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第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 納稅風(fēng)險 防范

一、引言

企業(yè)納稅風(fēng)險，是指企業(yè)的涉稅行為因未能正確有效的遵守稅收政策和法規(guī)而導(dǎo)致企業(yè)未來利益的可能損失，具體表現(xiàn)為企業(yè)涉稅行為影響納稅準(zhǔn)確性的不確定因素。而就房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于其本身涉及的稅種繁多，且稅收制度較為復(fù)雜，因此，在納稅遵從、應(yīng)納稅額核算以及納稅籌劃等方面，就會比其他行業(yè)面臨更大的納稅風(fēng)險。同時，房地產(chǎn)企業(yè)存在著開發(fā)周期較長、投資額巨大和會計核算相對復(fù)雜的特殊性，尤其是在滾動開發(fā)時，其成本更加難以確定。隨著企業(yè)會計準(zhǔn)則的不斷更新，能夠準(zhǔn)備把握房地產(chǎn)業(yè)務(wù)核算并正確計算出納稅金額的財務(wù)人員也不多。而以上這些因素就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)成為中國納稅風(fēng)險頗高的行業(yè)之一。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅風(fēng)險的具體表現(xiàn)

（一）稅收政策遵從風(fēng)險

稅收政策遵從風(fēng)險是指企業(yè)的經(jīng)營，未能有效適用稅收政策而導(dǎo)致未來利益的損失，大致表現(xiàn)為企業(yè)涉稅行為影響納稅準(zhǔn)確性的不確定因素。具體說來，一方面，由于企業(yè)未能及時更新最新可適用的稅收政策系統(tǒng)，依然沿用原來的政策處理涉稅事項，從而造成稅收違法，例如，房地產(chǎn)企業(yè)在2002年之前，其土地來源是國家廉價的土地批租，但2002年之后國家規(guī)定土地的取得形式改為拍賣，這就導(dǎo)致企業(yè)涉稅事項的大幅度更改調(diào)整，如果企業(yè)沒有對這些政策法規(guī)進(jìn)行精確的解讀，那么就會使自身處于很大的涉稅風(fēng)險之中。另一方面，由于企業(yè)沒有對自身內(nèi)部發(fā)生的新變化做出適用稅收政策的判斷，這樣也會同樣導(dǎo)致納稅不遵從。比如，在將開發(fā)的產(chǎn)品用于出租和自用時，因?qū)Χ愂照呷狈?xì)致的了解，未能及時確認(rèn)為稅法上的視同銷售，計算繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，這樣就構(gòu)成了稅收違法，從而增加了企業(yè)的納稅風(fēng)險。

（二）納稅金額負(fù)擔(dān)風(fēng)險

納稅金額的負(fù)擔(dān)風(fēng)險，實際上就是稅款負(fù)擔(dān)風(fēng)險，而這樣的狀況在我國現(xiàn)在的企業(yè)中普遍存在。由于很多企業(yè)的會計核算制度不夠健全，稅務(wù)系統(tǒng)也沒用發(fā)揮相應(yīng)的作用，這樣一來，就使得企業(yè)的納稅金額以“滾雪球”式的方式急速增長，導(dǎo)致很多納稅企業(yè)可能會因為過重的稅收負(fù)擔(dān)而陷入財務(wù)危機，甚至最終難逃破產(chǎn)的厄運。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，納稅金額的負(fù)擔(dān)風(fēng)險突出表現(xiàn)為在企業(yè)會計經(jīng)濟業(yè)務(wù)中使用大量不符規(guī)定的票據(jù)進(jìn)行結(jié)算，從而引起諸多本應(yīng)該可以扣除的真實發(fā)生的費用不能夠在企業(yè)所得稅前列支，加重了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。例如，企業(yè)在采購汽油、辦公用品之時，未能取得增值稅專用發(fā)票，從而不僅導(dǎo)致進(jìn)項稅額不能如實抵扣，且企業(yè)所得稅的稅前列支也大打折扣。

（三）稅收籌劃風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種繁多，并且涉及的稅收條文及相關(guān)規(guī)定較為復(fù)雜，這就給了房地產(chǎn)企業(yè)較為廣闊的稅收籌劃空間。基于此，但是很多企業(yè)在經(jīng)營過程中，進(jìn)行了各種各樣的稅收籌劃。籌劃并非不可，但一些財務(wù)人員因為過分追求納稅籌劃本身而忽略了稅收政策遵從和納稅金額核算等重要工作，舍本逐末的結(jié)果是，不僅稅款沒有節(jié)省多少，并且，每年因為盲目稅收籌劃造成了納稅違規(guī)問題，不得不補交金額不菲的罰款和滯納金。

三、如何更好的防范納稅風(fēng)險

（一）全面學(xué)習(xí)和把握稅收法規(guī)政策

稅收方面的法規(guī)政策本身就細(xì)致入微，條文繁多，并且更新速度很快，這就要求企業(yè)對這些政策法規(guī)進(jìn)行與時俱進(jìn)的學(xué)習(xí)，做到熟悉政策，理解其中含義，在實際工作中能夠正確的運用和計算，保證各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)都能夠正確的納入稅法的軌道中來。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在解讀這些政策法規(guī)之時，可以根據(jù)自身特點著重把握合法與非法的臨界點，總體上保證企業(yè)經(jīng)營活動的合法性。同時可以合理利用稅法賦予企業(yè)的各種權(quán)利，包括免稅、減稅、延期納稅等有利于企業(yè)進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)的關(guān)鍵點，減輕稅負(fù)，增加稅后利潤。學(xué)習(xí)稅收政策法規(guī)，不僅僅是加強企業(yè)納稅遵從的途徑，也是企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的有效前提，這個方面，筆者會在之后重點說明。

（二）有效利用扣除比率，減輕企業(yè)稅負(fù)

近年來，國家稅務(wù)總局針對之前稅法中存在的稅收漏洞，進(jìn)行了一系列的修訂，增加了很多反避稅的條款，使得我國稅法在趨于完善的同時，也增加了企業(yè)的納稅風(fēng)險。于是，筆者認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)該拋棄過去的理念，重點利用現(xiàn)行稅法中的一些扣除比率控制企業(yè)整體稅負(fù)，從而規(guī)避稅款負(fù)擔(dān)方面的風(fēng)險。比如，我國稅法規(guī)定，除了一部分只有在實際發(fā)生時才可以列入抵扣范圍的成本費用之外，有些稅前扣除項目是可以按照權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行的，即費用可以在發(fā)生時而不是在實際支付時確認(rèn)扣除。企業(yè)有些費用雖然在該年度內(nèi)沒有實質(zhì)性的支付行為，但是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的要求，應(yīng)該屬于該年度內(nèi)負(fù)擔(dān)，稅法又規(guī)定可以稅前扣除的，對這部分費用應(yīng)該及時予以提取。比如，根據(jù)稅法規(guī)定，以合理比率提取12月份工資、工會經(jīng)費以及年度內(nèi)應(yīng)該分?jǐn)偟淖赓U費用和按照應(yīng)收賬款合理比率提壞賬準(zhǔn)備等。又如，在企業(yè)的所得稅稅前扣除范圍中，業(yè)務(wù)招待費為一大費用，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出，可以在稅前按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的5‰。在年終匯算清繳時，超過稅法允許扣除的部分費用支出，企業(yè)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額。那么，若能夠做到讓扣除費用最大化，則可以達(dá)到最佳的減輕納稅金額負(fù)擔(dān)的效果。所有稅法中這些類似的規(guī)定就要求財務(wù)人員在日常經(jīng)營核算中，把握各項費用的扣除比率，對費用進(jìn)行合理的分類，盡量保證應(yīng)扣盡扣，使稅前費用扣除最大化從而減少應(yīng)納稅所得額。

（三）依法進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅等。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的經(jīng)營特點進(jìn)行具有自身特色的稅收籌劃。當(dāng)然，這所有的一切都是在合理合法的前提下進(jìn)行，必須使得稅收籌劃的過程不違背相關(guān)的政策法規(guī)，不然，籌劃就失去了其可行性。土地增值稅可謂房地產(chǎn)行業(yè)的一大稅種，現(xiàn)行稅法中對土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，而交稅與否的臨界點則是增值率是否超過20%，于是，如何利用這一臨界點進(jìn)行籌劃，是房地產(chǎn)企業(yè)控制納稅風(fēng)險的一個關(guān)鍵點。又例如，在房產(chǎn)稅方面，房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納時，稅率為1.2%，而按照房產(chǎn)租金收入計算繳納時，稅率變?yōu)?2%，兩種方法計算出來的稅額存在很大差異，因此，企業(yè)可以適當(dāng)將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)而避免采用依照租金計算房產(chǎn)稅的方式。根據(jù)不同情況，啟用不同的稅收籌劃方案是必要的。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，筆者認(rèn)為，實施全方位的稅收精細(xì)化管理，將能夠考慮到的籌劃細(xì)節(jié)一一落到實處，必定能夠帶來節(jié)稅效應(yīng)，從而更好的降低企業(yè)的納稅風(fēng)險。

（四）實施納稅風(fēng)險的轉(zhuǎn)嫁

經(jīng)過這么多年的發(fā)展，中國的稅收中介機構(gòu)也迅速的成長起來，成為一門新興的行業(yè)。而房地產(chǎn)企業(yè)想要更好的防范和化解納稅風(fēng)險，求助于稅收專業(yè)機構(gòu)是非常可行的。無論是稅務(wù)師事務(wù)所，還是會計師事務(wù)所都集中了許多稅務(wù)方面的精英和專家，納稅人可以請他們作為，全權(quán)處理企業(yè)的涉稅事項，而這也是與國際接軌的一種做法，在其他發(fā)達(dá)國家，稅務(wù)中介非常發(fā)達(dá)，事實上，尋求不僅僅可以提高納稅申報的權(quán)威性和專業(yè)性，確保納稅人正確和全面地履行納稅義務(wù)，而且也是轉(zhuǎn)嫁納稅風(fēng)險的最好選擇。因為，按照中國現(xiàn)行法律政策的規(guī)定，如果稅收機構(gòu)在對納稅人實施稅收時，給納稅人造成損失，稅務(wù)中介必須承擔(dān)賠償責(zé)任，彌補納稅人的損失，這就使得企業(yè)納稅風(fēng)險轉(zhuǎn)移到了中介機構(gòu)。當(dāng)然，請求稅務(wù)中介幫助處理納稅事宜，也需要充分考慮稅務(wù)的成本與收益的關(guān)系，綜合權(quán)衡，做出最適合企業(yè)的決定。

參考文獻(xiàn)：

[1] 胡俊坤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅風(fēng)險及防范[J].中國房地產(chǎn)，2007 ,(05).

[2] 張瑞珍，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃及風(fēng)險防范[J]大家, 2011, (10).

