時間：2023-06-21 09:12:07
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目前,銀行房地產開發貸款擔保措施一般采用項目建設用地及在建工程抵押方式。在“在建工程”階段,按規定在項目用地設定抵押后預售房銷售登記前,未銷售的房產往往處于無法管控的真空狀態,如果出現開發商虛假銷售、一房多賣、被查封、扣押、第三人提出工程款優先權、留置權等事件,銀行僅僅擁有房屋建成前的凈地部分的優先受償權,糾紛的解決或處置將十分被動。遇到此類情況,銀行的解決辦法是要求項目用地及在建工程一并抵押。雖然青島已經實行了土地使用權證和房屋所有權證“兩證合一”,銀行對押品價值評估(包括內部評估機構評估、外部評估機構委托評估)一般采取“假設開發”評估法,評估價值包括凈地價值以及與在建工程形象進度匹配的在建工程價值。
二、房屋預售及抵押權解除后銀行債權的清償問題
商品房預售制度,實質上為開發商和購房者對應的期房融資提供方便。開發商“邊建邊售”行為往往造成“權利沖突”。一般土地抵押與商品房預售不能同時并存,在開發企業未經銀行同意便擅自銷售、銷售款項不歸還對應貸款情況下,即使法律賦予了抵押權人追及權,但購房人作為善意第三人,銀行的抵押權無法對抗善意第三人。由于我國沒有建立起一種可靠的風險分擔機制來保證,開發商的道德風險無法約束,應由開發商承擔的風險在一定程度上轉移到銀行或房屋買受人身上。為解決商品房預售制度造成的銀行風險,首先應防范開發商道德風險,未經抵押權人同意,開發商不得擅自銷售已設定抵押的房屋(包括期房),經銀行同意解押的商品房銷售,銷售款項應歸還對應的銀行房地產開發貸款;同時,開發商銷售房屋應履行告知義務,在媒體或售樓處公告所銷售樓盤抵押情況,讓善意第三人心中有數,自覺規避不必要的法律糾紛,確保權利不受侵害;實行房地產開發貸款封閉管理,銷售收入按比例轉存保證金帳戶,專項用于歸還銀行房地產開發貸款。
商品房預售是一種交易行為,《物權法》出臺后,房管部門在發放預售許可證時,依據“抵押期間,抵押人未經抵押權人同意,不得轉讓抵押財產”的規定,要求銀行出具知曉且允許商品房預售,并同意預售項目辦理產權轉移登記手續的證明,間接要求銀行承諾放棄土地的抵押權。因此,如果銀行同意解押,作為抵押物的土地連同房地產將逐步地被分割出去,銀行的抵押權就會逐步落空,除非銀行的債權同步獲得清償,否則將面臨巨大風險。
三、對房屋預售制度的意見和建議
房地產預售制度已成為房地產市場不規范的主要根源之一。該制度不僅導致房屋面積縮水、建筑設計變更、房屋質量缺陷等問題得不到解決,更為嚴重的是誘發了延期交房、抵押房再預售、預售房再抵押,最后甚至還會出現“攜款潛逃”等違法犯罪行為。同時,房地產預售制度降低了開發商的門檻,使得不具備開發實力的企業進入了市場,增加了開發商投資出問題的幾率,銀行和購房人被動的成為風險投資的犧牲品。央行房地產金融分析小組在《2004年中國房地產金融報告》中稱,“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度,目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力,可以考慮取消現行的房屋預售制度,改期房銷售為現房銷售。”取消現行的新房預售制度,毫無疑問,對于打擊房地產市場過度投資,降低金融鏈條當中的上游風險都有著重要意義。要理解這一政策的意義,首先要明白房地產市場的基本運作規則。一般來說,開發商會通過地方政府拿到批租的土地,這些土地通常是以非常合理的理由從市民特別是農民手里拿到的。開發商通過進行土地評估,使土地坐地增值,因為以公益的名義征得的土地再以商業土地標準進行評估,增值是必然趨勢。開發商以增值了的土地向銀行進行抵押貸款。不過,銀行的貸款通常也不足以支持開發商建設樓盤。這時候,由于現行的新房預售制度,居民購房者的購房預付款就會源源不斷地進入開發商的手里。開發商再通過銀行貸款和預付款進行樓盤建設和其他后續工作。這樣,樓盤建成了,房子也基本上都賣出去了。整個流程下來,開發商以非常少的自有資金,“四兩撥千斤”,有的甚至是“空手套白狼”。從整個運作過程來看,風險主要集中在銀行方面。目前房地產市場所蘊涵的風險,指出目前中國房地產商獲得的銀行資金占其資產比例70%以上,其高負債經營的財務風險已經出現。隨著房地產市場監管力度不斷加大,開發貸款門檻提高,房地產企業資金鏈條將日趨緊張,一旦資金鏈條斷裂,風險就會暴露。從銀行房地產不良貸款狀況的分析可以看出,不良貸款率為5%左右,相對于個人購房貸款,房地產開發商貸款的不良率較高,其不良貸款比率要高出個人購房貸款不良比率6倍左右。
關鍵詞：宏觀審慎管理；空間維度；房地產貸款；地方融資平臺；風險外溢
Abstract：In this paper we focus on the cross-sectional dimension of macro-prudential management. Particularly，we study the risk spillover effects between the real estate sector and the financial sector in China，and the risk transfer mechanism and path among the financial sector，the real estate sector and the local financing platform. Then we give some suggestions for the cross-sectional dimension of macro-prudential management in China: first，take a stricter supervision of the real estate finance，focusing on the credit concentration risk；second，weaken the risk connection between the local financing platform and the financial system，and control the credit risk of local financing platform carefully.
Key Words：macro-prudential management，cross-sectional dimension，real estate credit，local financing platform， risk spillover
中圖分類號：F832.4 文獻標識碼：A 文章編號：1674-2265（2012）03-0034-06
一、引言
宏觀審慎管理的空間維度主要關注的是在某個給定的時間點上，由于金融機構之間共同的風險敞口以及資產的深度關聯而形成的系統性風險隱患。目前，國外研究關注的重點有兩個方面：一是所謂“大而不能倒”的系統重要性金融機構；二是以結構性投資機構①（SIVs）為代表，游離于金融監管之外的“影子銀行”體系。對于我國金融體系而言，這兩個問題都或多或少存在，但并不突出。首先，工、農、中、建、交等系統重要性金融機構經過不良貸款的剝離和股份制改革后，資產質量和抗風險能力大幅提升，在經營機制上也更趨穩健。其次，我國直接融資市場發展相對滯后，資產證券化等跨市場、交叉性金融工具尚處于探索階段。盡管也有學者將擔保公司、私募基金等非銀行金融機構，以及民間金融掮客、地下錢莊等融資性組織等歸入中國的“影子銀行”，但是，總體來看，這些機構規模較小，與正規金融機構的聯系還不十分密切，一旦出現問題只會造成局部性風險，尚不足以產生系統性風險。
就當前的實際情況來看，我國空間維度宏觀審慎管理需要重點關注金融機構共同風險敞口過度集中于房地產行業和地方融資平臺的風險。據統計，截至2011年6月末，全國房地產貸款余額10.26萬億元，占同期人民幣貸款余額（51.4萬億元）的約20%；另據銀監會統計，截至2010年6月，全國地方性投融資平臺貸款高達7.66萬億元，占同期人民幣貸款余額（44.6萬億元）的約17%。中國銀監會原主席劉明康在2011年銀監會第三次經濟金融形勢通報分析會上指出，各銀行業金融機構要加強對地方融資平臺貸款和房地產信貸的風險防控。經濟學家巴曙松在2011年8月份召開的第五屆中國銀行家高峰論壇上也指出，中國銀行業面臨的系統性風險更多地集中在地方融資平臺和房地產市場中。在本文中，我們將結合房地產、地方融資平臺的信貸風險現狀，兼顧理論與實證，深入分析金融業、房地產行業和地方融資平臺三者之間風險傳導的機制和路徑，并最終給出我國空間維度宏觀審慎管理機制構建的相關政策建議，希望為完善我國宏觀審慎管理機制提供一些參考。
二、房地產貸款、地方融資平臺與系統性風險的潛在傳導機制
