時間：2023-06-07 15:57:56
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關鍵詞：房地產 財務風險
財務風險有廣義和狹義之分，廣義的財務風險是指在企業各項財務活動中，因企業內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業的實際財務結果與預期財務結果發生偏離，從而是企業蒙受損失的可能性。狹義的財務風險通常是指企業的舉債籌資風險，尤其是當負債過多而導致企業到期無法償本付息，給企業造成損失的不確定性。
我國房地產行業起步較晚，各方面體制都還不健全，同時近幾年為了抑制房價，是房地產面臨的政策環境日益嚴峻，房地產企業財務風險與日俱增，控制風險首先要提前認識房地產行業的風險類型，從而制定相應的策略來應對。房地產行業財務風險可以分為兩大類，一類是外部風險，一類是內部風險。
（一）外部風險
房地產行業外部財務風險主要是是指房地產行業所面臨的外部環境變化所帶來的風險，主要包括市場風險，政策風險等。
市場風險主要包括供求風險，消費者偏好風險，通貨膨脹風險等。首先是供求風險，近幾年來，房價不斷攀升，很多人被房地產行業蒸蒸日上的業績及利潤所吸引，希望從中分一杯羹，紛紛涉足房地產行業，另外加上國家不斷加強保障房建設，房地產供給不斷增加，因此房地產行業競爭越來越激烈，房地產商面臨強大的競爭壓力。其次是消費者偏好風險，由于供給的增加，房地產商不斷推陳出新，尋求差異化，以求吸引住戶，但是，在這一過程中，如果對消費者心理掌握不到位，推出房屋無法滿足消費者需求，則會造成房屋積壓，給房地產企業造成損失。最后是通貨膨脹風險，通貨膨脹是房地產面臨的又一外部風險，通貨膨脹帶來的結果就是材料成本、人工成本的增加，這勢必給房地產商帶來壓力。
政策風險主要是指國家政策變動給房地產企業帶來的不確定性。主要包括利率風險、稅收風險、籌資風險等一系列的政策風險。首先，利率風險是房地產面臨的最大風險之一，眾所周知，房地產企業是資金密集型企業，其資金主要來源是銀行貸款，貸款利率上升必然會使房地產企業成本增加，并且，利率上升會減少消費者的購買欲望，房地產成交量下降，很容易造成房地產企業資金鏈斷裂。其次，房地產企業在經營過程涉及多項稅種，所涉及的稅務不僅包含一般企業應負擔的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、車船使用稅、企業所得稅，還包括土地增值稅、房產稅、契稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅等，一個房地產企業所繳納稅種多達十余項，因此，若國家提高稅率，房地產企業成本也會提高。最后，房地產企業面臨的解決難題就是籌資，目前我國金融市場體制不健全，政府對房地產上市管制較為嚴格，除綜合實力較強的房地產商可以通過上市融資外，很多中小企業根本達不到上市資格，另外，我國房地產行業其它融資方式仍不健全，大部分企業還是通過銀行貸款籌集資金。近幾年國家為打壓房價，收縮銀行信貸額度，加大房地產企業融資難度。
（二）內部風險
內部風險是房地產企業在內部資產結構、公司治理、財務管理等方面存在的風險。第一，房地產企業由于資金投入大，大部分資金來源于銀行貸款，因此大多數房地產企業都面臨較高的資產負債率，很多房地產企業資產負債率高達70%以上，個別甚至超過100%，負債的提高增加了企業的償債風險，尤其是在國家對房地產行業進行宏觀調控的背景下，這一風險尤為突出。第二，由于房地長行業屬暴利行業，大部分人在沒有做足充分準備的情況下加入這一行業，大部分房地產企業實力弱，規模小，經營管理水平不高，公司治理結構不明晰，財務管理不嚴格，這都導致房地產企業對市場的反應和把握能力降低，風險控制和風險防范意識也偏低，是房地產企業財務風險加大。
二、房地產企業風險評價研究
（一）選擇正確的風險評價指標，構建風險評價體系
科學的風險評價指標有利于企業準確、全面、恰當的把握當前房地產企業的財務風險，有效對企業的財務風險進行評價。指標的選擇應當科學合理全面。能夠對房地產企業的財務風險水平進行反映的指標體系有發展能力指標體系，風險水平指標體系，償債能力指標體系等。選擇及建立正確的財務風險評價指標可以使財務風險控制更有目的性。
（二）拓展多元化融資渠道
房地產企業應當尋求多元化融資渠道，不再局限于銀行貸款，從而降低金融風險，降低資產負債率同時增強企業償債能力。目前階段，隨著金融市場的不斷發展，許多房地產企業通過房地產信托投資基金，房地產投資公司，海外上市等方式融資，這也解決了房地產企業資本結構不合理的現狀。
（三）建立內部控制制度，提高且財務管理水平
作為財務風險防范體系的組成部分，內部控制制度可以提高房地產企業財務管理的規范性和科學性，房地產企業應當建立合理規范的內部控制制度，健全企業公司治理結構，制定嚴格的規章制度以提高自身的防范風險的能力。
（四）做好市場調研，降低市場風險
房地產企業很大一部分的財務風險來自市場，因此房地產企業應當成立專門的市場調研機構，由專業人員根據市場調查結果進行分析并在此基礎上制定方案，從而使房地產企業避免盲從，充分認識市場需求及市場承受能力，避免不必要的損失。
參考文獻
關鍵詞：房地產企業；財務危機；風險防范
中圖分類號：F293.30 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）028-000-01
房地產行業是我國國民經濟的重要組成部分，直接關系到社會經濟的發展，房地產行業具有投資比大、收益高等特點，因此面臨的風險也比其他行業高很多。房地產行業經營具有其特殊性，在房地產企業發展過程中需不斷加強防范企業的財務風險，降低財務風險發生的概率，促進我國的房地產企業健康持續發展。
一、房地產企業面臨的主要財務風險
1.債務風險
作為房地產企業，高負債率是其最顯著的特點，這也是造成房地產企業財務風險較高的重要因素。房地產企業需要投入的資金量非常大，動輒幾億、十幾億，只有保證足夠的流動資金，才能確保房地產企業的正常運轉，但是房地產企業通常沒有這么多流動資金，因此需要在銀行等金融機構融資。當房地產企業缺乏資金時，考慮更多的是如何快速集資，很少站在宏觀發展立場上進行統籌考慮。房地產企業只有到開發項目完成后才會收回資金，期限較長，加上銀行貸款利率較高，因此會產生較高的財務風險。在其他條件不變的情況下，企業負債越高，利息支出數額越大，財務杠桿效應越明顯，隨著企業負債率的升高，企業面臨的財務風險也加大，一旦某環節出現問題，就會給企業帶來嚴重的財務危機。
2.利率變動風險
房地產企業貸款數額較大，因此對利率變動比較敏感，尤其是國家因金融政策或者經濟政策變動而對利率做出的調整將對房地產企業產生較大的影響，因此利率變動風險較大也是造成房地產企業財務風險較高的重要因素之一。如果國家想抑制房地產企業泡沫危機，就會出臺一系列加息政策，這將大大增加房地產企業的融資成本，企業的還貸壓力明顯增加。若企業經營不善，未實現預期經營目標，企業將陷入財務危機中，難以確認正常的經營與發展。
