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關鍵詞：房地產；經營風險；管理措施
引言：隨著我國經濟的全面發展，各行業都出現了新的增長，其中房地產行業的進步顯得尤為明顯。房地產經營風險是房地產企業首先關注的問題，這主要是因為房地產企業是高風險行業，雖然高收益，但也有著高風險。房地產企業如果無法做好企業經營風險的管理，則會為企業經營發展埋下巨大隱患，同時嚴重時甚至會影響到國家經濟的發展，因此房地產企業經營風險的分析與管理便成為了房地產企業經營管理中的重點。
一、房地產企業的經營風險分析
（一）房地產項目選擇階段面臨的經營風險。房地產企業進行地產項目的選擇是房地產企業進行項目開發過程中具有不確定性最強、風險最大的階段，如果房地產企業項目選擇出現問題，那么將會造成很嚴重的后果：企業資金鏈斷裂、企業無法獲得預期利潤甚至虧本；房地產項目區位選擇出現問題，房屋最后出售出現困難等。因此，企業在項目選擇確定前，進行周密的項目可行性研究，出具可行性研究報告，通過詳細了解投資項目所處區位環境，預估房地產未來售賣能力；通過對公司現有資金狀況及未來可能的融資渠道及融資金額，科學合理預測資金流入流出，防止出現資金鏈斷裂；通過現有企業財務會計數據預估企業在該項目的財務杠桿等數據，預判投資該項目存在的收益等。例如，HD房地產開發公司試圖打造HS市最大的商業購物休閑中心，該項目選址在人流量大，地段成熟的老城區，但是項目開盤后2個月內，原租戶都退租關門。后分析原因：該地段雖然人流量大，且地段成熟，但是該地區主要居住人群消費水平較低，沒有較強的購買力。該處房地產的開發最終失敗，對企業造成了巨大的財務壓力，投資幾乎完全沒有收回。
（二）房地產項目建設階段面臨的經營風險。房地產項目選址確定后，經過繁雜的前期準備工作，便進入了房地產項目的建設施工階段。此時，房地產企業仍然面臨著較大的經營風險，如資金鏈條斷裂風險；原材料采購質量不合格風險；工程質量把關不嚴風險；工程進度停滯不前風險等等。
（三）房地產項目租售階段面臨的經營風險。當房地產企業的項目建設完工后，經過驗收交付即進入房地產項目的租售階段。在房地產租售階段，房地產企業仍然存在著一定的經營風險。此時，房地產商的目的是實現房地產的商品轉化，盡快收回投資獲得企業利潤。如果已經建造完工的房地產項目因為各種原因而無法租售，則會導致企業完成的房地產項目中的房產積壓，造成企業資金周轉困難，出現財務危機。此時，市場對房地產項目的影響極大，如果市場上需求者持續處于觀望態度，則房地產企業將面臨很大的資金風險，如果貿然降價將帶來巨大的財務損失，但如果持價待售，企業的財務壓力也將越來越大，很容易造成企業資金鏈斷裂。
二、房地產企業經營風險的管理措施
（一）房地產項目選擇階段的經營風險管理。（1）注重對房地產所處外部環境進行分析了解。隨著市場經濟的不斷發展，房地產企業與外部環境的聯系也越來越緊密，企業的經營環境也會從多方面影響企業的發展。房地產企業在進行項目選擇前，需要完整把握房地產企業所處的外部環境，減小投資失敗的風險。企業管理者需要將企業作為一個開放的系統，將內部環境和外部環境結合起來，制定適合本企業持續有效發展的目標及方式，針對每一個項目均應認真進行可行性研究，出具可行性報告，適應外部環境的變化，提高房地產項目投資成功率。（2）運用變通的開發組合理論。俗語“不要把所有雞蛋放在一個籃子里”，企業在進行經營投資時也需要注意這樣一個開發組合理論。房地產企業在進行項目投資時，可通過選擇處于不同區位、不同開發類型、不同租售組合的項目來降低企業面臨的風險，達到分散風險、提高企業經濟收益的目的，防止因為某類項目的失敗造成企業無法繼續經營的情況出現。房地產企業的管理者在綜合考察多個投資項目時，可最終選擇符合本企業基本生產條件，但是與其他在建項目共性較弱的項目進行投資。
（二）房地產項目建設階段的經營風險管理。（1）聘請具有良好資質及信譽的監理公司及專業人士對項目質量進行監管，確保資金順暢。對于房地產企業而言，其主要進行的就是房地產的建設開發，而對于這種事關民眾人身安全的商品，民眾也比較關注其安全性。因此房地產企業如果想要獲得長久的發展，需要在進行開發時需嚴格把控房產質量。同時，由于房地產項目的開發建設具有極強的專業性和實踐性，因此需要聘請專業的、有資質的工程監理對項目進行監管，減小項目發生質量問題的概率。同時公司財務必須按資金預算籌集和使用資金，嚴格按照監理公司等專業部門核定的產值支付工程進度款，嚴格按合同及資金預算支付各項款項，防止資金鏈斷裂。（2）根據市場行情與銷售狀況決定開發進度與銷售策略。鑒于目前房地產市場的持續低迷與國家宏觀政策導向，各地的房地產市場都出現了價量齊跌的普遍狀況。雖然目前大多數地區取消了“限貸”等相關政策，國家也對首套房的優惠政策做出了調整，但大多數購房者還處于觀望心態。因此，對于房地產企業而言，必須根據本地市場行情，作出合適的開發進度決策與合理的銷售策略判斷。如當前情況下，對于項目的進度可以考慮穩健性，確保交房即可，用不著提前或趕工期，增大資金支出，占用大量資金，同時保證足夠的銷售費用預算，加大對銷售廣告費效比的考核，但必須考慮投入與產出比例，總體提高企業利潤。
（三）房地產項目租售階段的經營風險管理。（1）選擇業務管理水平較高的物業公司。對于現代購房或者租房者而言，考慮的不僅僅是房屋面積、房屋版型等硬性條件，還會認真考慮物業管理水平等軟條件。一個優秀的房地產項目只有配備了高質量的物業管理，才算是完整的成熟的房地產項目。而同時，良好的物業管理能力也會提高房產的競爭力，增大對于該房產項目的需求。當外部環境對房地產項目的租售并不有利時，房地產項目的內部條件優化將明顯促進企業租售實現，提高企業資金周轉速度、減小企業財務壓力，增強企業內部控制能力，同時也會促進企業的形象提升，在同行業競爭中保持優勢地位。（2）加強銷售控制，減少壞賬損失。由于房地產項目的租售是資金回籠階段，此時如果出現久欠房款或租金的情況，將會大大增加企業的財務風險。對于房地產企業而言，需要加強銷售控制，減少壞賬的出現概率，防止出現財務惡化等狀況。因此，對于房地產企業而言，需要嚴格把控購房者首付比例及余款支付期限，租房者支付押金數額及租金繳納期限。當購房者財務信用情況較差時，需要考慮提高其首付款額度，不能只盲目考慮銷售，如果后期按揭辦不下來將會導致長期未達賬項。因此，只有通過合理有效的銷售控制管理，才能將企業面臨的經營風險降低到最小。
結論：近些年來我國房地產業保持著發展的態勢，同時房地產業的發展事關國計民生。房地產業實質上屬于典型的資本密集型產業，企業在投資房產項目時需要占用較大規模的資金，同時由于項目建設周期較長，因此資金周轉期也較長，如何有效把握房地產企業的經營風險便成為了房地產業日常經營管理中的重要環節。房地產業經營風險大小將直接影響到企業未來的生存及發展。房地產企業經營風險的分析現已經成為房地產企業減小風險、制定發展目標的重要舉措。因此，為確保房地產企業可以在激烈的市場競爭中占有優勢地位，必須首先分析各項目經營風險及采取必要的應對措施。
參考文獻：
[關鍵詞]房地產電子商務；經營效率；DEA
[中圖分類號]F49 [文獻標識碼]A [文章編號]1006―5024（2014）03―0147―04
一、引言
作為房地產行業的重要組成部分，房地產電子商務在房地產行業的發展中具有十分重要的作用。特別是近年來，隨著網絡的日益普及，房地產電子商務低成本、有效解決信息的不對稱問題及其所帶來的網絡外部性在企業盈利方面顯示了巨大優勢，因此房地產電子商務得到了長足的發展。然而，房地產電子商務行業發展時間較短，水平參差不齊，整體發展水平較低，這對其可持續發展構成嚴峻挑戰。在此背景下，通過對房地產電子商務企業進行經營效率評價，探討如何提升其經營績效和核心競爭力，對提高行業經營效率、促進行業的健康可持續發展具有重要意義。
目前，房地產企業的績效評價研究較多，但全面考察房地產電子商務經營績效的實證研究和績效評價研究較為少見。甘平（2012）運用DEA（數據包絡分析）方法對16家電子商務企業2007年的經營效率進行分析，并運用差額變量的分析方法對DEA無效的單位提供了改進建議。費小燕（2010）應用層次分析法對電子商務企業的績效進行綜合評價，研究認為現階段評價電子商務企業績效的主要指標為企業盈利能力狀況、資產質量狀況、市場份額等。眾多學者研究了房地產企業的績效，比如，馬曉南（2013）運用DEA（數據包絡分析）對2010年我國所有上市房地產企業效率進行評價并根據其效率值進行分類，然后使用PNN（概率神經網絡）和MDA（傳統多重判別分析方法）對分類效果進行模式識別，提出當前上市房地產企業總體效率偏低的結論。孟川瑾等（2008年）以中國企業500強中的房地產企業為決策單元，應用DEA（數據包絡分析）方法，對其技術效率、純技術效率和規模效率進行了研究，提出DEA方法是評價房地產企業相對有效性的一個科學方法，而對房地產企業而言，應該針對研究中效率相對不足的地方予以改進。
