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第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);稅收種類(lèi);籌劃目的;國(guó)際做法;我國(guó)做法

0.概述

房地產(chǎn)行業(yè)目前發(fā)展勢(shì)頭，由于受到國(guó)家調(diào)控政策的影響，用目前的話來(lái)說(shuō)，較為糾結(jié)，作為房地產(chǎn)的投資者，怎樣才能讓房地產(chǎn)有較多的利潤(rùn)呢？

房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，業(yè)務(wù)復(fù)雜而且要占用大量的資金。而房地產(chǎn)的銷(xiāo)售作為投資者回收成本和獲取收益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其銷(xiāo)售狀況好壞直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資回報(bào)率的高低。因此，在目前形勢(shì)較為艱難的情況下，運(yùn)用稅收籌劃的原理，正確處理房地產(chǎn)銷(xiāo)售活動(dòng)中的定價(jià)以及銷(xiāo)售方式的選取等問(wèn)題，合理合法地降低企業(yè)稅收成本，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重要意義。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收種類(lèi)

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所涉及到的稅種較多，除了包括營(yíng)業(yè)稅按5%的稅率、企業(yè)所得稅按25%的稅率征收等一般行業(yè)適用的稅種外，還有房地產(chǎn)企業(yè)自身特殊適用的稅種——土地增值稅，土地增值稅的稅率最高達(dá)60%。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)偏重，稅務(wù)籌劃能有效降低稅收負(fù)擔(dān)。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收策劃的目標(biāo)

對(duì)企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃的目標(biāo)究竟應(yīng)當(dāng)如何確定，我個(gè)人認(rèn)為企業(yè)稅收籌劃本身的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)定義為：最合理納稅或最優(yōu)納稅。

3.國(guó)際稅收籌劃的主要方法

3.1選擇合適的投資地點(diǎn)進(jìn)行國(guó)際稅收籌劃

我國(guó)目前整體的稅收負(fù)擔(dān)是比較重的，可以考慮跨國(guó)投資，不同的國(guó)家和地區(qū)稅收的負(fù)擔(dān)水平也有較大的差別，并且每一個(gè)國(guó)家也都有規(guī)定各種稅收優(yōu)惠政策，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果能選擇有較多稅收優(yōu)惠的國(guó)家和地區(qū)進(jìn)行投資的話，必能長(zhǎng)期受益，獲得較好的投資效益，從而提高其在國(guó)際市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。

3.2選擇恰當(dāng)?shù)钠髽I(yè)組織方式進(jìn)行國(guó)際稅收籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在國(guó)外進(jìn)行投資，都會(huì)涉及企業(yè)組織方式的選擇問(wèn)題，不同的企業(yè)組織方式在稅收待遇上有也是不同的。例如：就分公司和子公司而言，子公司的是以獨(dú)立的法人身份出現(xiàn)，因而就可以享受所在國(guó)提供的新成立公司的優(yōu)惠待遇，而分公司由于是作為企業(yè)的組成部分之一，本質(zhì)上沒(méi)有獨(dú)立，因而就不能享受稅收優(yōu)惠。當(dāng)然，子公司也有不利的地方，那就是子公司的虧損不能合并到國(guó)內(nèi)總公司，而分公司經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的虧損卻可匯入總公司賬上，減少了公司的利潤(rùn)，起到抵稅的作用。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資的時(shí)候，在海外公司剛成立的時(shí)候，由于出現(xiàn)虧損的可能性較大，就可以采用分公司的組織形式。而后期就可以轉(zhuǎn)為子公司形勢(shì)，享受到新創(chuàng)立企業(yè)的稅收優(yōu)惠。

3.3選擇關(guān)聯(lián)企業(yè)交易中的轉(zhuǎn)移價(jià)格進(jìn)行國(guó)際稅收籌劃

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資過(guò)程中，可能內(nèi)部交易占有比較大的比例，這時(shí)就可通過(guò)利用其在不同情況下的稅收差異，借助轉(zhuǎn)移價(jià)格的方法來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的轉(zhuǎn)移，從而減輕公司的總體稅負(fù)，保證整個(gè)公司利潤(rùn)最大化。

3.4選擇設(shè)置常設(shè)機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行籌劃

常設(shè)機(jī)構(gòu)是已成為許多國(guó)家判定對(duì)區(qū)分居民企業(yè)和非居民企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，如果設(shè)置了常設(shè)機(jī)構(gòu)，就有可能成為居民納稅人，從而適用于他國(guó)的相關(guān)法律規(guī)定，如果沒(méi)有設(shè)置常設(shè)機(jī)構(gòu)，則適用于本國(guó)的相關(guān)稅法規(guī)定，企業(yè)可以視他國(guó)的法律規(guī)定，決定是否設(shè)置常設(shè)機(jī)構(gòu)來(lái)避稅。

3.5選擇對(duì)企業(yè)較為有利的會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行籌劃

會(huì)計(jì)里面，會(huì)計(jì)的處理方法是比較多的，這樣就為稅收籌劃提供了保障。例如，相同的企業(yè)，在采用存貨不同的計(jì)價(jià)方法，所得到的利潤(rùn)是不一樣的，在這種情況下，企業(yè)可以選擇對(duì)企業(yè)較為有利的方法，都是在稅法的允許范圍內(nèi)的。當(dāng)讓企業(yè)可以選擇的方法不但是存貨，包括固定資產(chǎn)的折舊方法，壞賬的計(jì)提等等，企業(yè)可以視不同國(guó)家的法律規(guī)定，決定采用比較適合企業(yè)自己的方法，這樣既不違法，又復(fù)合企業(yè)的管理特點(diǎn)。

4.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃的主要方法

總體來(lái)說(shuō)，我國(guó)目前進(jìn)行稅收策劃的房地產(chǎn)公司不少，所采用的稅收策劃方法大體上可以分為這幾種：

4.1合理利用稅法規(guī)定的臨界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃

具體來(lái)說(shuō)，所謂的臨界點(diǎn)就是稅法上所說(shuō)的起征點(diǎn)和免征額。

（1）合理利用起征點(diǎn)，所謂起征點(diǎn)就是，在該點(diǎn)以下可以不征稅，超過(guò)該點(diǎn)，則全額征稅。

（2）合理利用免征額，所謂免征額就是，在該點(diǎn)以下可以免征稅，超過(guò)該點(diǎn)，僅僅就超過(guò)部分征稅。

例如：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)中的土地增值稅，就可以利用利用20%這個(gè)臨界點(diǎn)，這是一個(gè)起征點(diǎn)的概念，也就是說(shuō)只要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目的20%，就可以免征土地增值稅，而增值額如果超過(guò)20%，就需要全額征稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以從收入和成本兩個(gè)方面控制增值額，從而起到避稅的作用。

4．2充分利用轉(zhuǎn)讓方式的不同進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)有兩種不同的處置方式，一是轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，像寫(xiě)字樓一樣，即通過(guò)出租取得租金；二是以房地產(chǎn)出售，取得出售收入，像目前的商品房轉(zhuǎn)讓?zhuān)崔D(zhuǎn)讓所有權(quán)方式。稅法對(duì)于出租和出售，所規(guī)定的稅種和稅率是不相同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以在出租和出售方面進(jìn)行籌劃，使稅收最優(yōu)。

例如房地產(chǎn)出租，主要涉及到的稅種是營(yíng)業(yè)稅（服務(wù)業(yè)）、房產(chǎn)稅、印花稅、城建稅、所得稅等，而房地產(chǎn)出售，主要涉及到的稅種是營(yíng)業(yè)稅（銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)）、土地增值稅、印花稅、城建稅、所得稅等，由于計(jì)稅方式的不同，稅前扣除的各種費(fèi)用金額也不相同，所以計(jì)算出來(lái)的稅收會(huì)有很大的差別。

4．3利用不同的資金籌措方式進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)資金的需求一般是比較大的，從稅收的角度來(lái)看，不同的籌資方式，公司所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)是不同的。例如，企業(yè)需要一筆資金，融資的方式有兩種，通過(guò)負(fù)債融資或者向投資者獲取資金，這兩種方式都可以獲得企業(yè)所需要的資金，除了成本不一樣以外，稅收籌劃也是企業(yè)要考慮的一個(gè)很重要的因素。如果通過(guò)負(fù)債融資，則所發(fā)生的利息費(fèi)用是作為財(cái)務(wù)費(fèi)用處理的，在計(jì)算所得稅的時(shí)候允許在稅前扣除，從而起到抵稅的作用。如果企業(yè)是通過(guò)自有資金融資，則由于支付給股東的報(bào)酬是從稅后利潤(rùn)中支付的，在稅前并沒(méi)有扣除，因而沒(méi)有起到抵稅的作用。

所以，企業(yè)可以在融資的時(shí)候，考慮到籌資方式的不同對(duì)稅收的影響，采用不同的方式，幫助企業(yè)避稅。

4．4利用收入確認(rèn)方式的不同進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是在房地產(chǎn)銷(xiāo)售后確認(rèn)銷(xiāo)售收入，而收入的確認(rèn)條件中很重要的就是，產(chǎn)權(quán)和風(fēng)險(xiǎn)及報(bào)酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移，因此企業(yè)在確認(rèn)收入的時(shí)候，就可以利用準(zhǔn)則的規(guī)定，合理地選擇是一次確認(rèn)收入，還是按合同約定，分期確認(rèn)收入。顯而易見(jiàn)，在這兩種方式下，收入的確認(rèn)額是不一樣的，因而計(jì)稅也不相同。

第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收籌劃；風(fēng)險(xiǎn)；稅種

中圖分類(lèi)號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2015年11月4日

一、稅務(wù)籌劃的框架（圖1）

二、各節(jié)點(diǎn)籌劃內(nèi)容（圖2）

三、可籌劃稅種簡(jiǎn)述

基于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略和項(xiàng)目實(shí)際情況，針對(duì)于各稅種的籌劃可能性和籌劃結(jié)果，如表1所示。（表1）

需要注意的是所述籌劃空間為經(jīng)驗(yàn)判斷，且部分稅種籌劃結(jié)果為理論結(jié)果，具體需要結(jié)合最新稅法文件和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法尺度進(jìn)行調(diào)整。

四、地方稅務(wù)政策解讀（以南京項(xiàng)目為例）

（一）成本對(duì)象。成本對(duì)象由企業(yè)開(kāi)工之前報(bào)主管地稅機(jī)關(guān)備案。企業(yè)進(jìn)行成本對(duì)象備案時(shí)，需報(bào)送以下資料：1、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本對(duì)象備案報(bào)告表》；2、《土地使用權(quán)證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等資料。

主管地稅機(jī)關(guān)在登記備案出具書(shū)面告知書(shū)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照已備案確認(rèn)的計(jì)稅成本對(duì)象計(jì)算各成本對(duì)象的計(jì)稅成本。

