時間：2023-05-23 11:31:57
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為了緩解本區動遷安置房緊缺的矛盾，加快本區配套商品房建設步伐，規范配套商品房開發建設和供應管理，根據《城市房地產開發經營管理條例》、《市配套商品房和中低價普通商品房管理試行辦法》的有關規定，結合本區實際情況，制定本試行辦法。
第二條（適用范圍）
本辦法適用于本區行政區域范圍內配套商品房的開發建設和供應管理活動。
本辦法所稱的配套商品房，是指政府提供優惠政策，限定建設標準、供應對象和銷售價格的政策性商品住房。
第三條（管理部門）
區房地局負責本區配套商品房建設、供應的綜合管理和協調，并具體組織實施配套商品房項目用地的供應和配套商品房建設項目招投標。區發展改革委、規劃局、建設交通委等相關部門按照各自的職責，負責配套商品房開發建設的相關管理工作。
各鎮政府、街道、工業區、新城區、海岸線管委會具體負責本管理區域內配套商品房建設、供應的管理和協調。
第四條（開發建設）
配套商品房建設采取“統一規劃、市場運作、招標建設、企業開發”的運作機制。
各鎮政府、街道、工業區、新城區、海岸線管委會應根據本管理區域內房屋動遷安置的實際需求，及時研究提出本區域內配套商品房項目開發建設計劃，并報區政府審批。
配套商品房項目開發建設計劃經區政府批準后，由區房地局根據有關規定，辦理配套商品房項目確認手續，并由區土地儲備中心辦理項目土地儲備手續。
配套商品房項目經市房地資源管理局批準確認后，由區房地局按規定組織實施配套商品房建設項目招投標，并由區房地局和區土地儲備中心與項目中標單位分別簽訂土地使用權出讓合同和征地等承包合同。
配套商品房項目中標單位確定后，由中標單位與區房地局簽訂配套商品房建設項目協議書，明確配套商品房項目建設要求、收購價格、交付時間等內容。項目所在地的鎮政府（或街道、工業區、新城區、海岸線管委會）應當會同中標單位協調處理配套商品房項目設計、建設、配套等相關問題。
配套商品房的設計和建設應以“價廉物美、功能完善、環境舒適”為目標，按照“高起點規劃、高水平設計、高質量施工、高標準管理”的“四高”要求進行。
第五條（房源管理）
配套商品房房源實行按中標價格限價收購，按動遷安置政策定向供應，任何單位不得擅自銷售配套商品房。
配套商品房具備交付使用條件后，由項目所在地鎮政府（或街道、工業區、新城區、海岸線管委會）提出房源收購單位名單并報區政府審批。房源收購單位經批準確定后，由收購單位與中標單位按招投標文件規定簽訂配套商品房收購協議，房源由收購單位統一管理，并嚴格按動遷安置政策憑《配套商品房供應單》銷售供應。
第六條（房源供應）
配套商品房供應必須做到“政策公開、程序公開、房源公開”。
配套商品房供應面積和價格必須嚴格按照區政府有關動遷安置政策執行。
（一）配套商品房可以向以下對象供應：
1、征地拆遷居住房屋且采取貨幣補償安置或與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換安置方式的被拆遷人。
2、拆遷國有土地上居住房屋的被拆遷人，以及拆遷執行政府規定租金標準的公有居住房屋且被拆遷人選擇貨幣補償的公有居住房屋承租人。
3、區政府規定的其他供應對象。
（二）配套商品房按下列程序供應：
1、申領《配套商品房供應單》。各鎮政府、街道、工業區、新城區、海岸線管委會憑配套商品房預售許可證或房地產權證向區房地局申領《配套商品房供應單》。《配套商品房供應單》應落實專人負責管理，并按戶（套）建立明細表。
2、申請房源。拆遷人需要按規定使用配套商品房房源的，應向房源所在地鎮政府（或街道、工業區、新城區、海岸線管委會）提出申請，并與房源收購單位簽訂配套商品房供應協議，憑協議領取《配套商品房供應單》。
3、拆遷人在拆遷基地公布配套商品房的位置、套數、單價等情況。
4、符合條件的被拆遷人向拆遷人提出購房申請，并提交有關證明材料。
5、拆遷人會同村（居）民委員會對被拆遷人的購房申請及有關情況進行審核。
6、被拆遷人持房屋拆遷補償安置協議、《配套商品房供應單》等材料，與房源收購單位簽訂配套商品房銷售合同。
7、拆遷基地完成拆遷安置后，拆遷人應及時將配套商品房使用情況明細表報鎮政府（或街道、工業區、新城區、海岸線管委會）和區房地局。
第七條（剩余房源處理）
配套商品房房源應首先確保用于本鎮（或街道、工業區、新城區、海岸線管委會）管理區域內的動遷安置，本區域內房源確有剩余的，可在相鄰區域之間調劑使用。如剩余房源需向本辦法規定的供應對象以外的對象銷售的，必須報區政府審批，并報區監察委備案。
第八條（稅費政策）
房源收購單位因統一收購配套商品房房源而繳納的契稅，由區財政按實得部分給予補貼。被拆遷人按規定購買配套商品房的，可按房屋拆遷補償金額抵沖購房金額后的差額計繳契稅。
經批準，本辦法規定供應范圍以外的對象購買配套商品房，應當按規定計繳契稅。
第九條（轉讓規定）
房地產交易登記部門應當在配套商品房產權證的附記欄內注記“配套商品房”字樣。配套商品房在取得房地產權證后的5年內，不得轉讓、出租。
