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第1篇

建設(shè)部關(guān)于修改《城市商品房預(yù)售管理辦法》的決定

建設(shè)部決定對(duì)《城市商品房預(yù)售管理辦法》(建設(shè)部令第95號(hào))作如下修改：

一、將第四條第三款中的城市、縣人民政府改為市、縣人民政府。

二、第六條修改為：商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。

未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

三、第七條修改為：開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料：

(一)商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表;

(二)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書;

(三)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;

(四)投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;

(五)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明;

(六)商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。

四、第八條修改為：商品房預(yù)售許可依下列程序辦理：

(一)受理。開發(fā)企業(yè)按本辦法第七條的規(guī)定提交有關(guān)材料，材料齊全的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具受理通知書;材料不齊的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者5日內(nèi)一次書面告知需要補(bǔ)充的材料。

(二)審核。房地產(chǎn)管理部門對(duì)開發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進(jìn)行審核。

開發(fā)企業(yè)對(duì)所提交材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

(三)許可。經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》。

經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)不符合法定代表?xiàng)l件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應(yīng)當(dāng)說明理由，告知開發(fā)企業(yè)享有依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并送達(dá)開發(fā)企業(yè)。

商品房預(yù)售許可決定書、不予商品房預(yù)售許可決定書應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門的行政許可專用印章，《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門的印章。

(四)公示。房地產(chǎn)管理部門作出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開，公眾有權(quán)查閱。

五、第九條修改為：開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。

六、第十條修改為：商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。

商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)可以委托人辦理。委托人辦理的，應(yīng)當(dāng)有書面委托書。

七、第十一條修改為：開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。

商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定。

八、第十二條修改為：預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。

由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

九、第十三條修改為：開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十九條的規(guī)定處罰。

十、增加一條作為第十五條：開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售，撤銷商品房預(yù)售許可，并處3萬元罰款。

此外，對(duì)部分條文的順序作相應(yīng)的調(diào)整。

本決定自之日起施行。《城市商品房預(yù)售管理辦法》根據(jù)本決定作相應(yīng)的修正，重新。

城市商品房預(yù)售管理辦法(全文)

(1994年11月15日建設(shè)部令第40號(hào)，根據(jù)20xx年8月15日《建設(shè)部關(guān)于修改城市商品房預(yù)售管理辦法的決定》、20xx年7月20日《建設(shè)部關(guān)于修改城市商品房預(yù)售管理辦法的決定》修正)

第一條為加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》，制定本辦法。

第二條本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱開發(fā)企業(yè))將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。

第三條本辦法適用于城市商品房預(yù)售的管理。

第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國城市商品房預(yù)售管理;

省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理;

市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)管理部門)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。

第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。

未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

第七條開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料：

(一)商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表;

(二)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書;

(三)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;

(四)投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;

(五)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明;

(六)商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。

第八條商品房預(yù)售許可依下列程序辦理：

(一)受理。開發(fā)企業(yè)按本辦法第七條的規(guī)定提交有關(guān)材料，材料齊全的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具受理通知書;材料不齊的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者5日內(nèi)一次性書面告知需要補(bǔ)充的材料。

(二)審核。房地產(chǎn)管理部門對(duì)開發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進(jìn)行審核。

開發(fā)企業(yè)對(duì)所提交材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

(三)許可。經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》。

經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)不符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應(yīng)當(dāng)說明理由，告知開發(fā)企業(yè)享有依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并送達(dá)開發(fā)企業(yè)。

商品房預(yù)售許可決定書、不予商品房預(yù)售許可決定書應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門的行政許可專用印章，《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門的印章。

(四)公示。房地產(chǎn)管理部門作出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開，公眾有權(quán)查閱。

第九條開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。

第十條商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。

商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)可以委托人辦理。委托人辦理的，應(yīng)當(dāng)有書面委托書。

第十一條開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。

商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定。

第十二條預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。

由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第十三條開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十九條的規(guī)定處罰。

第十四條開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項(xiàng)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。

第十五條開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售，撤銷商品房預(yù)售許可，并處3萬元罰款。

第十六條省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門、直轄市建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政管理部門可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。

第十七條本辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。

商品房預(yù)售許可證申請(qǐng)流程

商品房預(yù)售許可證的取得要符合下列條件：

項(xiàng)目取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

國有土地使用證;

建設(shè)工程開工證;

第2篇

第二條本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)經(jīng)營企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。

