時間：2023-01-16 10:45:44
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關鍵詞：房地產企業融資渠道
1、融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產業融資問題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產業可能進入調整期。任何產業的發展都不可能是直線上升發展的，相關數據表明，我國房地產業發展波動周期一般為4-5年，與國民經濟發展基本吻合。中國房地產市場從2000年以來已經持續五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。
3、海外企業競爭加劇。近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場，他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業，中國企業必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產業在持續走高，中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產金融市場不發達。房地產金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業的緊縮，使得目前房地產業所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。
6、法律法規不健全。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產企業的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產業嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。三、加強房地產企業融資管理的主要途徑
1、完善房地產業金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現有的房地產金融業務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產信托業務和住宅抵押證券化業務等新型的金融業務，并以它們的發展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁，給房地產業制造一個寬松的金融環境，在房地產業金融管理方面，則要強調金融立法、經濟杠桿和監管措施的協調配合，根據這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。（1）根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。
（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。
（3）加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產權投資模式。對于國內經濟持續較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產投資項目。但是目前國外房地產開發企業進入中國獨立運作項目的經驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯合就成為國內房地產企業融資的一條良好渠道。同時這也是國內房地產開發企業與專業機構合作，提升自身開發品質的機會。
以筆者所在的上海永業（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發展銀行、香港菱電等企業合作，共同投資了6個較大規模的房地產項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產市場的戰略聯盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯合開發的永業公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。
如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經通過各種渠道了解我們企業的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，筆者認為企業應注重自身管理能力的提升，加快企業自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。
關鍵詞：房地產業；發展現狀；攸縣；
中圖分類號:F293.3文獻標識碼：A
1.攸縣房地產業現狀
2007—2012年，攸縣房地產開發投資以10%的比例態勢遞增，總投資額達30.12億元，房地產開發項目59個，新建商品住宅246萬m2。2012年，攸縣商品房在建項目29個，在建面積109.8萬m2，同比增長28.96%；新開工面積35.11萬m2，同比負增長7.55%；竣工面積18.06萬m2，同比增長187%，房地產總投資14.23億元。全年共辦理各類房屋登記9292宗，登記面積347.97萬m2；測繪房屋面積82.69萬m2。
2．攸縣房地產業發展中的問題
2.1 房地產行業指標分析
1.房地產行業相關指標分析
（1）商品房銷售價格
2008-2012年，攸縣商品房銷售價格持續增長，房價從08年的均價1700元急劇上升到12年的均價達2880元左右，銷售年均價漲幅均在10%以上，且增長率不斷升高。從總體上看，2008-2012年攸縣商品房銷售均價平均增幅12%，價格增長速度迅猛，說明攸縣房地產市場在短期內仍有較好的有效需求空間。
（2）商品房銷售面積
2008-2012年，攸縣商品房銷售價格增長較快，消費需求旺盛，商品房銷售面積增長迅速，以年平均79.25%的增長速度持續快速發展。房地產開發投資力度不斷加大，商品房銷售增勢強勁，預售行情持續看漲，房地產行業成為攸縣經濟發展的新增長點。減除不具競爭力及不具開發能力的樓盤，攸縣2011年市場總供應量在105萬m2左右。此外，攸縣商品房銷售面積雖然不斷增長，但增長率卻呈波動變化，并逐步趨于平均值，經過前幾年的快速發展，房地產市場會進入一個發展速度相對緩慢的時期，未來幾年內房屋銷售面積的增長速度會減緩。
