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第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)五力模型

據(jù)國家有關(guān)部門分析，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將出現(xiàn)四個(gè)變化：房地產(chǎn)業(yè)將從沿海向內(nèi)地推進(jìn)；在城鎮(zhèn)體系中將由中心城市向其衛(wèi)星城和小城市推進(jìn)；中介服務(wù)、物業(yè)管理將快速發(fā)展；房地產(chǎn)業(yè)從數(shù)量增長型向數(shù)量、質(zhì)量效益并重轉(zhuǎn)化。隨著WTO各項(xiàng)有關(guān)條款的兌現(xiàn)和落實(shí)，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的我國經(jīng)濟(jì)各方面都將發(fā)生新的變化。國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的提升，為房地產(chǎn)業(yè)提供了高速發(fā)展的機(jī)會(huì)，也使房地產(chǎn)業(yè)面對(duì)著更加激烈的競爭。

波特五力模型理論

一個(gè)行業(yè)除了受到總體環(huán)境的影響外，還受自己特殊的行業(yè)環(huán)境影響。哈佛商學(xué)院的邁克爾·波特教授對(duì)競爭環(huán)境結(jié)構(gòu)作了研究，提出了競爭的五種力量模型，即五力模型。波特認(rèn)為五種競爭力量決定某一行業(yè)的吸引力。這五種力量是：進(jìn)入者的威脅；替代產(chǎn)品的威脅；買方的討價(jià)還價(jià)能力；供應(yīng)商的討價(jià)還價(jià)能力；現(xiàn)有競爭者的競爭能力。

五力模型是用來確定某一行業(yè)的競爭程度，其理論假設(shè)是行業(yè)獲利能力不是由產(chǎn)品屬性或產(chǎn)品的技術(shù)含量決定的，而是由行業(yè)的市場結(jié)構(gòu)決定的。從戰(zhàn)略形成的角度看，五種競爭力量共同決定行業(yè)的競爭強(qiáng)度和獲利能力。但不同的行業(yè)或某一行業(yè)的不同時(shí)期，各種力量的作用是不同的，常常是某一種力量或兩種力量起支配性作用，其它競爭力量處于較次要的地位。

房地產(chǎn)業(yè)五力模型分析

就房地產(chǎn)行業(yè)而言，該行業(yè)環(huán)境包括這樣一組因素；新進(jìn)入者的威脅、供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力、買方討價(jià)還價(jià)的能力、替代品的威脅（在現(xiàn)有的條件下幾乎不存在這種威脅，本文暫不予分析）及當(dāng)前競爭對(duì)手之間競爭的激烈程度。它們直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)和它的競爭行為。總的來說，這五個(gè)因素之間的互動(dòng)關(guān)系決定了這個(gè)行業(yè)的利潤能力。

（一）新進(jìn)入者的威脅

1.進(jìn)入障礙。加入WTO導(dǎo)致外資、外商進(jìn)入我國房地產(chǎn)業(yè)的壁壘降低，從而對(duì)我國房地產(chǎn)發(fā)展商構(gòu)成極大威脅。由于對(duì)所有外來企業(yè)實(shí)行國民待遇，國外房地產(chǎn)企業(yè)及其相關(guān)聯(lián)的建筑安裝、中介服務(wù)企業(yè)以及金融、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)將大舉進(jìn)軍中國，市場競爭機(jī)制的全面引進(jìn)，將給國內(nèi)企業(yè)帶來前所未有的壓力。對(duì)大多數(shù)企業(yè)來說，由于缺乏市場競爭力和規(guī)模擴(kuò)張力，勢必被迫退出房地產(chǎn)市場，而更大的市場分額可能被外資、外商所擁有。這對(duì)多數(shù)發(fā)展商來說，不只是一種挑戰(zhàn)，而是面臨十分嚴(yán)重的生存危機(jī)。

2.產(chǎn)品差異化。隨著時(shí)間的推移，顧客會(huì)漸漸相信一個(gè)企業(yè)的產(chǎn)品是獨(dú)特的。這種認(rèn)知會(huì)給企業(yè)帶來進(jìn)一步服務(wù)的機(jī)會(huì)，使廣告變得有效，企業(yè)也將可以領(lǐng)先其他公司向顧客提品和服務(wù)。通常新進(jìn)入者要分配很多資源用于消除顧客對(duì)原先產(chǎn)品的忠誠，它們經(jīng)常采用更低的價(jià)格相抗衡，隨之企業(yè)利潤相應(yīng)減少。我國房地產(chǎn)業(yè)中的各個(gè)企業(yè)，不管是新加入者還是在位競爭者，采用差異化都尤為重要，而要實(shí)現(xiàn)差異化戰(zhàn)略，企業(yè)需要付出相當(dāng)?shù)呐Α７康禺a(chǎn)企業(yè)要想在競爭中脫穎而出，強(qiáng)化特色經(jīng)營是必由之路，同樣的商品，附加不同的服務(wù)其特色就不一樣，對(duì)顧客的吸引程度也就不一樣。特色的商品再加上特色的服務(wù)，比較優(yōu)勢就轉(zhuǎn)化為競爭優(yōu)勢，或進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為企業(yè)的核心競爭力。

3.資本要求。在新的行業(yè)競爭，要求企業(yè)有足夠的資源投入。即使新的行業(yè)很有吸引力，企業(yè)也可能沒有足夠的資本成功進(jìn)入市場，尋求合適的市場機(jī)會(huì)。而房地產(chǎn)業(yè)就是這樣的企業(yè)，它要求企業(yè)有足夠、大量的資源投入，否則要進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)也是很困難的。

4.政府政策。國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行與操作規(guī)則給予了相應(yīng)的規(guī)定，作為新進(jìn)入者要密切關(guān)注政府的政策法規(guī)，從中權(quán)衡輕重，依政策辦事。

（二）供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力

我國的住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)巨大的市場，無論是國外的房地產(chǎn)開發(fā)商，還是材料、產(chǎn)品的供應(yīng)商，都密切關(guān)注這一市場。當(dāng)關(guān)稅降低之后，外國木材進(jìn)口量將加大，用于住宅建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)過程中使用大量建材（如鋼筋）、機(jī)電產(chǎn)品（如空調(diào)、電梯）和衛(wèi)生潔具，隨著關(guān)稅的降低和各類進(jìn)入產(chǎn)品限制條件的放寬，國外產(chǎn)品將大量充斥國內(nèi)市場，并對(duì)國內(nèi)產(chǎn)品產(chǎn)生巨大沖擊，首當(dāng)其沖的就是導(dǎo)致國產(chǎn)商品的價(jià)格下降。單就房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來說，這或許是有利的。

（三）買方討價(jià)還價(jià)的能力

企業(yè)作為供給方，總是想方設(shè)法提高價(jià)格，而買方會(huì)盡量壓低價(jià)格。目前我國的房地產(chǎn)市場是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。再加之在我國收入分配的特點(diǎn)上，我國財(cái)富分配貧富懸殊，并且財(cái)富集中在少數(shù)人手里，開發(fā)商看準(zhǔn)的是這些人的需求。因此我國房地產(chǎn)市場偏向檔次高的客戶，普通的低檔房蓋得很少，即便蓋了低檔房，也很難賣出，低收入者無能力買。這些原因決定了買方的討價(jià)還價(jià)能力相對(duì)于開發(fā)商來說是較弱的。

（四）當(dāng)前競爭對(duì)手之間競爭的激烈程度

行業(yè)內(nèi)的企業(yè)相互制約，一個(gè)企業(yè)的行為必然會(huì)引發(fā)競爭反應(yīng)。因此，企業(yè)為了追求戰(zhàn)略競爭力和超額利潤，必然積極投身競爭。如果某企業(yè)受到挑戰(zhàn)，或者有一個(gè)顯著的改善市場地位的機(jī)會(huì)，本行業(yè)內(nèi)激烈的競爭行為就不可避免。同一行業(yè)中的企業(yè)很少有完全相同的，他們?cè)谫Y源和能力方面各有不同，并努力使自己與競爭者不同。通常地，企業(yè)會(huì)在顧客認(rèn)為有價(jià)值的、企業(yè)擁有競爭優(yōu)勢的方面，努力使自己的產(chǎn)品與有競爭能力者的不同。價(jià)格、質(zhì)量和創(chuàng)意等都是展開競爭的主要方面，當(dāng)然不同的行業(yè)展開競爭的方面不同。

1.同行企業(yè)的數(shù)量。有很多公司參與競爭的行業(yè)，競爭通常很激烈。但在另一方面，一個(gè)行業(yè)如果只有幾個(gè)規(guī)模和力量相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)，也會(huì)有競爭。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該就屬于后者。一般情況下，某地房地產(chǎn)行業(yè)都是由房地產(chǎn)市場上幾個(gè)巨頭壟斷著，那么或許能夠把成本領(lǐng)先和差異化融合在一起的能力，對(duì)于維持企業(yè)競爭優(yōu)勢是至關(guān)重要的。與單純依賴某一主導(dǎo)戰(zhàn)略的企業(yè)相比，能夠成功地執(zhí)行成本領(lǐng)先與差異化戰(zhàn)略整合的企業(yè)，會(huì)處于一種更加有利的位置。

2.行業(yè)增長程度。當(dāng)一個(gè)市場正在成長的時(shí)候，企業(yè)會(huì)盡量將資源用在有效地滿足不斷擴(kuò)充的顧客群的需要上。在成長的市場中，企業(yè)有相對(duì)少的壓力去競爭對(duì)手那里爭奪顧客。房地產(chǎn)業(yè)市場處于成長之中，在爭奪顧客方面的壓力相對(duì)較小。競爭的壓力往往來自于樓盤的位置、環(huán)境、設(shè)計(jì)、物管，當(dāng)然也有價(jià)格。不同收入水平的人對(duì)這幾個(gè)的因素偏好不同，由此來決定自己的選擇。

3.高額固定成本。房地產(chǎn)是個(gè)特殊的行業(yè)，它的“產(chǎn)品”就是固定資產(chǎn)，耗資大，風(fēng)險(xiǎn)大。一般而言，這一點(diǎn)阻止了進(jìn)入此行業(yè)的企業(yè)的數(shù)量，使得該行業(yè)相對(duì)其他行業(yè)競爭程度小。

4.高的退出成本。房地產(chǎn)業(yè)的特殊性決定了，一旦進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，特別是已經(jīng)開始進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，如果想半途而退，成本是相當(dāng)大的，人、財(cái)、物已經(jīng)投入，真正的“產(chǎn)成品”還沒有出來，這是個(gè)兩難的境界。如經(jīng)常看到的“爛尾樓”，就是這種情況，原因是多方面的。要想盡量避免這種事情的發(fā)生，就要進(jìn)行周密的開發(fā)前的可行性分析與規(guī)劃。

通過對(duì)房地產(chǎn)五種力量的分析，投資主體應(yīng)該能夠?qū)υ撔袠I(yè)的吸引力做出判斷，看是否有機(jī)會(huì)獲得足夠的甚至超常的投資回報(bào)。一般來說，競爭力量越強(qiáng)，行業(yè)中的投資者能夠獲得的回報(bào)就會(huì)越低。相反，有吸引力的行業(yè)通常具有高的進(jìn)入障礙，供應(yīng)商和買方?jīng)]有什么討價(jià)還價(jià)能力，替代品的競爭很弱，競爭對(duì)手之間的競爭程度中等。從文中對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的五力模型分析可知，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)十分有吸引力的行業(yè)，這也是房地產(chǎn)業(yè)成為熱點(diǎn)原因所在。

參考文獻(xiàn)：

第2篇

（一）系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的成因

系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱市場風(fēng)險(xiǎn)，指由于企業(yè)外部某種因素的影響和變化，導(dǎo)致所有企業(yè)的財(cái)務(wù)成果具有不確定性。主要包括：宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢的不確定性、國家經(jīng)濟(jì)政策的不確定性和稅收制度改革的不確定性。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的成因主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。

1．國家經(jīng)濟(jì)周期和市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化

宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢的變化和市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中一直發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展周期隨著國民經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)，經(jīng)歷了從蕭條一直到復(fù)蘇的四個(gè)階段。如自次貸危機(jī)爆發(fā)以來，全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平急劇下滑，使得金融危機(jī)漸漸演變?yōu)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)，在這樣的經(jīng)濟(jì)背景下，中國的企業(yè)必然會(huì)受到重大沖擊。同時(shí)，近年來國家不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率，在某種程度上對(duì)房價(jià)的過快增長起到了抑制作用，但也增加了房地產(chǎn)購買者的實(shí)際購買壓力和房地產(chǎn)企業(yè)的資金融資壓力，這都將引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展還與我國的其他許多行業(yè)密切相關(guān)，這些行業(yè)的發(fā)展情況都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生直接或間接的影響。制造業(yè)、商業(yè)銀行的發(fā)展?fàn)顩r都將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目主要為土地且占據(jù)了企業(yè)的大量資金，國家土地政策、土地自身位置及供求關(guān)系都將對(duì)開發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)率和收益率產(chǎn)生重要影響。

2．經(jīng)濟(jì)法律政策的變化

房地產(chǎn)企業(yè)在我國的發(fā)展時(shí)期較短，但近年來已逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)并已達(dá)到白熱化的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。國家為了保證國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)協(xié)調(diào)發(fā)展，頒布了一系列財(cái)政稅收等政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，且一次比一次更加具有針對(duì)性和嚴(yán)厲性。

（二）非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的成因

非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱特殊風(fēng)險(xiǎn)，指由于個(gè)別企業(yè)某個(gè)特殊因素的變化而造成的風(fēng)險(xiǎn)。一般主要來源于企業(yè)自身的經(jīng)營活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，引發(fā)這些風(fēng)險(xiǎn)的因素主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

