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第1篇

乙方：___________街（鎮(zhèn)）出租屋管理服務(wù)中心

根據(jù)《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》（廣州市人民政府令〔XX〕第2號）的精神，為了進(jìn)一步加強(qiáng)房屋租賃市場管理，規(guī)范房屋租賃行為，明確區(qū)（縣級市）國土資源和房屋管理局、區(qū)（縣級市）房地產(chǎn)租賃管理所和街（鎮(zhèn)）出租屋管理服務(wù)中心三者的管理職責(zé)，推進(jìn)城市管理工作邁上新臺階，特訂立本委托合同，共同遵守。

一、委托范圍：甲方將轄區(qū)內(nèi)全部房屋（含住宅和非住宅房屋）的租賃登記備案工作委托乙方負(fù)責(zé)辦理。

二、委托時(shí)限：自年　月　日起至年　月　日止。

三、乙方接受甲方委托，應(yīng)具備下列條件：

1．有固定的辦公場所，正式掛牌辦公；

2．兩名以上經(jīng)培訓(xùn)的專、兼職房屋租賃管理工作人員；

3．統(tǒng)一使用"廣州市房屋租賃計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)"軟件。

四、雙方職責(zé)：

（一）甲方職責(zé)：

1．負(fù)責(zé)對違法租賃行為進(jìn)行查處和做出行政處罰決定。

2．區(qū)、縣級市房地產(chǎn)租賃管理所負(fù)責(zé)房屋租賃登記備案的組織實(shí)施，對乙方進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)、指導(dǎo)、檢查和監(jiān)督，開展違法租賃行為和租賃登記備案違規(guī)操作的調(diào)查、查處工作。

3．負(fù)責(zé)轄內(nèi)房屋租賃政策宣傳組織工作。

（二）乙方職責(zé)：

1．負(fù)責(zé)辦理轄內(nèi)房屋租賃登記備案手續(xù)，每月將受理的登記備案數(shù)據(jù)信息及時(shí)報(bào)送甲方。要求按照市國土資源和房屋管理局制定的辦事程序進(jìn)行統(tǒng)一操作，統(tǒng)一收費(fèi)。

2．負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)租賃房屋進(jìn)行巡查，協(xié)助甲方開展轄內(nèi)房屋租賃市場的清理整頓工作，發(fā)現(xiàn)涉及甲方職權(quán)范圍的違法租賃行為，及時(shí)書面告知甲方查處。

3．協(xié)助甲方開展轄內(nèi)房屋租賃政策宣傳工作。

五、違約責(zé)任：

1．甲方?jīng)]有履行其相應(yīng)的職責(zé)，乙方可以要求甲方履行，如甲方仍不履行，乙方有權(quán)向上一級主管部門或相關(guān)協(xié)調(diào)部門（辦）反映，督促甲方履行。因甲方不履行職責(zé)而造成管理過失的，甲方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)行政責(zé)任。

2．甲方發(fā)現(xiàn)乙方不履行職責(zé)或有違規(guī)操作的，應(yīng)責(zé)令其限期整改。乙方逾期不改正的，甲方有權(quán)向協(xié)調(diào)部門（辦）反映。因乙方不履行職責(zé)或違規(guī)操作而造成管理過失的，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任。

六、本合同自雙方簽訂之日起生效。

七、本合同一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，送一份給市國土資源和房屋管理局備案。

甲方：（簽章）　乙方：（簽章）

法定代表人：（簽名）法定代表人：（簽名）

立約日期：　年　 月　 日

廣州市　區(qū)國土資源和房屋管理局委托房屋租賃登記備案證書

穗國房委字（　 ）號

根據(jù)《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》的規(guī)定，委托街（鎮(zhèn)）出租屋管理服務(wù)中心在委托合同范圍內(nèi)，以廣州市 區(qū)（縣級市）國土資源和房屋管理局的名義依法辦理房屋租賃登記備案。

有效期限：自　年　月　日起至　年　月　日止

委托機(jī)關(guān)簽章年月日

第2篇

現(xiàn)將建設(shè)部、國家工商行政管理局關(guān)于印發(fā)推行《物業(yè)管理委托合同示范文本》的通知（建房〔1997〕263號）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、認(rèn)真學(xué)習(xí)、推行《物業(yè)管理委托合同示范文本》（以下簡稱《示范文本》）?！妒痉段谋尽访鞔_了物業(yè)管理委托活動中當(dāng)事人各方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，反映了物業(yè)管理的基本內(nèi)容，能夠充分表達(dá)當(dāng)事人雙方的意愿，要積極推行，以利于規(guī)范我市物業(yè)管理市場，提高物業(yè)管理水平，從而推動物業(yè)管理工作。

各區(qū)縣小區(qū)辦要認(rèn)真學(xué)習(xí)《示范文本》，指導(dǎo)、規(guī)范轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理委托經(jīng)營活動。各物業(yè)管理企業(yè)要結(jié)合自身實(shí)際，研究、制定符合《示范文本》的合同文件，切實(shí)貫徹《示范文本》。

第3篇

第一條  為保障住宅小區(qū)房屋及其設(shè)備和公用設(shè)施的正常使用，為房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全的生活環(huán)境，加強(qiáng)住宅小區(qū)的物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理活動，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條  凡本市市區(qū)內(nèi)的新建住宅小區(qū)，必須根據(jù)本辦法實(shí)行物業(yè)管理。本辦法實(shí)施前已經(jīng)驗(yàn)收交付使用的住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)積極創(chuàng)造條件，逐步實(shí)行物業(yè)管理。

第三條  本辦法所稱住宅小區(qū)是指以住宅為主，經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)以及機(jī)關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位等自建的建筑面積在3萬平方米以上的居民居住區(qū)。

本辦法所稱物業(yè)是指住宅小區(qū)內(nèi)的各類房屋、公用配套設(shè)施及住宅小區(qū)使用范圍內(nèi)的公共場地。

第四條  長春市房地產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，其主要職責(zé)是：

（一）宣傳貫徹國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章；

（二）負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會組建的指導(dǎo)工作；

（三）會同有關(guān)部門制定住宅小區(qū)物業(yè)管理專用資金的收取辦法、標(biāo)準(zhǔn)及管理規(guī)定；

（四）制定物業(yè)管理有關(guān)合同，公約等示范文本；

（五）負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查；

（六）參與新建住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)方案的論證和竣工驗(yàn)收；

（七）監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)物業(yè)管理活動。

建委、計(jì)委、規(guī)劃、城建、公用、民政、衛(wèi)生、環(huán)保、公安、財(cái)政、物價(jià)、廣播電視、電業(yè)、電信等部門（以下簡稱有關(guān)部門）及住宅小區(qū)所在地人民政府按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)工作的監(jiān)督、指導(dǎo)。

第五條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式；遵循經(jīng)營自主、有償服務(wù)、自負(fù)盈虧、微利經(jīng)營的原則。

第二章  住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會

第六條  住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會（以下簡稱管委會）。

管委會由住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人在物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，選舉代表組成，委員總數(shù)為單數(shù)。管委會選舉辦法由市人民政府另行規(guī)定。

管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產(chǎn)生。

本辦法實(shí)施前成立的住宅小區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)的期限內(nèi)，直接改組為住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會；改組確有困難的，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以重新選舉管委會。

第七條  管委會決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。

第八條  管委會的權(quán)利：

（一）制定管委會章程，維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)利；

（二）決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)，代表房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人簽訂住宅小區(qū)委托管理合同；

（三）審議物業(yè)管理專用資金和住宅維修儲備金的使用計(jì)劃；

（四）審議物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度管理計(jì)劃，決定住宅小區(qū)維修和管理服務(wù)的重大事項(xiàng)；

（五）檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)對住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。

第九條  管委會義務(wù)：

（一）維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，并接受其監(jiān)督；

（二）不得選聘不具備物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)管理住宅小區(qū)；

（三）保護(hù)和改善住宅小區(qū)環(huán)境質(zhì)量；

（四）接受物業(yè)管理行政主管部門、各有關(guān)部門以及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)；

（五）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)有關(guān)管理工作。

第十條  管委會應(yīng)當(dāng)通過住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人大會制定住宅小區(qū)公約。

住宅小區(qū)公約對全體房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人具有約束力，由管委會和物業(yè)管理企業(yè)共同監(jiān)督執(zhí)行。

第三章  物業(yè)管理企業(yè)

第十一條  物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)本辦法和住宅小區(qū)委托管理合同對住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。

委托管理合同應(yīng)當(dāng)包括管理項(xiàng)目、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理費(fèi)用、雙方權(quán)利和義務(wù)、合同期限用違約責(zé)任等條款。委托管理合同期限一般不得超過三年。合同期滿后，經(jīng)管委會續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂委托管理合同。

委托管理合同由物業(yè)管理行政主管部門制定示范文本。

第十二條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有固定的辦公、經(jīng)營場所；

（二）具有30萬元以上的貸幣注冊資金；

（三）有合法的管理章程；

（四）具有進(jìn)行物業(yè)管理所需相應(yīng)數(shù)量的有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員；

（五）物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的其他條件。

第十三條  成立物業(yè)管理企業(yè)必須持申請書及有關(guān)資料到物業(yè)管理行政主管部門辦理資質(zhì)審查手續(xù)，經(jīng)審查合格、領(lǐng)取《物業(yè)管理資證書》后，方可接受委托從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

本辦法前成立的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自本辦法之日起九十日內(nèi)到物業(yè)管理行政主管部門申請資質(zhì)審查，領(lǐng)取《物業(yè)管理資質(zhì)證書》。

《物業(yè)管理資質(zhì)證書》實(shí)行年審制度。

第十四條  新建住宅小區(qū)在工程開工前，由物業(yè)管理行政主管部門、各有關(guān)部門、住宅小區(qū)所在地街道辦事處組成物業(yè)管理監(jiān)督；機(jī)構(gòu)對住宅小區(qū)的物業(yè)進(jìn)行前期管理。

第十五條  物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)構(gòu)在住宅小區(qū)工程建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)配合有關(guān)部門對住宅小區(qū)的工程質(zhì)量、配套設(shè)施建設(shè)及環(huán)境保護(hù)情況進(jìn)行監(jiān)督；開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案進(jìn)行建設(shè)。

第十六條  住宅小區(qū)竣工時(shí)，物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)參與住宅小區(qū)工程建設(shè)綜合驗(yàn)收。

物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向驗(yàn)收主管部門提交住宅小區(qū)工程建設(shè)情況書面意見。

第十七條  住宅小區(qū)選舉產(chǎn)生管委會后，物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將小區(qū)移交給管委會，由管委會選聘物業(yè)管理企業(yè)對住宅小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。

第十八條  開發(fā)建設(shè)單位和房屋產(chǎn)權(quán)人出售房屋或者出租房屋時(shí)，在合同中應(yīng)當(dāng)具有產(chǎn)權(quán)人或者使用人承諾遵守該住宅小區(qū)管理規(guī)定的條款。