（3）房地產開發投資額增幅
據統計，2012年攸縣房地產市場累計完成投資9.69億元，同比增長55.1%，其中住宅投資6.56億元。近年來，攸縣房地產投資力度不斷加大，投資額持續、快速增長，自2011年起，增幅超過同期GDP和固定資產投資額增幅。適度投資有利用拉動經濟增長，但如果房地產開發投資增幅過快，將會使供給過量而導致供過于求。
（4）商品房銷售額與開發投資額
2008-2012年攸縣商品房銷售投資比除2008、2010年外都大于1，說明整體市場運營良好。2010年，由于世界金融危機的爆發所產生的后續影響及“國十條”的出臺，商品房銷售額增長速度較去年同期出現負增長，房地產市場進入觀望僵持期；然而與此同時，房地產投資速度卻繼續保持高速增長，10年投資額為09年投資額的1.3倍，表明市場供應商對攸縣房地產市場保持增長的期望。
（5）新開工面積與施工面積
湖南省于2007年了《長株潭城市群區域規劃》，在這個規劃中，攸州市已取代攸縣縣城，被列為長株潭城市群的6個區域次中心城市之一。在未來的3—5年，攸縣將撤縣建市，40萬人的未來城區正在迅速壯大，屆時攸縣將成為湘東南經濟開發帶和長株潭經濟圈東南部的中心城市。在此背景下，攸縣房地產市場高速發展，商品房新開工面積占施工面積比重不斷增加。
（6）施工面積與竣工面積
根據行業情況，施工面積通常為竣工面積的3.5±0.5倍，因為施工面積反映了未來1-2年的現房供應量，該值小于3.0倍，會出現供應短缺，大于4.0倍，則未來樓市可能供大于求。自從08年后，攸縣房地產市場一直處于短缺狀態，且比值逐年下降，可以預見，未來幾年內，攸縣房地產市場對樓房的需求仍有很大的提升空間。
（7）銷售面積與竣工面積
該項指標能夠表現住房供求是否平衡，一般而言是商品房銷售面積略小于商品房竣工面積。由表看出，08-12年，攸縣的商品房竣工面積與銷售面積之比均小于1，表明供小于求，攸縣房地產市場正處于不飽和狀態，住房供求指標并不十分合理。
2.房地產行業與經濟發展相關均衡分析
（1）商品房價格增幅與GDP增幅
房地產價格是房地產市場的核心問題，根據成熟的房地產市場的行業經驗，通常情況下，房價的增幅應與GDP的增幅相接近。2008-2012年攸縣GDP增幅均值為14.44%，房價增幅均值為11.8%，其比值為1.22。這是由于中國較晚實行住房體制改革，致使商品房供應受到單位福利分房的影響，未能形成合理的供求平衡。房地產市場初步形成之后，住房供應量大幅增長，居民住房消費需求得到充分釋放。結合攸縣GDP增長的實際情況，房價增長率與GDP增長率的比值為1.22，說明了房價大幅增長是有經濟基礎支撐的。
（2）房地產開發投資額、社會固定資產投資額與GDP
根據房地產業發展規律，在房地產快速發展時期，房地產投資占固定資產投資25%~35%是合理區間，若超過35%，則有可能出現房地產投資過熱。房地產投資占GDP比重約為10%左右是合理范圍，若超過10%，沒有需求支撐，也會出現供過于求的局面。攸縣的房地產投資占GDP和固定資產投資的比重持續偏低，均未達到合理范圍，說明攸縣房地產市場發展仍處于起步階段。但是房地產投資額在GDP和固定資產投資中所占比重正在不斷增長，說明攸縣房地產市場正處于蓬勃發展的上升階段，整個市場具有較大的擴展性。
（3）房價與城鎮居民人均可支配收入
自2009年起，城鎮居民人均可支配收入呈上升勢頭，但增長幅度較小。房價增長率雖然也是持續增高，但仍然低于可支配收入增長率，消費者的需求能夠得到較大的滿足，說明房地產市場仍處于健康發展的狀態。
2.2 攸縣房地產業問題小結
1.房地產市場體系仍不完善。
迄今為止，攸縣沒有真正意義上的品質樓盤，大部分樓盤品質不高，住宅市場缺少一個有號召力的品牌樓盤。一方面是因為攸縣房地產開發企業水平普遍較低，開發實力不夠，除少數企業，80%的開發公司由于缺少資金、人才和開發經驗，把握市場和抗擊市場風險的能力很弱，整個房地產市場缺少品牌化、規模化、集團化的開發企業。另一方面是由于開發資金較少，很多房地產項目操作不規范，特別是缺乏資金的項目往往進度一拖再拖，樓盤建設進度落后，為了資金回籠，樓盤及早上市，許多項目后期建設馬虎了事，品質難以提升。
3.有效供應不足，難以滿足消費需求。
目前攸縣房地產市場最突出的問題就是商品房有效供應不足，難以滿足消費者日益增長的需求。雖然攸縣房地產市場目前處于不飽和狀態，但是商品房庫存也越來越大，2012年，商品房庫存達到了58.88萬平方米、5946套（其中住宅為3105套），積壓資金達到近20億元。
4.企業規模不大，難以抵御風險。
企業資質等級普遍不高、抗風險能力差。目前攸縣房地產開發企業共有29家，其中具有三級開發資質的28家，具有四級開發資質的1家，全縣沒有一家二級以上房地產開發資質的企業。大多數企業規模較小、競爭力較差，整體水平偏低，抵御風險、應對經濟沖擊的實力較弱，一旦遭遇房價過低、房屋積壓過多、資金周轉停滯等問題，企業很有可能面臨倒閉、出現“爛尾樓”等一系列不安定的社會問題。
參考文獻：
[1]牛軍讓；關中地區農村房地產發展現狀及對策研究[J]；現代物業；2010年07期；
[2]王斐；席升陽；；漢中市房地產發展現狀分析[J];現代商貿工業；2010年19期；
[3]王冠陽；張穎；；天津市房地產發展現狀研究[J]；科技咨詢；2007年18期；
一、前言
房地產的開發項目具有規模大、周期長及價值高等特點，因此，對房地產項目的開發需注入大量的資金，故融資成為房地產業發展的重點。我國房地產企業的融資渠道盡管呈現出多元化特點，但是房地產開發融資方式以間接融資為主，其他的融資方式所占比例極低。房地產開發業的融資模式單一化和融資結構不合理等問題，會大大增加房地產業融資的風險。
二、房地產業融資現狀及問題
1.房地產業融資現狀
房地產是一種固定資產，其所選擇的金融市場及融資方式必然會成為房地產行業開發、交易的關鍵。我國房地產業現階段處于發展時期，加上政府對其資金運作上的嚴格管控，致使房地產的開發融資更加困難。研究發現，我國的房地產業融資正在消耗往年的資金儲備，表明我國的房地產業融資具備一定的困難。另外，在我國的房地產業資金來源比重中，其他的資金來源所占比例呈現逐年上升的趨勢，而傳統的資金來源的比例卻逐年下降，表明我國的房地產業的融資重心有所轉移，因此，需積極尋求其他的融資渠道[1]。
2.房地產業融資的問題
（1）融資模式單一