第三條本辦法適用于城市商品房預(yù)售的管理。

第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國城市商品房預(yù)售管理；

省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理；

城市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)管理部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。

第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

第七條開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

（一）開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》；

（二）建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件或證件；

（三）工程施工進(jìn)度計(jì)劃；

（四）投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程建設(shè)總投資的25%以上的證明材料；

（五）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期、預(yù)售總面積、交付使用后物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖；

（六）需向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)提交允許向境外銷售的批準(zhǔn)文件。

第八條房地產(chǎn)管理部門在接到開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)查驗(yàn)各項(xiàng)證件和資料，并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘。經(jīng)審查合格的，應(yīng)在接到申請(qǐng)后的10日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

需向境外預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)在《商品房預(yù)售許可證》上注明外銷比例。

第九條開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。

未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

第十條商品房預(yù)售，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與預(yù)購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

商品房的預(yù)售可以委托人辦理，但必須有書面委托書。

第十一條開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

第十二條預(yù)售的商品房交付使用后，承購人應(yīng)及時(shí)持有關(guān)憑證到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

第十三條開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在預(yù)售商品房中有下列行為之一的，由房地產(chǎn)管理部門處以警告、責(zé)令停止預(yù)售、責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)、吊銷《商品房預(yù)售許可證》，并可處以罰款。

（一）未按本辦法辦理《商品房預(yù)售許可證》的；

（二）挪用商品房預(yù)售款項(xiàng)，不用于有關(guān)的工程建設(shè)的；

（三）未按規(guī)定辦理備案和登記手續(xù)的。

第3篇

第二條、本辦法下列用語的含義是：

商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)企業(yè)）依法將其開發(fā)的商品房在竣工驗(yàn)收前出售，由預(yù)購人按合同約定支付購房款，開發(fā)企業(yè)按合同約定交付商品房的行為。

預(yù)售人，是指預(yù)售商品房的開發(fā)企業(yè)。

預(yù)購人，是指購買預(yù)售的商品房的單位和個(gè)人。

第三條、本市行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售管理適用本辦法。

第四條、廣州市國土局房地產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱市房地產(chǎn)主管部門）是本市商品房預(yù)售的主管部門，負(fù)責(zé)本辦法組織實(shí)施。

第五條、開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房前，應(yīng)到市房地產(chǎn)主管部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。取得商品房預(yù)售許可證應(yīng)具備下列條件：

（一）開發(fā)企業(yè)已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照；

（二）按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書或土地使用權(quán)證書；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；

（四）已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；

（五）三層以下的商品房項(xiàng)目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項(xiàng)目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程；

（六）已與廣州市房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱市交易登記機(jī)構(gòu)）、商業(yè)銀行簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，并開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶；

（七）預(yù)售的商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第六條、開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分期或者分單項(xiàng)向市房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證。辦理商品房預(yù)售許可證，須提交下列文件或資料：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照；

（二）市房地產(chǎn)主管部門核發(fā)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書或國有土地使用證；規(guī)劃部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程報(bào)建審核書；報(bào)建項(xiàng)目四至平面圖復(fù)印件；

（三）國有土地使用權(quán)出讓合同；已繳納地價(jià)款的發(fā)票復(fù)印件；

（四）建筑施工合同；建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督證明文件；

（五）商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議和商品房預(yù)售款專用帳戶復(fù)印件；

申請(qǐng)外銷的預(yù)售商品房，還需提交外經(jīng)主管部門的批準(zhǔn)文件復(fù)印件；

（六）附單體報(bào)建項(xiàng)目四至平面圖（曬藍(lán)）或小區(qū)規(guī)劃報(bào)建項(xiàng)目四至平面圖（曬藍(lán)）一式四份，大小尺寸38CM×28CM；規(guī)劃坐標(biāo)圖復(fù)印件；

（七）廣州市地名委員會(huì)辦公室出具的小區(qū)或商業(yè)樓宇的命名批準(zhǔn)書復(fù)印件；

（八）如屬兩方以上合作的項(xiàng)目，應(yīng)提交各方合作分成比例、面積數(shù)、分配位置的協(xié)議或證明復(fù)印件。

第七條、市房地產(chǎn)主管部門在收到申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)查驗(yàn)各項(xiàng)證件和資料，并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘。經(jīng)審查合格的項(xiàng)目，應(yīng)自受理之日起15日內(nèi)核發(fā)商品房預(yù)售許可證；對(duì)不符合條件的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)書面通知開發(fā)企業(yè)并告知不予核發(fā)的理由。