第十九條  物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

（一）根據(jù)有關(guān)法規(guī)、規(guī)章制定住宅小區(qū)物業(yè)管理的具體規(guī)定；

（二）依照委托管理合同和管理規(guī)定對住宅小區(qū)實(shí)施管理；

（三）依照委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取相關(guān)費(fèi)用；

（四）制止違反住宅小區(qū)管理規(guī)定的行為；

（五）選聘清潔、保安等專業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)；

（六）在住宅小區(qū)內(nèi)依法開展為房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人服務(wù)的多種經(jīng)營項(xiàng)目，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理費(fèi)用。

第二十條  物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

（一）履行住宅小區(qū)委托管理合同，依法經(jīng)營；

（二）接受管委會和房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督；

（三）物業(yè)管理企業(yè)年度管理計(jì)劃、住宅維修儲備金使用計(jì)劃和住宅小區(qū)維修管理服務(wù)的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)提交管委會審議批準(zhǔn)；

（四）接受物業(yè)管理行政主管部門、有關(guān)部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)；

（五）為住宅小區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人提供各項(xiàng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

第二十一條  住宅小區(qū)委托管理合同和住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定應(yīng)當(dāng)報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。

第二十二條  物業(yè)管理企業(yè)可以享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

第四章  住宅小區(qū)房屋、設(shè)施的管理和維護(hù)

第二十三條  新建住宅小區(qū)竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過物業(yè)管理行政主管部門，向小區(qū)管委會移交下列資料：

（一）住宅小區(qū)規(guī)劃圖，竣工總平面圖；

（二）單位建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

（三）地下管網(wǎng)竣工圖；

（四）《城市規(guī)劃驗(yàn)收合格通知書》和《  工程質(zhì)量檢查合格證》；

（五）住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)明細(xì)表；

（六）其他必要的資料。

第二十四條  住宅小區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）不得擅自改變房屋的用途和承重結(jié)構(gòu)；

（二）不得私自增添、拆除、改裝房屋設(shè)備及附屬設(shè)施；

（三）不得挖掘、連接、壓埋、遷移城市煤氣、供電、供熱、供水、電信、有線電視等管網(wǎng)設(shè)施；

（四）不得私搭亂建和隨意占用房屋共用部位，不得破壞綠化、污染環(huán)境、噪聲擾民；

（五）不得占用、挖掘綠地和道路；

（六）按照規(guī)定及時(shí)交納各項(xiàng)費(fèi)用；

（七）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第二十五條  住宅小區(qū)內(nèi)異產(chǎn)毗連房屋的共用部位、共用設(shè)施由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理和維護(hù)。

第二十六條  住宅小區(qū)的供氣、電信、有線電視，有關(guān)管理單位應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)專項(xiàng)管理，根據(jù)實(shí)際需要可以委托物業(yè)管理企業(yè)管理；住宅小區(qū)的供水、排水、供電、供熱，原管理單位應(yīng)當(dāng)按其管理范圍加強(qiáng)專項(xiàng)管理，根據(jù)實(shí)際需要也可以委托物業(yè)管理企業(yè)管理。委托管理的，應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)委托管理合同期限內(nèi)簽訂專項(xiàng)委托合同，并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。

有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)密切配合，作好相應(yīng)的維修、養(yǎng)護(hù)工作。

第二十七條  住宅小區(qū)保安服務(wù)的具體內(nèi)容由管委會與物業(yè)管理企業(yè)在住宅小區(qū)委托管理合同中約定。物業(yè)管理企業(yè)的保安人員應(yīng)當(dāng)在派出所的指導(dǎo)下加強(qiáng)小區(qū)值勤巡邏，積極配合派出所做好小區(qū)內(nèi)治安工作。

第二十八條  住宅小區(qū)內(nèi)的綠地，游園，樓道衛(wèi)生，環(huán)境衛(wèi)生，道路維護(hù)、保潔以及垃圾收集、運(yùn)輸，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理和維護(hù)，根據(jù)實(shí)際需要，垃圾收集、運(yùn)輸也可以委托專業(yè)單位管理和維護(hù)，有關(guān)管理部門有權(quán)監(jiān)督檢查。

第二十九條  住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）亂拋垃圾、雜物；

（二）隨地吐痰、亂丟煙頭、紙屑和瓜果皮核；

（三）飼養(yǎng)家禽、家畜；

（四）隨意停放車輛、鳴喇叭和亂設(shè)攤點(diǎn)；

（五）排放有毒、有害物，發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動；

（六）損毀、涂刻園林藝術(shù)雕塑；

（七）攀折樹木、采摘花果、踐踏草坪；

（八）住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定禁止的其他行為。

第五章  住宅小區(qū)專用資金和相關(guān)費(fèi)用

第三十條  新建住宅小區(qū)、單體商品樓房的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按照多層建筑安費(fèi)2％、高層建筑建安費(fèi)4％的比例，向物業(yè)管理行政主管部門劃撥住宅小區(qū)物業(yè)管理專用資金。專用資金由物業(yè)管理行政主管部門代儲，并實(shí)行專戶管理，專項(xiàng)用于該小區(qū)在實(shí)施物業(yè)管理后購買管理、服務(wù)用房和住宅小區(qū)公用設(shè)施更新、大型設(shè)施的增改以及環(huán)境保護(hù)工程建設(shè)。

開發(fā)建設(shè)單位繳納專用資金，應(yīng)當(dāng)在拆遷前與物業(yè)管理行政主管部門簽訂繳納合同，并按照合同規(guī)定繳納專用資金。

本辦法前已建成的住宅小區(qū)，其物業(yè)管理專用資金在公有住宅售房款中按一定比例劃撥解決；缺少公用配套設(shè)施的，凡是未按照規(guī)劃、設(shè)計(jì)配套的，由原開發(fā)單位按照物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的時(shí)間一次性補(bǔ)交所需資金；原規(guī)劃、設(shè)計(jì)中未包括，但又屬于必須增設(shè)的公用配套設(shè)施，補(bǔ)建資金由政府在城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育專項(xiàng)資金和小區(qū)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)同中調(diào)劑解決。

第三十一條  開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按住宅小區(qū)總建筑面積0.5％的比例，以成本價(jià)格為小區(qū)提供管理用房和服務(wù)用房。該管理用房和服務(wù)用房為國有直管房產(chǎn)，按民宅租金標(biāo)準(zhǔn)出租給物業(yè)管理企業(yè)使用和經(jīng)營，嚴(yán)禁改變其用途。

第三十二條  住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照市人民政府的有關(guān)規(guī)定設(shè)立異產(chǎn)毗連住宅維修儲備金，住宅維修儲備金由房屋產(chǎn)權(quán)人按規(guī)定分?jǐn)偂⒎制诶U納，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一收取，用于房屋本體共用部位、共用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)。

第三十三條  物業(yè)管理企業(yè)可以按照規(guī)定向住宅小區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人收取綠化費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、保安費(fèi)等公共服務(wù)費(fèi)，用于小區(qū)內(nèi)的公共服務(wù)項(xiàng)目支出。

公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和辦法由物價(jià)管理部門會同物業(yè)管理行政主管部門制定。

第三十四條  物業(yè)管理企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)為房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人開展的特約服務(wù)，可以收取特約服務(wù)費(fèi)用。

第六章  法律責(zé)任

第三十五條  因故意或者過失造成住宅小區(qū)公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第三十六條  物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十三條第一、二款規(guī)定，未取得《物業(yè)管理資質(zhì)證書》從事在住宅小區(qū)物業(yè)管理的，由物業(yè)管理行政主管部門給予警告，責(zé)令限期改正，并處以經(jīng)營收入一至三倍的罰款。

第三十七條  物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十三條第三款規(guī)定拒不辦理年審的，由物業(yè)管理行政主管部門吊銷其《物業(yè)管理資質(zhì)證書》。

第三十八條  開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法第十五條、第三十條、第三十一條規(guī)定的，物業(yè)管理行政主管部門可以責(zé)令其限期改正，在規(guī)定期限內(nèi)仍不履行的，有關(guān)部門不予辦理建設(shè)工程開工、房屋拆遷、房屋產(chǎn)權(quán)登記及房地產(chǎn)交易手續(xù)。對違反本辦法第三十條規(guī)定的，物業(yè)管理行政主管部門還可以向開發(fā)建設(shè)單位按日加收應(yīng)繳資金總額3％的滯納金。

第三十九條  住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人違反本辦法第二十四條第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）項(xiàng)規(guī)定的，由物業(yè)管理企業(yè)予以制止、批評教育、責(zé)令恢復(fù)原狀、賠償損失。

第四十條  住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人違反本辦法第二十四條第（六）項(xiàng)規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求其限期交納并按照規(guī)定收取滯納金。逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。

第四十一條  房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人違反本辦法第二十九條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)除有權(quán)制止、批評教育外，還可以提請相應(yīng)行政管理部門依法予以處罰。

第四十二條  當(dāng)事人對物業(yè)管理行政主管部門和有關(guān)行政管理部門的行政處罰不服的，可以依照《行政復(fù)議條例》及《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定申請復(fù)議和提起訴訟。

第四十三條  管委會與物業(yè)管理企業(yè)因委托管理合同發(fā)生糾紛，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中與房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人發(fā)生糾紛，可以向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁，也可以向人民法院起訴。

第四十四條  對于干擾、阻礙物業(yè)管理行政主管部門、管委會和物業(yè)管理企業(yè)的工作人員執(zhí)行公務(wù)的，由公安機(jī)關(guān)依照治安管理處罰條例的有關(guān)規(guī)定予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十五條  管委會和物業(yè)管理企業(yè)工作人員應(yīng)當(dāng)秉公辦事、不徇私情、忠于職守、盡職盡責(zé)，做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。

第七章  附則

第四十六條  各縣（市）住宅小區(qū)和本市市區(qū)的單體住宅樓宇、商廈、寫字樓可以參照本辦法規(guī)定實(shí)行物業(yè)管理。

第四十七條  本辦法由市人民政府法制局負(fù)責(zé)解釋。

第4篇

一、物業(yè)管理糾紛的主要特點(diǎn)。

物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強(qiáng)售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，該類糾紛因其獨(dú)特性而與一般的糾紛有著不同的特點(diǎn)。

1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標(biāo)的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區(qū)和商廈），各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費(fèi)用、提供管理服務(wù)方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價(jià)等管理部門的投訴大量增加，在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院。以海口市新華區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標(biāo)的額少則上萬元，多則幾十萬元。

2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前?？谑兴芾淼奈飿I(yè)管理糾紛，已從剛開始受理時(shí)物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費(fèi)的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業(yè)管理者（包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司）向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多；（2）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔(dān)停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛；（3）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛；（4）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛；（5）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財(cái)務(wù)損失的糾紛；（6）業(yè)主或管委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛；（7）業(yè)主訴房產(chǎn)管理部門行政侵權(quán)糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關(guān)系中合同之債（包括服務(wù)管理關(guān)系、關(guān)系、承包關(guān)系）、侵權(quán)行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是否合法。如?？谑许槹l(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認(rèn)為在沒有召開業(yè)主大會、業(yè)主選票未過半數(shù)的情況下，?？谑蟹慨a(chǎn)管理局批復(fù)同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益，而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。