現階段我國的房地產業的融資模式主要采取傳統的貸款模式，如房地產開發貸款、住房公積金貸款和個人住房貸款等，房地產開發商的資金來源中，有三成來自銀行直接貸款，加上個人按揭貸款，銀行貸款幾乎占了七成。盡管銀行貸款具備成熟度高、風險小、操作簡單方便和成本較低等優勢，但是其存在債務的剛性強和還款嚴厲度大，加上還會受到國家政策的影響，如果房地產開發商過度依賴銀行貸款，必定會增加融資風險。
（2）融資結構不合理
在房地產業內，出現房地產開發商的直接融資比重低，而間接融資的比重太大的現象。房地產金融的工具創新力不強，盡管房地產的信托得到迅速發展，但是現階段的信托產品無法滿足房地產業所需的融資要求，房地產業還會受到國家和地方政策的限制，其上市困難重重。中國現階段的房地產金融市場還在發展時期，因受到融資體系的結構不合理的影響，市場主體呈現出不健全和行為不規范等現象，從而制約房地產業的進一步發展。
（3）融資法律和法規不完善
房地產業融資的相關法律法規還有待完善，與房地產金融相關的政策法規還不健全，并缺乏一致性和協調性，故而操作比較困難，對房地產的融資渠道發展產生不良影響[2]。
三、完善房地產業融資的對策
1.采取多元化的融資模式
房地產業屬于資金高度集中的行業，開發一個地產項目就需投入大量資金，假設不借助多種融資手段，那么企業就會面臨止步不前，甚至出現資金鏈斷裂等更為嚴重的問題。所以房地產企業一定要加強對融資渠道的創新，采取多元化的融資模式，形成以銀行信貸和房地產信托等融資為主，其他融資模式為輔的融資體系。達到降低房地產業融資中的風險的目的。具體的融資方式有：
（1）內源融資
就是房地產業依靠自身資金進行融資的方式，它不僅包括自有資金，而且還包括應收的賬款和票據等，房地產企業可將這些企業資金經過金融機構直接變現，將其投入新的房地產開發中。內源融資方式具備風險小、成本少的優勢。而對于一家房地產開發企業自有資金較少的情況，可依據房地產開發企業的項目時間及工期的不同，采取多家房地產開發企業聯合開發的方式。聯合開發也可以是房地產的開發商與經營商通過合作方式開發房地產項目的一種融資方式。房地產的開發商與經營商采取聯盟合作和統籌協調的方式，加大期房營銷及宣傳力度以增加銷售，從而雙方能獲取穩定現金，將經營風險降到最低[3]。
（2）直接融資
直接融資包括股票融資及債券融資兩種方式，其中債券融資的比例較小，主要以股票融資為主。股票融資就是企業經上市發行股票后獲取融資，房地產的開發企業上市后，能迅速籌得資金，并將籌集的資金用于注冊資本，達到永久使用的目的。股票融資無固定還款期限和利息負擔，均以企業經營狀況為擔保，但是股票融資存在一定的難度，即上市要求較高，并且連續2年虧損就會被迫退市。
（3）間接融資
間接融資就是向金融機構（主要為銀行）取得貸款，現階段我國的房地產業的開發資金大部分源于銀行貸款，此種融資方式已經成為房地產業融資的主要方式。
（4）新融資方式
①夾層融資：其處于債權和股權之間的一種信托產品，夾層投資屬于長期融資，可根據特殊的需求對其進行調整，夾層融資中的付款事宜也需根據企業現金流的狀況來確定。夾層投資主要適用于融資企業出現現金缺乏時，經擴張、收購等方式后，其銀行的信用額度還是無法支持企業發展的情況；②房地產信托融資（REITs），REITs主要是通過發行收益憑證，匯集多數投資者手里的資金，并交付給專門的投資機構用于房地產的投資經營和管理，同時將投資的綜合收益按照一定的比例向投資者分配的一種信托基金，REITs在國際意義中，與基金等同，REITs就是資產證券化的表現[4]。
2.合理組建融資結構
在發達國家的房地產融資和金融機構中，已經發展出一套比較成熟的融資和投資管理方法，我國的房地產業可引進這套管理辦法，以緩解目前房地產業的資金壓力，也能為我國的金融機構提供好的借鑒，以推動我國房地產的金融創新，達到投融資的快速發展。如果社會福利基金融資，是房地產金融將公積金與住房抵押兩者結合的一種融資方式，其主要源于新加坡，這一公積金制度有利于經濟發展落后和資金不足的發展中國家的融資。
3.完善融資法律和法規
房地產開發必須做到有法可依，但是目前關于我國的房地產投資開發類的法律法規極不健全和完善，造成房地產業融資出現無法可依和有法難依的現象。在房地產業融資中出臺的法律法規大部分內容比較廣，也比較泛，缺乏相關的具體細則，故在實際的執法中，會出現把握尺度大和增大交易成本的現象。因此，需完善融資法律和法規，主要方法有：⑴制定出低壓貸款法，規范現有的抵押市場。出臺相關的法律法規，以解決司法、行政處罰和住宅抵押處分三權之間的糾紛，并確保抵押登記和評估等問題能得到法律保護；⑵制定住房金融機構的組織法和住房金融法及抵押貸款證券化的業務會計制度；⑶管理好住房儲蓄、公積金、低收入住房補貼等相關的住房金融經濟活動，并制定相關管理制度，為房地產融資創造一種有法可依、有法必依、違法必究的發展環境，以確保房地產金融能穩定、健康發展[5]。
關鍵詞：房地產企業 融資渠道
一、目前房地產業融資問題現狀
1、融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產業融資問題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產業可能進入調整期。任何產業的發展都不可能是直線上升發展的，相關數據表明，我國房地產業發展波動周期一般為4-5年，與國民經濟發展基本吻合。中國房地產市場從2000年以來已經持續五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。
3、海外企業競爭加劇。近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場，他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業，中國企業必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產業在持續走高，中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產金融市場不發達。房地產金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業的緊縮，使得目前房地產業所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。
