時間：2023-07-13 16:36:09
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對于資產評估涉及的房地產價值的評估，測算方法的選擇和參考數據的調查很重要，但是房地產最大的特征就是不可移動性，時間上沒有兩處一模一樣的房地產，必須要將收集案例和數據進行比較、修正后，才能判斷出評估對象的價值，那么如何比較修正？評估師必須有現場的感知、調查和職業判斷。因此，資產評估涉及的房地產現場勘察尤其重要。
房地產現場勘察是聽取委托方或者相關人員對委估對象的介紹，了解或進一步確認評估目的、歷史和現狀、實際功能，主要核實產權資料和實體狀況是否對應一致，明確評估范圍、現場感知房地產的個別因素和區域因素。根據資產評估準則，我們還應履行查賬程序，核實帳物真實性。根據我們所選用的不同評估方法，還應在現場勘察過程中有所側重，選擇不同的現場勘察表，記錄不同的調查數據。比如，選擇市場比較法，要著重對比較案例進行調查和比較；選擇假設開發法，要著重調查開發成本、銷售價格、房地產開發利潤等數據。
下面我將對房地產現場勘察具體內容和操作程序做簡要闡述：
1 房地產現場勘察的具體內容
房地產現場勘察大致可分為三個部分。
（1）房地產實體狀況；
（2）房地產產權的確認；
（3）所涉及房地產財務狀況的核查。
1.1 房地產實體狀況
房地產實體狀況是對房地產個別因素和區域因素的勘察，確認重點是位置、面積、四至、建筑結構、用途、建筑品質、新舊、區域環境等。
現以我們最常見的住宅單元房估價為例，按照由大到小、由粗及細來完成現場勘察工作。
首先是核對房地產的位置，如邊界、鄰地關系、道路關系，查對地號、房屋門牌號碼。
其次是對房地產所處區域的人文環境、社會經濟、繁華程度，交通便捷程度，公共配套設施完備程度，周邊環境和景觀、城市規劃限制等影響房地產價格的因素，進行詳細調查。
注意：公園廣場及休閑娛樂設施、著名建筑群和小區、周邊樓盤特點和均價、供求情況、類似地產的租金水平、公交線路和公交站點、劃片小學和對口中學的教育配套設施（特別是名校）、醫院、銀行網點、超市及市場分布等。
第三是核查房地產所在小區的土地形狀、地勢、平整程度、地質水文狀況、樓盤檔次、開發商、建設規模、幢數、布局、樓距（密度）、建筑風格、區內景觀與綠化、噪聲和空氣污染、光污染、開熱島效應、發年份、物業、其他特點。
注意功能配套，如：車位車庫、溫泉、管道煤氣、寬帶和衛星電視、集中抄表、智能工程及設施設備、物業公司品牌、物業收費、其他基礎設施等情況，是否完備。
第四是對房地產所在樓宇的勘察，具體為：結構和質式、類型（高層、中高層、小高層、多層）、建筑高度與層數、造型、朝向、外墻、門窗、幾個梯位、一梯幾戶、工程質量、建筑長寬比、利用率等情況。
注意：底層是否架空、屋面是否復式、各樓層功能、成新率、是否是電梯房、樓梯間裝修、入口處情況（是否設有大堂）、住戶情況（出租戶情況）、安防以及有其他影響樓宇使用功能的明顯因素。
1.2 房地產產權的確認
評估應明確確認房地產的一切權利關系，核實其權利關系是否存在及與其委托資料所載明的內容是否一致。
（1）所有權的確認
主要是查對產權證明。對于土地，主要是區分國有地劃撥、國有地出讓和集體所有地；對于房屋，主要是區分房改房、商品房（安置房）、經濟適用房、限價房、私房（或個人所有）和單位用房等產權，同時注意是否有共有、他項權利記載、其他影響價值內涵的差異性。
（2）用益權的確認
主要是查對房地產的使用與經營收益權利，包括土地的使用權、地面收益權、典當權等。
（3）擔保物權的確認
擔保物權主要是指用房地作為建立債權債務關系的擔保條件，如抵押權。
1.3 與房地產財務狀況的核對
對廠房或工區等多棟建筑物的評估，應注意對委托人提供的房地產財務狀況的核對，主要是核實房地產的原始價值、凈值；使用過程擴建、改建、修繕的追加值；地產的使用權利期、費用支付額、土地改造投資、與房地產相關聯的債權與債務等，作為估價結果的對照，注意價值差異的分析，保證估價結果的客觀。
1.4 現場勘察的程序和記錄
關鍵詞：投資性房地產；公允價值；評估
中圖分類號：F233 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2013） 22-0000-01
《會計準則第3號――投資性房地產》首次將投資性房地產作為一項新的資產予以確認，并引入了公允價值計量模式。如果會計上選擇了公允價值計量模式，關鍵就是在這個基礎上定量。我國投資性房地產市場剛剛進入加速發展階段，采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，關鍵是怎樣確定投資性房地產的公允價值？筆者認為應采取以下對策。
一、完善配套制度建設，保證公允價值計量客觀有效
從我國目前情況看，中國資產評估協會雖然制定頒布了《投資性房地產評估指導意見（試行）》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》，財政部頒布了《資產評估機構審批和監督管理辦法》（財政部令第64號）等規定，規范了企業采用公允價值計量投資性房地產的行為和方法，規定了資產評估機構審批和監督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應制度，建議不斷完善相應的規章、辦法，健全配套的相應制度、準則等。
二、建立資產評估的信息服務系統，服務于相應的財務報告
目前，許多資產評估是在不存在活躍市場的情況下進行的，很大程度上依賴于評估人員的主觀判斷。因此，大量與評估相關的信息有助于評估人員做出正確的判斷。所以，利用現代化的設備和科學的方法，對信息進行加工整理，建立服務于財務報告目的資產評估的信息服務系統是必要的。建議有關部門建立行業統一市場信息數據網絡和市場信息數據庫，向評估機構和人員提供高質量的信息咨詢服務，企業可以充分利用數據網絡獲取地區權威數據，使相關評估人員在進行投資性房地產公允價值評估時，更具有依據，并能保證評估結果的公允性。
三、建立健全公允價值評估體系，確保公允價值的真實性
采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，筆者認為，首先，政府相關部門應建立一套嚴格的公允價值評估體系，加強對評估工作的監督，禁止公司自己出具評估報告，對未披露投資性房地產公允價值評估方法的公司應給予處罰。建立有效的專業監督機構對評估機構的評估實行監督的機制。評估機構的評估價，可通過信息公示、獨立機構審計等方式接受投資者或專業機構的監督。其次，由于投資性房地產公允價值評估是以財務報告為目的，因此必然會受到會計使用公允價值程度的影響，受會計制度約束。這就要求評估師對會計準則有比較透徹的研究，因為資產評估師的職業素質將影響最后評估結果，所以，必需加強資產評估師的隊伍建設。最后，加強資產評估機構的管理，有關部門應嚴格對評估公司的資質進行審查，并對其評估工作予以監督，對公允價值確認依據進行嚴格檢驗，杜絕虛假評估等提供虛假信息的行為，確保公允價值的真實性。
四、明確投資性房地產采用公允價值計量的前提，評估對象
明確投資性房地產評估方法的針對性或適用性。評估師執行投資性房地產評估業務，必須理解相關會計準則的要求，與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務報告披露的具體要求與建議。對于投資性房地產公允價值的評估方法，應優先采用市場法與收益法，當這兩種評估方法不適用時才可以采用成本法等其他方法。當無法準確評估公允價值時，也可以提供公允價值變動區間等價值分析結論。對于市場法的應用，應著重關注參考交易案例的經營業態、附帶租約等差異因素。對于收益法的應用，應著重需注意評估對象資產范圍與租金收入內涵的匹配、租金收入與成本項目的匹配、出租收益口徑與折現率口徑的匹配；需關注租約的詳細條款及約定租金與市場租金的差異等。
五、資產評估中介機構應有其相應獨立性，并建立高度的誠信機制
評估機構的獨立性和誠信對評估結果的可信度影響重大。資產評估機構應建立高度的誠信機制，評估從業人員要有實事求是的態度，嚴格按照評估程序，廣泛搜集國家有關政策、法律、法規、規章制度，深入實際搜集資料，根據科學的方法，認真地進行核實、研究、分析判斷，最終得出經得起推敲的評估結果。獨立性是資產評估服務的基本特征。評估機構和人員要恪守中立原則，堅持獨立自主地做出決定，公正執業，保證其專業判斷不受影響，保持客觀和公正。
六、完善房地產市場環境，構建公正透明的估價平臺
要想取得投資性房地產的公允價值，需要一個公平、公開、公正的市場環境，因此構建透明的、監督機制完善的房地產市場對公允價值計量模式在投資性房地產上的推廣具有重大意義。加速市場化的進程需要政府的大力推動，盡快制定、完善相關法律法規，為房地產市場限定規則。中國證監會會計部的《2009年上市公司執行企業會計準則監管報告》顯示，從投資性房地產公允價值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機構提供的房地產評估價格，8家上市公司參照同類房地產的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調查報告確定公允價值。由此可見，我國上市公司在確定投資性房地產公允價值時，多數均采用了中介機構提供的房地產評估價格。因此國家應逐步完善公允價值審計制度，加強對公允價值計量模式的監督，比如企業投資性房地產的評估與企財務報告的審計不能由相同的會計師事務所來完成，通過互相監督，來保證財務報告的真實可靠，以滿足財務報告使用者的需要。
參考文獻：
[1]王文芳.淺析新形勢下企業投資性房地產評估方法[J].財稅縱橫，2009（3）.
