引言：易發(fā)表網(wǎng)憑借豐富的文秘實踐，為您精心挑選了九篇房地產(chǎn)技術(shù)創(chuàng)新范例。如需獲取更多原創(chuàng)內(nèi)容，可隨時聯(lián)系我們的客服老師。

第1篇

1 現(xiàn)代信息技術(shù)在房地產(chǎn)文書檔案管理工作中的作用

將現(xiàn)代信息技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)文書檔案管理工作，不僅能夠為原有管理帶來技術(shù)創(chuàng)新，還能對管理理念的轉(zhuǎn)變、管理水平的提高以及人員素質(zhì)的提升起到助推作用，體現(xiàn)出相當?shù)目茖W(xué)技術(shù)優(yōu)勢。

（一）有利于提高房地產(chǎn)文書檔案管理的效率

房地產(chǎn)文書檔案管理工作內(nèi)容瑣屑、龐雜，工作環(huán)節(jié)多，工作過程長，操作規(guī)程細，要求程度高，稍有疏忽就會出現(xiàn)問題，甚至?xí)斐筛蟮牟铄e。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)的引入，各種數(shù)據(jù)信息從輸入到歸類再到檢索等等，各個環(huán)節(jié)均采用智能化操作，不僅節(jié)省了大量的人力與體力，也使同一工作量的完成時間大為縮短，管理效率也就大大提高。

（二）有利于提高房地產(chǎn)文書檔案管理的質(zhì)量

管理質(zhì)量是衡量管理水平的重要指標，管理質(zhì)量整體的高低涉及到諸多相關(guān)因素，針對文書檔案管理中的收集、整編、目錄、歸檔、查尋、利用、統(tǒng)計、鑒定等環(huán)節(jié)，數(shù)據(jù)化與智能化的操作方式不僅使管理工作的效率大大提高，也減少了人工操作中很容易出現(xiàn)的一些偏差與錯誤，使整個檔案管理工作水平有一個質(zhì)的提升。

（三）有利于提高檔案管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)能力

以現(xiàn)代信息技術(shù)作為房地產(chǎn)文書檔案管理的技術(shù)支，勢必需要一批專業(yè)的文書檔案管理人才，勢必要以先進的檔案管理理念、專業(yè)化的檔案管理意識以及高效的檔案管理模式來實現(xiàn)高效率、高質(zhì)量、高水平的文書檔案目標，也勢必有利于檔案管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)能力的提高。

2 現(xiàn)代信息技術(shù)下房地產(chǎn)文書檔案管理工作的創(chuàng)新與發(fā)展

房地產(chǎn)文書檔案的管理工作必須適應(yīng)現(xiàn)代化發(fā)展的要求，必須以現(xiàn)代化信息技術(shù)的運用為基礎(chǔ)，大膽創(chuàng)新檔案管理工作，使檔案管理工作的管理理念、管理體系及管理模式都有新的發(fā)展與提升，以更好服務(wù)房地產(chǎn)、科研及教學(xué)工作。

（一）管理理念的創(chuàng)新

房地產(chǎn)文書檔案管理工作的創(chuàng)新首先需要管理理念的創(chuàng)新，而管理理念的創(chuàng)新又與社會的變化與發(fā)展密切相關(guān)。

首先，隨著科技的進步，現(xiàn)代信息技術(shù)被運用到各種領(lǐng)域，促使各行各業(yè)的工作方式與工作效率發(fā)生較大改變，勢必要轉(zhuǎn)變理念、更新觀念、增強現(xiàn)代化檔案管理意識。

其次，房地產(chǎn)文書檔案作為房地產(chǎn)過程技術(shù)運用的記載，必將為房地產(chǎn)的教學(xué)、科研工作帶來幫助，房地產(chǎn)檔案的信息化管理無疑能夠提供全新的檢索、對比、歸納與交流方式，檔案管理人員必須將工作理念由"看守式管理"轉(zhuǎn)變?yōu)?服務(wù)式管理"。

再次，隨著我國改革的深入及經(jīng)濟的進一步發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)保險制度的改革與實施，使廣大民眾對房地產(chǎn)系統(tǒng)寄予了更高的期望，提出了更高的要求，這就要求檔案管理人員必須增強現(xiàn)代觀念，以適應(yīng)新形勢下的檔案管理工作。

（二）管理體系的創(chuàng)新

房地產(chǎn)文書檔案管理是一個系統(tǒng)性的工作，房地產(chǎn)應(yīng)在建立現(xiàn)代信息技術(shù)網(wǎng)絡(luò)平臺的基礎(chǔ)上，加強管理人員的配備與培訓(xùn)工作，建立新的檔案管理體制。

首先，應(yīng)把房地產(chǎn)文書檔案管理建設(shè)成為服務(wù)型的現(xiàn)代信息技術(shù)平臺，這是創(chuàng)新管理體系的第一要素。其中，"服務(wù)"是檔案管理的宗旨，"服務(wù)型"是檔案管理的模式，"平臺"是檔案管理的服務(wù)窗口，"現(xiàn)代信息技術(shù)"則是實現(xiàn)檔案管理目標的技術(shù)支撐與操作方法。

其次，應(yīng)提高管理人員的專業(yè)能力素質(zhì)，這是創(chuàng)新管理體系的第三要素。現(xiàn)代信息技術(shù)下的房地產(chǎn)文書管理需要具有良好職業(yè)道德、具有深厚的專業(yè)理論知識以及較強的信息技術(shù)應(yīng)用能力的專門人才，要創(chuàng)新管理體系，就要使管理者在這幾個方面都達到新型管理的要求。

最后，應(yīng)建立適宜現(xiàn)代化檔案管理工作的制度機制，這是創(chuàng)新管理體系的第三要素。沒有相關(guān)制度機制的跟進，沒有和現(xiàn)代化信息技術(shù)相匹配的管理制度與運行機制，就談不上真正的管理創(chuàng)新。

（三）管理模式的創(chuàng)新

管理模式涉及具體的管理方法，創(chuàng)新管理模式應(yīng)在原有方式的基礎(chǔ)上加以創(chuàng)新并逐步完善。首先，應(yīng)在房地產(chǎn)檔案室引入IS09000 質(zhì)量管理體系，并結(jié)合檔案管理的有關(guān)文件、制度，編寫質(zhì)量體系文件，融合標準，實現(xiàn)管理程序文件化。其次，構(gòu)建互聯(lián)網(wǎng)檔案查閱服務(wù)平臺，把已存檔案數(shù)據(jù)化，以便為更多的用戶提供服務(wù)；同時應(yīng)設(shè)置管理權(quán)限，在保證信息安全的前提下，提高檔案管理的現(xiàn)代化和資料利用的高效化。再次，要將檔案管理由以管理為主轉(zhuǎn)型為以服務(wù)為主，變被動接受為主動收集，積極為檔案利用做足準備、創(chuàng)設(shè)條件，以最大化發(fā)揮房地產(chǎn)文書檔案管理工作的價值。

第2篇

關(guān)鍵詞：農(nóng)村金融；金融創(chuàng)新；金融產(chǎn)品；金融服務(wù)；信用約束

文章編號：1003－4625（2008）10－0029－04中圖分類號：F830.6文獻標識碼：A

近年來，隨著我國“三農(nóng)”經(jīng)濟的快速發(fā)展，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)逐步實現(xiàn)了機械化、規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化，對金融支農(nóng)的廣度、深度提出了更高要求，傳統(tǒng)的小額信貸產(chǎn)品越來越不能滿足“三農(nóng)”經(jīng)濟發(fā)展的需要。由于農(nóng)村金融產(chǎn)品既受到客觀自然風險的影響，又受借貸雙方信息不對稱所導(dǎo)致信用風險的制約，農(nóng)村金融面臨著需求與供給的嚴重脫節(jié)，同時也造成了農(nóng)村信貸資金的大量外流。要發(fā)揮農(nóng)村金融在新農(nóng)村建設(shè)中的支撐作用，就必須根據(jù)“三農(nóng)”客戶信貸需求特點，加快農(nóng)村金融創(chuàng)新，研發(fā)適合“三農(nóng)”特色的金融產(chǎn)品和服務(wù)模式。

一、當前農(nóng)村金融需求特點與“第三方信用約束”

近年來，隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)逐步實現(xiàn)機械化、規(guī)模化和產(chǎn)業(yè)化，農(nóng)村勞動力大量轉(zhuǎn)向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，農(nóng)村金融需求也發(fā)生了較大變化，主要體現(xiàn)在：

（一）農(nóng)村資金需求量更大。隨著農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的推進，特色農(nóng)業(yè)和農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)得到快速發(fā)展，農(nóng)村小城鎮(zhèn)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進度加快，導(dǎo)致資金總量不斷擴張，農(nóng)村的資金需求量將顯著增大，“三農(nóng)”經(jīng)濟對借貸資金的需求規(guī)模和依賴性越來越大。

（二）農(nóng)村金融需求呈現(xiàn)多元化。農(nóng)村金融需求的多元化發(fā)展主要表現(xiàn)為，一是農(nóng)村經(jīng)濟由傳統(tǒng)的“三農(nóng)”向廣義的“大三農(nóng)”轉(zhuǎn)變，農(nóng)村金融需求從生存性需求向生產(chǎn)性轉(zhuǎn)變，并由農(nóng)業(yè)生產(chǎn)需求向工業(yè)生產(chǎn)需求轉(zhuǎn)變；二是需求主體轉(zhuǎn)向農(nóng)村生產(chǎn)大戶、種養(yǎng)大戶和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)；三是產(chǎn)生了新的金融需求領(lǐng)域，如為農(nóng)民提供農(nóng)產(chǎn)品市場信息、就業(yè)信息、職業(yè)技能培訓(xùn)等項目的信貸資金支持。

（三）農(nóng)村金融需求周期延長。以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營為特點的新興農(nóng)業(yè)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)鏈條的延長使得資金需求從生產(chǎn)環(huán)節(jié)延伸到產(chǎn)、供、銷的各個環(huán)節(jié)，這類金融需求延長了資金的需求周期。同時，大型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)工具的購進等需要與其生長周期與成本回收相匹配的資金支持，致使資金需求的周期相應(yīng)延長。

然而現(xiàn)實中，由于融資雙方信息不對稱，加之“三農(nóng)”產(chǎn)業(yè)的弱質(zhì)性及信貸需求的個體微小性，農(nóng)村信貸風險居高不下。現(xiàn)有金融產(chǎn)品與“三農(nóng)”經(jīng)濟發(fā)展不相適應(yīng)的主要根源在于融資主體可抵押資產(chǎn)少、貸款抵押擔保難，其核心是信用主體的信用問題和信息不對稱問題。針對農(nóng)村金融需求的特點，金融部門必須加快金融創(chuàng)新，提供更為豐富的金融產(chǎn)品與服務(wù)，滿足“三農(nóng)”經(jīng)濟的發(fā)展需要。近年來在我國一些農(nóng)村地區(qū)，“第三方信用約束”正逐步顯現(xiàn)出防御信貸風險的活力,成為農(nóng)村金融產(chǎn)品創(chuàng)新的新生力量。

所謂的“第三方信用約束”是指在融資雙方處于信息不對稱時，通過第三方信用中介廣泛收集整理企業(yè)或個人信用信息，并利用第三方的自身信用、自我約束、風險補償?shù)葯C制有效防范和化解融資供給方的信用風險，從而解決融資雙方“信息不對稱”造成的融資難。其主要形式包括各類資金互助組織、信用擔保協(xié)會、企業(yè)聯(lián)保協(xié)會等。以聯(lián)保協(xié)會為基礎(chǔ)的“第三方信用約束”具有會員企業(yè)生產(chǎn)關(guān)聯(lián)性強、組建成本低、融資費用低、風險易于控制等優(yōu)點，在一些區(qū)域得到了較快的發(fā)展。

二、開展農(nóng)村金融產(chǎn)品創(chuàng)新的基本原則

通過農(nóng)村信貸產(chǎn)品和服務(wù)方式的創(chuàng)新，探索以商業(yè)化和低成本為基本原則的金融支農(nóng)可持續(xù)發(fā)展道路。一方面讓受貸農(nóng)戶和農(nóng)村企業(yè)得到資金支持，解決“農(nóng)民貸款難”，支持農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)產(chǎn)業(yè)化，改善農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，促進“三農(nóng)”經(jīng)濟的全面發(fā)展；另一方面讓放貸金融機構(gòu)得到風險補償，以實現(xiàn)“雙贏”目標。

（一）堅持商業(yè)可持續(xù)性原則。我國農(nóng)村金融經(jīng)歷了農(nóng)業(yè)補貼信貸范式，到農(nóng)村金融市場范式（或農(nóng)村金融系統(tǒng)范式），再到金融體系的功能范式的轉(zhuǎn)變，實踐證明，農(nóng)村金融可持續(xù)發(fā)展的首要因素在于商業(yè)化。所謂商業(yè)可持續(xù)性原則，是指農(nóng)村金融產(chǎn)品與服務(wù)模式的研發(fā)必須以市場為導(dǎo)向，以收益最大化為目標，在有效降低信貸風險、增加信貸收入的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)信貸資金的不斷增值和循環(huán)周轉(zhuǎn)。