1．資本結(jié)構(gòu)不合理

一個(gè)企業(yè)倘若不具備一個(gè)科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)，必將影響企業(yè)的經(jīng)營收益，同時(shí)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在前期需要大量資金投資，資金回籠速度又相對(duì)緩慢。由于自身變現(xiàn)能力弱，企業(yè)發(fā)展的大部分資金來源于外部金融機(jī)構(gòu)貸款和工程建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)付款，只有小部分來源于企業(yè)的自有資金。資產(chǎn)負(fù)債率過高，債務(wù)資金所占比例過大，一旦企業(yè)實(shí)際收益率低于預(yù)期收益率，將會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂，可能產(chǎn)生不能支付到期付息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2．融資渠道單一

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)已有六萬多家，但是其中只有一百多家企業(yè)通過上市發(fā)行股票來籌資。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目初期通常需要較大的投資額度，因此企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)較大，保持連續(xù)的資金鏈?zhǔn)种匾５覈壳暗慕鹑隗w系和房地產(chǎn)金融不健全，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴程度很高，銀行貸款幾乎成為了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。由于融資渠道的單一，使得企業(yè)自身在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候不能利用資產(chǎn)組合來很好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。特別是在人民幣基準(zhǔn)利率不斷上調(diào)的環(huán)境下，銀行貸款條件提高，不僅使企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用不斷增加，同時(shí)融資困難也在不斷加大。融資的困難可能會(huì)引發(fā)某種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3．資金管理意識(shí)匱乏

房地產(chǎn)企業(yè)具有前期資金投入大、后期資金回收期長的財(cái)務(wù)特征，相應(yīng)的企業(yè)應(yīng)運(yùn)用縝密的財(cái)務(wù)管理方式對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果進(jìn)行監(jiān)督和管理。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)起步晚，很多企業(yè)在財(cái)務(wù)管理制度上不健全，管理混亂或?qū)⒇?cái)務(wù)管理僅局限于會(huì)計(jì)核算方面，缺乏對(duì)全面資金預(yù)算的嚴(yán)格管理和對(duì)成本的有效控制。資金管理意識(shí)匱乏主要表現(xiàn)在為未制定出成文的資金運(yùn)用計(jì)劃。這些都在無形中增加了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本，導(dǎo)致企業(yè)自身的投資風(fēng)險(xiǎn)加大。

4．財(cái)務(wù)人員普遍缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)觀念

目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的事前控制普遍缺乏，重視事中控制而輕視事前管理的現(xiàn)象。風(fēng)險(xiǎn)控制的工作僅停留在表面上，如賬簿的規(guī)范性和完整性都未達(dá)到規(guī)范的要求，或僅僅滿足了相關(guān)部門的檢查，末充分發(fā)揮會(huì)計(jì)的監(jiān)督和控制作用。這些都源于財(cái)務(wù)人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)觀念，未意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)企業(yè)生存和發(fā)展的重要性。財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能和知識(shí)滯后，已無法跟上當(dāng)前經(jīng)濟(jì)時(shí)展的步伐，從而導(dǎo)致其處理的財(cái)務(wù)信息質(zhì)量普遍較低，不能為企業(yè)管理者做出正確決策提供應(yīng)有的幫助。在風(fēng)險(xiǎn)決策意識(shí)方面，沒有系統(tǒng)和縝密的分析、比較和研究，這都將引發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

二、有效防范房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施

由于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)多為不可分散風(fēng)險(xiǎn)，我們無論采取任何措施都無法避免，只能通過適當(dāng)?shù)氖侄螌?duì)其加以利用，使其向著對(duì)企業(yè)有利的方向發(fā)展。而關(guān)于非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，我們可以通過一系列的有效措施將其至可接受的水平。

（一）緊跟宏觀形勢，產(chǎn)品多元化協(xié)同發(fā)展

縱觀房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程，每一階段的發(fā)展都與國家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、國家或地方政府出臺(tái)的一些政策密切相關(guān)。在這樣的環(huán)境下，企業(yè)必須能夠?qū)φ叩膶?dǎo)向做出合理的判斷，有效地預(yù)測房地產(chǎn)行業(yè)的走向，提前做好資金的融資預(yù)算等工作，最大限度地規(guī)避系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要想有效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)做到產(chǎn)品多元化協(xié)同發(fā)展。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司多以住宅開發(fā)為主，但居民住宅市場將一直面臨宏觀調(diào)控的局面，建議房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試著開發(fā)多業(yè)化的市場。如選擇商業(yè)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)等供給缺口大、資金回籠快且?guī)缀醪皇芨深A(yù)的業(yè)務(wù)。

（二）完善企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)科學(xué)化、合理化

企業(yè)在不同時(shí)期呈現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不同的，且由于房地產(chǎn)企業(yè)的長期高負(fù)債經(jīng)營模式，使得其營運(yùn)成本明顯高于其他行業(yè)，因此必須對(duì)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行完善，合理配置企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，有效降低企業(yè)的營運(yùn)成本與風(fēng)險(xiǎn)。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)資金回籠相對(duì)較慢，在完善資金結(jié)構(gòu)時(shí)，貨幣時(shí)間價(jià)值的觀念也不容忽視。

（三）拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化

目前房地產(chǎn)企業(yè)僅僅依賴銀行貸款形式進(jìn)行融資，而銀行關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的貸款限制條件逐年增加，使房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難問題更加嚴(yán)重。逐步拓寬企業(yè)的融資方式，不僅可以解決融資困難的問題，還能增加企業(yè)的市場競爭力，從而謀求更好的發(fā)展。首先企業(yè)要充分挖掘自身發(fā)展?jié)摿Γ茖W(xué)利用現(xiàn)有的留存資金。其次可以增強(qiáng)對(duì)民間資金和其他企事業(yè)單位資金的利用率。同時(shí)，可以運(yùn)用投資信托基金和資產(chǎn)證券化融資方式。在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，還可以利用海外平臺(tái)進(jìn)行融資，相對(duì)于我國商業(yè)銀行而言，外資銀行融資門檻較低且信貸機(jī)制靈活。在實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化的同時(shí)，也最大限度的降低了融資成本，優(yōu)化了企業(yè)現(xiàn)有的資本結(jié)構(gòu)，這對(duì)企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展十分重要。

（四）增強(qiáng)資金管理意識(shí)，實(shí)現(xiàn)效益化

鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的資本結(jié)構(gòu)中，自有資金較少，且融資困難，房地產(chǎn)企業(yè)在拓寬融資渠道的同時(shí)，應(yīng)增強(qiáng)資金管理意識(shí)，充分利用自有的資金。在保持資金鏈持續(xù)的同時(shí)，充分利用閑置資金，對(duì)其實(shí)施有效地控制與管理。在不影響企業(yè)日常經(jīng)營活動(dòng)的同時(shí)，可以進(jìn)行部分金融投資活動(dòng)。有效提高閑散性資金的使用效率，最大限度地降低企業(yè)營運(yùn)成本，實(shí)現(xiàn)效益化。

（五）增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、提高財(cái)務(wù)人員的管理素質(zhì)

房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，要保持企業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，企業(yè)人員應(yīng)意識(shí)到在企業(yè)經(jīng)營過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)都存在著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，要意識(shí)到對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測和防范并非僅是財(cái)務(wù)人員的責(zé)任，而是全體員工的責(zé)任。所以企業(yè)高層要做好表率作用，首先努力提高自身的管理和決策水平，切忌主觀臆斷，要充分權(quán)衡各方面的影響因素，提高財(cái)務(wù)信息的質(zhì)量。其次，培養(yǎng)全體員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)觀念，把風(fēng)險(xiǎn)管理切實(shí)落到實(shí)處上，同時(shí)要求員工廣泛學(xué)習(xí)最新的專業(yè)知識(shí)，切實(shí)提高其自身的綜合素質(zhì)，將企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最大限度的降至最低點(diǎn)。

三、結(jié)語

第3篇

“不斷高企的房價(jià)、關(guān)于泡沫的爭論、利潤水平的謎團(tuán)、宏觀調(diào)控的影響”，使得房地產(chǎn)業(yè)在連續(xù)多年繼續(xù)蟬聯(lián)最引人注目的行業(yè)之一。關(guān)于這個(gè)行業(yè)特質(zhì)的描述也逐漸歸集到幾個(gè)詞語：暴利、違規(guī)操作、社會(huì)責(zé)任、泡沫等等。如果說對(duì)于其它方面還有或多或少的爭議，那么對(duì)于“高利潤”，似乎大家都認(rèn)為是理所當(dāng)然了。但高收益的背后卻往往是高風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的管理層來說，真的是冷暖自知。

二、房地產(chǎn)行業(yè)過程管理的核心與本質(zhì)

房地產(chǎn)業(yè)的核心是什么？我們應(yīng)該從金融資本的角度認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的核心是投資運(yùn)營。當(dāng)我們認(rèn)識(shí)到了地產(chǎn)的本質(zhì)，當(dāng)我們看到了地產(chǎn)發(fā)展的未來趨勢，那么我們的地產(chǎn)商們就應(yīng)該及時(shí)調(diào)整自己的地產(chǎn)戰(zhàn)略，快速變化自己的發(fā)展和運(yùn)營模式，以爭得未來地產(chǎn)發(fā)展的競爭先機(jī)。我們就可以抓住房地產(chǎn)行業(yè)過程管理的核心與本質(zhì)，那就是流程管理。防范風(fēng)險(xiǎn)和提高效率是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的內(nèi)在要求，因此，科學(xué)和高效的管理，成為了這個(gè)行業(yè)追求的共同目標(biāo)。在這過程中當(dāng)然不會(huì)遺漏管理中的核心要素之一――“流程”。流程管理從本質(zhì)上來說，就是知識(shí)管理中個(gè)人隱性知識(shí)到組織顯性知識(shí)的轉(zhuǎn)化過程。對(duì)于規(guī)范企業(yè)運(yùn)作、提升企業(yè)運(yùn)營效率、促進(jìn)集團(tuán)知識(shí)沉淀與應(yīng)用創(chuàng)新，起到了積極的支撐和保障作用。流程優(yōu)化的源頭來自于業(yè)務(wù)實(shí)戰(zhàn)，在客戶訴求的受理、派工、進(jìn)程匯報(bào)和跟蹤、客戶的回訪與返工等日常活動(dòng)中，積累了大量的數(shù)據(jù)，可以通過客戶投訴系統(tǒng)進(jìn)行管理；有了真實(shí)全面的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，可以對(duì)任務(wù)處理關(guān)閉率、服務(wù)滿意度、工程質(zhì)量缺陷率等流程績效指標(biāo)進(jìn)行測量和監(jiān)控，把流程管理和房地產(chǎn)管理緊密結(jié)合在一起；再通過對(duì)各地區(qū)公司在流程績效指標(biāo)上的不同表現(xiàn)，找到內(nèi)部的標(biāo)桿，共同整理、提煉其在處理滲漏問題上的經(jīng)驗(yàn)，形成相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)推廣和應(yīng)用。

三、房地產(chǎn)行業(yè)管理者角色與技能

激烈競爭的現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)，要求房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須具有敏感的市場反應(yīng)能力、快速?zèng)Q策能力和強(qiáng)有力的實(shí)施能力。而業(yè)要滿足這些需求，就必然要求房地產(chǎn)行業(yè)管理者在流程管理方面有所突破。房地產(chǎn)行業(yè)的管理者所要掌握的技能首先是具備能有效實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目各方的溝通與協(xié)調(diào)能力。其次，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，管理者隨時(shí)掌握項(xiàng)目資金的需求、供應(yīng)、使用和回款情況、保證資金動(dòng)態(tài)平衡是至關(guān)重要的。同時(shí)，采購管理、合同管理、銷售管理等均與資金管理功能相掛接，才能滿足房地產(chǎn)流程管理的需要。

四、房地產(chǎn)行業(yè)管理反思與研究

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)在市場和機(jī)制的變革中逐漸跨入到新的發(fā)展階段，行業(yè)整合加速、房地產(chǎn)企業(yè)明顯出現(xiàn)規(guī)模化和集團(tuán)化發(fā)展趨勢。不僅原有的大型地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)加快擴(kuò)張，從一級(jí)城市向二級(jí)城市、三級(jí)城市快速鋪開，即使原先立足于三線城市的本地化地產(chǎn)企業(yè)，也耐不住寂寞，紛紛升級(jí)為集團(tuán)，要擴(kuò)張自己的版圖。同時(shí)，開發(fā)商瘋狂搶地，土地儲(chǔ)備競賽不斷加劇，“標(biāo)王”新聞屢見不鮮，各地樓面地價(jià)屢創(chuàng)新高。值得思考的是，地產(chǎn)企業(yè)的快速擴(kuò)張，除了資金和土地，還能憑借什么，從哪個(gè)角度凝練擴(kuò)張力？從本質(zhì)上看，擴(kuò)張本身并不是企業(yè)的真正目的，企業(yè)的根本目標(biāo)在于創(chuàng)造價(jià)值和利潤。也就是說，企業(yè)如何通過資源的整合和最大化利用，來體現(xiàn)規(guī)模化和集團(tuán)化的效益。我們都知道，產(chǎn)業(yè)化的本質(zhì)是規(guī)模經(jīng)濟(jì)，而規(guī)模經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)卻又是標(biāo)準(zhǔn)化。GE的工廠布局，細(xì)微到洗手間的布置，在每個(gè)國家都是相同的，這就是GE的標(biāo)準(zhǔn)化；我們?cè)诮蚪驑返利湲?dāng)勞和肯德基的快速擴(kuò)張時(shí)，也應(yīng)該同樣注意到每個(gè)門店的裝修、每個(gè)員工的穿著以及每個(gè)客戶接待的過程，這些都是相同的，這也是標(biāo)準(zhǔn)化。因此，我們相信，成功的企業(yè)是要靠標(biāo)準(zhǔn)化的核心競爭能力來占領(lǐng)市場，甚至通過把自己的標(biāo)準(zhǔn)變?yōu)槿袠I(yè)可以接受的標(biāo)準(zhǔn)，向其它企業(yè)滲透，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)也是離不開這條規(guī)律。所以企業(yè)要實(shí)施精確的流程管理，實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)的要素就是控制的明晰，支撐精細(xì)化管理；實(shí)現(xiàn)流程管理任務(wù)結(jié)構(gòu)的快速分解和計(jì)劃的有效編排。另一方面，在規(guī)范化的基礎(chǔ)上，可以實(shí)現(xiàn)流程管理模式的對(duì)外輸出，為資源整合提供有力支撐，這在房地產(chǎn)企業(yè)管理中作用顯著。