第2篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；稅收管理；建立；稅務(wù)會計師；專職崗位；作用

前言

房地產(chǎn)隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展而逐步在迅速壯大，逐漸成為我國國民經(jīng)濟的主要組成部分。房地產(chǎn)的稅收在整個稅收中也占有及其重要地位，房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅種很多，如在購買土地的環(huán)節(jié)要繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花費等；在土地使用環(huán)節(jié)要繳納土地使用稅等；在房屋銷售環(huán)節(jié)要繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花費、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等；在發(fā)放職工工資環(huán)節(jié)要代扣代繳個人所得稅。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理工作內(nèi)容豐富，稅率變化大，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該加強稅收管理工作，減少企業(yè)涉稅風(fēng)險。我公司從2005年至2010年底所涉及的稅種就達(dá)11種之多，稅務(wù)機關(guān)每年對稅收稽查，也遇到涉稅風(fēng)險。通過稅務(wù)稽查，我們認(rèn)識到企業(yè)的稅務(wù)管理應(yīng)該從項目部到公司都應(yīng)該設(shè)立稅務(wù)會計師專職崗位，來專門管理項目及企業(yè)的稅務(wù)登記管理、外出經(jīng)營報驗證明管理、稅款計算、納稅申報、稅款繳納、稅票管理、稅務(wù)檔案管理、所得稅預(yù)繳及匯算管理等稅收管理體系，全面地避免企業(yè)涉稅風(fēng)險。

近幾年來，由于國家實行積極的財政政策，拉動投資需求，啟動房地產(chǎn)市場，我國房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛。但透視房地產(chǎn)業(yè)稅收本質(zhì)，繁榮背后仍有隱憂，其存在的偷稅、漏稅、逃稅行為，擾亂了稅收秩序，影響了公平競爭。重點對房地產(chǎn)稅收面臨的問題作一點有益的探討。

一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管面臨的問題

（一）倒掛往來不入“收入帳”，隨意調(diào)劑收入

這是房地產(chǎn)企業(yè)最常用的偷逃稅手法。主要表現(xiàn)為：一是將預(yù)收購房款或當(dāng)期售房款長期掛在往來賬上，作為調(diào)節(jié)利潤多少的工具，不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入，不及時申報納稅；二是客戶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓變更收取客戶的手續(xù)費用，不確認(rèn)銷售收入，直接沖減銷售費用或者間接費用，逃繳企業(yè)所得稅；三是對外投資分回的收益，賬務(wù)處理上掛在“其他應(yīng)付款”等往來賬上，不入“投資收益”賬，逃繳企業(yè)所得稅；四是以租待售的商業(yè)營業(yè)房的租賃費用不確認(rèn)收入，直接沖減銷售費用，偷逃流轉(zhuǎn)稅及企業(yè)所得稅。五是收到銀行按揭款時，長期掛在“預(yù)收賬款”等往來賬上，不入“銷售收入”賬，推遲納稅；六是將應(yīng)該作為銷售的綜合辦公樓轉(zhuǎn)為自用，不結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，逃繳房產(chǎn)使用稅等等。

（二）以房抵債、抵費用或弄虛作假不計銷售收入，偷逃相關(guān)稅收

主要表現(xiàn)為：一是以商品房抵項銀行借款本息；抵項應(yīng)分配給投資方的利潤；抵項應(yīng)支付的建筑安裝工程款；抵項獲取土地使用權(quán)的價款等相關(guān)債務(wù)，直接計入往來科目。二是以商品房抵項應(yīng)支付的廣告費用、電力費用等支出，不計銷售收入。三是不按規(guī)定開具發(fā)票或開具假發(fā)票，少計收入或減少應(yīng)稅所得稅額。

（三）稅前扣除項目不真實，虛列或高估成本

主要表現(xiàn)為：一是利用發(fā)票監(jiān)管的漏洞，抬高建筑成本，減少應(yīng)稅所得；二是不按項目設(shè)立成本明細(xì)賬，將完工和未完工的項目成本混在一起，造成完工項目成本虛增，導(dǎo)致企業(yè)賬面虧損或隱瞞巨額利潤；三是在進(jìn)行道路減少、小區(qū)綠化等配套設(shè)施建設(shè)時，設(shè)法高估配套工程成本及其相關(guān)費用；四是人為地將開發(fā)項目中的自用部分成本縮水，擴大用于銷售部分的成本，以減少銷售部分的營業(yè)利潤，逃避相關(guān)稅收；五是多列利息支出和預(yù)提費用，隱瞞實際利潤額。

（四）以代收賬款或其他名義為由不按規(guī)定申報納稅，偷逃稅款

主要表現(xiàn)為：一是代政府有關(guān)部門及其他企業(yè)收取的費用，如煤氣管網(wǎng)費、市政建設(shè)費、郵電通訊配套費、房屋交易費、水電增容費、有線電視初裝費、電話電纜安裝費、綠化費等。企業(yè)往往以代收款項全部付給了委托單位為由，在財務(wù)處理上不計收入或直接沖喊開發(fā)成本，導(dǎo)致營業(yè)額減少，偷逃相關(guān)稅收；二是利用關(guān)聯(lián)關(guān)系，非法轉(zhuǎn)移利潤；三是自建房屋銷售或出租，取得收入不入收入帳；四是以工程尚未決算，收入、成本無法準(zhǔn)確反映為由，不申報納稅；五是偽造審批手續(xù)，假借“委托開發(fā)”、“合作建房”和“外商投資企業(yè)”等名義，騙取稅收優(yōu)惠等，也都是房地產(chǎn)業(yè)偷稅逃稅常用的主要手段。

二、我公司設(shè)立稅務(wù)會計師后的納稅情況及其意義

房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的稅種很多，通過下述表一可以知道，本人所在企業(yè)六年的稅種共計十一種，實際繳納各種稅收近一個億。其中企業(yè)所得稅繳納2516.95萬元。

通過表一的稅收繳納情況，可以看出：為了更好地管理企業(yè)稅收工作，我公司從成立開始就設(shè)立了稅務(wù)會計師崗位，對企業(yè)的稅收工作進(jìn)行全面的管理。公司依法進(jìn)行稅務(wù)登記管理、外出經(jīng)營報驗證明管理、稅款計算、納稅申報、稅款繳納、稅票管理、稅務(wù)檔案管理、所得稅預(yù)繳及匯算管理等建立稅收管理體系，其作用非常重大。

1.有利于全面、系統(tǒng)地考察整個稅收管理活動內(nèi)在的必然的聯(lián)系和活動規(guī)律，加強企業(yè)稅收內(nèi)部控制制度，合法、合理、及時申報繳納各項稅收。

2.有利于正確制定和貫徹、實施、執(zhí)行實施政策法規(guī)，實現(xiàn)稅收管理要素的優(yōu)化組合，提高稅收管理水平和規(guī)模效率，合理規(guī)避企業(yè)納稅風(fēng)險。

3.有利于充分發(fā)揮稅收管理職能，進(jìn)行稅收管理的整體改革，有利于納稅人公平競爭，促進(jìn)稅收征管的良性循環(huán)。

4.有利于促進(jìn)實現(xiàn)依法治稅，建立市場經(jīng)濟稅收新秩序，減少征稅及納稅成本，實現(xiàn)稅企和諧統(tǒng)一。

三、關(guān)于稅務(wù)會計師

稅務(wù)會計師（CTAC）是由中國總會計師協(xié)會負(fù)責(zé)認(rèn)證的國家高級財稅管理人才重點培養(yǎng)項目，是以國家現(xiàn)行稅收法律法規(guī)為依據(jù)，以貨幣計量為基本形式，運用會計學(xué)的基本理論和核算方法，連續(xù)、系統(tǒng)、全面地對納稅人應(yīng)納稅款的形成，計算和繳納；即稅務(wù)活動所引起的資金運動進(jìn)行核算和監(jiān)督，以及稅務(wù)統(tǒng)籌管理、稅務(wù)檢查、納稅籌劃等一系列與稅務(wù)相關(guān)的稅務(wù)工作，以保障國家利益和納稅人合法權(quán)益的一種企業(yè)稅務(wù)會計專職崗位和專業(yè)會計人。

可以說由于稅務(wù)會計師這個管理崗位的產(chǎn)生，就使得企業(yè)原本的一些具有涉稅經(jīng)驗，經(jīng)常與稅務(wù)機關(guān)打交道會計人員，通過必要的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，在掌握了稅務(wù)會計知識和納稅常識、稅收籌劃技能等一系列相關(guān)專業(yè)知識后，從傳統(tǒng)的會計崗位中分離出來，以相對獨立的身份，參與企業(yè)核算反映、監(jiān)督管理、預(yù)測和決策的職能管理中，從而達(dá)到節(jié)約納稅成本、降低納稅風(fēng)險、提高資金使用效益、實現(xiàn)利潤最大化、以推動企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

四、稅務(wù)會計師在企業(yè)稅務(wù)工作中的作用及意義

（一）在稅務(wù)會計師這個定義沒有立法前，作為企業(yè)財務(wù)會計中的一名與稅務(wù)打交道的會計，他的職能只是在每月的15號之前完成報稅，繳稅業(yè)務(wù)，填寫一些稅務(wù)機關(guān)要求填寫的稅務(wù)報表，在特殊情況下處理一些簡單的稅務(wù)糾紛。現(xiàn)階段由于我國稅法越來越健全，稅收管理程序化、現(xiàn)代化的越來越嚴(yán)格、計算方式的越來越復(fù)雜，企業(yè)會計準(zhǔn)則、企業(yè)會計制度以及一系列稅收法律法規(guī)的完善，使得財務(wù)會計和稅務(wù)會計的目標(biāo)逐漸出現(xiàn)差異，它們對會計事項的要求也隨之出現(xiàn)了分歧，現(xiàn)有企業(yè)的一些“稅務(wù)會計”無論從管理上還是對稅法的理解上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足企業(yè)為了實現(xiàn)利潤最大化而必須進(jìn)行的稅收籌劃業(yè)務(wù)。作為一名與稅務(wù)打交道近三十年的會計我是感同身受。6月在成都的一次納稅籌劃培訓(xùn)學(xué)習(xí)中，納稅籌劃作為一個全新的名詞，還不完全被各公司和企業(yè)所接受。但是，當(dāng)時老師的一席之言卻讓學(xué)員振動。他說，他在給一些企業(yè)、公司作納稅籌劃的時候發(fā)現(xiàn)，這些公司和企業(yè)可以說都沒有少繳稅，但卻因為財務(wù)人員對稅收法規(guī)了解的不及時、對稅務(wù)理解的不全面、不到位，而給稅務(wù)機關(guān)多交了稅款。回公司后，筆者對我公司的繳稅情況進(jìn)行了一次盤點，發(fā)現(xiàn)公司從開始就設(shè)立了稅務(wù)會計師的崗位，不存在該繳的稅沒有交，不該交的稅卻多交了的現(xiàn)象，充分說明了設(shè)立稅務(wù)會計師崗位與不設(shè)立該崗位，對企業(yè)稅收影響很大。

（二）企業(yè)為了提高稅務(wù)管理的有效性，設(shè)置專職的稅務(wù)會計，按照稅務(wù)會計的職責(zé)，一是根據(jù)稅收法規(guī)對應(yīng)稅收入、可扣除項目、應(yīng)稅利潤和應(yīng)稅財產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)和計量，計算和繳納應(yīng)繳稅金，編制納稅申報表來滿足稅務(wù)機關(guān)等利益主體對稅務(wù)信息的要求。二是根據(jù)稅法和企業(yè)的發(fā)展計劃對稅金支出進(jìn)行預(yù)測，對納稅活動進(jìn)行合理籌劃，發(fā)揮稅務(wù)會計的融資作用，盡可能使企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)降到最低。

總結(jié)語

在設(shè)有專職稅務(wù)會計崗位和不設(shè)專職稅務(wù)會計崗位的情況下，所產(chǎn)生的結(jié)果和作用卻是截然的不同。前者產(chǎn)生的結(jié)果是因為會計人員因不能全面、及時的掌握稅收法規(guī)，或?qū)Χ惙ɡ斫獾牟煌笍兀瑢⒉辉摾U的稅多交了，不但沒有起到為企業(yè)節(jié)約支出、減少浪費、利潤最大化的作用，反而還為企業(yè)造成了經(jīng)濟損失。增加了稅收負(fù)擔(dān)；而后者的結(jié)果則是稅務(wù)會計通過對稅收法規(guī)、稅收政策和稅收征收程序的某些特殊規(guī)定，在國家法律、法規(guī)及政策允許的范圍內(nèi)，堅持合法性、事先性、適應(yīng)性、綜合性的原則基礎(chǔ)，進(jìn)行具體的籌劃操作和運作，為企業(yè)最大限度地降低或減小稅賦，最大可能地多獲取利潤和取得了更大利益做出了貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

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[2]韓雪.我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的博弈分析[J].稅務(wù)研究,2005(5).

