時(shí)間：2023-07-23 09:17:10
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本文利用普通工程造價(jià)作為理論基礎(chǔ)，結(jié)合水文水利工程的相關(guān)特點(diǎn)，研究探討了水文水利工程所適合的相關(guān)造價(jià)方法與計(jì)價(jià)方式，簡述如何合理有效的控制其造價(jià)，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化。
關(guān)鍵詞:
水文水利工程；造價(jià)；計(jì)價(jià)
1水文水利工程概況及其特點(diǎn)
水文水利工程一般包括以下幾種施工工程:測驗(yàn)河段基礎(chǔ)設(shè)施工程、流量與泥沙測驗(yàn)設(shè)施工程、水位觀測設(shè)施工程、水環(huán)境監(jiān)測設(shè)施工程、降水與蒸發(fā)觀測設(shè)施工程、水文水利圖像實(shí)時(shí)監(jiān)控設(shè)施工程、供電供水與通信設(shè)施工程及其他設(shè)施工程等。水文水利工程由于其普遍性，工程建設(shè)項(xiàng)目基本遍布大江南北，又由于其特定因素，地理位置往往位于河流等水域附近，同時(shí)占據(jù)著河流上下游以及左右岸的合適位置，布設(shè)的點(diǎn)一般相對(duì)較多，其覆蓋面積也相對(duì)較廣。從經(jīng)濟(jì)角度來說，由于水文水利工程類型較為復(fù)雜，具體到相關(guān)的特定工程規(guī)模往往不大，工程施工經(jīng)費(fèi)不穩(wěn)定，同時(shí)非生產(chǎn)施工環(huán)節(jié)產(chǎn)生的間接費(fèi)用(例如設(shè)計(jì)費(fèi)用以及監(jiān)理費(fèi)用)往往較高，相比之下，利潤較為低下，并且項(xiàng)目后期所帶來的持續(xù)性經(jīng)濟(jì)較不明顯。因此，水文水利工程通常由國家進(jìn)行財(cái)政撥款，屬于政府投資的非經(jīng)營性項(xiàng)目，從屬于國家公益性事業(yè)。
2水文水利工程各實(shí)施階段的計(jì)價(jià)分析
(1)單位建筑規(guī)模估算法:計(jì)算公式:C2=(C1/Q1)Q2F;式中:C1代表已建類似工程靜態(tài)投資額;C2代表擬建工程靜態(tài)投資額;Q1代表已建類似工程建設(shè)規(guī)模;Q2代表擬建工程建設(shè)規(guī)模;F代表綜合調(diào)整系數(shù)，(F通常由其他相關(guān)變量因素組成，包括其時(shí)間、地點(diǎn)、單價(jià)費(fèi)用等)。從公式看來，使用者將投資的投資金額與規(guī)模簡單的理解假設(shè)為線性關(guān)系，可想而知，這樣分析后的結(jié)果無法充分考慮到其實(shí)際施工中的具體因素，更無法將工程施工中所遇到的具體房屋設(shè)備以及相應(yīng)的附屬設(shè)施進(jìn)行分解估算與最后的匯總，因此往往不符合實(shí)際需求。簡而言之，該方法無法根據(jù)具體項(xiàng)目實(shí)施過程中的具體情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整后再估算，因此，單位建筑規(guī)模估算法的適用主要針對(duì)新建工程和儀器設(shè)備簡單快捷的單獨(dú)估算。于此同時(shí)，為了確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，還需要收集整合足夠的相關(guān)數(shù)據(jù)。
(2)建筑規(guī)模指數(shù)法。計(jì)算公式:C2=C1(Q2/Q1)XF;式中:C1代表已建類似工程靜態(tài)投資額;C2代表擬建工程靜態(tài)投資額;Q1代表已建類似工程建設(shè)規(guī)模;Q2代表擬建工程建設(shè)規(guī)模;F代表綜合調(diào)整系數(shù)，(F常由其他相關(guān)變量因素組成，包括其時(shí)間、地點(diǎn)、單價(jià)費(fèi)用等);X代表建筑規(guī)模指數(shù)(0≤X≤1)。該方法與上述方法相比而言有所改進(jìn)，即工程的造價(jià)金額與建設(shè)施工規(guī)模并非單純的線性關(guān)系，同時(shí)，二者呈正相關(guān)關(guān)系。如果擬建工程規(guī)模與已建工程相差不大(即二者比值在0．5～2．0之間)，則X建筑規(guī)模指數(shù)X可近似取1為值;如果擬建工程規(guī)模與已建工程比值相差較大，那么X通常要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行取值。相比單位建筑規(guī)模估算法而言，建筑規(guī)模指數(shù)法更適用于擬建工程規(guī)模與已建工程不同的情況，并且精度有所提升。同時(shí)由于其僅需要知道建設(shè)規(guī)模即可，因此相對(duì)較為便利。同樣的，從上述公式可知，對(duì)于水文水利工程而言，擬建工程規(guī)模與已建工程的比值往往相差不大，因此當(dāng)X取值近似為1時(shí)，該方法事實(shí)上等同于單位建筑規(guī)模估算法。
(3)因子估算法。因子估算法又被稱之為系數(shù)估算法，基數(shù)通常為擬建主體工程費(fèi)用或主要設(shè)備費(fèi)用，估算系數(shù)一般為其他工程費(fèi)用與主體工程費(fèi)用的比值。使用該種靜態(tài)投資方法雖然十分簡便，然而精度往往十分低下，通常適用于擬建水文水利工程施工內(nèi)容較多的情況。
(4)指標(biāo)估算法。該種方法對(duì)工程項(xiàng)目根據(jù)建設(shè)內(nèi)容縱向劃分為水位觀測設(shè)施工程以及水環(huán)境監(jiān)測設(shè)施工程、實(shí)時(shí)水文水利圖像監(jiān)控設(shè)施工程等，又根據(jù)費(fèi)用性質(zhì)橫向劃分為建筑工程以及施工臨時(shí)工程、獨(dú)立費(fèi)用等，再根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施過程中具體的相關(guān)投資指標(biāo)對(duì)其進(jìn)行估算，最后形成相關(guān)的靜態(tài)投資。該方法往往適用于建設(shè)規(guī)模較大的水文水利工程，且精度較高。
2．2設(shè)計(jì)階段施工設(shè)計(jì)的審查方法
(1)全面審查法。全面審查法又被稱之為逐項(xiàng)審查法，通常情況下根據(jù)相應(yīng)的預(yù)算或施工順序進(jìn)行逐一的分項(xiàng)檢查，相當(dāng)于對(duì)施工預(yù)算進(jìn)行重新的編制。雖然檢查全面細(xì)致并且質(zhì)量得到保障，但是工作量往往相當(dāng)大，因此該方法主要適用于小型企業(yè)的預(yù)算項(xiàng)目。
(2)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算審查法。該方法需要在審查工作前期編制相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算，利用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行審查，對(duì)局部特殊部分再另行審查。因此，該發(fā)具備好定案，效率高的特點(diǎn)，與此同時(shí)也就附帶了靈活性差的缺點(diǎn)。水文水利工程項(xiàng)目中往往擁有許多成批的小型項(xiàng)目，通常采用相應(yīng)的典型標(biāo)準(zhǔn)，因此，該方法適用于此類水文水利工程項(xiàng)目。
2．3招投標(biāo)與合同管理階段工程造價(jià)控制方法
(1)招標(biāo)方式控制法。我國招投標(biāo)相關(guān)法律明確規(guī)定，招標(biāo)劃分為公開招標(biāo)以及邀請(qǐng)招標(biāo)，因此，招標(biāo)方式的選擇同樣影響著水文水利工程項(xiàng)目的造價(jià)。利用公開招標(biāo)形式進(jìn)行招標(biāo)的水文水利工程項(xiàng)目往往投資較大，以此吸引潛在的高競爭力投標(biāo)公司，以達(dá)到最優(yōu)的市場造價(jià)。相比之下，水文水利工程項(xiàng)目的儀器設(shè)備則具有相當(dāng)大的特殊性，供應(yīng)商范圍相對(duì)狹隘，因此通常采用邀請(qǐng)招標(biāo)的招標(biāo)形式。
(2)合同方式控制法。同樣對(duì)工程造價(jià)影響較大的還有對(duì)建設(shè)工程施工合同的選擇，即單價(jià)合同、總價(jià)合同以及成本加酬金合同三種。單價(jià)合同即固定單價(jià)，適用于投資較多的水文水利工程，此定價(jià)方式不僅可以提高施工承包方的工作效率，同時(shí)還可以分解相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，是水文水利工程中相對(duì)較為合理的造價(jià)方式。總價(jià)合同即固定總價(jià)，適用于投資較小的水文水利工程，此定價(jià)方式容易確定承包的最低價(jià)，以供選擇。成本加薪酬的合同方式一般不容易控制造價(jià)，而且，工程項(xiàng)目的所有風(fēng)險(xiǎn)均由發(fā)包方全權(quán)承擔(dān)，因此若非緊急情況，水文水利工程往往不會(huì)采用該種合同形式。
2．4工程施工階段投資偏差分析方法
(1)橫道圖法。橫道圖法簡單直觀，利用不同的橫道對(duì)完工程計(jì)劃投資，已完工程實(shí)際投資以及已完工程計(jì)劃投資進(jìn)行標(biāo)識(shí)，以此確定投資偏差以及進(jìn)度偏差，因此在水文水利工程項(xiàng)目中應(yīng)用廣泛。然而，此種方法主要直觀體現(xiàn)其相對(duì)偏差，因此信息量相對(duì)較少，具有一定的局限性。
(2)表格法。水文水利工程項(xiàng)目中進(jìn)行偏差分析最常用的通常是表格法。表格法實(shí)用性強(qiáng)且信息量大，可利用工程中遇到的具體情況與數(shù)據(jù)進(jìn)行表格的制作分析，因此可以按照項(xiàng)目的不同實(shí)際需求，對(duì)其指標(biāo)與偏差變量進(jìn)行反映，不僅可以更加深入且全面的了解工程項(xiàng)目實(shí)施過程中的具體情況，同時(shí)有助于投資控制效率的提高。
(3)曲線法。曲線法即將已完工程實(shí)際投資以及已完工程計(jì)劃投資，擬完工程實(shí)際投資三個(gè)因素，以時(shí)間為軸，繪制于統(tǒng)一坐標(biāo)系統(tǒng)中，以此對(duì)其投資偏差與進(jìn)度偏差進(jìn)行分析。該方法形象直觀，雖然無法進(jìn)行直接的定量分析，但能夠反映其累計(jì)偏差且是絕對(duì)偏差而非相對(duì)偏差。因此，該方法一般不單獨(dú)在水文水利工程中進(jìn)行使用，而是常常與表格法進(jìn)行結(jié)合。
3總結(jié)
本文通過水文水利工程的造價(jià)與相關(guān)計(jì)價(jià)工作進(jìn)行結(jié)合，彰顯獨(dú)特的研究視角，不僅充分考慮了水文水利工程項(xiàng)目的特點(diǎn)，同時(shí)也結(jié)合了投資決策階段靜態(tài)投資估算方法、設(shè)計(jì)階段施工設(shè)計(jì)的審查方法以及招投標(biāo)與合同管理階段工程造價(jià)控制方法進(jìn)行造價(jià)分析。因此得到如下結(jié)論:
(1)利用不同的招標(biāo)方式確定工程項(xiàng)目承包方，良性競爭的方式可以保證其施工質(zhì)量，同時(shí)有效控制水文水利項(xiàng)目施工過程中所產(chǎn)生的成本，有效降低工程造價(jià);
(2)有效選擇合適的審查機(jī)制，有效控制項(xiàng)目審查成本，形成方便快捷且質(zhì)量精準(zhǔn)的審查標(biāo)準(zhǔn)與體系;
(3)充分認(rèn)識(shí)合同方式對(duì)水文水利工程造價(jià)的影響，優(yōu)化設(shè)計(jì)，優(yōu)化選擇，從而更好的促進(jìn)建設(shè)資金的合理使用。
作者：肖婷 單位：江西雙云建筑工程有限公司
參考文獻(xiàn)
［1］全國造價(jià)工程師執(zhí)業(yè)資格考試培訓(xùn)教材編審委員會(huì)．建設(shè)工程計(jì)價(jià)［S］．北京:中國計(jì)劃出版社，2013．
1長距離油氣管道工程的投資估算
1.1投資估算方法
長距離油氣管道工程投資估算方法可以按照管道建設(shè)特征分為三類，以下將分別對(duì)其進(jìn)行介紹：
1.1.1依據(jù)單位噸千米輸量。由對(duì)以往工程的分析獲得，將已經(jīng)建成的不同輸送距離、輸量管線的工程總投資除以管道年周轉(zhuǎn)量，即可得到已建工程的單位噸千米輸量投資額，將其作為單位量，新管道工程的投資即可通過此單位量與工程年設(shè)計(jì)周轉(zhuǎn)量相乘獲得。運(yùn)用這種方法所得投資估算結(jié)果往往與實(shí)際偏差較大，且收集已建長距離油氣管道工程資料也存在一些困難，故僅用于工程項(xiàng)目可行性研究階段的評(píng)估工作；
1.1.2依據(jù)數(shù)量規(guī)模估算。與第一種方法類似，這也是一種根據(jù)已建長距離油氣管道工程估算待建工程的方法，其計(jì)算公式如（1-1）所示：Y2=Y1(x2x1)nf公式（1-1）兩項(xiàng)工程的管道需為同一類型，其中，Y2代表待建長距離油氣管道工程投資估算值，Y1代表已建長距離油氣管道工程投資實(shí)際數(shù)額；X2代表待建管道年設(shè)計(jì)周轉(zhuǎn)量，X1則代表已建管道年設(shè)計(jì)周轉(zhuǎn)量；n為規(guī)模指數(shù)，f為綜合調(diào)整系數(shù)，包含不同時(shí)間、地點(diǎn)的單價(jià)等費(fèi)用變化。
