場所占的份額不斷增加，商業地產項目開發企業之間的競爭愈加激烈。商業地產項目開發成本控制是基于降低項目開發成本、提升地產企業綜合實力的一種企業管理戰略，是商業地產項目管理的一個重要環節。通過科學合理的成本控制，可以顯著降低商業地產項目的投資成本，從而顯著提升商業地產項目的利潤空間，有助于企業“利潤最大化”戰略目標的實現。商業地產項目不同于住宅地產項目，其經營管理模式和營銷模式具有本質上的差別。因此，商業地產項目開發的成本控制要求對項目的全過程和各環節進行全方位的控制管理，強調管理流程和管理工作的精細化和目標化。首先，應該結合市場經濟發展趨勢和地域性消費需求確定商業地產項目的開發預算，即成本控制管理的目標。其次，應該從項目設計環節出發，對商業地產項目開發的全過程進行科學合理的設計，精細化地控制項目開發所涉及的每個管理環節、各個管理部門及所有管理崗位，使成本控制措施落實到位，這樣才能使成本控制真正發揮管理優勢。最后，商業地產項目開發成本控制需要科學的管理模式和管理方法，旨在采用合理的信息管理技術和財務管理模式對項目成本進行科學化、規范化、定量化、系統化的管理，才能真正使成本控制體系發揮效益，達成地產項目的低成本戰略目標。
隨著商業綜合體的快速發展，我國商業地產項目的數量急劇上升，項目開發成本控制體系得到了進一步的發展與完善。但由于我國商業地產項目開發起步較晚，其成本控制體系并不完善，還存在一些矛盾和問題。例如，在商業地產項目開發成本控制過程中，目標成本控制意識較差、成本控制目標性不足、精細化成本控制模式不健全、信息技術成本控制意識較差等現象是普遍存在的。為了適應市場發展趨勢、最大限度滿足人們的多元化消費需求，需要對商業地產項目開發成本控制進行深入探析，從而在提升項目質量的同時降低項目投入成本，為我國商業地產行業乃至整個房地產行業注入可持續的發展活力。
二、商業地產項目開發成本控制的重要意義
隨著我國經濟市場商業形式的多樣化和人們消費需求的多元化，商業綜合體的數量顯著提升，在促進我國經濟發展、促使商業市場資源最優化利用等方面發揮了不可忽視的重要作用。對商業地產項目開發的成本控制進行深入探析，從而逐步完善商業地產項目開發成本控制體系，不僅是提升地產開發項目綜合競爭力的現實需求，也是促進我國商業地產行業可持續發展的客觀需要。一方面，商業地產項目不同于住宅地產項目，在提供更多的就業機會、促進市場消費多元化、合理分配市場資源等方面具有不可忽視的重要意義。不斷深入探析商業地產項目成本控制體系有利于促進我國地產項目可持續發展，具有非常重要的社會效益和宏觀經濟效益。另一方面，近些年來，由于國家購房政策的影響，許多企業轉向商業地產的投資與開發，尤其是商業綜合體，具有廣闊的應用前景和巨大的經濟效益。不斷深入探析商業地產項目開發成本控制體系可以降低項目的投資成本，從而降低企業的投資風險，是提升企業綜合競爭力的現實需求。
三、商業地產項目開發的成本控制方法分析
（一）精細化成本控制體系的應用
商業地產項目，尤其是商業綜合體項目的開發需要投入數量巨大的資金，開發過程的經濟收支環節較多，成本控制的難度和廣度極大。因此，只有采用精細化的成本控制體系才能真正使成本控制發揮作用。首先，應該強化項目開發相關人員的精細化成本控制意識；逐步使精細化管理融入企業文化，成為企業項目開發過程的一種管理新常態。其次，商業地產項目開發成本控制是一項系統化工程，成本控制所涉及的環節很多，必須對項目開發的全過程、各環節的經濟活動進行精細化的監控管理，通過集中招標的方式確定項目原材料的供應商家、選擇高素質的施工團隊、制定最優化的銷售計劃等都是成本控制過程中需要重視的環節。最后，精細化管理是需要建立在高效流通的開發信息的基礎上的，采用先進的精細化管理手段和技術是十分必要的。
（二）目標化成本控制體系的應用