6、法律法規不健全。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產企業的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產業嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。三、加強房地產企業融資管理的主要途徑
1、完善房地產業金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現有的房地產金融業務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產信托業務和住宅抵押證券化業務等新型的金融業務，并以它們的發展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁，給房地產業制造一個寬松的金融環境，在房地產業金融管理方面，則要強調金融立法、經濟杠桿和監管措施的協調配合，根據這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。 （1）根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。
（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。
關鍵詞：房地產業 發展現狀 對策
引言
近幾年隨著房地產投資熱度的快速升高，房價也在不斷上漲，己經開始影響到人民生活水平以及國家經濟金融體系的安全。住房價格除了關系到國家的發展和經濟安全以外，還和人民的生活成本有很大的關系。我國人口多，人均住房面積少，住房政策的完善，必須從我國的基本國情出發，建立起具有中國特色的住房政策體系。
一、我國房地產業的泡沫現象的原因
1.1產生房地產泡沫的直接原因
我國房地產泡沫產生的最直接原因就是房地產市場中的過度投機行為導致房價飛速上漲。房地產經濟在市場經濟中占有很重要的地位，同時其中的投機行為也十分嚴重。主要由于土地交易制度不健全，行業管理不完善，這些都在一定程度上助長了投機行為，使得市場中產生大量投機性泡沫。
房地產開發商使用各種方式地進行土地儲備，待一定時間后，高額價格轉讓他人，或對其進行炒作，導致地價、房價飛漲。隨著經濟的發展和城市人口的擴充，城市化的加快，城市對土地的需求不斷增長，與土地本身的稀缺性的矛盾就會日漸明顯。土地在交易過程中不斷的轉手，增值，當這一增值過程超出其真實價值時，就會導致泛地產泡沫的產生。
1.2產生房地產泡沫的間接原因
消費者的購房預期因素。當房地產商品價格由于某種原因上升時，消費者會推斷未來的價格繼續上升的可能性，需求會上升。而銷售者惜售，供給會下降。在這樣的供給需求變動下，價格上升，產生了泡沫的可能性。當價格下跌時，消費者會覺得價格還會有下跌的空間，需求會減少。而銷售者則會拋售房產，供給上升，這時市場中由于接收人少，價格會下跌。如此惡性循環便導致了泡沫現象。
房地產政策因素。房地產業在國民經濟中占有主導地位，對促進國家經濟起著極其重要的作用，我國政府在這方面也不斷出臺相關政策，以求我國房地產業的健康發展。其中如住房制度改革，土地使用制度改革，以及國家出臺的各項購房鼓勵政策，實現房地產市場高速增長。而這一政策導向在一定程度上導致了房地產項目過量開發，不規范經營導致的價格迅速上漲，伴隨著空置率增加的問題，這一切都預示著泡沫的產生。
房地產過度投資因素。城市化的進程決定了房地產投資的進程，這樣的經濟結構才是平衡合理的。然而房地產投資大幅度超前于城市化進程的幅度，導致房地產市場中出現供大于求的問題，隨之也產生房價的劇烈波動，高空置率，大量的市場的投機行為，不規范的交易行為等問題。由于投資商對房地產的大量需求，房地產投資和投機者在市場中的比例會急劇升高，消費者的真實需求被投資和投機掩蓋，房地產投資大幅增長，地產泡沫現象越來越嚴重。
銀行信貸的不規范擴張因素。房地產業的發展過程中需要大量的資金支持，一般房地產發展的資金來源主要是依賴于銀行貸款。許多銀行在貸款的實際操作過程中，違反了有關規定，向開發商發放大量貸款，甚至不去驗證其信用等級。大量的資金涌向房地產市場，又缺乏必要的風險控制意識和手段，而且各種投機行為愈演愈烈，不斷堆積金融風險，給泡沫的產生埋下了隱患。
二、改善我國房地產發展的幾點措施
根據以上對我國房地產業泡沫現象原因的分析，以下給出了幾點相應的措施，包括合理確定各類住房比例、加大宏觀調控力度、打擊遏制炒房行為。
2.1合理確定各類住房比例
加大解決城市低收入家庭住房困難工作力度，把解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務的一項重要職責，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。同時在稅收、資金等方面給予優惠和支持，鼓勵房地產開發廠商參與廉住房和經濟適用房的建設。對規劃中的商品房建設市場可以完全向開發商開放，對其開發的套型結構不加限制，要特別注意商品房開發項目用地轉讓過程中的招投標活動的公開公平公正。
2.2加大宏觀調控力度
為了真正發揮杠桿作用，提高政策的能見度和可操作性，必須適當加大調控的力度和執行強度。為此，政策制定時應注意以下幾點：一是不可低估投機者承擔風險的能力，在抑制投機方面稅收和差別利率應該是最有效也是可控制的手段，只有嚴格執行才能得到良好的投機抑制效果。二是房地產開發的暴利時代將結束。在工人工資和原材料價格普遍相對較低的情況下，中國的房價高于很多發達國家，政府應該對土地資源管理及稅收政策的調控力度加大。三是不能為了眼前的GDP和財政收入而犧牲國家的可持續發展，對于賣地收入和從房地產收取的各項稅收，要用來反哺該城市的新購房居民和住房困難戶。
2.3打擊遏制炒房行為
炒房是助推房價快速上漲的主要原因之一。對于國內普通居民中的炒房者，要通過加大稅收力度遏制其炒房行為；對于國內中小企業法人中的炒房者，要加大稅賦力度的同時，進一步向它們開放壟斷行業，制定各項政策鼓勵其發展主營業務；對于國際炒房者，要密切注意主要資金動向，中國人多地少，建筑用地更少，所以必須堅決遏制和打擊其惡意炒房行為。目前的房地產調控迫切的需要政府能針對不同地區的房價提出差別化的政策，以實現政策的針對性和有效性，以免在調控中對應調控對象調控效果不大，而對弱勢群體形成較大影響的現象。
三、結語