綜合國內外相關文獻發現：第一，目前研究房地產電子商務企業的文獻較少，更鮮有文獻涉及房地產電子商務企業的經營績效研究。第二，現有文獻對電子商務企業和房地產企業的績效運用了多種方法進行評價，DEA（數據包絡分析）是其中較為有效的方法，但相關文獻大多數缺少對影響企業效率的要素進行深入分析。本文擬針對以上兩方面進行補充，運用DEA模型對房地產電子商務上市企業2011年3季度到2013年2季度共8個季度的靜態效率進行評價，然后結合基于非參數DEA的Malmquist生產力指數對房地產電子商務企業的效率變化進行動態評價，最后利用Tobit模型對影響房地產電子商務企業效率的因素進行分析，試圖為提高房地產電子商務企業的競爭力和綜合實力，促進房地產電子商務企業實現可持續發展提供參考。
二、研究方法與數據說明
（一）研究方法
本文主要是采用DEA模型、Malmquist生產力指數和Tobit模型。
（二）指標選取與數據來源
DEA模型測算的關鍵在于投入產出指標的選擇。根據DEA指標選取的基本原則，結合房地產電子商務企業的投入產出特征以及數據的可獲得性，本文選取三個基本的投入變量――主營業務成本、固定資產凈額和在職員工人數，產出指標則選取主營業務收入和稅前利潤總額。截至2013年9月，在美國紐約證券交易所和納斯達克證券交易市場現有房地產電子商務業務的企業有21家。本文的研究樣本期間為2011年3季度到2013年2季度共8個季度，剔除不符合要求的企業，最終選取12家房地產電子商務企業。樣本期間內的所有數據均來自于12家房地產電子商務上市企業在樣本期間公布的財務報告。
三、實證分析
（一）房地產電子商務上市企業基本效率評價
1 總體規模效率、技術效率分析
本文將12家房地產上市企業8個季度的無量綱化數據代入基于投入導向的DEA的BCC模型中，利用軟件DEAP2.1運行得到房地產電子商務上市企業最近8個季度各效率的平均值，如表1所示。
從表1可以看出，房地產電子商務上市企業8個季度平均綜合技術效率為0.939，水平較高。造成綜合技術效率水平較高的主要原因是純技術效率水平較高，而規模效率水平相對較低。由此不難說明，對于房地產電子商務上市企業而言，核心技術對企業效率的提升有著重要的作用，而目前大部分企業在規模上還應該有所控制，提高規模效率。
2 各企業的效率分析
（1）綜合效率
綜合技術效率是純技術效率和規模效率的乘積，主要衡量企業在給定投入要素的條件下實現最大產出的能力。利用DEA的BCC模型測算出12家房地產電子商務上市企業在樣本期間的綜合技術效率值，其中HomeAway、CoreLogic和HFF三家的績效表現最好，年均綜合技術效率值為1。MarketLeader的綜合技術效率平均值最低為0.82。這說明大多數的房地產電子商務企業還沒有達到效率前沿面，仍需進一步發展。
（2）純技術效率分析
純技術效率衡量的是企業對現有資源的利用能力，主要體現企業的整體技術水平。通過分析可知，房地產電子商務上市企業的純技術效率值都很高，有7家企業的純技術效率值為1，達到純技術上的完全效率。而企業CoStar的純技術效率最低，為0.905。這說明房地產電子商務企業的技術趨于完善，要素配置較為合理。
（3）規模效率
規模效率是企業因規模擴大而導致產出增加的狀況。規模效率越高，表明企業的規模越接近與最優產出的規模。各房地產電子商務企業的規模效率變化趨勢與綜合技術效率保持一致，HomeAway、CoreLogic和HFF3家企業的規模效率值為1，其余企業的規模效率較低，綜合技術效率值最低的MarketLeader規模效率值也最低，僅為0.873。這說明房地產電子商務企業大部分在規模上距最優產出的規模還有一定距離。
（二）房地產電子商務上市企業的動態效率分析
根據各企業Malmquist生產力指數，房地產電子商務上市企業的生產經營效率以每季度3.8%的速度下降，這主要是由于樣本期間內以3.6%速度下降的技術變動。此外，各公司的Malmquist生產力指數僅有3家超過1，表明房地產電子商務上市企業的生產力在總體上呈衰退的趨勢。分析可知，在規模效率基本不變的情況下，樣本期間內房地產電子商務上市企業的Malmquist生產力指數仍有所下降主要歸因于技術變動的降低。這表明房地產電子商務上市企業還需進一步完善技術或者管理模式、盈利模式的創新，進而可以從外部推動生產前沿的變動，使企業向更優的方向發展。
在12家企業中排名前兩名的是易居購房網（EJ）和搜房網（soufun），其Malmquist生產力指數均大于1。兩家企業Malmquist指數大于1的原因在于其推出了具有特色的房地產電子商務業務――增值服務優惠券業務。該業務是以購房者通過預付金的形式購買相關優惠券以享受房價優惠和相關增值服務。以搜房網為例，在其2013年第二季度財務報告中。電子商務服務收入4497萬美元，同比增長84.2%，占總收入的比例也從25.1%升至31.2%，而該業務主要來源于搜房卡會員服務。
（三）Tobit回歸分析
為了進一步研究房地產電子商務上市企業效率的影響因素，本文以DEA模型得出的房地產電子商務上市企業綜合技術效率值為因變量，以房地產電子商務上市企業效率的各種影響因素作為自變量，構建Tobit回歸模型。
1 模型設定與數據說明
假設一：房地產電子商務上市企業的規模越大，企業效率值就越高。在傳統經濟學理論中，在規模報酬遞增階段，生產成本隨著規模的增加而減少，企業的生產效率也會隨之提高，而當規模擴張到一定程度上后，由于內部管理成本的不斷提高會使企業的生產效率出現下滑的情況。為了驗證企業的規模與其效率是否存在正相關的關系，本文選取企業規模（根據數據的可得性，選用企業的總資產來代表企業規模）作為效率影響因素之一。
假設二：房地產電子商務上市企業的資產負債率越高，企業效率值就越低。對于經營者來說，如果資產負債率過高則會造成還款緊張、資金短缺等問題，從而會增加企業的風險。而如果資產負債率過低則說明企業利用債權人資本的經營活動能力較差，部分資本尚未得到充分利用。本文將該變量列為影響因素之一，就是為了了解資產負債率對企業的生產效率究竟起正向作用還是負向作用。
假設三：房地產電子商務上市企業的資產周轉率越高，企業效率值就越高。資產周轉率代表了企業的運營能力，反映了企業的目前經營狀況，有利于企業的經營發展，選用該指標是為了判斷擁有較高的資產周轉率的企業是否會對其效率有正向的促進作用。
假設四：房地產電子商務上市企業的管理費用占比越高，企業效率值就越低。在一定程度上，管理費用占總支出的比例越大，企業的管理水平就越高，而過多的管理費用則對管理水平提高有限，反而會影響企業效率的提高。
假設五：房地產電子商務上市企業的人均產值越高，企業效率值就越高。人均產值等于企業的主營業務收入除以企業員工人數。該指標反映的是單位勞動力的產出水平，是衡量企業勞動力投入對產出貢獻率的重要指標。本文假設人均產值與企業效率成正比。
2 Tobit模型的構建
本文采用Tobit模型對各個影響因素進行回歸分析，進而得出各影響因素對效率的影響大小。以各影響因素為自變量，企業的綜合技術效率為因變量，構造Tobit模型如下所示：
EFFit=C+α1SCALit+α2DEB%it+α3TURNOVERit+α4FEEit+α5PEROUTit+εit
其中，因變量EFF代表房地產電子商務上市企業的綜合技術效率，自變量SCAL為總資產的對數，代表企業規模，DEBT為資產負債率，TURNOVER為資產周轉率，FEE為管理費用占比，PEROUT為人均產值。C為常數項，α1、α2、α3、α4、α5為各自變量的回歸系數。為殘εit差項，i代表企業數（i=1，2，3，…，12），t代表時期（2011年3季度，2011年4季度，…，2013年2季度）。
3 Tobit模型計算結果與分析
根據DEA模型計算出的效率值以及紐約證券交易所和納斯達克證券交易所選取樣本企業樣本期間的相關影響因素數據，采用STATA 12.0對房地產電子商務上市企業效率影響因素進行Tobit回歸，計算結果如表2。
由表2回歸結果，可以得到以下結論：
（1）企業規模SCAL這一影響因素在t統計檢驗下不顯著，表明企業規模的大小對房地產電子商務上市企業的經營效率沒有顯著的影響。房地產電子商務企業發展不均，部分企業規模已經達到最優規模，企業規模的增加并不能增加其經營效率；而不少房地產電子商務企業則還沒達到最優規模，隨著企業規模的發展其經營效率也會隨之增加。總之，房地產電子商務企業發展的不均衡性導致企業規模對其經營效率沒有顯著的影響。