商業綜合體是商業市場形式多樣化和消費需求多元化趨勢下的經濟產物，因此，商業地產項目開發成本控制需要以市場信息為導向。近些年來，以市場為導向的目標成本法研究不斷深入，在商業地產項目成本控制過程中采用目標成本法可以獲得較好的經濟效益。一方面，商業地產項目開發過程中首先應該盡可能全面地搜集市場信息，通過分析和整合處理而確定項目的開發成本，即確保項目開發預算的合理性；另一方面，在確定的成本控制目標的基礎上，應該結合企業的資源和管理現狀，先從設計環節出發，對項目開發所涉及的商業選址、原材料采購、建筑結構設計、施工招標、客戶定位、營銷管理等各環節進行合理的設計，盡可能從初始設計環節降低投資成本，以市場信息為導向來提升商業地產項目的先進性。
（三）科技化成本控制體系的應用
商業信息在促進企業發展過程中所發揮的重要作用是有目共睹的，隨著信息技術和數字化技術的快速發展，在成本控制環節中，采用科技化成本控制體系可以獲得很好的經濟效益。尤其是近些年來，BIM技術快速發展，應用于地產項目開發過程中發揮了巨大的應用效益，進一步擴大信息化和數字化成本控制體系的應用范圍符合現代化地產行業的發展需求。一方面，應該結合商業地產項目開發需求建立完善的信息化成本管理平臺，確保開發信息交互的高效性和完整性；另一方面，利用BIM技術可以對地產項目的外觀、內部結構、空間布局、施工以及后期維護進行模擬設計，這樣可以顯著降低設計成本，從而縮短開發周期，確保商業地產項目順利開發。
四、結語
近些年來，我國國民經濟水平顯著提升，多元化消費需求顯著增加，商業地產項目在促進商業市場資源優化利用、最大化滿足人們的多元化消費需求等方面具有十分重要的作用。在這樣的發展背景下，采用系統化的成本控制體系對商業地產項目開發過程進行精細化管理十分重要。因此，項目管理人員應該與時俱進，不斷創新與發展商業地產項目成本控制體系，致力于為我國商業地產行業的發展注入源源不斷的活力。
參考文獻
商業地產項目橫跨房地產和商業經營兩大領域，既受房地產供求關系影響，又受商業經營市場支配。本文對商業地產項目在租售階段的風險因素進行了分析，從地產環境風險、市場供求風險、營銷風險和物業管理風險四個方面構建了商業地產項目租售階段風險評價指標體系。
1.1地產環境風險地產環境是指商業地產項目對其所處位置、建筑規模、形象和功能的描述。它是建立在對目標客戶消費行為分析基礎上，對項目從外到內的消費環境的描述［7］。一個商業地產項目是否能取得成功，首要要考慮的是地產環境。這里我們選擇以下幾個子因素來描述地產環境狀況:商圈等級和交通可達性反映地產所處位置的合理性;占地面積表現建筑的規模大小;停車位和公攤系數是項目內部功能的體現;建筑可視性和臨街情況可以反映項目的良好形象。
1.2市場供求風險市場供求風險是指由于商業地產項目市場供求關系的不平衡而導致的開發商投資風險。這是商業地產項目市場最重要、最直接的風險。這里選取以下幾個子指標:區域競爭對手數量反映這個地區的供應情況;總戶數和主力群體收入水平是市場需求的體現;空置率則是供求情況的量化體現。
1.3營銷風險營銷風險是指在商業地產項目租售階段，由于開發商采用的營銷模式與市場規律不符而造成的經營狀況差、租金無法回收等損失。這里選取以下因素:主力品牌影響力反映了招商情況;業態多樣性和業態組合比率表現營銷模式;銷售人員素質是營銷管理的情況;投資回報率可作為選擇投資機會的依據。
1.4物業管理風險物業管理指日常的清潔、安保、機電和房屋維修以及租賃商業氛圍的營造。如果這些管理工作做不好，就會直接影響項目的形象，從而增加商業地產項目的風險［8］。這里選取以下幾個子指標:物業成熟度是指選擇的物業公司各項制度的完善性程度;綠化率是反映物業管理成效的一個指標;物業費和事故發生頻率反映了物業管理的能力。具體的評價指標體系如圖1所示。
2商業地產項目租售階段風險的分形評價方法
分形評價方法是一種從系統結構與分布特征的角度來評價具有分形特征的系統運行效果的有效方法。分形特征的度量用分形維數來表示。分形維數說明了分形客體的復雜程度、粗糙程度。由于其值一般不限于整數，可取任何實數值，因而也稱為分數維。
2.1原始數據的預處理在商業地產項目風險評價指標體系中，各項指標表征的是商業地產項目不同方面的特征，其物理屬性區別較大，取值范圍不同，相互之間無法直接進行比較，需要進行預處理。