我國的房地產業的發展仍然是處于初級階段，隨著房地產業的不斷發展也出現了一些承待解決的房地產泡沫問題。我國對房地產市場的宏觀調控必須從我國的基本國情出發，其內容應該包括但不限于：合理確定經濟適用房、廉住房和商品房比例，鼓勵開發商參與經濟適用房和廉住房建設；加大稅收、差別利率、價格等杠桿對房市的宏觀調控力度和反哺力度；有針對性地遏制和打擊國際國內各類炒房行為等。
參考文獻:
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【關鍵詞】經濟發展；房地產；土地；發展
國內的房地產市場日趨火爆，創造出了一個又一個的財富奇跡，在很多地區，房地產業甚至成為當地經濟發展的支柱。在這種大的風潮之下，人們紛紛涌向房地產領域，不論之前做過何種工作，仿佛一旦進入房地產就可以資產翻倍。然而，經過幾年盲目的火爆之后，房地產市場的泡沫不斷增大，國家和政府也已經意識到了這個問題，一些調控措施不斷出臺，房地產市場終于開始逐漸回歸理性。那么，國內房地產業未來的趨勢又是如何，當房地產企業不再暴利之后，房地產市場是否會如有些人所想的那樣徹底崩盤亦或是逐步走下坡路呢？本文認為對這個問題的思考將有助于今后房地產市場的規范化發展。雖然在過去的幾年中房地產市場展現出了不完善的一面，但是我們有理由相信，在國內作為有著剛性住房需求的房地產業依然會繼續穩定的發展下去。作者總結了從進入21世紀以來尤其是2004年之后國內房地市場的一些數據，總結了其中的若干規律，以此提出未來的發展趨勢，具有一定的指導意義。
1、國內房地產業的發展現狀
1.1 房地產業的投資
從目前國內房地產的經濟來源分析，房地產投資依然呈現出不斷增長的態勢，占全社會固定資產投資的比重也比較大。這種投資一方面來自國內民間資本的投入，另一方面就是國際投資。其中前者是主要投資來源，占到國內房地產市場投資總額的絕大部分，2011年這一比例約在76%左右，而從增長速度來看，除了2008年有較小回落，2004年至2010年都保持了高速增長狀態，2011年隨著國內房地產調控政策的出臺，這一數據又逐漸開始歸落。從投資結構來看，投資對象則逐漸由商業營業用房轉向住宅投資。
1.2 房地產開發狀況
根據中國房地產協會的統計數據，國內房地產開發整體呈現出兩個特點，一是新開工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著國內對房地產市場政策的一些改變，一些開放商對土地的囤積情況逐漸向使用過渡，開工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進度，導致竣工面積的增長很緩慢。二是拆遷規模受到遏制，但土地控制形勢依然嚴峻。隨著房地產開發不斷出現的負面拆遷新聞，國家也對此越來越重視，相繼出臺了若干文件用于規范拆遷規模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開放商的想法，也有地方政府的授意，而且開發過程中屢屢出現經濟問題。國家審計署的《24個市縣2009年至2010年土地管理及土地資金審計結果》，列舉了24個市縣在土地出讓、征用及相關資金管理使用中存在一些不合規、不規范的問題，實際情況可能遠不止如此。國土資源部和監察部2010年聯合召開的電視電話會議中，通報了2007年10月至2009年10月全國“未報即用”違法用地清查整改情況，31個省（區、市）不同程度存在“未報即用”違法用地現象，其中包括一些國家和省級重點項目。至今年3月25日，全國共清理“未報即用”違法用地案件36872宗，涉及土地總面積61.3萬畝，其中耕地面積27.2萬畝。
1.3 房地產銷售狀況
從房地產市場的銷售情況來看，銷售量呈現出一定的波動，從2004年至2010年，銷售量不斷增加，即使在2008年中間有過短暫回落，但是從全年來看，銷售量仍然是增加的，國家統計局公布的數據顯示，2010年全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，首度超過10億平方米。盡管面臨嚴厲的樓市調控，商品房開發投資全年同比增速仍然達到33.2%。但是這一情況到2011年隨著國家調控的堅決執行而發生了改變，數據報道2011年房地產市場相比2010年下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續增加中。但是房地產銷售價格和銷售量有所不同，雖然調控力度很大，但是房價近年來依然處于高位運行，雖然在個別地區稍有回落，但是不具代表性，從全國范圍來看，房地產價格依然較高。從房地產市場的需求來看，受中國城鎮化運動的影響以及年輕人落戶城市的主觀意愿，房地產的剛性需求依然很強，而且還有一個很重要的因素就是投資性購房熱度依然不減。中國城鎮化是目前世界上有人類歷史以來最大規模的城鎮化，在“十一五”期間城鎮化已經到了46.6%，規模是非常巨大的，這場城鎮化運動也使中國人的生活發生了非常深刻的變化，也直接促使了房地產的火熱。另外，國家高等教育持續擴招，越來越多的年輕人有機會接受高等教育，而他們最終絕大多數也會落戶城市，這也是一個不小的購房群體。再就是投資性住房，很多人在有了一定充裕資金后就開始考慮資產的增值問題，而隨著人民幣的不斷貶值，通貨膨脹的持續，國內實體經濟以及股市的低迷，房地產市場便成為很多人的首選，這也是促使房價高位運行的重要因素。綜合以上三方面，再加上保障房項目的延遲，目前國內市場對房地產的剛興需求依然強烈。
2、中國房地產業的發展趨勢分析
從國外發達國家的歷史發展來看，房地產市場都曾為這些國家的經濟發展做出過很大貢獻，但是也有很多因為房地產而失足的例子，像是日本持續十年的經濟衰退，根源就是房地產泡沫，包括這次席卷全球的金融海嘯，也是由美國的房地產企業和銀行引發，那么國內房地產市場是否存在泡沫是人們最為關心的問題。
2012年4月18日，國家統計局了3月份70個大中城市的房價數據，房地產投資、土地供應量進一步收窄，商品房成交量卻逐步回暖。最新統計數據顯示，與2012年3月相比，70個大城市中新房價格下降的城市是46個，持平的城市是16個，上漲的城市8個，環比價格上漲的城市中漲幅都沒有超過0.2%。從同比來看，與2011年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市38個，比2月份增加了11個，這是自2011年9月個別城市再次出現價格同比下降以來，下降城市個數最多的月份。從環比數據看，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅銷售價格環比連續6個月下降。東南沿海城市如杭州、寧波、溫州、金華、青島等新建商品住宅銷售價格環比降幅也進一步擴大，3月份比2月份分別擴大0.5個、0.5個、0.6個和0.4個百分點。