（二）低成本原則。即農(nóng)村金融產(chǎn)品與服務(wù)方式的創(chuàng)新，要綜合考慮農(nóng)村客戶對信貸需要的分散性、小額性、季節(jié)性等因素，盡可能地降低產(chǎn)品推廣成本，或通過國家對農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的“綠箱政策”，適當將部分產(chǎn)品推廣成本轉(zhuǎn)嫁到政府部門，從而降低農(nóng)村金融機構(gòu)開發(fā)新產(chǎn)品的成本，減輕“三農(nóng)”客戶的負擔。

（三）適應(yīng)性原則。即農(nóng)村金融產(chǎn)品的創(chuàng)新要具有較強的適應(yīng)性，能夠在較大范圍內(nèi)進行推廣，產(chǎn)生的社會效益和經(jīng)濟效益。

三、基于“第三方信用約束”的農(nóng)村金融產(chǎn)品創(chuàng)新模式

基于“第三方信用約束”的農(nóng)村金融產(chǎn)品創(chuàng)新，首先是引入了第三方信用中介以及第三方風險補償機制，通過“第三方信用中介”解決信息不對稱，降低金融機構(gòu)信用風險。在實踐上，其主要表現(xiàn)為以下幾種模式：

（一）“農(nóng)戶＋信用協(xié)會＋政府補償基金＋保險＋信貸”模式

“農(nóng)戶＋信用協(xié)會＋政府補償基金＋保險＋信貸”模式主要適用于農(nóng)戶，是在評定信用戶、信用村、信用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）基礎(chǔ)上，組建信用協(xié)會，將個體信用轉(zhuǎn)化為集體信用，并引入政府救助、保險保障等風險分散機制，有效降低了金融機構(gòu)信貸資金的風險，其操作流程如圖1。

這一模式首先按照農(nóng)村信用工程建設(shè)的要求，采集農(nóng)戶家庭信息，按一定標準評定信用戶，對信用主體進行甄別；其次，按照集體信用優(yōu)于個體信用的原則，由不少于20戶的信用戶組建成立信用聯(lián)保協(xié)會，并在民政部門登記注冊；再次，聯(lián)保協(xié)會成員要在信用社存入一定金額的聯(lián)保基金，并通過信用聯(lián)保協(xié)會與金融機構(gòu)簽訂貸款協(xié)議，信用社則按擔保基金的20倍提供貸款額度，隨用隨貸，周轉(zhuǎn)使用，簡化貸款手續(xù)；最后，政府部門出資建立風險補償基金存入農(nóng)村信用，并適當引入商業(yè)保險。

該模式主要通過以下渠道防范信用風險：

一是集體聯(lián)保約束。在這一模式中，信用聯(lián)保協(xié)會的全體成員都要對每一筆貸款承擔連帶責任，將個人信用融入團體信用之中，其在風險防范上，一方面由于協(xié)會成員彼此承擔連帶責任，能夠有效地將信用不佳的客戶自然排除在協(xié)會外部，降低信息不對稱的風險；另一方面，可以促使協(xié)會成員相互監(jiān)督生產(chǎn)與投資項目是否安全，降低經(jīng)營風險。

二是聯(lián)保基金。由于單一貸款戶的違約風險，金融機構(gòu)首先凍結(jié)協(xié)會聯(lián)保基金，再由協(xié)會組織會員向貸款戶施加壓力還貸，仍然不能清償貸款的，利用協(xié)會聯(lián)保基金清償貸款。

三是政府風險補償基金。因市場風險形成的貸款人償貸能力集體下降，實行農(nóng)戶盡力還貸，政府風險補償基金適當貼補的方法，最大限度降低信貸資金風險。

四是保險風險轉(zhuǎn)嫁。對因火災(zāi)、水災(zāi)等自然災(zāi)害造成的貸款戶損失，由保險公司進行一定的理賠，金融機構(gòu)作為第一受益人獲得保險賠償，將信貸風險損失降到最低。

河南省永城市農(nóng)村信用社自2006年以來開始試點“信用戶＋信用協(xié)會＋政府補償基金＋保險＋信貸”的模式，市政府為此出資300萬元成立了擔保補償基金存入農(nóng)村信用社。至2007年底永城市已建成信用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）3個，注冊信用協(xié)會88個，已授信用證的農(nóng)戶達到39563戶，農(nóng)信社累計發(fā)放支農(nóng)貸款7.4億元，貸款到期本息收回率100%。由于缺乏農(nóng)業(yè)政策性保險，實際操作中，該市以農(nóng)戶參加人身意外險、財產(chǎn)險等商業(yè)性保險替代，農(nóng)村信用社通過適當?shù)膬?yōu)惠利率降低農(nóng)戶的保費負擔。

（二）“涉農(nóng)企業(yè)＋聯(lián)保協(xié)會＋保險+信貸”模式

“涉農(nóng)企業(yè)＋聯(lián)保協(xié)會＋保險+信貸”模式以具有一定生產(chǎn)經(jīng)營實力的獨立法人，自愿組成行業(yè)聯(lián)保協(xié)會，在完善法人、財產(chǎn)保險的基礎(chǔ)上，以會員貸款保證金和集體資產(chǎn)為抵押向金融機構(gòu)貸款，同時引入保險機制，防范意外風險與損失，適用于會員之間生產(chǎn)或經(jīng)營同類商品，有共同的貸款意向的行業(yè)群體。其基本流程如圖2。

這一模式是由生產(chǎn)或經(jīng)營相近產(chǎn)品的涉農(nóng)企業(yè)組成企業(yè)聯(lián)保協(xié)會，會員企業(yè)繳納保證金，由協(xié)會專戶存入金融機構(gòu)，金融機構(gòu)按同期存款利率支付利息；聯(lián)保協(xié)會對會員企業(yè)資產(chǎn)進行評估登記，會員企業(yè)以自有資產(chǎn)向協(xié)會作抵押；會員企業(yè)以聯(lián)保協(xié)會為第一受益人辦理財產(chǎn)保險和人身保險；協(xié)會與金融機構(gòu)簽訂授信協(xié)議，金融機構(gòu)在貸款金額、利率、服務(wù)等方面作出承諾，可選擇分散模式、集中模式或混合模式，對會員企業(yè)及時提供信貸。

該模式的運作突破了單個企業(yè)由于抵押擔保條件不具備造成貸款難的瓶頸約束，在貸款的需求與供給之間搭建一座橋梁。其特點是充分發(fā)揮了聯(lián)保協(xié)會的自律作用，設(shè)計了五道風險防范屏障，把個體會員的風險盡可能地消化在協(xié)會內(nèi)部，最大限度地保障了銀行貸款安全。這五道屏障一是聯(lián)保會員資格的嚴格認定，由于企業(yè)一旦成為聯(lián)保會員，就要以自有設(shè)備、廠房等為全體會員提供信用保證，因此會員間的選擇必然是知根知底、信用較好、風險承受能力高的企業(yè)，自然排除了風險隱患大的不良企業(yè)。二是會員企業(yè)的保證金，可以部分地彌補貸款損失。三是會員企業(yè)之間的聯(lián)保，一旦會員企業(yè)不能按時歸還貸款，其他會員企業(yè)應(yīng)按比例代為清償。四是會員企業(yè)抵押給協(xié)會的自有資產(chǎn)，一旦不能清償貸款，協(xié)會有權(quán)拍賣抵押資產(chǎn)且變現(xiàn)性非常高，既可償還銀行貸款，也有利于行業(yè)內(nèi)部的兼并和優(yōu)勢整合。五是保險。當會員企業(yè)發(fā)生意外損失時，保險公司將會提供賠付補償，也將為貸款安全提供最后保障。

永城市面粉行業(yè)貸款聯(lián)保協(xié)會和虞城縣企業(yè)互助擔保協(xié)會在這一模式的試點中取得了較好的成效。永城市面粉行業(yè)貸款聯(lián)保協(xié)會成立于2006年7月，現(xiàn)有會員29家，固定資產(chǎn)5.6億元，職工5930人，累計貸款3億元，目前貸款余額4700萬元。該協(xié)會在加強內(nèi)部行業(yè)約束的情況下，分別與人壽保險公司、中華聯(lián)合保險公司簽訂了合同，協(xié)會以集體形式參保，以化解協(xié)會的風險和企業(yè)的風險，截至2007年底統(tǒng)計，29家面粉會員單位共繳保費30.7萬元，共保資產(chǎn)6.4億元；人壽團隊意外和工傷保險共繳保金16.8萬元，共保金額8500萬元，通過保險的介入，消除了企業(yè)的后顧之憂。

（三）“倉單+保證金+保險+信貸”模式

“倉單+保證金+保險+信貸”模式是借款企業(yè)以存儲在第三方倉儲企業(yè)的倉單作為質(zhì)押物向金融機構(gòu)申請貸款融資的一種模式。金融機構(gòu)在借款企業(yè)繳納保證金和對標的物進行貨物保險后，按倉單標的物價值的折扣率提供一定比例的貸款，達到控制信貸風險的目的。適用于大宗農(nóng)產(chǎn)品購銷企業(yè)、加工企業(yè)融資需要，其基本流程如圖3。

本模式是在“庫貸掛鉤”的基礎(chǔ)上增加第三方倉儲企業(yè)監(jiān)管、保險介入和保證金，最大限度降低銀行信貸風險。在操作上，首先是金融部門對倉儲企業(yè)和借款企業(yè)進行資格審查，簽署《不可撤銷的協(xié)助行使質(zhì)押權(quán)保證書》、《倉單質(zhì)押貸款三方合作協(xié)議書》等相關(guān)協(xié)議；其次，借款企業(yè)依據(jù)協(xié)議向倉儲企業(yè)存入貨物標的，倉儲企業(yè)驗收合格后，向借款企業(yè)開具專用倉單，借款企業(yè)對倉單作質(zhì)押背書，辦理貨物保險，并按10%-30%比例繳存保證金后，向銀行申請貸款；銀行、借款企業(yè)、倉儲企業(yè)按協(xié)議對質(zhì)押貨物進行日常監(jiān)管，貸款期內(nèi)借款企業(yè)正常銷售貨款全額劃入專用賬戶，銀行按協(xié)議根據(jù)到賬金額，結(jié)清對應(yīng)倉單的貸款本息后，開具提貨單給借款企業(yè)，倉儲企業(yè)核實發(fā)貨，余款保留在企業(yè)專用賬戶供借款企業(yè)自行支配。

“倉單+保證金+保險+信貸”模式對風險的控制主要有：一是金融機構(gòu)要加強對倉儲企業(yè)的資信調(diào)查，把好準入關(guān)；二是對借款企業(yè)的經(jīng)營風險，金融機構(gòu)一方面要加強借款企業(yè)的日常監(jiān)督管理，另一方面，在貸款到期后經(jīng)催收仍不能完全清償，銀行可以通過拍賣質(zhì)押物、抵扣保證金降解信貸風險；三是由于自然災(zāi)害形成的倉單標的物損失風險，銀行可以通過抵扣保證金和保險賠付金將風險降至最低。

2005年以來，商丘市農(nóng)發(fā)行開始對棉紡企業(yè)進行倉單融資，至2007年累計發(fā)放倉單質(zhì)押貸款5.72億元。農(nóng)發(fā)行對棉花收購實行銀行、倉儲企業(yè)和收購企業(yè)“三方監(jiān)管”的融資模式，商丘市棉花收購企業(yè)統(tǒng)一將棉花庫存入商丘市銀河紡織有限公司，由棉花交易市場統(tǒng)一銷售或企業(yè)自行銷售，銷售資金先返回農(nóng)發(fā)行，農(nóng)發(fā)行開具棉花出庫單，企業(yè)才能發(fā)貨。這種資金管理模式既滿足了企業(yè)收購資金的需要，又有效降低了銀行的信貸資金的風險，三年來，該行發(fā)放的倉單質(zhì)押貸款均能按時收回，沒有形成一筆不良貸款。

四、營造“第三方信用約束”環(huán)境，建立金融支農(nóng)長效機制

“第三方信用約束”有效地解決了信貸雙方信息不對稱的問題，降解了農(nóng)村金融交易的信用風險，提高了金融交易合約的簽約效率與履約率，為農(nóng)村金融產(chǎn)品與金融服務(wù)創(chuàng)新提供了一個新的空間。在實踐基于“第三方信用約束”的農(nóng)村金融產(chǎn)品創(chuàng)新過程中，需要從多個方面入手，形成聯(lián)動機制，營造良好的農(nóng)村金融生態(tài)環(huán)境，推動“第三方信用約束”機制的形成，吸引更多的金融機構(gòu)投身到農(nóng)村金融中來，從而不斷形成“多贏”的局面。

