時間：2023-07-21 17:12:08
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1不動產登記檔案利用服務的研究背景
在大數據、“互聯網+”這樣的大環境下，數據的獲取和利用方式已經發生了巨大轉變，為應對新環境下的新形勢，各政府部門紛紛制定相關的政策措施來提升自身的信息服務水平，滿足公眾的信息需求。由此，不動產登記檔案的利用服務工作的重要性不言而喻，不動產登記檔案利用服務工作，應該適應“互聯網+”、大數據時代不動產登記信息的遠程查詢和共享數據的新特點和新需要，不斷提升不動產登記檔案利用服務的水平。
國土部于2014年9月審核通過了“國土資源云”建設總體框架，將以“國土資源云”為基礎，加快推進全國不動產統一登記信息平臺建設。2015年8月3日，國土資源部下發《國土資源部關于做好不動產登記信息管理基礎平臺建設工作的通知》。建立不動產登記信息管理平臺，其目的是為了實現不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享，消除“信息孤島”m。由此還將提供遠程?搜?等更加便捷的查詢功能，并不斷深化和完善現有的數據共享等功能的服務能力，不斷滿足新的信息服務環境下信息需求的動態性、時效性等新要求。“互聯網+不動產登記信息查詢服務”理念已經成為我國各級不動產登記檔案利用服務工作應注意思考的一種最佳實踐思路。可以說，沒有信息網絡平臺的支撐，不動產登記檔案利用的質量和效率的提升，就無從談起。
2不動產登記檔案利用服務存在問題的原因
（1）原有基礎差異大
在不動產統一登記規定出臺之前，主要由國土、林業、農業、海洋等部門進行不動產登記，各部門也有獨立的檔案登記部門。對于產權的登記、確權、測繪、發證等方面的標準，不同的機構有不同規定，其系統編碼和測繪比例也不盡相同。分散的檔案管理導致不動產登記檔案的不規范，檔案管理水平不一致，這種歷史遺留問題是造成當前數據整合難度加大的根本原因。
（2）制度不完善
國家和各省市雖已相繼出臺了關于不動產統一登記的制度和實施辦法，但不夠全面和完善。由于不動產登記機構的整合，不動產登記檔案也需要移交，對于做出移交國家相關規定中沒有具體的規定和標準，需要各地方針對本地實際情況制定方案。導致基礎好、檔案數量少的地方整合、移交相對容易，一些檔案數量多、整合難度大的地方執行困難，對統一登記工作的效率影?較大。
（3）利用需求與服務水平的矛盾
隨著不動產登記檔案的查詢量日益增加和利用需求的多樣化，需求和服務水平之間的矛盾日益凸顯出來。具體表現在兩個方面：一是新媒體和新技術給用戶獲取信息、查詢信息和共享信息帶來了極大的便利，使信息需求量上漲，信息用戶數量增加。二是信息用戶的增多給人力有限的傳統信息服務帶來較大壓力，利用者追求高效、便捷、安全的服務，而處于變更調整的不動產登記部門無法提供令使用者完全滿意的服務。
3 改進不動產登記檔案的利用服務措施
不動產檔案管理者是負責不動產檔案的收集、整理、保管、鑒定、登記、統計和提供利用的工作人員。加強對不動產管理主體，尤其是對基層檔案員的管理，有利于確保不動產檔案集約管理工作的具體實施，同時保證檔案內容的真實性和準確性。提升基層檔案工作者檔案管理能力的渠道主要有：
數字化不動產檔案管理指的是利用現代化的數字技術以及設備，即計算機網絡系統對不動產檔案信息進行收集、整理、存檔等，最終通過利用數字技術實現對不動產的檔案管理。在數字化檔案管理中，檔案信息多以電子檔案或者數字檔案的狀態被儲存或使用，在相關檔案信息的調用過程中，使用者必須借助計算機網絡系統進行信息檢索操作，而且借助數字化系統，檔案信息會更加全面，而且檔案管理工作會更加方便和高效。數字化不動產檔案管理利用發展平臺的搭建，是以數字化不動產檔案管理為基礎，通過建立數字化平臺，最終實現對數字化不動產檔案的科學管理。
2.不動產登記檔案數字化主要問題分析
2.1登記信息共享率不高，工作效率較低
目前的不動產登記業務檔案管理工作普遍存在任務繁重、共享程度不高等問題，不斷增加的城市用地、房屋交易導致檔案管理的強度和難度日益增強。另外，在不動產的登記過程中，涉及到諸多業務部門的整合、業務分工調整、登記交易量，工作強度加大這些因素促使不動產登記業務檔案數字化管理工作力度加大。與此同時，一些不法分子冒名頂替、偽造證件等，也給不動產登記安全帶來很大隱患，影響整體工作效率的提高。
2.2不動產登記檔案管理軟件差異性較大
由于各部門管理人員水平、重視程度的不同，導致對不動產檔案管理的軟件設計、硬件功能、管理流程和管理模式都有所不同，他們對檔案數字化管理過程中新技術的應用和軟件開發的程度不同。通過對一些不動產檔案管理數字化的實際狀況的了解，軟件在數據采集、系統功能等方面均沒有達到國家規定的相關標準。一些不動產登記部門在使用軟件的過程中沒有即時更新軟件動態，一些虛假無效的信息，對基礎地形圖的管理不規范，在信息數據的接收和交換方面存在漏洞。有些部門為了應對統一不動產檔案管理軟件，防止“倒庫”中的信息數據丟失，將舊軟件拋棄，重新開發新的檔案數字化管理軟件，造成了檔案管理工作的重復性。
2.3抗風險打擊能力不足
房地產登記檔案作為重要的產權資料，抗風險能力的提升應該作為檔案管理工作的重中之重。目前，大量數字化信息都儲存在硬件設備中，設備的安全直接關系到檔案信息的安全和完整。電腦、硬盤、光盤等存儲設備具有一定的保存年限，需要不斷進行拷貝和更新，以維護數據安全。如果保管不當，可能發生損壞或老化等現象，導致數據損失損毀。網絡、計算機和信息系統是檔案管理現代化的基礎，但同時也是信息安全風險存在的地方。黑客攻擊、病毒蔓延、技術落后、治理不及時等是產生不安全因素的根源。
