時間：2023-06-16 16:44:29
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關鍵詞：房地產融資；存在問題；原因分析
一、目前房地產項目金融管理的內容
房地產金融的管理工作重點在于金融的籌措階段、金融的使用階段和金融的監督階段。為保證房地產開發建設的各項環節順利開展，龐大的資本投入需要依靠銀行貸款、財政劃撥、集資等渠道而實現籌資的目的。在金融的使用過程中，應做到對固定金融、流動金融、管理金融等各項合理分配和監督，以實現金融價值的最大化利用。以房地產項目金融籌集來說，籌集金融是房地產項目金融管理的主要職能，房地產項目要進行經營活動，就得有足夠的金融，以保證房地產項目的正常運轉。在履行金融籌集職能時，財務人員必須先要預測房地產投資項目生產經營所需的金融量。
二、目前房地產項目金融管理的現狀
（一）房地產金融管理重要性認識及不足。我國目前房地產企業金融管理水平參差不齊，不能適應房地產企業發展的需要，大部分房地產企業財務管理水平偏低，存在成本管理、金融管理粗放現象。很多房地產企業只重視工程項目的承攬、工程項目的任務完成量、工程項目質量的提高，一致認為抓好企業生產才是關鍵，忽略了金融管理的重要性。還有人認為企業財務部門主要職責是事后算賬，只要把賬記好就行，認為企業的經濟效益是干出來的，根本沒有意識到企業金融管理的控制把關作用。
（二）金融管理方式落后，信息失真。房地產企業金融管理方式落后，并且財務信息的失真，難以為企業的經營管理提供科學的決策。目前，大部分房地產企業對其金融管理缺乏動態控制，就難以及時熟悉和了解工程項目在建設中金融的流出和工程項目的前期預算，房地產項目的事中實際發生數與預算缺乏合理的監督，導致房地產項目的事中控制流于空談。隨著計算機技術普遍應用，大多數房地產企業基本上實現財務管理信息化，但仍然有不少房地產企業沒有引起企業財務信息化的重視，企業的金融運行信息仍處在手工處理和收集階段，房地產企業經營和管理者很難及時地了解企業的財務信息和金融動態，財務信息嚴重滯后，嚴重影響了企業金融的使用效率。
（三）房地產項目成本管理問題。房地產項目工程造價貫穿于項目的決策階段、項目設計階段、項目施工階段以及項目竣工階段，優化房地產項目的成本管理，意義重大。在房地產項目開發過程中，經常會出現因為房地產企業的金融管理不善，導致房地產企業的在建項目金融不足、后續金融也跟不上的情況。我國的各大城市中，隨處都能夠看到很多停工的在建房地產項目，很多的爛尾樓。為了杜絕這些現象的發生，就必須要求房地產企業在項目工程開發過程中杜絕不良金融流動，加強企業金融管理。房地產企業的金融管理是企業財務管理的中心，在房地產項目金融的使用過程中，必須要合理調度、統籌安排，確保企業金融的靈活化運用。同時房地產企業還應該建立完善的金融管理機構，通過合理的調度，統籌安排使用企業金融，集結企業所有分散的金融，充分發揮金融的時間價值。
三、我國房地產企業融資存在問題分析
房地產融資是房地產業發展鏈條中的重要組成部分，為房地產業的發展提供了重要的金融保障。然而，在房地產融資迅速發展的同時，也存在許多潛在的問題，歸納起來，主要有以下幾方面：
（一）融資渠道單一，主要依賴銀行貸款
目前，我國房地產融資結構比較單一、間接融資比重過大。房地產開發的三個階段（取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段）每一階段都離不開銀行金融的支持，房地產開發所需金融仍約有60%的金融來自銀行貸款，間接融資的比重依然過大。雖然國家已出臺了一系列宏觀調控政策對房地產開發商提高了貸款門檻，使融資模式出現了多元化趨勢，但是短時間內仍無法改變以間接融資為主的融資格局。房地產業的這種高度依賴于銀行貸款的融資模式，必然會加大銀行的信貸風險，一旦投資失敗，銀行無疑將成為房地產業風險的最大承擔者。
（二）對房地產融資的限制因素太多
融資，不單純是為建設和發展聚集金融的問題，它實質上是一種以金融供求形式表現出來的資源配置過程。房地產企業作為金融密集型行業，需要大量的金融做后盾，單純的依靠內部融資是不能滿足金融需求的，更多的金融要通過外部融資來獲得，因此，外部融資應是房地產企業獲得金融的主要形式，目前的融資渠道主要有銀行貸款、發行企業債券、股權融資、利用外資、產業基金、房地產信托等。然而，目前我國房地產業的融資仍然主要依靠信貸融資，其它融資方式受政策、金融體制的影響及制約較大，因此其發展比較困難，有很大的局限性。
（三）銀行貸款方式及金融創新太少
房地產業作為金融密集型行業，其特點是：開發周期長、投資規模大，這必然要求房地產業需要大量的金融支持才能更好的運轉下去。目前我國房地產開發所需金融主要來源于銀行貸款，而銀行現有的幾種貸款方式的期限都比較短，這就與房地產開發周期長這一特點相矛盾，再加上我國金融創新少、融資方式有限，所以籌集到足夠的金融將十分困難。因此，我國房地產的貸款方式及其他融資方式有待拓寬和創新。
（四）制度不健全，制約房地產企業融資
目前，與房地產融資相關的法律法規還不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系，缺乏相互的一致性和協調性，操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常展開。例如房地產基金被業內人士認為是最好的直接融資方式，房地產證券化的概念已被大多數業內人士所接受，但是最關鍵的法律條文還處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。
四、對策和建議
（一）創造房地產業合理融資環境：在維護金融體制安全的基礎上，進一步發展金融市場，創造房地產企業多元化融資渠道，提供相應的政府服務措施，切實維護好房地產企業的發展空間。
（二）制定科學的融資策略：房地產企業可針對自身的特征、成長規律選擇最佳的幾種融資渠道，使資本結構達到最優。在創業階段，房地產企業融資渠道應以典當融資、房地產信托及其相互組合為主。在成長期的房地產企業以自籌金融為主，再輔之以股權融資和債務融資。在成熟階段，采用銀行貸款或者是信托等方式難以滿足企業對金融的需求，而股權融資和債券融資可以籌集的巨額的金融。
（三）實行商業銀行差別信貸政策：既要加強對房地產企業信貸管理，維護金融體系穩定又要支持房地產企業合理融資，做到總量有效控制，結構調整合理。實行差別授權授信政策，重點給予保障性住房項目政策傾斜。
（四）發展專業融資中介機構：金融機構要在復雜變化的市場環境中求得生存和發展并且贏得主動，離不開一套完善、高效的市場中介服務體系作為支撐。發展專業融資中介是解決房地產融資難的有效途徑之一。
五、結語
在市場經濟條件下，房地產開發企業的生存、發展都與融資相伴。融資駕馭控制得好，可以給企業發展、壯大增加動力，融資失控必然影響企業健康發展、穩定和信譽，同時也會給企業、債權人、國家造成損失。雖然目前房地產開發企業主要的融資渠道仍是銀行貸款，但在做好項目貸款可行性研究的基礎上，還應該加強融資創新方面的研究。應該時刻關注市場，關注金融創新產品并進行深入研究，根據企業總體發展戰略，有選擇地設計融資結構，利用現有融資創新產品進行金融融通，以求得以更低的金融成本獲取更大的經濟收益。
參考文獻：
[1]易憲榮.房地產多元化融資[J].新金融，2005.6
關鍵詞:房地產；融資渠道
一、我國房地產融資渠道現狀分析
房地產融資它包括房地產開發經營資金的融通和房地產消費資金的融通兩大點,包含著籌集資金和供應資金兩個基本環節。在我國目前的資金融通過程中, 常見的融資渠道主要有以下幾個方面。
(一)融資現狀分析
目前我國房地產市場主要的融資方式根據企業規模大小可以主要分為上市融資和銀行借貸。產生這兩種主要融資方式的原因可以大致歸結為企業自身規模和所面對的市場。對企業來講，一般大型的房地產企業會選擇上市融資，這類企業一般大多資金雄厚，企業信譽高、聲譽好，能夠通過國家嚴格的上市審查，可以通過發行股票來進行融資，開拓融資渠道，但是這樣的大規模上市房地產公司在中國還屬少數。而對于中小規模的房地產企業來說，面對的是地方性市場，資金數量和規模都有限制，對于國家的上市審查來說，一般時間較長，成本較高，不適合上市融資，所以一般更多地采取銀行借貸的方式進行融資。
(二)銀行貸款
房地產貸款主要指的是與房產或者是地產的開發、經營、消費等活動有關的貸款。迄今為止我國房地產開發資金的來源主要還是靠銀行信貸為主導的單一融資格局。因為銀行貸款是最一種有效的房地產融資渠道。但是根據相關統計,我國銀行貸款占房地產總投資的70%以上。對比銀行貸款最多不超過房地產總投資40%的國際通行標準,我國房地產企業對銀行的依賴度明顯過高。結果是房地產企業把自身的經營風險轉為銀行的金融風險,從而影響國家的金融安全。但是隨著銀行信貸被逐步收緊,銀行融資門檻將越來越高,銀行貸款在房地產資金鏈中的比例會逐漸減少,也可以說多數房地產企業是難以繼續依賴銀行貸款的。面對資金瓶頸,房地產開發商亟待拓寬新的融資渠道。