（二）關(guān)于預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以預(yù)提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額，不包括甲供材料的金額。預(yù)提的出包工程款最高不得超過(guò)工程合同總金額的10%，且已開(kāi)發(fā)票金額與預(yù)提費(fèi)用總計(jì)不得超過(guò)出包工程合同總金額。預(yù)提的出包工程，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過(guò)2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計(jì)入應(yīng)納稅所得額；以后年度實(shí)際發(fā)生時(shí)按規(guī)定在稅前扣除。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用，對(duì)售房合同、協(xié)議或廣告，或按照法律法規(guī)及政府相關(guān)文件等規(guī)定建造期限而逾期未建造的，其預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用在規(guī)定建造期滿之日起一次性計(jì)入應(yīng)納稅所得額。未明確建造期限的，在該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最后一個(gè)可供銷(xiāo)售的成本對(duì)象達(dá)到完工產(chǎn)品條件時(shí)仍未建造的，其以前年度已預(yù)提的該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。以后年度實(shí)際發(fā)生公共配套設(shè)施建造費(fèi)用時(shí)，按規(guī)定在稅前扣除。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)提的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，必須是完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，同時(shí)需提供政府要求上交相關(guān)費(fèi)用的正式文件。未完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用不得預(yù)提在稅前扣除。

除政府相關(guān)文件對(duì)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用有明確期限外，預(yù)提期限最長(zhǎng)不得超過(guò)3年；超過(guò)3年未上交的，計(jì)入應(yīng)納稅所得額。以后年度實(shí)際支付時(shí)按規(guī)定在稅前扣除。

（三）計(jì)稅毛利率。目前，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于南京市的計(jì)稅毛利率為10%。

五、土地增值稅

（一）土地增值稅清算單位。土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于國(guó)家有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)國(guó)家有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，納稅人自行分期開(kāi)發(fā)的，其收入、成本、費(fèi)用按規(guī)定分別歸集的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將自行分期項(xiàng)目確定為清算單位。

（二）土地增值稅核算對(duì)象。土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中包含多種類(lèi)型房地產(chǎn)的，按以下類(lèi)別作為核算對(duì)象，分別計(jì)算收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。房產(chǎn)類(lèi)型分為：1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅；2、其他類(lèi)型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；3、非住宅類(lèi)房產(chǎn)。

（三）公共配套設(shè)施成本費(fèi)用的扣除。項(xiàng)目規(guī)劃范圍之外的，其開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用一律不予扣除。

（四）裝修裝飾費(fèi)用的扣除。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售樓處等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施的裝修費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

（五）相關(guān)費(fèi)用、基金的扣除。市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程異地建設(shè)費(fèi)不得加計(jì)扣除，也不作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除的計(jì)算基數(shù)。

（六）預(yù)征率。1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不預(yù)征土地增值稅；2、普通住宅按2%預(yù)征率預(yù)征；3、普通住宅以外的住宅按3%預(yù)征率預(yù)征；4、非住宅類(lèi)房產(chǎn)按4%預(yù)征率預(yù)征。

六、分稅種籌劃詳述

（一）企業(yè)所得稅

1、開(kāi)發(fā)成本的籌劃。對(duì)于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售收入受市場(chǎng)價(jià)格影響很大，總體成本、費(fèi)用控制會(huì)根據(jù)項(xiàng)目定位及規(guī)劃設(shè)定，以上因素可視同為固定值，可調(diào)節(jié)空間很小，因此通過(guò)成本分?jǐn)偡绞降恼{(diào)整，可以達(dá)到延遲納稅的效果，如合理提高開(kāi)發(fā)成本，增加主營(yíng)業(yè)務(wù)成本金額，從而達(dá)到降低稅負(fù)的效果。

2、成本費(fèi)用的籌劃。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了土增清算時(shí)多扣除成本，刻意增加成本類(lèi)科目的金額，造成企業(yè)所得稅提前納稅、土增清算不能扣除的結(jié)果。合理合規(guī)的安排成本費(fèi)用劃分，達(dá)到前期多扣除費(fèi)用的目的。同時(shí)可根據(jù)各年預(yù)算，合理安排廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)等支出，控制在稅法規(guī)定的限額比例內(nèi)，減少應(yīng)納稅所得額的調(diào)整。

3、彌補(bǔ)虧損的籌劃。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成立初期，會(huì)連續(xù)幾年稅務(wù)利潤(rùn)虧損，合理安排銷(xiāo)售時(shí)點(diǎn)，可在一定程度上利用彌補(bǔ)虧損的優(yōu)勢(shì)，降低前期所得稅稅負(fù)。這種籌劃方式適用于開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、銷(xiāo)售時(shí)點(diǎn)較晚的項(xiàng)目。

（二）營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅為收付實(shí)現(xiàn)制，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)為收到款項(xiàng)或達(dá)到收入確認(rèn)條件，同時(shí)考慮到“營(yíng)改增”政策的變化，地稅勢(shì)必會(huì)對(duì)營(yíng)業(yè)稅等由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征繳的稅種嚴(yán)格管理，其籌劃空間較小但風(fēng)險(xiǎn)很高，不建議對(duì)此稅種籌劃。

（三）土地增值稅（預(yù)征）。根據(jù)市土地增值稅預(yù)征政策，業(yè)態(tài)不同適用不同的預(yù)征率，其籌劃空間較小，不建議對(duì)此稅種籌劃。

（四）土地增值稅（清算）。如表2所示，土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。（表2）從多角度把控適用稅率，降低土增實(shí)際稅負(fù)，以下幾點(diǎn)僅從籌劃方法的角度分析：

1、收入的調(diào)整。假定成本為不變量，結(jié)合預(yù)售階段的籌劃方案以及預(yù)測(cè)銷(xiāo)售金額，調(diào)整銷(xiāo)售單價(jià)，使清算部分增值額不超過(guò)扣除部分的50%，即適用最低的30%稅率；或通過(guò)收入?yún)^(qū)間的調(diào)整使稅后利潤(rùn)最大化。

2、成本的劃分。假定收入為不變量，可以通過(guò)成本的劃分，合理提高清算成本，從而降低土地增值稅。

3、清算時(shí)點(diǎn)及順序的確定。項(xiàng)目包括住宅、商業(yè)、車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏室等業(yè)態(tài)，其中住宅和非住宅（商業(yè)、車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏室等）為清算業(yè)態(tài)，受銷(xiāo)售安排和項(xiàng)目立項(xiàng)所限，上述清算業(yè)態(tài)不能出具單獨(dú)的清算報(bào)告，且根據(jù)清算時(shí)點(diǎn)要求，即銷(xiāo)售比例達(dá)到85%或銷(xiāo)售許可證滿三年，屆時(shí)增值額較高的業(yè)態(tài)銷(xiāo)售比例較大，會(huì)提高清算項(xiàng)目前期的增值額，有可能出現(xiàn)前期清算補(bǔ)稅，二次清算退稅的情況，如合理調(diào)整銷(xiāo)售計(jì)劃，可推延補(bǔ)稅時(shí)點(diǎn)。

4、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅。

七、稅務(wù)籌劃方案

目前，稅務(wù)機(jī)關(guān)一般以區(qū)縣級(jí)以上發(fā)展和改革委員會(huì)審批或備案的項(xiàng)目（《投資項(xiàng)目核準(zhǔn)通知書(shū)》）為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃應(yīng)用 企業(yè)發(fā)展

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步于上世紀(jì)90年代，經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，逐漸成為支柱性產(chǎn)業(yè)之一，不僅為老百姓解決了安居問(wèn)題，而且?guī)?dòng)了建材、工程機(jī)械等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。近年來(lái)，由于房?jī)r(jià)過(guò)高、投資虛熱，國(guó)家宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)利潤(rùn)空間逐步縮小，市場(chǎng)不確定因素增加，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大。在這種情況下，進(jìn)行稅收籌劃顯得尤為重要。本文擬就稅收籌劃在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用作初淺分析。

一、稅收籌劃在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用

稅收籌劃是指納稅人遵循國(guó)家法律，以稅收政策法規(guī)為導(dǎo)向，事前選擇有利納稅方案處理自己的生產(chǎn)、投資、理財(cái)活動(dòng)的一種企業(yè)籌劃行為。房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種較多、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重，進(jìn)行稅收籌劃有特別意義。它既要善于運(yùn)用一般稅收籌劃方法，也要充分考慮行業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行富有特色的稅收籌劃。

（一）利用土地增值稅臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃

土地增值稅適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點(diǎn)，同時(shí)根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)法律規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可以通過(guò)銷(xiāo)售降價(jià)、提高配置標(biāo)準(zhǔn)、增加配套設(shè)施、增加建設(shè)成本等方式合理控制土地增值稅的增值額，對(duì)于普通住宅，房地產(chǎn)企業(yè)不但可利用土地增值稅的四級(jí)超率累進(jìn)稅率降低稅率，還可利用“20%的增值額”這個(gè) “臨界點(diǎn)”達(dá)到不交稅的效果，一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可通過(guò)銷(xiāo)售降價(jià)、提升配置標(biāo)準(zhǔn)、增加配套設(shè)施促進(jìn)項(xiàng)目的快速銷(xiāo)售，節(jié)約財(cái)務(wù)利息，實(shí)現(xiàn)資金的快速流轉(zhuǎn)滾動(dòng)，同時(shí)通過(guò)上述稅收籌劃措施，降低企業(yè)土地增值稅稅負(fù)，并不一定致使企業(yè)利潤(rùn)減少。

（二）利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

營(yíng)業(yè)稅方面：以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓股權(quán)也不征收營(yíng)業(yè)稅；房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營(yíng)業(yè)稅。

土地增值稅方面：合作建房一方提供土地，一方提供資金，建房后按比例分房自用的行為，對(duì)于房屋所產(chǎn)生的土地增值，免征土地增值稅；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。

因此，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可利用上述稅收優(yōu)惠進(jìn)行合理避稅。如將開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)先投資入股，再向購(gòu)買(mǎi)方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售方式可規(guī)避營(yíng)業(yè)稅。

（三）利用收入結(jié)構(gòu)進(jìn)行稅收籌劃

對(duì)于精裝修房屋，購(gòu)房房款中不僅包含了房屋建設(shè)成本，還包括房屋裝飾、裝潢費(fèi)用，由于房屋裝飾、裝潢屬于勞務(wù)服務(wù)，無(wú)需繳納增值稅。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可設(shè)立裝飾公司負(fù)責(zé)房屋裝飾、裝潢，銷(xiāo)售時(shí)將房屋銷(xiāo)售合同分拆成房屋銷(xiāo)售和房屋裝飾合同，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的裝飾公司分開(kāi)簽訂，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只需就房屋依據(jù)房款繳納土地增值稅，裝飾公司僅需就裝修費(fèi)用繳納營(yíng)業(yè)稅，不用繳納土地增值稅。利用該籌劃，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用關(guān)聯(lián)公司將經(jīng)營(yíng)收入分散，使得土地增值稅稅基大幅減少，可以大大節(jié)省土地增值稅款，甚至無(wú)需繳納土地增值稅。

（四）利用收款方式進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅及所得稅，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。另外根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》于采取分期付款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按照銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定付款日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，付款方提前付款的，按照實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

因此，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的單位價(jià)值較高的項(xiàng)目，購(gòu)買(mǎi)方很難一次拿出大額款項(xiàng)購(gòu)置房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可采用分期收款方式銷(xiāo)售，一方面可促進(jìn)銷(xiāo)售的增長(zhǎng)，另一方面企業(yè)不以售價(jià)總額為基數(shù)而以分期收款為基數(shù)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅及所得稅，將稅負(fù)進(jìn)行遞延，有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金流動(dòng)，創(chuàng)造更大的價(jià)值。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)注意問(wèn)題