2.1.1定性指標定量化在指標體系中，臨街情況、交通可達性、建筑可視性、商圈等級、區域內競爭對手、主力群體收入水平、主力品牌影響、業態多樣性、業態組合比率、銷售人員素質、物業公司成熟度和事件發生情況為定性指標。對于定性指標，可以將其劃分為幾個等級，請專業人員對指標進行打分，分數在1～10分。
2.1.2指標的同趨勢變換利用分形評價模型時，指標必須滿足同趨勢的要求，即指標與評價體系的趨勢一致，當指標值增大時，表示風險增大。這樣的指標也稱為正向指標。如果某些指標與評價體系的趨勢相反，即負向指標，則需要進行變換。在評價指標體系中，公攤系數、空置率、區域競爭對手數量、物業費是正向指標，其余的都是負向指標。為此，依據分形評價的要求，對指標體系的底層子指標數據進行分類正向化處理。對負向指標的計算一種采用式(1)，如投資回報率等。
2.2標準化處理和相關性分析假設用N個底層子指標來評價k個不同商業地產項目的風險，第i個商業地產項目的第j個指標數據為xij，然后對指標數據作標準化處理，進行無量綱變換，為了消除量綱或量級對計算的影響，采用半升梯形模糊隸屬度函數進行標準量化變換。
2.3數據集分形維數的計算正如前面提到的，分形維數在分形評價模型中起著重要作用，因而分形維數的計算就顯得格外重要，分形維數的定義如式(5)所示。計算關聯維數時選擇盒計數法進行求解。盒計數法的基本思想是利用尺寸為r的網格覆蓋數據集，統計落入每個網格中的點數的q次冪，并對它們求和，從而得到在該尺寸下非空覆蓋集中點數q次冪之和C(r)。不斷變化半徑r，得到一系列的C(r)，繪制lnr－lnC(r)圖，求出斜率k，則分形維數等于k/(1－q)。對于關聯維數q=2，D2即為雙對數圖的斜率。關聯維數D2反映指標點在空間的分布狀況，風險較高的商業地產項目，其指標點在半徑r較小的地方分布較少，在半徑r較大的地方分布較多。因此，在半徑r較小的地方盒子內點數的比例增長慢，在半徑r較大的地方盒子內的點數比例增長較快，其斜率就較大;反之，風險低的商業地產項目，其指標點較多地分布在半徑r較小的地方，在半徑r較大的地方盒子內的點數比例增長慢。所以，商業地產項目風險較高的項目所反映的斜率大于商業地產項目風險較低的項目，通過關聯維數可以反映商業地產項目的風險大小［10］。
3合肥市商業地產項目風險的分形評價實證研究
為了驗證分形評價的有效性，本文選取了合肥市四個處于租售階段的綜合性商業地產項目進行研究，評價數據來源主要為現場調查發放問卷、官方網站和企業介紹材料。下文以A，B，C，D表示這四個項目。A項目位于二環外，是集購物、餐飲、娛樂、休閑、文化、居住于一體的大型購物中心。B項目位于一環外至二環內，臨近高鐵站和地鐵線。包括大型超市、影院、少兒樂園等主力商家，打造特色主題的生活購物中心。C項目位于一環外至二環內。主要有國際酒店、國際辦公以及國際商業三部分物業類型，打造文化商務休閑中心。D項目位于一環內，鄰近火車站，商業氣息濃厚。項目包括頂級購物中心、家居商場、五星級酒店、5A級商務寫字樓、餐飲娛樂、商業步行街、商務公寓等多種物業形態，打造合肥高端圈層城市綜合體。按照前面所述的步驟，分別對四個商業地產項目的數據進行標準化處理，并且依據實際數據分析指標的相關性，消除相關性后的數據如表1所示。風險高的商業地產項目所反映的斜率總是大于風險低的商業地產項目所反映的直線斜率，分維數反映了商業地產項目的風險情況，分維數越大，商業地產的風險越高。DD=0.5005＜DB=0.5783＜DC=0.5963＜DA=0.6007。因此四個商業地產項目中A的風險最大，D的風險最小。究其原因，D所處地理位置比較優越，規模較大，商業模式比較成熟，因此投資風險比其他項目要小;A由于所處位置較差，人流量不足，空置率較高，因此它的投資風險較大;而C的各項指標都不突出，相對其他項目來說沒有特色，規模較小，業態種類較少，導致它的風險也較大。由此可見，分形評價具有一定的合理性。
4結語
1商業地產項目分類
