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(一) 社會文化
(二) 經濟生活
(三) 城市建設發展趨勢
二 房地產市場綜述
(一) 土地市場
(二) 房地產投資
(三) 房地產開發量
(四) 房地產銷售情況
(五) 開發企業
三 新安江房地產市場分析
(一) 住宅市場供應
1. 熱點開發區塊
2. 典型開發項目
(二) 住宅市場需求
(三) 住宅市場價格趨勢
(四) 宏觀調控對新安江樓市的可能影響
四 項目基本分析
(一) 項目概況和開發條件
(二) 項目優勢與劣勢分析
(三) 項目的機會與風險分析
(四) 產品與銷售價格
關鍵詞：城市住宅價格；VPCI指標；南京市
中圖分類號：F293文獻標識碼：A
文章編號：1000176X（2015）11013505
一、研究背景
我國房地產市場，自20世紀80年代開始萌芽發展。隨著1997―1998年間住房制度改革的啟動，住房投資、建設、分配、管理制度逐漸向著貨幣化、市場化和社會化的方向轉變，住宅市場作為獨立的產業體系，開始成為房地產市場的重要組成部分。1998年以后，住房實物分配制度的正式終結和房地產市場得到的政策支持，使城市住房供給的融資渠道、投資主體等呈現多元化的趨勢，使住宅市場保持著高速的發展勢頭。
但隨著住宅市場投資的快速增長，住宅價格也隨之不斷上漲。2002年以后，我國部分大中城市的住宅價格出現了加速增長的趨勢，且波動程度顯著增大。因此，隨著住宅價格的不斷升高，住宅價格波動已經成為整個社會關注的焦點。圍繞相關問題，近年來國務院、各部委、人民銀行和各地政府相繼出臺了一系列政策來穩定房地產市場。
2011年1月26日公布的“新國八條”要求，2011 年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。2011年，在全國657個城市中，住房價格調控目標大致可以分為，以GDP增長為一類，人均居民收入為一類，以長春提出的房價收入比為一類。那么這些指標合理嗎？在各個城市公布這些調控目標后，引來了居民的抱怨，房價目標卻被公眾批評為“限漲令”。因為幾乎所有城市都將2011 年目標定為“增長10%”左右，調控目標制定得太寬松?？梢娺@些目標存在不合理之處。因為近些年居民收入水平趕不上GDP的增長水平，更趕不上物價上漲速度[1-2]。
本文從技術分析的角度，聚焦城市住宅價格的波動幅度、波動周期和波動方式等方面，從住宅價格波動現象自身來研究其透露的信息，把握住宅房地產市場的真實狀況，通過確定住宅價格的正常波動區間，來對住宅價格波動過程中出現的異常波動點進行界定，從而為趨勢的判斷和調控的時點把握提供參考。目前可用于住宅價格趨勢計算的指標較少，論文通過其他途徑尋找合理的趨勢分析方法。成交量變化是先于價格變化的，成交量是引起價格變化的原因，運用市場價值規律，供給與需求的關系，制定市場的成交量分析指標，通過最近成交量分析來預測住宅均價的走勢。本文試著通過住宅房屋的成交量來預測房價的漲跌情況，運用成交量分析指標來計算出房價同樣的指標，這樣對于房價的趨勢分析就有了一種新方法?；谀暇┦薪晷陆ㄗ》康匿N售情況，計算VPCI。
二、文獻綜述
在定性研究方面，賀建清從開發商與消費者的互動關系和開發商之間的利益博弈角度分析影響房地產價格走勢的原因，并建立房地產市場開發商與消費者間的不完全信息靜態博弈模型和開發商之間的有限理性下協調博弈模型，結果表明房地產開發商和消費者之間的博弈，開發商之間的合作與非合作博弈是影響房地產價格波動的重要原因。周建軍和侯杰通過對國際游資投機房地產的動因和房地產市場的價格決定模型分析，發現房價波動與國際游資之間呈正相關趨勢。熊璐瑛[5]從匯率對物價的傳導機制、供需理論等角度討論匯率波動對房地產價格的影響。楊冬寧探討了土地供給價格、數量和形式對住宅價格波動的影響?？嘴戏治隽素泿耪哂绊懛康禺a價格波動的沖擊途徑，并闡述了我國住宅價格波動與貨幣供給量變動形成的貨幣政策沖擊之間的關系。
在定量研究方面，梁云芳和高鐵梅用多變量時間序列方差分量分析模型（MTV模型）對不同地區不同用途商品房價格變動的各種影響因素綜合考慮分析。楊冬寧[9]利用特征價格法和多元回歸方程組，通過對杭州市住宅價格指數的構建，對住宅價格波動的影響因素進行了歸類和動態分析。李成剛等[10]用Panel Data模型和向后法多元回歸方程建立了住宅價格影響因素模型，通過實證分析找出了影響河北省住宅價格的主要因素。周恩臣結合定性的經濟周期波動理論和定量的靜態、動態供求價格模型及截面時序模型，從政府、銀行、消費者的角度對住宅價格波動的原因進行了分析。衛正逸和屈夢溪利用VEC模型對國際資本流動和我國房地產市場銷售價格之間的彈性進行研究，通過格蘭杰因果檢驗分析二者之間的因果關系，結果表明從短期來看，國際資本流入是我國房地產市場價格上漲的原因，但影響程度較小，從長期來看二者之間并不存在均衡關系。宋勃和高波[13]在考慮通貨膨脹的條件下，利用我國1998―2006年的一年期存款實際利率、一年期商業貸款實際利率、存款準備金實際利率、中央銀行實際貸款利率、實際再貼現率與房屋銷售價格指數和土地交易價格指數的季度數據建立誤差糾正模型，并通過協整檢驗、長短期格蘭杰因果檢驗和脈沖響應分析，對我國房地產價格和各種實際存貸款利率的關系進行實證檢驗。周京奎[14]通過構建適合我國的房地產投機理論模型，對我國14個城市的房地產價格波動與投機行為的關系進行實證研究，時間序列的回歸分析結果表明，全部城市中投機成分都對房地產價格有顯著影響，橫截面數據表明，可支配收入對房地產價格沒有顯著影響，價格上升主要由投機推動。張文娟[15]應用行為金融學中的噪聲交易理論，通過引入一個含有過度反應系數的世代交替模型，分析房地產市場中噪聲交易者的過度行為對房價波動的影響。徐松茂和姚佐文[16]通過VAR模型（向量自回歸模型）和協整分析，發現人口和預期是上海房地產市場價格變動的兩個主要因素，并通過行為金融學的噪聲交易理論、反饋機制和羊群效應等對這種心理預期的作用進行解釋。李智[17]針對城市住宅價格控制目標進行了橫向比較并分析其合理性，結合南京市數據進行了案例研究。
三、成交量VPCI指標的由來及計算
1VPCI指標在股市中的應用
在股票市場中，股票交易機構吸納和派發股票籌碼的行為模式主要不是盯著每一天股票的漲跌趨勢變化，它們的交易策略是結合市場的整體趨勢來制定和執行的，從這個角度來看，長期市場的趨勢是捕捉市場內部正在積累的供需力量的理想途徑。在短期內，市場的一些行為有可能誤導投資者，而且有時候還是有意的。房價也是如此，房地產公司為了快速賣出新樓盤，打著各種招牌，有意降低某些廉價房的價格，以此吸引消費者的眼光等。但是從市場較長期的趨勢來看，機構投資者的行為是無法隱藏的。因此，我們需要一個成交量指標來比較這些市場趨勢。基于這些想法，成交量分析大師巴夫經過嚴格的檢驗，對市場的較長期趨勢找到了一個這樣的指標來揭示價量之間的正相關關系。研究的結果就是成交量價格確認指標VPCI。
在介紹VPCI之前，我們先介紹兩個關于價格的基本平均值：簡單移動平均值（SMA）和成交量加權的移動平均值（VWMA）。VWMA是將每個交易日的收盤價用當天的成交量加權，然后除以平均值計算期間的總成交量。VWMA來衡量通過價格反映出來的投資者意愿，以當日成交量占平均值計算期間總成交量的比例為權重對價格進行加權。用成交量給價格平均值加權就是基于投資者的參與給予價格不同的強調，成交量大的交易日價格的重要性會被放大，而成交量較小的交易日的價格的重要性則會被降低。例如：我們同時用SMA和VWMA兩種方法來計算兩天的移動平均值，假設某只股票在第一天以10美元的價格成交了100 000股，第二天以12美元的價格成交了300 000股。SMA的計算方法是將第一天的價格加上第二天的價格，然后除以天數，即（10+12）/2=11美元。VWMA的計算方法是將第一天的價格乘以第一天的成交量占總成交量的比例（100 000/400 000=1/4），然后加上第二天的價格乘以第二天的成交量占總成交量的比例（300 000/400 000=3/4），最終結果為115美元。根據計算結果，投資者參與的實際價格不是11美元，而是VWMA所示的115美元。
VPCI指標將價格趨勢和成交量加權的價格趨勢加以對比，即將VWMA和相應的SMA相比較。這樣的對比能夠揭示價格趨勢和相應的成交量之間的內在關系。雖然SMA指標能夠顯示一只股票價格的變化，但不能反映投資者參與的程度，而VWMA指標將價格變化的重要性根據相應的成交量進行了加權。SMA和VWMA指標之間的不對稱性就提供了構建VPCI的信息。該信息被用于判斷當前價格趨勢的可持續性。因此，VPCI指標主要用于證實或反對當前的價格趨勢。
2住宅市場價格VPCI指標的建立
VPCI涉及三種計算：成交量價格確認或反對指標（VPC+/-）、成交量價格比率（VPR）和成交量乘數（VM）。