3.不動產登記檔案數字化存在問題的解決措施
3.1強化檔案管理意識
正確的意識可以對行為進行科學指導，所以，為了不斷完善不動產檔案管理利用發展平臺的功能，為了使不動產檔案管理能夠在城市建設中發揮應有的作用，應?強化檔案管理意識。不論是管理者還是普通員工，都必須認識到檔案管理關乎到城市建設工作的開展，檔案信息是其開展后期工作的重要依據，而且檔案信息可以為建設管理者進行決策提供一定的參考。檔案管理工作人員要能夠嚴格要求自己，力爭做好每一個環節的工作。
3.2加強檔案數據庫建設
在數字化不動產檔案管理利用發展平臺建設過程中，各類不動產檔案主要以數據信息的形式存在，而計算機網絡則是為此類數據信息的傳遞與處理構建了一個良好的平臺。為了實現對信息時代不動產檔案管理中所涉及的各類信息進行有效處理，必須構建一個完備的數據庫，數據庫可以對各類不動產檔案信息進行儲存，也可以方便城市建設管理部門的及時調用，進而為城市建設工作的有序開展提供有力的支持。具體而言，所建立的數據庫要包含城市不動產檔案信息的全部內容，所建立的數據庫要進行嚴格分類，當檔案信息數據庫建設完成之后，企業需要設立專門的計算機系統維護人員或專門的部門對數據庫進行定期的維護，如果有新增加的不動產檔案信息，要將其在數據庫中進行及時地分類并建立索引，對各類檔案信息進行及時更新和完善，以此確保檔案數據信息的安全性和完整性。
3.3加大專業人才的培養力度
為了有效推動數字化不動產檔案管理利用發展平臺建設工作的開展，首先必須加大專業人才的培養力度。在相關檔案管理人員的培訓過程中，主要進行理論知識傳遞和實踐操作培訓，通過此類培訓，使檔案信息管理工作人員能夠更好地規范自己的行為，以維護不動產檔案信息的安全性。其次，可以引進高素質的計算機管理人才為進一步完善不動產檔案管理提供幫助和支持。
3.4完善現有的法律法規
面對不動產登記業務檔案數字化管理工作中缺乏制度保障的問題，相關管理部門需要及時出臺合理的法律法規，明確規范工作職責，做到責任到人，避免責任追究無制度可循；同時有關不動產登記業務檔案的數字化管理必須要有統一的評價標準，確保參與相關工作的每個部門的工作達標，避免信息透漏等現象。只有有法可依，有制度可循，不動產登記檔案的數字化管理工作才能互惠互通，不動產的登記工作才能順利開展。
1 房地產檔案轉型不動產檔案數字化管理的意義
房地產檔案轉型不動產檔案數字化，就是通過一些信息技術手段，比如計算機、掃描設備、數據庫技術以及多媒體儲存技術等具有鮮明的信息化特征的先進、科學、發達的技術，有效實現將各類不動產檔案轉化為明確的數字信息，并且講這些信息儲存在數據庫里，借助網絡將全國的不動產檔案信息統合起來，并且通過計算機、大數據挖掘等技術進行統一管理，目標就是要建立一個系統、前面、科學、完備、安全的不動產信息數據庫，供社會各界人士在國家機關的允許之下使用。這種方式極大方便了房產檔案的集中管理與高效傳輸，在很大程度上實現了數字資源在全社會的共享。
2 實現房地產檔案轉型不動產檔案數字化管理的重要性
在經濟快速發展的今天，房地產已經成為了我國經濟的支柱性產業，房產交易數量自2002年以來一直保持在高位，同時還在不斷擴大，同時房地產交易的方式也發生的重大改變，傳統的房地產檔案管理模式已經無法適應新形勢下房地產業的發展形勢。不動產檔案數字化管理可以很好的克服傳統的房產檔案的很多缺陷，信息取得方面、信息傳輸、信息分析的處理速度大幅度提升。同時不動產檔案登記時可以采用數字化的方式，記錄更多的信息，比如圖像甚至是視頻資料。在檔案保存方面，由于是數字化的檔案，只需要建設完備的數據儲存設備既可。完全不需要像傳統的房產檔案那般，需要保存大量的紙質檔案，同時還要注意檔案的分類、整理、儲存，傳統的管理方式查詢檔案也是一件非常繁瑣的工作。而數字化的檔案管理工作，只需要設置好管理邏輯，就可以自動進行不動產檔案的分類、整理、儲存，檔案調取也極為方便。這些優勢能夠不斷推動不動產檔案的管理水平提升，推動不動產檔案管理的發展，更好的為國家掌握詳實數據、為房地產企業發展提供正確、科學的信息提供幫助，為我國房地產事業發展提供最專業、最規范、最方便的數據服務。
3 提高不動產檔案數字化管理水平的有效策略
3.1 加強不動產檔案數字化管理的認知
近年來，雖然不動產檔案管理方式方法在不斷改進和完善，但是進度不快，效果并不是很明顯，一個很主要的原因就是不動產檔案管理人員以及各地地稅房地產管理部門沒有對不動產檔案數字化管理的認識不足，重視程度不夠。很多的相關人員及部門，將不動產檔案數字化管理僅僅視為簡單的文案處理工作，忽視了這項工作成果對于國家和房地產行業的重要作用。因此，在實際的管理實施過程中，沒有對信息采集和分類工作抱有足夠嚴謹的工作態度，使得信息收集過程形式化過重，嚴重破壞了信息的完整與準確，從而降低了使用價值，也耽誤了工作時間，影響效率。
3.2 提升管理人員的業務能力和專業水平
應當正確認識的是，不動產檔案數字化管理已經早已超越了傳統的手工勞動范疇，而發展到了知識型技能型的工作。我國缺乏不動產檔案數字化管理的相關專業人才，管理人員只要具有相當的級別才會有相應的檔案管理專業的人員，其余人員也沒有經過嚴格的識別與培訓，有的是其他人員富余的崗位補充過來的人員，這些人對于不動產檔案數字化管理的重要性認識不足，也沒有相關工作經驗及技能，無法有效開展相關工作。