[3]張衛(wèi).從管理學(xué)的角度看稅收征管的完善[J].稅務(wù)研究,2004(12).

[4]孫樹營.完善我國房地產(chǎn)稅收制度的初步設(shè)想[J].涉外稅務(wù),2005(6).

[5]羅本慧.淺析稅務(wù)會計師在企業(yè)中的作用[J].現(xiàn)代商業(yè),2011(8).

第3篇

關(guān)鍵詞：“互聯(lián)網(wǎng)+”；房地產(chǎn)眾籌；發(fā)起人；投資人；涉稅事項

一、房地產(chǎn)企業(yè)眾籌模式

眾籌模式是指借助互聯(lián)網(wǎng)手段通過線上平臺籌資項目向特定群體募集項目資金，與其他的融資方式相比，眾籌具有融資效率高，融資成本低等優(yōu)點，并且在眾籌時發(fā)起人可以通過投資平臺與投資人溝通互動，從而改變了以前信息只能單向傳遞的傳統(tǒng)模式，同時通過眾籌平臺項目信息，也可以提前鎖定有意向購房的人群。所以通過眾籌，房地產(chǎn)企業(yè)不僅能快速籌集資金，還能同時達(dá)到營銷、銷售等目的。目前，房地產(chǎn)眾籌模式可分為以下幾種:（1）營銷型眾籌，是指房地產(chǎn)商以營銷為目的開設(shè)的眾籌項目。通常是指房地產(chǎn)商以出讓部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入作為廣告宣傳費，通過廣告的方式營銷吸引投資者，從而達(dá)到轉(zhuǎn)讓產(chǎn)品房產(chǎn)所有權(quán)或相關(guān)收益權(quán)目的，提升企業(yè)知名度的目的，或者是房地產(chǎn)企業(yè)通過抵押房產(chǎn)來獲得流動資金，并承諾在一定期限內(nèi)將房產(chǎn)售出償支付投資者的投資收益。［1］（2）銷售型眾籌，是指房地產(chǎn)開發(fā)商為達(dá)到銷售房產(chǎn)，加快資金回籠速度目的，將房產(chǎn)或項目通過互聯(lián)網(wǎng)以低于市場的價格向投資者或社會公眾出售的眾籌項目。但是銷售型眾籌模式與傳統(tǒng)的直接交易房產(chǎn)還是存在一定差異，它是以產(chǎn)品房產(chǎn)作為標(biāo)的物。其主要模式為:開發(fā)商通過眾籌平臺展示房產(chǎn)相關(guān)情況，眾籌參與人可通過眾籌平臺挑選中意的房產(chǎn)并進(jìn)行線上預(yù)約。在預(yù)約期滿后，預(yù)約成功的投資者繳納款項并簽訂認(rèn)購協(xié)議；最后，在開盤之后投資者與房地產(chǎn)開發(fā)商簽署房產(chǎn)買賣合同，完成購房。［2］（3）融資型眾籌，是指由于當(dāng)前經(jīng)濟下行壓力較大，房地產(chǎn)行業(yè)前景不太樂觀，房地產(chǎn)企業(yè)為了快速募集資金而發(fā)起的房地產(chǎn)眾籌項目，主要通過房地產(chǎn)企業(yè)的在建工程或待建房產(chǎn)為籌資標(biāo)的物向公眾募集資金。融資型眾籌與其他眾籌的區(qū)別，主要在于融資型眾籌是由投資者通過眾籌平臺直接對房地產(chǎn)企業(yè)的地產(chǎn)項目投資，主要投資于房地產(chǎn)企業(yè)的前期工程。［3］

二、眾籌模式下企業(yè)的涉稅事項

（一）營銷型眾籌在2020年5月10日，甲公司是一家房地產(chǎn)企業(yè)，為增值稅一般納稅人，因籌資需要決定通過某眾籌掛出眾籌項目，眾籌標(biāo)的物為將一套價值為400萬元的成品房。為了達(dá)到營銷目的，甲公司承諾給予投資人一定的折扣，將折扣后籌集的資金作為籌資目標(biāo)，所以籌集的目標(biāo)金額為標(biāo)的物的價格的85%即340萬元。本次眾籌的截止時間為5月17日，房產(chǎn)出售時間為7月1日，資金托管機構(gòu)為中國建設(shè)銀行。同時，在眾籌過程中，甲公司還需要分別向眾籌平臺和中國建設(shè)銀行支付中介費和托管費，分別為籌資金額的8%和3%。第一，在本案例中，按稅法規(guī)定，A企業(yè)本次眾籌項目繳納稅額的時間為2020年5月17日，即眾籌資金款項到賬的當(dāng)天，并且在現(xiàn)行稅法下，甲公司本次活動視同為預(yù)售。其納稅情況如下:首先甲企業(yè)需要按稅法規(guī)定在收到投資人支付額的押金時按照3%的預(yù)征稅率預(yù)繳增值稅，因此，甲公司需預(yù)繳納的增值稅稅額為:340/（1+9%）×3%=9.35萬元。甲公司的這套房產(chǎn)在7月1日以800萬元（不含稅價733.94萬元）的價格成交。按照相關(guān)稅法規(guī)定，還需補繳甲公司56.7萬元的稅額（733.94×9%-9.35=56.7萬元）。最后，在甲公司轉(zhuǎn)讓住宅產(chǎn)權(quán)過程中時還需要支付一定的土地增值稅以及印花稅等。所以營銷型眾籌主要涉及的風(fēng)險是中介費、托管費等的抵扣問題。按照現(xiàn)行稅法，甲公司可以按照9%的稅率取得增值稅專用發(fā)票抵扣銷項稅額，達(dá)到節(jié)稅的目的。但是如果企業(yè)取得增值稅普通發(fā)票就不能抵扣進(jìn)項稅額，有些企業(yè)對于取得的增值稅發(fā)票是否可以抵扣上存在一些問題，可能導(dǎo)致稅款繳納不足①；二是關(guān)于眾籌和售出價格之間的422.02萬元［733.94-340/（1+9%）］的差額，企業(yè)一般認(rèn)定將其為銷售費用，費用會涉及稅前扣除的問題，按照稅法規(guī)定，如果企業(yè)獲得了合法原始憑證就可在稅前扣除。此外，近幾年，由于政府不斷加強對房價控制，如“限購”政策等政策的相繼出臺，投資者人數(shù)有限，房地產(chǎn)企業(yè)只能靠降低房價來銷售，導(dǎo)致企業(yè)的盈利空間縮水，同時也會改變投資者的風(fēng)險偏好，導(dǎo)致企業(yè)資金籌措困難，給企業(yè)帶來一定的財務(wù)風(fēng)險。第二，對于投資者來說，納稅風(fēng)險主要在于他的投資者身份。如果是個人投資者，就僅按投資收益所得繳納個人所得稅；如果是法人投資者，其收益所得應(yīng)計入企業(yè)所得稅，繳納完企業(yè)所得稅后的個人收益繳納個人所得稅。同時還應(yīng)注意，投資者是否在眾籌項目中認(rèn)購了房產(chǎn)，如有簽署商品房買賣合同，則應(yīng)按合同金額繳納印花稅。第三，對于眾籌平臺來說，根據(jù)收取的中介費所得確認(rèn)為主營業(yè)務(wù)收入，計入應(yīng)納稅所得額。同時按服務(wù)行業(yè)稅率繳納增值稅1.54萬元［27.2÷（1+6%）×6%］，并根據(jù)應(yīng)交增值稅計提城建稅及教育費附加。

（二）銷售型眾籌甲公司是一家房地產(chǎn)企業(yè)，為增值稅一般納稅人，2019年4月25日決定通過某眾籌掛出眾籌項目，眾籌標(biāo)的物為一套價值300萬元的成品房產(chǎn)，標(biāo)的價格為700萬。本次眾籌的截止時間為5月17日，甲公司所籌700萬元（不含稅價642.2萬元），在眾籌過程中，甲公司還需要分別向眾籌平臺和中國建設(shè)銀行支付中介費和托管費，分別為籌資金額的8%和3%。第一，對于甲公司，適用9%的稅率，此時需要交納稅額為83.81萬元（642.2×9%=83.81萬元）。第二，對投資者來說，銷售型眾籌等同于房地產(chǎn)企業(yè)向投資者銷售房產(chǎn)，如果投資者的目的是為了以低于市場價獲得房產(chǎn)，那么投資者僅僅需要繳納契稅和印花稅，無須繳納個人所得稅。②因契稅的稅率受購房次數(shù)的影響，所以我們只計算印花稅。印花稅一般為是購房總價的0.05%，即3500元（700萬元X0.05%=3500元）。第三，對于眾籌平臺來說，需要根據(jù)收取的中介費和最終所得繳納增值稅和所得稅。按照銷售型眾籌和營銷型眾籌下所涉及的納稅情況基本相似，其所面臨的財稅問題也基本一致。

（三）融資型眾籌甲公司在2019年10月25日決定通過某眾籌掛出眾籌項目，眾籌標(biāo)的物為價值1200萬元的新建樓盤，本次眾籌的截止時間為11月10日，眾籌的約定利率為16%，甲企業(yè)承諾到期后還本付息，其他假設(shè)同上。由于需要支付給眾籌平臺8%的中介費即96萬元，支付給銀行36萬元的資金托管費，所以甲企業(yè)最終籌集的資金為1068萬元。在本次項目中，A企業(yè)適用9%的增值稅稅率，這次眾籌項目涉及利息，利息是否要在稅前扣除成了這種模式下的涉稅主要問題。一般來說，企業(yè)會使用利息支出來降低稅前利潤，從而達(dá)到降低所得稅的目。但在本項目中，由于眾籌平臺和銀行不是貸款方，所以這筆費用屬于籌資過程中的其他支出，不應(yīng)算入利息中，企業(yè)不應(yīng)進(jìn)行稅前扣除，所以這筆費用屬于籌資過程中的其他支出，不應(yīng)算入利息中，企業(yè)不應(yīng)進(jìn)行稅前扣除。但兩年期滿，A企業(yè)支付給投資者利息，企業(yè)可憑獲得的原始憑證進(jìn)行抵扣。除此利息支出外，融資型眾籌的涉稅環(huán)節(jié)和營銷型眾籌大致相同。

三、眾籌模式下企業(yè)納稅籌劃的建議

無論是出于何種目的、用于何種用途的眾籌，納稅都是企業(yè)不可避免的問題，納稅問題如果處理不當(dāng)就會使企業(yè)面臨涉稅風(fēng)險，影響企業(yè)的形象，降低企業(yè)的信譽，所以企業(yè)應(yīng)加強對財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)和納稅風(fēng)險管控能力及政策敏感度的培養(yǎng)，針對以上的問題提出兩點籌劃建議。第一，加強對財務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)，提高對稅務(wù)相關(guān)政策的敏感度。我國自2016年全面進(jìn)行營改增，現(xiàn)已取得了不錯的結(jié)果，營改增的目的是為了減輕企業(yè)的稅負(fù)，但不少企業(yè)卻出現(xiàn)不減反增的情況，其原因還是稅務(wù)人員對稅收政策的把控不到位。不可否認(rèn)，目前的形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)情景不太樂觀，所以房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展重點都放在了如何提高盈利和創(chuàng)新上，不可避免地忽視了對稅務(wù)及財務(wù)人員的管理與培養(yǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)人員能力提升緩慢，對稅收和相關(guān)優(yōu)惠政策的解讀不到位，降低了企業(yè)納稅籌劃的效率。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視稅務(wù)管理工作，設(shè)立相對獨立的稅務(wù)部門，制定一套完整合理的績效考核和獎懲制度作為依據(jù)考核稅務(wù)人員的工作情況。第二，企業(yè)應(yīng)該完善風(fēng)險控制制度，眾籌模式下的財稅問題是由于國家對房地產(chǎn)眾籌尚未提出相關(guān)政策，所以眾籌的參與方的納稅還存在一些爭論點給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了稅務(wù)風(fēng)險，所以企業(yè)要針對這些爭論點完善企業(yè)的風(fēng)險管控制度，提升稅務(wù)人員涉稅風(fēng)險的處理能力，并且達(dá)到減輕企業(yè)稅負(fù)的目的。