3.經營管理風險
房地產企業在運營中會和很多部門產生密切的經濟往來，如政府部門、審計部門、企業內部各部門、企業債務人、企業股東等；加之房地產企業經營過程中涉及資金量非常大，在無形中也增加了房地產企業的財務風險。與此同時，部分房地產企業財務管理尚不夠完善，極易導致企業出現財務管理漏洞。如與關聯單位往來賬目不清、成本管理缺失等，這些因素都會造成企業經營管理風險較高，最終會直接影響到企業的經濟效益。
4.融資風險
房地產企業資金需求量較大，其正常運轉離不開從銀行等金融機構融資。如果房地產企業在沒有疏通好融資渠道的前提下就盲目開建項目，就會出現融資出現問題，影響項目的正常開展。另外，由于房地產企業銷售量降低，企業貸款門檻提高等因素的影響，房地產企業的融資渠道將越來越窄。一旦房地產企業經營不善，難以按時歸還貸款及利息，就會直接影響銀行的正常運作，對整個社會經濟的發展造成不利影響。
二、房地產企業防范財務危機的對策
1.優化資本結構
房地產行業屬于資金密集型行業，因此必須不斷優化自身資本結構。當前，我國的房地產企業普遍沒有足夠的資金獨立開發項目，需要進行融資解決，企業在融資時一定要考慮到自身的償債能力及開發項目的收益情況。盡管負債經營可利用金融杠桿增加企業收益，但是仍要將負債率控制在合理的范圍內。因此，房地產企業在運營過程中需不斷優化資本結構。
2.擴寬融資渠道
房地產企業的發展離不開資本市場的支撐，因此，房地產企業應不斷擴寬融資渠道，實現多元化融資模式。房地產企業可與資本市場對接，搭建起房地產企業的資金循環系統。首先，應研究資金鏈管理，探索出最適合本企業的發展模式；其次，除進行信托計劃融資、基金融資、證券化融資等方式外，還可進行民間融資方式，不斷拓寬企業融資渠道；最后，隨著國外融資平臺進入中國金融市場，房地產企業應利用好國外融資渠道，實現多元化融資，以不斷降低企業負債率，從而降低企業財務風險。
3.加強項目調查
房地產企業屬于高風險企業，受到社會經濟政策等社會環境影響較大，因此，房地產企業在項目開發建設前應進行大量的項目考察及風險調研，出具一份風險評估報告，以有效降低企業財務風險、實現成本控制。其次，對項目的投入、產出狀況做合理預算，可為企業經營決策提供數據支撐。同時，房地產企業要正確認識成本管理，加強財務核算，對項目建設進行合理預算，確保企業資金發揮出最大效用。
4.注重風險預警
房地產行業具有很強的不可預見性，且市場環境瞬息萬變，一旦企業財務出現問題，極易引發財務危機，若財務危機不斷累積惡化，企業將爆發全面危機。隨著房地產行業競爭的加劇，房地產企業應不斷增強財務風險意識。針對此，房地產企業應建立一套完善的財務風險預警系統，在危機出現之初就采取相應補救措施，將企業危機扼殺于萌芽中。企業可以通過設置一些較為敏感的財務指標進行預測，這些指標包括開發項目的收益率與銷售率、現金流入比率、已獲利息倍數、資金的安全邊際率等。當前我國經濟發展加快，相關的經濟政策也不斷調整與變化，這勢必會影響房地產企業的發展，因此，企業應關注對宏觀經濟形式的分析、經濟政策的研究等，將企業出現財務風險及財務危機的概率降至最低。
三、結語
當前，我國房地產行業發展還有許多不完善之處，相關財務管理等制度還存在一些問題，這些問題得不到妥善解決，必將造成企業面臨較高的財務風險。因此，房地產企業應通過不斷優化資本結構、拓寬融資渠道、加強項目調查、注重風險預警等措施，降低企業財務風險，確保企業健康持續發展。
參考文獻：
關鍵詞:房地產產業；財務風險；政策；資金
目前，在我國的國民經濟體制中，房地產業一直扮演著“大佬”的角色。但近年來我國經濟在改革浪潮大趨勢下逐步開始轉型，在轉型過程中房地產企業所面臨的風險開始逐漸變大，主要基于以下問題：第一，我國一、二線城市中，房價過高導致大部分工薪階層買房難的問題逐漸顯現;第二，目前我國中小城市中產業缺乏導致人力流失，造成人口不斷涌入能夠提供更好工作崗位的大中型城市，這造成我國中小城市中房地產行業面臨著更大的去庫存壓力。由此可知，房地產企業在一、二線城市中面臨著高房價帶來的風險，在三、四線城市中面臨著高庫存所帶來的風險。總之，這些問題的存在都將房地產企業面臨的風險不斷放大。因此，積極探求能夠有效控制房地產企業財務風險的一套行之有效的方法，就成為目前幫助我國房地產企業擺脫困境、走向繁榮的重要策略①。
一、我國房地產企業所面臨的財務風險
資金投入大、資金回收緩慢、回報豐厚是房地產領域的特點，但房地產資產負債率高、生產周期長，資金風險高也隨之而來。高利潤相伴的是高風險，其實是在企業加速擴張的過程中，其面臨的風險愈加明顯，因此，如何深入分析其面臨的財務風險并嚴格加以管控是房地產企業的主要工作。財務風險是指企業在籌資、投資、資金回收及收益分配等各項財務活動過程中，由于各種無法預料、不可控因素的作用，使企業的實際財務收益與預期財務收益發生偏差，因而使企業蒙受經濟損失的可能性。我國房地產企業發生財務風險的主要原因表現在以下幾個方面：
（一）政策不易把握，投資決策難
房地產業投資回報率雖高，但相伴而來的是同樣較高的投資風險。所謂房地產投資風險是指在進行房地產投資過程中可能存在的回報率遠低于預期，尤其是投資失敗的情況。投資房地產行業的投資者只有通過更多的調研，對投資可能帶來的風險進行更多的事先準備，以能夠及時把握其風險動向及變化規律，這樣才能夠及時地掌控風險，將風險問題降至最低，才能夠實現更多的投資回報。房地產企業面臨的投資風險涉及面較廣，但大體上有以下方面：第一，投資比重失調，造成最終的投資決策失誤；第二，國家在針對房地產方面采取的政策不穩定，容易因國內市場環境的變化而變化。近年來，雖然國家多次對房地產市場進行調控，但卻仍未能夠阻止房地產行業發展的兇猛勢頭，這帶來了房地產業的投資額不斷飆升，卻存在著投資項目分配不合理的現象。為了盡快獲得高利潤回報得這個機會，房地產企業會將項目更多分配到那些能夠及時獲得高回報的商業住宅上，而降低在其他商業用房方面的投資金額。例如，將資金大部分用在高檔公寓的投資建設上，而疏忽或根本不投資在能夠改善民生的經濟適用房的建設上。不管我國房地產行業如何發展迅速，不可否認的是我國仍處于以工薪階層為主的階層結構框架中，而我國的工薪階層家庭大多收入不高，這部分人群是難以購買高檔公寓的，與他們需求最接近的是價格較低的經濟適用房。對房地產商而言，不可否認的是高檔小區的確能夠獲得更多的利潤，但基于目前我國房價瘋狂上漲的形勢，工薪階層家庭難以購買，這會導致房地產商建設的高檔小區公寓難以及時賣出，這種情況就可能會造成投資資金難以及時回籠，最終導致不能及時償還銀行的貸款，從而可能造成企業面臨著嚴重的財務風險。房地產開發與國家的宏觀經濟政策密切相關，政府所頒發的任何一個政策法規都可能讓企業陷入巨大的財務風險中。在經濟調控過程中，政府所采取的調控是難以預測的，企業也同樣無法預見。對于政府的不可預見的政策變動，企業只能參考市場的動向及行業發展特點及政府的最新策略進行預估，但預計結果卻不能成為有力的參考，這無疑給房地產企業帶來了隱形風險②。近年來，國家為了遏制房地產市場發展太快，政府逐步頒布了一系列的宏觀調控政策，這些政策的頒布從多方面對房地產行業進行了限制，例如，降低資金供求、監控房地產價格波動等。這無形中影響了房地產行業的投資決策，也提高了房地產企業的投資風險。可以說，我國房地產企業的發展歷程與國家宏觀調控是密切相關的，國家平均間隔幾年便會采取一次有力的調控措施，而在歷次調控后房地產行業都會受到明顯的抑制。一般情況下，實力強大的房地產公司會十分關注國家政策的動向，而大多數中小型房地產企業更注重成本預算與控制，這樣其實隱藏了更多的危機，對企業的長期發展不利③。