第十條（責任追究）
配套商品房開發建設單位違反本辦法的，取消其再次參與配套商品房開發建設的資格，并由區房地局等有關部門依據相關規定予以處理。房源收購單位違反本辦法的，由區政府通報批評，并由區監察委追究有關責任人的責任。
第十一條（實施時間）
本辦法自年7月1日起施行。本辦法如與上級政府新的有關規定不相符合的，按上級規定執行。
一、定向限價商品房的建設標準：定向限價商品房在一般商品房的建安基礎上，增設水、電、氣、閉路電視（不含機頂盒）,防盜門，鋁合金或塑鋼外窗，廁所蹲便器，清水墻，砂灰地面，通訊等設施，保證水、電、氣按一戶一表一卡計量到戶。
二、定向限價商品房的銷售對象：定向限價商品房是市政府通過特定方式推出，專門用于因征地拆遷農轉非的特殊商品房。其銷售對象必須是定向限價商品房區域范圍內的被征地拆遷群眾，每人憑市土地統征和整理中心出具的購房證明只能享受一次購房。購房戶不得轉讓購房證明，跨區域購買必須經土地統征和整理中心批準后才能購買。
三、定向限價商品房的銷售價格：其銷售價格是以市政府公布的各區域貨幣還房價標準為基數，由市國土資源局牽頭，市財政局、市規建局參與提出方案，報市政府核準確定。凡政府設定的定向限價商品房未經政府批準，一律不得對外銷售。購房戶憑證明購房時，一證只能購一房，且購房面積人均控制在30平方米，以戶為單位，超出享受面積10平方米以內(含10平方米)，按定向限價房計價，超出10平方米以上的面積，按商品房市場價計算。
四、定向限價商品房的優惠政策及土地出讓方式：定向限價商品房享有以下優惠政策：城市建設配套費全免、人防易地建設費按每平方米5元收取的，自來水配套費減免650元/戶，天然氣配套費減免500元/戶。定向限價商品房用地一般采用拍賣的形式出讓土地。
五、定向限價商品房的工程建設管理：市質監站應制定專項工程質量監督方案，派工程質量監督小組對定向限價商品房建設進行全程跟蹤監督，市質監站涉及經費列入工程投資，監理單位每月應書面向有關部門通報質量情況及整改意見。
關鍵詞：商品房備案；檔案管理；三個體系；內容；途徑
中圖分類號：G271文獻標識碼： A
一、商品房備案檔案“三個體系”建設的理論基礎
科學發展觀是新時期我國社會主義建設的重要戰略思想，它強調的是“以人為本”，也是科學發展觀的精髓，檔案“三個體系”建設就很好的體現了新時期對檔案建設“以人為本”思想的新要求。一直以來，我國各個檔案管理單位在檔案管理工作中都過于注重物輕于人，重于事輕于人，因此這也是檔案工作中的一個薄弱環節。對于房地產管理部門來說，為了加強預售商品房產市場監管力度，提高商品房交易信息的透明度，規范商品房銷售行為，保障交易公平、公正，切實維護商品房交易當事人的合法權益,加強對預售商品房的備案管理非常必要，為此，商品房備案檔案管理工作必須基于“以人為本”這樣一個重大的戰略思想，建立符合新時期檔案工作特點，符合社會發展需求的檔案指導思想和工作目標，這不但事關檔案事業未來的發展，而且能夠更好的服務于人民。按照科學發展觀以人為本的重要指導思想，建立商品房備案檔案“三個體系”：檔案資源體系、檔案利用體系和檔案安全體系。對于房地產管理部門檔案管理工作者來說，必須要掌握扎實的檔案工作和商品房備案相關法律法規等理論知識，同時還要以本職工作為基礎，豐富“三個體系”建設的內涵，在商品房備案檔案管理工作中開展“三個體系”建設理論與實踐的探索，為房地產管理部門在新時期檔案管理工作與社會的全面接軌做出努力，實現房地產管理部門檔案管理工作新的跨越式發展。
二、商品房備案檔案“三個體系”建設的內容與作用
（一）商品房備案檔案資源體系建設
如何建立商品房備案檔案資源體系，是實現其“三個體系”建設的基礎，源頭上要注重材料的形成和收集工作。房地產管理部門應在《檔案法》規定的范圍內，對工作活動中形成的有保存價值的各種文字、圖片、數據、聲像等資料，認真履行按期全部移交和集中保存檔案的職責，并進行整理和歸檔，只有這樣才能形成門類齊全、載體多樣的檔案資源庫。
（二）商品房備案檔案利用體系建設
以往在房地產管理部門商品房備案檔案利用工作中，方式單一，被動服務情況突出，為了滿足多形式、多渠道、全方位的查找利用檔案信息資源的需要，就要廣泛運用計算機技術。隨著電子計算機信息網絡在各行各業的普遍使用，檔案資源的網絡共享實現了全社會方便、快捷、高效的使用檔案，并覆蓋全社會的檔案利用體系，從而實現了房地產管理部門商品房備案檔案“三個體系”建設的最終目的。
（三）商品房備案檔案安全體系建設
房地產管理部門在進行商品房備案檔案建設管理時，必須要很好的考慮檔案合理流向和安全保存，實現被登記人個人信息的保密，保證備案登記信息不會隨意流出，嚴格遵守國家《檔案法》規定涉及檔案安全和保密的法律法規，建立合理的檔案管理機制與對應的安全制度，從而保證一旦出現突發事件能夠及時對商品房備案檔案資料進行搶救和保護，并實現對檔案全方位的有效組織、管理和控制。特別是隨著電子信息技術的迅速發展，計算機網絡技術已經應用到了各行各業，利用網絡實現檔案資源共享已經在全社會普及，因此保證檔案的安全尤為重要。
三、商品房備案檔案建立“三個體系”的有效途徑