關鍵詞：財務報告；投資性房地產；評估
根據我國企業會計準則的規定，投資性房地產有成本和公允價值兩種計量模式。企業通常應該采用成本計量模式。只有當投資性房地產公允價值能夠可靠取得的時候，企業才能夠采用公允價值模式。當企業采用公允價值計量時，就需要確定投資性房地產的公允價值。國際上通行的做法是由評估專業人員確定投資性房地產的公允價值。以財務報告為目的的投資性房地產的評估是資產評估師遵循投資性房地產有關會計核算及披露的要求，采用評估技術對投資性房地產的公允價值進行估算并發表專業意見，為會計計量、核算及披露提供專業意見。
1以財務報告為目的的投資性房地產評估的作用
計量資產和負債的公允價值或特定價值，有許多不同的途徑。為了保障會計信息的客觀和獨立，國際上通行的做法是由評估專業人士提供專業意見。以財務報告為目的的投資性房地產的評估作用具體體現在以下兩個方面：一方面由評估專業人員確定投資性房地產的公允價值，能夠保障投資性房地產會計計量的客觀性。評估機構通過嚴格遵守評估程序，按照科學的方法評估，保障會計信息客觀性的要求。另一方面，評估的獨立性能夠確保投資性房地產公允價值計量的公正性。專業化的評估機構是獨立的第三方，評估人員是與評估業務無利害關系的第三者。投資性房地產的評估是按照公允、法定的準則進行。這些都能夠保障投資性房地產公允價值計量的公正性。
2以財務報告為目的的投資性房地產評估的技術特點
以財務報告為目的的投資性房地產的評估為投資性房地產的計量、核算及披露提供專業意見，在遵循資產評估準則的同時，還要受有關會計準則的約束。
評估人員應該根據會計準則的要求，合理確定投資性房地產的評估對象、價值類型和評估基準日。根據評估對象的特點、評估目的及評估應用條件，選擇與評估準則中投資性房地產計量模式相符的評估方法。在撰寫資產評估報告時，一方面要滿足資產評估報告的基本準則，另一方面還要遵守《以財務報告為目的評估指南（試行）》的特別要求。
3以財務報告為目的的投資性房地產評估的評估對象
3.1評估對象的具體范圍
投資性房地產的評估對象具體包括：
（1）已出租的土地使用權。已出租的土地使用權是企業已取得并采用經營租賃方式出租的土地使用權，不包括計劃出租但尚未出租的土地使用權。
（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權。持有并準備增值后轉讓的土地使用權不包括按照國家有關規定認定的閑置土地。
（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企業擁有產權并已經采用經營租賃方式出租的建筑物。
3.2確定評估對象注意的問題
自用房地產是為生產商品、提供勞務或經營管理而持有，不是投資性房地產，所以不屬于投資性房地產的評估對象。作為存貨的房地產是房地產開發企業在正常經營過程中用于銷售或為了銷售而正在開發的商品房或土地，不是投資性房地產，所以不屬于投資性房地產的評估對象。
如果投資性房地產各部分用途不同，不同用途的部分能夠單獨計量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，應當屬于投資性房地產的評估對象，自用的部分以及不能單獨計量和出售的部分，不能作為投資性房地產的評估對象。
4以財務報告為目的的投資性房地產評估的評估方法
投資性房地產適合于采用市場法和收益法評估。
4.1市場法在投資性房地產評估中的應用
市場法是將被評估的資產與類似的資產進行比較，以類似資產的交易價格為依據，通過差異的調整，計算被評估資產價值的一種方法。
市場法直接依賴現實的市場價格資料和投資性房地產的品質資料，適合于房地產市場發達、交易活躍、存在大量房地產交易實例的情況，例如，房地產開發用地、普通商業住宅、商務寫字樓、標準工廠等。
選取交易實例至少做到要與被評估投資性房地產用途相同、所處地區相同、權屬性質相同。對于附有租約的投資性房地產，可以通過租約修正系數修正租約對投資性房地產價值的影響。租約修正系數通過考慮被評估投資性房地產由于所附租約致使價值下降的比率來確定。
4.2收益法在投資性房地產評估中的應用
收益法是求取投資性房地產的收益，選用適當的折現率將收益折現到評估基準日后累加，以收益現值估算投資性房地產的價值。收益法適合評估有收益或潛在收益的投資性房地產，例如土地使用權、住宅、寫字樓、標準工廠等。
收益法涉及收益額、折現率和收益期限三個基本的參數。
4.2.1收益額的確定
已出租的投資性房地產比較適合基于租金收入估算收益額，計算的基本公式為：
凈收益=潛在毛收入一空置等造成的損失一營運費用
潛在毛租金收入是假定投資性房地產在充分利用、無空置狀態下可獲得的收入，是可以獲取的最大租金收入，等于全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。租金收入包括有效毛租金收入、租賃保證金、押金等利息收入。運營費用包括按租賃合同約定的由出租方承擔的維修費、管理費、保險費、房地產稅等。
凈收益的計算分為兩個階段：在租賃期內，按租賃合同約定的資金收入扣除按租賃合同約定的營運費用計算；在租賃期外，按客觀收益確定，用同類投資性房地產的租金收入扣除正常使用時有出租方承擔的營運費用來計算。
4.2.2折現率的確定
折現率實質是投資者期望的投資報酬率，等同于與投資性房地產同等風險投資的收益率，根據具體的評估對象的性質、用途、市場投資風險等因素綜合確定。投資性房地產由于所處地區、性質、用途、投Y時間等的不同，導致投資風險不同，因此，所確定的折現率也不同。折現率可以根據市場提取法、累加法、投資排序插入法、資本成本法來確定。
4.2.3收益期限的確定
收益期限是自評估基準日起，預期未來可以獲得收益的時間，通常用年表示。收益期限要綜合考慮投資性房地產的經濟壽命和土地使用權的剩余年限來確定。
已出租或持有并準備增值的土地根據土地使用權的剩余年限來確定收益期限。對于單獨的建筑物，根據建筑物的剩余經濟壽命來確定收益期限。以財務報告為目的的投資性房地產的評估不涉及單獨建筑物。對于土地與建筑物的綜合體，也按土地使用權的剩余年限確定收益期限。
5以財務報告為目的的投資性房地產評估的特別要求
以財務報告為目的的投資性房地產的評估報告，更多受限于相關會計準則的要求，與其他目的的評估報告差別很大。除了遵循資產評估報告準則以外，還要滿足《以財務報告為目的評估指南（試行）》和《企業會計準則第39號――公允價值計量》中有關信息披露的要求，以利于評估報告使用者能夠正確理解評估結論。
5.1當評估受限時，不能出具評估報告。受會計計量可靠性的約束，當評估程序或評估條件受到限制時，投資性房地產公允價值能否可靠的估算存在不確定性。如果評估人員不能確信評估結論的合理性，不能出具評估報告。
5.2會計準則和法規修改時的特別要求
當涉及投資性房地產的計量模式、披露和報告發生改變，評估人員因為新的會計要求而無法遵守資產評估準則的要求，在評估報告中對未完全遵守《以財務報告為目的評估指南（試行）》的相關要求進行說明和披露。
【關鍵詞】投資性房地產；公允價值；評估
《企業會計準則第3號――投資性房地產》首次將投資性房地產作為一項新的資產予以確認，并引入了公允價值計量模式。如果會計上選擇了公允價值計量模式，那么接下來要做的，就是在這個基礎上定量。我國投資性房地產市場剛剛進入加速發展階段，我國評估市場起步時間較短，采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，關鍵是怎樣確定投資性房地產的公允價值？筆者認為應采取以下對策。
1.完善配套制度建設，保證公允價值計量客觀有效
從我國目前情況看，中國資產評估協會雖然制定頒布了《投資性房地產評估指導意見(試行)》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》，財政部頒布了《資產評估機構審批和監督管理辦法》（財政部令第64號）等規定，規范了企業采用公允價值計量投資性房地產的行為和方法，規定了資產評估機構審批和監督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應制度，建議不斷完善相應的規章、辦法，健全配套的相應制度，保證公允價值計量客觀有效。
2.建立服務于以財務報告為目的的資產評估的信息服務系統
目前，許多資產評估是在不存在活躍市場的情況下進行的，很大程度上依賴于評估人員的主觀判斷。因此，大量與評估相關的信息有助于評估人員做出正確的判斷。所以，利用現代化的設備和科學的方法，對信息進行加工整理，建立服務于財務報告目的資產評估的信息服務系統是必要的。建議建立行業統一市場信息數據網絡和市場信息數據庫，向評估機構和人員提供高質量的信息咨詢服務，企業可以充分利用數據網絡獲取地區權威數據，使相關評估人員在進行投資性房地產公允價值評估時，更具有依據，并能保證評估結果的公允性。
3.規范公允價值評估體系，確保公允價值的真實性