1.1.3分項(xiàng)類比法。同樣是利用已建長距離油氣管道輸送工程估算待建工程的算法，但其需要將工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)劃分，包括線路工程、站場工程、輸電線路工程、通信工程和其他工程，而后以各個(gè)分項(xiàng)分別進(jìn)行估算。在待建工程與已建工程管道口徑相同的情況下，分項(xiàng)類比法的估算精度較高，可用于項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究評(píng)估階段。
1.1.4依據(jù)噸鋼材指標(biāo)估算。在長距離油氣管道原材料中，鋼材占據(jù)百分之七十左右，而管道總重量與管道總投資之比近似為一固定常數(shù)，故在估算過程中可按照噸鋼材投資指標(biāo)直接估算待建項(xiàng)目投資，這種方法簡便易行，且具有一定的準(zhǔn)確度，是長距離油氣管道工程投資估算的主要方法。
1.2總投資估算
長距離油氣管道工程總投資估算可分為建設(shè)投資估算、投資方向調(diào)節(jié)稅、流動(dòng)資金估算、建設(shè)期貸款利息計(jì)算、資金籌措與使用等部分。其中，基本預(yù)備費(fèi)是建設(shè)投資估算的主要依據(jù)，其計(jì)算公式為（固定資產(chǎn)+無形資產(chǎn)+遞延資產(chǎn)）×基本預(yù)備費(fèi)率，基本預(yù)備費(fèi)率一般取15%，建設(shè)投資估算包含了管道工程建設(shè)中各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施與必備管理費(fèi)用，是總投資估算的基礎(chǔ)；流動(dòng)資金估算因其靈活、多變的特點(diǎn)，一般采取分項(xiàng)詳細(xì)估算法，等于流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的差值；總投資估算便是將建設(shè)投資、投資方向調(diào)節(jié)稅、流動(dòng)資金、建設(shè)期貸款利息相加所得。項(xiàng)目資金籌措則是考慮復(fù)利計(jì)算法，每年計(jì)算利息，并將其納入財(cái)務(wù)費(fèi)核算中。
2長距離油氣管道工程的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析
2.1成本分析
成本費(fèi)包含多個(gè)方面，其中燃料費(fèi)、動(dòng)力費(fèi)依據(jù)當(dāng)前市場價(jià)格進(jìn)行確定；輸油損耗費(fèi)依據(jù)管道油氣輸送總量經(jīng)驗(yàn)計(jì)算；折舊費(fèi)采用平均年限法，限期二十年；作業(yè)人員工資則依據(jù)過往管道工程作業(yè)人員平均工資水平進(jìn)行預(yù)算。在經(jīng)營期內(nèi)，油氣管道工程還會(huì)產(chǎn)生期間費(fèi)用，包括管理費(fèi)（攤銷費(fèi)及其他管理費(fèi)）、財(cái)務(wù)費(fèi)及銷售費(fèi)，其中無形資產(chǎn)攤銷以十年為限，遞延資產(chǎn)期限則為五年。
2.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)分析
關(guān)鍵詞:投資估算價(jià)值分析項(xiàng)目決策
1項(xiàng)目在決策階段的投資
一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從投資意向開始到投資終結(jié)的全過程,大體分為四個(gè)階段:項(xiàng)目決策階段;準(zhǔn)備工作階段;實(shí)施階段;項(xiàng)目總結(jié)階段。項(xiàng)目策劃和決策階段的工作是投資項(xiàng)目的首要環(huán)節(jié)和重要方面,對(duì)投資項(xiàng)目能否取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益起著關(guān)鍵作用。
投資估算是在項(xiàng)目決策階段,對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、工藝和工程方案、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃等進(jìn)行研究并初步確定的基礎(chǔ)上,估算項(xiàng)目投入總資金的過程。
按照《投資項(xiàng)目可行性研究指南》的劃分,項(xiàng)目投入總資金由建設(shè)投資(含建設(shè)期利息)和流動(dòng)資金兩項(xiàng)構(gòu)成。投資估算時(shí),需對(duì)不含建設(shè)期利息的建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金各項(xiàng)內(nèi)容分別進(jìn)行估算。投資估算的具體內(nèi)容包括:建筑工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)、基本預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息及流動(dòng)資金等。
2工程投資估算編制的基本原則
2.1投資估算的具體內(nèi)容
a建筑工程費(fèi);b設(shè)備及工器具購置費(fèi);
c安裝工程費(fèi);d工程建設(shè)其他費(fèi)用;e基本預(yù)備費(fèi);f建設(shè)期利息;g流動(dòng)資金。
可用公式作如下表示:
不含建設(shè)期利息的建設(shè)投資=a+b+…+e
建設(shè)投資=不含建設(shè)期利息的建設(shè)投資+f
建設(shè)投資=靜態(tài)投資+動(dòng)態(tài)投資
靜態(tài)投資=a+b+…+e
動(dòng)態(tài)投資=f
項(xiàng)目投入總資金=建設(shè)資金+g
2.2投資估算的深度要求
由于不同階段工作深度和掌握的資料不同,投資估算的準(zhǔn)確度也就不同。隨著工作的進(jìn)展,工程造價(jià)會(huì)不斷深入,準(zhǔn)確度會(huì)逐步提高,從而對(duì)項(xiàng)目投資起到有效的控制作用。項(xiàng)目前期的不同階段對(duì)投資估算的允許誤差率如下(如表1）:
2.3投資估算編制的依據(jù)及重要性
建設(shè)投資估算的基礎(chǔ)資料與依據(jù)主要包括以下幾個(gè)方面:(1)擬建項(xiàng)目的工程方案及工程量;(2)專門機(jī)構(gòu)的工程建設(shè)項(xiàng)目估算辦法和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn),及政府部門的物價(jià)指數(shù);(3)專業(yè)機(jī)構(gòu)的建設(shè)工程造價(jià)費(fèi)用構(gòu)成、計(jì)算方法、計(jì)經(jīng)指標(biāo)等。
投資估算的作用可以概括如下:(1)投資估算是投資項(xiàng)目建設(shè)前期的重要環(huán)節(jié)。(2)是滿足工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)及城市建筑方案設(shè)計(jì)競選的需要。
3投資估算編制的基本方法
3.1建設(shè)投資簡單估算法
（1）比例估算法;（2）生產(chǎn)能力指數(shù)法;（3）朗格系數(shù)估算法;（4）投資估算指標(biāo)法。
投資估算指標(biāo)分為單位工程指標(biāo)、單項(xiàng)工程指標(biāo)、項(xiàng)目綜合指標(biāo)三種。建設(shè)項(xiàng)目綜合指標(biāo)一般以項(xiàng)目的綜合生產(chǎn)能力單位投資表示。單項(xiàng)工程指標(biāo)一般以單項(xiàng)工程生產(chǎn)能力單位投資表示。單位工程指標(biāo)按規(guī)定應(yīng)列入能獨(dú)立設(shè)計(jì)、施工的工程項(xiàng)目的費(fèi)用,即建筑安裝工程費(fèi)用。
3.2建設(shè)投資分類估算法
分別估算各單項(xiàng)工程的建筑工程費(fèi)、設(shè)備及購置費(fèi)和安裝工程費(fèi);在匯總各單項(xiàng)工程費(fèi)用的基礎(chǔ)上,估算工程建設(shè)其他費(fèi);估算基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi);加和求得建設(shè)投資(不含建設(shè)期利息)總額;最后再根據(jù)項(xiàng)目的資金籌措方案計(jì)算建設(shè)期利息。以上加總求和即得出項(xiàng)目總投資估算。
其中,建筑工程費(fèi)的估算方法有單位建筑工程投資估算法(單位建筑工程量投資*建筑工程總量)、單位實(shí)物工程量投資估算法(單位實(shí)物工程量投資*實(shí)物工程總量)和概算指標(biāo)投資估算法。前兩種方法比較簡單,后一種方法要以較為詳細(xì)的工程資料為基礎(chǔ),工作量較大,可根據(jù)具體條件和要求選用。
4決策階段投資控制理論探討
價(jià)值工程(ValueEngineering,縮寫為VE)又叫價(jià)值分析,它要求以最低的壽命周期成本可靠地實(shí)現(xiàn)工程的必要功能。其表達(dá)式為:價(jià)值＝功能(效用)/成本(費(fèi)用)或V＝F/C這個(gè)定義包含了三個(gè)方面的內(nèi)容:
(1)VE研究要從降低項(xiàng)目全壽命周期成本(Life－CycleCost,簡稱LCC)的角度來提高研究對(duì)象的價(jià)值。VE研究要重視降低全壽命周期成本,而不是僅考慮建設(shè)成本。價(jià)值工程的目的是以研究對(duì)象的最低壽命周期成本,來實(shí)現(xiàn)使用者所需功能。實(shí)施價(jià)值工程,可以避免一味的降低工程造價(jià)而導(dǎo)致研究對(duì)象功能水平偏低的現(xiàn)象,也可以避免一味的提高使用成本而導(dǎo)致功能水平偏高的現(xiàn)象,使工程造價(jià)使用成本及建筑產(chǎn)品功能合理匹配,節(jié)約社會(huì)資源。
(2)價(jià)值工程的核心是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行功能分析。通過功能分析,刪除過剩的功能和不合理的功能要求,加強(qiáng)不足功能,把節(jié)約成本放在有效保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上。功能分析的一個(gè)重要內(nèi)容是功能的數(shù)量化,把定性指標(biāo)轉(zhuǎn)化為定量指標(biāo)。
(3)價(jià)值工程是一種依靠集體智慧所進(jìn)行的有組織的系統(tǒng)工作。進(jìn)行價(jià)值工程研究,要組織各方面人員參加,并提出技術(shù)方案,吸取各方面的經(jīng)驗(yàn),把方案優(yōu)選和方案改進(jìn)結(jié)合起來,達(dá)到提高價(jià)值的目的。
價(jià)值工程本質(zhì)上是以功能為中心來規(guī)劃某項(xiàng)工作,其目的有以下幾方面:
①實(shí)現(xiàn)必要功能,剔除多余功能。
②求得必要功能與成本的最佳匹配。
③使各部分的功能壽命大體一致,以取得最好的經(jīng)濟(jì)效益。
一般來說,提高產(chǎn)品的價(jià)值,有以下五種途徑:提高功能,成本降低。這是最理想的途徑;保持功能不變,降低成本;保持成本不變,提高功能水平;成本稍有增加,但功能水平大幅度提高;功能水平稍有下降,但成本大幅度下降。
關(guān)鍵字 公路工程 決策 造價(jià)
中圖分類號(hào)：X734 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
公路工程基本的建設(shè)程序主要分為六個(gè)階段即：（1）項(xiàng)目建議書及可行性的研究階段；（2）初步設(shè)計(jì)及技術(shù)設(shè)計(jì)階段；（3）施工圖設(shè)計(jì)階段；（4）招投標(biāo)階段；（5）工程施工階段；（6）竣工驗(yàn)收階段。公路工程造價(jià)是指公路工程建設(shè)項(xiàng)目從第一階段開始到最后一個(gè)階段止的全過程所需花費(fèi)的費(fèi)用，公路工程建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)必須嚴(yán)格按照其建設(shè)的基本程序進(jìn)行管理和控制。因此，對(duì)應(yīng)公路工程建設(shè)項(xiàng)目的每一個(gè)階段都有相應(yīng)的造價(jià)編制與管理，而其第一個(gè)階段項(xiàng)目建議書及可行性的研究階段也稱之為公路工程基本建設(shè)項(xiàng)目的決策階段，其對(duì)應(yīng)的造價(jià)管理為投資估算。
公路工程項(xiàng)目的決策是指對(duì)擬建公路工程項(xiàng)目從必要性及可行性兩方面進(jìn)行技術(shù)及經(jīng)濟(jì)的論證，并對(duì)多個(gè)建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的比選并作出決定的過程。因此，正確科學(xué)的決策是合理確定公路工程項(xiàng)目造價(jià)并進(jìn)行有效控制的前提。
一、 公路工程建設(shè)項(xiàng)目的決策與其造價(jià)的關(guān)系