首先，要發(fā)揮地方政府的推動作用。一是完善法律法規(guī)和政策配套，健全農(nóng)村金融市場，更好地約束市場參與者，維護相關(guān)利益主體的權(quán)益。二是加強農(nóng)村信用工程建設(shè)，引導(dǎo)農(nóng)村信用社、郵政儲蓄銀行加強農(nóng)村信用戶、信用村、信用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）評定和創(chuàng)建活動，優(yōu)化農(nóng)村信用環(huán)境。三是協(xié)調(diào)推動農(nóng)村貸款擔保體系建設(shè)，推動建立農(nóng)村互助擔保組織或財政、企業(yè)共同出資的擔保公司，研究利用農(nóng)民專業(yè)化合作組織的增信作用和擔保作用，探索新型貸款擔保模式，擴大農(nóng)戶貸款的覆蓋面。四是建立完善金融支農(nóng)的風險補償機制，鑒于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的高風險、低收益特點，建立金融支農(nóng)風險基金，向涉農(nóng)金融機構(gòu)提供適當貼息和彌補呆賬損失等支持。五是建立政策性農(nóng)業(yè)保險制度，各保險經(jīng)營組織在由政府統(tǒng)一提供的農(nóng)業(yè)保險制度框架下經(jīng)營農(nóng)業(yè)保險和再保險，并對農(nóng)業(yè)保險產(chǎn)品進行有差別的適當?shù)呢斦a貼。

其次，建立金融支農(nóng)協(xié)調(diào)工作機制。以政策性銀行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用社、郵政儲蓄銀行等涉農(nóng)金融機構(gòu)為主體，其他各商業(yè)銀行和保險公司積極參與配合，建立金融支農(nóng)協(xié)調(diào)工作機制。一是整合金融機構(gòu)資源，聯(lián)合規(guī)劃，全面推進農(nóng)村金融服務(wù)。二是充分發(fā)揮政策性金融在農(nóng)村金融市場中的先導(dǎo)作用，運用財政手段分配金融資源，將培植農(nóng)村的自我造血功能與金融資源的有效配置有機結(jié)合起來，促進農(nóng)村經(jīng)濟增長。

再次，充分發(fā)揮基層人民銀行的作用。基層人民銀行尤其是縣級人民銀行處在貨幣政策傳導(dǎo)的前沿，在“窗口指導(dǎo)”、服務(wù)金融創(chuàng)新上有著不可替代的作用。一是要在金融生態(tài)環(huán)境建設(shè)工作中，以改善農(nóng)村金融生態(tài)為重點，積極倡導(dǎo)、指導(dǎo)和引導(dǎo)農(nóng)村信用工程建設(shè)。二是大力推動農(nóng)戶信用信息系統(tǒng)建設(shè)和涉農(nóng)企業(yè)信用評級工作的推廣。三是合理調(diào)劑支農(nóng)再貸款限額，對支農(nóng)力度大的農(nóng)村信用社進行激勵。

參考文獻：

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[2]王雨舟.農(nóng)村信用工程建設(shè)中信用風險防范機理淺析[J].金融理論與實踐,2007,(5):30-32.

[3]陳清源等.農(nóng)村專業(yè)合作組織發(fā)展與農(nóng)村金融創(chuàng)新問題研究[J].福建金融,2008,(1):16-19.

[4]黃小祥.堅持農(nóng)村金融創(chuàng)新 破解金融服務(wù)“三農(nóng)”難題[J].農(nóng)村金融研究,2007,(4):14-15.

第3篇

關(guān)鍵詞：批量評估技術(shù) 以房養(yǎng)老 效率創(chuàng)新 流程重構(gòu)

基金項目：浙江省大學(xué)生科技創(chuàng)新活動計劃（新苗人才計劃）資助項目（項目編號：2016R443014）的階段研究成果

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1002-5812（2017）07-0106-02

一、引言

近期，國務(wù)院正式出臺《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確指出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”。政策的提出意味著對房屋反向抵押評估的需求的增多，以房養(yǎng)老模式下，房地產(chǎn)價值評估的重要性又被提到了一個新的高度，這既關(guān)系到老年人是否能夠取得合理的養(yǎng)老資金，又影響著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中銀行、保險等進入機構(gòu)的盈利性。日益爆棚的房屋反向抵押需求對房地產(chǎn)估價機構(gòu)傳統(tǒng)的估價模式發(fā)起了挑戰(zhàn)。

2007年，我國首先在上海展開了以房養(yǎng)老試點工作，緊接著逐步推廣到北京、南京、杭州等重要城市，雖然這些城市分別采用了各自不同的運作模式，推廣了“以房養(yǎng)老”與“住房反向抵押”的概念，但是并沒有取得很大的成果，遇到了許多現(xiàn)實的問題。目前，我國的住宅房地產(chǎn)批量評估技術(shù)尚處于初級階段，考慮到前期的投資成本及項目的風險程度，許多房地產(chǎn)估價機構(gòu)依舊圍繞著傳統(tǒng)房地產(chǎn)價值評估所帶來的收益，不舍得摒棄舊觀念，不敢大膽正視技術(shù)變革對傳統(tǒng)估價模式的影響。現(xiàn)階段，一些關(guān)于房屋批量評估技術(shù)的理論與技術(shù)實踐研究并不成熟，關(guān)于房地產(chǎn)估價機構(gòu)模式創(chuàng)新的文獻也是少之又少。同時考慮到我國許多地方性房地產(chǎn)估價機構(gòu)創(chuàng)新意識的缺乏，因此，重視以房養(yǎng)老契機下房屋批量評估技術(shù)對傳統(tǒng)估價模式的影響是大勢所趨。

央行最新的數(shù)據(jù)顯示，我國以住宅房地產(chǎn)抵押貸款的總量較大，且近幾年來以較快的速度增長。隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”和大數(shù)據(jù)時代的到來，批量評估技術(shù)在我國住房反向抵押領(lǐng)域迎來了機遇。大趨勢下，房地產(chǎn)估價機構(gòu)是否能轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，是否能正視批量評估技術(shù)可能為房地產(chǎn)估價行業(yè)帶來的新機遇，在很大程度上決定了估價機構(gòu)自身的長遠發(fā)展。適時調(diào)整或創(chuàng)新自身的評估模式，適應(yīng)新技術(shù)的發(fā)展趨勢，以獲取未來更長久的利益，或許是房地產(chǎn)估價機構(gòu)的一劑良藥。本文分析了以房養(yǎng)老背景下房地產(chǎn)批量評估技術(shù)的應(yīng)用前景與機遇，并以此為基礎(chǔ)，說明了新的批量評估技術(shù)對房地產(chǎn)估價機構(gòu)模式創(chuàng)新的可能影響，旨在引發(fā)房地產(chǎn)估價機構(gòu)對新技術(shù)新趨勢的重視，幫助理解批量評估技術(shù)對估價機構(gòu)傳統(tǒng)估價模式的影響。

二、房地產(chǎn)批量評估技術(shù)的應(yīng)用機遇

中國人民銀行公布的個人住宅抵押貸款相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2008年至2012年個人住房抵押貸款余額呈現(xiàn)逐步上升的趨勢，2008年個人住房抵押貸款余額29 846億元，2009年44 142億元，2010年57 252億元，2011年88 000 億元，2012年突破10億元，相比2008年增長了近3倍。據(jù)不完全統(tǒng)計，近年來，個人住房抵押貸款余額還在不斷攀升。由此可見，個人住宅抵押貸款余額上升趨勢清晰可見，住宅房地產(chǎn)抵押在現(xiàn)階段我國金融機構(gòu)貸款領(lǐng)域的地位逐步上升。隨著以房養(yǎng)老試點工作的推進，住宅房地產(chǎn)價值評估的需求日益增加，如何高效、合理、公允地評估住宅房地產(chǎn)的價值，是房地產(chǎn)評估機構(gòu)面臨的機遇與挑戰(zhàn)。

在“互聯(lián)網(wǎng)+”、人工智能、大數(shù)據(jù)等信息浪潮席卷的時代，信息流量以難以計量的加速度增長，在大數(shù)據(jù)時代背景下，企業(yè)會越來越關(guān)注數(shù)據(jù)決策，在較短的時間內(nèi)獲得更多更有效的數(shù)據(jù)資源來支持經(jīng)營決策是很多企業(yè)管理者所希望的。房地產(chǎn)評估機構(gòu)也一樣，宗地房地產(chǎn)的信息越來越細，例如不同時間、不同地區(qū)、不同容積率、不同房地產(chǎn)的價格范圍等，這些都可以成為房地產(chǎn)評估機構(gòu)提高效率的利器。從這一層面上看，利用大數(shù)據(jù)特征的批量評估技術(shù)具有很強的競爭力。然而，傳統(tǒng)估價模式下，以房養(yǎng)老的發(fā)展陷入了困境。這種困境對房產(chǎn)評估機構(gòu)模式創(chuàng)新提出了較高的要求，這也促進了房屋批量評估技術(shù)的發(fā)展。

困境1：房產(chǎn)評估和市場監(jiān)管的缺陷。

市場經(jīng)濟下，非盈利性房地產(chǎn)評估機構(gòu)缺失，盈利性房地產(chǎn)評估機構(gòu)缺少公信力。房屋的價值是以房養(yǎng)老貸款限額的關(guān)鍵依據(jù)，而房屋價值是由具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)確定。房地產(chǎn)價值評估在房地產(chǎn)買賣、抵押貸款、房屋補償標準等方面起著重要的作用。然而，盡管目前已經(jīng)出臺很多相關(guān)的規(guī)章制度，來規(guī)范評估師與房地產(chǎn)估價行業(yè)的行為，但是還是存在著一些評估技術(shù)指標不規(guī)范的現(xiàn)象。以房養(yǎng)老不僅關(guān)系著社會基層群眾的利益，而且關(guān)系著國家經(jīng)濟、政治等各層次的發(fā)展。為了維護房地產(chǎn)評估市場的權(quán)威，引入批量評估技術(shù)可以在一定程度上保持評估的客觀公正性。相比于缺乏公信力甚至是失真的房屋評估報告，這不僅可以保障房屋當事人的合法權(quán)益，維護房地產(chǎn)評估市場的秩序，更是推進了以房養(yǎng)老的發(fā)展進程。

困境2：缺少統(tǒng)一的協(xié)調(diào)機構(gòu)，以監(jiān)督、協(xié)調(diào)“以房養(yǎng)老”各實施環(huán)節(jié)。

銀行、保險公司、擔保業(yè)、評估業(yè)等是“圓桌會議”的與會人員之一，要實現(xiàn)以房養(yǎng)老的目的，缺少不了這些部門的合作。盡管這些行業(yè)都有各自相應(yīng)的管轄機構(gòu)，但是“多頭領(lǐng)導(dǎo)”必然會降低合作的效率與效果。以房養(yǎng)老的實施，離不開金融市場的蓬勃發(fā)展，若市場準入機制與監(jiān)管制度不健全，缺少統(tǒng)一的專門協(xié)調(diào)者，這勢必會阻礙政策的落實效果。房屋批量評估技術(shù)是利用統(tǒng)計手段、計算機技術(shù)來運作的，整個評估過程中，主觀判斷的因素較少，難以人為規(guī)避某一評估環(huán)節(jié)，提高了評估過程的客觀公正性以及評估結(jié)果的準確性。由此可見，批量評估技術(shù)為建立健全監(jiān)管機制與社會信用體系打下了技術(shù)基礎(chǔ)。

綜上所述，無論是信息技術(shù)帶來的機遇還是現(xiàn)實的困境，都為房地產(chǎn)批量評估技術(shù)的應(yīng)用帶來了前景。

三、批量評估技術(shù)對房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的影響

傳統(tǒng)模式下，房地產(chǎn)估價機構(gòu)一般都是圍繞著一項宗地（房屋）評估業(yè)務(wù)展開工作的。工作流程可以簡要概括如圖1所示。

從圖1可知，從接受客戶委托到明確評估事項、簽訂合同，從具體的評估過程到最后確定評估結(jié)果，每一項房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，傳統(tǒng)的估價模式都需要囊括這些步驟。房地產(chǎn)批量評估技術(shù)可以大大節(jié)省流程③中的幾個步驟。結(jié)合傳統(tǒng)估價模式的流程圖，批量評估技術(shù)對估價模式創(chuàng)新的影響可以概括為以下幾點：

1.對目標客戶的影響。批量評估模式借助計算機分析技術(shù)和不斷優(yōu)化的運算方法，在評估效率、成本、客觀公平性等方面都存在優(yōu)勢。該技術(shù)的運用將在一定程度上拓寬房地產(chǎn)評估機構(gòu)的潛在客戶范圍，不斷提高與優(yōu)化的專業(yè)化水平也會為客戶提供更加專業(yè)、經(jīng)濟、快捷的服務(wù)。它對目標客戶的影響見表1。

其中，利益相關(guān)者不僅包括財稅部門（利用批量評估系統(tǒng)為稅部門提供納稅申報的原始數(shù)據(jù)），還包括以房養(yǎng)老涉及的老人、銀行、保險等，可以是具有合作關(guān)系的房產(chǎn)經(jīng)紀公司或其他業(yè)務(wù)互補的房產(chǎn)估價機構(gòu)，而且還囊括了目標客戶、同行競爭者或是高一層的監(jiān)管者。

2.對評估過程的影響。批量評估技術(shù)對傳統(tǒng)房地產(chǎn)評估過程有較大的影響，彰顯了優(yōu)勢，具體可以概括為以下四個方面：

（1）批量評估技術(shù)可以節(jié)省工作時間，提高評估效率。通常，對一處目標房地產(chǎn)價值進行評估，若采用傳統(tǒng)評估方法，到現(xiàn)場采集資料、市場調(diào)研、尋找案例等工作都需占用一定的時間，機會成本較高，且這樣的工作效率也很難滿足日益增多的“以房養(yǎng)老”項目推廣的需要。批量評估模型是建立在大量市場數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上的，按照評估理論建立起評估模型并導(dǎo)入到計算機，借助計算機分析技術(shù)，對參數(shù)匹配度較高的同一區(qū)域內(nèi)目標房地產(chǎn)進行評估。這一過程可以迅速完成，相比于傳統(tǒng)的單一評估，批量評估可以避免一些重復(fù)勞動，節(jié)約資源，提高工作效率。