采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，筆者認為，首先，政府相關部門應建立一套嚴格的公允價值評估體系，加強對評估工作的監督，禁止公司自己出具評估報告，對未披露投資性房地產公允價值評估方法的公司應給予一定程度處罰。建立有效的專業監督機構對評估機構的評估實行監督。評估機構的評估價，可通過信息公示、獨立機構審計等方式接受投資者或專業機構的監督。其次，由于投資性房地產公允價值評估是以財務報告為目的，在以財務報告為目的的框架下進行的資產評估，必然會受到會計使用公允價值程度的影響，受會計制度約束。因此，要求評估師對會計準則有比較透徹的研究，因為資產評估師的職業素質將影響最后評估結果，所以，必需加強資產評估師的隊伍建設。最后，加強資產評估機構的管理，有關部門應嚴格對評估公司的資質進行審查，并對其評估工作予以監督，對公允價值確認依據進行嚴格檢驗，杜絕虛假評估等提供虛假信息的行為，確保公允價值的真實性。
4.明確投資性房地產采用公允價值計量的前提和評估對象
明確投資性房地產評估方法的針對性或適用性。評估師執行投資性房地產評估業務，必須理解相關會計準則的要求與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務報告披露的具體要求與建議。對于投資性房地產公允價值的評估方法，應優先采用市場法與收益法，當這兩種評估方法不適用時才可以采用成本法等其他方法。運用市場法評估時，應當收集足夠的同類或類似房地產的交易案例，選用交易案例時應當關注案例的可比性，重點分析投資性房地產的實物狀況、權益狀況、區位狀況、交易情況及租約條件。具體講運用市場法的調整因素主要包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具置、經營業態和所帶租約等條件。對于收益法的應用，應著重注意評估對象資產范圍與租金收入內涵的匹配，租金收入與成本項目的匹配，合理確定凈收益，應當根據建筑物的剩余經濟壽命年限與土地使用權剩余使用年限等參數及有關法律、法規的規定，合理確定收益期限；收益法所適用的折現率應當合理，應當反映評估基準日類似地區同類投資性房地產平均回報水平和評估對象的特定風險。
5.資產評估中介機構應有其相應獨立性，并建立高度的誠信機制
評估機構的獨立性和誠信對評估結果的可信度影響重大。在實務中香港、臺灣上市公司需要在大陸的子公司提供房地產評估報告，大陸的某些機構或個人反而不認可自己方面評估公司出具的評估報告，這就涉及到我們的評估機構對內對外誠信問題。資產評估機構應建立高度的誠信機制，評估從業人員要有實事求是的態度，嚴格按照評估程序，廣泛搜集國家有關政策、法律、法規、規章制度，深入實際搜集資料，根據科學的方法，認真地進行核實、研究、分析判斷，最終得出經得起推敲的評估結果。獨立性是資產評估服務的基本特征。評估機構和人員要恪守中立原則，堅持獨立自主地做出決定，公正執業，保證其專業判斷不受影響，保持客觀和公正。
6.完善房地產市場環境，構建公正透明的估價平臺
要想取得投資性房地產的公允價值，需要一個公平、公開、公正的市場環境，因此構建透明的、監督機制完善的房地產市場對公允價值計量模式在投資性房地產上的推廣意義重大。加速市場化的進程需要政府的大力推動，盡快制定、完善相關法律法規，為房地產市場限定規則。中國證監會會計部的《2009年上市公司執行企業會計準則監管報告》顯示，從投資性房地產公允價值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機構提供的房地產評估價格，8家上市公司參照同類房地產的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調查報告確定公允價值。由以上數據可見，我國上市公司在確定投資性房地產公允價值時，多數均采用了中介機構提供的房地產評估價格，因此資產評估機構是否能提供公正的評估價格就顯得十分重要。因此國家應逐步完善公允價值審計制度，加強對公允價值計量模式的監督，比如企業投資性房地產的評估與企業財務報告的審計不能由相同的會計師事務所來完成，通過互相監督，來保證財務報告的真實可靠，以滿足財務報告使用者的需要。
7.提高會計職業判斷能力
公允價值模式更多依賴于職業人員的分析判斷，所以計量準確程度取決于職業人員的專業水平。由于我國會計人員的素質不高，這將在很大程度上影響到采用公允價值計量的實施效果。因此，運用公允價值計量屬性呼喚進一步加強對會計人員的教育。包括加強會計職業素質教育和會計職業道德教育。隨著公允價值計量屬性的逐漸引入，一方面需要不斷加深與拓展會計人員的繼續教育的內容，盡快提高會計人員的專業水平和職業技能，鼓勵他們汲取新的相關專業知識，培養他們的公允價值觀念，必要時可以考慮聘請有經驗的國外專家提供培訓支持，幫助我國會計人員和監管人員實施具體操作；另一方面會計職業道德是實施公允價值計量的內在支撐。企業在加強從業人員的知識水平時還應加強會計人員的誠信教育，培養會計人員保持職業良知，強化會計人員職業道德教育。禁止濫用資產負債表，防止為他人所用；只有將客觀公允原則轉化為會計從業者的基本理念，才能保證會計人員在具體運用公允價值計量時自我約束，不出偏差。
參考文獻
[1]王文芳.淺析新形勢下企業投資性房地產評估方法[J].財稅縱橫,2009(3).
[關鍵詞] 國有資產 資產評估 資產流失
隨著改革開放的深入，涉及產權交易的經濟行為越來越多。產權交易往往需要資產評估，尤其國有資產的產權交易，根據有關規定，資產評估是不可缺少的程序。合資、并購、股份制改造等產權交易是國企改革的重要途徑。但在國企改革的產權交易過程中，國有資產流失的現象是觸目驚心的，其中低價出售國有資產，則是國有資產流失的一個重要方面。企業在資產評估中如何防止國有資產的流失成為了一項我們需要研究的重要課題。本文的旨在以國有資產占有單位――管理者的角度，審視評估機構對本企業進行資產評估的各個環節，指出每個評估環節中避免國有資產流失的關鍵之所在，從而杜絕或減少在資產評估中國有資產的流失。
一、資產評估前期
本階段是指資產占有單位已經決定進行資產評估至評估機構尚未進駐的這段時間。
1.資產評估的準備工作。首先，要對擬評估的資產進行全面的清產核資，“做到賬、卡、物、現金等齊全、準確、一致”。這是國資委《關于規范國有企業改制工作的意見》中明確規定的要求。這樣不僅有利于資產評估的順利進行，更主要的是能對擬評估的資產全面摸底，做到心中有數。其次，要對配合資產評估工作的相關人員進行必要的培訓，即使是小型的資產評估也要進行適當的有針對性的學習，了解資產評估的基本常識，學習相關的法律文件。
2.確定評估機構。目前，國內評估機構很多，魚龍混雜，因此，要根據已確定的經濟行為及擬評估的資產選取合適的評估機構。具體地說就是要聘請有相應資質評估機構。比如，企業是上市公司或涉及證券業務的，就要聘請證監會和財政部批準的具有證券業務評估資格的評估機構；而對于土地評估，要有土地管理部門批準的資格等。不然，由于評估機構競爭激烈，可能出現先攬下業務再出包的現象，企業要多花不少冤枉錢。
3.評估基準日的確定。評估基準日原則上應盡可能選擇會計期末或離經濟行為發生較近的時日。然而，新出臺的能使資產價值發生重大變化的國家有關政策法規之執行日也是應認真加以考慮的，應盡量避免由此產生的減值，而應享有由此產生的增值。另外，如匯率的變動、在建工程的竣工驗收日等對資產價值影響較大的因素亦應加以考慮。同時，還要考慮資產評估報告的一年有效期問題，經濟行為應在一年內完成。
4.簽訂資產評估業務約定書。中國資產評估協會早已出臺了資產評估業務約定書的固定格式范本，但不具備強制性，企業完全可以根據自己的意愿與所聘請的資產評估機構協商，添加具有維護本企業權益的追加條款，若無正當理由，資產評估機構當然不應拒絕。約定書的最后一項就是確定評估費用了，如果此項費用高出合理的范圍，當然就是國有資產流失的一部分。因此，了解評估機構如何收費也很重要。
實踐中一般采取以規定標準為基礎，由委托方與評估機構協商的方法來確定收費金額。企業最好事先到有關部門了解一下是否有新的收費標準或政策，再了解一下此項業務的收費行情，作到心中有數，在談判中才能處于有利地位。
二、資產評估中期
本階段是指資產評估機構進駐資產占有單位開始，至完成實物資產的實地勘察，賬面資產的核實確認，進行評定估算的這段時間。在這段時間里，資產評估的各項工作離不開資產占有單位的密切配合，所以企業正好可以利用此項便利，密切關注評估人員評估各項資產時所用的評估程序、評估方法以及各項資產的初步評估結果，如有不同意見可及時提出質疑，要求評估機構給以合理的解釋。
“質疑“和評估機構所尊崇的“獨立性”并不沖突，因為對評估機構還要求其具有客觀性與公正性，同時評估工作也要求具有科學性。況且，評估機構管理部門頒布的有關資產評估準則在許多條款中都明確要求注冊評估師應與委托方進行“溝通”。既然是溝通，一方對某事項提出質疑，另一方予以答復當屬理所當然。因此，要關注評估機構對各項資產的評估程序、評估方法、評估參數和評估結果，以便把國有資產流失的可能性消滅在萌芽中。對于各項具體資產的評估而言，主要是關注其選用的評估方法和對應此方法而選用的相應評估參數。