第一步，選擇一個長期和短期的時間框架。長期的時間框架用于計算基于簡單價格移動平均數和成交量加權的價格移動平均數的VPC，以及基于簡單價格移動平均數和成交量加權的價格移動平均數的VM。短期的時間框架用于計算基于簡單價格移動平均數和成交量加權的價格移動平均數的VPR，以及基于簡單價格移動平均數和成交量加權的價格移動平均數的VM。
VPC的計算方法是從長期的VWMA中減去同期的SMA。實際上，VPC是描述價格和成交量加權之間關系的核心指標，但很少被關注，當該值為正時就是VPC+指標（成交量價格確認），為負時就是VPC-指標（成交量價格矛盾）。VPC顯示了價格和成交量加權后的價格在某段時期內變化的非對稱性，其結果能為我們提供十分有用的信息。一個50天的SMA值為485，而同時的VWMA值為50，其差值為15代表了對上升趨勢價格的成交量確認。如果計算的結果是負值，則代表了價格成交量矛盾。僅僅是這個差值就提供了關于價格趨勢和相應的成交量之間的內在非對稱性關系的純粹的樸實無華的信息。
第二步，計算成交量價格比率（VPR）。VPR指標能放大或縮小相對于短期價格成交量關系的VPC+/-值。VPR的計算方法是將短期的VWMA除以短期的SMA。例如，假設短期定義為10個交易日，10天的VWMA值為25，而10天的SMA值為20，那么VPR就等于25/20，即125。我們將該值乘以第一步中計算出來的VPC+/-，而小于1的成交量價格比率則會減少VPC+/-。
第三步，計算成交量乘數（VM）。VM的目的是在成交量放大時加大VPCI的量，在成交量縮減時縮小VPCI的量。為此，我們用短期平均成交量除以長期平均成交量。例如，假設對于SMA簡單移動平均線，10天的短期平均成交量為每天150萬股，而50天的長期平均成交量為每天75萬股，那么VM值就是1500 000/750 000=2。
在將VPC+/-乘以VPR之后，我們再乘以上一步計算出來的VM，這樣我們就得到了VPCI指標。VPC+的確認值15乘以VPR值125，得到1875，然后再乘以VM值的2，最后得到VPCI值375。盡管該指標值提供了非常強的價量確認信息，但該信息最好還是結合當下的價格趨勢和最近的VPCI水平來解讀。我們隨后將討論如何最有效地利用VPCI指標。
VPC=VWMA-SMA
VPR= VWMA/SMA
VM=短期SMA/長期SMA
VPCI= VPC×VPR×VM
四、 VPCI指標在住宅均價趨勢分析中的應用
1VPCI指標應用規則
當使用VPCI時，成交量信息是領先價格變化的，和大多數指標不同，VPCI常常在價格突變和價格反轉前發出訊號。VPCI的訊號可以用于價格趨勢和價格指標的分析中。VPCI大于或小于零時，顯示了價量關系和當前的價格是一致還是矛盾，以及一致或矛盾的程度。這是VPCI指標提供的最重要的信息，正VPCI值確認一個上升的趨勢，而負值則確認了一個下降趨勢。VPCI提供的另一個重要的訊號是VPCI趨勢的方向，即VPCI是上升還是下降。該訊號顯示了VPCI當前變化的方向，以及VPCI當下的方向和價格趨勢趨于會合還是背離。還可以通過將成交量加權的VPCI平均值平滑處理后構建一個平滑VPCI。平滑VPCI顯示了當前的VPCI值相對于先前水平的變化，可用于觀察VPCI的動量。當VPCI向上或向下穿過平滑VPCI線時，可能顯示了VPCI具有正向的變化動量以及當下VPCI趨勢會加速。下面介紹幾種VPCI運用的情況分析：
（1）如果價格上升，相應的VPCI也在上升，這顯示了成交量和價格變化相互確認，表明當前的趨勢是有力量的。
（2）如果價格在上升，但是VPCI線都處于下降趨勢，表明投資者追漲的意愿在消退。其次，VPCI線都處于零線之下，說明價格上升趨勢是不能持久的。
（3）如果在VPCI曲線出現V形底部（V形底部是比較少見的）常常預示著一個轉折點。
（4）價格下跌的同時VPCI上升是成交量―價格矛盾的例子，VPCI在上升，這顯示了盡管價格在下跌，但是市場仍然控制在買方的手里，VPCI線處于逐漸上升的趨勢，和價格的下跌趨勢相矛盾。最終，在一定的買方壓力下，市場不久之后就會向上突破。
2南京市住宅價格的VPCI指標計算與分析
根據南京市十年月季度的房價數據進行統計分析，也就是2004年1月到2013年12月的住宅銷售情況，以6個月為短期時間框架對成交量VPCI指標進行計算，12個月為長期時間框架進行成交量分析。由于在計算VWMA時，房價不存在收盤價，根據數據檢驗，用均價來代替。南京2004―2013年平均半年度的均價依次為：4 0866元、4 4819元、4 5410元、4 2462元、4 3999元、4 5863元、5 0717元、5 7355元、6 2110元、 6 0360元、6 4863元、8 1047元、10 4671元、11 7724元、11 6034元、11 1652元、10 5474元、11 3084元、12 3373元、13 2831元。根據VPCI計算方法，在圖1中標出了每6個月的住宅銷售均價和相應的VPCI值。
從圖1中我們可以得到VPCI指標是否可以正確分析房價趨勢的走向。
（1）從圖1中我們可以看到，在2004―2012年VPCI值在零線之上，正VPCI值確認了一個價格上升的趨勢。這顯示了房價處于長期吸納籌碼狀態，即說明價格會持續上漲，從2004年以后的房價信息中我們也看到了房價確實是一直上升的。但是在2013年時VPCI為負值，顯示當前的成交量和價格趨勢是矛盾的，支持房價上漲的成交量已經萎縮，說明房價的上升趨勢是不能持久的。
（2）VPCI提供的另一個重要的訊號是VPCI趨勢的方向，該訊號顯示了VPCI當前變化的方向，以及VPCI當下的方向和價格趨勢會合還是背離。從圖1中我們可以看到，2004―2006年末VPCI是上升的，相對應的價格也是緩慢上升的，當價格上升伴隨著成交量的放大，顯示了房地產行業得到了人們的支持。上升的VPCI線，這顯示了成交量和價格變化相互確認，顯示當下的方向和價格趨勢趨于會合，表明當前的趨勢是有力量的。相反的，如果VPCI是下降的，表明成交量和價格變化趨勢相矛盾，價格趨勢得不到成交量的支持，顯示VPCI當下的方向和價格趨勢是背離的，預示著以后階段房價增幅會有所減少，甚至會降低。從圖1中可以看出，2004―2006年VPCI的上升趨勢正好預測2004―2007年房價的上升；即2004―2006年VPCI上升，同時2004―2006年房價也是增長的，兩者的變化相互確認，表明當前房價得到了成交量的支持，預示著下一階段房價的上漲，即2007年房價的上漲。2007―2008年VPCI的下降和2008―2009年房價的小幅度降低，2008―2009年VPCI的上升確認2009―2010年房價的持續上漲，2009年末到2010年VPCI的下降趨勢正好對應2010―2011年末房價的下降，即VPCI下降，房價上升，市場房價的上升得不到成交量的支持，表明成交量和價格變化趨勢相矛盾的，預示著未來階段房價的下降。2011年末到2012年上半年VPCI的上升也解釋了2012年到2013年房價的上升。
（3）從圖1中我們看到出現了兩個V形底部，第一個在2007年7月份到2009年6月份，預示了2010年房價的大幅度上漲。第二個V形出現在2010―2011年，在這期間房價是下降的，V形預示著房價的一個上漲訊號，結果在2011―2013年相應地出現了房價比較大的上浮。
為了驗證VPCI指標的準確性，用南京市城北板塊和城南板塊再次做分析：
南京市城北板塊2007―2013年平均半年度的均價依次為：6 7105元、7 5754元、8 2886元、8 000元、7 9457元、9 9326元、13 0378元、12 6785元、12 5602元、 9 8976元、9 8844元、12 4658元、13 3219元、12 8232元。根據VPCI計算方法，在圖2中標出了每6個月的住宅銷售均價和相應的VPCI值。
從圖2中我們可以得到VPCI指標是否可以正確分析房價趨勢的走向。
（1）從大致圖形中我們可以看到在2007―2009年VPCI值為正，正VPCI值確認了一個價格上升的趨勢。這顯示了房地產房價處于長期的吸納籌碼的狀態，即說明價格會持續上漲，從2004年以后的房價信息中我們也看到了確實房價是一直穩步上升的。但是在2010―2011年時VPCI為負值，顯示當前的成交量和價格趨勢是矛盾的，支持房價上漲的成交量已經萎縮，說明房價的上升趨勢是不能持久的。從圖2房價信息中可以得到驗證，2010年1―6月的房價上升到13 0378元后，房價出現了連續下跌，2010年7―12月房價為12 6785元，2011年1―6月的房價為12 5602元，2011年7―12月的房價為 9 8976元，2012年1―6月的房價為9 8844元。從2011―2012年VPCI值呈現出上升趨勢，處于零線之上，說明確認了一個價格上升的趨勢，即說明價格會上漲，從2012年以后的房價信息中可以看到房價上升。2013年的VPCI為負值，顯示當前的成交量和價格趨勢是矛盾的，不會支持房價的上漲，在2013年的房價信息中我們可以看到2013年之后的房價已經出現了下降的趨勢。
