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第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；工程管理；經(jīng)濟效益

1、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理重要性

房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)鍵工作，其對企業(yè)的經(jīng)濟效益有著重要的影響，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)工程全局協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督等工作的科學開展，對房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)施工質(zhì)量、施工進度、施工資金控制與管理都有著重要的意義，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的核心。加強房地產(chǎn)開發(fā)工程管理有助于保障工程建設(shè)施工的順利進行、保障開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質(zhì)量、保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力的提高。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認識到開發(fā)工程管理工作的重要性，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念進行工程開發(fā)的管理工作，促進企業(yè)的健康發(fā)展。

2、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作要點

2.1提高企業(yè)工程管理綜合能力，促進企業(yè)的市場競爭力

房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作需要企業(yè)具有較高的協(xié)調(diào)能力、綜合能力以及資金管理、建筑工程專業(yè)技術(shù)等相關(guān)能力的項目經(jīng)理與項目管理部門的有關(guān)人員。他們以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較高的專業(yè)知識與工作經(jīng)驗為基礎(chǔ)開展甲方管理工作，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質(zhì)量。因此，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項目管理人員必須具有針對房地產(chǎn)開發(fā)過程各方面工作內(nèi)容涉及的知識基礎(chǔ)與經(jīng)驗，以此為基礎(chǔ)開展工程管理工作，有效保障項目開發(fā)的經(jīng)濟效益，促進房地產(chǎn)開發(fā)工程施工質(zhì)量的提高。

針對現(xiàn)代房地產(chǎn)施工過程中中標企業(yè)分包的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以自身綜合管理水平的提高，強化對施工過程的管理。同時注重工程開發(fā)前的規(guī)劃與設(shè)計，以此提高房地產(chǎn)商品的綜合市場競爭力，保障企業(yè)的經(jīng)濟效益。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求，其項目管理工作應(yīng)從全局把握出發(fā)，以明確的職責權(quán)限、較高的綜合協(xié)調(diào)能力以及對合同的管理保障房地產(chǎn)開發(fā)工程順利進行。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要形成規(guī)范性，制定一套的完善企業(yè)管理制度，使企業(yè)工程管理按規(guī)而行，按時完成，提高工程管理的效率。

2.2以市場需求為導(dǎo)向進行房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計管理工作

現(xiàn)代經(jīng)濟的發(fā)展使得快節(jié)奏生活中的人們對住宅需求不斷提高，其不僅要通過良好的居

住環(huán)境為人們提供生活起居的場所，同時還要以科學的規(guī)劃與設(shè)計滿足現(xiàn)代人們對居住場所

休閑、心情調(diào)節(jié)、娛樂等相關(guān)需求。針對這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作必須認識到規(guī)劃設(shè)計對工程項目的影響，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)市場需求為導(dǎo)向進行房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計管理。現(xiàn)階段，如居住類型的房地產(chǎn)，盛天置地推出小戶型及雙衛(wèi)型戶型。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理人員還要對房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計審批有關(guān)法規(guī)進行詳細的了解與熟悉，以此為規(guī)劃設(shè)計方案的審核奠定基礎(chǔ)，保障房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計工作符合有關(guān)法規(guī)的需求，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項工作的合法性，避免企業(yè)開發(fā)違規(guī)情況的發(fā)生。并且在工程概算的控制下，優(yōu)化結(jié)構(gòu)設(shè)計，降低工程成本，便利施工。

2.3以綜合協(xié)調(diào)為基礎(chǔ)，保障房地產(chǎn)開發(fā)施工過程

針對現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)過程中中標企業(yè)勞務(wù)分包情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理部門必須注重綜合協(xié)調(diào)工作，以施工單位、勞務(wù)分包單位、各專業(yè)施工配件單位、監(jiān)理單位以及自身管理工作的銜接與處理為管理重點開展工程項目的協(xié)調(diào)工作，保障房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利施工。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中多單位間的協(xié)調(diào)對工程施工進度、施工質(zhì)量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產(chǎn)開發(fā)工程綜合協(xié)調(diào)工作顯得尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)工程管理部門必須針對施工工期等主要因素同施工過程的各方進行協(xié)調(diào)，如現(xiàn)場協(xié)調(diào)、專題會議等，確保工程項目的順利施工，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

2.4注重房地產(chǎn)開發(fā)工程的質(zhì)量管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的根本

房地產(chǎn)是人們生活中占有重要經(jīng)濟比重的財產(chǎn)，其工程質(zhì)量關(guān)系到業(yè)主財產(chǎn)安全與人身

安全。我國房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量常見的問題是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場口碑與市場競爭力的關(guān)鍵，其對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、市場競爭力有著重要的影響。針對這樣的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認識到質(zhì)量管理工作的重要性。通過對各參建公司的嚴格要求保障工程建設(shè)施工質(zhì)量。

作為房地產(chǎn)開發(fā)主體，如盛天置地，有成本部、招標部、設(shè)計部、項目部等部門。但是最重要是工程建設(shè)現(xiàn)場的項目部，他們在現(xiàn)場工作中起到監(jiān)督與管理，在項目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下負責協(xié)調(diào)各專業(yè)技術(shù)工程師的工作，監(jiān)督各參建單位包括勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工和材料供應(yīng)商的質(zhì)量責任行為是否符合合同和規(guī)范要求，主持檢查設(shè)計圖紙質(zhì)量、材料設(shè)備質(zhì)量、隱蔽工程質(zhì)量、工藝工序質(zhì)量，審核辦理現(xiàn)場設(shè)計、技術(shù)變更和工程量收方事項，建立分部分項工程質(zhì)量檢查驗收記錄臺帳，最終確保工程質(zhì)量。項目工程部的嚴格把控施工保障房地產(chǎn)開發(fā)工程施工質(zhì)量，為開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、綜合市場競爭力的提高奠定基礎(chǔ)，為減少和避免業(yè)主進戶后的質(zhì)量投訴、維修奠定基礎(chǔ)。

2.5、加強房地產(chǎn)開發(fā)工程的資金控制與管理。

保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟利益完善的資金管理與控制體系是保障房地產(chǎn)開發(fā)工程資金控制與管理的關(guān)鍵，其關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理使用與管理，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目資金統(tǒng)籌計劃與平衡，關(guān)系到企業(yè)資金的合理調(diào)配，是其現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以完善的資金控制與管理體系為基礎(chǔ)，嚴格施工過程的監(jiān)督與控制保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理效果。通過房地產(chǎn)開發(fā)施工過程中協(xié)調(diào)施工企業(yè)進行施工組織設(shè)計、使施工過程人、財、物更加合理，提高工程施工質(zhì)量，保障工程施工進度，切實有效的達到資金管理與控制目的。同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要加強工程技術(shù)人員與財務(wù)人員的配合，對工程招標、合同談判、造價預(yù)算、簽付進度款到竣工決算、造價分析等多項工作進行控制與管理，以整個開發(fā)過程的資金控制與管理保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟利益。根據(jù)合同和公司狀況，確定每月的資金收支情況，讓公司資金充裕，增強企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)能力。

3、小結(jié)