數字化管理不動產檔案，是一項復雜的工作，涉及到的工?N多、專業多，對于專業能力和技術能力有著很高的要求。數字化管理不動產檔案的相關人才，必須要有全面系統的知識框架、強大的觀察能力與數據處理能力，同時還要有縝密的思維以及細致的工作作風。管理部門必須要培養一支專業素質高、思想觀念好、文化水平高的卓越的不動產檔案數字化管理人才。這些人才還要熟練掌握各種自動化辦公設備的應用。相關單位和企業應當重視培養專業的不動產檔案數字化管理人才，目的就是要培養一支專業、敬業、精業的團隊。
3.3 其他措施
實現不動產檔案數字化管理的目的在于科學、系統得管理房產檔案，方便數字檔案的調用、查閱以及相關部門與房地產企業及其他單位合法研究，為此就要保證檔案的完整、權威、科學與便利，為國家以及企業管理者制定決策提供科學的參考依據。如果檔案管理過程因為管理不善，導致檔案內容缺少、信息記錄不完整、不規范，這一定會導致檔案信息的全面性、真實性和適用性大打折扣，進而失去了數字化不動產檔案的存在意義。想要快速有效實現不動產檔案的數字化管理，必須要不斷提高數字化管理不動產檔案的工作能力與工作效率，相關機構與單位應當從思想入手，深化人員不動產檔案的數字化管理重要性的認識，讓員工充分認識到不動產檔案的數字化管理對于我國房地產業發展以及政府的有效管理的重要性。然后再管理過程中，不斷加大人力與經費的投入，以最快速度消除不動產檔案的數字化管理工作存在的弊端，推動相關工作向著更好、更快、更完備的方向發展，促進檔案管理現代化建設。
XX年，我局檔案工作在黨組的領導下，在xx市房產信息檔案館和縣檔案館的業務指導下，在局相關業務科室的相互配合下，積極開展房產檔案管理工作，認真完成我局年初下達的各項工作目標任務及大邑縣檔案局和成都市房產信息檔案館安排的工作。在檔案管理工作中，認真學習檔案管理業務知識，加強檔案法、保密法的學習。建立、健全和完善檔案管理制度，對移交、歸集到我館的城建、房產檔案，認真進行整理、掃描、組卷、入庫上架存放，使檔案管理工作正常開展。
一. 今年，我辦工作人員積極開展“兩學一做”的學習教育活動，結合本職工作實際，認真領會學習目的，牢固樹立全心全意為人民服務的宗旨意識，能以飽滿的工作熱情、積極的工作態度、奮發向上的精神狀態開展檔案管理工作。
二. 積極參加xx市房產信息檔案館組織的檔案管理業務培訓和檔案管理的業務學習。6月，市房產信息檔案館在xx區組織召開了“2016xxxx系統檔案信息工作現場交流培訓會”。就各區市、縣房產檔案管理工作情況、檔案信息化管理工作的經驗進行了交流；對檔案管理中的消防知識普及、消防常識等進行了培訓，參觀了消防官兵的技能演練。讓我們增添了防火安全知識。
三. 對房產檔案資料的外借、房產檔案的歸集接收利用軟件進行管理；在檔案的整理、掃描組卷方面，今年完成房產檔案規范的整理、掃描 、組卷累計 ：城市（4000卷）；農村（掃描230卷）；實現了電子和實物檔案的雙重存儲。由于我局檔案館正在改建，尚未竣工，預計2017年3月可投入使用，原有的檔案室因庫房容量不足，所以農村產權檔案均未組卷，新增房產檔案也不能做到及時組卷、上架。
四. 政務中心房產檔案的查詢，采用了自主查詢、人工查詢、網上預約極大地方便了辦事群眾。今年查詢房屋檔案資料（9825戶）;個人住房信息查詢證明（12300戶）;接受法院查封房產（180戶）、解封（30戶），促進了我局正常工作的開展。
五.在檔案庫房管理方面，落實專人管理庫房，使上架檔案擺放整齊有序、落實“九防”措施，促進工作的開展。
六、按時完成年鑒資料。
七.11月10日不動產管理中心成立，根據職責劃分實行不動產登記后，新產生的檔案，我館不再接收，將由新成立的“不動產登記中心”來收集整理。我館只負責11月10日前的存量檔案的整理、歸集、查詢工作。
八.在檔案管理方面，我辦離市局房產信息檔案館要求還差的遠，工作的質量和標準還需提高，檔案管理方面還有很多具體工作等待我們去完成，面臨的困難等著我們去克服，為此我們將迎難而上發揚吃苦耐勞的精神，加強工作作風的培養，以嚴謹、細致、積極進取的工作作風，做好檔案管理各項工作。
九、我們將以局領導和上級指示精神為工作動力，加強檔案業務學習， 提高我室工作人員的檔案業務素質。認真學習《檔案法》及檔案管理的規章制度；提高我室工作人員的檔案業務素質，在做好日常工作的同時，把好房產檔案整理、掃描、組卷工作的質量關。并請市局房產信息檔案館指導我室業務工作，加強檔案資源、信息化建設，虛心學習先進單位的好方法和管理經驗，使檔案管理工作上一新臺階，促進我局各項工作的有序開展。
多措并舉 攻堅克難
安達市不動產登記工作于2015年4月正式啟動實施，在實施的過程中，安達市嚴格按照國家、省、市有關要求，并立足全市實際，深入研究探索，多措并舉解決遇到的難點問題，使不動產登記工作取得了階段性成果。
安達市不動廣：登記局于2015年6月正式成立，為國土局內設股級管理機構，主要負責制定全市不動產統一登記工作規范，承擔初審、復審和核定工作。安達市不動產登記中心于2015年8月正式成立，做為全市統一登記經辦機構，為隸屬于國土局的副科級事業單位，內設8個股室，領導職數一正兩副，人員編制60人。主要負責全市不動產登記工作受理和發證、不動產信息平臺建設和維護，以及檔案管理和使用等項工作。目前，安達市不動產統一登記職責整合工作已經全部完成，分散在國土、房產、農業、畜牧和林業等部門不動產登記職責已整合到中心，統一由國土部門承擔。