（2）降低評估成本。由批量評估的特征可知，采用批量評估技術(shù)可以節(jié)約很多時間成本、人力成本、物力成本等。如果大量的經(jīng)常性的評估項目交由傳統(tǒng)評估方式完成，就需要啟用大量的評估人員，這筆人力資本不可小覷。

（3）規(guī)范評估流程。批量評估模型的構(gòu)建是基于評估的三大基本方法的，同時，它利用統(tǒng)計手段、計算機技術(shù)來運作這個模型，所以在整個評估過程中，主觀判斷的因素較少，難以人為規(guī)避某一評估環(huán)節(jié)，這不僅規(guī)范了評估的流程，而且提高了評估過程的客觀公正性以及評估結(jié)果的準確性。

（4）批量評估系統(tǒng)的運用可以保持抵押房產(chǎn)的動態(tài)評估。“以房養(yǎng)老”的整個運作模式中，可能會涉及到對抵押房產(chǎn)的多次評估。例如最常見的初次簽訂協(xié)議時的房屋評估，老人得到養(yǎng)老資助金期間房地產(chǎn)價值變動的評估等。批量評估會對抵押房產(chǎn)進行檢測與追蹤，保持動態(tài)評估，確保利益各方不因抵押房產(chǎn)價值大幅度震動的影響而失去“以房養(yǎng)老”的初衷。

3.對評估機構(gòu)價值維持的影響。批量評估技術(shù)以其優(yōu)于傳統(tǒng)評估方式的長處為房地產(chǎn)評估機構(gòu)帶來了新的價值。這種技術(shù)的優(yōu)越性及不斷改善的體系可以使估價機構(gòu)維系自身的利益優(yōu)勢，較高的技術(shù)門檻可以在一定程度上限制潛在競爭者的進入或模仿。其次，批量評估技術(shù)得到認可后，先行者可以占據(jù)較多的市場份額。再次，批量評估技術(shù)的應(yīng)用范圍較廣，不僅可以用于常見的房屋抵押評估，還可以為日益劇增的稅務(wù)需求、以房養(yǎng)老等打下堅實的技術(shù)基礎(chǔ)。

4.對收入實現(xiàn)模式的影響。首先，傳統(tǒng)評估方式的收費標準往往要以評估價格總額、項目難易程度等為主要因素，而批量評估技術(shù)采用了更加靈活的方法制定收費標準。其次，采用批量評估技術(shù)后，隨著目標客戶的多元化，估價機構(gòu)的收入來源也呈現(xiàn)出多渠道。除了傳統(tǒng)的宗地房地產(chǎn)評估收益外，估價機構(gòu)還可以收獲來自銀行、稅務(wù)局、保險機構(gòu)等目標客戶的批量評估收入及其他批量評估技術(shù)的應(yīng)用收益。再次，批量評估技術(shù)的優(yōu)勢之一是可以憑借著自身的大數(shù)據(jù)功能對區(qū)域性房地產(chǎn)市場展開動態(tài)評估，這就實現(xiàn)了估價機構(gòu)收入的動態(tài)性與持續(xù)性。由此可見，這種收入模式的改變可以為估價機構(gòu)帶來更多的機遇。

四、總結(jié)

隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”、人工智能、大數(shù)據(jù)等IT技術(shù)的發(fā)展，各個領(lǐng)域都嘗試著抓住機遇轉(zhuǎn)變。評估行業(yè)具有中介服務(wù)的功能，在市場經(jīng)濟中發(fā)揮著不可忽視的作用，隨著以房養(yǎng)老政策的推動，房地產(chǎn)評估這一項任務(wù)又關(guān)系到國計民生、關(guān)系到經(jīng)濟社會的發(fā)展。根據(jù)批量評估技術(shù)的理論與實踐經(jīng)驗，我們有理由相信，融入互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等新技術(shù)的批量評估技術(shù)可以在以房養(yǎng)老政策下的房屋批量評估中有較大的發(fā)展舞臺，它可以促進房地產(chǎn)估價機構(gòu)模式的創(chuàng)新，實現(xiàn)評估效率的創(chuàng)新、流程的重構(gòu)及動態(tài)評估。

參考文獻：

[1]張思雪，林漢川.住宅房地產(chǎn)批量評估模型的構(gòu)建[J].統(tǒng)計與決策，2016，（3）.

第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)發(fā)展管理創(chuàng)新

中圖分類號：C29 文獻標識碼：A

1 引言

經(jīng)濟信息化和全球化的浪潮徹底掀開了知識經(jīng)濟時代的序幕，隨之帶來的就是對房地產(chǎn)企業(yè)的影響，即挑戰(zhàn)與機遇并存。21世紀對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，已經(jīng)不是單純的以自然資源和金融資本來維持發(fā)展的傳統(tǒng)發(fā)展模式，而需要以知識貫穿整個管理，把知識作為新的競爭資源。因此，只有不斷地創(chuàng)新管理理念和模式，及時應(yīng)變市場的需求，把知識管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心，才能將企業(yè)發(fā)展的主動權(quán)牢牢的掌握在自己手中，為房地產(chǎn)企業(yè)管理開創(chuàng)一片新天地。

2 新時期企業(yè)管理創(chuàng)新的主要內(nèi)容及意義

2.1 新時期企業(yè)管理創(chuàng)新的主要內(nèi)容

為適應(yīng)社會的進步和經(jīng)濟的發(fā)展，就必須對企業(yè)實行管理的改革和創(chuàng)新，使整個管理模式處于動態(tài)發(fā)展的狀態(tài)。在知識經(jīng)濟水平不斷進步的條件下，企業(yè)管理的創(chuàng)新已經(jīng)成為企業(yè)的主要觀念，其內(nèi)容主要包括技術(shù)、組織和制度等。

2.1.1 觀念創(chuàng)新。為了實現(xiàn)企業(yè)的整體優(yōu)化效益，就必須打破陳規(guī)，沖出舊思想的牢籠，樹立全新的理念。管理觀念創(chuàng)新是一種創(chuàng)造性的思維活動，是企業(yè)管理創(chuàng)新的靈魂，對企業(yè)的行為和效益有著直接的影響；同時，管理創(chuàng)新要求的是企業(yè)經(jīng)營理念和價值觀念的同步創(chuàng)新。

2.1.2 技術(shù)創(chuàng)新。在時代信息化的今天，企業(yè)分工的主導(dǎo)因素就是技術(shù)，并非資源或者資金問題。新技術(shù)的開發(fā)可以引導(dǎo)市場的需求，技術(shù)更新決定企業(yè)的發(fā)展方向，可以為企業(yè)贏得更大的市場份額，并且已經(jīng)成了現(xiàn)代化企業(yè)競爭的根本途徑。

2.1.3 組織創(chuàng)新。實行企業(yè)組織創(chuàng)新的根本目的就是為了實現(xiàn)企業(yè)管理和長遠發(fā)展目標。運用新的管理方法，對企業(yè)進行重組與重置，形成新的比例關(guān)系和組織結(jié)構(gòu)，可以讓企業(yè)的效益得到更大的發(fā)揮；同時，企業(yè)的觀念創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新，必須以組織創(chuàng)新作為依托。

2.1.4 制度創(chuàng)新。制度創(chuàng)新指的就是把觀念創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、組織創(chuàng)新等一系列創(chuàng)新活動規(guī)范化、制度化，與此同時，還要引導(dǎo)觀念創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新有序進行。企業(yè)制度的創(chuàng)新是實現(xiàn)管理創(chuàng)新的基本保證，同時也是管理創(chuàng)新的最高層次。企業(yè)制度創(chuàng)新就是為了能夠建立一支更有效的團隊，使企業(yè)在未來的發(fā)展中能有更好的效率和成績。

2.2 新時期企業(yè)管理創(chuàng)新的重要意義

我國在工業(yè)經(jīng)濟向知識經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的特殊時期，發(fā)展管理創(chuàng)新是知識經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求，推行企業(yè)的管理創(chuàng)新不僅有利于企業(yè)科技的進步和創(chuàng)新，還有利于社會生產(chǎn)力的發(fā)展。在社會主義條件下，企業(yè)的管理創(chuàng)新是必然的，作為房地產(chǎn)企業(yè)，其管理創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、組織創(chuàng)新和制度創(chuàng)新是固定的，但是這一系列的創(chuàng)新，還是得經(jīng)過企業(yè)的有力執(zhí)行方能奏效，如：培養(yǎng)具備各專業(yè)知識的復(fù)合型人才，協(xié)調(diào)企業(yè)各部門之間的配合，強化企業(yè)能力等，進而使企業(yè)處于統(tǒng)籌兼顧、指揮協(xié)調(diào)的重要地位。

管理創(chuàng)新是時展和經(jīng)濟一體化的要求，改革開放在我國的廣泛推行，使得我國的經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)開始與國際貿(mào)易接軌，而目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理現(xiàn)狀基本上還是屬于松散型和粗放型的管理模式，其管理水平相對比較低下。因此，我國的地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過管理創(chuàng)新來完善管理體制、提高專業(yè)素養(yǎng)和經(jīng)營管理水平，為企業(yè)日后的發(fā)展謀求更大的空間和利益。

3 房地產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的主要問題

房地產(chǎn)業(yè)在近幾年的發(fā)展速度相當快，整體管理水平也有了較大的提高，但是房地產(chǎn)企業(yè)在管理上還是存在很多問題的：

3.1 過分依賴經(jīng)驗、缺乏科學(xué)的經(jīng)營理念

部分企業(yè)過分依賴自身的經(jīng)驗、缺乏經(jīng)營理念，而一些自身素質(zhì)不高的企業(yè)家曾因為“別致”手段取得了輝煌的成績，于是就對房地產(chǎn)的經(jīng)營理念和操作技能失去了興趣，不對開發(fā)項目做長遠規(guī)劃。然而，房地產(chǎn)項目本身就具有經(jīng)營周期長和報酬高特點，一些小企業(yè)或家族性企業(yè)卻都是短期行為，無法擴大經(jīng)營規(guī)模，也無法整合建筑產(chǎn)品特色和品牌優(yōu)勢。有些企業(yè)雖然已經(jīng)開始意識到了知識的重要性，但對于項目的開發(fā)和銷售還是沒能做深層次的科學(xué)論證，盲目復(fù)制他人的案例和經(jīng)驗，缺乏獨立思考和分析能力，以致其在市場競爭中處于劣勢。

3.2 財務(wù)失控隨意大、成本控制意識薄弱

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤相對是比較高的，這就在一定程度上削弱和降低了部分房地產(chǎn)業(yè)加強自身管理并獲取合理收益的積極性。我國現(xiàn)在還存在著一些扶持房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的特殊政策，如施工單位的墊資施工等，這就減少了房地產(chǎn)企業(yè)前期的投入，降低了其開發(fā)的門檻，同時又提高了房地產(chǎn)開發(fā)的實際效益。許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有成本控制意識，資金管理缺乏統(tǒng)一明確的財務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機制，有些企業(yè)的二級項目開發(fā)公司各自為政、自成體系，母公司無法有效地進行管理……以上種種因素都給房地產(chǎn)企業(yè)管理和風險控制帶來了很大難度

3.3 企業(yè)存在結(jié)構(gòu)性缺陷、不利于制度創(chuàng)新

國內(nèi)很多房地產(chǎn)都從事項目開發(fā)，從事資產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)相當少，從事項目開發(fā)的企業(yè)，要么只經(jīng)營商業(yè)房產(chǎn)，要么只經(jīng)營住宅房產(chǎn)。這種經(jīng)營結(jié)構(gòu)單—的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)經(jīng)營模式使得企業(yè)普遍拒絕制度創(chuàng)新，無法實現(xiàn)人才資源機制的建立和運行模式，就算是曾經(jīng)輝煌過的企業(yè)，也往往處在于制度創(chuàng)新的盲區(qū)，致使人才大量流失，最終降低企業(yè)的競爭力。

4 新時期推進房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新的主要措施

4.1 不斷地探索和借鑒新的管理模式

企業(yè)的知識管理是一個運用信息創(chuàng)造某種行為對象的過程，只有把信息與人充分結(jié)合起來，才能求得企業(yè)的長期生存與發(fā)展。首先，管理者要開拓視野，認清當前形勢，拋棄舊理念，樹立新的管理思路和預(yù)測意識；其次，企業(yè)應(yīng)該加強人文建設(shè)，重視人才、尊重員工、敢于創(chuàng)新，協(xié)調(diào)好企業(yè)內(nèi)部的人際關(guān)系，提高員工的主人翁意識。以這些先進的理念作為基礎(chǔ)，企業(yè)的管理人員才能明白管理創(chuàng)新的必要性，進而適應(yīng)市場的需求，加快企業(yè)的創(chuàng)新和發(fā)展；另外，建立學(xué)習(xí)型組織也是管理模式的一種創(chuàng)新方法。長久的競爭戰(zhàn)需要具備更多更快的應(yīng)對能力，建立學(xué)習(xí)型組織，可以把信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)廣泛運用到企業(yè)管理中，更有利的實現(xiàn)企業(yè)管理模式的創(chuàng)新。