（1）正確決策是合理編制公路工程造價(jià)的前提
對(duì)公路工程項(xiàng)目的正確決策即對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可行性進(jìn)行科學(xué)恰當(dāng)?shù)卦u(píng)估與判定，并選擇最優(yōu)的工程建設(shè)方案的過程。最優(yōu)的工程建設(shè)方案意味著某一特定的工程在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上都是最優(yōu)的，也就是說在保證特定工程質(zhì)量的前提下其消耗資源最少、對(duì)環(huán)境影響最小及成本最低。因此，建設(shè)者對(duì)公路工程項(xiàng)目的決策直接影響著項(xiàng)目造價(jià)，而正確的造價(jià)可以為建設(shè)者減少許多不必要的資源浪費(fèi)。
（2）項(xiàng)目決策的內(nèi)容是決定項(xiàng)目造價(jià)的基礎(chǔ)
對(duì)公路工程建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)管理與控制貫穿在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程，但是在決策階段關(guān)于項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)的決定對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)過程的造價(jià)都有著十分重要的影響。根據(jù)相關(guān)資料的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在公路工程項(xiàng)目建設(shè)的各階段造價(jià)管理中，決策階段的造價(jià)編制及其控制對(duì)工程總造價(jià)的影響程度達(dá)到了近80%。
（3）工程造價(jià)是影響項(xiàng)目決策的因素之一
對(duì)項(xiàng)目多個(gè)建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)的比選時(shí)，其投資成本也是影響項(xiàng)目決策的依據(jù)，因此，在項(xiàng)目決策決定項(xiàng)目造價(jià)的同時(shí)，項(xiàng)目造價(jià)同時(shí)也反過來影響著項(xiàng)目的決策。
二、 公路工程建設(shè)項(xiàng)目決策階段造價(jià)的主要影響因素
影響公路工程建設(shè)項(xiàng)目決策階段造價(jià)的主要因素主要有三個(gè)方面：（1）公路項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)模及其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；（2）公路工程項(xiàng)目建設(shè)的地點(diǎn)及施工方案；（3）建設(shè)過程中的環(huán)境保護(hù)措施。
（1）公路項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)模及其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
公路工程項(xiàng)目的顯著特點(diǎn)是公路工程項(xiàng)目的建設(shè)是一次性的，而且周期比較長，所以其投資成本的回收期相對(duì)就比較長。因此，合理的選擇公路工程建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模及其相應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是公路工程項(xiàng)目建設(shè)者在決策階段的重要任務(wù)。公路項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)模及其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)選擇主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮。
①公路等級(jí)的選用原則
通常選用公路等級(jí)時(shí)都應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)毓肪W(wǎng)的長遠(yuǎn)規(guī)劃以及可預(yù)測的未來交通量，以一個(gè)地區(qū)或者整個(gè)國家作為公路建設(shè)的全局出發(fā)點(diǎn)在滿足公路使用安全性及功能性的前提下盡量選用低等級(jí)公路。
②各級(jí)公路的交通量
根據(jù)交通部頒布的《公路工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（JTG B01--2003）將我國公路按與其使用功能相適應(yīng)的交通量分為高速公路、一、二、三、四共五個(gè)等級(jí)。
（2）公路工程項(xiàng)目建設(shè)的地點(diǎn)及施工方案
公路是線形構(gòu)筑物，這也是它區(qū)別于其他構(gòu)筑物的顯著特點(diǎn)。因此，一般公路工程項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)要穿越不同的地點(diǎn)。因此，對(duì)公路項(xiàng)目地點(diǎn)的選擇十分重要，它涉及到公路建設(shè)的建設(shè)條件、各生產(chǎn)要素等多個(gè)方面的問題。另外，施工方案的制定對(duì)公路工程建設(shè)周期、資源使用、機(jī)械設(shè)備等各個(gè)方面都有著十分重要的影響。科學(xué)合理的施工方案是保證工程項(xiàng)目順利完成及工程造價(jià)管理和控制的前提。
（3）建設(shè)過程中的環(huán)境保護(hù)措施。
公路工程項(xiàng)目在建設(shè)過程中，需要消耗各種資源，特別是路面材料如水泥、瀝青等，這些材料必然給建設(shè)地點(diǎn)帶來一定的污染和破壞。因此，在公路工程項(xiàng)目決策階段就應(yīng)該充分調(diào)查并研究公路工程項(xiàng)目建設(shè)可能造成的影響因素，分析其嚴(yán)重程度，并制定嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)和治理措施。
三、公路工程決策階段造價(jià)編制的基本方法
1、編制依據(jù)
（1）相應(yīng)專門機(jī)構(gòu)已的有關(guān)公路工程建設(shè)造價(jià)費(fèi)用的基本構(gòu)成、各種估算指標(biāo)、編制方法以及其他與之相關(guān)的計(jì)算公路工程造價(jià)文件。
（2）相應(yīng)專門機(jī)構(gòu)已的有關(guān)公路工程項(xiàng)目工程建設(shè)的其他費(fèi)用的編制辦法和費(fèi)率選取標(biāo)準(zhǔn)以及政府部門近期的相關(guān)物價(jià)指數(shù)。
（3）擬建公路工程建設(shè)項(xiàng)目各單項(xiàng)工程的主要內(nèi)容及主體工程量。
2、投資估算的編制與管理
（1）投資估算的基本編制方法
投資估算主要根據(jù)公路工程項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用的來源分為靜態(tài)部分的投資估算、動(dòng)態(tài)部分的投資估算以及流動(dòng)資金的投資估算。
1）靜態(tài)部分的投資估算編制方法
靜態(tài)部分的投資估算編制方法主要有五種：單位生產(chǎn)能力估算法、生產(chǎn)能力指數(shù)法、系數(shù)估算法、比例估算法以及指標(biāo)估算法。由于計(jì)算精度以及計(jì)算方法的使用性等要求，通常在實(shí)際公路工程項(xiàng)目決策階段采用的是生產(chǎn)能力指數(shù)法進(jìn)行投資估算的編制，因此，本文僅詳細(xì)介紹這一方法。
生產(chǎn)能力指數(shù)法的基本公式為：
其中：C2表示擬建公路工程項(xiàng)目的投資額，C1表示已經(jīng)成的類似項(xiàng)目的投資額，Q2表示擬建公路工程項(xiàng)目的生產(chǎn)能力，Q1表示已經(jīng)成類似項(xiàng)目的生產(chǎn)能力，f表示公路工程項(xiàng)目在不同的建設(shè)時(shí)期、不同的建設(shè)地點(diǎn)的定額、單價(jià)、費(fèi)用變更等的綜合調(diào)整系數(shù)，n為生產(chǎn)能力指數(shù)，0≤n≤1。當(dāng)，則；當(dāng)Q2與Q1兩者相差不大于50倍時(shí)，。
這種靜態(tài)投資估算編制方法的誤差可以控制在±20%以內(nèi)，使用比較廣泛。
2）動(dòng)態(tài)部分的投資估算編制方法
動(dòng)態(tài)部分的投資估算主要分為兩個(gè)部分：價(jià)差預(yù)備費(fèi)估算和建設(shè)期利息的估算。
①價(jià)差預(yù)備費(fèi)估算
價(jià)差預(yù)備費(fèi)的基本估算公式如下：
(t=1~n)
其中，PF指的是價(jià)差預(yù)備費(fèi)的估算值，t為第t年的投資計(jì)劃值，f為年均投資價(jià)格的上漲率，n為項(xiàng)目建設(shè)期的年份數(shù)。
②建設(shè)期貸款利息的編制方法
建設(shè)期利息是指公路工程建設(shè)項(xiàng)目的借款在其建設(shè)期內(nèi)發(fā)生的并且計(jì)入固定資產(chǎn)投資的利息，包括銀行借款和其他債務(wù)資金的利息以及其他的融資費(fèi)用。具體計(jì)算公式如下：
其中，N指的是各年應(yīng)計(jì)利息和，F(xiàn)n指的是第n年年初借款本息累計(jì)，B指的是本年借款額，i為有效年利率。
3）公路工程建設(shè)項(xiàng)目流動(dòng)資金的編制方法
公路工程建設(shè)項(xiàng)目的流動(dòng)資金最突出的一個(gè)特點(diǎn)就是根據(jù)工程項(xiàng)目的大小以及資金流動(dòng)的速度不停地被周轉(zhuǎn)使用，而在這整個(gè)過程中資金流動(dòng)速度及資金額度是關(guān)鍵。因此，一般公路工程建設(shè)項(xiàng)目的編制辦法主要采用的是分項(xiàng)詳細(xì)估算法，圍繞這兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過程中的各種流動(dòng)資產(chǎn)及負(fù)債分別估算，具體編制過程如下：
公路工程決策階段編制的造價(jià)是投資估算，它是項(xiàng)目決策者進(jìn)行決策的重要的一個(gè)依據(jù)。因此，必須進(jìn)行有效地投資估算編制。
參考文獻(xiàn):
關(guān)鍵詞：建設(shè)項(xiàng)目投資；估算；指標(biāo)
中圖分類號(hào)：TL372文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
1引言
建設(shè)項(xiàng)目管理過程中，擬建項(xiàng)目投資期的主要工作是項(xiàng)目設(shè)想、可行性研究，策劃好擬建規(guī)模方案、編制投資估算及資金籌措計(jì)劃等工作內(nèi)容。在項(xiàng)目投資決策階段，則應(yīng)做好充分的前期調(diào)查、數(shù)據(jù)分析、方案比較，進(jìn)而作出切合實(shí)際的可靠的投資估算。長期以來，我國很多工程項(xiàng)目“三超”現(xiàn)象較為普遍，雖然未對(duì)國民經(jīng)濟(jì)造成重大損失，但也給建筑行業(yè)留下了深刻的教訓(xùn)。鑒于此，針對(duì)當(dāng)前我國許多地方正在進(jìn)行的新一輪的城鎮(zhèn)化擴(kuò)張，如何貫徹“投資估算極限”理念，將其作為強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)來控制初步設(shè)計(jì)和概算，并進(jìn)一步指導(dǎo)施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算，是急需解決的問題。
2建設(shè)項(xiàng)目投資控制的理論依據(jù)
2.1建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成
根據(jù)我國建設(shè)項(xiàng)目總投資構(gòu)成理論，項(xiàng)目建設(shè)投資涵蓋了項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工，一直到竣工驗(yàn)收階段的全部費(fèi)用，一般可分為靜態(tài)投資和動(dòng)態(tài)投資兩部分。其中，靜態(tài)投資包括工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)；動(dòng)態(tài)投資包括漲價(jià)預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息。建設(shè)投資按費(fèi)用構(gòu)成如下圖1.1所示[1]。
圖1.1 我國現(xiàn)行建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成
2.2 建設(shè)項(xiàng)目投資估算