(三) 融資渠道
融資渠道單一，風險相對集中一直以來都是我國房地產業面臨資金短缺問題。從房地產開發方面的資金需求現狀來看，我國房地產開發企業除了自有資金外,主要依靠銀行貸款來維持房地產的簡單再生產和擴大再生產。同時,資金供給的單一性也是房地產融資不完備性的最顯著表現特征。由于房地產業的高風險高收益特性,管理層對房地產企業上市融資一直持謹慎態度。
根據前面論述，房地產融資市場上的融資方式主要是銀行信貸是有一定原因的。由于中國金融體制本身市場化程度不高，使得資金剩余者的大量資金沒有有效的通道直接進入房地產業，只能作為儲蓄進入銀行體系。當房地產企業需要資金的時候，他只能選擇銀行貸款，這不僅制約了房地產業的發展，也給銀行體系帶來了巨大的風險隱患。
(四)上市融資
公開上市,是一種直接融資,可以分散金融風險,降低企業融資成本,改善企業資本結構。所以理論上講上市融資是最佳的房地產融資渠道。但是,房地產企業上市非常困難,首先是因為特殊的行業經營和贏利模式,資金流和經營流周期性現象明顯,難以達到上市要求。其次,房地產企業上市門檻依然很高,監管層也層多次關閉上市大門,不論是通過在國內股市IP0融資或買殼上市后再融資, 一般的房地產開發企業很難做到,所以上市融資對于房地產企業特別是中小企業來說仍然將是一種奢望。這種融資方式只限于少數優質房地產企業。
(五)房地產投資信托基金
房地產投資信托基金(REITs)實質上是一種證券化的產業投資基金,是專業化的投資機構通過發行股份或收益單位,吸引社會大眾投資者的資金,并委托專業化的投資人員進行具體經營管理。它通過多元化的投資,選擇各種不同的房地產證券、項目和業務進行組合投資。并通過組合實現風險的分散。具有高收益、低風險、高流動性、專業化管理等特點。房地產信托在資金運用上,可以橫跨產業投資、資本市場和貨幣市場, 融資形式也是多種多樣。可以說信托資金是一個能為房地產企業提供長期穩定資金的渠道,房地產投資信托基金可能成為房地產資金供給渠道的有效補充和主流發展方向之一。但是我國產業基金法沒有出臺, 法律上的障礙成為房地產投資信托基金在我國發展的最大現實問題。同時委托機制風險的存在,影響資金配置的效率, 造成風險與收益的不匹配。三是專業人才缺乏的制約,很難適應大規模房地產投資信托基金的經營運作。
二、房地產融資渠道多元化的作用
(一)有利于降低房地產融資中的單一融資的金融風險。房地產業提供的是一種特殊的商品，具有投資額大、建設周期長、資金回籠慢、不能移動的特點。房地產商享有開發項目的收益,也就承擔了相應巨大的市場風險。而當開發資金主要來自于銀行時,就意味著銀行將產生大量的不良信貸資產，不僅收不回利息，本金也同樣面臨損失的危險。而融資渠道多樣化則可分散開發商帶給商業銀行的信用風險。這樣就把本來集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散于整個金融市場的各種投資者，降低了房地產企業和貸款銀行的金融風險。
(二)有利于資本市場金融工具和金融品種的創新。在成熟的房地產金融市場上，不僅有債權融資和股權融資兩種基本形式,而且在債權融資和股權融資一級市場以外，存在著發達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種金融創新產生了層出不窮的房地產金融工具，包括投資基金、信托證券、指數化證券等。房地產開發商可以綜合運用上述各種籌資手段或分階段通過不同的融資渠道，以最有利的方式、最低的成本籌集到資金。
三、 拓寬與完善我國房地產融資渠道的對策及建議
(一)完善相關法律法規, 規范房地產融資渠道
目前我國很多金融產品相關的法律、法規政策還很不完善,法律體系不健全, 規定不具體,這在很大程度上影響了房地產融資渠道的發展,因此完善相關法律、法規制度是急需要解決的問題。如制定房地產開發企業貸款管理法、房地產信托管理辦法等,明確規定房地產企業的權利與義務,規范房地產企業的融資行為, 促進房地產金融市場健康發展。
(二)吸收社保基金, 拓寬房地產融資渠道
解決房地產融資問題的根本途徑是尋找高質量的資金來源, 即實現投融資方向的創新以及融資渠道的整合提升,房地產融資可以吸收社會上的閑散資金, 如包括社會養老保險基金在內的社會保障基金。保險基金所追求的是一種穩定、長期、合理的回報, 而非高回報, 同時社會保障基金資金巨大, 正在積極的拓寬基金的保值、增值渠道。而房地產開發項目規模大、周期長, 資金需求量大, 二者之間有很強的互補性。把社保基金引入之后,房地產實現融資目的的同時,分散了自身的風險。同時需要指出的是除了繁榮房地產投資一級市場外,也應大力推動股票債券二級市場的發展,增強公眾對房地產業的吸引力,增強流動性風險的分散。
摘 要 隨著時代的發展和國民經濟的騰飛，各行各業的發展趨勢都是不容小覷。而發展之際也帶來了不少令工作人員頗為頭疼的問題。隨著人口的增長，房地產行業悄然走俏，近年來的發展勢頭極為迅猛。而投資性房地產行業的發展中就存在不少問題，會計核算就是影響非常重要的其中一個。根據國家相關規定以及投資性房地產內部行業的有關準則，明確指示了投資性房地產的發展方向以及會計核算的有關要求。本文接下來將針對投資性房地產會計核算存在的問題進行細致的說明和研究，并提出相關的改進建議。
關鍵詞 投資性房地產 會計核算 改進建議
近年來投資性房地產行業的發展也間接帶動了國民經濟的發展速度，其目的是為了解決市民的基本居住問題以及反映投資者對當前房產形勢的預測。但是一切預測都是需要以豐富的數據和精密的計算為基礎的，所以對于投資性房地產中的會計核算顯得非常重要，它真實正確的反映當前房地產的各種走勢以及投資風險等等。由于存在不確定性，所以投資性房地產中的會計核算勢必存在著許多亟待解決的問題，這也是眾多房地產投資者所重點關心的問題。
一、投資性房地產會計核算的基本內容
（一）基本概念
所謂投資性房地產，就是投資人先對某一房地產搜集相應的數據再進行初始化成本計量，然后再與建筑方的管理人員就房產的出租日期和使用權進行細節的研討。一旦房產總經理或者主要負責人進行了房產交接的書面協議，即使沒有正式的租賃或者買賣協議，都稱之為投資性房地產。
（二）會計賬簿
會計核算的關鍵所在是會計人員負責的會計賬簿，它集中了投資性房地產整個交易過程的所有數據，重要性不言而喻。只有一本信息完備條款清晰的會計賬簿才能正確真實的反映出投資性房地產中的各種信息。具體而言，會計賬簿有自己專屬的記錄格式和信息分類。帳頁由連綴紙張構成，這樣有利于分類而且能全面記錄房地產中的各種業務。
（三）投資性房地產會計核算
在投資性房地產中的會計核算與其它行業的會計工作大致相同，通過平時的數據收集，然后在后期自主記賬、算賬和報賬。這中間需要會計師對賬簿實行一定的編制工作，如填制憑證、確定記賬方案以及賬務來源等等。這些都需要一一記錄在案，便于投資者在后期進行賬簿核查、財產分類和匯報工作等等。總之，掌握正確科學的會計核算方式，對投資者的選擇方向有非常大的指導作用。
二、投資性房地產會計核算中存在的問題
（一）公允計量問題
投資者對某一房地產進行投資前，一定會結合大量的數據信息對所選擇的房地產進行全面的價值評估。在投資性房地產的這個評估過程中，對于房地產價值的計量問題有多種選擇，如果是選擇的方式或者核算的過程出了問題，那么就會導致會計賬簿的資產負債表中的公允價值變動產生的收益錯誤的加入總投資中，這樣顯然不利于投資者的利益，嚴重情況下將會失去大批的客源。
（二）轉換計量問題
投資性房地產是一項風險投資事業，對于個人投資者或者是團隊投資企業而言，獲取直接經濟效益是最終目的，但是一旦投資性房地產的用途發生了變化，譬如住宅小區變為了私人別墅，這就需要會計人員對房地產的價值進行轉換計量。而在轉換成本計量的過程中存在一個很難解決的問題：僅僅只能轉換為對應的投資性房地產項目。
三、對投資性房地產會計核算的改進建議
（一）改進公允計量方式
在投資性房地產的會計核算中，假如房地產的估計價值發生變動，那么公允價值和賬面價值需要進行一定的浮動，具體做法是將房地產的資本公積向公允價值變動公積的方向浮動。通過這樣的改進方式可以最大程度保障投資者的權益，同時能夠大大提高投資性房地產的企業的公信力和顧客回頭率。
（二）改進轉換計量方式