（二）融資渠道少，資本結構不協調
房地產業是屬于資金投入較多的行業，故其對資金的依賴性較強。房地產企業為獲得資金主要采取融資手段，目前房地產行業常用的融資手段有內外部融資、債務性融資、權益性融資等等。其中債務性融資是我國房地產最常用的融資手段。目前我國房地產行業進行的債務性籌資利息部分是能夠獲得稅收方面的優惠，這在一定程度上降低了房地產行業的負擔，攤薄了其綜合成本，但由于債務性融資除了需要定期支付利息外，還應當在融資周期到達時歸還本金，這也給房地產行業帶來了財務壓力④。一方面，房地產企業的融資渠道較少，融資規模不夠大，這不利于房地產行業的長足發展；另一方面，房地產企業資本結構不夠科學，其中資產負債率過高的現象可能帶來重大的財務風險。近年來國內的房價攀升較快，加速了房地產企業規模的擴張，也刺激了地價的快速上漲，最終造成房地產企業不得不高負債的現狀形成，這對房地產市場的健康發展不利。自2000年以來，我國房地產企業的資產負債率大多都在80%左右，這遠遠高出了銀監會的要求比例。因此導致房地產市場一旦有風吹草動，就可能給房地產企業造成嚴重的財務風險，甚至可能造成部分小規模房地產企業的滅亡⑤。
（三）資金回籠不易，資金鏈難續截至
目前，我國的房地產行業仍處于一個較為活躍的階段，大多數房地產企業在成功推出房產項目后一般都會繼續購進地皮，以保證新項目的連續性。但在工程項目快結束時，市場行情可能會存在急劇逆轉的情況，此情況的出現帶來的是房子難以再賣出、企業無法及時回籠資金的情況，這樣資金周轉勢必出現問題，最終引發拖欠工程款及無法償還貸款的情況，從而引發財務問題。對一個房地產企業來說，資金續不上意味著“生命的終結”，造成資金續不上的主要原因是因為目前我國房地產融資的主體是銀行貸款，一旦發生不能及時償還貸款的情況，銀行便可能限制貸款甚至停止放貸，因此可能導致企業資金缺口產生。雖然近年來房地產市場熱度一直未減，但是從國家近年所采取的一些政策可知國家并不希望房地產市場過快地發展，各地政府遵照國家意見陸續頒布了基于限價、限售、限外的“限購令”，一定程度遏制了市場炒房現象，有效地遏制了人們的購買欲，這些措施的頒布一定程度上降低了房地產企業的營業收入。現在大多數人購房模式均是“首付+按揭”模式，一次性付款的購房者并不多見，這也增加了房地產企業的財務風險。同時，按揭貸款在還款階段，也存在可能無法償還貸款的購房者，這也會降低房地產企業的應收款項，最終造成壞賬損失⑥。
二、房產企業財務風險應對措施
（一）加強項目驗證，采取科學化決策
房地產投資包含多方面的知識，因此在不具備多面性準備的情況下貿然進行投資風險性極大，其可能造成的后果也極其嚴重。因此，在做出房地產投資決策前，投資方應當加強項目的驗證，必須強化項目的論證，深入分析投資項目的可行性，讓投資決策更具有科學性。對投資項目進行多方驗證分析是投資項目前的關鍵所在，也是是否能夠進行項目立項的主要依據。一個項目的好壞直接影響到企業的利潤水平，因此，企業應當在進行項目投資前做好科學化分析驗證工作，及時制定出風險防范方案，以切實保障房地產企業的權益⑦。
（二）拓寬融資渠道，實現多渠道融資
房地產企業之所以能夠擁有雄厚的實力，其中很關鍵的一點在于其強大的融資能力，這也是房地產企業能夠有較強競爭力的原因之一。強大的融資能力能夠改善財務結構、維持企業的生命力，而且能夠為企業完成結構轉型提供資本支持。但是，當前我國的房地產企業的融資渠道較為單一、資本結構合理性不足，這已逐漸成為危及到房地產企業的生存問題。因此，我國的房地產企業應當積極需求多元化融資，不斷拓寬融資渠道，整合優化原有的資本結構，最終實現多渠道融資，為企業注入新鮮血液。
（三）建立全面財務預算機制
一、房地產行業背景分析
房地產行業是一個十分典型的資金密集型行業，它具有資金巨大、投資收益周期長、資金套牢時間久、資金應變能力差等特點，并且很容易受到國內外的競價發展形勢和國內宏觀政策的影響。從二十世紀九十年代以來，由國家福利房分配的結束而激發了商品性住房的需求，到2000年中國的房地產行業飛速發展。如在2007年至2008年，我國的金融政策使得房地產行業先揚后抑直至以觀望落幕。央行的六次加息和房產信貸政策，首付比例和貸款利率的提高，使得市場交易量面臨冰期。因此房地產行業自身所具有的特點使其在發展中隱藏了很大的風險，我們需要有效的分析房地產行業可能面臨的財務風險，并在不斷的發展中學會有效合理的控制財務風險。
二、當前房地產行業財務風險現狀
房地產行業因為其自身的性質就會存在諸多的內部和外部風險，都會對房地產行業發展帶來影響，主要是以下幾個方面：
1.負債率高
通過一些調查數據顯示，我國房地產企業的資產負債率均為75%以上， 超出了60%的警戒線15個百分點。房地產開發項目的過程中需要運用大量的資金來維持運轉，在選擇項目時已出現盲目性，出現不規范的高額借債，導致房地產企業負債率高。
2.資金結構不合理和境外資金運用少
根據資料顯示，在房地產投資的過程中有將近約45%的資金都是源于銀行貸款，這樣單一的融資方式，導致對銀行依賴性大，使得很多風險都壓在銀行身上。同時，主要是運用國內的資金發展企業而對國際上的規則不了解，難以從國際上獲得資金。這使得風險全部集中在國內銀行身上，不利于分散風險。
3.財務涉及面廣，管理較難
企業成功首先需要一個規范的財務活動。而房地產行業中的財務關系較為復雜，涉及的主體較多，包括房地產企業、稅務、審計單位、企業職工等，再加上房地產的資金量大、來往頻繁、結算較多，這些也就使得財務管理上復雜程度較高。
三、控制房地產行業風險的有效措施
1.構建正確的風險評價體系
首先需要有科學正確的風險評價指標，要能夠準確的反映房地產行業所面臨的財務風險水平，把握企業對資金的發展能力以及償還能力，以便正確恰當的對其風險及時預防和提出相對應的措施，這樣也會給房地產行業在財務上樹立一個標準，使得財務評估工作更加具有針對性、目的性。
2.開發多渠道的融資方式