4.2 加強投資決策管理, 提高資產(chǎn)使用效益

為適應(yīng)市場的需求，房地產(chǎn)企業(yè)必須調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，徹底改變片面追求產(chǎn)值和規(guī)模的生產(chǎn)經(jīng)營方式，減少呆滯資產(chǎn)以提高企業(yè)投資效益。一方面，可以借鑒國家的宏觀調(diào)整政策調(diào)整企業(yè)投資方向，優(yōu)化生產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，明確投資重點，加大住宅及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使自身的產(chǎn)品更具有競爭力，并且能夠在市場中處于領(lǐng)先地位；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該搞清楚市場各類建設(shè)的建規(guī)模和要求進度，在此基礎(chǔ)上調(diào)整生產(chǎn)計劃，確保項目前景好、見效快，爭取做到在同一年開工、竣工并獲得良好收益，改變目前老項目無法竣工，新項目資金不足的局面；另外，可以通過控制商品庫存量來確定在建規(guī)模。對于新項目的施工，要遵循“三不開”原則，即無明確銷售前景的高檔商住樓和別墅不開，已出現(xiàn)商品房滯銷地段的工程不開，不急需的公建及市政配套工程不開。最后，對于那些半截子工程，應(yīng)該具體情況具體對待，而對于因前期投入資金過大，前景不明朗的熟地，要果斷地將土地轉(zhuǎn)讓，以加快資金周轉(zhuǎn)，提高經(jīng)濟效益。

4.3 進行制度創(chuàng)新、建立適應(yīng)市場經(jīng)濟的企業(yè)制度體系

制度創(chuàng)新與管理創(chuàng)新是息息相關(guān)的，制度是一個企業(yè)實行管理的根本，而制度創(chuàng)新則是房地產(chǎn)企業(yè)管理整體創(chuàng)新的有力保障。房地產(chǎn)企業(yè)制度的創(chuàng)新應(yīng)該立足于我國的基本國情，通過改革企業(yè)制度、人才、經(jīng)營者和股東的共同利益，來改革其經(jīng)營機制和市場；與此同時，還應(yīng)該健全公司制的法人治理結(jié)構(gòu)，使各權(quán)力機構(gòu)，如：決策機構(gòu)、執(zhí)行機構(gòu)、監(jiān)督機構(gòu)，能夠積極配合并且互相監(jiān)督。所以說，要想適應(yīng)市場經(jīng)濟的需求，就必須建立有助于企業(yè)自主經(jīng)營、自負盈虧的企業(yè)制度，同時完善公司制的法人治理結(jié)構(gòu)，建立面向現(xiàn)代化市場的經(jīng)營機構(gòu)，使企業(yè)能早日適應(yīng)市場變化并與國際接軌。

4.4 加強人才資源的開發(fā)管理

當今世界是知識經(jīng)濟的時代，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠在競爭激烈的市場中站穩(wěn)腳跟，就必須大力加強人力資源的開發(fā)和管理。人是觀念創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、組織創(chuàng)新和制度創(chuàng)新的主題，是企業(yè)發(fā)展的重要元素，房地產(chǎn)企業(yè)的管理創(chuàng)新需要依靠大量善于經(jīng)營管理又懂技術(shù)的復(fù)合型人才，因此，為日后能更好的迎接知識經(jīng)濟的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強對人才資源的開發(fā)管理，把人力資源作為企業(yè)管理的核心，重視企業(yè)高科技人才的培養(yǎng)，加大智力投資的比重，尤其是對復(fù)合型人才的培養(yǎng)力度，為企業(yè)培養(yǎng)出一直既有技術(shù)經(jīng)驗，又有組織能力和創(chuàng)新能力的團隊；同時還要建立一套健全的人力資源開發(fā)管理的激勵制度，包括社會保障制度、薪酬制度、精神激勵制度等，真正的既要留住人才，又要培養(yǎng)人才。

5 結(jié)語

總而言之，面對日益激烈的市場競爭，我國房地產(chǎn)企業(yè)要想占有一席之地，就必須對企業(yè)實行管理創(chuàng)新，從轉(zhuǎn)變觀念到加快制度創(chuàng)新再到注重管理方法的創(chuàng)新，使企業(yè)能夠合理的配置資源，并且轉(zhuǎn)變企業(yè)的組織方式和運營方式。同時，保證在技術(shù)、經(jīng)濟和產(chǎn)品領(lǐng)域的創(chuàng)新與經(jīng)濟發(fā)展形勢相適應(yīng)，客觀分析內(nèi)部環(huán)境，完善管理制度，形成合理的管理模式，走適合企業(yè)自身發(fā)展的創(chuàng)新之路。

參考文獻：

第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；管理創(chuàng)新；對策

1、引言

隨著信息化和全球化浪潮席卷而來，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)和機遇。我國房地產(chǎn)市場潛力巨大，而房地產(chǎn)企業(yè)管理的總體水平還遠未達到應(yīng)有的水平，因此房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新已是迫在眉睫。

在21世紀的今天，新經(jīng)濟時代的房地產(chǎn)企業(yè)不再是以單純的金融資本或自然資源作為企業(yè)的戰(zhàn)略資源，而是以知識、信息作為新的競爭資源。有成效地提高企業(yè)經(jīng)營管理的知識和信息含量，把科技、知識經(jīng)營創(chuàng)新與企業(yè)管理結(jié)合得更加緊密，是房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新的一個重要內(nèi)容。

2、管理創(chuàng)新的概念和意義

2.1管理創(chuàng)新的概念

管理，就是在特定的環(huán)境下，對組織所擁有的資源進行有效的計劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)和控制，以便達成既定的組織目標的過程。

創(chuàng)新，“首先是一種思想以及在這種思想指導(dǎo)下的實踐，是一種原則以及在這種原則指導(dǎo)下的具體活動，是管理的一種基本職能。”對于企業(yè)而言，創(chuàng)新主要包含技術(shù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新兩個方面。

管理創(chuàng)新是適應(yīng)社會和經(jīng)濟的發(fā)展， 對管理工作所作的改革、變化、重組， 使整個管理系統(tǒng)處于動態(tài)協(xié)調(diào)之中。有研究表明， 新經(jīng)濟條件下企業(yè)管理創(chuàng)新是企業(yè)觀念、組織、制度等的系統(tǒng)化創(chuàng)新。

2.2管理創(chuàng)新的意義

企業(yè)的創(chuàng)新包括技術(shù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，管理創(chuàng)新不僅促進了技術(shù)創(chuàng)新的發(fā)展，并且為技術(shù)創(chuàng)新開拓了市場，找到了刺激技術(shù)創(chuàng)新的動力。

新經(jīng)濟時代不斷改寫市場競爭的游戲規(guī)則，面對復(fù)雜、多樣、快速易變的需求模式，一味墨守陳規(guī)將很快為市場所淘汰。要確立企業(yè)競爭優(yōu)勢，企業(yè)是否具有創(chuàng)新能力日益重要。

房地產(chǎn)企業(yè)的管理創(chuàng)新固然有制度創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、市場創(chuàng)新等，但無論什么創(chuàng)新都需要經(jīng)過企業(yè)管理職能逐步實施，管理創(chuàng)新在企業(yè)創(chuàng)新中處于綜合統(tǒng)籌、指揮協(xié)調(diào)的關(guān)鍵地位。

3、我國房地產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)狀與發(fā)展

3.1我國房地產(chǎn)企業(yè)管理的問題

當前我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理現(xiàn)狀大多還是粗放型和松散型的戰(zhàn)略、管理模式，管理水平普遍比較低下，如管理制度松弛、管理手段原始、管理方法落后、管理人員的綜合素質(zhì)低等，與國際強勢企業(yè)相比存在相當大的差距。

我國房地產(chǎn)企業(yè)管理主要存在的問題包括：缺乏科學(xué)的經(jīng)營理念，依賴經(jīng)濟粗放經(jīng)營；成本控制意識薄弱；企業(yè)的結(jié)構(gòu)性缺陷導(dǎo)致自身處于制度創(chuàng)新的盲區(qū)，人才大量流失。因此，我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)努力提高經(jīng)營管理水平，并不斷進行管理創(chuàng)新，縮小與國際強勢企業(yè)的差距。

3.2新經(jīng)濟帶來的挑戰(zhàn)

所謂“新經(jīng)濟”，是指在信息技術(shù)革命和經(jīng)濟全球化的帶動下，以生命科學(xué)、新能源、新材料、空間技術(shù)、海洋技術(shù)、環(huán)境技術(shù)和管理創(chuàng)新等為龍頭的經(jīng)濟。新經(jīng)濟時代的兩大主要特征就是信息化和全球化。

信息化意味著事情的迅速發(fā)生，互聯(lián)網(wǎng)使得信息分享程度達到前所未有的廣度和速度。信息化的發(fā)展使企業(yè)將隨時面臨無限機遇，而這種機遇的持續(xù)時間卻非常短暫，這就要求企業(yè)對信息迅速地做出判斷、決策、行動。這樣一來，企業(yè)與外部環(huán)境之間的聯(lián)系和影響日益密切，競爭也將更為激烈。

在經(jīng)濟全球化的大背景下，企業(yè)市場競爭形式和手段也在發(fā)生著變化。在國際市場這個戰(zhàn)場上，企業(yè)之間的競爭已經(jīng)從以商品貿(mào)易為競爭利器的時代，進入技術(shù)、資本、管理等生產(chǎn)要素正面交鋒的新時代，這對我國企業(yè)來說將是嚴峻考驗。

3.3管理模式的發(fā)展

管理思想隨管理實踐的發(fā)展而演變，現(xiàn)代化管理思想的發(fā)展包含了企業(yè)文化、企業(yè)戰(zhàn)略、企業(yè)再造、學(xué)習(xí)型組織等多種理論發(fā)展。

知識經(jīng)濟時代的到來，新舊管理模式發(fā)生碰撞，傳統(tǒng)管理模式的存在基礎(chǔ)發(fā)生前所未有的動搖，全新的多樣化、柔性化、各功能一體化的創(chuàng)新管理模式出現(xiàn)。這就要求未來的管理者必須是在其管理范圍內(nèi)起作用，更新組織模式及管理思想，才能把僵化的舊組織結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂羞m應(yīng)性的新組織。

4、房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新對策

4.1管理思想創(chuàng)新

管理思想創(chuàng)新指的是企業(yè)的價值觀、企業(yè)理念以及企業(yè)對顧客、對員工的看法等。企業(yè)的管理思想創(chuàng)新是關(guān)系到企業(yè)能否具有遠大的追求、企業(yè)能否擁有強大的凝聚力、能否可持續(xù)發(fā)展的根本問題。所謂企業(yè)，顧客即企業(yè)，知識即企業(yè)。卓越的企業(yè)家其思想境界往往超越了利潤。這些富有遠見的經(jīng)營理念為企業(yè)發(fā)展提供了強大動力。

4.2管理制度創(chuàng)新

管理制度創(chuàng)新指的是企業(yè)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、資本負債結(jié)構(gòu)、企業(yè)經(jīng)營管理機制、企業(yè)分配制度等方面的創(chuàng)新，建立產(chǎn)權(quán)明晰的現(xiàn)代企業(yè)制度是社會發(fā)展、企業(yè)發(fā)展的必然。改革的方向是加快現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)，實行政企分開、政資分開、政事分開，進一步轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制，深化市場化改革，真正自主經(jīng)營、自負盈虧，成為市場經(jīng)濟主體和市場競爭主體。改革的措施是：（1）國有股東遵循有所為有所不為的原則，逐步減持股權(quán)；（2）創(chuàng)造條件讓經(jīng)營者與骨干持股，考慮到國有企業(yè)的經(jīng)營者長期辛勤工作，很少有自身的資金積累，可以試行一種新的銀企合作方式，即由企業(yè)集團與某一銀行合作，設(shè)定一定資金額度作為支持經(jīng)營者骨干持股的貸款額度，由經(jīng)營者向銀行申請，并將所購買的股權(quán)抵押給銀行，而銀行向借貸者發(fā)放股權(quán)額約70%的貸款；（3）試行期股獎勵制度。

4.3管理方法創(chuàng)新

管理方法與手段創(chuàng)新是管理創(chuàng)新組合的重要保證。房地產(chǎn)企業(yè)組織是一個知識系統(tǒng)，知識經(jīng)濟其靈魂就是創(chuàng)新，人的智力和創(chuàng)造能力在經(jīng)濟發(fā)展中起主導(dǎo)作用，并且包含人的創(chuàng)新能力的人力資本對現(xiàn)代經(jīng)濟增長的至關(guān)重要的作用。

不管是先進管理思想、管理方法和管理手段，還是培養(yǎng)現(xiàn)代化管理的人才，這所有的一切都需要通過人來建立并具體實施，所以積極開發(fā)應(yīng)用人力資源特別是大力提高企業(yè)管理人員的素質(zhì)，是房地產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)代化的最根本、最重要的環(huán)節(jié)。我們應(yīng)大力開發(fā)人力資源，充分調(diào)動人的智力因素，培養(yǎng)和發(fā)揮人的工作能力，營造一個能發(fā)揮創(chuàng)造力的環(huán)境。