在明確了商品房備案檔案“三個體系”建設的理論和其建設的內容與作用基礎上，如何在房地產管理部門全面開展商品房備案檔案“三個體系”建設，從而實現房地產管理部門檔案管理工作的跨越式發展。本研究結合自己的實際工作經驗提出建設商品房備案檔案“三個體系”的有效途徑：
（一）快速實現房地產管理部門商品房備案檔案工作的轉型
首先要從商品房備案檔案的基礎著手，轉變傳統的檔案管理工作理念，實現傳統商品房備案檔案向數字化多元檔案的建設，只有這樣才能為實現商品房備案檔案管理的“三個體系”奠定基礎。要想更好的與社會接軌，就必須加快實現房地產管理部門的檔案工作轉型，同時在單位里盡最大努力爭取資金為商品房備案檔案管理工作的設施提供支持，加大在房地產管理部門內部、房地產企業之中的宣傳力度，提高房地產管理部門員工及房地產企業對商品房備案檔案工作的重視程度，除此之外，可以開展檔案編研學術等活動，通過多種形式實現商品房備案檔案管理的升級。
（二）創新商品房備案檔案服務和利用模式
創新商品房備案檔案的利用和服務模式，能全面提高房地產管理部門商品房備案檔案管理的工作質量以及工作效率。房地產管理部門應當加快推進的商品房備案檔案工作的數字化管理，對檔案自動檢索等技術進行研究，提升工作的質量和效率。另外，還須重視商品房備案檔案的多樣化利用途徑和多樣化服務渠道，做好商品房備案管理，真正做到保證檔案利用工作服務于民、方便于民，從購房者的要求和建議出發，實現檔案利用工作的服務化、人性化開展。加強檔案利用服務工作的展開，隨著科學技術的不斷進步以及信息技術的不斷發展，創新檔案利用手段，實現遠程化、數字化服務，例如建立健全商品房備案檔案管理室網站，方便備案登記的調取查閱。
（三）推動房地產管理部門商品房備案數字化檔案的建設
過去數字化檔案建設是難點，但是隨著國家在“十二五”提出的“三個體系”建設，建設數字化檔案勢在必行。商品房備案檔案數字化是通過網絡為檔案管理建立了一個平臺，為房地產管理部門的檔案管理和利用提供方便、準確、快捷的方式。我們要從硬件和軟件兩方面來加強商品房備案檔案網絡平臺的建設。首先，按照國家的標準制定房地產管理部門的數據庫和數據標準化接口，為檔案數字化平臺建設奠定良好基礎。其次，要為房地產管理部門標準化數字檔案的建設，配備必要的信息化設施設備，對現有庫存的檔案資料進行掃描，建立一套完善的數字檔案。第三，對新產生的文字、數據、影像等資料要及時按照國家《電子文件管理暫行辦法》進行收集、整理和歸檔，并建立電子文件檔案備份；第四，加強商品房備案檔案保管的安全措施，對重要檔案開展異地異質保管。
（四）重視房地產管理部門商品房備案檔案管理人才建設
檔案管理工作需要有人才隊伍做保障，在我國檔案“三個體系”建設中首次提出了發展目標，當然為實現這一目標，專業的人才隊伍建設是必須的，因此房地產管理部門在招聘人才時必須注意人才的專業性，同時要注重對房地產管理部門商品房備案檔案人員的業務培養，定期或不定期對檔案管理人員進行內外培訓，讓他們與社會發展動態同步。同時，對商品房備案檔案人員實行涉及房地產管理部門各個專業知識的入門培訓，目的是使其更了解所管對象而更好的開展檔案的利用工作。除此之外，商品房備案檔案管理是一項平凡而又嚴謹的工作，但其重要性不言而喻，房地產管理部門應當保證這部分人的工資待遇，保證人才隊伍的穩定與發展，從而促進商品房備案檔案管理工作更好的發展。
四、結束語
隨著我國經濟社會的快速發展，房地產管理部門也獲得了迅速發展，為更好的做好房地產管理部門商品房備案檔案管理工作，就必須在明確商品房備案檔案“三個體系”建設的理論基礎上，有針對性的提出應當從快速實現房地產管理部門商品房備案檔案工作的轉型、創新商品房備案檔案服務和利用模式、推動房地產管理部門商品房備案數字化檔案的建設、重視房地產管理部門商品房備案檔案管理人才建設等方面更有效的實現 商品房備案檔案“三個體系”建設，從而實現商品房備案檔案事業的更好發展。
參考文獻：
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一、定向限價商品房的建設標準：定向限價商品房在一般商品房的建安基礎上，增設水、電、氣、閉路電視（不含機頂盒）,防盜門，鋁合金或塑鋼外窗，廁所蹲便器，清水墻，砂灰地面，通訊等設施，保證水、電、氣按一戶一表一卡計量到戶。
二、定向限價商品房的銷售對象：定向限價商品房是市政府通過特定方式推出，專門用于因征地拆遷農轉非的特殊商品房。其銷售對象必須是定向限價商品房區域范圍內的被征地拆遷群眾，每人憑市土地統征和整理中心出具的購房證明只能享受一次購房。購房戶不得轉讓購房證明，跨區域購買必須經土地統征和整理中心批準后才能購買。
三、定向限價商品房的銷售價格：其銷售價格是以市政府公布的各區域貨幣還房價標準為基數，由市國土資源局牽頭，市財政局、市規建局參與提出方案，報市政府核準確定。凡政府設定的定向限價商品房未經政府批準，一律不得對外銷售。購房戶憑證明購房時，一證只能購一房，且購房面積人均控制在30平方米，以戶為單位，超出享受面積10平方米以內(含10平方米)，按定向限價房計價，超出10平方米以上的面積，按商品房市場價計算。