在投資性房地產的轉換計量問題上，可以采用如下改進方式，將當日公允價值轉換為自用房地產的賬面價值，并以此作為房屋計量的基礎，這樣一來就會使得投資的房地產的真實價值能夠更加直接的反映給投資方，投資者將會有更多的選擇進行會計核算的工作。
（三）公允價值的確定方法的研究
一般有三種計量方法：市價法、類似項目法、現值法。具體內容如下：
1、市價法
如果需計量的資產或負債本身沒有活躍市場的公開標價，或即使有但可靠程度不高，應優先采用市價法估計公允價值。
2、類似項目法
要特別注意其使用條件：首先，要求所挑選的相似資產或負債具有相關性和替代性；其次，要求有足夠數量的比較對象，并且交易數據是真實可靠的。
3、現值法
其基本思路是：將項目所引起的未來的經濟收益按照一定的比率折現，得到的現值作為所計量項目的公允價值。
總之所有的計量方法都需要圍繞一個特定的流程圖（如圖）來進行，而公允價值評估模型如下：
總而言之，投資性房地產事業并不是一個簡單的房地產交易，還需要參考很多額外的因素，而會計核算內容作為房地產中經濟效益的直接反映，是房地產相關工作人員重點關注的問題。隨著時代的發展，國民經濟也在日益增長，房地產的熱度一直居高不下，在投資性房地產會計核算中也勢必還會出現許多令人頭疼的問題，而這也要求我們眾多的投資性房地產會計師能夠精密準確的完成數據核算的每一步，有效降低核算中出現問題的概率。
參考文獻：
[1]李燕.投資性房地產采用成本計量模式和公允價值計量模式的會計處理及分析.中國鄉鎮企業會計.2010（07）.
一、預售收入計征稅費核算中存在的問題
房地產企業按預售收入計征營業稅金及附加、土地增值稅、所得稅，通常采用的方法有三種，但這幾種會計處理都存在一些問題。
一是按預收款計征的營業稅金及附加、所得稅、土地增值稅，直接記入“應交稅金”、“其他應交款”科目，具體會計處理如下：
(1)收到預售房款計征、交納營業稅金及附加、所得稅、土地增值稅時，借記“應交稅金――應交營業稅(城建稅、所得稅、土地增值稅)”、“其他應交款――應交教育費附加”科目，貸記“銀行存款”科目。
(2)收入確認、辦理結算時，借記“預收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“主營業務收入”科目；同時，借記“主營業務稅金及附加”科目，貸記“應交稅金――應交營業稅(城建稅)”、“其他應交款――應交教育費附加”科目。
(3)期末結算應交企業所得稅時，借記“所得稅”，貸記“應交稅金――應交企業所得稅”。
(4)項目竣工結算應交土地增值稅時，借記“主營業務稅金及附加”，貸記“應交稅金――應交土地增值稅”。
上述會計處理方法雖然符合《企業會計制度》的有關規定，但值得商榷。首先，房地產開發企業在收到預收款時，所預交的稅費在賬表上體現的“應交稅金”、“其他應交款”是紅字或負數余額。本來是企業按納稅義務發生時間的規定應該交納的稅費，卻使信息使用者誤認為是企業“多交了稅費”，因而不符合會計“明晰性原則”。其次，房地產開發企業的開發經營周期一般都較長，若某企業既有正常銷售計征的稅費，又有按預收款計征的稅費，還有多交的稅費或者享受稅收優惠政策需退的稅費，如果在會計處理上只反映已交數，不反映應交數，則不能真實反映企業稅金的應交、未交和多交等情況。
二是按預收款計征的稅費，根據其納稅環節，分別通過“待攤費用”、“遞延稅款”科目核算，具體會計處理如下：
(1)收到預售房款計征營業稅金及附加、土地增值稅時，借記“待攤稅金――營業稅金及附加(土地增值稅)”科目，貸記“應交稅金――應交營業稅(城建稅、土地增值稅)”、“其他應交款――應交教育費附加”科目；交納時，借記“應交稅金――應交營業稅(城建稅、土地增值稅)”、“其他應交款――應交教育費附加”科目，貸記“銀行存款”科目。
(2)收到預售房款計征所得稅時，借記“遞延稅款”科目，貸記“應交稅金――應交企業所得稅”科目；交納時，借記“應交稅金――應交企業所得稅”科目，貸記“銀行存款”科目。
(3)收入確認、辦理結算時，借記“預收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“主營業務收入”科目；同時，借記“主營業務稅金及附加”科目，貸記“待攤費用一營業稅金及附加”、“應交稅金――應交營業稅(城建稅)”、“其他應交款――應交教育費附加”科目。
(4)期末結算應交企業所得稅時，借記“所得稅”科目，貸記“遞延稅款”、“應交稅金――應交企業所得稅”科目。
(5)項目竣工結算應交土地增值稅時，借記“主營業務稅金及附加”，貸記“待攤費用――土地增值稅”、“應交稅金――應交土地增值稅”科目。
上述會計處理方法解決了營業稅金及附加、土地增值稅、所得稅的應交數和已交數問題，資產負債表中反映了已預交的待攤稅費、遞延稅款，損益表也體現了配比原則。但是，把計征的營業稅金及附加和土地增值稅納入“待攤費用”科目核算，不僅虛增了資產和負債，而且也與“待攤費用”科目的核算內容不相符。
三是按當期應交的全部稅費(包括預售收入和實現收入兩部分的應交稅費)不加區別地做先提后交的會計處理，具體會計處理如下：
(1)收到預售房款計征營業稅金及附加、土地增值稅時，借記“主營業務稅金及附加”科目，貸記“應交稅金――應交營業稅(城建稅、土地增值稅)”、“其他應交款――應交教育費附加”科目；交納時，借記“應交稅金――應交營業稅(城建稅、土地增值稅)”、“其他應交款――應交教育費附加”科目，貸記“銀行存款”科目。
(2)收到預售房款計征所得稅時，借記“所得稅”科目，貸記“應交稅金――應交企業所得稅”科目；交納時，借記“應交稅金――應交企業所得稅”科目，貸記“銀行存款”科目。
(3)收入確認、辦理結算時，借記“銀行存款”、“預收賬款”等科目，貸記“主營業務收入”科目；同時按其全部收入與預收賬款的差額計征的稅金及附加，借記“主營業務稅金及附加”科目，貸記“應交稅金――應交營業稅(城建稅)”、“其他應交款――應交教育費附加”科目。
(4)項目竣工，結算、調整預提土地增值稅時，按實際數大于預提數的差額借記“主營業務稅金及附加”科目，貸記“應交稅金――應交土地增值稅”科目，反之作相反的會計處理。
上述會計處理方法，把不符合收入確認條件的“預收賬款”確認為收入，結算稅費，同樣虛增了資產和負債，而且人為地割裂了預售收入、實現的開發產品收入計征營業稅金及附加、土地增值稅、所得稅及期末結算所得稅的勾稽關系，也違背了會計的“配比原則”。
二、預售收入計征稅費核算的改進建議
鑒于上述按預售收入計征稅費核算中存在的問題，筆者建議將預交的營業稅金及附加、土地增值稅、企業所得稅記入“預收賬款”科目的借方，“預收賬款”科目下設四個明細科目，即“預售收入”、“預交營業稅金及附加”、“預交土地增值稅”和“預交企業所得稅”，使預售收入和預交稅金相互配比，反映時一同反映，結轉時一同結轉。這樣可以真實反映企業稅金的應交、未交和多交等情況，也符合會計的“明晰性、配比性原則”。雖然這種方法也存在著虛增資產和負債的問題，但它優于前幾種方法。
[例]某房地產開發有限公司2005年年初開發“普通住宅”項目，整個工程于年底全部竣工決算并交付使用。開發公司采取銀行按揭方式銷售開發產品，銷售總價1800萬元，收取首付款720萬元，并按稅收法規規定計算交納了預售收入應該交納的相關稅費。項目竣工后，商品房全部售出，銀行按揭款1080萬元于年底到賬。與開發該項目有關的實際支出包括：土地價款200萬元、房屋開發成本850萬元(含不能轉讓的配套設施費50萬元)、管理費用25萬元、銷售費用50萬元、財務費用利息支出90萬元(未超過商業銀行同類同期貸款利率，能按轉讓項目計算分攤并提供金融機構的貸款證明)和延期還款罰息3萬元，該公司所在地政府規定的其他房地產開發費用計算扣除比例為5％，適用的營業稅稅率5％，城市維護建設稅5％，應交教育費附加征收率3％；土
地增值稅預征率0．5％，計稅毛利率10％，企業所得稅稅率33％。假設2005年沒有開發其他項目，也未發生其他經濟業務事項和納稅調整項目。根據上述資料，會計處理如下：
(1)收到售房首付款
借：銀行存款
7200000
貸：預收賬款――預售收入
7200000
(2)計征應交納營業稅及附加
借：預收賬款――預交營業稅金及附加 388800
貸：應交稅金――應交營業稅
360000
應交稅金――應交城建稅
18000
其他應交款――應交教育費附加
10800
(3)計征應交納土地增值稅3．6萬元(720×0．5％)
借：預收賬款――預交土地增值稅
36000
貸：應交稅金――應交土地增值稅
36000
(4)計征應交納企業所得稅
計征企業所得稅：(720×10％-38．88)×33％=10．93(萬元)
借：預收賬款――預交企業所得稅
109300
貸：應交稅金――應交企業所得稅
109300
(5)交納計征的各種稅費
