時間：2023-02-27 11:15:47
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商業地產營銷策劃概念要從設計、地域、環境、戶型、品牌、價格等多方面，來進行推廣對開發建設項目的整合，合理確定商業地產在市場上的目標及實際的需求，深入地了解消費者的層次，在了解消費者需求的基礎上，了解消費者的需要，在消費者滿意的程度上來進行銷售。一個好的營銷策劃在設計、營銷、服務、管理等方面都比競爭者更有效地滿足各種客戶的要求，準確明了的建立一套價值體系，可以通過產品的差異化戰略，最大限度地避免不必要的競爭，讓開發商在社會面前樹立良好的品牌形象。總的來講，商業地產營銷策劃不是簡單的銷售和推廣，是一個具有系統性、綜合性，需要在有效的理論下指導營銷。利用營銷來實現商業地產的價值。其實就是要了解市場，熟悉市場到推廣市場中的細節，其中心還是要了解每一位客戶的需求，做到準確把握清楚認識，是商業地產營銷從單一的大眾化轉變為個人化。營銷服務不但要追求表面，最重要的還是要注重內涵，不僅要體現物業的特征，還要體現市場的特點和消費者要求。
2我國商業地產營銷策劃的主要問題
好的商業地產營銷策劃，可以為開發商贏得一個好的市場，促進商業地產產業在我國的發展。現今中國的商業地產營銷不再是單一化，開始趨向全面化，營銷服務開始追求內涵，營銷的推廣手段，已然不是之前的雜亂無章，但是現今的樓市營銷策劃，還是有一些比較重要的問題。
2.1價格定居論
人們對產品的價格還是比較看重的，調節一個合適的市場價格是市場營銷必須把握的重要部分，如何把握物業的售價，如何調節，是一個比較關鍵、復雜的部分。樓盤出現降價的原因一般有兩種，一種是設計方面出現瑕疵，人們住房現在注重人性化，從而失去了市場的競爭力，這種情況就只有降低價格來進行銷售；另一種是營銷策劃沒有達到運行的標準，只有降低價格來進行銷售。世上沒有不賺錢的買賣，商業地產業不是福利行業，沒有利益的市場就不會推動產業的進步。營銷業可以培育商業地產業來作為一個分支行業，強調營銷策劃，要用合理的價格讓物業兌現，當然還是要盡力地實現商業地產的最大利潤。
2.2承諾堆積
各種各樣的營銷策劃手段出現在市場中，在樓市中，其中承諾形式的廣告只有增多，沒有減少。多數人都認為，承諾越多，客戶就會越多，其實不然。市場的營銷，關鍵一點就是要讓客戶們相信物業，看得起物業，對物業有著良好的印象，對物業有著足夠的信心。并不是市場客服的承諾堆積，好像沒有一個行業像商業地產銷售一樣，隨意夸大業務的特點，向客戶進行各種的承諾。什么“保增值、保質量”“、年利潤30%“”你有10到30萬打算投資什么”等，五花八門的廣告語不斷出現在市場上，商業地產營銷中的承諾內容多達幾十種，比如：質量承諾、環境的承諾、用料的承諾、收費承諾、增值承諾、安全、綠化承諾等，太多的承諾只是一時增加了客戶量，添加了太多的承諾就會難以實現承諾，所謂的物極必反難以兌現，就會引發許多的矛盾從而影響到營銷商以后的前景。
2.3炒作制勝論
目前在商業地產的營銷中發現了兩個問題，第一個是在沒有把營銷分離出來的時候，硬要剝離出來，第二個是從本質上的直接意義忽略產品本身去營銷。這兩種問題就直接突出了一個“炒”字。最直接最快捷有效的辦法就是制造新聞，利用新聞效應來取得人們的關注，他們利用具有可信度的媒體直接騙取客戶的信任。企業可以花大量金錢用買斷版面、電視廣告等方式，運用廣告的形式運作，如文字廣告、新聞廣告。人們認為這種方式的營銷策劃不值得提倡，不是真正的營銷策劃。
2.格式銷售論
針對某一種物業的裝飾特色來進行過分的渲染，就稱作“風式銷售”，近幾年主要表現在樓市的外觀上面。大多數的營銷商認為，只要物業中含有一點可以夸張部分，就會毫不保留地進行全方面的夸大，以為只要用“模式”就會有市場效應，這種不正當的推銷方式，直接導致了開發商的隨意性，復制、翻版有的甚至“將錯就錯”，把缺點改成優點，實現他們眼中所謂的“特色”銷售。現在依靠一些簡單的要素已經很難去爭取到客戶了，許多需要購房的人們曾經為一些“風式銷售”心動過，但是后來卻為所購的物業而困惑，從此失去了市場。
2.5經驗決定論
一是全國范圍內已經出現了少見的，從理論上解析房產營銷的專著出現，大量的出版都是用實例來進行分析，不然就利用大量的例子堆積。商業地產營銷策劃的基礎比較差。二是沒有專業人員和條件，三是缺少研究的精神風氣，比較有經驗的運作者會忽視了市場上的信息，對研究市場的缺少、獲取信息的不足，能力手段等方面，在一等的程度上制約了商業地產營銷策劃水平的提高。
3我國商業地產營銷策劃的對策
商業地產營銷在商業地產的發展中一直占有主導地位，它以獨特的主題策劃為中心，綜合利用多種營銷手段，與消費者之間建立信任良好，不可缺少的聯系，使物業等部門能夠快速準確地直達消費者。當市場變化為買賣市場、開發商要絞盡腦汁，挖空心思，不計成本利用各種營銷手段重新回到自己的市場上。
3.1深刻了解熟悉市場
從市場的宏觀調控到救市政策，消費者從搶到房子到持幣觀望，商業地產從漲價到降低房價退房，總之商業地產行業變化是很大的，而且難于把握，而且想要全面地把握方向還是有一定難度的。在商業地產的買賣市場形成后，客戶就有了很大的選擇余地，這樣加大了競爭力，想要適應這種形式，商業地產企業就要拋棄老舊觀念，把企業的核心價值放在客戶的需求價值上去，以客戶為中心，把市場做為導向。特定的房屋要有特定購買群體，包括他們的性格、年齡、文化程度、家庭成員、工作經歷、愛好等，每一種人都有不同的需求，開發商要針對這類人群，進行分類策劃。所以只有搞好市場調查明確客戶需求，綜合分析，投其所好這樣才能贏得更多的市場。想要通過營銷策劃來得到之前預期的收益，就要隨時把握好時機、市場、空間、價格來進行透徹的分析和判斷。還要關注消費者心理需要，隨時了解消費群體的動向，把全新的營銷理念加入營銷體系中。
3.2真實需求下的準確定位
在市場還沒完全打開的情況下，買房的大多是以自住為主，因此，商業地產開發企業就要在市場上做好認真的分析，了解目標市場的細節，認識并充分了解顧客群體、對房屋建設進行精心的設計然后結合自身的競爭優勢，選擇商業地產市場的目標，把導向改變成消費者的真實需求，在做好一切準備的前提下精確定位。開發商須知哪種產品要賣給什么樣的人，這類產品適合的人群，要有詳細的規劃和縝密的指導思想，給產品建設、顧客需求、價格調動、開發策略進行全方位的定位。
3.3誠信營銷實事求是
目前，消費者對于房產的價格還是比較敏感的，但是當開發商在房產價格上模棱兩可和配套承諾無法實現時，這樣一來就無法有效地吸引消費者。為此，開發商就要樹立好良好的社會形象，塑造誠信營銷的經營理念。而且對于營銷來說開發商降低房價來銷售，還不如提升房屋的品質。
3.4注重廣告品質
廣告原本是讓人們更快速地了解產品的特點，然而現在廣告成了推銷不可缺少的傳播途徑，廣告也有雙面性。廣告做得好對消費者就會有很大的吸引，引起消費群體的關注，但是要是產品一旦出現問題，也很容易遭到消費群體的不滿甚至抗議，會給企業帶來很多不好的效果。廣告要做到具有針對性，不要一味地追求廣告而忽視了廣告本身的性質，更不要以為廣告就是萬能的。事實上，有很多的方法可以代替廣告。在大眾的眼里，價格就是最好的傳播方式，要是商業地產商稍微降低一點價格，客戶就會不斷而來。口碑的傳播效果也不次于廣告，成本還比較低。在營銷策劃中高端的產品，好的口碑同樣可以作為重要的傳播渠道，達到理想的傳播效應。
4結語
關鍵詞：商業地產;售后返租;定價分析
一、售后返租模式的歷史與現狀
售后返租在國外已有很多年的歷史，主要用于公司已有房地產的處理，目的是增加公司不動產的流動性，通常是被作為一種融資方式來看待的。但在我國，售后返租這種商業地產開發普遍應用的手法，是在上個世紀90年代中期由香港傳入的。傳入之初興起于廣州、深圳等沿海發達城市，隨后流傳全國。我國的房地產出售回租和國外的情形有顯著的不同，一是主要運用于新開發的收益性較高的商業地產，因此不僅具有融資屬性，也成為開發商的促銷手段之一；二是將一宗面積較大的適宜整體經營的商業地產分割成許多小份的產權來銷售，然后整體回租。售后返租對我國大型商業地產的發展起到了顯著的促進作用，但由于這一新型的交易方式在我國出現不久，在理論認識上還不成熟，在實踐上也出現了很多問題。
上個世紀90年代中期，瘋炒樓花正值方興未艾，由于售房款回籠過早和集中，致使許多見利忘義的不良房地產開發商，在樓盤未竣工前就卷款而逃，在全國造成了許多爛尾樓并留下許多難以解決的債務糾紛。鑒此，這種營銷方式出現不久就遭到建設部的明令禁止。建設部所頒發的房地產銷售管理辦法明確規定：2001年6月1日后，一律不得以返本銷售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋，已竣工房屋則不在此列。此后“返租銷售”模式一度沉寂。
最近幾年，由于房地產開發市場所供應的產品同質化現象極其嚴重，而且供應量偏大，致使競爭變得異常激烈。在產品銷售進度難以理想的情況下，開發商只好在“回報率”、“返租年限”上大做文章，以求在最短時間內售出所有已經開發和待開發的產品，加速資金滾動。正因如此，售后返租又重新抬頭，回報率也從幾年前較保守的每年6％至8％升到了目前的8％至15％不等，返租年限也從以前的3年左右變成現在的10年之久。
二、售后返租模式與其他開發模式的比較
縱觀這幾年我國的商業地產開發可以發現，除售后返租外，國內商業地產開發主要采用了只售不租、部分出售部分出租、只租不售等幾種模式。
1.只售不租模式