（2）Tobit模型回歸的結果顯示資產負債率DEBT的t統計檢驗在5%下顯著，且系數為正，說明在一定范圍內擁有較高資產負債率的房地產電子商務企業其經營效率也較高，即如果房地產電子商務企業在一定范圍內提高自己的資產負債率，那么必將提升企業效率，進而提高企業的競爭力。與傳統行業相比，作為網絡經濟的一種，房地產電子商務更需要大量的資本維持其正常運轉。
（3）資產收益率的t統計檢驗在1%下顯著，且系數為正，說明擁有較高資產收益率的房地產電子商務企業其經營效率也較高，即如果企業的資本得到了充分的利用，企業的效率就必然提升，從而提高企業的競爭力。
（4）Tobit模型回歸結果顯示，管理費用占比的系數為正值，并且t檢驗值在10%的統計學意義下顯著。這表明管理費用占比越高，其經營效率就越高。特別是對于房地產電子商務企業來說，由于其發展時間較短，大部分企業管理和運營還不是特別規范，因此通過增加管理費用加大管理力度能夠提高其經營效率。
（5）人均產值在Tobit模型中通過了0.1%的顯著檢驗，并且與效率值呈現正相關的關系。即擁有較高的人均產值的企業其經營效率也相對較高。因為在相同產出的前提下，人均產值高的企業可以減少對勞動力資本的投入，從而削減生產成本，提升效率。四、主要結論和政策建議
（一）主要結論
1 房地產電子商務企業整體綜合技術效率較高，整體的純技術效率同樣維持在一個較高的水平，說明企業技術日臻完善，資源配置較為合理。與純技術效率相比，各房地產電子商務企業的規模效率值偏低，而這也限制了綜合技術效率的提高。
2 房地產電子商務企業的生產力指數除易居購房網等三家企業外呈下降的趨勢，說明房地產電子商務企業雖然在整體上技術較為先進，但其技術和經營、盈利模式并不能夠完全滿足當前的需要，有待進一步完善。
3 由于整個房地產電子商務行業發展不均衡，房地產電子商務的規模與效率水平無顯著關系。與傳統企業不同的是，房地產電子商務企業的資產負債率與企業經營效率顯著正相關，說明在一定范圍內保持較高的資產負債率可以幫助企業充分利用資本，保持企業的順利運轉。房地產電子商務企業的經營效率與其資產周轉率成正比，表明企業的資產管理質量和利用率越高，企業的經營效率就越高。從管理費用方面來考慮，管理費用占總費用的比例越高，企業的經營效率就越高，而這也說明作為互聯網企業的一種，房地產電子商務企業的管理水平和力度還有待加強。
（二）政策建議
1 房地產電子商務企業應積極推出多種可行的創新性業務。隨著計算機技術的飛速發展，各房地產電子商務企業應與時俱進，及時更新自己的業務。在這方面，搜房網和易居購房網做出表率，分別推出了“搜房卡”和“E金券”業務，為其開辟了新的贏利點，保障了企業的可持續發展。
關鍵詞：房價；房企；商業銀行；經濟
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
收錄日期：2014年3月31日
2014年初，中國大量三四線城市房價下滑信息充斥著整個房地產市場，很多人堅定認為三四線城市房價會進一步下降。2014年3月，浙江興潤置業投資有限公司宣布破產，從而引發了國內對房企、商業銀行甚至是整個國家經濟的擔憂。
一、浙江興潤置業事件概述
2014年3月，浙江興潤置業投資有限公司宣布破產。浙江興潤置業前身為奉化市城鎮建設開發公司，1987年成立，于2005年更名為浙江興潤置業，并獲得國家房地產壹級資質。1998年以來，該公司相繼開發了十多個樓盤，為當地最大房企，可以說興潤置業是一個典型的三四線城市的房地產公司。在輝煌時期，該公司營業收入高達25億元。近幾年，國內政府大力打壓房地產市場，三四線城市房價出現較大跌幅，如興潤置業2010年1月11日拍下桃源府邸項目所在地塊，樓面價是7，853元/平方米。而世茂集團旗下子公司昆山世茂蝶湖灣開發有限公司，2013年12月11日拍下同地段的地塊，樓面價只有3，204元/平方米，跌幅達59.2%。如果按照自身拿地價格銷售房屋，很難吸引消費者；如果緊隨市場價格，又很難收回成本。2014年3月，浙江興潤置業最終由于資金鏈斷裂，宣布破產，負債總額高達35億元，其資產總額約為27～30億元，負債額約為5～7億元。其中，24億元資金來源于商業銀行貸款，共有19家商業銀行涉及此案，貸款額度最大的是中國建設銀行，約12億元資金。
二、中小房地產企業危機
浙江興潤置業房地產企業代表著中國三四線城市的中小房地產企業的生存狀況。據中國房地產業協會預計，未來3年內至少有30%的內地房企被淘汰，企業總數將由目前約5萬家減至3.5萬家。與此同時，房企的市場集中度逐漸加強。《2013年上半年中國房地產企業銷售排行榜TOP50》顯示，2013年上半年，在上榜企業銷售金額集中度方面，全國TOP10企業市場份額為15.21%，較上年全年增加了2.45個百分點；銷售面積集中度方面，TOP10企業市場份額從上年的9.10%上升至9.85%。除此之外，近些年中國三四線城市房價大幅上漲，很多房地產企業預期房價會進一步上升，寧愿高價拿地建房。但十后中國政府調控房地產的政策較為緊密，由于一二線城市的房屋需求仍然很大，其房價還在上升，但是三四線城市房屋需求有限，國家房地產政策的出臺，抑制了三四線城市的房價過快上漲，曾經高價地皮正在建設中，還沒完工就開始遭遇降價貶值的風險，甚至很多三四線城市房價下跌40%，已完工的房屋價格竟低于地皮價格，成本很難收回。三四線城市房價正在逐步下降，未來下降預期更為強烈，眾多投機資金快速撤離三四線城市，引發中國眾多鬼城相繼出現，如鄂爾多斯、唐山。
三、房企破產的經濟效應分析
面對目前的個別三四線房地產企業破產，我們不難預測隨著國家對房價的調控，未來可能會出現更多的房地產企業破產倒閉，其對社會帶來的影響分析如下：
1、對商業銀行的沖擊。中國很長一段時間，房價快速上升，房地產企業利潤高漲，整個行業利潤率較高，加上未來房價上漲預期，房企利潤空間持續看好，在這樣的情況下，房企成了商業銀行最大客戶，和房地產開發有關的貸款占到商業銀行所有貸款的大部分。銀監會的數據顯示，截至2013年末，有20家銀行涉及房地產類貸款達20.9萬億元，約占2013年末銀行業貸款余額的33%。2013年9月末，20家主要銀行房地產貸款及以房地產為抵押的貸款占各項貸款比重高達37.9%。所以，社會有種說法是，商業銀行被房地產企業綁架。正是因為商業銀行貸款中與房地產相關的貸款比重較高，依賴較強，一旦房企由于房價下跌破產，銀行會直接遭受牽連，帶來不良資產增加，資金回收緩慢甚至無法回收。如，浙江的興潤置業破產后，涉及19家商業銀行的24億元貸款會在不同程度上遭受損失，給商業銀行帶來經營風險。
2、對房地產相關行業的沖擊。三四線城市房價的下跌，壓縮了房地產企業的利潤空間，甚至觸碰了房地產企業的成本線，房地產市場有價無市或者無價無市導致房企資金無法按期回收，資金鏈斷裂導致其上下游相關行業的相關款項資金也無法正常收回。同時，未來開工建設的房產數量減少，房地產相關行業的產品需求下降，企業利潤下滑，從2014年前兩月數據看，中國房地產增速放緩，1～2月商品房銷售面積和銷售額分別同比下降0.1%和3.7%，新開工面積同比降幅達27.4%。國家住建部數據顯示：房地產業每減少100萬平方米建筑量，就會影響30萬人的就業，減少鋼材需求2萬噸，減少門窗需求8萬套，減少衛生潔具需求2萬套。再加上正建或已經完工的房地產相關費用不能按期回收，導致房地產上下游行業也面臨資金困境。
3、對一二線城市房地產的沖擊。隨著三四線城市房價的下跌，一二線城市房價下跌預期更為強烈，越來越多的資金會選擇觀望等待。在經歷了19個月的連續上漲后，全國重點城市房價漲幅出現大幅回落。2014年1月1日，據相關數據顯示，去年12月中國城市住房（一手房）價格為1，088.9點，較上月上升5.6點，環比上漲0.37%，漲幅較上月縮小了0.40個百分點。一二線城市房價上漲速度減緩甚至停滯，房企資金回籠過慢，或者最終資金鏈斷裂破產。中小型房產公司的破產倒閉終會牽連到大型房產公司。
4、房地產企業、商業銀行及房地產相關行業相互惡性影響。房地產企業破產倒閉，促使銀行不良貸款和經營風險增加。商業銀行為控制風險，謹慎、看緊對房企的貸款，加劇房企的資金周轉，從而進一步加大其破產風險。同時，由于房企破產，影響相關行業業績，加劇其生存的空間，也使得商業銀行同樣對相關行業惜貸。最終導致整個產業鏈資金緊張，拖累地方經濟。2013年，房地產業已成為中國經濟增長的支柱，占GDP的16%，固定資產投資的33%，貸款余額的20%，新增貸款的26%，政府收入的39%。如果房地產急劇放緩，很難找到替代方式支持經濟增長。
通過以上分析不難看出，現今的中小房地產企業正在夾縫中生存，自身籌集資金困難，資金回籠較慢，宏觀經濟形勢又不利于其發展，所以破產風險在2014年急劇上升，從而引發整個國家經濟風險發生概率增大。
主要參考文獻：
[1]2013年統計年鑒.