第4篇

納稅風(fēng)險對企業(yè)的成本影響是相當(dāng)大的,體現(xiàn)在如下幾個方面:房地產(chǎn)行業(yè)的高稅負(fù)使企業(yè)納稅的風(fēng)險程度加大房地產(chǎn)行業(yè)主要開發(fā)經(jīng)營活動包括項目的規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷和三通一平,房產(chǎn)施工與建設(shè),工程驗收和結(jié)算、房產(chǎn)銷售等,涉及內(nèi)容廣泛,業(yè)務(wù)多元,投資主體復(fù)雜,資金來源復(fù)雜,跨越周期較長,這就使得房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出高成本的特點,其中高稅負(fù)占據(jù)了很大的份額。房地產(chǎn)涉及到的稅種主要有八個,包括契稅、耕地占用稅、營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等,尤其在銷售階段承擔(dān)的稅負(fù)相當(dāng)高,明顯高于其他行業(yè)。這里選取了上海證券交易所上市的不同行業(yè)的八家企業(yè),對他們2010年的稅負(fù)水平進(jìn)行計算,為便于比較,所選擇的企業(yè)均繳納5%的營業(yè)稅。從表1可見,房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)明顯高于其他兩個行業(yè),其中兩家房企(京能置業(yè)、浦東金橋)的稅負(fù)達(dá)到24%-25%左右之高,而平均值也達(dá)到近18%。因為統(tǒng)計樣本數(shù)量有限,這個均值趨于保守估計。房企的高稅負(fù),使得風(fēng)險程度加大,一旦企業(yè)出現(xiàn)繳納失誤,則造成相應(yīng)的罰金、滯納金金額也相當(dāng)可觀;或者企業(yè)未充分使用稅收優(yōu)惠所引起的經(jīng)濟利益損失也相應(yīng)更大。

通常情況下,預(yù)征政策是調(diào)控非市場情況低價獲取土地和非理性房地產(chǎn)市場價格情況下房地產(chǎn)暴利的有效措施。但隨著土地招拍掛制度的出臺和房地產(chǎn)土地市場和消費市場的越來越規(guī)范和理性,房企的實際盈利能力愈來愈趨于合理水平。土地增值稅和企業(yè)所得稅預(yù)征政策對房企造成兩方面影響,一方面是可能導(dǎo)致預(yù)征的土增稅和企業(yè)所得稅超出企業(yè)實際應(yīng)繳稅款,在現(xiàn)行征管體制下,實際操作中多繳稅款難以退還或根本無法退還使得成本增加,另一方面由于預(yù)征與過去納稅方式相比,房企必須提前付現(xiàn),在從緊的房地產(chǎn)信貸政策下,進(jìn)一步加大房企的現(xiàn)金流風(fēng)險。稅收清算政策是存在許多局限性和針對性,比如土增稅,既要求房企及時清算,又不允許提前合理計提未完工配套設(shè)施;既限制房地產(chǎn)企業(yè)信貸,又不允許房企按實際扣除資金成本等;此外,土地增值稅清算相較企業(yè)所得稅清算時點的先后也會給企業(yè)稅負(fù)帶來較大影響。

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險控制的可行性

稅務(wù)風(fēng)險控制,即稅務(wù)籌劃之所以具有可行性,主要原因如下。比如土地增值稅規(guī)定:納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。利用這個優(yōu)惠政策對土增稅進(jìn)行籌劃,可以利用銷售定價臨界點籌劃法,就是建立一個計算模型,計算出房屋定價,使得增值率控制在上述20%以內(nèi)。舉個例子來看,設(shè)取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和為C,根據(jù)稅法扣除項目規(guī)定,項目開發(fā)期間費用按照C的10%扣除,財政部加計扣除為C的20%,設(shè)項目銷售收入定價為P,營業(yè)稅金及附加為5.6%,建立一個不等式:[p-(C+0.2C+0.1C+5.6%P)]/(C+0.2C+0.1C+5.6%P)≤20%解出不等式方程,得到P與C的關(guān)系為:P≤1.67C也就是說企業(yè)銷售定價小于其土地費用及開發(fā)成本的1.67倍時,可享受到普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠免稅政策。當(dāng)然這只是一種數(shù)量關(guān)系,實際中企業(yè)不可能僅為了減少稅額而降價,當(dāng)項目市場行情很好時,企業(yè)可以通過提高售價賺取超額利潤來彌補稅額的損失。那么就需要計算出企業(yè)應(yīng)提價到什么水平時才能抵消稅額增加的成本。再設(shè)提價額為A,提價后增加的收益為:A-0.56A,而隨之增加的土地增值稅為:[P+A-(1.3C+5.6%P+5.6%A)]*30%建立不等式:A-5.6%A≥[P+A-(1.3C+5.6%P+5.6%A)]*30%,由之前P=1.67C帶入上式,得A和C的關(guān)系為:A≥0.15C。則可見,企業(yè)提價的范圍應(yīng)當(dāng)在成本的1.82倍以上(1.67+0.15=1.82)。這樣計算可以看出,企業(yè)定價時可以借助于稅務(wù)籌劃來減少稅負(fù),這個范圍就是定價避免在土地費用和開發(fā)成本之和的1.67—1.82倍之間。我們把1.67倍稱為免稅臨界點最高定價系數(shù),1.82倍稱為較高收益臨界點最低定價系數(shù)。如果企業(yè)缺乏相關(guān)人員和稅務(wù)籌劃,定價范圍在1.67—1.82區(qū)間內(nèi)了,就會多繳納土增稅,無謂的加大稅務(wù)成本。

房地產(chǎn)企業(yè)在對項目開發(fā)成本進(jìn)行會計核算時,成本核算對象劃分是否恰當(dāng),成本費用歸集科目是否準(zhǔn)確,成本分?jǐn)偡椒ㄊ欠窈侠淼?均會對其最終稅負(fù)產(chǎn)生影響。仍以土增稅籌劃為例:一個房產(chǎn)公司開發(fā)一個項目,土地價款19.85億元,其中政府土地收益為8.38億元,土地開發(fā)補償款為11.47億元,開發(fā)成本發(fā)生了13億元。項目共有24萬平米,其中有12萬的政府回購房,12萬商品房,少量商業(yè)。由于稅法相關(guān)規(guī)定,政策性房不征收土地增值稅。政策性房和普通商品房的土增稅應(yīng)當(dāng)分別核算。所以該房企的財務(wù)人員在進(jìn)行納稅籌劃之后,希望政策性用房最少的分?jǐn)偟匠杀?由商品房多分?jǐn)偝杀尽Ｔ鯓蛹瓤梢杂行p少稅負(fù),又不違反稅法精神呢？財務(wù)人員采取了如下核算方法:政策性用房不分?jǐn)傉恋厥找?只分?jǐn)偼恋亻_發(fā)補償款(前提是還需要得到主管稅務(wù)機構(gòu)的認(rèn)可);此外,分?jǐn)偼恋爻杀景凑照嫉孛娣e法而非可售面積法進(jìn)行。整個項目占地99000平米,政策性房的占地面積為25000平米,商品房及其他為74000平米。開發(fā)成本按照可售面積進(jìn)行分?jǐn)偂＿@樣核算的結(jié)果是土地增值稅免稅。如果按照一般核算方法,即政策性用房和商品房對土地成本平均分?jǐn)偛⑶也捎每墒勖娣e法分?jǐn)偼恋爻杀?則需要繳納土增稅3億元。可見核算方法的選取對于土增稅的影響空間有多大了。

房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險控制的措施

建立健全有效的納稅成本控制和風(fēng)險防范體系。這首先需要制度建設(shè),制定稅務(wù)管理辦法,明確各層級的稅務(wù)管理權(quán)責(zé)、流程及要求等;其次是落實稅務(wù)管理崗位,需要設(shè)立專職或兼職的人員負(fù)責(zé)稅務(wù)管理工作;再次是設(shè)置業(yè)務(wù)指引,即操作指南,使實施起來有章可循;四是建立對重大涉稅事項的報告制度。

第5篇

1.房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的理論依據(jù)

房地產(chǎn)收入符合《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號――收入》指南中提供勞務(wù)收入標(biāo)準(zhǔn)。準(zhǔn)則對收入的確認(rèn)規(guī)定得比較原則化、注重交易的經(jīng)濟實質(zhì)，要求符合以下四個條件：

（1）收入的金額能夠可靠地計量；

（2）相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；

（3）交易的完工進(jìn)度能夠可靠地確定；

（4）交易中已發(fā)生和將發(fā)生的成本能夠可靠地計量。

顯然，一項交易或事項發(fā)生后，若僅同商品銷售、提供勞務(wù)收入有關(guān)，則應(yīng)否和何時確認(rèn)為收入，就需要會計人員運用專業(yè)知識和實際工作經(jīng)驗進(jìn)行職業(yè)判斷，從交易的類型、收入的種類、銷售、提供勞務(wù)時有無附加條件而使所銷售的商品或勞務(wù)在似乎錢貨兩清的表面現(xiàn)象后，與商品或勞務(wù)有關(guān)的所有權(quán)及其風(fēng)險在實質(zhì)上是否完全轉(zhuǎn)移等方面進(jìn)行分析與判斷，才能決定收入應(yīng)否和何時確認(rèn)。

2.房地產(chǎn)行業(yè)收入構(gòu)成、合同有關(guān)收入條款類型

（1）收入構(gòu)成

①費是指公司銷售開發(fā)商開發(fā)的樓盤，銷售成功且達(dá)到合同約定條款后按照合同約定比例，開發(fā)商結(jié)算給公司的銷售傭金。

②顧問費是指公司為開發(fā)商提供的前期市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、市場策劃以及后期銷售過程中的策劃服務(wù)等工作得到的相應(yīng)報酬。

③渠道分銷收入是指銷售公司行業(yè)內(nèi)資源共享，在公司間再次簽訂合同，按約定比例結(jié)算分銷傭金。

④開發(fā)商給予的獎勵是指在房地產(chǎn)銷售期間開發(fā)商根據(jù)銷售情況給予的固定的或者臨時性的各項獎勵，其中包含：跳點、超價等。

（2）合同收入確認(rèn)條款類型

①銷售合同

a.以開發(fā)商房款到賬金額確認(rèn)銷售公司費收入

合同約定不論收到的房款為部分或全部，開發(fā)商以收到的房款金額結(jié)算銷售傭金。

b.開發(fā)商必須收到全部房款后，以全部房款金額確認(rèn)公司銷售傭金

合同約定開發(fā)商必須收到全部房款后按照總房款的一定比例結(jié)算傭金。

c.開發(fā)商必須收到全部房款后，結(jié)算80%傭金且留有收房控存20%

開發(fā)商必須收到全部房款，只結(jié)算80%傭金，另外20%傭金，必須等到業(yè)主收房且業(yè)主滿意評價達(dá)標(biāo)后才可結(jié)算。