此種模式是指商業地產項目在建成后，通過打散分別出售給中小業主。這種模式使得開發商在項目開發過程中的資金壓力大大緩解，降低了開發項目的資金門檻，有利于項目的開發運作，短期見效非常快，適合資金實力不是非常雄厚的公司。但是，單純的出售使業主的產權多元化，難以實行統一經營。商業地產一旦被分割出售，就意味著一個完整的商業設施在所有權和經營權上被徹底分割，失去了它的整體性。購買商鋪的業主一部分是以經營者的身分出現，買商鋪的目的就是為了經營，而另一部分業主則是以投資人的身分出現，并不急于經營，有的甚至是為了養老。這就導致許多商鋪在售出之后一直“大門緊閉”。這不僅損害了投資者的利益，帶來較大的投資風險，還會損害開發商的形象，影響城市景觀，對城市社會經濟的發展造成不良影響。
2.租售結合模式
為了彌補只售不租方式的不足,解決商業地產經營中可能出現的問題,開發商找到了租售結合的方式。具體包括售后返租模式和部分出售部分出租兩種模式。
部分出售部分出租模式是指開發商將開發出來的商業物業出售一部分,以收回投資成本,余下的資產開發商自己組建管理公司或聘請專業的管理公司來出租經營,以賺取后期的營運利潤。目前,在國內主要采取“地產大鱷+商業巨頭”的形式,即在開發商開發商業地產之前,就與知名商業企業結成戰略聯盟,房地產商在受讓土地后規劃前,充分考慮項目商圈的市場需求,并與其相適應的一家或若干家商業企業確定合作關系,在開發過程中,讓這些企業參與相關的規劃工作,最終使整個開發經營在投資估算、商圈分析、市場定位、業態組合、經營收益與風險控制等多方面更合理、更科學。在這種方式下,主力店鋪在建成之前就已經租給了知名企業,而剩下的非主力店鋪則采取出售的形式。
這種模式有比較突出的優點。其一,可以通過銷售商鋪來收回部分資金,一定程度上緩解開發商的壓力；其二,準確的商圈分析,合理的市場定位和業態組合可減少各種資源的浪費,使房地產企業的效用最大化；其三,商業巨頭的穩定租金提高了商業地產項目整體經營的穩定性,房地產商可以借助商業巨頭的品牌效應加快中小店的招商進度,樹立自身的形象；其四,減少了對假設周期和資金統籌的影響因素,使投資估算更準確,資金統籌更順利。但是,這種模式使得大部分商圈采取出租的形式,投資回收期長,開發商需承受較大的資金壓力。此外,項目的商圈是發展變化的,在房地產商與商業企業結成聯盟之后,商圈內可能出現原有商業業態改變或非商業地產改造成商業物業,在這種情況下,原來設計的業態組合就面臨著重新調整。
3.只租不售模式
只租不售模式主要包括兩種,即委托專業招商機構進行項目招商出租、自己搭建招商隊伍進行出租工作。將國際知名零售商請進來有利于整個項目的招商出租,通常國際專業招商咨詢機構更了解國際知名零售商的需求,所以委托國際知名專業咨詢機構進行前期招商出租工作更能有效地促進項目的進展。該類商業地產的開發以出租為唯一模式,意味著開發商必須先通過金融措施籌措到足夠的資金,將該類商業地產建設完成并投入運營,再依靠租金收入回收投資、賺取利潤。如果開發商不能解決項目開發完成、投入運營初期所需要的資金,那么項目是缺乏可行性的。
由于采用出租模式開發商業地產,前期投入的資金巨大而回收期長,而且前期規劃、建設、招商、經營管理等都是專業性極強的工作,因此,需要開發商不僅要具有開發商、投資商的背景,同時又應該具有經營商的背景――至少要組合有專業開發、投資、管理背景的管理團隊。但是目前我國國內的開發商很難達到這樣的要求,因此大多數采用前面兩種開發模式開發商業地產。
模式只售不租租售結合
售后返租部分出售、部分出租只租不售
實質產權和經營權被分割和轉移經營權在返租期內完整，產權被分割且轉移產權、經營權基本完整且基本無轉移
產權、經營權皆完整
優點開發商可盡快回收資金
可收回一定的資金；商業物業可順利開業投資風險小；有利于提升物業價值有利于商業地產的經營；保持良好的形象
投資者無明顯優點出租較容易；有一定的租金回報投資風險較小投資風險較小
缺點
開發商不利于商業地產的經營；有損形象仍有較大的資金壓力；返租期后的續租、經營困難資金壓力巨大；合作伙伴破產時存在巨大風險資金壓力巨大；對開發商素質要求太高
投資者存在較大的投資風險存在一定的投資風險無明顯劣勢無明顯劣勢
三、售后返租定價分析
(一)商業地產售后返租定價的特殊性
和住宅房地產只需確定房屋售價不同，商業地產售后返租定價時需要考慮的因素更多，定價的過程也更為復雜。
(1)售后返租模式作為一種集銷售、融資、經營于一體的商業地產運作模式，定價過程中應包含融資因素。
(2)同時確定銷售價格和租賃價格。住宅房地產一般或者銷售或者租賃，因此，在一次交易中要么只需要確定售價，要么只需要確定租金，但在商業地產售后返租中，銷售和租賃是同時發生的，售價和租金是緊密相關的，是同時確定的。
(3)確定包含售價、回報率、返租期三個待定參數。租金由售價和回報率確定，而售價和租金都和返租期緊密相關，因為返租期的長短和融資成本及雙方風險的分配有關。
(二)商業地產售后返租定價的模型
設一項售后返租的商業地產的售價為P，凈租金回報率為i且在返租期內保持不變，折現率為r且假定保持不變，當不考慮租售雙方的交易稅費時，對購買人來說相當于投資收益率，對出售人來說相當于融資成本，返租期為m年。商業地產剩余可使用年限為n年，且m≤n，假定返租期滿后的n―m年的商業地產價值預計為R。
P=∑mt=1P×i(1+r)t+R(1+r)m（1）
再設市場凈租金為W，折現率為r0，則該商業地產的市場價值V由收益法可得
V=∑nt=1W(1+r0)t（2）
第m年時，商業地產的市場價值按收益法計算應為
R=∑n-mt=1W(1+r0)t（3）
記R=k×V，由(2)和(3)知
k=(1+r0)m[(1+r0)n-m-1](1+r0)n-1(4)
k的取值范圍是0＜k≤1，其值的大小取決于返租期m相對于商業地產產權期限n的長短，當返租期確定時，k是一個定值。由于m遠小于n，因此k總是小于1.
將R帶入(1)得
P=∑mt=1P×i(1+r)t+V×k(1+r)m(5)
記融資比例q=P/V
代入(5)并經整理可得
i×∑mt=11(1+r)t+kq×1(1+r)m=1(6)
由式(6)可得到以下結論：
結論①：當融資比例q一定時，凈租金回報率i和融資成本r呈同方向變化；
結論②：當凈租金回報率i一定時，融資比例q和融資成本r呈反方向變化；
結論③：若要維持融資成本r不變，則凈租金回報率i和融資比例q必然同方向變化。
商業地產開發商可采用的價格策略具體有三種：P=V 、P＜V、P＞V。
(1) 當P=V，也即q=1。令r=r0，則i=W/V。由式(2)知W/V=1/∑nt=11(1+r0)t。這是商業地產租賃市場的平均凈租金回報率，以表i0示。即q=1時，若i=i0，r=r0（結論④）。再由結論①可知，當定價為P=V時，若提供超出市場平均的凈租金回報率，則必然付出超出r0的融資成本。
(2) 當P＜V時，此時q＜1。由結論④和結論②可知，若i=i0，則q＜1時，r＞r0。這一結論也可表述為結論⑤：q＜1時，若i=i0，則r＞r0。同理，由結論④和結論③，可得結論⑥：q＜1時，若r=r0，則i＜i0。由結論⑤ 、⑥和結論①可知：當開發商確定P＜V時，若提供市場平均的凈租金回報率，則必然付出超出r0的融資成本，若只愿付出r0的融資成本，則只能給購買人提供低于市場平均的凈租金回報率，從而缺乏市場吸引力。
(3) 當P＞V時，此時q＞1。由結論④和結論②可得結論⑦：q＞1時，若i=i0，則r＜r0；由結論④和結論③可得結論⑧：q＞1時，若r=,則i＞。由結論⑦ 、⑧和結論①可推知結論⑨：q＞1且取一定值時，必然存在一個i的區間，使得當i＞i0時，r＜r0。上述結論表明：當開發商采用P＞V時，若提供市場平均的凈租金回報率，則付出的融資成本必然低于r0；若只付出r0的融資成本，則也可給購買人提供高于市場平均的凈租金回報率；當融資比例不變時，必然存在一個回報率區間，使得回報率i大于市場平均的凈租金回報率而融資成本小于r0。
四、商業地產商承諾高回報率的動因分析
在我國商業地產的項目開發過程中，商業地產商通常開出8％、10％甚至15％的售后包租收益率，使購買者以為高回報率即意味著高投資收益率，從而使交易順利進行。商業地產商之所以采取這種策略的原因可用上面模型得到的結論來解釋。
由結論②知開發商可以設定一個具有誘惑力的高回報率，同時通過提高售價增加融資比例達到降低融資成本的目的。這對于購買者而言意味著購買者花高價買下的房地產并沒有給自己帶來高的投資收益率；相反，購買者還要承擔巨大的投資風險，因為經營性售后返租的實質性風險在出租人(也即購買人)一方。這種交易對購買人來說非常不利，但在現實中仍會發生，因為這種不利的結果具有一定的隱蔽性，因而也具有隱性欺騙性。因為在房地產售后返租交易時，買賣雙方在價格談判中僅涉及到售價、回報率和返租期，開發商會極力渲染高回報率，使購買者以為高回報率即意味著高投資收益率，但投資收益率并不是直接顯現的，它還與銷售價格與真實價值的比例(即融資比例q)、返租期有關。購買者雖然可能會察覺到售價偏高，但購買者由于信息的不對稱，難以弄清房地產的真實價值，并不清楚房地產的價格被抬高了多少，同時受高回報率的誘惑從而成交。
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激烈的市場競爭是促使企業加強經營管理的潛在動力，只有在發展過程不斷加強經營管理，才能實現企業的營業利潤的提高。大連萬達商業地產股份有限公司在追求企業利潤的時候，通常也會忽略對企業資產結構進行優化，這對于企業的長遠發展十分不利。
流動資產和非流動資產增幅放緩：