四、定向限價商品房的優惠政策及土地出讓方式：定向限價商品房享有以下優惠政策：城市建設配套費全免、人防易地建設費按每平方米5元收取的，自來水配套費減免650元/戶，天然氣配套費減免500元/戶。定向限價商品房用地一般采用拍賣的形式出讓土地。
第二條 凡在本市行政區域內從事城市建設綜合開發，經營、銷售商品房的所有單位及有關管理部門，均應遵守本辦法。
第三條 商品房銷售價格行為，應當遵循公開、公平、誠實信用、正當競爭的原則。
商品房銷售價格應以開發成本為基礎，加合理利潤、結合供求和國家有關政策制定。
商品房價格構成按物價部門有關規定執行。
根據樓層、朝向確定的商品房差價，其代數和應趨近于零。
第四條 商品房銷售價格管理采取直接管理與間接管理相結合的原則，建立主要由市場形成價格的機制，保護正當競爭，禁止壟斷價格。
根據不同情況商品房價格分別實行政府定價、政府指導價和市場調節價。
第五條 安居工程住宅和國家征購住宅實行政府定價，由市物價局、市城鄉建設委員會（以下簡稱市建委）會同有關部門審批。
第六條 普通商品住宅（不含公寓、別墅、四合院等高檔商品住宅）實行政府指導價格，由市物價局、市建委會同市計劃委員會（以下簡稱市計委）等有關部門定期。政府指導價每年第一季度末。
普通商品住宅的政府指導價格是市物價局、市建委、市計委在掌握全市各區域商品住宅開發建設成本基礎上，根據國家有關政策，面向全市的各區域商品住宅的銷售指導價格。
實行政府指導價格的普通商品住宅為平均每套建筑面積不大于120平方米的商品住宅。
第七條 除上述第五條、第六條規定以外的各類商品房實行市場調節價格。
第八條 實行政府定價的商品房，開發經營企業應在主體結構完工前同時向市物價局、市建委申報銷售價格。
市物價局、市建委在收到正式報告后30個工作日內做出正式批復。
第九條 實行政府定價的商品房，開發經營企業申報內容包括：
1、項目總說明（包括項目地點、四至、建設規模、配套工程、綜合環境及該商品房預售面積、預售價格、竣工交付日期等）；
2、商品房成本稅費報價表；
3、政府批地文件；
4、建筑施工合同；
5、市政管網綜合圖；
6、詳細規劃總平面圖（含附屬和配套工程明細）；
7、要求報送的其它有關文件和資料。
第十條 實行政府指導價的商品房，開發經營企業在向市房屋土地管理局申請商品房預售許可證之前，須將預售（銷售）價格向市物價局、市建委備案。
第十一條 實行政府指導價的商品房，開發經營企業備案內容包括：
1、項目總說明（內容同第九條有關規定）；
2、項目成本稅費報價表；
3、計、建兩委批準的商品房建設計劃文件；
4、市規劃局和市建委核發的建設工程規劃許可證和建設工程開工證；
第十二條 實行政府指導價格的商品房，銷售價格在指導價格規定的浮動幅度內的，備案后可自行銷售；特殊情況下銷售價格超過指導價格規定的浮動幅度的，須經市物價局、市建委審批后銷售。
第十三條 實行政府指導價格和市場調節價格的商品房，其成交價格在發生首次交易后30個工作日內應向市物價局、市建委備案。
第十四條 商品房銷售實行明碼標價，售房者必須備有售房價格說明書并向購房者明示。售房價格說明書內容包括：
1、商品房使用面積單價和建筑面積單價；
2、樓層、朝向價格增減系數；
3、座落位置、房型簡圖、整套建筑面積（含比例分攤公用面積）和使用面積；
4、商品房價格外代收代付的具體收費項目（含分攤性的項目）與收費標準；
5、擬定的物業管理收費項目和標準。
售房價格說明書文本由北京市物價檢查所統一監制。
第十五條 商品房價格構成外的代收代付費用，屬于政府定價的收費項目，必須嚴格按規定標準代收；屬于分攤性質的，只能按實際發生的直接成本（費用）合理分攤，不得額外加收任何名目的費用。
第十六條 凡向房地產開發企業收取的進入商品房成本和價格的行政性、事業性收費標準及經營性收費標準必須按《北京市行政事業收費管理條例》和《國家計委關于禁止向房地產開發企業亂收費抑制商品房價格不合理上漲的通知》的有關規定，報市物價局批準后執行。未經批準的收費項目及政府明令取消的收費項目，房地產開發企業及商品房購買者應拒絕交納，并向有關部門舉報。
第十七條 商品房銷售合同應標明銷售價格，其它涉及價格（收費）的內容應寫入合同有關條款或附件。銷售合同一經簽訂，售房者和購房者必須履行合同規定的義務，任何一方不得以商品房市場價格漲落、建筑成本變化等為由，擅自變更合同簽訂的銷售價格。
第十八條 未經市物價局、市計委、市建委批準，銷售商品房不得冠以平價房、微利房、成本房、安居工程房、解困房等名稱，誤導蒙騙購房者。
第十九條 銷售商品房不得有下列行為：
1、不執行政府規定的價格（收費標準）擅自漲價或亂收費用；
2、采取不公平競爭手段將應在商品房價格內包含的成本（費用），改為在價外另行收取；
3、違反代收代交規定，牟取非法利益；
4、不按規定實行明碼標價；不按規定使用售房價格說明書、或者使用虛假手續、不規范的標價手段蒙騙購房者；
5、虛置成本、短給面積、進行價格欺詐的；
6、不按規定申報備案成交價格、預售價格的；
7、其它違反本辦法的行為。
對價格違法行為由物價檢查部門按有關法律、法規和政府規章進行查處。