商業地產（Commercialrealestate）是指作為商業用途或者具備商業功能的地產，常被簡單的理解為商場、商鋪、MALL、步行街之類的購物中心，以區別于以居住功能為主的住宅房地產、以工業生產功能為主的工業地產等。廣義商業地產依托的是一個泛商業的概念，包含：商業街、商場、MALL、寫字樓、酒店、公園、零售業等；狹義商業地產是專用于商業服務也即經營用途的物業形式，主要經營內容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等，他們在開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業類型。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。商業地產項目的分類。①按使用功能類，分為商業、服務業的物業項目，國內常見有：步行街、MALL、購物中心、底商、專業性市場。②按地域性分類，城市中存在單個或多個商業中心、商圈的情況，如：北京有燕莎、朝外、CBD、建國門、王府井、亞奧、北三環、西單、阜成門等多個分散的商業中心，商業分布呈現多極化現象；武漢、南京等國內諸多大中城市中雖有不同的商業中心，但均有商業密集度極大的首屈一指的核心商業區，如南京新街口。③按服務對象和輻射范圍分類。有區域商業中心、城市核心商業中心、次中心、鄰里中心、小區配套商業等。實際上有很多地產形式，是融合了住宅地產、商業地產、工業地產、旅游地產等的復合地產，界限不一定劃分的那么明確，比如酒店，可以劃為商業地產，也可以劃為旅游地產。
2商業用地的價值研判與發展定位
價值鏈構造包括產品縱向價值鏈和企業內部價值鏈。針對一個商業地產項目，首要的是構造產品縱向價值鏈，把參與商業物業開發和運營的各方利益有機地聯結起來。著眼于長期發展的企業為適應商業地產的開發和經營，也采取組織措施構建企業內部價值鏈。價值判別結論決定項目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位。⑴定地址。選址非常重要，能在成熟的商業區域為首選，也可以選址在有升值潛力的新區或郊區。如：萬達在寧波的項目，綜合面積45萬平方米，商業面積25萬平方米，這個項目在新區。萬達選址的理由是旁邊有行政中心，工商、稅務、保險、銀行都搬過去；附近規劃有大的居住區，大約10平方公里，現在這個地塊正在大規模開始建設，而且地價、房價比較貴，平均房價6000元左右，將來消費層次高。在這做購物中心開始可能人流量不大，但將來升值潛力大。商場上有兩句名言"一步差三成"、"隔街死"。所以商業選址絕非拍腦袋心血來潮，一定要反復研討，一定要看政府長期規劃多方面綜合評估。⑵定客戶。目標客戶要選好。如社區商鋪主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施等。零售型社區商鋪的商業形態為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務型社區商鋪的商業形態主要為：餐廳、健身設施、美容美發店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。可以看出，社區商鋪大多數投資小，容易出租、轉讓，屬于商鋪投資中的"小盤活躍股"。其中，服務型社區商鋪的客戶已經逐漸在改變租用商鋪的方式，原因一方面，過去的財力不足，只能租用商鋪，但現在具備了投資購買商鋪的實力；另一方面，這些經營商不得不面對商鋪房東一再漲租金的現實，所以會轉而選擇購買商鋪。所以，服務型社區商鋪會逐漸成為商鋪銷售市場的重要品種。⑶定規模。商業地產有兩個最核心的指標，一是業主的平方米租金收入，二是經營者的平方米銷售收入。根據經驗來看，在中國做購物中心，無論多大的城市，一個購物中心面積最好是10萬平方米左右，最大面積也不要超過20萬平方米，否則增加的都是無效益或低效益面積。但對零售型社區商鋪來說，規模有大有小，其中便利店、中小型超市的社區商鋪規模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7－8平方米，書報廳面積可能更小，一般的社區很少有服裝店，即使有面積也通常20－30平方米。隨著人們生活水平的提高，服務型社區商鋪規模有逐漸增大的趨勢，如餐廳的規模越來越大，大型專業美容美發院成為大型社區的重要配套，健身設施從無到有，并不斷有知名品牌健身機構進入市場，包括幼兒園在內的其他服務設施都對商鋪的規模有較高要求，1000平方米左右的商鋪也具有良好的市場空間。