1.稅收籌劃要合理合法

稅收籌劃要符合稅法政策，以依法納稅為前提，在多種納稅方案中做出選擇，規(guī)避法律、政策風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，結(jié)合企業(yè)實(shí)際，合理設(shè)計(jì)稅收籌劃方案，采取合理措施降低企業(yè)稅負(fù)。

2.稅收籌劃要貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及買(mǎi)地階段、建房階段、售房階段及后期物業(yè)管理階段，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、涉及的因素較多、涉稅較為復(fù)雜，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃需要事先謀劃，并實(shí)時(shí)跟蹤監(jiān)控。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷前所未有的嚴(yán)厲調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已日趨加劇、利潤(rùn)空間已大幅縮小。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理合法的進(jìn)行稅收籌劃，不僅可以降低企業(yè)自身稅負(fù)，爭(zhēng)取企業(yè)最大利益，而且通過(guò)稅收籌劃整個(gè)過(guò)程，可以提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，贏得新的發(fā)展空間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃具有一定的必要性，同時(shí)需根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)及所涉及的稅種，進(jìn)行合理的稅收籌劃。

參考文獻(xiàn)：

第4篇

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位。為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，維持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，我國(guó)出臺(tái)了多項(xiàng)關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策。由于國(guó)家調(diào)控力度不斷加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，有效控制成本就尤為重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及稅種多，稅收負(fù)擔(dān)較重，由于內(nèi)部成本費(fèi)用壓縮空間有限，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)常通過(guò)稅收籌劃以有效的降低稅收成本。與此同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)了一系列稅收法律法規(guī)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃提供了空間。

稅收籌劃的基礎(chǔ)是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，依據(jù)是現(xiàn)行法律法規(guī)，通過(guò)合理實(shí)施納稅方案，可有效降低納稅成本，從而達(dá)到防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)的目的，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)納稅人權(quán)益最大化。房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)之一，具有供應(yīng)鏈長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、地域性強(qiáng)、投資大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，在整個(gè)生命周期內(nèi)涉及了諸多稅種，為房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃提供了充足的空間。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃策略

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收籌劃而言，不僅需要借助其自身所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，同時(shí)還需要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)開(kāi)展具有自身特色的稅收籌劃。

1.納稅臨界點(diǎn)籌劃法

納稅臨界點(diǎn)籌劃法即在經(jīng)營(yíng)中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，納稅人通過(guò)減少收入或增大支出，避免承擔(dān)較重的稅收。納稅臨界點(diǎn)籌劃法適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在普通住宅土地增值稅具有稅收優(yōu)惠政策的情況下。我國(guó)稅法規(guī)定指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造并出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，若增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，則免征土地增值稅；若增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，則應(yīng)按規(guī)定對(duì)全部增值額計(jì)繳土地增值稅。此處所說(shuō)的“20%增值率”就是指“普通住宅計(jì)繳土地增值稅的臨界點(diǎn)”。

基于以上規(guī)定，如果出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率在臨界點(diǎn)20%以上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)合理控制出售價(jià)格或適當(dāng)增加可扣除項(xiàng)目金額的方法，使項(xiàng)目整體增值率降低到20%以下，從而達(dá)到享受該項(xiàng)稅收優(yōu)惠的目的。一般地，采用這種方法的前提是納稅人項(xiàng)目的增值率在臨界點(diǎn)附近，如果納稅人項(xiàng)目的增值率與臨界點(diǎn)相差太大，將不利于實(shí)際操作，這時(shí)就需要分析成本收益，測(cè)算籌劃是否有利，避免得不償失。

2.稅收優(yōu)惠政策籌劃法

稅收優(yōu)惠政策籌劃法是風(fēng)險(xiǎn)最小，成本最低的稅收籌劃方法。對(duì)于這些稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要綜合考慮，謹(jǐn)慎選擇。我國(guó)稅法明確規(guī)定，房屋建成后如果是按比例分房自用的，可暫免征收土地增值稅；如果建成后需轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t需要按規(guī)定征收土地增值稅。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在滿足以下條件時(shí)，繳納營(yíng)業(yè)稅的稅目為“服務(wù)業(yè)-業(yè)”，從而可避免繳納土地增值稅：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初期就可以確定最終用戶，符合代建房條件；反之，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不符合代建房條件，則應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”全額繳納營(yíng)業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可充分利用我國(guó)的各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)稅收的最優(yōu)籌劃，提高企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

3.兩次銷(xiāo)售房地產(chǎn)籌劃法

房地產(chǎn)銷(xiāo)售繳納的稅種主要包括土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅兩種。其中，土地增值稅采用超率累進(jìn)稅率，也就是說(shuō)房地產(chǎn)增值率越高，所繳納的稅率也就越高。針對(duì)這種情況，可采用兩次銷(xiāo)售房地產(chǎn)籌劃法，通過(guò)分解房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格，提供稅收籌劃的實(shí)施空間，降低房地產(chǎn)增值率，從而大大降低房地產(chǎn)銷(xiāo)售所需繳納的土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在出售時(shí)如已進(jìn)行過(guò)簡(jiǎn)單裝修，可將簡(jiǎn)單裝修作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)進(jìn)行核算，借助兩次銷(xiāo)售房地產(chǎn)籌劃法減少土地增值稅的繳納。

4.資金籌措籌劃法

股權(quán)融資和債權(quán)融資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的兩種主要方式。這兩種方式的區(qū)別在于：股權(quán)融資不允許稅前扣除股息，而債權(quán)融資可稅前扣除利息。因此，當(dāng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控制時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常優(yōu)先選擇債權(quán)融資的方式。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債權(quán)融資而言，又分為流動(dòng)資金貸款和項(xiàng)目長(zhǎng)期貸款。流動(dòng)資金貸款的利息支出通常計(jì)入當(dāng)期損益，能夠在稅前扣除；然而，項(xiàng)目長(zhǎng)期貸款的資金成本一般直接計(jì)入項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有以往年度的虧損可予以抵扣或企業(yè)在本年度處于虧損狀態(tài)時(shí)，應(yīng)將利息支出進(jìn)行資本化；如果處于盈利年度，則應(yīng)將利息支出進(jìn)行費(fèi)用化，從而最大化成本費(fèi)用。

5.遞延納稅籌劃法

遞延納稅籌劃法即企業(yè)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)盡可能地分期或者是延遲繳納稅款。在我國(guó)，稅收收入的主要稅源由增值稅、營(yíng)業(yè)稅兩大流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅組成。其中，流轉(zhuǎn)稅以收入為稅基，所得稅以收入減去可扣除項(xiàng)目后的應(yīng)納稅所得額為稅基。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可通過(guò)合理安排經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，將納稅期限向后推遲，實(shí)現(xiàn)資金的貨幣時(shí)間價(jià)值。這種做法并沒(méi)有減少繳納稅款的數(shù)額，但是延后繳納稅款的時(shí)間，從另一個(gè)角度來(lái)看相當(dāng)于得到了短期無(wú)息貸款，獲得了相對(duì)收益。因此，遞延納稅籌劃法的本質(zhì)是推遲確認(rèn)收入及納稅所得額，同時(shí)盡早列支費(fèi)用并及時(shí)入賬使其能夠在當(dāng)期進(jìn)行稅前扣除。

6.會(huì)計(jì)政策選擇籌劃法

我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理具有可選擇性，選擇的會(huì)計(jì)政策不同，形成的財(cái)務(wù)結(jié)果也不同。對(duì)于固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，其折舊和攤銷(xiāo)方法是采用直線折舊法還是加速折舊法，存貨計(jì)價(jià)方法是采用先進(jìn)先出法還是加權(quán)平均法，均會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的損益，進(jìn)而影響其應(yīng)繳納稅額。通過(guò)合理計(jì)提固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的減值和壞賬準(zhǔn)備，企業(yè)可以合理控制損益項(xiàng)目的列支和扣除。

第5篇

劉丹

（ 西南民族大學(xué) 四川省成都市 610041 ）

 

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控力度也越來(lái)越大，房地產(chǎn)企業(yè)自身能夠節(jié)約的成本越來(lái)越少，而有效的稅收籌劃也成為了一個(gè)節(jié)約成本的重要領(lǐng)域。本文立足于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃，通過(guò)對(duì)該類(lèi)企業(yè)各個(gè)主要的環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收籌劃的操作，為房地產(chǎn)企業(yè)提供一些有益的借鑒資料。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)用

 

一、             房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性

（一）稅收籌劃對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理有極大的促進(jìn)作用

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)對(duì)現(xiàn)金流的使用,現(xiàn)金流同時(shí)對(duì)于相對(duì)收益與絕對(duì)收益都有著不可忽視的作用。而稅收籌劃能夠有效地提高資金的使用,同時(shí)能夠?qū)ΜF(xiàn)金流進(jìn)行改善,對(duì)企業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。

（二）納稅人對(duì)稅收進(jìn)行籌劃有利于提高納稅的意識(shí)

稅收籌劃是少繳費(fèi)、緩繳費(fèi),并不會(huì)違反國(guó)家的法律。它是依法根據(jù)國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)優(yōu)惠政策采取節(jié)省稅收的策略,從而達(dá)到稅收零風(fēng)險(xiǎn),保證自己經(jīng)濟(jì)和名譽(yù)方面的健全。

（三）稅收籌劃能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃、有序發(fā)展

運(yùn)用稅收籌劃,能夠正確的引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化地發(fā)展,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中的倒把投機(jī)等行為有一定的抑制作用。企業(yè)合法根據(jù)國(guó)家推出的優(yōu)惠政策和鼓勵(lì)政策對(duì)資金進(jìn)行合理的運(yùn)用,對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新組合來(lái)減少賦稅,這樣對(duì)資源適當(dāng)配置與資本流動(dòng)都有極大的促進(jìn)作用。

二、           房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收籌劃的應(yīng)用

（一）  準(zhǔn)備環(huán)節(jié)籌資

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求量較大，如何籌措資金，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，從稅收的角度觀察，不同的籌資方式公司所承擔(dān)的稅負(fù)是不同的。

（二）  建設(shè)環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)建房通常是通過(guò)自建、代建和合作建房三種方式。首先，雖然大部分房地產(chǎn)企業(yè)比較偏向于自建，但在這種方式下稅收籌劃的操作空間是比較小；其次，房地產(chǎn)的代建是指房地產(chǎn)企業(yè)代替客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造，建造完成后向客戶收取收入的行為。這種方式對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其收入只是勞務(wù)報(bào)酬，屬于營(yíng)業(yè)稅的征收范圍，其中并沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此不需考慮土地增值稅，從而減輕了稅負(fù)；最后，房地產(chǎn)的合作建房。這種建房方式由于投資方?jīng)]有發(fā)生用建造成功的房屋換取土地使用權(quán)的行為，對(duì)于投資行為本身是不用繳納營(yíng)業(yè)稅的。而建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。而房屋建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅，使得合作企業(yè)雙方共同減輕稅負(fù)獲得利益。

（三）  銷(xiāo)售環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)的銷(xiāo)售環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種最多的環(huán)節(jié)，如營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加等，而房屋的銷(xiāo)售價(jià)格則是各開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者最關(guān)心的問(wèn)題，并且直接影響繳納企業(yè)營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅的多少。