五、對(duì)房地產(chǎn)流程管理建立模塊分析

1、房地產(chǎn)市場容量分析

拆遷產(chǎn)生的購房需求比例降低改善住宅條件是目前購房需求的主體構(gòu)成，增幅較大，投資購房比例基本平穩(wěn)，結(jié)婚購房比例保持穩(wěn)定，城市化進(jìn)程中產(chǎn)生購房需求增速平穩(wěn)。

2、房地產(chǎn)市場需求特征分析

幾年來，房地產(chǎn)市場的風(fēng)云變幻，表現(xiàn)出劇烈的周期轉(zhuǎn)換特征。剖析這一難得的房地產(chǎn)市場周期波動(dòng)，我們可以明顯看出，房地產(chǎn)市場的周期波動(dòng)規(guī)律，房地產(chǎn)市場需求特征分析，結(jié)合政府、開發(fā)商和購房者在周期轉(zhuǎn)換過程中做出的決策，我們可以預(yù)測到未來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。

3、房地產(chǎn)市場交易狀況分析

1）現(xiàn)房銷售增幅高于期房銷售

2）消費(fèi)結(jié)構(gòu)在逐步發(fā)生轉(zhuǎn)變

第4篇

客觀會(huì)計(jì)信息失真是指由物價(jià)指數(shù)變動(dòng)、幣值變動(dòng)，會(huì)計(jì)原則之間不協(xié)調(diào)導(dǎo)致主觀方法介入等客觀因素導(dǎo)致的會(huì)計(jì)失真。一般說來，會(huì)計(jì)人員無意識(shí)的失誤也被稱為客觀的會(huì)計(jì)信息失真，它是無法避免的。主觀會(huì)計(jì)信息失真是相關(guān)人員由于利益驅(qū)使而人為制造的會(huì)計(jì)信息失真。導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關(guān)制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱、房地產(chǎn)行業(yè)管理制度不嚴(yán)密、會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)能力和專業(yè)素質(zhì)差和房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)部對(duì)自身利益的追求等。

我國的會(huì)計(jì)制度的缺陷集中表現(xiàn)對(duì)沒有對(duì)新出現(xiàn)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)做出規(guī)定，對(duì)某些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和事項(xiàng)的核算不明確或不科學(xué)。正是由于應(yīng)用會(huì)計(jì)科目不合理及使用上的串項(xiàng)等一系列的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范造成了房地產(chǎn)行業(yè)成本不實(shí)，會(huì)計(jì)信息失實(shí)，收入、支出和結(jié)余虛假。我國目前的《會(huì)計(jì)法》的規(guī)定尚有待進(jìn)一步完善。例如，《會(huì)計(jì)法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責(zé)任和行政責(zé)任，而沒有規(guī)定民事責(zé)任，降低了違法人員承擔(dān)巨大成本的風(fēng)險(xiǎn)。此外，對(duì)會(huì)計(jì)人員的獎(jiǎng)勵(lì)和保護(hù)的法規(guī)還不明確。房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)人員在違背單位、個(gè)人利益而遵守《會(huì)計(jì)法》要求時(shí)，國家要從法律上給予保護(hù)。如果缺少這方面的保護(hù)，很容易造成會(huì)計(jì)信息失真。

房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制可分為內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制與內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制兩種。第一，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督有一定的局限性。房地產(chǎn)的內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的主體是決策者，但是會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)人又是由決策者直接聘任的，會(huì)計(jì)人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會(huì)計(jì)工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務(wù)，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真，沒有真實(shí)反映經(jīng)營成果。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)工作的社會(huì)監(jiān)督機(jī)制也不健全。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門實(shí)現(xiàn)的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對(duì)其下屬的房地產(chǎn)行業(yè)采取保護(hù)的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會(huì)中介機(jī)構(gòu)彼此間進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母偁帲蛘呤且恍┳?cè)會(huì)計(jì)師職業(yè)道德水平差，出具虛假的會(huì)計(jì)驗(yàn)證報(bào)告。這就使有些會(huì)計(jì)信息即使被確認(rèn)了但仍缺乏真實(shí)性。

總的來說，我國房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員的自身素質(zhì)并不高。會(huì)計(jì)活動(dòng)的主體是會(huì)計(jì)人員。會(huì)計(jì)信息要經(jīng)過會(huì)計(jì)人員對(duì)相關(guān)要素的計(jì)量和確認(rèn)后才能生成，必然要對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)直接關(guān)系到會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高并不重視，致使會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)和技能得不到提高，常發(fā)生原理性和操作性的錯(cuò)誤。近年來，會(huì)計(jì)制度變化特別大，新增的內(nèi)容很多，更增加了會(huì)計(jì)核算的難度，這也影響了會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。素質(zhì)不高的會(huì)計(jì)人員即使遵守了會(huì)計(jì)法規(guī)，但受到認(rèn)識(shí)水平的局限，也可能使計(jì)量處的數(shù)據(jù)與實(shí)際情況不符，從而使會(huì)計(jì)信息不實(shí)。有些會(huì)計(jì)人員素質(zhì)較低，不按會(huì)計(jì)法核算，迎合上級(jí)或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報(bào)表，使得會(huì)計(jì)信息失真。

第5篇

隨著我國入世以及市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，越來越多的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場走向國際化。制定和實(shí)施符合國際標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量是我國企業(yè)走向國際化的一個(gè)決定性因素。近年來，財(cái)政部和我國證監(jiān)會(huì)為適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)體制的改革，亦己推行了一系列的會(huì)計(jì)制度改革，企業(yè)提供的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量己經(jīng)得到了極大的提高。與其它行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)、經(jīng)營特點(diǎn)、會(huì)計(jì)核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的時(shí)候有伴隨著行業(yè)的一些特殊情況，往往提供的會(huì)計(jì)信息未能很好的貫徹會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的規(guī)定，造成了各種會(huì)計(jì)信息問題。

房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)，費(fèi)用確認(rèn)因收入四個(gè)原則關(guān)系，使各期損益浮動(dòng)較大。項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)的成本費(fèi)用往往遠(yuǎn)大于當(dāng)期確認(rèn)的收入，開發(fā)項(xiàng)目峻工并售出后，大量預(yù)收款項(xiàng)或應(yīng)收款項(xiàng)確認(rèn)為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入》以四個(gè)原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，而在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)有以下方法：

1、在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入。

2、在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入。

3、在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，發(fā)出了入伙通知書并開具銷售發(fā)票確認(rèn)收入。

4、在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。

上述收入確認(rèn)情況在房地產(chǎn)上市公司年報(bào)披露中有不同的會(huì)計(jì)處理注明，以往年度，都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上市公司年報(bào)因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問題，被其注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具保留意見審計(jì)報(bào)告或非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計(jì)報(bào)告。而公司與注冊(cè)會(huì)計(jì)師分歧的焦點(diǎn)集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否己經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問題上，往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊(cè)會(huì)計(jì)師認(rèn)同。這亦是企業(yè)轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)師的原因。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認(rèn)收入短則一年，長則三至四年，在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益;由于部分項(xiàng)目尚未完工，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，這樣看來，會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項(xiàng)目在不同狀態(tài)下而使利潤波動(dòng)大，如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績只反映費(fèi)用的投入，因此該年的財(cái)務(wù)報(bào)表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實(shí)情況，亦不能與其它同類企業(yè)比較，失去了可比性而項(xiàng)目竣工并出售后，大量預(yù)售款項(xiàng)確認(rèn)為收入。該年度的收入實(shí)質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果。所以，用一般的公司業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營情況，并可能誤導(dǎo)投資者。為進(jìn)一步完善房地產(chǎn)上市公司報(bào)表的可讀性，可比性。在2001年中國證監(jiān)會(huì)了《公開發(fā)行證券公司信息披露編報(bào)規(guī)則第11號(hào)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注特別規(guī)定》，其中要求發(fā)行人在預(yù)收賬款項(xiàng)目注釋中，除列示賬齡余額外，對(duì)預(yù)收的房產(chǎn)款應(yīng)分項(xiàng)目反映期初余額、期末余額、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間和預(yù)售比例，目的即是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)披露的信息中盡可能多地展示其行業(yè)特性。但以這兩年的年報(bào)看來，執(zhí)行情況并不太理想。不同的企業(yè)有不同的披露標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)計(jì)核算的方法亦不一致。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》及《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則現(xiàn)金流量表》的規(guī)定，現(xiàn)金流量表應(yīng)以企業(yè)為編制主體。但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其它行業(yè)的現(xiàn)金流量有明顯的差異性。在現(xiàn)金流量方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的特殊性在于其籌資活動(dòng)和投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位的，但經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項(xiàng)目為基本單位的，即每一開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中產(chǎn)生的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購買工程用物資、支付的工資等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出，開發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品等通過銷售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。由于開發(fā)期限較長，其經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對(duì)于一般企業(yè)具有更大的異步性。

第6篇

(一)文化產(chǎn)業(yè)具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值

文化產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)行為，對(duì)經(jīng)濟(jì)總量的增加，解決就業(yè)，擴(kuò)大稅收，出口創(chuàng)匯等方面發(fā)揮著越來越突出的作用。文化產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)吸納勞動(dòng)力的能力。文化經(jīng)濟(jì)學(xué)研究認(rèn)為，現(xiàn)代世界中存在著許多不同的文化生產(chǎn)中心，每一個(gè)中心在其地點(diǎn)的特征方面也往往具有特殊性。這種特殊性部分地存于任何地點(diǎn)的歷史唯一性，也部分地存在于地方文化經(jīng)濟(jì)的特殊功能，地方文化經(jīng)濟(jì)在大多數(shù)情況下通過批量生產(chǎn)會(huì)變得更加專業(yè)、更具特殊地域性。經(jīng)濟(jì)發(fā)展雖然受到地域條件及歷史發(fā)展的制約，但因其得天獨(dú)厚的民族傳統(tǒng)文化資源，使得文化產(chǎn)業(yè)成為潛在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展資源。發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，能為當(dāng)?shù)孛癖妱?chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的工作機(jī)會(huì)，改善民生、消除貧困，提升在國民經(jīng)濟(jì)中的地位。隨著物質(zhì)文化生活的逐步提高，人們對(duì)精神生活開始有了更高的要求，日益擴(kuò)大的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)領(lǐng)域已涉及具有以下屬性產(chǎn)品與服務(wù)的生產(chǎn)和銷售，即這些產(chǎn)品與服務(wù)以各種方式廣泛滲透著審美屬性和符號(hào)屬性。黨和國家以及自治區(qū)黨委、政府高度重視優(yōu)秀傳統(tǒng)文化的繼承、保護(hù)和發(fā)展，重視文化產(chǎn)業(yè)的集約型和外向型發(fā)展戰(zhàn)略。文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)過社會(huì)各方的培育和發(fā)展，形成了以各地方文化產(chǎn)業(yè)為龍頭，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長的良好局面。初步形成了一定的發(fā)展規(guī)模，并且呈現(xiàn)出多渠道與多元化投資、多種所有制齊頭并進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢，形成了多門類、多體系、多層次的發(fā)展格局。文化產(chǎn)業(yè)正在成為發(fā)展的經(jīng)濟(jì)內(nèi)驅(qū)力。

(二)文化產(chǎn)業(yè)具有文化價(jià)值

文化產(chǎn)業(yè)依賴于文化原創(chuàng)，依賴于一定的文化積累和文化資源，文化產(chǎn)業(yè)的繁榮以文化的繁榮為前提，又促進(jìn)文化的繁榮。發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)是增強(qiáng)文化軟實(shí)力，維護(hù)穩(wěn)定發(fā)展的重要保證。文化是中華文化寶庫中的一顆璀璨明珠，也是世界文化遺產(chǎn)中的一份寶貴財(cái)富。文化不僅有宗教文化的成分，而且蘊(yùn)含著世俗文化。發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)擁有豐富多彩的民族傳統(tǒng)文化這一文化資源優(yōu)勢。隨著時(shí)間的發(fā)展與歷史的沉淀，文化產(chǎn)業(yè)蘊(yùn)含著豐厚的“礦藏”，形成了獨(dú)具特色的歷史、文化、文學(xué)、宗教和藝術(shù)等人文景觀。發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，不僅可以促進(jìn)文化的交流與傳承，增強(qiáng)文化軟實(shí)力，還可以為經(jīng)濟(jì)建設(shè)搭建有力平臺(tái)。文化產(chǎn)業(yè)具有獨(dú)特的地域性和民族性，并對(duì)世界有很大的影響，具有十分重要的歷史價(jià)值和世界價(jià)值，也是非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的重要組成部分。作為我國民族文化傳統(tǒng)形態(tài)保存最完整的地區(qū)之一，民族文化資源有著豐厚的歷史底蘊(yùn)和文化積淀，使得藏文化形態(tài)獨(dú)具韻味，承載著厚重而深遠(yuǎn)的文化價(jià)值。