②顧問策劃合同，是與開發(fā)商簽訂的為開發(fā)項目提供市場定位、數(shù)據(jù)調(diào)查、營銷計劃等服務(wù)的合同。合同中一般規(guī)定按照所約定的服務(wù)內(nèi)容條款和完成時間節(jié)點，按合同總價款的比例，分階段結(jié)算傭金報酬。

③渠道分銷合同是指銷售公司間再次簽訂合同，按照合同中約定的銷售方式和提成比例完成同一項目的銷售服務(wù)活動。

④獎勵合同或臨時約定協(xié)議，開發(fā)公司視銷售情況階段性和臨時性與公司約定的銷售獎勵。比如：跳點合同中的傭金結(jié)算。

3.規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的重要性

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷壯大和深入發(fā)展，規(guī)范的收入確認(rèn)原則不僅能夠幫助企業(yè)準(zhǔn)確計量經(jīng)營業(yè)績、規(guī)避法律及涉稅風(fēng)險，而且促使企業(yè)提高內(nèi)控管理水平。

（1）計量標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，能夠增強可比性。統(tǒng)一了行業(yè)收入確認(rèn)的條件，而非個性化逐一分析合同條款即收款條件，可以使得企業(yè)間可對標(biāo)，行業(yè)業(yè)績可評判，為企業(yè)經(jīng)營決策提供有效數(shù)據(jù)。

（2）規(guī)避法律及涉稅風(fēng)險。統(tǒng)一規(guī)范的收入確認(rèn)過程，是需要公司和開發(fā)商之間進(jìn)行數(shù)據(jù)交換和確認(rèn)，這個過程為今后新合同的條款設(shè)計、合同糾紛中證據(jù)的收集提供了保障；同時也可以避免在混亂的收入確認(rèn)下產(chǎn)生的稅務(wù)差異和納稅風(fēng)險。

（3）提升企業(yè)內(nèi)控的管理水平。規(guī)范化的收入確認(rèn)過程，使得企業(yè)建立起一套規(guī)范的、完整的、標(biāo)準(zhǔn)的銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計流程，這個流程本身就是一個科學(xué)管理的方法，這將有助于企業(yè)加強自身管理，提高內(nèi)控制度建設(shè)。

（4）通過行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，減少行業(yè)內(nèi)的不公平現(xiàn)象，創(chuàng)造一個良好的經(jīng)營競爭環(huán)境。為公司上市審計提供理論支持，方便審計師發(fā)表審計意見，從而為企業(yè)的上市融資提供便利，促進(jìn)整個行業(yè)的長足發(fā)展。

二、 房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的影響因素

1.收入準(zhǔn)則的限制

《企業(yè)會計準(zhǔn)則――收入》應(yīng)用指南中認(rèn)為：長期為客戶提供重復(fù)的勞務(wù)收取的勞務(wù)費，在相關(guān)勞務(wù)活動發(fā)生時確認(rèn)收入。房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)從服務(wù)周期來說其時間跨度往往需要幾個月甚至一兩年，在此期間為開發(fā)商提供一項重復(fù)勞務(wù)即銷售服務(wù)。按照指南中的規(guī)定根據(jù)相關(guān)勞務(wù)發(fā)生時確認(rèn)收入，這里的確認(rèn)時點不是由銷售公司所能掌控的。

從本文中對房地產(chǎn)行業(yè)收入構(gòu)成、合同有關(guān)收入條款類型的分析中不難看出，看似明確的收入類型和合同條款，確因開發(fā)商的主導(dǎo)地位導(dǎo)致的信息的收集和確認(rèn)過程的不對等地位，在實際工作中很難作為收入確認(rèn)的依據(jù)。且現(xiàn)在開發(fā)商作為強勢的一方，經(jīng)常會有不按合同約定支付傭金，最終壓低結(jié)算費的情況出現(xiàn)，導(dǎo)致以權(quán)責(zé)發(fā)生制按合同條款確認(rèn)收入?yún)s無法收回所確認(rèn)款項。

2.收入條款的不確定性

（1）以開發(fā)商房款到賬金額確認(rèn)銷售公司費收入

在現(xiàn)實中，銷售公司負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)主簽訂銷售合同及支付首付款，在該環(huán)節(jié)能夠掌握每套銷售房屋的首付款到達(dá)開發(fā)商賬戶時間及金額，此部分房款對應(yīng)費可以依據(jù)合同確認(rèn)傭金，但是由于開發(fā)商財務(wù)及放款銀行具有保密性，銷售公司無法隨時查詢已銷售房屋尾款是否到達(dá)開發(fā)商賬戶及具體金額，由于開發(fā)商自身利益需要，其在收到房款后長期不與銷售公司對賬確認(rèn)，導(dǎo)致銷售公司實際已達(dá)到合同約定收入確認(rèn)條件，但是因為信息的不完整而無法確認(rèn)收入。

（2）開發(fā)商必須收到全部房款后以全部房款金額確認(rèn)銷售公司傭金

此類型銷售合同看似簡單，但銷售公司完全無法掌握全部房款是否已經(jīng)到達(dá)開發(fā)商賬戶，原因同上，從而無法根據(jù)合同條款確認(rèn)收入。

（3）開發(fā)商必須收到全部房款才結(jié)算80%傭金且留有收房控存20%

此類型合同基本與第2條情況相同，但是關(guān)于20%的收房控存?zhèn)蚪鹦畔N售公司更加無法掌握，只能按照開發(fā)商結(jié)算傭金時點確認(rèn)收入。

（4）顧問策劃收入

此類收入是銷售行業(yè)唯一處于相對主導(dǎo)地位的收入形式，因為其需要大量的信息、經(jīng)驗和人才積累，又處于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)前端，所以基本能夠按照完工百分比法確認(rèn)收入，但是如果面對的是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的巨頭，為了取得后期的銷售業(yè)務(wù)，也不得不遷就開發(fā)商的意愿。

（5）渠道分銷收入、跳點收入

此二類收入因統(tǒng)計過程需大量開發(fā)商的考核銷售記錄支持，另因銷售公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司信息的不對等，導(dǎo)致實操中也無法完全按照合同條款確認(rèn)收入，也只能按照實際到賬時確認(rèn)。

3.稅務(wù)收入確認(rèn)的差異

根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知國稅函[2008]875號中關(guān)于勞務(wù)交易的規(guī)定：企業(yè)在各個納稅期末，提供勞務(wù)交易的結(jié)果能夠可靠估計的，應(yīng)采用完工進(jìn)度（完工百分比）法確認(rèn)提供勞務(wù)收入。

（1）提供勞務(wù)交易的結(jié)果能夠可靠估計，是指同時滿足下列條件：①收入的金額能夠可靠地計量；②交易的完工進(jìn)度能夠可靠地確定；③交易中已發(fā)生和將發(fā)生的成本能夠可靠地核算。

（2）企業(yè)提供勞務(wù)完工進(jìn)度的確定，可選用下列方法：①已完工作的測量；②已提供勞務(wù)占勞務(wù)總量的比例；③發(fā)生成本占總成本的比例。

（3）企業(yè)應(yīng)按照從接受勞務(wù)方已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價款確定勞務(wù)收入總額，根據(jù)納稅期末提供勞務(wù)收入總額乘以完工進(jìn)度扣除以前納稅年度累計已確認(rèn)提供勞務(wù)收入后的金額，確認(rèn)為當(dāng)期勞務(wù)收入；同時，按照提供勞務(wù)估計總成本乘以完工進(jìn)度扣除以前納稅期間累計已確認(rèn)勞務(wù)成本后的金額，結(jié)轉(zhuǎn)為當(dāng)期勞務(wù)成本。

根據(jù)之前對房地產(chǎn)銷售行業(yè)現(xiàn)狀及特點分析可見，該行業(yè)屬于提供勞務(wù)交易，但是因?qū)嵅僦行枰鶕?jù)合同條款并結(jié)合開發(fā)商確認(rèn)的證據(jù)來確認(rèn)交易的完工進(jìn)度、勞務(wù)總量比例以及發(fā)生成本占總成本比例，所以會與國家稅務(wù)總局的規(guī)定產(chǎn)生差異。如若房地產(chǎn)銷售公司按照稅務(wù)確認(rèn)收入條件確認(rèn)收入，將業(yè)務(wù)合同作為確認(rèn)基礎(chǔ)，而得不到真實的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)支持，那么不難預(yù)測，大量應(yīng)收賬款的呆死賬將在確認(rèn)收入后期出現(xiàn)，同時已經(jīng)上繳的稅款也無法退回，那么對于房地產(chǎn)銷售行業(yè)而言，完全依照稅務(wù)收入確認(rèn)方式確認(rèn)收入將加大行業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。

三、 完善房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的建議

1.銷售經(jīng)紀(jì)公司自身需要完善的流程

（1） 建立和完善基礎(chǔ)臺賬

在銷售過程中，建立銷售基礎(chǔ)臺賬，掌握客戶從簽約到最終收房整個過程中客戶與開發(fā)商完成交易的所有信息，包括：定金的繳納、簽約首付的付款時間、全額房款支付完畢的時點以及客戶的滿意度評價等等。

（2）與開發(fā)商定期溝通和對賬

與開發(fā)商建立起良好溝通機制，是為其提供服務(wù)，保證質(zhì)量的有效措施。公司和開發(fā)商的相關(guān)人員應(yīng)該定期進(jìn)行數(shù)據(jù)核對和交換，以便于雙方能夠準(zhǔn)確確認(rèn)收入和成本（公司確認(rèn)收入，開發(fā)商確認(rèn)成本）。

（3）定期匯總分析，明確催款方法

為了有效保證經(jīng)濟利益能夠及時流入企業(yè)，維護(hù)企業(yè)自身利益，銷售公司應(yīng)該針對應(yīng)收款項建立相應(yīng)的管理措施，比如應(yīng)收款預(yù)警時間的設(shè)定，分別不同的賬期采取不同的催繳方式，與律師事務(wù)所建立長期的合作機制等等。

2.政府房地產(chǎn)管理部門建立相應(yīng)的監(jiān)督機制

（1）完善房地產(chǎn)銷售合同備案的內(nèi)容

受到現(xiàn)有房產(chǎn)銷售備案內(nèi)容的限制，作為房地產(chǎn)監(jiān)管部門也不能隨時動態(tài)掌握銷售情況，這既不便于國家監(jiān)管也不方便數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和使用。建議增加房地產(chǎn)銷售合同備案登記內(nèi)容，如增加全款支付時間、貸款銀行等。

（2）建立備案登記查詢系統(tǒng)

既然監(jiān)管部門建立了備案登記制度，那就應(yīng)該把相關(guān)的不涉及隱私的登記信息進(jìn)行公開，方便信息的使用者查詢。可以分為個人用戶和企業(yè)用戶，對其相應(yīng)公開不同等級的信息查詢內(nèi)容。提高數(shù)據(jù)的使用效率，從而降低企業(yè)數(shù)據(jù)采集成本。

（3）加大對房地產(chǎn)銷售的管理與控制，從政府層面建立項目運作的上報機制

在國家利用政策宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，引入一些具體的控制措施，指引項目操作的過程，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。比如：建立項目進(jìn)展全過程的上報制度，監(jiān)控相關(guān)項目從立項到最終銷售全過程的收入、成本、利潤的確認(rèn)。

3.完善《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的可操作性

第6篇

近幾年來，各地區(qū)房價迅速上漲，政府及相關(guān)部門采取了一定的控制政策，以保證房地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)定健康地發(fā)展。4年前，國務(wù)院提出了差別化住房信貸條例，提高了首付標(biāo)準(zhǔn)，對房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定的挑戰(zhàn)，同時房地產(chǎn)公司經(jīng)營的每個階段都有稅務(wù)的存在。因此，對房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險控制的思考研究是非常必要的。