3．商業地產項目的營銷策劃
⑴商業地產項目運營模式與融資策劃。商業地產項目運營模式受規模影響，規模不同則運營模式也不同。商業房地產項目一般選擇只租不售。做商業地產是長期投資，不是做住宅銷售。這種性質決定需要較長的市場培育期，來獲得長期穩定的現金流，不能搞短平快，不能簡單以實現短期現金流平衡為目的。①大商業地產項目運營模式。對于規模龐大的商業房地產，其經營多采用開發商整體開發，主要以收取租金為投資回報形式的模式。商業地產項目可以打包上市，形成商業房地產金融。②較小商業地產項目運營模式。大多數項目依然采取租金回收的方式，但國內目前很多商業房地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售，零散經營的模式，這個模式存在后期經營管理的很大問題，需要謹慎。③商業地產融資。商業地產開發和運營的突出特征是需要巨資投入（初始投資和總投資），籌措足夠的資金是項目能否成功的關鍵。贏得投資人（銀行、基金、信托機構、獨立投資人、投資公司、開發商等）的青睞和認可，必須制定系統、科學、完善、可實施的可行性研究報告，描繪完整可信的投資收益"路線圖"。根據融資方案，企業應通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，并評價融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如：從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案中，銀行雖不分配利潤、不干涉經營管理，但要貸款利息；后者不要利息但要參與分配利潤，介入公司經營管理，究竟如何選擇，應具體問題、具體分析。
⑵產品策劃。商業建筑一般由主要營業空間、附屬營業空間、配套空間和共享空間構成。商業項目的產品形式一般有寫字樓、酒店、商鋪和大型綜合體，面積大的在1萬平方米以上整層或整棟，中等約在1000平方米以上，小的約100平方米，甚至僅7－8平方米或更小。商業項目的產品策劃需要根據商業用地的價值研判與發展定位，以及商業地產項目運營模式與融資情況決定。社區商鋪的主要形式為鋪面形式，投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場發展趨勢來看，出售方式越來越吸引市場的關注，而且社區商鋪的買家將逐漸從散戶時代向商業投資機構轉化。住宅底商的主要類型多數是鋪面形式，少數是鋪位形式。有些開發商在進行住宅底商設計時，為了使其標新立異，在住宅底商有限的空間里進行了超越通常意義的底商產品開發，開發成為規模較大的步行街，或別的形式，這些市場意義的產品創新，使住宅底商的概念復雜化了。這要求開發商從更加專業的角度進行規劃設計、定位等，否則，用普通底商的思維，去開發步行街、百貨商場或其他商業房地產產品形式，會加大項目的風險。
⑶招商策劃。招商是商業地產永恒的主題，也是難點。在商業地產開發的不同階段，招商內容不同。項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同；建設過程中的重點是物業銷售；建設后期招商內容轉變為尋找中小經營者進場經營；投入使用若干年后根據形勢發展，招商的目的是不斷優化客戶組合。一定要招商在前，開工建設在后。招商主要解決三個問題：①確定主力店。主力店不是多多益善，一個MALL里面，3－5個主力店足矣。不會因為增加一兩個主力店，人流就會增加，而且主力店一定要跟MALL的地點結合起來選定。在城里商業區做，最好就是百貨、電影城、數碼城，如果地點差一點，可以做超市，再遠一點到了郊區，才可以做家居、建材等。最好是不同業態的主力店配合，百貨、超市、數碼城、電影城每樣一個，搭配在一起，吸引不同層次的消費者，增加主力店的比較效益。②選擇次主力店。中國目前最缺的不是主力店，也不是小店鋪，而是有特色經營的500－1000平方米的次主力店。③補償小店鋪。主力店、次主力店招商成功后，小店鋪招商就順理成章了。