近年來，隨著我國市場化改革的推進和城市化進程的加快，我國房地產行業呈現出高速發展的態勢，已經成為拉動我國經濟增長的支柱性產業。然而，在肯定房地產行業積極作用的同時，我們也必須清醒地認識到，我國的房地產行業發展過熱，房地產信貸規模過度擴張，金融體系在支撐房地產行業迅速發展的同時也積聚了大量來自房地產信貸的風險。一旦房地產行業出現劇烈波動，將對銀行信貸安全構成威脅，嚴重影響金融體系的穩定性。除了房地產行業之外，在銀行信貸過度投放的主體中，地方政府投融資平臺也須重點關注。自2008年底以來，地方融資平臺的數量和融資規模呈現飛速發展的趨勢。而在地方政府投融資平臺的融資結構中，銀行信貸所占的比重較大。由于地方政府主要依靠土地收入等來償還這些地方融資平臺的負債，因此房地產行業的波動，直接關系到地方政府清償債務的能力，從而進一步影響銀行信貸的安全性。
（一）房地產信貸風險現狀
當前，我國的房地產信貸主要由兩部分組成，即房地產開發貸款和個人購房貸款。近幾年，隨著房地產行業的迅猛發展，我國的房地產開發投資增速大幅提高，大量資金紛紛涌向房地產行業。在這樣的宏觀環境下，我國的房地產信貸迅速擴張，各個商業銀行都將房地產貸款作為一個重要的經營領域。圖1綜合反映了房地產信貸增速與金融機構貸款余額增速以及名義GDP增速之間的對比結果。可以看出，房地產信貸增速的平均水平，要遠高于金融機構貸款余額增速和名義GDP增速的平均水平（均值分別為17.69%和16.38%），這在一定程度上反映出，近幾年我國房地產信貸增速已經超出了合理的范圍，房地產信貸規模存在過度擴張的現象。從金融機構貸款余額中房地產信貸所占的比重來看（見圖2），我國金融機構在房地產行業的信貸投放比重不斷上升，到2010年末已高達19.51%，比2004年末上升了6個百分點左右。2010年我國金融機構新增貸款7.95萬億，其中商業性房地產貸款新增2.02萬億，所占比重為25%。
除了導致行業集中度風險外，我國的房地產信貸在具體的投放過程中，還存在著多個方面的集中度風險。首先，房地產信貸投放具有明顯的區域集征。由于房地產的開發投資容易受到地理環境、經濟水平等因素的制約，因此不同地區的房地產行業發展水平有所不同。我國的房地產行業具有明顯的板塊特征，房地產貸款主要投向珠江三角洲、長江三角洲和環渤海灣三大板塊地區。從2010年末我國各省（直轄市）房地產貸款余額分布來看，排名前五的省（直轄市）均來自上述三大板快（見表1），而且這五個省（直轄市）的房地產貸款余額之和占全國房地產貸款總量的57.1%。進一步，從地域劃分來看（見圖3），涵蓋三大板塊的我國東部地區吸收了大部分的房地產貸款，貸款余額占全國總量的比重高達71%。房地產貸款在區域上的集中投放，容易造成局部地區房地產行業的過度投資，導致房地產泡沫膨脹。而且，一旦風險爆發，房地產行業區域集中的特點容易造成風險的迅速蔓延和擴散，對房地產貸款的安全性極為不利。其次，在房地產信貸投放的結構上，個人購房貸款的比重不斷上升。到2010年末，我國購房貸款占房地產貸款的比重已高達66.43%。購房貸款具有還款期限長、受經濟波動影響大等特點，具有很強的不確定性。而且，近幾年我國的住房消費中很大一部分是投資性的購房行為。一旦經濟下行，房價大幅下跌，金融機構將面臨著個人購房貸款違約行為集中爆發的風險。最后，在信貸投放對象的選擇上，房地產信貸存在著客戶授信集中的趨勢。各商業銀行在房地產信貸盈利和控險的雙重壓力下，紛紛將貸款投向房地產行業中的優質企業和優質項目。一些全國性的大型房地產企業，以及各省綜合排名靠前的房地產企業成為各商業銀行貸款營銷的重點目標，客戶授信集中度風險日益顯現。
（二）地方融資平臺貸款風險狀況
近幾年來，隨著各項改革力度不斷加大，以及在經濟建設中的投入不斷增加，地方政府財政支出的增長速度遠遠超過了財政收入的增速，地方政府債務問題逐漸顯現。特別是在金融危機之后，為了加大投資，以促進經濟復蘇，各級政府紛紛通過成立投融資平臺來滿足融資需求，地方政府負債規模更是急劇膨脹。中央銀行在《2011年中國金融穩定報告》別指出，地方政府隱性負債問題不容忽視，地方融資平臺風險值得關注。
作為地方政府債務形成中最重要的主體，地方政府投融資平臺的數量和融資規模十分龐大。據審計署對地方政府債務的審計結果，至2010年底，全國省、市、縣三級政府共設立融資平臺公司6576家，其中縣級平臺約占72%，有3個省級、29個市級、44個縣級政府設立的融資平臺公司多達10家以上。地方政府投融資平臺的資金來源與銀行信貸密切相關。一方面，投融資平臺自身的融資渠道比較單一，主要通過抵押、政府擔保等方式從銀行獲取信貸；另一方面，在銀行看來，投融資平臺貸款具有融資規模大、政府財力作支撐、收益穩定性高等特點，是信貸營銷的理想目標，因此盲目地加大對投融資平臺的信貸投放，缺乏風險意識。來自銀監會的統計數據顯示，截至2010年11月全國地方融資平臺貸款約9.1萬億，占全部人民幣貸款的比重為19.16%。地方融資平臺貸款的大幅增長及其比重的不斷上升，在一定程度上加劇了銀行業共同風險敞口過度集中的風險，使得地方融資平臺的風險被大量地轉嫁到金融體系中，對金融體系的穩定性構成嚴重威脅。
隨著地方政府和地方政府投融資平臺債務的不斷積累，地方財政的償還壓力也日益增大。巨額的負債使地方政府負擔著沉重的利息壓力；同時，自2011年開始，大量的地方政府債務將進入償還期，地方政府在未來5年內的年均還款額將在1萬億元以上。然而，面對如此嚴峻的債務償還形勢，地方政府的還款能力卻仍撲朔迷離。地方融資平臺經營項目的低收益性，以及地方財政收入的不確定性，在一定程度上制約了地方政府的清償能力，使得地方政府負債面臨著嚴重的違約風險。一方面，地方政府投融資平臺經營的項目普遍具有投資規模大、開發周期長、公益性強、盈利能力低的特點，因此很難通過項目收益直接償還平臺貸款，部分或者全部需要依靠地方政府的財力來償還。另一方面，地方政府財政收入存在著過度依賴土地出讓收入的現象。隨著未來經濟周期的波動，土地出讓收益的穩定性和持續性勢必會受到影響，這將大大增加地方財政收入的不確定性。特別是在當前國家收緊土地供應閘門的政策下，地方政府土地出讓的預期收入不能實現，地方政府投融資平臺貸款的違約風險將進一步上升。
（三）房地產貸款、地方融資平臺與系統性風險的潛在傳導機制
從上述房地產信貸以及地方融資平臺貸款風險狀況的分析中不難看出，我國的金融體系（尤其是銀行業）與房地產行業以及地方融資平臺之間已有著很深的關聯性。各主要金融機構都通過大比重的信貸投放，深度參與到房地產行業以及地方融資平臺債務之中，并逐漸形成以房地產行業、地方融資平臺為中心的復雜的信貸網絡結構（見圖3）。金融機構之間通過銀行間市場相互關聯，并且共同風險敞口過度集中于房地產行業、地方融資平臺兩個中心點。
進一步，作為該信貸網絡結構的兩個中心，地方融資平臺的運作與房地產行業息息相關，地方融資平臺貸款能否及時清償在一定程度上取決于房地產行業能否持續快速地發展。地方政府投融資平臺貸款中很大一部分為土地儲備貸款。地方政府作為土地儲備的主導者，其目的是希望通過土地儲備，提升土地的出讓價值來提高土地收益，為城市建設提供強大的資金支持。此外，土地出讓收益也是包括土地儲備貸款在內的所有地方政府投融資平臺貸款的主要還款來源。依據國家審計署的審計結果，到2010年底，地方政府負有償還責任的債務余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務余額為2.55萬億，占所有負有償還責任債務余額的38.0%。因此，土地出讓價格的波動直接影響著地方政府的土地出讓收益，以及清償投融資平臺貸款的能力。而從另一層面來看，土地價值的波動又與房地產經濟的波動相關聯。房地產行業的持續快速發展是土地價值得以維持并且不斷提升的重要保障。一旦房地產行業進入低迷時期，土地需求銳減，勢必會影響到土地價值，導致土地出讓價格的大幅回落。因此，地方政府往往在推動房地產業的快速發展中扮演著重要的角色，希望通過推高房地產價格來實現儲備土地的升值，從而獲得巨額的土地收益。反過來，土地價格的提高，將進一步推動房地產價格的上漲，滋生并加劇房地產泡沫。正是這種地方政府“土地財政”與房地產價格之間相互推動、相互捆綁的關系，使得地方融資平臺貸款的風險狀況與房地產行業密切相關，房地產行業的波動將對地方融資平臺貸款的安全性構成威脅。
因此，房地產經濟的波動將直接影響我國當前信貸網絡結構中的兩個中心主體――房地產行業和地方融資平臺――的貸款質量，進而影響我國金融體系的穩定性。在房地產經濟上行時，隨著市場信心的增長以及投資規模的擴大，房地產信貸需求不斷擴張。由于房地產抵押價值的上升以及信貸風險的下降，各金融機構也都將房地產貸款作為優質貸款進行重點投放，房地產信貸比重不斷上升。與此同時，房價的上漲推動土地價格的上升，促使地方政府不斷通過地方融資平臺，利用土地出讓收益獲得資金，來支持城市建設。地方投融資平臺的數量和融資規模不斷膨脹。反過來，房地產信貸以及地方融資平臺貸款的過度投放，進一步拉動了房地產價格的上漲，造成房地產行業的過熱發展。隨著金融體系參與房地產經濟的不斷深入，金融機構的共同風險敞口過于集中，逐漸形成如圖3所示的信貸網絡結構，房地產行業和地方融資平臺作為信貸網絡結構中具有系統重要性的兩個主體，其風險狀況一旦惡化，將對各金融機構產生風險溢出效應。金融體系的系統性風險隱患逐步形成（圖4左半部分）。然而，房地產經濟很容易受到宏觀經濟波動、國家宏觀調控政策等因素的影響。當宏觀經濟下行或者政策因素對房地產經濟不利時，房地產需求會發生變化，市場預期和信心將出現波動，房地產經濟面臨著逆轉的危險。一旦房地產經濟進入下行期，市場需求的銳減將導致房地產價格的大幅回落，房地產抵押品價值大幅縮水，房地產信貸和地方融資平臺貸款的違約率迅速上升。又由于共同風險敞口過度集中于房地產及地方融資平臺貸款，各金融機構將受到不同程度的沖擊，資產質量嚴重下滑，資產總值大幅受損。更可怕的是，如果所有的金融機構都設法掩蓋自己的風險暴露，形成“擁擠交易”，則問題資產的流動性和融資流動性將會面臨斷裂的風險，金融市場將出現流動性嚴重不足的局面，整個金融體系面臨崩潰，并極有可能爆發系統性風險（圖4右半部分）。