以上數據說明，國內的房地產市場依然會有較大的發展空間，據此可以判斷中國的房地產市場進入了一個特殊的發展階段，房地產市場的現需求升級具有可觀的空間，我國房地產市場在未來的一段時間仍將處于總量增長型發展時期。
3、結束語
新世紀我國已進入全面建設小康社會的發展階段，城鎮居民可支配收入也將持續增長，消費結構升級速度加快，改善住房條件的要求日益強烈。目前我國城鎮人均住房面積正處于快速增長時期，這就加大了對住房的需求，刺激房地產市場活躍。目前城鎮居民住房不均衡問題依然比較嚴重，中下等收入階層住房困難問題依然存在，因此應加快住房結構調整，擴大經濟適用房建設的力度，加快住宅發展，刺激房地產市場的需求。確實，國內的房地產市場依然亟待規范，但是我們有理由給它一個良好的發展平臺和空間，相信不久的將來，它將最終成長為一個成熟的市場并最終走向世界。
參考文獻：
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【關鍵詞】房地產供求調控趨勢
我國在2011年加大了對房地產市場的調控力度，消費者也開始逐步的減慢腳步，開發商對房地產的投資熱情也勢必會降低。隨著近年來，我國政府開始大力調控房價、逐步開始加強土地控制、調整住房供求關系、銀行提高信貸，降低信貸規模等。隨著這一系列的政策的出臺，不僅會使房地產的投資速度減緩同時也會使地方政府過度的投資熱情受到一定程度的冷卻。與此同時，隨著一系列的宏觀政策的相繼出臺，中央銀行也出臺了一些調控房地產市場的措施，如提高存款準備金、上調利率、控制貸款等。中央銀行和政府出臺的這些政策是歷年來調控房價力度最大的一次，這就使得房地產貸款與消費貸款增速的放緩，所以，現在有越來越多的購房者開始觀望。但從目前來看全國的房價并沒有出現大面積的降價趨勢。不過，從整體上看，只要國家針對房地產市場的宏觀調控政策能夠真正的落實到位，地方政府能夠認真貫徹中央政策，那么在未來幾年內，我國房地產開發投資的增速將略有減。
雖然我國開始逐步加大力度對房地產市場的調控，但市場供求不平衡矛盾將繼續存在。近年來，我國政府針對房地產市場的現狀采取了一系列的宏觀調控政策，在這些調控政策中影響市場需求變動的因素主要有：上調銀行存貸款利率、控制拆遷規模等。但是，由于中國經濟的快速發展，致使越來越多的人開始對人民幣的升值空間抱有更大的期待，這也不斷的刺激“熱錢”涌入國內，并且這其中的大部分資金流入了非常熱的房地產市場，那么在未來的幾年，我國投資者對房地產的投資性需求仍將有所提高。
雖然我國政府加大了對房地產市場的調控力度，但房價將仍保持上升的總體趨勢，有以下原因。
一、我國房地產市場供求不平衡的矛盾
特別是現在有越來越來多的人開始感興趣，開始逐步的加入房地產這個大舞臺，也有越來越多的人希望擁有不止一套住房，這始對房地產必然反映在房價的持續增長上；另外，我國的二手市場現在還不發達，這就使住房供應嚴重依賴新建商品住宅市場。但需求方面，雖然需求者會因為目前房貸門檻的提高而有所猶豫，但觀望并不代表停止購買，這種購房需求仍然存在。雖然近幾年，政府為促進房地產市場健康發展，國家也出臺了一系列的相應的調控政策，開發商對房地產的熱情得到初步遏制，購房者過熱的購房需求也有所降溫，購房者對于房地產也在持觀望態度。但從投資總量上看，房地產市場的建設需求仍是建筑行業企業應重點關注的細分行業市場之一。因此，盡管房地產市場可能面臨重新洗牌的局面，但從長遠來看，房地產業仍將處于穩定發展的黃金時期。 而且近年來，我國致力于加快城市化水平的提高。隨著城市化水平的快速提高，我國新增城鎮人口愈來愈多，這也在一方面間接地增加了人口對住房需求的急劇增大。
二、近年來，我國經濟在飛速增長的同時，物價也在不斷攀升
特別是近年來建筑材料、土地價格、農民工工資等都在大幅度的增長，這就加大了商品房的成本。在商品房質量不斷提高的同時，房地產開發的成本也在逐步的攀升，這也成為了直接推動房價上漲的原因之一。
三、仍有很多人為了利益而重新開始炒房
越來越多的人會重新加入炒房大軍中。而且有一部分人為了利益而在房地產市場中供給大于需求時囤積樓盤，在房地產市場再次景氣時再拿出來拋售。有許多房地產開發商也是這樣做的，以便獲得更多的利益。今年北京住宅交易量下降，價格飆升呈現“有價無市”狀況，出現這種局面，除了因為有越來越多的人持觀望態度，還有一個重要的原因就是開發商采取各種隱蔽手段違規銷售、囤地捂房，有意拉長開發周期，人為的減低房子的供應量，進而使房地產進一步增長。
為了房價能夠真正的達到一個普通老百姓能夠接受的水平。我國應該加大對普通住房的供應量，減少高檔住房的開發。我國近年來也確實是這樣做的，今年來我國中低價位的普通住房供應量將上升，高檔住宅供應量將減少，這便間接地造福于老百姓。現在政府為了能夠合理的引導住房建設與消費，政府決定在規劃審批、信貸、稅收等方面加大對中小套型、中低價位的普通住房給予了優惠的政策。這也充分的體現了政府以人為本的思想，那么我相信在未來幾年內，隨著我國各地的房地產市場宏觀調控細則的相繼出臺，適合普通老百姓的中低價位、中小套型普通商品房、經濟適用房與廉租房的供應將有所增加。
從現在的房地產市場來看，我國東部地區仍將是開發商投資的主要區域，中西部地區將保持較快投資增速。在全國房地產開發投資的比例中東部地區的比例將繼續下降，中、西部地區在全國房地產開發投資中的占比將有所提高。
我國房地產市場管理還不夠完善，房價還是處在一個比較高的狀態，住房存在供應結構性矛盾和持有體制性矛盾等都阻礙了社會的構建于發展。我國應繼續加大調控力度，促進社會和諧和縮小貧富差距，最終實現全面共同富裕。
參考文獻
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關鍵字：我國房地產現狀 存在問題 應對策略
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A
一、我國房地產業的現狀
近幾年來我國房地產行業得到了前所未有的發展，并逐漸成為我國的支柱行業之一。
目前住宅工程成為我國房地產市場上的主要產品，房地產價格得到了空前的提高，但價格的提升存在明顯的區域性，從區域性分析來看國內一二線城市房價增長趨勢遠遠大于三四線城市，在價格持續上漲的同時從供銷總量上看，市場住宅的供需仍顯不足 ，購買商品住宅成為獲取房源的最主要手段。