借：應交稅金――應交營業稅
360000
應交稅金――應交城建稅
18000
應交稅金――應交土地增值稅
36000
應交稅金――應交企業所得稅
331200
其他應交款――應交教育費附加 10800
貸：銀行存款
756000
(6)確認收入實現
借：應收賬款――應收售房款
10800000
預收賬款――預售收入
7200000
貸：主營業務收入
18000000
(7)收到按揭款
借：銀行存款
10800000
貸：應收賬款――應收售房款
10800000
(8)結轉已售開發產品成本1050萬元(200+850)
借：主營業務成本
10500000
貸：開發產品成本
10500000
(9)計提營業稅及附加
營業稅及附加稅費=1800×5．4％=97．2(萬元)
應補交營業稅=1080×5％=54(萬元)
應補交城建稅=54×5％=2．7(萬元)
應補交應交教育費附加=54×3％=1．62(萬元)
借：主營業務稅金及附加
972000
貸：預收賬款――預交主營業務稅金及附加 388800
應交稅金――應交營業稅
540000
應交稅金――應交城市維護建設稅
27000
其他應交款――應交教育費附加
16200
(10)工程竣工，結算應交土地增值稅
允許扣除項目金額=200+850+90+(200+850)×5％+97．2+(200+850)×20％=1499．7(萬元)
增值額=1800-1499．7=300．3(萬元)
增值率=300．3+1499．7×100％=20．02％(普通住宅超過增值稅率20％)
應交納土地增值稅=300．3×30％=90．09(萬元)
應補交土地增值稅=90．09-3．6=86．49(萬元)
借：主營業務稅金及附加
900900
貸：預收賬款――預交土地增值稅
36000
應交稅金――應交土地增值稅
864900
(11)年底結算應交企業所得稅
應納稅所得額=1800-1050-97．20-90．09-25-50-90-3＝394．71(萬元)
應交企業所得稅=394．71×33％＝130．25(萬元)
應補交企業所得稅=130．25-10．93＝119．32(萬元)
借：所得稅
1302500
貸：預收賬款――預交企業所得稅
109300
應交稅金――應交企業所得稅
1193200
(12)補交各種稅費時
借：應交稅金――應交營業稅
540000
應交稅金――應交城市維護建設稅
27000
應交稅金――應交土地增值稅
864900
應交稅金――應交企業所得稅
1193200
其他應交款――應交教育費附加
16200
貸：銀行存款
【關鍵詞】房地產稅；保有環節；問題；政策建議
目前一些經濟發達的國家，如：美國、日本、英國、瑞士等都已經有一套比較完善的房地產稅收制度。目前我國的稅收制度在一定的歷史時期發揮過它的積極作用，但目前已明顯不適應我國市場經濟和商品經濟的發展，已明顯有悖于稅收作為政府宏觀調控的職能。鑒于此，房地產業內和學術屆內有識之士關于改革原有的房地產稅收制度，建立適應時代要求的稅收制度的呼聲漸漲。2008年12月131號文《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》明確規定取消城市房地產稅，內外資企業和個人統一適用《中華人民共和國房產稅暫行條例》。國家財政部、國家稅務總局共同頒發的財稅[2008]137號文件做出調整房地產交易環節稅收的規定，并醞釀把二稅合一，改為在保有階段統一征收物業稅。具體來說，存在以下問題：
1目前我國房地產稅制存在的問題分析
1. 1各征稅環節稅負分布不合理
房地產開發流通環節稅負重，而在房地產保有環節稅負較輕，且稅收優惠范圍大，造成了房地產全壽命周期中各個階段的稅負不合理狀況，這對房地產市場的健康發展是很不利的。目前，房地產開發期間的稅費主要有配套設施建設費、基礎設施建設費、建筑工程質量安全監督費、物業管理基金等，占房地產相關稅收的比例為8.92%。交易環節的稅費有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、交易管理費、交易印花稅、土地增值稅和所得稅等，所占比例為72.95%。目前我國房地產保有階段的稅費有房產稅和城鎮土地使用稅，所占比例為18.13%[7]。考慮到開發期間需要支付巨額的土地出讓金，房地產開發環節和交易環節的稅費都大大高于保有環節的稅費。
政府的經濟職能之一，就在于利用稅收制度促進經濟發展、提高經濟效益、增進社會分配的公平和平等。稅收制度，對于納稅人而言，本應該產生多收益多交稅、多占用資源多交稅的效果，但目前我國的稅收制度難以實現這一效果。另外在開發、建設、轉讓等流轉環節多為流轉稅種，而流轉稅為間接稅，具有可轉嫁性，房地產開發企業將稅負轉嫁給了購房者，導致房價很高；由于房產保有階段的稅收少（目前只對生產經營性的房產征收房產稅和土地使用稅），導致土地閑置和房屋空置現象嚴重，增加投機性購房的積極性，鼓勵土地保有者保有土地，坐收土地的自然增值部分，這些都不利于房地產市場的健康發展。
1. 2稅種繁多、重復征稅
我國現行房地產稅制，存在重復征稅。主要體現在以下幾個方面：
1.2.1土地營業稅、增值稅和所得稅的重復
企業所得稅以企業的生產、經營所得和其他所得為課稅對象，用每一納稅年度的收入總額減去準予扣除項目后的余額乘以所得稅率來計算。土地增值稅是以轉讓房地產所取得的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額為計稅依據，每轉讓一次就征收一次土地增值稅。所以，土地增值稅也具有所得稅的特征。另外，營業稅是指在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人應按計稅營業額乘以適用稅率計取營業稅。這就意味著在房地產品轉讓過程中，既要征收營業稅又要征收土地增值稅和所得稅，造成了重復征稅。
1.2.2房地產租賃中重復課稅
營業性房屋出租取得的租金收入，需繳納12%的房產稅、5%左右的營業稅，還有所得稅、城市維護建設稅以及教育費附加等，房產稅本來歸屬于財產稅，在這里又扮演了流轉（營業）稅的角色，造成了重復課稅。目前市場上住宅類房產無論自用或出租都沒有強制征稅，政府就喪失了大量的優質稅源（由于房地產本身具有保值和增值的特點，激發了投資客投資房產的熱情，有的人名下有多處房產。）。因此，降低交易階段的重復征稅，不但能更好地激活房地產市場，也有利于地方政府形成豐富、穩定、可持續的稅收收入，有利于進行可持續的基礎設施和公共服務設施的建設，真正做到取之于民用之于民。
1.2.3契稅與印花稅的重復
對房地產產權轉讓簽訂的產權轉移書據或契約，承受方既要按書據或契約所承載金額繳納萬分之五的印花稅，又要按規定的稅率繳納契稅。印花稅是就經濟活動中書立的憑證契約征收，契稅是對房屋產權轉移時就雙方當事人所訂立的契約征收，在征收范圍上，這兩種稅明顯存在著交叉重復問題，有失公平原則，也給稅收的征收管理帶來了難度。
1.2.4營業稅自身的重復
營業稅是房地產開發與銷售過程中的一個主要稅種，在開發階段它是以從事建筑、安裝、修繕裝飾和其他工程作業所取得的營業額為計稅依據；在銷售階段的計稅依據除包括工程價款及工程價款之外收取的各種費用外，還包括前一階段己繳納的營業稅；如果房地產在流轉過程中經過多次交易那么就不可避免地產生了重復征稅的問題。重復征稅從微觀上來說，提高了房地產的售價，增加了消費者的負擔，從宏觀上來說，加重了房地產業的稅負，阻礙房地產業的正常發展。
1. 3內外稅制不統一
我國房地產稅收制度采取“內外有別，兩套稅制并存”的政策，具體表現在四個方面：
1.3.1兩套房產稅制度
現行房地產稅制規定對內資企業和個人征收房產稅，而對外資企業和外籍人員征收城市房地產稅，既不統一，又不規范。還有，對內資企業和個人使用土地的征收城鎮土地使用稅，而對外資企業和外籍人員則不征收此稅，改征土地使用費。
1.3.2兩套所得稅制
對內資房地產企業開征企業所得稅，對涉外房地產企業開征外商投資企業和外國企業所得稅。
1.3.3城市維護建設稅和教育費附加內外不統一
對內資房地產企業開征城建稅和教育費附加，對外資房地產企業尚未開征。
這種“內外有別，兩套稅制并存”的政策，不符合國民待遇原則，同時給稅收征管也帶來了諸多不便，不利于企業的平等競爭。
1. 4征稅范圍過窄
房產稅只在城市、縣城、建制鎮、工礦區征收，其中，縣城、建制鎮指縣、鎮政府所在地。農村不包括在征稅范圍中，相當于在農村城市化程度不斷提高的今天，自動放棄了一大塊穩定的稅源，也使稅制本身顯失公平。房產稅還規定了行政事業單位、機關團體、軍隊及由財政部門撥款的單位自用房產免稅，個人非營業用房產免稅，這些政策與目前我國個人財富向住房轉化及公房制度改革的現狀不符合，也放棄了較大的稅源。