只憑借傳統的融資方式不利于分散風險，會造成銀行壓力過大。因此要不斷的挖掘更新的融資渠道，形成新的融資方案，來解決我國房地產行業中負債率高的問題。首先要不斷的加強對債券、股票、房屋預售款等的管理，其次要擴大自身的資金擁有情況，逐步的開發自引外資的條件：比如，可以根據發那個地產的信托計劃，在保持公司原有負債率的情況下，來吸引外來投資者的眼光，要降低融合資金的成本，這樣既可以節省財務管理的費用，也可以不斷的優化公司的內部結構。通過多元化的融資、合理搭配資本權益等，來不斷的控制企業成本，逐步提升企業的價值來降低財務面臨的風險。
3.要完善財務管理策略，加強內部控制并且要完善監督體系
作為企業經營的核心就是對于財務成本的管理，要以讓客戶滿意為宗旨，來時間空間兩個維度上來動態的監測成本管理，約束與非約束相結合來創造合理的成本管理戰略，以便更好地控制成本。在內部的控制上，要形成有最高決策人帶頭、財務部門為核心的內部控住小組，對財務進行定期的考核和監督，實現內部控制的完善。另外，還要在房地產服務的開發和設計上，對成本進行預先規劃，以便使圖紙上的成本與實際成本更接近，減少誤差。也要成立一個專門的財務監督小組，在各個環節按制度和目標嚴格監督，盡量減少人為因素的干擾，提高財務風險控制的保障。
4.要做好市場調研，降低外部風險
關鍵詞：房地產企業；財務風險；管理
我國在經濟的發展過程中同時也重視對基礎設施的建設，并且也在不斷的提高城鎮化建設，人們對于房屋建筑的需求量也逐年增多，因此在這樣的大背景環境下，我國的房地產行業迎來了一個大的加速時期。在初始我國為了保證房地產行業的健康快速發展，開展了一系列的扶持政策，但是隨著經濟的增長速度，房地產行業在快速發展的過程中存在的問題也逐漸凸顯出來，首當其沖的就是房地產企業的財務風險管理問題。
一、房地產企業財務風險的概念
風險一詞主要是指不能明確各種事件發生的概率，并且也不能控制事件發生對于主體所造成損失的大小，而且也不確定事件發生時是否可以承擔損失的概率。通過對房地產企業財務活動方面進行劃分，一共可以分為以下四個階段：第一個階段是籌資階段，第二個階段是投資階段，第三個階段是資金回收階段，第四個階段是收益分配階段。并且通過對房地產企業財務活動的這四個階段進行分析發現，在每個階段所產生的對應的財務風險為：一是籌資風險，其主要的內容是負債規模的大小以及房地產企業是否有能力償還的問題；二是投資風險，主要的內容是對于房地產企業的投資項目中的不確定因素的損失情況分析以及項目實施的可行性分析等；三是資金回收風險，主要的內容是企業在后期回收款項以及存貨方面的控制；四是收益分配風險，主要是指在企業獲得收益后企業內部出現的問題[1]。
二、房地產企業財務風險的內容
房地產企業在籌集資金時的途徑通常是以下三種，分別是通過發行股票以及向銀行進行貸款和發行債券。后兩者都需要支付一定的利息，通過這種負債經營可以有效地解決房地產企業自身運營中投資多以及項目周期長的問題。但是企業在進行籌資的過程中所產生的財務杠桿是一把雙刃劍，所以需要企業充分的對自身實際情況進行考量再選擇負債的規模。房地產財務風險主要體現在以下三點：第一點是償付風險，主要是企業對負債的償還方面；第二點是債務資金成本的變動風險；第三點是再融資成本以及籌資渠道的變動風險[2]。
三、房地產企業財務風險的管理策略
(一)在籌集資金方面的風險管理
在籌集資金方面的風險管理主要包括以下幾點：一是房地產企業要加強自身對于資本結構的建設，一定要將自身的發展情況與完善的資本結構理論相結合，并且將權衡理論作為建設的基礎，對于負債規模需要符合房地產企業的財務實情，太大的負債規模可能會直接導致房地產企業破產或者貶值。主要的原因是由于房地產企業負債規模過大的話會導致企業在負債運營的過程中出現沒有資金償還的現象，并且這種無法償還的風險也是隨著負債規模的擴大而增加的。二是要擴展籌集資金的渠道，目前我國房地產企業應用最為廣泛的籌資手段就是向銀行申請貸款，從而忽視了債券籌資這種籌資方法，債券籌資在其他領域都取得了良好的成效，所以目前我國也在大力支持房地產企業使用這種方法進行籌資。房地產投資信托主要是指房地產企業聚集多個投資商進行籌資，并且為每個投資商都發放受益憑證，通過委托專業的投資機構進行管理，最后再將資金收益發放給投資商[3]。此外籌資渠道還有包括海外地產基金、私募方式籌集資金、典當融資以及合作開發等，企業可以根據自身的實力選擇籌資的渠道。
(二)對投資方面的風險管理
為了有效的控制房地產企業在投資環節的財務風險，就需要企業在開展新的項目的同時要嚴格的對項目進行可行性分析，并且要對項目所涉及的各個環節做出報告，例如項目的投資成本等。首先房地產企業需要對投資的項目進行可行性分析，并且對項目的每個環節都需要進行預算統計，從而提高企業的抗風險能力，企業要明確市場的需求，從而再考慮自身的經濟效益。其次，企業在整個可行性分析的過程中需要注意以下幾點：第一是該項目的市場需求；第二是當地政府的規劃以及政策是否影響到該項目的開發；第三是該項目施工地點的周邊環境因素。房地產項目的開發不僅可以給房地產企業帶來客觀的經濟效益，同時也可以促進房地產項目周邊的發展，所以在投資項目前一定要充分的進行可行性分析，并且將動態指標與靜態指標相結合，從而做到多方面多角度的研究[4]。
(三)在房地產企業運營中的風險管理
在對房地產企業正常運行中的財務風險管理中，房地產企業首先要有財務風險的意識，從而在面對財務危機時才不會出現措手不及的情況。房地產行業作為一個高投資、高風險的高危行業，這也就致使房地產企業在正常運營中同樣要承擔大量的風險，所以房地產企業在這樣的發展環境下就需要提高對財務風險的意識程度，在日常的運營中就應該加強風險管理的建設，從而做到有備無患。房地產企業應該時刻的關注市場經濟以及房地產行業的最新動態，并且積極地響應國家的政策制度，在企業內部針對所處的環境狀態適時的進行調整，從而提高房地產企業對于財務風險的應對能力。房地產企業在日常不僅需要提高風險意識，同時也需要對企業內部的財務部門增強管理，樹立科學的發展觀念，提高企業自身的信譽度，并且加快企業資金的流通速度。在進行資金管理方面還應該進行全面的預算，從而避免企業在運營的各個環節中出現非法的情況造成資金的流失，從而實現房地產企業的可持續性發展。
(四)在房地產企業資金分配方面的風險管理
針對于我國的房地產行業的發展特點以及發展狀況，房地產企業應該將經營過程中所產生的現金流量凈額作為在分配決策過程中的主要財務指標，主要的原因就是現金流量可以有效的反映出企業的現金收支狀況，因此現金流量數據比企業的利潤更加重要，由此可以說明就算房地產企業的利潤在上升，但是如果企業的現金流量在持續下降，那么長遠來看企業的盈利其實是在下降的[5]。
(五)房地產企業內部制度對財務風險的管理
房地產企業內部的建設主要涉及以下三個方面：一是對市場情況的掌握；房地產企業需要建設專門的信息收集分析部門或人員，從而對市場的情況進行調研，并且及時的掌握其他房地產企業的工作情況以及國家出臺的相關政策，從而企業可以采取有效的防范措施并且提高企業的應變能力。二是要加強企業內部工作人員的自身素質，從而提升企業的總體工作水平；三是要加強企業對于財務方面的管理和控制，建立完善的財務管理制度，避免為不法分子造成可乘之機。