一、“營改增”背景及其對房地產企業的影響
2011年，經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯合下發營業稅改增值稅試點方案，我國拉開了“營改增”改革的序幕。2016年召開的國務院常務會議決定，自2016年5月1日起，中國將從建筑業、房地產業、金融業、生活服務業這四個行業全面推開營改增試點。其中，房地產行業由以前根據營業收入征收5%的營業稅轉變成11%的增值稅，但可以扣除企業外購材料設備等增值稅進項稅。作為改善人民生活和發展國民經濟的重要產業，這次“營改增”改革必然對房地產這一行業發展產生深遠的影響。
二、營改增下房地產企業的稅收籌劃要點
（一）采購活動
“營改增”背景下，房地產企業的采購活動應重點關注土地，原材料和設備的影響。一方面，土地成本占據房地產成本中相當一部分比重，因此，土地的獲得方式以及成本對于房地產企業來說至關重要。通常，房地產企業取得土地的方式一般分為轉讓和出讓，如果企業是通過轉讓的方式取得土地，即在市場上兩個企業交易主體間進行土地轉讓，那么根據財稅[2016]36號文的相關規定，轉讓土地使用權是增值稅的應稅行為，稅率為11%。所以，由于上一環節轉讓土地使用權征收了11%的增值稅，所以下一環節購買方可抵扣11%的增值稅，增值稅的抵扣鏈條是完整的，這種取得土地的方式完全可以在計算房地產企業增值稅時，運用抵扣法來實現土地成本進項稅額的抵扣。而如果土地取得的方式是出讓，也就是政府將土地出讓給房地產開發企業。那么，由于政府出讓土地沒有征收增值稅，所以企業支付的土地出讓金也隨之無法取得增值稅的專用發票作進項稅額抵扣。另一方面，由于企業購進的材料和設備的增值稅均可以在銷項稅中抵扣，而開具普通發票的小規模納稅人提供的銷售價格通常低于開具增值稅發票的一般納稅人，因此企業在上游供應商選擇時應綜合考慮取得材料設備等的價格以及增值稅影響，以減少采購成本。
（二）經營活動
實行“營改增”之后，由于所購進的材料設備通過進項稅都可以實現一部分抵扣，而人工成本無法抵扣增值稅進項稅額，如果房地產企業采用自建房產的話，房地產企業雖然承受了較多的人工成本且需要較大的現金流，但能夠抵扣一部分的進項稅；如果采用非自建房產方式，企業無法享受到進項稅抵扣的優勢，但可以有更多的金錢和精力投入在企業管理治理或者是其他方面的經營。此外，房地產業“營改增”之后，房地產企業為了降低稅負，會更多地考慮增加進項稅額來進行抵扣，在建設房產種類上，許多企業會更青睞于開發精裝房，以利于取得更多的固定資產和物料的增值稅發票，從而增加可抵扣數額，但同時也可能存在著房價高昂導致存貨堆積的風險。因此房地產企業無論在選擇自建房產和非自建房產上，還是選擇建設哪種類型的房產都應該結合自身的實際情況，考慮增值稅的影響，選擇合適的經營方式，以取得最大效益。
（三）銷售活動
如果企業存在混合銷售行為，即一項銷售行為會既涉及貨物銷售又涉及提供非增值稅應稅勞務，如企業在銷售房產時還提供裝修、物業管理等服務。在這種情況下，企業需要測算交納增值稅還是交納營業稅企業的平衡點銷售額，企業根據測算的稅負平衡點銷售額選擇以增值稅還是以營業稅為主業稅種，同時利用稅率差異，如：當同一納稅人的同一項業務既涉及一般物資又涉及建筑業勞務時候，一般物資的增值稅率是17%，建筑業的增值稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業務中不同納稅對象稅率的差異，以此來減輕企業稅負。
三、“營改增”后的房地產企業稅收籌劃建議
“營改增”的實施使得房地產企業不得不重新進行納稅籌劃，規劃新的納稅方案，如何在符合國家法律及稅收法規的前提下，按照稅收政策法規的導向抵扣更多的稅費，降低企業的稅收負擔，最大化企業的納稅利益是每個房地產企業都應該思考的問題。本文基于前面的分析基礎上提出如下的有關房地產企業稅收籌劃建議：
（一）科學合法地運用稅收籌劃方法，實現減稅免稅。
房地產企業可以利用稅收優惠政策、鼓勵性政策進行減稅節稅免稅，如：增值稅對認定為綠色環保新能源及材料將給予免稅或即征即退的優惠稅收政策，房地產開發企業在計算銷售普通住宅需繳納的土地增值稅時，當增值率小于 20%，可免征土地增值稅。房產地產企業可以通過提高這些新能源材料的比重或者利用稅收差異等稅收籌劃技術設計抑或者降低增值率來減少自身的稅額；此外，房地產企業還可以通過改變（提高或壓低）商品價格，或者通過改善生產技術，經營管理等方式，來實行稅負轉嫁，將一部分稅負轉移到其他方。通過綜合地運用節稅、避稅、稅負轉嫁等稅收籌劃技術，在遵守法律法規的情況下，達到減稅免稅的目的，大大降低房地產企業的稅收負擔。
（二）找準企業稅收風險點，合理規避稅務風險。
房地產企業與銷售貨物或提供加工修理修配勞務的企業不同，其建造周期長且開發至一定節點才能進行預售，考慮到房地產的行業特點、市場行情及政策因素，“營改增”后會使該行業稅務風險加大。主要風險：一是如果不能按期預售，前期的增值稅進項稅認證過期，致使進項稅額不能抵扣；二是如果商品房脫銷，導致進項稅抵扣不足使得企業稅負增加；三是如果房地產行業不景氣，嚴重出現商品房滯銷，無法及時取得銷項稅，可能會出現進項稅與銷項稅倒掛；如何避免此?事情發生，是政策制定部門需考慮的問題也是企業稅務籌劃和規避稅務風險的重點。房地產企業可以根據有關規定，結合自身的實際狀況，針對可能的稅收風險點做好有效預防和處理措施，減少稅務風險。
（三）合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業稅收負擔。
由于增值稅的抵扣有嚴格的抵扣鏈條，所以“營改增”實施后房地產企業必須加強增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因為房地產企業商品房的銷售價格確定后，相應的銷項稅也就確定，銷項稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點放在進項稅上。房地產企業如何增大進項稅額并在合理的時間內得（下轉第頁）（上接第頁）到全額抵扣是降低企業稅負的重點，比如企業的供應商、施工方等上游企業的開票時間、增值稅稅率、結算方式的選擇及進項稅認證時間的籌劃等都是進項稅籌劃的重要切入點。項目從開工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據各個行業納稅義務發生的時點科學、合法地制定正確的稅收籌劃步驟，做出最符合企業要求的合理籌劃方案，有效降低企業稅負。
（四）加強對增值稅發票的管理
房地產企業應該督促各個部門尤其是采購部門提高納稅意識，杜絕員工在原材料采購環節和接受勞務過程中不要發票的現象；加強工程決算的管理，及時取得增值稅發票不拖延；嚴格會計核算程序，及時進行進項稅額的認證、抵扣。改進企業對稅務發票的管理內容和管理方式，加強對增值稅專用發票發出、流通以及保管等多方面的管理，采用專人開具，專人保管的方式，相互監督制約，減少企業因為管理不當而造成的票據缺失和稅務風險。
（五）加強稅務機關溝通，確保企業稅收籌劃合法
企業的稅收籌劃必須在遵循法律法規的基礎上進行，不能脫離法律法規以及稅收政策，既要符合稅收法律法規的規定，又能得到稅務機關的認同，稅收籌劃所期盼的利益才能實現。因此，加強稅務機關與企業之間的交流與溝通極為重要，可以避免或減少因對稅收政策理解不足或雙方的理解有偏差引起的不必要的糾紛，制定合理的稅收籌劃方案，在合法地范圍內實現節稅避稅免稅，從而提高稅收籌劃的質量和效益，降低稅務成本。
四、結語
【關鍵詞】房地產企業；工程項目；精細化管理；應用
一、精細化管理的涵義和標準
所謂精細化，就是從思路上一般要體現流程化、定量化、信息化等要素，使紛繁復雜的工作盡可能地變成有條不紊的固化工作鏈。精細化管理的建立，需要以常規管理為基礎，是把常規管理進行深化改革的關鍵步驟，它的內涵主要包括規范化、精細化以及個性化三個方面。由此形成了精細化管理的標準：項目計劃管理的信息化、操作程序的規范化、工種分工的專業化、激勵考核的分段化。通過創新管理、細化流程的方式，在管理過程中獲得經濟效益，找到企業新的利潤增長點。
二、精細化管理在房地產企業工程管理中的應用
（一）建立并完善房地產項目工程質量管理體系