綜上所述，通過對我國房地產經濟波動與系統性風險之間傳導機制的分析可以看出，當前我國空間維度宏觀審慎管理機制構建的關鍵點在于如何對金融體系的共同風險暴露加強監管，即如何設計有效的政策工具，對具有系統重要性的信貸主體――房地產行業及地方融資平臺――的貸款投放實施更加嚴格的監管，以防范和化解可能因房地產經濟波動而引發的系統性風險。
三、我國空間維度宏觀審慎管理的政策建議
近年來，為了保持房地產市場的持續健康發展，我國政府出臺了多種政策措施，希望通過加強房地產的宏觀調控來防范房地產經濟波動的潛在風險。在信貸政策方面，運用了貸款價值比（LTV）、最低資本金比例等措施來進行信貸調控，但是缺乏整體性和連續性，尤其是對金融機構的共同風險敞口缺乏有效的審慎監管。結合房地產信貸和地方融資平臺貸款的風險現狀，我們給出如下政策建議。
（一）進一步加強對房地產金融支持的嚴格監管，重點防控房地產信貸的集中度風險
由房地產信貸規模膨脹導致的金融機構共同風險敞口過度集中儼然成為我國當前空間維度系統性風險防范的首要目標。在已有金融監管措施的基礎上，我們認為，我國金融當局應該從以下四個方面進一步強化對房地產金融支持的宏觀審慎管理：
1. 建立和完善房地產信貸的審慎監測指標體系，合理評估房地產信貸風險，并構建我國房地產信貸風險的預警機制。擁有完備的信貸監測體系，是有效防控房地產信貸風險的根本前提。房地產信貸監測指標的選擇，應遵循完備性、可行性、前瞻性等原則，并考慮信貸指標與宏觀經濟指標相結合；在監測過程中，注重總體監測與區域監測并舉，多層次全方位地掌握房地產信貸的變化情況。在此基礎上，采用科學的工具和方法，有效識別和評估房地產信貸面臨的各種風險。目前，我國金融監管部門主要通過壓力測試來評估房地產信貸的風險狀況。在不斷改進的過程中，測試風險因素更加全面，測試內容更加廣泛，且更加關注測試過程的科學嚴謹。然而，壓力測試中的情景假設僅僅是對未來某種極端情況的假定，并不是對宏觀因素變化趨勢的預測。因此，我國金融當局應積極構建有效的房地產信貸風險預警機制，充分利用房地產信貸監測數據來判斷未來風險的發展趨勢，根據預警結果合理制定并實施抵御風險的各種應急方案和行動計劃。
2. 依據房地產信貸風險現狀及房地產價格的走勢，及時、動態地調整貸款價值比（LTV）。LTV是一個非常重要的參數，往往在確定貸款總額及控制信貸風險中發揮著關鍵作用。較高的LTV會助長房地產信貸的擴張，進一步加劇房地產泡沫的膨脹。在準確判斷房地產信貸風險變化趨勢的前提下，通過動態地、具有前瞻性地調整LTV，能夠有效地抑制信貸規模的膨脹，促進房地產市場平穩健康地發展。目前我國已重視對LTV的監管和調整，在此基礎上，應進一步完善LTV的調整機制，提高LTV調整的科學性、靈活性和前瞻性。根據房地產價格變動及房地產信貸增長的形勢，及時調整LTV上限，對具有投資、投機性質的房地產貸款制定更為嚴格的LTV上限。
3. 動態調整房地產貸款對總貸款的比率以及區域房地產貸款比重的上限，并依據金融機構的運營狀況及抗風險水平，有差別地實行房地產貸款比重上限。在房地產信貸敞口增長過快、金融機構風險敞口趨于集中的形勢下，應及時設置合理的房地產貸款比重上限，直接調控房地產貸款的增速，有效地防范房地產貸款集中度風險。在具體實施過程中，應注重從整體、區域和個體三個層面出發，有差別地進行調整。在控制總量的基礎上，根據不同區域房地產貸款的風險狀況以及金融機構的運營質量來確定各層面房地產貸款比重的上限。
4. 嚴格執行差別化的房地產開發貸款及住房貸款政策，降低房地產投資的杠桿效應。嚴格控制房地產開發貸款的發放。根據資質、信用、資本金充足率等條件，對房地產開發商進行評級分類，通過保守估計和較為穩妥的審慎做法來動態確定各級開發商的貸款成數，以控制信貸風險，嚴防大額授信集中度風險，并在把握風險收益的基礎上，合理滿足中小戶型、中低價位房地產開發及保障性安居工程建設的貸款需求。在住房貸款方面，對于不同性質的購房貸款，實施不同的資本要求及利率浮動機制，并對分期付款期限進行動態調整。嚴格要求商業銀行對非自住商品房實施較高的首付比例和更加嚴格的利率風險定價，并適當縮短分期付款期限。通過運用上述差別化的房地產貸款政策，能夠在滿足合理需求的基礎上，有效地抑制房地產貸款沖動，降低房地產投資的杠桿效應。
（二）深入推進地方政府投融資平臺貸款的風險防控，不斷弱化投融資平臺與金融體系之間的風險關聯度
地方政府投融資平臺貸款的風險防控是我國空間維度系統性風險防范的另一緊迫任務，也是我國金融當局空間維度宏觀審慎管理必須面對的重要內容。在對地方政府投融資平臺貸款進行清理、規范的基礎上，需要進一步強化宏觀審慎管理，以促進金融業的審慎經營，并推動投融資平臺主體的規范和可持續運營。
1. 盡快建立地方政府投融資平臺貸款的數據庫及風險監測指標體系，提高平臺貸款的透明度，在此基礎上，加快構建平臺貸款風險的早期預警機制。地方融資平臺貸款數據庫的建立，一方面有利于金融當局準確地掌握平臺貸款的規模和質量，為貸款風險的監測和分析提供數據支持；另一方面，也有利于銀行等信貸部門更好地掌握各個投融資平臺貸款的基本狀況，準確把握投融資平臺跨銀行的資金流向，從而有效控制平臺授信額度，避免多頭授信和過度融資的問題。進一步，為了切實有效地防范地方融資平臺貸款風險，實時掌握風險動態，應當根據我國地方融資平臺運行的現狀，建立一套相對完備的監控指標體系，準確地反映地方融資平臺的風險程度和未來發展變化趨勢，切實打造地方融資平臺風險的預警系統。依據預警結果，制定相應的風險防范措施，利用前瞻性撥備的思想，提前做好撥備計提增減的準備。
2. 適時調整平臺貸款占貸款總額的比重，以及儲備土地、資產收費權等抵（質）押資產的貸款價值比（LTV）等指標，強化對地方融資平臺金融杠桿的動態調控。依據投融資平臺貸款風險預警的結果，合理地調整平臺貸款占貸款總額的比重，控制平臺貸款的增速。進一步，在控制授信總量的前提下，依據不同區域的經濟發展狀況，合理地分配授信比例。此外，抵押資產的貸款價值比具有較好的可控可測性質，是地方融資平臺金融杠桿調控的有效手段。尤其是儲備土地的貸款價值比，通過降低該比重的上限，不僅能夠有效地抑制地方政府投融資平臺的貸款需求，而且有助于減輕地方融資平臺對土地金融、土地財政的高度依賴，緩解周期性風險。
3. 建立地方政府投融資平臺評估分類體系，實行差別化的平臺信貸政策。建立對政府融資平臺的外部信用評級制度，不僅考察融資平臺自身的財務指標，還應重點評估主管政府部門的信譽以及財政實力，將當地GDP規模、財政收支結余情況、財政負債情況、預計經濟增長速度等因素一并納入評價體系。根據不同的信用等級，實行差別化的平臺信貸政策。對信用等級較高、償債能力穩定的地方融資平臺，設置寬松的授信總量、還款期限、最低資本金比例、資產負債率等指標；相反，對于信用等級較低、還款來源不明確的地方融資平臺，實行嚴格的信貸政策，并禁止新增貸款的發放。在此基礎上，可以依據平臺項目的盈利性、投資回收期限等指標，進一步細化差別化的信貸支持政策，強化對平臺項目貸款的風險控制。
注：
①結構性投資機構主要指，通過銷售商業票據籌資，投資于MBS、CDO等長期債券，套取長短期利差的金融機構。
參考文獻：
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【關鍵詞】房地產信貸風險風險管理商業銀行
一、房地產信貸及風險概述
(一)房地產信貸主要類型
房地產信貸按照用途主要可分為土地開發、商品房、商業地產貸款，對上述貸款一般采用信用、保證貸款、抵押貸款和質押方式進行。對信貸進行分類，由于其風險不同，有助于商業銀行進行分類管理，進而降低貸款風險。
（二）房地產信貸風險類型
一是市場風險。雖然房地產是否存在泡沫或者泡沫何時破滅基本不可量化預測，但以下種種跡象表明市場風險正在逐漸增大，比如存量房不斷增加、房地產價格和居民收入比逐年增加、房地產價格和價值嚴重背離、炒房者不斷增加、剛性購買需求不斷減少，如果商業銀行一味追求利潤而不考慮這些市場風險，無疑加大了商業銀行的信貸風險。二是政策風險。對銀行房地產信貸來說，政策性風險一般是指我國政府的貨幣政策、財政政策、產業政策等對銀行信貸業務產生的風險。比如消極的貨幣政策往往伴隨著利率上升，由于投資的供求被打破，住房價格往往下降，住房抵押品贖回權增加，發生信貸和流動性危機的幾率急劇增加。三是系統性風險。由于商業銀行通過同業拆借或者銀行間債券市場交易后互有負債或者資產，當一家負債較大的銀行出現支付不能的情況，就會影響其他銀行的支付能力，嚴重者將導致系統性風險。四是信用風險。信用風險是指借款者由于開發商投資開發的項目失敗、以投資為目的的購房者在房地產價格嚴重下跌時違約等原因導致的不能清償貸款的風險。