第八條、商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)載明開發(fā)企業(yè)的名稱和預(yù)售商品房項(xiàng)目的座落位置、樓號(hào)、樓層建筑面積數(shù)，商品房屋預(yù)售款專用帳戶，并附上項(xiàng)目的布局圖，在圖上注明預(yù)售許可證核準(zhǔn)的單體建筑的位置，并加蓋戳記。

第九條、開發(fā)企業(yè)只有取得商品房預(yù)售許可證后，才能預(yù)售廣告，預(yù)售廣告的內(nèi)容須真實(shí)、準(zhǔn)確，并載明商品房預(yù)售許可證的編號(hào)和發(fā)證機(jī)關(guān)，不得有誤導(dǎo)、欺騙公眾和不符預(yù)售商品房項(xiàng)目的內(nèi)容。

第十條、開發(fā)企業(yè)的預(yù)售商品房廣告和印發(fā)的宣傳資料所明示的事項(xiàng)，預(yù)購人有權(quán)要求在商品房預(yù)售合同中約定。

第十一條、開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房廣告時(shí)，應(yīng)提前5日將擬的廣告式樣報(bào)市房地產(chǎn)主管部門備案。市房地產(chǎn)主管部門對(duì)廣告內(nèi)容與預(yù)售的商品房項(xiàng)目不符的，責(zé)令開發(fā)企業(yè)修改后才能，拒不改正者，由市房地產(chǎn)主管部門通知開發(fā)企業(yè)停止，并收回該項(xiàng)目的商品房預(yù)售許可證。

第十二條、開發(fā)企業(yè)與預(yù)購人簽訂商品房預(yù)售合同前，經(jīng)雙方協(xié)商同意，開發(fā)企業(yè)可以向預(yù)購人收取一定數(shù)額的商品房預(yù)購訂金，開發(fā)企業(yè)應(yīng)向預(yù)購人提供商品房預(yù)售合同草案或認(rèn)購協(xié)議。開發(fā)企業(yè)在收取商品房預(yù)購訂金時(shí)須與預(yù)購人訂立書面協(xié)議，約定所收訂金的具體數(shù)額和退還的具體辦法。開發(fā)企業(yè)與預(yù)購人簽訂商品房預(yù)售合同后，開發(fā)企業(yè)向預(yù)購人收取的商品房預(yù)購訂金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)作預(yù)購人支付的商品房預(yù)售款。

第十三條、商品房預(yù)售時(shí)，開發(fā)企業(yè)與預(yù)購人應(yīng)當(dāng)簽訂商品房預(yù)售合同。商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)載明和約定下列主要事項(xiàng)：

（一）開發(fā)企業(yè)、預(yù)購人、委托人姓名（名稱）、地址、合法證件號(hào)碼；

（二）開發(fā)企業(yè)的用地依據(jù)和預(yù)售的商品房項(xiàng)目的座落位置；

（三）商品房預(yù)售款專用帳號(hào)；

（四）預(yù)購的商品房的預(yù)計(jì)建筑面積、用途、分?jǐn)偨ㄖ娣e及其公共及公用建筑面積的分?jǐn)傓k法、樓號(hào)、樓層、座向、房號(hào)；

（五）預(yù)購的商品房?jī)r(jià)格；

（六）交付使用時(shí)的實(shí)測(cè)面積與預(yù)售合同預(yù)計(jì)面積差異的處理辦法（交付使用的實(shí)測(cè)面積以廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所測(cè)量的為準(zhǔn)）；

（七）付款時(shí)間和付款辦法及預(yù)購人逾期付款的違約責(zé)任；

（八）預(yù)售的商品房竣工交付使用的時(shí)間及逾期的違約責(zé)任；

（九）裝修項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備品牌、型號(hào)、材料規(guī)格及違約責(zé)任；

（十）基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行要求及違約責(zé)任；

（十一）物業(yè)管理事項(xiàng)；

（十二）雙方約定的其他事項(xiàng)。

商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)附有預(yù)購的商品房項(xiàng)目及樓層的平面圖，并在平面圖上標(biāo)明預(yù)購人所購商品房的樓號(hào)、樓層和房號(hào)的位置。

商品房預(yù)售合同文本由市房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)一印制。

第十四條、開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到市交易登記機(jī)構(gòu)辦理審核、登記手續(xù)。對(duì)證件齊備的，市交易登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理之日起20日內(nèi)予以登記。