根據表1，我們可以看到，從2013年到2015年大連萬達商業地產股份有限公司流動資產總額從2013年到2015年占資產總額的比重分別為：45.54%，46.31%，41.43%。根據表2可知在大連萬達商業地產股份有限公司流動資產中存貨項目、流動資金項目和應收賬款項目占據絕大部分比重。通常情況下，如果一個企業的流動資產率越高，表示該企業的經營活動越合理有效，其發展情況也就越好，此時，經營管理在企業中就表現的格外重要。在不同的行業內流動資產率的指標有著不一樣的合理區間，建材、紡織、航空等領域，這一指標的合理區間通常控制在30%到60%之間，而在房地產、批發等行業?@一比率通常超過90%。該公司流動資產率一直維持在45%左右，與房地產行業的合理區間差距較大，而且在2015年其增長幅度大幅放緩。根據表2，我們可以得知，2015年大連萬達商業地產股份有限公司流動資產率過低且增幅放緩主要是由于流動資產大部分子項目的增長幅度都呈現下降趨勢。其中存貨項目2014年相較于2013年大幅增長44.51%，但是在2015年相較于2014年僅僅增長15.20%。應收賬款項目2014年相較于2013年大幅增長202.86%，在2015年相較于2014年卻減少了41.39%。貨幣資金項目2014年相對于2013年增幅達26.30%，在2015年相對于2014年卻大幅減少至21.38%。其他流動資產項目2014年相較于2013年大幅增長5010.53%，在2015年相較于2014年卻大幅減少了93.82%。綜上所述，為了實現企業的長遠發展，大連萬達商業地產股份有限公司必須加強對流動資產的控制，包括對存貨項目進行適當的處置，以降低存貨占比，避免占用過多企業資源。還應當將應收賬款項目維持在合理的水平，避免占比過高或者過低。
二、優化大連萬達商業地產股份有限公司資產結構的對策
為了實現更高層次的經營管理意味著企業在日常經營中一定要重視對資產結構進行優化，只有在發展過程中不斷優化資產結構，才能使其與企業的長遠發展戰略相符合。
（一）提高流動資產和非流動資產總額
企業管理以財務管理為核心，并圍繞著財務管理開展生產經營。而資產管理則是財務管理的主要的內容，加強對流動資產的配置和管理是企業財務管理的重要組成部分。當流動資產所占份額較大時，企業所應承擔的相關的負擔也就越重，進而就會對企業的經濟效益產生影響。反之，如果企業流動資產存在較大缺口，資金的周轉就會出現失靈的情況，進而會影響到企業的額經營管理活動。在流動資產各個子分錄中應收賬款與存貨往往占據流動資產總額的絕大部分，所以為了提高大連萬達商業地產股份有限公司的流動資產總額必須做好各相關工作的管理。企業可以通過加強經營管理，對不必要的非流動資產進行處置，進而轉化為流動資產，從而提高流動資產總額。大連萬達商業地產股份有限公司可以通過將持有的可供出售金融資產以及物業、廠房和設備等非流動資產進行處置來提高企業的流動資產總額。提高非流動資產總額，通常需要企業從自身發展規劃出發，通過加大投資和擴大生產經營等措施來實現。
（二）提高流動資產率
從2013年到2015年公司流動資產總額從2013年到2015年占資產總額的比重分別為：45.54%，46.31%，41.43%。而房地產行業流動資產率的合理區間是90%左右。大連萬達商業地產股份有限公司的流動資產率長期低于行業合理區間，基于長期考慮對公司發展不理想。企業管理層在日常經營管理過程中要注重提高企業流動資產總額在資產總額中的占比，不斷加強對企業流動資產的認識，如果企業資產總額常年變化不大的情況下可以通過將企業持有的物業、設備等非流動資產轉化為流動資產來提高企業的流動資產總額，從而達到提高流動資產率的目標。當企業資產總額變化較大時可以通過加快商品銷售和處置閑置固定資產等方式，使流動資產增長幅度高于資產總額增長幅度，通過這種方式達到提高流動資產率的目標。
三、結論
通過對公司一系列相關數據收集與整理，通過資產結構的相關指標進行分析。從而對該公司的資產結構現狀有了比較深入的了解，通過分析得出如下結論：
第一，通過大連萬達商業地產股份有限公司相關數據進行分析之后，發現該公司資產結構方面存在以下三個問題：（1）該企業流動資產總額和非流動資產總額增長幅度均有所放緩，其中流動資產增長速度大幅放緩；（2）該企業的流動資產率長期低于行業合理水平；（3）存貨在流動資產中占比長期超過50%，持續維持在偏高水平。
題 目：鄭州投建SHOPPING MAll 的實證分析——以大商新瑪特SHOPPING MALL為例
1、選題依據(背景與意義、國內外研究現狀與發展趨勢)
(1)背景
隨著改革開放的不斷深入和大型百貨店的逐漸衰退，鄭州地區商業在快速發展的同時，不斷涌現出1些新的商業形態如：購物中心、量販店、便民店、倉儲式商店、專賣店等，它們的產生和發展為鄭州的經濟活躍騰飛做出了巨大的貢獻。
近年來國內外出現全新0售業態--shopping mall已經顯出它無與倫比的優勢。鄭州經濟環境優良，政策環境開放，人文環境充足，地理環境優越，居民消費水平較高，市民消費者的消費理念正朝著國際大都市的方向邁進。
眾所周知，從大商集團4.21億元拍得金博大店3年經營權，到神速簽約鄭州國貿店、閃電進駐漯河兩店;從迪奧、倩碧等國際1線化妝品牌的引進，到大眾時尚百貨向精品時尚百貨的轉型超越;從創新聯盟營銷到銷售業績的不斷攀升，大商1直是鄭州媒體和商家關注的焦點。2019年7月13日，大商再次成為眾所矚目的焦點，大商集團河南店網拓展暨大商新瑪特鄭州國貿總店招商大會在鄭州裕達國貿盛大召開，與會者有大商高層、行業專家學者數10人、國內外知名供應商代表400多人、各大媒體記者近50人等。本次招商大會的成功召開是大商集團對河南店網布局的首次高調亮相，標志著大商在河南店網布局的正式啟動。
本論文將從大環境來分析鄭州發展shopping mall的必要性和可能性，并以大商新瑪特shopping mall為例，從歷史地理環境、經濟政策環境、人文環境、競爭區位理論、商圈理論等角度全面認真地分析它的投資可行性。
(2)意義與國內外研究現狀
投建shopping mall不僅是1個城市經濟環境，人文環境，社會環境的改善，更是1個城市高速發展水平的標桿。MALL作為1種現代商業形態，代表著先進的商業生產力，那么，北美作為全球MALL的策源地和樣板，為什么會出現兩種孑然不同的局面?1類MALL作為成功的樣板而受到稱贊，現在依然門庭若市，而另1類MALL卻被孤00地拋棄在野外，門口無比空曠。
美國在上個世紀80年代完成了對商業體系的現代化改造，這1切，是在市場的力量推動下完成的。美國能在經濟上取得今日的成就，其商業體系的現代化程度和他的融資體系、富有創造力的社會生產體系1樣，成為美國經濟值得驕傲的標志之1。以至于今日當人們在議論起商業地產的時候，都會情不自禁地談起“Shopping MALL”，即我們常說的“購物中心”。而“Shopping MALL”正是在美國開端。這1商業形式固然是在美國經濟高速發展的背景下產生的，但目前卻已成為全球現代商業的樣板，它在1個國家的普及程度成為衡量1個國家現代化水平的標尺之1。
從早期歐美購物中心的發展，到近在咫尺的亞洲日本、韓國等國購物中心的發展，我們看到了眾多的經驗和教訓。世界上沒有1個購物中心會主觀地走向失敗，世界上任何1個購物中心自始至終都夢想走向成功。但是數2019年來的發展歷程卻說明：有1些項目獲得了成功，而有1些項目卻走向了失敗。成功是主動的，而失敗卻是被動的。
從歐美和日本等地的購物中心發展經驗中，我們又可總結出1個普遍的規律，那就是1個國家和地區的購物中心從起步走向成熟，基本上都要經歷3個階段，這3個階段分別是：
第1階段：購物中心剛剛開始起步，這個階段由于購物中心在市場上并未飽和，加上市場的需求推動，使絕大多數購物中心1旦建成，都能在初期獲得1個較好的效應。這個階段是購物中心發展的黃金時期，很多商業地產開發商本身并未對購物中心有充分的認識并做好足夠的準備，就在利益的推動下進入購物中心的建設和運營，這個階段對購物中心運營最重要的
因素是地段的因素;第2階段：購物中心從起步階段進入相對穩定的階段，這個階段購物中心的建設開始趨于飽和，并成為市場消費的主要場所。購物中心與購物中心之間的競爭開始出現，在這個階段，由于購物中心運營都開始步入成熟，購物中心之間主要的競爭是人力資源和技術層面的競爭，在這個階段，現代商業人才和商業運營技能是決定購物中心生存的決定因素。在競爭的推動下，1部分購物中心承受不住壓力，開始衰落;第3階段：購物中心的發展和運營進入成熟階段，成熟的購物中心供應鏈和連鎖的購物中心開發商開始形成，競爭進入白熱化。在這個階段，現代商業人才充裕，商業運營技術已相對成熟，購物中心與購物中心的競爭主要體現為核心競爭力的競爭。主題化經營和差異化戰略成為購物中心吸引客流的主要亮點，具有鮮明主題和高度戰略規劃思想的購物中心開始構筑中心優勢，并成為購物中心競爭角逐中的優勝者。大量目光短淺、規劃落后和過于追逐短期利益的購物中心被淘汰，購物中心開始形成強者為王的格局。中國購物中心的發展，也不可避免地要經歷這3個階段。
(3)發展趨勢
購物中心的興起是伴隨著各國的經濟發展過程出現的，并且在1定程度上進1步促進了各國經濟的發展。由于世界各國經濟發展水平不同，購物中心在全球的發展呈現出了不均衡的態勢，絕大多數的購物中心集中在美國、歐洲、日本等發達國家和地區，其中僅美國所擁有的購物中心總數就多達45000個。形成這種局面的主要原因在于當地居民的消費需求隨著收入水平的提高出現了新的變化和調整，而購物中心則迎合了這種需求。進入到20世紀90年代，我國的香港、臺灣和東南亞各國購物中心步入蓬勃發展的階段，購物中心的數量增加、規模擴大，形式日趨多樣、服務更趨完善。但是從客觀來講，歐美的購物中心無論從總體數量、銷售業績，還是從管理水平上看，都在全球購物中心領域發揮著榜樣的作用。從購物中心的發展對各國經濟整體發展的促進作用的角度來分析，對我們研究購物中心、發展購物中心更是具有相當大的啟示意義。僅以美國購物中心對美國經濟的總體貢獻為例，1993年其總銷售額達到8302億美元，1994年達到了8500億美元，2019年則已超過了1萬億美元，這個銷售額在非汽車類商品的銷售額中占了55%，美國購物中心所雇用員工超過1000萬人，幾乎每11個工作人口中就有1名是在大型購物中心工作。在這里需要說明的1點是，美國的購物中心產業1993年就已進入了成熟發展時期，因而大型購物中心數量逐年遞減，即便如此，購物中心所產生的銷售額，仍然呈現出直線上升的趨勢。購物中心在美國、日本、歐洲以及其他國家和地區興起并且進入蓬勃發展階段，被0售業人士稱為“流通革命”，主要原因在于購物中心從根本上改變了0售業的被動和從屬地位，實現了與相關產業的有機融合乃至對生產的引導，對消費的促進。