3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對糾紛的審理有一定的難度。

物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會與物業(yè)管理公司的關(guān)系，業(yè)主、管委會或物業(yè)管理公司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實(shí)踐中又無現(xiàn)成的依據(jù)，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關(guān)部門和地方性規(guī)章進(jìn)行處理，而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

二、審理物業(yè)管理糾紛案件應(yīng)注意的幾個(gè)問題。

（一）物業(yè)管理糾紛的管轄問題。

確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題，應(yīng)以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當(dāng)事人一般都在物業(yè)所在地的法院，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當(dāng)事人向?qū)Ψ教崞鹎謾?quán)之訴的，應(yīng)適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛，應(yīng)適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的，業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購置了物業(yè)，物業(yè)所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認(rèn)為物業(yè)所在地就是被告住所地；物業(yè)管理公司的住所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機(jī)構(gòu)所在地，而并非是實(shí)施物業(yè)管理的所在地，但由于物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實(shí)施物業(yè)管理，因此，物業(yè)所在地應(yīng)認(rèn)為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動產(chǎn)的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。

（二）應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。

審查物業(yè)管理合同的效力，關(guān)系到正確處理糾紛，維護(hù)法律嚴(yán)肅性的問題。在物業(yè)管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務(wù)合同，即業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司或開發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進(jìn)行有償管理服務(wù)的書面協(xié)議：通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同；二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承包的書面協(xié)議；三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中，應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì)，注意判定合同的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。

1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。

在審查物業(yè)管理服務(wù)合同（或稱聘用管理合同）時(shí)，應(yīng)主要從當(dāng)事人是否具備民事主體資格和相應(yīng)的民事權(quán)利能力、民事行為能力，合同的內(nèi)容是否合法來審查其效力。物業(yè)管理權(quán)是因業(yè)主享有物權(quán)所派生出的權(quán)利，行使物業(yè)管理權(quán)的應(yīng)是物業(yè)的所有權(quán)人，或是與業(yè)主約定可享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，而非房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)由業(yè)主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業(yè)管理資質(zhì)、能力的管理公司而形成。由于我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中物業(yè)管理剛起步，在購房者購房時(shí)，物業(yè)管理多是作為商品房售后服務(wù)的一環(huán)，由房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理服務(wù).隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會作為行使物業(yè)管理權(quán)的一方，續(xù)聘或選聘房地產(chǎn)開發(fā)商屬下的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或物業(yè)管理公司為其提供物業(yè)管理有償服務(wù)。因此，物業(yè)管理服務(wù)合同合格的當(dāng)事人，一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管理委員會，另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商，所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，其效力應(yīng)以建設(shè)部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同不宜以房地產(chǎn)開發(fā)商無物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)來認(rèn)定無效，房地產(chǎn)開發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前，可繼續(xù)實(shí)施物業(yè)管理，但不得以繼續(xù)履行合同為由，阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會選聘物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，就應(yīng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，或注冊成立物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。所以，1994年4月1日后房地產(chǎn)開發(fā)商仍與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的，應(yīng)認(rèn)定合同無效。

在審查物業(yè)管理服務(wù)合同效力時(shí)，還應(yīng)注意審查合同的內(nèi)容是否合法。物業(yè)管理服務(wù)合同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權(quán)益；必須在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會行使物業(yè)管理權(quán)和委托權(quán)。對于業(yè)主不能在平等的基礎(chǔ)上行使其物業(yè)管理權(quán)的，應(yīng)認(rèn)定合同無效；對易引起糾紛的物業(yè)管理費(fèi)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、范圍要依據(jù)物價(jià)管理部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或報(bào)經(jīng)物價(jià)管理部門批準(zhǔn)，超過標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用和滯納金，未經(jīng)批準(zhǔn)擴(kuò)大收費(fèi)范圍的條款，應(yīng)確認(rèn)為無效條款；對屬于業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)鹊氖褂?、收益，如不允許業(yè)主管理、使用、收益，或賦予房地產(chǎn)商使用權(quán)而不向業(yè)主交付相應(yīng)對價(jià)的，均侵犯了業(yè)主的權(quán)益。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔@取收益的侵權(quán)行為常常發(fā)生，物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容中出現(xiàn)侵犯業(yè)益的不平等條款的，應(yīng)確認(rèn)部分無效.

2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。

由于房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認(rèn)為物業(yè)管理權(quán)在其手中，而在無能力或精力實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，或?yàn)槟怖?，在與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后，將受托進(jìn)行物業(yè)管理的經(jīng)營權(quán)發(fā)包給其他的物業(yè)管理公司，坐收承包金，由此產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費(fèi)用的糾紛。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理權(quán)屬全體業(yè)主所有，只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會才有權(quán)選聘物業(yè)管理公司，為業(yè)主提供有償服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同對物業(yè)實(shí)施管理，其由此所享有的受托權(quán)實(shí)質(zhì)上不是物業(yè)管理權(quán)，而是受托管理權(quán)，將受托管理權(quán)發(fā)包、轉(zhuǎn)讓給他人經(jīng)營，這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益，應(yīng)確認(rèn)為無效合同。有受托管理權(quán)的物業(yè)管理公司將其管理權(quán)發(fā)包，其無權(quán)收取物業(yè)管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權(quán)，其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請求，不應(yīng)得到支持。

3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。

在考察物業(yè)委托管理合同時(shí)應(yīng)注意審查合同的當(dāng)事人和合同的內(nèi)容。業(yè)主或代表業(yè)主的管委會委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務(wù)，據(jù)此所簽訂的物業(yè)委托管理合同，實(shí)質(zhì)上是屬于前述物業(yè)管理服務(wù)合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業(yè)委托管理合同應(yīng)確認(rèn)有效。但在實(shí)踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司簽訂的合同，而是由正在實(shí)施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的，由正在對物業(yè)進(jìn)行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理的合同，這種類型的物業(yè)委托管理合同，其性質(zhì)與物業(yè)管理承包合同相似，都是未經(jīng)業(yè)主同意，將取得的委托管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，由他人對業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理，所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理，是基于業(yè)主對所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管理能力的信任，物業(yè)管理公司既無權(quán)將享有的受托管理權(quán)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓，也無權(quán)另行委托他人對業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理。而且，根據(jù)民法理論，轉(zhuǎn)委托成立的前提必須是經(jīng)委托人（即業(yè)主）同意，接受委托進(jìn)行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權(quán)轉(zhuǎn)托他人行使，所簽訂的物業(yè)委托管理合同，侵犯了業(yè)主的利益，實(shí)施了無權(quán)轉(zhuǎn)委托的行為，應(yīng)確認(rèn)合同無效。在審查物業(yè)委托管理合同時(shí)，應(yīng)將其與物業(yè)管理公司選聘專營公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)的合同區(qū)分開來，后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要，是允許的。

三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問題。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建筑物所有權(quán)主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業(yè)管理的方式也呈現(xiàn)了多樣化。但由于我國目前尚無物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，行政規(guī)章也不盡完善，在審理物業(yè)管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現(xiàn)象。筆者試對實(shí)踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。

（一）關(guān)于業(yè)主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。

由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數(shù)眾多，難以分別行使物業(yè)管理權(quán)，為此產(chǎn)生了業(yè)主大會制度和由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主管理委員會制度。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)成立住宅小區(qū)管理委員會，但《辦法》未對業(yè)主大會制度，包括業(yè)主大會如何召集、選舉如何行使權(quán)利、作出決議等作出規(guī)定。雖然一些地方性規(guī)章如《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》中已有對業(yè)主大會制度和管委會制度做出規(guī)定，但不盡完善，實(shí)踐中存在問題仍急需明確。如房產(chǎn)行政管理部門如何進(jìn)行物業(yè)管理？在什么情況下召集第一次業(yè)主大會？如何選舉產(chǎn)生管委會？在未召開業(yè)主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業(yè)主的選票是否可行？如何確定業(yè)主的投票權(quán)？是一房產(chǎn)證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問題很具體，但實(shí)踐中涉及到當(dāng)事人切身利益，急需有明確的規(guī)定，以便于操作.筆者認(rèn)為，業(yè)主要行使物業(yè)管理權(quán)實(shí)現(xiàn)自治，應(yīng)盡早召開業(yè)主大會，以確定物業(yè)管理中的重大問題。第一次業(yè)主大會的召集，既可由房產(chǎn)行政管理部門召集，也可由業(yè)主自行召集，但持有半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行，在未召集業(yè)主大會，業(yè)主或其委托人未出席的情況下，分別書面征集業(yè)主意見而成立管委會或通過應(yīng)由業(yè)主大會決定的其他重大事項(xiàng)的決議的，不能確認(rèn)管委會或有關(guān)決議的效力。應(yīng)明確規(guī)定業(yè)主大會是住宅小區(qū)或商廈物業(yè)管理的最高決策機(jī)構(gòu)，及召集第一次業(yè)主大會的前提條件，形成業(yè)主大會有效決定的程序。住宅小區(qū)或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理。那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過程也許很長），業(yè)主不能行使其物業(yè)管理權(quán)，則難以保障業(yè)主應(yīng)享有的權(quán)益，但如果房屋出售或入住未達(dá)一定的比例，其時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商是最大的業(yè)主，召開業(yè)主大會也難以體現(xiàn)小部分業(yè)主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達(dá)到一定的比例，方依法召開業(yè)主大會，成立管委會，這是保護(hù)業(yè)主利益，規(guī)范物業(yè)管理的必然要求。筆者認(rèn)為，住宅小區(qū)或商廈主要用于出售的，其出售率達(dá)到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達(dá)到50％以上的，應(yīng)規(guī)定開發(fā)商或其聘請的物業(yè)管理公司須向房產(chǎn)行政管理部門報(bào)告，在管理部門組織下或自行召集下，召開第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會，這對于保護(hù)業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)是較為有利的。

關(guān)于業(yè)主的投票權(quán)如何確定，關(guān)系到業(yè)主的切身利益，關(guān)系到業(yè)主大會的決定是否有效，這是業(yè)主實(shí)際行使物業(yè)管理權(quán)的重要一環(huán)，應(yīng)在平等、公平的原則下確定業(yè)主的投票權(quán)。由于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產(chǎn)權(quán)人或使用人一票，對購置較大房產(chǎn)份額的業(yè)主或出售率不高而為大業(yè)主的房地產(chǎn)開發(fā)商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來計(jì)算，確定投票權(quán)及票數(shù)，根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業(yè)主如無投票權(quán)，其權(quán)益如何體現(xiàn)？筆者認(rèn)為，應(yīng)規(guī)定業(yè)主或與業(yè)主有約定享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應(yīng)享有業(yè)主大會或管委會的投票權(quán)，但所代表的票數(shù)可有區(qū)別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計(jì)一票的單位，每一計(jì)票單位的建筑面積享有一票，計(jì)票單位面積以下的業(yè)主，每一產(chǎn)權(quán)人有一票，非業(yè)主使用人的投票權(quán)從其與業(yè)主的約定。如以建筑面積100平方米為計(jì)票單位，房屋建筑面積每100平方米計(jì)一票，100平方米以下的每一產(chǎn)權(quán)人享有一票。這樣既體現(xiàn)了權(quán)利義務(wù)一致的原則，也充分考慮了小業(yè)主的利益。業(yè)主大會的決議，如要求所有業(yè)主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業(yè)主的利益。在合理確定業(yè)主投票權(quán)的基礎(chǔ)上，規(guī)定業(yè)主大會的決議，須由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的半數(shù)以上通過，且這部分業(yè)主所享有的建筑物所有權(quán)或使用權(quán)的份額達(dá)半數(shù)以上，方為有效，則可最大程度地保障業(yè)主的共同利益。