1.機器設備評估。機器設備的評估往往主要是采用重置成本法，重要的評估參數是設備的重置成本與成新率。而最了解本企業設備的重置成本與成新率這兩個參數可靠數據的人應該是本企業主管設備方面的工程技術人員與設備采購人員，即使評估機構聘請的專業人員也不見得趕上他們。所以，有經驗的評估師往往就此與他們溝通，求得他們的支持，以便評估值更能接近實際。反過來說，企業也應派出得力人員配合評估機構，同時也順便關注了設備評估中的少評與漏評問題。
2.房地產評估。房地產評估,尤其是土地使用權的評估，往往由于金額較大，所以一直是國有資產流失的一個重要方面，因此，國有資產占有單位及其上級領導機關必須對此項評估給予高度的關注。我曾參與一小型國有企業，該企業歷史包袱沉重，當地政府決定將其整體出售。
房地產評估的價值類型有公開市場價值與非公開市場價值。所謂“公開市場價值”是指在以產權變動為前提，被估房地產在評估基準日公開市場上最佳使用狀態下應該實現的交換價值。而除此之外受到某些限制的則屬于非公開市場價值。從保護國有資產的角度來說，在產權主體發生變動的情況下，房地產評估時就應該采用公開市場價值的價值類型來進行評估，這樣才能體現該項房地產的真實價值所在。
3.長期投資評估。長期投資包括長期股票投資、長期債券投資和其他投資。對于前二者，按評估基準日的價格與相應計價標準來評估即可。從國有資產的安全性來說，我們關注的是其他投資這一項。其他投資是指除了股票投資，債券投資以外的投資，主要是投資主體以現金、實物資產或無形資產投入到被投資企業，從而獲得投資收益，比如與其他企業合資，合作、聯營，設立全資、控股或非控股的子公司等。
對外投資，設立子公司往往為腐敗分子所利用 ，是國有資產流失的巨大黑洞之一。許多腐敗分子利用對外投資，設立公司手法轉移國有資產，據為己有，對此，投資方的上級主管部門必須高度重視。同時投資主體在涉及產權交易的資產評估中也有防止國有資產流失的問題。
那么怎樣防止國有資產流失現象發生呢？從根本意義上來說，長期投資的評估是對被投資企業獲利能力的評估，所以對于長期投資的評估方法應是首先對被投資企業進行整體資產評估，再根據投資比例計算出投資方長期投資這項資產的評估值。
三、資產評估后期
從資產評估程序來說，此階段是指評估機構完成現場勘測，初步評估測算后，進入評估匯總、撰寫評估報告及評估技術說明，到向委托方出具正式資產評估報告的階段。這個階段有一個評估機構與委托方反復交換意見的過程。在這個過程中，資產占有單位為了防止在資產評估中國有資產的流失，應要求評估機構提供簽字蓋章前的資產評估報告草樣，對其進行分析，發現有疑問之處，及時與評估機構進行交流。
1.對評估報告做邏輯性分析。包括對評估目的、評估中依據的前提條件與評估方法選擇之間的一致性進行分析；對評估范圍與評估目的之間的匹配性進行分析；對資產屬性作價的前提條件與作價依據之間的一致性進行分析。通過分析，可以對評估人員在評估中的基本思路和操作方法是否準確、合理進行判斷。
2.對評估中運用的價格信息及有關參數進行分析。在評估方法既定的情況下，評估中選用的價格依據和有關參數就成為影響評估結果的關鍵因素。因為評估中要求選擇在評估基準日時有效的價格信息和取價標準，因而分析中就要關注其出處和有效期兩方面。對于使用收益現值法時選用的折現系數和風險系數，要分析研究風險因素構成及技術處理方法的客觀性和合理性。
3.對評估計算、匯總情況進行分析。可結合評估報告中所舉案例，對評估中的計算公式、成本構成是否準確反映評估方法，計算結果是否正確，分項計算與匯總結果是否吻合，與文字說明是否一致進行分析、驗證。
如果國企的管理者與參與配合評估的相關人員認真做到本文所述各點，就可以杜絕或減少在資產評估中國有資產的流失。為此，前提條件應是:（1）改制中，國企方參與配合資產評估的領導者與相關人員不應與評估的結果有直接或間接的利益關系;（2）上述人員應公正廉潔，能自覺維護國家與人民的利益。第二條是一種理想化狀態，關鍵是第一條。這就需要國有企業的出資主體和產權主體研究出合理的委托模式與監督模式及對資產評估事項的配合模式，切實做到從根源上防止國有資產的流失。
參考文獻：
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關鍵詞：投資性房地產 公允價值 房地產估價
1 新企業會計準則對投資性房地產計量模式的規定
新準則對投資性房地產的規定：投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。
新準則對投資性房地產的計量的規定：企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。但同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。這意味著企業可以對兩種計量模式進行選擇，而且對統一企業計量模式一經確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式的，不得從公允價值模式轉為成本模式。從原有成本模式轉為公允價值模式的，公允價值與原賬面價值的差額調整留存收益。準則還規定，如果投資性房地產采用公允價值計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。之所以對采用公允價值計量的房地產不再計提折舊，主要是折舊的部分已經通過公允價值與賬面價值之間的差額調整留存收益而相應地得到了補償。
2 投資性房地產的計量引入房地產估價的原因
2.1 新準則中投資性房地產提出的理由 隨著近幾年我國經濟的飛速發展，各地的房地產市場也逐步活躍起來，房地產的價格不但不會低于成本，反而大幅增值。因此，將以投資為目的持有的房地產從固定資產和無形資產中分離出來，單獨核算和列報是十分必要的。而正是由于房地產價格的大幅上漲，才把不同于房地產開發售房和企業自用的房地產的分離出來。
2.2 房地產及房地產價格本身的復雜性 房地產是土地、建筑物等定著物及其權屬的總稱。土地由于它的供給特性的不同分為自然供給和經濟供給，進而所具有的自然特性和經濟特性都影響著土地的使用權的權益價格。建筑物是房屋及其構筑物。房屋，是具有房屋基本構造用于人們生產生活的場所；構筑物，是無法密閉的定著物，包括水井、水塔、隧道、橋、路等。房地產的價格是房地產的權益價格，包括土地使用權價格和房屋所有權價格，土地使用權價格基于取得土地使用權的途徑不同，價格屬于出讓價格，還是轉讓價格。房地產價格還與房地產的用途密切相關，用途的確定受國家及各地區有關政策規定的影響，房地產的價格還具有區位性和個別性的特征，但不同用途的房地產對于區位的具體要求不同，進而對房地產價格的影響也不同。
房地產及房地產價格的這種復雜性，使房地產估價從資產評估中單獨的分離出來，作為獨立的估價機構存在。也正是由于這點，會計計量上把原有的投資性房地產從固定資產上分離出來。
2.3 房地產估價對于基于不同投資用途的房地產價格的專業把握 房地產估價就是房地產估價專業人員基于對房地產價格成因的了解和熟悉，遵循國家對于房地產制定的法律法規、評估準則，根據不同的房地產用途，遵循評估原則，依照相關的程序，選擇適當的價值類型，運用科學方法，對房地產的價值進行分析、估算的行為和過程。之所以進行投資性房地產的確認及計量，就是由于很多并非房地產開發企業的企業從房地產上看到更大的贏利點，而這個贏利點的計量還不明確，尤其是后續計量上。非房地產企業對于基于不同用途的房地產的價格水平的掌握不具有專業性，而房地產估價人員對于不同用途房地產價值確認計量上具有專業性，尤其是投資性房地產的后續計量所采用的公允價值的計量上更具專業性。
2.4 投資性房地產公允價值計量條件與房地產估價方法前提一致 投資性房地產的計量屬性準則中已經明確規定，投資性房地產的計量一般采用成本法，只有存在確著證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠的取得的，才可以采用公允價值模式計量。采用成本法計量的規定與原有的固定資產和無形資產的計量方法基本一樣，只是在名稱上的改變，并沒有從根本上改變會計計量，只有引入了公允價值的計量屬性才是從根本意義上的改變。正是國家了解投資性房地產公允價值的計量對于持有投資性房地產的企業來說很難把握，所以才有明確規定必須有確著證據表明，而確著證據正是專業的房地產估價人員的基本工作。
采用公允價值模式計量投資性房地產，應當同時滿足兩個條件①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；②企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。這兩個條件恰恰就是房地產估價用市場法來評估房地產價格的前提條件，而對于條件中“同類或相似的房地產”在房地產估價的市場法中有詳細的闡述，所謂的類似房地產，是與估價對象在同一供求范圍內，并在用途、規模、建筑結構、檔次、權利性質等方面與估價對象相同或相似。用途相似主要指大類用途相同，大類用途即是居住、商業、辦公、旅游、工業、農業等；規模相當指一般在計量對象規模0.5—2倍范圍內；檔次與估價對象要相當，權利性質要與估價對象相同，而估價對象，從實質上就是投資性房地產的公允價值計量對象。