5、結(jié)語

面對新世紀經(jīng)濟全球化、信息化和高新技術(shù)的迅猛發(fā)展，創(chuàng)新已日益成為一個國家、民族興旺發(fā)達的關(guān)鍵因素。雖然我國企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新都有不同程度的進展，但總體創(chuàng)新水平還不高。房地產(chǎn)企業(yè)為求生存和發(fā)展必須追求卓越，不斷推進管理創(chuàng)新，以應(yīng)變市場需求，才能牢牢把握企業(yè)發(fā)展的主動權(quán)，開創(chuàng)經(jīng)營管理的新天地。

參考文獻：

[1]滿孝青.管理創(chuàng)新組合及房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新研究[D].武漢理工大學(xué)，2002

[2]沙玫.房地產(chǎn)企業(yè)的知識管理[J].企業(yè)導(dǎo)報，2009，（09）

[3]潘升樹，白洪源.柔性管理——房地產(chǎn)企業(yè)管理新形勢[J]，管理空間，2002，（12）

第6篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；創(chuàng)新不足；創(chuàng)新方案

1.引言

當前很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)是融入了全球化經(jīng)營，跨國企業(yè)也逐漸新興起來。我國的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理普遍存在被動反映型的現(xiàn)象。很多房地產(chǎn)企業(yè)隨著樓價的上漲以及房產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理創(chuàng)新符合當前房地產(chǎn)企業(yè)的需求和實際情況，適應(yīng)新的市場經(jīng)濟，擊敗其日益增加的競爭對手，從而更好提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟收入以及經(jīng)濟發(fā)展。然而，財務(wù)管理創(chuàng)新 順勢而為，實現(xiàn)房地產(chǎn)的財務(wù)管理創(chuàng)新，也成為了當前人們探討的重點問題。

2.當前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理創(chuàng)新存在的不足之處

2.1房地產(chǎn)財務(wù)管理創(chuàng)新意識薄弱，風險控制存在漏洞。

當前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的管理層沒有很強的創(chuàng)新意識，很多房地產(chǎn)企業(yè)都存在財務(wù)管理創(chuàng)新的漏洞。管理人員在對房地產(chǎn)的經(jīng)濟收益進行預(yù)測、控制、分析過程中依然遵循以往的管理方法，沒有把財務(wù)管理創(chuàng)新的工作落到實處。而在開發(fā)經(jīng)營過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的很多資金并未進行合理利用，風險控制存在嚴重的安全漏洞，財務(wù)管理創(chuàng)新意識的薄弱也導(dǎo)致到很多投資者以及內(nèi)部員工情緒受到波動，使得房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的經(jīng)濟利潤無法得到保證，出現(xiàn)流動資金短缺的問題。與此同時，而房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜，涉及到的財務(wù)管理控制以及分析問題多種多樣，很多房地產(chǎn)企業(yè)未能夠較好地實現(xiàn)財務(wù)管理的風險控制，也因此導(dǎo)致到房地產(chǎn)的財務(wù)管理創(chuàng)新也受到遏制。

2.2財務(wù)管理的系統(tǒng)不完善，缺乏科學(xué)、規(guī)范的管理體制。

財務(wù)管理系統(tǒng)不夠完善，缺乏科學(xué)的管理體制也是當前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理創(chuàng)新存在不足之一。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)實現(xiàn)有效管理的難度不斷增加，使到很多房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展因為負債等問題而遭到嚴重的阻礙。不夠完善的管理系統(tǒng)，使到很多財務(wù)管理人員自身內(nèi)部的矛盾非常嚴重。房地產(chǎn)企業(yè)沒有在遇到財務(wù)難題的時候運用較為合理的策略來整頓財務(wù)管理的方式，未能夠幾時地滿足企業(yè)持續(xù)發(fā)展的需要，缺乏科學(xué)、規(guī)范的管理體制使到房地產(chǎn)企業(yè)未能夠較好地實現(xiàn)財務(wù)管理的創(chuàng)新。同時，不完善的財務(wù)管理系統(tǒng)嚴重影響到整個房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟收益，也直接影響到整個房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展。

3.房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理創(chuàng)新的出路與對策

3.1財務(wù)管理的觀念創(chuàng)新

財務(wù)管理的觀念創(chuàng)新是實現(xiàn)房地產(chǎn)財務(wù)管理創(chuàng)新的首要內(nèi)容。在市場經(jīng)濟條件下，財務(wù)管理的觀念創(chuàng)新是實現(xiàn)帶動房地產(chǎn)企業(yè)走向更好更快的發(fā)展的重要前提。把對人的激勵與約束放在首位，積極參與到房地產(chǎn)企業(yè)的全過程經(jīng)濟管理，建立責、權(quán)、利相結(jié)合的財務(wù)運行機制，為科學(xué)決策服務(wù)，起到出謀獻策的作用。與此同時，要善于對環(huán)境變化帶來的不確定性因素進行科學(xué)的預(yù)測，運用理財藝術(shù)，能夠完善房地產(chǎn)企業(yè)的自身不足之處，并同時能夠在調(diào)動管理人員積極性的同時，挖掘財務(wù)管理層管理者的潛能，實現(xiàn)更大一步的財務(wù)管理創(chuàng)新工作。同時，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對其財務(wù)管理人員樹立正確的風險觀，有預(yù)見性地采取各種措施，使可能遭受的風險損失盡可能最低。通過樹立以財務(wù)管理為中心的觀念來全面提高經(jīng)濟效益，財會部門要充分發(fā)揮起財會信息的作用，在觀念創(chuàng)新的同時，大大地提高財務(wù)管理的成效，來幫助房地產(chǎn)企業(yè)管理層對房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新進行風險、成本、效益、稅收、籌資、防范等策劃，進一步提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理方面的技術(shù)創(chuàng)新能力，推動企業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展。

3.2財務(wù)管理的運營創(chuàng)新

在房地產(chǎn)企業(yè)運營過程中，應(yīng)加強企業(yè)社會信用的宣傳，考慮客觀條件和現(xiàn)實要求，在財務(wù)管理的營運過程中大幅度創(chuàng)新，提高收益。同時，市場經(jīng)濟下企業(yè)競爭成敗的關(guān)鍵已不再是單單的自主理財，對房地產(chǎn)企業(yè)的營運成果以及經(jīng)營管理工作進行評估、分析以及決策等重大的工作事項十分之重要。因此，加強房地產(chǎn)企業(yè)管理，必須對公司的盈利能力與發(fā)展前景進行披露。通過在財務(wù)管理中應(yīng)樹立融資第一的新觀念，對改善房地產(chǎn)企業(yè)的生存條件有著重要的影響，同時也能夠讓一批質(zhì)地真正好的公司受到投資者或潛在投資者青睞，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟收益最大化。在營運的過程中公開財務(wù)信息，能夠使到房地產(chǎn)企業(yè)具有良好信用的氛圍，推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，對房地產(chǎn)實行預(yù)算控制的制度起著重大的作用。在運營的過程中，編制合理的財務(wù)計劃，能夠克服房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟管理過程中的盲目性，減少風險，求得發(fā)展。

3.3財務(wù)管理目標的創(chuàng)新

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理創(chuàng)新最為之重要的內(nèi)容莫過于管理目標的創(chuàng)新。當前很多房地產(chǎn)企業(yè)在實現(xiàn)企業(yè)自身的財務(wù)管理創(chuàng)新方面還存在很大的問題。一個房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營目標很重要。在追求財務(wù)管理創(chuàng)新的時候，管理目標的創(chuàng)新扮演著一個十分重要的角色。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的目標考慮到的首要問題就是如何盡可能地實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟收益的最大化。也就是說一個房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標的創(chuàng)新無疑就是以提高企業(yè)自身經(jīng)濟收益為前提，再進一步創(chuàng)新，力爭更大的一個經(jīng)濟收益。為了使到財務(wù)管理目標創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)的各個管理層人員、股東都應(yīng)該積極參與房地產(chǎn)企業(yè)的重大投資、經(jīng)營的決策，定期對房地產(chǎn)企業(yè)進行財務(wù)管理的社會化監(jiān)督管理，維護契約的公平和有效性，通過自身的理論知識，對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)內(nèi)容進行行業(yè)性的財務(wù)分析，加強財務(wù)管理的目標創(chuàng)新工作。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該要改變傳統(tǒng)的管理目標理念，把單一的管理目標面向股東轉(zhuǎn)為面向多元利益主體，提出財務(wù)管理方面的建議和方案。房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)其自身的可持續(xù)發(fā)展，就理應(yīng)由股東財富最大化目標轉(zhuǎn)為滿足多元主體利益目標，使“集合體”中的各主體的利益最大化。

3.險管理方法創(chuàng)新

風險是影響財務(wù)管理目標實現(xiàn)的重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該要立足未來，根據(jù)市場信息及企業(yè)實際不斷比較、分析和選擇，從而實現(xiàn)在根本上提高房地產(chǎn)在高新技術(shù)的發(fā)展產(chǎn)品壽命周期，減少房地產(chǎn)的風險，巧妙地規(guī)避房地產(chǎn)的經(jīng)濟泡沫現(xiàn)象。通過運用現(xiàn)代管理手段加強風險管理，保證到自身的財務(wù)管理產(chǎn)品設(shè)計、開發(fā)的風險，建立風險的計量、分析、報告和監(jiān)督系統(tǒng)，確定風險管理目標，分析房地產(chǎn)企業(yè)當前各個時間段的財務(wù)收益波動情況，利用創(chuàng)新方法降低風險，提高企業(yè)收益。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該要明確自己的風險管理目標，在財務(wù)管理創(chuàng)新的同時，靈活、巧妙地分析當前市場的波動情況，在房地產(chǎn)企業(yè)的市場經(jīng)濟中采取恰當?shù)娘L險管理政策，提高房地產(chǎn)的經(jīng)濟收益，推動房地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展。

4.結(jié)束語

一言以蔽之，房地產(chǎn)企業(yè)競爭日益激烈，財務(wù)管理的創(chuàng)新是勢在必行的。一個房地產(chǎn)企業(yè)只有在加強了財務(wù)管理創(chuàng)新的工作之后，才能夠不斷提高企業(yè)自身的軟實力，才能夠樹立起其自身存在的管理理念以及經(jīng)營管理核心思想，才能夠不斷地擊敗其他競爭對手，在市場經(jīng)濟中脫穎而出。因此，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該要立足未來，制定一定的財務(wù)管理創(chuàng)新目標以及有效對策，通過在原有的財務(wù)管理基礎(chǔ)上，在調(diào)動、整頓自身房地產(chǎn)企業(yè)的管理結(jié)構(gòu)以及方式的同時，應(yīng)該要更進一步地區(qū)發(fā)掘經(jīng)營過程中潛在的創(chuàng)新之處。在房地產(chǎn)財務(wù)管理過程中尋找最佳平衡點，及時采取相應(yīng)措施，提高管理效率，推動企業(yè)的進一步發(fā)展。（作者單位： 中信華南（集團）深圳有限公司）

第7篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)管理；產(chǎn)品設(shè)計；完善措施

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

隨著新世紀的到來，科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，帶來了經(jīng)濟的加速增長，使居民的收入在一定程度上不斷增加，從而使人們的生活水平大幅度提高。各個行業(yè)的理念不斷更新，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭是資源性的競爭模式，隨著科學(xué)技術(shù)和人們理念的不斷創(chuàng)新，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著新的競爭模式——那就是能力競爭。所以在現(xiàn)代社會中房地產(chǎn)的規(guī)劃和設(shè)計在整個房地產(chǎn)企業(yè)中起著關(guān)鍵作用，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的靈魂。

1 產(chǎn)品定位的步驟

在現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)產(chǎn)品的定位主要分為三個步驟：一、市場定位；二、設(shè)計定位；三、營銷定位。市場定位工作指的是將產(chǎn)品定位在最具有需求的目標市場。設(shè)計定位指的是根據(jù)客戶對產(chǎn)品外觀及其他功能的要求進行精心的設(shè)計，以達到客戶的審美需求和居住需要。營銷定位指的是在銷售環(huán)節(jié)中怎樣將產(chǎn)品進行推廣，是使產(chǎn)品得到廣大消費者的支持。

1.1房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品定位的步驟

在整個房地產(chǎn)公司的運行過程中，在公司產(chǎn)品定位工作的實施過程中主要有地產(chǎn)的策劃部門、項目部、銷售部以及管理項目部參與。地產(chǎn)策劃部門針對公司的運營狀況及市場調(diào)研資料對項目進行策劃和分析；銷售部門就公司的各種銷售計劃做出詳細的方案，同時將計劃方案交給項目部處理，項目部進行定位和確定；項目部對基礎(chǔ)資料進一步完善和補充之后，銷售部在完善資料的基礎(chǔ)上明確市場定位，積極的了解客戶需求，制定出明確的市場定位建議書，并與最初的成本相結(jié)合之后，同時將自有或公建的經(jīng)營策劃方案考慮進去，這些資料和研究將與設(shè)計部的理念之間形成互動和交流。銷售部結(jié)合設(shè)計部門的設(shè)計理念和結(jié)論，將產(chǎn)品定位建議書編制好。