（2）VPCI提供的另一個重要訊號是VPCI趨勢的方向，該訊號顯示了VPCI當前變化的方向，以及VPCI當下的方向和價格趨勢會合還是背離。從圖2中我們可以看到，2007―2009年VPCI是上升的，相對應的價格也是緩慢上升的，當價格上升伴隨著成交量的放大，顯示了房地產行業得到了人們的支持。上升的VPCI線，這顯示了成交量和價格變化相互確認，顯示當下的方向和價格趨勢趨于會合，表明當前的趨勢是有力量的。相反的，如果VPCI是下降的，表明成交量和價格變化趨勢相矛盾，價格趨勢得不到成交量的支持，顯示VPCI當下的方向和價格趨勢是背離的，預示著以后階段房價增幅會有所減少，甚至會降低。從圖2中可以看出，2007―2009年VPCI的上升趨勢正好預測2007―2010年房價的上升；即2007―2009年VPCI上升，同時2007―2010年房價也是增長的，兩者的變化相互確認，表明當前房價得到了成交量的支持，預示著下一階段房價的上漲，即2007年房價的上漲。2009―2011年VPCI的下降預測到2010―2012年房價的降低，2011―2012年VPCI的上升確認2012―2013年房價的上漲。2009年末到2011年VPCI的下降趨勢正好對應2010―2012年末房價的下降，即VPCI下降，房價上升，市場房價的上升得不到成交量的支持，表明成交量和價格變化趨勢相矛盾的，預示著未來階段房價的下降。2011年上半年到2012年下半年VPCI的上升也解釋了2012年到2013年房價的上升。
（3）從圖2中我們看到出現了一個平緩的V形底部，在2009年7月到2012年6月，預示了2012―2013年房價的上漲。
南京市城南板塊2007―2013年平均半年度的均價依次為：6 75902元、7 5218元、9 9897元、9 3412元、9 3690元、10 1642元、14 5368元、11 7804元、12 4059元、12 2085元、11 2306元、11 7693元、12 5401元、13 7430元。根據VPCI計算方法，在圖3中標出了每6個月的住宅銷售均價和相應的VPCI值。
（1）從圖3中我們可以看到，在2007年VPCI值在零線之下，顯示當前的成交量和價格趨勢是矛盾的，不會支持房價的上漲，結果在2008年房價出現了下降趨勢；2008―2009年VPCI值為正，正VPCI值確認了一個價格上升的趨勢。這顯示了房地產房價處于長期的吸納籌碼的狀態，即說明價格會上漲，從2008年末以后的房價信息中我們也看到了確實房價是一直穩步上升的。但是在2010―2011年時VPCI成為了負值，顯示當前的成交量和價格趨勢是矛盾的，支持房價上漲的成交量已經萎縮。從圖中房價信息中可以得到驗證，2010年1月到2012年6月的房價出現了整體下跌的趨勢，2012年VPCI值又呈現出上升趨勢，處于零線之上，說明確認了一個價格上升的趨勢，即說明價格會有上漲的趨勢，從2012年以后的房價信息中我們也看到房價是上升的。2013年的VPCI值處于零線之下，顯示當前的成交量和價格趨勢是矛盾的，不會支持房價的上漲，預示著2014年房價上升的幅度不大。
（2）從圖3中我們可以看到，2007年到2008年上半年VPCI是上升的，相對應的價格也是緩慢上升的，當價格上升伴隨著成交量的放大，顯示了房地產行業得到了人們的支持。上升的VPCI線，這顯示了成交量和價格變化相互確認，顯示當下的方向是和價格趨勢趨于會合，表明當前的趨勢是有力量的。相反的，如果VPCI是下降的，表明成交量和價格變化趨勢相矛盾，價格趨勢得不到成交量的支持，顯示VPCI當下的方向和價格趨勢是背離的，預示著以后階段房價增幅會有所減少，甚至會降低。從圖3中可以看到2007年到2008年1月VPCI值的上升趨勢預測到2007―2008年房價的上漲，2008年VPCI的下降趨勢驗證2008―2009年房價的下降，2009年VPCI的上升預測到2009―2010年房價的上升。2009年下半年到2010下半年VPCI的下降預測2010―2012年房價的降低，2010下半年到2012年VPCI的上升確認2012―2013年房價的上漲。
（3）從圖3中我們看到出現了一個V形底部，在2009年7月份到2011年12月份，預示了2012―2013年房價的上漲。
3結論和意義
VPCI指標適合用于城市住宅價格趨勢的分析。在進行均價分析時，相應地也可以計算出其VPCI值，運用VPCI值進行房價趨勢的驗證和當下房價的趨勢是否合理，以及房價上漲的潛力還要持續多久。也可以用于更好地進行房價的調控，使國家房地產行業健康持續的發展。
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關鍵詞：房地產價格；供求；機制
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01
過高的房地產價格影響居民的正常房產需求，不利于我國的民生建設。對房價進行調控成為當下政府的關鍵任務，分析房地產價格的形成機制，有利于在制定調控政策時有理可依，實現政策的高效性。
一、我國房地產價格趨勢分析
從房價收入來看，我國的房價與收入的比值一直處于較高的水平，甚至從2005年以來，房價收入比重逐年上升，說明房價的上漲的速度已經遠遠超過了收入增長速度，居民的收入水平難以滿足對房地產的需求，房價開始超出居民購買能力，房地產市場呈現出巨大的投機性。其次，從租金價格與房價的比重來看，租價比越高表示樓市泡沫越嚴重，經數據調查顯示，近五年來我國房地產市場由于出現供需失衡，導致租價嚴重低于房價的上漲速度，住宅和商業物業的租價比重總體上呈現出下降態勢。最后，從房價與通貨膨脹率CPI的對比來看，房地產價格的增長速度在近幾年遠遠高于CPI的增長幅度，尤其在2009年當CPI處于負增長的情況下，房地產價格卻保持了約25%的增長速度，說明房價的上漲已經遠遠超過了通貨膨脹水平的增長，對住宅的需求結構中投機因素較大。
二、供求視角下的房地產價格形成機制
房地產價格機制是對房地產價格的形成起到決定性作用的市場定價體制，房地產價格的形成是存量市場的供求雙方互動的結果。
（一）房地產供給影響因素。房地產供給指的是房地產開發商或所有者根據市場價格提高商品的數量，包括增量商品和存量商量。房地產供給主要受到市場價格的影響，遵從供給法則，同時也受到其他因素的影響，包括土地的位置、經濟發展、技術水平、制度和政策因素等。其中土地的位置在對房地產價格影響中起到關鍵作用，土地位置包括自然位置、經濟區位和交通位置，一般臨近港灣、經濟發達地區和交通便利的位置，房價水平往往較高。在經濟發展較完善的地區，房地產供給的競爭也較為激烈，技術水平的高低、政府的金融政策也成為房地產開發商供給產品決策的主要影響因素。
（二）房地產需求影響因素。房地產需求指的是消費者或者投資者在一定的房地產價格下愿意并且有能力購買房地產商品的程度，這也進一步被稱為有效需求。市場之外的影響因素發生變化，導致住房需求發生變化，從而在商品住房需求的沖擊下導致高房價拉動低房價反過來進一步推高房價，使房價大漲。綜合來看，影響房地產商品需求的因素主要包括：人口數量和人口增長，經濟發展水平，收入水平，產業結構等。經濟政策因素也在很大程度上影響居民對房地產的需求，包括土地產權政策、稅收政策等住房市場改革對市場需求產生深刻影響。
（三）供求均衡下的房地產價格形成機制。所謂的供求均衡指的是在房地產市場的供給和需求數量相等時的狀態即為供求均衡，在均衡狀態下的均衡價格是市場的最有效配置結果，否則供不應求和供大于求均可能導致房地產價格上漲或下降，導致價格失衡。市場之外的影響因素發生變化，導致住房需求發生變化，從而在商品住房需求的沖擊下導致房價拉動低價反過來進一步推高房價，從而使房價大漲。同樣，政府政策和開發商投資規模等因素導致市場供給發生變化，從而在商品住房供給的沖擊下，地價帶動房地產價格發生波動。在我國，土地供給的有限性和對房地產需求的不斷增加促使了房地產價格的不斷上漲。
基于市場供求理論分析我國房地產價格居高不下的主要原因，一方面是市場中存在大量投機者，導致對房地產的需求畸形增長，且屬于投資性需求，形成全民投資房地產的熱潮。另一方面，目前我國的房地產市場存在“剛性需求”缺口，目前城鎮人口年均增長為1500萬人，而只有500萬套住房滿足這些需求，這就導致市場存在大量潛在消費者，商品市場尚未飽和，這就使開發商加大房產開發力度，也助長了投機者投資房產加大市場供給。最后當前的房地產市場處于“買漲不買跌”的局面，這主要源自于開發商、消費者、投機者的適應性預期，這種行為決策進一步促使房地產價格不斷攀升。
三、完善房地產價格形成機制的政策建議
