時間：2023-06-14 16:37:25
引言：易發表網憑借豐富的文秘實踐，為您精心挑選了九篇房產投資利弊范例。如需獲取更多原創內容，可隨時聯系我們的客服老師。
【關鍵詞】外商投資；房地產；利弊分析；風險
一、引言
按照國際貨幣基金組織（IMF）的定義，外商直接投資（Foreign Direct Investment，簡稱FDI）是指一國的投資者將資本用于他國的生產或經營，并掌握一定經營控制權的投資行為。一般認為，東道國通過FDI，可以得到發展經濟所需的便宜資本，還可以引進先進技術和設備以及管理方法和營銷手段，同時也可以通過投資國對東道國本地招入的員工培訓等增加人力資本存量，促進東道國的經濟增長。1985年以來，我國FDI的規模一直在不斷擴大，到2010年，已有117個國家和地區的投資者在我國設立外商投資企業445244家，大型跨國公司世界500強已有400余家來我國投資；外商直接投資額已經達到1057.35億美元，較1985年增長了53.1倍，年均增長速度超過17.3％。
同時，外商直接投資的行業也越來越廣，除了傳統的制造、采礦、電力、建筑、交通運輸、批發零售等行業，還包括房地產、租賃商務服務、計算機軟件等現代服務行業。
2010年，作為國民經濟支柱產業的房地產業已經成為吸收外商直接投資的第二大產業，僅次于制造業，其吸收的外商直接投資額達239.86億美元，占全部吸收額的23％。
一般認為，外商直接投資房地產業或其他行業都會直接或間接推動房地產業的發展。但在我國，這種推動作用是否存在，推動作用有多大，還是存在反作用力，這些都是值得深入研究的問題。
二、中國房地產市場現狀及特點
中國近年來最紅的經濟話題莫過于房地產問題。中國人自古以來就有“安家立命”、“安居樂業”的說法，與此息息相關的“房子”在國人眼中自然有不可比擬的重要性。
真正意義上的中國房地產市場始于 1996 年左右，房地產產業在廣州、深圳等一些發達地區率先起步。1998 年，中國開始進行“房改”，為了擺脫亞洲金融危機對中國經濟低增長的影響，國家出臺了一系列政策來拉動內需，在個人房貸上提供了政策支持，由此步入了中國房地產市場化的高速發展時期。
中國房地產市場化導致房地產價格的市場化，計劃經濟時期人們被壓抑已久的對房產的需求被激發出來，供需規律開始發揮其強大作用，雖然供應量越來越大，但是需求更為強勁，使得房地產價格節節攀升。經過近幾年的快速發展，世界房地產行業已經形成一定的產業規模，相關房地產產業也日漸完善，但是中國房地產市場還遠未成熟。同發達的歐美國家相比，無論市場規模、產品檔次、品種規格、消費水平等方面都有很大的差距。隨著市場經濟的發展，房地產技術水平和產品質量的提高，以及應用領域的不斷擴展，中國的房地產將會有巨大的市場需求和發展空間。
大量外商投資中國的房地產市場，與中國房地產市場的特點密不可分。首先，是中國經濟持續偏熱，房地產價格上漲迅速。2010年7月中國房地產指數系統百城價格指數報告對北京等十大城市的全樣本調查數據顯示，十大城市平均價格上漲54．25％。其次，中國的房地產市場需求量很大。中國正在經歷城市化的轉變過程，大量農村居民涌向城市，對住房的需求有實質性的增加。再次，中國正在經歷住房制度的重大變革，比起大多數發達國家，對投資房地產市場的約束力還較弱，土地制度不夠完善，市場規范性也較差，而外資正是利用中國制度的不完善，大量投資，以賺取高額利潤。
三、外商投資我國房地產業概況
加入WTO 以來，我國按照入世承諾：在房地產業，除高檔房地產項目（高檔賓館、高檔公寓、高爾夫球場等）不允許外商獨資外，其它房地產項目沒有限制；在房地產中介服務方面，包括房地產估價、物業管理、中介服務等，允許外商成立合資、合作企業，并在5年內開始允許外資成立獨資企業。以此為契機，近年來，外商一致看好中國快速發展的房地產市場，使中國房地產市場再度掀起強大的“外資旋風”。
2005年9月12日，國家外匯局首次披露，外資在我國房地產市場中的投資比例約為15％，境外機構購買中國建筑物資金額高達34億美元，創造了此前5年的總和。而亞洲地區的投資機構也以其靈敏的反應快速進入我國的房地產市場。2005年，亞洲地區有260億美元用來投資房地產，其中約有 20％到25％的資金投向中國房地產市場。全球最大的金融集團之一ING集團亞太區于2007年10月17日推出首次季度性調研項目時指出，中國內地房地產市場成為房地產投資者的首選意向市場。另外，包括亞洲金融控股有限公司、新加坡嘉德置地、菲律賓首都銀行等為主的投資機構放量投入到中國房地產市場的資金不下50億元人民幣，其中，嘉德置地計劃今后在華投資數十億美元用于房地產開發。
由于國內對外資的旺盛需求及境外投資者對中國房地產市場的看好，在趨利性的驅動下，外資已大量全面地進入中國房地產市場，其中包括摩根斯坦利（Morgan Stanley），高盛（Goldman Sachs）、新加坡發展商凱德置地、新加坡政府投資公司（GIC），荷蘭 ING 集團等大批的國際投資集團和投資基金。據央行報告統計，外資在中國房地產市場中所占的比重已達到 15％。
四、外商投資中國房地產的動因
［關鍵詞］ 投資性房地產 會計處理 會計準則
隨著全球化的發展和投資觀念的改變，將房地產作為一種投資手段已是非常普遍的經濟現象，甚至成為一些企業新的經濟增長點。我國原有會計準則體系并沒有針對投資性房地產的準則，沒有把投資性房地產作為一個項目來加以處理。2004年5月，財政部的《關于執行和相關會計準則有關問題解答（四）》第九點對房地產企業出租開發品的會計處理進行了規定。2005年6月，我國《投資性房地產會計準則征求意見稿》；2006年2月15日，財政部了包括《企業會計準則―基本準則》和38項具體準則在內的企業會計準則體系，并于2007年1月1日起實施，其中第3號為“投資性房地產”。2006年10月30日，又了企業會計準則應用指南，實現了我國會計準則與國際財務報告準則的實質性趨同。隨著我國會計體制改革的深化和各方面條件的成熟，我國會計準則必將與國際會計準則進一步趨同，公允價值計量在我國企業中的全面推行將成為可能。這對于完善我國會計準則使其與國際接軌，對于使我國會計更好地融入世界資本市場具有重大意義。
一、中外投資性房地產確認的比較分析