二、商業銀行房地產貸款風險管理存在的主要問題
（一）全員風險意識淡薄
商業銀行信貸相關人員，除了專門在風險管理部門工作的員工之外，大多數風險意識比較淡薄，突出表現在一是信貸部門的員工出于提高經營業績和獲取獎金的需要，往往在辦理信貸過程中，不認真履行銀行的風險識別和評估程序，加大了貸款風險；二是商業銀行的管理層比較重視短期銀行利潤，這樣容易忽視信貸風險對長期利潤的影響；三是信貸部門以外的信貸相關工作人員認為房地產信貸有抵押物，往往不重視對貸款人的可持續發展能力的調研工作，對房地產開發項目的可行性研究報告不認真甚至不分析其中蘊含的風險因素，而且對抵押物的價格或未來的走勢不重視，盲目信賴房地產價格評估人員的職業道德。
（二）商業銀行信用風險管理能力有待提高
一是很多國有銀行雖然進行了股份制改造，但是貸款決策審批權力往往過于集中少數人手中，這種情況往往導致其雖然有了比較健全的信用風險管理制度，但是該制度被少數人架空，已流于形式，起不到應有的作用；二是銀行授信部門的獨立性不強，導致其對信貸部門的盲目放貸行為約束力不足；三是對不良貸款的形成的真正原因不能進行量化分析，因此不是很難追責，就是對責任追究的力度不夠，起不到責任追究的效果，很難消除信貸人員為了自己利益最大化而損害銀行利益的行為。
（三）操作風險的管理不夠完善
很多商業銀行對信貸操作風險不夠重視，信貸管理手段很難達到預期的目標。比如不嚴格執行總行的信貸標準，擅自降低準入門檻，甚至出現違規放貸的違紀行為，導致對“五證”不齊全或是自有資金占開發項目總投資低于30%房地產項目簽訂貸款合同；又如很多貸款人以流動資金貸款名義進行房地產開發，而銀行不置可否，不嚴格跟蹤貸款的用途；再如變相降低首付比例，對房地產虛假提高評估價格的行為采取默認的態度。上述行為無形中增加了商業銀行房地產信貸的操作風險。
（四）商業銀行房地產信貸相關人綜合業務技能亟待提高
很多商業銀行的信貸人員對風險防控方面的知識欠缺，同時又缺乏相應的后續教育培訓或自學的補救措施，久而久之造成該部分人員的綜合業務技能嚴重背離其工作崗位的需要。例如部分員工不僅信貸知識欠缺致使風險防范意識較差，同時又對房地產行業知識的掌握不夠深入徹底，很難適應房地產行業信貸風險管理的現實需要。
（五）對個人住房貸款信用風險的違約估計不足
一般來說商業銀行對個人發放的住房貸款，短則五年，長則二十多年，屬于典型的中長期信貸。根據貨幣的時間價值和風險理論,這樣的貸款的風險會因不斷積累而提高，因此其風險是逐步顯現的。比如目前我國房地產行業不景氣，房地產價格放緩或者已經進入下降通道，加上我國經濟發展速度放緩，老齡社會的出現等等原因,個人住房貸款變成不良貸款的幾率逐漸增大。對此我國的商業銀行顯然準備不足，一是對個人住房貸款事前調查主要依靠房地產中介和開發商，信貸風險評估不足；二是對房地產貸款資產或抵押物的資產保全機制沒有建立有效的管理制度；三是房地產信貸證券化市場由于不成熟還不能有效轉移風險。
三、商業銀行對房地產信貸風險防范策略
（一）完善信貸操作流程，減少信貸操作風險
再好的風險管理方案，如果相關執行人的意識不夠，將很難執行到位。因此商業銀行必須重視信貸相關人員的風險意識的培養工作。一是嚴格執行既定的信貸條件，堅決杜絕放松信貸條件的違規貸款行為；二是加強對信貸業務的監督工作，紀檢、監察以及風險管理和內部審計部門要對操作風險進行聯合檢查，為違規貸款一查到底并追究相關人員的責任；三是使用先進的風險識別方法，逐漸減少人工控制風險的經驗主義行為。
（二）加強商業銀行的信貸管理，達到目的和手段的完美統一
1.在提供風險識別能力的基礎上，不斷完善風險管理系統。
事后補救風險措施，雖然可以起到亡羊補牢的作用，但為了更好地降低信貸風險，商業銀行應當不斷完善風險管理系統。一是進行房地產信貸風險進行定性分析，比如對信貸對象的風險進行分類、對房地產市場風險進行調查分析、對房地產的宏觀調控政策進行調研和分析；二是重視信貸風險的量化分析工作，充分認識到量化模型對信貸風險分析的重要作用。
2.為了有效避免認為因素增加的信貸風險，要建立剛性的責任追究機制。
一是將信貸審批部門、管理部門、評估部門進行分設，并明確相應的權力和義務；二是明確上述三個獨立部門的工作流程，并定期由內部審計部門審核執行情況，對不按照規定流程工作的部門進行懲戒；三是建立上述三個部門獨立工作報告制度，并由銀行管理層審核其報告，不斷總結經驗和教訓。
3.重視貸后風險。
凡事需有始有終，加強貸后風險管理不是可有可無的工作，相反，商業銀行只有加強此方面的管理才能更好地控制信貸風險。一是建立單獨的貸后風險管理部門，對每筆貸款進行無縫管理，直到收回為止；二是隨時掌握貸款對象的經營情況，嚴格監督信貸資金的約定用途；三是明確信貸風險責任，并規定對風險的專門管理流程和辦法，要求責任人落實。
4.提高銀行信貸人員風險防范知識。
商業銀行的授信人員目前尚未完全掌握房地產信貸的風險評估方法，如很多信貸工作人員雖然基本掌握了信貸基礎知識，但對房地產業經營流程、風險特點方面掌握的還不夠，對國家宏觀經濟政策的調整并主動地控制房地產信貸風險的意識還欠缺。要想解決此方面的問題，筆者認為一是對現有的信貸人員進行風險知識的培訓；二是引進高素質的房地產信貸方面的專門人才；三是注意高素質的人才和現有信貸人員的融合問題，防止新老觀念的碰撞產生矛盾。
（三）建立個人住房貸款信用風險違約估計系統
為了減少個人住房貸款變成不良貸款的幾率，筆者認為商業銀行應該提前做好準備工作，一是重視個人住房貸款事前調查工作；二是完善房地產貸款資產管理或抵押物的資產保全機制；三是逐漸通過房地產信貸證券化轉移風險。
四、總結
總之，商業銀行應當根據不同的房地產信貸類型和信貸風險種類對風險進行有針對性的分類管理，認真梳理本文提出的房地產貸款風險管理存在的主要問題，并舉一反三，在不斷提高全員信貸風險管理意識的基礎上，要做好完善信貸操作流程，不斷降低信貸操作風險；完善貸后風險管理；逐漸提高信貸人員職業技能；建立剛性的責任追究機制等方面改善自身問題，為銀行的可持續發展奠定基礎。
參考文獻
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【關鍵詞】房地產抵押貸款 貸款額度 風險評估體系 風險防范
房地產抵押貸款面臨的風險
房地產抵押權人在房地產抵押中的風險。房地產抵押權人就是債權人，債權人為了使自己財產不受損失，可依法將不履行債務的債務人為該債務提供擔保的房地產折價或拍賣，優先受償變賣所得。抵押權人雖然在房地產抵押過程中處于主動地位，但是存在許多風險。
日常生活中，有很多不規范的民間抵押和非金融系統，很多債權人只是保留債務人或擔保人的房屋所有權證，不做抵押登記，這給一些債務人制造了重復抵押的機會。《擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》明確規定：不進行登記的抵押是無效的。在銀行等金融系統中這一現象很少發生，民間抵押應該重視這一現象。防范這一風險發生主要在于抵押權人應依法辦事，按照金融政策的規定從事金融活動。①
抵押權人操作風險是引發房地產抵押貸款風險的重要因素。銀行所貸資金的安全性原則和盈利性原則在開展房地產抵押貸款業務中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原則的考慮，銀行不應放貸過多以防范風險；從盈利角度出發，銀行應擴大貸款范圍，放寬貸款條件，這種做法將會提高銀行經營風險。現今，抵押權人是這樣確定抵押率的：抵押權人根據抵押物的市場價值，綜合抵押人的資信信譽、還貸能力、貸款期限和變現能力等各方面因素來確定抵押率。由于抵押權人專業知識不夠，對于房地產市場走勢預估不準，不能準確定位費用扣除項以及扣除多少，導致信貸工作困難。對估價時點的公開市場價值的折扣比例是貸款安全性的唯一體現。事實上，抵押物的擔保能力應體現在其未來的變現能力上而不是當時抵押物的價值。比如，銀行一般按市場價格的五到七成確定貸款額，進而辦理相關抵押貸款業務，抵押物的擔保性質在這種方法中毫無體現。具體而言，采用現有抵押率公式計算貸款額存在諸多問題。首先，變現價值往往與市場價值存在較大差距，人們通過高估抵押物評估價值進行抵押，即使評估價值不被抬高，反映的也不是變現價值，而是市場價值；其次在確定抵押率時，未從評估價值中扣除如訴訟費、評估費、資產保全費、產權過戶費、處置費等實現抵押權所需發生的費用，這些費用相對抵押物價值是一筆不小的開銷。
抵押物在市場價值減值方面的風險。郊區的企業將廠房設備和土地抵押掉，抵押物重置價值與市場變現價值相差很大；外部環境的變化會導致抵押物市場價值降低；廠房、職工宿舍樓等專用性很強的抵押物的交易市場狹窄，不好變現。