綜上所述，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點，其關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟效益、關(guān)系到企業(yè)綜合市場競爭力。針對這樣的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認識到開發(fā)工程管理工作的重要性，以完善的開發(fā)管理體系為基礎(chǔ)開展全過程的管理工作，保障企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質(zhì)量、提高開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力。

參考文獻

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第2篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程管理；問題；對策

房地產(chǎn)工程管理直接影響房地產(chǎn)工程建設(shè)的效果，而針對目前房地產(chǎn)工程建設(shè)的實際情況提出有效的管理對策對我國建筑行業(yè)的管理研究十分有利。本文整理了當前房地產(chǎn)工程管理存在的問題，并提出了相應(yīng)的解決對策，為提升房地產(chǎn)工程管理的實效性提供了寶貴的建議。

1.當前房地產(chǎn)工程管理存在的問題

從房地產(chǎn)工程管理的流程上看，從工程前期準備到入住，工程主要包括以下工作：工程前期準備；工程計劃管理；工程技術(shù)管理；工程質(zhì)量管理；工程成本管理；工程監(jiān)理管理；工程移交；保修期服務(wù)等內(nèi)容。而從這些流程內(nèi)容的管理情況來看，工程計劃屬于管理的準備關(guān)鍵；工程質(zhì)量管理是工程信譽的管理重點；工程監(jiān)管則是整體工作情況的把握重點。因此，下面就針對這三方面容易存在的問題進行詳細分析。

1.1計劃管理存在的問題

目前房地產(chǎn)工程管理的計劃管理環(huán)節(jié)需要工程部門能夠?qū)こ痰那闆r進行市場研究，然后再編寫可行性報告，最后以最快的速度完成決策。但是，目前的房地產(chǎn)工程卻使得計劃決策的時間越來越長，嚴重影響了房地產(chǎn)工程的施工和定位。這樣情況產(chǎn)生的原因，主要是因為前期對市場研究不充分，決策緩慢，由于沒有詳細、“可行”的項目可行性研究報告，使得項目的規(guī)劃設(shè)計遲遲不能如期進行，即使勉強進行了多方案的規(guī)劃概念設(shè)計，也會因為市場研究不充分，心中無底，評判“標準”不明確，猶豫不決，影響決策。而在這樣的長期計劃環(huán)境下，計劃管理工作缺乏全面的預(yù)算處理，加上很多房地產(chǎn)工程都屬于較大型的工程，如果工程現(xiàn)劃不妥，那將使成本超過預(yù)算，浪費巨額資金，調(diào)度不當將導(dǎo)致不必要的延誤，而且管理不善將使企業(yè)破產(chǎn)。

1.2質(zhì)量管理存在的問題

房地產(chǎn)工程的質(zhì)量控制有利于彰顯企業(yè)的市場信譽，獲得更多的工程建設(shè)機會。但是目前工程質(zhì)量管理存在的問題也比較嚴重，例如：工作職責、重點不明確。按原交接，土建工程師主要管理設(shè)計變更收發(fā)，現(xiàn)場文明施工，而非土建施工管理；水電工程師主要管理臨時施工水電，而非水電安裝管理。另外，質(zhì)量管理缺乏現(xiàn)場管理控制環(huán)節(jié)，使得施工過程中的質(zhì)量管理控制缺乏現(xiàn)場監(jiān)督，而且也不能完全按照施工計劃去完成。

1.3監(jiān)理管理存在的問題

房地產(chǎn)工程監(jiān)理工作存在的問題主要表現(xiàn)在監(jiān)理工作對施工過程的管理不夠全面，監(jiān)理部門只是重視在施工前的準備和竣工情況進行監(jiān)理，而對于施工過程中的各個環(huán)節(jié)都沒有詳細的監(jiān)理建議和內(nèi)容。另外，施工單位往往不重視監(jiān)理建議，監(jiān)理工程師下發(fā)了停工令，施工單位對監(jiān)理工程師指令置若罔聞、拒不執(zhí)行。而造成這樣現(xiàn)狀的原因就是企業(yè)的監(jiān)理工作不夠重視，施工企業(yè)應(yīng)該明確監(jiān)理管理和執(zhí)行管理建議的重要性，嚴格按照《工程監(jiān)理合同（范本）》、《建筑法》以及相關(guān)法規(guī)的界定進行管理工作。

2.房地產(chǎn)工程管理實效作用的彰顯措施

2.1加強計劃管理

房地產(chǎn)工程計劃管理首先應(yīng)該加強事前控制，例如：評估建設(shè)單位的資信情況施工企業(yè)應(yīng)深入調(diào)查建設(shè)單位的資信情況，掌握其信譽度和資金籌集渠道、資金到位情況，爭取做到信譽低的工程不攬，防止工程一開始就形成工程拖欠款。其次，要加強計劃管理控制，尤其對于大型的房地產(chǎn)工程而言應(yīng)該在計劃管理過程中強調(diào)對工程資源、成本、質(zhì)量和預(yù)算進行仔細的監(jiān)控。控制還指利用反饋信息循環(huán)修改項目計劃，以及有能力資源調(diào)配到最需要的地方。另外，計劃管理應(yīng)該重視對工程計劃的詳細內(nèi)容進行全面管理，包括：了解項目的位置、地形、地貌、地質(zhì)條件，現(xiàn)有建筑物及附著物的情況。了解項目宗地內(nèi)原有建筑物拆遷計劃的制定，并注重與工程計劃相配套。了解項目宗地的地質(zhì)勘探工作，地形、地貌的測量工作。

2.2強化質(zhì)量管理

房地產(chǎn)工程的質(zhì)量管理首先從材料部門應(yīng)該作好材料的管理，甲供材須根據(jù)工序及施工進度安排進料，盡量降低存儲成本。在滿足材料合格的前提下，應(yīng)努力爭取最低價，掌握建材市場價格變化規(guī)律，制定材料價格的管理措施。其次，要設(shè)立現(xiàn)場的質(zhì)量監(jiān)督管理組織，對房地產(chǎn)施工的現(xiàn)場質(zhì)量情況作出明確的管理。還有，要實現(xiàn)負責制，對各項目的施工情況應(yīng)該以簽訂負責人的方式為主，保證工程施工的每一個環(huán)節(jié)都能夠安裝合同書的質(zhì)量要求來完成。而且這樣的管理模式能夠?qū)⒐ぷ髀鋵嵉絺€人，保證房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量。

2.3完善監(jiān)理管理

工程監(jiān)理管理應(yīng)該重視監(jiān)理工作的作用，施工單位應(yīng)該對監(jiān)理結(jié)果嚴格地執(zhí)行，不能因為影響預(yù)算而已犧牲工程質(zhì)量為前提。首先，監(jiān)理工作的重點要放在事前控制，這是監(jiān)理職能的要求。關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序的隱蔽、施工，監(jiān)理人員要實行旁站、巡視或平行檢查，不能等到即成事實，待施工質(zhì)檢報驗后，才“秋后算帳”。其次，由于設(shè)計方、施工方、監(jiān)理方、材料供應(yīng)方等，專業(yè)分工不同，但由于專業(yè)的相關(guān)性強，從各自專業(yè)的角度，常常能對對方的工作成果形成自己的評價意見。因此監(jiān)理管理工作應(yīng)該重視對各方面建議的收集，然后做出監(jiān)理的最后建議。