2、研究目標與主要內容(含論文提綱)
(1)研究目標
本論文將從大環境來分析鄭州發展shopping mall的必要性和可能性，并以大商新瑪特shopping mall為例，從歷史地理環境、經濟政策環境、人文環境、競爭區位理論、商圈理論等角度全面認真地分析它的投資可行性。
(2)研究內容
主要研究從shopping mall的產生和發展以及shopping mall在中國的個案分析，探討shopping mall在鄭州投資興建的可行性。同時，大商新瑪特作為1家外來企業，如何在競爭激烈的鄭州市場投建shopping mall取得了巨大成功。
論文提綱：
1、 購物中心的產生及發展趨勢
(1)購物中心的產生
(2)購物中心的定義
(3)購物中心的特點
(4)購物中心的現狀
(5)購物中心的分類
2、 中國SHOPPING MALL的個案分析
(1)賽特購物中心淡出武漢
(2)廣州天河城廣場購物中心
(3)成功發展SHOPPING MALL應具備的條件
3、鄭州發展SHOPPING MALL的環境總析
(1)經濟環境
(2)地理環境
(3)政策環境
(4)市場狀況
4、投建大商SHOPPING MALL的實證分析
(1)區位環境分析
(2)大商新瑪特SHOPPING MALL商圈分析
(3)經濟政策環境分析
(4)人文環境分析
(5)鄭州市居民消費需求分析
5、大商新瑪特SHOPPING MALL的投資風險研究
3、擬采取的研究方法、研究手段及技術路線、實驗方案等
(1)研究方法
1。實證與案例分析法
這是西方經濟學界比較公認的研究方法，也可以稱之為成熟的研究范式。實證分析方法的特點是，指明研究事物“是什么”，具有什么特征，以及說明該事物在各種條件下會發生什么樣的變化，產生什么樣的結果。
2。歸納法
從案例出發，必須運用歸納的方法。歸納法的運用，就是從1個或多個企業的發展道路中發現各自不同的競爭力和核心競爭力，在此基礎上，對核心能力有1個較普遍的認識。
3。比較分析法
由于不同的學者有不同的關于核心競爭力的觀點，而且不同企業的發展道路與競爭力提升方式、路徑都不盡相同，這都使本文自然的應用比較分析法進行研究。所謂比較分析法，是將兩個或多個同類或相近的事物，按同1法則進行對比分析，尋找它們的相同點與差異點，并根據同1法則進行對比分析的結果來推測未能知的事物或具有同樣或近似的性質和特征。本論文中有關核心競爭力理論的淵源和發展以及核心競爭力的提升等的研究，將是比較分析法的具體運用。
(2)研究手段與技術路線
學校圖書館、閱覽室有豐富的藏書，并設有電子閱覽室，可全文檢索中國期刊網，能方便查閱到國內外重要期刊上發表的最新成果，還通過對1些成功的案例進行分析。此外，還有指導老師的悉心指導。
在研究內容中，對shopping mall的綜述，主要是通過利用各種途徑包括網絡、期刊、報紙、雜志等資源來搜集大量的相關資料。在研究世界各國shopping mall的發展和趨勢同時，密切關注國外發展shopping mall的趨勢，尤其是發達國家的發展趨勢。此外，隨著國內經濟的發展，中國居民的消費需求隨著收入水平的提高已出現了新的變化和調整。消費者在購物時不僅追求方便性、多樣性、注重個人品味的需求，同時更注重整體購買經歷的愉悅。這種趨勢促成了對大型Mall購物中心的需求不斷增強。
本課題主要是通過層層遞進的方式，道出shopping mall的其中緣由，進而得出在某個區域投資發展shopping mall的可行性。
4、中外文參考文獻目錄(作者、書名論文題目、出版社或刊號、出版年月或出版期號)
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5、研究的整體方案與工作進度安排(內容、步驟、時間)
(1)研究的整體方案
對本論題的研究，主要分4大步驟著手進行。
第1，論述SHOPPING MALL的產生、定義、特點、分類、現狀及未來發展趨勢
第2，研究主要對中國SHOPPING MALL個案進行分析，以賽特、廣州天河城為例，分析它們的成功和失敗的原因，并結合國內外的具體事例總結出成功發展SHOPPING MALL的應該具備條件然后，著重對雙匯集團的企業核心競爭力進行研究
第3，針對鄭州的大環境進行論述分析，得出鄭州已基本具備發展SHOPPING MALL的硬件和軟件條件
第4，在所研究的基礎上，主要就以大商新瑪特SHOPPING MALL為例進行實證分析。運用區位理論、商圈理論等進行分析;
第5，就預測購物中心的未來發展趨勢，并對大商新瑪特SHOPPING MALL未來存在的風險進行分析。
(2)工作進度安排
論文步驟
完成時間
備注
確定選題，完成選題審批表
2019年12月20日
學生與導師溝通確定題目、完成審批表
下達任務書
2019年12月31日
指導教師指導學生完成任務書
開題報告定稿
2019年1月15日
指導教師指導學生完成開題報告
文獻綜述定稿
2019年3月10日
指導教師指導學生完成文獻綜述
外文翻譯定稿
2019年3月10日
指導教師寫指導學生完成外文翻譯
交論文完整初稿
2019年4月27日
指導教師要求學生保留修改稿件
畢業論文中期檢查
2019年4月28日—30日
系里檢查學生論文進展和教師指導情況
論文第2、3...稿
【關鍵詞】AB房地產公司；總體戰略；競爭戰略
一、企業總體戰略定位
目前，我國的房地產市場呈現快速增長的趨勢，加之我國宏觀經濟發展良好，城市化進程穩步向前推進，新農村建設如火如荼，住宅建筑和商業房地產市場的需求量都很大，但我國房地產行業真正快速發展起來的時間并不長，只有幾年的時間。由于具有更多的優勢資源和更加強有力的競爭地位， AB房地產公司應該集中精力在房地產經營管理方向，不要輕易轉移已經具有一定的競爭優勢的公司業務，所以目前AB房地公司的定位，應該將更具優勢的資源充分投入到擁有更強競爭力及發展潛力大的公司項目上。AB房地產公司其本身是以房地產開發為主要經營業務的，制定該發展戰略應將企業內部和外部環境、企業的資源和能力的實際情況相結合起來綜合分析，做出符合自身規律并行之有效的的戰略。就外部條件來說，AB房地產公司所處的大環境還是不錯的，經濟持續平穩快速發展，城市化進程逐步加快，再加上城市區域進程日新月異，在本行業競爭中具有較強的優勢，所以該公司主要存在來自于全國房地產金融政策的調整的威脅，但這些都有辦法化解，比如說提高公司融資的渠道，憑借電力和企業信用以降低金融風險。就內部環境而言，公司的專業技術人員擁有豐富的經驗，公司本身也具有相當的資金實力和融資能力，另外其土地儲備資源豐富，土地的升值潛力巨大，跟更重要的是，該公司一致與政府相關部門之間保持有良好的溝通。因此，綜合考慮分析該公司的內部和外部環境條件，得出的結論是AB房地產公司擁有的機會和優勢遠遠勝于所面臨的威脅和劣勢，因此該企業的整體戰略應該制定為快速發展的戰略。所以該企業應及時抓住一切有利于自身發展的機會，在保證穩步向前的基礎上，進一步縱向加深自身的產業結構鏈。
二、企業競爭戰略的確定
在明確了整體戰略之后，AB房地產公司應進一步明晰所從事的業務領域。如何在共同業務領域比對手更具有競爭力，還需要進一步選擇更深層次的商業戰略|競爭策略。就產品及市場競爭策略的特點綜合考慮來說，成本領先戰略、差異化戰略及集中戰略仍然是該企業的主要競爭策略，這是因為企業競爭的領域不同及處于多樣的競爭態勢，企業的戰略選擇就會是層出不窮的，以下將分開闡述這三大競爭策略。
（一）成本領先戰略
成本領先戰略指的是企業在內部加強其成本的控制，比如說在產品研發、生產、銷售等各個領域盡最大限度地減少并控制，成為行業的成本領先者。因此，在整個房地產開發的過程中，通過降低采購成本、運輸成本、設計成本等使項目成本達到最低化，從而實現成本領先，而實現這一戰略的途徑主要有以下幾點：
首先，應注重規模經濟，提升規模發展；房地產開發公司在進行新項目的選擇時，應盡量挑選大規模的地塊，同時，在原材料及設備等成本的采購方面，應采取大批量采購的模式降低采購成本。其次，企業應不斷提高其自身的管理水平，提高工程的建造質量，從而減少人力、物力、財力的消耗及產品的單耗。第三，高銷售增長度和市場份額，否則，隨著產量增加，從而大大增加產品積壓的風險。而要化解產品積壓風險，就需要企業不斷地提高其營銷能力，不斷地增強自身實力，縮短產品銷售周期，在最短的時間，占有較大的市場份額。
（二）差異化戰略
差異化戰略的含義是讓企業深刻地了解自身與其他企業存在的差異，并根據存在的差異為企業制定相應的戰略規劃。另外，還可以使自己在行業內建立了一個獨特的運作和管理模式，進而使企業在競爭中占據強勢的地位。若采取差異化策略，企業可以增強競爭的防御力量，并使企業獲得更多的利潤，贏取較高水平的收入。房地產企業可以采取的差異化戰略，其主要模式有以下幾種：如服務特色、產品性能、品牌形象等等。
（三）目標集中戰略
目標集中策略主要是把企業經營戰略的目標重點投放在某一特定的客戶群體、某一目標市場、或者是某個特殊的產品類別，例如，萬科，主要進軍于住宅市場，并且對住宅市場情有獨鐘，致力于住宅產業化道路的不斷探索，而對于大連萬達來說，則是將目標市場重點放在逐步發展的商業地產房地產這一塊，目標成為全國商業地產領軍人物。因此，我們發現，房地產市場發展至今天，其必然的趨勢將是規模化及集中化，這就要求房地產企業要營建特色品牌，不斷增強自身的核心競爭力，增強品牌效益并拓寬市場，并且最終實現企業長期發展的終極目標。
參考文獻
[1]于洋帆.AA房地產公司戰略制定[D].中國知網碩士論文，2011.