隨著房地產項目的開發規模和投資比例不斷攀升，房地產開發和購買成本愈加增多，信貸行業火爆發展，銀行等金融機構成為開發商和購房者獲取信貸資金的主要渠道。
綜上所述，我國房地產行業正朝著不利的方向發展。
二、房地產行業發展存在的問題
1、房子供求失衡
我國房地產市場目前出現了供求失衡現象。
新房源中高端性住房供大于求，而中低價位的普通性小型住房卻供不應求，同時由于缺乏政府的重視，經濟適用房和廉租房城市覆蓋比重小，由于政府的某些問題很多房源不能下發到真正需求人群中，遠遠不能滿足大眾需求；我國解決房源問題的另一渠道：房子租賃和二手房市場分散、不正規，不能形成真正的正規供求渠道。
2、房地產市場泡沫化
近些年房價成不規律性瘋長，房價增長過快并高居不下，房價收入相對過高，
各地出現了不少的地價標王，這導致投資規模過大，促進了房地產業的泡沫化，房地產開發商趁市場混亂、過度投機、過度開發，更加劇了房價的快速增長。
3、房地產金融業的風險
（1）由于我國房地產對金融的依賴程度大大高于西方發達國家對于金融的依賴，我國房地產金融業繁榮的背后也積累了嚴重的金融風險，
在我國房地產項目的開發建設，大多開發商欠缺資金，以少部分的投入和大部分的借貸來完成整個開發項目，購房者同樣欠缺資金，大部分購房者以銀行貸款形式購買住房。據統計在我國開發商用于土地購置和房地產開發的資金有60%—70%來自于銀行貸款，而70%-80%的購房資金也是來源于銀行貸款。這數據說明了我國房地產業存在巨大的風險：金融機構。
（2）貸款的流行和泛濫導致了銀行之間的過度競爭。除四大銀行外多數商業銀行面對激烈的市場份額競爭，無原則的降低借貸標準，甚至違規減少應有的正常審查手續。這不但擾亂了信貸市場的正常秩序，也嚴重危害了銀行資產安全。
4、不完善的住房保障體系
目前對于房源的分析不難看出，保障性住房供給在房產需求市場上所占比例太小，大部分中低收入家庭住房需求不得不轉向市場，反而加劇了市場房源的供求矛盾。
所謂的住房保障體系就是指由政府督建的經濟適用房和廉租房，住房保障體系已成為房地產市場調控的一個主要手段，但是由于資金渠道來源不穩定、資金落實情況不理想，保障對象界定不嚴格等各方面原因，保障性住房建設規模、覆蓋率和建設速度達不到要求。
三、房地產行業健康發展的策略
針對以上我國房地產發展存在的弊病，我們擬訂以下建議措施保證房地產行業的健康發展。
1、切實調整住房供應結構
針對目前房地產住房供應結構失衡問題，國家出臺了一些列政策措施來切實調整住房供應結構。
首先制定和實施住房建設規劃。要重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房。各級城市人民政府要編制住房建設規劃，明確普通商品住房、保障性房的建設目標，并納入當地發展規劃和近期建設規劃。
其次明確新建住房結構比例。重點發展普通商品住房。
2、抑制高房價
（1）推行限購令
2010年4月“新國十條”出臺后，一些房價過高的城市相繼頒布限制家庭購房套數的規定，被稱作限購令。對于本市戶籍居民家庭，限購兩套住房；對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。
長期限購后，需求主力必然回歸中間階層，房價也會回歸到收入可支撐的水平，地方政府可通過土地供應、公積金的松緊等政策靈活調整供求，房價可重歸市場化。
（2）推行二套房房貸政策
允許第一套房的正常貸款政策，對于第二套房的購買增加首付百分比、提高首付門檻，同時增高貸款利息，對于第三套房的購買不給與提供貸款。
（3）規范房地產行業
加強房地產的行業規范，強化房地產行業的法律約束。對于商品住宅銷售市場中的虛假信息、欺騙誤導消費者、惡意哄抬房價行為，加大處理力度。
3、降低房地產金融的風險
經融機構一旦崩潰，房地產行業也將面臨大的動蕩，所以我們應盡量降低房地產金融的風險。
降低房地產金融風險關鍵是要約束銀行的行為：
（1）銀行要嚴格控制對開發商的借貸，開發商土地和開發的借貸費用不能超過總建設費用的40%。
（2）銀行應摒棄不良競爭，對于個人信貸要嚴格按照借貸標準、個人信貸審查程序。各銀行機構間營造一個良性的競爭環境。
4、改革并完善住房保障制度
（1）加大保障性住房比例
應加大保障性住房的開發建設，增加保障性住房的比例。在確立廉租房的保障范圍情況下，從實際情況出發，多開發一些限價房、租賃房等的低價位房源。
（2）搭建保障性住房資金鏈
保障性住房面臨的巨大挑戰是資金問題，為了使保障性住房政策得以落實，政府應針對保障性住房建設搭建完整的資金鏈和專門的監督機構，保證住房建設過程中資金充足和健康運轉。
（3）放寬經濟租賃房補貼條件
首先廉租房建設是保障性住房中解決貧困家庭房源問題的一個關鍵渠道，目前由于保障范圍較窄，大多數貧困家庭不能被納入保障范圍，我們應因地制宜的降低補貼條件、擴大保障范圍。與此同時要建立健全嚴格的基層審查制度，嚴格審查廉租住房保障對象檔案，排除不符合條件對象，嚴格廉租。實現應保盡保。
其次應完善廉租房的保障方式，主導加快完善以租金補貼為主、實物配租和租金減免為輔的廉租住房保障方式。
最后應多渠道增加廉租房源，不僅僅通過新建形式，也可根據房源需求情況，采取收購、改建以及鼓勵社會捐贈等方式，保障低收入家庭的住房需求。
結語:當今社會，房價是百姓最關注的問題，近年來各地房價的不斷攀升，而保障性住房的建設遠遠不能解決人們對房子的剛性需求，不但引起了百姓巨大的恐慌，同時也暴露了房地產行業的發展問題，政府應加大宏觀調控政策合理調節房子的供求平衡，抑制房價的上升，同時應完善保障性住房體系，真正實現“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的美麗愿景。
參考文獻：
【1】王曉瑜 郭松海 張宗坪住房社會保障理論與實務[M].中國經濟出版社,2006(9)
摘要：本文主要討論了國內房地產市場的發展現狀與發展趨勢問題，文中總結了從進入21世紀以來尤其是2004年之后國內房地市場的一些數據，總結了其中的若干規律，以此提出未來的發展趨勢，具有一定的指導意義。
關鍵詞：房地產；土地；發展
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-01
進入21世紀以來，國內的房地產市場日趨火爆，創造出了一個又一個的財富奇跡，在很多地區，房地產業甚至成為當地經濟發展的支柱。在這種大的風潮之下，人們紛紛涌向房地產領域，不論之前做過何種工作，仿佛一旦進入房地產就可以資產翻倍。然而，經過幾年盲目的火爆之后，房地產市場的泡沫不斷增大，國家和政府也已經意識到了這個問題，一些調控措施不斷出臺，房地產市場終于開始逐漸回歸理性。那么，國內房地產業未來的趨勢又是如何，當房地產企業不再暴利之后，房地產市場是否會如有些人所想的那樣徹底崩盤亦或是逐步走下坡路呢？本文認為對這個問題的思考將有助于今后房地產市場的規范化發展。