綜上所述，房地產(chǎn)工程建設(shè)管理工作十分關(guān)鍵，維護管理的實效作用必須要從計劃管理、質(zhì)量管理和監(jiān)理管理三方面進行全面的控制。

參考文獻：

第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程管理；措施

一、目前我國房地產(chǎn)工程中存在的問題

隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的管理環(huán)境變化也越來越大了，可變因素逐漸開始增多，使得項目工程的管理的預(yù)見性和可見性都相對較差，對各類工程項目的技術(shù)要求也就變得越來越高了。房地產(chǎn)行業(yè)基本上屬于勞動密集型的企業(yè)，產(chǎn)品的形成主要是依靠勞動力的投入為主，人員流動性頻繁，而且房地產(chǎn)行業(yè)一般都只雇用項目的管理人員以及少部分的技術(shù)工人，而大多數(shù)的員工都沒有固定的工作地點和工作單位，這就造成了培訓(xùn)上的困難，作業(yè)的水平也參差不起。并且，一個房地產(chǎn)的工程項目還涉及了業(yè)主方、材料供應(yīng)商、分包方等各種方面，而且分包的專業(yè)分工又較為細細致，項目的工程管理難度也較大，管理上面也相對粗放，還需要多方面進行配合，才能夠較好地完成整個工程項目的施工。

對于開發(fā)商而言，工程的竣工和驗收也就意味著可以進行“交樓”，工程的驗收也是越快辦完越好的。然而，開發(fā)商經(jīng)常都是在工程實施的過程中來對相關(guān)項進行驗收、規(guī)劃驗收、隱蔽工程驗收、消防驗收等分環(huán)節(jié)的管理都不是很到位，到了竣工時再驗收工程的資料是否齊全、結(jié)算依據(jù)是否充足，可能會造成備案的滯后或拖延交付等不良后果。

二、加強房地產(chǎn)工程管理的意義

工程的項目管理就是在建設(shè)開發(fā)部門在實際的工程項目建設(shè)中進行有效的全面管理。整個項目的建設(shè)都是在房地產(chǎn)的開發(fā)總過程的一個重要階段，它集中了對各項工程操作的基本施工過程，其中也包括對項目工程的總管理。對于工程在整個建設(shè)中所進行的各項作業(yè)以及工作都要要進行及時控制、指揮協(xié)調(diào)、檢查、和計劃等，并且還要和市場以及社會等的各個方面進行聯(lián)絡(luò)工作。房地產(chǎn)工程管理的主要工作內(nèi)容包括了工程的竣工驗收、配合協(xié)調(diào)、質(zhì)量監(jiān)督以及與相關(guān)的施工單位進行招標和整體工程建設(shè)的總體設(shè)計等工作。工程項目建設(shè)的內(nèi)容又是非常廣泛的，其事務(wù)又較多，也相對十分的負責，其自身也具備較強的技術(shù)性和專業(yè)性，必須是具有高效能、系統(tǒng)化的管理才能夠使整個工程的建設(shè)得以保質(zhì)保量的完成。而工程的項目管理也是整個房地產(chǎn)建設(shè)的重要環(huán)節(jié)之一。

房地產(chǎn)的工程管理的意義還主要體現(xiàn)在：一是成本管理的積極意義，因為房屋的成本是直接決定業(yè)主購買能力的。成本過高，房屋的售價也是高的。這樣，大部分的房屋就會由于售價太高而囤積起來，出現(xiàn)賣不出去的現(xiàn)象，開發(fā)商的成本也收不回來，就導(dǎo)致了兩敗俱傷的慘痛局面；二是進度管理的意義，房地產(chǎn)的工程進度會直接影響到整個工程的成本造價。進度太慢，施工的時間就會延長，工程的綜合成本就會成倍增加，導(dǎo)致最后的結(jié)果就是房屋的售價再次提高，還是會影響到業(yè)主對房屋購買；三是質(zhì)量管理的意義，質(zhì)量應(yīng)該是整個工程竣工的最后結(jié)果。質(zhì)量不好，業(yè)主就不會購買，房屋的銷售情況也就好不到哪里去。從以上三點就能夠看出來，要確保業(yè)主對房屋的購買欲望，就必須要認真體會房地產(chǎn)工程管理的重大意義。

三、加強房地產(chǎn)工程管理的有效措施

（一）開發(fā)企業(yè)要掌握工程管理的控制權(quán)

作為房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商，它所擁有的核心資源及能力都主要是針對房地產(chǎn)所需求的預(yù)測和營銷來決定的。但是無論如何，都不能放棄了對自己所銷售的建筑產(chǎn)品本身的監(jiān)管控制。開發(fā)商必須要對整個工程的建設(shè)有著全局的掌控，房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)的工程總監(jiān)應(yīng)該全面性掌握工程的實時情況，制定科學合理的計劃，明確建設(shè)目標，督促各參建單位保質(zhì)保量地完成各自任務(wù)。首先，就要加強在設(shè)計初期階段的造價控制，而且要定好大的原則方針，兼顧公平。在招、投標和施工的整個過程中都要對施工單位的事實情況把握好度，控制好工程的重點， 在嚴格按照合同執(zhí)行的基礎(chǔ)上進行變通， 對工程建設(shè)實行動態(tài)的管理， 并建立起宏觀的監(jiān)控思維。最后，還要強化管理公司在工程建設(shè)中的作用，進一步完善工程的管理體系。

（二）在策劃階段做深做細全局控制計劃

工程在策劃階段的高級管理人員應(yīng)該參與工程項目建設(shè)的全過程中，將工程、資金相互配合好，只有這樣才有利于公司對工程全局的掌握。高級的工程管理人員應(yīng)在策劃的初級階段就進行深度介入，將工程的建設(shè)與工程營銷計劃和資金計劃配合好。這樣才可以達到公司層面上的優(yōu)化，還有利于公司層面對工程全局的掌握與統(tǒng)籌。而且還要對工程的全局計劃進行肢解，將全局的控制計劃形成各單位都可操作的指導(dǎo)性文件。

（三）形成組織記憶，發(fā)揮經(jīng)驗的作用

做一項工程項目，可能會出現(xiàn)很多錯誤，但也會有許多成功的經(jīng)驗，把幾個人所做過得某個項目的經(jīng)驗總結(jié)并提升，為組織所共享，就變成了組織記憶。在工程建設(shè)的前期很多相關(guān)工作都是開發(fā)商根據(jù)法律政策來執(zhí)行，建設(shè)工程的質(zhì)量和工程的進度控制都是施工單位經(jīng)驗掌握程度的提升。想要做好一項目的工程，豐富的施工經(jīng)驗是不可缺少的，任何一個項目工程都是避免不了會出現(xiàn)錯誤的，如果一些人做過某個項目，并且有著豐富的工作經(jīng)驗，施工單位就可以利用這一點，將他們的工作經(jīng)驗結(jié)合在一起來提高工程的總體建設(shè)水平，然后將他們的經(jīng)驗共享傳遞給其他的管理人員，這樣就可以形成本公司自己的建設(shè)體系了。