關鍵詞:商業模式創新;合理性;檢驗
本文獲得上海市科技發展基金軟科學研究博士生學位論文資助項目資助和2008年湖南省教育廳科研項目(項目批準號:08C593)資助
中圖分類號:F71文獻標識碼:A
創新需要思想和知識因素的參與,但在本質上創新屬于實踐活動,創新的結果和效果都要以對象化的形式在現實世界中體現出來。所以,從這個方面來說,實踐是檢驗創新的最重要標準。但創新實踐產生的效果是大是小,是利是弊,就不能僅僅在自身范圍內做出檢驗。創新要在與其發生關系的外部活動中得到驗證,在更大尺度的參照系統中給予評價。運用不同的時空尺度、不同角度檢驗創新,就可以防止人在創新活動中的狹隘眼界。在此提出從邏輯、經濟、文化、法律和倫理的角度對商業模式創新進行檢驗。
一、邏輯檢驗
從直覺的角度考慮故事的邏輯性,隱含的各種假設是否符合實際。如果商業模式創新所講的故事沒有意義,則企業運營中必備的參與方不會按照假設行動。邏輯檢驗可以從下面幾個標準來,一是能否為客戶提供獨特的價值和利益相關者實現共贏。商業模式創新過程就是從客戶角度出發,發揮想像力來看怎樣讓事情變得更好的過程,其關鍵在于營造出一種新的優于現存方法的為客戶解決問題的方案。因而能否為客戶創造更多的價值應是其創新成功與否的標準。所以,商業模式創新的目標是以最合適的方式提供給客戶產品或服務,并剔除客戶不要的東西。另外,長期而言,為了保證企業商業模式創新的成功,企業需要不斷地改善與其利益相關者之間的關系,依法履行社會義務,而且承擔起相應的社會責任,實現與利益相關者之間的共贏;二是商業模式是否難以模仿。一個好的商業模式應該能明顯呈現競爭優勢,而優勢將呈現在差異化,專注于利己市場以及具有以低成本創造高價值的能力。也就是說,一個成功的商業模式能將波特提出的三種創造競爭優勢策略,即成本、差異、專注,加以充分地融合運用。總之,商業模式需要顯示企業能在利己市場有效率(低成本)地提供差異化產品,創造價值滿足顧客需求。
如ITAT服裝連鎖案:ITAT于2004年在深圳創立第一家連鎖會員店,其掌門人歐通國創立了所謂的“鐵三角”模式,將“服裝生產商――ITAT集團――商業地產商”三者有機地捆綁在一起,三者以銷售分成的模式組成一個利益共同體,被認為是對服裝業傳統模式的最大創新,銷售分成比例大概為“服裝生產商∶ITAT集團∶商業地產商=60∶25∶15”。試圖將傳統的服裝業搭上IT、地產和供應商等,借此產生新的商業聚變而使ITAT集團的業務模式“飛翔”。按歐通國的思路,生產商承擔生產領域的風險,主要是庫存;ITAI集團負責銷售運營的管理,主要承擔推廣費用及人員工資等,而商業地產商則承擔機會成本。
實際上,這種業態相對于現代百貨并無明顯的競爭優勢。以服裝、皮鞋、化妝品為核心內容的現代百貨還將在相當長的時期內依然有生命力。這樣,ITAT在一線城市面臨大型購物中心和現代百貨的壓制(大型購物中心不太可能按照ITAT模式與其合作),而在二三線城市將同品牌專賣店形成競爭。所以,曾經成為投資圈金礦的ITAT神話在瞬間破滅。
二、經濟檢驗
創新追求的是資源投入的更高價值與效益,創新的實踐效果自然包括經濟效果。在生產領域,利潤標準和生產率標準更是成為創新檢驗的主要標準。這就需要對市場的規模和盈利率、消費者的消費行為和心理、競爭者的戰略和行動進行分析和假設,從而估計出關于成本、收入和利潤的量化數據以評價經濟上的可行性。當測算出的損益達不到要求時,則商業模式創新不能通過經濟檢驗。
商業模式既然是企業價值創造的核心邏輯,判斷其優劣的標準就是創造價值的效率。優秀的商業模式占用(消耗)一定資源可以為社會提供更有價值的產品和服務;或者具備優秀商業模式的企業為社會提供一定的產品和服務會占用(消耗)較少的資源。當決定企業的成本結構與收益模式時,也決定企業能擁有多少價值,而這也是商業模式是否可以存續的最關鍵因子。當然,為顧客創造價值不代表公司就能夠獲利,利潤要與供應商、顧客、競爭者、替代品、互補品之間相互拔河才能決定其歸屬。而決定公司的利潤還需要考慮以下幾項因素:專用性資源、資源稀少性、資源替代性、資源可模仿性、能力不可捉摸性、網絡外部性、時間困難性、運用戰略對抗模仿、整合關聯資源,等等。在考慮利潤的時候同時需要注意成本,利潤是指收益與成本之間的差額,能降低成本即表示利潤可進一步提升。
在企業實踐中經常可以發現,企業家和工程師著迷的技術并不是顧客的需求,創業者或企業所提供的產品或服務并不是顧客的真正需要。摩托羅拉幾乎就是手機行業締造者的代名詞,這家以技術領先著稱的公司曾經為全球的通信技術帶來了一場又一場的革命。但是,對技術的過度偏執恰恰也成為摩托羅拉的夢魘:1999年銥星計劃慘敗,證實了一味追求技術領先而忽略消費市場有效匹配的沉重后果,摩托羅拉先后投資的數十億美元化為烏有。
三、文化檢驗
不同行業和不同性質的企業生存和發展的環境不同,意味著沒有哪兩個企業會有著完全一樣的商業模式,一個企業的商業模式應當僅僅適用于自己的企業,不可能被其他企業原封不動地照搬;要分析其運作的流程,結合自身的資源、能力,打造出自己獨特的商業模式。人文資源把文化價值、審美價值、生態倫理價值等要素融入到商品的開發設計和市場推廣中,促其優化升級,實現質變,通過提供創新的深層動力和智力保證,使新的產業形態得以構筑。新經濟時代的經濟產品將同時也是文化產品,經濟性和文化性兼容并蓄。文化中折射出經濟的要素,商品的屬性。文化差異主要是指企業在開展全球化經營的過程中,對商業模式創新需要考慮文化上的差異,將創新與當地文化契合。
四、法律與倫理檢驗
當前人們一直把創造利潤的多少作為商業模式成功與否直接而唯一的判斷標準,這是不完整的。一個好的商業模式當然應關注利潤,但同時應兼顧整個所涉及的用戶能否帶來更大價值,能否給社會帶來好處。在當今時代,如果企業只追求利潤而不考慮企業倫理,則企業的經營活動已越來越為社會所不容,必定會被時代所淘汰。也就是說,如果在企業經營活動中沒有必要的法律意識和倫理觀指導,經營本身也就不能成功。如最近爭議很大的百度公司,其主要的盈利模式是競價排名。搜索引擎本應該是一個第三方的中立平臺,它必須有一個公正的信息甄選機制,這是搜索引擎賴以存在的根本。而搜索功利化的強化使得競價排名拋棄搜索引擎應有的道德準則,脫離道德的約束,從而發生了過多地人工干涉搜索結果,引發垃圾信息,涉及惡意屏蔽,被指為“勒索營銷”,并引發了公眾對其信息公平性與商業道德的質疑。
關鍵詞：綠色建筑；房地產開發；盈利模式
中圖分類號：TU2文獻標識碼：A
綠色建筑開發的發展現狀
我國目前正處于工業化與城鎮化的快速發展階段，建筑行業保持了較高的發展速度。根據國家統計局的數據[1]，過去7年的年度新開工面積年均增速達到了13.4%。2011年，年度新開工建筑面積達到了42.7億平方米，竣工面積29.2億平方米，竣工產值6.2萬億元。與此同時，按投資額計算，2011年全球建筑業的平均增長率僅為0.5%。根據蔡偉光[2]的研究，截止2009年，包括建筑材料生產、新建建筑生產及建筑運行等方面的我國宏觀建筑全壽命周期能耗總量約為12億噸標準煤，占全國能源消費總量比重為39.5%，是我國最大的能源消費部門。而在我國已經建成的建筑物中，根據住房與城鄉建設部的測算，到綠色建筑所占的比例尚不足1%。
為了進一步提高資源利用效率，應對全球氣候變化，實現可持續性發展，國務院辦公廳于2013年1月1日以 〔2013〕1號轉發國家發展改革委、住房城鄉建設部制訂的《綠色建筑行動方案》。在該方案中，提出了我國在“十二五”期間的綠色建筑發展目標。其中，完成新建綠色建筑10億平方米，到2015年末，20%的城鎮新建建筑達到綠色建筑標準[3]。各地方政府也紛紛根據當地的實際情況制定了相應的實施方案。
與各級政府對發展綠色建筑的積極態度相對照，作為發展綠色建筑的實際執行者的建筑行業的態度卻相去甚遠。尤其是作為商業開發類建筑的主要運作者的廣大房地產開發商來講，絕大部分都只是被動的去適應政府部門對綠色建筑建造的最低要求，而只有很少一部分會主動的選擇開發綠色住宅。究其原因，主要是而綠色建筑建設成本較普通建筑高，而全社會的環保消費意識不足，消費者對綠色建筑的需求彈性大；同時政府對綠色建筑開發的補貼或獎勵也無法完全覆蓋成本的增額，開發商無法憑借建造綠色建筑而獲得更大的收益，故缺乏動力去進行綠色建筑的開發。因此，要實現綠色建筑建造的目標，推動社會的可持續性發展，除了政府從政策層面的鼓勵與要求之外，最重要的是要尋找到建造綠色建筑的創新性盈利模式，從而充分的調動以開發商為首的建筑行業各參與主體的積極性，使建造綠色建筑成為建筑業的內生性需求。
二、當前建筑開發盈利模式解構