結合我國的具體情況，從房地產供給與需求兩個方面提出政策建議以完善房地產價格形成機制，使市場能。
在調節房地產供給方面的政策應主要集中在土地政策和住房保障制度方面。首先，在土地政策方面，政府應逐漸健全和完善土地交易市場的招拍掛制度，完善土地儲備制度，為避免房產價格的劇烈波動，適當影響和調整土地的供給水平，使房地產市場更加健康可持續發展。在住房保障制度的完善方面，應將注意力集中在廉租房、保障房等中低價位的商品房供給，而對中高層次的住房應主要由市場進行調節，公租房和廉租房主要是用于解決中低收入家庭的需求。
（二）房地產需求方面的調節政策。在房地產需求方面的調節政策主要是稅收政策和金融政策。首先在稅收政策方面，應重點完善房產稅制改革，合理理由稅收杠桿，調節市場需求，提高房地產稅收在地方稅收中的比重，調節稅率以在短期抑制投資性需求，在長期應通過稅制改革，重點利用物業稅促進房地產可持續發展。其次，在金融政策方面，可以通過調節存貸款利率對房地產投機性需求起到抑制作用，具體可借助調整銀行存款準備金率、信貸政策等方式實現。
（三）綜合影響房地產供求的政策調整。在當前的房地產價格波動情況下，政府可結合財政政策和貨幣政策進行房地產市場的調控，實現對房產供給和需求的調節，從而穩定房產價格。例如在房地產市場過熱、房價過高的情況下，施行緊縮的財政政策和貨幣政策，使市場交易量下降，房價下跌。在房地產市場蕭條的情況下，可采取較為寬松的財政政策如降低稅率等，以及寬松的貨幣政策，如擴張信貸，降低貸款利率等刺激消費。從而使房地產市場達到供求平衡的有效狀態，實現平穩發展。
參考文獻：
【關鍵詞】房地產 價格上漲策略
一、影響房地產價格上升的因素
1、從房地產企業資金運營影響上看：房地產業是資金密集型的，在我國房地產業發展中，由于多數企業本身實力不足，好多房地產企業發展是玩空手道開始的，靠銀行貸款的，靠社會集資，資金成本高，這很大增加了房地產商成本意識及房地產的成本價格，又資產負債率高，即資金風險大，按風險理論必須要高利潤的，高風險高收益的，故房地產的價格是高漲的。
2、從房地產建筑成本生成影響上看：市場經濟運行的基本形式有壟斷和競爭，競爭是指相互可計量比較的，否則不叫競爭。
行業的成本由固定成本和可變成本構成，在廠商理論中，市場價格恰好等于可變成本時便是廠商的“停業價格”邊際成本，此時營業與否對廠商而言是無差異的，不管如何，廠商此時的損失都將等于它的固定成本，一旦市場價格高于停業價格，廠商營業的損失要小于停業的損失。
因此我們必須認識到，房地產業因行業成本結構的特征而造成的一般競爭降價機制失效，確實提示了很多問題：房價并不會隨產業的成熟、競爭的激烈而得到平抑。房地產的成本價格競爭空間少。
3、從房地產的銷售對象及產品特性及其利潤影響上看：房地產是人們生活吃穿住行的基本必需品，而且房子是人們傳統思想家的概念，是人們的歸縮，有房就有家，家是唯一的，不可比較的，又房地產的銷售受到其對象的環境地段經濟資源價值等不同影響，其價格構成不具備相互間比較的，如相同建筑的房子在上海市房產價1萬多元/平方米和金華市的房產僅3000元/平方米是受不同地利用途影響大，房地產不象工業產品受品牌影響大，又工業上不同生產的產品地利用途是一樣的，各房地產價格不可比，故房地產難以公允價格競爭，僅其獨家的售價，房地產生成的利潤空間上帶有壟斷利潤式的，其一般不會輕易調整的。
4、從房地產受地方政府土地財稅成本影響上看：現在國家及人們非常關注房地產價格，并擔心房地產的泡沫，出臺系列調控政策，但在房地產中土地掛招拍地價成本高，土地增值大屬國家利益所有，現在房地產的稅收占地方財政的比值很大，其占房地產成本的10%多，又國家對炒房交易的稅收成本提高等，這樣會增加相關房地產相應成本，如果房地產價格下降則關系到土地價格升跌、稅收減少等將影響國家地方經濟利益的。
5、從國家的城市化經濟建設戰略等影響上看：
房地產業是國民經濟的支柱子產業，房地產環節復雜，是一業興百業旺的，如果一個行業虧損是不可能發展的，也就不會帶動其他產業的，國家不可能對其調控過大的，這些不會過大影響房地產價格的，又國家大力發展國民經濟，使經濟集聚，和城市化建設使大量的人口從四面八方積聚，造成相對土地資源及房地產不相適應，又絕對上講土地資源是不可再生資源，這樣使房地產價格不會輕易下降。
二、房地產市場營銷價格策略的選擇
1、加強國家對房地產價格的指導
我國房地產商開發房地產的利潤率達到30%左右,而發達國家一般不超過10%。由此可見,我國房地產市場的開發商賺取的屬于暴利范疇,是有背于社會主義原則的。
2、發揮國有房地產開發公司的引導作用
由于房地產業應該算是自然壟斷行業,與人民的生活息息相關,因此國家應對該行業進行控制。利用行政手段,如果發揮不好,政府失靈,那么調控的目的也難以達到。因此采用經濟手段,利用國有房地產開發公司,符合國家政策進行房地產的開發。同時和其他房地產公司開展競爭,價格公道。這樣在競爭中可以讓房地產開發商逐漸合市場,走向正軌,并且還能直接保障國家住房開發政策的實施。
3、發揮好中央政府對地方政府的監督和指導作用。
應正確處理好中央和地方的關系,中央政府作為全國和社會利益的代表,應當以社會利益為重,對地方政府加強監管和引導的力度,建議多制定一些剛性的政策。
4、 采取有效措施,抑制房地產投資過熱
我國房地產價格居高不下的很大原因是我國在房地產投資方面存在著投資過熱的現象。特別是在需求方面,不少購房者購買房屋為的是賺取投資收益,針對該情況,國家不僅應在交易稅方面進行規范,還應該對購房者的購房資格進行限制。為了抑制投資行為,真正發揮城市房地產的住房保參考。
關鍵詞：房地產業 房地產金融 融資渠道
房地產業對國民經濟的發展有著巨大的影響力。其產業關聯度大，帶動性強，隨著我國居民住房制度改革進一步向縱深推入，房地產業已經發展成為我國影響國計民生的支柱產業。而房地產業投資資金數額巨大、投資回收期長的特點決定了在其發展過程中必須得到金融業的支持才能有持續健康的發展。但目前我國房地產金融的發展尚存在許多問題，無法完全滿足房地產業發展的需要。積極發展房地產金融，拓寬房地產融資渠道，不僅能解決房地產開發企業外部融資渠道單一和融資困難的問題，而且可以促進房地產業資金和產品結構不斷優化并減少商業銀行的貸款風險，還可以為中小投資者參與房地產投資和收益提供一條現實的途徑。
一、分散銀行體系的風險
近年來，隨著房地產價格的上漲和房地產業的發展，我國銀行貸款集中投向房地產業，造成了顯著的銀行貸款結構風險，影響了銀行系統本身的抗風險能力和穩定性，增大了金融風險。一旦宏觀經濟出現大的波動，房地產市場的隱患很容易轉嫁到商業銀行市場，進而影響金融市場的穩定，資金鏈難以為繼，對整個國家金融體系的沖擊是巨大的。在全球引起恐慌的美國次貸危機便是前車之鑒。次貸危機愈演愈烈，也使美國房地產貸款商的情況繼續惡化。截至2008年6月底，列入美國聯邦存款保險公司“有問題名單”的銀行數量已經達到117家，比第一季度大幅上升30％，也是2003年中期以來的最高值。
我國的房地產金融風險雖然沒有大到像東南亞國家那樣引起金融危機的程度，從四大商業銀行的房地產貸款質量來看(如圖1所示)，也暫時不會出現像美國次貸危機這樣嚴重的影響，但是這幾年的房地產投資過熱，金融風險不斷累積卻是不容忽視的事實，它對我國的經濟和金融運行產生了許多現實影響。據調查，截至2005年末，房地產業的不良貸款余額已經達到1093億元，居行業排名第四的高位。四大商業銀行的房地產貸款質量雖然比較好，但隨著這兩年國家對房地產業的深度調控，房地產業的發展受到一定的限制，房地產價格出現了一定程度的波動，一旦整個行業出現大面積的業績滑坡，銀行體系的房地產不良貸款必將增加，很可能導致銀行體系金融風險的爆發，并進一步引發系統性風險，從而直接影響金融系統和國民經濟系統的穩定性。
要防范房地產金融風險在銀行體系的積聚以至爆發，就必須在房地產經濟和金融領域，大力推進房地產二級市場、資本市場、債券市場、信托市場等各類市場的發展，形成完整的房地產金融體系；發展多種房地產融資形式和多樣化的運作工具，適當分散銀行體系的風險；積極引入包括充分競爭、供求機制在內的市場機制等，這也是成熟市場經濟的要求。
二、提供新的融資方式和手段，拓寬融資渠道
目前，我國房地產企業的資金來源主要是自籌資金、銀行貸款、定金及預收款、利用外資等，根據數據分析可以發現，我國房地產企業的融資結構單一，具有明顯的依賴銀行貸款的特征。
2006年，房地產企業開發資金達26880.2億元，同比增長25.6％，其中國內貸款平均增速高達47.1％。在房地產開發企業資金來源中，國內貸款、利用外資、自籌資金、定金與預收款所占比重分別為19.6％、1.5％、31.9％、30.3％，國內貸款、利用外資所占比重分別比2005年上升1.3和0.3個百分點，二者均為2004年以來的最高。從表1可看到，自籌資金和國內貸款的數額不斷上升，2006年分別占到全部資金來源總額的31.9％和19.6％，如果考慮房地產銷售收入轉變為自籌資金，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，且定金和預收款中也有一部分來自銀行貸款，那么銀行貸款占全部資金來源的比例就達到了60％左右。