抵押物也有可能面臨短期強制處分的風險。《城市房地產抵押管理辦法》第三條規定：債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。被拍賣房地產的所有人不是自愿的賣主，是因債務履約期屆滿未能清償債務而被迫依法拍賣其擁有的房地產，再加上拍賣價格未經過一段合適的議價期，在拍賣日公開競投，而買家在競投之前不了解該房地產的情況，在很短的時間內完成交易。賣價一般比公平市價低，才能吸引買家競投，促使拍賣盡快成功。拍賣市場有待進一步成熟，競投應該激烈，不然拍賣價格低于市場價格的頹勢不會好轉。②
房屋、土地管理部門的分別設置，導致不規范抵押的發生。一些抵押人先辦好土地管理部門的抵押登記手續，隨后又將此房產抵押給房產管理部門，還有就是此兩次抵押登記不是相同的抵押權人所辦，產生了房屋與其占用范圍內土地使用權的權利主體不一致的矛盾。債務到期的時候，到底誰先受償，成為一個棘手的問題。
除了上述情況外，抵押權人在設定抵押權時也需要了解和掌握抵押人（債務人）的其他情況，越全面越好。比如該房地產在進行抵押的時候受不受法律、法規的約束；該抵押物是不是多次抵押；審核該房屋的原始所有權登記資料，驗明抵押物與檔案資料記載情況；審查抵押物有無查封、扣壓、拆遷等限制登記的情況，一旦發現應及時停止等。③抵押權人在抵押運作過程中必須對抵押情況進行全面細致的了解，采取有效措施，提高防范意識，將風險降到最低，最大程度地保證自己的權益不受損害。
房地產抵押評估過程中的風險。抵押房地產評估是對房地產作為抵押物的價格按照一定的程序和原則，參照當時相似房地產的市場價格進行客觀合理的評估。評估過程存在許多風險。第一是權屬風險，如房產證登記面積、位置以及受益人與實際情況不相符合將引起權屬糾紛進而影響抵押物的市場價格。第二是時間價值風險：貸款到期日的實際房地產價值和房地產估值間的差異。第三是違規操作帶來的風險，如獲得未結算完土地出讓金情形下的土地使用權證、工程還沒有竣工時的房屋所有權證，房屋抵押時房屋所有權人與土地使用權人不一致等。第四，房產所有人將房屋租出，房租一次付清，由于金融機構不能在租期內實現抵押權，導致金融機構資金回籠方面存在風險。第五，原土地使用者的房產屬于土地開發費的一部分。
房地產抵押登記部門和現場勘察貸款額度審批存在的風險。從目前我國的登記制度來看，房地產管理部門作為房地產抵押登記部門，對房屋權屬登記和抵押登記進行真實性審查。現在許多抵押權人存在依賴思想，放松了作為抵押權人應該注意和把關的地方，只靠登記機關把關，給登記機關增加了許多壓力，同時也增加了登記機關出現風險的機會。查驗當事人是否具備抵押登記條件是登記機關對抵押當事人的合法性審查的重點，同時在抵押的主體資格、本人簽字、個人印章和身份證名字是否一致、有無共有人、共有人抵押意愿等方面也應該嚴格審查。
金融機構要高度重視現場勘察工作，確認房地產檔案和實際情況的符合程度。被評估對象的方位、周邊環境、建筑結構、裝修和設備狀況等是現場勘察的主要內容。有些人鉆評估人員對評估環境不熟悉的空子，提供虛假的現場資料給評估機構，使評估人員不能正確評估抵押物的價值。這就要求評估人員注意檢查土地出讓金的發票，核實房產證、土地證是否屬實。債權人通過相關部門進行貸后檢查，降低貸款風險，比如查看借款人土地實際用途是否發生變更等。
房地產抵押貸款的風險防范
完善房地產抵押貸款風險評估體系和保險機制。金融機構要明確責任，保證房地產抵押貸款流程的安全，堅決杜絕抵押物價值的人為操作，加強并動態監管抵押物全過程。制定統一標準規范，明確不宜作抵押物款項，將抵押物細分歸類。加強貸后管理，不定時對貸后抵押物進行跟蹤檢查。同時，實行分期還款制度，降低金融機構的金融風險。
對抵押物進行科學分類以確定合適的抵押率。抵押率是根據不同的抵押物及其變現能力來確定的，謀求抵押率約等于變現率。調整計算抵押率的方式，對于容易確認變現價值的抵押物來說，將變現價值減去處置變現抵押物的相關稅、費作為計算抵押率的分母來計算抵押率；對于那些不容易確認變現價值的抵押物，將雙方認可的評估價值，減去處置變現抵押物相關稅、費作為計算抵押率的分母來計算。④對貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限應根據市場行情分別設定不同的抵押率。
完善風險防范制度。在金融機構中樹立正確的風險理念，完善貸款業務的相關操作程序，加強和規范抵押貸款風險監控和預警體系的建設。抵押貸款風險存在于房地產貸款的審核、發放和回收各個方面，防范風險，要做到以下幾點：一、信貸操作規范化，內控管理嚴格化。實行跟蹤服務，落實調查責任，增加貸后檢查強度和次數。確定申報價格的合理性、各信息與實際信息的一致性是銀行辦理房產抵押貸款手續的前提，加強貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現，減少貸款損失。二、完善金融機構內部操作流程和監督機制，提高房地產按揭貸款管理水平，構建一套有效、適用的執行制度。三、建立違法違規通報機制。⑤對于虛假抵押貸款行為，要及時復查并找出問題所在，建立黑名單并實行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產抵押貸款風險發生。
總 結
在我國，房地產貸款是商業銀行的主要信貸業務之一。如何防控該業務所產生的風險，不僅關系到商業銀行的利益，也影響著我國整個金融市場的穩定。完善房地產抵押貸款風險評估體系和保險機制，完善金融機構風險防范制度是防范房地產抵押貸款風險的重要措施。同時，相關部門要設立特殊的房地產擔保規則，引入住房質量強制保險制度。完善銀行內控制度，加強監管部門監管力度，完善信息資源共享平臺，進一步完善房地產貸款風險控制機制。只有在房地產抵押登記管理部門和金融機構密切配合下，才能合理規避房地產抵押貸款中的風險。（作者單位：西南石油大學文法學院）
注釋
①符啟林：《房地產法》，法律出版社，2009年。
②關永宏：“論住房公積金貸款存在的風險及其防范”，《山西大學學報》，2009年6月。
③刑建：“淺談商業銀行住房貸款的風險防范”，《商情》，2008年6月。
銀監會將啟動新一輪房貸壓力測試
【《財經》綜合報道】中國銀監會在4月19日召開2011年第二次經濟金融形勢通報會，劉明康要求繼續認真貫徹差別化住房信貸政策，進一步強化房地產開發貸款的風險管理，開展新一輪的房地產貸款壓力測試。
去年，國家對房地產市場進行了宏觀調控，銀監會曾組織商業銀行進行多輪房地產貸款壓力測試，以評估房價下降及宏觀經濟情況變化對銀行房地產貸款質量的影響。在今年3月舉行的全國“兩會”上，銀監會主席助理閻慶民曾表示，根據壓力測試結果，房價下跌30％，在銀行可以承受的范圍之內。
對于防范房地產貸款風險，劉明康要求，要貫徹落實國務院關于房地產市場調控的各項方針政策，更加自覺地做好房地產信貸風險防控工作。繼續認真貫徹差別化住房信貸政策，嚴格執行貸款操作流程，進一步強化房地產開發貸款的風險管理，不折不扣地落實房地產開發貸款名單式管理、在建工程抵押、貸款成數控制及售樓售地款封閉管理。開展新一輪的房地產貸款壓力測試。
在防范集團客戶風險方面，要堅守客戶授信集中度紅線，將所持有的債券、發放的貸款以及表外擔保和貸款承諾統一納入授信集中度限額管理。嚴格設定行業授信集中度，密切關注集團客戶過度授信的風險。
劉明康強調，要堅決貫徹落實宏觀調控措施，提高金融服務水平。要堅決貫徹落實穩健的貨幣信貸政策，改變簡單追求貸款規模、市場占有率等粗放式的經營模式，注重建立長效機制和可持續發展，確保貸款條件的嚴格、審慎。
“在保證風險與收益相匹配和商業可持續的前提下，積極支持廉租房、公租房和棚戶區改造等保障性安居工程建設，加強還款保障機制的設計和建設。要嚴控合規風險，提高金融服務的質量和水平，把消費者保護落到實處，切實提高金融服務的質量和水平。”劉明康說。
聲音
市政債應和財產稅組合
中國人民銀行行長周小川：市政債和財產稅的搭配組合，有助于解決我國城鎮化發展的融資問題，有關部門正積極研究市政債推出事宜。此前地方融資平臺產生的債務處于逐步償還階段，并非如外界所想象的那么嚴重。對于已積累的超額外匯儲備一定要管理好，央行正積極尋找新的投資機構和渠道。
保險業將積極推動巨災保險制度
中國保監會主席吳定富：應大力提高保險業的競爭力，不斷擴大保險服務覆蓋面。在管理自然風險方面，“十二五”期間，保險業將積極推動建立適合我國國情的巨災保險制度，提高全社會抵御各種重大自然災害的能力，繼續推進農業保險發展，保障糧食生產安全。
外儲應收購更多資源和科技項目
國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌：中國持有1萬億美元外匯儲備就足夠，余下資金應該大量投資，讓投資組合多元化。外匯儲備投資應該修正原則，增加戰略性目標，按照實體經濟的需求收購更多資源和科技項目。
快報
香港首只人民幣計價證券發售
香港首只人民幣計價證券、匯賢房產信托（匯賢REIT，87001.HK）在19日中午完成公開發售。匯賢REIT共籌得資金人民幣104.8億元，總發行規模為20億基金單位，面向散戶發行的部分占20％，獲2.5倍認購。
富安達基金公司獲批