盈利模式是企業在市場競爭中逐步形成的企業特有的賴以盈利的商務結構及其對應的業務結構[4]。如圖1所示， 也可以認為盈利模式指的是企業的收入結構與成本結構以及相應的收支方式。各類企業在生產運營中均有自己的商務結構和業務結構，但并非所有的企業均能盈利，故并非所有企業都有盈利模式。只有當企業能夠持續的盈利時，其所采用的成本與收入結構才能稱為盈利模式。
圖1. 盈利模式構成框架圖
由于我國的房地產業形成的時間尚短，絕大部分開發商的盈利模式具有高度的趨同性。由于在盈利模式中的成本結構是為收入結構服務的，也就是說在對盈利模式的研究中，最重要的是尋找其收入結構。在某一確定收入結構之下選擇成本最低的成本結構便構成了一個盈利模式。對于房地產開發商來講，根據其開發的房地產產品不同，其收入來源主要分為兩大類，一類是出售房地產產品獲取銷售收入，另一類是將建好的物業長期持有并出租獲取租金收入。
在我國當前的房地產市場中，采用第一類方式獲取收入的開發商，其基本盈利模式中的收入結構如下：
以普通消費者或物業投資者為主要交易對象，以某一套住宅、某一間商鋪或一定面積的辦公物業的產權（房屋所有權及國有土地使用權）為交易內容，以置業顧問或銷售中介采為交易渠道，采用一次性出售的交易方式獲取收入。
其成本結構為：投資部門首先通過各種渠道籌措開發資金，然后購買土地，委托設計單位進行設計、施工單位進行施工，再通過聘請中介機構或自身的營銷部門進行銷售。
對于采用第二類收入來源的開發商，其基本盈利模式中的收入結構如下：以某一間商鋪或一定面積的辦公物業的使用權為交易內容，以長期出租為交易方式獲取租賃收入。收入結構中的其它要素的內容與搭配基本與第一類相同。
而該類盈利模式中的成本結構與第一類盈利模式相比，多出了對物業的運營管理部分。
綠色建筑開發盈利模式創新思路
在目前的房地產開發盈利模式框架之下進行綠色建筑的開發，對于開發商來講將導致其成本結構中的設計、建造的成本的顯著上升。正如前面所分析的，由于目前國內消費者的環保意識不足，對綠色建筑的消費彈性大，因此開發綠色建筑所能帶來的收入結構的變化僅僅只是在收入來源中多出了政府的補貼或獎勵，以及在營銷中相對競爭項目擁有一定程度上的宣傳優勢。對于開發商來講，開發綠色建筑除了體現出企業的社會責任以外，并不能為企業帶來更多的盈利，甚至會損害既有的盈利。因此為了使開發綠色建筑成為開發商的自發性選擇，最佳的辦法就是尋求盈利模式的創新，讓開發綠色建筑變成有利可圖的活動。
圖2 盈利模式分類圖
依據前述的盈利模式構成框架，可以利用圖2中由朱武祥、魏煒提出的分析工具[5]，按照不同的收入來源與成本來源的組合劃分為十二個區域，所有的盈利模式都處于其中的某一個區域中。對于傳統的房地產開發，其盈利模式屬于“盈利模式0”，即由開發商完全支付成本，并將產品出售給直接顧客獲利。對于綠色建筑的開發，則可以認為政府的獎勵或補貼是第三方伙伴在支付一部分成本，故屬于“盈利模式3”。由于政府的獎勵或補貼往往只占到綠色建筑投資增加的10%左右，大部分的成本仍然是由開發商來承擔。上述分析工具為綠色建筑開發的盈利模式創新提供了以下的思路：
（一）尋求更合理的成本分擔機制。
房地產開發作為一項資金密集型的商業活動，其對融資的需求本身就非常強烈，要進行綠色建筑的開發，完全讓開發商獨自承擔增加的成本及風險，其開發意愿將會非常低。因此，可能的解決思路是開發商利用自身作為房地產開發中的核心企業所具有的較高議價能力，將增加的成本在綠色建筑開發的價值鏈上進行重新分配，使價值鏈上的各參與主體都分別承擔與其收益相匹配的一部分成本，從而降低開發商的資金壓力及開發風險。對于綠色建筑開發所增加的成本的分擔機制的設計，可以分別對圖3中的房地產開發基本價值鏈中所涉及到的各參與主體進行具體的分析。其中涉及到的對成本影響較大的參與主體包括：設計單位、施工企業、材料供應商、設備供應商等。
圖3. 房地產開發基本價值鏈圖
另外，由于綠色建筑的一大特點是前期投資較大，而全壽命周期的成本較普通建筑低。因此，利用合理的金融產品，對綠色建筑的成本進行時間上的調整，將前期投資分配到建筑的整個壽命周期，可以有效降低開發商的前期投入，使開發商的開發成本得到進一步降低。
（二）創造更多收入來源。
如前所述，傳統房地產開發的收入來源都較為單一，即房屋產品的銷售或出租收入。如此單一的收入來源，在開發綠色建筑時，由于成本的上漲，開發商為了維持自身的利潤率，勢必提高產品的售價或租金。而如此一來，勢必使消費者對綠色建筑的接受程度大大下降。解決這一問題的思路則是通過利用金融創新方案、開發延伸產品、提供解決方案和授權許可等方式拓寬開發商的收入渠道，使綠色建筑產品的銷售價格或租金水平與傳統建筑基本持平，甚至略有下降。
綠色建筑開發企業盈利模式建議
在成本分擔機制設計中，對于設計單位，除了可以將目前已經大量用于工業和政府投資項目的能源管理合同（EPC-Energy Performance Contracting）應用于住宅、商場及寫字樓等商業地產開發之外，還可以通過利用保險等金融產品，使其共同分擔開發風險。對于材料、設備供應商，可以通過設備租賃或以購買功能代替購買實際產品的模式，使供應商承擔綠色建筑開發中大部分的成本增加。另一方面，為了
而在創造新的收入來源方面，可以嘗試將綠色建筑項目中的能源供應系統單獨打包建立服務公司，通過提供能源服務代替產品銷售，以此獲得穩定的長期收益，同時將該收益權作為公司資產進行證券化，從金融市場獲取流動資金進行新的投資。同時，由于綠色建筑的后期物業管理具有較高的技術含量，開發商可以考慮成立專門針對綠色建筑的物業管理公司，通過管理綠色建筑獲取超出普通物業管理公司平均收入水平的收益。甚至開發商可以與設計單位合作，建立各種綠色建筑技術在建筑中應用的接口標準，通過向綠色建筑技術供應商收取授權費的方式獲取收入。
不同的房地產開發企業具有不同的資源優勢。因此，在開發綠色建筑時，不同的開發企業能夠選擇的收入與支出結構相互之間往往是有較大區別的。本文并不試圖提出一個適合于所有開發企業的盈利模式，而是根據前述的盈利模式創新思路，尋求一些具有一定可操作性的方法，供開發企業在開發綠色建筑時參考。
參考文獻
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關鍵詞：物流園區；價值創造；驅動機制
中圖分類號：F250 文獻標識碼：A
物流園區是為了實現物流設施集約化和物流運作共同化，或者出于城市物流設施空間布局合理化的目的而在城市周邊等各區域，集中建設的物流設施群與眾多物流業者在地域上的物理集結地。共同的信息平臺、一體化結算和規模化集約化的運作方式是物流園區的重要特征。物流園區將物流設施和不同的專業化企業及參與者聚集起來，通過市場化的運營管理，實現資源共享和優勢互補，并達成其價值鏈上各參與主體的利益訴求，最終實現物流園區的整體價值。
1 物流園區價值鏈的組成要素
物流園區的建設是物流園區的開發、運營管理及實現盈利的整體過程，也是物流園區的價值創造與實現的過程。在這一過程中，物流園區的開發主體、運營管理方、物流園區的入駐企業、所有物流園區外的物流服務需求者（即物流客戶）以及政府均參與到物流園區的價值鏈運作中，成為物流園區價值鏈的組成要素。
1.1 物流園區的開發主體。物流園區的開發主體是指具體負責物流園區土地征用與開發，完成物流園區內各項交通、市政等基礎設施建設的企業主體。物流園區的開發主體可以是一家企業，也可以由多家企業共同組成；可以是國有企業，也可以是私營企業。
1.2 物流園區的運營管理方。物流園區的運營管理方是指物流園區建設完成，開始投入運營后，具體負責物流園區日常管理工作，為入駐企業提供服務的企業。在實際運作中，物流園區開發主體往往自己從事物流園區的經營管理或者聘用第三方實施管理，即經營管理方是開發主體或其聘用的第三方。由于其獲得利潤的渠道一致，且都依靠物流園區的長期穩定運營來獲取利潤，因此，可以將開發主體和經營管理方歸為一方。
1.3 物流園區的入駐企業。物流園區的入駐企業是指在物流園區開發完成后進駐物流園區的各類企業，既包括物流企業，也包括工業企業和商貿企業等物流服務需求企業和后勤配套服務企業。其中，物流企業是物流園區的入駐主體。入駐園區的物流企業在物流園區內自主經營，為其物流客戶提供服務，獲取收益；物流需求企業是指為本企業提供物流服務的企業，即自營物流的企業；后勤配套服務企業指為物流園區提供后勤保障及相關配套服務的部門，如加油站、汽修、餐飲、金融服務等。物流園區的入駐企業是物流園區運行和發揮各項功能的核心。
1.4 物流園區外的物流客戶。物流園區外的物流客戶是指沒有入駐物流園區的物流服務需求者，包括工業企業、商貿企業等一切需要物流服務的主體。他們是否選擇物流園區內的物流企業為其提供服務，直接決定著物流園區入駐企業的經營狀況，進而決定物流園區的經營狀況。