年8月15日根據《建設部關于修改＜城市商品房預售管理辦法＞的決定》修正）
第一條為加強商品房預售管理，維護商品房交易雙方的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》，制定本辦法。
第二條本辦法所稱商品房預售是指房地產開發企業（以下簡稱開發企業）將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。
第三條本辦法適用于城市商品房預售的管理。
第四條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市商品房預售管理；
省、自治區建設行政主管部門歸口管理本行政區域內城市商品房預售管理；
城市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）負責本行政區域內城市商品房預售管理。
第五條商品房預售應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
第六條商品房預售實行許可證制度。開發企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。
第七條開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：
（一）本辦法第五條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；
（二）開發企業的《營業執照》和資質等級證書；
（三）工程施工合同；
（四）商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
第八條房地產管理部門在接到開發企業申請后，應當詳細查驗各項證件和資料，并到現場進行查勘。經審查合格的，應在接到申請后的10日內核發《商品房預售許可證》。
第九條開發企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。
未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
第十條商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。
商品房的預售可以委托人辦理，但必須有書面委托書。
第十一條開發企業進行商品房預售所得的款項必須用于有關的工程建設。
城市、縣房地產管理部門應當制定對商品房預售款監管的有關制度。
第十二條預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當持有關憑證到縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理權屬登記手續。
第十三條開發企業未按本辦法辦理預售登記，取得商品房預售許可證明預售商品房的，責令停止預售、補辦手續，沒收違法所得，并可處以已收取的預付款1％以下的罰款。
第十四條開發企業不按規定使用商品房預售款項的，由房地產管理部門責令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。
第二條本辦法所稱商品房預售是指房地產開發經營企業（以下簡稱開發經營企業）將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。
第三條本辦法適用于城市商品房預售的管理。
第四條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市商品房預售管理；
省、自治區建設行政主管部門歸口管理本行政區域內城市商品房預售管理；
城市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）負責本行政區域內城市商品房預售管理。
第五條商品房預售應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
第六條商品房預售實行許可證制度。開發經營企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。
第七條開發經營企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：
（一）開發經營企業的《營業執照》；
（二）建設項目的投資立項、規劃、用地和施工等批準文件或證件；
（三）工程施工進度計劃；
（四）投入開發建設的資金已達工程建設總投資的25%以上的證明材料；
（五）商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、交付使用日期、預售總面積、交付使用后物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖；
（六）需向境外預售商品房的，應當同時提交允許向境外銷售的批準文件。