1、營(yíng)業(yè)稅籌劃

案例1：A企業(yè)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，其對(duì)外簽訂了一份分期收款銷(xiāo)售房產(chǎn)合同，合同規(guī)定房子總價(jià)款為300萬(wàn)元，分3次付清，首期付款40%。首期付款后即把商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)绻藭r(shí)確認(rèn)收入，應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅為15萬(wàn)元（300）；如果按分期收款確認(rèn)收入，第一次應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅為6萬(wàn)元（300，以后兩次分別交營(yíng)業(yè)稅4.5萬(wàn)元（300）。雖然兩種方法確認(rèn)收入都是交營(yíng)業(yè)稅15萬(wàn)元，但采用分次確認(rèn)收入可以延緩納稅時(shí)間。

2、土地增值稅的籌劃

案例2：X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司商品房銷(xiāo)售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷(xiāo)售額為1億元‚豪華住宅的銷(xiāo)售額為5000萬(wàn)元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬(wàn)元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬(wàn)元。

如果不分開(kāi)核算，X公司應(yīng)繳納土地增值稅為：增值率為（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（15000－11000）×30%=1200萬(wàn)元

如果分開(kāi)核算，應(yīng)繳納土地增值稅計(jì)算如下：普通住宅的增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅（10000－8000）×30%=600萬(wàn)元；豪華住宅的增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，適用40%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（5000－3000）×40%－3000×5%=650萬(wàn)元，應(yīng)納土地增值稅合計(jì)金額=600+650=1250萬(wàn)元。

分開(kāi)核算比不分開(kāi)核算多支出稅金50萬(wàn)元，因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德食^(guò)20%，還要繳納土地增值稅。所以接下來(lái)就是通過(guò)適當(dāng)減少銷(xiāo)售收入使普通住宅的增值率控制在20%以?xún)?nèi)。

（四）  保有環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)一般的兩種投資方式分別是依靠出租房地產(chǎn)獲得租金收入和以房地產(chǎn)入股聯(lián)營(yíng)獲得利潤(rùn)。這兩種方式所涉稅種及稅負(fù)各不相同。房地產(chǎn)企業(yè)將建成的商品房對(duì)外出租收取租金，由于涉及的稅種較多，也為企業(yè)帶來(lái)了較重的稅負(fù)壓力，因此更多的房地產(chǎn)企業(yè)往往傾向于第二種方式。即將房地產(chǎn)投資入股，與被投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為。這種行為將不征收營(yíng)業(yè)稅及其附加，也不用直接繳納房產(chǎn)稅，在承擔(dān)一定投資風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，只需要繳納企業(yè)所得稅。

案例3：甲房地產(chǎn)公司在市中心有一處房產(chǎn)，該房產(chǎn)有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金收入；二是以房地產(chǎn)入股聯(lián)營(yíng)分得利潤(rùn)。這兩種投資方式所涉稅種及稅負(fù)各不相同，存在著較大的籌劃空間。假設(shè)房產(chǎn)原值為800萬(wàn)元，實(shí)際使用面積為200平方米，出租則每年可取得租金收入180萬(wàn)元；用于聯(lián)營(yíng)，則預(yù)期每年的聯(lián)營(yíng)企業(yè)利潤(rùn)中甲公司所占份額為400萬(wàn)元。

①采取出租方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)

營(yíng)業(yè)稅：房屋租賃業(yè)屬于服務(wù)業(yè)，按租金的5%征稅，應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅為90萬(wàn)元：

房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納，稅率為12%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)為21.6萬(wàn)元；城建稅：甲企業(yè)處于市區(qū)，城建稅稅率為7%，以其繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，則城稅稅負(fù)為6.3萬(wàn)元；教育費(fèi)附加：2.7萬(wàn)元；印花稅：在訂立合同時(shí)必須要繳納印花稅，印花稅稅負(fù)為0.18萬(wàn)元；所得稅：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加可在稅前扣除，租金收入應(yīng)納所得稅，因此，所得稅稅負(fù)為42.53萬(wàn)元。最終總體稅負(fù)為163.31萬(wàn)元。

②采取聯(lián)營(yíng)方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)

房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的余值計(jì)稅，稅率為1.2%。減除30%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)6.72萬(wàn)元；土地使用稅：此稅種從量定額計(jì)征，假定地區(qū)單位稅額為0.7元／平方米，土地使用稅稅負(fù)14萬(wàn)元；所得稅;稅負(fù)為100萬(wàn)元；最終總體稅負(fù)為120.72萬(wàn)元。

由以上計(jì)算我們可以得出甲企業(yè)采用聯(lián)營(yíng)方式所承擔(dān)的稅負(fù)要少42.59萬(wàn)元，這樣可以為企業(yè)節(jié)省一大筆成本支出。

三、小結(jié)

現(xiàn)階段伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出多樣化、復(fù)雜化的發(fā)展趨勢(shì)，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理變得越來(lái)越復(fù)雜。由于房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，繳納的稅種較多，稅額大，因此房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃需要統(tǒng)籌兼顧，根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展環(huán)境、經(jīng)營(yíng)環(huán)境、稅收環(huán)境的改變而進(jìn)行調(diào)整，制定適用于自身企業(yè)發(fā)展的稅收籌劃方案，這樣才能在節(jié)約稅款的同時(shí)，使得企業(yè)利益最大化。

 

參考文獻(xiàn)：

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[3]王英.房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財(cái)務(wù)運(yùn)用分析[J] 財(cái)經(jīng)界 2013

第6篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 稅收籌劃 土地增值稅 營(yíng)業(yè)稅

目前，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了自2008年以來(lái)的最低點(diǎn)。從蘭德咨詢(xún)所提供的數(shù)據(jù)來(lái)看，“增收不增利”成為了整個(gè)行業(yè)所面臨的尷尬局面，房地產(chǎn)的毛利率每年下滑約3―5個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)率每年下滑1個(gè)百分點(diǎn)。分析各種原因，除了受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以及政府宏觀調(diào)控的影響外，較高的稅負(fù)是縮小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)空間的重要因素之一，尤其是土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅。而在兩稅種之間進(jìn)行比較可以發(fā)現(xiàn)，土地增值稅對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)的影響則是巨大的。在這種情況下，稅收籌劃的必要性就凸顯出來(lái)。那么，如何通過(guò)合理、合法的手段來(lái)降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)呢？我們可以結(jié)合土地增值稅以及營(yíng)業(yè)稅的理論知識(shí)，將其靈活地運(yùn)用在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，以達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

一、投資決策階段――合理選擇開(kāi)發(fā)模式

在投資決策階段，選擇運(yùn)營(yíng)模式還是合作模式直接影響著整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所承擔(dān)的稅負(fù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要根據(jù)不同的模式來(lái)進(jìn)行稅負(fù)的對(duì)比預(yù)測(cè)以及運(yùn)營(yíng)方案的選擇。

由于代建行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，因此若合理采用代建方式來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，那么將會(huì)大大降低開(kāi)發(fā)活動(dòng)所承擔(dān)的稅負(fù)。在代建納稅籌劃過(guò)程中，所需要重點(diǎn)關(guān)注的是“開(kāi)發(fā)主體是誰(shuí)？”通常情況下，我們可以以“客戶”為開(kāi)發(fā)主體，而后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與客戶簽訂代建協(xié)議，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)完工后，由客戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相應(yīng)的報(bào)酬即可。可以看出，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)從未轉(zhuǎn)移過(guò)，仍舊在客戶的名下。

此外，我們也可以考慮合作建房的模式，充分利用合作建房模式下的稅收優(yōu)惠政策。在合作建房模式下，往往是一種一方出地、一方出資的模式。比如，A公司2014年5月通過(guò)招拍掛方式獲得了一塊土地，未做任何開(kāi)發(fā)；2014年9月打算將該土地轉(zhuǎn)讓給B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，由B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房。在這種情況下，如果直接轉(zhuǎn)讓?zhuān)珹公司不僅要按照差額繳納營(yíng)業(yè)稅，還需要清算土地增值稅，不享有任何稅收優(yōu)惠政策。而如果選擇與B公司合作開(kāi)發(fā)，由A公司出資、B公司出地，建成后各自對(duì)外轉(zhuǎn)讓?zhuān)m然營(yíng)業(yè)稅會(huì)增加，但是土地增值稅則節(jié)省了很多，相比之下依舊減輕了不少稅負(fù)。

因此，在投資決策階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以結(jié)合自身發(fā)展?fàn)顩r、合作伙伴經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境來(lái)選擇合適的投資運(yùn)營(yíng)模式，充分論證代建開(kāi)發(fā)與合作開(kāi)發(fā)的可行性，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

二、“拿地”階段――重視“拿地”方式的選擇

地價(jià)往往占到整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的百分之二三十，以何種方式取得建房所用土地是納稅籌劃所要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。對(duì)于一些大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，它們的品牌聲譽(yù)好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，與政府往往有著長(zhǎng)期的合作關(guān)系以及良好的溝通方式。在這種天然的優(yōu)勢(shì)之下，它們有時(shí)會(huì)采用“政府回收拍賣(mài)”的方式取得土地。因?yàn)椋绻ㄟ^(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得土地，那么轉(zhuǎn)讓方需要繳納營(yíng)業(yè)稅與土地增值稅等，這樣勢(shì)必會(huì)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。而如果地塊由政府回收并拍賣(mài)的話，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)則不僅可以免除營(yíng)業(yè)稅，同樣可免除土地增值稅。比如，一些舊城改造、舊廠房改造等項(xiàng)目。

也有一些房地產(chǎn)企業(yè)利用重組的方式來(lái)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。目前，國(guó)家出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)性產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。在滿足一定的比例或者其他條件的情況下，通過(guò)股權(quán)的合并、分立以及收購(gòu)等在營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅上有著很多減免優(yōu)惠。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以充分收集這些材料，結(jié)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，選擇重組方式降低稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的雙贏。

三、立項(xiàng)階段――把握清算優(yōu)惠政策

立項(xiàng)階段對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稅收籌劃來(lái)說(shuō)相當(dāng)重要，因?yàn)槠渲苯佑绊懼恋卦鲋刀惽逅銓?duì)象的確定，進(jìn)而影響著各個(gè)納稅期內(nèi)增值額的抵補(bǔ)以及平衡，同時(shí)也影響著項(xiàng)目清算的時(shí)點(diǎn)。

在立項(xiàng)階段，盡可能的將清算單位做大，不僅可以推遲土地增值稅的清算周期，而且可以平衡每一期所承擔(dān)的稅負(fù)。因?yàn)椋芏喾康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了打開(kāi)市場(chǎng)，在項(xiàng)目前期的定價(jià)往往較低，那么增值率隨之也會(huì)降低；而在后期，受到后期宣傳、項(xiàng)目完工進(jìn)度等因素的影響，價(jià)格也逐漸上漲，進(jìn)而增值率也就有所提升。尤其是普通住宅的增值率，往往會(huì)高于20%，導(dǎo)致不滿足清算時(shí)的稅收優(yōu)惠政策，土地增值稅稅負(fù)增加。那么，如果將某個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的清算單位做大，就可以達(dá)到遞延繳納稅款的效果，形成永久性的收益。