四、結論
房地產行業目前仍是我國經濟發展中的重要組成部分，并且有著較好的發展前景。本文旨在探究房地產企業在面對激烈的市場競爭、突出的內在矛盾以及外在調控壓力的情況下，是如何科學有效的進行財務風險管理，從而實現自身的可持續發展。
作者:卞曉燕 單位:沈陽坤泰房地產開發有限公司
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摘 要 我國房地產產業已經成為國民經濟的支柱產業，由于其投資規模大、周期長等特點，在當前房地產調控政策下，房地產企業高速發展的勢頭被遏制，房地產企業財務風險凸顯，防范其財務風險，成為社會關注的問題。本文從分析房地產企業面臨的財務風險表現形式開始，從房地產企業外部和內部兩個角度探討了其財務風險的成因，并提出部分控制風險的防范措施。
關鍵詞 房地產企業 財務風險 成因 措施
我國房地產行業飛速發展，成為國民經濟的支柱產業。近年來，房價持續上漲，特別是居住用商品房的價格飛漲已經嚴重影響社會經濟的健康穩定發展，因而為控制過快上漲的房價，國家相繼出臺一系列的調控政策，這些調控政策使得房地產企業財務風險問題凸顯出來，防范企業財務風險成為社會關注的問題。
一、房地產行業財務風險概述
財務風險是企業財務活動中由于各種不確定因素的影響，使企業實際財務收益與預期收益產生偏離，導致企業盈利能力和償債能力下降。財務風險包括籌資風險、投資風險、資金回收風險、收益分配風險等。房地產行業具有投資規模大，投資周期長，投資期內資金流動不均衡的特點，因此相應的經營特點與其他行業也會有所不同。因此房地產企業面臨的財務風險主要表現為以下內容。
一是從償還債務風險的角度分析，房地產企業在開發項目過程中需要大量的資金，在北京特別是土地招拍掛以后，從受讓土地開始，便需要投入巨額開發資金，資金的回收期進一步加長，投資規模進一步加大。考察房地產項目的開發期內，大多數項目公司的自有資金比例均較低，公司在項目開發期中均為高比例負債經營，如果項目在開發過程中資金不能按照資金預算流入，企業會產生嚴重的財務風險。如果無法償還到期債務，將威脅到企業的生存。
二是房地產企業再籌資風險問題，大型房地產企業在開發過程中往往是多個項目滾動開發，通過控制各個項目進度，利用項目投資期內現金流量不均衡的特點，以預售期的項目流動資金彌補一部分開發期的項目的資金不足。同時，可以以企業擔保方式在金融機構取得資金支持。這樣，整個集團公司就形成了一個相互關聯的資金鏈條，如果一旦某一個環節出現問題，將致使整個資金鏈的斷裂，由此產生的財務風險威脅到整個集團公司的生存。
二、房地產行業財務風險的成因分析
（一）外部財務風險
外部性財務風險是房地產企業外部環境給房地產企業財務帶來的風險，這類風險一般是房地產企業較難預料和控制的，是一種間接性財務風險。特別是近年來政府各部門頒布了一系列的政策以調控房價、抑制房地產市場過熱發展。政府的調控政策一方面通過增加企業稅負和減少市場的資金供應總量，來直接加大房地產企業的運營成本，增加企業的現金流出。同時還通過相關政策限制市場購買力，減少有效需求，從而減少房地產企業的現金流入。房地產企業的經營受到來自“市場”和“政府”的雙重外力影響，負債水平攀升的同時存貨規模迅速攀升，房地產企業的短期償債能力下降，也削弱了房地產企業的資產流動性，企業財務風險進一步提高。
（二）內部財務風險
外部財務風險是無法控制的，它往往是通過影響房地產企業內部性風險因素而發生作用，房地產企業的內部風險是房地產企業自身內部原因帶來的財務風險，其財務風險在于：
1.房地產開發周期風險
房地產開發產品的生產周期較長，周期越長期間的不確定因素越大，風險也就越大。一直以來，開發周期長曾給房地產企業能夠帶來超預期的收益。但隨著房地產調控政策的進一步深入和細化，房地產開發周期越長，其資金成本等開發成本越高，政策等外部環境變化的可能性加大，其風險就越大；其次，在崇尚追求個性的當今社會，追求房地產產品的個性化也將成為趨勢，開發周期過長，將使開發的產品缺乏創新性，從而失去市場競爭力。
2.房地產企業資本結構風險
目前我國房地產企業的資產負債率非常高， 調查顯示多數房地產企業的資產負債結構都存在或多或少的問題，相當數量的房地產企業資產負債率都超過了60%的國際公認警戒線。過高的財務杠桿也使企業面臨較高的財務風險。過高的負債率意味著企業每年需要支付大額的利息，占用了企業的營運資金，增加了企業的償債壓力，一旦資金的收回或籌資活動出現問題，就可能造成企業資金鏈斷裂。同時，雖然高負債率可以起到節稅的作用，但總體會加大企業的項目成本，會減少企業的收益。
自2010年樓市調控以來，銀行存款準備金率多次上調，使銀行放貸量迅速萎縮，讓眾多房企資金鏈面臨巨大壓力。因此，諸多房企開始通過信托產品、出讓股權等方式融資。雖然新的融資渠道使房企緊張的資金鏈得以一定緩解，但統計數字顯示2011年信托的融資成本基本在15%～22%之間，從而增加了房地產企業的資金成本，增加了其籌資的風險。而股權交易雖沒有還款壓力，但公司控制權的更迭、管理層的變更等因素會對公司的穩定發展產生不利影響。
房地產企業資金來源多樣化后，房地產投資的規模越大、融資方式越多，投資者承擔的風險也越大。
3.房地產企業內部控制風險
長期以來，房地產企業依賴土地紅利和人口紅利，有項目經營即可獲得巨額利潤，因而忽視企業內部管理，不重視企業內部控制，管理人員對財務風險的特性認識不足風險意識的淡薄是財務風險產生的重要原因之一。
在組織結構上，大多數房地產公司都按照投資項目成立多個項目分公司。房地產企業與內部各部門之間及房地產企業與上級房地產企業之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理不力的現象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴重，資金的安全性、完整性無法得到保證。
內部控制是大部分企業包括房地產企業在內的企業普遍存在的財務風險，房地產企業開發企業環節多，其經營活動受限于多個政府部門，房地產產業為新興產業沒有成熟的內部控制體系可以借鑒，內部管理難度比較大，因此內部控制所造成的財務風險也是不可忽視的。
三、房地產行業財務風險防范措施
（一）建立企業外部環境預警機制，提高企業自身的應變能力
房地產企業是受外部環境影響較強企業，在國家政策調控的背景下，房地產公司受外部環境影響更強。外部環境是客觀存在的，外部環境變化帶來的財務風險，企業無法對其施加直接影響。但可以根據外部經濟環境發展規律和國家政策的態勢，對其進行研究和分析，建立相應的預警機制，根據研究分析結果隨時調整自身的管理制度、銷售政策及財務政策。在增強財務管理應變能力的同時，也能降低不利條件對財務管理活動的影響，進而降低房地產企業外部風險。