凡未經(jīng)審核、登記的商品房預(yù)售行為無效。

第十五條、市房地產(chǎn)主管部門受理開發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可證的申請(qǐng)后，市交易登記機(jī)構(gòu)、開發(fā)企業(yè)及為該企業(yè)辦理商品房預(yù)售款專用帳戶的商業(yè)銀行三方應(yīng)簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，明確各自的職責(zé)和義務(wù)。

第十六條、開發(fā)企業(yè)有多個(gè)商品房預(yù)售項(xiàng)目的，應(yīng)分別設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶。商品房預(yù)售款專用帳戶實(shí)行專款專用，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之前，只能購置建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費(fèi)，不得挪作他用。

第十七條、預(yù)購人應(yīng)當(dāng)按商品房預(yù)售合同規(guī)定的付款時(shí)間，將預(yù)購房款直接存入商品房預(yù)售款專用帳戶。預(yù)購人憑銀行出具的存款憑證，向開發(fā)企業(yè)換領(lǐng)繳交預(yù)購房款的收據(jù)。

第十八條、市交易登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理商品房預(yù)售款的收存和使用，并在辦理商品房預(yù)售合同審核、登記手續(xù)時(shí)，向開發(fā)企業(yè)收取監(jiān)督管理款項(xiàng)千分之二的監(jiān)督管理服務(wù)費(fèi)。

第十九條、開發(fā)企業(yè)需要使用商品房預(yù)售款時(shí)，必須向市交易登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)。市交易登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到開發(fā)企業(yè)使用商品房預(yù)售款申請(qǐng)之日起5日內(nèi)作出答復(fù)；對(duì)符合條件的，出具同意資金使用劃撥書；對(duì)不符合條件的，應(yīng)當(dāng)書面通知開發(fā)企業(yè)并告知不同意劃撥資金的理由。

第二十條、商業(yè)銀行必須根據(jù)市交易登記機(jī)構(gòu)出具同意資金使用劃撥書為開發(fā)企業(yè)辦理資金撥付。

第二十一條、開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)售的商品房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之日起30日內(nèi)，持有關(guān)文件資料到市房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

第二十二條、開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一為預(yù)購人辦理商品房房地產(chǎn)證的，預(yù)購人可留5％的商品房?jī)r(jià)款交商業(yè)銀行收存，在開發(fā)企業(yè)辦妥并交付房地產(chǎn)證給預(yù)購人時(shí)，經(jīng)市交易登記機(jī)構(gòu)同意，商業(yè)銀行才能劃撥給開發(fā)企業(yè)。

第4篇

    《商品房銷售管理辦法》

    第六條 商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。

    商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序,按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

    《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》

    第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

    (一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;

    (二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

    (三)按提供的預(yù)售商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

    (四)已辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。

    《城市商品房預(yù)售管理辦法》

    第五條 商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

    (一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;

    (二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

    (三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

    第六條 商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可,取得《商品房預(yù)售許可證》。

    未取得《商品房預(yù)售許可證》的,不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

    《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

    第四十四條  商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

    (一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;

    (二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

    (三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分

    之二十五以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

    (四)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證

    明。

    商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部

    門和土地管理部門登記備案。

    商品房預(yù)售所得款項(xiàng),必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

    未取得預(yù)售許可證訂立的預(yù)售合同是否有效:

第5篇

預(yù)售許可證沒辦好的房子不能買。

《商品房預(yù)售許可證》又稱《房屋預(yù)售許可證》，是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國土房管局,證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》。

【法律依據(jù)】

《商品房銷售管理辦法》第六條規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

第6篇

被告鐘某系被告合江縣某房地產(chǎn)開發(fā)公司合江鎮(zhèn)紅衛(wèi)小區(qū)開發(fā)工程項(xiàng)目經(jīng)理，對(duì)紅衛(wèi)小區(qū)聯(lián)建綜合樓工程享有實(shí)際上的實(shí)體權(quán)利。2001年10月28日，被告鐘某以被告合江縣某房地產(chǎn)開發(fā)公司的名義，同原告費(fèi)某簽訂集資聯(lián)建房協(xié)議（實(shí)為房屋預(yù)售合同）。協(xié)議約定，由被告鐘某將自己開發(fā)的在建工程紅衛(wèi)小區(qū)綜合樓底樓8－9軸營業(yè)用房面積15.64平方米預(yù)售給原告費(fèi)某，總價(jià)款議定為6萬元。協(xié)議簽訂后，原告費(fèi)某于2001年11月5日向被告鐘某預(yù)付了房款4萬元。2002年1月2日，被告鐘某與拆遷戶吳某、吳某某簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，將紅衛(wèi)小區(qū)綜合樓底樓營業(yè)用房7－9軸（含前面預(yù)售合同中的8－9軸）還房給吳某、吳某某，并于2002年12月28日將該營業(yè)用房及鑰匙交付給了吳某、吳某某。