在對投資性房地產的確認方面，我國會計準則與國際會計準則的規定基本一致。我國會計準則要求在同時滿足兩個條件時才可以確認，即：（1）與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業；（2）該投資性房地產的成本能夠可靠計量。這與國際會計準則中規定投資性房地產應確認為資產的條件是一致的。
在投資性房地產的確認中還有一個關于后續支出的問題。我國會計準則與國際會計準則都規定，與投資性房地產有關的后續支出，滿足投資性房地產確認條件的，應當計入投資性房地產的成本；不滿足確認條件的，應當在發生時計入當期損益。但我國會計準則在將投資性房地產的后續支出計入投資性房地產時，沒有明確規定如何計入，以及被替換部分的價值如何處理。而這些在國際會計準則中都有明確的說明。
二、中外投資性房地產計量的比較分析
對投資性房地產的計量分為初始計量和后續計量。我國會計準則與國際會計準則關于投資性房地產計量的比較見表1。
由表1可以看出，關于投資性房地產的初始計量，我國會計準則和國際會計準則保持一致，都要求按照成本進行初始計量。至于有差異的方面，我國會計準則中僅規定了構成投資性房地產初始計量成本的項目組成，沒有規定不作為投資性房地產成本的項目。而國際會計準則另外規定了不作為投資性房地產的成本項目。
三、中外投資性房地產轉換的比較分析
投資性房地產轉換的內容包括兩個方面：一是計量模式的轉換，二是投資性房地產與其他資產之間類別劃分的轉換。我國會計準則與國際會計準則關于投資性房地產轉換的比較見表2。
由表2可以看出，對于投資性房地產與其他資產之間類別劃分的轉換，我國會計準則與國際會計準則的要求總體保持一致。同時，對投資性房地產信息披露的規定，我國會計準則與國際準則基本一致，只是國際會計準則要求的披露分類非常詳盡，將成本模式與公允價值模式共同適用的內容、公允價值模式、成本模式劃分為三部分單獨披露，每部分又包含許多內容。但它和我國會計準則本質上是一致的。
四、結語
通過以上對中外投資性房地產的確認、計量、轉換、處置、披露方面的比較，可知我國會計準則與國際會計準則的規定大體保持一致。這充分體現了我國會計準則在發展演變過程中向國際會計準則的趨同，有利于我國企業走向國際市場，同時也有利于外國公司進入我國開展生產經營，為我國經濟更好的融入世界創造了良好的條件。同時也應看到，在我國的會計準則整體向國際會計準則趨同的形勢之下，由于我國具體國情的差異，我國的投資性房地產準則與國際會計準則還存在一定差異。因此，對于完善我國投資性房地產會計處理問題，應該完善資本市場及發展活躍的市場體系，制定單獨的切實可行的公允價值操作規則，制定單獨的切實可行的公允價值操作規則等。
參考文獻：
[1] 中國注冊會計師協會.2010年度注冊會計師全國統一考試輔導教材―《會計》[M].北京：中國財政經濟出版社，2010:134-143.
[2] 李延權.投資性房地產的轉換和處置會計處理案例分析[J].財政監管，2010,（6）: 58-59.
[3] 李從峰.投資性房地產處置的會計處理研究[J].會計之友，2010,（7）: 59-60.
【關鍵詞】投資性房地產 公允價值計量模式 成本計量模式 投資性房地產的轉換
一、投資性房地產確認與初始計量會計處理和企業所得稅處理的比較
(一)新企業會計準則的規定
投資性房地產,是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產。包括(1)已出租的土地使用權;(2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權;(3)已出租的建筑物。
(二)企業所得稅相關法規的規定
納稅人的固定資產,是指使用期限超過一年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產、經營有關的設備、器具、工具等。無形資產是指納稅人長期使用但是沒有實物形態的資產,包括專利權、商標權、著作權、土地使用權、非專利技術和商譽等。
(三)投資性房地產在企業所得稅上確認為固定資產和無形資產
在會計上確認為投資性房地產的土地使用權,在企業所得稅上確認為無形資產,應按無形資產的相關規定進行稅務處理。
二、投資性房地產發生后續支出會計和企業所得稅處理比較
(一)投資性房地產后續支出新會計準則的規定
企業會計準則規定,投資性房地產發生后續支出時,如果該支出將會引起相關的經濟利益很可能流入企業而且該支出的成本能夠可靠計量,就應該將其資本化,計入投資性房地產的成本;如果不能滿足上述條件的,應當在發生的時候直接計入當期損益。
(二)企業所得稅相關法規的規定
企業所得稅相關法規規定,符合下列條件之一的固定資產修理,應視為固定資產改良支出:(1)發生的修理支出達到固定資產原值20%以上;(2)經過修理后有關資產的經濟使用壽命延長2年以上;(3)經過修理后的固定資產被用于新的或不同的用途。
納稅人的固定資產修理支出可在發生當期直接扣除。納稅人的固定資產改良支出,如有關固定資產尚未提足折舊,可增加固定資產價值;如有關固定資產已提足折舊,可作為遞延費用,在不短于5年的期間內平均攤銷。
(三)會計準則和企業所得稅規定的比較
對作為投資性房地產管理的建筑物發生的后續支出,會計準則和企業所得稅法規都做出了規定,需要根據不同情況進行資本化或費用化處理。但對作為投資性房地產管理的建筑物發生的后續支出,資本化處理和費用化處理的判斷標準,會計準則和企業所得稅的規定不同。
三、投資性房地產后續計量會計處理和企業所得稅處理的比較及差異分析
(一)采用公允價值計量模式的會計處理在企業所得稅上不予確認
會計準則規定,對于采用公允價值計量模式投資性房地產,平時不計提折舊,也不進行攤銷,應當以資產負債日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與賬面價值之問的差額計人當期損益。
采用公允價值計量模式的會計處理在企業所得稅上不予確認。
(二)采用成本計量模式的會計處理與企業所得稅處理部分一致
1.沒有減值跡象,采用成本計量模式的會計處理與企業所得稅處理基本一致