信息平臺建設已經完成。安達市被正式確定為全國不動產登記信息平臺建設試點后，通過綜合比較，聘請南京國圖信息股份有限公司作為安達市信息平臺建設技術支撐單位，幫助安達市開展不動產登記信息平臺建設的軟件開發和數據更新整合、工作人員技術培訓等項工作，同時制定完成了《安達市不動產統一登記信息平臺建設技術方案》，市政府撥付專項經費97萬元用于購置服務器、排隊機和電子屏等硬件設備。目前，按照平臺建設時間和任務安排，各類登記數據、軟件系統及資源整合、城市地籍調查成果更新、地籍編碼和房產登記數據分析匹配等項工作基本完成，不動產統一登記流程網絡再造已經成形，12月中旬實現了與國土部聯網上線運行。
檔案資料移交穩步推進、登記服務模式初步形成。為保證房產、林業、農業、畜牧等部門原有不動產檔案順利移交，安達市在新成立的人民辦事中心一樓設置了500平方米的不動產登記檔案室，制定下發了《安達市不動產登記資料移交與整合方案》和《安達市不動產登記資料清理和移交的通知》，明確先行移交經過掃描的檔案電子版和電子登記數據，各類圖、表、卡、冊等紙質資料仍然由原單位暫時保存，不動產統一登記業務開展后，按涉及的具體不動產單元進行了檔案移交。
按照省政府“統籌兼顧、便民利民”要求，安達市將不動產統一登記服務大廳設在新成立的人民辦事中心三樓，大廳使用面積700平方米，設置不動產登記窗口10個，房屋、林權和草原審批窗口7個，繳費和繳稅窗口2個，實現了不動產統一登記和各部門的行政審批集中辦理，初步達到了一站式辦公標準，極大地方便了群眾和企業辦事。
保障措施有力 打造一流服務平臺
由于開展不動產統一登記涉及部門多，覆蓋范圍廣，所以在工作開展之初，安達市就確定了“政府主導、部門聯動、統等推進”的工作思路，有力保障了此項工作的順利推進。
按照上級有關要求，安達市成立了由市長為組長，主管副市長為副組長，由國土、財政、房產、農業、林業、畜牧等部門主要領導為成員的安達市不動產登記工作領導小組，統一領導開展全市不動產登記工作。領導小組下設辦公室，辦公室設在國土局。2015年4月以來，領導小組共召開聯席會議4次，聯席會議辦公室會議7次，就職責整合、機構設立、人員劃轉、平臺建設等工作遇到的問題進行了研究和解決。
學習借鑒外地經驗、訓練提升人員素質。在開展不動產登記的過程中，為了更好地學習借鑒外地先進經驗，2015年8月中旬，安達市選派國土、房產、政府法制辦等相關人員到四川瀘州，就不動產登記工作進行了為期三天的學習。11月20日，再次選派國土局一名業務局長和幾名業務骨干到四川成都和重慶等地學習不動產登記有關事宜。
為適應不動產統一登記業務需要，提高工作人員理論和系統操作水平。在不動產統一登記發證業務正式開展前，聘請南京國圖信息股份有限公司技術人員對不動產登記窗口工作人員進行了信息系統操作技術培訓，并由國土局統一組織系統學習了《不動產登記暫行條例》和《安達市不動產統一登記服務指南》，使全體工作人員，尤其是窗口工作人員不僅熟悉了不動產登記有關業務流程，還提高了職業道德，了解了應該遵守的具體規定，為不動產登記工作全面開展夯實了堅實基礎。
圍繞便民主線打造一流服務平臺。在不動產統一登記信息系統安裝調試完成后，安達市組織工作人員進行了為期一周的模擬登記訓練。按照不同登記類型，選取多個住宅用戶、商服用戶、取得土地審批的工業企業作為申請人按首次登記、變更登記和轉移登記等類型進行模擬訓練。登記受理窗口受理申請材料，權籍調查和測繪窗口模擬進行調查和測繪，編制不動產單元號，并出具房地產平面圖，審核窗口填寫完善簿冊、審核，繕證窗口根據審核結果打印《不動產權證書》、《不動產登記證明》并發放到申請人手中。
關鍵詞：房屋拆遷；產權；注銷登記
全國城市房屋拆遷產權注銷工作目前普遍存在管理遲滯的問題，權屬證書出現流失、損毀或在拆遷實施單位、街道辦事處以及征收辦等部門散亂堆放等現象。產生這些問題的根本原因是，房屋拆遷時，人們對產權初始轉移登記較為重視，但卻忽視了產權注銷登記，于是給一些不法分子有機可乘、制售產權證和騙取拆遷補償款項等機會，從而影響社會的穩定。
一、注銷登記辦理所依據的法律規定
1、在2007年10月1日出臺的《物權法》第六條規定消滅不動產物權，需要依法進行登記；第九條規定消滅不動產權只有經登記后方可生效，而未經登記的無效，但法律另有規定的則除外；第十四條規定消滅不動產物權，依法應當登記，并從在不動產登記簿記載日起生效；第三十條規定消滅物權為合法拆除房屋的事實行為，在事實行為開始起生效；第一百五十條規定消滅建設用地使用權時，應當由登記機構將用地使用權收回；第一百五十五條規定消滅已登記宅基地使用權，應當在登記處及時辦理注銷登記[1]。
2、《房屋登記辦法》中第四十條規定在消滅登記的所有權之后，原權利人，沒有進行注銷登記申請，依據人民政府生效的征收決定，登記機構可以辦理注銷登記，并在登記簿上記載，令所有權失效。在《城市房地產權屬檔案管理辦法》中地十六條規定產權檔案管理機構需要對房地產權屬變化情況加以掌握，并對有關權屬檔案材料進行及時補充，充分保證房地產權屬現狀與房地產權屬檔案的一致性。
二、城市拆遷房屋的產權注銷登記存在的不足
1、產權注銷登記申請存在的不足問題。一般情況下，城市建設拆遷房屋通常有兩種方式，即產權交換及貨幣拆遷。該行為屬于一種房地產交易，相當于在某段時間內拆遷人與產權人等特定對象間的強制易，理論上交易雙方在拆除房屋之前應當錢房兩清并共同申請登記，若產權人不同意時將會強制性拆遷[2]。根據房屋登記辦法規定，房屋產權注銷的申請由所有權人進行，然而在沒有有效的制約措施下，在房屋拆遷后，沒有人主動申請房屋產權注銷。并且開發公司拆遷房屋遺留的產權注銷歷史問題，更形成無人問津的陳年舊賬。
2、對不申請注銷的制約存在的不足。拆遷主管部門對于城市建設中新的拆遷征收項目，仍然進行項目拆遷驗收，土地部門和登記機構依然頒發土地證和預售許可證，從而影響到國家稅收政策的執行 。對于事實已拆遷，卻多年為注銷而引起的遺留問題不加重視。導致出現“前未注銷清，后面注銷亂”的混亂現象。