城市新區(qū)建設(shè)項(xiàng)目需要征用大量的土地，而且原有用地性質(zhì)、地上附著物情況復(fù)雜，所以往往需要變更用地方式、重新布設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施。因此，在項(xiàng)目的可行性研究階段，宜參照類似建設(shè)項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合擬建項(xiàng)目選址、資源綜合利用情況等實(shí)情編制可行性研究，再按照地方行政法規(guī)的規(guī)定來編制投資估算，即可作為項(xiàng)目投資的上限。在編制投資估算時(shí)，因?yàn)轫?xiàng)目的進(jìn)度尚處于設(shè)想階段，暫時(shí)缺少詳細(xì)的工程規(guī)劃設(shè)計(jì)，所以大多采用投資估算指標(biāo)進(jìn)行，比如元/噸、萬平方米投資額等。
在投資估算過程中，為有效控制總體設(shè)計(jì)和初步設(shè)計(jì)，還要注意控制好投資估算的精度。一般情況下，項(xiàng)目前期構(gòu)思階段的精度控制在±30%以內(nèi)、初步可行性研究的結(jié)果±20%以內(nèi)、詳細(xì)可行性研究的結(jié)果±10%以內(nèi)，即能滿足投資控制的需要[2]。
3建設(shè)項(xiàng)目投資估算編制的方法
城市新區(qū)建設(shè)項(xiàng)目投資估算的編制，除采用國家、地方主管部門頒布的最新法規(guī)外，還應(yīng)搜集技術(shù)及經(jīng)濟(jì)方面的資料，包括①國家、行業(yè)和地方政府關(guān)于工程建設(shè)的有關(guān)規(guī)定；②擬建工程的勘察設(shè)計(jì)文件；③擬建項(xiàng)目所在地工程造價(jià)指標(biāo)、造價(jià)指數(shù)、相似工程的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及參數(shù)；④其他與工程建設(shè)相關(guān)的技術(shù)規(guī)范、設(shè)計(jì)文件、圖紙等。
城市新區(qū)建設(shè)項(xiàng)目多以住宅、物流、商業(yè)旅游、文化教育等項(xiàng)目為主，這些建設(shè)項(xiàng)目一般不同于生產(chǎn)性項(xiàng)目，大多體形系數(shù)龐大、結(jié)構(gòu)和樣式統(tǒng)一，所以在工程實(shí)踐中適合參照已建類似項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來估計(jì)其早期的成本。
雖然類似的工程項(xiàng)目眾多，由于單件性、異質(zhì)性的特征，即使建筑結(jié)構(gòu)類型、裝修標(biāo)準(zhǔn)完全一樣的工程，也會(huì)在某些方面存在差異。指標(biāo)估算法就是利用這種相似性和差異性，、同質(zhì)同價(jià)，不同的部分可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行技術(shù)修正。只要能找到類似工程，分析其局部差異性，再按規(guī)范計(jì)量差異部分的工程量，然后套用該地區(qū)的人、材、機(jī)等資源信息價(jià)，即可獲得差異部分的差價(jià)，最后對(duì)所采用的造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行修正[3]。
4指標(biāo)估算法的應(yīng)用
房屋建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是投資估算編制的主要依據(jù)，若存在因時(shí)間跨度等因素差生的偏差，則應(yīng)及時(shí)根據(jù)擬建項(xiàng)目的現(xiàn)場條件進(jìn)行調(diào)整，這充分體現(xiàn)了指標(biāo)的適用性和時(shí)效性，但估算過程中也要考慮以下幾個(gè)方面的影響：
（1）擬建項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)類型、建筑規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等，指標(biāo)越明確則估算結(jié)果越準(zhǔn)確；
（2）類似工程的竣工決算資料，尤其是單位造價(jià)指標(biāo)內(nèi)人工、材料、機(jī)械等的含量；
（3）時(shí)間跨度不能太大，最好是3年以內(nèi)的工程項(xiàng)目；
（4）投資估算中需要的規(guī)費(fèi)、稅費(fèi)及有關(guān)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，參照省、市地區(qū)費(fèi)用定額。
采用指標(biāo)估算法既不能照搬照套，也不能人為修改指標(biāo)參數(shù)，要著重看前后項(xiàng)目之間是否有差異的標(biāo)準(zhǔn)或條件，如果有，則要進(jìn)行調(diào)整或修正。通常采用的投資估算指標(biāo)有單項(xiàng)工程指標(biāo)、單位工程指標(biāo)等，用這些指標(biāo)乘上單位工程的數(shù)量，即可找到每個(gè)單項(xiàng)工程相應(yīng)的投資；再估算其預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期貸款利息、鋪底流動(dòng)資金，便可得到擬建項(xiàng)目所需投資。
5某城市新區(qū)建設(shè)項(xiàng)目投資估算實(shí)例
通過以上分析可知，任何一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目投資分析要分清估算對(duì)象的層次關(guān)系，對(duì)一般的民用建筑主要控制其建安工程費(fèi)用，再根據(jù)該項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)和裝修標(biāo)準(zhǔn)以及規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)，參考當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)信息和市場條件，采用指標(biāo)估算法編制投資估算。下表是對(duì)某城市新區(qū)一商務(wù)酒店所做的投資估算(建筑面積約7500m2)，結(jié)果如表1.1所示。
表1.1某商務(wù)酒店建設(shè)投資估算表單位：萬元
序號(hào) 費(fèi)用名稱 金額 備注
一 建筑安裝工程費(fèi) 1087.5
1 主體建筑安裝工程費(fèi) 900 1200元/m2
2 室外工程費(fèi) 187.5 250元/m2
二 設(shè)備及工器具購置費(fèi) (含設(shè)備安裝工程費(fèi)) 97.5 130元/m2
三 工程建設(shè)其他費(fèi)用（土地、勘察設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等） 667.5 890元/m2
四 預(yù)備費(fèi) 98.1
1 基本預(yù)備費(fèi)（以一、二、三項(xiàng)費(fèi)用為基數(shù)） 55.6 費(fèi)率按3%
2 漲價(jià)預(yù)備費(fèi)（建設(shè)期按1年確定） 42.5 費(fèi)率按4.5%
五 建設(shè)期貸款利息、費(fèi)用 57.1
1 銀行貸款利息 51.9 年利息率按5.6%
2 融資成本支出 5.19 按利息額10%計(jì)
六 建設(shè)投資費(fèi)用估算總額 2007.7
單方造價(jià)：2007.7萬元÷7500m2 =2677元/m2
（備注：相關(guān)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)地方造價(jià)管理部門的造價(jià)信息。）
6結(jié)束語
新建項(xiàng)目無論是單體工程還是群體建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)目標(biāo)的正確性以及建設(shè)條件的充分與否是決定投資合理的關(guān)鍵。只有通過實(shí)地考察，結(jié)合擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、預(yù)期使用功能、資金的儲(chǔ)備，參照類似工程的造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行綜合分析，確保建設(shè)工程在起步階段就是正確的，才能保證后續(xù)投資的實(shí)際效用，從項(xiàng)目的源頭上控制新區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果。
參考文獻(xiàn)：
[1]國家發(fā)展改革委.建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）.2006.7
關(guān)鍵詞：投資項(xiàng)目；決策；投資估算；方法
0 前言
投資項(xiàng)目的決策是通過比較不同建設(shè)方案，并進(jìn)行投資經(jīng)濟(jì)性分析，做出正確、合理的選擇，由此可見投資估算的重要性。項(xiàng)目決策中投資估算合理與否，直接關(guān)系到工程造價(jià)的高低和項(xiàng)目建設(shè)的成敗，具有極其重要的作用。因此，選取正確合理的投資估算方法不但是項(xiàng)目決策過程的重要任務(wù)，更是整個(gè)投資項(xiàng)目順利進(jìn)行的必要前提。
1投資估算中的不確定因素
決策階段主要是投資者對(duì)擬建項(xiàng)目的類型、規(guī)模、建設(shè)地點(diǎn)、時(shí)間、地質(zhì)條件等工程特征提出輪廓性建議和設(shè)想，對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性、技術(shù)經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)力布局上的可行性進(jìn)行框式論證與優(yōu)化。但是，這一階段工程造價(jià)控制的難點(diǎn)是：
（1）項(xiàng)目模型還沒有，工程量尚不明確，投資估算難以準(zhǔn)確；
（2）為了項(xiàng)目盡快上馬，人為地高估效益，低估投資，搞“釣魚戰(zhàn)術(shù)”；
（3）由于缺少針對(duì)性，投資估算所選用的數(shù)據(jù)資料難以真實(shí)的反映工程實(shí)際情況；
（4）可行性研究周期短，無法進(jìn)行多種投資方案比較。
基于以上原因，造成了工程建設(shè)過程中存在著諸多不確定因素，給投資估算帶來了相當(dāng)大的難度。
2提高投資估算準(zhǔn)確性的策略
有效提高項(xiàng)目投資估算的準(zhǔn)確性，應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手。
2.1認(rèn)真收集基礎(chǔ)資料
要做好基礎(chǔ)資料的收集工作。依據(jù)時(shí)間、物價(jià)、現(xiàn)場條件和裝備水平等因素做出詳細(xì)的調(diào)查，如工程所在地的地質(zhì)、氣候、水電供應(yīng)、主要設(shè)備價(jià)格、大宗材料采購地以及現(xiàn)有已建類似工程資料等等。隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，更多相關(guān)的信息可以得到利用，其所起到的作用也會(huì)越來越重要。
2.2做好市場研究
市場研究是按照科學(xué)理論、尊重實(shí)際情況的方法，有計(jì)劃、有目的地對(duì)擬建項(xiàng)目的市場供求情況，包括國內(nèi)外市場對(duì)類似項(xiàng)目的建設(shè)情況、國家對(duì)該產(chǎn)業(yè)的政策引導(dǎo)及今后發(fā)展趨勢等進(jìn)行系統(tǒng)的搜集和解析。要根據(jù)大量的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和技術(shù)信息，進(jìn)行認(rèn)真的比較與綜合分析，進(jìn)行深入研究詳細(xì)論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性，并對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展前景做出具有建設(shè)性的最科學(xué)的判斷。
2.3精心比選投資方案
投資方案的比較與選擇，是可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估工作的重要組成部分，也是項(xiàng)目決策的重要環(huán)節(jié)。它所涵蓋的內(nèi)容十分廣泛，既包括工程技術(shù)條件、建設(shè)條件、生產(chǎn)條件、投資時(shí)間和生產(chǎn)規(guī)模等，同時(shí)也包括經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的比選。在項(xiàng)目決策階段和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)過程中，對(duì)擬建項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)投入產(chǎn)出等諸多因素進(jìn)行調(diào)查、預(yù)測、研究、計(jì)算和論證，利用現(xiàn)代化的經(jīng)濟(jì)分析方法，選出最佳投資方案，保證工程項(xiàng)目的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性。
3投資估算的編制方法