⑷規劃策劃。意在優化建筑空間于經營業績之間的關系，優化建筑空間的功能組合，以降低成本，提高使用率，實現效益最大化。主力店招商解決以后，商業項目規劃設計注意三點：①交通體系。第一是平面交通體系，人車要分流，人流出入的大門口不要緊挨著車出入口；第二考慮垂直交通體系要合理，方便人流上下；第三卸貨區要合理安排。一般做法是放在地下室，保證地面整潔，消費者看不到貨車，尤其是建材、超市等，這樣比較方便顧客。②高度、荷載。不同的業態對高度、荷載的要求是截然不同的。超市每平方米最少要1噸、圖書要2噸、建材要4噸；做餐飲樓板要降板，要排油，排水。所以招商在前面，設計就更合理一些。零售型社區商鋪一般3．5米的層高，如果是做中型超市，規劃設計時應考慮合理的柱距，避免柱網太密，影響使用效率。③留有余地。如高度5米多，就不能做數字影院，影院層高的下限要求是9米。所以做購物中心設計的時候，最好留有余地。④從設計上控制成本。成本控制的關鍵是設計成本控制，要采用帶造價控制的圖紙設計，真正把好成本關。⑤技術策劃。建筑和管理技術發展迅速，例如節能技術、智能化技術、無線通信技術、鋼結構技術、自動化車庫管理系統等不斷推陳出新，應在準確把握發展趨勢的前提下，準確評價技術的經濟技術合理性和營銷價值，堅持經濟與技術聯系原則，提出價值最大化技術方案。
關鍵詞：商業地產；弱電；設置
前言
商業地產項目指的是具有商業性質的地產項目，其主要由辦公樓、住宅、高檔酒店、大型購物中心等幾部分組成[1]。隨著經濟水平的發展及人類物質、精神生活水平的不斷提高，并由于住宅項目的調控限購，使得其對商業地產的需求日益擴大，并對建筑物的弱電系統也有了很高的要求，以至于傳統的弱電系統已不能滿足我國商業地產項目發展的需要。對此文章以商業地產弱電系統的設置問題，科學的探尋當前商業地產工程項目弱電系統的合理設置，以供各位讀者參考。
1 商業地產弱電系統設置存在的問題
1.1 設置不足問題
商業一般占地面積比較大，基本有前后廣場，及水電、煤氣、給排水等系統；弱電系統也是商業建筑必須配備的基本設備之一。但區別于一般的住宅項目，商業地產項目的弱電系統一般設置要求比較全，很多時候，發展商都會漏設一些系統：（1）漏設無線對講系統。商業項目一般建筑面積比較大，個別達到10萬平方米以上，運營管理是一大問題，相應的物業管理人員必須馬上到位，無線對講系統就很有必要。（2）漏設手機信號加強系統。商業項目一般空間比較大，人流更是不少，現在又是智能手機的年代，若進入某個商業項目，發現手機信號很差，后果可想而知。
1.2 設置過多問題
在對商業地產進行弱電設計時，存在著很多的不確定因素，有些設計人員會超前設置弱電系統，但有時應根據實際情況設置，以免投資增大：
（1）衛星電視接收系統的設置，若商業中沒有酒店的話，可不設置衛星電視接收系統，使用一般的有線電視信號就可以。
（2）弱電中央集成系統，一般商業項目規模不大的話，這系統可基本不設置，一是各系統的數據接口不一致，二是把各個弱電系統后臺控制設備集中到一個弱電機房的話，就可以基本解決各系統聯合使用問題。
1.3 設置不合理問題
弱電系統有若干個分系統，而某個分系統中又有若干小系統，若理解不全面，會設置得不太合理，如背景音樂系統中往往可以跟火災緊急廣播系統共用，若設置不太合理，會造成同時投資兩套系統，無論是投資額的增加還是使用都會有很大影響。
2 商業地產項目弱電系統的一般設置
商業地產項目弱電系統設置在滿足國家規范要求的前提下，應遵循安全可靠、經濟實用、技術先進、靈活高效、操作維護管理方便的原則。下面就把各系統是否應該設置進行敘述：
2.1 計算機網絡系統
計算機網絡系統是各弱電系統的基礎系統，必須設置，而且應采用千兆以太網絡系統。