三、城市拆遷房屋產權注銷登記的具體措施
1、對于池州市的產權注銷登記工作，可以采取首先由該市房產管理局出臺《關于做好拆遷后房屋產權注銷登記工作的通知》等規范性文件，選擇一種在簽訂拆遷補償協議時，由拆遷人將權屬證書收回的方法，在拆除房屋后并由拆遷人單方面主動申請，并通過檔案館直接將產權登記注銷，然后將注銷憑證頒發給拆遷人。第一，在申請拆遷項目報結之前，拆遷人應當先在產權檔案館，將房屋權屬證書原件以及申請房屋注銷登記權證等一式三份提交給相關人員，以便辦理所拆除房屋的注銷登記手續。第二，在核準拆除房屋注銷登記之后，產權檔案館出具“池州市房屋注銷登記憑證”并將蓋章確認的兩份權證清冊返還給拆遷人。并注意清理相關的實物檔案及電子檔案。這種建立在產權管理、檔案管理以及地理測繪信息管理基礎上的產權注銷登記方式，具有較高的辦事效率。
2、對于池州市的產權注銷登記，還可采取首先由地方頒布《池州市城市房屋拆遷管理辦法》，規定由市房產行政主管部門對拆遷范圍內的房屋所有權屬進行詳細審核，待審核通過后，才能給所有人予以補償 。在結束拆遷后，通過市房產行政主管部門由拆遷人辦理房屋產權注銷登記手續，從而注銷產權。
3、對于池州市的產權注銷登記，亦采取將產權注銷、檔案館產籍注銷以及測繪部門圖籍注銷同時進行的方法。一是，由池州市的區政府去圖測繪公司對所拆遷房屋申請測繪，將拆遷范圍進行圖籍界定，并且重要建筑物通過影像資料的形式加以保存。二是，由產權檔案館詳細查詢所拆遷范圍內房屋的產權檔案，并向區政府提供明細查詢匯總表。三是，在簽訂協議和實施補償之前，由區政府將權屬證件提供給登記中心，并由登記中心對證件進行核驗并確認，然后決定是否進行產權注銷申請。最后，注銷登記由市房產登記交易中心辦理并核準，并出具“池州市房屋權屬注銷登記證明”作為補償的憑據和備案。若出現由于檔案缺失而無法對權屬證件進行核驗及注銷的問題，可以由房屋所在地區向市重點辦集體上報，然后由市重點辦集體加以分析研究再作出相應決策。關于測繪服務的收費問題，在對拆遷范圍進行圖籍界定的測繪時，應當按照減半的收費標準來收取。
此外，對于城市過去拆遷房屋遺留的所有權人沒有申請產權注銷登記的情況，根據生效的拆遷協議文書，登記機構可以將其在登記簿上記載，并將原所有權收回或公告作廢。
結束語：由于大量的城市房屋需要拆遷，然而卻存在沒有人主動去申請產權注銷的問題，所以導致產權以及產籍等管理方面出現了許多問題，給國家的限購政策、稅收政策等帶來了嚴重的影響。因此，應當依法規定拆遷人主動辦理房屋拆遷的產權注銷登記，從而充分保證房地產權屬現狀與房地產權屬檔案的一致性。（作者單位：安徽省池州市房地產交易中心）
參考文獻
一、深刻認識房屋交易和不動產（房屋）登記的關系，要高度重視房屋交易與不動產登記的有效銜接
不動產統一登記改革的主要目的是：“實行一站式服務，減少辦證環節，方便企業和群眾”。房屋交易是不動產（轉移、抵押）登記的起因，不動產登記又是房屋交易的結果，房屋交易監管能降低不動產登記的風險，而通過不動產登記明晰產權才能保障房屋交易安全。房屋的轉移、抵押登記是不動產登記中最頻繁、工作量最大的工作，房屋交易和不動產登記是緊密相連、一站式服務的上下環節。房屋是城鄉居民最重要的不動產，房屋交易和登記能否做到便民、安全、高效，與人民群眾利益密切相關，直接關系著人民群眾對政府機關的評價和影響，也是檢驗改革成敗的主要標準。
回顧我國房屋交易和房屋登記的發展歷程，是先有房屋交易后有房屋的權屬登記。為維護房地產市場秩序，保護交易安全，各地于上世紀80年代中期先后成立了房屋交易管理機構和房屋權屬登記機構。由于房屋交易管理和房屋權屬登記管理機構分設，群眾辦事不方便，于2000年住建部倡導房屋交易登記一體化管理，全國各地陸續將兩個機構合并成立房屋交易和登記中心，真正實現了“一站式”服務。這些歷史的經驗總結應吸取和借鑒。
二、房屋交易管理機構和不動產登記機構的設置要結合當地實際，充分利用現有資源，最大限度地方便群眾，減少兩個機構間的協調困難
建議采用以下兩種模式：
第一，房屋交易不動產登記機構一體化，即一個機構負責房屋交易和不動產登記。黨政、人事管理直接隸屬市（縣）人民政府，房屋交易管理業務接受住建（房產管理）部門的指導監管，不動產登記業務接受國土部門的指導監管，按時完成住建（房產管理）和國土部門下達的各項任務。
第二，房屋交易和不動產登記機構分設者，房屋交易隸屬住建（房產管理）部門，不動產登記隸屬國土部門。兩個機構在一個辦事大廳，設立房屋交易不動產登記綜合服務窗口，做到“一站式”服務。即群眾一次性申請，兩個機構所需資料一次性收齊，一次錄入（掃描）信息共享，然后分別審核，資料內部轉遞（分揀、建檔），一次性收費，一次性發放不動產權證，房屋交易申請資料和不動產登記申請資料分別歸檔。
三、只有做到房屋交易登記信息適時共享，才能降低房屋交易登記機構分設所帶來的風險
房屋交易登記機構已經分設且沒有在一個辦事大廳設立綜合窗口的，為方便群眾辦事，防范交易登記風險，一定要做到房屋交易、不動產登記信息適時共享。如果不能適時查閱住建（房產管理）部門的樓盤表，不能隨時查閱登記機構的登記簿，就不能確定房屋的權屬、抵押、限制狀況，就有可能出現房屋重復買賣、重復抵押，將已抵押、查封的房產進行轉讓，不能上市交易或購買的房產被上市交易或購買，影響房地產市場的調控，造成房地產市場秩序的混亂，甚至引發法律訴訟和國家賠償。
四、機構分設者，房屋面積管理和土地面積管理仍由房產、國土部門各司其職，互相配合