（二）關(guān)于管理委員會的主體資格問題。

管理委員會是在房地產(chǎn)行政管理部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)或商廈的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和由產(chǎn)權(quán)人授權(quán)或與其有管理權(quán)約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人和使用人合法權(quán)益的組織，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。根據(jù)《辦法》的規(guī)定，管委會有權(quán)選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司對物業(yè)進(jìn)行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業(yè)主。而管委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題目前在實(shí)踐中爭議較大。管委會是業(yè)主的自治性機(jī)構(gòu)，須依法成立，才能行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。管委會經(jīng)業(yè)主大會按確定的程序選舉產(chǎn)生后，應(yīng)由業(yè)主聯(lián)名或業(yè)主大會授權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司，報(bào)經(jīng)縣級以上人民政府房產(chǎn)行政管理部門登記確認(rèn)。未經(jīng)登記確認(rèn)，或未經(jīng)業(yè)主授權(quán)，他人以業(yè)主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。對于依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認(rèn)為，管委會不是法人，沒有獨(dú)立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔(dān)民事、行政責(zé)任。對此意見，筆者不敢茍同?！掇k法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權(quán)利，應(yīng)視為管委會在物業(yè)管理中具備了一定的民事權(quán)利能力和行為能力。管委會代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理的合同，其主體符合規(guī)章規(guī)定，不應(yīng)以此否認(rèn)合同的效力。但《辦法》畢竟是規(guī)章，且在確認(rèn)其簽訂物業(yè)管理合同主體資格的同時(shí)，必然涉及在實(shí)踐中已發(fā)生的管委會訴訟主體地位問題。因物業(yè)管理發(fā)生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認(rèn)為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應(yīng)屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當(dāng)事人。管委會參與訴訟既是代表業(yè)主行使權(quán)利的行為，又是有關(guān)規(guī)章中規(guī)定其有權(quán)簽訂物業(yè)管理合同所派生出的權(quán)利義務(wù)。但畢竟由于有關(guān)規(guī)定不明確，實(shí)踐中對此認(rèn)識不一，因此有必要在有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)或司法解釋中予以明確。

（三）關(guān)于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問題。

與住宅小區(qū)的用途不同，商廈主要用于商業(yè)目的。在商廈出售、出租后，為了維護(hù)商廈業(yè)主或使用人的房屋及相應(yīng)配套的公用設(shè)施的良好運(yùn)行，商廈同樣需要由物業(yè)管理公司實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理。而實(shí)踐中，許多商廈仍由房地產(chǎn)開發(fā)商或房產(chǎn)份額占絕對優(yōu)勢的大業(yè)主直接進(jìn)行物業(yè)管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務(wù)的要求更高，房地產(chǎn)開發(fā)商或其他物業(yè)管理則往往以較高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取管理費(fèi)用，常為此引發(fā)糾紛。而建設(shè)部《辦法》，國家計(jì)委、建設(shè)部印發(fā)的有關(guān)服務(wù)收費(fèi)辦法，都只對住宅小區(qū)的物業(yè)管理及服務(wù)收費(fèi)予以規(guī)定，未對商廈的物業(yè)管理及服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行規(guī)定。地方性規(guī)章中，亦鮮有將商廈管理納入物業(yè)管理的范疇，使商廈業(yè)主如何行使物業(yè)管理權(quán)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)要求如何確定既無法可依，也無行政規(guī)章可依。由此產(chǎn)生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業(yè)管理市場體系的建立和完善。因此，應(yīng)將商廈的物業(yè)管理納入法律的調(diào)整范圍，在有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，以規(guī)定住宅小區(qū)和商廈的物業(yè)管理為基本框架，分別根據(jù)住宅小區(qū)和商廈的特點(diǎn)，明確各自的服務(wù)內(nèi)容、范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、方法，以及行使物業(yè)管理權(quán)的方式。

（四）關(guān)于物業(yè)管理公司是否有權(quán)采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。

第5篇

第一條  為加強(qiáng)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)（以下簡稱特區(qū)）的住宅區(qū)物業(yè)管理，明確業(yè)主、物業(yè)管理公司及其他有關(guān)管理部門的權(quán)利和義務(wù)，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使用，維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序，創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，制定本條例。

第二條  本條例所稱住宅區(qū)，是指以住宅為主，并有相應(yīng)配套公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。住宅區(qū)的范圍由深圳市人民政府（以下簡稱市政府）住宅行政管理部門會同有關(guān)部門劃定。

本條例所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地。

本條例所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。

第三條  住宅區(qū)的公共場所和公用設(shè)施，由全體業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人共同使用與維護(hù)。

第四條  住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合，屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的管理模式。

第五條  業(yè)主、承租人有依法參加住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利，并有合理使用房屋和公用設(shè)施，維護(hù)住宅區(qū)公共利益的義務(wù)。

第六條  市政府住宅行政管理部門是特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理的主管部門（以下簡稱市住宅主管部門）。

各區(qū)人民政府住宅行政管理部門（以下簡稱區(qū)住宅主管部門）是本轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理的業(yè)務(wù)管理部門，對本轄區(qū)的住宅區(qū)物業(yè)管理依法進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。

第七條  各住宅區(qū)可以根據(jù)本條例規(guī)定成立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)接受市、區(qū)住宅主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第八條  物業(yè)管理公司根據(jù)本條例規(guī)定和業(yè)主委員會的委托對住宅區(qū)的物業(yè)統(tǒng)一實(shí)施管理。

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在其管理的住宅區(qū)內(nèi)設(shè)住宅區(qū)管理處。

第二章  業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第九條  住宅區(qū)入住率達(dá)到百分之五十以上或自第一個(gè)業(yè)主入伙之日起滿兩年的，開發(fā)建設(shè)單位或其委托的單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知區(qū)住宅主管部門，區(qū)住宅主管部門應(yīng)在接到通知之日起六個(gè)月內(nèi)召集第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)助召集業(yè)主大會。

分期開發(fā)的住宅區(qū)，經(jīng)已入住的過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主申請，區(qū)住宅主管部門可以召集臨時(shí)業(yè)主大會，在分期開發(fā)期間成立臨時(shí)業(yè)主委員會。臨時(shí)業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù)與業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù)相同。

第十條  業(yè)主大會由本住宅區(qū)的業(yè)主組成。

業(yè)主大會必須經(jīng)由已入住的過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行。業(yè)主可以委托人出席業(yè)主大會，不滿十八周歲的業(yè)主由其法定人出席。

第十一條  業(yè)主大會由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集，并每年至少召開一次。業(yè)主委員會應(yīng)負(fù)責(zé)在會議召開七天前將業(yè)主大會召開日期和內(nèi)容送達(dá)每名業(yè)主。

經(jīng)持有住宅區(qū)全體業(yè)主百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)在接到該項(xiàng)提議之日起二十日內(nèi)就其所指的提議內(nèi)容召開業(yè)主大會；逾期未召集的，由提議的業(yè)主向區(qū)住宅主管部門申請，區(qū)住宅主管部門可以責(zé)令或限期業(yè)主委員會召集業(yè)主大會。

第十二條  業(yè)主大會的決定，由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的過半數(shù)通過。

大會表決可以采用投票方式或者其他方式，各類房屋按建筑面積每十平方米計(jì)算為一票；不足十平方米的，五平方米及五平方米以上的計(jì)算為一票，不足五平方米的不計(jì)票。

第十三條  業(yè)主大會行使下列職權(quán)：

（一）選舉、罷免業(yè)主委員會的組成人員；

（二）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（三）聽取和審查業(yè)主委員會的工作報(bào)告；

（四）決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；

（五）修改業(yè)主公約；

（六）改變和撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（七）批準(zhǔn)業(yè)主委員會章程。

第十四條  業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會在其委員會中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會可聘請派出所、居民委員會等有關(guān)單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會委員。

業(yè)主委員會委員的數(shù)額一般為十一至十七人，經(jīng)業(yè)主大會決定可以適當(dāng)增減，但最低不得少于五人。

業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要工作時(shí)間的人士擔(dān)任。

業(yè)主委員會聘請執(zhí)行秘書一至二名，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會日常事務(wù)。

第十五條  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)制訂章程。業(yè)主委員會章程經(jīng)業(yè)主委員會委員一致同意制訂，并經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)。

第十六條  業(yè)主委員會及其成員名單應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五內(nèi)，報(bào)所在地的區(qū)住宅主管部門備案。

第十七條  業(yè)主委員會每屆任期三年，業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會委員為兼職，業(yè)主委員會主任可以為專職。

業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任根據(jù)工作需要召集，并應(yīng)在會議召開七天前將會議通知書及有關(guān)材料送達(dá)每位委員。業(yè)主委員會召開會議時(shí)，可以邀請政府有關(guān)部門、居民委員會、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會議。

第十八條  業(yè)主委員會向業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。

第十九條  業(yè)主委員會行使下列職權(quán)：

（一）召集和主持業(yè)主大會；

（二）審議決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用；

（三）采取公開招標(biāo)方式聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，并與其訂立、變更或解除委托管理合同；

（四）審議物業(yè)管理公司制訂的對本住宅區(qū)的年度管理計(jì)劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項(xiàng)目；

（五）審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（六）監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。

前款第（三）、（四）、（五）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)。

業(yè)主委員會根據(jù)本條第一款第（三）項(xiàng)的規(guī)定實(shí)施公開招標(biāo)有困難的，可以委托市、區(qū)住宅主管部門實(shí)施。

第二十條  業(yè)主委員會履行下列義務(wù)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的各項(xiàng)決定；

（二）遵守和履行物業(yè)委托管理合同；

（三）不得從事各種投資和經(jīng)營活動；

（四）對物業(yè)管理公司的正當(dāng)經(jīng)營和管理活動予以支持和配合。

第二十一條  業(yè)主委員會決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。

第二十二條  業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)接受市、區(qū)住宅主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。業(yè)主大會的決定、業(yè)主委員會章程的內(nèi)容或業(yè)主委員會的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。

第三章  物業(yè)管理公司及其職責(zé)