3 投資性房地產引入房地產估價的途徑
3.1 國家在法律法規層面上進行引導 正是由于國家出臺新會計準則，對于目前房地產市場給企業帶來的影響在會計賬務處理上進行了調整，同時提出了投資性房地產的資產類型，并在準則中引進了公允價值的計量屬性，而在公允價值的實際應用中反映出了很多問題，比如，投資性房地產進行公允價值計量的企業的所有者權益的變動幅度很大，在某種程度上也說明公允價值的計量規定還不完善，應出臺進一步明確的公允價值計量準則與規范，在其中引入房地產估價程序，具體來講，即通過房地產估價機構的專業估價給予公允價值的計量以依據，同時，對于非活躍市場條件下的投資性房地產的公允價值，房地產估價機構也可以給予專業的判斷。
3.2 擁有投資性房地產的企業通過有償形式尋求房地產估價機構給予專業支持 企業對于投資性房地產的把握如引入房地產估價手段，除國家在政策性上進行引導外，還要靠投資性房地產企業主動尋求專業的幫助，而目前的房地產估價機構都屬于經營性的中介機構，企業是作為估價機構的客戶，收費也是正常的。但由于投資性房地產的經營對于部分企業來講屬于經常性的經濟業務，自然計量也是頻繁的，估價機構對于投資性房地產企業的收費也不能按正常的收費標準來收費，同時要考慮企業與估計機構應建立長期的協助關系，在費用上收取需雙方協商。
投資性房地產企業在對于公允價值計量屬性的引入，主要是從國際財務報告的公允價值計量上來考慮的，但美國次貸危機的教訓，讓我們也應該把注意力放在公允價值計量的后續計量的調整上，同時讓房地產估價機構對于房地產市場價格的敏銳性來幫助把握后續計量的時間階段。
參考文獻：
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資產評估專業是一個源于會計學、集經濟管理學與工程機械學為一體的新興交叉學科，是一個新興智力密集型中介服務行業，具有很強的實踐操作性特點。由于我國資產評估高等教育開設的時間較短，其課程體系并不完善，與行業的磨合時間較短，高校的資產評估類人才的培養方面也存在著諸多問題，高校資產評估類人才的培養模式有待于進一步的探索和研究。
一、資產評估行業對人才的要求特點
1、行業對資產評估類人才的需求量大，但從業門檻高
至2012年，全國資產評估從業人員有10萬多人，注冊資產評估師人數約27800人，實際專門從事資產評估業務的人數不足15000人。資產評估行業在產權交易、企業改制、司法實踐、融資抵押、財產拍賣等活動中，迫切需要大量從事資產評估業務的專門人才。
但是行業對評估類人才的要求普遍較高，據調查，90%的用人單位在招聘資產評估人員中要求具有評估工作經驗，優先考慮具有國家注冊的資產評估師執業資格或房地產評估師、土地估價師資格者，用人單位在招聘評估助理人員的時候則要求一年以上的工作經驗。而我國資產評估師考試的報名條件中則規定：大專學歷從事資產評估相關工作滿3年，本科學歷從事資產評估工作滿1年，方可參加注冊資產評估師執業資格考試。因此雖然資產評估行業的人才需求量大，但由于門檻高，要求多，導致了許多應屆的大學畢業生難以盡快融入到行業中去。
2、行業對人才的需求領域廣泛
隨著評估市場的快速發展，資產評估行業對人才的需求從傳統的資產管理與評估領域逐漸向房地產、土地、礦產、無形資產等領域發展。2004年來隨著我國房地產市場的火爆發展，行業對房地產估價師的需求急劇增長；由于國家將土地作宏觀調控手段，許多基礎性的工作與地價評估有關，尤其是近年來土地評估中增加了包括開發區集約節約評價、城鎮地價動態監測、農地定級估價、農地產能核算、農地區片價測算等內容，因此行業對土地估價人員的需要也大為增加；此外隨著我國經濟的快速持續發展，社會對機動車評估、保險公估、商標、專利等無形資產的評估人員的需求也持續增長。
3、行業對復合型人才需求強烈
通過對用人單位和畢業學生的就業調查發現，資產評估行業要求評估人員的知識面較寬，對具有資產評估、財務會計、金融證券、審計、稅法、建筑工程、機械等方面的專業知識，并且能夠熟練運用財務軟件及office辦公軟件進行工作，同時具有較強的文字功底能夠熟練撰寫資產評估報告的復合型人才需求強烈。
二、高校培養資產評估類人才普遍存在的問題
至2012年7月，我國共有70多所本專科院校資開設了資產評估專業，這些高等院校為資產評估行業輸送了大量人才，但不可否認這些高等院校在人才培養模式上也普遍存在著問題。
1、培養目標雷同，不能完全適用行業的需要
查看這些院校的培養目標，發現其對評估類人才的培養目標基本可以歸納為：面向資產評估行業，培養具備良好的政治思想素質和職業道德，具有比較扎實的資產評估理論基礎和從事具體資產評估業務工作的能力，有一定的專業外語和計算機應用水平，具有較強的解決實際問題能力的復合型、應用型的資產評估人才。在課程設置上多數高校則以注冊資產評估師的考試要求科目為主干課程。
而在行業實際的資產評估業務中，評估工作不僅包括資產評估、建筑工程評估和機器設備評估，同時還包括土地評估、房地產評估、金融資產評估、企業價值評估、無形資產評估、舊機動車評估、礦業權評估、林業權評估、稅基評估、珠寶鑒定與評估等。因此在雷同的培養目標與課程設置下，培養出的學生則無法完全適合行業的需要。
2、學生的實踐能力不夠
目前許多高校意識到實踐教學的重要，但或是由于實習基地的建設開拓不足，或是由于場地經費的缺乏，或是由于課程設置的問題，使得了實踐教學的效果不理想，學生沒有通過現場勘查、頂崗操作等過程，直接參與評估工作，從而導致了學生的實踐能力不夠，無法滿足評估單位的要求。
3、缺少經驗豐富的優秀資產評估類教師
資產評估專業是一個綜合專業，它不僅要求教師精通資產評估和財務會計，還有熟悉金融、法律、建造工程、機器設備、無形資產、珠寶、車輛、房產土地等多項資產的評估工作。由于我國的資產管理與評估專業開設較晚，碩士以上學歷資產評估類人才本身就很缺乏，同時加上許多評估公司、金融機構等對優秀評估人才的高薪吸引，造成了高校內資產評估類教師的匱乏。許多高校內的資產評估類教師則由財務管理類、會計類、土地類的教師兼任。由于教師的評估經驗缺乏，因而無法培養出符合行業需要的高素質的資產評估類人才。
三、高校資產評估類人才培養模式探索
我校于2000年開設了資產評估與管理專業，至2013年7月資產評估專業已培養了10屆約500多名本專科畢業生，約80%的學生畢業后一直從事資產評估業務，部分學生已經取得了注冊資產評估師執業資格證書，已經可以獨立從事資產評估業務。用人單位對資產評估專業學生的專業知識扎實、實踐能力強、勤奮踏實的工作作風普遍認同。通過對我校資產評估類人才的培養探索，本文認為可以從以下幾個方面完善資產評估類人才培養模式。
1、根據行業需要，調整完善資產評估專業課程體系
在培養方案的設置上，既要體現資產評估類學生的專業基礎，還要培養學生較強的實踐操作能力，加強實踐實驗教學內容；同時又要注重對學生獨立能力、創新能力、職業道德等綜合素質的培養。因此在培養方案的調整上，應當根據評估專業人才社會需求、培養目標、學科特點，再結合行業調研訪談、用人單位的反饋等多方面因素的基礎上進行綜合調整。在課程設置上，隨著評估業務的逐步深入發展，越來越多的社會經濟領域需要資產評估，高校可以根據社會的發展和行業的需要調整課程，除了常見的資產評估、房地產評估、土地評估外、流動資產評估、無形資產評估、企業價值評估外，還可以增設珠寶收藏品評估、商標商譽權評估、礦業權評估、林業權評估等課程，以滿足行業對評估類人才的多方面的需要。
2、建立大型的實習基地，加強與行業的聯系與交流
我校的資產評估專業一直注重實習基地的建設，近年來專業與行業內的北京杜鳴房地產評估公司等幾家評估公司簽訂了實習基地的協議，同時專業與北京幾家大型的資產評估公司保持著長期的合作關系。與行業的密切聯系與合作，不僅便于專業開展對學生的實習實踐教學活動，同時便于加強與行業的聯系與交流。
學生雖然有到實習單位進行評估實習鍛煉的機會，但在平日正常的課堂上，仍然是教師講課學生聽，教師及學生都對行業的最新動態把握不足。因此為了讓專業的師生及時把握行業動態，高校可以從行業中聘請校外知名專家、經驗豐富的注冊資產評估師來校進行講座，介紹行業的最新動態、研究熱點、評估中的特別注意事項等問題，以彌補課堂教學的缺陷。
3、以畢業評估報告代替畢業論文
本科生的畢業論文是本科教育的重要環節，是資產評估專業在畢業實踐教學環節，是對學生所學知識和技能的綜合性檢驗和總結。考慮到資產評估專業的特點，依據資產評估專業培養方案和目標，結合我校本科學生理論研究和寫作能力等方面的具體情況，總結歷年學生撰寫畢業論文時存在的選題空泛、資料陳舊、邏輯性差等問題，我校提出了適用資產評估專業特點的改革方案，即以撰寫評估報告來替代畢業論文，并對09級資產評估本科學生進行了試點。