房屋面積管理仍由房產部門負責的理由如下：一是中編辦文件規定房屋產權管理仍由住建部門負責，房屋面積是房屋產權管理的一個重要內容，也是建立個人住房信息系統不可缺少的組成部分，國土資發 〔2015〕90號兩部委文件已對該問題有明確界定；二是房產部門有《房產測量規范》和政策法規，有專業的房產測繪隊伍；三是為加強房地產市場管理，維護房地產市場秩序，保護購房人的合法權益，減少房屋合同面積與實得面積糾紛，在核發商品房預售許可證、簽訂購房合同前要進行房屋面積預測算并記載樓盤表；四是在房屋交易登記的前期工作環節確定房屋面積，且誰測繪誰負責，可有效防止因交易面積和登記面積差異引起的矛盾；五是國土部門有土地測繪的政策法規和專業隊伍，房產測繪和土地測繪政策性、專業性非常強，暫時還不能兼容。
一、國有檔案在公物法中的法律性質與法律地位
按照公物法的一般理論，所謂的公物是指國家或者公共團體直接為了公共目的而提供使用的有體物[2]。公物有多種分類方法，民法上關于財產的分類諸如動產和不動產、特定物與種類物、原物和孳息、主物和從物、可分物與不可分物等都有適用的余地。公物按照使用目的可以劃分為:1、公共用財產(公共用物或公用公物)，是指行政主體直接提供公眾使用的公物，包括道路、橋梁、市場、公廁等。公眾可以對此類公物進行一般使用或者特許使用;2、公務用公物(行政用物或公務公產)，是指國家機關或行政機關內部使用的公物，包括國家機關的辦公大樓、交通工具等等;3、事業用公物，在行政法上被稱為營造物用物，是指供國有事業單位使用的公物，包括公立博物館、圖書館、美術館、學校、醫院等所使用的國有財產。[3]根據公物是經由人力加工后提供于公共使用，還是保持自然的形態而被利用，可以區分為人工公物和自然公物。前者如河川、海岸等，后者如道路、橋梁等。根據公物的所有權的歸屬，可以區分為公有公物和私有公物。在我國，公有公物包括國家所有公物和集體所有公物。宗教財產也屬于公物，西方國家通常將之歸屬于公法團體的財產。在我國由于不承認宗教組織為公法團體，而只是作為私法法人，因此，宗教財產應當歸入私有公物。此外，還有預定公物，是指尚未成為公產，但預定將成為公產，對其管理處分適用公物的規則予以規制的財產。如為了國有道路、高速公路或鐵路的建設和改良，可以指定保留的土地，在保留土地禁止進行建筑。在我國以鐵路留用土地最具代表性，鐵路留用土地可以出租、耕種，進行農業利用[4]，但是禁止修建永久性和臨時性建筑物。鐵路用地屬于受國家特別保護的國有土地。[5]因此，公物具有所有權主體公共性(國家或者公共團體)、供用目的公共性和公物形態有體性的特點。
國有檔案符合公物的基本特征:
第一，國有檔案是國家通過各級檔案機構提供給公眾使用的物品。國有檔案的所有權主體是明確的、一元的，即國家，在管理主體上是多元的，即中央級檔案機構、省級檔案機構、設區的市級檔案機構、縣級檔案機構。檔案所有者正是通過諸多檔案管理者向公眾提高檔案利用的。
第二，國有檔案是國家直接為了公共目的而提供使用的。在公物法中，公共目的包括四種情形，即政府公務目的、事業公務目的、企業[6]公務目的和公眾使用目的[7]。而國有檔案被提供利用的目的主要是公眾使用目的，即由不特定的公眾根據檔案的利用規則對檔案進行閱覽、復制和摘錄(《檔案法實施辦法》第22條)。檔案的公眾利用性目的不僅適用于已經向公眾開放的檔案，而且也適用于處于未開放狀態的檔案，所不同的是這類檔案屬于預定公物，即尚未成為公物，但預定將成為公物，對其管理處分予以公共規制的物，如公園預留地、道路預留地等都屬于此類公物。對處在未開放狀態中的檔案而言，根據檔案的解密和公布制度，國家檔案館保管的檔案，一般應當自形成之日起滿三十年向社會開放(《檔案法》第19條)，決定了即使是未開放狀態的檔案仍然是預定要向公眾開放和提供使用的。
第三，國有檔案屬于有體物。國有檔案在財產形態上屬于有體物，要明白這一點必須與國有檔案所載內容的無形性區分開來，毫無疑問，國有檔案所承載的信息屬于無形財產，但是國有檔案的法律規制以及使用制度并不是以其中所記載的信息作為出發點，而是著眼于國有檔案本身的查閱、復制和摘錄，可以說是以國有檔案的物的屬性作為法律規制的基礎的。
因此，可以說，國有檔案作為國有財產，屬于公物法理論上的公眾用公物(公眾用國有財產)、動產公物，還有部分處在未開放狀態的國有檔案屬于預定公物，對國有檔案的法律規制以此為出發點建構其靜態的法律歸屬控制機制和動態的公物利用管理機制。
二、國有檔案所有權的規范現狀與公物法規制前景
公物具有其被利用提供于公共之用的特點，一方面，作為所有權的客體，與私法上的交易秩序有密切關系，另一方面，作為公眾用公物，已經或者預定要提供于公共之用的，從維持公物的效用的角度看，要求公物盡量獨立于交易秩序(有的公物根本就難以成為私法上交易的對象)。由此呈現出公物在法律規制上的特殊性。
以公物在法律地位上的一般特征為背景，結合《檔案法》的有關規定，可以發現國有檔案作為公眾用公物，具有如下特征:
第一，公物原則上不具有可流通性。所謂公物原則上不具有可流通性，也就是說原則上不得被私有化。《檔案法》對此有明確的規定，一方面，禁止任何人將應當立卷歸檔的材料(“準檔案”)據為己有(《檔案法》第10條);另一方面，禁止任何組織和個人出賣屬于國家所有的檔案(《檔案法》第17條、《檔案法實施辦法》第18條第1款)，而且國家所有的檔案的復制件也禁止私自攜運出境(《檔案法》第18條)。值得說明的是，盡管《檔案法》提出了“檔案所有權”的概念，但是檔案所有權并不能等同于私人所有權，其最明顯的特征就在于:檔案所有人和檔案管理人并無對檔案進行處分的自由，尤其是禁止擅自銷毀檔案，也不允許有檔案交易的自由。因此，檔案所有權的概念并不能完全適用《物權法》關于所有權人權能的規定(第39條)，更應著眼于對所有權人或者其管理人的使用、收益與處分權能的限制甚或禁止(所有權的社會性)[8]。