會計準則規定,在成本模式下,應當按照《企業會計準則第4號——固定資產》和《企業會計準則第6號——無形資產》的規定,對投資性房地產進行計量,計提折舊或攤銷。如果沒有減值跡象,采用成本計量模式的會計處理與企業所得稅處理基本一致。
2.存在減值跡象,采用成本計量模式的會計處理與企業所得稅處理不一致
存在減值跡象的,應當按照《企業會計準則第8號——資產減值》的規定進行處理。需要對其賬面價值進行復核,并根據需要計提減值準備,其具體做法與固定資產準則和無形資產準則的規定一致。
企業所得稅相關法規規定:對固定資產和無形資產計提的減值損失不允許扣除。
四、投資性房地產轉換會計處理和企業所得稅處理的比較及差異分析
(一)投資性房地產轉換為一般性固定資產或無形資產會計和稅務處理的比較
1.企業將原采用成本計量模式計價的投資性房地產(沒有提取減值準備),轉換為一般性固定資產或無形資產時,會計和企業所得稅對資產的計價基本一致。
2.企業將原采用成本計量模式計價的投資性房地產(已提取減值準備),轉換為一般性固定資產或無形資產時,會計和企業所得稅對資產的計價不一致。
3.企業將原采用公允價值計量模式計價的投資性房地產,轉換為一般性固定資產或無形資產時,會計和企業所得稅對資產的計價不一致。
新企業會計準則規定,轉換前采用公允價值計量模式的投資性房地產轉換為自用房地產時,應當以其轉換日的公允價值作為自用房地產的賬面價值。
(二)自用房地產或存貨轉換為投資性房地產會計和稅務處理的比較
1.會計準則規定
新會計準則規定,在自用房地產或存貨等轉換為投資性房地產時,應根據轉換后的投資性房地產所采用的計量模式分別加以處理。在轉換后采用成本計量模式進行計量的,將轉換前資產的賬面價值直接作為轉換后的投資性房地產的入賬價值。在轉換后采用公允價值模式進行計量的,按轉換當日的公允價值計價,轉換當日的公允價值小于其賬面價值的,其差額計人當期損益;轉換當日的公允價值大于原賬面價值的,其差額作為資本公積計入所有者權益。
2.企業所得稅相關法規規定
企業所得稅相關法規規定,開發企業將開發產品轉作固定資產應視同銷售,于開發產品所有權或使用權轉移時確認收入(或利潤)的實現。
3.會計處理和稅務處理的比較
當房地產開發企業將開發產品轉作固定資產(投資性房地產),無論企業采取成本計量模式還是采取公允價值計量形式對投資性房地產進行計價,企業所得稅處理為:(1)當期確認視同銷售;(2)按開發產品公允價確認為企業所得稅固定資產的原始計價。
五、投資性房地產處置會計處理和企業所得稅處理的比較及差異分析
新會計準則規定,當投資性房地產被處置,或者永久性退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時,應當終止確認該項投資性房地產。企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損,應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計人當期損益。
企業所得稅法規對投資性房地產處置確認為固定資產或無形資產轉讓,按取得收入與計稅成本和相關稅費進行配比的差額確認損益,計入當期應納稅所得額。
企業在增加會計上確認為投資性房地產之初,應記錄企業所得稅確認為固定資產和無形資產的原始計稅成本;在投資性房地產持有期間,記錄企業所得稅前可以扣除的土地使用權的攤銷額和固定資產的折舊額,同時記錄會計和稅收處理的差異。
參考文獻:
[1]《會計》.2007年注冊會計師考試輔導教材.中國財政經濟出版社.
無論是從事建筑業、金融業、文化體育業還是服務業等，都可以通過經營項目的稅收優惠達到合理降低稅負的目的。比如：
1、營業稅優惠：
托兒所、養老院、殘疾人福利機構提供的育養、婚介等服務；殘疾人員個人提供的勞務；醫院、診所和其他醫療機構提供的醫療服務；學校和其他教育機構提供的教育勞務以及從事科技研究取得的技術轉讓收入等等，不繳營業稅。
2、企業所得稅優惠：
現階段可以享受一定減免稅待遇的有：符合國家規定的高新技術企業和從事第三產業的企業，以廢渣、廢水、廢氣為主要原料生產的企業，在國家確定的老、少、邊、窮地區新辦的企業，遭受嚴重自然災害的企業，新辦的勞動服務就業企業，教育部門所屬的學校辦的工廠、農場，民政部門所屬的福利生產企業，鄉鎮企業等等。
3、個人所得稅優惠：
購買國債和國家發行的金融債券取得的利息免征個人所得稅；對因嚴重自然災害造成重大損失的可減征個人所得稅等等。
個體工商業者在選擇經營項目時，完全可以考慮和利用這些優惠規定，根據自身的實際情況合理靈活地加以運用，取得享受減免稅優惠待遇。
“洋為中用”
我國為吸收外資、引進技術、擴展國際經濟的交往，對外商投資企業實行稅收傾斜政策。個體工商業主可通過洽談合資、引資、改制、資產重組等一系列方式，實現由內資企業向中外合資、合作經營企業等經營模式過渡，不失為一種獲取享受更多減稅、免稅或緩稅的好辦法。
選個“風水寶地”
凡是在經濟特區、沿海經濟開發區、經濟特區和經濟技術開發區所在城市的老市區以及國家認定的高新技術產業區、保稅區設立的生產、經營、服務型企業和從事高新技術開發的企業，都可享受較大程度的稅收優惠。私營企業在選擇投資地點時，可以有目的地選擇以上特定區域從事投資和生產經營，從而享有更多的稅收優惠。
用而不“費”
私營業主應考慮到如何對經營中所耗水、電、燃料費等進行分攤，家人生活費用、交通費用及各類雜支是否列入產品成本，對租用自身場地經營的企業是采取收租還是以實物投資參與經營分紅的方式等問題。
1、以自有土地和住宅參與經營
在與人合伙經營時，采取收取房租的方式。比如：私營企業適用33％的比例稅率，當租金收入和經營者月收入的增加幅度不跨越33％的稅率檔次時，采用收取租金方式更為有利。
在將自有房產作為經營場所時，不可用全部場所作為營業地，這樣可以少繳房產稅。營業用房產稅是按房產余值的7．2％按年征收，這里的房產余值是依照房產原值一次減除10％至30％后的余額計算繳納；出租房屋的房產稅是按租金收入的12％按年征收。一般來講，現值總大于原值，余值大約只相當于現行市價的30％左右。
2、合理提高職工福利
關鍵詞：公允價值；新會計準則；應用；改善
一、公允價值的實際運用