在撰寫評估報告的過程中，首先將學生6-7人分成一組，由專業任課教師及行業內的資深注冊評估師擔任評估報告指導教師，每組學生負責一個綜合項目的評估。在該綜合項目中學生應當進行機器設備、流動資產、無形資產、房地產、土地使用權、企業價值等多項資產的評估，并撰寫評估報告及評估說明。通過畢業評估報告的撰寫，學生們感到收獲很大，很多同學認為撰寫評估報告是對大學四年所學知識的綜合運用，而且培養了同學們的團隊精神與合作意識，更為重要的是隨著項目的進行，同學們掌握了資產評估的程序，能夠運用各種方法對不同的資產進行評估，而且能夠熟練地撰寫資產評估報告。總之撰寫畢業評估報告可以使學生理論聯系于實踐，學以致用，并為學生能夠順利的融入日后的實際評估工作打下了堅實的基礎。
4、“請進來，走出去”，建設結構合理，實踐經驗豐富的教師隊伍
要培養既具有豐富理論知識，又具有較強實踐能力的高素質高技能的專業評估人才，必須要有一支既具有豐富的教學科研經驗，又具有豐富的實踐工作經驗的師資隊伍，否則無法培養出優秀的人才。我校本著“請進來，走出去”的原則，建立了一支穩定的、校內校外密切結合的師資隊伍。“請進來”是將行業內的資產評估師請進課堂，如《機器設備評估》，則聘請校外的資產評估師擔任該課程的教師，該教師專門從事機器設備評估的業務，評估經驗豐富，講解生動，極大地提高了學生的學習興趣。“走出去”是指本校的教師到評估行業中掛職鍛煉，并參與具體的評估項目中。通過在行業中的實習鍛煉，教師的專業水平也得到了極大地提高。
參考文獻：
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我們的專業是工程管理，房地產是我們以后就業的主要方向之一，加上我倆對房地產十分地感興趣，所以我們選擇了一個房地產信息充足的企業來豐滿自己幼嫩的翅膀。房地產評估公司屬于房地產中介機構，是房地產開發商與消費者之間的橋梁，在這里實習會使我們得到更
我們的專業是工程管理，房地產是我們以后就業的主要方向之一，加上我倆對房地產十分地感興趣，所以我們選擇了一個房地產信息充足的企業來豐滿自己幼嫩的翅膀。房地產評估公司屬于房地產中介機構，是房地產開發商與消費者之間的橋梁，在這里實習會使我們得到更好的鍛煉。而許多專家學者給房地產估價下了一個美妙的定義房地產=科學藝術。正式這種既有科學知識的嚴謹也有藝術的魅力，我們才能滿腔熱血的愛上房地產估價這一行業，才能主動的才房地產的知識中自由的遨游!
實習的一個月很快就要結束了，再回首這豐收的一個月，我們感到十分的欣慰，它使我們在實踐中了解社會，讓我們學到了很多在課堂上根本就學不到的知識，，也打開了視野，增長了見識，為我們即將走向社會打下堅實的基礎。
一、公司介紹
北京北方房地產咨詢評估有限責任公司(以下簡稱北方公司)系北京北方房地產咨詢評估中心(隸屬于國土資源部)脫鉤改制后形成的公司。是國內最早從事評估業務且具備最全面評估資質的中介服務機構之一。北方公司以北京為依托，業務范圍輻射全國。具有技術力量雄厚，信息靈敏可靠，服務行為規范，規模信譽良好的優勢。
1，公司的主要業務有
①，房地產開發土地使用權獲取方式前期策劃；房地產投資分析，可行性研究；房地產投資的資金融通；房地產市場營銷策劃；房地產抵押貸款(個貸)評估；房地產拆遷評估。北方公司自1993年以來，對不少項目參與了整個策劃，并成為多家集團公司的長期咨詢評估機構，成為許多集團公司的顧問單位，比如北大青鳥集團，隆達集團，北京市供銷社，北京金隅集團，首創置業，國貿，北辰等。
②，基準地價及各類宗地地價，房產價值評估業務。
基準地價編制：北方公司曾在1993年主持制定了浙江省溫州市的基準地價，并參與了其它省市基準地價的制定，獲得原國家土地管理局頒發的1993年局級科技進步二等獎和浙江省土地管理局頒發的1992年度局級科技進步一等獎；業務包括出讓或國家收回土地的地價評估；轉讓，出租，抵押，作價入股房地產的評估；企業兼并，破產，清產核資涉及的房地產估價；司法仲裁涉及到的房地產估價；征收土地稅費涉及的土地估價；其它依照法律，法規需要進行的房地產估價。
③，在全國范圍內為企業股份制改制提供土地資產評估及政策，法律咨詢。
北方公司自1993年起一直被國土資源部確認為a級土地估價機構，是全國最早從事上市公司土地估價的機構。已參與了百余家上市企業股份制改造中土地資產評估，政策咨詢，及土地資產處置的協調工作，積累了豐富的經驗，熟悉股份制改造中的各個環節，能夠為企業提供最合理的土地資產處置方案，便于土地資產與其他資產銜接平衡，達到上市標準。
④，為各種形式的產權變動提供整體資產的咨詢評估服務。
目前已為幾十家企業進行了整體資產評估及其咨詢服務，積累了豐富的經驗。包括企業清算資產評估，企業工商注冊資產作價入資評估，資產補償評估，無形資產評估等，類型豐富多樣。
⑤，具備提供完備法律咨詢服務的能力。
北方公司現有法學碩士4名，其中具有律師資格的3名，具備提供全套法律咨詢服務的能力，尤其在房地產專業法律方面具有豐富的經驗，使客戶的權益得到最大限度的保護。
2，公司特點及優勢
①，公司具備五種資質:
⑴中國土地估價師協會頒發的全國土地評估資格。
⑵國家建設部頒發的一級房地產價格評估資質。
⑶北京市國土資源和房屋管理局頒發的評估資質。
⑷北京市國土資源和房屋管理局頒發的房地產經紀資質。
⑸北京市國土資源和房屋管理局認定的房屋拆遷評估機構(第一批)。
作為目前全國具備資質最全面，最高級別的的評估機構，北方公司在目前許多評估項目同時歸口兩個以上政府部門領導的情況下，在協調各方關系方面更顯示出我公司的巨大優勢。這一點是那些資質不全或不具備資質的評估機構無法比擬的。
②，靈敏可靠的信息來源
北方公司與國土資源部，建設部，財政部，外經貿委，各省及地方房地產管理部門等建立了良好的業務聯系，能及時準確地了解國家各項政策法規，并融會貫通。尤其與各省市土地管理部門及土地評估機構關系密切，了解和掌握全國各地地價行情，可以協助客 戶辦理評估結果確認，土地資產處置，權屬變更登記等手續，有協調各方面關系的能力和經驗。截止目前，公司已為數百家企事業單位進行了高質量的房地產咨詢評估及交易服務。
③，良好的信譽
北方公司是中國銀行總部，國家開發銀行，建設銀行北京分行的指定評估機構之一，與其他銀行亦有業務聯系，享有良好的信譽。目前，房地產抵押評估業務量日益擴大。北方公司在接受評估工作過程中，從專業的角度協助銀行機構審查貸款企業的抵押財產證明的合法性，并協助企業明晰產權關系。既為金融機構的貸款安全性提供保障，又為企業理順產權關系，順利取得金融支持提供法律咨詢及協調工作。
④，雄厚的技術力量
北方公司是國內成立最早，技術力最雄厚的專業評估機構。從事過各類資產評估項目，并與境外評估機構進行過多次合作，有豐富的協調經驗。在長期的房地產評估工作中，全體員工不斷總結經驗，熟悉并掌握國際公認的評估原則和方法，目前已形成了一套科學有效的評估程序，確保了評估工作的客觀，公正和具有權威性。自1992年以來，各省市基準地價的制定，北方公司從長期的宗地評估中積累了基準地價的制定方法的豐富經驗，并對基準地價的數字化，標準化有獨到的見解。
⑤，高素質的人才結構
北方公司現有專職人員中，50%左右具有碩士學位，形成了以經濟，財會，建筑，法律等專業人員為主的業務隊伍，體現了最佳的組合效益。其中主要成員為原國土資源部土地經濟研究所地價所成員，多年以來從事土地經濟理論，地價理論及評估方法的研究，參與了多項國家重點課題的研究和國土資源部《城鎮土地估價規程》等重要文件的起草。公司現有人員中，具有國土資源部土地估價師證書的15名，建設部注冊房地產估價師證書的12名。除此之外，還擁有一支穩定的具有評估執業資格的兼職人員隊伍，能承接各種類型的評估項目及基準地價編制項目。
二、在公司的工作情況
能在這么有實力的房地產公司實習，我們十分的高興，這就像給與了我們一個巨大的舞臺，讓我們在上面有機會揮灑自己的才華，演繹自己的青春。我們也十分的珍稀這樣來之不易的機會，好好的向同事們學習，增長自己的知識與經驗。
在北方的這一個多月，我們是慢慢的進入工作角色的，由開始的學習房地產評估報告，到成為同事們的助理，再到參與到項目中來，最后得到項目主力的位置。這些漸漸的進步是同事們給與我們的肯定，也是我們努力的結果，我們獲得的不僅僅是知識，還得到了走向社會的自信。下面簡單介紹一下我們小組在北方所參與的一些項目。
北京地價監測是為了方便國土局對北京的地價控制和管理，在每年年末的時候，在每個地區選取一兩個代表性的地點進行估價，從而掌握北京的地價分布。
國土局分給北方公司6個監測點的任務，由于任務比較艱巨，這次總共有6人參加了這個項目。按照國家土地局的要求，我們分別測算出在現狀容積率和現狀土地開發程度條件下的樓面毛地價和地面熟地價以及在設定容積率2，土地開發程度chr(39)七通一平chr(39)條件下的樓面毛地價和地面熟地價。在5天內完成工作任務。外出考察花費了3天時間，2天用于寫估價報告。外出考察的主要任務就是考察監測點以及使用市場比較法而使用比較案例的地點，做好記錄和拍照工作。