(三)文化產(chǎn)業(yè)具有民族地域特色

因其獨(dú)特的區(qū)域性，使得文化也具有獨(dú)特的民族價(jià)值和豐厚底蘊(yùn)。區(qū)域文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然以地域文化資源為基礎(chǔ)，對(duì)地域文化資源利用的深度、廣度和角度，決定文化產(chǎn)業(yè)的生命力和活力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，已登記在冊(cè)的各類文化保護(hù)點(diǎn)有2330余處，各級(jí)文物保護(hù)單位329處;其中國家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位35處，自治區(qū)級(jí)112處，市(縣)級(jí)182處;全區(qū)現(xiàn)有館藏文物數(shù)十萬件，其中國家級(jí)文物1萬余件;非物質(zhì)文化遺產(chǎn)得到有效保護(hù)、傳承和發(fā)展，藏醫(yī)藏藥事業(yè)、藏毯、唐卡、民間木雕石刻、建筑、服飾、飲食、歌舞及傳統(tǒng)節(jié)慶等藝術(shù)都具有鮮明的民族地域特色。因此，立足于優(yōu)勢地域文化資源，形成了有特色的區(qū)域文化產(chǎn)業(yè)集群。

二、技能型人才短缺對(duì)文化產(chǎn)業(yè)的影響———以藏毯產(chǎn)業(yè)為例

(一)技能型人才數(shù)量短缺，制約文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展

發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，人才是關(guān)鍵，人的素質(zhì)決定著一個(gè)地區(qū)、民族的發(fā)展。文化產(chǎn)業(yè)的傳承，需要一大批懂文化、懂歷史的知識(shí)型技能人才。然而，與文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展不相適應(yīng)的是，我國文化產(chǎn)業(yè)人才培養(yǎng)較滯后，文化產(chǎn)業(yè)人才隊(duì)伍尚不健全，人才短缺已經(jīng)成為制約我國文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最大瓶頸。文化產(chǎn)品工業(yè)中運(yùn)用的技術(shù)和勞動(dòng)過程通常需要大量的直接的人力介入。傳統(tǒng)的小作坊學(xué)徒制無論從技能型人才數(shù)量還是質(zhì)量上都無法與新的社會(huì)形態(tài)接軌。現(xiàn)在文化產(chǎn)業(yè)的人才危機(jī)十分明顯，人才成了制約文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)瓶頸。以文化產(chǎn)業(yè)藏毯為例，藏毯是重要的民族手工業(yè)之一，有著三千年悠久歷史。在藏文化中具有獨(dú)特的魅力，具有美觀、實(shí)用等多重價(jià)值。因?yàn)椴貍鞣鸾涛幕暮霌P(yáng)和發(fā)展，藏毯也有著深厚的文化底蘊(yùn)，具有悠遠(yuǎn)而燦爛的歷史根基。這種傳統(tǒng)的手工藝品在圖案風(fēng)格上不僅帶有濃厚的宗教文化色彩，裝飾圖案也十分豐富。有調(diào)查顯示，整個(gè)藏毯行業(yè)從業(yè)人員達(dá)到近2000人，其中，織毯工是非常重要的一部分，但由于地毯編織工作勞動(dòng)強(qiáng)度大，收入較低，農(nóng)牧民對(duì)藏毯編織工作興趣不濃，致使地毯企業(yè)普遍存在編織隊(duì)伍不穩(wěn)定，技能型人才數(shù)量不足問題。此外，由于薪酬制度不合理，工資普遍偏低，導(dǎo)致藏毯編織工和其他專業(yè)人員數(shù)量嚴(yán)重短缺，很多企業(yè)的產(chǎn)品圖案設(shè)計(jì)人員來自尼泊爾，這也反映了產(chǎn)業(yè)、技術(shù)研發(fā)人員短缺現(xiàn)象的廣泛存在。據(jù)調(diào)查，在拉薩藏毯廠，現(xiàn)有的編織工人平均年齡已超過45歲，并且每年新招入員工數(shù)量非常有限，由于近年來勞動(dòng)力成本逐年上漲，藏毯編織從業(yè)人員收入優(yōu)勢已不明顯，導(dǎo)致大量剛剛經(jīng)過培訓(xùn)的工人快速流失。許多年輕人也不愿意進(jìn)入藏毯編織企業(yè)工作，藏毯產(chǎn)業(yè)技能型人才老齡化和后繼無人現(xiàn)象比較突出。

(二)技能型人才質(zhì)量低，制約文化產(chǎn)業(yè)專業(yè)化水平

文化產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)競爭的成功極大程度上依賴于技術(shù)和設(shè)計(jì)的卓越，文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開文化產(chǎn)業(yè)技能型人才資源開發(fā)方略的支撐。中國長期以來文化與產(chǎn)業(yè)對(duì)立，重視文化事業(yè)而忽視文化產(chǎn)業(yè)，因此造成人才培養(yǎng)模式的單一化，在這種發(fā)展弊端下，文化產(chǎn)業(yè)技能型人才質(zhì)量普遍偏低。藏毯專業(yè)，從業(yè)人員大中專以上文化程度的較少，大部分是初中及以下文化程度，企業(yè)管理人員、織毯技師、圖案設(shè)計(jì)、新產(chǎn)品開發(fā)等人員異常匱乏、所占比例非常低。技能型人才大部分都沒有受過職業(yè)教育培訓(xùn)，普遍采用的是師傅傳授的方法，培訓(xùn)效率低下，培訓(xùn)手段和方法單一，行業(yè)從業(yè)人員不穩(wěn)定，缺少行業(yè)發(fā)展所必須的高質(zhì)量人才后備軍。

(三)技能型人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)能力低，制約文化產(chǎn)業(yè)國際競爭力

文化產(chǎn)業(yè)在某種意義被稱為“內(nèi)容產(chǎn)業(yè)”或“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”，高級(jí)創(chuàng)意人才的數(shù)量與質(zhì)量成為產(chǎn)業(yè)競爭的核心指標(biāo)。文化產(chǎn)業(yè)越來越成為高新技術(shù)與高文化密切關(guān)聯(lián)的領(lǐng)域，對(duì)專業(yè)人才的知識(shí)結(jié)構(gòu)和能力的要求越來越高。目前文化產(chǎn)業(yè)還處于起步階段，產(chǎn)業(yè)化程度低，規(guī)模較小，作業(yè)分散，文化產(chǎn)品開發(fā)創(chuàng)新能力嚴(yán)重不足，發(fā)展?jié)摿ι形吹玫匠浞职l(fā)掘，遠(yuǎn)不能滿足經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展和人民群眾日益增長的精神文化生活的需求。一些生產(chǎn)企業(yè)還未能形成大規(guī)模、高效率的生產(chǎn)形式，產(chǎn)業(yè)化程度低，文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和宣傳與當(dāng)前新建設(shè)的步伐未能同步。由于受各種歷史的、客觀的條件限制，文化產(chǎn)品和服務(wù)不論是從藝術(shù)水平、科技含量、產(chǎn)品質(zhì)量上還是從生產(chǎn)規(guī)模、生產(chǎn)成本上講，都缺少競爭能力。藏毯屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，編織原料多為羊毛、牦牛絨，需采用天然植物、礦物質(zhì)顏料著色，通過梳、紡、染色、手工紡織、平剪和洗滌等生產(chǎn)流程制作，采用獨(dú)特的“穿桿結(jié)扣”編織法，原料考究、做工精細(xì)，使得制作流程復(fù)雜繁瑣，非常耗費(fèi)人力及時(shí)間。在藏毯產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，專業(yè)人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)能力不足已成為制約其發(fā)展的突出問題。藏毯等其他民族手工業(yè)匠師一般都來自藏區(qū)內(nèi)的廣大農(nóng)牧區(qū)，雖然這為吸納剩余勞動(dòng)力作出了貢獻(xiàn)，但從業(yè)人員由于沒有接受過系統(tǒng)的學(xué)校文化教育，缺乏對(duì)產(chǎn)品文化底蘊(yùn)和價(jià)值的深刻理解，只習(xí)慣于依葫蘆畫瓢的模式化生產(chǎn)工作，缺乏為顧客服務(wù)的認(rèn)知理念和創(chuàng)新思維。隨著旅游業(yè)的發(fā)展，民族手工藝商品、紀(jì)念品市場需求不斷擴(kuò)大，包括藏毯在內(nèi)的民族手工業(yè)也打開了更為廣闊的發(fā)展空間，甚至遠(yuǎn)銷國外，但是，由于手工編織的藏毯成品過程慢，生產(chǎn)規(guī)模小，與市場所需供不應(yīng)求，并且隨著勞動(dòng)力成本的上漲，手工藏毯價(jià)格同步提升，一套售價(jià)大多在10000元以上，使得一般顧客無法接受。由于藏毯產(chǎn)業(yè)缺乏創(chuàng)新和企業(yè)家精神，沒有考慮多樣化的顧客價(jià)值和產(chǎn)品效應(yīng)，沒有設(shè)計(jì)和生產(chǎn)能夠滿足中低等收入顧客需求的產(chǎn)品，來自青海批量生產(chǎn)的機(jī)織毯和勞動(dòng)力成本低廉的尼泊爾手工毯等成為了大多數(shù)百姓的購置選擇。這些有著相似外形的藏毯在原料要求、傳統(tǒng)印染工藝、編織技術(shù)等方面都不合乎藏毯編織的精準(zhǔn)工藝程序，因而價(jià)格隨意。這不僅嚴(yán)重打擊了本地小規(guī)模生產(chǎn)的手工藏毯的市場開發(fā)廣度，也降低了藏毯及其它民族手藝品的文化價(jià)值與經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

(四)技能型人才培養(yǎng)機(jī)構(gòu)少，制約文化產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展

熟練勞動(dòng)力是文化產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)長期生存的基本條件，因?yàn)槿鄙倭耸炀毜膭趧?dòng)力，就不可能獲得高質(zhì)量的產(chǎn)品。因此，集中供應(yīng)足夠的教育機(jī)構(gòu)以服務(wù)于地方產(chǎn)業(yè)，是成功的基本要素。在以藏毯為代表的龍頭企業(yè)中，除了傳統(tǒng)手工藝人才青黃不接，企業(yè)發(fā)展所需要的研發(fā)、設(shè)計(jì)等專業(yè)人才也相當(dāng)匱乏。高等職業(yè)院校是培養(yǎng)文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新人才的重要基地之一。然而，高等教育體系和職業(yè)教育體系的專業(yè)設(shè)置并不是按照產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律建設(shè)，高等職業(yè)教育專業(yè)規(guī)模較小，專業(yè)門類少，形式比較單一，專業(yè)分布面較窄，學(xué)科發(fā)展不平衡，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不適應(yīng)。目前職業(yè)教育中，中等職業(yè)院校9所，高等職業(yè)院校1所。截至2014年，高職院校及中職院校的專業(yè)大都建立在第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上。例如，職業(yè)技術(shù)學(xué)院的專業(yè)主要包括農(nóng)林、畜牧、建筑、財(cái)經(jīng)、計(jì)算機(jī)、電力、旅游等七大類別，缺乏面向文化產(chǎn)業(yè)的專業(yè)設(shè)置。高技能人才培養(yǎng)機(jī)構(gòu)少，成為制約文化產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。

三、文化產(chǎn)業(yè)視角下文化產(chǎn)業(yè)技能型人才培養(yǎng)對(duì)策

城市學(xué)文化經(jīng)濟(jì)學(xué)家艾倫•J•斯科特(AllenJ．Scott)認(rèn)為不僅經(jīng)濟(jì)根植于文化中，而且文化也深深地根植于經(jīng)濟(jì)之中，文化領(lǐng)域與經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的強(qiáng)有力結(jié)合已經(jīng)成為當(dāng)代社會(huì)的基本現(xiàn)實(shí)。在文化不斷商品化的同時(shí)，各種各樣的產(chǎn)品也充滿了多種審美內(nèi)容和符號(hào)內(nèi)容，文化不斷被市場供求關(guān)系所控制，研究審美判斷和符號(hào)判斷的研究方式也被深刻改變。各種文化產(chǎn)品構(gòu)成了現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的一部分，文化產(chǎn)品部門代表了世界上一些最具經(jīng)濟(jì)活力的產(chǎn)業(yè)門類，成為世界性城市的核心經(jīng)濟(jì)動(dòng)力。因此，必須把發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)作為一種區(qū)域戰(zhàn)略予以推進(jìn)，將文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，充分發(fā)揮技能型人才在文化產(chǎn)業(yè)中的作用，使文化產(chǎn)業(yè)在國家文化發(fā)展戰(zhàn)略中搶占制高點(diǎn)和一定的市場份額。