之所以出現房地產企業融資對銀行貸款過分依賴，主要是由我國金融市場的結構決定的，現階段我國金融市場的融資結構中銀行貸款仍然占主要地位。這一狀況很容易導致兩個問題：一是房地產金融風險在銀行體系積聚；二是房地產業的發展受制于銀行信貸和國家的信貸政策，這將嚴重制約房地產業的發展，從而影響整個國民經濟。
從2003年中國人民銀行發出《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(121文件)開始，到2005年中國人民銀行《關于調整商業銀行住房信貸政策和超額準備金存款利率的通知》，多項針對房地產生產與消費的宏觀調控措施使得房地產企業普遍存在銀行貸款下降、銷售回款不佳的情況，多數房地產企業缺少有效的資本運作經驗與融資渠道，自有資金長期嚴重緊缺，惟一的融資渠道――銀行貸款又收緊了閘門，這使國內的房地產開發企業面臨巨大的資金壓力。
據房地產業內人士透露，由于開發慣性和囤積的土地入市，2008年房地產業總投資比2007年將會有大幅增長，而受銀根緊縮影響，銀行貸款預計將會減少。此外，2007年10月以后，房企股市融資難度倍數增加，加上2008年股市低迷，股市融資也十分困難。據國泰君安證券研究所2008年6月的報告稱，2008年房地產行業資金缺口達7100億元，相當于行業最高峰的2007年新增房地產中長期貸款的2倍。報告稱，由于去年高價拿地的企業面臨著付清土地出讓金的壓力，一些中小開發商可能將面臨生死大限，房地產金融危機已初露端倪。
通過股票市場融資十分困難，銀行信貸之外沒有更多的融資工具，融資渠道狹窄與資本成本提高迫使房地產企業急切地尋找著除銀行之外更好的融資渠道。現階段，過于單一的融資渠道已經嚴重妨礙了我國房地產業的穩定發展，不利于房地產企業資本運作水平的提高，造成房地產企業對銀行的嚴重依賴。所以，引人海外成熟的房地產金融工具，發展具有我國特色的新型融資工具是當務之急。
三、優化證券市場結構
目前我國證券市場的產品結構存在明顯的缺陷：一是風險結構倒置，高風險產品占主要地位，低風險產品只占較小的市場份額。目前在我國證券市場上的可交易品種，大約80％為風險較高的股權類產品，只有大約20％為債券類低風險產品，股市每單位風險的收益低。這種投資產品的風險結構極不合理，與廣大投資者的長期理財需求不匹配。二是低風險產品品種單一。目前市場上只有少量流動性較差的國債及少量的企業債、金融債、可轉債，不能滿足廣大投資者的投資理財需求。因此，有側重地發展低風險市場產品，盡快使我國證券市場的產品結構趨于合理，是我國證券市場發展的重點之一。三是缺乏風險對沖機制。目前我國證券市場產品結構不完整，主要集中在股票(包括A股和B股)、債券、權證和證券投資基金，缺乏股票指數期貨、股票期貨等海外成熟市
場的主流產品，缺乏可以對沖風險的金融衍生產品，難以滿足投資資本多樣化的收益和避險需求。
引入收入穩定、風險相對較低的證券產品，如在海外發展較成熟的房地產投資信托基金，或其他具有高度創新性的房地產金融工具，其包括的股票、受益權證、抵押債券等產品能極大豐富我國當前的證券市場。
四、增加投資渠道
目前國外成熟的房地產金融工具更多的是通過籌集廣大投資者的分散資金，來為房地產業所用，這些房地產金融工具往往面對廣大投資者特別是中小投資者，這就為分散的中小投資者提供了一條收入穩定，風險較低的投資渠道。如房地產投資信托基金通常被認為具有與其他資產較低的相關性、較低的市場價格波動性，有限的投資風險和較高的當前收益等投資特性，對于穩健型的投資者有相當大的吸引力。
在目前證券市場交易品種單一、風險較高，而房地產投資所需資金較高、周期長的比較下，新型的房地產金融工具能為投資者提供更好的投資渠道。
關鍵詞：投資性房地產 公允價值模式 新會計準則
中圖分類號：F233 文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）30-0086-02
投資性房地產是一種經營性活動，持有目的是為了出租或資本增值后轉讓。在借鑒國際會計準則的基礎上，中國在《投資性房地產準則》中將投資性房地產定義為：投資性房地產是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產。主要包括已出租的土地使用權、用于持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已經出租的房屋建筑物，但不包括為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區別于作為生產經營場所的房地產和用于銷售的房地產。
一、投資性房地產的后續計量模式及其優缺點
1.成本模式。成本模式要求企業對資產的取得、耗費和轉換都應按照取得資產時的實際支出進行計量計價和記錄。原因是：一方面，成本模式的初衷是認為企業對外公布資產負債表的目的不在于以市場價格表示企業資產的現狀；而在于通過資本投入與資產形成的對比來反映企業的財務狀況和經營業績；另一方面，基于企業傳統的習慣性操作，成本模式是以經濟業務發生時取得的成本為標準進行計量、計價的一種核算方法。成本模式計量方法的優點是會計處理簡單、容易操作、始終按投資性房地產的原始入賬價值進行成本核算，而且此種計量方法不受公允價值變動的影響。所以，在一定程度上不容易使企業的資產價值虛增或虛減，大大降低了調節利潤的可能性。同時成本計量模式的核算過程相對比較簡單而且在成本計量模式下如果企業采用的折舊政策與稅法一致則不必進行納稅調整，若不一致只需對折舊額進行調整，而且對所得稅納稅調整的會計處理也簡單易行。但是采用此計量模式易高估或低估資產價值，不能及時客觀地反映房地產的真實價值。
2.公允價值模式。公允價值是在公平交易中熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或債務清償的金額。企業如果采用公允價值計量模式則應滿足下列條件：第一，投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；第二，企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，對投資性房地產可采取公允價值進行后續計量從而對投資性房地產的公允價值作出科學合理的估計。在充分引入公允價值計量理念之后，企業的投資性房地產會計所提供的會計信息質量較之以前有了較大的提高，其客觀性和可靠性大為增強。而且此計量方法的采用方便投資者橫向對比國內、國外企業的價值。公允價值計量模式可采用市場比較法、收益法、成本估價法和假設開發法等方法計量，同時此種計量方法可根據投資性房地產市場行情的變化等外部公開信息及時調整其賬面價值，有效地增強了會計信息的相關性；極大地提高了會計信息質量使企業的經營業績、財務狀況等相關信息更加公允的得到反映；有利于在證券市場上獲得更加公允的公司股票定價。但也會導致較大的利潤波動性，為企業的發展增加不穩定性因素，為企業操縱利潤提供了空間，增加了該行業的經營風險和財務風險，極易引發嚴重的經濟泡沫。同時，引入公允價值計量模式使公允價值的認定及會計處理更為復雜。
3.兩種模式的選擇。目前《企業會計準則》認為投資性房地產后續計量的優選模式是成本模式，但如果企業有確鑿證據表明該投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得時則可以采用公允價值模式計量。但企業一旦選擇公允價值模式，就應當對其所有投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，并且不得從公允價值模式轉為成本模式。這與中國會計政策變更的相關規定是一致的。
二、投資性房地產公允價值計量實際運用中存在的問題
在投資性房地產計量中引入公允價值模式，會對中國房地產企業多方面產生有利影響，但公允價值計量在實際的運用中也存在著一些問題。
1.估值難度較大。根據準則的規定，當無法從活躍市場或其他市場獲取公允價值時，需要采用估值技術。而估值技術不僅受主觀判斷的影響，還會因風險狀況、經濟環境及企業自身信用的變化而相應變化；同時，相同或類似的房地產會因時因人因地而異。評估房地產的價值時需要考慮不同地理位置、戶型、不同用途等多種因素。而且由于中國房價的波動較為頻繁，使計量難以及時反映其真正的價值從而使評估難度增加。此外，中國相關專業評級機構尚不健全，使公允價值計量的結果較難達到公允。