1. 5計稅依據不合理
我國現行的城鎮土地使用稅是以實際占用的土地面積為計稅依據的從量計征。這種方式雖然簡單，但依據只是有限的土地面積，而土地作為稀缺資源，其價值會不斷上升。這種從量計征方式使得稅收收入不能隨課稅對象的價值上升而上升。我國現行房產稅的計稅依據分別為按房產原值征稅的從價計征和按房產租金收入征稅的從租計征。從價計征的房產稅按照房產原值一次減去10%-3 0%后的余額乘以1.2%的稅率計算（這里的房產原值是歷史成本），利用這種計稅方法，房產稅收入無法隨著房地產的增值而相應增加。從租計征是按租金收入乘以12%的稅率計算。同一處房產分別按兩種方法所得的結果是不一樣的，這樣的規定顯然是不合理的。
1. 6稅費體系混亂，稅輕費重
我國目前的房地產稅費體系混亂，具體表現在：
1.6.1稅費并立
在現行稅費管理體制下，幾乎所有的收費（基金）項目都是以行為來征收，與以行為為目的來征稅的稅種相互重疊、并立。例如在市政基礎設施建設方面，城市建設維護稅與“市政設施建設費”，“城市規劃建設費”和“商業網點配套費”屬同一性質。
1.6.2稅輕費重
我國涉及房地產業的各種收費項目名目繁多，并且這些收費項目多集中在房地產的開發建設和交易階段。比如：在房地產開發階段有企業開發登記費、城市規劃設計費、土地閑置費、預算審查費、招標管理費、施工執照費、質量管理監督費、市政公用設施建設費、公共配套設施費、基礎設施費等等，據統計費項總數遠多于稅項總數。有關資料表明，國外房地產開發企業，房地產價格中成本、費用、稅金、利潤這四部分的比重分別為73%， 10%，10%，7%，而我國為41 %，40%，10% ，9%。可見對我國的房地產開發企業而言，提高房地產的開發建設質量，降低或取消彈性的和不合理的收費是他們努力的方向。并且如此多的行政性收費，不僅大大加重了房地產開發者、經營者、銷售者的負擔，而且加重了房地產買受人的負擔，致使許多地方的商品房價格居高不下，普通職工只能望房興嘆。同時，我國目前的房地產行政性收費大多缺乏法律依據，許多地方、許多項目都是亂收費、亂攤派。另外，行政性收費機關較多，主體不一。據調查，不僅有關的行政機關向房地產開發經營交易人收費，而且某些非行政機關也巧立名目，以行政機關的名義收費，造成房地產行政性收費的極大混亂，并且許多機關收費以后據為己有，不向上級主管機關申報，造成國家收入的極大流失。
2房地產稅制改革的建議
通過以上分析，借鑒國際慣例和經驗，結合我國實際，在遵循簡化稅制、公平稅負、降低稅率、合理分權、嚴格管理等基本原則的基礎上，筆者認為房地產稅制應從以下幾個方面進行改革：
2. 1房地產取得稅制改革
在房地產取得環節，將契稅并入印花稅中。契稅是一個傳統的稅種，但鑒于印花稅具有契稅的所有功能，我們可以考慮將契稅并入印花稅。印花稅以產權轉移書據所載金額為計稅依據。
2. 2房地產保有稅制改革
從以上分析可以看出，房地產開發建設階段和交易階段相對于房地產保有階段來說稅種多且所占的比重大。針對這種情況，建議如下：
2. 2. 1改革房產稅
合并房產稅與城市房地產稅，在統一內外稅制的基礎上，設計全新的房產稅稅制，目前城市房地產稅已經取消。全新的房地產稅包括征收對象、計算依據和稅率三方面，根據不同地區分別設置。比如：征收對象可以按照以家庭為單位，其名下的房產面積總和低于90平方米的免征，90-120平方米的設定一個比率，120平方米以上的設定一個較高的比率。計算依據應以房地產的市場價格為準。如果國家和地方政府每年對房地產的價格進行評估，就會花費大量的人力和物力，而且每年評估一次也沒有必要，建議以三年作為一個周期，每三年評估一次。
2 .2. 2建議土地使用權出讓金一次性繳納改為分年度繳納
目前我國實行的是土地批租制，地方政府一次性收取土地使用權出讓金，在某些城市這部分收入已經占到財政收入的30% 以上。在很多城市中，城市基礎設施建設資金 40%以上來自上年度的土地出讓金。但我國土地資源有限，如果地方政府的財政收入大部分來自于土地使用權出讓金，會造成現任政府把土地50-70年的土地使用權出讓金在幾年內就用掉，不利于城市的可持續發展。同時也會造成城市缺乏創新性和活力。所以建議土地使用權出讓金分年度繳納，具體數額按當年的評估價格確定。
2 .2. 3取消城鎮土地使用稅和耕地占用稅，建議開征土地閑置稅
我國現行的土地出讓制度是土地批租制，規定在土地所有權屬于國家的前提下，用地者可以通過交納土地出讓金的方式取得一定期限的土地使用權。土地出讓金是土地所有權在經濟上的體現，是土地使用權的市場價格。因此，從嚴格意義上說，我國的土地使用者應當支付地租，而不是承擔土地使用稅。因此，建議取消城鎮土地使用稅和耕地占用稅，開征土地閑置稅，促進土地資源的有效利用，減少士地的浪費。1994年通過的《中華人民共和國城市房地產管理法》第25條規定了對閑置年限不同的土地的懲罰規定，但這種規定已經不符合目前的市場情況，各個地區需根據自己的實際情況重新制定規則。
2. 3房地產流轉稅制改革
2. 3. 1對房地產流轉取得的收益僅征收所得稅
首先要從統一稅收法律法規入手，對房地產實行內外統一的稅費制度。首先， 將企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅合并為統一的適用于內外資企業所得稅。其次，將外資企業和外籍人員納入房地產稅的納稅義務人之中，納入房地產費的征收之列，使房地產稅費負擔與收益一致， 誰受益誰納稅繳費，受益多負擔多，收益少負擔少。從而為市場主體的平等競爭創造條件。最后值得一提的是將房屋租賃收入也納入所得稅一并征收，不再征收營業稅和房產稅，并適當降低稅率。
2.3.2適時開征遺產稅與贈與稅
遺產稅、贈與稅的開征將彌補無償轉讓房地產環節稅收調節的缺位。遺產稅、贈與稅的主要征收目的不在于財政收入，而在于協助個人所得稅，調節財富分配，因此，應采取高起征點和高累進稅率，促進社會公平。
3總結
本文通過對我國房地產稅制存在問題進行深入分析的基礎上，遵循簡化稅制、公平稅負、降低稅率、合理分權、嚴格管理等基本原則的前提下提出了符合我國客觀實際的房地產稅制改革的政策建議。同時，筆者認為為了使這些政策建議有效地落實，相關的配套措施必須跟上，比如，對房地產租、稅、費概念的澄清，加強房地產產權產籍信息的管理，完善房地產評估制度和評估機構，加強房地產業的稅收征收管理等等。
參考文獻：
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【關鍵詞】房地產；工程管理；問題；對策
房地產工程管理直接影響房地產工程建設的效果，而針對目前房地產工程建設的實際情況提出有效的管理對策對我國建筑行業的管理研究十分有利。本文整理了當前房地產工程管理存在的問題，并提出了相應的解決對策，為提升房地產工程管理的實效性提供了寶貴的建議。
1.當前房地產工程管理存在的問題
從房地產工程管理的流程上看，從工程前期準備到入住，工程主要包括以下工作：工程前期準備；工程計劃管理；工程技術管理；工程質量管理；工程成本管理；工程監理管理；工程移交；保修期服務等內容。而從這些流程內容的管理情況來看，工程計劃屬于管理的準備關鍵；工程質量管理是工程信譽的管理重點；工程監管則是整體工作情況的把握重點。因此，下面就針對這三方面容易存在的問題進行詳細分析。
1.1計劃管理存在的問題
目前房地產工程管理的計劃管理環節需要工程部門能夠對工程的情況進行市場研究，然后再編寫可行性報告，最后以最快的速度完成決策。但是，目前的房地產工程卻使得計劃決策的時間越來越長，嚴重影響了房地產工程的施工和定位。這樣情況產生的原因，主要是因為前期對市場研究不充分，決策緩慢，由于沒有詳細、“可行”的項目可行性研究報告，使得項目的規劃設計遲遲不能如期進行，即使勉強進行了多方案的規劃概念設計，也會因為市場研究不充分，心中無底，評判“標準”不明確，猶豫不決，影響決策。而在這樣的長期計劃環境下，計劃管理工作缺乏全面的預算處理，加上很多房地產工程都屬于較大型的工程，如果工程現劃不妥，那將使成本超過預算，浪費巨額資金，調度不當將導致不必要的延誤，而且管理不善將使企業破產。
1.2質量管理存在的問題
房地產工程的質量控制有利于彰顯企業的市場信譽，獲得更多的工程建設機會。但是目前工程質量管理存在的問題也比較嚴重，例如：工作職責、重點不明確。按原交接，土建工程師主要管理設計變更收發，現場文明施工，而非土建施工管理；水電工程師主要管理臨時施工水電，而非水電安裝管理。另外，質量管理缺乏現場管理控制環節，使得施工過程中的質量管理控制缺乏現場監督，而且也不能完全按照施工計劃去完成。
1.3監理管理存在的問題