4月19日，富安達基金管理有限公司從證監會獲得基金牌照，成為中國第64家公募基金公司。富安達基金由南京證券有限責任公司、江蘇交通控股有限公司、南京市河西新城區國有資產經營控股（集團）有限責任公司三家單位共同發起設立，注冊資本1.6億元。
【關鍵詞】房地產抵押；風險；防范
房地產開發貸款、個人住房貸款，以及其他貸款，通常將房地產作為抵押物。而房地產抵押價值如果過高，就容易造成信貸風險，如果過低，抵押物的擔保作用就得不到充分發揮。《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》明確要求商業銀行在發放房地產抵押貸款前，要確定房地產抵押價值，作為核定貸款發放額的依據。因此評估師客觀、合理的確定抵押房地產的市場價值，有效的控制和規避房地產抵押評估中存在的風險尤為重要。
一、房地產抵押中存在的風險
1. 抵押權人操作風險是引發房地產抵押貸款風險的重要因素
銀行所貸資金的安全性原則和盈利性原則在開展房地產抵押貸款業務中是互相矛盾的。原因 如下：出于安全性和保守原則的考慮，銀行不應放貸過多以防范風險；從盈利角度出發，銀行應擴大貸款范圍，放寬貸款條件，這種做法將會提高銀行經營風險。現 今，抵押權人是這樣確定抵押率的：抵押權人根據抵押物的市場價值，綜合抵押人的資信信譽、還貸能力、貸款期限和變現能力等各方面因素來確定抵押率。由于抵 押權人專業知識不夠，對于房地產市場走勢預估不準，不能準確定位費用扣除項以及扣除多少，導致信貸工作困難。對估價時點的公開市場價值的折扣比例是貸款安 全性的唯一體現。事實上，抵押物的擔保能力應體現在其未來的變現能力上而不是當時抵押物的價值。比如，銀行一般按市場價格的五到七成確定貸款額，進而辦理相關抵押貸款業務，抵押物的擔保性質在這種方法中毫無體現。具體而言，采用現有抵押率公式計算貸款額存在諸多問題。首先，變現價值往往與市場價值存在較大 差距，人們通過高估抵押物評估價值進行抵押，即使評估價值不被抬高，反映的也不是變現價值，而是市場價值；其次在確定抵押率時，未從評估價值中扣除如訴訟 費、評估費、資產保全費、產權過戶費、處置費等實現抵押權所需發生的費用，這些費用相對抵押物價值是一筆不小的開銷。
2.抵押物風險
抵押物在市場價值減值方面的風險。郊區的企業將廠房設備和土地抵押掉，抵押物重置價值與市場變現價值相差很大；外部環境的變化會導致抵押物市場價值降低；廠房、職工宿舍樓等專用性很強的抵押物的交易市場狹窄，不好變現。
抵押物也有可能面臨短期強制處分的風險。《城市房地產抵押管理辦法》第三條規定：債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得 的價款優先受償。被拍賣房地產的所有人不是自愿的賣主，是因債務履約期屆滿未能清償債務而被迫依法拍賣其擁有的房地產，再加上拍賣價格未經過一段合適的議 價期，在拍賣日公開競投，而買家在競投之前不了解該房地產的情況，在很短的時間內完成交易。賣價一般比公平市價低，才能吸引買家競投，促使拍賣盡快成功。拍賣市場有待進一步成熟，競投應該激烈，不然拍賣價格低于市場價格的頹勢不會好轉。房屋、土地管理部門的分別設置，導致不規范抵押的發生。一些抵押人先辦好土地管理部門的抵押登記手續，隨后又將此房產抵押給房產管理部門，還 有就是此兩次抵押登記不是相同的抵押權人所辦，產生了房屋與其占用范圍內土地使用權的權利主體不一致的矛盾。債務到期的時候，到底誰先受償，成為一個棘手的問題。
3.變現風險
房地產是一種比較特殊的商品，它不能移動，屬于不動產。因此，投資于房地產項目中的資金流動性差，變現性也較差，不像其他商品那樣，容易收回資金。房地產資金變現風險主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。
4.社會和政策性風險
任何國家的房地產都會受到社會經濟發展趨勢和國家相關政策的影響。如果經濟繁榮，政策鼓勵支持，則房地產價格看漲，相反則會看跌，我國也不例外。新的房地產政策的出臺，二手市場的交易量明顯減少，出現了持幣待購的現象。對抵押權人來說，這些因素是應該充分考慮的，若銀行不注意經濟形勢和宏觀政策形勢的變化，很可能遭受損失。
5.經濟性風險
目前，房地產市場還是一種不充分的市場，其特征就是缺乏信息，許多房地產的交易和定價是悄悄進行的，這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規劃、稅費等規定。另外，房地產商品不同于一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、風格、建筑標準等都相同的建筑，只要建設位置不同，其價值就有很大差異。此外，如對房地產抵押過程中的諸多細節了解不詳盡，也有可能造成不必要的損失。如抵押一套住宅，如果在處置這套住宅時發現房屋的上、下水管道和結構上存在問題，就會使抵押權人遭到損失。
二、房地產抵押風險的防范
1.完善房地產抵押貸款風險評估體系和保險機制
金融機構要明確責任，保證房地產抵押貸款流程的安全，堅決杜絕抵押物價值的人為操作，加強并動態 監管抵押物全過程。制定統一標準規范，明確不宜作抵押物款項，將抵押物細分歸類。加強貸后管理，不定時對貸后抵押物進行跟蹤檢查。同時，實行分期還款制 度，降低金融機構的金融風險。
2.對抵押物進行科學分類以確定合適的抵押率
抵押率是根據不同的抵押物及其變現能力來確定的，謀求抵押率約等于變現率。調整計算抵押率的方式，對于容易確認變現價值的抵押物來說，將變現價值減去處置變現抵押物的相關稅、費作為計算抵押率的分母來計算抵押率；對于那些不容易確認變現價值的抵押物， 將雙方認可的評估價值，減去處置變現抵押物相關稅、費作為計算抵押率的分母來計算。對貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限應根據市場行情分別設定不同的抵押率。
3.完善風險防范制度
在金融機構中樹立正確的風險理念，完善貸款業務的相關操作程序，加強和規范抵押貸款風險監控和預警體系的建設。抵押貸款風 險存在于房地產貸款的審核、發放和回收各個方面，防范風險，要做到以下幾點：1）信貸操作規范化，內控管理嚴格化。實行跟蹤服務，落實調查責任，增加貸后 檢查強度和次數。確定申報價格的合理性、各信息與實際信息的一致性是銀行辦理房產抵押貸款手續的前提，加強貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現，減少貸款損失。2）完善金融機構內部操作流程和監督機制，提高房地產按揭貸款管理水平，構建一套有效、適用的執行制度。3）建立違法違規通報機制。對于虛假抵押貸款行為，要及時復查并找出問題所在，建立黑名單并實行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產抵押貸款風險發生。
4.對抵押率進行科學的分類，按不同抵押物及其變現能力確定抵押率，謀求抵押率變現率。調整抵押率的計算方式，對容易確認變現價值的抵押物，采用變現價值扣除處置變現抵押物相關稅、費作為分母計算抵押率，對不容易確認變現價值的抵押物，應在雙方認可的評估價值基礎上，扣除處置變現抵押物相關稅、費作為分母計算抵押率。建議根據市場敏感程度對貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限分別設定不同的抵押率。
三、結束語
如何防控該業務所產生的風險，不僅關系到商業銀行的利益，也影響著我國整個金融市場的穩定。要完善房地產抵押貸款風險評估體系和保險機制，完善金融機構風險防范制度是防范房地產抵押貸款風險的重要措施。同時，相關部門要設立特殊的房地產擔保規則，引入住房質量強制保險制度。完善銀行內控制度，加強監管部門監管力度，完善信息資源共享平臺，真正發揮抵押貸款的風險防范功能，高度重視抵押協議的法律有效性，掌握抵押貸款業務的特殊規律，確保房地產抵押的合法有效，真正有效控制銀行抵押貸款風險。
參考文獻：
為了防范房地產市場風險也好，為了抑制投機性購房需求也罷，自去年以來，國家調控樓市的決心顯而易見，舉措也是一個接著一個。而最近一段時間，關于“首套房首付已提至四成”的消息著實讓人捏了一把汗。
首付比例再提高
樓市對人的打擊從來都是始料未及的。南京石先生最近很郁悶。3月初，他委托中介到銀行辦理貸款，各方面條件都符合，至今兩個月過去了，銀行那邊還沒有確定放貸。而與此同時，在這家中介辦貸款的艾女士卻如期獲得了貸款。中介解釋說，艾女士的首付比例是5成，屬于銀行優先放貸的人群；石先生的首付只有3成，能不能貸下款來，只能盼銀行手下留情了。
今年以來，很多像石先生一樣的購房者驚喜的發現房價降了，首付也勉強湊上了，卻又遇到銀行不批貸款的難題。即使勉強批貸，買房者還要承擔高達1.1倍的利率上浮。這對剛需來說確實是一個不小的打擊。過去幾年，多家銀行為了競爭客戶，打出8折甚至7折的利率優惠，現在這些做法已經成為歷史了。在哈爾濱、福州、濟南、沈陽、西安等二線城市，首套房貸利率早已上浮到1.1甚至1.2倍。