第八條房地產管理部門在接到開發經營企業申請后，應當詳細查驗各項證件和資料，并到現場進行查勘。經審查合格的，應在接到申請后的10日內核發《商品房預售許可證》。
需向境外預售的，應當在《商品房預售許可證》上注明外銷比例。
第九條開發經營企業進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。
未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
第十條商品房預售，開發經營企業應當與預購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。
商品房的預售可以委托人辦理，但必須有書面委托書。
第十一條開發經營企業進行商品房預售所得的款項必須用于有關的工程建設。
第十二條預售的商品房交付使用后，承購人應及時持有關憑證到縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理權屬登記手續。
第十三條開發經營企業在預售商品房中有下列行為之一的，由房地產管理部門處以警告、責令停止預售、責令補辦手續、吊銷《商品房預售許可證》，并可處以罰款。
（一）未按本辦法辦理《商品房預售許可證》的；
（二）挪用商品房預售款項，不用于有關的工程建設的；
（三）未按規定辦理備案和登記手續的。
第二條縣城區廉租住房、經濟適用住房、限價商品房、公共租賃住房等保障性住房配建適用本辦法。
第三條廉租住房、經濟適用住房、限價商品房、公共租賃住房等保障性住房配建，是在縣城區商品房開發項目用地招拍掛時，將配建廉租住房、經濟適用住房、限價商品房及公共租賃住房作為土地出讓條件之一，由土地競得人根據廉租住房、經濟適用住房、限價商品房和公共租賃住房的建設標準和要求，按規定比例配套建設廉租住房、經濟適用住房、限價商品房和公共租賃住房。
第四條保障性住房配建列入用地掛牌條件，由開發企業按掛牌條件規定，建成后交給政府分配，產權歸政府所有。
第五條縣國土、建設、財政、價格等部門按各自職責共同負責本辦法的實施。縣價格部門會同縣建設部門制定保障性住房價格，報縣政府同意后執行。縣建設部門負責配建項目銷售分配工作。
第六條根據出讓土地面積的大小，按建筑面積2%—5%的比例配套建設廉租住房、經濟適用住房、限價商品房和公共租賃住房。縣建設部門在制定項目用地規劃時，根據項目用地的建筑密度、容積率、規劃建筑面積，提出配建廉租住房、經濟適用住房、限價商品房、公共租賃住房面積指標。
第七條縣國土資源部門在公開招標、掛牌或拍賣商品房建設用地時，應依據規劃設計條件在出讓公告中約定配建要求：
（一）配建廉租住房、經濟適用住房、限價商品房和公共租賃住房的土地、房屋面積；
（二）配建房建成時限；
第八條縣國土部門應及時將含廉租住房、經濟適用住房、限價商品房、公共租賃住房項目的土地出讓及用地競得企業情況函告縣建設部門。
第九條配建項目實行總承包。由縣建設部門依據土地出讓公告，代表縣政府就保障性住房的具體建設事宜與項目用地競得企業簽訂配建合同。
第十條配建企業應根據土地出讓資料及配建合同，編制項目可行性研究報告向縣發展和改革部門申請建設項目立項審批。
第十一條縣建設部門在審查廉租住房、經濟適用住房、限價商品房、公共租賃住房設計方案時，要同時審查其是否符合土地出讓及配建合同的要求，不符合時予以糾正，否則不予審批。
第十二條配建的廉租住房、經濟適用住房、限價商品房、公共租賃住房按相關規定減免行政事業性收費和政府性基金。
第十三條配建的廉租住房、經濟適用住房、限價商品房、公共租賃住房項目竣工驗收合格后，由縣建設部門按合同要求進行驗收，驗收合格后辦理交接手續。
第十四條縣建設部門憑相關資料辦理配建廉租住房、經濟適用住房、限價商品房和公共租賃住房的國有土地使用證和房屋所有權證。
根據最高人民法院有關領導的講話精神，政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房不適用上述司法解釋。實踐中，還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發建設的房屋，還有部分企事業單位在國家劃撥土地上違規開發的少量商品房，均向社會出售。對上述幾類房產是否適用司法解釋，實踐中認識很不統一。有人主張以開發建設者是否符合國務院《城市房地產開發經營管理條例》確定的房地產開發企業設立條件為據確定房屋是否適用司法解釋，有人主張對司法解釋中的“房地產開發企業”作擴大解釋，其中包括符合法定條件的房地產開發企業，亦包括違規開發者，只要是向社會公開銷售，均應適用司法解釋。還有人主張以商品房開發建設用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。