房地產工程監理工作存在的問題主要表現在監理工作對施工過程的管理不夠全面，監理部門只是重視在施工前的準備和竣工情況進行監理，而對于施工過程中的各個環節都沒有詳細的監理建議和內容。另外，施工單位往往不重視監理建議，監理工程師下發了停工令，施工單位對監理工程師指令置若罔聞、拒不執行。而造成這樣現狀的原因就是企業的監理工作不夠重視，施工企業應該明確監理管理和執行管理建議的重要性，嚴格按照《工程監理合同（范本）》、《建筑法》以及相關法規的界定進行管理工作。
2.房地產工程管理實效作用的彰顯措施
2.1加強計劃管理
房地產工程計劃管理首先應該加強事前控制，例如：評估建設單位的資信情況施工企業應深入調查建設單位的資信情況，掌握其信譽度和資金籌集渠道、資金到位情況，爭取做到信譽低的工程不攬，防止工程一開始就形成工程拖欠款。其次，要加強計劃管理控制，尤其對于大型的房地產工程而言應該在計劃管理過程中強調對工程資源、成本、質量和預算進行仔細的監控。控制還指利用反饋信息循環修改項目計劃，以及有能力資源調配到最需要的地方。另外，計劃管理應該重視對工程計劃的詳細內容進行全面管理，包括：了解項目的位置、地形、地貌、地質條件，現有建筑物及附著物的情況。了解項目宗地內原有建筑物拆遷計劃的制定，并注重與工程計劃相配套。了解項目宗地的地質勘探工作，地形、地貌的測量工作。
2.2強化質量管理
房地產工程的質量管理首先從材料部門應該作好材料的管理，甲供材須根據工序及施工進度安排進料，盡量降低存儲成本。在滿足材料合格的前提下，應努力爭取最低價，掌握建材市場價格變化規律，制定材料價格的管理措施。其次，要設立現場的質量監督管理組織，對房地產施工的現場質量情況作出明確的管理。還有，要實現負責制，對各項目的施工情況應該以簽訂負責人的方式為主，保證工程施工的每一個環節都能夠安裝合同書的質量要求來完成。而且這樣的管理模式能夠將工作落實到個人，保證房地產建設質量。
2.3完善監理管理
工程監理管理應該重視監理工作的作用，施工單位應該對監理結果嚴格地執行，不能因為影響預算而已犧牲工程質量為前提。首先，監理工作的重點要放在事前控制，這是監理職能的要求。關鍵部位、關鍵工序的隱蔽、施工，監理人員要實行旁站、巡視或平行檢查，不能等到即成事實，待施工質檢報驗后，才“秋后算帳”。其次，由于設計方、施工方、監理方、材料供應方等，專業分工不同，但由于專業的相關性強，從各自專業的角度，常常能對對方的工作成果形成自己的評價意見。因此監理管理工作應該重視對各方面建議的收集，然后做出監理的最后建議。
綜上所述，房地產工程建設管理工作十分關鍵，維護管理的實效作用必須要從計劃管理、質量管理和監理管理三方面進行全面的控制。
參考文獻：
摘 要 房地產信托投資基金（REITs）是一種將資產管理和房地產融資相結合的信托產品，發行主體是信托機構，資金投向是房地產開發與經營。本文對我國REITs發展中存在的問題進行了分析，并提出相關建議。
關鍵詞 房地產信托投資基金（REITs） 問題 建議
一、房地產信托投資基金的概念及發展
房地產信托投資基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REITs）是一種以發行信托收益憑證的方式匯集特定投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs典型的運作方式有兩種：一是特殊目的載體公司（SPV）向投資者發行信托收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業地產，并將這些經營性物業所產生的現金流向投資者還本付息；二是原物業發展商將旗下部分或全部經營性物業資產打包設立REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發紅利。
REITs兼顧了業務模式的穩定性和信托財產的收益性、安全性、流動性，一般只適用于擁有較穩定現金流的寫字樓、商場等商業地產。美國、澳大利亞、日本等發達國家已建立了較完善的REITs運行機制、法律制度及稅收政策，REITs也有力地促進了該地區房地產業的發展。我國從2005年12月越秀REITs在香港聯交所上市以來，REITs發展經歷了從無到有、不斷探索的過程，但是由于種種原因，我國的REITs并沒有真正發展起來。近年來，我國房地產信托產品發展迅速，據公開數據顯示，僅2012年上半年房地產信托新增規模達1213億元，至6月末房地產信托余額為6751億元，占信托余額比例為12.81%，這為REITs的發展奠定了較好的基礎。
二、我國房地產信托投資基金發展存在的問題
隨著我國房地產業的發展，房地產開發商將擁有更多的經營性物業資產，而在我國宏觀調控的大背景下，構建多元化、高效并且有利于風險分散的房地產融資渠道，以及有效解決民間資本問題為社會所關注。作為一種在發達國家較為成熟的信托產品，REITs將資產管理和房地產融資相統一，能夠將民間資本和房地產業發展相結合，具有較好的發展前景。但就目前來看，我國REITs的發展仍存在諸多問題，這成為阻礙REITs發展的不利因素：
1.配套法律法規尚需完善
我國信托構建了《信托法》、《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托業務管理辦法》、《信托公司凈資本管理辦法》等“一法三規”的法律框架，為信托業務的開展提供了法律依據。但到目前為止，我國還未制定針對房地產信托投資基金的法律法規和稅收制度。而REITs的健康發展離不開相關法律法規的制約。
2.缺乏行之有效的監督管理機制
REITs在我國目前的制度環境下，屬于私募性質，很難象證券投資基金那樣有規范的監督管理，資金的募集、資金的運用以及對所投資物業資產管理處置的監督缺位。另一方面，雖然信托合同對保管人、受托人、投資者的權利義務進行了約定，但因為標準模糊，大部分信托法律契約是不清晰的或執行不完整的，這就使得內部自律監督的權力進一步減弱。
3.信息披露制度還不完善
信托公司目前實施的是非強制性的信息披露制度。具體來講，信托投資項目的相關信息、信托成立、信托規模及工商登記文件等均不會強制公開。這與REITs要求的嚴格的交易機構、公開透明的信息披露要求存在較大差距，可能出現信托受益權轉讓而其他投資者無法得到通知等情況，對投資者的知情權、選擇權及REITs參與各方的利益保護存在漏洞。
三、促進我國房地產信托投資基金發展的建議
1.完善REITs法律體系及稅收政策。一方面，借鑒美國等發達國家的房地產信托投資基金的做法，建立完整的規章制度體系，包括管理辦法、設立指引、監督辦法等，以促進的REITs健康發展；另一方面，制定稅收優惠政策。在國外，稅務驅動占重要地位，稅務帶動了房地產投資80%的份額，投資理念驅動的份額約占20%。中國目前對REITs的公司型模式的雙重征稅問題尚沒解決，相應的稅收優惠政策尚未建立。需根據REITs的發展完善相應的稅收及優惠政策。
2.進一步完善和加強行業監管。目前我國信托公司歸銀監會監管，而信托業務及REITs的發起設立非信托公司專屬，同時，REITs的運作涉及國土資源部、建設部、證監會、國稅、地稅等相關部門，要促進REITs的健康發展，建議借鑒美國經驗，改變目前的發起主體監管為功能監管，政府可成立跨部門的房地產信托投資基金管理組織或機構，實行協同監管。
3.注重產品的標準化及流動性。產品的標準化及流動性是發展房地產信托投資基金的必要條件。應借鑒證券投資基金的發展經驗，實現房地產信托投資基金產品的社會化、標準化，解決產品上市流通問題，促進統一的房地產信托投資基金市場的發展。
4.建立客觀、公正的信用體系。社會信用制度的缺失，以及缺乏有影響力的獨立資產評估機構和完善的信用擔保體系是制約私募信托產品發展的屏障，應盡快建立違法處理機制和守法激勵機制，以確保投資者的利益不受損害。
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關鍵詞：房地產產權 ；登記制度
Abstract: This paper mainly according to some problems appear now the domestic real estate registration are analyzed, some problems appeared, the relevant legal provisions concerning real estate registration of such as, registration department is not unified, the effectiveness of uncertainty, are discussed.