第二十三條  物業(yè)管理公司根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。

委托管理合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：委托管理事項(xiàng)、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理期限、管理費(fèi)收支、利潤及風(fēng)險(xiǎn)、監(jiān)督檢查、違約責(zé)任及其他權(quán)利義務(wù)條款。

委托管理合同應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)住宅管理部門備案。

第二十四條  物業(yè)管理公司必須持有市住宅主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理資質(zhì)證書》方可從事住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

第二十五條  開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)從住宅區(qū)開始入住前六個(gè)月開始自行或者委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進(jìn)行前期管理，管理費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。

第二十六條  住宅區(qū)開始入住后兩年內(nèi)，開發(fā)建設(shè)單位自行或者委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理；業(yè)主委員會在此期間成立的，業(yè)主委員會應(yīng)與開發(fā)建設(shè)單位簽訂委托管理合同，并行使本條例規(guī)定的各項(xiàng)職責(zé)，但不得終止委托管理合同；開始入住兩年后，業(yè)主委員會應(yīng)依本條例規(guī)定聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理，原開發(fā)建議單位在同等條件下可以優(yōu)先承包管理。

在住宅區(qū)開始入住兩年后業(yè)主委員會仍未成立的，由開發(fā)建設(shè)單位自行或委托物業(yè)管理公司繼續(xù)管理。

在開發(fā)建設(shè)單位自行或委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理期間，應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主和有關(guān)部門的監(jiān)督。

第二十七條  物業(yè)管理公司在住宅區(qū)范圍內(nèi)就下列事項(xiàng)進(jìn)行管理：

（一）房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；

（二）消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

（三）清潔衛(wèi)生；

（四）車輛行駛及停泊；

（五）公共秩序；

（六）市住宅主管部門規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

第二十八條  物業(yè)管理公司的權(quán)利：

（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；

（二）依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用；

（三）制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（四）選聘專營公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)。

第二十九條  物業(yè)管理公司的義務(wù)：

（一）以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益；

（二）按市住宅主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；

（三）接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督；

（四）組織或協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)生活服務(wù)和開展社區(qū)文化活動；

（五）按照法律、法規(guī)和市政府的有關(guān)規(guī)定從事經(jīng)營活動。

第三十條  住宅區(qū)內(nèi)車輛停放的管理，應(yīng)接受公安等部門的統(tǒng)一指導(dǎo)和監(jiān)督。

進(jìn)入住宅區(qū)的車輛應(yīng)按規(guī)定停放在停車場或設(shè)置有停車標(biāo)志的場所。

物業(yè)管理公司應(yīng)與車主明確車輛保管關(guān)系或車位有償使用關(guān)系，并按有關(guān)規(guī)定收取相應(yīng)的保管費(fèi)或車位使用費(fèi)。

第三十一條  物業(yè)管理公司對住宅區(qū)的管理未能達(dá)到市住宅主管部門和委托管理合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，或者違反委托管理合同規(guī)定的，業(yè)主委員會或委托方可以終止合同。

因管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善，造成業(yè)主損失的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)賠償損失；違反有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定的，由有關(guān)部門依法予以處理。

第三十二條  物業(yè)管理公司可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

第四章  業(yè)主公約

第三十三條  本條例所稱業(yè)主公約，是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。

第三十四條  業(yè)主公約由市住宅主管部門統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會可以根據(jù)本住宅區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，并報(bào)市住宅主管部門和區(qū)住宅主管部門備案。

業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)、政府有關(guān)規(guī)定和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

第三十五條  業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）住宅區(qū)名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)；

（二）公共場所及公用設(shè)施狀況；

（三）業(yè)主大會的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項(xiàng)的方式；

（四）業(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場所及公用設(shè)施的權(quán)益；

（五）業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利；

（六）業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；

（七）住宅區(qū)物業(yè)各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的繳交；

（八）業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；

（九）違反業(yè)主公約的責(zé)任；

（十）其他有關(guān)事項(xiàng)。

第三十六條  業(yè)主公約在住宅區(qū)入住率達(dá)到百分之三十后，經(jīng)已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主簽訂后生效。已生效的業(yè)主公約對本住宅區(qū)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。

業(yè)主入住時(shí)物業(yè)管理公司應(yīng)組織業(yè)主簽訂業(yè)主公約，不組織業(yè)主簽訂業(yè)主公約的，市、區(qū)住宅主管部門有權(quán)予以糾正。

第五章  住宅區(qū)的使用及維護(hù)

第三十七條  移交住宅區(qū)時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交下列住宅區(qū)工程建設(shè)資料：

（一）住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

（三）地下管網(wǎng)竣工圖；

（四）其他必要的資料。

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按規(guī)劃或合同的約定完成住宅區(qū)相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。

第三十八條  業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人使用房屋應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；

（二）不得對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占；

（三）不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；

（四）不得利用房屋從事危害公共利益的活動；

（五）不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。

第三十九條  房屋的維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：

（一）室內(nèi)部分，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修；

（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修，其費(fèi)用從住宅維修基金中支出。

住宅維修基金由業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)?，分期繳納，由住宅區(qū)管理處以房屋本體為單位設(shè)立專帳代管，用于房屋本體公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，不得挪作他用。

第四十條  住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車房（棚）等住宅區(qū)公用設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護(hù)。管理維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)中支出。

人為造成公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第四十一條  住宅區(qū)的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)供水、供電、供氣及通訊單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由有關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。

第四十二條  業(yè)主、承租人、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)維護(hù)房屋外觀整潔、統(tǒng)一。

業(yè)主委員會根據(jù)房屋的狀況決定修繕、粉刷。但房屋的天面和外墻應(yīng)當(dāng)每十年至少修繕、粉刷一次，房屋的空調(diào)架、防盜網(wǎng)等外觀設(shè)施應(yīng)當(dāng)每三年至少粉刷一次，樓梯間的墻面、臺階、扶手等設(shè)施應(yīng)當(dāng)每五年至少修繕、粉刷一次；期限屆滿、確實(shí)不需要修繕或粉刷的，業(yè)主委員會可向市、區(qū)住宅主管部門申請延期修繕或粉刷；經(jīng)市、區(qū)住宅主管部門同意，可以延期。

前款所需費(fèi)用，除房屋的外觀設(shè)施由業(yè)主或承租人承擔(dān)外，其他費(fèi)用從住宅維修基金支付。住宅維修基金的使用明細(xì)表，物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主公布。

第四十三條  房屋及其附屬設(shè)施或住宅區(qū)公用設(shè)施，可能危害房屋安全或公共安全的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)修繕；應(yīng)由業(yè)主修繕的，其費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)；應(yīng)由物業(yè)管理公司修繕的，其費(fèi)用由物業(yè)管理公司承擔(dān)。

前款費(fèi)用的支付來源及使用明細(xì)表，應(yīng)向業(yè)主公布。

第四十四條  住宅區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）踐踏、占用綠化地；

（二）占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施而影響其正常使用功能；

（三）亂拋垃圾、雜物；

（四）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；

（五）損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；

（六）聚眾喧鬧；

（七）隨意停放車輛和鳴喇叭；

（八）發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（九）排放有毒、有害物質(zhì)；

（十）經(jīng)營業(yè)主公約所禁止的行業(yè)；

（十一）法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為。

第六章  住宅區(qū)專用基金與專用房屋

第四十五條  開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅區(qū)除地價(jià)以外的建設(shè)總投資百分之二的比例，一次性向業(yè)主委員會劃撥住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金。

公用設(shè)施專用基金用于購買管理用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程項(xiàng)目。

第四十六條  公用設(shè)施專用基金由區(qū)住宅主管部門設(shè)立專帳管理。區(qū)住宅主管部門對業(yè)主委員會正常使用公用設(shè)施專用基金不得干涉。

公用設(shè)施專用基金管理辦法由市政府制定。

第四十七條  開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在移交住宅區(qū)時(shí)，按市政府有關(guān)規(guī)定以建造成本價(jià)提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房，其產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主共有。

第四十八條  開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在移交住宅區(qū)時(shí)，按市政府規(guī)定的比例以同期市政府微利房價(jià)格提供部分商業(yè)用房，該商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主共有。

上述商業(yè)用房的購置費(fèi)用可由公用設(shè)施專用基金中墊支，并從該商業(yè)用房的經(jīng)營收入中回收。

上述商業(yè)用房、按規(guī)定提供的物業(yè)管理用房、住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金以及住宅區(qū)內(nèi)其他產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共有的公用配套設(shè)施、設(shè)備和場地，均由物業(yè)管理公司按委托管理合同經(jīng)營，其收入用于補(bǔ)充住宅區(qū)的管理服務(wù)費(fèi)。

第四十九條  本條例施行前移交使用的住宅區(qū)，未按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按市政府規(guī)劃建設(shè)主管部門規(guī)定的時(shí)間完成全部工程項(xiàng)目；未按深圳市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)或者缺少便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的，由市政府規(guī)劃建設(shè)主管部門和原開發(fā)建設(shè)單位予以配套完善或補(bǔ)建。

第五十條  住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金、住宅維修基金和管理服務(wù)費(fèi)的收支帳目，業(yè)主委員會應(yīng)每三個(gè)月至少公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。

委托管理合同終止后，業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司可以共同委托會計(jì)師事務(wù)所對住宅維修基金和管理服務(wù)費(fèi)的使用明細(xì)表和收支明細(xì)帳目進(jìn)行審計(jì)，所需費(fèi)用由管理費(fèi)支出。審計(jì)報(bào)告應(yīng)向業(yè)主公布。

業(yè)主對住宅維修基金和管理服務(wù)費(fèi)的使用有異議的，可以要求業(yè)主委員會向物業(yè)管理公司咨詢并查閱收支總表，物業(yè)管理公司應(yīng)提供完備的資料并詳細(xì)說明。

第七章  法律責(zé)任

第五十一條  業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對違反業(yè)主公約造成他人安全或利益受到侵害的，業(yè)主委員會或者相關(guān)的業(yè)主、非業(yè)主使用人可以向人民法院提起民事訴訟。

未交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、住宅維修基金和物業(yè)委托管理合同約定的其他費(fèi)用的，物業(yè)管理公司可要求有關(guān)業(yè)主限期交納；逾期不交納的，可按日加收應(yīng)交納費(fèi)用萬分之五的滯納金，并可按業(yè)主公約和物業(yè)委托管理合同的規(guī)定進(jìn)行催交；連續(xù)六個(gè)月不交納的，可向人民法院申請追繳。

物業(yè)管理公司違反物業(yè)委托管理合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十二條  業(yè)主大會、業(yè)主委員會違反本條例第二十二條規(guī)定的，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第五十三條  違反本條例第二十四條規(guī)定，未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書而從事住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)或者所管理物業(yè)與所持資質(zhì)證書等級不相符的，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其停止違法行為，沒收違法所得，并可處以五千元以上二萬元以下的罰款。