筆者認為上述意見均不正確。一項法規的適用范圍，一般由其自身作出規定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規定，即為房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據開發建設者是否房地產開發企業，房屋是否向社會公開銷售來確定。基于上述認識，非房地產開發企業建設的的房產之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會出售；安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產，不管是否房地產開發企業建設，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發用地是否國有、開發過程是否違規無關。對此處所謂的“房地產開發企業”，應作狹義理解，即由工商行政管理部門和房地產管理部門同意設立的房地產開發企業。當然，為避免與行政權力的沖突，法院只應進行形式審查，對企業在實體上是否符合該類企業的法定條件，法院不作審查。
2、商品房買賣合同的分類。
這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。
關于商品房買賣合同的分類，對行政執法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現售和商品房預售兩種。這是根據商品房開發建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定，決定著案件審理的方向。
根據建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規定，商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
上述對合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細研究就發現其分類標準模糊不清，未能對所有商品房買賣合同作出兩分，是個不成功的分類。其分類好象是按工程建設的過程進行的，但并未作兩分，因為在竣工和驗收之間還有時間間隔，且上述按工程建設過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進了竣工驗收為合格這一法律評價結果。如此，已竣工未驗收或驗收未達合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時，即使按上述方法分類，在面對紛繁復雜的現實生活時，還是往往產生不同的認識。如：何為竣工、何為驗收？
對于已竣工未驗收和驗收未達合格標準的商品房，其買賣合同應按預售還是按現售處理，筆者認為，將上述商品房按現房處理、歸于不符合法定條件的現房更符合我國法律區分現房和預售的初衷：允許房地產開發商預售商品房是為了房地產開發企業能在工程建設過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設；預售是一種特殊的銷售，預售的商品房至少還在建設中。上述理解亦符合國人對現房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現房，尚未施工和正在施工的房產為期房。基于此，筆者主張將上述房產的買賣糾紛適用現售合同的相關規定調整，其結果是區分預售和現售以工程是否竣工為據。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產是不符合法定入市條件的現房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規范的理念。
此外，根據筆者了解的建設工程和房地產管理法知識，我國法律對何為工程竣工未作解釋。根據漢語詞典的解釋，竣工為工程完了。但對何為驗收，我國法律從建設工程質量管理和房地產開發經營管理兩方面作了不同的規定。根據國務院《建設工程質量管理條例》第十六條和第四十九條的規定，建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收，并在驗收合格后15日內將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門備案。根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規定，房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收，驗收的內容為城市規劃設計條件的落實情況、城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況、單項工程的工程質量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業管理的落實情況；驗收結果應報房地產開發主管部門備案。筆者認為，上述第一個驗收是建設工程質量專項驗收，其結果只說明建設工程質量狀況；第二個驗收是綜合驗收，驗收結果表明商品房是否符合進入市場的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產是否符合國家對房地產開發經營管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗收應按國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定的內容理解、適用。