隨著國內(nèi)市場需求的不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭也日益激烈，中國的房地場也開始進入了一個全新的階段。正如大家所知的那樣，房地產(chǎn)工程項目是一個施工周期長，技術(shù)含量很高的綜合工程，在房地產(chǎn)項目的每一個階段，都必須要對其進行嚴格的工程管理。房地產(chǎn)工程的管理是房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要組成部分， 也是保證項目安全的必要措施，還是按質(zhì)按期完成的有效保障， 只有對房地產(chǎn)開發(fā)工程的全程進行了有效的監(jiān)管，才能夠保證工程完成的質(zhì)量，也能夠更加有利于房地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻：

第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)商；工程造價控制管理；階段

1.決策階段的工程造價控制

1.1注重項目選址

在房地產(chǎn)施工過程中，需要加強對決策階段的工程造價控制。首先，需要從房地產(chǎn)的選址開始，房地產(chǎn)的選址與城市的規(guī)劃要保持一致，全面了解市場需求，開發(fā)市場需要的產(chǎn)品，加強資金的回收。在項目選址的過程中，應(yīng)該編制一份科學的環(huán)境評價分析報表，充分地地址初勘準備工作。比如，三明市某一房地產(chǎn)企業(yè)在項目選址的問題上就收到過深刻的教訓(xùn)。曾經(jīng)有次有兩個房地產(chǎn)開發(fā)項目的地址可供該企業(yè)選擇，一個是三明市的三元區(qū)下的洋地區(qū)，另一個則是三元區(qū)的東霞小區(qū)，而且這兩地的商品房房價差不多。該企業(yè)在決定選哪個地址時，沒有提前做好地址勘察工作，也沒有調(diào)查兩地周圍的建筑建設(shè)狀況，在決策時主要是依靠決策者的主觀感覺和經(jīng)營，片面地認為三元區(qū)下的洋地區(qū)周圍的配套設(shè)施較為齊全，便決定將其作為最終的選擇地址。在勘察設(shè)計階段時，該企業(yè)仍然沒有重視一些基礎(chǔ)問題，甚至為了有效地節(jié)約勘察費，設(shè)置了較少的勘察地點，導(dǎo)致地產(chǎn)報告不全面、不科學。最后在實際施工過程中，通過現(xiàn)場勘察發(fā)現(xiàn)其與編制的地址勘察報告所記載的內(nèi)容相差甚遠。比如，該地的水文地質(zhì)狀況與地質(zhì)勘查報告描述的有較大出入，該地區(qū)原來有一個池塘，在局部地表以下28米才能夠達到基巖層，在距離地表12米處還有大量的流塑性淤泥，導(dǎo)致人工挖樁的1/2紅磚護壁在砌筑后，不足10分鐘就全部被流塑性淤泥壓垮，致使無法進行正常地施工。因此，施工建設(shè)單位只能根據(jù)現(xiàn)場的實際狀，放棄了原先的人工挖孔樁的方案，將方案改為全部按照機械鉆孔灌注樁，導(dǎo)致樁基施工成本大大增加，并且延誤了施工工期。相反地，還有另外一個開發(fā)商選擇了三元區(qū)的東霞小區(qū)，在施工過程中，發(fā)現(xiàn)在局部地表以下最深的5―6米就找到了基巖層，而且所有的土質(zhì)全是粘性老黃土。所以，選擇東霞小區(qū)，在建設(shè)規(guī)模相近的情況下，僅僅拿樁基這一項進行對比，就比三元區(qū)下的洋地區(qū)節(jié)約了大約510多萬元的資金。從這個案例中，我們可以看出，項目選址對企業(yè)的工程造價控制有著至關(guān)重要的作用。

1.2周密地編制投資估算計劃

投資估算是項目建設(shè)前期的重要內(nèi)容，在項目建設(shè)的決策階段編制科學的投資估算控制表，是研究和分析建設(shè)項目建設(shè)效果的重要依據(jù)。企業(yè)應(yīng)該在可行性研究報告批準通過之后，將估算作為設(shè)計任務(wù)所下達的投資限額，加強對初步設(shè)計概算的控制作用，并且將其作為企業(yè)籌集資金和向銀行貸款的重要依據(jù)。企業(yè)的工程經(jīng)濟人員在進行投資估算的過程中，應(yīng)該根據(jù)具體的實際情況反映設(shè)計內(nèi)容，嚴格按照工程造價管理的有關(guān)原則，對投資估算中的各種動態(tài)因素的變化進行合理的預(yù)測，全面分析制定方案的經(jīng)濟性。

1.3精心論證可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要不斷強化建設(shè)項目的前期工作，規(guī)范建設(shè)項目的投資決策，從而能夠有效地提高項目投資的運行質(zhì)量。如果是一些沒有經(jīng)濟效益或者是經(jīng)濟效益較差的建設(shè)項目，不應(yīng)該列入建設(shè)計劃中，同時需要進行可行性研究，進而制定經(jīng)濟效益評價。而那些沒有經(jīng)濟效益評價的可行性研究報告則不予評審，對于達不到經(jīng)濟效益標準的建設(shè)項目則不予立項，主要是突出建設(shè)項目的前期工作的超前性。進行科學的投資管理，提高投資項目的經(jīng)濟運行質(zhì)量，從而保證企業(yè)的全局效益的不斷提升。

2.投標招標階段的工程造價控制

2.1加強投標招標管理，合理降低工程造價

建設(shè)企業(yè)實施招標方式，主要是為了引進競爭機制，降低工程成本。房地產(chǎn)開發(fā)商需要全面掌握項目工程的招標條件，編制合理的過程標底和標書，認真做好評標定標工作。利用一些談判和協(xié)商的方式確定合同和工程工期。在投標時，主要是采用公開招標或者邀請招標的方式，堅決抵制議標和變相議標。在工程招標時，需要制定嚴謹?shù)摹蚀_的、全面的招標書條款，項目的工程造價和有關(guān)的費用應(yīng)該盡量包死，不能留有活口。需要編制合理的標底，有條件的單位可以選擇自行編制，在編制標底時，需要堅持“質(zhì)量第一”的原則，將工程標底盡量控制在合理造價的下限。同時，需要對造價水平的合理性進行反復(fù)地審查，檢查投資是否控制在規(guī)定的投資范圍內(nèi)。

2.2加強中標后的施工合同管理

中標后的合同條款內(nèi)容應(yīng)該嚴謹、清晰，工期合理，避免產(chǎn)生合同雙方責任不明的現(xiàn)象。對一些與工程造價直接相關(guān)的合同條款，比如合同價款調(diào)整的方法和條件、材料的市場價格等，需要進行明確的規(guī)定。施工合同管理需要貫穿于合同訂立和執(zhí)行的全過程。簽訂合同后，需要進行合同后的評估。合同后評估工作對工程造價管理影響重大，它可以為下一個建設(shè)項目造價控制提供可靠的依據(jù)。合同后的評估主要是對合同的執(zhí)行情況進行一個總結(jié)，將合同管理好的經(jīng)驗進行大力推廣，對落后的或者是不符合法律法規(guī)的條款進行修改。