“現在政策沒變，還是首套房最低首付三成，而房貸經理可根據客戶情況及貸款額度剩余情況，靈活掌握，比如客戶如愿意接受利率上浮，就可首付4成。”一家國有銀行的房貸負責人表示。在廣州，建行、農行表示其首套房貸首付比例已提至4成，首套房貸的利率優惠也早已成為歷史，貸款利率多在基準利率之上上浮10%。同樣上浮利率還有占房貸份額最大的建設銀行。
防風險或是托詞
從“國十一條”到“國八條”再到“國十條”，差別化的信貸政策已成為抑制樓市虛火的重要手段，第三套房禁貸，第二套房首付至60%，已經抑制了部分改善置業的買家。終于，“戰火”波及到首套房。
這樣的調整勢已引來無數首次置業者的關注，業內人士對此舉也是不甚滿意，合富置業首席分析師龍斌認為：“如果銀行房貸的額度比較緊，而申請房貸的人又相對多一些，那么考慮到供求關系，銀行可能會提高首付比例。但從政策的角度看，這樣做是違背調控精神的，因為國家的規定是支持、鼓勵合理的居住需求，特別是首次置業者。提高首付比例意味著提高貸款門檻，一部分的合理需求就會被拒之門外。”
“上調首付的主要目的還是為了控制風險，雖然單從業務方面來看，個人按揭貸款的風險并不大，但其實發放給購房者的貸款畢竟是會回籠到開發商那里去的，加之房地產項目本身已有銀行的融資，這就使開發商那里充斥著大量的銀行資金，一旦他們的資金鏈出現問題，銀行就會被牽扯進去。”光大銀行內部人士表示。
【關鍵詞】金融調控；金融業；房地產業；和諧發展
房地產是資金密集型的行業，房地產從開發到銷售都離不開金融機構信貸的支持。我國的房地產經濟和房地產信貸是在轉軌經濟環境下成長起來的，超額利潤導致房地產信貸非理性增長，結構性矛盾導致房地產開發貸款還款來源具有不確定性，資金來源較單一導致房地產對金融依賴程度高。房地產市場發育不良蘊藏著較大的金融風險。為了遏制房地產的泡沫，確保我國房地產業健康發展和我國金融的安全，2010年來我國政府陸續出臺了一系列房地產調控措施，2011年頒布房地產調控的“新國八條”，金融調控正在進入從量變到質變的關鍵時期。通過差別化住房信貸政策、上調存款準備金率和加息等一系列金融調控政策，使銀行放貸額度從緊，房地產開發資金鏈面臨考驗。在新形勢下，發展機遇與風險共存，如何共建穩健的房地產金融體系，促進金融業和房地產和諧地發展，是金融業與房地產業共同面臨的重要問題。
一、金融調控對金融業和房地產業的影響
（一）金融調控對房地產業的影響
1、融資困難
我國房地產業的融資方式包括貸款、股權投資、債券融資、信托融資、房地產基金等多種形式，而其中銀行貸款是房地產業的主要資金來源渠道，全國房地產銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發商對銀行信貸資金依賴程度已高于80%。實行金融調控后，一方面，銀行收緊信貸支持，資本市場基本關閉了IPO(首次公開募股)和發債融資的大門；另一方面，調控不斷深化，商品住宅交易量下滑，房企回籠資金趨緩。去年以來，房地產開發貸和按揭貸款都在下降。萬科提供的數據顯示，目前房地產開發資金來源中，國內開發貸款最近一年多時間內持久下降，今年到二季度其占比降到了17%，是2006年以來的最低水平；與去年同期類比，前6個月國內貸款降至6.8%，接近2007年以來的低點。在萬科關注的14個主要城市中，北京、上海、廣州、深圳和杭州5個城市，成交量與去年同比有小幅下降，與2009年相比則是大幅下降，與2007同期相比則有50%的下降。此外，主流開發商的銷售在今年7月份放緩。7月銷售數據顯示，包括萬科、保利、中海、綠城、富力等公司在內，銷售環比均出現下滑，萬科、中海、保利環比下滑超過3成。因此，目前我國房地產商目前面臨著巨大的資金壓力。據相關經濟學家分析，目前我國房地產商面臨5000億元以上的資金缺口。
2、成本費用提高
一是，由于房地產融資渠道狹窄，在金融調控下，銀行放貸額度從緊，融資困難，融資成本也就隨之提高。今年開發商融資成本大幅度上升，由原來的6%-7%，提高到15%-16%。二是，由于貸款利率提高和限購政策，使得人們的住房消費速度放慢，而開發商為了及時回籠資金，積極開展各種形式的促銷活動，市場的競爭更加激烈，銷售費用增加。
3、房地產市場走向分化
信貸緊縮，房地產融資渠道狹窄，使得房地產資金缺乏有效的資金來源；房價下跌和成交量緊縮使得房地產資金周轉困難；利率提高，信貸的利息增加。這些因素的共同作用，一些實力不強的中小房地產商或被淘汰出市場，或被其他大型房地產商兼并收購，從而市場集中度會得以提高，房地產市場走向分化。
（二）金融調控對金融業的影響
1、銀行放貸額度從緊
實行金融調控以來，我國不斷提高存款準備金率，特別是2011年我國5次提高存款準備金率，使我國存款準備金率達到21.5%，創歷史新高。存款準備金率的上調使銀行放貸額度從緊。“偉嘉安捷”分析，央行每上調0.5個的百分點的存款準備金，將凍結超過3000億元資金。存款準備金率的不斷上調，銀根緊縮。今年下半年平臺貸款風險防控的深入推進，銀行對于房地產業貸款的發放會越來越難。
2、信貸風險增加
金融調控下銀行信貸金額從緊，使對銀行貸款依賴程度高的房地產商目前面臨著巨大的資金壓力，積累了大量的金融風險。主要表現：一是房地產信貸增長過快顯非理性增長，還貸來源不確定；二是房地產商自有資金比重低，銀行信貸占房地產資金的比重高，使得我國的房地產金融面臨著較高的金融風險；三是商業銀行過度競爭。目前，房地產貸款，尤其是個人住房貸款仍是各銀行的優質資產。為了爭取更多的市場份額，部分商業銀行基層行采取變通、變相或違規做法，降低貸款標準，減少審查步驟，放松真實性審核，嚴重影響銀行資產安全。四是住房貸款管理薄弱，“假按揭”貸款風險顯現。少數銀行的分支行對房地產貸款“三查”制度不落實，甚至為了規避房地產開發貸款的政策規定，與開發商和中介機構共同虛構住房按揭貸款合同，將不符合政策規定的開發貸款轉換為住房消費貸款，將一些銷售困難的樓盤以“假按揭”方式幫助開發商套現。另外，房地產市場分化，一些中小地產商隨時面臨資金鏈斷裂的風險。這些風險最終無疑都會轉嫁給銀行，從而導致我國的銀行業面臨巨大的房地產信貸風險，加劇我國經濟波動。
二、發揮金融調控的作用，實現金融業與房地產業的和諧、發展、共贏
1、建立房地產金融風險監控體系，加強監管力度，有效防控信貸風險
目前我國房地產金融法制建設滯后，監管和調控體系不完善，房地產金融缺乏有效的監管體系。房地產調控是一項復雜的工程，金融機構要關注經濟和政治環境的就化，關注房地產市場的變化，隨時充分掌握房地產市場的有效信息，并及時進行分析，預測房地產市場的發展趨勢，才能走在房地產發展的前沿，并根據房地產市場的變化，合理地運用金融政策進行有效調控，防范風險于未然，促進房地產業健康發展。因此建立房地產金融風險監控體系是十分必要的。
建立房地產金融風險監控體系。首先，建立科學的房地產金融風險宏觀監控制度，層層落實風險監控職責，實現全過程、全方位、全員的監控；其次，金融機構要建立和完善房地產市場分析、預測和監測指標體系；第三，建立一支房地產金融風險監控的專業隊伍，提高金融機構從業人員的職業素質，增強風險意識。
加強監管力度，做好事前、事中、前后的監控。認真做好貸前調查工作，及時分析信貸業務的客戶的財務風險和經營風險，研究信貸風險防范措施，確定投資項目的可行性。加強信貨資金的管理，根據宏觀經濟環境的變化、信貸市場的變化、銀行信貸資金流動性和內控制度要求變化，采用科學、完整的風險度量指標體系對房地產信貸項目的量化分析指標進行動態調整，確保信貸資金的使用安全。加強與客戶的溝通，建立良好的借貸關系，為提高房地產企業資金的使用效益出謀獻策，確保信貨資金按期收回。
2、大力推進房地產金融融資模式的創新，建立多元化的融資渠道
房地產是資金密集型行業，所需資金額非常大，單純依靠銀行信貸或信托基金都不能有效地解決融資的問題，在嚴厲的金融控制下，房地產金融融資模式創新就顯得十分重要。因此，一方面，必須大力推進房地產金融融資模式的創新，探索房地產信托，債券型、股權型以及混合型REITS，房地產私募融資，住房抵押貸款證券化，商用房地產抵押貸款證券化，構筑完善的房地產金融體系，形成金融和房地產業相互支持，相互促進的機制，提高銀行房地產貸款的流動性和安全性，分散信貸風險。另一方面，金融業憑借完善的金融服務體系，支持優秀房地產企業拓寬融資渠道，鼓勵房地產企業通過股權合作、上市、房地產信托、房地產項目債券化等多元化的融資渠道籌集開發資金，進一步改善房地產企業的資本結構和資本質量，降低房地產金融風險。
3、加快建設和完善信用等級評估系統，建立良好的借貸關系
完善的信用分級制度是實現金融衍生創新的基石。過去由于商業銀行之間的競爭激烈，許多金融機構的信用等級評估形同虛設，信用評價制度缺失，貸款機構與借款人之間存在著嚴重的信息不對稱，在流動性收緊時期，金融調控越來越深入，蘊藏較大的信貸風險，因此，金融機構建設和完善信用等級評估系統迫在眉睫。建立客戶信用等級評估的制度，構建和完善科學的客戶信用等級評估系統，通過信用等級評估系統，建立和擴大房地產市場信息來源，及時關注房地產市場發展變化，在對房地產房地產市場發展形勢進行分析和預測的基礎上，認真篩選與有效支持優質客戶，將有限的信貸資源分配到真正優質的客戶群體，確保信貸資金的安全。通過信用等級評估系統，及時了解房地產企業的經營情況，及時與企業溝通，并給予房地產理財的指導，幫助企業渡過房地產市場調整時期，防止業務發展大起大落，同時加速信貸資金回籠，有效防控信貸風險。