(一)政府大力支持文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展

西方文化產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)的國家始終把弘揚(yáng)民族優(yōu)秀文化、保護(hù)環(huán)境資源和文化遺產(chǎn)、促進(jìn)民族融合和認(rèn)同、鼓勵(lì)社會(huì)平等、改善居民整體利益和基本福利狀況作為文化產(chǎn)業(yè)的一部分，作為政府文化政策的長期目標(biāo)和方向。因此，中國政府要重視文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，將文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為實(shí)現(xiàn)中國夢和中華民族偉大復(fù)興的重要戰(zhàn)略，完善文化產(chǎn)業(yè)政策，支持文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增強(qiáng)文化產(chǎn)業(yè)的整體實(shí)力和競爭力。地方政府要充分認(rèn)識(shí)文化產(chǎn)業(yè)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的推動(dòng)作用，抓住地域文化與龍頭產(chǎn)業(yè)。政府應(yīng)對(duì)文化產(chǎn)業(yè)進(jìn)行積極引導(dǎo)，同時(shí)加上各種優(yōu)惠政策的支持以及行政措施的介入，實(shí)行更加優(yōu)惠的人才支持政策，做到市場調(diào)節(jié)和宏觀調(diào)節(jié)相結(jié)合。深化文化體制改革，進(jìn)一步完善文化市場，通過政策創(chuàng)新和人才培養(yǎng)工程，全面提升文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，推動(dòng)文化產(chǎn)業(yè)成為引領(lǐng)民族地區(qū)全面協(xié)調(diào)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。例如，要做大做強(qiáng)藏毯等行業(yè)，實(shí)現(xiàn)藏毯行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就必須盡快建立完善的行業(yè)體系。依托藏毯龍頭企業(yè)，發(fā)揮其在經(jīng)營管理、生產(chǎn)技術(shù)和銷售渠道等方面的優(yōu)勢，形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)和銷售模式。加強(qiáng)與藏毯行業(yè)相關(guān)的文化、生態(tài)、服務(wù)、科技、旅游等行業(yè)的聯(lián)系，尤其是要與旅游業(yè)緊密結(jié)合，形成組織運(yùn)營體系，帶動(dòng)藏毯行業(yè)的快速發(fā)展。

(二)充分發(fā)揮職業(yè)教育在文化產(chǎn)業(yè)人才培養(yǎng)體系中的作用

1．明確職業(yè)教育在文化產(chǎn)業(yè)中的地位與作用

《國家中長期教育改革和發(fā)展規(guī)劃綱要(2010—2020年)》明確提出，到2020年，形成適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整要求、體現(xiàn)終身教育理念、中等和高等職業(yè)教育協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代職業(yè)教育體系。職業(yè)院校是培養(yǎng)文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新人才的重要基地之一，職業(yè)教育要為文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展培養(yǎng)高質(zhì)量技能型人才，提高文化產(chǎn)業(yè)技能型人才創(chuàng)新能力，促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

2．職業(yè)院校增設(shè)與文化產(chǎn)業(yè)對(duì)接的新型專業(yè)

職業(yè)教育的專業(yè)設(shè)置具有靈活性、實(shí)用性和貼近市場等特點(diǎn)，與文化產(chǎn)業(yè)復(fù)雜多樣、變化迅速相吻合，在培養(yǎng)基層文化人才和技能型文化人才方面有著其他教育形式不可替代的作用。作為文化產(chǎn)業(yè)技能型人才培養(yǎng)主陣地的職業(yè)院校應(yīng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新形勢，自覺承擔(dān)起為文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供技能型人才保障的責(zé)任，適時(shí)調(diào)整專業(yè)設(shè)置，加快文化產(chǎn)業(yè)及相關(guān)專業(yè)建設(shè)的步伐。在高等職業(yè)院校增設(shè)與文化產(chǎn)業(yè)對(duì)接的新型專業(yè)，如文化產(chǎn)業(yè)管理、文化金融、文化產(chǎn)業(yè)政策、文化創(chuàng)意、文化旅游管理、藏毯生產(chǎn)與管理等專業(yè)，加強(qiáng)文化技能型人才培養(yǎng)。同時(shí)，與地方文化產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，緊密結(jié)合傳統(tǒng)文化，將民族文化產(chǎn)業(yè)更好、更深地納入到職業(yè)教育的專業(yè)課程體系中。例如，將藏毯編織等民族手工業(yè)納入到職業(yè)教育教學(xué)中，設(shè)置藏毯編織專業(yè)課程，將藏毯的文化背景作為理論基礎(chǔ)，在學(xué)習(xí)其文化歷史的同時(shí)開展專業(yè)技藝的學(xué)習(xí)。

3．職業(yè)院校構(gòu)建文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)型人才培養(yǎng)模式

文化產(chǎn)業(yè)被稱為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的來源是人才，對(duì)創(chuàng)意人才的培養(yǎng)就是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。職業(yè)院校要改變傳統(tǒng)的人才培養(yǎng)模式，要樹立以創(chuàng)新意識(shí)、創(chuàng)新精神為核心的人才培養(yǎng)模式，摒棄忽視學(xué)生的主觀能動(dòng)性，只顧知識(shí)傳授的傳統(tǒng)教育方式，建立充分調(diào)動(dòng)學(xué)生主觀能動(dòng)性的創(chuàng)新教育模式，實(shí)施以全面素質(zhì)教育為基礎(chǔ)的創(chuàng)新教育體系，致力于創(chuàng)造、創(chuàng)新及滿足學(xué)習(xí)者需求，將年輕人培養(yǎng)成未來中國乃至世界的創(chuàng)意公民。因此，要充分利用高等職業(yè)院校在專業(yè)技術(shù)人才培養(yǎng)中的作用，瞄準(zhǔn)文化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的需要，培養(yǎng)具有企業(yè)家精神的文化產(chǎn)品創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、研發(fā)、生產(chǎn)、包裝、銷售人才;培養(yǎng)文化的研究、保護(hù)、傳承人才，培養(yǎng)文化元素的發(fā)掘、翻譯、整理等方面的人才，為文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供人力資源支持。

4．建立“雙師型”教師隊(duì)伍，提高人才培養(yǎng)質(zhì)量

培養(yǎng)高素質(zhì)文化產(chǎn)業(yè)人才，師資隊(duì)伍是關(guān)鍵。建立“文化人才庫”和“文化專家?guī)臁保畚幕a(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的領(lǐng)軍人物，通過政策傾斜杠桿，著力做好文化創(chuàng)意、文化經(jīng)營、文化經(jīng)紀(jì)、文化金融等高級(jí)師資人才的引進(jìn)。加強(qiáng)師資隊(duì)伍建設(shè)，職業(yè)院校可以外送專業(yè)教師到較早開設(shè)文化產(chǎn)業(yè)專業(yè)的高校進(jìn)修學(xué)習(xí)，或選派優(yōu)秀教師到文化產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)或加工作坊等地實(shí)習(xí)，使專業(yè)教師深入文化產(chǎn)品生產(chǎn)第一線，在具體的學(xué)習(xí)、實(shí)踐中有效提升專業(yè)素質(zhì)及教學(xué)實(shí)踐能力。此外，根據(jù)專業(yè)建設(shè)和課程教學(xué)需要，要積極聘請(qǐng)文化產(chǎn)業(yè)管理研究機(jī)構(gòu)、行政主管部門以及各類社會(huì)文化團(tuán)體中具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和較高文化素養(yǎng)的實(shí)踐型專家擔(dān)任兼職教師，通過專業(yè)研討、課程教學(xué)、實(shí)踐指導(dǎo)等活動(dòng)，提高師資隊(duì)伍整體水平。

5．職業(yè)院校建立產(chǎn)學(xué)研合作人才培養(yǎng)模式

第7篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)貸款；信貸風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)周期

一、前言

20世紀(jì)70年代以來，伴隨著金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同發(fā)展水平的國家相繼實(shí)施了金融市場開放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，國內(nèi)金融市場和國際金融市場日益融合。當(dāng)金融業(yè)對(duì)外開放時(shí)，如果有效的審慎監(jiān)管尚未充分建立，整個(gè)金融體系更容易受到房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的沖擊。金融自由化后，由于新的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入，貸款利率拉低，激烈的競爭和管制的放松，使銀行更有沖動(dòng)去增加高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)貸款。銀行在整個(gè)房地產(chǎn)周期中起著推波助瀾的作用。

雖然房地產(chǎn)周期和銀行危機(jī)并不是必然相伴而生，但是兩者卻經(jīng)常緊密相連。特別是在那些銀行業(yè)在整個(gè)金融體系中占據(jù)舉足輕重地位的國家，更是如此。銀行業(yè)及其借貸政策在房地產(chǎn)循環(huán)中起著重要作用，房地產(chǎn)泡沫的破裂對(duì)銀行體系往往又造成災(zāi)難性的影響。近幾十年來典型的例子如，19世紀(jì)70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬蘭、丹麥、挪威和瑞典等北歐國家，20世紀(jì)90年代的日本，以及泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞諸國。雖然這些危機(jī)發(fā)生的背景和原因十分復(fù)雜，觸發(fā)點(diǎn)也不盡相同，但是研究那些曾經(jīng)受到房地產(chǎn)泡沫破裂嚴(yán)重沖擊的銀行體系之后，就會(huì)發(fā)現(xiàn)銀行危機(jī)總是有著驚人的相同或相似之處。

中國加入世界貿(mào)易組織之后，堅(jiān)持入世承諾，穩(wěn)步推進(jìn)銀行業(yè)對(duì)外開放，并自2006年12月之后向外國競爭者全面開放銀行業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)信貸這一傳統(tǒng)的高盈利高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)上，國內(nèi)的銀行面臨著更為激烈的競爭，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)進(jìn)一步加大。總結(jié)歷史上曾經(jīng)發(fā)生的由房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)帶來的銀行危機(jī)，對(duì)中國銀行業(yè)增強(qiáng)防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的能力，有著重要的意義。

二、房地產(chǎn)市場周期與銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)泡沫繁榮—破裂周期大致可分為三個(gè)階段：第一階段是金融自由化、放松管制、長期擴(kuò)張性財(cái)政政策和貨幣政策導(dǎo)致信貸擴(kuò)張、房地產(chǎn)價(jià)格上漲，泡沫膨脹；第二階段是由于利率、稅率提高，或其他因素觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫破裂，價(jià)格崩潰，持續(xù)時(shí)間可能是數(shù)天、數(shù)月或者更長的時(shí)間；第三階段的特征是資產(chǎn)價(jià)格下跌，銀行收緊信貸，泡沫時(shí)期購買房地產(chǎn)的抵押貸款者財(cái)務(wù)狀況嚴(yán)重惡化，大量拖欠還款。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)給銀行帶來的信貸風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為抵押房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降和借款人違約率增加的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)貸款主要分為：房地產(chǎn)抵押貸款；房地產(chǎn)開發(fā)、建筑貸款；利用房地產(chǎn)抵押獲得的其他類型的貸款。對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款來說，信貸風(fēng)險(xiǎn)是最需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格下降是引發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。

住宅抵押貸款通常被認(rèn)為很安全，因?yàn)樽≌话闶亲鳛橄M(fèi)品，并且償還貸款的資金來自相對(duì)穩(wěn)定的家庭收入。再則，由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、不可隱藏、壽命長久、相對(duì)保值等特點(diǎn)，抵押貸款往往被認(rèn)為是一種頗為安全的貸款。然而，不可忽視的是，房地產(chǎn)抵押貸款的安全性是以抵押物的足值、易變現(xiàn)和抵押權(quán)的有效性為前提的。房地產(chǎn)抵押貸款仍存在著不少的風(fēng)險(xiǎn)，如：借款人無法還款時(shí)，抵押房地產(chǎn)依法處理后不足清償；抵押物存在滅失或損毀風(fēng)險(xiǎn)；法律制度造成銀行難以收取和處置不良貸款的抵押物等。房地產(chǎn)價(jià)格越趨昂貴和反復(fù)，估值就越難確定，銀行就這些房地產(chǎn)的借款人所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越來越大。

發(fā)展商和建筑商的貸款風(fēng)險(xiǎn)比抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)更高，因?yàn)槠滟J款的償還需要房地產(chǎn)完工后，以銷售收入或租金收入來支持。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，發(fā)展商和建筑商的財(cái)務(wù)狀況惡化，甚至破產(chǎn)，房地產(chǎn)貸款違約的可能性增大，銀行貸款質(zhì)量因而惡化。值得注意的是，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)并不局限于與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款。銀行實(shí)際承擔(dān)的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)往往會(huì)更大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)也廣泛用于其他類型貸款的抵押，而與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字往往不計(jì)算以房地產(chǎn)作為抵押所得的其他個(gè)人及公司貸款，銀行實(shí)際承受的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)較統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示的高得多。房價(jià)波動(dòng)通過資產(chǎn)負(fù)債表渠道對(duì)銀行業(yè)有廣泛的影響。房價(jià)下跌，借款人借款能力下降，從而形成財(cái)務(wù)約束，限制新投資的規(guī)模并降低企業(yè)利潤。因而，銀行其他類型貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加，加劇了銀行業(yè)的脆弱性。

除了信貸風(fēng)險(xiǎn)影響外，房地產(chǎn)價(jià)格下跌也可能通過間接渠道導(dǎo)致銀行盈利減少。在房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，抵押品價(jià)值下跌，銀行呆壞賬撥備增加導(dǎo)致盈利減少。此外，由于建筑活動(dòng)和借貸活動(dòng)減少，銀行從房地產(chǎn)有關(guān)的交易中獲取的收費(fèi)和傭金收入減少。因而，房地產(chǎn)價(jià)格的下降會(huì)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面的影響。此類型的風(fēng)險(xiǎn)，由于其性質(zhì)，更難規(guī)避且影響整個(gè)銀行業(yè)。

三、銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)成因

（一）災(zāi)難短視癥

即大的經(jīng)濟(jì)沖擊極少發(fā)生，以致銀行往往低估沖擊發(fā)生的概率（HerringandWachter2002）。TverskyandKahneman(1982)認(rèn)為，一個(gè)事件的主觀概率是由決策者能夠設(shè)想事件發(fā)生的難易程度決定的，這一難易程度又取決于這一事件發(fā)生的頻率。對(duì)于高頻率發(fā)生的沖擊事件，如信用卡貸款違約和汽車貸款違約，銀行往往有必要的知識(shí)和動(dòng)力去適當(dāng)估計(jì)事件發(fā)生的概率，并做出充分的預(yù)防損失的措施。否則，銀行將會(huì)很快受到高頻率事件的沖擊，從而導(dǎo)致破產(chǎn)這一毀滅性損失。因此，高頻率事件（諸如估計(jì)信用卡違約概率）的主觀概率可能會(huì)與實(shí)際概率非常接近。