3.施工階段的工程造價控制

3.1制定合理的資金使用計劃

施工階段的工程造價控制主要是承包合同價，施工階段的投資強度比其他任何階段的投資強度都高，因此，需要制定一個科學合理的投資使用計劃。科學合理的資金使用計劃有助于保證建設(shè)項目擁有足夠的資金，不會出現(xiàn)資金使用不足或者是使用不及時的情況，進而影響建設(shè)項目的工程進度，同時，也不能過多地占用資金或者造成資金閑置的情況，盡量減少利息的支出。由于在建設(shè)項目的施工過程中，存在諸多的可變因素，一旦工程造價沒有控制好，則會導(dǎo)致投資失控。因此，施工階段的工程造價控制工作應(yīng)該與其工程進度控制工作保持一致，另外，應(yīng)該客觀地評價和分析產(chǎn)生投資偏差的原因，積極采取一些可行性的措施，最終實現(xiàn)工程造價的預(yù)定目標、

3.2嚴格控制工程變更

設(shè)計變更是增加工程造價的重要因素，而在施工的過程中，由于內(nèi)外部環(huán)境因素的影響，經(jīng)常出現(xiàn)施工圖更改的情況，導(dǎo)致工程量不斷變化，材料費用也會因此而提高。在施工的過程中，加強成本控制，首先需要嚴格控制工程協(xié)商，其次嚴格審查相關(guān)的承包商的索賠要求，最后做好材料的加工定貸工作。加強工程造價的控制變更的關(guān)鍵在于房地產(chǎn)開發(fā)商，建設(shè)單位需要建立工程簽證管理制度，設(shè)置相應(yīng)的預(yù)算管理部門，明確規(guī)定各個部門的相關(guān)職責和權(quán)限，保證簽證的質(zhì)量，杜絕出現(xiàn)不是或者是虛假簽證的發(fā)生。

4.總結(jié)語

綜上所述，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商的建設(shè)項目的工程造價管理存在一些問題，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商需要加強對工程造價的階段管理，制定科學合理的投資決策和優(yōu)秀的工程設(shè)計方案，加強投標招標管理，合理降低工程造價，加強中標后的施工合同管理。在施工階段，制定合理的資金使用計劃，嚴格控制工程變更，最終實現(xiàn)建設(shè)項目工程造價的有效管理。

參考文獻：

[1]鄒勤、陳曄.工程造價全過程控制在房產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)項目應(yīng)該注意若干事項和建議[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2011.11（22）：190-191

第5篇

關(guān)健詞：房地產(chǎn) 工程造價 有效控制

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2012）07-277-01

近年來，我國城市商品房價格居高不下，成為人們關(guān)注的重大民生話題。按照國家對房地產(chǎn)市場“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定”的總體要求，如何不斷提高和改善人們居住環(huán)境，同時將房地產(chǎn)價格有效地控制在合理范圍內(nèi)，控制成本，促進房地產(chǎn)價格合理回歸，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展是目前房地產(chǎn)業(yè)面臨的新課題。

影響房地產(chǎn)成本涉及土地供應(yīng)，拆遷周期及資金供給等很多因素。而不斷完善房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部項目管理，降低造價，是整個房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部急待解決的問題。

一、強化工程前期的科學合理設(shè)計

實踐表明，房地產(chǎn)項目工程方案設(shè)計對工程造價的影響占75%—95%以上。設(shè)計力求科學合理，達到保質(zhì)保價的目標要求。因此提高工程前期設(shè)計質(zhì)量，保證測量數(shù)據(jù)的準確性，減少施工階段的簽證，減少重大變更，是有效控制造價的關(guān)鍵。一是要進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期設(shè)計階段的技術(shù)力量，確保前期工作有序推進。二是建立競爭機制，運用招投標方法優(yōu)選勘察、設(shè)計隊伍。三是開通設(shè)計部門對業(yè)主、施工現(xiàn)場的服務(wù)通道，優(yōu)化設(shè)計方案，力求技術(shù)經(jīng)濟合理，達到全程有效控制工程造價目標。

二、嚴格材料設(shè)備采購的管理和控制

在房地產(chǎn)項目建設(shè)中，材料供應(yīng)投資在施工階段幾乎占了投資的60%以上，因此，嚴格材料、設(shè)備采購成了工程造價控制的重點。材料采購、材料計價是易生腐敗、增加成本的重要環(huán)節(jié)。因此，開發(fā)單位要做到：一是嚴格材料設(shè)備采購程序，及時掌握產(chǎn)品的數(shù)量、性能要求、規(guī)格型號。二是招標文件是供應(yīng)商投標和發(fā)包方評標、合同簽定的依據(jù)，在編制招標文件時要制定完整的技術(shù)規(guī)格，合理的付款，明確的服務(wù)內(nèi)容，嚴密條款。三是加強協(xié)調(diào)、嚴格進場材料質(zhì)量驗收。開發(fā)商應(yīng)督促承包商及時反饋施工進度，提前作出設(shè)備材料的采購計劃。加強與供應(yīng)商的銜接，如卸貨、接貨、搬運等，減少施工階段承包商對工期和費用索賠的機會。

三、建立施工單位信譽評級制度

過去在房地產(chǎn)項目組織施工建設(shè)中，很多企業(yè)主要通過邀請招標、分包選擇施工隊伍。在具體操作過程中，發(fā)現(xiàn)仍然存在業(yè)績不佳的企業(yè)掛戶、項目被分包給無信譽單位等現(xiàn)象，這是企業(yè)管理混亂，協(xié)調(diào)難度大，工程成本高的重要原因。因此，提倡房地產(chǎn)開發(fā)項目實行招投標，對報名入圍的單位建立信譽評級制度，提高門檻，對以往業(yè)績進行跟蹤考核，起到對項目的協(xié)調(diào)和控制作用。首先是項目分階段對參與建設(shè)的單位制定信譽評級制度。從勘察單位、設(shè)計單位、施工單位到監(jiān)理單位等，開發(fā)項目者按照不同的階段，對入圍的單位進行信譽篩選，確保隊伍的質(zhì)量。其次是每年對本企業(yè)開發(fā)投資的建設(shè)項目的單位，進行年審，認真考核，建立“項目入圍候選名冊”，做到長效管理。再次是建立網(wǎng)上追蹤，對信譽良好隊伍給予公布，增加其知名度。對信譽差，生產(chǎn)質(zhì)量低劣或采用不正當手段入圍的隊伍，列入“黑名單”，直接取消其獲得參與開發(fā)建設(shè)招標的報名資格，切實保證房地產(chǎn)工程的質(zhì)量和造價。

四、積極推行工程項目的監(jiān)理制度

房地產(chǎn)工程項目施工階段要建立以監(jiān)理工程師為核心的項目管理模式，并建立對監(jiān)理監(jiān)督的制約機制。一是在招投標階段，嚴格審查監(jiān)理資質(zhì)和業(yè)績，進行隊伍的考查；二是施工階段建立督查例會、檢查、質(zhì)詢、督察、獎懲、資質(zhì)登記以及崗位工作考核等制度，將監(jiān)理工作和月報制度、工程質(zhì)量與安全生產(chǎn)重大事故報告制度落實到位；三是要求各開發(fā)項目都配備相應(yīng)注冊監(jiān)理工程師，以提高管理水平和質(zhì)量監(jiān)測手段。如果上述工作不到位或落實力度不夠，應(yīng)視情節(jié)輕重令其退出施工現(xiàn)場。以上三點可以有效地控制成本，防止出現(xiàn)施工企業(yè)漫天要價，隨意索賠的現(xiàn)象發(fā)生，能有效地達到控制造價的目標，達到節(jié)約投資、降低成本的目的。