1.5 政府。在物流園區建設及運營過程中，政府主要發揮著宏觀規劃與管理作用。政府是物流園區開發用地的提供者，也是物流園區項目的審批者。同時，工商、稅務、海關等政府相關職能部門直接為物流園區的開發主體、經營管理方以及入駐企業提供各種支持與服務。此外，政府通過出臺各種相關政策，為物流園區的運營提供了重要的政策環境。
2 物流園區價值創造主體的利益訴求
2.1 物流園區開發主體的利益訴求。物流園區的開發主體所追求的價值包括兩個部分，一部分是物流園區的地產開發價值，即物流園區的硬件設施設備進行出租或轉讓所獲得的收益；另一部分是物流園區運營過程中，隨著物流地產開發與物流服務及其他相關配套服務的一體化發展，物流園區開發主體獲得的物流地產增值后入駐方的承租收益，即商業地產收益。盡管這類收益與普通的商業地產開發收益有很大差別，但是，當物流園區進入穩定運營狀態之后，隨著相關企業的入駐和物流設施的日趨完善，其持續經營所帶來的長期穩定的投資收益同樣非常可觀。
2.2 物流園區入駐企業的利益訴求。物流園區入駐企業的主體是物流企業。物流企業進駐物流園區的目的主要分為兩類：一類是通過物流園區聚集物流活動的各種功能，尤其是統一的物流信息平臺的優勢，擴大業務規模，獲取更多利潤；另一類是借助物流園區所提供的各種設施設備租賃與管理服務，最大限度地減少在擴大業務規模時所必須的物流基礎設施設備的投資成本，以滿足降低成本的需求。因此，物流園區入駐企業的利益訴求，集中體現在物流園區為其提供物流設施設備的共享以及優質高效的物流管理服務，滿足其追求物流活動價值最大化的要求。簡單來講，物流園區的入駐企業追求的是物流經營價值。
2.3 物流園區外的物流客戶的利益訴求。物流園區外的物流客戶的利益訴求，主要是在物流園區內的設施設備支持及集約化、規模化的物流運作下，物流園區內的物流企業為其提供優質、高效、低成本的物流服務，滿足其低成本、高效率的物流業務外包的需求，即物流服務價值。
2.4 政府的利益訴求。對于政府來說，其利益訴求包括兩個方面：一方面是經濟利益。由于物流園區的土地一般為政府所有，因此，土地出讓收益是政府規劃物流園區所能夠獲得的直接經濟利益。另一方面是社會效益。物流園區的建設能夠將本地區分散的物流企業和物流要素聚集起來，進行合理的規劃和布局，不僅提高了物流運作的集約化水平，促進本地物流產業的規模化、專業化發展，促進地方經濟進步，更帶來了城市交通的改善和城市功能布局的合理化；此外，物流園區建設及運營能夠創造大量就業機會，增加政府財政收入，促進區域經濟結構的改善和發展質量的提升，這些都是物流園區建設的社會效益。這種社會效益最終反饋到社會環境的改善、區域經濟發展水平的提升和政府財政收入的增加上，就成為政府的長遠利益，也是政府支持規劃建設物流園區的利益訴求的核心。
3 物流園區價值創造驅動機制的形成
基于物流園區內外各利益相關者的不同的利益訴求，其相互之間的競爭與合作共同構成了物流園區的價值創造機制。具體來講，首先，物流園區外的物流客戶需要園區內的入駐企業為其提供物流服務，二者之間的業務關系是物流園區內入駐企業的盈利保障；其次，物流園區內的入駐企業依賴物流園區的開發和經營管理者來為其提供物流硬件設施和配套服務，這是物流園區入駐企業向客戶提供物流服務的基礎，而二者之間的業務關系也是物流園區開發主體和運營管理方的利潤來源；再次，物流園區的長期經營及其帶動效應所創造的社會價值，是政府利益的著眼點。因此，物流園區的價值創造機制由以上三層價值創造活動來驅動，這三層價值創造活動是在兩個主要過程中完成的，即物流園區的開發過程和運營管理過程。物流園區的價值創造活動以物流園區的開發建設為基礎，實現以物流企業為主體的入駐方的聚集，體現了物流園區的地產價值和物流服務價值的雙重特征。所以，物流園區的價值驅動機制是在物流園區的開發價值與物流經營價值整合的基礎上，受到政府等相關利益主體的約束與補充所形成的復雜的價值系統。因此，物流園區的開發和運營要立足于為物流企業和物流服務需求方服務的特點，從價值鏈的角度實現各參與主體利益訴求。
4 促進物流園區價值驅動機制良性運轉的對策
4.1 以項目策劃為重點，進行物流園區的規劃開發。在物流園區規劃開發階段，合理而周密的項目策劃是保證其未來價值得以順利實現的關鍵環節。因此，在開發建設物流園區之前，必須進行詳細的市場調研，準確預測本地區物流市場的需求狀況，明確物流園區的服務范圍和目標客戶；同時，科學地進行物流園區的定位，重點是物流園區的功能定位。在此基礎上，形成物流園區開發建設的可行性分析報告，并以此為依據，制定未來物流園區建設的長期戰略規劃和設計方案。
4.2 以招商和品牌打造為重點，開展物流園區的營銷推廣。物流園區開發立項后，進入營銷推廣階段，這一階段一直伴隨著物流園區從開始建設到建成投入運營的全過程，其主要工作是吸引物流企業入駐，即招商。前期，在物流園區開發過程中，針對物流企業應當大力開展宣傳推廣，讓其充分了解物流園區的發展規劃、發展前景和競爭優勢，激發物流企業進駐物流園區的欲望，并與之簽訂進駐意向書。這一過程中，物流園區可以針對物流企業的特殊需求，為其提供專業化的設施和設備，從而增強物流園區對物流企業的吸引力。中期，在物流園區運營初期，除了繼續招商并提高入住率外，還要做好物流園區的經營管理工作，建設物流園區統一的資源調度中心、統一的結算中心和統一的客戶服務管理中心，為入駐企業提供一體化的物流管理服務，以真正實現物流園區入駐企業之間的相互合作，實現物流園區資源的整合。后期，物流園區由建成運營初期進入持續經營階段，此時的營銷推廣的重點是物流園區的品牌塑造與提升。物流園區的運營管理方應當高度重視管理服務能力的構建，重點打造運營管理方和入駐企業、入駐企業之間的緊密合作關系，在提高入駐企業滿意度的同時，增強入駐企業對物流園區的依賴程度，形成穩定的客戶資源。
4.3 以創新服務領域為重點，加強物流園區運營中的價值管理。物流園區的運營管理是物流園區最為重要的價值創造環節。物流園區運營管理主要包括兩個方面的內容，運營指物流園區的服務活動，如倉儲、配送等；管理主要指物流園區的其他輔活動，如安保、物業管理等。其中，物流園區的運營活動是物流園區核心價值實現的主要途徑，除了傳統的倉儲、運輸、配送等業務功能外，物流園區還應當構建起加工、交易、轉運、海關報關以及金融物流、代采代售、信息等增值，積極嘗試拓展服務領域的創新。包括基于產業聯動的服務創新，如推動物流與商貿、物流與制造業的聯動發展；基于產業融合的服務創新，包括物流與金融、物流與電子商務的服務融合；基于多式聯運的服務創新，如保稅物流、口岸物流、國際物流的拓展服務等。以新興業態帶動物流園區功能升級和服務提升，為物流園區的各利益相關者帶來更大的價值和回報。
參考文獻：
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關鍵詞：公交站場；站場管理；規范化
公交要優先，站場要先行。公交站場是城市公共交通的基礎性設施之一，加強公交站場管理力度，推行站場規范化管理是公共交通可持續發展的基礎與保障，也是扮靚城市交通窗口的重要手段之一。
重慶直轄以來，隨著城市化進程的加快，公交相應成為重慶交通行業的重要窗口之一。作為公共交通的重要組成部分，公交站場的運營與管理被逐漸提上議事日程。近年來，隨著重慶經濟的發展，人口流動量逐年增長，公交站場成為人口密度相對集中的場所之一，其作用也越來越得到社會的重視。但是，與全國其他同等城市相比，重慶公交站場管理的水平卻相對滯后，嚴重影響了公共交通整體服務水平，城市形象與可持續發展也受到了影響。
1、現狀及影響
（1）公交站場發展現狀
目前，重慶市主城區公交站場主要分為樞紐站、一般站、首末站和保養（停車）場四類。主城區范圍內現狀建成公交站場共30座，現有公交站場數量上內環以內占到77%，規模上占到85%。重慶城市公共交通站場集團編寫的《公交站場管理服務標準》，為站場服務管理工作制訂規范；集團將龍頭寺站場作為管理試點，全力打造站場運營服務管理典范；集團會同站臺公司，進行重慶市公交站臺的清理規范工作，逐步實現對全市公交站臺設施的統一建設、統一管理，方便市民出行。
（2）存在的問題
一是站場建設進度跟不上城市發展的需要。據統計，目前重慶市主城區現有公交線路430條，公交車約7000輛，公交站場30處，占地面積35.6萬，其中進站發車約50條線，停車只有約1600輛，占現有公交車數的23%。按相關規范標準計算，目前7000輛公交車需站場160萬，缺口達125萬。由于站場資源嚴重不足，大量公交車白天占道始發，夜間露宿街頭，不僅影響了市容市貌和居民生活，也加劇了交通的負擔，加重了交通阻塞，同時給道路交通和車輛自身帶來不小的安全和消防隱患，增加了公交企業的管理、看護成本。