投資決策過程大致分為：項(xiàng)目規(guī)劃階段、項(xiàng)目建議書階段、預(yù)可行性研究階段、可行性研究階段四個(gè)階段。其常用的估算方法有：生產(chǎn)能力指數(shù)法、比例估算法、設(shè)備及廠房估算法和指標(biāo)估算法等。在決策的不同階段，為提高投資估算的準(zhǔn)確性，應(yīng)按項(xiàng)目的性質(zhì)、技術(shù)要求和數(shù)據(jù)資料的具體情況，針對(duì)性地選擇不同的計(jì)算方法。下面介紹幾種應(yīng)用較多的靜態(tài)投資估算方法。
3.1生產(chǎn)能力指數(shù)法
計(jì)算公式：
Y2=Y1（X2/X1）”×CF （1）
其中，Y1為已建類似項(xiàng)目投資額；Y2為新建項(xiàng)目投資額；X1為已建類似項(xiàng)目生產(chǎn)能力；X2為新建項(xiàng)目生產(chǎn)能力；n為生產(chǎn)能力指數(shù)，通常0≤n≤1；CF為綜合調(diào)整系數(shù)。這個(gè)方法是由威廉斯（Wiliams）和納爾遜（Nelson）兩人首先發(fā)表。由于投資與設(shè)備費(fèi)用和生產(chǎn)規(guī)模的0.6次方成正比，所以這種方法也叫“0.6指數(shù)法”。后來人們把這個(gè)方法的使用范圍推廣到計(jì)算整個(gè)工廠的投資。
如：已建年產(chǎn)20萬t規(guī)模的某項(xiàng)目投資額為3億元，現(xiàn)有年產(chǎn)50萬t規(guī)模的相同項(xiàng)目，工程條件與上述類似，調(diào)整系數(shù)為1.2，根據(jù)式（1）計(jì)算，則該項(xiàng)目投資總額為6.24億元。這種方法是根據(jù)已建成的類似項(xiàng)目生產(chǎn)能力和投資額，來粗略估算新建項(xiàng)目靜態(tài)投資額的方法，計(jì)算簡單、速度快。生產(chǎn)能力指數(shù)法多用于項(xiàng)目建議書階段，不需要詳細(xì)的工程設(shè)計(jì)資料，只需要知道工藝流程及規(guī)模。
3.2比例估算法
這種方法是根據(jù)同類型已建項(xiàng)目的有關(guān)資料，計(jì)算出擬建項(xiàng)目的各專業(yè)工程費(fèi)占工藝設(shè)備（包括運(yùn)雜費(fèi)和安裝費(fèi)）投資的百分比，然后把各專業(yè)工程的投資（包括工藝設(shè)備費(fèi)）相加求和，再加上其他有關(guān)費(fèi)用，即為該項(xiàng)目的總投資。計(jì)算公式為：
C=E（1+f1P1+f2P2+f3P3+…）+I （2）
其中，C為擬建項(xiàng)目投資額；I為擬建項(xiàng)目的其他有關(guān)費(fèi)用；E為擬建項(xiàng)目設(shè)備費(fèi)（含運(yùn)雜費(fèi)）；P1，P2，P3分別為已建項(xiàng)目中建筑、安裝及其他工程費(fèi)等占設(shè)備費(fèi)的百分比；f1，f2，f3均為綜合調(diào)整系數(shù)。該方法常用于項(xiàng)目可行性研究階段。
如：某工廠工藝設(shè)備投資為3000萬元，據(jù)相關(guān)資料分析，各專業(yè)工程費(fèi)占工藝設(shè)備費(fèi)的比例為：土建25.9%，化工17.53%，收塵2.18%，電力9.78%，儀表5.31%，給排水2.46%，采暖1.26%，通風(fēng)3.84%，照明0.46%，通信0.81%，總圖1.16%，其他費(fèi)用暫估為1000萬元。根據(jù)式（2）計(jì)算，調(diào)整系數(shù)：f=1，該項(xiàng)目總投資額為6120.7萬元。
3.3設(shè)備及廠房估算法
在工業(yè)項(xiàng)目中，工藝設(shè)備投資與土建投資之和占了整個(gè)項(xiàng)目投資的絕大部分。當(dāng)設(shè)計(jì)方案初步選定了工藝設(shè)備時(shí)，工藝設(shè)備投資與廠房土建投資就可以根據(jù)設(shè)備的重量及廠房的高度和面積分別估算出來。其他專業(yè)的工程投資：與設(shè)備關(guān)系較大的按設(shè)備投資系數(shù)計(jì)算；與廠房關(guān)系較大的按廠房土建投資系數(shù)計(jì)算，兩類投資加起來就得出整個(gè)項(xiàng)目的投資。這種方法在預(yù)可行性研究階段使用比較合適。
如：某小型發(fā)電工程工藝設(shè)備及安裝費(fèi)用為1.42億元，廠房土建費(fèi)用為1.26億元，其他各專業(yè)工程投資系數(shù)為：工藝設(shè)備1，汽機(jī)設(shè)備0.04，余熱鍋爐0.14，化水0.01，煙氣凈化0.09，動(dòng)力0.06，儀表0.08，給排水0.08，系數(shù)合計(jì)為1.5；廠房土建1，暖通0.02，照明0.01，工業(yè)管道0.01，總圖0.03，系數(shù)合計(jì)為1.07。則該項(xiàng)目總投資為3.48億元。
3.4指標(biāo)估算法
投資估算指標(biāo)這種方法多用于估算房屋、廠房的造價(jià)，常用于可行性研究階段。以廠房造價(jià)為例，應(yīng)注意兩點(diǎn)：
（1）廠房結(jié)構(gòu)（如鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）；
（2）各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)（如不同高度、跨度，吊車重量及臺(tái)數(shù)，工作制度等）。
如果能根據(jù)上述兩個(gè)重要因素，分析出本地區(qū)各種廠房造價(jià)指標(biāo)，再乘以總面積，即可得出該廠房土建部分的投資。該方法在土建工程中被廣泛應(yīng)用。這種方法準(zhǔn)確程度雖然較高，但需要大量的計(jì)算，工作量較大，而且要求設(shè)計(jì)必須達(dá)到一定的深度才能使用。
4結(jié)語
綜上所述，投資估算的正確性與合理性對(duì)投資項(xiàng)目的決策具有重要影響，且對(duì)項(xiàng)目總造價(jià)及實(shí)施具有決定性的影響，因此，編制人員務(wù)必根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，選擇合理的投資估算方法，采取一切行之有效的措施，將決策階段的投資控制工作做得更加完善，在熟悉各項(xiàng)法規(guī)及相關(guān)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的前提下，從源頭上有效的控制項(xiàng)目的投資，為工程項(xiàng)目的順利建設(shè)打下基礎(chǔ)。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞：投資決策；造價(jià)；控制
中圖分類號(hào)：TU723.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
1投資決策階段對(duì)造價(jià)的影響
投資決策是指選擇和決定投資行動(dòng)方案的過程，對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，對(duì)不同建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較和判斷，并進(jìn)而做出決定和選擇的過程。因此，正確的投資行動(dòng)來源于正確的項(xiàng)目投資決策，項(xiàng)目決策的正確與否，直接關(guān)系到其建設(shè)的成敗，關(guān)系到造價(jià)的高低和投資經(jīng)濟(jì)效果的好壞，因此，正確的決策是合理的確定與控制造價(jià)的前提。
1.1投資決策階段控制工程造價(jià)的意義
投資決策階段控制工程造價(jià)具有十分重要的意義。首先，投資決策階段控制工程造價(jià)，是正確確定建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃投資數(shù)額的關(guān)鍵。不論何種項(xiàng)目，其前期工作的核心是編制符合實(shí)際的投資估算值，正確確定投資估算值，對(duì)于以后控制初步設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算，實(shí)現(xiàn)投資者預(yù)期的投資效果有著重大的影響。其次，相對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目的其他后續(xù)工作來說，投資決策階段控制造價(jià)，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果好壞的影響最大。因此，在此階段控制工程造價(jià)，對(duì)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目來說，節(jié)約投資的可能性最大。在項(xiàng)目的建設(shè)過程當(dāng)中，節(jié)約投資的可能性是隨著建設(shè)過程的進(jìn)展而不斷減少。圖4-1是表明建設(shè)各階段節(jié)約投資可能性的曲線，從中可以看出投資階段進(jìn)行造價(jià)控制的重要性。圖4-2是建設(shè)項(xiàng)目各階段對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性的影響程度，可以看出，決策階段控制造價(jià)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性的影響高達(dá)95%~100%。
1.2投資決策階段影響工程造價(jià)的主要因素
1.2.1建設(shè)項(xiàng)目所處地區(qū)的選擇
由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在較大差異，其土地、勞動(dòng)力、和建筑材料的價(jià)格也存在較大的差異，即使在同一地區(qū)，城市的各種價(jià)格也會(huì)明顯高于郊區(qū)和農(nóng)村，土地價(jià)格也會(huì)有很大不同，從而影響到工程造價(jià)。
1.2.2建設(shè)項(xiàng)目所處位置的選擇
一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目所處區(qū)位對(duì)造價(jià)有著重大影響，在城市繁華的市中心投資與新開發(fā)區(qū)投資項(xiàng)目的土地價(jià)格會(huì)有很大差異，施工費(fèi)用也會(huì)有所增加。區(qū)位因素包括交通便捷性、臨街狀況、周圍環(huán)境等方面。同一區(qū)位，對(duì)不同類型的建設(shè)項(xiàng)目會(huì)有不同的影響。
圖4-1 建設(shè)項(xiàng)目各階段節(jié)約投資可能性曲線圖 圖4-2建設(shè)項(xiàng)目各階段對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性的影響程度
1.2.3建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與建設(shè)規(guī)模
五星級(jí)酒店要比三星級(jí)的酒店的造價(jià)高出50%左右，高級(jí)公寓造價(jià)是普通住宅造價(jià)的一倍以上，這些都說明建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)造價(jià)有著重要影響。同理，建設(shè)規(guī)模也一樣影響工程造價(jià)，要根據(jù)實(shí)際合理確定項(xiàng)目的規(guī)模，項(xiàng)目的規(guī)模與生產(chǎn)效益之間也符合邊際效益遞減原理。因此，要合理確定工程的建設(shè)規(guī)模與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
1.2.4建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選定
投資決策階段建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選定對(duì)工程造價(jià)的影響也很大。建設(shè)項(xiàng)目是選擇高層低密度還是多層高密度、結(jié)構(gòu)類型是鋼結(jié)構(gòu)還是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)等，都對(duì)工程造價(jià)起著決定作用。
1.2.5主要設(shè)備選用
工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)備投資有時(shí)會(huì)超出建筑安裝工程的投資，在現(xiàn)代社會(huì)中，智能型辦公大樓或酒店項(xiàng)目的設(shè)備費(fèi)用也非常昂貴，因此，在滿足功能要求和不增加使用過程中的維修費(fèi)用的情況下，如何就需要的各種設(shè)備的各種價(jià)格進(jìn)行比較選擇，會(huì)對(duì)造價(jià)有一定影響。
2 決策階段造價(jià)的確定
2.1項(xiàng)目決策階段造價(jià)估算的層次
投資決策過程，是一個(gè)由淺入深，不斷深化的過程，依次可分為若干個(gè)工作階段，表3-1。
項(xiàng)目決策階段的造價(jià)估算 表2-1
2.2國內(nèi)外常用估算方法
投資決策階段造價(jià)的確定主要通過可行性研究對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的論證，對(duì)各方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析選出最優(yōu)方案以后，根據(jù)以往類似工程的估算指標(biāo)進(jìn)行投資估算，確定工程的投資額。傳統(tǒng)的投資估算有以下幾種方法：