第二，公物原則上不得為強制執行的標的。也就是說，即使在公物所有人或者管理人被依法強制執行時，公物不得成為強制執行的對象。如在臺灣地區《強制執行法》上，強調金錢請求權之強制執行，債務人為中央或地方機關或依法為公法人者，債務人管有之公用財產，為其推行公務所必需或其移轉違反公共利益者，債權人不得為強制執行。關于前項情形，執行法院有疑問時，應詢問債務人之意見或為其他必要之調查(第122-3條)。在理論上，公法學也是承認政府債務享有不受普通法執行手段約束的優先權。享有這種優先權的原因在于公共行政部門中事務的運作不能操縱在債權人手里;在保證公務運行和維護國家信用之間，應以前者為重。[9]原則上國家公產不得成為強制執行的標的，不得成為承擔政府債務的財產基礎。具體到國有檔案而言，即在國有檔案館負有重大債務時，人民法院也不得強制執行(查封、扣押、變賣或拍賣)國有檔案。但是我國《檔案法》或《民事訴訟法》并沒有規定這一點。
第三，公物原則上不適用取得時效的規定。通常認為公物既然供公共使用，則作為一種取得所有權方法的取得時效制度適用于公物就會導致公物所有權或者其他財產權利的移轉，會危及到國有公物所負擔的公共使命，危害公共利益，使得國有公物可以通過私法方法逃避為公共使用的目的限制。[10]但也有觀點認為，公物既然可能是私有，而且公物的公共用途也可以被廢止，從憲法財產權之“價值保障”觀點而言，[11]財產權之保護應當包括對公物的時效取得所帶來之交易價值。不過公物所有權時效取得以后，如未廢止公用，仍須受公用之限制。這一點由于我國《物權法》并未規定時效制度，因此，雖不需要言明，但是，在觀念上需要明確，無論是任何人占有國有檔案，也無論占有的期限有多久遠，均不能取得國有檔案的所有權。
第四，公物原則上不得公用征收。對于公用公物除先廢止其公用外，不得進行征收。“沒有必要對那些不用征收即已處在全社會公用中的物適用征收”。[12]這一點與私人檔案形成了鮮明對比，私人所有的檔案負擔了公共征收的義務。根據《檔案法》第16條的規定，私人所有的檔案所有者，一方面負擔對國家和社會具有保存價值或者應當保密的檔案的妥善保管義務，另一方面，在保管條件惡劣或者其他原因被認為可能導致檔案嚴重損毀和不安全時，由國家檔案行政管理部門采取代為保管等措施，甚至收購或者征購。盡管這里使用的是“征購”，但其含義與“征收”相同。《檔案法》和《檔案法實施辦法》均未言明如何確定征購的價格，亦即對私人檔案所有者的征收補償問題。在檔案立法上應當根據《物權法》的理念和規定，將“征購”修改為“征收”，并增加關于對征收私人檔案的補償規范。
第五，對與公物毗鄰的私人不動產的限制。民法上規定相鄰關系制度是對于相鄰各所有權人于一定范圍內課以協力義務，以便調和相互間利害，以期達到共存共榮目的。[13]不動產公物與與之相毗鄰的私人不動產之間的相鄰關系，為了達成國有公物所負擔公益目的，或多或少地排除私法的使用。因此，有學者認為，公物的相鄰關系適用民法只是極少部分，絕大多數公物相鄰關系主要是由行政法規定的行政役權(administrative servitutes)或公共役權(публичный сервитут)調整的。該原則主要是針對不動產公物而言的，對于作為動產公物的國有檔案而言，并無適用的余地。
三、公物法視角下 “國有檔案所有權”的《檔案法》規制建議
在公物法的視角下，國有檔案的法律性質應當明確為公眾用國有財產(處在未開放狀態的國有檔案在性質上屬于預定公眾用國有財產)。
一方面，在國有檔案的靜態歸屬機制設計上，《檔案法》除應繼續維持國有檔案所有權的不可流通性，要明確國有檔案不能通過市場途徑移轉，即任何人不得出賣國有檔案之外，而且還應當明確即使任何人購買或者通過其他途徑獲得國有檔案也不能取得其所有權，即不存在善意取得的問題;同時，還要明確國有檔案也不能通過非市場途徑移轉。宜在《檔案法》修改中或在正在起草的《民事強制執行法》上明確國有檔案不得成為強制執行的對象，以此全面維持國有檔案的不可流通性，防止國有檔案通過非市場途徑移轉。盡管我國《物權法》沒有規定取得時效制度，但是還是應當在觀念上明確，國有檔案不能通過時效取得。
另一方面，在國有檔案的動態利用機制設計上，《檔案法》應當根據公眾用國有財產的法律本質建構國有檔案的利用制度，在作為國有檔案所有權人的國家、作為檔案管理人的國有檔案館、作為檔案利用人的不特定公眾和國家所代表的全體人民之間建立有效的使用機制。首先，要維持和監督國有檔案的公共目的性用途的持續實現。這里的公共目的性用途包括兩個方面的含義，一是公共利益性，即國有檔案的存在本身是為國家和全體人民的利益而存在的，國家建立和維持國有檔案制度最終是為了服務于所代表的全體人民的利益;二是公眾使用性，即國有檔案是供全體不特定的公眾按照檔案利用制度進行使用的，必須貫徹方便和照顧公眾利用的一般政策。其次，要檢討和修正國有檔案的利用制度，有必要將公眾對國有檔案的利用定性為權利，從而在公眾對國有檔案的利用受阻時，享有權利的救濟，即最終可能獲得司法救濟。
注 釋:
[1]值得說明的是，由于國有檔案和集體檔案在法律性質和法律地位上基本相同，因此，本文不擬專門研究集體檔案的法律性質和法律地位問題，本文中有關國有檔案相關問題的結論，可以適用于集體檔案。
[2][日]鹽野宏.行政法.楊建順譯，北京:法律出版社，1999年版:742.