由于新準則下，公允價值涉及面較廣，在此無法一一闡述，本文將著重研究的是，在當下中國的熱潮中，我們如何運用公允價值，進行理性投資，從中了解公允價值計量模式的利弊。
公允價值，也被稱作是公允市價和公允價格。確定公允價值的方式一般是在雙方在熟悉市場情況在進行交易的過程中滿足各自的條件，從而自愿確定的價格，又或是雙方在毫無聯系的情況下進行公平交易的條件下的一項資產可以被買賣或者一項負債可以被清償的成交價格。在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉市場情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量。購買企業對合并業務的記錄需要運用公允價值的信息。在實務中，通常由資產評估機構對被并企業的凈資產進行評估。一般而言，公允價值的用途十分廣泛，它既是房地產行業所執行的標準，也是金融行業所執行的一個標準，公允價值的提出為企業的良性發展提供了一個很好的保障，幫助企業建立起一個公正公開的企業環境。
何為投資性房地產，根據目前學術界的相關解釋：投資性房產指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。投資性房地產主要包括：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。
投資性房產應當是投資者在進行投資的過程中，可以根據自己的投資，以使本金獲取相應的利潤，可以從中獲取得到一定的報酬。也就是說，房產投資者可以利用手上的資本，獲得房產權或者土地使用權，當手中的土地或者房產漲價之后，進行轉手，從中賺取差價。新準則規定：“在現有的房地產交易中，房產持有者必須具有公信力，必須可靠和真實，以便于對其進行專業評估。”
除此以外，“企業不得由公允價值模式計量轉為成本模式計量”的規定，防止了上市公司通過改變計量屬性的方法隨意調節利潤。鑒于我國的房地產市場尚處在發展階段，我們必須慎重看待公允價值的使用，因為這畢竟事一種新型計量工具，應當遵循循序漸進的原則在市場中進行利用，以促進房地產行業的健康發展。
二、國內公允價值計量的不足
（一）沒有建立完善的公允價值計量體系
當下，我國在制定公允價值準則之時，是比較籠統和含糊的，并未逐條制定細則，由于準則自身碎片化的緣故，導致準則內部的公允價值沒有共性，難以得到有效的實施。
（二）增加了審計以及企業風險管理的難度，不利于會計監督的實施
以投資性房地產為例，公允價值在投資性房地產的應用有助于計量此類資產的隱性收益，反映其真實價值，從而更好的反映企業資產規模和價值。但是，由于市場有太多的不確定因素，因而房產企業的營業額和企業利潤都會因市場變動而跟著變動。就比如國家在出臺相關的會計政策時，房產企業的利潤和資產都會受到相應的變更，然而變更越大意味著風險越大，從而擴大了房產企業承受風險的概率，這樣一來，房產企業的經營就會受到相應的阻礙，從而增添了房產企業的不確定因素。但是，因為房產市場獨特的經營模式，房產市場的價格沒有一個統一的范疇，以至于其制定的標準不一、參差不齊，這就給企業以及審計師增加了很大的難度。也進一步加大了公允價值計量屬性會計監督實施的難度
三、完善我國應用公允價值的一些措施
（一）要建立一套相對科學的公允價值研究體系
我國的機構和會計工作研究者應當完善公允價值理論，充實公允價值的內容。要大力增強公允價值的權威性、透明性、時效性，從源頭上改善公允價值的公信力。
（二）完善市場經濟環境和法制環境，為公允價值提供良好的運用平臺
當前，我國正處在市場的完善期，不論是政策也好還是市場也好，都還不健全。在當務之急，完善市場的各項規章制度、處理好房產交易市場，還有資本市場，應當說資本市場應該是多元化的，要改善資本來源的單一性，就必須擴大外匯、債券、票據等的市場格局。以此創建合乎規范的房產市場，充分調動市場的積極性，著手打造一個健康的市場環境和完善的市場價格機制，為公允價值計量提供有效數據，并降低公允價值的獲取成本。
（三）努力提高我國會計人員和審計人員的職業道德水平和專業素養
如上文所講，在日常生活中，公允價值并非具有客觀性，而主要依從于人的主觀臆斷。所從事公允價值計量的財務人員的水平以及專業素養的高低對于公允價值的可靠性有很大的影響。因此，在這種情況下，不但要加強道德，法制教育，提高會計人員的誠信度，還應當努力提高會計人員各方面的綜合素質。從而使公允價值的具體賬務處理、公允價值的列報和披露等更加規范，更符合準則的要求。
參考文獻：
[1]鄭吉芬.淺析公允價值對會計信息質量的影響[J].中國管理信息化， 2012，15（21）：89-90.
唐 中間推廣費用并非成本之重，房地產商的開發成本主要是基礎成本更高一些，對土地以及建設等投入比例較大。作為廣告費用本身來說是一種可控的成本。畢竟開發商會根據收益率來衡量推廣費的比例。
? 文化牌是樓盤競爭之利器，本地消費者是否真正買賬?
唐 如今的房地產市場，消費者選購時依然會很看重地段和價格，而作為房地產開發商來說，主要滿足消費者兩種需求即可得到市場認可，其一是剛性需求，也就是要滿足購房者一個基本的居住目的。其二則是為了滿足消費者享受生活的欲望。文化牌現在還不是主流需要，但是日后會成為競爭的要素之一。
? 從理財角度看，期房、現房哪個更具優勢?
唐 期房作為一個并未成形的樓房，購買本身只是一紙合同，自然會存在一定的不穩定性。然而其利潤上升的空間當然也是現房所不能及的。相對于保障而言，購買現房則具備更多的穩定性，利潤空間就要小很多了。消費者還是應該明確其中利弊，做出適合自己的判斷。
? 地理位置優勢是得天獨厚的稀缺資源，作為城中上班族，選購近郊樓盤應關注什么?
唐 對于項目整體的開發應該相對成熟，房產五證齊全，最重要的是戶型一定要合理。合理的戶型其實就是在為消費者省錢。不合理的戶型不僅不能改善生活的品質，還會為今后的生活帶來不必要的麻煩，當然，除此之外還要看樓盤未來的規劃等等。
? 停車位成為現今購房者趨之若騖的珍寶，作為房產商如何解決入住率遠遠高于停車位的現狀?
唐 房地產商應該有“三多一少”的心態。這就需要他在開發項目的時候，多一點考慮；多一點負責；多一點良心，少賺一點就可以適當減緩車位壓力。
? 開發、銷售、物業常常是三方合作，消費者如何維權，購買時應注意什么?