五、強化施工階段合同管理

合同管理貫穿工程全過程，是各階段約束各方責任、權(quán)利和義務(wù)的必要手段。施工合同分為總價合同、單價合同及成本加酬金合同。合同條款的訂立和管理是合同中的重要環(huán)節(jié)，是控制造價的關(guān)鍵。施工中開發(fā)商的造價管理人員必須充分掌握合同條款，一方面嚴格審查承包商的索賠要求，利用合同條款及時解決工程造價方面糾紛，另一方面，嚴格過程管理，減少承包商的索賠機會。在實際操作中，部分開發(fā)商為圖省事，通常采用費率招標，即成本加酬金合同，結(jié)果導(dǎo)致發(fā)包方承擔更多的風險，很難主動控制工程造價，因此，應(yīng)根據(jù)實際情況權(quán)衡利弊，作出最佳合同形式的決策。為有效控制工程造價：1.設(shè)立專門合同管理人員，將相關(guān)合同統(tǒng)一存檔，便于查找，做到有章可循，有法可依。2.在施工中要及時跟蹤合同執(zhí)行情況，及時行使甲方權(quán)利。3.建立支付報表，專人管理工程費用的支付情況，保證預(yù)付款及時到位，避免發(fā)生延期付款的情況。

綜上所述，房地產(chǎn)工程造價控制要從工程設(shè)計開始，工程設(shè)計做到科學合理，就為控制工作奠定堅實基礎(chǔ)，這是控制工作的前提。控制工作的重點是加強對原材料和設(shè)備采購的管理，因為原材料和設(shè)備占了施工費用的60%，占據(jù)費用大頭。再是堅持施工單位的信譽和等級制度，道理很簡單，有資質(zhì)有信譽的建設(shè)單位，是保質(zhì)保價完成工程項目的組織保證。而建立監(jiān)理制度和強化合同管理都是保證工程質(zhì)量、控制工程造價、全面履行合同必不可少的重要制度保證。控制工程造價的工作還有許多，而上述五個方面是造價控制的基本環(huán)節(jié)，必須力求做實做好。

參考文獻：

1.王志偉.失衡背景下的房地產(chǎn)業(yè)市場泡沫及風險管控[J].經(jīng)濟管理出版社，2005

2.戴相龍，黃達.中華金融辭庫.中國金融出版社，1998

第6篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程管理問題；改進措施

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

引言

隨著社會主義建設(shè)的推進，我國經(jīng)濟迅猛發(fā)展，居民的收入水平也不斷提高，對于居住條件也更加講究。與之對應(yīng)的是我國房地產(chǎn)行業(yè)近些年來得到了快速發(fā)展的機會。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，能否通過工程管理提高工程質(zhì)量，降低工程成本對于企業(yè)的經(jīng)濟效益影響尤為重要。所以，如何實施有效的工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視的問題，同時也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否長遠發(fā)展的關(guān)鍵。本文以某商住樓項目總建筑面積16萬平方米，共有12幢9-16層住宅建筑所組成，其中9棟附帶一層人防地下室。該建筑組團項目雖然不大，但麻雀雖小五臟俱全，對探討在房地產(chǎn)開發(fā)工程項目中試行項目管理卻有一定的代表性。為例。探討房地產(chǎn)工程管理的有效途徑。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中存在的問題

1、對于開發(fā)前期的準備工作遠遠不足

大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司為了更快的把商品房建造起來或者為了與其他競爭者競爭，往往前期開始的比較迅速，沒有什么準備工作，更不要說是詳細的計劃了。在比較好的地段慌慌張張的建起了，然而因為準備不足，并不適合購房者的意愿，這就造成了房源和消費者的期望不對口，也造成了開發(fā)建造的失敗。有些也因為建造房與周圍環(huán)境和城市不符合，造成無法賣出房子。

2、項目監(jiān)理缺乏公正性

建設(shè)單位與施工單位未達成統(tǒng)一，前者過分干涉監(jiān)理工作，同時監(jiān)理方對施工方以及建設(shè)方的違法行為未進行公正處理，導(dǎo)致施工現(xiàn)場存在安全隱患。

3、完工時驗收以及各種管理不嚴謹

在房產(chǎn)項目建設(shè)中，很多開發(fā)單位都不夠重視工程最后的驗收工作，和草草開頭草草結(jié)尾很是一樣。同時為了縮短工期，都是盡量縮短驗收環(huán)節(jié)，但是房地產(chǎn)開發(fā)單位對工程施工中分項驗收等主要環(huán)節(jié)管理不夠嚴格，一直到工程完工驗收之后還存在著結(jié)算依據(jù)不足、驗收資料不完全等情況。所以如果施工有多個單位合作完成，那么在工程期間的詳細記錄對于驗收就很重要了，可以發(fā)現(xiàn)是哪個公司出現(xiàn)了錯誤，對于公司的責任分配起到很大作用。

二、房地產(chǎn)工程管理的有效途徑

1、項目開發(fā)前期問題的解決方法

房地產(chǎn)項目管理要加強開發(fā)前期的規(guī)劃管理,實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的可控制和可預(yù)測目前我國的房地產(chǎn)項目中存在的最大問題就是缺乏前期的研究問題。因此，我們在前期要對項目涉及的各個方面都進行深刻的研究。比如前期對各個部分所占用的時間要有個明確的控制。還有建房與城市周圍環(huán)境和居民生活風俗的符合，這些都關(guān)乎到建房完工后的工作。當然對于總體策劃也要做好做到面面俱到。最后根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》等相關(guān)法律政策，對設(shè)計方案進行競標，實際競標過程中要重視建筑的美觀與合理布局等方面，作出最合理、最優(yōu)化、最謹慎的選擇。總之,我們要在前期做好充足的準備工作，無論是書面計劃還是項目的深入論述和與合作建設(shè)公司的合作方面的問題，才能保證以后工作的順利進行。

2、設(shè)計階段工程造價的控制

（1）多種設(shè)計方案經(jīng)濟性比較

設(shè)計方案經(jīng)濟性比較是指基于多套方案綜合比選，設(shè)計人員根據(jù)業(yè)主的需求提出多套設(shè)計理念，由造價管理人員從中甄選出造價最低的設(shè)計方案。例如：經(jīng)緯城市綠洲G地塊項目，位于上海市寶山區(qū)，建筑面積約188323.25m2，主要有住宅和配套商業(yè)組成。在一期設(shè)計階段，地庫的照明用電線敷設(shè)方式全部為200*100線槽敷設(shè)，該線槽綜合單價約120元/m，若改為鍍鋅線管DN25敷設(shè)，該線管綜合單價約為20元/m，綜合單價相差將近100元/m，目前一期地庫面積約8000m2，用到的照明線槽約2000m，若敷設(shè)方式改為鍍鋅線管敷設(shè)，可節(jié)約將近20萬元。該項目總的地庫面積約5萬方，若全部改為鍍鋅線管敷設(shè)，可節(jié)約工程造價約100多萬元。后經(jīng)與設(shè)計院溝通，對地庫的照明用電線敷設(shè)方式進行了優(yōu)化，改為鍍鋅線管敷設(shè)。