2.影響企業資產價值以及所得稅納稅調整額。公允價值計量模式反映了市場對企業資產價值的影響，所以房地產企業必須謹慎對待公允價值計量的引入。公允價值的引入，一方面會提高企業的凈資產；另一方面在不利的市場環境中企業價值也會隨之減少。近來，政府對投資過熱的房地產市場不斷進行調控降溫，導致很多公司出現資金短缺的問題。如果投資性房地產采用公允價值模式，會直接影響企業的資產價值，而企業收益則未必增長相同的比例，此時的凈資產收益率反而可能出現下降。在所得稅納稅調整方面：公允價值模式下，稅法允許計提折舊而會計準則不允許計提折舊；稅法不確認公允價值變化所產生的利得或損失而會計確認。因此，稅務處理上需按稅法規定的折舊年限計算調整折舊數額。同時隨著投資性房地產在以后年度資產負債表日的公允價值的變動，納稅調整數額也將相應變化。并且，由于投資性房地產在資產負債表日的公允價值與賬面價值的差額計入了當期損益，還需要對該項損益進行調整?？梢姡捎霉蕛r值計量模式所得稅納稅調整的工作量及復雜性均會增加很多。
3.利用公允價值計量操縱利潤。采用公允價值模式，企業可在會計期末將賬面價值調為公允價值，兩者之間的差額計入當期損益。會計利潤可隨公允價值的波動方向而上下變動，進而影響房地產市場利潤的穩定性，而且近年來中國房地產市場發展較快，房地產企業的利潤受市場波動的影響更加明顯。如果以后投資性房地產得到增值，當年的利潤就會增加。所以說，房地產企業引入公允價值之后，其利潤不但可以反映企業的經營狀況，而且也可以反映房地產市場的價格趨勢，進而影響到企業的凈利潤水平。同時，在公允價值模式下，投資性房地產不需要計提折舊或攤銷而減少的成本支出也會增加當年的利潤。另外，對投資性房地產公允價值進行評估時企業需聘請第三方投資機構，其高額評估費用會減少企業的利潤、增加企業的經營成本。除此之外，在此種計量模式下由于公允價值是根據市場價值變動的；因此，房地產企業中引入公允價值計量模式可能會導致企業利用房價操縱利潤，粉飾財務報表，誤導會計信息使用者。
三、投資性房地產公允價值計量的改進措施
1.完善機構評估。中國市場經濟發展尚不成熟，房地產市場波動相對較大，如果采用公允價值模式計量投資性房地產，則企業利用投資性房地產公允價值計量操縱利潤的風險很高。引進第三方評估機構可以增加公允價值計量的獨立性，但企業不能聘請自己認定的非專業評估機構或自我評估，而應聘請經過有關權威部門認定的專業房地產評估機構，對投資性房地產進行客觀、獨立的評估，盡可能地降低投資者風險，避免企業操縱利潤。
2.提供有利環境、給予稅收支持。為滿足公允價值計量的要求，減少企業操縱利潤的機會，降低投資風險，首先我們應該不斷完善市場經濟制度和結構，加快進行資本市場改革，進一步完善生產資料市場和資本市場，加快建立公平的交易環境；其次，在稅收等方面國家也應該給予一定的支持。2007年7月頒布實施的《關于執行〈企業會計準則〉有關企業所得稅政策問題的通知》，這在客觀上以稅收優惠為條件鼓勵企業更多采用公允價值計量模式。
3.加強信息披露。信息披露的公開與透明是有效防止企業操縱利潤的辦法，投資性房地產的同類房地產的市價、初始確認價值、地理位置、建筑面積等其他相關信息應該得到及時充分的披露。采取公允價值模式進行計量的投資性房地產，應著重披露為其進行評估的評估機構詳情、評估的證據與方法、來源等因素。
四、結論
新會計準則適應了當前中國企業發展的需要，為企業提供了重要的發展機遇。但無論是成本模式還是公允價值模式都有其利弊：成本計量模式減少了企業的賬面盈利，起到抵稅效果，減少了企業的現金支出，而且會計處理相對簡單、容易理解、不受公允價值變動的影響，使得企業的資產狀況及盈利水平較為穩定，不容易被人操縱，但歷史成本計量模式不能很好地表達企業當前的經營狀況和反映未來經濟前景。而公允價值模式則能使企業賬面價值更加及時、客觀地反映市場的公允價值、提高企業的融資能力，但在市場環境不穩定的情況下會給企業帶來賬面損失的風險，而且公允程度不易控制、估值技術難度較大、企業易于操縱利潤、粉飾財務報表、誤導會計信息使用者。因此企業應謹慎、適度選用公允價值計量模式，不斷完善公允價值計量模式并結合現實的國家政策、經濟和市場環境作出明智的選擇。
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2009年，國家把擴大內需，保持經濟又好又快發展作為頭等大事，國務院出臺的10條擴內需政策中有5條是基礎建設投入。而我省在積極爭取國家政策扶持的同時，2009年仍將固定資產投資作為拉動經濟增長的重點，預計全年固定資產投資同比增長30%，但低于上年同期10個百分點，因此全年生產資料需求規模將略低于20*年，市品場供需將趨于寬松，供過于求商增加，價格將穩中回落。
一、能源類產品供求關系趨于平衡，價格穩中回落。
此次調查顯示，認為2009年上半年能源類產品供求平衡的意見占76%，供過于求的意見占24%，其中，認為煤炭供過于求的意見增加，動力煤、煉焦煤市場供過于求的意見占64%，供求平衡的占36%；認為汽油市場供過于求的意見占18%，供求平衡的占82%。
62%的調查意見認為2009年上半年能源價格將下降，38%的意見認為價格基本穩定。其中，認為動力煤市場價格下降的占74%，價格平穩的占26%；認為焦炭價格下降的意見占56%，價格平穩的意見占42%；認為柴油市場價格下降的意見占43%，價格穩定的占53%；認為汽油市場價格下降的意見占45%，價格平穩的意見占55%。
（一）煤炭供求寬松，價格將平穩下降。20*年，國際國內煤炭價格都經歷了較大幅度的波動，上半年煤炭市場供應偏緊價格大幅上漲；進入下半年受國際金融危機影響，煤炭需求出現萎縮，價格大幅下滑。預計2009年上半年，受經濟增速放緩，火電發電下降，下游行業大量減產影響，煤炭市場需求萎縮，供求將趨于寬松，價格也將平穩下降。為保持煤炭行業健康有序發展，避免出現全行業虧損，國家將加大關停小煤礦的力度，控制煤炭產能過快增長，鼓勵企業以需定產，減少資金和庫存壓力，并通過在管理供給和刺激需求兩方面的努力，力爭使煤炭市場的供求關系基本將保持平衡。
（二）成品油價格存在小幅波動的可能。20*年國際原油價格經歷了從頂峰到谷底的大幅波動，從7月份的147美元/桶跌至12月份的40美元/每桶左右。在國際原油價格的大幅波動的同時，我國原油價格保持穩定，其原因在于我國實行的是國家定價政府補貼的政策。隨著我國經濟的高速發展，能源問題，特別是石油能源的供需矛盾日益尖銳。一方面我國對石油需求不斷增加，我國從1993年由凈出口國變為凈進口國，對外依存度逐年提高，目前已達到50%；另一方面由于國內資源匱乏，20*年因持續走高的國際油價而產生的巨額補貼使國家財政不堪重負。因此，理順國內成品油定價機制、調節供求矛盾便成為當前我國能源工作的重點。2009年1月燃油稅的實施，預示著國內油價與國際油價的逐步接軌，我國成品油價格還有下調空間，價格將有所回落，但由于國際油價波動性很大，因此2009年上半年我國成品油價格也存在小幅波動的可能，但汽油、柴油供求將保持基本平衡。
二、黑色金屬供過于求，價格將呈下降趨勢
此次調查顯示：在商品供求方面，認為2009年上半年50種黑色金屬類商品市場供求平衡的意見占36%，供過于求的占64%。其中，認為大型工字鋼市場供求平衡的意見占67%，供過于求的意見占33%。在價格趨勢方面，認為2009年上半年黑色金屬價格下降的意見占63%，價格穩定的占37%。其中，31%的意見認為大型工字鋼價格穩定，69%認為價格下降；33%的意見認為棒材市場價格穩定，67%的意見認為價格會下降；認為線材價格下降的占65%，價格穩定的35%。
20*年上半年，煤炭、鐵礦石等原材料價格上漲使得我國鋼廠生產成本不斷攀升，鋼材價格一路走高。9月份以來，受國際金融危機影響，國外消費品市場需求下降，致使我國汽車、家電等行業出口量下降，而國內市場需求有限，供過于求，產能下降。此外，國內房地產市場持續低迷，新房建設開工量減少。汽車業、家用電器業和房地產業的不景氣都直接影響到位于上游的鋼鐵產業。鋼鐵價格從第三季度末快速回落，*省的鋼材平均價格在3個月的時間里下降了近30%。國內鋼鐵生產企業，在上半年原料價格上漲和下半年銷售量、銷售價格齊跌的雙重壓力下步履維艱。國家為促進經濟又好又快發展，出臺了一系列“擴大內需，促進增長”的措施，加大固定資產投資和基礎設施建設力度，預計可有效增加鋼鐵需求量。此外，國家從20*年12月1日起取消了67個稅號鋼材出口關稅，這標志著國家對鋼材出口的政策進行了重大調整，有利于提高我國鋼材國際競爭力。但由于我國鋼鐵產能巨大，國際金融危機對我國經濟的影響尚未見底，鋼鐵需求量難以恢復到*年上半年的水平。預計2009年上半年鋼鐵市場將供過于求，價格將小幅下降。
三、有色金屬市場供需關系寬松，價格呈低位震蕩走勢
此次調查顯示，25%的調查意見認為2009年上半年11種有色產品供求平衡，75%的意見認為供過于求。其中，認為銅供求平衡的占31%，供過于求的占69%；認為鋁供過于求的占72%，供求平衡的占28%。21%的意見認為有色金屬價格穩定，79%的意見認為價格下降。其中，認為銅價格穩定的占33%，價格下降的占67%；認為鋁價格穩定的占36%，價格下降的占64%。