而當(dāng)某一沖擊發(fā)生的主觀概率低于一定的臨界點(diǎn)時(shí)，基于已有的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，或拇指法則(ruleofthumb)，銀行管理層會(huì)認(rèn)為沖擊發(fā)生的概率可以忽略不計(jì)。由于決策者傾向于尋求與關(guān)注加強(qiáng)他們樂觀預(yù)期的信息，早期的警告信號(hào)往往被忽視。

由于房地產(chǎn)周期通常持續(xù)的時(shí)間較長，在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)多年快速上升的情況下，房地產(chǎn)貸款的還款記錄會(huì)保持在一個(gè)良好的水平。因此，房地產(chǎn)業(yè)繁榮時(shí)期，隨著房價(jià)的上漲，銀行通常會(huì)產(chǎn)生一種安全錯(cuò)覺，過分樂觀地低估房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)和高估利潤，進(jìn)而擴(kuò)大貸款。銀行往往成為房地產(chǎn)價(jià)格上漲的推動(dòng)力量，但同時(shí)也因而更易受到房地產(chǎn)價(jià)格崩潰的重創(chuàng)。

（二）羊群效應(yīng)

災(zāi)難短視癥并不是僅僅發(fā)生在個(gè)別銀行身上。當(dāng)一些銀行由于災(zāi)難短視癥認(rèn)為某些經(jīng)濟(jì)沖擊的概率為零時(shí)，那些正確地評(píng)估沖擊發(fā)生概率的銀行，在同災(zāi)難短視的銀行進(jìn)行競爭時(shí)處于劣勢（GuttentagandHerring,1986）。由于激烈的競爭，災(zāi)難短視的銀行迫使審慎的銀行采取寬松的房地產(chǎn)貸款標(biāo)準(zhǔn)，或者退出這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域。當(dāng)下輪沖擊發(fā)生時(shí)，災(zāi)難短視的銀行可能成為市場的主導(dǎo)，這些銀行并沒有任何應(yīng)對(duì)特殊沖擊的預(yù)防措施，這種情況往往被稱為銀行的羊群效應(yīng)。

銀行管理層或許已經(jīng)正確地察覺到了外部沖擊發(fā)生的可能性，但可能會(huì)有意忽視房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為如果災(zāi)難性沖擊來臨時(shí)，將會(huì)受到政府的保護(hù)，損失由政府承擔(dān)，而銀行則享受由高風(fēng)險(xiǎn)敞口帶來的豐厚利潤。“太多而不能倒”的政策，即當(dāng)銀行業(yè)整體面臨倒閉風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，政府更有可能介入去拯救陷入危機(jī)的銀行，實(shí)際上在激勵(lì)銀行從事那些使他們的資產(chǎn)負(fù)債表風(fēng)險(xiǎn)與其他銀行同業(yè)高度相關(guān)的活動(dòng)，這是另一種形式的羊群效應(yīng)。

（三）安全網(wǎng)引發(fā)的道德風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，投資者可能會(huì)意識(shí)到，銀行過度借貸于房地產(chǎn)市場使銀行更易受到市場波動(dòng)的打擊，但他們也知道銀行都在從事這些業(yè)務(wù)，政府不會(huì)讓整個(gè)銀行體系崩潰。由于存在這種政府的隱性擔(dān)保，即使沒有諸如存款保險(xiǎn)之類明確的政府擔(dān)保，銀行投資者和存款人往往會(huì)低估銀行冒進(jìn)貸款政策的風(fēng)險(xiǎn)，而任其發(fā)展。安全網(wǎng)為銀行的冒險(xiǎn)行為提供了激勵(lì)因素。另外，投資者過于自信自己評(píng)估市場的能力，認(rèn)為可以先于其他人在市場崩潰前的適當(dāng)時(shí)機(jī)退出，因此，投資者往往毫不猶豫地提供資金給冒進(jìn)的銀行，進(jìn)一步鼓勵(lì)了銀行過度借貸于過熱的房地產(chǎn)市場。（四）信息不對(duì)稱

銀行通常使用控制按揭貸款成數(shù)（loan-to-valueratio）的方法，將按揭貸款限制在抵押房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例內(nèi)，以防當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下跌、借款人違約時(shí)，銀行被迫出售借款者所抵押的房地產(chǎn)時(shí)產(chǎn)生損失。按揭貸款成數(shù)在防范銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)中起著重要的作用。從理論上講，如果該比率能夠維持在一個(gè)足夠低的水平，則足以控制借款人違約的風(fēng)險(xiǎn)。

然而，實(shí)際上，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降時(shí)，降低按揭貸款成數(shù)并不能夠保證銀行免于信貸損失。即使是看起來相當(dāng)保守的按揭貸款成數(shù)，也可能不足以彌補(bǔ)損失。這是因?yàn)椋诜康禺a(chǎn)價(jià)格大幅下跌時(shí)，抵押房產(chǎn)的價(jià)值可能會(huì)很快下降到未償還貸款額以下，從而刺激借款人放棄抵押物，選擇違約不償還貸款。在房地產(chǎn)市場繁榮時(shí)期，銀行過度樂觀地認(rèn)為可以接受較高的按揭貸款成數(shù)，同業(yè)的激烈競爭也迫使銀行管理層放寬貸款標(biāo)準(zhǔn)。造成這種情況的主要原因在于，在實(shí)際操作中，貸款本息＝按揭貸款成數(shù)×抵押物評(píng)估值，而由于信息不充分，即使在市場最好的情況下，銀行也很難準(zhǔn)確估計(jì)房地產(chǎn)的價(jià)值，造成當(dāng)前的抵押物評(píng)估價(jià)值經(jīng)常被高估，即使不被高估，反映的也是當(dāng)時(shí)的市場價(jià)值甚至是過去的價(jià)值，而不是變現(xiàn)價(jià)值，變現(xiàn)價(jià)值往往與市場價(jià)值存在較大差距，從而造成銀行可能會(huì)低估房地產(chǎn)貸款高風(fēng)險(xiǎn)敞口的風(fēng)險(xiǎn)。

（五）不適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)、信息披露及法律框架

在不透明的會(huì)計(jì)核算方法，不適當(dāng)?shù)男畔⑴稖?zhǔn)則和不良貸款撥備制度下，銀行業(yè)對(duì)自身的財(cái)務(wù)狀況如果缺乏充分的披露，在房地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，往往掩蓋銀行資產(chǎn)的惡化程度，并且使銀行管理人員、所有者、債權(quán)人和監(jiān)管者等無法有效監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)敞口，對(duì)銀行施行監(jiān)督和約束，進(jìn)而使那些高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)被當(dāng)作是高盈利性的業(yè)務(wù)。如日本大藏省于1992年9月對(duì)外公布的主要銀行不良貸款總額，僅為略高于12萬億日元，而如果銀行業(yè)當(dāng)時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)敞口數(shù)額和不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格下降因素作一個(gè)合理的估計(jì)，所得出的數(shù)字有可能兩倍甚至三倍于公布的數(shù)字（Goldstein等，1993）。在進(jìn)行貸款分類時(shí)，如果僅僅按照貸款的償還情況對(duì)貸款抵押品的市值、借款人的資信狀況和當(dāng)前的償付能力進(jìn)行評(píng)估，可能會(huì)造成不良貸款的規(guī)模被低估、銀行資本真正能夠發(fā)揮的緩沖作用被高估。

（六）監(jiān)管部門的寬容性監(jiān)管

監(jiān)管者的職責(zé)是通過監(jiān)督銀行業(yè)和維持健康的銀行體系保護(hù)納稅人。為什么監(jiān)管者在有些情況下不能約束銀行從事高風(fēng)險(xiǎn)的增長策略？在有些情況下，可能是出于監(jiān)管者不能控制的原因，例如人手不夠或預(yù)算約束使監(jiān)管部門不能有效監(jiān)管銀行體系。但是，在許多情況下，監(jiān)管部門出于多種原因不愿去約束銀行業(yè)。其中，主要的原因是，當(dāng)金融自由化作為一系列促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的宏觀政策的一部分時(shí)，監(jiān)管部門可能對(duì)約束那些采取高風(fēng)險(xiǎn)策略的銀行心存顧慮，畢竟從短期來看，高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營策略對(duì)銀行來說是有利可圖的，高盈利掩蓋了潛在的風(fēng)險(xiǎn)。監(jiān)管者往往很難約束那些看起來能夠獲得高盈利的銀行。其次，當(dāng)金融部門的擴(kuò)張被視為經(jīng)濟(jì)增長的重要推動(dòng)力量時(shí)，監(jiān)管部門要承擔(dān)更大的壓力。再次，對(duì)監(jiān)管者來說，從自利性的角度考慮，拖延采取糾正措施，可能是更優(yōu)的選擇。特別是時(shí)間不一致性（timeinconsistency），即今天的損失直到將來的某一日期才會(huì)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，而那時(shí)可能已經(jīng)是其他人在履行監(jiān)管職責(zé)，因而，監(jiān)管當(dāng)局有內(nèi)在動(dòng)力采取寬容、遷就的態(tài)度對(duì)待問題銀行，加大了銀行承擔(dān)更大風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)在動(dòng)力。四、防范

（一）防范銀行災(zāi)難短視癥

在銀行業(yè)對(duì)外開放的環(huán)境下，監(jiān)管部門應(yīng)改變職能而不是取消職能。監(jiān)管當(dāng)局必須確保一個(gè)行之有效的機(jī)制，以防止銀行過度承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，打消其盈利歸個(gè)人、損失由社會(huì)承擔(dān)的想法。

首先，提前鑒別出脆弱的銀行。在對(duì)付災(zāi)難短視癥及不可預(yù)知的重大沖擊方面，傳統(tǒng)的銀行監(jiān)管過程重在評(píng)估銀行的現(xiàn)狀，并鑒別出脆弱的銀行，雖然有助于處理危機(jī)，但不足以防范危機(jī)。為了防范危機(jī)，監(jiān)管過程必須把那些承受能力差、有可能會(huì)成為脆弱的銀行提前鑒別出來，防止它們的風(fēng)險(xiǎn)敞口達(dá)到對(duì)整個(gè)金融體系構(gòu)成威脅的水平。明確要求銀行必須通過經(jīng)常性的壓力測試，界定銀行應(yīng)該具備的、能夠承受外部沖擊的最低程度，是提前鑒別出脆弱銀行的一個(gè)有效方法。其次，監(jiān)管當(dāng)局可以要求銀行提高房地產(chǎn)貸款信息的透明度，降低市場的不明朗因素以及連鎖效應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，并使銀行業(yè)在市場的監(jiān)察下更為自律。此外，詳盡的房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，有助于監(jiān)管當(dāng)局監(jiān)察及評(píng)估銀行承受房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）安全網(wǎng)改革

在對(duì)銀行的行為施加影響時(shí)，不應(yīng)只把注意力集中在對(duì)問題的解決上，要注意采用事前審慎監(jiān)管的方式，及早警覺房地產(chǎn)價(jià)格泡沫征兆，防范房地產(chǎn)市場繁榮時(shí)期銀行房地產(chǎn)貸款的過度膨脹。監(jiān)管部門不能僅僅滿足于達(dá)到相關(guān)的國際監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，而是根據(jù)本地銀行業(yè)自身行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，采取更高的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，力求做到最好。在監(jiān)管實(shí)施過程中，監(jiān)管機(jī)構(gòu)必須及時(shí)采取糾正行動(dòng)，迅速解決問題。如果沒有一個(gè)以規(guī)則為基礎(chǔ)的監(jiān)管體制，就難以對(duì)要求寬容性監(jiān)管的巨大壓力形成有效的制衡。

（三）道德風(fēng)險(xiǎn)的防范

監(jiān)管部門要想防范道德風(fēng)險(xiǎn)，必須終止隱含的存款保險(xiǎn)制度。首先，將存款保險(xiǎn)的金融機(jī)構(gòu)控制在一個(gè)適當(dāng)?shù)姆秶幌蛩袀鶛?quán)人提供全額存款擔(dān)保，特別是那些大金額的債權(quán)人，以促使大額債權(quán)人對(duì)銀行施加約束。其次，對(duì)有問題銀行及時(shí)采取懲戒措施使其恢復(fù)正常，如果仍沒有改觀，監(jiān)管當(dāng)局需要在銀行將要發(fā)生資不抵債之前迅速關(guān)閉問題銀行，降低銀行即將破產(chǎn)時(shí)為死而復(fù)生而孤注一擲的可能性。再次，實(shí)行嚴(yán)格的資本充足制度。通過制約商業(yè)銀行資產(chǎn)規(guī)模的無限制擴(kuò)張，保證銀行穩(wěn)健、安全經(jīng)營，增強(qiáng)銀行抵御非預(yù)期損失的能力。一旦銀行的資本狀況惡化，監(jiān)管當(dāng)局馬上采取糾正行動(dòng)，避免當(dāng)銀行資本狀況嚴(yán)重惡化時(shí)，股東和管理層采取孤注一擲的方式，導(dǎo)致?lián)p失大幅增加。

（四）市場基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)

通過技術(shù)與金融創(chuàng)新，改善市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可以減緩銀行資產(chǎn)負(fù)債不匹配的情況，把過去不具流動(dòng)性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成流動(dòng)性的資產(chǎn)。例如按揭貸款證券化是解決這一問題的途徑之一。銀行通過將住宅按揭貸款證券化，獲得流動(dòng)性資金，可以解決流動(dòng)性不足的問題。通過證券化，還可以將完全集中在銀行身上的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分散和轉(zhuǎn)移給投資者，分散銀行信貸資產(chǎn)過度集中于房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)。

第8篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)貸款；信貸風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)周期