（2）推行限量與限額設(shè)計

限額設(shè)計，即根據(jù)批準的可行性研究報告的投資估算控制初步設(shè)計，按照批準的初步設(shè)計總概算在設(shè)計和技術(shù)兩方面加強控制，同時在不影響建筑設(shè)計質(zhì)量的條件下，最大限度提高工程質(zhì)量和建筑物的安全性能，杜絕將劣質(zhì)設(shè)計用于指導(dǎo)工程實踐。根據(jù)分配的投資限額控制設(shè)計，對不合理變更項目嚴加管控，確保總投資額不被突破。

以地上住宅單體造價為例，目前的水平，鋼筋45～60kg/m2，砼0.35-0.45m3/m2。現(xiàn)階段，鋼筋的施工單價5.50-6.00元/kg，5kg鋼筋的成本大概是30元/m2。C30砼的市場價是350元/m3，0.1m3/m2砼就是35元/m2。對于毛坯住宅而言，機電造價顯得剛性。合計約為200元/m2以下，不包括特殊地區(qū)的采暖、中水等系統(tǒng)。一般住宅區(qū)的電氣設(shè)計優(yōu)化的余地不大。人們生活質(zhì)量不斷提高，電位數(shù)量越來越多。給排水系統(tǒng)可優(yōu)化的空間比較大。比如管材的材質(zhì)，排水系統(tǒng)伊波拉不用金屬材質(zhì)，而是用UPVC；給水管道的管材普通的最好，造價太高的新產(chǎn)品可以不作考慮；另一方面是系統(tǒng)功能講究，成本較高的同層排水可以不作考慮。

3、健全房地產(chǎn)開發(fā)項目監(jiān)理制度

要想提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體管理水平。必須要注意一下幾個方面的內(nèi)容:首先健全監(jiān)理制度，構(gòu)建全方位監(jiān)理機制。重視監(jiān)理單位資質(zhì)管理，針對監(jiān)理取費標準而言，必須要依據(jù)市場實際情況，適當予以提高處理，預(yù)防惡性競爭。與此同時，必須要加大教育培訓(xùn)力度，提升監(jiān)理人員的綜合素質(zhì)；其次,正確處理建設(shè)單位、監(jiān)理單位、承建單位三者之間的關(guān)系。建設(shè)單位與監(jiān)理單位具有合同約定關(guān)系，當監(jiān)理委托的合同一旦確定，則建設(shè)單位不可干涉監(jiān)理工作；最后，建設(shè)單位必須要積極發(fā)揮協(xié)調(diào)與監(jiān)督作用，對監(jiān)理工作進行全面檢查。

4、在完工時嚴格驗收和強化工程管理

工程完工時的驗收是為了保證工程在規(guī)定時間內(nèi)完成，和該工程完成的質(zhì)量，對于交付顧客以后也有了一定的質(zhì)量保證。如果完工時的驗收馬馬虎虎，不認真把持關(guān)口，可能就會因為某些漏洞沒被發(fā)現(xiàn)，就會導(dǎo)致以后出現(xiàn)安全隱患。即使是短時間內(nèi)通過了驗收，也可能在以后的時間檢驗中出現(xiàn)問題。這樣的問題一旦出現(xiàn)，就不是簡單的利益問題，不是公司簡單的金錢上的損失，而是公司名譽的損害，這會嚴重阻礙公司在以后的發(fā)展。公司在與其他公司的競爭中也會因為名譽的損失，造成工程量減少，然后公司業(yè)績就會下降。所以，工程的完工驗收是至關(guān)重要的，對于公司的發(fā)展息息相關(guān)。其次，施工企業(yè)同房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)所簽訂的合同，對于房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)對其項目實行施工管理的法律依據(jù)。對于工程管理，無論是在開工前，還是在施工中和施工結(jié)束后都要有一個明確而又清晰的管理方法。

結(jié)束語：

總之，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進入了一個新的歷史時期，市場規(guī)模不斷擴大，企業(yè)間的競爭也越發(fā)地激烈。而要在這激烈的競爭中脫穎而出，就要不斷加強房地產(chǎn)建設(shè)的工程管理，在細節(jié)上總體上做到最好。做好企業(yè)的工程管理，不斷發(fā)現(xiàn)企業(yè)在工程管理上的不足，并且加以完善，也是實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵

參考文獻：

[1]吳平.探討房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的途徑與策略[J].品牌(理論月刊),2011(12).

[2]王德田，劉志杰.多項目分階段開發(fā)決策的動態(tài)規(guī)劃模型研究[J].工程管理學報，201202）

[3]陳麗霞.房地產(chǎn)管理中的多項目開發(fā)模式分析[J].科學與財富，2012，（11）.

第7篇

關(guān)鍵詞：小型房地產(chǎn)企業(yè)；工程管理部門；定位

Abstract: At the national macro-control, the real estate development enterprises, especially small and medium enterprises survival and development challenges facing imminent, improve their ability and competitive advantage. By strengthening internal management, organization optimization, rational division of responsibilities, to create a small but excellent management team, to achieve compression management costs, increase enterprise benefit. In this paper, through the relocation of enterprises engaged in real estate development important business -- project management department, to provide ideas for the optimization of organization and management innovation.

Key words: small and medium-sized real estate enterprises; project management; localization

中圖分類號: TL372+.3文獻標識碼A 文章編號

當前，經(jīng)過國家持續(xù)的行業(yè)調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出市場集中度提高、融資難度加大、成本上升、行業(yè)利潤下降的特點。在市場競爭日益激烈的背景下，開發(fā)企業(yè)面臨的局面也有所不同。大企業(yè)加強了策略調(diào)整，更加注重周轉(zhuǎn)率、現(xiàn)金流和風險控制，同時發(fā)揮人才聚集優(yōu)勢，實現(xiàn)了順勢發(fā)展。而一些小企業(yè)由于受到資金、人才、品牌、地域等多方面的制約，在市場競爭中日益困難。為提高市場生存競爭力，中小房地產(chǎn)企業(yè)采取的辦法各不相同，有的強化管理，有的拓寬融資渠道，有的專注市場布局，有的追求產(chǎn)品細分市場。下面以房地產(chǎn)企業(yè)工程管理部門為例，從優(yōu)化企業(yè)組織機構(gòu)，合理配置部門職責方面，尋求強化內(nèi)部管理，增加企業(yè)效益的途徑。

1小型房地產(chǎn)公司界定

2012年，全國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約有65000多家，其中大部分為中小開發(fā)企業(yè)。如何界定小型開發(fā)企業(yè)，2003年國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會對房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)置了劃分大、中、小型的分類標準。該標準從從業(yè)人員數(shù)、和銷售額兩方面進行了定量界定，其中對小型房地產(chǎn)確定標準為100人以下銷售額在1億元以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的劃分標準為：二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及年銷售額未達到一億元的開發(fā)企業(yè)。