一般而言，房地產項目的具體實施過程包括：土建安裝工程、景觀工程和精裝修工程等幾個部分，而這幾個部分的施工與監管都必須以保障質量為重點。可以說，質量管理是項目管理的生命線，也是重中之重，一點也不能含糊。首先，更新質量管理的思路和系統，從以往的單方面的、單系統的質量管理上升為全面質量管理，費根堡姆所提出的“全面質量管理”，就是以系統論的協同思想，來理解企業的質量管理，從工程項目的采購設備材料等，到施工和監工人員的素養，以及設計階段的工程規劃等。其次，應用“ 樣板引路”。“樣板引路”即施工中各項工序只要建立樣板，通過實物展示、參觀學習，就可以把復雜的程序簡單化，工藝定型化、規范化，實現流水線作業。這樣不僅可以提高工作效率，而且能夠把控好質量關，將偏差控制在標準以內，交出令業主滿意的工程。在實際施工過程中，樣板工程 在整體、細部、施工工藝、功能要求上達到規范要求的質量標準，對整個工程能起到示范先行作用；還可降低房屋滲漏、開裂、幾何尺寸偏差等引起的質量風險。最后，引入第三方評估機構。第三方工程質量評估機構受房地產開發業主方委托，對多區域、多項目的各參建單位（ 業主方項目部、監理單位項目部、施工單位項目部）按照國家、行業相關質量規范文件及房地產開發企業工程管理的相關制度及文件進行工作質量及工程實體質量進行檢查，是一種房地產開發企業的工程質量總控模式。主要任務是定期的檢查各參建單位的工作質量和抽查工程實體質量，有利于 工程項目的質量管理監督。
（二）完善公司管控制度建設
針對無法滿足企業發展或是不符合發展需求的規章制度，應及時修改甚至是廢止，重新制定適應企業的制度。一旦新制作的規定出臺，企業需及時對管理人員以及檢查人員進行培訓，以便幫助管理人員以及檢查人員及時了解新規章制度，規范管理人員以及檢查人員的執行標準，從而使管理工作得到落實，實現管理工作精細化。房地產企業還需對各部門工作進行梳理以及精細化，一旦工作中出現問題或疏漏，企業可以根據責任制度及時確認事故由誰負責，避免出現工
作人員工作內容重疊以及事故無人負責的現象。作為管理人員，應明確自身責任以及管理范圍，對下屬員工工作狀態以及工作進程有清楚的了解，進而對整體工作的質量有所把握。企業完善公司管控制度，細化責任，能夠有效強化管理工作，提高工作質量。
（三）房地產企業的成本精細化管理
目標成本即預算成本，是項目成本的第一稿，也是項目成本控制的上限。 對目標成本進行管理的意義在于，目標成本以市場為導向，可確保項目的目標利潤。隨著項目的實施，從目標成本管理進入動態成本管理，動態成本即項目的即時成本，在項目的實施階段實際反映項目該階段的真實成本。項目的開發成本隨著開發的實施是動態變化的，它將直接影響到公司的經營決策，如項目開盤時的銷售價格的確定、土地增值稅的影響、項目利潤的影等等，因此做好各關鍵節點、各階段的動態成本尤為重要。實行動態成本精細化管理，加強動態成本的控制，建立動態成本監督預警機制，使項目的成本變化在項目的重要實施節點都能體現，真正動態地反映實際成本的變化。項目的完成，整個成本管理工作進入成本后評估管理階段，成本后評估是在工程項目竣工后，對項目發生的整個建造成本情況進行全面的、系統的評價及分析總結，總結成本管理的經驗教訓，積累成本資料，為新項目成本管理提供參照。對于在成本后評估中總結的經驗教訓，應落實到各責任部門，在后期開發的項目中重點關注，避免重復發生。
（四）房地產企業的人力資源精細化管理
一個項目要進行精細化管理，首先必須解決的問題是向參與管理的全員灌輸精細化管理的意義、必要性以及可實現性，從思想方面培養員工追求精細化的氛圍，并且認可精細化管理的理念。其次是要注重人才的培養，精細化管理的本質是對人員專業的要求，對項目管理參與人員進行專業素質的培養和提高，將職業技能滲透到每個人的工作習慣中。要想真正實現精細化管理，就必須培養一大批合格的專業人才，通過職業化的管理流程，實現專業化、精細化、規范化。最后企業要在管理中運用項目管理理論，通過合理的、科學的管控促進企業員工的工作積極性，通過考核、獎勵、處罰等手段，引導、培育、促進精細化管理，提高員工的工作效率。經過獎勵優良處罰劣質的形式，總承包和監理主管能逐步增強職責感、加大質量監管力度，將質量業務落實的更加細致、完整。
（五）房地產企業的物業服務精細化管理
精細化服務是一種先進的理念、態度及文化。在房地產企業中實行物業服務精細化管理，需要與企業文化建設緊密的結合在一起，營造出一種良好的物業服務精細化管理的企業氛圍。將物業管理覆蓋到每一個環節、細節、操作和數據等。它最終目標是利用服務精細化的理念、態度及文化對看似簡單的工作 進行精細、優質的管理。
三、結束語
總而言之，隨著房地產企業工程項目的不斷拓展，精細化的管理模式將會成為企業管理的主要方式，該管理方式也是一項長期的、系統性的工作，需要各項目工作人員的積極配合，將精細化管理的思想貫徹到企業發展的全過程，促進企業的快速平穩發展。
參考文獻：
[1] 王佳志. 精細化管理在房地產企業工程管理中的應用研究[J]. 城市建設理論研究：電子版， 2013（35）.
【關鍵詞】 貨幣政策; 房地產; 經營績效; 面板模型
中圖分類號：F270.3 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2015）07-0069-04
一、前言
房地產業是我國國民經濟的支柱性產業，對我國經濟增長作出了重大貢獻。當前房價一直居高不下，引發了一系列的社會問題。自2003年開始，央行頻繁使用貨幣政策工具對房地產行業進行調控，不少學者也進行了相關研究，取得了豐碩成果。任木榮（2012）和王東（2012）就貨幣政策對我國房地產價格的影響機制進行了研究。任木榮（2012）認為貨幣政策傳導有效性不強，導致貨幣政策的調控效率較低，利率因無法區分投機需求和消費需求，對房地產市場的影響有限。王東（2012）指出調整房地產市場供給結構，加快經濟適用房建設是調控房價的關鍵。陳勝（2010）就貨幣政策對房價的影響進行了實證檢驗，指出貨幣政策對房價影響顯著，認為在調控房價時應該注重貨幣政策的運用。艾丹（2010）對貨幣政策在抑制高房價中的作用進行了研究，研究結果發現，提高央行準備金率，控制商業銀行貸款和其他相關融資渠道是使貨幣政策發揮作用的有效手段。也有部分學者面對貨幣政策調控將房地產企業作為研究對象進行了相關研究。陳震（2008）采用因子分析法，使用24家具有代表性的房地產企業2007年的統計數據對緊縮貨幣政策下房地產企業的生存能力進行了研究，指出規模較大的房地產企業生存能力較強，充分體現了房地產行業的規模效應。姚雪緋（2011）采用遞歸VAR方法，使用42家房地產企業2003―2009年的季度數據，研究了貨幣政策對房地產企業現金流的影響，指出廣義貨幣供應量（M2）和短期利率對房地產企業現金流都有影響。短期利率對經營活動現金流影響較大，M2對籌資活動現金流影響較大。陳歡（2013）利用2008―2011年房地產上市公司的數據，對貨幣政策與房地產企業融資決策的關系進行了研究，指出貸款基準利率和存款準備金率對房地產上市公司資本結構中負債和所有者權益的影響是完全相反的。當前關于貨幣政策對房地產企業經營績效影響的研究還沒有明確結果，本文采用房地產上市公司面板數據來研究貨幣政策對房地產企業經營績效的影響。
二、理論分析
貨幣政策是指政府或中央銀行為影響經濟活動所采取的措施，尤指控制貨幣供給以及調控利率和存款準備金率，以達到或維持特定政策目標的各項措施。貨幣政策的傳導機制可以表述為在一定的貨幣政策目標指導下，通過使用貨幣政策操作工具影響貨幣政策操作目標，并通過各種傳導渠道傳遞至最終目標實體經濟。
（一）貸款利率對房地產企業經營績效影響分析
貸款利率調整將會影響房地產企業融資成本，成本的改變又會影響企業的現金流量，繼而影響企業運營能力。利率調整會影響潛在購房者的購房意向，進而影響房地產企業的銷售，最終影響房地產企業盈利能力。另外，利率的調整將直接影響上市公司的財務費用。房地產企業為減少政策變動對企業的影響，可能會改變企業融資結構從而影響企業的償債能力。
（二）存款準備金率對房地產企業經營績效影響分析
中央銀行提高存款準備金率，導致商業銀行放貸資金減少。商業銀行為防范風險，對房地產企業的貸款條件和資金用途的要求和監控將更加嚴格，使得房地產企業獲取貸款的難度更大。同時，中央銀行對存款準備金率的調整將導致消費者對房地產不明朗的前景持觀望態度，間接降低房地產企業資金來源，資金短缺導致房地產上市公司無法獲取土地，土地儲備減少將影響房地產上市公司進一步開發，影響房地產企業的成長能力。
（三）貨幣供應量對房地產企業經營績效影響分析
貨幣供應量對房地產企業的影響可以從貨幣供給的流動性和銀行的信貸渠道兩方面解釋。央行通過增加基礎貨幣投放，在流動性更加充裕的情況下，商業銀行的放貸能力提高、放貸意愿增強，促使銀行發放更多的房地產抵押貸款，從而增加了對房地產的需求。房地產企業方面，貨幣供應量增加，房地產企業更容易獲得資金，促進企業發展。另外我國市場經濟不完善，投資渠道匱乏，貨幣供應量增加導致大量資金流向房地產市場，降低房地產企業經營成本，提高房地產企業收入，影響房地產企業經營績效。
三、實證檢驗