第五十四條  物業(yè)管理公司違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，業(yè)主委員會有權(quán)予以制止并限期改正；逾期不改正的，業(yè)主委員會可以終止委托管理合同；市住宅主管部門和有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，并可處以三千元以上一萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，市住宅主管部門可以降低其物業(yè)管理資質(zhì)等級，直至吊銷資質(zhì)證書，并可建議工商行政管理部門依法注銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項(xiàng)目：

（一）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

（二）改變公用設(shè)施專用基金和住宅維修基金的用途，或未按規(guī)定定期公布收支帳目的；

（三）改變專用房屋的用途，未按規(guī)定使用的；

（四）管理制度不健全、管理混亂，造成對住宅區(qū)的房屋管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善，經(jīng)市、區(qū)住宅主管部門認(rèn)定應(yīng)當(dāng)予以處罰的。

第五十五條  開發(fā)建設(shè)單位違反本條例第三十七條、第四十五條、第四十八條、第四十九條規(guī)定的，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期履行；逾期不履行的，可按應(yīng)交款項(xiàng)逾期的時(shí)間處以每日千分之三的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，經(jīng)市、區(qū)住宅主管部門認(rèn)定，市政府規(guī)劃國土行政主管部門應(yīng)當(dāng)暫停其房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

第五十六條  業(yè)主委員會、業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個(gè)人違反本條例規(guī)定，按照下列規(guī)定予以處罰：

（一）違反本條例第二十條第（三）項(xiàng)規(guī)定，擅自進(jìn)行經(jīng)營活動的，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，可以并處三千元以上一萬元以下的罰款；

（二）違反本條例第三十八條規(guī)定的，市、區(qū)住宅主管部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，可以并處一千元以上五千元以下的罰款；

（三）違反本條例第四十二條第二款、第四十三條規(guī)定的，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期修繕或粉刷；逾期拒不修繕或粉刷的，可處以三千元以上五千元以下的罰款；

（四）違反本條例第四十四條規(guī)定的，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，可以并處一百元以上二千元以下的罰款。

第八章  附  則

第五十七條  市政府可根據(jù)本條例制定實(shí)施細(xì)則。

第6篇

    委托人：吳益民，上海市和平律師事務(wù)所律師。

    被上訴人（原審原告）：上海中星集團(tuán)申城物業(yè)有限公司（原名上海申城物業(yè)公司），住所地上海市邯鄲路600弄1號3樓。

    法定代表人：黃永林，董事長。

    委托人：顧明俠，上海市震旦律師事務(wù)所律師。

    委托人：王曉萍，上海中星集團(tuán)申城物業(yè)有限公司工作人員。

    上訴人朱美娣因物業(yè)管理一案，不服上海市長寧區(qū)人民法院（1999）長民初字第1818號民事判決，向本院提起上訴。本院于2000年5月30日立案，依法組成合議庭，于2000年7月5日公開開庭審理了本案。上訴人朱美娣及其委托人吳益民，被上訴人上海中星集團(tuán)申城物業(yè)有限公司（以下簡稱申城物業(yè)公司）的委托人顧明俠、王曉萍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

    原審法院認(rèn)定：1993年5月29日，朱美娣購置了本市茅臺路500弄2號樓608室（建筑面積為79.53平方米）房屋。同年6月11日，朱美娣將該房委托申城物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，并與之簽訂了《房屋委托管理合同》。合同約定：申城物業(yè)公司在接受委托管理后對房屋的產(chǎn)業(yè)、租賃、修理等項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一管理，朱美娣應(yīng)積極配合；由于大樓產(chǎn)權(quán)性質(zhì)較復(fù)雜，給管理和維修帶來很大難度，申城物業(yè)公司的管理和修理費(fèi)用嚴(yán)重不足，經(jīng)雙方商定，朱美娣愿意以每平方米130元支付給申城物業(yè)公司作“維修、管理補(bǔ)貼費(fèi)”，由申城物業(yè)公司包干使用十年，合計(jì)人民幣9，460.10元：“維修、管理補(bǔ)貼費(fèi)”只能使用在公用部位的修理和管理上，公用部位的劃分界線是以各分戶門為界，分戶門以外的均為公用部位，公用部位的一切設(shè)備和設(shè)施、結(jié)構(gòu)均由申城物業(yè)公司統(tǒng)一管理和維修（包括街坊總體中的一切事宜）。申城物業(yè)公司必須保證公用設(shè)備和設(shè)施的正常運(yùn)行，結(jié)構(gòu)必須保持完好，使大樓各部位都能發(fā)揮正常的使用功能；申城物業(yè)公司以“管理費(fèi)”形式每月收取朱美娣人民幣23.90元，一并作維修、管理包干使用；朱美娣有依約向申城物業(yè)公司按期交付管理費(fèi)的義務(wù)，逾期交付超過一個(gè)月的，應(yīng)償付管理費(fèi)月金額的20％違約金，并補(bǔ)交應(yīng)付管理費(fèi)等。簽約后，朱美娣按約一次性給付申城物業(yè)公司房屋維修、管理補(bǔ)貼費(fèi)人民幣9，460.10元，并在1994年6月前按月支付申城物業(yè)公司管理費(fèi)23.90元。自1994年7月起，朱美娣以物業(yè)管理不善等為由拒付管理費(fèi)。1995年5月18日，朱美娣所在小區(qū)茅臺花苑業(yè)主管理委員會成立。茅臺花苑業(yè)主管理委員會代表業(yè)主與申城物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同。但對上述合同的終止未作明確。

    茅臺路500弄茅臺花苑保安保潔工作原由茅臺花苑居民委員會負(fù)責(zé)并收取費(fèi)用。1997年7月1日，茅臺花苑居民委員會依據(jù)有關(guān)政策將保安保潔工作移交給申城物業(yè)公司，并由申城物業(yè)公司收取費(fèi)用，保安保潔費(fèi)每月為人民幣5元。1998年1月1日，因朱美娣所在茅臺路500弄2號樓的業(yè)主要求，為加強(qiáng)該大樓的保安保潔工作，保安保潔費(fèi)用每月調(diào)整至人民幣12元。另查，為朱美娣等茅臺路500弄2號樓業(yè)主未支付管理費(fèi)等，上海市長寧區(qū)房屋土地管理局曾多次主持申城物業(yè)公司與業(yè)主調(diào)解，均未結(jié)果。申城物業(yè)公司遂于1999年7月6日訴至法院，請求判令朱美娣給付物業(yè)管理費(fèi)？1，862.44？元，保安保潔費(fèi)890.32元，電梯水泵運(yùn)行費(fèi)1，134.44元，并按日3‰支付滯納金。

    原審法院于二OOO年四月二十七日作出判決：一、朱美娣應(yīng)給付申城物業(yè)公司自1994年7月起至1999年11月止的管理費(fèi)人民幣l，553.50元及支付違約金人民幣310.70元；二、朱美娣應(yīng)給付申城物業(yè)公司自1997年7月起至1999年11月止的保安保潔費(fèi)人民幣358元及支付滯納金人民幣？513.63？元；三、申城物業(yè)公司的其余訴訟請求不予支持。上述第一、二條款，朵美娣應(yīng)于本判決生效之日起7日內(nèi)履行。案件受理費(fèi)人民幣260.04元，由申城物業(yè)公司承擔(dān)人民幣212.75元，朱美娣承擔(dān)人民幣47.29元。判決后，朱美娣上訴稱，其所簽訂的委托物業(yè)管理合同約定收取十年的管理費(fèi)，違反《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效合同。由于申城物業(yè)公司物業(yè)管理不善，故自己只應(yīng)承擔(dān)50％的管理費(fèi)，亦不應(yīng)承擔(dān)違約金。保安保潔費(fèi)應(yīng)包括在管理費(fèi)中，不應(yīng)另行支付該費(fèi)用，也不同意承擔(dān)滯納金，要求撤銷原判。申城物業(yè)公司則辯稱，其提供的物業(yè)管理不存在管理不善，朱美娣與其簽訂的《房屋委托管理合同》是合法、有效的，朱美娣應(yīng)按約支付管理費(fèi)，且合同明確保安保潔費(fèi)不包括在管理費(fèi)中，朱美娣原一直向茅臺花苑居民委員會支付該費(fèi)用，故要求維持原判。？ 經(jīng)審理查明，上海申城物業(yè)公司現(xiàn)更名為上海中星集團(tuán)申城物業(yè)有限公司。

    另查明，朱美娣為證明申城物業(yè)公司物業(yè)管理不善，提供證據(jù)（1）現(xiàn)場照片。（2）茅臺花苑居民關(guān)于其1994年11月在乘座電梯時(shí)，電梯失控事實(shí)的證言。（3）1997年8月《新聞報(bào)》有關(guān)茅臺花苑對包干費(fèi)中途調(diào)整是否合理的文章。（4）1998年2月《華僑報(bào)》登載茅臺花苑2號樓地下積水及預(yù)收10年包干費(fèi)問題的文章；申城物業(yè)公司認(rèn)為，朱美娣所提供照片并非其物業(yè)管理范圍，對積水問題當(dāng)時(shí)已排除，電梯未發(fā)生失控，該4份證據(jù)并不能證明其物業(yè)管理不善。對朱美娣提供其與茅臺花苑居民另行支付保潔保安費(fèi)的單據(jù)，申城物業(yè)公司無異議，認(rèn)為朱美娣系因原支付茅臺花苑居委會的保安保潔費(fèi)用不夠而自行予以給付。

    又查明，原審法院認(rèn)定事實(shí)無誤。對朱美娣所提供證據(jù)（1）因該照片無法證明是申城物業(yè)公司物業(yè)管理范圍，故該證據(jù)不予采信，對證據(jù)（2）（3）（4），因朱美娣于1994年7月起拒付物業(yè)管理費(fèi)，而現(xiàn)所提供證據(jù)僅證明1994年11月及1997年8月、1998年2月的物業(yè)管理問題，故該證據(jù)不具證明力，本院不予采納。以上事實(shí)，由當(dāng)事人陳述，《房屋買賣合同》、《房屋委托管理合同》、“聯(lián)建公助”房屋分估面積測量表、《物業(yè)委托管理合同》、《關(guān)于茅臺花苑物業(yè)管理座談紀(jì)要》、茅臺路500弄2號樓業(yè)主要求增開電梯的報(bào)告等證據(jù)佐證。