【關鍵詞】 財務報告;投資性房地產;評估實務
隨著《國際財務報告準則(國際會計準則)》在世界范圍內的應用,公允價值計量及其他非歷史成本的會計計量模式被越來越多地使用。我國新的《企業會計準則》也引入了公允價值的概念和計量,因此,我國評估服務領域中新增了一項業務內容,即以財務報告為目的的評估。
一、以財務報告為目的的評估及其作用
(一)以財務報告為目的的評估的定義
以財務報告為目的的評估,是指注冊資產評估師基于企業會計準則或相關會計核算、披露要求,運用評估技術,對財務報告中各類資產和負債的公允價值或特定價值進行分析、估算,并發表專業意見的行為和過程。由此可知,以財務報告為目的的評估是為會計的計量、核算及披露提供專業意見。評估對象是財務報告中各類資產和負債,如資產減值、投資性房地產、金融工具等涉及會計核算事項的資產,以及非同一控制下的企業合并中取得的被購買方的可辨認資產、負債及或有負債等。價值類型是公允價值或特定價值,它對評估技術(評估方法)具有一定的約束。評估技術(評估方法)是確定資產評估值的具體手段與途徑,它既受估價標準的制約,又要根據實際可用資料和評估對象的具體情況來選擇。
由于以財務報告為目的的評估是基于企業會計準則或相關會計核算、披露的要求,因此,在遵循評估準則的基礎上,還要參照相關會計準則的規定,以滿足財務報告披露的要求。
(二)以財務報告為目的的評估的作用
對于財務報告中各類資產和負債的公允價值或特定價值的計量,國際上較通行的做法是由評估專業人士為公允價值的確定提供專業意見,保障會計信息的客觀和獨立,其作用具體體現在以下三個方面。
1.評估技術能夠滿足會計計量專業上的需求。新會計準則體系引入公允價值計量以后,一些資產或負債并無活躍的市場,會計人員無法觀察到這種由市場機制決定的金額,從而不能直接用市場價格來對公允價值進行計量,一些無形資產、投資性房地產和金融工具公允價值的確定需要運用很強的專業性理論和評估技術,而外部的專業評估機構能夠運用評估技術,為會計公允價值計量提供專業支持。
2.評估專業行為能夠為會計計量的客觀性奠定基礎。資產評估是一種專業行為,是建立在專業技術知識和經驗基礎上的一種專業判斷。會計信息的這種客觀性要求,能夠通過評估過程中嚴格遵循相關的方法和程序取得充分的依據。
3.評估的獨立地位能夠強化公允價值的公正性。獨立性是資產評估的基本特征,在市場經濟條件下,由專業化的資產評估機構依據相關評估法規、準則、規范和行業慣例,提供現時的價值尺度,對于政府監管部門、會計信息使用方和社會公眾是一種具有較強公信力的信息服務,有利于形成公正的會計信息,特別是關于公允價值的信息。
二、以財務報告為目的的評估適用范圍和特點
(一)以財務報告為目的的評估的規范體系
與傳統資產評估業務相比,以財務報告為目的的評估業務涉及的評估對象更加多元化并且更加復雜。一般意義上,以財務報告為目的的評估業務涉及的評估對象不僅有各類單項資產、負債,也有資產組或資產組組合(對資產組或資產組組合的分析應當符合會計準則的要求)。表1 為一般常見的以財務報告為目的的評估所涉及的評估對象。
(二)以財務報告為目的的評估的特點
以財務報告為目的的評估相對于其他評估業務,具有以下特點:
1.以財務報告為目的的評估是為會計計量提供服務,會計計量模式、會計核算方法、會計披露要求影響了評估對象、價值類型的確定及評估方法的選擇。注冊資產評估師應當理解會計計量模式的概念,知曉企業合并、資產減值、投資性房地產、金融工具等會計核算方法,根據會計準則的要求,合理確定評估對象,選擇與會計計量模式相符的價值類型和評估方法,更有效地服務于會計計量的特定要求。
2.以財務報告為目的的評估業務具有多樣性、復雜性。以財務報告為目的的評估涉及企業合并、資產減值、投資性房地產、金融工具、股份支付等多項會計核算業務,每項會計核算業務不同,其所對應的評估對象、價值類型、評估方法均不同。比如固定資產,為資產減值事項提供評估服務時,所涉及的會計計量模式是可回收金額,對應的價值類型為公允價值減去處置費用的凈額和資產預計未來現金流量的現值;為企業合并事項提供評估服務時,所涉及的會計計量模式是公允價值,對應的價值類型是市場價值。
3.以財務報告為目的的評估所采用評估方法的多樣性。根據評估對象的特點和應用條件,可以采用現金流量折現法、增量收益折現法、節省許可費折現法、多期超額收益法等對無形資產進行評估,也可以采用以現值為基礎的遠期定價和互換模型、期權定價模型等對金融工具進行評估,這些評估方法結合了以財務報告為目的的評估需要,借鑒了國際上目前常用的評估方法。
三、以財務報告為目的的評估在投資性房地產評估中的應用
(一)投資性房地產與公允價值計量
投資性房地產是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而所持有的房產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售,主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。
《企業會計準則第3號――投資性房地產》的規定,企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量;但是,在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下,可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的,應當同時滿足下列條件:投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。
(二)投資性房地產評估中的評估對象
投資性房地產的具體范圍包括:
1.已出租的土地使用權和已出租的建筑物,是指以經營租賃方式出租的土地使用權和建筑物。其中,用于出租的土地使用權是指企業通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權;用于出租的建筑物是指企業擁有產權的建筑物。
2.持有并準備增值后轉讓的土地使用權,是指企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。按照國家有關規定認定的閑置土地,不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。
3.某項房地產,部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理,能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分,應當確認為投資性房地產;不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分,不確認為投資性房地產。
4.企業將建筑物出租,按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的,如企業將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務,應當將該建筑物確認為投資性房地產。
根據《企業會計準則第3號――投資性房地產》的規定,自用房地產和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產的范疇。
自用房地產是指為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。自用房地產的特征在于服務于企業自身的生產經營活動,其價值將隨著房地產的使用而逐漸轉移到企業的產品或服務中去,通過銷售商品或者提供服務為企業帶來經濟利益,在產生現金流量的過程中與企業持有的其他資產密切相關。例如,企業出租給本企業職工居住的宿舍,雖然也收取租金,但間接為企業自身的生產經營服務,因此具有自用房地產的性質。又如,企業擁有并自行經營的旅館飯店,經營者在提供住宿服務的同時,還提供餐飲娛樂等服務,其經營目的主要是通過向客戶提供服務取得服務收入,因此,企業自行經營的旅館飯店是企業的經營場所,應當屬于自用房地產。
作為存貨的房地產通常是指房地產開發企業在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地。這部分房地產屬于房地產開發企業的存貨,其生產、銷售構成企業的主營業務活動,產生的現金流也與企業的其他資產密切相關。因此,具有存貨性質的房地產不屬于投資性房地產。從事房地產經營開發的企業依法取得的、用于開發后出售的土地使用權屬于房地產開發企業的存貨,即使房地產開發企業決定待增值后再轉讓其開發的土地,也不得將其確認為投資性房地產。
在評估實務中,存在某項房地產部分自用或者作為存貨出售、部分用于專區租金或資本增值的情形。如果某項投資性房地產不同用途的部分能夠單獨計量和出售的,應當分別確認為固定資產、無形資產、存貨和投資性房地產。例如,甲房地產開發商建造了一棟商住兩用樓盤,一層出租給一家大型超市,其余樓層均為普通住宅,在這種情況下,如果一層商鋪能夠單獨計量和出售,應當確認為甲企業的投資性房地產,其余樓層為甲企業存貨,即開發產品。