Keywords: real estate property; registration system
中圖分類號：F293.31 文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2013）
房地產屬于不動產，房地產在空間方面具有不可移動的屬性，造成了它不會跟一般物相同，只是采用占有或者是實際的控制就能夠表明它的權屬狀態。長時間的占有或是使用的時候，使用者與所有者產生不斷改變的時候，就非常容易引起權屬的糾紛。因此，國內房地產的登記環節一直存在于房地產的開發建設與交易的過程中。建立房地產的登記制度是現在國際上各個國家所采取的有效措施。但是因為一些歷史性原因，現在國內的產權登記制度相關的規定還是不夠完善，大多數都是原則方面的規定，還存在著一些問題需要進行深層次的研究。
因為國內的房地產產權登記的制度是通過體制的改革推動而發展的，房地產的登記管理體系也有很多需要改變的方面。如，國內房地產的登記實施土地的使用權與房屋的所有權分開登記的制度，就無法成立統一化不動產的登記機關，登記范圍也不統一、登記的效力不夠確定等。為了使房地產產權的登記制度更加科學化、統一化、規范化,通過對房地產產權的登記制度中存在的問題，提出了相關的建議。
國內與國外的房地產產權登記制度的實際情況
（一）國外的房地產產權登記制度
對房地產的產權采取登記制度的方式是全世界都采用的。房地產在國際上的很多國家被叫做不動產或是地產。所以，在大多數的國家都把房地產產權登記叫做不動產的登記或是土地登記。登記部門在每個國家也是不一樣的。現在，在軌跡上有關房地產登記的制度大概能夠分成三種：一種是法國創建的契據登記的制度，一種是澳大利亞人創建的登記發證的制度，還有一種是德國創建的強制性的登記制度。在具體的產權登記方面，國外大概采取這兩種方式：一是成立獨立的登記部門，如，日本的登記所，二是法院或是別的司法部門來充當，如，美國地方的法院等。
我國的房地產產權的登記制度
我國現在實行的房地產產權的登記制度是強制性的登記制度，登記的方式可以被歸納字第三種模式中，就是讓房地產的行政部門來進行登記。
按照我國的有關房地產的管理法規，房地產的權利改變是需要進行登記的，這就表明了房地產的產權改變是要通過登記才能夠成立的。
現在實行的房地產產權登記制度存在的問題分析
（一）不動產的登記分屬不同部門，這違反了房地產的一致性原則
我國在土地與房屋物權方面的登記，不但有建設機構的相關管理條例，還有土地部門的相關規則。土地登記的發證部門是土地行政的管理部門，二房屋的登記發證部門是房產的管理機構。盡管地產的相關法律規定了地方政府能夠建設一個專門的機構來負責房地產的管理與土地的管理工作，能夠頒發一些統一的房地產產權的登記證書，但是因為已經存在了土地與房產的管理分別歸屬與不同的部門的格局，到現在我國的很多地方還在采取房產與地產分開登記發證的方式。這樣的方式，不僅違反了房地產產權一體化的原則，還會造成房地產產權的主體不同等一些問題，出現糾紛。也會讓登記的手續變得復雜。
房地產登記的效力和房地產交易的合同效力關系不清晰
根據城市房地產的相關管理條例，房屋的買賣一定要向縣級以上的人民政府建設（房地產）主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構申請房屋登記，房屋的所有權才可以進行轉移。房地產的權利登記應該存在于物權登記的范圍之內，它的功能是可以將所有權的歸屬和其他的權利狀態都進行公示，來實行物權表證的作用。房地產的交易合同關系應該存在債權的范圍內。它的功能是組建民事上的法律關系，能夠起到確定合同雙方的當事人民事的權利和義務的法律關系的功能。因此，物權和債權屬于不同的民事權利，物權的登記效率是不可以影響到債權的成立的。房地產的登記屬于行政管理方面的確權行為，但是房地產的交易合同是民事方面的合意產物，要是達到了合同中規定的成立條件，那么合同就是有效的。合同具有效力是不能夠以行政的明確來作為最后的生效條件，要是強制性地把登記當作是房地產交易合同的生效條件，就會違反了合同法律的原來意義，就會導致當事者就民事的內容，在不妨害國家、社會以及集體或是其他人的利益的基礎上，有權利協商并達成一致，來處理法律賦予的民事權利自由被剝奪。
房地產的登記表現在行政管理方面的需求，這同物權的保護目的不同
國內現在實行的有關土地管理的法規都被注明了管理法，別的與房地產法律相關的法律也都是一些行政法規與條理所構成的，導致了國內的房地產法律具有行政方面的管理制度。但是，房地產沒有通過登記就存在在市場中的狀況也是存在的。為了更加方便地交易，在私底下通過協議的方式進行房產權證書、土地使用證書等的交換，不通過登記就出租的房屋租賃狀況也是普遍存在的。如，一個房屋租賃的案子里面，租房子的人張某租了某個單位的門面房幾間，但是沒有辦理任何的手續，在幾年之后，雙方由于房屋的租金、水電費用等一些問題出現了糾紛，后來又由于房子失火，損失了很多的財產，雙方到了法院討說法。根據法律的相關規定，要是租賃合同沒有效力的，案件就會很難進行審理。
改善房地產產權登記制度的建議
我國房地產產權登記的制度在立法方面的層次比較多，并且興致的權利和民事的權利沒有區分，多數是行政管理的法律。因此，建議：
社會市場經濟的不斷發展，房地產行業的運作也在逐漸地規范起來，應該讓房地產的登記作用不斷地由管理的功能上轉移到對私權的維護上，使它成了調整平等個體間猶豫不動產而出現的民事關系的法律規定。
讓房地產的登記成為人們保護自己交易安全的活動。
應該成立統一化的登記法規，建立專門的房地產產權登記的管理機構，建立統一化的程序規定，讓不動產登記更規范、更方便。
對農村的土地房屋的管理方面也需要建立權屬登記的制度，來適應現在經濟發展的需求。
應該在房屋轉讓、租賃等方面進行確定的登記和合同行為關系，將行政管理與民事管理的行為區別開，使房地產的產權登記制度更科學、更規范。
總結：
本文主要論述了房地產產權的登記制度，主要根據現在國內的房地產登記中出現的一些問題進行了分析，對房地產登記的相關法律規定中出現的一些問題，如，登記的部門不統一，效力不確定等，進行了闡述。房地產屬于不動產，房地產在空間方面具有不可移動的屬性，造成了它不會跟一般物相同，只是采用占有或者是實際的控制就能夠表明它的權屬狀態。長時間的占有或是使用的時候，使用者與所有者產生不斷改變的時候，就非常容易引起權屬的糾紛。為了使房地產產權的登記制度更加科學化、統一化、規范化，通過對房地產產權的登記制度中存在的問題，提出了相關的建議。
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關鍵詞：房地產開發企業；組織設計；組織結構設計
中圖分類號：C93文獻標識碼：A
一、引言
房地產行業是視創新為生命的行業，房地產業已經邁入全方位創新的時代，組織結構創新和管理創新是房地產企業創新的重要體現。良好的組織結構是企業最重要的資源，它可以有效降低交易成本、信息溝通成本，使企業家得到最公平、最有效的回報，并促使企業不斷提高其核心競爭力和保持可持續發展。鑒于此，根據組織管理理論和實踐研究成果，結合企業發展現狀，針對性地進行組織管理問題研究，建立適應企業實際情況的組織結構