唐 作為消費者照樣也有“三多一少”值得大家注意。在購房的時候多考察、多對比、多詢問，少聽銷售人員的美言。三方推諉的事其實是可控的，主要是看消費者前期做了多少的預防和準備工作。
? 面對抽獎、返現、會員等等促銷模式，消費者應如何慎重選擇應對?
唐 俗話說“買的不如賣的精”，消費者購房、看房的時候必須做到現流行的那個詞――淡定。購房的過程一定是順其自然的過程，不貪小便宜就不會吃大虧。
投資性房產之所以受青睞，最根本的一點是除了房地產本身的保值增值功能外，其還有較高的投資回報率。就目前的市場看，諸多投資性房產項目承諾的年回報率在8%左右，遠高于銀行利率。然而，“收益越高，風險越大”是投資的恒定鐵律，伴隨投資者的逐漸成熟和理性，他們在看到高回報率的同時，也對投資安全性更加關注。擔保的介入正是在這一背景下的市場產物。
市場創新之舉
在近期舉辦的商鋪展上，久陽。濱江公寓吸引了不少投資者的眼光。這家位于浦東八佰伴商圈內的純投資小戶型酒店式公寓，地段和概念都不錯。據售樓人員介紹，該樓盤有非常全面的保障措施：包租5年，由在臺灣有過豐富經驗的酒店經營公司統一經營管理，每年回報率高達10％。為了進一步增強購房者信心，該樓盤還有最后一招極具殺傷力的法寶：“我們有擔保公司，對所承諾的投資回報率進行擔保。也就是說，退一萬步講，萬一經營不好，是由擔保公司對你們先行賠付，補足這個回報率，然后擔保公司再來找開發商。”對于記者為什么要有擔保的疑問，售樓人員的說法是：“這可以增加購房者的信心，這說明我們對這個樓盤很有信心。”
如果以上的條件真的都能如售樓人員介紹的逐一實現，購房者就相當于是在銀行開了一個高息的存款戶頭，實現高利息和無風險。只需100萬元本金，每年獲息10萬元，剩下坐著等收錢就是了，這種好事到哪里去找？不過幾經詢問，記者還是沒能獲知是哪家公司進行擔保，對方給出的理由是合同尚未最后簽訂，售樓人員目前也不了解擔保公司的具體名稱和擔保詳情。
久陽。濱江公寓并不是最早引入擔保的，美麗園。龍都大酒店的帶擔保投資性客房早在幾個月前就開始銷售了。
美麗園。龍都大酒店，又稱美麗園大酒店，位于延安西路、南京西路，距離靜安寺只要5分鐘的路程，這一商務黃金地段內有希爾頓酒店、國際貴都大酒店等著名酒店。美麗園原先的業主是靜安區土地開發控股總公司和恒安投資有限公司。從1998年6月開業以來，酒店經營業績表現良好，今年年初，該酒店投資4000萬元進行了大規模裝修，同時宣布引入“產權式酒店”概念，其運作模式是：以單個客房為單位，投資者購買產權，再將客房轉租給酒店管理方經營，首期簽約租賃年限為10年，每年獲取6.5％～7％的回報。
在美麗園大酒店對外的宣傳材料中，清楚地印有如下表述：國營機構上海市靜安區土地開發控股總公司提供全額不可撤消擔保，保障協議與酒店銷售合同同步簽署。記者在酒店的銷售現場見到了兩份合同，一份是銷售合同，一份是租賃合同。其中，租賃合同由酒店的經營方、在國際上管理多家酒店的龍都國際酒店與購房者簽署。銷售小姐告訴記者，靜安區土地開發控股總公司與購房者簽署的擔保合同將作為租賃合同的附件，與租賃合同具有同等的法律效力。
作為一家國有大型企業，上海市靜安區土地開發控股總公司擁有上海市的多個房地產項目和一些上市公司的股份，實力毋容置疑。同時，身兼開發商身份背景的靜安土控出現在擔保席上，無疑是給購房者吃了一顆定心丸。
據了解，美麗園。龍都大酒店推出的產權式客房共有353套，自去年年底發售以來銷售速度相當快。今年3月酒店正式開業之時，酒店已售出近50％；到今年6月底，銷售率升至80％，除了本地買家外，還受到部分溫州投資戶以及來自美國、英國和意大利的境外買家的追捧。截至目前，酒店還余有約10套房產，不過樓層相對較高。目前酒店出租率超過80％，并在前不久由三星級酒店成功晉升為四星級。來自美麗園大酒店的意見是，每年近7％的凈回報率可能在市場上不算最高，但已排除了投資者的其他稅費，是比較透明和可靠的，靜安土控設有高達4500萬元的風險基金，投資安全性完全有保證。
難以替資風險
上海原先的酒店式公寓都是依靠經營企業的品牌來擔保，只要是經營企業的牌子大一點，業績好一點，購房者就心滿意足。而這種有擔保公司參與的全新的規避風險的方式值得關注，對投資者頗具吸引力。但業內人士同時指出，擔保并不能代替房產投資風險。
策源商用事業部的沈朝暉認為，擔保業之所以介入投資房產，還是源于投資回報率問題。當前的投資房產市場上流行的一種做法是售后返租，即個人投資者購房后將房產交給經營管理公司統一經營。這些經營公司要么是專業公司，如國際連鎖酒店經營集團，要么是開發商另行成立的公司。一般在操作中簽署兩份合同，一份是房產銷售合同，由開發商與投資者簽署，另一份是房產租賃合同，是由經營管理公司與投資者簽署。而經營管理業績不佳，經營公司可能撤出，也確實曾有這樣的事情發生。隨著投資者對市場風險的關注，擔保介入應運而生。對于一個具體的房產項目，可能開發商有名，管理公司名氣不大，或者反之。為了解決一些困惑或者障礙，再找一家有名氣和有實力的公司來擔保，這樣對投資者來說更有吸引力。不過值得投資者注意的是，有無擔保與物業的經營管理水平沒有直接聯系。
投資房產包租的形式一直都有，但這種方式本身來說帶有一定的投機成分，因為不是所有的投資性房產都能經營得好。市場上通常的投資回報在6％，客戶還要承擔營業稅費，實際拿到的在5％左右。如果發展商只要承擔5％，對于經營得好的公司是可以承擔的。超出這方面的回報，要么需要產品或者經營管理方面具有獨特的優勢，要么可能通過非常規的手段，比如提高定價來達到回報率。此外，也不排除開發商快速回收資金的可能，需要具體問題具體分析。
沈朝暉指出，房產投資承諾回報的方式在國外很少，國外售后返租的也不多。投資商業房產主要還是看重物業價值。從這一角度來說，如果是寄希望于靠出租來收回投資，其實是對投資者的誤導。