20*年我國有色金屬生產增速減緩，價格有所回落。前三季度，全國11種有色金屬產量增速同比減緩11.6個百分點。主要國際市場銅庫存壓力很大，目前國際市場銅庫存總量高達78萬噸，而世界金融危機導致市場信心下降，國內外銅價大幅下降。2009年，我國將投資4萬億資金，用于擴大內需，主要用于基本建設和民生需要，這些重大項目的啟動，將帶動鋁鉛鋅等有色金屬材料的用量，但在上半年仍難以改變供過于求的局面，價格總體呈低位震蕩走勢。
四、橡膠市場需求疲軟，價格仍將震蕩下行
商品供求調查顯示：60%的意見認為2009年上半年46種化工產品供求平衡，40%的意見認為供過于求。其中，認為橡膠及制品市場供求平衡的意見占47%，供過于求的占53%；認為酸類供求平衡的占56%，供過于求的占43%；醇類供過于求的占20%，供求平衡的80%；認為塑料原料市場供過于求的占52%，供求平衡的占48%。
價格趨勢調查顯示：67%的調查意見認為橡膠市場價格下降，33%認為價格穩定。其中，認為橡膠及制品市場價格平穩的占22%，下降的占78%；認為塑料原料市場價格平穩的占56%，價格下降的占44%。
進入20*年11月中旬全球金融危機進一步加深，并向實體經濟延伸，雖然東南亞主產國宣布減產，但橡膠下游需求變得極度疲軟，尤其是在全球汽車產業受到嚴重沖擊的情況下，國際橡膠價格已降至幾年來的新低。目前我國部分輪胎企業開工率不足50%，橡膠消耗減緩，部分廠家原料庫存較高。預計2009年上半年橡膠價格仍將振蕩下行。
五、擴大內需建材市場需求增加，水泥、玻璃價格將下降
此次調查顯示，認為2009年上半年36種建材產品供求平衡的意見占44%，供過于求的意見占56%。其中，認為水泥市場供過于求的占60%，供求平衡的占40%；68%認為玻璃市場供過于求，32%認為供求平衡；55%認為涂料市場供求平衡，45%認為供過于求；36%認為地板供過于求，64%認為供求平衡。66%的意見認為2009年上半年建材價格將下降，34%的意見認為價格穩定。其中，認為水泥市場價格平穩的占40%，下降的占60%；認為玻璃市場價格平穩的占35%，下降的占65%。
20*年主要建材產品生產逐漸減速，價格波動較大。1-8月份，水泥價格同比上漲，9月份，隨著固定資產領域尤其是房地產投資增長的快速回落，水泥需求明顯放緩，價格高位回落。平板玻璃價格波動也較大。預計2009年上半年，隨著哈大鐵路、長吉城際鐵路、九臺華能電廠等重大項目的開工，受益于區域市場需求的拉動，我省市場需求將趨于穩定，但在全國水泥價格將走低的情況下，我省水泥價格也將呈下降趨勢。由于20*年全國平板玻璃庫存2250萬重量箱，上升31.1%，庫存較大，供求關系寬松，價格將穩步下降。
六、汽車市場需求受到抑制，市場價格將繼續呈現穩中有降的態勢
此次調查顯示，認為汽車類商品中供求平衡的意見占12%，供過于求的占88%。其中，認為載貨車供過于求的占56%，供求平衡的占44%；認為越野車供過于求的占62%，供求平衡的占38%；認為客運車供過于求的占92%，供求平衡的占8%。
認為汽車類商品中價格穩定的意見占23%，價格下降的占77%。其中，認為載貨車價格穩定的占40%，價格下降的占60%；認為越野車價格穩定的占46%，價格下降的占54%；認為客運車價格穩定的占12%，價格下降的占88%。
20*年9月份，在國外汽車市場不景氣的情況下，我國的汽車出口明顯放緩，汽車產能過剩矛盾較為突出，競爭更加激烈。2009年上半年，隨著國家陸續出臺一系列政策措施的逐步落實，我國汽車工業特別是重型汽車產業存在較大發展空間：一是雖然我國重型汽車總量較大，但人均保有量、人均物流量依然較低，特別是運輸市場潛力巨大；二是隨著我國基本設施建設陸續開工，特別是新農村建設全面展開，農村客運貨運市場將逐步擴大；三是隨著我國擴大內需政策的落實，專用車市場、高附加值的車輛有巨大潛力。
七、農業生產資料供需平衡，價格穩中有降
此次調查顯示，55%的意見認為2009年上半年36種農資產品供求平衡，45%的意見認為供過于求。其中，認為農藥供求平衡的占65%，供過于求的占35%；認為化肥供求平衡的占56%，供過于求的占44%；飼料供求平衡的占52%，供過于求的占48%。
由房地產顧問服務公司萊坊和花旗私人銀行聯合的《財富報告》2012年刊指出，雖受限購政策調控影響，國內豪宅市場漲幅放緩，但以上海、北京為代表的高端住宅市場表現依舊良好。以上海為例，根據上海統計局數據顯示，自2007年至2010年，上海高端住宅（高端公寓及別墅）市場均價上漲91.9%。2011年其市場價格趨勢依舊保持平穩。
高端住宅一般指地處市內高尚社區，銷售價格高于同等地段商品住宅平均銷售價格一倍以上的住宅，定位為高收入家庭。其特點為：高標準、大戶型、高總價、智能化的樓宇及單元管理系統、個性化的綠化景觀及完善的配套設施等。
豪宅依然炙手可熱
對高端住宅市場而言，高端收入人群的增加對其影響巨大。世界經理人集團研究顯示，2011年中國富裕家庭的數量(凈資產超過100萬美元)已經達到350萬戶，中國的千萬富翁超過150萬人，而億萬富豪超過5.8萬人。
而胡潤研究院和群邑智庫聯合的《群邑智庫·2011胡潤財富報告》顯示，在個人投資方向上，房地產還是占主導地位——超過1/3的受訪者選擇了投資房地產，這一比例在過去三年中持續增長。同時世界經理人集團研究顯示，中國富裕群體的消費行為與其它國家的富裕群體相比，最顯著的不同在于中國富豪將購買豪宅列為奢侈品消費的第一選擇。
回顧過去10年，在上海、北京等一線城市，以別墅為代表的高端住宅價格平均升幅巨大。今年1月，北京市規劃部門表示，北京五環以內可改造的存量用地將主要用于建設公租房，這意味著五環以內新增商品住宅土地供應將極為緊張，高端住宅供應的稀缺性將日益顯現。
新年伊始，央行宣布從2月24日起再次下調人民幣存款準備金率0.5個百分點，較為靈活寬松的貨幣政策實施，對整個房地產市場也起到一定的刺激作用。
有分析人士認為，鑒于高端住宅土地稀缺性及不可復制性，其價值將更加凸顯?？梢灶A期，隨著未來政策寬松、通貨膨脹因素的影響，高端住宅依舊是富裕家庭置業的首選，高端住宅產品仍將長期趨好。
豪宅打造并不容易
站在市場角度，高端住宅是高品質的住宅形式；在地段方面，占據城市傳統中心或重點規劃建設區域；在資源方面，高端住宅一般均占據并配備良好稀缺的內外部資源，其外部資源包括交通、教育、自然景觀資源等，內部資源則涵蓋了產品品質、配套服務等；在產品方面，注重整體規劃設計和產品舒適度及品質，同時融入一些創新和奢華的元素。
隨著人們對生活品質更深入的追求，富裕階層消費觀念的日趨成熟，圈層交流的社區氛圍成為高端住宅置業者的又一重要訴求。以星河灣為例，通過打造獨有的圈層價值平臺，利用“跨界”體系，將財富圈層聚集起來，不但能為既有客戶提供增值服務，還吸引了大批潛在客戶，造就其影響力及品牌效應。
除去地段、產品等因素之外，一個高端住宅項目背后開發商的品牌及操盤能力，也是奠定其成功與否的關鍵之一。
土地的價值最終并非僅僅體現在土地本身，而是體現在土地應用及運作上。其中開發商品牌、開發水平、經營能力、產品模式等往往導致了項目最終的不同表現。實際上住宅是包含地理資源、產品資源、居住體驗于一身的綜合概念，而開發商應該做的是將這些硬件資源整合起來，融合成為一種最好的形式。開發商的實力和品牌對項目有著潛移默化的影響。
2011年，復地-智盈投資旗下管理的景業及復星一家系列基金均投資復地集團南京御鐘山項目。南京在“十一五”期間全市生產總值年均增長13%以上。根據2010年全年數據統計，城市居民人均可支配收入同比增長11%。良好的經濟發展保證了當地市場對高端住宅的消費能力。
未來注意力：生活品質
高端住宅在國內的發展，從以占有土地資源的獨棟別墅為主要代表，到以追求材料裝修和裝飾的占有型產品，中國財富人群求大求奢的置業需求已逐漸發生變化，注重產品所提供的與眾不同的生活品質將成為開發商的新思考方向。
［關鍵詞］ 鋼材價格；供求關系；影響因素
doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 07. 021
［中圖分類號］ F714.1 ［文獻標識碼］ A ［文章編號］ 1673 - 0194（2012）07- 0041- 02
當前及今后一段時期，我國經濟呈現趨勢性放緩態勢，國家貨幣緊縮滯后效應進一步顯現，對我國鋼鐵貿易企業造成了嚴重沖擊。迫于資金壓力，部分企業開始收縮經營規模、壓庫促銷，貿易企業的蓄水池作用正在減弱。面對嚴峻形勢，鋼貿企業如何研判市場，做好價格趨勢分析，成為了鋼貿企業必須面對的問題。本文就目前鋼材價格波動的原因進行分析。