2.2.1靜態(tài)投資估算方法
⑴資金周轉(zhuǎn)率法。其公式為：
資金周轉(zhuǎn)率 = 年銷售總額/總投資=（產(chǎn)品的年產(chǎn)量×產(chǎn)品單價(jià)）/總投資
投 資 額 =（產(chǎn)品的年產(chǎn)量×產(chǎn)品單價(jià)）/資金周轉(zhuǎn)率
這種方法比較簡單，但精確度較低，一般用于投資機(jī)會(huì)研究或項(xiàng)目建議書階段。
⑵生產(chǎn)能力指數(shù)法。其公式為：
式中：——已建類似項(xiàng)目或裝置的投資額；——擬建項(xiàng)目或裝置的投資額；
——已建項(xiàng)目或裝置的生產(chǎn)能力；——擬建項(xiàng)目或裝置的生產(chǎn)能力；
—— 不同時(shí)期、不同地點(diǎn)的定額、單價(jià)、費(fèi)用變更等的總和調(diào)整系數(shù)；
——生產(chǎn)能力指數(shù)，。
其中n取值是按照擬建和已建項(xiàng)目的生產(chǎn)規(guī)模相差的大小來確定的。采用此種方法，計(jì)算簡便，速度快；但要求類似工程資料可靠，條件基本相同，否則誤差較大。
此外，還有比例估算法、系數(shù)估算法，其估算精度都不是很高。對(duì)于房屋、建筑物等單項(xiàng)工程，常采用指標(biāo)估算法，根據(jù)編制的各種具體的投資估算指標(biāo)，進(jìn)行單位工程的投資估算，在此基礎(chǔ)上，匯總出單項(xiàng)工程的投資額。采用此種方法時(shí)，一方面要注意，套用的指標(biāo)與具體工程之間的標(biāo)準(zhǔn)或條件有差異時(shí)，應(yīng)加以必要的調(diào)整或換算；另一方面要注意，使用的指標(biāo)單位應(yīng)密切結(jié)合每個(gè)單位工程的特點(diǎn)，能正確反映其設(shè)計(jì)參數(shù)，不要盲目單純的套用一種單位指標(biāo)。
2.2.2動(dòng)態(tài)投資估算。
漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，建設(shè)期貸款利息及固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等的估算要計(jì)算資金的時(shí)間價(jià)值。鋪底流動(dòng)資金常按流動(dòng)資金的一定百分比來確定，大約為30%左右。流動(dòng)資金的估算有兩種方法一種是擴(kuò)大指標(biāo)估算法，另一種是分項(xiàng)詳細(xì)估算法。
2.3決策階段投資估算的確定
2.3.1投資估算的確定
總投資估算包括固定資產(chǎn)投資估算和流動(dòng)資金估算。具體的費(fèi)用估算方法見圖3-3所示。
圖2-3決策階段投資估算及方法
T—固定資產(chǎn)投資；L—流動(dòng)資金;C1—已建類似項(xiàng)目投資額；Q2—擬建項(xiàng)目生產(chǎn)能力；n—生產(chǎn)能力指
數(shù)；Q1—擬建項(xiàng)目的生產(chǎn)能力；f—不同時(shí)期、不同地點(diǎn)的定額、單價(jià)、費(fèi)用變更等的綜合調(diào)整系數(shù)
由以上投資估算方法可見，影響投資估算精確度的關(guān)鍵有三個(gè)：一是可行性研究中建設(shè)方案的確定。建設(shè)方案直接決定擬建項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)模、建筑標(biāo)準(zhǔn)與功能要求。二是類似工程造價(jià)資料的選取與資料的可靠性。三是投資估算方法的選取，確定投資估算的方法有很多，有的簡便易行，但其精度卻得不到保證，因此，準(zhǔn)確確定投資額，估價(jià)方法很重要。
2.3.2投資估算在造價(jià)控制中的作用。
投資評(píng)審是財(cái)政監(jiān)督的重要組成部分，由財(cái)政部門組織實(shí)施，主要作用是對(duì)財(cái)政性資金投資項(xiàng)目的資金使用情況進(jìn)行專項(xiàng)核查和追蹤問效。近年來，中央和地方政府每年用于基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的財(cái)政投資逐年增長，財(cái)政投資評(píng)審制度也逐漸完善，實(shí)現(xiàn)了從“事后”向“事中”的轉(zhuǎn)變，但是，仍然存在投資評(píng)審環(huán)節(jié)滯后、評(píng)審內(nèi)容局限等問題。在此背景下，研究投資評(píng)審制度在項(xiàng)目決策和審批階段的運(yùn)用，對(duì)于提升財(cái)政監(jiān)督水平具有重要意義。
一、我國投資評(píng)審制度存在的主要問題
（一）投資評(píng)審環(huán)節(jié)滯后，評(píng)審工作事后特征明顯。目前投資評(píng)審一般是在項(xiàng)目立項(xiàng)以后、預(yù)算下達(dá)前，由財(cái)政部門向項(xiàng)目主管部門及財(cái)政投資評(píng)審機(jī)構(gòu)下達(dá)委托評(píng)審文件，并確定評(píng)審內(nèi)容，制定相關(guān)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，對(duì)使用財(cái)政性資金的投資項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)與審查。這種評(píng)審模式下，存在的問題是評(píng)審機(jī)構(gòu)介入的環(huán)節(jié)較為滯后，未能有效參與項(xiàng)目的前期評(píng)審，建設(shè)項(xiàng)目的總投資、基本規(guī)劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等在決策階段已經(jīng)確定，投資評(píng)審機(jī)構(gòu)往往是事后被動(dòng)評(píng)價(jià)，無法在預(yù)算環(huán)節(jié)對(duì)項(xiàng)目的投資決策產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。
（二）投資評(píng)審內(nèi)容局限，側(cè)重于財(cái)務(wù)評(píng)審和合規(guī)性檢查。根據(jù)財(cái)政部投資評(píng)審相關(guān)規(guī)定和各地方實(shí)踐，目前實(shí)施的投資評(píng)審局限于財(cái)務(wù)投資評(píng)審，評(píng)價(jià)的內(nèi)容局限于工程概算、預(yù)算、結(jié)算、決算的審核，項(xiàng)目建設(shè)程序合規(guī)性和管理制度執(zhí)行情況審核，項(xiàng)目招標(biāo)程序、招標(biāo)方式、招標(biāo)文件、合同等合規(guī)性審核，而缺乏對(duì)建設(shè)項(xiàng)目決策階段的功能需求、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)規(guī)模等進(jìn)行評(píng)審，以至于無法對(duì)發(fā)展改革部門確定的項(xiàng)目是否符合地方發(fā)展要求、決策是否恰當(dāng)、標(biāo)準(zhǔn)是否準(zhǔn)確等方面進(jìn)行評(píng)價(jià)。
（三）投資評(píng)審范圍受限，工作開展缺乏計(jì)劃性和主動(dòng)性。投資評(píng)審工作的開展，主要采用財(cái)政委托評(píng)審方式，處于先委托后評(píng)審的被動(dòng)局面，在這種模式下，評(píng)審工作難以有計(jì)劃開展，容易造成投資項(xiàng)目集中送審，影響評(píng)審質(zhì)量，評(píng)審時(shí)間和評(píng)審質(zhì)量難以協(xié)調(diào)，同時(shí)有部分項(xiàng)目游離于投資評(píng)審范圍外，制約了財(cái)政投資評(píng)審監(jiān)督作用的實(shí)現(xiàn)。
二、發(fā)達(dá)國家及我國香港的投資評(píng)審管理經(jīng)驗(yàn)
（一）美國經(jīng)驗(yàn)：前期論證科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)、注重事前監(jiān)管。美國國會(huì)負(fù)責(zé)財(cái)政投資項(xiàng)目決策階段的評(píng)審，會(huì)計(jì)總署負(fù)責(zé)項(xiàng)目的事后評(píng)審。決策前期，政府各職能部門研究制定項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃，編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，征求申請(qǐng)單位關(guān)于設(shè)計(jì)方案的意見，開展研討、論證活動(dòng)，最后報(bào)送同級(jí)財(cái)政部門和議會(huì)評(píng)審。項(xiàng)目一旦確定，其目的、功能、規(guī)模都已固化，后期變更較少。評(píng)審方法上，注重通過指標(biāo)量化項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、環(huán)境等各方面的成本和收益，從而確定項(xiàng)目規(guī)劃的科學(xué)性與最優(yōu)化。前期決策中，注重公眾參與評(píng)審，強(qiáng)調(diào)論證的公開性。
（二）德國經(jīng)驗(yàn)：預(yù)算指標(biāo)和預(yù)算效益指標(biāo)同步上報(bào)。德國政府投資項(xiàng)目在決策階段主要由聯(lián)邦財(cái)政部和聯(lián)邦交通、建筑和城市規(guī)劃部同步審核，聯(lián)邦財(cái)政部主要從財(cái)政資金角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，聯(lián)邦交通、建筑和城市規(guī)劃部主要從技術(shù)角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行審查，同時(shí)代表國家組織管理項(xiàng)目建設(shè)。政府投資項(xiàng)目預(yù)算審核嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致，具有剛性，立項(xiàng)通過后，總預(yù)算和預(yù)算效益指標(biāo)需同時(shí)上報(bào)財(cái)政部并納入年度預(yù)算中。為確保決策正確性，政府投資項(xiàng)目實(shí)行三級(jí)監(jiān)督機(jī)制，包括聯(lián)邦交通、建筑和城市規(guī)劃部內(nèi)設(shè)監(jiān)察處監(jiān)督、審計(jì)監(jiān)督、聯(lián)邦議會(huì)監(jiān)督。
（三）我國香港經(jīng)驗(yàn)：構(gòu)建等級(jí)劃分制度，立項(xiàng)前由不同部門分別進(jìn)行論證。香港地區(qū)政府投資項(xiàng)目在決策階段實(shí)行工程等級(jí)劃分制度，分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)，各個(gè)等級(jí)由不同部門完成不同的論證工作，工程升級(jí)具備一定的剛性，必須經(jīng)前一部門審批同意。流程包括5個(gè)步驟：項(xiàng)目申請(qǐng)者提交需求分析，說明發(fā)展該項(xiàng)目的必要性；工務(wù)部門擬定技術(shù)可行性分析；發(fā)展局批準(zhǔn)技術(shù)可行性說明，項(xiàng)目被納入丙級(jí)工程；政府決策局申請(qǐng)資源，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，升為乙級(jí)工程；工務(wù)部門進(jìn)行勘查設(shè)計(jì)、環(huán)境交通影響評(píng)估等前期工作；提請(qǐng)立法會(huì)工務(wù)小組委員會(huì)通過，并由立法會(huì)財(cái)務(wù)委員會(huì)批準(zhǔn)后，升為甲級(jí)工程。在這種制度下，資源分配委員會(huì)（包括財(cái)政、工務(wù)等部門）在審批的同時(shí)，參與了前期技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等論證工作，保證了項(xiàng)目前期工作的充分嚴(yán)謹(jǐn)，為后期的規(guī)范有序施工打下了扎實(shí)基礎(chǔ)，有利于避免超預(yù)算、超標(biāo)準(zhǔn)、超規(guī)模等問題的發(fā)生。
三、投資評(píng)審制度在內(nèi)部決策和外部審批階段的運(yùn)用
（一）建立內(nèi)部投資評(píng)審制度，強(qiáng)化申報(bào)前決策評(píng)審。項(xiàng)目申報(bào)前由申請(qǐng)單位成立內(nèi)部投資評(píng)審小組，對(duì)投資項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、投資計(jì)劃進(jìn)行評(píng)審，目的在于確保工程質(zhì)量和功能需求的前提下，控制造價(jià)管理。內(nèi)部投資評(píng)審小組由規(guī)劃、審計(jì)、財(cái)務(wù)、監(jiān)察等部門人員組成，也可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)及專家參與評(píng)審工作。內(nèi)部投資評(píng)審小組對(duì)申報(bào)項(xiàng)目的規(guī)劃、立項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查、論證、評(píng)估和審定，為重大投資項(xiàng)目的決定當(dāng)好參謀把好關(guān)，投資評(píng)審意見作為申報(bào)立項(xiàng)的附件資料。