還需看擔保公司自身
當前，專業擔保公司介入投資性房產投資回報率擔保的例子頗為少見，而業內人士對于非專業擔保公司承擔擔保的利弊看法不一。
上海中科智擔保有限公司經理余勝告訴記者，投資者對于房產投資回報率的擔保要求屬于保底收益的一種形式。由于擔保行業本身都是剛剛出現，與投資房產相結合的擔保項目更屬于新生事物，目前擔保行業還沒有對此歸入特定的大類模式，而是要就項目個案的風險是否可控進行具體分析。專業擔保公司在風險控制方面有較高的要求，可以說，其介入對于項目的運營管理增加了壓力。
而同樣因為行業特性，在風險控制方面具有更高要求的信托業內人士認為，由于擔保公司在財務擔保中有一定的資產放大效應，比如100萬元注冊資本金可以對外承擔300萬元的資產擔保，而且擔保公司往往同時為很多項目擔保，所以非專業擔保公司來承擔投資性房產的回報率擔保也不失為一個解決辦法。不過由于經營合同與開發商沒有關系，而承擔擔保的公司也往往屬于有限責任公司，所以有了擔保并不意味著“鐵保”無風險。投資者應當明確擔保不是保險，兩者截然不同。對于承擔擔保的企業來說，擔保屬于普通的債務，萬一企業發生資不抵債，投資者在償還方面沒有任何優先權，所以擔保企業的具體運營情況應當是決定風險的要素。從理性的角度講，如果特別看重擔保，在購買房產前，投資者應該想辦法多了解擔保公司的財務運行狀況，以及它是否有能力承擔擔保。
關鍵詞：房產稅；不動產購買者；房價
中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A 文章編號：1003—3890（2012）09—0018—03
面對居高不下的房價以及房地產市場的非理性繁榮，政府運用了各種經濟、行政等調控手段，如限購、限貸、利率調高等。其中最受關注的就是房產稅的試點征收工作。2011年1月28日上海、重慶兩地率先啟動對個人住房征收的房產稅改革試點工作。總的來說，房產稅征收的主旨是遏制房產市場的過度投機，抑制高房價，促進房地產市場健康有效運行。
一、上海、重慶房產稅的試點工作
征收房產稅的目標其實很明確，一是增加地方政府財政收入，為保障性住房的建設提供有力支持；二是引導房地產需求合理化，從而促進房價合理回歸；三是不斷縮小城鄉差距，逐步解決低收入人群的住房難問題。
上海、重慶兩地房產稅的征收只是一個嘗試性階段，對于一些問題不能涵蓋也是可以理解的，畢竟能夠跨出第一步已經是一個進步了。所以房產稅抑制房價也是需要一個過程的，不可能政策已出臺，房價立馬就會落。表1是上海、重慶房產稅征收細則：
通過表1，我們可以看出上海、重慶兩地房產稅征收對象的側重點是完全不同的，上海是對增量房征稅，對存量房暫不納稅；而重慶則是對存量房的面積征稅。這也就說明了房產稅的征收并不是一概而論的，而是各地方政府根據自身情況來制定適合本土房地產市場的征收辦法。不但目前的試點是這樣的，在以后推廣的城市中也一樣。
二、面對房產稅，不動產購買者的所作所為
房產稅征收的過程中主要涉及三方，政府部門（包括中央政府和地方政府）、房地產開發商以及不動產購買者。本文是基于不動產購買者的角度來看房產稅的，而其他三方只是作為輔助力量來支撐全文的。
（一）購買者的心里算盤——趨于理性購買，減少投機行為
一方面房產稅是在房屋保有環節征稅，這將增加房產擁有者的持有成本。另一方面上海、重慶房產稅制度中稅率差別化的設計，也會使住房持有成本增加，這都有力地打擊了購買者的投資投機性需求，此時的購買者就會權衡利弊，更加趨于理性，從而選擇購買更為適當的住房面積以及房屋套數來減少自己的經濟損失。
（二）購買者的書面公式——該繳納多少房產稅
從兩個城市的房產稅政策來看，自有的一套住房在一般情況下是不用納稅的。上海采用存量房暫不征收房產稅，而是對新購入的住房征稅，標準界限是人均60平方米，是對超出60平米的部分面積征收房產稅；重慶則采取按戶計征的方法，獨棟可抵扣180平方米，高檔住房可抵扣100平方米，不管是存量房還是新購房都需繳納房產稅。此時作為不動產購買者，在做房產投資規劃時就不得不把房產稅考慮在內，因為這將是一項經常性稅務支出。
例如：上海戶籍的李先生小倆口已有一套住房90平方米，現又購置一套150平方米，價值300萬元。按房價2萬元/平方米，每年應納多少房產稅？
應納稅額=（150—60×2）×20 000×0.6%×70%=2 520（元）
這就是說李先生每年需繳納自有住房的房產稅2 520元。
（三）購買者的疑慮消除——放心去購買
作為普通住房購買者，比較擔心房產稅的稅負轉嫁以及自己的購買負擔，其實從上海、重慶的房產稅征收細則中，我們都可以看出房產稅的征收是針對炒房客和高端房產業主的，其對豪宅等高檔住宅征收較高稅率的房產稅，對擁有房產較多的富人征稅。而對于普通購買者，還是適當的放松政策，確保百姓利益的。
（四）購買者的小詭計——納稅意識需提高
房產稅作為一種財產稅，屬于直接稅的范疇，在征管上不同于所得稅，所得稅可以在所得中被提前扣除，但房產稅缺乏這樣的機制，只能靠強制收取，這就勢必會給納稅環節增加難度。由于我國稅收征管機制不夠完善以及納稅人意識比較淡薄。所以此時住房購買者的納稅積極性可能不夠，存在偷稅漏稅現象，這就會使房產稅的征收出現僵持狀態。
（五）購買者的觀望態度——等待一個成熟的購房時機
在我國，“買房置地”的傳統觀念深入人心，這種心理習慣上的需求推動了人們對于住房的需求。房產稅開征以來，一方面房價雖然稍有回落或者停止不前，但是還是處于不穩定狀態，房產購買者，尤其是普通購買者一般都不會輕易下手，而是在等待。另一方面，由于經濟的穩定發展，房產市場中的主力購買者主要是剛性購買者，這些人的購買目的很明確，剛好與此時的不穩的房價相矛盾，在二者的權衡博弈下，觀望是此時最好的選擇。
三、房產稅改革的對策建議