原告費(fèi)某得知這一情況后，遂向法院提起訴訟，要求被告繼續(xù)履行集資聯(lián)建房協(xié)議向原告交付房屋。審理中同時(shí)查明，二被告至今未辦理《預(yù)售房許可證》。

評(píng)析：

本案在處理過程中，對(duì)原告費(fèi)某與被告合江縣某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的集資聯(lián)建房協(xié)議的效力存有爭(zhēng)議。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，該集資聯(lián)建房協(xié)議（即實(shí)為商品房預(yù)售合同）無效。其理由是：原告費(fèi)某與被告之間形成的法律關(guān)系是商品房預(yù)售關(guān)系。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：“商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。”第九條規(guī)定：“開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。”被告未取得《商品房預(yù)售許可證》而向原告預(yù)售商品房，原告不行使知情權(quán)，明知被告沒有許可證而與之簽訂預(yù)售商品房合同的行為，均違反了前述行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，也就是說，在簽訂預(yù)售房合同時(shí)，被告實(shí)際上不具備預(yù)售房資格，即無締約能力。根據(jù)《合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。因此，原被告雙方簽訂的集資聯(lián)建房協(xié)議（即商品房預(yù)售合同）因缺少生效要件而無效。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果確認(rèn)無效將違反民法的誠實(shí)信用、禁止反供原則，故不能確認(rèn)該集資聯(lián)建協(xié)議無效，應(yīng)責(zé)令被告合江縣某開發(fā)公司補(bǔ)辦商品房預(yù)售許可證等相關(guān)手續(xù)，繼續(xù)履行合同。

雖然，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條及《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條都規(guī)定了商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)具備四個(gè)條件：（1）交付土地出讓金，取得土地使用權(quán)證；（2）取得建設(shè)工程許可證；（3）投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到投資總額的25％；（4）取得商品房預(yù)售許可證。而且上述規(guī)定，均系國家法律或規(guī)章的強(qiáng)制性規(guī)定。同時(shí)，根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定的“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效”。但是不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未取得上述“三證一投資”的情況下進(jìn)行商品房預(yù)售，并與購房戶簽訂的商品房預(yù)售合同均可主張無效呢？筆者對(duì)此不敢茍同。

本案中，如果認(rèn)定原告費(fèi)某與被告合江縣某房地產(chǎn)開發(fā)公司之間簽訂的集資聯(lián)建房協(xié)議以被告主張其不具備預(yù)售許可證（即實(shí)為商品房預(yù)售合同）而無效，一方面不能體現(xiàn)合同法的“帝王規(guī)則”-即誠實(shí)信用原則。因誠實(shí)信用原則要求訂約雙方在訂立、履行合同的整個(gè)交易過程中，均須出于善意，遵守諾言，履行合同，誠實(shí)守信，不搞欺詐。其出發(fā)點(diǎn)是要維護(hù)市場(chǎng)交易秩序，保護(hù)交易安全，維護(hù)社會(huì)的公平、正義，以實(shí)現(xiàn)立法司法的基本宗旨，體現(xiàn)法的基本精神。另一方面，也不能很好地規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)接受有關(guān)建設(shè)行政主管部門地管理，依法進(jìn)入市場(chǎng)，進(jìn)行合法經(jīng)營，也不能保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的健康、有序發(fā)展。同時(shí)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益也得不到很好的保護(hù)。

此外，如果認(rèn)定無效，有悖于法理的基本精神，將違反這樣一個(gè)很重要的法律制度，即禁反言原則（又稱禁止反供原則）。

第7篇

《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定：商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定。在《城市房地產(chǎn)管理法》上位法有原則性規(guī)定的情況下，賦予了地方房地產(chǎn)主管部門制定具體操作規(guī)范的權(quán)力。早在1998年，《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》即以專章形式確立了商品房預(yù)售款的監(jiān)督管理規(guī)則，對(duì)預(yù)售款的概念、范圍、監(jiān)管形式、監(jiān)管周期、監(jiān)管主體、操作模式、監(jiān)管收費(fèi)等均作出了明確規(guī)定，開創(chuàng)了國內(nèi)開展商品房預(yù)售款監(jiān)管工作的先河。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前國內(nèi)已有70余個(gè)大中城市出臺(tái)了預(yù)售款監(jiān)管的地方性規(guī)定。受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和各地實(shí)踐差異的影響，預(yù)售款監(jiān)管的制度模式、監(jiān)管力度、特色等各有不同。筆者選取了頗具代表性的部分地方規(guī)定，進(jìn)行對(duì)比分析和歸類總結(jié)。