一、中國房地產業發展現狀
1.房地產投資狀況
從目前國內房地產的經濟來源分析，房地產投資依然呈現出不斷增長的態勢，占全社會固定資產投資的比重也比較大。這種投資一方面來自國內民間資本的投入，另一方面就是國際投資。其中前者是主要投資來源，占到國內房地產市場投資總額的絕大部分，2011年這一比例約在76%左右，而從增長速度來看，除了2008年有較小回落，2004年至2010年都保持了高速增長狀態，2011年隨著國內房地產調控政策的出臺，這一數據又逐漸開始歸落。從投資結構來看，投資對象則逐漸由商業營業用房轉向住宅投資。
2.房地產開發狀況
根據中國房地產協會的統計數據，國內房地產開發整體呈現出兩個特點，一是新開工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著國內對房地產市場政策的一些改變，一些開放商對土地的囤積情況逐漸向使用過渡，開工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進度，導致竣工面積的增長很緩慢。二是拆遷規模受到遏制，但土地控制形勢依然嚴峻。隨著房地產開發不斷出現的負面拆遷新聞，國家也對此越來越重視，相繼出臺了若干文件用于規范拆遷規模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開放商的想法，也有地方政府的授意，而且開發過程中屢屢出現經濟問題。國家審計署的《24個市縣2009年至2010年土地管理及土地資金審計結果》，列舉了24個市縣在土地出讓、征用及相關資金管理使用中存在一些不合規、不規范的問題，實際情況可能遠不止如此。國土資源部和監察部2010年聯合召開的電視電話會議中，通報了2007年10月至2009年10月全國“未報即用”違法用地清查整改情況，31個省（區、市）不同程度存在“未報即用”違法用地現象，其中包括一些國家和省級重點項目。至今年3月25日，全國共清理“未報即用”違法用地案件36872宗，涉及土地總面積61.3萬畝，其中耕地面積27.2萬畝。
3.房地產銷售狀況
從房地產市場的銷售情況來看，銷售量呈現出一定的波動，從2004年至2010年，銷售量不斷增加，即使在2008年中間有過短暫回落，但是從全年來看，銷售量仍然是增加的，國家統計局公布的數據顯示，2010年全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，首度超過10億平方米。盡管面臨嚴厲的樓市調控，商品房開發投資全年同比增速仍然達到33.2%。但是這一情況到2011年隨著國家調控的堅決執行而發生了改變，數據報道2011年房地產市場相比2010年下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續增加中。但是房地產銷售價格和銷售量有所不同，雖然調控力度很大，但是房價近年來依然處于高位運行，雖然在個別地區稍有回落，但是不具代表性，從全國范圍來看，房地產價格依然較高。從房地產市場的需求來看，受中國城鎮化運動的影響以及年輕人落戶城市的主觀意愿，房地產的剛性需求依然很強，而且還有一個很重要的因素就是投資性購房熱度依然不減。中國城鎮化是目前世界上有人類歷史以來最大規模的城鎮化，在“十一五”期間城鎮化已經到了46.6%，規模是非常巨大的，這場城鎮化運動也使中國人的生活發生了非常深刻的變化，也直接促使了房地產的火熱。另外，國家高等教育持續擴招，越來越多的年輕人有機會接受高等教育，而他們最終絕大多數也會落戶城市，這也是一個不小的購房群體。再就是投資性住房，很多人在有了一定充裕資金后就開始考慮資產的增值問題，而隨著人民幣的不斷貶值，通貨膨脹的持續，國內實體經濟以及股市的低迷，房地產市場便成為很多人的首選，這也是促使房價高位運行的重要因素。綜合以上三方面，再加上保障房項目的延遲，目前國內市場對房地產的剛興需求依然強烈。
二、中國房地產業的發展趨勢分析
從國外發達國家的歷史發展來看，房地產市場都曾為這些國家的經濟發展做出過很大貢獻，但是也有很多因為房地產而失足的例子，像是日本持續十年的經濟衰退，根源就是房地產泡沫，包括這次席卷全球的金融海嘯，也是由美國的房地產企業和銀行引發，那么國內房地產市場是否存在泡沫是人們最為關心的問題。
2012年4月18日，國家統計局了3月份70個大中城市的房價數據，房地產投資、土地供應量進一步收窄，商品房成交量卻逐步回暖。最新統計數據顯示，與2012年3月相比，70個大城市中新房價格下降的城市是46個，持平的城市是16個，上漲的城市8個，環比價格上漲的城市中漲幅都沒有超過0.2%。從同比來看，與2011年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市38個，比2月份增加了11個，這是自2011年9月個別城市再次出現價格同比下降以來，下降城市個數最多的月份。從環比數據看，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅銷售價格環比連續6個月下降。東南沿海城市如杭州、寧波、溫州、金華、青島等新建商品住宅銷售價格環比降幅也進一步擴大，3月份比2月份分別擴大0.5個、0.5個、0.6個和0.4個百分點。
以上數據說明，國內的房地產市場依然會有較大的發展空間，據此可以判斷中國的房地產市場進入了一個特殊的發展階段，房地產市場的現實需求升級具有可觀的空間，我國房地產市場在未來的一段時間仍將處于總量增長型發展時期。
三、結語
新世紀我國已進入全面建設小康社會的發展階段，城鎮居民可支配收入也將持續增長，消費結構升級速度加快，改善住房條件的要求日益強烈。目前我國城鎮人均住房面積正處于快速增長時期，這就加大了對住房的需求，刺激房地產市場活躍。目前城鎮居民住房不均衡問題依然比較嚴重，中下等收入階層住房困難問題依然存在，因此應加快住房結構調整，擴大經濟適用房建設的力度，加快住宅發展，刺激房地產市場的需求。確實，國內的房地產市場依然亟待規范，但是我們有理由給它一個良好的發展平臺和空間，相信不久的將來，它將最終成長為一個成熟的市場并最終走向世界。
參考文獻：
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