    本院認(rèn)為，公民、法人合法的權(quán)益受法律保護(hù)。朱美娣、申城物業(yè)公司就本市茅臺路500弄2號樓608室所簽訂的《房屋委托管理合同》的日期在1993年6月，該合同系雙方真實(shí)意思表示，且不違反當(dāng)時(shí)的有關(guān)規(guī)定，朱美娣認(rèn)為該合同違反1997年7月1日施行的《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條第三款關(guān)于“物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用經(jīng)約定可以預(yù)收，預(yù)收期限不得超過3個(gè)月?！钡囊?guī)定，但鑒于雙方合同約定在先，故對此付款期限應(yīng)從雙方的約定，《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》對此無溯及力。朱美娣以此為由主張上述合同無效，缺乏依據(jù)。朱美娣理應(yīng)按照合同約定支付物業(yè)管理費(fèi)及滯納金。申城物業(yè)公司要求朱美娣支付物業(yè)管理費(fèi)及違約金，于法有據(jù)。至于保安保潔費(fèi)，因雙方物業(yè)管理合同約定的管理費(fèi)中不包括該費(fèi)用，朱美娣亦一直支付該費(fèi)用，在申城物業(yè)公司接受移交后，朱美娣不同意支付，亦缺乏相應(yīng)依據(jù)。鑒于申城物業(yè)公司對朱美娣應(yīng)支付的上述費(fèi)用一直連續(xù)催討，故朱美娣應(yīng)支付該費(fèi)用及逾期支付的滯納金。原審法院根據(jù)查明的事實(shí)所作判決并無不當(dāng)。朱美娣以申城物業(yè)公司物業(yè)管理不善，只同意支付50％的管理費(fèi)無依據(jù)，朱美娣的上訴要求，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

    駁回上訴，維持原判。

    上訴案件受理費(fèi)人民幣260.04元，由上訴人朱美娣負(fù)擔(dān)。

    本判決為終審判決。

    審判長 邱  燕

    審判員 劉  輝

    審判員 沙茹萍

第7篇

乙方（受托人）：____________________物業(yè)管理公司

為加強(qiáng)_________住宅區(qū)物業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱住宅區(qū)條例）及其配套實(shí)施細(xì)則（以下簡稱住宅區(qū)細(xì)則）和市政府有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商，同意簽訂本委托管理合同，以便共同遵守。合同書面如下：

一、委托管理范圍及內(nèi)容

（一）甲方將位于_________區(qū)_________路的_________住宅區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實(shí)行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，承包經(jīng)營，自負(fù)盈虧。

（二）管理事項(xiàng)包括：

1．房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；

2．區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場所（地）（消防、電梯、機(jī)電設(shè)備，路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等）的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

3．清潔衛(wèi)生（不含垃圾運(yùn)到中轉(zhuǎn)站后的工作）；

4．公共生活秩序；

5．文娛活動場所；

6．便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及住宅區(qū)內(nèi)所有營業(yè)場所（不含肉菜市場）；

7．車輛行駛及停泊；

8．住宅區(qū)檔案管理；

9．政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。

二、委托管理原則

以社會效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟(jì)效益為輔，相互促進(jìn)，體現(xiàn)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一原則。

三、委托管理形式

確定管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)抵押經(jīng)濟(jì)承包責(zé)任制。

四、委托管理期限 委托管理期限為______年，自______年_____月_______日起至______年______月______日止。

五、雙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)

（一）甲方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)

1．依照住宅區(qū)條例和本合同規(guī)定將________住宅區(qū)委托乙方實(shí)行物業(yè)管理；

2．監(jiān)督乙方對公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法撥付給乙方；

3．按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房（總建設(shè)面積的0．5%）________平方米給乙方，按商品房租金標(biāo)準(zhǔn)租賃租用，并負(fù)責(zé)辦理使用手續(xù)；

4．給乙方提供管理用房________平方米（其中辦公用房________平方米，員工宿舍________平方米），按微利房租金標(biāo)準(zhǔn)租用；

第8篇

第一條　本合同當(dāng)事人

委托方(以下簡稱甲方)：_________

受托方(以下簡稱乙方)：_________

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將_________(物業(yè)名稱)委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條　物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：_________

座落位置：_________市_________區(qū)_________路(街道)_________號

四至：東_________南_________西_________北_________

占地面積：_________萬平方米

建筑面積：_________萬平方米

容積率：_________%

綠地占有率：_________%

公建配套用房面積：_________平方米

小區(qū)總戶數(shù)：_________

受益人口：_________

第三條　乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)付履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二章　委托管理事項(xiàng)

第四條　房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括承重結(jié)構(gòu)部位(包括樓板、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等)，戶外墻面、樓梯間、直廊通道、門廳、樓內(nèi)共用存車庫、_________。

第五條　共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區(qū)道路、綠地溝渠、池、井、室外停車場、車庫、游泳池、小區(qū)自管公廁、垃圾間、垃圾箱、_________。

第六條　市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。

第七條　公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。

第八條　公建配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化、體育、娛樂教育場所。

第九條　公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、_________。

第十條　交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條　維修公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________。

第十二條　管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。

第十三條　組織開展社區(qū)文化娛樂活動。年_________次。

第十四條　負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：

1、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)：月_________元/m2;

2、代收代辦費(fèi)：_________。

3、特約服務(wù)費(fèi)：_________。

第十五條　業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位，自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方應(yīng)接受委托并合理收費(fèi)。

第十六條　對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時(shí)公約的行為、針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重、采取批評、規(guī)勸、警告、制止、_________等措施。

第十七條　其它委托事項(xiàng)。

_________;

_________;

_________。

第三章　委托管理期限

第十八條　委托管理期限自_________年_________月_________日_________時(shí)起至_________首屆業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同時(shí)止。

首屆業(yè)主大會召開后，本合同自行終止，首屆業(yè)主大會可按照規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)企業(yè)，并簽訂本住宅區(qū)的物業(yè)管理委托合同。

第四章　雙方權(quán)利義務(wù)

第十九條　甲方權(quán)利義務(wù)(適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或產(chǎn)權(quán)單位)

1、在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定并要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守;

2、在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明;在與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求物業(yè)買受人對遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾;

3、與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容;

4、審定乙方擬定的物業(yè)管理立案制度;

5、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況;

6、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、賬務(wù)預(yù)算及決算;

7、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求。

如存在質(zhì)量問題，按以下方式處理：

(1)負(fù)責(zé)返修;

(2)委托乙方返修，支付全部費(fèi)用;

(3)_________。

8、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。

9、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房，由乙方按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行：

(1)無償使用;

第9篇

第一條  為給城市居民創(chuàng)造文明、整潔、安全、方便、優(yōu)美的工作和生活環(huán)境，加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理，維護(hù)物業(yè)管理當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條  本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理適用本辦法。

具有一定規(guī)模并屬多個(gè)業(yè)主共有或共用的住宿、辦公、商貿(mào)混合區(qū)的物業(yè)管理，可以參照本辦法的規(guī)定執(zhí)行。

第三條  本辦法所稱住宅小區(qū)，是指實(shí)行城市綜合開發(fā)，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全，具有一定規(guī)模的住宅區(qū)域或住宅組團(tuán)。

本辦法所稱物業(yè)，是指用于居住、辦公、商貿(mào)的各類建筑物及其配套的公用設(shè)施、公用設(shè)備、公用場地和必要的安全、衛(wèi)生、綠化等環(huán)境。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自治組織及其委托的企業(yè)，對物業(yè)的正常使用、維護(hù)、修繕實(shí)施綜合管理服務(wù)的活動。

本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人及合法使用人。

第四條  本市住宅小區(qū)的物業(yè)管理，實(shí)行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合、合同約定公共服務(wù)內(nèi)容與特約服務(wù)相結(jié)合的原則，積極推行物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化、市場化、社會化。

第五條  本市及各縣市房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，未設(shè)房產(chǎn)管理部門的縣市由建設(shè)行政主管部門（以下統(tǒng)稱物業(yè)行政主管部門）負(fù)責(zé)。

公安、規(guī)劃、市政環(huán)衛(wèi)、園林綠化、供水、供氣、供電、通訊、廣播電視等管理部門及其行政執(zhí)法組織和居民自治組織，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)的作用，合力推行物業(yè)管理工作。

第二章  業(yè)主委員會

第六條  住宅小區(qū)成立代表全體業(yè)主、對物業(yè)實(shí)施自治管理的業(yè)主委員會。

一個(gè)住宅小區(qū)成立一個(gè)業(yè)主委員會。

第七條  業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉或推舉產(chǎn)生的委員組成，可以選聘所在地居民委員會的人員參加。

業(yè)主委員會一般由7至11人組成，其中業(yè)主擔(dān)任委員的比例應(yīng)與其所代表的群體相適應(yīng)，且總數(shù)不能少于全部委員總數(shù)的三分之二。

業(yè)主委員會委員每屆任期2至3年，可以連選連任。

業(yè)主委員會設(shè)專職或兼職主任委員一名，由業(yè)主委員會委員選舉或推舉產(chǎn)生，負(fù)責(zé)召集、主持業(yè)主委員會會議及其授權(quán)范圍的其他日常管理工作。

業(yè)主委員會組建的具體辦法、程序和業(yè)主委員會章程示范文本，由本市物業(yè)行政主管部門制定。

第八條  業(yè)主委員會自成立之日起15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)持下列文件到物業(yè)行政主管部門登記：

（一）業(yè)主委員會登記申請書；

（二）業(yè)主委員會委員名單；

（三）業(yè)主委員會章程。

第九條  業(yè)主委員會代表和維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會審定《物業(yè)管理公約》和業(yè)主委員會章程；

（二）選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（三）審定物業(yè)管理企業(yè)擬訂的物業(yè)管理計(jì)劃、目標(biāo)和大中修理、更新改造方案；

（四）根據(jù)價(jià)格管理部門核定的標(biāo)準(zhǔn)，確定本住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的具體收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；

（五）檢查、監(jiān)督、考核物業(yè)管理企業(yè)的工作，督促業(yè)主遵守《物業(yè)管理公約》，調(diào)解業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛；

（六）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)合理使用物業(yè)維修金和物業(yè)管理用房、經(jīng)營性用房；

（七）組織實(shí)施行政機(jī)關(guān)委托管理的事項(xiàng)；

（八）《業(yè)主委員會章程》規(guī)定的其他重要事項(xiàng)。

第十條  業(yè)主委員會自成立之日起3個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)擇優(yōu)選聘有相應(yīng)專業(yè)資質(zhì)證書的物業(yè)管理企業(yè)。建筑面積超過3萬平方米的住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

業(yè)主委員會只能選聘一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負(fù)責(zé)住宅小區(qū)的物業(yè)管理，住宅小區(qū)的業(yè)主不得自行委托物業(yè)管理企業(yè)。

第十一條  業(yè)主委員會選聘、續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與其簽訂《物業(yè)管理合同》，明確物業(yè)管理的事項(xiàng)、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用、期限、違約責(zé)任、爭議處理及雙方約定的其他事項(xiàng)。

《物業(yè)管理合同》示范文本由本市房產(chǎn)管理部門按有關(guān)規(guī)定統(tǒng)一印制。

第十二條  新建住宅小區(qū)在業(yè)主委員會成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)以前，由住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位聘請物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)過渡性物業(yè)管理。

過渡性物業(yè)管理期間，住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂過渡性物業(yè)管理合同，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位和房屋買受人依照房屋買賣合同的約定承擔(dān)。

過渡性物業(yè)管理期間不得使用物業(yè)維修金。

第三章  物業(yè)管理企業(yè)

第十三條  設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的專業(yè)資質(zhì)，依法登記注冊，取得法人資格。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的具體辦法由本市房產(chǎn)管理部門制定。