（二）完善投資項(xiàng)目審批體制，建立跨部門投資評(píng)審小組。審批環(huán)節(jié)由各政府部門組建投資評(píng)審小組，參與立項(xiàng)決策評(píng)審，各政府部門按職責(zé)分工，發(fā)展改革部門從宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度，財(cái)政部門從性質(zhì)、功能、投資總額角度，建設(shè)部門從技術(shù)角度，審計(jì)部門從功能需求、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)角度進(jìn)行全面分析論證，綜合審核評(píng)議通過后下達(dá)立項(xiàng)文件。
具體見圖1。
四、投資評(píng)審與決策期業(yè)務(wù)流程的融合
（一）項(xiàng)目構(gòu)思與選擇階段。項(xiàng)目構(gòu)思與選擇階段的實(shí)質(zhì)是機(jī)會(huì)研究，研究的性?|是項(xiàng)目設(shè)想與選擇，即在若干個(gè)可能的投資機(jī)會(huì)中進(jìn)行鑒別和篩選，確定最優(yōu)方案。這個(gè)階段基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算精度一般在±30%，一般需要1―3個(gè)月。
投資評(píng)審在這個(gè)階段可以介入，但不屬于重點(diǎn)評(píng)審階段，可以對(duì)項(xiàng)目的選擇方法及經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行初評(píng)。在對(duì)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)時(shí)，可采用靜態(tài)或動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)主要適用于對(duì)方案的粗略評(píng)價(jià)，包括靜態(tài)投資回收期、投資收益率方法；動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)考慮了在方案經(jīng)濟(jì)壽命期限內(nèi)投資、成本和收益隨時(shí)間而發(fā)展變化的真實(shí)情況，能夠體現(xiàn)真實(shí)可靠的經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)，包括凈現(xiàn)值（率）、內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)回收期等方法。
（二）項(xiàng)目建議書階段（概念性規(guī)劃）。項(xiàng)目建議書是申請(qǐng)單位向國家提出要求建設(shè)某一項(xiàng)目的建議文件，是對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)的輪廓設(shè)想，項(xiàng)目建議書的主要作用是推薦一個(gè)擬建項(xiàng)目，論述其建設(shè)的必要性、建設(shè)條件的可行性和獲利的可能性，建議書必須包括項(xiàng)目建設(shè)的宏觀背景（國家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)和地區(qū)規(guī)劃、技術(shù)政策等），項(xiàng)目建設(shè)的必要性和依據(jù)（需求調(diào)查和發(fā)展），建設(shè)規(guī)模和投資規(guī)模，項(xiàng)目的整體規(guī)劃，實(shí)施所必需的總體信息、方針、說明。
這個(gè)階段屬于投資評(píng)審重點(diǎn)階段，投資評(píng)審的目的是評(píng)價(jià)“該不該建”的問題，重點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目的必要性、建設(shè)規(guī)模和投資規(guī)模問題進(jìn)行評(píng)審。必要性方面，從是否符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策、生產(chǎn)力布局等政策因素和項(xiàng)目最終效果因素上進(jìn)行定性分析以及從規(guī)劃、需求分析、費(fèi)用效益分析上進(jìn)行定量分析；建設(shè)規(guī)模和投資規(guī)模方面，可從規(guī)模經(jīng)濟(jì)角度和同類項(xiàng)目類比角度進(jìn)行比較分析，可采用生產(chǎn)能力指數(shù)法、比例估算法和系數(shù)估算法等簡單估算法進(jìn)行投資匡算審核。
（三）可行性研究階段（修建性詳細(xì)規(guī)劃）。可行性研究是在項(xiàng)目建議書被批準(zhǔn)后，由建設(shè)單位征集規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并進(jìn)行全面深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，作多方案比較，得出最佳方案，包括初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究、評(píng)價(jià)與決策三個(gè)階段。按照《投資項(xiàng)目可行性研究指南》的規(guī)定，可行性研究主要內(nèi)容有以下幾個(gè)方面：項(xiàng)目新建的理由與目標(biāo)，市場分析與預(yù)測，資源條件評(píng)價(jià)，建議規(guī)模與產(chǎn)品方案，廠址選擇，技術(shù)方案、設(shè)備方案與工程方案，環(huán)節(jié)影響評(píng)價(jià)，投資估算，融資方案，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，社會(huì)評(píng)價(jià)，風(fēng)險(xiǎn)分析，研究結(jié)論與評(píng)價(jià)。
該階段屬于投資評(píng)審重點(diǎn)階段，投資評(píng)審的目的是評(píng)價(jià)“該建多大”的問題，重點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和投資估算進(jìn)行評(píng)審。對(duì)于建設(shè)規(guī)模，主要從內(nèi)在因素和外在因素兩方面進(jìn)行評(píng)審，內(nèi)在因素包括項(xiàng)目本身的需求情況，項(xiàng)目具備的資源情況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系等；外在因素主要從規(guī)劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、資源約束、同類項(xiàng)目類比等方面進(jìn)行評(píng)審。投資估算方面，重點(diǎn)從綜合單價(jià)、工程量、總價(jià)三個(gè)維度對(duì)建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)、基本預(yù)備費(fèi)進(jìn)行估算。
（四）初步設(shè)計(jì)階段。初步設(shè)計(jì)階段是在可研批準(zhǔn)以后，由建設(shè)單位委托設(shè)計(jì)單位依據(jù)可行性研究報(bào)告中確定的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)內(nèi)容、投資額和設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行具體設(shè)計(jì)，編制項(xiàng)目實(shí)施的技術(shù)方案。初步設(shè)計(jì)階段對(duì)投資影響的比例達(dá)到70%，屬于投資評(píng)審的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，投資評(píng)審的目的是評(píng)價(jià)“該花多少錢建”的問題，重點(diǎn)對(duì)投資規(guī)模進(jìn)行評(píng)審。其審核要點(diǎn)包括4個(gè)方面：（1）審核建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模與投資是否控制在可行性研究報(bào)告的批復(fù)范圍內(nèi)。（2）審核設(shè)計(jì)方案是否符合設(shè)計(jì)任務(wù)書和批準(zhǔn)方案所確定的使用性質(zhì)、規(guī)模、設(shè)計(jì)原則和審批意見。（3）設(shè)計(jì)文件的深度是否達(dá)到要求，有無漏項(xiàng)，設(shè)計(jì)方案是否合理、材料設(shè)備檔次、標(biāo)準(zhǔn)是否偏高，設(shè)計(jì)方案是否進(jìn)行全面合理優(yōu)化。（4）審查初步設(shè)計(jì)概算，工程內(nèi)容和費(fèi)用構(gòu)成是否完整，工程量計(jì)算是否正確，單價(jià)是否合理，有無超出計(jì)劃投資，原因何在，與同類建設(shè)項(xiàng)目投資水平進(jìn)行比較。
決策期業(yè)務(wù)流程見上頁圖2。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的基礎(chǔ)參數(shù)主要包括以下幾個(gè)方面的指標(biāo)：
1．時(shí)間類參數(shù)。包括開發(fā)活動(dòng)的起始點(diǎn)，開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、準(zhǔn)備期、建設(shè)期、出售期、出租經(jīng)營期的起始時(shí)間點(diǎn)以及持續(xù)時(shí)間長度等。
2．投資相關(guān)參數(shù)。包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸款利率、建設(shè)投資額、資本金投入比例等。
3．收益相關(guān)參數(shù)。包括租售價(jià)格、出租率或空置率、運(yùn)營成本占毛租金收入比率等。
4．評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)。包括基準(zhǔn)收益率、成本利潤率、投資利潤率，投資回報(bào)率等。
在以上的參數(shù)中，開發(fā)期、建設(shè)投資額、貸款利率、租金或售價(jià)、開發(fā)規(guī)模、投資收益率是最主要基礎(chǔ)參數(shù)，這些參數(shù)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的結(jié)果影響很大。在項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，這些參數(shù)的取值都是參考當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r估測為基礎(chǔ)的。由于在實(shí)際開發(fā)過程中這些主要參數(shù)很容易發(fā)生變化，而且對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)結(jié)果有很大的影響。因此，找出這些參數(shù)并確定其變化范圍將對(duì)投資項(xiàng)目的評(píng)價(jià)結(jié)果及以后開發(fā)過程中的控制，是非常重要的。
一、開發(fā)規(guī)模
開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積直接關(guān)系到其租金收入或銷售收入和建設(shè)投資額。一般說來在項(xiàng)目前期評(píng)價(jià)時(shí)，開發(fā)商通常還沒有拿到有關(guān)規(guī)劃批文，因此，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)所采用的建筑面積是不確定的。即使有關(guān)部門批準(zhǔn)了項(xiàng)目總建筑面積不變，項(xiàng)目可供租售的面積仍然小能完全肯定。
例如，一座大型商場的實(shí)際使用面積到底有多少，這在前期評(píng)價(jià)階段也是無法確定的，只能大致估算。實(shí)際使用面積的多少主要依賴于地塊的條件以及建筑師的設(shè)計(jì)能力。
盡管開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的租售安排有自己的考慮，但由于市場需求的制約，開發(fā)項(xiàng)目的面積并不一定都能迅速銷售或租賃出去，為此要進(jìn)行銷售預(yù)測。銷售預(yù)測是從微觀角度預(yù)測開發(fā)商未來銷售的前景，為確定經(jīng)營計(jì)劃提供依據(jù)。銷售預(yù)測主要是對(duì)銷售量及銷售進(jìn)度做出預(yù)測。一般情況下可根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料的多寡，采用直接預(yù)測法或間接預(yù)測法。