模式，對于房地產開發企業健康發展意義重大。
二、房地產開發企業組織管理常見的問題
識別房地產開發企業組織管理中存在的主要問題，是進行房地產開發企業組織結構研究的基礎。房地產企業，尤其是中小型房地產開發企業，組織管理的水平普遍較低，企業普遍存在組織結構層次、部門設置不合理，職能定位不清，集、分權不合理，組織流程繁雜或破碎等問題，歸結起來問題主要分為三類，即結構問題、職能問題和流程問題。
結構問題主要指結構層次過于單一、決策層龐大、部門設置不合理等；在職能定位方面，主要存在著集、分權不合理，橫向結構交叉重合，職能定義不清等問題；工作分配不符合流程，組織流程繁雜，流程缺乏評審程序則屬于流程方面的問題。除了上述三個方面的問題外，還存在一些其他管理問題，如基礎管理薄弱，員工素質較低，管理僅僅局限于技術層面的管理，業務部門沒有很好地發揮教練員的甲方角色，還僅僅停留在現場施工管理的承包商的角色；營銷策劃部、銷售部、客戶服務部等相關部門的接口關系不清晰；企業無系統的信息管理規定，信息化管理程度較低等。
三、房地產開發企業組織設計總思路
組織設計是一個系統工程，它必須結合企業自身實際，針對企業組織管理存在的問題，從總體上進行系統縝密的全過程分析。在房地產開發企業的組織設計中，應提倡建立以流程為中心、以顧客為導向的理念。在進行組織設計之前，首先分析企業的主導業務流程與工作內容，然后考慮組織結構設計方案。同時，在組織設計中，要時刻考慮顧客的需求，讓顧客在和企業進行各項業務的交往過程中感到快捷方便。一般而言，組織設計包括組織目標分析、流程分析、職能分析、組織結構設計、崗位設計、管理規范設計、運行制度設計等主要環節，如圖1所示。（圖1）
組織結構設計是組織設計中體現成果的關鍵性環節之一。由圖1可知，組織結構設計是在組織模塊設計之后，對各組織部門應當如何組織在一起，形成何種結構形式，以及部門之間的關系如何等問題進行解決的過程。組織結構設計的一般步驟包括組織結構選型、確定項目管理層次和管理跨度、形成組織結構圖，如圖2所示。（圖2）
房地產開發企業組織管理存在的問題與其組織設計缺乏規范、科學、適應性是分不開的。近年來房地產行業保持持續快速發展，許多企業在發展初期生搬硬套的組織結構已在很大程度上不能滿足企業壯大后日新月異的變化需求，新的合理化組織設計是形勢所趨。
四、房地產開發企業組織結構設計建議
（一）關于組織結構選型的建議。企業的結構形式與其發展規模關聯很大。總體而言，房地產開發企業現存組織結構不外乎以下四種：U型組織結構（職能制）、M型組織結構（事業部制）、矩陣式組織結構和H型組織結構（子公司制）。職能制或叫部門制，根據其組織形式的差別又可分為直線型部門制、總監部門制、職能型部門制、直線職能型部門制。一般而言，房地產開發企業組織結構選型可參照表1實施。上述組織結構形式中，總監部門制是當前中小型房地產開發企業發展后實施組織變革時最常選用的，一般也是最適合的。總監部門制是指總經理和部門經理之間增加“中心”層次，中心負責人稱為“總監”，一般可設置財務總監、行政總監、營銷總監、研發設計總監、工程總監等，各總監直接向總經理負責，級別相當于公司副總經理。（表1）
當前專業管理公司的發展空間越來越大，并且也逐步得到開發商以及社會的認可。從市場發展趨勢來看，房地產開發企業會逐漸回歸自己的發展本色，專心于選擇決策和投資控制，從而擔當起資源整合與優化運作的正統角色。因此，未來估計一些大型企業會選擇專業管理公司制的組織模式，這會對傳統的房地產開發商的組織機構設置產生重大影響。
（二）關于決策層次的建議。一般而言，決定企業發展方向的重大決策、經營政策由高層集權管理，技術問題、專業問題、客戶問題由一線專業人員或基層管理人員在現場做出反應。高級經營決策由公司CEO決策，采用管理委員會議形式進行，參會人員為總經理、決策委員會成員、與相關決策問題有重大聯系的職能中心總監及外部專家；一般經營決策由公司總經理或總經理授權的職能中心總監或其他高管人員決策，采用部門經理會形式進行；對于一般業務決策，職能中心內部事務由中心總監負責，部門經理在授權范圍內負責相關事務。
（三）關于管理組織主框架的建議。以房地產開發經營的核心環節確定管理組織的主框架。市場開發環節應以房地產與建筑技術為核心，具體工作可實行課題制；生產建設環節以施工技術、工程質量和進度管理為核心，實行項目制；投資管理環節應以計劃監督、成本控制、資金結算管理為核心；銷售環節以銷售執行為核心，可以借鑒專業管理公司形式；運營支持工作以人力資源管理、工作質量管理、日常辦公服務為核心。
（四）關于組織結構圖的建議。針對中小企業的部門制組織結構（直線型或直線職能型），主要關注點是組織部門設置的合理性，部門的數量不宜過多，也不宜過少，如圖3。圖3中，總經理之下可設置若干副總（含總工），分別協助總經理分管生產、銷售、財務和行政人事等；虛線表示可根據需要設置項目部。（圖3）
針對在本地從事開發的中型及中大型房地產開發企業，采用總監制組織結構模式。采用基于“模塊化整合”的方式劃分工作流程，將整個開發流程劃分為市場開發、生產管理、銷售管理三大模塊，將有關資金管理方面的工作整合成投資管理模塊，行政、人力資源管理等整合成運營支持模塊。此時，房地產基本組織結構是由市場開發中心、生產管理中心、銷售管理中心、資金管理中心、運營管理中心等五個中心構成，如圖4所示。（圖4）
針對主要在本地實施多項目開發的大型企業，除了實施設有項目部的總監制組織形式外，矩陣制仍是可選擇的適宜形式；而針對為數不多的多區域開發的大型房地產企業集團，子公司制或事業部制應該是考慮的方向。由于大型企業數量少，業務領域差別大，組織管理個性強，本文就不再給出具體的組織結構圖。
（五）關于組織結構調整與完善的建議。精簡、集約開發流程，注重管理集成化，尋求更合理的開發業務鏈條；根據企業實際盡可能地進行扁平化管理，其作用在于提高工作效率，較少環節信息流失和交流成本；揚長避短，集中精力做自己的強項，部分開發環節外包或借助外界力量，以將精力、財力放在經營決策上，從而更快捷地適應市場變化，在競爭中取得成功；加強市場研發環節，強化企業的市場化導向和成本控制意識；建立并尊重規范的體系化管理，加強信息技術在組織管理中的作用。
五、結語
組織設計沒有最好，只有最合適。以上針對房地產開發企業組織結構設計提出的建議，旨在為其組織設計與優化提供借鑒和指導，而并非制定一成不變的標準，因為組織設計的過程實質上是一個組織變革的過程，它是把企業的任務、流程、權利和責任進行有效組合和協調，并根據市場和客戶群的變化，不斷進行優化和變革，以達到大幅度提高企業的運行效率和經濟效率的目的。房地產開發企業應根據各自發展和變革的需求實際，采納上述相應建議，建立良好的組織，實現簡化流程、降低成本、培養人才、提高效率的目標。
（作者單位：重慶大學建設管理與房地產學院）
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