二、房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險

（一）拿地環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)公司開發(fā)過程中地價款數(shù)額較大，其為稅務(wù)檢查的重點，存在較高的稅務(wù)風(fēng)險。公司購買土地過程中，政府會與房地產(chǎn)公司進(jìn)行拿地談判，要求房地產(chǎn)公司代為建設(shè)市政工程等作為拿地條件，這種拿地方式會存在很多涉稅方面的問題，特別是后期土地增值稅清算時，帶來相當(dāng)大的稅務(wù)風(fēng)險。所以，公司交易土地過程中應(yīng)將代建工程作為取得土地對價，降低稅務(wù)風(fēng)險。

（二）開發(fā)過程中的稅務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)公司開發(fā)時，其建設(shè)需要投入的金額為較大的支出，涉稅風(fēng)險同樣較高。鑒于建筑勞務(wù)納稅地點的特殊性，房地產(chǎn)公司與施工方簽訂相關(guān)施工合同，與材料、設(shè)備供應(yīng)商簽訂購銷合同，涉及較多的稅務(wù)問題，應(yīng)與施工方、供應(yīng)商明確相關(guān)責(zé)任，公司需要尤其關(guān)注有關(guān)法律法規(guī)，防止出現(xiàn)偷稅漏稅的問題。

（三）銷售過程的稅務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)公司銷售過程中存在很多相關(guān)稅收問題，如所得稅、印花稅、城建稅、營業(yè)稅，其都是稅務(wù)審查時比較關(guān)注的稅務(wù)種類，存在很高的稅務(wù)風(fēng)險。實際運行過程中，相關(guān)管理部分依照房地產(chǎn)公司預(yù)收賬款加以統(tǒng)計計算營業(yè)稅與其他稅額。所以，房地產(chǎn)公司與此相關(guān)的賬目如果沒在第一時間統(tǒng)計，則會出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)公司在銷售過程中支出的各種營銷費用，采取多樣的營銷手段以及樣板房的建造等，都會在操作過程中產(chǎn)生各種稅務(wù)問題。

（四）清算階段的稅務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)公司清算階段是土地增值稅的最終清算，由于土地增值稅稅率高，計算復(fù)雜，很容易使房地產(chǎn)公司在此階段造成較大的稅負(fù)支出，風(fēng)險極大。土地增值稅的扣除標(biāo)準(zhǔn)是以票據(jù)為依據(jù)，對公司取得票據(jù)的合法合規(guī)是一次最終檢驗。由于土地增值稅是地方稅，該稅種的征收程序具有濃重的地方色彩，各地稅務(wù)機關(guān)在執(zhí)行過程中具有相當(dāng)大的裁量權(quán)。房地產(chǎn)公司應(yīng)提前做好土地增值稅的清算準(zhǔn)備，將相關(guān)票據(jù)、合同、資料準(zhǔn)備齊全，可聘請中介機構(gòu)進(jìn)行清算，減小稅務(wù)風(fēng)險。

（五）其他稅務(wù)風(fēng)險

稅務(wù)風(fēng)險存在于房地產(chǎn)公司經(jīng)營等各個環(huán)節(jié)中。其因為注冊地區(qū)差異，會有不同的管理部門進(jìn)行監(jiān)管，因而會出現(xiàn)漏稅現(xiàn)象。如在公司控管發(fā)票的過程中，發(fā)票的客觀與否和開發(fā)票時間和預(yù)收賬款出現(xiàn)的階段不符同樣會引發(fā)風(fēng)險。對于公司的征收環(huán)節(jié)與稅收存在很大相關(guān)性，同時稅收規(guī)定隨著時展發(fā)生改變，公司需要第一時間掌握稅法，防止發(fā)生不必要的稅務(wù)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)公司控制稅收風(fēng)險的可行性

國家及相關(guān)部門對于土地增值稅是這樣要求的：納稅人建造一般要求住宅售賣，增值額如果沒有多出扣除項目金額20%，則不必繳納土地增值稅。此政策利于房地產(chǎn)公司利籌劃土地增值稅，可采用銷售定價籌劃方式，建模計算，控制增值率

房地產(chǎn)公司核算項目開發(fā)成本過程中，其成本核算目的規(guī)劃合理與否、成本金額集合項目正確與否、成本分?jǐn)偡绞娇茖W(xué)與否等問題都能作用于公司稅負(fù)。如A房產(chǎn)公司開發(fā)項目的土地款為20億，而政府土地收益是8.4億，土地開發(fā)補償金額是11.5億，開發(fā)成本發(fā)生12.9億。而其項目為240000m2，包括政府回購房120000m2和商品房120000m2。因為相關(guān)稅務(wù)法律要求政策性房不用繳納土增稅，政策性和普通房應(yīng)當(dāng)分別核算。這樣房產(chǎn)公司則應(yīng)根據(jù)自身的房產(chǎn)情況和稅務(wù)政策進(jìn)行合理籌劃，保證不違反規(guī)定基礎(chǔ)上節(jié)約稅金支出，降低稅務(wù)風(fēng)險。

四、房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險控制對策

（一）完善房產(chǎn)公司稅務(wù)管理體制

第一，房產(chǎn)公司應(yīng)健全其稅管體制，做到權(quán)責(zé)明確，設(shè)立稅務(wù)會計崗，專人負(fù)責(zé)涉稅事項。創(chuàng)建公司內(nèi)部控制制度，有效規(guī)劃稅務(wù)職位，保證稅務(wù)工作高效運行。第二，成立合規(guī)小組，提高合同審核標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)能力，確認(rèn)條款內(nèi)容，保證合同方掌握自身擁有的權(quán)責(zé)，防止由于不清楚合同引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險。第三，務(wù)必依照相關(guān)部門的規(guī)定申報稅務(wù)，防止申報不符合規(guī)定帶來的風(fēng)險。公司相關(guān)財務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)及時申報且根據(jù)相關(guān)報表進(jìn)行納稅，防止公司受到處罰。第四，公司需要健全發(fā)票管理體制，規(guī)范流程，在發(fā)票購買、運用、開發(fā)、報銷不同階段全面監(jiān)管。最后，公司需要加強對稅務(wù)檔案的記錄和監(jiān)督，做好相關(guān)納稅文件資料，裝訂成冊，分類保存，保證文件全面健全。[1]

（二）健全監(jiān)督控制系統(tǒng)

房地產(chǎn)公司應(yīng)樹立風(fēng)險意識，具體稅務(wù)申報和繳納時，需要了解權(quán)責(zé)，持續(xù)加強對稅務(wù)的重視和了解。由于我國政府及相關(guān)部門制定的稅務(wù)政策隨著時代的發(fā)展而變化，房產(chǎn)公司應(yīng)關(guān)注政策，及時掌握最新資訊，以此保證繳稅符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)公司應(yīng)健全稅務(wù)評價體系，科學(xué)認(rèn)識稅務(wù)風(fēng)險，制定有針對性的控制對策。稅務(wù)風(fēng)險存在于房地產(chǎn)公司經(jīng)營和管理的各個階段，公司應(yīng)健全其監(jiān)督控制系統(tǒng)，將風(fēng)險控制貫穿于整個稅務(wù)過程中。定期監(jiān)督檢查稅收狀況，第一時間發(fā)展存在的稅務(wù)問題，并且加以解決。公司應(yīng)加強稅收籌劃管理水平，對事前、事中、事后實施完整的稅收籌劃工作。

（三）實施財產(chǎn)管理

第一，需要創(chuàng)建財務(wù)監(jiān)督系統(tǒng)，保證高效履行公司的相關(guān)政策，在原材料等的購買、利用、銷售等方面加以規(guī)范，避免發(fā)生差池，提高安全指數(shù)。第二，加強對存貨與應(yīng)收賬款的控制。公司應(yīng)提高存貨管理水平，科學(xué)利用庫存物品，防止資源浪費，保證存貨資金優(yōu)化構(gòu)成。[2]同時需要依照信用對客戶進(jìn)行評價和劃分等級，一定時間內(nèi)核對應(yīng)收賬款，并完善收款方案，防止賒賬時間延長。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險對整個公司的影響巨大，稅務(wù)風(fēng)險貫穿于公司的各個環(huán)節(jié)中。只有加強對稅務(wù)的監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)問題，才能有效控制稅務(wù)風(fēng)險，提高經(jīng)營的安全性。隨著稅法政策不斷變化，房產(chǎn)公司對于稅務(wù)風(fēng)險的控制對策也隨之改變。只有全面掌握稅務(wù)政策，提高風(fēng)險控制能力，才能在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，獲取應(yīng)得的利益。

第7篇

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)風(fēng)險控制

房地產(chǎn)行業(yè)是我國的一個重點行業(yè)，國民經(jīng)濟有序運行離不開房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。增值稅時代，房地產(chǎn)業(yè)由于業(yè)務(wù)復(fù)雜、價格敏感，稅負(fù)變化備受關(guān)注。

一、實施“營改增”的重大意義

（一）進(jìn)一步促進(jìn)稅收公平

增值稅最大的優(yōu)勢在于逐環(huán)節(jié)征稅，逐環(huán)節(jié)扣稅，避免重復(fù)征稅。由于增值稅是以增值額為基礎(chǔ)，從而不會出現(xiàn)原營業(yè)稅在流轉(zhuǎn)中的重復(fù)征稅問題，全面“營改增”后，所有行業(yè)間均形成了抵扣鏈條，在制度上消除了重復(fù)征稅，使得稅收中性更加突出。在增值稅中，增值額多的多繳稅，增值額少的少繳稅，使得我國在商品流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收更加公平。

（二）推動經(jīng)濟持續(xù)增長

一方面，“營改增”要做到所有行業(yè)稅負(fù)只減不增，僅2016 年減稅額度就將超過5000 億元。而且此次“營改增”全面實施，涉及建筑、房地產(chǎn)、金融、生活服務(wù)4 個行業(yè)約1000 多萬戶納稅人，廣大企業(yè)將受惠于這項改革，企業(yè)稅負(fù)得到進(jìn)一步減輕；另一方面，此次“營改增”抵扣范圍進(jìn)一步擴大，不動產(chǎn)等固定資產(chǎn)基本得到扣除，從而基本建立僅對社會消費資料的價值進(jìn)行征稅的消費型增值稅體系，有利于進(jìn)一步激發(fā)企業(yè)的投資熱情，增強市場活力，用短期財政收入的“減”換取持續(xù)發(fā)展勢能的“增”，為經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展打下基礎(chǔ)。

（三）倒逼財稅體制改革

一方面，全面“營改增”后，地方主體稅種消失，在財政分權(quán)的背景下，地方政府急需構(gòu)建新的地方主體稅種。在我國財政分權(quán)不夠徹底的條件下，本次“營改增”可能促使中央政府開始下放稅權(quán)給地方政府，建立真正的財政分權(quán)制度；另一方面，增值稅作為中央與地方共享稅，全面“營改增”后，地方政府財政收入面臨更大的壓力，需要對當(dāng)前不合理的增值稅分享模式進(jìn)行調(diào)整，促進(jìn)增值稅分享體制的改革。

二、“營改增”造成企業(yè)納稅風(fēng)險的原因

（一）稅務(wù)風(fēng)險管理意識不強

房地產(chǎn)企業(yè)剛剛完成“營改增”，企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險危機意識不強，大多企業(yè)還采取原有的“粗放式”經(jīng)營管理模式。企業(yè)管理層及執(zhí)行層納稅觀念淡薄，稅收遵從意識不強，往往只重視企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，對稅務(wù)風(fēng)險管理不夠重視，從而容易導(dǎo)致企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。