2.2 電話通信系統
這是項目項目對外的信息接口，也必須設置，含語音、寬帶、手機信號加強等系統，可委托各電信運營商進行設計施工。
2.3 綜合布線系統
這是各個語音信息系統的高速公路，必須設置，但相應的語音及信息點位的數量要留夠。
2.4 安全防范系統
商業項目人流量大，貴重物品多，該系統也必須設置，本系統還包含了入侵報警系統、視頻監控系統、電子（保安）巡更系統、門禁系統等子系統。應該都要一一設置。
2.5 停車場管理系統
商業項目車流量大，為了對車輛進行有效的管理和收費，此系統也應該設置。停車場管理系統包括收費管理系統和車位引導系統，若停車場為大型的停車場（停車500輛以上）建議設置車位引導系統，以方便購物后的尋車。
2.6 電視信號系統
電視信號系統包括有線電視接收系統、衛星電視接收系統，若只是一般的商業項目，筆者建議只設置有線電視接收系統即可，若為星級酒店及商業展覽項目，衛星電視接收系統就必須設置。
2.7 樓宇設備監控系統
商業項目給排水、強電、空調、電梯設備眾多，為減少各種能耗及管理的難度、管理的人工花費，應設置樓宇設備監控系統。建議此系統中的電梯監控系統可在電梯招標時劃給電梯廠家實施，減少投資。
2.8 電子信息顯示系統
商業項目需經常搞商業推廣及物業管理也會相關的信息或廣告。此系統是必要及獲得效益的系統，應該設置。
2.9 背景音樂及火災緊急廣播系統
商業項目人流量大，經常要尋人，另外為了營造輕松的經營氣氛，需設置背景音樂及火災緊急廣播系統，但兩者應該結合一起設置以節省投資。因為背景音樂的要求比火災緊急廣播系統高，兩者可以兼容。
2.10 遠程電子抄表系統
雖商業項目鋪位分隔較多，但這個系統要看商業類型而是否設置，若一般的綜合型商業建議不設置，因鋪位分隔不太固定，若為鋪位分隔比較固定專業類批發市場，建議設置此系統，以便減少水電、煤氣表的抄表工作量。
2.11 無線對講系統
前文已提過，為了管理的方便需要，此系統應該設置，并應該預留6個頻道以上的對講系統，以便管理、保安、清潔等分開使用。
2.12 客流統計系統
為了統計商場的客流和做相關項目的研究，本系統也應該設置，為節省相應的投資，客流統計系統可采用視頻統計系統，該系統的前端攝像頭可以與視頻監控系統的攝像頭共用。
2.13 弱電中央集成系統
上文已有提及，若投資容許及各弱電系統的后臺設備房比較分散的，建議設置此系統，但各弱電系統的數據接口需采用標準的開放性的接口，如TCP/IP、API等等；若投資不容許及各弱電系統的后臺設備房比較集中的，可以不設置此系統。
3 結束語
在商業地產項目中弱電系統內容比較多，開發商及設計人員應該有針對性的進行設置，才能使得商業項目的弱電系統合理設置及投資，但弱電技術時刻都在發展，新技術不斷涌現，如現今的室內GPS導航技術，商業項目應該及時跟進及完善才能使得弱電項目與時俱進，因此，我們對商業項目進行弱電系統的設計時，除參考上述觀點外，應綜合考慮投資、商業項目、技術水平、分期開發、物業管理水平等因數進行設置。
一、商業地產項目稅收務劃研究
（一）通過動態模型計算具體的稅收與稅負率 見表1：
（二）稅收務劃實施之前的分析 “城市綜合體”是一個很有規模的商業地產項目，不論是項目的價值還是項目的投資總額都相當巨大，同時項目自身的增值幅度也大大高于200%，這里，土地增值稅的稅率為60%，而整個項目的總稅負率也達到了46.19%。根據上述模型，計算出預算結果，通過結果可以看出：這個項目自身的稅收成本已經成了項目最大的成本組成部分，遠遠超過其它各個單項的成本，而且已經遠超開發總成本以及土地總成本之和；另外，稅收成本超過了稅后凈收益33.7億元，也就是企業的稅收形勢已經相當嚴峻了。所以，如果該公司不及時進行有效的稅務籌劃，還是沿用過去那種傳統的銷售模式，會嚴重降低自身的盈利能力，導致在市場中沒有競爭優勢，漸漸被市場所淘汰。
二、商業地產項目稅務籌劃操作流程
按照不同階段的具體稅務籌劃（見表4），設計了以下方案：
（一）項目準備階段具體的稅務籌劃 按照上面設計的稅務籌劃總方案，綜合考慮該項目不同性質的建筑類型，項目準備階段具體的稅務籌劃可以這樣設計：
