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第1篇

【關鍵詞】 房地產企業； 促銷策略； 納稅籌劃

金融危機過后，房價出現了爆發性上漲，2010年1月以來，政府就出臺多項政策更加嚴格調控房地產市場，來穩定房地產的價格，購房者多持觀望態度。一方面為了籌集資金；另一方面為了在同行業內擁有競爭力，各大房地產企業競相推出了各種促銷策略，包括廣告促銷、精裝修房、降價促銷等等。這些促銷策略會帶來多大的稅后收益或損失是企業必須考慮的問題。稅收成本是影響稅后收益的一個重要因素，房地產企業應根據自身情況和現行稅收優惠政策，通過合理選擇和運用納稅籌劃策略，盡可能地“節稅”以提高稅后收益。因此如何在這些促銷策略下做好納稅籌劃，是房地產企業亟待解決的問題。

一、廣告促銷的納稅籌劃策略

房地產企業希望通過廣告傳達所售樓盤的有關信息，希望客戶前來購買。一個好的廣告不僅能吸引更多的潛在客戶，而且能增加房地產企業的品牌價值。所以房地產企業各年度的廣告支出是一項龐大的費用。

廣告費用的納稅籌劃重點在于在遵循企業所得稅法與企業會計準則的前提下，盡可能加大據實扣除費用的額度，對于有扣除限額的費用應該用夠標準，直到規定的上限。稅法規定，納稅人申報扣除的廣告費支出，必須同時符合三個條件：廣告是通過工商部門批準的專門機構制作的；已實際支付費用，并已取得相應發票；通過一定的媒體傳播。因此，廣告費的納稅籌劃還應注意法律對廣告費稅前扣除所要求票據的具體法律形式。

（一）廣告費、業務宣傳費、業務招待費合理分配，減少稅收成本

《企業所得稅法實施條例》第四十三條規定：“企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5‰”。第四十四條規定：“企業發生的符合條件的廣告費和業務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，不超過當年銷售（營業）收入15%的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。”因為業務招待費不能轉列，也不能遞延到以后年度，所以房地產企業應當控制業務招待費的支出。因此，企業應加強業務招待費與廣告費、業務宣傳費的預算控制，嚴格控制業務招待費，使其控制在稅法規定的最高限額內。對于廣告費和業務宣傳費出現超標而面臨納稅調增的問題,可以考慮招聘一些員工進行相應的人員促銷策略，使廣告促銷的費用在不超過稅法規定的廣告費和業務宣傳費用最高限額內據實扣除，超過稅法規定限額內的廣告費和宣傳費由員工促銷費用進行轉化。員工促銷發生的宣傳費用實際上是員工的工資薪酬成本，可以在稅前進行全額扣除，以最大限額進行所得稅的稅前扣除，減少企業的稅收成本。需要特別注意的是預算的準確性和有關票據內容、形式的合法性，減少納稅籌劃的風險。

（二）設立獨立核算的銷售公司，減少稅收成本

按規定，業務招待費、廣告費和業務宣傳費均是以營業收入作為扣除計算標準的，如果將房地產企業的銷售部門設立為一個獨立核算的銷售公司，將企業房產項目的銷售權交予銷售公司，再由銷售公司實現對外銷售，這樣將一次營業收入分解為兩次營業收入，在整個利益集團的利潤總額并未改變的前提下，費用限額扣除的標準可獲得雙倍提高。同時，土地增值稅通過兩次拆分，可以將每次銷售不動產的增值率控制在20%以下，就能免征土地增值稅。但是，策略的前提條件是一次銷售的土地增值率達到20%以上（即需要繳納土地增值稅），因為兩次銷售需要按照每次營業收入的5%繳納營業稅，為了獲得雙倍扣除，卻因此繳納更多的稅款，得不償失。

假設不考慮其他稅種，在業務招待費、廣告費和業務宣傳費分解收入后能達到最大扣除率的前提下，增加的營業稅稅額和減少的土地增值稅稅額孰高孰低就是影響企業決策的因素。轉讓給銷售公司的價格如何制定，如何找到營業稅稅額和土地增值稅的平衡點，可以參照以下公式：

又因為30%是土地增值稅繳納稅款的最低稅率，為了簡化運算，本文使用30%稅率進行計算，所以30%（79%R-C）>5.5%XR時企業有成立銷售公司的可行性；可得出：X

綜上，得出當0.62

二、精裝修房的納稅籌劃策略：分立定價，減輕企業稅收負擔

房地產企業紛紛打出精裝修房的策略，來吸引購房者的目光。精裝修房的納稅籌劃關鍵在于在遵循稅法與企業會計準則的前提下，“房”和“精裝修”是該合并還是該分開來納稅，以此盡可能減輕企業的納稅負擔。