二是站場管理服務水平及規范化水平較低。與國內站場管理先進水平城市相比較，與打造“一流站場、平安港灣”的目標相衡量，站場管理模式還需進一步改進，效率還需進一步提高，施工安全管理體系還需要進一步健全。
三是站場管理體制不暢、專業化程度不高。目前，重慶市各公交站場由多家單位分別管理，具體表現為重慶市公交站場管理涉及單位(部門)多、產權狀況不一，其管理水平良莠不齊，服務標準不一致，部分站場運營秩序較差。 另外，各站場規范化管理程度不同，尚未形成統一的站場管理模式以規范站場運營。由于缺乏專業站場管理人員，站場專業化管理水平難以提高，造成部分站場設施設備不齊全，安全隱患較多，站場稽查力度較弱等問題，弱化了車站對車輛的管理功能。同時，部分站場隸屬于車輛運營企業，使得站場對進站車輛無法一視同仁，容易形成不公平競爭，阻礙了客運市場和客運秩序的規范，導致站場服務質量和乘客滿意度較低。同時，作為城市市政基礎設施和窗口場所，站場體現著城市形象，其運營不規范導致運營秩序混亂，安全隱患多，影響了重慶城市面貌。
2、愿景及目標
為全面提升城市公共交通服務水平，緩解公交停車難、用地緊張等問題，需建立科學、創新的站場管理模式和成熟的管理體制機制，圍繞創新站場管理模式、提升站場管理水平，推進站場運營管理可持續發展，打造文明靚麗的交通窗口。
3、戰略及實施
（1）將站運分離落到實處
“站運分離”的實質是打破了舊的投資和管理體制，實現了道路運輸的專業化分工，這體現了道路運輸體制改革和發展的方向，使道路運輸經營體制這個上層建筑更適應道路運輸市場經濟基礎。同時，“站運分離”可以實現站運之間的合理分工、規范經營，有利于站運雙方集中優勢加強并改進各自的核心業務。 “站運分離”后，站場對所有運輸經營者都一視同仁，有利于營造公平競爭環境，促進優勝劣汰，有利于保護經營者和消費者的合法權益，有利于形成良好的運輸市場秩序，從而促進統一開放、統一管理的道路運輸市場的建立。
（2）實行“四統一”的捆綁式經營
當前的公交站場環境較公交雙改之前大有提升，但專業性仍顯不足，現場監管力度較弱，而站場專業化管理核心就在于規范和統一，即實行“四統一”的捆綁式經營：各站場的營運車輛實行統一服務標準、同一線路的運營車輛統一排班、統一停靠、統一按投放營運車輛數分配營業收入。營運車輛必須進站，按照物價局的相關規定收取車輛進站服務費。站場全力抓好對乘客上車前的服務，對營運車輛的安全、衛生予以檢查和保障，凡是達不到安全、衛生標準的車輛一律不允許發車。車站采用大循環滾動發班的模式，達到各營運車輛間的公平、公正。
（3）制訂站場管理服務標準
站場不僅僅是停放、疏通車輛的場所，更是廣大市民出行的集中地點。站場要通過規范化的站場運營管理隊伍做到依法管理，強化監管，提高效率，優質服務，降低運營成本，提高效率。這需要突破現有管理理念，制訂規范、專業的站場管理標準，對站場等級進行劃分，并根據不同的等級配備相應的設施設備及服務內容。在標準的內容上，對工作人員行為、安全工作、衛生管理、辦事流程加以嚴格細化，試行成熟后對全市站場進行推廣。反之，這個標準還可以作為區域建設站場規模大小的依據，達到因地制宜的目的。
（4）優化站場管理隊伍
有了成熟的站場管理標準，還需要一批專業的人才隊伍來貫徹和執行。要提高站務人員的綜合素質，除了外出學習培訓外，筆者認為還可通過以下方式得以實現:
第一，明確分工，對站場實行精細化管理。標準化運營的站場涉及安全、衛生、運營、調度等社會分工的各個方面。分工的細化可以提升專項業務的工作質量，更有助于工作人員之間的團結協作，崗位之間各司其職，既提高了效率，也提升了整體業務技能水平。
第二，科學管理，提高智能設施設備比重。現代化的運輸要實現人和物有序的空間流動，就必須對客運實行有效的組織和管理，實現運輸管理智能化。如通過使用車站LED顯示系統，及時顯示車次及運營時間信息，方便乘客選擇合適的公交線路，引導乘客流向，可實時插播安全宣傳資料、緊急播放信息，做好宣傳工作；通過設置自助服務設施，比如設立智能信息亭，實現IC卡辦卡、充值、掛失等業務，還可為乘客提供酒店查詢、票務預訂等業務。
第三，組織扁平化管理，縮短管理鏈條。在現代企業中，管理者可能是間接指揮與控制下屬，信息化、計算機化等使企業管理控制幅度加大成為可能；因此在站場的組織設計上，我們力求體現流程化的一體化管理思想，加大管理幅度，減少管理層次，構造扁平化的組織機構，以便能夠適應面向客戶的一體化業務流程。筆者認為，站場的組織結構可以包含三個中心：客戶服務中心，計劃調度中心，操作中心。操作中心下設各種作業組（勞務組、安全組、衛生組等），這些作業組掌握和管理不同的作業資源，完成具體的不同業務操作，由調度中心直接調度，這種統一的、扁平化組織管理方式縮短了指揮鏈，充分支持作業資源的有計劃共享，大大地提高了資源使用效率。
4、結語
根據國內外公交站場管理的研究與應用成果，結合重慶實際，研究了重慶市公交站場規范化管理的戰略目標和實施措施，希望對“推行站場規范化管理，扮靚城市交通窗口”的站場管理發展目標起到一定作用。從根本上改變站場管理的現狀，全面提升主城區站場管理的整體水平，為我市打造靚麗的交通窗口形象做出新貢獻！
3.統一組織招商，合理引入品牌。鐵路客站商業管理部門要根據客站商業整體定位考慮經營業態，要統籌考慮需要什么樣的合作伙伴、如何進行價格定位、給予對方什么利益、如何才能實現價值最大化、租約期限租金價格如何確定和調整等等一系列問題。對于鐵路商業管理部門而言，如何能夠招到有品位、有形象，遵守合同，誠信經營的商戶，是其中最為重要的工作環節之一。要充分進行市場調研、客戶發掘、品牌培養等各項商業管理工作上來。由于缺乏工作經驗和渠道等原因，統一招商的工作也可以委托給專業的商業管理公司來代為進行，最大限度地調動起專業公司的工作積極性，充分結合他們自有的優勢和強項，做到雙贏。在招商過程中要認真研究確定品牌商業經營者和普通商業經營者的比例，招商階段有選擇性地挑選經營素質好、管理規范化的商戶，引進連鎖品牌客戶，而品牌客戶的成功運營就在于其優良的服務水平、公眾認可的產品價格和環保的安全措施。通過品牌客戶帶動市場人氣，提升整體經營形象。由于競爭因素，品牌客戶也不是越多越好，要保持適當比例。
4.統一經營管理，提升整體水平。開業前統一招商工作完成后，客站商業管理部門要高度重視后續經營管理工作，要切實提高經營管理水平。在這里需要特別強調客站商業的統一服務意識，統一服務主要包括：統一商戶管理、統一服務監督、統一物業管理和統一信息服務等。鐵路客站的商業統一管理的目的在于保證和維護鐵路客站的整體功能的實現，在于保證承租合約的合理合法性及有效執行力，避免屢禁不止的承租場地租金拖欠問題。因此，客站商業經營管理部門不僅要從安全管理、食品衛生管理、作業標準等方面加強基礎建設，更重要的是要考慮如何培育市場，如何促進客站商業市場的可持續經營發展問題。除此之外，日常運營中所產生的諸如旅客投訴、服務質量、物價控制、消防安全、人員著裝等等具體的細節問題，也需要重視。要加強租賃商家的管理，通過公開檢查和暗訪等形式，切實抓好物價、衛生、環境、服務等方面的管理，切實避免投訴事件。要加強與經營客戶的溝通協調，幫助經營客戶切實解決問題，形成良性的經營機制。
5.創新合作模式，全力實現共贏。近幾年來從全路鐵路客站招商實踐情況來看，新型的與鐵路的商業開發合作模式主要表現有全面租賃和部分承包兩種。這兩種合作模式在實踐中都取得了一定的成效，但由于鐵路客站商業開發是一個新的課題，參與商業開發者往往經驗不足，且鐵路商業管理部門在引入合作企業時，價格因素均是招標過程中的一個重要評判點，因此經常存在商業中標單位可能是出價最高者，擬參與鐵路客站商業開發的企業必須先有足夠高的報價來確保自己能中標。這種情況發生后有兩個因素具有不確定性：一是為了自身利益，中標者可能會希望對商業布局整體策劃方案進行調整，二是中標后的能否持續經營尚需要時間來印證。基于此原因，建議在今后客站商業開發中積極探索公司制形式，即鐵路商業管理部門和商業參與企業合作組建公司，該公司負責客站商業的定位、策劃、包裝、營銷、招租和經營的一條龍全面工作。新公司可以定額租賃或經營收益比例分紅方式向鐵路商業管理部門取得商業面積經營權，并開展經營，產生利潤按股份比例進行分紅；公司還可以采取托管的方式交由商業參與企業負責經營，鐵路商業管理部門根據約定收取應得的利益。該種合作模式的最大益處在于它的經營持續性、公開性和透明性，也有利于鐵路方引入先進的商業經營管理經驗。
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