在上述基礎(chǔ)上，還要把握對(duì)可售面積的規(guī)劃，尤其要注重普通住宅和非普通住宅增值率的調(diào)整，合理規(guī)劃好人防、車(chē)庫(kù)等公共配套建筑面積。對(duì)于車(chē)庫(kù)、人防等公共設(shè)施的轉(zhuǎn)讓款如何計(jì)入收入和成本，國(guó)家相關(guān)文件并沒(méi)有明確的規(guī)定。如果非普通住宅增值率較高，在進(jìn)行立項(xiàng)規(guī)劃時(shí)則可以建設(shè)單獨(dú)的車(chē)庫(kù)，將收入成本計(jì)入非普通，增加成本、降低收入，實(shí)現(xiàn)非普通增值額的降低；如果是普通住宅增值率較高，則按照相反的方式進(jìn)行操作，建立底下車(chē)庫(kù)等。

四、開(kāi)發(fā)階段――關(guān)注土地增值稅的可扣除要素

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用的確定對(duì)于土地增值稅的籌劃非常重要。比如，在分期開(kāi)發(fā)、分期清算的情況下，如果預(yù)測(cè)價(jià)格是不斷上漲的，那么前期的售價(jià)要匹配較低的成本和費(fèi)用；后期的售價(jià)則需要匹配較高的成本和費(fèi)用，以充分發(fā)揮增值率對(duì)稅收籌劃的作用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好開(kāi)發(fā)成本的合理規(guī)劃。諸如萬(wàn)達(dá)、綠地等這些大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，它們往往有著長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴，企業(yè)可以利用這種長(zhǎng)期性來(lái)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合理的定價(jià)，防止出現(xiàn)成本明細(xì)不均勻的現(xiàn)象。對(duì)于清算對(duì)象中同時(shí)包括非普通商品房和普通商品房的，分?jǐn)偡绞降倪x擇往往會(huì)影響到開(kāi)發(fā)成本的分配，進(jìn)而影響到增值率的大小。此外，由于實(shí)務(wù)中開(kāi)發(fā)成本與期間費(fèi)用往往是不能清楚地分開(kāi)來(lái)的，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以將期間費(fèi)用作為開(kāi)發(fā)成本，增加可扣除的開(kāi)發(fā)成本。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還利用營(yíng)銷(xiāo)樓以及樣板間的建設(shè)來(lái)增加開(kāi)發(fā)成本。因?yàn)閲?guó)家稅務(wù)總局稅務(wù)司對(duì)售樓處、樣板間的設(shè)計(jì)、建造等費(fèi)用做出了不同的處理。如果為臨時(shí)設(shè)施，那么這些費(fèi)用不得計(jì)入成本扣除；如果是在項(xiàng)目主體內(nèi)修建并且后期有償轉(zhuǎn)讓的，則準(zhǔn)予計(jì)入開(kāi)發(fā)成本扣除。總之，對(duì)于開(kāi)發(fā)成本的增加方式多種多樣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用各項(xiàng)規(guī)定來(lái)增加可扣除的成本。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也要充分利用財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除的規(guī)則。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，利息支出是可以據(jù)實(shí)扣除的，那么企業(yè)就可以比較5%的加計(jì)扣除與據(jù)實(shí)扣除誰(shuí)大誰(shuí)小來(lái)選擇有利于增加稅后利潤(rùn)的方式。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源主要是依靠金融借款，并且利息很有可能超過(guò)加計(jì)扣除的5%，那么就要搜集好各種結(jié)算清單、做好相應(yīng)的登記工作。比如，C房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)一套住宅商品房，支付了土地出讓金1000萬(wàn)元，可扣除的開(kāi)發(fā)成本為10000萬(wàn)元，計(jì)入資本化可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟睦⒅С鰹?500萬(wàn)元。按比例扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用最高限額為（10000+1000）？鄢10%=1100萬(wàn)元；據(jù)實(shí)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用最高限額為1500+（10000+1000）？鄢5%=

2050萬(wàn)元。在這個(gè)過(guò)程中，既要通過(guò)稅前可抵減利息費(fèi)用的增加減少企業(yè)的納稅成本，又要考慮高額的利息費(fèi)用也很可能成為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，因此企業(yè)在進(jìn)行籌資活動(dòng)的過(guò)程中，既要考慮納稅籌劃的影響，同時(shí)也要把控企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

五、銷(xiāo)售階段――注重收入的分散與二次清算

清算收入的高低、類(lèi)別構(gòu)成等決定著增值率的分子項(xiàng)，因此在銷(xiāo)售階段要注重對(duì)收入的調(diào)整。比如，裝修款單列意味著對(duì)收入的分割；車(chē)房同購(gòu)意味著普通商品房與非普通商品房的不同劃分；開(kāi)發(fā)企業(yè)直接銷(xiāo)售或者銷(xiāo)售則意味著售價(jià)的高低。

在實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將能夠單獨(dú)分割出來(lái)的業(yè)務(wù)收入從項(xiàng)目銷(xiāo)售收入中分離出來(lái)，同時(shí)控制成本結(jié)轉(zhuǎn)的比例，達(dá)到減少稅基的目的。值得注意的是，如何使收入的分散合理化并且合法化。一些企業(yè)采用裝修款單獨(dú)簽訂合同的方式，以毛坯房的價(jià)格備案。雖然裝修合同將對(duì)方的營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到了企業(yè)，但是企業(yè)卻節(jié)省了大額的土地增值稅。在這個(gè)過(guò)程中，企業(yè)所要關(guān)注的是客戶的意愿。因?yàn)榉植鸷贤瑫?huì)增加合同主體，進(jìn)而增加客戶的交易風(fēng)險(xiǎn)和交易成本。也有一些企業(yè)采用買(mǎi)房送車(chē)的策略來(lái)降低土地增值稅的稅負(fù)。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)的車(chē)位往往作為非普通收入，這就導(dǎo)致這部分收入無(wú)法享受免稅的優(yōu)惠。而如果能夠?qū)④?chē)位的收入轉(zhuǎn)化為普通商品房的收入，結(jié)合相關(guān)的計(jì)算，就很可能實(shí)現(xiàn)享受到免稅政策，從而實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的降低。諸如青島的一些地市專(zhuān)門(mén)規(guī)定贈(zèng)送的車(chē)位因?yàn)闆](méi)有取得收入，可以按照開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷(xiāo)售收入，更加為這一稅收籌劃方式提供了環(huán)境基礎(chǔ)。

通常情況下，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不可能在一段時(shí)間內(nèi)全部銷(xiāo)售完畢，因此樓盤(pán)清算之后再銷(xiāo)售已經(jīng)成為非常普遍的現(xiàn)象。那么，在這個(gè)過(guò)程中也就存在著后續(xù)的成本費(fèi)用以及后期的銷(xiāo)售收入。在項(xiàng)目清算之后所發(fā)生的銷(xiāo)售，其扣除項(xiàng)目的金額應(yīng)當(dāng)按照清算時(shí)單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售面積來(lái)計(jì)算。并且，相關(guān)文件否定了前期銷(xiāo)售與后期銷(xiāo)售合并清算的方式。在這種情況下，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)保留了一定的后續(xù)成本。比如，將后期物業(yè)并入到前期整體收入、成本中，從而發(fā)起二次清算，重新計(jì)算土地增值率以及土地增值稅，實(shí)現(xiàn)一次清算的目的，降低企業(yè)稅負(fù)。實(shí)務(wù)中，各地區(qū)稅務(wù)局對(duì)二次清算都有著明確的規(guī)定，具體操作仍需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐囊?guī)定來(lái)考慮。

六、結(jié)語(yǔ)

面對(duì)嚴(yán)峻的發(fā)展形勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取積極的措施應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境以及政府宏觀調(diào)控。稅收籌劃作為節(jié)約內(nèi)部成本、應(yīng)對(duì)政府相關(guān)調(diào)控政策的有效手段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)把握好其運(yùn)作原理，充分運(yùn)用各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目每一過(guò)程的特殊性，關(guān)注重點(diǎn)稅種，建立合理、合法的稅收籌劃體系，為企業(yè)尋求更廣闊的利潤(rùn)空間。

【參考文獻(xiàn)】

第7篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 稅收籌劃 經(jīng)濟(jì)發(fā)展

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)的稅收制度也得到了進(jìn)一步的完善。目前，我國(guó)稅收的法制化進(jìn)程已越來(lái)越快，稅收的征管效率也得到了很大程度的提高，再加上各種管理手段及信息傳播效率的大大提高，人們對(duì)稅收籌劃及財(cái)務(wù)管理也有了更加全面的認(rèn)識(shí)。另外，由于全球金融風(fēng)暴的影響，我國(guó)的地產(chǎn)置業(yè)也不可避免地受到了一定的影響，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，市場(chǎng)的萎縮、投資速度的回落及相關(guān)的銷(xiāo)售情況不佳等情況，都使得其現(xiàn)金流出現(xiàn)比較不樂(lè)觀的現(xiàn)象。對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收進(jìn)行合理的籌劃，對(duì)其財(cái)務(wù)進(jìn)行合理的管理，不但有助于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展，而且還有助于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

一、稅收籌劃與財(cái)務(wù)管理的內(nèi)涵

通常來(lái)說(shuō)，稅收籌劃是一種合法的節(jié)稅籌劃活動(dòng)，換一種說(shuō)法，就是納稅人在國(guó)家相關(guān)法律政策允許的前提下，合法開(kāi)展的一項(xiàng)活動(dòng)，其主要目的是通過(guò)對(duì)企業(yè)相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行安排與調(diào)整，達(dá)到合理稅負(fù)、找到最優(yōu)的節(jié)稅生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案。因此，就本質(zhì)上而言，稅收籌劃不等同于逃稅、偷稅，它是一種正當(dāng)合法的行為，也是當(dāng)今社會(huì)企業(yè)節(jié)稅的重要選擇。

財(cái)務(wù)管理指的是在一定的目標(biāo)下，對(duì)資產(chǎn)的投資或購(gòu)置、資本的融通、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的現(xiàn)金流量及利潤(rùn)的分配等開(kāi)展的管理活動(dòng)。在企業(yè)的管理中，財(cái)務(wù)管理占據(jù)著較為重要的地位，是企業(yè)管理的重要組成部分。財(cái)務(wù)管理是在財(cái)經(jīng)法規(guī)的制度上建立的，它把財(cái)務(wù)管理的原則作為基礎(chǔ)，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的相關(guān)財(cái)務(wù)活動(dòng)及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)管理工作進(jìn)行合理的組織與處理，因此也可以說(shuō)，財(cái)務(wù)管理就是處理企業(yè)所有經(jīng)濟(jì)關(guān)系，組織所有財(cái)務(wù)活動(dòng)的一種行為。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃與財(cái)務(wù)管理的意義

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)往往具有資金投入量較大、銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高等特點(diǎn)。也正因?yàn)檫@些特點(diǎn)的存在，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行合理的稅收籌劃與財(cái)務(wù)管理便具有較為重大的意義。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃與財(cái)務(wù)管理的意義主要有以下幾個(gè)方面：

（一）有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化

就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，其開(kāi)發(fā)及交易的環(huán)節(jié)較為復(fù)雜，所涉及到的稅收種類(lèi)也比較復(fù)雜，比如，土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅等，繁雜的稅種為企業(yè)的負(fù)稅增加了不少的負(fù)擔(dān)，而根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在不違法的情況下對(duì)稅收進(jìn)行合理的籌劃，不但能夠在一定程度上減小企業(yè)的負(fù)擔(dān)，還有助于企業(yè)利潤(rùn)最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，有助于提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）有助于提高企業(yè)的會(huì)計(jì)核算水平