（二）加強對投資項目的可行性分析的同時，制定科學后備措施
在項目設立初期，了解、熟悉當地房地產相關的政策、規定、房地產收費標準和房地產市場發展狀況，從而充分明確可能存在的風險因素。
同時，為了應對一些不確定因素的影響，房地產企業也應該嚴格科學的制定出一些后備措施，比如市場價格的波動，消費需求的變化，國家政策法規的更新等，后備措施要能最大限度的應對以上幾個方面的變故。
（三）根據本企業的實際情況，尋求最佳資本結構和籌資渠道，降低財務風險
房地產項目的開發需要大量的資金，特別是在企業的開發期，基本沒有現金流入，這就要求房地產企業有較強的籌資的能力。在我國現階段，資金來源主要是依靠銀行貸款，在目前調控形勢下，銀行的資金供應量有限，從銀行獲得開發貸款的可能性進一步降低，因而開拓其他資金來源渠道，成為現今房地產開發能否持續的有一個課題。在如此大規模的資金需求量下，多渠道融資會分散財務風險。
同時，應該充分認識到現在房地產企業普遍存在的資本結構不合理的問題，加大企業自有資金的比例，努力將負債率調整到合理的范圍內。
（四）加強企業預算管理、資金管理，重視日常資金運營風險的防范
首先，房地產企業應建立全面預算管理體系，特別重視企業的現金流量預算。保有充足的現金是房地產企業能夠持續生存下去的關鍵。準確的現金流量預算，可以為企業提供真實的現金需求流量，有利于企業就此作出相應的籌資預算，減少籌資的盲目性，提示現金量不足的的風險時點，便于企業及時采取相應的防范風險措施。
其次，當前形勢下多數房地產企業為獲取銀行開發貸款及按揭貸款，大多存在多個銀行賬戶。在資金短缺的情況下，資金分散在各個賬戶，不利于有效利用。特別是大型房地產公司，資金分散于各個項目的各個銀行，只有將資金匯集集中起來，才更容易發揮集團公司的協同效用，提高公司日常資金運作效率。從而提高企業的抗風險能力。
（五）提高風險管理意識，加強內部控制與監督
房地產企業要增強全員的風險意識，特別是項目管理者的風險意識。在當前政府干預日強，企業應及時評估面臨的相關風險，調整內部管理，建立制衡的內部管理機構，明確董事會、監事會、經理層及內部各職能部門的責權利關系，以風險管理為中心，加強內部控制制度建設，以控制財務風險。
在當前市場環境下，以加強內部監督，建立健全企業內部的各種監督機制。在加強財務監督的同時，建立定期內部審計機制，對本企業的內部控制制度做出有效地評價以及監督，以實現不斷完善內部審計監督職責。定期聘請外部審計，對企業內部控制設計與運行的有效性進行評價，對內部控制存在的缺陷與風險進行評估，以及時完善內部控制體系。
房地產行業是資金密集型的高風險行業，面對激烈的競爭，房地產企業要實現長期的發展，獲得持續性核心競爭能力，就必須提高本企業的財務風險管理水平。財務風險管理作為企業管理的核心系統之一，理應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。各房地產企業應該充分重視風險管理在財務管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產公司成熟持續發展的必要條件。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產；財務風險；控制措施
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-0241-01
我國房地產行業的發展歷史較短，規模還處在起步期，相對的房地產各方面基礎可能會薄弱一些，另外，加之以不科學的管理或經營，產業資產多呈現出負債率高的現象。房地產企業要想在激烈的市場競爭中獲得核心競爭力，就必須提高財務風險控制能力。
一、房地產行業財務風險分析
按期償債風險。現階段我國房地產行業企業的資金主要由自持有資金，樓盤預售款項，銀行抵押貸款，其他借款四部分組成。一般來說自持有資金占總體的極小部分，大部分開發資金來自于銀行貸款和其他借款。而房地產行業可以說是一個成本收回期相對較長的產業，收益利潤也存在著不確定性，在該方面的財務管理存在極大風險。若不能有效控制成本的收回，銀行抵押貸款的利息將大大降低企業的利潤。企業在面對銀行高利率的情況，還有可能選擇風險更大的融資活動，這將是企業生存的重要隱患。
土地浪費風險。近年來城市規劃的盲目擴大，房地產行業也在土地方面采取“粗獷式”開發，導致土地利用率與經濟收益率不成比例，重復開發，隨意建設的現象都嚴重影響了土地利用。有些企業為了追求更大的經濟利益，尋找法律空檔，過分征地，囤地等行為，不僅對于行業來說是浪費，對于國家資源來說也是浪費。
工程項目管理缺失帶來的風險。現階段房地產企業對于房地產工程的建設，往往缺少對于工程項目的管理與監督，簡單的投資和工程設計之后，交付給施工企業執行，使得工程項目管理出現了斷層，對工程的質量控制不嚴格，導致工程質量低于預期，造成后期維修及改造成本的增加，最終影響到企業的收益。另外，工程管理的缺失，會影響工程進度，造成延期預售及交房，使得企業的資金回籠變慢，增大了企業的資金壓力和資金成本。因此，工程項目管理是整個房地產項目成功與否的基礎與關鍵。
通貨膨脹與市場因素帶來的風險。通貨膨脹會導致市場中貸款利率的改變，利率的增加就代表著企業投資縮水，無法完成預期收益，整個房地產項目也將面臨無利可圖或是虧損的危機。所以，房地產建設之前，房地產項目的市場定位分析往往要考慮到市場信貸的因素，要考慮到項目的市場前景，價格的確定要與市場的供需關系相適應，該類風險往往體現在銀行對于項目評估階段，很容易受到市場經濟泡沫的影響，導致項目收益縮水。
二、房地產行業財務風險控制
加強房地產企業建設投資的控制與管理。房地產項目的投資一般分為建設投資和銷售投資，對于成本的控制與管理要做到：第一、強化統籌，準確化成本核算，確保投資的最大收益；第二、加強工程施工的管理，確保資金到位，保證工程質量和工期，減少不必要的成本支出；第三、及時了解市場信息，及時調整企業經營策略，防止市場變動對發展的沖擊。在項目管理方面，要從實際收益目標出發，采用系統和理論的方法對項目進行決策和計劃。
健全企業財務管理體制，嚴格規范財務行為。房地產企業需要通過財務管理人員的研究，針對性地根據房地產企業的財務支出特點和管理重點，積極探索適合企業特點，適合市場特點的財務管理體制，并且要保證能夠及時地更新和優化管理體制，使得企業財務管理工作平穩安全的進行。管理部門要發揮監督職能，積極監督企業的財務行為，為其制定相關的規范化規定，對于不明財務問題及時查清并消除影響。
加強成本管理，降低消耗提高效益。為了獲得利潤企業就必須進行投入。而成本則是企業最根本、最直接的投入，成本是決定企業利潤的重要因素。企業要生存和發展，獲得最大利潤，就必須全員參與成本管理。加強房地產項目成本管理，嚴格控制成本，努力降低成本，才能在激烈的市場競爭中，取得競爭優勢，處于不敗之地。因此，房地產開發企業既要重視成本管理，又要切實搞好成本管理。