房地產按總的價格作為房產銷售收入，并繳納土地增值稅和營業稅。雖然裝修部分的成本可以作為扣除項目，裝修價格最終在土地增值稅清算時沒有增值額，但根據稅法規定，土地增值稅實行預征制度，因此，這部分裝修收入在預征時要按一定的預征比例預繳土地增值稅。若房地產企業僅按毛坯房的價格作為房產銷售收入，并繳納土地增值稅和營業稅，而對于裝修的價格無需繳納土地增值稅。同時根據《營業稅暫行條例》第五條規定：“建筑業的總承包人將工程轉包給他人的，以工程的全部承包額減去付給轉包人的價款后的余額為營業額。”如果房地產企業將裝修工程原價轉包給外部的裝修公司，房地產企業裝修工程的營業額為零，則也無需繳納裝修部分的營業稅。從中看出分立定價可以使企業有效規避裝修部分的預繳土地增值稅和營業稅，減輕企業的稅收負擔。具體可以這樣操作：首先，當房產項目初步完工但沒有開始裝修前，和購房者簽訂房屋銷售合同；其次，和購房者簽訂裝修工程總承包合同；最后，與外部的裝修公司簽訂裝修工程轉包合同。

例如：某房地產企業銷售精裝修房，總銷售面積為 100 000平方米，土地增值稅的扣除項目金額為35 000萬元。方案一：以5 500元/平方米銷售，其中含精裝修成本500元/平方米；方案二：以5 000元/平方米銷售，另外，與購房者簽訂房屋裝修合同，裝修價格為500元/平方米，并按此價格將裝修工程轉包給裝修公司。

方案一：應繳納營業稅及附加稅費3 025萬元（55 000 ×5.5%）；假設預交比例為1%，預繳土地增值稅為550萬元（55 000×1%）；此方案納稅合計為3 575萬元（3 025+550）。

方案二：應繳納營業稅2 500萬元（50 000×5.5%）；預繳土地增值稅為500萬元（50 000×1%）；因轉包給裝修公司，不需要繳納裝修收入的營業稅；裝修工程不屬于土地增值稅的征收范圍，因此，無需預繳土地增值稅；此方案納稅合計為3 000萬元（2 500+500）。

方案二比方案一減少納稅575萬元（3 575－3 000），減輕了企業的稅收負擔。

三、降價促銷的納稅籌劃策略：降低土地增值率，提高稅后利潤

降價促銷是最直接也是最主要的一種促銷方式。房地產企業降價促銷房產，銷售額會隨之下降，流轉稅（營業稅和土地增值稅）會相應地減少，隨著銷售收入的減少，企業所得稅也會相應地減少。也就是說降價促銷一方面會產生減少企業營業利潤的負面效應；另一方面又會產生促銷和節稅的正面效應。所以，降價促銷可能減少開發商的利潤，但由于降價促銷可以薄利多銷和節稅，由降價而減少的利潤用增加的銷售量和節稅額來彌補，相反可能會增加企業的稅后利潤。

降價促銷的納稅籌劃，關鍵就在于在遵循稅法與企業會計準則的前提下，控制房產的營業額和土地增值率，以獲得降低營業稅稅額和免征土地增值稅或適用土地增值稅低稅率待遇的可能，同時將降價后減少的稅收支出與減少的稅后利潤進行對比，權衡得失，使企業獲得最大的收益。

房地產企業，應按營業額繳納銷售不動產的營業稅和按土地增值額的一定比例繳納土地增值稅。降價銷售降低了營業額，直接減少了銷售不動產的營業稅，而且由于降價，使土地增值率降低，可能享受免征土地增值稅或適用較低的稅率。

土地增值稅采用四級超額累進稅率，土地增值稅稅額可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數計算。稅法同時規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；如果增值額超過扣除項目金額的20%，應就其全部增值額按規定計稅。根據土地增值稅的征收政策，適當減少房產銷售價格，利用“臨界點”進行納稅籌劃，不僅可以吸引更多的購房者，使購房者實實在在地得到實惠，而且可以擴大銷售量，在一定程度上增加企業的稅后收益。

例如：某房地產企業建造一批普通標準住宅以2 460萬元出售，可扣除項目金額為1 920萬元，與轉讓房地產有關的稅金為123萬元。該房地產企業的土地增值率為：（2 460 -1 920-123）÷（1 920＋123）=20.4%，稅法規定，應該按照30%的稅率繳納土地增值稅：（2 460-1 920-123）×30%=125.1萬元。企業稅后利潤為：2 460-1 920-123-125.1

=291.9萬元。

現由于舉辦降價促銷活動，將該批住宅的出售價格降低為2 410萬元，與轉讓房地產有關的稅金也相應地降低為120.5萬元，則該房地產企業的增值率為：（2 410－1 920－120.5） ÷（1 920＋120.5）=18.1%。根據稅法的規定，該企業不用繳納土地增值稅。企業稅后利潤為：2 410－1 920－120.5=369.5萬元，比降低價格前增加了77.6萬元（369.5－291.9）凈收益。可見，降價的損失被因降價而導致增值率下降進而獲得稅收減免所補償。

【參考文獻】

［1］ 翟繼光,張曉東.新稅法下企業納稅籌劃[M].電子工業出版社，2008.