二、開發(fā)期
項(xiàng)目開發(fā)期大體上由三個(gè)階段組成，即從購地到開始建造階段即開發(fā)前期、建筑施工階段、竣工后項(xiàng)日出租出售階段。一是開發(fā)前期。開發(fā)前期的時(shí)間長短一般由所需規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)問或拆遷安置時(shí)間所控制決定。其中，設(shè)計(jì)周期有國家頒布的設(shè)計(jì)周期定額作參考。二足建筑施工期。建筑施工期一般能夠較準(zhǔn)確的估計(jì)。有國家頒布的建安工程工期定額作為依據(jù)。但某些特殊因素的影響，也可能引起施工期延長。三是出租或出售期。出租期或出售期時(shí)問的長短與市場供需情況、購買力有直接關(guān)系。一般在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，常安排房屋竣工后半年至二年(視項(xiàng)目規(guī)模大小)結(jié)束。
三、建設(shè)投資額
開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)過程中，由于制度政策、市場環(huán)境等等因素的影響，我們所估算的建設(shè)投資與實(shí)際建設(shè)投資之間往往不一定相符。其中，變化最大的主要是土地費(fèi)用和工程造價(jià)。當(dāng)土地費(fèi)用確定后。工程造價(jià)實(shí)際上就成了影響開發(fā)商利潤的主要因素，可以通過了解類似物業(yè)的造價(jià)情況或針對(duì)開發(fā)項(xiàng)目本身的有關(guān)設(shè)計(jì)圖紙估算此項(xiàng)費(fèi)用。計(jì)算費(fèi)用時(shí)一般以當(dāng)前的價(jià)格水平為依據(jù)，費(fèi)用的增長大致能和收益的增長相抵。
1．土地費(fèi)用。土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用，主要由兩部分組成：一部分是獲得土地使用權(quán)的費(fèi)用，另一部分是土地開發(fā)費(fèi)用。對(duì)土地費(fèi)用進(jìn)行估算，首先需要獲取相關(guān)的資料：主要包括當(dāng)?shù)氐耐恋胤值榷?jí)成果資料、土地規(guī)劃信息、土地市場信息、土地權(quán)屬資料以及項(xiàng)目用地現(xiàn)場勘察及周圍環(huán)境資料等。通過對(duì)上述資料的調(diào)查分析，就可以對(duì)土地費(fèi)用有一個(gè)大致的估算。目前普遍采用的方法主要有假設(shè)開發(fā)法和市場比較法兩種。
2．工程造價(jià)。工程造價(jià)包括土建工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用，其中土建工程費(fèi)用又可劃分為摹礎(chǔ)工程費(fèi)用、上部結(jié)構(gòu)費(fèi)用等。目前工程造價(jià)常用的估算方法有粗算和精箅兩種。
粗算法是一種加權(quán)類推的辦法，即根據(jù)已建項(xiàng)目的造價(jià)類推待開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)。類推過程中，對(duì)已建項(xiàng)目造價(jià)乘一個(gè)修正系數(shù)作為已、待建項(xiàng)目間的差異的修正，這個(gè)系數(shù)通過定性分析來確定。這個(gè)算法所依據(jù)的資料是規(guī)劃設(shè)計(jì)或方案設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目具體細(xì)節(jié)掌握得還不夠充分，因而算出的數(shù)字也比較粗略，精確度低。只能作為工程造價(jià)的一種估計(jì)，用于項(xiàng)目的機(jī)會(huì)研究和初步評(píng)價(jià)。
所謂精算足相對(duì)于粗算而言的，計(jì)算依據(jù)是項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)以及當(dāng)?shù)氐慕ò补こ谈潘愣~。由于它對(duì)項(xiàng)目細(xì)節(jié)的掌握以及計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)都比粗算要充分、可靠，因而預(yù)測精度高，也比較簡便。這種方法的缺點(diǎn)，一是它是一種靜態(tài)的算法，對(duì)于項(xiàng)目細(xì)節(jié)的動(dòng)態(tài)變動(dòng)通過量上的放大來考慮，顯然不一定準(zhǔn)確；二是概算定額是本地區(qū)統(tǒng)一頒布的標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)格水平固定而且滯后。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，價(jià)格水平完全根據(jù)市場當(dāng)時(shí)的需求狀況而定，變動(dòng)快，這種相對(duì)固定的標(biāo)準(zhǔn)很難準(zhǔn)確估量價(jià)格變動(dòng)因素對(duì)工程的影響，大大影響估算值的精確性。
總之，無論是粗算還是精算，在算法上都應(yīng)作改進(jìn)，才能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的要求，提高預(yù)測精度。
四、租金和售價(jià)
租金和售價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中最重要的參數(shù)之一。即使租金和售價(jià)發(fā)生較小的變化。也會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商收益的較大變化，同時(shí)，租金售價(jià)的水平在很大程度上影響土地價(jià)值．而準(zhǔn)確地估算租金和售價(jià)并不容易。一般的評(píng)價(jià)方法中，租金和售價(jià)的確定足通過與市場上近期已成交的類似物業(yè)的租金收入或售價(jià)進(jìn)行比較、修正后得出的。這種比較往往沒有考慮物價(jià)上漲和租金售價(jià)在開發(fā)期間的增幅，而僅僅以當(dāng)前的租金和售價(jià)水平進(jìn)行估算。但同類型物業(yè)市場上供應(yīng)與需求間關(guān)系的變化，開發(fā)建設(shè)過程中政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)因素的變化對(duì)租金和售價(jià)水平的影響就很難定量地描述。
確定開發(fā)項(xiàng)目的租金或售價(jià)，需要對(duì)市場進(jìn)行研究和比較。這時(shí)，常用同類競爭性項(xiàng)目對(duì)比分析方法。目前，由于擠進(jìn)商品房開發(fā)的各種費(fèi)用項(xiàng)目多、數(shù)量大，導(dǎo)致開發(fā)商成本居高不下、價(jià)格無競爭力和彈性可言。房地產(chǎn)開發(fā)商基本采用成本加利潤的方法定價(jià)，即以一個(gè)不變的利潤或利潤率標(biāo)準(zhǔn)加上開發(fā)成本和費(fèi)用得到銷售價(jià)格。這樣做的好處在于保住了商鼎房銷售的基本利潤，缺陷在于形成一個(gè)靜態(tài)價(jià)格，不利于面向市場、適應(yīng)市場競爭而制定合理的有競爭性的價(jià)格。在合理的商品房價(jià)格體系理順之后，可以采用動(dòng)態(tài)盈虧平衡分析的方法來預(yù)測銷售價(jià)格。開發(fā)項(xiàng)日的總開發(fā)價(jià)格一般是指項(xiàng)目建成后出租或出售所獲得的凈收入，即從出租或出售毛收人中扣除與租售相關(guān)的稅費(fèi)。有些經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)人員認(rèn)為，由于開發(fā)項(xiàng)目大多是在整個(gè)開發(fā)工程完成后才出租或出售的，所以總開發(fā)價(jià)格的計(jì)算原則應(yīng)以將來的價(jià)格水平為依據(jù)。但在實(shí)際評(píng)價(jià)時(shí)，為保持評(píng)價(jià)的基準(zhǔn)期規(guī)定，也為方便起見，常依開發(fā)前的價(jià)格水平進(jìn)行評(píng)價(jià)，因?yàn)榇蠖鄶?shù)情況下，項(xiàng)目的收入和支出受市場價(jià)格變動(dòng)的影響大致相同，純收益的變化不大。但在房地產(chǎn)需求旺盛的地區(qū)或時(shí)期，收入的增長可能會(huì)大于費(fèi)用上漲，此時(shí)可根據(jù)情況將收益水平估算的略高。
五、貸款利率
貸款利率的變化對(duì)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)結(jié)果的影響是相當(dāng)大的。由于房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，自有資金往往只占到投資總額的20％～30％，其余的部分都要通過金融機(jī)構(gòu)，或以預(yù)售方式籌措，所以，資金使用成本即利息支出對(duì)開發(fā)商最終獲利大小的影響極大。利率的影響，決定了開發(fā)商利用金融杠桿的有效性。
六、投資收益率
投資收益率是影響經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)果最主要的因素之一。投資收益率的變化將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)價(jià)值的估算產(chǎn)生很大影響。在項(xiàng)目全部銷售的情況下，項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值等于銷售收入減銷售稅金后的銷售凈收入；而在項(xiàng)目全部出租的情況下，項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值可用項(xiàng)目年均凈租金收入除以年投資收益率表示。房地產(chǎn)投資是國民經(jīng)濟(jì)整個(gè)投資系統(tǒng)的一部分，其收益率水平和其他行業(yè)的投資收益率有著密切的聯(lián)系。投資收益率是指開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到正常盈利年份時(shí)，年凈租金收入與項(xiàng)目投資之比。房地產(chǎn)投資收益率的確定，一般要綜合考慮以下一些因素：當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)狀況、銀行貸款利率和其他各行各業(yè)總的收益率水平；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的類型、地點(diǎn)以及對(duì)未來租金增長的期望；開發(fā)項(xiàng)目承租者能夠連續(xù)付租的能力；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日壽命的長短；開發(fā)項(xiàng)目投資規(guī)模的大小。通常情況下，如果開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目建成后獲利能力的期望值越高，那么其確定的投資收益率便會(huì)低些；反之，如果項(xiàng)目預(yù)期收入增長緩慢，開發(fā)商就應(yīng)將投資收益定高些，以便盡快收回投資。目前確定投資收益率的方法主要是市場提取法即選取若干個(gè)參照項(xiàng)目的實(shí)際凈租金收入與售價(jià)的比值，取其平均值，作為評(píng)價(jià)項(xiàng)目的年投資收益率。由于市場資料所限，選擇的參照項(xiàng)目不同，最后所得的結(jié)果可能會(huì)有差別。
另外，由于開發(fā)期間市場行情的改變，以及參照項(xiàng)目與所評(píng)價(jià)項(xiàng)目之間的差異，項(xiàng)目評(píng)價(jià)時(shí)所選擇的年投資收益率與將來實(shí)際年投資收益率相比。也不可避免地出現(xiàn)誤差，從而使開發(fā)商要承擔(dān)附加的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)項(xiàng)日經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和參數(shù)選擇的合理性，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論的正確性有著重要影響。關(guān)系到項(xiàng)目操作的成敗。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)，應(yīng)該建立在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、投資與成本費(fèi)用估算、項(xiàng)目收入估算與資金籌措的基礎(chǔ)上進(jìn)行。同時(shí)，還應(yīng)注意對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行不確定性分析和多方案比選。這樣，才能使基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)達(dá)到或接近實(shí)際值，最終結(jié)論才能夠作為房地產(chǎn)開發(fā)商投資決策的依據(jù)。
參考文獻(xiàn)：