（1）經營模式的確定。因為如果將所有地產項目都出售的話，公司需要承擔很高的稅負率，稅額差不多占到了銷售收入的50%，所以，結合該項目的實際情況，需要選擇其中的一些地產留作公司持有；另外，結合公司的資金情況，把銷售相對容易的地產，以銷售的形式推向市場，這樣不但可以舒緩公司承受的資金壓力，還可以降低公司的稅負水平。如果具體到項目的話，那么可以將商業區以及會展區留作持有，優先公開發售酒店以及寫字樓。因為它們的銷售單價通常較低，但單位成本卻比較固定，所以需要承擔的稅額比較小。
（2）開發主體以及組織形式的確定。該項目涵蓋多種業態，而且又有部分自持的物業，所以在項目準備階段進行稅務籌劃的時候，需要先考慮組建子公司進行具體的開發工作；同時，把開發主體以及項目結束交付之后的運營主體融為一身，以便后續的銷售以及商業運作，盡量避免因為轉移產權而產生的稅收。
（3）融資方式的確定。該項目以債權融資為優先，通過向金融機構貸款來進行項目的開發。這種融資形式有兩大優點：繳納土地增值稅的時候，能夠享受到稅額的加計扣除；繳納企業所得稅的時候，能夠發揮稅盾的優勢，享受一定額度的稅前扣除優惠。
該項目的投資總額是52億元，自有資金需要占30%，所以可以向金融機構貸款投資總額的70%，按照各分項目的開發預算分配資金，具體見表5：
（二）項目開發階段具體的稅務籌劃
（2）按照不同的業務類型，各個開發主體單獨核算，同時和總包方分別簽訂施工合同；將開發主體以及經營主體融為一體，可以有效避免因為產權轉移而產生的稅收。
（三）項目銷售階段具體的稅務籌劃
（1）采取股權轉讓的形式將酒店整體轉讓。因為前期籌劃已經把酒店作為了單獨的主體，所以可以采取股權轉讓的形式將酒店整體轉讓出去，現行稅法規定轉讓股權是不需要繳納營業稅的；而且房屋權屬也沒有出現轉移，所以也不需要繳納土地增值稅。表6、表7對比了不同銷售形式下的稅負情況：
如果加入利息成本的影響，那么酒店的開發總成本就會增加45000萬元，兩種銷售形式的比較見表7：
（2）組建銷售公司，分配寫字樓的銷售收入。稅務籌劃計劃組建銷售公司進行寫字樓的銷售，來降低銷售稅負。將直接銷售與組建公司銷售進行對比：
具體計算結果見表8，不難發現，組建銷售公司的形式為企業增加了3015萬元稅后收益。
（四）持有與運營階段具體的稅務籌劃
（1）把商業區以及會展區對外出租。根據現金流量模型，設定資金成本為10%。具體的收益折現計算結果見表8：
三、商業地產項目稅務籌劃成果分析
通過上述具體的稅務籌劃，歸納出的綜合成果見表9，和籌劃之前的方案相比，企業可以增加稅后凈收益44.91億元，節稅收益十分理想。對該項目實施稅務籌劃的時候，主要做了以下工作：（1）在項目準備籌劃階段，從戰略角度上改變了企業的經營模式，告別過去單一銷售的模式，轉為銷售與出租并存的模式，從而避免了因為巨額增值收益所需繳納的稅款。（2）在項目開發籌劃階段，改變了過去都以自有資金進行開發的模式，使用“3+7”模式，也就是企業自有資金占30%，向金融機構貸款70%進行開發，從而降低了項目增值的比率，還能產生稅盾效應，實現節稅的目標。（3）在項目銷售籌劃階段，借助分配銷售收入的形式，進行分級銷售，從而降低房產銷售增值的比率，實現節稅的目標。（4）在持有與運營籌劃階段，借助科學的籌劃，將物業出租，從而避免短期內繳納高額的稅款。
四、結論
商業地產公司和普通住宅房產公司進行的稅務籌劃存在很大的區別。項目開發之前，必須籌劃好總體的戰略，因為這不僅關系到商品房的建設和銷售，還關系到后續的運營，因此進行稅務籌劃的時候要先規劃好，再實施。例如：選擇哪些主體開發，選擇何種開發模式，選擇何種融資方式等，從而實現節稅的目標。商業地產公司通常所開發的項目都牽涉到諸多方面，因此可以進行籌劃的階段與環節也非常多，需要我們從全局的角度考慮，對項目整體進行稅收的分析與籌劃，不能以偏概全；不同階段的籌劃工作應該協調一致，雖然個別的稅收方案可能會提升小稅種的繳稅金額，可只要能降低整體的納稅額的話，那么就是有效的做法。
參考文獻：