一、前言

20世紀(jì)70年代以來，伴隨著金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同發(fā)展水平的國家相繼實(shí)施了金融市場開放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，國內(nèi)金融市場和國際金融市場日益融合。當(dāng)金融業(yè)對(duì)外開放時(shí)，如果有效的審慎監(jiān)管尚未充分建立，整個(gè)金融體系更容易受到房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的沖擊。金融自由化后，由于新的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入，貸款利率拉低，激烈的競爭和管制的放松，使銀行更有沖動(dòng)去增加高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)貸款。銀行在整個(gè)房地產(chǎn)周期中起著推波助瀾的作用。

雖然房地產(chǎn)周期和銀行危機(jī)并不是必然相伴而生，但是兩者卻經(jīng)常緊密相連。特別是在那些銀行業(yè)在整個(gè)金融體系中占據(jù)舉足輕重地位的國家，更是如此。銀行業(yè)及其借貸政策在房地產(chǎn)循環(huán)中起著重要作用，房地產(chǎn)泡沫的破裂對(duì)銀行體系往往又造成災(zāi)難性的影響。近幾十年來典型的例子如，19世紀(jì)70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬蘭、丹麥、挪威和瑞典等北歐國家，20世紀(jì)90年代的日本，以及泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞諸國。雖然這些危機(jī)發(fā)生的背景和原因十分復(fù)雜，觸發(fā)點(diǎn)也不盡相同，但是研究那些曾經(jīng)受到房地產(chǎn)泡沫破裂嚴(yán)重沖擊的銀行體系之后，就會(huì)發(fā)現(xiàn)銀行危機(jī)總是有著驚人的相同或相似之處。

中國加入世界貿(mào)易組織之后，堅(jiān)持入世承諾，穩(wěn)步推進(jìn)銀行業(yè)對(duì)外開放，并自2006年12月之后向外國競爭者全面開放銀行業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)信貸這一傳統(tǒng)的高盈利高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)上，國內(nèi)的銀行面臨著更為激烈的競爭，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)進(jìn)一步加大。總結(jié)歷史上曾經(jīng)發(fā)生的由房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)帶來的銀行危機(jī)，對(duì)中國銀行業(yè)增強(qiáng)防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的能力，有著重要的意義。

二、房地產(chǎn)市場周期與銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)泡沫繁榮—破裂周期大致可分為三個(gè)階段：第一階段是金融自由化、放松管制、長期擴(kuò)張性財(cái)政政策和貨幣政策導(dǎo)致信貸擴(kuò)張、房地產(chǎn)價(jià)格上漲，泡沫膨脹；第二階段是由于利率、稅率提高，或其他因素觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫破裂，價(jià)格崩潰，持續(xù)時(shí)間可能是數(shù)天、數(shù)月或者更長的時(shí)間；第三階段的特征是資產(chǎn)價(jià)格下跌，銀行收緊信貸，泡沫時(shí)期購買房地產(chǎn)的抵押貸款者財(cái)務(wù)狀況嚴(yán)重惡化，大量拖欠還款。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)給銀行帶來的信貸風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為抵押房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降和借款人違約率增加的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)貸款主要分為：房地產(chǎn)抵押貸款；房地產(chǎn)開發(fā)、建筑貸款；利用房地產(chǎn)抵押獲得的其他類型的貸款。對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款來說，信貸風(fēng)險(xiǎn)是最需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格下降是引發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。

住宅抵押貸款通常被認(rèn)為很安全，因?yàn)樽≌话闶亲鳛橄M(fèi)品，并且償還貸款的資金來自相對(duì)穩(wěn)定的家庭收入。再則，由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、不可隱藏、壽命長久、相對(duì)保值等特點(diǎn)，抵押貸款往往被認(rèn)為是一種頗為安全的貸款。然而，不可忽視的是，房地產(chǎn)抵押貸款的安全性是以抵押物的足值、易變現(xiàn)和抵押權(quán)的有效性為前提的。房地產(chǎn)抵押貸款仍存在著不少的風(fēng)險(xiǎn)，如：借款人無法還款時(shí)，抵押房地產(chǎn)依法處理后不足清償；抵押物存在滅失或損毀風(fēng)險(xiǎn)；法律制度造成銀行難以收取和處置不良貸款的抵押物等。房地產(chǎn)價(jià)格越趨昂貴和反復(fù)，估值就越難確定，銀行就這些房地產(chǎn)的借款人所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越來越大。

發(fā)展商和建筑商的貸款風(fēng)險(xiǎn)比抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)更高，因?yàn)槠滟J款的償還需要房地產(chǎn)完工后，以銷售收入或租金收入來支持。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，發(fā)展商和建筑商的財(cái)務(wù)狀況惡化，甚至破產(chǎn)，房地產(chǎn)貸款違約的可能性增大，銀行貸款質(zhì)量因而惡化。值得注意的是，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)并不局限于與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款。銀行實(shí)際承擔(dān)的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)往往會(huì)更大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)也廣泛用于其他類型貸款的抵押，而與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字往往不計(jì)算以房地產(chǎn)作為抵押所得的其他個(gè)人及公司貸款，銀行實(shí)際承受的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)較統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示的高得多。房價(jià)波動(dòng)通過資產(chǎn)負(fù)債表渠道對(duì)銀行業(yè)有廣泛的影響。房價(jià)下跌，借款人借款能力下降，從而形成財(cái)務(wù)約束，限制新投資的規(guī)模并降低企業(yè)利潤。因而，銀行其他類型貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加，加劇了銀行業(yè)的脆弱性。

除了信貸風(fēng)險(xiǎn)影響外，房地產(chǎn)價(jià)格下跌也可能通過間接渠道導(dǎo)致銀行盈利減少。在房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，抵押品價(jià)值下跌，銀行呆壞賬撥備增加導(dǎo)致盈利減少。此外，由于建筑活動(dòng)和借貸活動(dòng)減少，銀行從房地產(chǎn)有關(guān)的交易中獲取的收費(fèi)和傭金收入減少。因而，房地產(chǎn)價(jià)格的下降會(huì)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面的影響。此類型的風(fēng)險(xiǎn)，由于其性質(zhì)，更難規(guī)避且影響整個(gè)銀行業(yè)。

三、銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)成因

（一）災(zāi)難短視癥

即大的經(jīng)濟(jì)沖擊極少發(fā)生，以致銀行往往低估沖擊發(fā)生的概率（HerringandWachter2002）。TverskyandKahneman(1982)認(rèn)為，一個(gè)事件的主觀概率是由決策者能夠設(shè)想事件發(fā)生的難易程度決定的，這一難易程度又取決于這一事件發(fā)生的頻率。對(duì)于高頻率發(fā)生的沖擊事件，如信用卡貸款違約和汽車貸款違約，銀行往往有必要的知識(shí)和動(dòng)力去適當(dāng)估計(jì)事件發(fā)生的概率，并做出充分的預(yù)防損失的措施。否則，銀行將會(huì)很快受到高頻率事件的沖擊，從而導(dǎo)致破產(chǎn)這一毀滅性損失。因此，高頻率事件（諸如估計(jì)信用卡違約概率）的主觀概率可能會(huì)與實(shí)際概率非常接近。

而當(dāng)某一沖擊發(fā)生的主觀概率低于一定的臨界點(diǎn)時(shí)，基于已有的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，或拇指法則(ruleofthumb)，銀行管理層會(huì)認(rèn)為沖擊發(fā)生的概率可以忽略不計(jì)。由于決策者傾向于尋求與關(guān)注加強(qiáng)他們樂觀預(yù)期的信息，早期的警告信號(hào)往往被忽視。

由于房地產(chǎn)周期通常持續(xù)的時(shí)間較長，在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)多年快速上升的情況下，房地產(chǎn)貸款的還款記錄會(huì)保持在一個(gè)良好的水平。因此，房地產(chǎn)業(yè)繁榮時(shí)期，隨著房價(jià)的上漲，銀行通常會(huì)產(chǎn)生一種安全錯(cuò)覺，過分樂觀地低估房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)和高估利潤，進(jìn)而擴(kuò)大貸款。銀行往往成為房地產(chǎn)價(jià)格上漲的推動(dòng)力量，但同時(shí)也因而更易受到房地產(chǎn)價(jià)格崩潰的重創(chuàng)。

（二）羊群效應(yīng)

災(zāi)難短視癥并不是僅僅發(fā)生在個(gè)別銀行身上。當(dāng)一些銀行由于災(zāi)難短視癥認(rèn)為某些經(jīng)濟(jì)沖擊的概率為零時(shí)，那些正確地評(píng)估沖擊發(fā)生概率的銀行，在同災(zāi)難短視的銀行進(jìn)行競爭時(shí)處于劣勢（GuttentagandHerring,1986）。由于激烈的競爭，災(zāi)難短視的銀行迫使審慎的銀行采取寬松的房地產(chǎn)貸款標(biāo)準(zhǔn)，或者退出這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域。當(dāng)下輪沖擊發(fā)生時(shí)，災(zāi)難短視的銀行可能成為市場的主導(dǎo)，這些銀行并沒有任何應(yīng)對(duì)特殊沖擊的預(yù)防措施，這種情況往往被稱為銀行的羊群效應(yīng)。

銀行管理層或許已經(jīng)正確地察覺到了外部沖擊發(fā)生的可能性，但可能會(huì)有意忽視房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為如果災(zāi)難性沖擊來臨時(shí)，將會(huì)受到政府的保護(hù)，損失由政府承擔(dān)，而銀行則享受由高風(fēng)險(xiǎn)敞口帶來的豐厚利潤。“太多而不能倒”的政策，即當(dāng)銀行業(yè)整體面臨倒閉風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，政府更有可能介入去拯救陷入危機(jī)的銀行，實(shí)際上在激勵(lì)銀行從事那些使他們的資產(chǎn)負(fù)債表風(fēng)險(xiǎn)與其他銀行同業(yè)高度相關(guān)的活動(dòng)，這是另一種形式的羊群效應(yīng)。

（三）安全網(wǎng)引發(fā)的道德風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，投資者可能會(huì)意識(shí)到，銀行過度借貸于房地產(chǎn)市場使銀行更易受到市場波動(dòng)的打擊，但他們也知道銀行都在從事這些業(yè)務(wù)，政府不會(huì)讓整個(gè)銀行體系崩潰。由于存在這種政府的隱性擔(dān)保，即使沒有諸如存款保險(xiǎn)之類明確的政府擔(dān)保，銀行投資者和存款人往往會(huì)低估銀行冒進(jìn)貸款政策的風(fēng)險(xiǎn)，而任其發(fā)展。安全網(wǎng)為銀行的冒險(xiǎn)行為提供了激勵(lì)因素。另外，投資者過于自信自己評(píng)估市場的能力，認(rèn)為可以先于其他人在市場崩潰前的適當(dāng)時(shí)機(jī)退出，因此，投資者往往毫不猶豫地提供資金給冒進(jìn)的銀行，進(jìn)一步鼓勵(lì)了銀行過度借貸于過熱的房地產(chǎn)市場。（四）信息不對(duì)稱

銀行通常使用控制按揭貸款成數(shù)（loan-to-valueratio）的方法，將按揭貸款限制在抵押房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例內(nèi)，以防當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下跌、借款人違約時(shí)，銀行被迫出售借款者所抵押的房地產(chǎn)時(shí)產(chǎn)生損失。按揭貸款成數(shù)在防范銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)中起著重要的作用。從理論上講，如果該比率能夠維持在一個(gè)足夠低的水平，則足以控制借款人違約的風(fēng)險(xiǎn)。

然而，實(shí)際上，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降時(shí)，降低按揭貸款成數(shù)并不能夠保證銀行免于信貸損失。即使是看起來相當(dāng)保守的按揭貸款成數(shù)，也可能不足以彌補(bǔ)損失。這是因?yàn)椋诜康禺a(chǎn)價(jià)格大幅下跌時(shí)，抵押房產(chǎn)的價(jià)值可能會(huì)很快下降到未償還貸款額以下，從而刺激借款人放棄抵押物，選擇違約不償還貸款。在房地產(chǎn)市場繁榮時(shí)期，銀行過度樂觀地認(rèn)為可以接受較高的按揭貸款成數(shù)，同業(yè)的激烈競爭也迫使銀行管理層放寬貸款標(biāo)準(zhǔn)。造成這種情況的主要原因在于，在實(shí)際操作中，貸款本息＝按揭貸款成數(shù)×抵押物評(píng)估值，而由于信息不充分，即使在市場最好的情況下，銀行也很難準(zhǔn)確估計(jì)房地產(chǎn)的價(jià)值，造成當(dāng)前的抵押物評(píng)估價(jià)值經(jīng)常被高估，即使不被高估，反映的也是當(dāng)時(shí)的市場價(jià)值甚至是過去的價(jià)值，而不是變現(xiàn)價(jià)值，變現(xiàn)價(jià)值往往與市場價(jià)值存在較大差距，從而造成銀行可能會(huì)低估房地產(chǎn)貸款高風(fēng)險(xiǎn)敞口的風(fēng)險(xiǎn)。