（一）樣本選擇與數據處理
研究貨幣政策對房地產企業經營績效的影響需要選取合適的貨幣政策指標和房地產企業經營績效評價指標。通過分析貨幣政策與房地產上市公司經營績效評價指標之間的關系，得出貨幣政策對房地產上市公司經營績效的影響。
1.貨幣政策指標數據選擇與處理
貨幣政策指標方面，選取貸款利率、存款準備金率和貨幣供應量作為貨幣政策指標。考慮到房地產開發周期一般在三年以內，選取1―3年期的貸款利率作為貸款利率評價指標。因研究對象為房地產上市公司，規模較大，資金需求較多，小型金融機構資金難以滿足房地產上市公司需求，選取大型金融機構存款準備金率作為法定存款準備金率評價指標。通過文獻研究發現，貨幣供應量研究方面基本都選取廣義貨幣供應量作為研究對象，因此，本文選取廣義貨幣供應量（M2）作為貨幣供應量評價指標。
從2003年開始，中國人民銀行在國務院指導下對貸款利率和存款準備金率進行了多次調整，因本文研究對象為年度數據，為方便研究及數據統一性，取每年的平均貸款利率和平均存款準備金率作為貸款利率和存款準備金率的最終數據，如表1和表2所示。
中央銀行主要通過公開市場業務調節貨幣供應量，通過發行中央銀行票據，回籠資金使得流通中的貨幣減少;相反，通過回購債券等使資金進入流通增加貨幣供應量。2003―2013年，我國貨幣供應量情況如表3所示。
2.房地產企業樣本選擇與數據處理
利用深圳證券交易所和上海證券交易所的信息，通過房地產板塊分析，選取了149家房地產上市企業，通過分析其主營業務收入，選取房地產業務收入占總業務收入85%以上的企業并剔除財務數據不全的企業，最后共選取59家上市房地產企業作為研究對象。通過上市房地產企業的年報，提取了59家上市房地產企業2003―2013年11年的財務數據。
（二）房地產上市公司樣本選擇及經營績效評價指標構建
當今社會，無論何種社會形態，無論何種經濟制度，也無論何種企業性質，財務績效始終是企業關注的核心，因此采用財務指標評價企業經營績效對任何經濟環境下任何性質的企業都具有重要意義。本文從盈利能力、運營能力、償債能力和成長能力方面使用財務指標構建房地產企業經營績效評價指標體系，如表4所示。
（三）模型構建
本文使用Eviews軟件，通過建立面板數據模型來檢驗貨幣政策對房地產企業經營績效的影響。面板數據包含有橫截面、時期和變量三維信息，利用Panel Data（面板數據）模型可以構造和檢驗比以往單獨使用截面數據或時間序列數據更為真實的方程，可以進行更加深入的分析。
1.面板數據模型檢驗
面板數據模型的種類很多，一般可以分為變系數模型和變截距模型。考慮到房地產企業樣本全部來自滬深A股，樣本房地產上市公司面臨的社會背景和經濟制度并無太大差異，又因為通常很少采用變系數模型，因此這里采用變截距模型。變截距模型又有混合效應模型、固定效應模型和隨機效應模型，因此，在模型設定前先進行相關檢驗確定模型形式。通常使用F檢驗決定選用混合模型還是固定效應模型，用Hausman檢驗決定采用固定效應模型還是隨機效應模型。
2.建立回歸模型
本文經過單位根檢驗，原序列平穩，可以建立回歸模型。經F檢驗和Hausman檢驗確定模型形式，建立變截距混合效應模型。考慮到貨幣貸款利率、存款準備金率和貨幣供應量等對房地產企業的影響可能存在滯后性，因此建立當期影響的回歸模型1和滯后一期影響的回歸模型2。
y（1，2，3…）= ？琢 + ？茁1x1 + ？茁2x2 +
？茁3x3+？酌 （1）
y（1，2，3…） = ？琢 + ？茁1x1（-1） +
？茁2x2（-1）+？茁3x3（-1）+？酌 （2）
其中y1、y2、y3…為總資產報酬率、凈資產收益率等績效評價指標，x1、x2、x3分別為貸款利率、存款準備金率和貨幣供應量，？琢為常數項，？茁為影響系數，？酌為誤差項。
經過分析整理，得到回歸結果如表5、表6所示。
（四）檢驗結果分析與說明
由貨幣政策（貸款利率、存款準備金率、貨幣供應量）與房地產上市公司評價指標（盈利能力、運營能力、償債能力、成長能力）的回歸模型，綜合考慮當期影響及滯后一期的影響可知：
貸款利率對房地產上市公司每股收益和每股凈資產影響顯著，影響系數為負，且當期影響比滯后一期影響顯著。說明利率提高會影響房地產企業的盈利能力，這種影響會隨著房地產企業的調整逐漸減弱。原因在于貸款利率提高導致房地產企業融資成本增加，對房地產企業當期盈利能力造成影響，之后房地產企業通過提高售價等措施，將增加的融資成本轉嫁給消費者，所以影響逐漸削弱。貨幣供應量對房地產上市公司總資產報酬率、每股收益影響顯著，影響系數為負，滯后一期影響不顯著。說明貨幣供應量增加對房地產企業的盈利能力一開始有負面影響，之后這種影響逐漸削弱。可能的原因是貨幣供應量的增加，導致房地產上游的建筑材料價格上升，而商品房的建造和銷售具有價格滯后，導致房地產企業盈利能力降低，之后房地產企業通過提高售價將增加的成本轉嫁給消費者，這種影響逐漸削弱。
貸款利率對房地產上市公司存貨周轉率和總資產周轉率當期影響不顯著，滯后一期影響顯著，影響系數為負。說明利率對房地產企業運營能力的影響具有滯后性。貸款利率調整影響潛在購房者購房意向，最終影響房地產企業銷售，進而影響房地產企業存貨周轉率和總資產周轉率;存款準備金率對房地產上市公司存貨周轉率和總資產周轉率影響顯著，影響系數為負且滯后一期影響仍然顯著。說明存款準備金率提高對房地產企業的運營能力具有重大影響，且這種影響短期內不會消失。貨幣供應量對房地產上市公司運營能力影響不顯著。
貸款利率對房地產上市公司流動比率、現金比率影響顯著，存款準備金率對房地產上市公司長期負債比率和資產負債率影響顯著。說明貸款利率的變化會影響房地產企業的短期償債能力，存款準備金率的變化會影響房地產企業的長期償債能力。貸款利率變動，房地產企業將付出更多的財務費用，流動資產減少，導致房地產企業短期償債能力受到影響。存款準備金率變化，房地產企業融資困難增加，房地產企業為保證發展需要，傾向于借入更多長期貸款或進行權益融資，以應對未來的不確定性。貨幣供應量對房地產上市公司現金比率影響顯著，影響系數為負。說明貨幣供應量的短期刺激，會導致房地產企業減少現金持有量。貨幣供應量增加，房地產企業獲得資金的途徑增加，未來不確定性減少，房地產企業將減少現金持有量。
貸款利率對房地產上市公司總資產增長率當前影響為負，滯后一期影響為正。利率的提高對房地產企業成長能力有負面影響，對未來房地產企業的成長有促進作用。可能原因是利率提高導致商品房價格上漲，人們的短期觀望導致房地產企業銷售變慢，但是房地產市場仍然處于賣方市場，當消費者發現這種價格的提升是一種長期趨勢時，會積極進入房地產市場，導致房地產企業的未來成長能力增強。存款準備金率對房地產上市公司凈利潤增長率和總資產增長率影響顯著，影響系數為負，說明存款準備金率的提高對房地產企業的成長具有負面影響。存款準備金率增加，房地產企業融資困難，資金欠缺影響房地產企業土地儲備和開發建設，影響房地產企業成長。貨幣供應量對房地產上市公司總資產周轉率影響顯著，影響系數為負，滯后一期影響不顯著。說明貨幣供應量對房地產企業短期成長能力有負面影響，影響逐漸削弱。貨幣供應量對房地產企業短期盈利能力有影響，影響房地產企業成長能力。
四、總結
貨幣政策對房地產企業經營績效具有明顯影響，特別是當前房地產市場下行趨勢預期增強的情況下，房地產企業通過轉嫁成本等方法消除對績效的負面影響將變得愈發困難。另外，十八屆三中全會后，要發揮市場在資源配置中的決定作用，利率將逐漸交由市場決定，房地產企業將面臨更多的不確定性，在這種情況下提高房地產企業經營績效對房地產企業未來發展有重要意義。
在貨幣政策影響下，房地產企業要想更好地發展，首先，要拓寬融資渠道。貨幣政策變動對房地產企業經營績效造成影響的一個路徑是影響融資成本，在轉嫁成本越來越困難和市場愈發不可預測的背景下，銀行的風險意識將顯著增強，房地產企業不可能再依賴銀行貸款，必須拓寬融資渠道，其中海外融資和信托融資是重要選項。其次，房屋開發要面向真實自住的需求。貨幣政策的調控重點在于控制投資投機性需求，鼓勵剛性需求，進行差異化調控的動機明顯，在當前降價預期嚴重、銷售艱難的環境下，房地產企業應當面向真實自住性需求和改善性需求，開發適銷對路的房子，回避政策和市場風險。
【參考文獻】
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關鍵詞：稅收負擔 房地產企業 經營績效 影響
筆者進行總結整理認為，普遍的學者都認為國內房地產行業實際的稅負水平都比較高，同時也根據這一理論提出了與之對應的結構性減稅等政策建議。然而，這些理論都的主要內容都偏重于定性分析以及行業比較分析為主，而站在稅收負擔影響房地產企業經營績效這一角度的卻寥寥無幾。因此，本文將以這些理論作為基礎，通過一系列的實例證明我國相對于過重的稅收負擔對房地產企業經營績效的具體影響有哪些，并基于此，提出一些建議。