1　從發(fā)文主體和文件效力來看

第一，地方性法規(guī)規(guī)定有商品房預(yù)售款監(jiān)管的內(nèi)容，效力層次最高，轄區(qū)內(nèi)各地方據(jù)此進(jìn)一步制定操作規(guī)范。如《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》、《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》都有針對(duì)商品房預(yù)售監(jiān)管較為詳盡的規(guī)定，廣州、汕頭、珠海、重慶市房地產(chǎn)主管部門在此基礎(chǔ)上制定了詳盡的操作細(xì)則；《山東省商品房銷售條例》也對(duì)該省商品房預(yù)售款監(jiān)管事宜作出了原則性規(guī)定，濟(jì)南、青島等地根據(jù)地方實(shí)際分別選取了不同的監(jiān)管模式。

第二，地方政府規(guī)章或規(guī)范性文件，效力較高。如《鄭州市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》、《株州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》、《青島市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》、《昆明市進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理實(shí)施意見》、《天津市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》、《合肥市商品房預(yù)售款監(jiān)督管理暫行辦法》、《湘潭市城區(qū)商品房預(yù)售款監(jiān)督管理辦法》、《岳陽市商品房預(yù)售款監(jiān)管暫行辦法》都專門規(guī)定了商品房預(yù)售款監(jiān)管的原則、操作流程等，為房地產(chǎn)行政主管部門開展預(yù)售款監(jiān)管工作提供了直接依據(jù)。

第三，房地產(chǎn)主管部門與銀行業(yè)主管部門聯(lián)合規(guī)范性文件，對(duì)參與監(jiān)管的商業(yè)銀行具有較強(qiáng)的約束力。如《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》、《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》、《南京市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》均有商業(yè)銀行參與監(jiān)管，其對(duì)銀行的約束力比房地產(chǎn)主管部門單獨(dú)發(fā)文更強(qiáng)。

第四，房地產(chǎn)主管部門單獨(dú)規(guī)范性文件，約束力相對(duì)較弱。如《福建省商品房預(yù)售管理暫行辦法》、《廈門市商品房預(yù)售款監(jiān)督管理實(shí)施細(xì)則》、《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法(試行)》及其實(shí)施細(xì)則，是房地產(chǎn)主管部門單純規(guī)范性文件的典型代表。

2　從監(jiān)管主體、監(jiān)管模式和監(jiān)管周期來看

第一，由房地產(chǎn)主管部門或設(shè)立專門的主管機(jī)構(gòu)集中監(jiān)管。如廈門市由交易中心直接負(fù)責(zé)預(yù)售款監(jiān)管，青島市國土房管局下設(shè)房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)直接負(fù)責(zé)新建商品房預(yù)售資金的具體監(jiān)管工作，廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理所下設(shè)商品房預(yù)售款監(jiān)督管理小組對(duì)廣州市商品房預(yù)售款實(shí)行“全程全額”監(jiān)督管理。

第二，通過引入擔(dān)保單位全程擔(dān)保的形式，進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管。如“濟(jì)南模式”，濟(jì)南市引入擔(dān)保公司全程擔(dān)保制度，預(yù)售款的監(jiān)管采用由預(yù)售人委托擔(dān)保公司向預(yù)購人提供預(yù)售款監(jiān)管責(zé)任擔(dān)保書的方式實(shí)施，以保證預(yù)購人的合法權(quán)益。

第三，商業(yè)銀行與項(xiàng)目監(jiān)理單位聯(lián)合監(jiān)管模式，各司其職。最為典型的是“重慶模式”，重慶市以地方性法規(guī)創(chuàng)設(shè)了由工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)和開設(shè)預(yù)售款專用賬戶的商業(yè)銀行聯(lián)合對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管的新制度。

第四，商業(yè)銀行直接監(jiān)管，主管部門監(jiān)督檢查。如北京、南京、杭州、成都等地推行的由商業(yè)銀行作為監(jiān)管的直接參與主體，監(jiān)理單位負(fù)責(zé)進(jìn)度需求監(jiān)控，主管部門監(jiān)督、抽查、檢驗(yàn)的模式。