（一）及時建立全國住房信息數據庫
房產稅改革試點已經一年多了，但是目前還是很難評估其結果，我們還需要時間把房產稅改革推向更大的范圍。在這期間最急需解決的問題就是建立一個全面、實時和動態的全國住房信息數據庫，實現個人房產信息網絡化，只要能夠確保每個人都能夠及時公布個人房產信息，就可以全面了解個人住房的擁有情況，為房產稅在全國范圍內實施提供良好的數據支持。這一動態數據庫的建立，不但有利于防止政府官員的腐敗行為，有力打擊投機行為，還有利于政府科學分析房地產市場的發展形勢，從而不斷完善各項法律法規。
（二）科學完善征管體制
房產稅作為地方財政收入來源的一個稅種，對地方政府的收入起到了一定的穩定作用，這就需要建立一個健全暢通的房產稅征收和管理體制。一方面房產稅的征收要堅持合理、公開和透明化；另一方面房產稅征收整個過程中的一系列工作的管理監督機制都需要完善，保證稅收所得入庫，且用于保障房的建設，解決低收入群體的住房困難。同時還需喚醒個人的納稅意識，政府加強對偷稅漏稅現象的有效控制，個人也要時刻履行自己的納稅義務。
（三）合理制定稅率
雖然房產稅改革的目標很明確，但是公平性還需繼續提高。在試點細則中是很有針對性，富裕階層納了稅，但是納稅力度還是不夠。較低的稅率對富人來說只是皮毛，不能有效調節貧富差距。而稅率的提高，不僅可以增加地方財政收入，有力支持保障性住房的建設，還可以抑制購買者的投機需求，使房地產市場的供需趨于合理化。在今后的房產稅征收中，各地可根據上海、重慶兩地試點經驗再結合自身情況制定，同時還需不斷調整，制定出合理適宜本土的稅率。
（四）組建完整的專業房產評估隊伍
房產稅在我國只是試點階段，缺乏相應的專業隊伍，包括專業的評估人才、評估部門以及專業的評估技術。因此，加大相關人才的培訓以及對相關專業予以重視成為我們面臨的一大問題。培養高素質的評估人員，正確且公平的評估每一個房產的同時，還要有合理的評估方法以及不冗雜的評估程序與之配套，可以引進網絡評估軟件等減少評估費用、時間及精力。
（五）加大房產稅的投資力度
房產稅試點的可行性以及目標可否實現都備受大眾關注，眾說紛紜。其中最重要的一點就是房產稅是否可以抑制高房價。有人質疑，也有人相信，更有人持反對意見。但是就目前試點工作一年來看，房價并沒有繼續上升，也就是說房產稅在短期內對平抑房價還是起到了一定的作用。基于此，就需要加大房產稅開征的投資力度，在擴大稅基、提高稅率的基礎上逐步擴大房產稅征收范圍，直至全國范圍。同時還必須加大人力、物力及財力支持，為房產稅的實施營造一個良好的環境。
房產稅的改革工作是一個漸進的過程，中央政府需加大投資力度，并出臺相關政策法規促進并保護其順利進行；地方政府則需在配合中央工作的同時，深入了解其發展態勢，并引導其走入正確的軌道上來；房產開發商則要履行好商業道德，誠信做事；至于不動產購買者，仍需維護房產稅的開征工作，丟棄投機行為，并為房產稅的開征提出合理建議。總之，房產稅的改革工作需要大家共同努力，積極創造條件為房地產市場走向理性化營造良好環境。
注釋：
①上海市人民政府關于印發《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》的通知[EB/OL].http：//。
②重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則[EB/OL].http：//。
參考文獻：
[1]徐穎.滬渝兩地房產稅試點方案比較及對今后房產稅改革的啟示[J].特區經濟，2011，（8）.
[2]趙玉倩.國外房產稅制度對我國房產稅改革的啟示[J].財會學習，2012，（9）.
[3]梁漓清.該交多少房產稅[J].大眾理財顧問，2012，（4）.
[4]李彬.探析房產稅對房價調控的作用[J].價格理論與實踐，2010，（5）.
[5]金哲.房地產調控視角下的個人住房課稅探討[J].經濟與管理，2010，（12）：59.
[6]馮良，劉雋亭.開征房產稅對我國內地房地產業的影響研究[D].天津：天津商業大學，2011.
關鍵詞：房地產 供求 價格均衡 調控
1.房地產市場供給、需求和價格均衡
1.1房地產市場的供給
自土地招拍掛制度實施以來，政府是土地增值的最大受益者，國家對新增建設用地實施總量控制，確保18億畝耕地紅線，保證13億人口的糧食安全。
土地的供給由國土部通過指標分配到各省，市、縣區級政府組織征收、收儲、上市。隨著城市建設速度的不斷加快，城市中心建設用地日趨緊缺，土地增值收益已經成為地方政府財政的主要來源，2006年國務院對土地出讓收入全額納入地方財政，地方政府希望通過土地的招拍掛出讓方式，從市場獲得更多的地方性財政收入，這些都直接或者間接地推動了土地價格的上漲，進而推動了房地產價格的上漲。根據級差地租理論，城市中心地區由于具有較好的基礎設施條件以及好的區位條件，競租能力強的商業、金融、貿易等服務業具有較強的競爭能力，居住區由于競租能力較差，一般都位于城市的邊緣地帶。城市中心增量住宅的價格普遍較高，大量中低價格的增量住宅位于城市近郊，帶動了近郊甚至遠郊房地產市場的發展，開發成本的日趨增加，房地產價格在不斷上漲。
1.2房地產市場的需求：剛性需求、結構調整、投機和投資性需求
房地產的多種需求是房地產市場存在和發展的基礎。總理在今年的政府工作報告中，提出加強房地產市場調控和保障性安居工程建設。堅決抑制投機、投資性需求，抓緊完善穩定房價工作責任制和房地產市場調控政策體系，健全房地產市場穩定健康發展長效機制。繼續抓好保障性安居工程建設和管理，讓老百姓住上放心房、滿意房。今年城鎮保障性住房基本建成470萬套、新開工630萬套，繼續推進農村危房改造。保證剛性需求是政府的目標，是社會穩定，人們安居樂業的保證，同時抑制投機和投資性房地產的需求。