1.2流程設(shè)計最優(yōu)化

（1）產(chǎn)品定位組織結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新化。在現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)的管理中采用矩陣式管理模式，在現(xiàn)有人員中抽出人員組成新的項目小組，在規(guī)定的時間要求之內(nèi)做好該項目工作。在該項目工作結(jié)束之后，將小組成員調(diào)回原來的部門。采用矩陣結(jié)構(gòu)管理模式能夠改善房地產(chǎn)行業(yè)人員緊缺的情況，并能形成新的管理思路和模式，強化各個部門之間的交流和討論，提高房地產(chǎn)企業(yè)的工作效率。（2）市場調(diào)研方式創(chuàng)新化。在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的市場調(diào)研工作的進行中，為了使顧客能真實的反應(yīng)對房地產(chǎn)的需求，必須采用新的調(diào)研方式改進現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)中的問卷調(diào)查和訪問調(diào)查模式。比如由房地產(chǎn)行業(yè)的設(shè)計部門設(shè)計出不同模式的房屋，并制作出不同的房屋模型，在人群流動量較大的市區(qū)進行宣傳活動，請顧客選出自己最想要的房屋模型并說出自己選擇的理由，同時贈送小禮品。采用這種模式能夠掌握客戶的真實需求。（3）形成閉環(huán)結(jié)果，及時反饋信息。在房地產(chǎn)企業(yè)的工作中，項目策劃工作的主要目標之一是對產(chǎn)品進行準確的定位并達到客戶的要求，所以必須強化對市場的分析，將客戶群進行細化分類，針對不同的客戶定位不同的產(chǎn)品，最后形成產(chǎn)品定位的詳細策劃書，并請相關(guān)的專業(yè)人員對策劃書進行評定，形成一個閉環(huán)結(jié)果，同時對設(shè)計中的變更是否按照具體情況變更進行及時的跟蹤，使變更得到有效的監(jiān)控。

2創(chuàng)新產(chǎn)品

在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)工作的進行過程中，要將市場空白點和需求結(jié)合在一起，分析和提煉國內(nèi)某些項目產(chǎn)品及市場，采用差異化競爭策略，創(chuàng)新各類新產(chǎn)品。

2.1規(guī)劃與戶型創(chuàng)新化

在現(xiàn)代房地產(chǎn)工作的進行過程中必須要對地形以及周圍環(huán)境做到詳細的了解，尋找出項目的最優(yōu)建設(shè)地理優(yōu)勢，建設(shè)出最合理適宜的總體分布格局。比如有一個被山水所環(huán)繞的小鎮(zhèn)，在關(guān)于該小鎮(zhèn)的開發(fā)和建設(shè)過程中就要突出小鎮(zhèn)的山水特色，使住戶感受到美妙的山水美景。房地產(chǎn)企業(yè)中戶型的競爭是其中最為激烈的競爭之一，所以要針對不同的戶型提供不同的創(chuàng)新點。如在某住宅小區(qū)中花園洋房的設(shè)計中，改變了傳統(tǒng)別墅建設(shè)中多層的概念，引入空中院落的設(shè)計理念，取得較好的效果。

2.2立面與景觀的創(chuàng)新化

傳統(tǒng)的建筑設(shè)計強調(diào)立面的設(shè)計主題，在立面外面標注特殊符號，如古典、西式等。在現(xiàn)代房屋的規(guī)劃設(shè)計中，主要從外觀上進行塑造和刻畫，從而制定出統(tǒng)一風格、鮮明特色的品牌形象。如在某小區(qū)房屋的建設(shè)中，采用清新典雅的古典風，形成各種獨特風韻的建筑群體，在面料的設(shè)計中采用花崗巖和清水面磚作為裝飾面，從而給人以古典、沉穩(wěn)和端莊的形象，從某種程度上達到了品牌效應(yīng)。

在現(xiàn)代建筑中所追求的創(chuàng)新主要指的是在景觀設(shè)計上的創(chuàng)新，建設(shè)不同格局風味的景觀。在園林景觀的設(shè)計中可以采用不同的建設(shè)風格如北歐、英倫、東南亞、日本、意大利風情等，這些不同風情的創(chuàng)造和設(shè)計均是房地產(chǎn)企業(yè)在園林景觀設(shè)計中獨具匠心的設(shè)計。此外，在建筑的設(shè)計過程中必須針對不同的地理環(huán)境設(shè)計不同風格的建筑。如某房地產(chǎn)商在關(guān)于一個蘆葦叢生、水鳥出入的濕地的開發(fā)過程中，就將原來的池塘留存，整個小區(qū)的景觀圍繞著池塘展開，設(shè)計者在對原始池塘進行專業(yè)化的設(shè)計和改造之后，將它建設(shè)成一個原生態(tài)的水域，其主題以原生態(tài)水景為最佳創(chuàng)意點，形成了具有大型池塘水景的建筑群，該觀點的提出在某種程度上達到了一些客戶的需求。

2.3技術(shù)創(chuàng)新化

在房地產(chǎn)行業(yè)中技術(shù)創(chuàng)新是各種新東西的使用和開發(fā)，比如開發(fā)新產(chǎn)品、新技術(shù)等。隨著現(xiàn)代社會的不斷發(fā)展以及人們生活水平的提高，我國房地產(chǎn)必須面向節(jié)能、環(huán)保以及可持續(xù)方向發(fā)展。在項目的工作過程中要引進國外先進技術(shù)和成果，在材料使用過程中，采用各種環(huán)保性能較好的材料。在現(xiàn)代房地產(chǎn)中技術(shù)創(chuàng)新主要表現(xiàn)在兩個方面：一、科學(xué)技術(shù)的創(chuàng)新；二新材料、產(chǎn)品升級以及新設(shè)備的改良等方面。如太陽能新技術(shù)的使用等，在無錫某小區(qū)的建設(shè)過程中，采用新型建筑磚塊解決了建筑體系中出現(xiàn)裂縫的毛病。在南京某小區(qū)的建設(shè)中，建成中國第一例零耗能住宅，這是通過引進國外成熟的技術(shù)即采用樓板的采暖和制冷技術(shù)，最終取得良好的銷售效果。

3設(shè)計過程中成本控制化

在現(xiàn)代建筑的設(shè)計過程中，必須要對各種資源進行合理利用，對材料效果、施工技術(shù)、產(chǎn)品性能以及客戶敏感度等各個方面進行綜合控制，使設(shè)計過程的成本得到控制。

3.1 設(shè)計準備工作控制化

設(shè)計師在準備設(shè)計工作的過程中必須按照設(shè)計說明書及限額進行設(shè)計，在設(shè)計環(huán)節(jié)中注意成本控制意識的培養(yǎng)。如關(guān)于室內(nèi)的設(shè)計必須規(guī)定限額，對軟硬件的造價進行控制；在建筑設(shè)計施工合同中要確定一些比較硬的經(jīng)濟指標，避免在建筑過程中過分強調(diào)安全性而忽略經(jīng)濟性。如在現(xiàn)代的許多高層建筑中鋼筋含量不足50kg/m2，有的甚至低于40kg/m2，就這一項的計算，按照合肥修改市場的價格計算，就節(jié)約60-100元/m2。在項目的建設(shè)中按一定數(shù)目如5萬m2計算，就鋼筋這一項的成本節(jié)約達到了300萬元以上500萬元以下。

3.2 設(shè)計階段的優(yōu)化

在現(xiàn)代建筑的設(shè)計施工過程中，必須優(yōu)化整個設(shè)計施工方案，尤其是對方案的中的技術(shù)必須進行一定程度的優(yōu)化。設(shè)計施工的主要方面在基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、節(jié)能設(shè)計、人防方案以及對飾面材料的優(yōu)化。如在某一個住宅區(qū)中人防方案的設(shè)計中，丟棄機械停車方案。不但節(jié)約初期關(guān)于車庫投資的90萬元，而且減少了后期環(huán)節(jié)中的銷售和運營成本。同時在施工設(shè)計過程中對基礎(chǔ)形式進行進一步的論證，是在施工設(shè)計過程中對成本和工期進行控制的另一種方法。比如在某一項目的施工過程中選擇更加經(jīng)濟實惠的GFC樁，能夠最大程度節(jié)省資源，加快工期。在節(jié)能環(huán)節(jié)使用動態(tài)權(quán)衡法代替七項指標法，綜合使用多項節(jié)能措施，確定最佳的經(jīng)濟方案。

3.3 施工過程中成本的控制

在現(xiàn)代房地產(chǎn)的建設(shè)過程中，縮短工期和降低造價是施工階段的重點工作。在設(shè)計中進行優(yōu)化工作，精心選擇材料，并使施工單位不隨意改變設(shè)計方案，此外還要考慮客戶的敏感度，這些均是施工過程中成本控制的重點。在客戶敏感的部位如外墻的立面等必須將品質(zhì)和成本結(jié)合在一起。如在選擇外墻的裝飾材料以及室內(nèi)和景觀所用的材料時必須綜合權(quán)衡，選擇最佳方案。

4結(jié)語

總之，產(chǎn)品設(shè)計管理是房地產(chǎn)企業(yè)的核心之一，是房地產(chǎn)開發(fā)的靈魂。因此，房地產(chǎn)開發(fā)過程中必須對成本、工期、質(zhì)量等各個方面進行考慮和綜合評價，使整個房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計管理方案更加全面化，從根本上提高房地產(chǎn)開發(fā)管理中的各項措施，從而加強產(chǎn)品的核心競爭力，打造房地產(chǎn)開發(fā)項目的品牌質(zhì)量。

參考文獻：

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第8篇

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)測繪 質(zhì)量管理 客觀 公正 完整

房地產(chǎn)是人們進行生產(chǎn)、生活及各種活動的重要場所, 是國家經(jīng)濟建設(shè)的基本物質(zhì)要素。隨著我國經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場亦同時獲得發(fā)展的動力，呈現(xiàn)出在全國范圍內(nèi)的“房地產(chǎn)熱”的發(fā)展動態(tài)。房地產(chǎn)測繪行業(yè)是房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)張過程中必須依賴的支撐性行業(yè)，在社會主義市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)測繪行業(yè)以市場化運作的形式來適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟又好又快發(fā)展的需要，隨之使得越來越多的測繪單位參與到房地產(chǎn)測繪工作中來，那么如何保證并提高房地產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量，這就對房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理工作提出了更高的要求。

一、房地產(chǎn)測繪涵義

房地產(chǎn)測繪是專業(yè)測繪中的一個很具有特點的分支。它測定的特定范圍是房屋以及與房屋相關(guān)的土地，也就是說，房地產(chǎn)測繪指運用測繪儀器、測繪技術(shù)、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況，為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、征收稅費，以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。房地產(chǎn)測繪具體可分為房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪和房地產(chǎn)項目測繪。房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪是指在一個城市或一個地域內(nèi)，大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，測繪房地產(chǎn)的基礎(chǔ)圖紙，既房地產(chǎn)分幅平面圖。房地產(chǎn)項目測繪是指在房地產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營管理、開發(fā)管理以及其他房地產(chǎn)管理過程中需要測繪房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖及相關(guān)的圖、表、冊、簿、數(shù)據(jù)等開展的測繪活動。房地產(chǎn)項目測繪與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、開發(fā)、拆遷等房地產(chǎn)活動緊密相關(guān)，工作量大。其中它最大量、最具現(xiàn)實、最重要的是房屋、土地權(quán)屬證件附圖的測繪。房地產(chǎn)測繪所形成的成果產(chǎn)品只有被房地產(chǎn)行政主管部門確認后，才能在法律上得到認可。因此房地產(chǎn)測繪企業(yè)必須具備房地產(chǎn)測繪相應(yīng)資質(zhì)，能在統(tǒng)一的房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)上對測繪成果成圖進行統(tǒng)一編碼，并經(jīng)所在行政區(qū)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記機構(gòu)審核，納入房地產(chǎn)檔案集中統(tǒng)一進行數(shù)據(jù)處理，建立統(tǒng)一的信息管理系統(tǒng)，為房屋權(quán)屬登記確權(quán)及其檔案利用服務(wù)，并承擔相應(yīng)的法律責任。

二、房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理的內(nèi)容

1、測繪資格審查

房地產(chǎn)測繪資格審查是《中華人民共和國測繪法》、《房產(chǎn)測繪管理辦法》等法律法規(guī)規(guī)定的重要制度，從事房產(chǎn)測繪的單位必須取得省級以上人民政府測繪行政主管部門頒發(fā)的載明房產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)的《測繪資格證書》，任何單位和個人不得無證或超出《測繪資格證書》所載明的房產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)范圍、作業(yè)限額從事房產(chǎn)測繪活動。

2、作業(yè)時間管理

進行房地產(chǎn)測繪時，外界環(huán)境因素對房地產(chǎn)測繪有較大影響，工作人員應(yīng)根據(jù)實際情況選擇合適時間并采取適當措施來較少或消除外界環(huán)境因素的影響。