稅收籌劃是企業(yè)的一種財(cái)務(wù)手段，合理有效的稅收籌劃能夠有效減少相關(guān)企業(yè)的稅收支出，在一定程度上提高資金的利用率，使企業(yè)的資金流得到有效的改善。此外，由于企業(yè)的稅收籌劃及財(cái)務(wù)管理工作的開(kāi)展都與會(huì)計(jì)工作有關(guān)，完善有效的會(huì)計(jì)核算是稅收籌劃及相關(guān)財(cái)務(wù)管理工作高效開(kāi)展的前提，因此，相關(guān)業(yè)務(wù)的開(kāi)展可以在一定層面上提高企業(yè)會(huì)計(jì)核算的水平，對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作可以起到一定的促進(jìn)作用，有利于企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)的順利開(kāi)展。

（三）有利于樹(shù)立良好的企業(yè)形象

就平常的納稅活動(dòng)中，尤其是在納稅申報(bào)的時(shí)候，對(duì)稅額進(jìn)行及時(shí)準(zhǔn)確的申報(bào)，不但可以有效降低企業(yè)涉稅的風(fēng)險(xiǎn)，還能樹(shù)立良好的信譽(yù)，有助于企業(yè)形象的樹(shù)立。另外，合理有效的開(kāi)展財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，也能夠在一定程度上保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的順利開(kāi)展，尤其對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，有序的資金流動(dòng)是保證其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)順利開(kāi)展的重要保證，這對(duì)企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)是極為重要的。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收籌劃策略

由于其自身的特殊性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及到的稅收種類(lèi)相對(duì)較多，其所繳納的稅金的核算也較為復(fù)雜。稅收籌劃能夠在一定程度上減小企業(yè)的負(fù)稅負(fù)擔(dān)，但不是一切稅種都可以進(jìn)行稅收籌劃。就目前的情況，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，可以開(kāi)展稅收籌劃的稅種主要包括：土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅以及企業(yè)所得稅。根據(jù)不同稅種的不同性質(zhì)，企業(yè)稅收籌劃的方式與收益也有所不同。下面分別對(duì)幾種稅收的籌劃策略進(jìn)行相關(guān)的分析：

（一）土地增值稅的籌劃

土地增值稅指的是對(duì)國(guó)有的土地使用權(quán)、地上的建筑物以及建筑附屬物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)闹腥〉檬杖氲膫€(gè)人或單位，根據(jù)其轉(zhuǎn)讓的收入所得的增值額進(jìn)行征收的稅種。增值稅的籌劃主要有以下三種：

首先是對(duì)成本核算對(duì)象進(jìn)行籌劃。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其可以單獨(dú)設(shè)立一家裝飾公司，由其來(lái)完成相應(yīng)房戶的裝修工作。就具體的操作來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)可以與購(gòu)買(mǎi)房屋的客戶簽訂兩份不同的合同：一是房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與房屋購(gòu)買(mǎi)者之間簽訂的；二是裝修合同，這是裝飾公司與房屋購(gòu)買(mǎi)者之間簽訂的。這時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售合同上面所標(biāo)注的房款的增值額，進(jìn)行土地增值稅的繳納；而在裝修合同上面所標(biāo)注的金額就屬于企業(yè)的勞務(wù)收入，應(yīng)繳納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅，而不再進(jìn)行土地增值稅的繳納。企業(yè)可以通過(guò)這樣的方式分散企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入，進(jìn)而減少相關(guān)的稅基，以達(dá)到降低稅率、節(jié)省稅款的目的。

其次是對(duì)利息的扣除方式進(jìn)行的籌劃。根據(jù)國(guó)家相關(guān)的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的相關(guān)利息支出，只要能夠可以按照房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓計(jì)算分?jǐn)偅⑶夷軌虻玫较嚓P(guān)金融機(jī)構(gòu)提供的證明的，便允許得到扣除，但扣除的部分最高不能超過(guò)商業(yè)銀行當(dāng)期同類(lèi)貸款利率的計(jì)算金額。而對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所耗費(fèi)的其它費(fèi)用，則根據(jù)土地的使用所支付的資金與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本這兩個(gè)項(xiàng)目之和且低于其和的5%進(jìn)行計(jì)算扣除；對(duì)于不能根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓對(duì)利息支出進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偦蛘呤遣荒苋〉孟嚓P(guān)金融機(jī)構(gòu)提供的相關(guān)證明的，則不可以對(duì)其利息進(jìn)行單獨(dú)的計(jì)算，而是將其并入到開(kāi)發(fā)成本中進(jìn)行統(tǒng)一的計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所耗費(fèi)的費(fèi)用則根據(jù)土地使用所支付的資金與開(kāi)發(fā)成本這兩個(gè)項(xiàng)目之和且低于其和的10%進(jìn)行相應(yīng)的計(jì)算扣除。根據(jù)這樣的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就可以根據(jù)實(shí)際的情況選擇合適的籌劃方法，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要有賴(lài)于負(fù)債籌資，其利息費(fèi)用所占的比例較高時(shí)，就可以選擇計(jì)算分?jǐn)偫⑼瑫r(shí)提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，進(jìn)行對(duì)相關(guān)的費(fèi)用進(jìn)行合理的扣除；相反的，當(dāng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目主要是依靠權(quán)益資本進(jìn)行的，其預(yù)計(jì)的相關(guān)利息小隊(duì)較少，則可以不對(duì)分?jǐn)偫⑦M(jìn)行計(jì)算，這樣便可以對(duì)相關(guān)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用進(jìn)行一定的扣除，有利于企業(yè)相關(guān)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。

另外是對(duì)增值額開(kāi)展籌劃。根據(jù)我國(guó)相關(guān)條例，納稅人自己建造普通住宅并出售的，若增值額未達(dá)到扣除項(xiàng)目金額的20%，則可以免繳增值稅；若超過(guò)20%，則要按照相關(guān)規(guī)定對(duì)全部增值額進(jìn)行相應(yīng)的納稅活動(dòng)。另外，如果納稅人既建造普通住宅，又進(jìn)行其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，則應(yīng)該對(duì)其獲得的增值額進(jìn)行分別的核算，對(duì)于不能準(zhǔn)確核算增值額的，其所建造的普通住房則不能夠運(yùn)用相應(yīng)的免稅規(guī)定。土地增值稅的適用稅率為30%到60%之間，并且是超率累進(jìn)稅率，在相同的條件下，價(jià)格越高，增值額就越大，其所適用的稅率也就越高。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)在對(duì)產(chǎn)品定價(jià)時(shí)，要對(duì)全部情況進(jìn)行充分的考慮，既要考慮收益，又要考慮相應(yīng)的支出，最大限度保證企業(yè)的利潤(rùn)。

（二）營(yíng)業(yè)稅的籌劃

營(yíng)業(yè)稅是以在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)所取得的營(yíng)業(yè)額為課稅對(duì)象所征收的一種商品勞務(wù)稅。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其營(yíng)業(yè)稅的籌劃策略主要有以下三個(gè)方面：

首先是合作建房的籌劃方法。合作建房指的是兩個(gè)合作者，一方出資，一方出土地的使用權(quán)，雙方以合作的方式進(jìn)行的房屋建造行為。合作建房主要包括兩種方式：以物易物和合營(yíng)企業(yè)，這兩種方式的納稅義務(wù)存在一定的差別，納稅人可以對(duì)兩種方式之間的差別進(jìn)行充分的利用，進(jìn)而進(jìn)行合理的收稅籌劃，最大限度保證企業(yè)的利潤(rùn)。例如，甲乙兩方進(jìn)行合作建房，甲方提供土地，乙方出資。房屋建好后，經(jīng)相關(guān)評(píng)估得到該建筑物的價(jià)值為6000萬(wàn)，甲乙兩方各自分得3000萬(wàn)的房屋。這時(shí)，甲方通過(guò)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)@得了部分建筑物的所有權(quán)，就應(yīng)根據(jù)相關(guān)稅率進(jìn)行繳納營(yíng)業(yè)稅，而乙方則無(wú)需進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的繳納。

其次是承包合同的籌劃方法。承包建筑工程的公司有沒(méi)有與建設(shè)單位進(jìn)行相關(guān)承包合同的簽訂，將會(huì)影響企業(yè)的稅率。承包建筑的公司在和建設(shè)單位進(jìn)行合同的簽訂時(shí)，所建造的房屋就歸屬于建筑業(yè)，其所使用的稅率為3%，而在不簽訂合同的情況下，該建筑就應(yīng)該歸屬于服務(wù)業(yè)，這時(shí)所適用的稅率就為5%。據(jù)此，納稅人在對(duì)相應(yīng)的工程進(jìn)行承包時(shí)，應(yīng)該與相應(yīng)的建設(shè)單位簽訂相關(guān)的合同，這樣就可以只按3%的稅率繳納稅金。有效降低了企業(yè)的負(fù)稅負(fù)擔(dān)。

最后是通過(guò)減少應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)次數(shù)進(jìn)行稅收的籌劃。按照國(guó)家稅法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)該歸屬于營(yíng)業(yè)稅的征收范圍，營(yíng)業(yè)稅是根據(jù)流轉(zhuǎn)的次數(shù)重復(fù)征收的，流轉(zhuǎn)的次數(shù)增多會(huì)導(dǎo)致相應(yīng)的稅金增加。所以在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就可以根據(jù)相應(yīng)的情況，合理地減少相關(guān)應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)次數(shù)，進(jìn)而最大限度地減少相關(guān)稅金的繳納。

（三）企業(yè)所得稅的籌劃

企業(yè)所得稅，是對(duì)我國(guó)境內(nèi)的企業(yè)和其他取得收入的組織的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他的所得征收的所得稅。與營(yíng)業(yè)稅的籌劃相比，企業(yè)所得稅的籌劃的效益更大同時(shí)也更為直接。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所得稅籌劃主要可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：

首先是選擇投資地區(qū)進(jìn)行籌劃。選擇投資地區(qū)進(jìn)行相關(guān)的稅收籌劃工作，是在國(guó)家對(duì)相關(guān)地區(qū)進(jìn)行的稅收優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上出臺(tái)的，與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策相符合，所以能夠得到政府部門(mén)的支持。通過(guò)成本與收益的核算，納稅人可以在相關(guān)的稅收優(yōu)惠的地區(qū)進(jìn)行相應(yīng)的注冊(cè)，而如果企業(yè)在沒(méi)有相關(guān)優(yōu)惠政策的地區(qū)進(jìn)行了注冊(cè)，則可以經(jīng)過(guò)相關(guān)的策劃，然后再與一些可以享受優(yōu)惠政策的企業(yè)進(jìn)行掛靠，進(jìn)而使自己也可以享受一定的優(yōu)惠。