（1）強化成本管理體系，完善各部門人員的職能分配。加強成本管理離不開科學合理的預算制度，建立科學合理的預算制度就必須對預算管理與控制的機構進行合理的設置，通過建立一套規范的責任和權利相結合的成本管理體系可以明確管理職責、協調成本管理工作，監督成本控制過程，保障項目按照既定的成本控制目標進行成本控制工作。（2）實行全過程的成本管理，努力實現成本管理目標。在項目正式啟動前根據項目的實際情況先建立―個目標控制成本；在項目開發過程中嚴格按照目標控制成本來進行監督和控制，努力實現成本管理目標；在項目完工后要對項目進行再評估，用實際成本和目標成本作對比，分析成本增加或減少的原因，為以后的項目提供有價值的參考數據。
積極創新高效財務管理方法，提高財務控制能力。首先，房地產企業的財務管理可以應用網絡信息化管理系統，使財務數據具有實時性和統一性，提高企業的財務管理效率和財務控制能力。其次，需要管理人員積極探索適合企業發展的財務管理方法，通過工作經驗總結出不斷完善的財務管理體系，不斷強化財務的管理職能。
強化企業財務管理人員的專業素質。財務管理作為企業核心競爭力所在，就必然需要高質量的管理部門和管理人員，為了提高企業的財務管理能力，就必須要求管理工作人員的高管理水平。企業可以在聘用和設立管理部門時，選擇具有專業知識的員工，并且在后續的工作中，根據企業的發展水平，積極組織管理人員的學習深造工作，及時考核工作人員的技術水平，確保管理部門一直處于高水平管理狀態，才能保證企業財務管理穩定發展。
關鍵詞：新常態；房地產上市公司；財務風險；財務預警
2012年，我國國內生產總值（GDP）跌破8%，隨后的幾年里都在7%左右徘徊，經濟運行呈現穩中趨緩的“新常態”格局。在此背景下，我國房地產行業也面臨著轉型，尤其在“去庫存”的大趨勢下，快速調整產品結構、市場布局，走出了量價齊升的增長通道。然而，作為資金密集型行業，對其財務風險進行系統分析，提出加強財務風險預警能力的對策意義重大。
一、房地產上市企業財務風險的含義
財務風險是指企業在運營過程中因決策的不確定性而引起的收益下降、資金周轉困難甚至陷入財務困境。從房地產上市企業層面分析：一是作為資金密集型行業，為保障生產經營的正常運營，需大量籌措資金。在融資活動中，一旦管理不善，可能會導致企業失去信譽，進而引發融資風險。也可能因決策失誤而導致投資風險。二是在日常的經營活動中，因管理失誤、內部控制不完善而導致的經營風險。三是對現金、存貨、應收賬款的管理不善而引發的流動性財務風險，如因銷售政策制定失誤導致現金流通短缺等[1]。以上主要是從微觀層面分析，除此之外，還受宏觀政策的影響，如出臺限購令等。
二、經濟“新常態”背景下房地產上市公司財務風險分析
（一）收入、現金流波動大，增加了財務管控難度
我國房地產上市公司的收入確認采用完工確認法，即只有在商品房竣工驗收后才能確認營業收入，導致財務報表中所反映的運作情況與實際存在差距，尤其是項目大多周期較長，收入確認具有滯后性[2]。房地產上市公司屬于資金驅動型行業，經營運作需要大量的資金予以保障。在項目交付前，現金大量流出，各類成本、費用導致項目呈現虧損狀態，甚至還需支付融資利息；在項目交付后，現金大量流入，利潤瞬間增加。可見，收入、現金流呈現不確定性，增加了房地產上市公司財務管控難度。
（二）資金流動形式復雜多樣，加大了財務風險
房地產開發項目的周期較長，大多在一年以上，資金周轉、回收等都面臨著多種不確定因素。從項目資金的流向分析：經前期策劃、可行性研究、征地、拆遷，才進入到施工籌建階段；協調開發商、承包商等，方能開工建設，再到推廣策劃、售后服務。整個項目經營中對內、對外涉及多個環節，財務關系復雜。從項目資金的運作分析：經營收入有租金、銷售收入，商品房預售款等；融資渠道有銀行貸款、股權融資、民間融資等。整體來看，資金流動形式復雜多樣，給房地產上市公司的財務管理、資金調配帶來諸多困難。
（三）受宏觀調控政策的影響，區位投資風險空前放大
我國房地產行業起步較晚，市場化程度不高，尤其是我國民眾投資渠道較少，使房產兼具著消費品與投資品的功能，導致房價非理性攀升甚至部分地區呈現泡沫經濟[3]。政府對房地產行業的走向尤為關注，國家與地方層面都相繼出臺多種政策，如土地、稅收、融資等政策，對房地產行業的走勢影響較大。房屋具有不可移動的特點，尤其在經濟“新常態”背景下，導致區域投資風險空前放大，如2016年內蒙古鄂爾多斯被稱為“鬼城”，房價呈快速下跌狀態，僅東勝區建成、在建項目庫存就達到1286萬平方米。
三、經濟“新常態”背景下加強房地產上市公司財務預警能力的對策
（一）加強財務風險預警信息的搜集，為管理決策提供可靠依據
房地產行業受經濟運行、宏觀政策的影響很大，信息搜集的及時性、敏感性能有效加財務預警能力，為管理決策提供可靠依據，適時調節公司發展戰略。第一，注重內部信息的搜集，對主要財務指標進行監控。如我國房地產上市公司的資產負債率大多超過了70%，需實時關注貸款規模是否合理，防范資金風險。第二，動態掌握宏觀經濟環境及調控政策，把握企業擴張的規模與時機。
（二）加強“硬件設施”的支撐，為財務風險預警能力的提升奠定基礎
加強房地產上市公司“硬件設施”的建設，為財務風險預警提供強有力的支撐。構建信息預警系統，加強公司內部各部門間的溝通互動、信息共享，實現對信息的及時分析、監控與預警。對可量化指標設施上下臨界值，一旦偏離臨界值以內，系統自動發出報警，提醒相關人員做出調整和防范。構建完善的組織機構，強化財務風險控制，根據自身規模指派專業人士設立風險控制委員會。
（三）加強籌資風險防控能力，增強公司盈利能力
“新常態”背景下，經濟上行壓力較大，融資難依舊是房地產上市公司所面臨的主要問題，必須創新融資渠道，如嘗試房地產投資信托基金，改善融資結構。合理安排借貸結構，根據項目開發、經營周期科學安排，編制現金收支預算，防范不能償付本息的風險。在房地產行業整體利潤率下滑的背景下，通過聯合重組方式增長實力，實現優勢互補，尋找新的利潤增長點。探索“輕資產、重運營”的新模式，加強成本管理，提高資金利用效率。
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關鍵詞：房地產企業 財務風險 成因 對策
一、房地產企業財務風險形成原因
財務作為一個開放的系統，在按照自身軌跡進行運作時，也在不斷地和外部的市場進行聯系，因此財務風險地形成主要來自企業的內部和外部，進而產生系統性風險和非系統性風險。
（一）房地產企業財務系統性風險
因為公司外部風險因素變化而引起整個財務環境的不確定性，被稱為系統性風險，系統性風險對其他公司的財務經營也會產生影響。而從性質上看系統性風險也是環境風險。導致系統性風險形成的原因主要包括：宏觀經濟環境、市場環境、資源環境、政策法律環境。
1.宏觀經濟環境