一、稅收負擔對房地產企業經營績效的影響
（一）影響流程
總的來說，稅收負擔對于房地產企業經營績效的影響需要經過四個流程，并且是處于循環反復的狀態。
1、不斷變化的政府稅收政策
稅收政策作為國家進行宏觀調控政策的一個重要內容，需要國家根據實時狀況進行不斷的調整。合理的稅收政策能夠保證國家經濟可以健康增長、群眾擁有合理的就業率、物價也處于預計的范圍內。通過增加或者減少稅收進而協調好不同利益群體所獲得的收入，進而實現資源能夠得到最為科學的有效配置。
2、利益聯系者的動作變化
國家出臺的稅收政策會讓利益的聯系者的稅收負擔產生改變，繼而導致其收入以及其他福利也跟著改變，這就迫使利益的聯系者改變其動作變化，進而保證自己的經濟收入處于可控的范圍內。
3、企業的經濟動作改變
利益聯系者的收入發生改變之后，其引發的連鎖反應就是企業在進行投資以及資本結構的選擇或者產品價格定位等動作時也會跟著改變，進而保證自己的經濟利益時刻處于最大化，這樣最終會使企業的資源配置以及制度的設置發生改變，整個企業的經營績效也跟著改變。
（二）具體影響
1、房地產稅收負擔不斷上漲，整體稅負情況偏高，內部結構極為混亂
因為房地產的外部環境較為良好，例如貨幣政策并不緊張、外國資本持續流入以及經濟發展的形勢較為理想，這樣房地產行業的稅收負擔提高不僅不會使整個行業的發展受到阻礙，還會保證其發展處于健康狀態。作為國家財政收入比較關鍵的來源，房地產稅收主要被用于城市以及周邊基礎設施的建設支出，而政府的投資在另一方面能夠將新建房屋的潛在價值提升上去。因此，房地產的稅負水平將持續上漲。
2、房地產企業總體稅收負擔會降低其經營績效的提高力度
通過進行實例證明的話，我們可以發現稅收負擔已經成為了影響我國房地產企業以及未來經營績效的一個關鍵因素，如果稅收負擔過重的話，不但會導致我國房地產的企業競爭力降低，還會阻礙房地產企業的可持續發展。
3、房地產企業營業稅金以及附加稅收負擔同其經營績效成正比關系
如果政府通過提高企業以及消費者的稅收來提高自己的財政收入，那么這些財政收入將被用來投入到政府的采購以及基礎設施的建設中，這樣卻能夠提高房地產企業經營績效。
二、相關建議
（一）精簡房地產開發環節的稅種
在進行房地產開發的流程中，一旦過度課稅房地產企業，那么不僅會導致企業進行開發的成本大大增加，還會在某些方面使得房屋商品的供求關系處于不平衡的狀態，所以，需要精簡房地產開發環節的稅種，繼而減少在這一環節中稅收的負擔。例如，我們可以減少那些已經按照法律規定土地出讓金同時獲得了土地使用證明的企業，可以減少其在其他方面的附加稅，因為我們需要明白，出臺耕地占用稅的原因在于使耕地得到保護并讓土地資源能夠被合理利用。
（二）優化交易環節
當前我國的房價較為昂貴，所以，如果在這一環節，房地產開發商需要承擔相當沉重的稅收負擔，那么房地產企業的開發成本將不得不提高，為了實現利益最大化，其制定的房價也較高，這樣不僅會使消費者感到負擔過重，企業也難以實現可持續發展[4]。所以，筆者認為有必要降低目前交易環節的稅收負擔。
而交易環節中，土地增值稅以及營業稅這兩項稅收政策的重復征收最能夠體現出來。比如，房地產企業在銷售的環節，首先就需要交納營業稅，而在新建房完工并且結束銷售時，還另外需要再繳納土地增值稅，這樣一來，房地產企業需要承擔相當大的稅收負擔。其實，我們站在宏觀的角度來開，土地增值稅同營業稅有著相同的特點，而我國一貫的政策都是增值稅同營業稅并不需要重復繳納，但是在房地產行業卻沒用確切的實施。
（三）保有環節的完善
房地產的抱有環節所征收的稅種主要包括房產稅以及城鎮土地應用稅。因為抱有環節計稅基礎并不清晰，所以造成了保有環節征收房地產的相關稅收不高，這就是導致國家為了擴大財政收入而被迫提高流轉稅稅收征收比例的關鍵因素。其實，我們可以試著將抱有環節的城鎮土地應用稅以及目前的房產稅并成綜合的房地產稅，保證二者的功能得到體現，繼而提高保有環節的稅收效率。
三、結束語
從目前情形來看，我國的樓市行情已經不斷下降，而國家經濟結構也處于調整狀態，減輕房地產企業稅收的負擔不僅能夠使房屋的銷售價格得到下調，還能夠讓更多的消費者購得起房，另外也能夠保證房地產行業實現可持續發展。所以基于此，筆者提出三條減少房地產企業稅收負擔的建議。同時，希望有關的學術研究者，能夠不斷創新與進步，通過共同努力，能夠更加完善稅收政策，保證稅收負擔對房地產企業經營績效之間的平衡，繼而社會群眾的生活質量得到提高，并使國家的經濟得到健康發展。
參考文獻：
[1]劉莉.稅收負擔對房地產企業經營績效的影響研究[D].浙江大學，2015
[關鍵詞]房地產企業 財務管理 特點 問題 措施
一、新形勢下房地產企業財務管理所呈現特點
1.面臨財務風險加大
隨著國內經濟快速增長、城鎮化水平加快，房地產行業獲取了極大的發展優勢，房地產開發活動的廣泛開展，也使得房地產企業資金投入量變大、籌資任務加重，財務管理周期隨之變長。在相對較長的開發經營周期中，房地產企業經營管理遭遇諸多不確定、不穩定因素，致使房地產企業投資項目成敗、經濟效益大小等都面臨雙重結果，房地產開發極具風險威脅。為了更有效地降低企業所受損失，企業經營管理者應力圖避免投資決策失誤的現象，這便對企業財務管理工作及負責人員提出更高的要求，比如提供高質量的投資決策分析，提升投資決策分析準確性、可靠性，確保為企業經營者提供的投資項目決策方案具備及時、可靠信息作保證，最終將風險加以分散、降低。
2.財務管理難度增加
當前，房地產開發還涉及到多方面問題，房地產企業財務關系同樣出現復雜性選擇。一般來講，房地產企業財務關系包含有開發企業與其投資人、債權人、債務人、內部職工、被投資單位的關系，還有房地產企業內部各個單位與其上級管理部門間相互關系，其具體表現為被動遷單位或者居民、勘察設計單位、材料物資供應商、施工安裝企業、商品房購買者(個人)、管理部門(如工商、審計、稅務部門)等，與房地產企業所形成大量、頻繁的資金往來結算關系等。如此一來，房地產企業財務管理工作難度加大，開發企業必須首先強化自身債權債務管理，盡可能協調好企業自身與各個方面的關系，才能真正推動房地產企業經營活動順利開展。
二、我國房地產企業財務管理中的常見問題
1.財務監控不嚴
當前，我國房地產企業行業內部財務核算制度十分不健全，財務監督控制機制建設較弱。比如企業經營管理者對財務管理不夠重視，財務人員素質比高，企業財務核算水平較低，使得財務會計資料真實性、可靠性、完整性、及時性無法達到標準，財務信息所具有的經濟價值幾乎完全喪失。再如房地產企業內部監督管理和控制機制不完善，企業內部控制制度流于形式，或者缺乏相應的內控制度和審核程序，則極易導致企業資產內部盜用和流失問題的產生。
2.管理水平偏低
企業經營者管理水平、財務人員業務素質等，都關乎房地產企業財務管理能否有序進行。現實情況是，一些企業經營管理者文化素質偏低、經營管理理念保守落后，完全缺乏現代化的財務管理觀念：還有經營者集權意識過重，憑著經驗和感覺管理、投資決策，企業內部又缺乏相應的監督機制，財務工作未能參與企業各項經濟業務。更加重了財務管理的無計劃和混亂狀態；又有經營管理者在財務管理上采取家族式管理模式，比如由親屬擔任財務部門會計、出納職務，使得出納人員領導財務工作，業務上極易陷入混亂局面；不少財務人員業務素質偏低，且缺少相應的專業知識和經濟常識，而房地產行業稅收政策、法律法規等都較為復雜，財務工作者若不具備過硬的業務水平，則很難應對企業資本化、規模化經營后的各種財務問題和財務風險。
3.資金管理欠佳
融資困難、盲目追逐高端產品、流動資金管理落后。這幾乎是房地產企業財務管理中的幾大弊病。籌資活動上，房地產企業籌集資金時遇到融資困難、金融服務滯后的發展瓶頸，尤其是某些中小型民營房地產企業更是由于自有資金比例及財務管理規范程度較差而難以貸到資金，再加上房地產企業較難找到合適的金融中介機構及貸款擔保機構，以及市場經濟體系仍舊不甚完善，給企業貸款帶來更大難題，進而導致開發資金嚴重不足，企業便可能不惜代價、不計成本地向民間高息借款，這又進一步增加了企業經營業務成本和財務費用的壓力，項目開發也可能受到影響。此外，投資活動上，不乏有些房地產企業不以市場為導向，投資缺乏科學性，盲目追求高端產品，無視房地產行業市場所需，生產出一些滯銷產品或爛尾樓。日常經營活動上，流動資金管理欠妥，尤其是資金沉淀問題嚴重，比如出于加快資金回籠、產品促銷的目的，房地產企業往往會在缺乏市場調研的情況下，隨意為客戶提供購房擔保，一旦客戶將來不具備償還銀行貸款的能力，企業則不得不為此類客戶墊上歸還銀行按揭款項，其結果便是企業內部出現大量的長期應收款掛賬，資金無法及時回籠，再加上多數房地產企業不重視日常現金流量管理，或者未建立倉庫管理制度，不良資產長期掛賬，成品庫存積壓，財務狀況堪憂。