[3]林騰鷂.公物概念之研究.東海大學法學研究(臺灣)，第16期:4.
[4]王衛國.中國土地權利研究.北京:中國政法大學出版社，1997年版:242.
[5]祝銘山.財產損害賠償糾紛.北京:中國法制出版社，2003年版:96-97.
[6] 這里的企業主要是指對國家和社會具有重要基礎意義和戰略意義的狹義的國有企業，不包括國家設立的一般性工商業企業。
[7] 張建文.轉型時期的國家所有權問題研究:面向公共所有權的思考.北京:法律出版社，2008年版: 201.
[8] .中華人民共和國物權法條文理解與適用.北京:人民法院出版社，2007年版，157.
[9][法] 莫里斯·奧里烏.行政法與公法精要.龔覓等譯，沈陽:遼海出版社，春風文藝出版社，1999年版:1098.
[10]翁岳生.行政法.北京:中國法制出版社，2002年版:467;王利明.中國物權法草案建議稿及說明.北京:中國法制出版社，2001年版:273;梁慧星.中國物權法草案建議稿:條文、說明、理由與參考立法例.北京:社會科學文獻出版.
[11] 李惠宗.憲法要義.臺北:敦煌書局，1998年版:190.
為了切實提高和保障公證質量，規范公證業務，根據《甘肅省司法廳關于開展全省公證質量檢查工作的通知》精神，市司法局于11月1日起組織對金昌市公證處和永昌縣公證處2002年以來的公證質量進行了一次全面檢查。本次檢查依據《公證程序規則》及相關法律法規，對照中國公證員協會的公證質量標準，緊緊圍繞真實性、合法性、程序化、規范化四個主要方面展開，重點集中在證據保全、不動產事務、遺囑繼承贈與等民事、強制執行、涉外涉港澳臺等五類公證事項。檢查分兩個階段進行，11月1日到15日是各公證處自查階段，采取承辦公證員自查、各公證員交替互查、全處集中評查等方式，在此基礎上公證處得出綜合檢查結論并上報市司法局公證律師管理科；11月16、17日是各地區檢查階段，由主管副局長帶隊，在市、縣公證處之間組織兩次互查。
一、基本情況
金昌市公證處2002年以來共辦理各類公證6349件，其中證據保全、不動產事務、遺囑繼承贈與等民事、強制執行、涉外涉港澳臺等五類公證1561件。在本次公證質量檢查中，重點檢查民事經濟類公證共526件，其中民事公證425件，經濟公證101件，經統計：合格證為521件，占總數的95.3％；基本合格證25件，占總數的4.7％；未發現不合格證。重點檢查涉外涉港澳臺公證共262件，合格證257件，占總數的98.1％；基本合格證5件，占總數的1.9％；未發現不合格證。另外，該處還在全處集中評查中通過民主評議評出優秀卷4件，對承辦公證員給予了獎勵。
永昌縣公證處2002年以來共辦理各類公證373件，其中民事類117件，經濟類256件。本次公證質量檢查全面檢查了所有辦結案卷。經統計，合格證為373件，占總數的100％；未發現不合格證。
在檢查中，市司法局和兩級公證處采取承辦公證員匯報自查結果、填寫“質量檢查閱卷筆錄”、座談檢查體會等多種方式，找出實踐工作中存在的問題，大家幫助提出改進意見。公證員們還利用這次檢查提供的交流機會，研究和探討了一些公證理論熱點和實踐難點，如能否提供刑事訴訟證據保全公證、遺囑公證如何達到保密要求等等，從而提高了自身的業務水平。
綜上，本次公證質量檢查通過全面自查和地區互查，重點檢查了市、縣兩級公證處各類公證事項辦結案卷1161件，合格與基本合格率達到100％。我市公證人員確能堅持真實、合法、程序、規范的公證原則，辦理公證時嚴格審查、認真把關，保證了公證質量。
二、存在的問題
1．存在輕視實體與程序其中一方的工作誤區。一些公證員在辦證時，或因事項簡單而不仔細詢問、理順法律關系，或一味追求事實準確無誤而忽視公證程序要求。
2．談話筆錄制作水平有待進一步提高。如談話不能緊扣主題、切準要害，談話內容缺乏“告知義務”內容，談話針對性不強，談話文字書寫不規范等。
3．個別公證卷宗制作有瑕疵，如缺乏次要證據、《受理通知書》，公證書無頁碼，公證書出證日期與審批日期不一致等。
4．具體辦證中把關不嚴的問題時有出現，特別是現場監督類公證，由于申請單位的原因，往往導致先公證后補相關材料。
5．檔案管理方面存在安全隱患，沒有專用保險柜，遺囑等保密卷宗存放不安全，安全措施不完備。
6．限于實踐操作困難，大部分案卷無法做到收費憑證入卷，公證處一般采用變通辦法，僅將發票號碼抄錄在案卷中。
三、改進措施
針對檢查中發現的問題和不足，我們爭取能糾正的，及時糾正；對目前無法補救的，如大量案卷缺少受理通知書等，將之納入公證處內部制度建設解決，在今后工作中注意改進。同時，還提出一些具體的改進措施：
1．進一步加強政治理論和業務知識的學習，充分認識公證工作的重要作用，提高公證人員的素質。
2．堅持高標準、嚴要求，嚴格執行公證質量標準，落實各項規章制度，及時查漏補缺，力爭今后公證質量實現新的突破。
3．完善工作制度、健全工作程序，要抓緊制訂檔案管理等業務制度。