物業(yè)管理企業(yè)可以享受國家和省、市人民政府有關(guān)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策。

失業(yè)人員、企業(yè)下崗職工興辦或參加物業(yè)管理企業(yè)的，依照《宜昌市再就業(yè)工程實(shí)施辦法》的規(guī)定給予特別扶持。

第十四條  物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：

（一）依照《物業(yè)管理合同》制定受托范圍內(nèi)的物業(yè)管理措施；

（二）依照《物業(yè)管理合同》、《物業(yè)管理公約》實(shí)施管理，制止管理范圍內(nèi)的違章行為；

（三）依照《物業(yè)管理合同》收取管理服務(wù)費(fèi)用和根據(jù)有關(guān)專業(yè)管理部門的委托代收水、電、氣等費(fèi)用；

（四）選聘專業(yè)人員承擔(dān)專項(xiàng)管理服務(wù)業(yè)務(wù)；

（五）請求業(yè)主委員會督促業(yè)主遵守物業(yè)管理規(guī)定；

（六）無償使用物業(yè)管理用房，優(yōu)先租用經(jīng)營用房開展與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的經(jīng)營活動；

（七）在履行《物業(yè)管理合同》規(guī)定義務(wù)的前提下開展其他特約服務(wù)。

第十五條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）依法經(jīng)營，全面履行《物業(yè)管理合同》；

（二）不間斷地為業(yè)主提供服務(wù)；

（三）超出《物業(yè)管理合同》規(guī)定采取重要管理措施時(shí)征得業(yè)主委員會同意；

（四）自覺接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督；

（五）自覺接受物業(yè)行政主管部門依法實(shí)施的行政管理和監(jiān)督。

第四章  物業(yè)管理活動

第十六條  物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)《物業(yè)管理合同》和有關(guān)專業(yè)管理部門的委托，負(fù)責(zé)下列管理事項(xiàng)：

（一）房屋的使用管理及房屋公用部位的維修、養(yǎng)護(hù)；

（二）道路、路燈、停車場（庫）、供水、供電、供氣、排水、有線電視、消防、安全等公用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)；

（三）小區(qū)容貌、綠化、環(huán)保、衛(wèi)生的管理、維護(hù)；

（四）小區(qū)安全、治安、交通、鄰里秩序的維護(hù)；

（五）代收代繳房租和水、電、氣、通訊、有線電視等費(fèi)用，代辦房屋裝修和水、電、氣增容手續(xù)。

物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主要求，有償提供房屋修繕、保管、運(yùn)輸、購物、信息中介、接送子女、代購車船機(jī)票等特約服務(wù)。

第十七條  住宅房屋的維修，室內(nèi)部分由業(yè)主承擔(dān)費(fèi)用；公用部位由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主委員會批準(zhǔn)的維修計(jì)劃維修，其費(fèi)用從已收取的物業(yè)維修金中支付或由共用人分擔(dān)，但屬房屋保修期內(nèi)的按規(guī)定由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第十八條  住宅小區(qū)內(nèi)市政、綠化、電力、通訊等公用設(shè)施、公用設(shè)備的維修，屬有關(guān)專業(yè)管理部門投資的，由有關(guān)專業(yè)管理部門承擔(dān)費(fèi)用；屬開發(fā)建設(shè)單位投資的，所需費(fèi)用從物業(yè)維修金中支出。

第十九條  城市供水、供電、供氣、通訊、廣播電視等專業(yè)管理部門在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)、檢修活動的，應(yīng)當(dāng)事先通知物業(yè)管理企業(yè)配合，并遵守該區(qū)域物業(yè)管理的規(guī)定。因建設(shè)、檢修活動損壞房屋、道路、場地、綠化及其他公用設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀或作價(jià)賠償。

第二十條  業(yè)主裝飾、維修房屋，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)同意，并報(bào)規(guī)劃、建設(shè)等有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)：

（一）改變房屋結(jié)構(gòu)的；

（二）改變房屋使用性質(zhì)的；

（三）影響有關(guān)公用設(shè)施和消防安全的；

（四）影響相鄰房屋使用的；

（五）影響景觀容貌的。

業(yè)主裝飾、維修房屋，必須及時(shí)清運(yùn)廢棄物。

第二十一條  業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)辦理或委托物業(yè)管理企業(yè)辦理房屋交易手續(xù)，并將《物業(yè)管理公約》作為轉(zhuǎn)讓或者租賃合同的附件。

房屋轉(zhuǎn)讓或租賃合同簽訂之日起10日內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓或租賃的有關(guān)情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。

第二十二條  業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守《物業(yè)管理公約》，自覺維護(hù)供水、排水、供氣、供電、消防、通訊等公用設(shè)施的安全正常使用，正確處理相鄰關(guān)系。

第二十三條  業(yè)主和進(jìn)入住宅小區(qū)的人員不得實(shí)施下列行為：

（一）拒不繳納或無故延期繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；

（二）擅自改變房屋的使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和外貌；

（三）損壞或擅自占用、移裝公用設(shè)施、公用設(shè)備；

（四）擅自在道路、空地、屋頂搭建建筑物、構(gòu)筑物、廣告牌和擺設(shè)經(jīng)營服務(wù)攤點(diǎn)；

（五）占用房屋的公用部位堆放雜物或者存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品；

（六）排放有毒、有害物質(zhì)或者超標(biāo)排放噪聲；

（七）踐踏、占用綠地和損壞花木；

（八）亂倒垃圾、亂排污水、亂扔廢棄物；

（九）在建筑物、構(gòu)筑物和樹木上張貼、涂寫、刻畫；

（十）違規(guī)行車、停車、嗚喇叭；

（十一）國家法律、法規(guī)、規(guī)章和《物業(yè)管理公約》禁止的其他行為。

第二十四條  《物業(yè)管理合同》終止或解除后前15日內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會辦理下列事項(xiàng)并向物業(yè)行政主管部門備案：

（一）對預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)據(jù)實(shí)結(jié)算；

（二）移交物業(yè)檔案資料及有關(guān)財(cái)務(wù)帳冊；

（三）移交物業(yè)管理用房、經(jīng)營性用房、場地及其他財(cái)物。

第五章  物業(yè)管理保障

第二十五條  開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會成立之日起一個(gè)月內(nèi)，向其提供下列物業(yè)管理資料：

（一）住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收批準(zhǔn)文件及有關(guān)資料；

（二）住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（三）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

（四）地下管網(wǎng)竣工圖；

（五）業(yè)主分布情況；

（六）其他有關(guān)物業(yè)管理的資料。

第二十六條  新建住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按建設(shè)工程總投資2％的比例，繳納住宅小區(qū)物業(yè)維修金。物業(yè)維修金由物業(yè)行政主管部門在小區(qū)綜合驗(yàn)收前代收，并在住宅小區(qū)業(yè)主委員會組建后三個(gè)月內(nèi)交歸其所有。

第二十七條  本辦法施行前已交付使用而未積累物業(yè)維修金的住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會依照價(jià)格管理部門核定的標(biāo)準(zhǔn)，按房屋建筑面積向房屋所有權(quán)人收取物業(yè)維修金。共有房屋由共有人按產(chǎn)權(quán)比例分擔(dān)；因住房制度改革形成共有關(guān)系的，共有人中的原售房單位應(yīng)繳納的物業(yè)維修金，可以從售房款中列支。

第二十八條  物業(yè)維修金由業(yè)主委員會在當(dāng)?shù)匚飿I(yè)行政主管部門指定的金融機(jī)構(gòu)專戶儲存，專項(xiàng)用于房屋公用部位、公用設(shè)施、公用設(shè)備的維修及購置經(jīng)營用房，不得挪作他用。

使用物業(yè)維修金必須由物業(yè)管理企業(yè)提出年度維修項(xiàng)目計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會討論同意并報(bào)物業(yè)行政主管部門審查核準(zhǔn)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)維修金的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

第二十九條  物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取公共性管理服務(wù)費(fèi)，必須依照價(jià)格管理部門核定的標(biāo)準(zhǔn)和《物業(yè)管理合同》，并用于受托管理范圍的公共服務(wù)項(xiàng)目支出。

物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供特約服務(wù)的費(fèi)用，由雙方商定和清結(jié)。

第三十條  新建住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位在住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會無償提供建設(shè)工程總面積3‰的物業(yè)管理用房，但最多不超過100平方米；以成本價(jià)提供建設(shè)工程總面積4‰的經(jīng)營用房，但最多不超過200平方米。

物業(yè)管理用房、經(jīng)營用房由物業(yè)管理行政主管部門代為接收，屬業(yè)主委員會所有，但不得轉(zhuǎn)讓、抵押。

物業(yè)管理企業(yè)依照本辦法的規(guī)定和《物業(yè)管理合同》的約定使用物業(yè)管理用房，并可優(yōu)先租賃經(jīng)營用房。

第六章  獎(jiǎng)懲

第三十一條  對在物業(yè)管理中取得顯著成績的業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)及其個(gè)人，由物業(yè)行政主管部門給予表彰并向社會公布。

第三十二條  物業(yè)管理企業(yè)有下列情形之一的，物業(yè)行政主管部門可予以警告、責(zé)令限期改正、降低資質(zhì)等級直至吊銷資質(zhì)證書、提請工商行政管理部門注銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項(xiàng)目；業(yè)主委員會可以據(jù)此解除與其簽訂的《物業(yè)管理合同》：

（一）不履行本辦法第十五條、第十六條規(guī)定的物業(yè)管理義務(wù)之一的；

（二）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者不按規(guī)定用途使用物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的。

第三十三條  業(yè)主和進(jìn)入住宅小區(qū)的人員違反本辦法第二十三條規(guī)定之一的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依照《物業(yè)管理公約》給予經(jīng)濟(jì)制裁，并提請有關(guān)行政管理部門依法給予行政處罰。

第三十四條  違反本辦法第二十六條、第三十條第一款規(guī)定的，由物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期履行；逾期不履行的，建設(shè)行政主管部門不予辦理驗(yàn)收手續(xù)。

第三十五條  對不按規(guī)定交納物業(yè)維修金、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應(yīng)交納費(fèi)用3‰的滯納金或按合同約定加收滯納金。

第三十六條  業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)及其他有關(guān)當(dāng)事人違反本辦法規(guī)定和《物業(yè)管理公約》、《物業(yè)管理合同》，應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任的，受侵害的當(dāng)事人可以向人民法院起訴。

第七章  附則

第三十七條  本辦法有關(guān)專業(yè)用語的含義：

房屋公用部位，是指由全體業(yè)主共同使用的門廳、樓梯間、走廊通道、水泵間、電表間、電梯間、電梯機(jī)房、傳達(dá)室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、外墻面、屋面等部位。

公用設(shè)施，是指業(yè)主共同使用的道路、停車場所、化糞池、窨井、安全設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、照明路燈、綠地等設(shè)施。

公用設(shè)備，是指業(yè)主共同使用的給排水管道、水泵、水箱、落水管、垃圾道、電梯、避雷器及消防等設(shè)備。