三、完善房地產企業財務管理體系的各項措施
1.積極拓展籌資渠道
根據房地產行業特點，房地產企業開發項目過程中需要一筆巨大的資金投入，籌資任務異常繁重，企業只有具備多元化的籌資渠道，才能很好地完成籌資任務。一則積極發展銀行貸款之外的其他形式金融業務，諸如銀行承兌匯票、保函、信用證、商業匯票等多種結算方式：二則尋找進入資本市場的最佳途徑，比如借助于發行股票、債券等方式籌集企業經營資金；三則由自然人或企業發起，向民間游資定期籌資：四則企業實施并購、重組等措施，逐步擴大市場份額，既增強、壯大企業實力，又成功幕得所需資金；五則嘗試融資新元素，比如在房地產投資信托基金基礎上，嘗試海外私募、股權回購、可轉債、租約變現、海外上市等一系列新的融資方式。
2.施現代企業管理制度
在現代社會化本生產、市場經濟大發展的宏觀背景下，現代企業制度要求各類企業都應致力于構建產權關系明確、責權關系對策、治理結構嚴謹、制約機制健全、籌資渠道廣泛、企業規模迅速擴大且能持久經營的現代制度模式。換言之，產權股份化、管理制度化、組織公司化。這是現代企業制度的基本要求，也是房地產企業經營的努力方向，在建立現代企業管理制度過程中，房地產企業應積極分離企業所有權和經營權，以最大程度上減少投資者對企業日常經營管理的干預和控制，使得企業管理人員真正具備管理企業的權利，并盡可能以新的管理理念和最優的企業管理制度對企業進行管理。同時，管理者還應在生產經營中主動采取現代化管理手段，調動經營者自身以及企業員工的創造性和生產力，既要解決企業中傳統家族式管理造成的規模小、機制不活、體制不順、管理混亂、綜合競爭力弱等缺陷，又要明晰企業發展方向。努力提升企業規模、檔次和水平。
3.重視投資項目管理
作為一種資金密集型企業，房地產企業投資規模較大，尤其是一些重大項目投資，企業應在慎重做出可行性研究之后進行決策，以避免出現決策失誤、資金損失等結果。加強投資項目管理，應對投資效益合理性預測，對投資方案進行可行性分析研究，即對擬建投資項目進行全面的綜合性技術經濟分析，在房地產開發整體過程中，可行性分析研究階段尤為關鍵，此階段具有最大的不確定性和機動性，企業在這一階段對風險評估、分析的正確與否，對房地產投資項目結果產生直接性影響。此外，企業還應利用現資組合理論，對投資組合進行合理化調整，比如房地產投資類型不同，所對應商業風險、獲利能力等均不相同。為了實現最好的房地產類型組合投資，房地產企業便應盡可能降低投資的商業風險、確保取得預期的投資收益等。
一、基本情況
本次調查對象為轄內縣域14家房地產企業，其中龍山3家、永順4家、保靖3家、鳳凰3家、瀘溪1家。到2008年6月末，被調查企業資產總額60231萬元，其中固定資產10175萬元，無形資產389萬元，流動資產44793萬元，分別比2006年增加19352萬元、6862萬元、315萬元和22082萬元；負債總額38623萬元，比2006年增加18386萬元；實現銷售收入14414萬元，比2006年增加7689萬元；利潤1764萬元，比2006年增加1819萬元。2008年上半年計劃總投資21334萬元，實際完成投資8093萬元；新開工面積16.51萬平方米，竣工面積12.25萬平方米，實際銷售面積10.39萬平方米，空置面積4.31平方米。
從14家縣域房地產企業的調查情況看，近年來，由于房地產價格的迅猛上漲，市場開發火爆，企業經營規模不斷擴張，資產負債急劇增加。但從去年初以來，隨著國家對過熱的房地產業的各項宏觀調控措施陸續出臺，房地產企業經營環境逐步趨緊，過熱的勢頭得到初步抑制。2008年上半年，14家企業新開工項目9889萬元，比去年同期減少332萬元；新開工面積16.51萬平方米，同比減少1.4萬平米。雖然湘西房地產市場價格仍然在溫和走高，但是企業反映由于土地價格攀升，稅費開支過高（占銷售收入的28.1%），建筑材料和人工價格不斷上漲，導致經營成本增加，融資壓力加大，企業經營困難，有的企業甚至已經無力維持正常經營。
二、目前縣域房地產企業經營中存在的問題
（一）縣域房地產開發企業普遍資質低、規模小。如保靖縣能夠進入政府統計部門經濟信息采集范圍的建筑企業僅3家，房地產開發企業為4家。建筑企業全部為集體企業，最大的一家資產規模也僅1500多萬元。企業資質等級普遍不高，只能從事不超過7層樓的房屋建筑。
（二）金融機構信貸支持力度持續乏力，企業資金吃緊。據14家企業的抽樣調查反映，2006、2007、2008年三年中獲得金融機構貸款的企業分別為2家、3家和5家，占被調查企業比例為14%、21%和36%，貸款余額分別為826萬元、1329萬元和1389萬元。從縣域金融機構對全部房地產開發企業貸款情況看，2006年末貸款余額為7501萬元、2007年末為7697萬元、2008年6月末為7010萬元，近三年來貸款余額基本上增長不大，甚至出現下降勢頭，房地產開發熱與信貸冷形成明顯反差，原因主要是受國家信貸政策限制和房地產企業自身信貸條件不夠所致。
（三）部分房地產開發企業民間融資規模大，融資風險正在集聚和顯露。被調查的14戶企業中，有4家房地產開發企業均不同程度存在民間融資，融資時間一般為六個月到一年，利率為24%―36%，少量的融資利率高達72%，其中最大一戶2008年6月末民間融資余額為6257萬元，占其同期資產的72%，參與融資人員1216人次，目前已出現融資糾紛。某房地產公司開發的商貿城項目，也是采取民間融資籌集資金，由于資金鏈條斷裂，開發商攜款潛逃，導致還有280萬元集資款無法兌付，造成社會不穩定因素。調查發現，目前房地產企業民間融資方式出現了新的變化格局：一是融資區域擴大化。據調查了解，受融資回報率走高的刺激，周邊地區的來鳳、松桃、麻陽、桑植等地城鄉居民或通過熟人到湘西融資，或通過中間人將資金“打包”轉入到集資房地產企業，以獲取高額利潤。如今年4月初，永順縣某中間人將其附近的張家界、桑植等地親朋好友資金130萬元“打包”，以自己的名義向某房地產開發公司融出資金。與此同時，外地企業在湘西高息融資現象也有所抬頭。二是資金流向逆向化。主要是民間資本正在向國家宏觀調控領域之一的房地產領域滲透。近年來，在土地等資源價格不斷上漲，房地產開發急劇升溫的背景下，民間資本為追逐高額回報逆國家宏觀調控方向而動，迅速補位銀行信貸資金撤出后留下的市場“空白”。三是操作手段“專業化”。如在融資憑證上，將其標明為“股東入股分紅”。將投資人身份認定為“股東”，在利益分配上視為“收益分紅”，在操作層面上似乎是合理合法，無懈可擊。
（四）多數企業經營和財務信息不透明，賬務報表資料不全。被調查的企業中，大部分沒有正規的會計核算資料，甚至有的根本就沒有財務管理，如外地某房地產開發公司在永順縣經營房地產開發業務已經10余年，但該公司一直沒有健全的財務機構和報表，直到今年出現融資糾紛當地政府過問此事后才在政府有關部門督促下于5月健全完善相關財務核算和憑證報表。據該縣房產局反映，由于大多數企業沒有財務核算資料或者會計報表不真實規范，造成房地產稅費無法據實征收，只有通過估算“砍砣砣”的方式收取。
三、建議及對策
（一）進一步規范對縣域房地產開發企業的監督管理。一是加強對縣域房地產企業特別是對房地產開發企業項目經營部的管理，嚴格準入條件，限制借用資質而又缺乏資金實力的企業或個人進入房地產開發領域。二是強化縣域房地產企業的財務核算管理，及時督促企業建立健全財務管理，完善會計核算，進一步增強企業經營和財務信息透明度。
（二）加大對資質好、實力較強房地產開發企業的政策扶持和信貸支持。根據目前央行加大對中小企業信貸支持的政策要求，轄內各金融機構要對縣域房地產企業的風險和信貸情況分門別類進行摸底，對資質好、實力強的房地產開發企業進一步加大政策扶持和信貸支持力度，幫助企業渡過緊縮難關。同時，縣域房地產企業要進一步加強自身內部管理，增強經營透明度，積極創造條件取得金融機構的信貸支持。
（三）切實加強對縣域房地產企業民間融資的監管。一是建議相關職能部門建立和完善縣域房地產企業民間融資監測體系，定期采集企業民間融資活動的有關數據，特別對其中利率變動情況進行定期監測，加強對縣域房地產企業民間融資的監測和管理。二是進一步明確民間融資的監管部門及其職責權限。防止目前出現的各監管部門“誰都負責，實際上誰都不負責”的職責不清現象。進一步界定民間融資和非法集資的認定，防止出現“沒出事就是民間融資，出事就是非法集資”的被動局面，以利于做好事前防范。三是加大輿論宣傳力度，使人們了解相關的政策、規定及民間借貸的風險性，避免因利率過高、投向失誤以及資金過度集中而引起風險，給借款人帶來損失，進而引發系統性風險，危及社會和金融穩定。