3、儀器管理

保證房地產(chǎn)測繪質(zhì)量的基本前提是使用質(zhì)量檢驗合格的測繪儀器進行房地產(chǎn)測繪。房地產(chǎn)測繪單位應(yīng)定期檢驗并校正房地產(chǎn)測繪儀器與工具，經(jīng)常對其進行保養(yǎng)。在房地產(chǎn)測繪單位的日常經(jīng)營活動中，管理房地產(chǎn)測繪儀器的精度是一項復(fù)雜且經(jīng)常性的工作。傳統(tǒng)的測繪儀器管理方法是通過手工記錄方式對測繪儀器進行登記注冊及資料變更等工作，隨著時間的延續(xù)，傳統(tǒng)測繪儀器管理方法易出現(xiàn)查詢測繪儀器效率低、測繪儀器相關(guān)資源繁多、數(shù)據(jù)冗長、新舊測繪儀器相關(guān)資源混淆等弊端。進行改進的方法是使房地產(chǎn)測繪單位利用計算機信息技術(shù)建立專門的測繪儀器數(shù)據(jù)庫，隨時更新測繪儀器的相關(guān)資料，實現(xiàn)測繪儀器的數(shù)據(jù)共享。

4、人員管理

房地產(chǎn)測繪工作人員也是影響房地產(chǎn)測繪質(zhì)量的一個重要因素。不管房地產(chǎn)測繪單位采用多么先進的自動化儀器采集數(shù)據(jù)并進行自動化房地產(chǎn)測繪，但自動化儀器的安裝、使用位置與使用時間，仍是由房地產(chǎn)測繪工作人員決定，因此房地產(chǎn)測繪質(zhì)量必然會受到工作人員的影響。這就要求房地產(chǎn)測繪人員擁有扎實的測量知識、豐富的作用經(jīng)驗以及對測繪儀器操作方法的熟練掌握。房地產(chǎn)測繪工作人員必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，合格之后才可上崗。

三、提高房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理水平的措施

1、加強質(zhì)量意識教育，樹立質(zhì)量責任感

房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理是一項長期的系統(tǒng)工程，須各部門各盡其職、協(xié)同管理。技術(shù)管理部門要依據(jù)房地產(chǎn)測繪技術(shù)的發(fā)展和房地產(chǎn)測繪手段的變化及時修訂相應(yīng)操作規(guī)程；質(zhì)量檢驗部門要制定相應(yīng)的檢查驗收和質(zhì)量評定的實施細則，為作業(yè)員和檢查員提供管理制度上的支持。不僅如此，要提高房地產(chǎn)測繪單位的質(zhì)量水平，還要大力度對干部和職工進行質(zhì)量教育，提高質(zhì)量意識，樹立“質(zhì)量第一”的觀念。在進度與質(zhì)量相沖突時，要將質(zhì)量放在首要位置，處理好房地產(chǎn)測繪質(zhì)量與進度之間的關(guān)系。在考核房地產(chǎn)測繪成果時，應(yīng)把質(zhì)量作為考核中最重要的指標。對房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量可實施責任追究制，進而加強企業(yè)各個部門和各個員工的責任感。

2、加強業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn)，提高員工職業(yè)水平

員工業(yè)務(wù)素質(zhì)的高低是決定單位競爭力的關(guān)鍵。只有加強對房地產(chǎn)測繪單位員工的技術(shù)培訓(xùn)，才能提高其業(yè)務(wù)素質(zhì)，從而促進房地產(chǎn)測繪單位的持續(xù)發(fā)展。對房地產(chǎn)測繪單位員工的培訓(xùn)要按不同類型的員工分層次制定科學(xué)合理的培訓(xùn)計劃，使培訓(xùn)內(nèi)容滿足不同類型工作的需要。

（1）作業(yè)人員。對作業(yè)人員的培訓(xùn)應(yīng)著重于理解和掌握作業(yè)流程與房產(chǎn)測量規(guī)范，不僅要加強對全站儀的操作使用技能和對住宅建筑設(shè)計圖紙的辯讀技能的培訓(xùn)，還要加強對數(shù)字化測圖、AutoCAD等信息化技術(shù)能力的培訓(xùn)，使其能夠熟練應(yīng)對日常測繪工作中出現(xiàn)的問題。

（2）項目負責人。項目負責人肩負技術(shù)指導(dǎo)和產(chǎn)品中間過程把關(guān)的雙重重任，是實際工作中的骨干力量。對項目負責人的培訓(xùn)不僅要使其掌握房地產(chǎn)測繪新技術(shù)，還要使其熟悉房地產(chǎn)測繪項目質(zhì)量管理的全過程及相應(yīng)技術(shù)標準和質(zhì)量評定標準。

（3）質(zhì)檢人員。質(zhì)檢人員是把握產(chǎn)品質(zhì)量的重要關(guān)口，對質(zhì)檢人員的培訓(xùn)重點應(yīng)放在熟悉質(zhì)量把關(guān)的過程、關(guān)鍵結(jié)點、依據(jù)的標準及產(chǎn)生的具體質(zhì)量記錄上。而且還要加強對質(zhì)檢人員執(zhí)行力度的要求，并針對質(zhì)檢過程中出現(xiàn)的問題具體分析、及時討論、總結(jié)經(jīng)驗，以不斷提高質(zhì)檢人員的質(zhì)檢水平，保證成果質(zhì)量。

3、加強技術(shù)創(chuàng)新，提高行業(yè)競爭力

隨著房地產(chǎn)測繪市場化的不斷加深，房地產(chǎn)測繪行業(yè)的競爭日趨激烈，只有不斷完善測繪成果質(zhì)量、提高測繪成果含金量，才能在激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟、立足長遠。要增加市場競爭力就要不斷創(chuàng)新，利用新技術(shù)和新手段提高成果質(zhì)量并縮短作用周期；要增加市場競爭力還要充分利用計算機信息技術(shù)開發(fā)適用于房地產(chǎn)測繪生產(chǎn)的軟件，以減少人工計算的隨意性與差錯率，提高成果質(zhì)量；要增加市場競爭力更要針對市場對房地產(chǎn)測繪產(chǎn)品的需求進行客觀分析，并根據(jù)市場供求關(guān)系，結(jié)合實際生產(chǎn)情況，提出技術(shù)創(chuàng)新的目標和措施，大力扶持新技術(shù)的應(yīng)用，鼓勵員工進行技術(shù)創(chuàng)新。

第9篇

房地產(chǎn)行業(yè)要想保持健康穩(wěn)定的持續(xù)發(fā)展，首先應(yīng)該明確自己所處的形勢，以及面對的機遇和挑戰(zhàn)。

七 大 機 遇

機遇一：消化空置，盤活存量。入世后大批國外機構(gòu)紛紛進駐中國，勢必會為目前低迷的外銷物業(yè)帶來一股暖流。

機遇二：降低建造成本。此前高檔物業(yè)所需的高檔建材均需進口，價格昂貴。入世后關(guān)稅將由22.5%降至17%，甚至更低。大幅下調(diào)的關(guān)稅會使建材、食品、日用品等進口商品價格出現(xiàn)明顯下降，對國內(nèi)同類產(chǎn)品造成強大的競爭壓力，迫使國內(nèi)產(chǎn)品降低成本、降低銷售價格。建材價格的下降會帶動房地產(chǎn)建設(shè)成本的下降。

機遇三：促進產(chǎn)業(yè)重組。目前國內(nèi)開發(fā)企業(yè)多達2.5萬余家，1998年行業(yè)平均利潤率僅為3.7%。入世有利于加速產(chǎn)業(yè)重組，鑄造“品牌效應(yīng)”。

機遇四：加速住房金融成熟。國外金融業(yè)的進駐，將有助于促進房地產(chǎn)證券化以及擔保行業(yè)的日趨完善。

機遇五：推進住宅科技進步。國外的新技術(shù)、新工藝涌入中國，中國的房地產(chǎn)業(yè)將實現(xiàn)由勞動密集型向科技密集型的快速轉(zhuǎn)變。

機遇六：擴大利用外資。中國房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟增長的重要拉動力，也勢必吸引更多的外資投入。

機遇七：加速城市化進程。入世會促進中國的農(nóng)村人口大量擁入城市，從而使住房租賃市場空前活躍，最終刺激城市化進程的加速。

八 大 挑 戰(zhàn)

挑戰(zhàn)一：土地出讓制度。我國的土地出讓制度不透明，90%以上屬于協(xié)議出讓，而國外普遍采取的是市場化的招標出讓方式。入世后中國現(xiàn)行的土地出讓方式會面臨沖擊與挑戰(zhàn)。

挑戰(zhàn)二：管理落后。目前批一個項目需蓋100多個公章，辦產(chǎn)權(quán)證要等幾年時間。行業(yè)管理部門的辦事效率太低，難以適應(yīng)入世的需要。

挑戰(zhàn)三：規(guī)劃設(shè)計部門。我國的規(guī)劃設(shè)計部門與國外的規(guī)劃設(shè)計部門相比，無論是技術(shù)能力還是運作方式，都存在巨大差距。

挑戰(zhàn)四：中介機構(gòu)壓力。我國的中介服務(wù)業(yè)剛剛興起，良莠不齊。目前的服務(wù)水平與國際大環(huán)境的要求相去甚遠。

挑戰(zhàn)五：金融機構(gòu)。金融機構(gòu)面臨的壓力很大，而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展又與金融業(yè)密不可分。

挑戰(zhàn)六：開發(fā)企業(yè)。目前國內(nèi)開發(fā)企業(yè)的平均凈資產(chǎn)只有1000多萬元，最高的也不過幾十億元，而境外開發(fā)企業(yè)的凈資產(chǎn)動輒幾億甚至幾十億美元。

挑戰(zhàn)七：物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)剛剛興起，而且多數(shù)還帶有依附性，尚無法適應(yīng)入世的形勢。加速推進企業(yè)進入市場是必由之路。

挑戰(zhàn)八：城市基礎(chǔ)設(shè)施。中國的城市基礎(chǔ)設(shè)施水平不高，人均道路面積8.2平方米，而發(fā)達國家已達15平方米～25平方米。

建議與對策

1.加強人力資本的投入與引進，健全人力資源管理

我國加入WTO所面臨的最大挑戰(zhàn)不是國外的資金技術(shù)和材料的競爭，而是人才的競爭。基于體制的原因，中國直到90年代才開始按照市場機制進行房地產(chǎn)方面的市場運作，因此，具有豐富的房地產(chǎn)市場運作經(jīng)驗、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、掌握一定房地產(chǎn)理論、具有創(chuàng)新精神的專業(yè)人才，是房地產(chǎn)市場開發(fā)的關(guān)鍵，也是未來中外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭奪的焦點。然而目前我國在房地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)上、在人力資本投入上，主要集中在建筑設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計、建筑材料等方面，而急需的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營人才卻極為短缺，這在很大程度上制約了房地產(chǎn)企業(yè)整體素質(zhì)的提升。因此，在面對國外企業(yè)通過薪金待遇、職務(wù)、國外進修、個人發(fā)展等手段爭奪房地產(chǎn)開發(fā)人才的情況下，國內(nèi)企業(yè)應(yīng)通過多種途徑和手段，培訓(xùn)、選拔、吸引、留住人才，加強人力資本的投入，建立健全人力資源管理。

2.積極進行戰(zhàn)略創(chuàng)新，培養(yǎng)核心競爭力，提高公司價值

國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)必須改變傳統(tǒng)經(jīng)營觀念，樹立永續(xù)經(jīng)營的企業(yè)理念，積極進行戰(zhàn)略創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新和營銷創(chuàng)新，塑造企業(yè)的核心競爭能力。

(1)管理創(chuàng)新。積極吸收國內(nèi)外先進的管理思想，在合理的治理結(jié)構(gòu)約束下，不斷進行管理創(chuàng)新，避免不必要的委托現(xiàn)象，降低交易費用；促進信息傳遞，加強上下級溝通；樹立創(chuàng)新理念，并對各種創(chuàng)新作組織上的保證。

(2)技術(shù)創(chuàng)新。依靠項目策劃技術(shù)和整體設(shè)計技術(shù)的創(chuàng)新，利用信息技術(shù)在環(huán)境設(shè)計、建筑外觀、房型設(shè)計、功能、設(shè)施等方面實現(xiàn)科技與房地產(chǎn)業(yè)的完美結(jié)合。

(3)營銷創(chuàng)新。積極吸引國內(nèi)外先進的營銷思想，尤其要樹立品牌競爭的意識。誰的品牌在消費者心目中具有更高知名度和美譽度，誰就會在未來的市場競爭中贏得更多的優(yōu)勢。針對發(fā)展住房網(wǎng)絡(luò)營銷，建立以信息為紐帶的網(wǎng)絡(luò)營銷市場。

3.充分利用社會權(quán)益資本，擴大融資渠道

加快房地產(chǎn)證券化步伐，房地產(chǎn)業(yè)是對巨額資金高度依賴性的產(chǎn)業(yè)，過去主要是通過金融機構(gòu)進行融資，然而由于銀行貸款中存在的大量呆帳、壞帳，要想通過銀行來擴大融資難上加難。在這種情況下，通過上市更容易募集到企業(yè)發(fā)展所需的資金。同時“上市企業(yè)”的強大品牌效應(yīng)也會有助于提高企業(yè)資信，使企業(yè)能夠在資本市場上獲得支持，有利于企業(yè)做大、做強戰(zhàn)略的實施。

4.積極進行兼并重組，實施規(guī)模化戰(zhàn)略