需要注意的是,投資性房地產通常附帶有租約,業主在擁有房地產的同時也擁有該租約的未來收益,因而在進行評估的時侯,評估對象應為附帶有租約的房地產。
(三)投資性房地產評估的收益乘數法及評估參數
在實務中,投資性房地產可采用市場比較法、直接資本化法、收益乘數法、現金流折現法和租期及回收金額折現法。
收益乘數法是房地產的價格除以某種年收益所得的倍數,即收益乘數=價格/年收益
利用收益乘數將年收益轉換為價值的直接資本化法公式為:房地產價值=年收益×收益乘數
比較常見的收益乘數有毛租金乘數、潛在毛收入乘數、有效毛收入乘數和凈收益乘數。相應地,收益乘數法有毛租金乘數法、潛在毛收入乘數法、有效毛收入乘數法和凈收益乘數法。
1.當采用月租金來求取估價對象的價值時,應采用通過價格除以月租金求得毛租金乘數;當采用年租金來求取估價對象的價值時,應采用通過價格除以年租金求得毛租金乘數。
2.潛在毛收入是假定房地產在充分利用、無空置(即100%出租)情況下的收入,包括了除租金以外的收入。與毛租金乘數法相比,潛在毛收入乘數法相對全面一些,它考慮了房地產租金以外的收入,但同樣沒有考慮房地產空置率和運營費用的差異。
3.有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置率和收租損失等以后的收入。
4.凈收益又稱凈營運收益,是由有效毛收入扣除相關稅費、運營費用后得到的凈營運收益歸屬于房地產的收人。運營費用是指維持房地產正常使用或營業所必須的費用。凈收益乘數通常能夠提供更可靠的價值計算。由于凈收益乘數與前文所屬的資本化率互為倒數,通常很少直接采用凈收益乘數法的形式,而采用資本化率將凈收益轉換為價值的形式。
(四)投資性房地產評估案例分析
以下用一個案例來說明實務中評估投資性房地產通常所采用的收益乘數法 。
1.基本情況。某房地產開發公司,擬于2008年底于中國內地A股市場首發上市。該公司擁有的房地產中,有一項房地產項目根據《企業會計準則第3號――投資性房地產》可以確認為投資性房地產。公司管理層選擇公允價值模式對該類投資性房地產進行后續計量。
該投資性房地產位于廣東省S市中心城區的某購物廣場,建成于2007年3月。該購物中心為地上2層,建筑面積共16 000平方米,目前大部分已出租。根據會計準則,需在2007年12月31日確認房地產的公允價值。
2.評估對象分析。管理層委托了某評估機構根據會計準則的要求評估該投資性房地產于2007年12月31日的公允價值。評估師根據與管理層簽訂的業務約定書,在2008年×月5日到×月8日對該房地產進行了現場勘察,并收集了房地產權屬證書,房地產租賃合同等信息;同時還對同一商圈的房地產出租情況,租金水平進行了市場調查。
根據管理層提供的資料,評估師了解到管理層委托某著名中介機構代為招租,并提供房地產管理服務。目前:
第一層4 000平方米和第二層6 000平方米出租給某家電連鎖超市,租金為80元/月?平方米,從2009年開始租金每年增長3%,租期為10年,租金按季支付,裝修免租期為5個月,假設租期開始日為2007年7月1日。
除租給某家電連鎖超市外,其余的6 000平方米分割為50平方米到300平方米不等的單元出租給小商戶。第一層其他4 000平方米基準日時點已出租2 000平方米,平均月租金200元/月?平方米,從2009年開始租金每年增長8%,租期為5年,租金按季支付,裝修免租期為3個月,假設租期開始日為2007年10月1日。
第二層剩余的2 000平方米的基準日時點已出租1 000平方米,出租部分平均月租金150元/月?平方米,從2009年開始租金每年增長8%,租期為5年,租金按季支付,裝修免租期為3個月,假設租期開始日為2007年10月1日。
各商戶按20元/月?平方米繳納房地產管理費,由各商戶每月直接支付給房地產管理公司。除非特別說明,案例中所有租金為不含房地產管理等雜費的稅前租金。
3.市場信息收集。評估師根據委估房地產的租賃情況,對周邊房地產的市場租金售價進行了調查,同時也從公司的數據庫中獲得了部分市場租金售價信息。評估師根據委估房地產的特征,選取了5項房地產進行了租金售價信息調查,調查結果如下:(1)大面積租賃案例。收集到有三項房地產有部分面積租賃給大中型超市或家電連鎖店:第一項房地產于2007年10月15日第一個租期為5年的租約到期,以月租金100元/月?平方米續租,租賃面積為10 000平方米; 第二項于2007年6月建成并開始招租,以月租金75元/月?平方米租賃給一大型超市,租賃面積共15 000平方米;第三項于2005年簽訂了8年期的租約,每年租金增長2%,2007年的續租租金為96元/月?平方米。(2)小面積租賃案例。收集到大量的租賃案例,底層商鋪的租金范圍為160元/月?平方米-300元/月?平方米,二層租金范圍為120元/月?平方米-240元/月?平方米,租期大多數為3-5年,年租金增長率為4%-10%。
4.評估方法的選取。根據《企業會計準則第3號――投資性房地產》第十條規定“采用公允價值模式計量的,應當同時滿足下列條件:投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計”。
由于該準則并沒有對活躍的房地產交易市場進行詳細描述,因此參考國際會計準則的要求,對應該投資性房地產交易市場為帶租約出售的房地產交易市場和房地產租賃市場。由于S市目前帶租約出售的房地產項目較少,尤其是大面積租賃租約的房地產項目幾乎沒有成交案例;而類似商業房地產租賃市場非常活躍,因此考慮采用收益法來評估該房地產于2007年12月31日的公允價值。
5.評估參數的確定。(1)房地產客觀市場租金確定。1)大面積租賃單元。根據市場信息的收集,了解到第二項以大面積租賃的房地產與委估房地產類似,處于招租階段,目前以較低于市場租金的價格出租,以該房地產作為確定委估房地產的市場客觀租金的案例不太合適。因此,選取第一項和第三項房地產作為可比案例,以該兩項的租金為基礎,在分析租約條款、區位因素和個別因素的基礎上,根據評估師的現場勘察和經驗判斷,對上述因素進行相應的調整。確定客觀市場租金為110元/月?平方米。2)小面積租賃單元。與大面積租賃單元一致,從市場調查信息中選取合適的可比案例,確定地上1層的客觀市場租金為250元/月?平方米,地上2層的客觀市場租金為190元/月?平方米。(2)空置與收租損失的確定。根據市場調查,同類房地產目前市場平均空置率為7%,根據歷史信息,市場平均空置率為5%-12%。因此,取市場平均空置率為8%。同時考慮2%的收租損失,確定空置與收租損失比率為10%。(注:為簡便起見,假設自2008年12月31日起至現有租約到期日,該房地產小面積單元出租率一直保持在95%以上。同時假設在空置與收租損失比率為10%中已考慮了承租人流動的因素。(3)稅費的確定。根據稅法規定,房產稅適用稅率為12%,營業稅及附加適用稅率為5.5%。(4)成本費用的確定。1)管理費用。根據歷史財務信息和評估師的經驗判斷,假設該房地產的管理費為年租金的3%。2)重置提撥款。根據評估師的經驗判斷,假設該房地產的重置提撥款為年租金的2%,主要用于重大機電設施的大修或重置。3)市場推廣費。根據市場調查信息和評估師的經驗判斷,假設市場推廣費(含中介費)為年租金的5%。(5)折現率的確定。根據2007年的無風險利率水平,通過風險因素分析,采用風險累加法確定租期內與凈營運收益對應的要求回報率(或稱折現率)為10%,并確定用于對租期外凈營運收益進行資本化的要求回報率(或稱資本化率)為7%。(6)收益年限的確定。根據房地產權證,該房地產土地使用權終止日期為2045年12月30日。因此,剩余收益年限確定為38年。此處假設不考慮土地使用權終止日時點建筑物的殘值。
6.評定估算過程簡單示例(見表2,表3)。
綜上所述,以財務報告為目的的投資性房地產評估是為會計的計量、核算及披露提供專業意見。評估對象是財務報告中各類投資性房地產,如已出租的土地使用權和已出租的建筑物、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、某項房地產,部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理,能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分、企業將建筑物出租,按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大等確認為投資性房地產。價值類型是公允價值或特定價值,它對房地產評估方法具有一定的約束。評估方法是確定投資性房地產評估值的具體手段與途徑,它既受估價標準的制約,又要根據實際可用資料和評估對象的具體情況來選擇。
【參考文獻】
[1] 資產評估[M].經濟科學出版社,2009.