4、合理地運用金融調控政策，調整房地產業投資結構和方向，促進房地產市場健康發展
目前我國的房地產存在較嚴重的供需結構失衡。新建的中小戶型、中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應不足，而高端住房卻供給過剩。“新國八條”國家的政策導向主要在于保持房地產市場的流動性，解決居民的基本住房需求。為了保障中低收入者的基本住房需求，加大保障性住房的建設力度，以及廉租住房建設和棚戶區改造投資支持力度。國家在保障性安居工程建設上的政策措施、個人轉讓住房的稅收政策、差別化住房信貸政策等直接或間接地給予房地產商優惠，從而實現供給和需求的合理互動。國家對房地產的金融調控政策積極地引導金融機構給予房地產商融資支持，明確的引導房地產商將資金投向中低價位、中小套型普通商品住房建設。從我國整體水平來看，目前我國房地產市場潛在的最大的住房消費者群體是中低收入者，其最需要的是能滿足基本生活需求的普通住房，因此這類群體對住房的偏好體現在價格合理，中小戶型、地段適中的普通住房。因此對于房地產商來說，投資此類住房是大有市場的。因此房地產業結合政策的導向，在房地產開發的雙軌制的模式下，加速企業轉型，由原來的單一性向混合型、綜合型方面轉變，利用金融機構的信貸大力投資中低價位、中小套型普通商品住房，積極投資參與保障性安居工程建設。
在投資方向上，面對金融調控下的房地產市場，一線城市的房價下降是必然趨勢，三四線城市的房地產市場受金融調控的影響較小，房價并沒有超出消費者可以接受的合理的價格范圍。中國指數研究院的數據以及中房協今年7月份的相關報告顯示，我國房屋的銷售面積和銷售額等指標均保持增長。成交量自5月份以來一直延續增長態勢，其中，成交量的增長主要集中在三四線城市，而一二線城市的成交依然處于低位。投資方向應以大城市為依托以中小城市為重點，在布局中關注到一二線城市，同時也要把業務向三四線城市積極延伸。隨著人們生活水平的提高，人們越來越注重生活的質量，生活方式也在發生新的變化，這勢必推動小城鎮的開發, 推動旅游房地產、休閑養生房地產的高速發展，度假用房及其短期交換使用也將成為新的熱點。
作為國民經濟支柱產業房地產關系到60個相關產業，房地產業不發展，國民經濟就會受到嚴重的影響。我國政府近年來陸續出臺了一系列房地產金融調控措施，目的是為了遏制房地產的泡沫，確保我國房地產業健康發展和金融的安全。因此，建立和完善房地產金融風險監控體系，形成金融和房地產業相互支持，相互促進的機制，合理運用金融政策調控，才能促使金融業與房地產業的和諧、發展、共贏。
參考文獻：
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[2]韓旭,王翔.金融調控對房地產市場影響分析[J].商品與質量,2011(3)．
2012監管五大重點
一是以現場檢查為抓手，努力緩釋信用風險、市場風險、操作風險等重點風險，指導銀行開展動態壓力測試。
二是以執行國際監管要求為抓手，加強系統重要性銀行監管。將系統重要性銀行監管的國際要求融入“腕骨”指標體系，提高并表面監管能力，做好危機管理預案。
三是以實施新資本協議為抓手，督促銀行制定風險評估達標規劃和資本占補平衡管理辦法，全面加強風險管理和內控建設。
四是以完善績效考評機制為抓手，努力推動大型銀行科學發展。抓緊出臺銀行績效考評指引，督促銀行制定穩健的年度經營計劃，健全績效考評機制。
五是以改善金融服務為抓手，督促銀行更好的支持實體經濟。積極落實國家促進小微企業和“三農”發展的各項扶持政策，嚴格規范服務收費行為，支持銀行通過金融創新，提升對重點領域和薄弱環節的服務能力。
改革開放30多年來，伴隨著國民經濟持續快速發展，中國快速建立了現代金融體系，實現了跨越式前進。然而，相對于西方金融市場的發展歷史，中國金融業改革開放的歷程還很短暫，還面臨著一系列嚴峻挑戰和考驗。要真正實現“由大到強”，還需怎樣的培育過程和艱苦努力？
為此，中國銀行業監督管理委員會上海監管局局長、高級經濟師廖岷接受本刊記者采訪，坦陳所思所慮，詳解2012年中國銀行業面臨的風險與挑戰。
做好監管要及時轉變觀念
《中華兒女》：您認為我國銀行監管部門在金融行業應該是一個什么樣的角色？其主要職責是什么？
廖岷：從各項審慎監管指標包括資產質量、資本充足率、撥備率、盈利水平，以及風險防控能力、審慎經營理念等方面來看，當前中國銀行業正處在歷史上的最好時期。這些成效的取得既包含了銀行業金融機構自身的努力，同時也得益于監管者這些年來在加強銀行公司治理、推進風險監管、科學監管等方面的大量付出。
作為銀行監管部門，我們在某種程度上扮演了金融市場“敲鐘人”的角色。我們的主要職責是使銀行在健康可持續發展道路上發展，在這個過程中，有時候我們必須扮演“敲鐘人”的角色。
《中華兒女》：去年一年，從銀行監管部門的角度看，您認為我國銀行業最主要的變化是什么？又是什么原因促使了這樣的變化？
廖岷：從監管部門角度講，我認為中國銀行業所取得最主要的變化是公司治理和風險管理觀念上的轉變。目前，中國銀行業已經構造了一個很好的公司治理框架，主要針對董事會的職責，內部的控制和合適的薪酬刺激機制。當然，商業銀行的風險管理能力也得到大大加強，這個加強主要通過風險管理的政策和制度來實現，這些政策和制度主要就是為了要發現、評估、監督和減少風險。同時，商業銀行的透明度也大大增強了，銀行現在可以通過多種渠道信息，其經營和管理也得到了市場的約束。此外，很多新的觀念和思路在商業銀行日常運作和管理中也得到了體現。
而中國銀行業所取得的巨大成績在很大程度上也要歸功于監管部門的理念和做法。從一開始我們銀監會就提出了以法人和風險為本的監管理念，確保銀行有效地進行風險管理和內部控制并提高透明度。我們嚴格要求商業銀行把貸款進行科學分類，并提足撥備，把利潤做實，并把資本充足。
銀行資產負債表是實體經濟鏡子
《中華兒女》：2012年，您認為我國銀行業面臨著哪些挑戰？
廖岷：作為監管部門，我們清醒地認識到目前銀行業面臨的問題和原來相比，不但數量上沒有減少，程度上也沒有減少。這些挑戰和問題包括期限錯配、政府融資平臺貸款、房地產貸款和對國際貸款新規則的本地實施。這些挑戰背后的主要原因還是因為目前在中國80%的融資是通過銀行來做間接融資。所以，銀行的資產負債表其實是實體經濟的一面鏡子。
《中華兒女》：針對這些挑戰和問題，從銀行監管部門層面上，怎樣應對？
廖岷：目前，中國的經濟正在經歷一個轉變，從原來注重增長率到注重增長質量，從消耗能源型到目前的以效率質量為主，從原來出口導向到內需導向，這些轉變中所產生的成本都會與銀行業有一定的關聯。比如期限錯配的問題，這個問題主要也是我們之前采取以投資為導向的增長方式產生的問題。目前大部分銀行信貸資產是中長期貸款，其中70%為固定資產貸款。由于現在加息通道形成，老百姓通常希望以更短的期限進行存款。中國銀監會很早已注意到期限錯配問題，我們已要求銀行通過對消費貸款和中小企業貸款的業務轉型來提高信貸資產。對于那些已經開始對資產證券化業務進行先行先試的銀行，我們也要求他們對該業務的開展采取非常審慎的態度。總的來說，我們已經采取措施應對期限錯配的問題，但是這個問題的解決不會在一夜發生，需要時間。
再說政府融資平臺的問題。這個問題也不是一個新概念，上個世紀這個融資平臺形式就已經存在了，因為當地政府沒有辦法通過向資本市場融資獲得資金，自然他們向銀行進行求助，通過多種形式的平臺向銀行進行貸款。這兩年，隨著地方政府振興當地經濟的努力，政府融資平臺問題得到進一步的關注。為了應對風險，中國銀監會在2009年中期和2010年要求銀行重新審查每一筆政府融資平臺貸款，進行合理地貸款分類，并根據分類的結果采取補救措施。我們采用現金流覆蓋作為貸款分類的主要標準，并要求銀行采取必要的防范風險的措施，包括完善還款方式、提足資本和提足撥備。
站在前沿把控風險
《中華兒女》：房價是近年來熱點話題之一，房地產貸款政策也隨著房地產行業的波動而不斷變化。那么，從銀行業來講，在這方面如何監管？
廖岷：房地產貸款的風險問題，主要也是中國近兩年工業化和城市化的副作用。很多地方政府把房地產作為支柱行業，所以銀行資產負債表上有很多房地產貸款這也不足為奇了。
為應對這一風險，銀監會要求銀行一方面要切實貫徹中央政府對于房地產方面的一些宏觀政策，另一方面也要求他們做好房地產風險的防控。另外，銀行也被要求對于房地產貸款的一些差異化的政策進行很好的貫徹落實，對于房地產貸款的申請做到嚴格的盡職調查。
《中華兒女》：具體有什么措施？
廖岷：總體來說，我們對房地產貸款風險防范采取四個措施：第一，對貸款成數有明確要求；第二，要求銀行使用在建工程作為抵押而不是土地；第三，要求對有土地閑置、捂盤惜售和投機行為的房地產開發商貸款進行限制；第四，要求新發貸款考慮借款人之前的還款記錄。
近幾年，中國銀監會也對房地產進行了多輪不同情景的壓力測試，現在監管部門和銀行都認為房地產風險的廣度和深度在進一步加強，但是我們有信心把風險降低到可控程度。