（二）稅務(wù)風(fēng)險機構(gòu)不健全

大多數(shù)企業(yè)沒有設(shè)置專門的稅務(wù)管理機構(gòu)或稅收管理崗位，有些雖然設(shè)置了稅收管理崗位，但其職能定位主要是報稅，而沒有相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險管理職能，在稅收管理崗位的人員，一般是財務(wù)人員兼任，大部分缺乏必要的稅收專業(yè)素質(zhì)。

（三）會計制度與稅法規(guī)定存在差異

會計制度與稅法之間一直存在差異，“營改增”后，稅法又出現(xiàn)新的問題，雖然國家稅務(wù)總局與財政部不斷出臺相關(guān)文件進(jìn)行補充和解釋，但會計制度與稅法規(guī)定之間的差異更加復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真地對改革后的財務(wù)、稅務(wù)知識進(jìn)行理解、學(xué)習(xí)掌握和運用，在實踐中不斷協(xié)調(diào)會計制度與稅法規(guī)定的差異，這無形中為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員帶來了巨大的考驗，進(jìn)一步擴大了企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”稅務(wù)風(fēng)險控制策略

（一）培養(yǎng)財務(wù)人員稅務(wù)風(fēng)險控制管理意識

企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理的好壞，主要取決于企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理文化。首先企業(yè)治理層和管理層需樹立正確的稅務(wù)風(fēng)險意識和理念。在全企業(yè)構(gòu)建一種稅務(wù)風(fēng)險管理文化氛圍，使財務(wù)人員做到遵紀(jì)守法、誠信納稅，使稅務(wù)風(fēng)險管理工作成效和每個人的直接利益相關(guān)，如此便可有效增強企業(yè)相關(guān)人員的稅務(wù)風(fēng)險管理意識。在實務(wù)操作中，財務(wù)人員要做好以下工作：加強抵扣憑證管理、規(guī)范財務(wù)核算、防范虛開發(fā)票風(fēng)險、合法開展稅收籌劃及明確可抵扣及不可抵扣進(jìn)項稅業(yè)務(wù)等。

（二）完善內(nèi)部管理制度

從稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)部控制的角度，對其在稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)部控制過程中的具體問題展開分析，并提出有建設(shè)性的意見，以解決該企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險問題。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險管理工作通過事先、事中、事后三大模塊相互支持、密切配合，構(gòu)架出一個完整的企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理體系。在事先預(yù)防模塊中，需要完善企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、樹立風(fēng)險管理企業(yè)文化、建設(shè)企業(yè)內(nèi)部控制制度三方面；在事中防范模塊中，運用財務(wù)指標(biāo)分析法進(jìn)行風(fēng)險識別，運用定性與定量相結(jié)合的方法進(jìn)行風(fēng)險評估，對不同等級的風(fēng)險點提出風(fēng)險應(yīng)對方案；在事后O督與評價模塊，通過建立信息系統(tǒng)進(jìn)行有效溝通，對風(fēng)險管理體系進(jìn)行全過程監(jiān)督與評估，保證企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理持續(xù)、有效運行。

（三）建立科學(xué)規(guī)范的稅務(wù)風(fēng)險管理機構(gòu)體系

所謂“沒有規(guī)矩不成方圓”，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)首先確定稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)部控制的目標(biāo)，在合法性、全面性、配合與監(jiān)督三原則的指導(dǎo)下，根據(jù)行業(yè)特征與稅收政策，從戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)層面識別、分析、評估稅務(wù)風(fēng)險，建立完善的企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)部控制體系。同時，加強動態(tài)稅務(wù)風(fēng)險評估管理以及加強員工涉稅培訓(xùn)，更好地防范、降低、規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，達(dá)到創(chuàng)造企業(yè)價值的目標(biāo)。只有這樣，才能有效實施稅務(wù)風(fēng)險管理。

（四）全面梳理公司業(yè)務(wù)流程和修訂合同的稅務(wù)風(fēng)險

一方面對過渡期合同進(jìn)行梳理，區(qū)分新建、在建、即將完工、已完工等各種完工狀態(tài)，以選擇適用的相關(guān)過渡期增值稅政策；同時，需要與合同簽約方就過渡期合同的交易價格、增值稅稅負(fù)承擔(dān)主體、發(fā)票的開具和取得要求、納稅義務(wù)時點等進(jìn)行協(xié)商和重新確認(rèn)，并簽署相關(guān)的補充協(xié)議來明確上述條款變化。另一方面對現(xiàn)有合同模板進(jìn)行修訂：收集現(xiàn)有的銷售合同、租賃合同、采購合同、總包合同等模板，對合同條款根據(jù)“營改增”做出合適的修改，如合同中明確包含增值稅的價款，納稅人兼有不同稅率或者征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)等應(yīng)稅服務(wù)的情況下，在合同中分別列示服務(wù)內(nèi)容、不含稅價及對應(yīng)增值稅額等。

四、結(jié)束語

總而言之，“營改增”推行過程中，肯定會存在很多困難。房地產(chǎn)企業(yè)要在這個轉(zhuǎn)型階段，認(rèn)真學(xué)習(xí)稅收政策，合理控制稅務(wù)風(fēng)險，克服困難，爭取能夠在短時期內(nèi)步入正軌，真正實現(xiàn)節(jié)稅的目的。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄭雋曉.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險識別研究[M].云南財經(jīng)大學(xué)，2015，5.

第8篇

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)風(fēng)險；防范

營改增指的是營業(yè)稅改增值稅，將過去繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目，改成繳納增值稅，使得重復(fù)納稅h節(jié)得以減少，對于加快財稅體制改革具有重要意義。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，營改增也會對其產(chǎn)生巨大的影響。營改增會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生積極的影響，但同時也會帶來新的稅務(wù)風(fēng)險。因此，在營改增的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想得到更好的發(fā)展，就必須識別營改增帶來的稅務(wù)風(fēng)險，并采取有效的措施加以應(yīng)對，才能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

一、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的積極影響

（一）降低行業(yè)整體稅負(fù)

營改增實施之后，單從表面稅率看房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅負(fù)大幅提升。實際上“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)只對增值額部分納稅，房地產(chǎn)行業(yè)擁有建筑業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)等上游企業(yè)，如果能夠充分取得可以抵扣的進(jìn)項稅額，要繳稅就會很少；如果企業(yè)做好了項目開發(fā)成本籌劃，在建設(shè)過程中將某些細(xì)節(jié)成本平攤，確保實現(xiàn)平均抵消，在某些時點甚至無須繳納增值稅，可以降低整體稅負(fù)壓力。企業(yè)稅負(fù)得到降低之后，價格優(yōu)勢就能夠進(jìn)一步凸顯。

營改增之后，進(jìn)一步的完善了我國的增值稅納稅體系，納稅人在購買服務(wù)類業(yè)務(wù)的時候，能夠進(jìn)行相應(yīng)的抵扣。稅收在最終消費之前，各個環(huán)節(jié)中都是環(huán)環(huán)相扣的。納稅人只需要對增值部分進(jìn)行繳納，避免了重復(fù)征稅的情況，因而使行業(yè)消費者的負(fù)擔(dān)得以減輕。在這樣的情況下，需求得到更大的刺激，從而能夠形成一種良性的循環(huán)。在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，可將施工合同轉(zhuǎn)變?yōu)樘峁﹦趧?wù)、購買原材料等業(yè)務(wù)，進(jìn)行合理的稅收籌劃，降低建筑成本增加房地產(chǎn)企業(yè)的合理收入。

（二）規(guī)范財務(wù)管理

“營改增”后只有規(guī)范的賬務(wù)處理才能正確進(jìn)行納稅申報，因而對于企業(yè)財務(wù)稅收管理具有規(guī)范作用。在營業(yè)稅時代是對營業(yè)額全額征收營業(yè)稅，會計核算模式較為簡單，但是增值稅采用的是抵扣模式，會計核算體系涉及科目多比較復(fù)雜，稍有不慎就會產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險。這就要求企業(yè)對財務(wù)人員進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn)，有助于納稅申報的規(guī)范性和合法性。如果房地產(chǎn)企業(yè)做好這些方面的核算工作，能夠幫助企業(yè)做出更為合理的納稅規(guī)劃。財務(wù)管理水平更高、管理更加規(guī)范、稅收負(fù)擔(dān)水平將更低。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“營改增”過渡期內(nèi)一個納稅主體有老項目和新項目的不同計稅方式并存，這也對企業(yè)內(nèi)部管控水平和財務(wù)管理水平提出了更進(jìn)一步的要求。

二、營改增給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的稅務(wù)風(fēng)險

（一）稅務(wù)風(fēng)險職能部門不完善

很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然設(shè)置了稅收管理人員，但是沒有建立專門的稅收管理崗位、稅務(wù)管理職能部門。稅收管理人員的主要工作也僅僅是報稅，不具有稅務(wù)風(fēng)險管理職能。很多房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理人員是由財務(wù)人員兼職，在稅收方面的專業(yè)知識與技能有所欠缺，因而不能很好的防范稅務(wù)風(fēng)險。

（二）缺乏稅務(wù)風(fēng)險管理意識

一些房地產(chǎn)企業(yè)營改增的進(jìn)程較慢，企業(yè)缺乏風(fēng)險危機意識。很多企業(yè)仍然采用過去的粗放式經(jīng)營管理模式進(jìn)行經(jīng)營管理。企業(yè)管理層和執(zhí)行人員缺乏應(yīng)有的納稅觀念，稅收遵從意識也比較低，通常只對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險給予關(guān)注，但對稅務(wù)風(fēng)險缺乏應(yīng)有的認(rèn)識，因而使得企業(yè)容易面臨稅務(wù)風(fēng)險。

（三）稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)部防控制度不建全

當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)中缺乏有效的信息溝通和協(xié)調(diào)機制，各部門之間不能及時傳遞交流稅務(wù)信息，缺乏良好的溝通渠道，對稅收政策的變化難以及時掌握。同時，房地產(chǎn)企業(yè)大都缺乏專業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險管理體系，在稅務(wù)風(fēng)險的評價、控制、應(yīng)對、評估、識別等方面，缺乏有效的監(jiān)控和管理。所以，很多房地產(chǎn)企業(yè)在營改增后仍然面臨較大的稅務(wù)風(fēng)險。

三、營改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的防范

（一）規(guī)范業(yè)務(wù)流程與合同簽訂

在房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的業(yè)務(wù)流程當(dāng)中，如系統(tǒng)數(shù)據(jù)傳遞、會計核算、發(fā)票、銷售、采購等流程當(dāng)中，對潛在財稅風(fēng)險控制要素、控制點進(jìn)行識別和發(fā)現(xiàn)，同時采取有效的風(fēng)險控制工具進(jìn)行管理，基于對財稅風(fēng)險的降低和對工作效率的提高，全面改造業(yè)務(wù)流程。對于過渡期合同，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行有效樹立，對各種不同完工狀態(tài)進(jìn)行區(qū)分，并對相應(yīng)的增值稅政策進(jìn)行選擇。對于過渡期合同中的納稅義務(wù)時點、發(fā)票開具和取得要求、增值稅稅負(fù)承擔(dān)主體、交易價格等內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)與合同簽訂方進(jìn)行詳細(xì)的探討，對相應(yīng)補充協(xié)議進(jìn)行簽署和確認(rèn)。此外，對于現(xiàn)有的合同模版，應(yīng)當(dāng)根據(jù)營改增后的稅收政策，進(jìn)行相應(yīng)的修改，并且在合同當(dāng)中對服務(wù)內(nèi)容、不含稅價、對應(yīng)增值稅額等進(jìn)行詳細(xì)標(biāo)注，從而降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。