其次，選擇從屬的機(jī)構(gòu)進(jìn)行籌劃。就一個(gè)企業(yè)而言，其從屬機(jī)構(gòu)包括分公司、子公司及辦事處。對(duì)與從屬機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，由于其形式不同，使得其核算、納稅形式以及其所享受的稅收優(yōu)惠政策都有所不同。公司是獨(dú)立的法人，其設(shè)立的手續(xù)也相對(duì)較為復(fù)雜，公司所得稅的核算與繳納都是獨(dú)立進(jìn)行的，并可以享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠；而分公司與辦事處則不同，其設(shè)立的手續(xù)相對(duì)較為簡(jiǎn)單，相關(guān)的核算也不是獨(dú)立進(jìn)行的，所得稅是交由總公司匯總后進(jìn)行繳納，稅負(fù)較輕，但不享受相關(guān)的稅收優(yōu)惠。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在對(duì)相關(guān)的稅收進(jìn)行籌劃時(shí)，應(yīng)該對(duì)實(shí)際的情況進(jìn)行合理的分析，并制定出相應(yīng)的稅收籌劃計(jì)劃，最終選擇可以讓企業(yè)負(fù)稅最輕、獲得的利潤(rùn)最大的方案。

此外是利用稅前扣除項(xiàng)目進(jìn)行籌劃。根據(jù)我國(guó)稅法的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)所得稅的稅率為25%，在每一個(gè)納稅年度，納稅人的總收入額減去準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目之后所剩的余額即為應(yīng)繳納的所得稅的金額。其中，準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目指的是納稅人在該納稅年度里所發(fā)生的，并與納稅人取得應(yīng)該繳納稅金的收入相關(guān)的全部必要的費(fèi)用、成本、稅金及損失。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際的情況，對(duì)相關(guān)稅目進(jìn)行合理的籌劃，進(jìn)而有效減少稅額。

四、結(jié)束語(yǔ)

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，合理的稅收籌劃不但可以降低其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本，還在一定程度上關(guān)系到企業(yè)的存亡，與企業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。隨著經(jīng)濟(jì)改革的不斷深入，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)的調(diào)控能力不斷的加強(qiáng)，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間也在不斷地縮小，面對(duì)這樣的情況，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理合法的稅收籌劃是非常有必要的。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)相關(guān)的稅收政策，結(jié)合自身的實(shí)際情況，進(jìn)行合理的稅收籌劃，并做好企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理，在不違反法律法規(guī)的條件下，對(duì)企業(yè)的資金以及財(cái)產(chǎn)進(jìn)行合理的控制，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊煥玲.企業(yè)稅收籌劃與財(cái)務(wù)管理的相關(guān)性分析[J].中國(guó)管理信息化，2009；06：40-41

[2]張麗莉.關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃的幾點(diǎn)思考[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊，2009；07：52-53

第8篇

摘 要 隨和經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)近年來(lái)發(fā)展迅速，已經(jīng)成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要行業(yè)之一，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依然存在一些問(wèn)題有待解決，進(jìn)行合理的土地增值稅稅收籌劃工作，可為企業(yè)帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)效益。本文對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出相關(guān)的解決對(duì)策，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 土地增值稅 稅收 籌劃

一、前言

隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，人們生活水平不斷提高，對(duì)住房的需求量也越來(lái)越大，但是現(xiàn)如今，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也越顯激烈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在如此嚴(yán)峻的市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，必須要科學(xué)、合理的進(jìn)行土地增值稅稅收的合理籌劃。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅稅收籌劃現(xiàn)狀分析

就目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，還比較樂(lè)觀，但是近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅增長(zhǎng)速度較快，對(duì)企業(yè)難免造成一些影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了解決經(jīng)濟(jì)效益，也將房?jī)r(jià)進(jìn)行提高，這樣人們買(mǎi)房就陷入了困境。為了有效控制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，政府采用征收土地增值稅的方式來(lái)抑制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度，但是進(jìn)行稅收的過(guò)程中，遇到各種各樣的問(wèn)題，嚴(yán)重阻礙了稅收工作的進(jìn)行。此外，在進(jìn)行清算當(dāng)中，大部分地方政府也是從利益的角度出發(fā)，沒(méi)有將清算工作落實(shí)到位，在執(zhí)行的過(guò)程中，也出現(xiàn)了各種問(wèn)題，清算力度有待加強(qiáng)，不然則會(huì)嚴(yán)重阻礙了清算工作的進(jìn)行[1]。我國(guó)大部分地區(qū)稅收成本都比較偏高，部分地區(qū)對(duì)土地增值稅的稅收工作并沒(méi)有得到真正落實(shí)，并且還出現(xiàn)樓盤(pán)土地增值稅拖欠現(xiàn)象，時(shí)間一長(zhǎng)，根本無(wú)法將拖欠的費(fèi)用一一收回。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值說(shuō)稅收政策也在不斷改變，為了適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，國(guó)家對(duì)土地增值稅做了適當(dāng)?shù)母倪M(jìn)與補(bǔ)充，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之前一些合法的土地增值稅籌劃方案，先現(xiàn)在看來(lái)已不合法。盡管如此，但是只有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅做適當(dāng)?shù)母儯拍苁狗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)健康發(fā)展。

三、房地開(kāi)發(fā)產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃措施

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃工作，首先要從明確清算對(duì)象和規(guī)劃成本出發(fā)，其次通過(guò)科學(xué)的定價(jià)來(lái)增加企業(yè)收益，最后還要科學(xué)的籌劃土地增值稅的稅收范圍。

1.明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的清算對(duì)象及對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行合理規(guī)劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃時(shí)，明確清算對(duì)象是關(guān)鍵。清算工作需要建立在國(guó)家有關(guān)部門(mén)的先關(guān)規(guī)定上，進(jìn)行清算時(shí)，主要是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位開(kāi)展，若是項(xiàng)目是分期的情況，則是以分期的項(xiàng)目為單位開(kāi)展清算工作。有時(shí)候，一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同一時(shí)間進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，但是其中所存在的產(chǎn)品的類(lèi)型卻各不相同，此時(shí)，對(duì)象不一致，清算所得到的結(jié)果也必然不同，例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有普通住宅的同時(shí)，又擁有商業(yè)鋪面，這就要采用分開(kāi)進(jìn)行計(jì)算的方式來(lái)計(jì)算增值額，在進(jìn)行清算時(shí)要注意，一些開(kāi)發(fā)商品是應(yīng)稅，一些卻是免稅，所以，要在明確對(duì)象的前提下進(jìn)行清算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可從對(duì)項(xiàng)目的收入以及成本，分別進(jìn)行核算的方式來(lái)降低所繳稅費(fèi)[2]。做好土地增值稅籌劃工作，還需要對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行科學(xué)、合理的分配，主要采用的方法有4個(gè)，即建筑面積法、占地面積法、預(yù)算造價(jià)法以及直接成本法，建筑面積法是用于同項(xiàng)工程中不同的建筑，對(duì)其成本進(jìn)行分配；占地面積法是根據(jù)已開(kāi)發(fā)的用地面積做分配，多用于分配土地成本；預(yù)算造價(jià)法則是用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中財(cái)務(wù)費(fèi)用的支付，以及對(duì)建筑產(chǎn)品的成本進(jìn)行科學(xué)分配；而直接成本法就是分配財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，并對(duì)建筑產(chǎn)品的成本支出金額進(jìn)行合理分配，一定程度上降低企業(yè)所需繳納的土地增值稅稅額。

明確企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)清算的對(duì)象，并對(duì)成本進(jìn)行合理規(guī)劃，從而對(duì)土地增值稅籌劃工作進(jìn)行改進(jìn)，使企業(yè)在市場(chǎng)中立于不敗之地。

2.對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行科學(xué)合理的定價(jià)

房?jī)r(jià)的科學(xué)合理定價(jià)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取經(jīng)濟(jì)效益最直接的方法，所以，企業(yè)要通過(guò)合理的定價(jià)來(lái)降低房?jī)r(jià)，使房?jī)r(jià)和同行相比偏低，這樣便可吸引客戶前來(lái)購(gòu)買(mǎi)。根據(jù)國(guó)家的土地增值稅相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)住宅進(jìn)行出售，當(dāng)增值稅額低于扣除項(xiàng)目所有金額的20%的時(shí)候，可免繳土地增值稅，根據(jù)這個(gè)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可對(duì)住宅進(jìn)行拍賣(mài)的時(shí)，通過(guò)全面分析若是抬高房?jī)r(jià)的所獲取的收益，以及放棄優(yōu)惠增長(zhǎng)而支付的稅費(fèi)，兩者進(jìn)行比較，最終采用企業(yè)獲取利益比較的高的一個(gè)方案[3]。例如，上海市某一地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正在銷(xiāo)售一批商品房，扣除項(xiàng)目的允許金額為2000萬(wàn)元，設(shè)商品房銷(xiāo)售價(jià)格為X，這樣銷(xiāo)售所附稅額與附加就應(yīng)該為5%X（1+3%+7%）=5.5%X，算式中的5%指的是營(yíng)業(yè)稅稅率，3%指的是教育費(fèi)附加征收率，而7%則指的是城建稅的稅率。這樣，企業(yè)所需要扣除的項(xiàng)目金額就是2000+5.5%X，此時(shí)，若是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)想采用起點(diǎn)征收優(yōu)惠方案，那么房?jī)r(jià)的售價(jià)最高為1.2×（2000+5.5%X）=X，通過(guò)計(jì)算，X=2569（萬(wàn)元），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就應(yīng)將房?jī)r(jià)控制在2569這個(gè)范圍之內(nèi)，不可超出，這樣才可免繳土地增值稅，所獲利潤(rùn)為428萬(wàn)元，這樣才可獲取最高利潤(rùn)。若是企業(yè)不采用此方案，所使用的是提高房?jī)r(jià)來(lái)獲取利益，那么增值率超過(guò)20%的部分，就比較適合增值率不超過(guò)50%的時(shí)候，速扣數(shù)就為0，而稅率則為30%，此時(shí)，設(shè)價(jià)格增加了Z，房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格久違X+Z，這樣扣除項(xiàng)目所允許的范圍金額就有所增加，增加值為5.5%Z，扣除項(xiàng)目允許的金額就為2141+5.5%Z，增值金額則為2000+Z-（2141+5.5%Z）=94.5%Z+428，應(yīng)該繳納發(fā)達(dá)土地增值稅的金額為30%×（94.5% Z+428）= 0.2835Z+64.2，此時(shí)，企業(yè)獲取最高利益，應(yīng)將放棄起點(diǎn)優(yōu)化政策，通過(guò)提高房?jī)r(jià)來(lái)獲取經(jīng)濟(jì)效益，由此可知，0.2835Z+64.2

科學(xué)定價(jià)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取經(jīng)濟(jì)效益有效的方法，企業(yè)在對(duì)住宅進(jìn)行定價(jià)的時(shí)候，進(jìn)行充分考慮，根據(jù)實(shí)際情況，采用適合的方案，為企業(yè)帶來(lái)更大的財(cái)富。

3.對(duì)土地增值稅的稅收范圍做籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可從稅收范圍上對(duì)土地增值稅進(jìn)行控制，企業(yè)要合理節(jié)稅，可從三個(gè)方面達(dá)到這一目的。首先是采用合作建房的方式來(lái)節(jié)省所需繳納的稅費(fèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，相互進(jìn)行協(xié)商，一方出錢(qián)，一方出地，雙方共同合作，一起建房，當(dāng)房子完工之后，按照比例進(jìn)行合理分配，達(dá)到免繳土地增值稅的目的。若是將房子轉(zhuǎn)讓給他人，就要向接管方支付土地增值稅稅費(fèi)，由此看來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可采用此方式進(jìn)行房屋經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，免繳土地增值稅，達(dá)到提高企業(yè)受益的目的[4]。其次，采用出租以及聯(lián)營(yíng)的方法合理避稅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有時(shí)采用出租的方式所獲取的效益，比出售方式所獲取的效益更加大，采用出租的方式來(lái)獲取租金，所繳納的費(fèi)用只是房產(chǎn)稅，這樣一來(lái)并不是將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)筒槐乩U納土地增值稅。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用聯(lián)營(yíng)的方式時(shí)，進(jìn)行投資的一方則可免繳稅費(fèi)，企業(yè)便可從中獲利。最后，采用代建房屋的方式來(lái)控制稅費(fèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了和客戶長(zhǎng)期進(jìn)行合作，通常會(huì)使用合同方式確立彼此之間的關(guān)系，以客戶的名義進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，當(dāng)完工之后，客戶只需向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納一些代建費(fèi)，但是產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有發(fā)生任何變化，而房地產(chǎn)從客戶手里所收到的費(fèi)用是在勞務(wù)性質(zhì)收入的范圍之內(nèi)，所以，可以免繳土地增值稅。

從納稅范圍的角度出發(fā)，通過(guò)合作建房、出租、聯(lián)營(yíng)以及代建房屋的方式來(lái)節(jié)省稅費(fèi)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從免繳土地增值稅的方式中獲取利益，是現(xiàn)如今一個(gè)比較理想的合理避稅的方法。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)是推動(dòng)著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地開(kāi)發(fā)產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃工作勢(shì)在必行，只有從土增值稅的角度為企業(yè)獲取更大的利益，才可推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知.國(guó)稅函.2010.22（08）：102-103.