3　從措施保障、具體操作規(guī)范來看

第一，監(jiān)管金額的確定，引入保證金制度或預(yù)留上浮比例。

第二，與預(yù)售許可掛鉤，在預(yù)售許可階段要求提交預(yù)售款監(jiān)管資料或進(jìn)行專門備案。

第三，選取商業(yè)銀行監(jiān)管的，要求獨(dú)家監(jiān)管或允許多家銀行聯(lián)合監(jiān)管。

第四，要求預(yù)售款實(shí)行直接入賬，禁止開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)存或截留。

第五，在預(yù)售款撥付使用上，與合同備案掛鉤或由主管機(jī)構(gòu)審核相關(guān)申請(qǐng)材料，再?zèng)Q定是否準(zhǔn)予用款。

第六，對(duì)違反監(jiān)管規(guī)定的市場(chǎng)主體設(shè)立處罰制度。

4　從是否免于監(jiān)管以及對(duì)違規(guī)行為的處罰力度來看

第一，對(duì)所有開發(fā)企業(yè)、建設(shè)項(xiàng)目同等對(duì)待，不允許免除監(jiān)管；嚴(yán)格監(jiān)管下的例外，即允許特定情況下免于監(jiān)管，以其他措施保障監(jiān)管目的實(shí)現(xiàn)。如廈門市規(guī)定具備特定條件或資格的開發(fā)企業(yè)可申請(qǐng)免于監(jiān)管；濟(jì)南市規(guī)定，預(yù)售人向擔(dān)保公司提供擔(dān)保公司認(rèn)可的全額反擔(dān)保，可以免除監(jiān)管。

第二，對(duì)開發(fā)企業(yè)違反監(jiān)管規(guī)定的，處罰手段通常為責(zé)令限期整改、暫停預(yù)售、處以罰款、計(jì)入信用檔案并進(jìn)行公示；對(duì)監(jiān)管銀行違反監(jiān)管規(guī)定的，取消其監(jiān)管資格；對(duì)于監(jiān)理單位違規(guī)的，違規(guī)行為記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)，并依法對(duì)相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人予以處理。

從表3中9個(gè)城市的監(jiān)管模式來看，成立專設(shè)預(yù)售款監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)是最直接監(jiān)管的模式，監(jiān)管力度最強(qiáng)；最具特色的莫過于濟(jì)南模式和重慶模式，監(jiān)管力度也比較強(qiáng)；最普遍的即是商業(yè)銀行監(jiān)管模式，監(jiān)管力度較弱。雖然國內(nèi)各地方關(guān)于預(yù)售款監(jiān)管的模式可以歸結(jié)為上述4種，但在具體適用和操作上仍各具特色，很難對(duì)哪種模式的優(yōu)劣進(jìn)行簡(jiǎn)單評(píng)判。只要適應(yīng)地方實(shí)際，達(dá)到預(yù)售款“專款專用”的目的，即是好的制度設(shè)置。

二、成都市預(yù)售資金監(jiān)管制度的突破和創(chuàng)新

2010年11月1日，成都市《預(yù)售款監(jiān)管辦法(試行)》及《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管實(shí)施細(xì)則(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》、《細(xì)則》)，正式啟動(dòng)預(yù)售款監(jiān)管工作。在比較國內(nèi)幾種監(jiān)管模式后，成都選取了相對(duì)寬松的“商業(yè)銀行監(jiān)管模式”，對(duì)于預(yù)售資金的監(jiān)管，結(jié)合成都市市場(chǎng)情況進(jìn)行了創(chuàng)新，采取了較為靈活的監(jiān)管方式，嚴(yán)格監(jiān)管的同時(shí)，也要考慮保持市場(chǎng)本身的活力，讓資金發(fā)揮最大的效益。