最后，區分合同種類時還遇到一個程序問題：確定工程進展情況的證據資料一般掌握在開發商手中，而當了被告的開發商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第十五條第（一）項的規定，以進行合法性審查（審查合同合法性）為由主動調查取證？或依照該規定第七條的規定將上述證據的舉證責任分配給房地產開發商一方當事人？筆者認為，前一種作法法律依據不足，后一種作法可采。
3、商品房買賣合同的效力問題。
對商品房預售合同的效力問題，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關領導對該規定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對于商品房現售的條件，法律和行政法規未作明確規定，對現售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規定。實踐中對此有不同認識。若將《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定的未依法登記領取產權證書的房地產不得轉讓（當然包括商品房買賣）作為強制性規定理解，則商品房現售合同生效條件應為房地產依法登記領取權屬證書。但上述理解顯然與建設部《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件不符。若不作上述理解，則違規開發的商品房，只要已竣工，只要不具備導致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護，不利于保護消費者的權利，因為沒有行政法規和法律對商品房現售條件作其出限制性規定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規章。筆者認為，在商品房現售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關的立法和司法機構作出補充。筆者主張，在目前的法律框架內，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定結合起來作為商品房現售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定確認其無效。如此補充現有法律的漏洞。
4、開發商逾期協助業主辦理房產權轉移違約責任的歸責原則。
《中華人民共和國合同法》以嚴格責任作為一般歸責原則，以過錯責任為特殊規定。商品房買賣合同，一般亦應適用嚴格責任原則。開發商逾期協助業主辦理產權轉移的違約責任是否應適用嚴格責任原則？根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責原則？筆者傾向于理解為過錯責任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發商有土地使用權出轉讓合同關系的第三人的原因；而嚴格責任原則是不分原因，只要有違約就有責任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規定的是法定違約責任，責任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責任，因此，適用條件應盡量嚴格，上述認識亦是促使筆者對上述違約責任作過錯責任理解的原因。
5、因房屋存在質量問題解除合同的條件。
房屋主體質量經鑒定不合格應解除合同，因法有明文規定，現在審判實踐中已是共識。但對一般房屋質量問題達到什么程度，當事人可以請求法院解除合同，實踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規定的解除合同的條件，即“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應用，但商品房質量問題到什么程度為“嚴重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強，依賴于法官的自由裁量。有人認為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標準，只要房屋能安全的居住使用，其它質量問題不會嚴重影響居住使用；其他人認為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應的舒適和美觀亦是正常居住使用的標準，如房屋不具備與其價值相應的舒適和美觀程度，亦應認定為嚴重影響居住使用。筆者同意第二種觀點。