1.3房地產市場供需均衡
根據市場供求關系理論，所謂房地產市場供需均衡，即供給與需求的均衡態，是指房地產商品的供給價格與需求價格相一致，而且供給數量與需求數量相一致時的房地產經濟運行狀態。在市場經濟下，市場價格的形成完全取決于市場供求。
2.對房地產價格走勢的現實判斷
宏觀經濟基本面驅動了住宅價格的上漲，而不是住宅價格的泡沫。近年來房地產價格的上漲，是經濟的快速發展和城市化進程的加快具有緊密的聯系。在這個過程中，若干種原因形成的需求的疊加形成了房地產價格上漲的基礎：一是福利分房時代的終結，居民被抑制的住房需求得到了充分的釋放，人們普遍希望在住宅市場上購買到品質高的住宅，改善自己的生活質量；二是經濟基本面的持續看好，政府實行積極的財政政策和穩健的貨幣政策，使得投資不斷增加，許多城市由于經濟的迅速發展，對建筑空間的需求持續增加；三是城市化進程的加快，導致許多城市中擁有大量的流動人口，這些人口也有著巨大的住房需求。未來的十年，我國房地產的價格仍然會有一定的穩步增長，城鎮化進程的加快，經濟的持續、快速發展任然是增長的動力。
3.調控房地產價格的政策選擇
3.1政策目標
房地產價格劇烈的波動會影響經濟的發展和社會的穩定。在低通貨膨脹條件下，應當努力減少房地產價格持續高漲或者低迷帶來的風險，避免影響經濟政策的穩定。盡量減少宏觀經濟景氣循環的波動幅度，降低對金融系統的負面沖擊；縮小通貨膨脹或者通貨緊縮的幅度。
3.2貨幣政策和財政政策的利弊分析
貨幣政策和財政政策都是宏觀經濟政策工具。近幾年我國實施了積極的財政政策和穩健的貨幣政策，實際上是擴張性的財政政策和適度擴張的貨幣政策。從1998年以來，貨幣供應量的增長和GDP增長加上通貨膨脹率之間有一個缺口，這個缺口說明有大量沒有實現的貨幣積累起來。這些貨幣沒有表現在商品市場里，沒有表現為通貨膨脹，而表現為資產價格的膨脹。資產價格膨脹在2000年表現為股票價格的飆升，后來表現為國債價格的飆升，最近一兩年表現為房地產價格的劇烈上漲。積極的財政政策和穩健的貨幣政策確實刺激了我國房地產價格的上漲。
對房地產市場而言，財政政策的初始作用是在房地產使用市場上，而貨幣政策的初始作用是在資產市場上，但由于房地產使用市場和資產市場是緊密聯系著的，貨幣和財政政策都會同時影響到利率水平的高低。利率和房地產價格之間存在著負相關關系，貨幣政策和財政政策都可以成為調控房地產價格的有效政策工具。如果采取擴張的貨幣政策，貨幣量供應的增加就會產生過度的貨幣供給。反映在房地產資產市場上，人們會購買更多的房地產資產，來實現資金的保值、增值，資產組合的調整導致房地產價格的升高和利率的下降；緊縮的貨幣政策對房地產價格的作用機制與此類似，效果相反。如果利率水平保持不變的話，較高的財政支出會提高總需求水平，房地產使用市場上需求的增加同樣會導致房地產價格的上漲。
貨幣政策比財政政策更加靈活，因為它直接運用利率、準備金率等，而財政政策必須服從穩定和透明的規則，這就會限制其逆周期的調控效果。貨幣政策在某些情況下對于消除由于房地產市場過熱引起的宏觀經濟失衡會失效，或者即使有效但是比較遲鈍。如當經濟由于房地產價格崩潰進入流動性陷阱時，由于貨幣當局無法將利率變為負值，當通貨膨脹接近于零或者出現通貨緊縮時，貨幣政策就失去其逆周期工具的有效性。如果資產價格只是在局部地區出現泡沫或者崩潰的，并且只是某些類型的物業市場，如商業和居住物業，在這種情況下，財政政策和管制政策就可能是重要的政策工具。
3.3管理政策利弊分析
中央政府和地方政府的管理政策變動，也會對房地產價格產生影響。政策工具可以用來減少或者抑制住房需求，如“限購”政策就可以起到這種效果。但是仍然會遇到辨別房地產價格的上漲是泡沫還是經濟基本面驅動的問題。由于經濟基本面的驅動引起了房地產價格的上漲，需求被抑制，進一步采取抑制需求的政策實際上是在損害房地產業，會造成房地產價格的階段性穩定和報復性的上漲。房地產價格泡沫有可能是在局部地區發生，因此要采取管理政策來抑制住房需求，應當在該地區范圍內實行，實行有管理、差別化的政策，而不是全國一刀切。
3.3.1價格管制政策
將房地產價格保持在某一特定水平，對房地產價格上漲設定一個固定的政策目標，會阻止本來可以通過經濟基本面變化來調整的相對的價格變動。這種政策存在著比較大的弊病，在競爭性市場上，價格管制的危害遠遠大于好處。價格管制并沒有使得過量的需求消失，即使在存在泡沫的時候，只是將過量的需求轉移到其他領域中去，會直接導致市場增量和存量供應的減少。如果需求是由于基本面原因導致增長的話，增加房地產的供應是價格均衡的有效措施。
3.3.2限制投機活動
房地產市場需要并允許存在一定的投機性質的投資行為，而且在房地產市場的實際運行中，要將投機行為和正常的投資和消費區分開來是不太可能的。因此直接出臺限制房地產交易的政策并不是最合適的，通過稅收和管理制度的組合、住房金融體系的監管等措施來限制投機活動。
3.3.3房地產稅收政策
房地產稅收政策利用稅收調節收益、分配的直接手段，對房地產價格會有比較大的影響。要加快推進房產稅等房地產保有環節的立法，房產交易稅在遏制投機方面的作用優于房產保有環節稅。因此，應重點考慮通過房產交易稅調控房地產市場。通過房產交易稅調控房地產市場，相比征收房產稅更易操作，可以將現有的房地產營業稅、印花稅、土地增值稅、契稅等名目繁多的稅種予以簡化或合并，整合為一個稅種，統一稱為印花稅或房產交易稅。征收對象從個人擴大至公司，打擊以公司名義持有住房的炒房行為。按售價全額征收，避免陰陽合同對政策效果的抵消。針對短炒行為推出多級稅率。持有時間越短，稅率越高。
綜上所述，房地產調控的目標是抑制房價過快上漲、使房價回到合理區間。
參考文獻：
[1]盧冰.當前房地產市場價格解析及培育合理市場價格機制的設想.聊城大學學報2008（2）