（五）不適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)、信息披露及法律框架

在不透明的會(huì)計(jì)核算方法，不適當(dāng)?shù)男畔⑴稖?zhǔn)則和不良貸款撥備制度下，銀行業(yè)對(duì)自身的財(cái)務(wù)狀況如果缺乏充分的披露，在房地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，往往掩蓋銀行資產(chǎn)的惡化程度，并且使銀行管理人員、所有者、債權(quán)人和監(jiān)管者等無法有效監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)敞口，對(duì)銀行施行監(jiān)督和約束，進(jìn)而使那些高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)被當(dāng)作是高盈利性的業(yè)務(wù)。如日本大藏省于1992年9月對(duì)外公布的主要銀行不良貸款總額，僅為略高于12萬億日元，而如果銀行業(yè)當(dāng)時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)敞口數(shù)額和不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格下降因素作一個(gè)合理的估計(jì)，所得出的數(shù)字有可能兩倍甚至三倍于公布的數(shù)字（Goldstein等，1993）。在進(jìn)行貸款分類時(shí)，如果僅僅按照貸款的償還情況對(duì)貸款抵押品的市值、借款人的資信狀況和當(dāng)前的償付能力進(jìn)行評(píng)估，可能會(huì)造成不良貸款的規(guī)模被低估、銀行資本真正能夠發(fā)揮的緩沖作用被高估。

（六）監(jiān)管部門的寬容性監(jiān)管

監(jiān)管者的職責(zé)是通過監(jiān)督銀行業(yè)和維持健康的銀行體系保護(hù)納稅人。為什么監(jiān)管者在有些情況下不能約束銀行從事高風(fēng)險(xiǎn)的增長策略？在有些情況下，可能是出于監(jiān)管者不能控制的原因，例如人手不夠或預(yù)算約束使監(jiān)管部門不能有效監(jiān)管銀行體系。但是，在許多情況下，監(jiān)管部門出于多種原因不愿去約束銀行業(yè)。其中，主要的原因是，當(dāng)金融自由化作為一系列促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的宏觀政策的一部分時(shí)，監(jiān)管部門可能對(duì)約束那些采取高風(fēng)險(xiǎn)策略的銀行心存顧慮，畢竟從短期來看，高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營策略對(duì)銀行來說是有利可圖的，高盈利掩蓋了潛在的風(fēng)險(xiǎn)。監(jiān)管者往往很難約束那些看起來能夠獲得高盈利的銀行。其次，當(dāng)金融部門的擴(kuò)張被視為經(jīng)濟(jì)增長的重要推動(dòng)力量時(shí)，監(jiān)管部門要承擔(dān)更大的壓力。再次，對(duì)監(jiān)管者來說，從自利性的角度考慮，拖延采取糾正措施，可能是更優(yōu)的選擇。特別是時(shí)間不一致性（timeinconsistency），即今天的損失直到將來的某一日期才會(huì)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，而那時(shí)可能已經(jīng)是其他人在履行監(jiān)管職責(zé)，因而，監(jiān)管當(dāng)局有內(nèi)在動(dòng)力采取寬容、遷就的態(tài)度對(duì)待問題銀行，加大了銀行承擔(dān)更大風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)在動(dòng)力。四、防范

（一）防范銀行災(zāi)難短視癥

在銀行業(yè)對(duì)外開放的環(huán)境下，監(jiān)管部門應(yīng)改變職能而不是取消職能。監(jiān)管當(dāng)局必須確保一個(gè)行之有效的機(jī)制，以防止銀行過度承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，打消其盈利歸個(gè)人、損失由社會(huì)承擔(dān)的想法。

首先，提前鑒別出脆弱的銀行。在對(duì)付災(zāi)難短視癥及不可預(yù)知的重大沖擊方面，傳統(tǒng)的銀行監(jiān)管過程重在評(píng)估銀行的現(xiàn)狀，并鑒別出脆弱的銀行，雖然有助于處理危機(jī)，但不足以防范危機(jī)。為了防范危機(jī)，監(jiān)管過程必須把那些承受能力差、有可能會(huì)成為脆弱的銀行提前鑒別出來，防止它們的風(fēng)險(xiǎn)敞口達(dá)到對(duì)整個(gè)金融體系構(gòu)成威脅的水平。明確要求銀行必須通過經(jīng)常性的壓力測試，界定銀行應(yīng)該具備的、能夠承受外部沖擊的最低程度，是提前鑒別出脆弱銀行的一個(gè)有效方法。其次，監(jiān)管當(dāng)局可以要求銀行提高房地產(chǎn)貸款信息的透明度，降低市場的不明朗因素以及連鎖效應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，并使銀行業(yè)在市場的監(jiān)察下更為自律。此外，詳盡的房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，有助于監(jiān)管當(dāng)局監(jiān)察及評(píng)估銀行承受房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）安全網(wǎng)改革

在對(duì)銀行的行為施加影響時(shí)，不應(yīng)只把注意力集中在對(duì)問題的解決上，要注意采用事前審慎監(jiān)管的方式，及早警覺房地產(chǎn)價(jià)格泡沫征兆，防范房地產(chǎn)市場繁榮時(shí)期銀行房地產(chǎn)貸款的過度膨脹。監(jiān)管部門不能僅僅滿足于達(dá)到相關(guān)的國際監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，而是根據(jù)本地銀行業(yè)自身行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，采取更高的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，力求做到最好。在監(jiān)管實(shí)施過程中，監(jiān)管機(jī)構(gòu)必須及時(shí)采取糾正行動(dòng)，迅速解決問題。如果沒有一個(gè)以規(guī)則為基礎(chǔ)的監(jiān)管體制，就難以對(duì)要求寬容性監(jiān)管的巨大壓力形成有效的制衡。

（三）道德風(fēng)險(xiǎn)的防范

監(jiān)管部門要想防范道德風(fēng)險(xiǎn)，必須終止隱含的存款保險(xiǎn)制度。首先，將存款保險(xiǎn)的金融機(jī)構(gòu)控制在一個(gè)適當(dāng)?shù)姆秶幌蛩袀鶛?quán)人提供全額存款擔(dān)保，特別是那些大金額的債權(quán)人，以促使大額債權(quán)人對(duì)銀行施加約束。其次，對(duì)有問題銀行及時(shí)采取懲戒措施使其恢復(fù)正常，如果仍沒有改觀，監(jiān)管當(dāng)局需要在銀行將要發(fā)生資不抵債之前迅速關(guān)閉問題銀行，降低銀行即將破產(chǎn)時(shí)為死而復(fù)生而孤注一擲的可能性。再次，實(shí)行嚴(yán)格的資本充足制度。通過制約商業(yè)銀行資產(chǎn)規(guī)模的無限制擴(kuò)張，保證銀行穩(wěn)健、安全經(jīng)營，增強(qiáng)銀行抵御非預(yù)期損失的能力。一旦銀行的資本狀況惡化，監(jiān)管當(dāng)局馬上采取糾正行動(dòng)，避免當(dāng)銀行資本狀況嚴(yán)重惡化時(shí)，股東和管理層采取孤注一擲的方式，導(dǎo)致?lián)p失大幅增加。

（四）市場基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)

通過技術(shù)與金融創(chuàng)新，改善市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可以減緩銀行資產(chǎn)負(fù)債不匹配的情況，把過去不具流動(dòng)性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成流動(dòng)性的資產(chǎn)。例如按揭貸款證券化是解決這一問題的途徑之一。銀行通過將住宅按揭貸款證券化，獲得流動(dòng)性資金，可以解決流動(dòng)性不足的問題。通過證券化，還可以將完全集中在銀行身上的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分散和轉(zhuǎn)移給投資者，分散銀行信貸資產(chǎn)過度集中于房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)。

第9篇

1.政策風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資對(duì)政策反應(yīng)比較敏感，受到諸如金融、房地產(chǎn)管理、稅費(fèi)等多種政策因素的影響和制約。如不處理好投資與政策之間的關(guān)系，將會(huì)影響到實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資的收益目標(biāo)，進(jìn)而給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)，并可能最終使銀行產(chǎn)生大量的不良資產(chǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，選擇符合政府導(dǎo)向、收益穩(wěn)定的或有稅收優(yōu)惠政策的項(xiàng)目進(jìn)行投資才是避免政策法律風(fēng)險(xiǎn)最有效的方法。而對(duì)商業(yè)銀行來說，不但要全面詳細(xì)地了解國家的政策法規(guī)的規(guī)定，而且還要對(duì)政策法規(guī)的變化趨勢進(jìn)行分析和判斷，并貫徹到貸款的決策與日常的管理中，方能避免政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的政策不斷創(chuàng)新、快速變化使得房地產(chǎn)經(jīng)營處于動(dòng)態(tài)變化環(huán)境中，如果不能適應(yīng)這種變化，將導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)營和商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸遭遇風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行需要準(zhǔn)確把握政策脈搏不斷動(dòng)態(tài)調(diào)控自己的信貸政策，才能保證企業(yè)既不會(huì)因?yàn)楹驼邔?dǎo)向違背，導(dǎo)致信貸流失損失，又不會(huì)因?yàn)榕袛嗍д`，過于縮小房地產(chǎn)信貸，造成房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)利潤下降的風(fēng)險(xiǎn)。

2.市場風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場變化的，不確定性給房地產(chǎn)開發(fā)投資、貸款帶來的風(fēng)險(xiǎn)就是市場風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)的屬性，一旦投資開發(fā)建設(shè)，狀態(tài)就難以調(diào)整或改變，因此投資者需要對(duì)市場的供求現(xiàn)狀和趨勢作認(rèn)真的分析，對(duì)房地產(chǎn)乃至經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期做出預(yù)測和判斷，采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，以減少由于對(duì)市場狀況的錯(cuò)誤判斷而造成的損失。就其影響程度來看，運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要受某一單一客戶自身原因影響，故其影響面并不大；政策風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)由于影響的全局性和長遠(yuǎn)性，對(duì)商業(yè)銀行的貸款沖擊非常大。此外，政府政策的調(diào)整對(duì)市場性風(fēng)險(xiǎn)因素也有很大程度上的影響，當(dāng)市場性風(fēng)險(xiǎn)和政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)作用于房地產(chǎn)時(shí)，很難對(duì)兩者加以區(qū)分。但不論怎樣，最終的表現(xiàn)形式都是市場性風(fēng)險(xiǎn)。因此，市場風(fēng)險(xiǎn)對(duì)貸款質(zhì)量沖擊最大，影響更深遠(yuǎn)。對(duì)于貸款銀行來說，只有充分研究和準(zhǔn)確把握國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的走勢、宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期，直至房地產(chǎn)行業(yè)的供需趨勢，才能有效防范這種風(fēng)險(xiǎn)、確保房地產(chǎn)貸款質(zhì)量。

二、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

1.信貸評(píng)審制度的內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從申請(qǐng)到發(fā)放貸款需要長時(shí)間的業(yè)務(wù)處理周期，根本無法滿足市場競爭的需要。造成目前我國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場行為轉(zhuǎn)換無法獲取足夠及時(shí)的資金支持，從而對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸造成了風(fēng)險(xiǎn)。另外，銀行業(yè)務(wù)職能部門往往會(huì)根據(jù)自己的需求設(shè)置自己的流程或制度，缺乏與其他部門的溝通與銜接，導(dǎo)致部門之間操作流程存在重復(fù)或沖突。比如說，目前我國社會(huì)信用體系建設(shè)還處于初級(jí)階段，很多銀行部門為方便搜集信息，都有自己的信息平臺(tái)，各自的信息相互獨(dú)立，不能實(shí)現(xiàn)共享，造成資源的浪費(fèi)和信息孤島現(xiàn)象。再如，多數(shù)部門的業(yè)務(wù)操作系統(tǒng)也不統(tǒng)一，造成大量人力的浪費(fèi)，也給管理造成混亂。此外，大量的信息依靠手工計(jì)算并填報(bào)匯總，占用了基層行大量的時(shí)間和精力，也容易造成數(shù)據(jù)的誤差。銀行在設(shè)計(jì)和整合流程時(shí)，如果不能加強(qiáng)總體規(guī)劃，使流程之間相互協(xié)調(diào)、降低摩擦，減少內(nèi)耗，則使得銀行面對(duì)房地產(chǎn)信貸這種量大而復(fù)雜的信貸業(yè)務(wù)就會(huì)陷入混亂的管理，從而導(dǎo)致潛在的風(fēng)險(xiǎn)越來越大。信息不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)雖然我國已逐步開始建立社會(huì)信用體系，并將個(gè)人信用記錄登記在個(gè)人征信系統(tǒng)上，但較發(fā)達(dá)國家來比，我國信用體系還不健全。在信貸活動(dòng)中，銀行對(duì)借款人的信用質(zhì)量、風(fēng)險(xiǎn)類型和資金償還概率的判斷與借款人真實(shí)情況比較會(huì)出現(xiàn)偏差，于是，依托偏差的判斷得出的的風(fēng)險(xiǎn)管理策略一定也會(huì)偏差。隨著信息不對(duì)稱缺口的擴(kuò)大，會(huì)致使銀行對(duì)借款人出現(xiàn)篩選和監(jiān)督失誤，從而使銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量趨于惡化。

2.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)目前，我國商業(yè)銀行整體上流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)處于可控狀態(tài)，房地產(chǎn)貸款總額并不大，但受央行數(shù)次上調(diào)準(zhǔn)備金率影響，我國商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性逐年下降，使得流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。我國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款總量占全部信貸資產(chǎn)的比例已經(jīng)達(dá)到18.3%，按現(xiàn)在的增長速度，很快就會(huì)達(dá)到30%。現(xiàn)階段，我國商業(yè)銀行主要依靠隱含的政府對(duì)存款的擔(dān)保支持和居民的高儲(chǔ)蓄率支撐自身的流動(dòng)性和安全性，但長期保持如此之高的儲(chǔ)蓄率都是不可能的，一旦儲(chǔ)蓄率出現(xiàn)下降趨勢，商業(yè)銀行的流動(dòng)性壓力將會(huì)凸顯。我國房地產(chǎn)貸款發(fā)展較早的城市，商業(yè)銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)已開始初步顯現(xiàn)，部分中小金融機(jī)構(gòu)資不抵債，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)突出，個(gè)別城市商業(yè)銀行和城市信用社還相繼發(fā)生了擠兌事件。

三、結(jié)語