鋼材價格是市場各方博弈的結果。 影響鋼材價格的因素有很多，最主要的是供求關系。影響供求關系的深層次因素有宏觀經濟、貨幣政策、匯率政策、出口因素、原材料成本、鋼廠產量、市場庫存、國際市場、期貨和電子交易等。
1 供求關系
供求關系是影響鋼材市場價格的主導力量，需求主要受到房地產、鐵路運輸業等固定資產投資以及機械制造企業需求的影響。當需求旺盛時，鋼材市場處于賣方市場，價格看漲；當需求萎縮時，則處于買方市場，價格看跌。鋼材市場也有季節性特點，例如 “金九銀十”是傳統的鋼材市場需求旺季，價格看漲。每年11月開始進入消費淡季，價格看跌。入冬后下游需求的放緩使鋼材價格的支撐力度逐步下降。有的鋼貿商利用這個特點進行冬儲囤貨，一方面春節后可以穩定地供給長期客戶，另一方面可以獲得淡旺季兩個時點之間的價差。這樣做的前提是囤貨所占用的資金成本要小于價差的成本，并且預期來年行情向好。有的貿易商選擇虛擬冬儲（電子盤存貨），一方面可以減少資金占用費，另一方面節省了現貨的倉儲費用，從而降低風險。
2011年，鋼材市場在傳統銷售旺季并沒有出現上漲行情，而是延續之前的弱勢震蕩格局。這是由于歐債危機及國內資金緊張的局面沒有改觀、下游需求清淡、社會庫存增加，鋼材市場缺乏成交的支撐造成的。所以判斷供需取向要考慮多方面因素。
2 宏觀經濟
拉動經濟的三駕馬車是出口、消費和投資。三者的增長速度間接或直接影響鋼鐵行業的發展。長期數據顯示，我國規模以上工業增加值、制造業PMI指數、社會消費品零售總額、全國房地產開發投資等指數的變化，與鋼材價格存在高度的相關性。其中制造業增速對市場影響最為直接。主要用鋼行業中，交通運輸設備制造業，電氣機械及器材制造業，通信設備、計算機及其他電子設備制造業，電力及熱力生產和供應業的增速環比提高，預示著需求將進一步增加；增速環比降低，預示著需求增速將減少。例如2009年金融危機期間，歐美、日、韓等主要產鋼大國大幅減產，國際鐵礦石價格大跌，此時我國推出4萬億元投資資金進入基礎設施建設，引發國內鐵礦石進口量大幅增加，國內鋼材價格一路走高。2011年下半年，我國房地產投資及制造業增速持續回落，制造業PMI指數及社會消費品零售總額增速月環比下降，同時國內市場鋼材需求旺季不旺，鋼材價格一路走低。
3 貨幣政策
貨幣政策的寬松程度，影響社會資金的緊張程度，進而影響信貸利率。大多數公司是靠向銀行借貸來獲得現金流的。貸款利率提高，一方面抑制包括房地產在內的固定資產投資需求，一方面增加了企業資金占用成本，利潤率降低，促使企業加快存貨周轉，快進快出造成市場價格走低。近年來，央行多次上調存貸款利率和存款準備金率，加上歐洲債務危機的觸發，政策影響的累積使鋼材價格在2011年9月發生大幅的下跌。由于我國的貨幣政策已由“適度寬松”過渡到“穩健”，國家貨幣供應量從2010年開始持續回落，但隨著通脹壓力的減輕和經濟增速的下降，為緩解資金的緊張程度，2011年11月開始，央行首次下調存款準備金率，預示著貨幣政策在未來將適時微調。如果未來國家在基礎設施建設和安居工程方面增加投入，或貨幣政策適度放松，則有可能會推動鋼價的上行。
4 匯率政策
近年來西方發達國家指責中國操縱人民幣匯率，逼迫人民幣加速升值，人民幣已步入緩步升值通道。2011年某國際機構在香港發行的人民幣計價的2年期債券，錄得收益率僅為0．5％，預示著市場普遍預期人民幣2年內升值可能超過10％。人民幣加速升值，一方面熱錢可能加速從實體經濟和房地產市場流出，社會資金面更加緊張，打擊包括房地產投資在內的固定資產投資，使鋼材需求減少；另一方面，使汽車、家電、機械等為代表的主要用鋼行業的國際競爭力下降，產品出口難度加大進而產品產量減少，鋼材需求將受到一定的抑制。
5 出口因素
一般來說，出口增加，國內資源減少，市場看漲；出口減少，國內庫存增加，加劇國內供需矛盾，市場看跌。引起出口數量變化的因素有國外經濟運行情況、市場用鋼需求變化、反傾銷政策、進出口價格。目前我國鋼材出口維持低位，一方面是受全球經濟增速放慢影響，隨著發達國家需求趨弱，中國的出口也在逐漸放緩；另一方面，隨著出口歐美的機械產品量跌價升、出口需求減少，導致國內相關行業景氣度下跌，用鋼需求大打折扣。人民幣升值以及其他國家不斷對我國鋼鐵產品發起反傾銷和反補貼調查，都對我國鋼材出口產生不利的影響。
6 原材料成本
每噸鋼材的成本中，鐵礦石約占40％，焦炭約占28％，電約占11％，廢鋼約占10％。每次鐵礦石價格漲跌都能引發新一輪鋼材價格波動。例如：2011年國內市場進口鐵礦石現貨價格和國產鐵精粉價格環比下降，降幅均明顯高于鋼材價格降幅。鐵礦石等原材料價格的明顯下降，對鋼價的支撐作用有所減弱。此外，歐洲債務危機以及經濟數據表現不佳，已對全球大宗商品價格形成較大的壓力，大宗商品價格下挫將對鐵礦石等工業原材料價格也形成打壓。有分析師預測，2012年進口鐵礦石價格降幅在20％以上。
7 鋼廠產量
如果鋼價下行趨勢明顯，鋼廠就會采取檢修、減產等措施，相應減少對市場的資源供給，希望有效緩解鋼材市場供大于求的矛盾，俗稱“減產保價”。國際鋼協短期展望預測，2012年全球鋼鐵消費量將同比增長5．4％，增速呈回落趨勢；預計“十二五”期間，中國鋼鐵消費和粗鋼產量增長都將降至個位數。2011年9月國內鋼材價格大幅下跌，但在11月鋼材價格降幅趨緩，主要原因就是鋼鐵產量得到了有效控制。雖然我國粗鋼日產水平大幅回落，國內市場供需矛盾仍很激烈，國內鋼鐵產量仍處于高位。如果后期鋼廠無意進行實質性的大規模減產，國內鋼鐵產量不減反增，將加大對后期鋼材供應過剩的擔憂，市場供求失衡格局仍將延續，給價格帶來下行壓力。
8 市場庫存
如果市場庫存增加很快，說明需求疲軟、銷售不暢（大部分人都看好后市除外），價格看跌；如果市場庫存快速減少，說明市場需求旺盛，價格看漲。2011鋼材需求疲軟，庫存壓力大，鋼價下行，很多貿易商虧損也要促銷壓庫。隨著年底前幾個月鋼廠和經銷商輪番降價拋貨，鋼材社會庫存出現下降走勢，鋼價小幅反彈后走勢趨穩。
9 國際市場
長期數據顯示，經濟景氣指數、工業信心指數、消費者信心指數、制造業PMI指數、新訂單指數、粗鋼產能利用率、非農業部門失業率等指標與CRU鋼材價格指數存在高度的相關性。受全球經濟增長放緩以及歐洲債務危機影響，世界許多國家的制造業面臨萎縮，歐洲、北美、亞洲市場需求的疲軟導致我國鋼材出口增速下降，國內鋼材市場價格在低位徘徊。
10 期貨和電子交易
鋼材價格的波動主要是受市場供應和需求等基本因素的影響，即任何減少供應或增加消費的經濟因素，將導致價格上漲；反之，任何增加供應或減少消費的因素，將導致庫存增加、價格下跌。然而，隨著現代經濟的發展，鋼鐵的金融屬性越來越明顯，這就使判斷市場變得更加復雜，更加難以預料。鋼鐵的金融屬性主要體現在3個層面：一是鋼價波動對匯率變化的敏感性；二是鋼鐵定價權部分掌握在期貨市場手里；三是鋼鐵期貨的投機性。
期貨，具有套期保值、價格發現和規避風險的功能。現貨是“平面的”，即“時間＋價格”；期貨是“立體的”，即“時間、價格、比價（內外比價、現貨比價、不同合約的差價）”。鋼材期貨價格變化領先于現貨價格變化，對現貨市場行情產生了直接影響，俗稱“現貨價格跟著期貨價格走”。只要市場上一出現新的相關政策或信息，必然會導致鋼價波動，再加上現在的融資渠道變窄和銀行信貸緊縮等原因，鋼材價格變得更為敏感。從資本市場的角度看，如果預期未來的CPI上行，作為大宗商品的鋼材產品具有保值避險的功能，其價格也必然會被推高；反之，CPI下行，鋼材產品價格也隨之走低。鋼材現貨市場已經難以按照自身的供需規律去獨自運行發展，某些時候，價格走勢甚至會與供需變化反方向而行。電子盤同樣如此。
但我國期貨市場投機之風盛行。在國外成熟的期貨市場，以套期保值為主要目的參與期貨市場的企業主體占市場主體的40％～50％，而我國機構投資者占比不到5％。而且我國期貨市場的參與者中90％以上是以個人投資者為主的投機交易者。期貨市場風險大，除了參與者專業化程度不夠之外，一個很重要的原因是國際資本的介入。大宗商品中遠期電子交易是另一種“變相期貨”，但由于目前監管不夠規范，不受國家法律保護。
11 其他應重點關注的信息
為及時了解和掌握鋼鐵行業的動態變化，我們在平時的工作中，還應關注鋼鐵產品產量旬報、月報，進出口快報，各類價格指數，社會庫存，鋼鐵工業下游行業運行分析等重要統計信息，只有了解了行業的生產和運行情況，才能更好地把握市場。
目前我國鋼材貿易企業面臨的形勢比較嚴峻，全球經濟放緩的趨勢仍在持續，對我國經濟增長的不利影響在擴大，市場需求減弱，生產成本仍處高位，出口困難，鋼材價格仍在低位徘徊。而且國家實施從緊的貨幣政策，既對企業資金運作提出更高的要求，也給企業運營帶來較大困難，行業經濟效益已從微利趨向面臨虧損。形勢逼人，要求我們要更加準確地把握市場。我們必須對國內外鋼鐵市場形勢、市場需求、價格波動原因等因素做更加深入的分析和研究，為企業找出應對措施，提供更具前瞻性的輔助決策信息。
主要參考文獻
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