經濟發展的周期和國家的經濟發展水平制約著房地產業的發展，而房地產的發展周期與國民經濟的發展周期一樣，會經歷不同的發展階段。我國房地產業周期和GDP的增長有關，兩者的波動大致相同。我國房地產周期頻率隨市場發展和行業的成熟而變化，我國房地產發展周期中衰退期和低谷期較短，增長期和繁榮期的時間較長，由此可見，我國社會大眾對房地產市場的需求在不斷提升，我國房地產業的發展速度和發展需求明顯高于房地產總量過剩的國家和地區。從房地產銷售和房地產投資的關系角度分析，房地產的銷售增長刺激了房地產投資的增長。我國房地產業的發展，帶動了與房地產相關的周邊產業的興起，從而促進了國民經濟的發展。相對的這些行業的產品質量、產品價格以及產品更新速度等也影響了房地產業的發展。
2.市場環境
市場環境作用下的市場風險主要包括：價格的風險、再投資的風險以及購買力的風險等。隨著我國房改制度的實施，在銷售方面個人的購買者正在成為購房的主要力量，因此對個性化的需求越來越高，對產品的細分以及客戶群體的細分要求也越來越高。如果產品開發前沒有做好項目的定位、項目的規劃設計以及銷售策略等方面的工作，會給產品帶來滯銷的風險。現階段我國房產的產品差異性越來越小，因此開發商面臨著產品的同類化和同質化的競爭問題，從而引發房地產行業的競爭越來越激烈，這在一定程度上增加了房地產企業的開發難度，同時也增加了銷售的費用。
3.資源環境
房地產的開發基礎是土地資源，但是土地資源作為不可再生資源，給房地產開發業帶來了資源環境上的風險。土地的儲備受國家宏觀經濟形勢、國家土地政策、土地市場供求關系和土地本身位置的影響。其中土地政策的變化和土地價格的變化對房地產開發商有重要的影響。土地作為房產開發成本的重要組成部分，占用了前期投資的大量資金，土地資源影響著開發商資金的周轉和資金收益，如果開發商不能及時的對儲備土地進行開發，需要交納土地閑置費，甚至可能出現無償交回土地使用權的情況。因此在進行房產開發時要考慮到資源環境帶來的風險。
4.政策法律環境
國家通過使用稅收、金融、財政等多種經濟形式對房地產行業進行宏觀調控，以此保證國民經濟能夠換得健康有序的發展。宏觀調控的政策手段對房地產企業的收益有重大的影響，其影響主要表現為：首先，國家和政府對土地資源的開發、使用計劃會直接影響土地的市場供應關系，從而影響房地產業的開發和建設。其次，國家和政府制定的各項稅收會影響房地產的價格，對房地產的銷售情況有重要的影響。再次，國家和政府所采取的房地產交易政策，對房地產的流通情況有很大的影響;最后，國家和政府對金融政策的調整和更改，對房地產企業的融資具有重要的影響。
（二）房地產企業財務非系統性風險
由特定經營環境變化引起的不確定性風險，稱為非系統性風險，同時可對個體產生風險影響。非系統性風險主要來自各公司自身的營業活動和財務活動，屬于公司特有的風險。從房地產企業內部管理的角度看，非系統性風險主要的表現形式是：籌資風險、經營風險。由此可見，企業自身經營特征、資金的結構、財務管理水平以及決策風險意識等是引發非系統性風險發生的主要因素。
1.房地產企業本身經營特點
房地產企業的經營特點包括房地產開發項目的周期長、過程復雜、涉及部門多以及環節多等。房地產的完整開發程序是獲得土地、調研市場，投資決策、施工建設、推廣銷售、物業管理等，在房地產的開發過程中所涉及的合作單位較多，同時要接受多個政府部門的監督和管理，主要包括規劃部門、國土部門、建設部門、環保部門等。這些方面加大了房地產開發建設的進度、質量、投資、營銷控制的難度。如果其中某個環節出現問題，例如：設計變更、施工條件變化、環境條件變化等，都會導致房地產項目的周期延長，同時增加營業成本，導致房地產的收益下降，甚至出現虧損的現象。
2.房地產企業資金結構
房地產企業的全部資金來源中，權益資金和負債資金的比例關系構成了企業的資金結構。房地產企業的資金主要有自由資金、銀行信貸、銷售預付款以及經營性欠款組成，其中房地產企業的自有資金比例較小，而負債資金占房地產企業全部資金來源的60%以上，甚至有的已高達90%左右，因此企業如果不能有效的對各類風險進行控制，會提高本息到期支付的財務風險。
3.房地產企業財務管理能力
我國房地產企業中的大型房地產企業是由國有資本控制的，或者大型房地產企業的前身就是國有企業。因此國有企業中存在的一些問題，例如：工作效率低、管理水平差、內部激勵機制不完善以及內部約束機制不健全等問題也會出現在大型房地產企業中。同時企業在進行資金管理和使用時，不能有效的進行資金使用和利益分配的管理和責任劃分，造成房地產企業資金的利用率低，以及資金的安全性差等問題，從而使房地產企業的財務管理能力無法提高。
4.房地產企業決策風險意識
房地產企業的財務決策是造成財務風險的一個重要方面，在決策中由于企業缺乏對投資項目可行性的研究和分析，對經濟信息收集上的失誤以及決策者的決策能力低下等問題，造成投資決策的失誤，不但使投資項目的收益受損，而且使投資的成本無法及時收回，給企業帶來了嚴重的財務風險。
二、房地產企業財務風險治理
（一）加強財務管理
加強對房地產企業的融資管理，在進行融資時按照國家的法律法規進行。對于企業的投資風險決策問題，既要勇于進行風險投資，同時又要避免盲目投資和冒險投資，盡量降低投資的風險。房地產企業需要及時了解最新的市場資源信息，以此提高市場競爭力。對企業內部的資源要進行合理的配置，對企業的資金使用和分配要進行合理的計劃，因此要加強對企業的收益分配風險的管理，使企業的收益分配可以科學合理的進行。
（二）建立風險預警系統
通過編制現金流量的預算，建立風險預警系統來更好的對企業的資金進行管理和監督。現金流量編制的準確性關系著企業風險預警系統是否能正常發揮作用，因此企業要將具體目標進行匯總處理，制定全面的企業預算計劃。以此來預測未來現金收支的情況，以周、月、季、半年以及1年為期限，建立滾動式的現金流量預算計劃。同時要確立長期的財務分析指標體系，建立財務的預警模式，企業的信息化為財務預警提供了基礎信息，可以對企業財務活動中隱藏的風險進行監督，通過對企業內部和外部理財環境的分析和研究，可以及時地發現財務的危機信號，從而可以根據危險信息的提示找到風險危機的源頭并及時解決。建立財務的風險預警系統可以為企業的決策提供依據，對企業的資源可以進行合理的配置，可以有效地對財務風險進行檢測，保證企業的財務管理工作的安全性和有效性。
三、結束語
現階段我國的國民經濟不斷的發展，而這種發展決定了我國房地產處于高速發展階段。房地產行業的高回報率和廣闊的發展空間，吸引了越來越多的房地產企業的加入，同時也為房地產業的發展帶來了一些問題。為了防范和解決財務風險，房地產企業需要針對自身的企業特點和實際情況進行分析，找到原因并制定相關的解決措施及時解決問題，以此保證房地產企業的健康發展，提高房地產業整體的發展水平和整體的利益。
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