（二）完善稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)控管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)站在稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)部控制的角度，詳細(xì)的分析稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)部控制中存在的問題，提出相應(yīng)的解決方法，對稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行更好的規(guī)避。在房地產(chǎn)企業(yè)中，稅務(wù)風(fēng)險管理主要包括了事前管理、事中管理和事后管理，三者共同作用，形成了完善的稅務(wù)風(fēng)險管理體系。在事前管理中，應(yīng)當(dāng)對企業(yè)內(nèi)部控制制度進(jìn)行建設(shè)，對風(fēng)險管理企業(yè)文化進(jìn)行建立，對企業(yè)組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行完善[3]。在事中管理中，要通過財務(wù)指標(biāo)分析，對風(fēng)險進(jìn)行識別，綜合應(yīng)用定量分析和定性分析，準(zhǔn)確評估風(fēng)險，針對不同風(fēng)險，提出相應(yīng)的防范措施。在事后管理中，應(yīng)對信息系統(tǒng)進(jìn)行建立，確保溝通順暢，全面評估和監(jiān)督風(fēng)險管理體系，確保持續(xù)有效的進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險管理。

（三）建立稅務(wù)風(fēng)險管理機構(gòu)體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)確定稅務(wù)風(fēng)險管理內(nèi)部控制目標(biāo)，遵循監(jiān)督與配合、全面性、合法性的原則，明確稅收政策、行業(yè)特點，基于業(yè)務(wù)角度與戰(zhàn)略角度，對稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行評估、分析、識別，同時建立稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)部控制體系。對員工進(jìn)行專門的涉稅培訓(xùn)，并對稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行動態(tài)的評估和管理，更加有效的對稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行規(guī)避、降低和防范，確保企業(yè)健康良好的發(fā)展。

（四）提高稅務(wù)風(fēng)險控制管理意識

在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理中，企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險管理文化至關(guān)重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層、治理層應(yīng)當(dāng)樹立稅務(wù)風(fēng)險管理理念和防范意識，營造稅務(wù)風(fēng)險管理文化氛圍，確保財務(wù)人員能夠誠信納稅、遵紀(jì)守法，使稅務(wù)風(fēng)險管理的工作成效與個人直接利益產(chǎn)生相關(guān)聯(lián)，從而提高財務(wù)人員稅務(wù)風(fēng)險管理意識。在實際工作中，財務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對可以抵扣和部分可抵扣的進(jìn)項稅業(yè)務(wù)進(jìn)行明確，優(yōu)化完善稅收籌劃工作，對虛開發(fā)票風(fēng)險進(jìn)行防范，對財務(wù)核算工作進(jìn)行規(guī)范，加強抵扣憑證和發(fā)票管理，從而更好的防范稅務(wù)風(fēng)險。

四、結(jié)論

在過去我國的稅收體系中，營業(yè)稅是一種主要的稅負(fù)形式，但是由于會產(chǎn)生重復(fù)征稅等問題，不利于整體稅收的優(yōu)化和完善，因此，國家通過營改增的方式，對收稅體系進(jìn)行進(jìn)一步的完善。在營改增的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)作為我國市場經(jīng)濟的重要主體，也面臨著新的稅務(wù)風(fēng)險。對此，企業(yè)應(yīng)對這些稅務(wù)風(fēng)險及原因進(jìn)行分析和識別，從而采取有效的措施進(jìn)行防范，以確保企業(yè)自身的良好發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]于春燕， 杜麗婭， 劉琴. “營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響及風(fēng)險管控的研究[J]. 山西農(nóng)經(jīng)， 2016（11）：85-85.

第9篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；稅務(wù)風(fēng)險；控制措施

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱性行業(yè)之一，只有實現(xiàn)健康、快速發(fā)展，才能為國民經(jīng)濟的有序運行提供可靠保障。面對企業(yè)全面實行“營改增”和金稅監(jiān)管下的各類財稅風(fēng)險，各個行業(yè)該如何采取有效內(nèi)部控制措施防控企業(yè)的各個環(huán)節(jié)風(fēng)險，避免不必要的損失，并運用風(fēng)險管控的手段獲取最大化的稅收收益，成為目前各類企業(yè)的首要任務(wù)。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對各業(yè)務(wù)流程進(jìn)行調(diào)整與完善，加大內(nèi)部管理力度，注重提升稅務(wù)管理水平，最大限度降低稅務(wù)，從而有效規(guī)避各種稅務(wù)風(fēng)險。

一、房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險分析

（一）稅務(wù)風(fēng)險管理意識薄弱

“營改增”政策雖然已經(jīng)全面實行，但是很多房地產(chǎn)公司仍然缺乏風(fēng)險防范意識，仍實行“粗放式”的經(jīng)營管理模式。公司領(lǐng)導(dǎo)與管理人員納稅觀念和稅收遵從意識不強，工作上只關(guān)注財務(wù)風(fēng)險，忽視了稅務(wù)風(fēng)險，這樣不利于自身的可持續(xù)發(fā)展。

（二）缺乏健全的稅務(wù)風(fēng)險機構(gòu)

很多房地產(chǎn)公司還未成立專門的稅務(wù)管理機構(gòu)，也沒有安排專業(yè)的稅務(wù)管理人員，個別公司雖然有稅收管理崗位，也僅僅是承擔(dān)報稅的職責(zé)，未履行稅務(wù)風(fēng)險管理職能。且一些房地產(chǎn)公司的稅收管理人員由出納或其他會計崗位人員兼任，其稅收專業(yè)素質(zhì)不能滿足規(guī)定要求。

（三）稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)部防控制度不完善

現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)公司還沒有建立完善的信息溝通機制。首先，各部門涉稅信息傳遞與交流不及時；其次財務(wù)人員與稅務(wù)機關(guān)溝通與交流較少，不能第一時間了解稅收政策變化情況；最后未建立完善的稅務(wù)風(fēng)險管理體系，無法及時識別稅務(wù)風(fēng)險，缺乏對稅務(wù)風(fēng)險評估、應(yīng)對措施及控制、風(fēng)險控制評價等環(huán)節(jié)。可見稅務(wù)風(fēng)險控制過程中，加強內(nèi)部管理，將防范措施做到位，是稅務(wù)風(fēng)險控制首要任務(wù)。

（四）會計制度與稅法不統(tǒng)一

當(dāng)前會計制度和稅法還有著很大的差異，營改增后稅法產(chǎn)生了新的問題。在此背景下，財務(wù)人員需要認(rèn)真學(xué)習(xí)、理解并掌握改革后的財務(wù)和稅務(wù)知識，在日常工作過程中將會計制度和稅法規(guī)定的差異協(xié)調(diào)好。這對財務(wù)人員提出了更高的要求，關(guān)系著對稅務(wù)風(fēng)險的控制效果。

二、房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險控制措施

（一）增強稅務(wù)風(fēng)險控制管理意識

首先應(yīng)在公司內(nèi)部創(chuàng)建良好的稅務(wù)風(fēng)險管理文化氛圍，公司領(lǐng)導(dǎo)要帶頭轉(zhuǎn)變自身的思想觀念，切實增強稅務(wù)風(fēng)險意識，建立健全稅務(wù)風(fēng)險管理體系，培養(yǎng)員工良好職業(yè)道德與專業(yè)素質(zhì)，提高員工的風(fēng)險防范意識。在實際工作過程中，財務(wù)部應(yīng)根據(jù)各業(yè)務(wù)流程，制定相應(yīng)的報銷制度，并進(jìn)行全員培訓(xùn)，強調(diào)各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的稅務(wù)風(fēng)險，明確違反報銷制度的獎罰措施。將稅務(wù)風(fēng)險管理與員工利益相掛鉤，促使稅務(wù)風(fēng)險管理意識不斷增強。

（二）健全稅務(wù)管理體制

健全稅務(wù)管理體制是防范稅務(wù)風(fēng)險的前提，應(yīng)做好以下幾點工作：一、設(shè)置稅務(wù)會計崗位，由專業(yè)人員負(fù)責(zé)涉稅事項，明確職責(zé)權(quán)限。負(fù)責(zé)定期收集稅收政策并匯總上報，根據(jù)各項目具體情況制定切實可行的稅收籌劃計劃并監(jiān)督實施，加強與稅務(wù)部門溝通，保證稅務(wù)工作順利運行。二、成立合約規(guī)劃小組，合理分解項目成本，編制合約規(guī)劃。制定合同管理制度，明確合同簽訂、執(zhí)行、付款審核過程中的權(quán)限。編制采購、施工等關(guān)鍵環(huán)節(jié)合同模板，明確重要條款內(nèi)容，減少稅務(wù)及法律風(fēng)險。三、根據(jù)稅法規(guī)定做好納稅申報工作，避免出現(xiàn)錯報、漏報情況。將納稅資料及時裝訂成冊，妥善保存，確保其完整性。積極配合稅務(wù)檢查，防止因資料丟失帶來不必要的處罰。四、財務(wù)部應(yīng)加強發(fā)票管理力度，為避免出現(xiàn)不合規(guī)發(fā)票的情況，應(yīng)明確可抵扣進(jìn)項，不可抵扣進(jìn)項業(yè)務(wù)范圍，制定詳細(xì)的審核及付款流程，保證財務(wù)核算準(zhǔn)確規(guī)范，促進(jìn)稅收籌劃工作正常運行。

（三）完善內(nèi)部控制管理制度

房地產(chǎn)公司企業(yè)組織架構(gòu)、營銷模式、集中采購、財務(wù)管理、稅務(wù)管理、合同涉稅、信息系統(tǒng)等各環(huán)節(jié)都可能出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險，為確保將所有稅務(wù)風(fēng)險問題解決好，除增強風(fēng)險管控意識、健全稅管理體制外，還要完善內(nèi)部管理制度。房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險管理過程主要包括事前、事中和事后三個部分，且各部分有著一定的聯(lián)系，需要加強各部門人員之間的配合與支持，才能形成完善的內(nèi)部控制管理體系。在事前預(yù)防方面，應(yīng)對公司組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，將各業(yè)務(wù)流程中的審批、執(zhí)行、記錄、資料保管等職權(quán)分離，將不相容業(yè)務(wù)分離，形成權(quán)力制衡。

（四）加強會計核算實務(wù)與稅務(wù)風(fēng)險管控

隨著營改增全面落地，國家稅務(wù)總局先后出臺了多項政策，財政部也出臺了《增值稅會計處理規(guī)定》的文件，同時，“金稅三期”系統(tǒng)的上線實施也使得稅務(wù)監(jiān)管手段不斷豐富，稽查力度進(jìn)一步強化，增值稅的處理成為納稅人每月都要面對的一道難題。要解決這個難題，首先要理清增值稅會計核算基礎(chǔ)和會計科目設(shè)置，以及與之相關(guān)的納稅申報思路。其次財務(wù)人員要熟悉商品房銷售與交付流程，掌握各項目增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，及時申報納稅。項目開發(fā)過程發(fā)生的成本費用要合理歸集分配，可以抵扣的進(jìn)項稅完稅憑證由專人負(fù)責(zé)保管、認(rèn)證及抵扣工作，提前做好土地增值稅測算工作。財務(wù)人員既要熟悉營改增相關(guān)政策又要做好會計核算和申報工作，才能規(guī)避相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險。

三、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)如果不及時解決稅務(wù)風(fēng)險，將不利于自身的穩(wěn)定發(fā)展。稅務(wù)風(fēng)險存在于房地產(chǎn)企業(yè)所有業(yè)務(wù)活動中，需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)提高重視程度，加大監(jiān)督管理力度，將稅務(wù)風(fēng)險控制在合理范圍內(nèi)，方能保證經(jīng)營管理工作更加安全。此外，房地產(chǎn)公司還要結(jié)合稅法政策變動情況，及時作出相應(yīng)的調(diào)整，提升稅務(wù)風(fēng)險控制能力，為自身的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造更加有利的條件。

參考文獻(xiàn)：

[1]李軍.淺談房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險及其應(yīng)對策略[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財務(wù)，2014，(09):60-61.