[2]周華洋，鄒俊.21世紀(jì)最新稅制下的避稅行為與反避稅查處技巧.北京：石油工業(yè)出版社.2011.14（7）：57-58.

第9篇

摘 要 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐步完善和房產(chǎn)價(jià)格的不斷攀升，國(guó)家通過(guò)征收土地增值稅來(lái)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，力求穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真進(jìn)行稅務(wù)籌劃，以減輕自身納稅負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)盈利能力。在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須按照相關(guān)法律制度進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益，提升自身的競(jìng)爭(zhēng)能力。

關(guān)鍵詞 土地增值稅 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)是一種投資多、收益大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高的行業(yè)，企業(yè)在投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中，面臨眾多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，如果不能采取切實(shí)措施，積極防范和規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，減少因經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來(lái)的潛在經(jīng)濟(jì)損失。目前，國(guó)際金融動(dòng)蕩，房產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，對(duì)房產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅，土地增值稅作為流轉(zhuǎn)稅的一種，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所要繳納的稅負(fù)中占有重要位置。房地產(chǎn)企業(yè)為能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得生存，就要對(duì)土地增值稅進(jìn)行合理籌劃，切實(shí)減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，增加盈利水平，提高參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，促進(jìn)企業(yè)正常運(yùn)行和發(fā)展。

一、納稅籌劃的原則

1．事先籌劃原則

在納稅義務(wù)發(fā)生之前，企業(yè)必須結(jié)合自身實(shí)際，針對(duì)稅收規(guī)定做好稅務(wù)籌劃工作，這是最基本原則，同時(shí)稅收籌劃工作必須通過(guò)企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的控制和調(diào)節(jié)來(lái)實(shí)施，以實(shí)現(xiàn)降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)的目標(biāo)。

2．合法性原則

我國(guó)稅法規(guī)定公民具有依法納稅的義務(wù)，作為納稅主體的企業(yè)也一樣，必須嚴(yán)格履行自己的納稅義務(wù)，依法辦事，因此企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)也必須在相關(guān)法律許可的范圍內(nèi)進(jìn)行。

3．經(jīng)濟(jì)性原則

企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，一定要事先進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性分析，看是否經(jīng)濟(jì)可行，稅務(wù)籌劃不僅要重視納稅環(huán)節(jié)，還應(yīng)注意到由于個(gè)別稅種的節(jié)稅而忽略該籌劃方案的實(shí)施所導(dǎo)致了其他費(fèi)用支出的增加，并綜合考慮稅務(wù)籌劃方案是否能真正給企業(yè)帶來(lái)實(shí)際收益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行納稅籌劃之意義

1．有利于實(shí)現(xiàn)納稅者的經(jīng)濟(jì)利益最大化

納稅者通過(guò)對(duì)納稅方案的認(rèn)真對(duì)比，然后選擇企業(yè)負(fù)擔(dān)最合理的納稅方案，盡量降低納稅負(fù)擔(dān)，減少資金外流，增強(qiáng)企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力，從而促進(jìn)自身發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

2．有利于提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平

決定企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平與經(jīng)營(yíng)管理水平的三大要素為資金、成本和利潤(rùn)。納稅籌劃就是為了實(shí)現(xiàn)這些要素的最大優(yōu)化，從而對(duì)單位經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行合理安排和調(diào)整，以切實(shí)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

3．有利于完善稅法

房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)真進(jìn)行稅務(wù)籌劃，不僅可以查漏補(bǔ)缺，還能?chē)?yán)格依法辦事，促進(jìn)我國(guó)稅法的不斷完善。雖然房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃還存在一定不足，但只要認(rèn)真落實(shí)稅務(wù)籌劃工作，就是對(duì)現(xiàn)有稅法的嚴(yán)格履行，同時(shí)也是對(duì)政府制定的相關(guān)法律的一種檢驗(yàn)，因此，納稅者的納稅籌劃點(diǎn)出了稅制改革與稅法建設(shè)中有價(jià)值的信息，國(guó)家可以通過(guò)這些信息對(duì)法律法規(guī)進(jìn)行更新和完善，促進(jìn)我國(guó)稅制建設(shè)水平的提升。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅扣除項(xiàng)目的籌劃

1．增強(qiáng)成本費(fèi)用的籌劃

（1）利用成本費(fèi)用的可轉(zhuǎn)化性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用就是投資階段所需要發(fā)生的費(fèi)用（管理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用），但根據(jù)稅法規(guī)定這部分不能在稅前據(jù)實(shí)完全扣除，應(yīng)該按一定標(biāo)準(zhǔn)扣除。如今，我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則還沒(méi)有對(duì)期間費(fèi)用和工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分。因此，企業(yè)只有進(jìn)行事前籌劃，利用稅法的邊緣規(guī)定，盡量將可以轉(zhuǎn)移的開(kāi)發(fā)費(fèi)用放入到開(kāi)發(fā)成本中，這樣就能減少應(yīng)稅所得額，以減少土地增值稅負(fù)擔(dān)。例如，企業(yè)管理過(guò)程中發(fā)生的人員工資、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、招待費(fèi)用等都屬于期間費(fèi)用，如果這些費(fèi)用由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目人員所發(fā)生的話，就可以分?jǐn)偟介_(kāi)發(fā)成本中，并按規(guī)定予以扣除。這樣，期間費(fèi)用的減少也就不會(huì)影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本增加了，但降低了應(yīng)稅增值額，所納入的土地增值稅也就相應(yīng)減少了。

（2）利用費(fèi)用均分進(jìn)行籌劃

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本與當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)格和經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況有關(guān)很強(qiáng)的依賴(lài)關(guān)系，一些地區(qū)的房地產(chǎn)增值率高，有的則增值率低，這些不均勻的成本狀態(tài)會(huì)影響到企業(yè)的稅務(wù)籌劃。對(duì)于在幾個(gè)地方同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，通常可以利用費(fèi)用均分的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃，就是對(duì)實(shí)現(xiàn)的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行籌劃，平均費(fèi)用分?jǐn)倎?lái)抵銷(xiāo)增值額，這樣，就讓在不同地區(qū)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的增值額大致相同，從而節(jié)省稅款。

2．利用“代收費(fèi)用計(jì)價(jià)”的籌劃

根據(jù)我國(guó)財(cái)稅政策的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，代其他部門(mén)收取的城建配套費(fèi)、維修基金等費(fèi)用，都可以放入房?jī)r(jià)中，也可以單獨(dú)核算。如果將代收的費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)，同時(shí)被購(gòu)房者支付時(shí)，則代收費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收人計(jì)稅，代收支付的費(fèi)用可作為扣除項(xiàng)目予以扣除。如果代收費(fèi)用沒(méi)有計(jì)入房?jī)r(jià)中，只是單獨(dú)收取，那就可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。雖然與單獨(dú)核算相比，并入房?jī)r(jià)核算對(duì)房產(chǎn)銷(xiāo)售沒(méi)有影響，但是代收費(fèi)用的存在，并入房?jī)r(jià)核算在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的扣除數(shù)比單獨(dú)核算更高，從而降低了房地產(chǎn)的增值率，減少土地增值稅。

3．采用合適的利息支出進(jìn)行納稅籌劃

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中有規(guī)定，在財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，只要是可以按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偼瑫r(shí)能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除，但扣除金額不得高于同期貸款利率計(jì)算的金額，金額扣除用公式表示為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%。如果納稅人不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯只蛘邿o(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明的，金額扣除用公式表示為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%。

所以，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所借用的金額過(guò)多，利息實(shí)際數(shù)就會(huì)大于取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%，金融機(jī)構(gòu)就能為企業(yè)提供證明，根據(jù)第一種公式扣除利息，增加項(xiàng)目扣除金額，降低增值額，節(jié)省稅款。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本身資金充沛，借款數(shù)額較小，其利息實(shí)際數(shù)小于地價(jià)款加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%。就能使用第二種扣除方法進(jìn)行扣除，同樣有利于納稅人節(jié)省稅款。

4．靈活運(yùn)用減免稅優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

（1）利用合作建房?jī)?yōu)惠政策

一些房地產(chǎn)企業(yè)有資金，但無(wú)土地，則可以與有土地而缺少資金成本的單位進(jìn)行合作建房，共同參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。這樣，雙方分得的房產(chǎn)都不用繳納土地增值稅，只需在在房屋銷(xiāo)售時(shí)納稅。這樣不僅降低了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，還提高了競(jìng)爭(zhēng)力，如果房地產(chǎn)有自己的土地，但資金不足，就可以與愿意購(gòu)房的單位共同參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，同樣可以達(dá)到以上效果。

（2）利用建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策

企業(yè)在開(kāi)展房地產(chǎn)增值稅籌劃的過(guò)程中，必須滿足一定條件，就是該項(xiàng)目的增值率要在超過(guò)并接近20%的比例幅度內(nèi)。只有按照這樣的方式調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格，才能適當(dāng)降低收入，減少增值額；同時(shí)，我們也可以通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本增加的方式，如增加小區(qū)景觀支出、增加公共配套支出等，降低增值額，使增值率低于20%，達(dá)到免稅的目的，但采用這種方式時(shí)，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額必須能夠單獨(dú)核算。

四、總結(jié)

在這里需要特別注意的是，納稅籌劃也是有成本的，房地產(chǎn)企業(yè)在獲得經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)，必然會(huì)因?yàn)榛I劃稅務(wù)而產(chǎn)生另外一筆費(fèi)用，因此，企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，還必須按照成本原則進(jìn)行，只有在發(fā)生的費(fèi)用小于經(jīng)濟(jì)收益時(shí)，該項(xiàng)籌劃方案才是合理的。同時(shí)，一項(xiàng)成功的納稅籌劃是可以在多種稅收方案之間選擇的，不能認(rèn)為稅負(fù)最輕的方案就是最優(yōu)的納稅籌劃方案。

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