1　期前撥付

成都允許期前付款并準(zhǔn)予調(diào)用超額預(yù)售款在全國屬于創(chuàng)新。《辦法》中明確規(guī)定，預(yù)售款采用建設(shè)期前撥付：開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可開始銷售后，可以根據(jù)項(xiàng)目預(yù)算清冊(cè)和資金使用計(jì)劃申請(qǐng)?zhí)崆罢{(diào)用相應(yīng)周期的預(yù)售款，相對(duì)于以自有資金或開發(fā)貸款墊付完成相應(yīng)建設(shè)周期后再提取預(yù)售款的“后期支付”，更具靈活性；同時(shí)，為避免開發(fā)企業(yè)以整個(gè)樓棟作為一個(gè)建設(shè)周期，一次性提前支取全部預(yù)售款繼而“攜款潛逃”。《細(xì)則》進(jìn)一步規(guī)定了工程形象進(jìn)度的編制。同時(shí)在嚴(yán)格按照工程進(jìn)度提取預(yù)售款的同時(shí)，也允許開發(fā)商調(diào)用超額部分的預(yù)售款。在保證建設(shè)工程資金使用的條件下，預(yù)售款專用賬戶中的商品房預(yù)售款超出該監(jiān)管項(xiàng)目工程預(yù)算清冊(cè)的總額時(shí)，可允許開發(fā)企業(yè)以其超出部分用于還貸或調(diào)用。

第8篇

請(qǐng)巴中市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司立即退還申請(qǐng)人購房誠意金5萬元。

事實(shí)與理由：

2008年2月26日，巴中市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司某樓盤D3項(xiàng)目部與申請(qǐng)人丁某簽訂了《協(xié)議》。當(dāng)日，申請(qǐng)人繳納了現(xiàn)金5萬元。并蓋有巴中市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司某樓盤D3項(xiàng)目部財(cái)務(wù)專用章。截止今日（2009年2月18）近一年，貴司未與申請(qǐng)人簽訂《商品房預(yù)售合同》。2009年2月18日，申請(qǐng)人親自到巴中市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場(chǎng)營銷部詢問，告知1、可以退房，按協(xié)議退；2、以其它房源調(diào)換。同時(shí)，要2010年底才能交換。經(jīng)查詢巴中市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所開發(fā)的項(xiàng)目名稱某樓盤A區(qū)7幢。2009年1月15日才辦理（2009）房預(yù)售證第01號(hào)。而與申請(qǐng)人簽訂協(xié)議約定某樓盤D3項(xiàng)目部至今都未辦理其商品房預(yù)售許可證，也無權(quán)出賣根本不能確定的房屋。申請(qǐng)人所交的5萬元誠意金，長達(dá)近一年貴司都沒有通知申請(qǐng)人簽訂其正式商品房預(yù)售合同。實(shí)際上，貴司根本不能與申請(qǐng)人簽訂其商品房預(yù)售合同。不是申請(qǐng)人不誠意，相反，確是貴司不誠意，嚴(yán)重違反《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《商品房預(yù)售管理辦法》、民法通則及合同法的相關(guān)規(guī)定。

根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第四十五條第三款：“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。”“《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。”最高人民法院關(guān)于《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》。第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

綜上，2008年2月26日，申請(qǐng)人繳納了5萬元的誠意金。根據(jù)協(xié)議第2頁第十二、十三條約定，在近一年中，貴司既沒有通知簽訂正式的商品房買賣合同，也沒有書面告知某樓盤D3項(xiàng)目部不能開發(fā)實(shí)施，現(xiàn)由貴司承擔(dān)。更沒有取得某樓盤D3組商品房預(yù)售許可證。其不誠信，顯爾易見。貴司不應(yīng)扣除任何費(fèi)用。故懇請(qǐng)貴司立即退還所交的5萬元現(xiàn)金。

此致巴中市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司某樓盤D3項(xiàng)目部

申請(qǐng)人：

二00九年二月十八日

附：

第9篇

    一、商品房預(yù)售合同備案登記效力與立法意義

    (一)商品房預(yù)售合同備案登記的效力

    自1995年《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記備案以來,從國家到各個(gè)地方,相關(guān)的規(guī)定層出不窮。1995年施行、2007年進(jìn)行修正《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第二款確立了商品房預(yù)售合同登記備案制度:“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”除此之外,1998年國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例》、1994年建設(shè)部頒布并于2004年修訂的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中,都有關(guān)于商品房預(yù)售合同登記備案的條款,規(guī)定了預(yù)售方進(jìn)行合同備案登記的義務(wù)、時(shí)間及辦理登記備案手續(xù)的行政機(jī)關(guān)。但是對(duì)于預(yù)售合同登記備案制度的效力,上述國家及部門立法并沒有具體說明。

    僅從商品房預(yù)售合同登記相關(guān)規(guī)定的文字表述上看,法條采用的是“登記備案”一詞。但是在我國,不同類型的備案制度有不同的性質(zhì)和效力,學(xué)界對(duì)此也有爭(zhēng)議。