綜合以上界定可以看出，小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是注冊資金較少，從業(yè)人員少，開發(fā)項目少，盈利能力受到限制的企業(yè)。在市場競爭日益加劇的情形下，小型房地產(chǎn)公司不可能像大中型房地產(chǎn)公司那樣將公司的管理運營部門設(shè)置齊全，其組織構(gòu)架既要緊湊簡約，又能涵蓋管理職能，避免增加管理環(huán)節(jié)及管理成本。

2 小型房地產(chǎn)公司工程管理部門的定位

在大中型房地產(chǎn)公司，工程管理部門的職責更加專業(yè)，一般主要承擔公司的技術(shù)職能和施工管理職能工作，工作內(nèi)容具體表現(xiàn)為技術(shù)支持和施工現(xiàn)場的協(xié)調(diào)管理。小型房地產(chǎn)公司的專業(yè)部門設(shè)置比較少，因而工程管理部門的職責更加龐雜，只要是和技術(shù)、工程有關(guān)的工作內(nèi)容都得負責。

結(jié)合房地產(chǎn)的開發(fā)流程，給予小型房地產(chǎn)公司工程管理部門的定位是：項目前期的協(xié)助部門、技術(shù)事務(wù)的管控部門、項目成本的控制部門、施工現(xiàn)場的管理部門。

3小型房地產(chǎn)工程管理部門定位所對應(yīng)的具體工作內(nèi)容

對應(yīng)以上小型房地產(chǎn)工程管理部門的定位，其部門的工作內(nèi)容涉及到項目開發(fā)的前前后后，內(nèi)容龐雜，將其歸攏對應(yīng)工程管理部門的定位后主要有：

3.1 作為項目前期協(xié)調(diào)部門的工作內(nèi)容

在項目前期協(xié)調(diào)階段，工程管理部門要配合前期部門考察地塊，參與項目的投資可行性分析。其主要職責是對地塊的規(guī)劃進行了解和評估；對項目的工程投資成本進行測算；根據(jù)地塊周邊及地塊本身情況對施工現(xiàn)場部署提出評估；對策劃部門的項目策劃方案進行技術(shù)論證和施工成本測算，配合項目定位。

3.2作為技術(shù)事務(wù)管控部門的工作內(nèi)容

項目技術(shù)方面的把控及協(xié)調(diào)工作是工程管理部門一項主要職責，其工作貫穿項目開發(fā)的全過程。工作內(nèi)容主要有：

對項目所有的技術(shù)文件進行審核，包括由于報審報批期間項目手續(xù)的技術(shù)文件，如項目的總體規(guī)劃方案、初步設(shè)計方案、施工圖方案及人防、消防、交通、園林、節(jié)能、環(huán)評等項目的分項技術(shù)方案；包括施工期間的技術(shù)文件，如工程施工組織設(shè)計及具體的專項施工方案等。同時還要對項目設(shè)計、招投標過程及施工組織設(shè)計中涉及的新工藝、新材料進行技術(shù)論證，決定是否使用。

工程管理部門還要向政府部門報送有關(guān)資料，辦理工程類的報審報批手續(xù)，包括與項目規(guī)劃有關(guān)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，確保項目施工的開工許可證。以及項目使用的設(shè)備設(shè)施（如電梯）的報審報批工作。

同時工程管理部門還要在技術(shù)方面配合與公司進行技術(shù)性質(zhì)合作單位的工作，如設(shè)計單位、勘查單位、測量單位等。

3.3作為項目成本控制部門的工作內(nèi)容

在房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇的背景下，大部分房地產(chǎn)公司都會設(shè)專門的成本控制部門。但小型的房地產(chǎn)公司會將成本控制的職責分配至財務(wù)部門或工程部門。依據(jù)成本控制具體工作內(nèi)容的偏重，將其配置到工程部門更加恰切。這些工作主要有：

設(shè)計階段的成本控制，包括依據(jù)市場需求和成本控制目標從規(guī)劃方案到施工圖紙對建筑成本進行估算和控制；對室內(nèi)外主要建筑材料的規(guī)格和品牌的選用進行成本管控。同時根據(jù)施工圖紙分解和編制詳細的預(yù)算，為成本控制和招投標提供參考。

項目實施階段，包括招投標、設(shè)備材料采購過程中的成本控制和施工過程中的成本控制。在施工過程中要依據(jù)分項工程的成本控制目標，進行施工過程的成本控制。通過分析實際發(fā)生的成本數(shù)據(jù)，不斷修正管控指標。最終完成成本控制工作。

3.4作為施工現(xiàn)場管理部門主要工作

施工現(xiàn)場管理主要是一些具體的工作，主要包括管理職能和協(xié)調(diào)職能。

管理職能方面的工作包括：根據(jù)項目建設(shè)的實際情況,編制并實施完成工程計劃，審查施工單位報送的施工組織設(shè)計；對工程的質(zhì)量、進度、安全和文明施工進行管理，保證工程按質(zhì)，按時完成；按照設(shè)計或合同中的規(guī)定對乙方采購的材料和設(shè)備進行驗看，并按時、按質(zhì)、按量地組織甲供材料設(shè)備到場；參加監(jiān)理單位組織的各階段分項工程的驗收及工程竣工驗收；及時審核變更單，并按規(guī)定程序依據(jù)合同及時簽證與歸檔；處理重大質(zhì)量事故、責任事故和安全事故；整理有關(guān)工程治療、圖紙并做好歸檔工作

協(xié)調(diào)職能方面的工作包括，開工前期協(xié)調(diào)土地的三通一平、水電進場，竣工后期的市政管網(wǎng)接口等；協(xié)調(diào)對接政府各部門的檢查工作；協(xié)調(diào)參與施工的設(shè)計單位、監(jiān)理單位、分標段施工單位、分項工程施工單位、材料供應(yīng)商等工程合作單位；協(xié)調(diào)處理項目周邊單位、人員的關(guān)系，確保工程不間斷實施。

4結(jié)束語

對小型房地產(chǎn)公司工程管理部門的定位分析，是為了適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)競爭的新形勢。在不增加管理部門、節(jié)約管理成本的前期下，形成簡潔高效的組織構(gòu)架和科學的管理流程，使房地產(chǎn)公司的管理規(guī)范、成本降低，增強企業(yè)競爭力和市場生存能力。

參考文獻：

[1] 劉列勵著．《房地產(chǎn)建筑工程項目管理》， 中國建筑工業(yè)出版社2011年8月版

第8篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程項目；有效性

房地產(chǎn)工程建設(shè)，異于科學實驗，嚴禁不合格、失敗品，而建筑工程施工管理工作，就是為了“工程建設(shè)質(zhì)量”達標的“現(xiàn)場質(zhì)量管理”，其反映設(shè)計要求實現(xiàn)指定質(zhì)量等級，將抽像設(shè)計要求與復(fù)雜的質(zhì)量標準、規(guī)程等實物化與具體化。建筑工程質(zhì)量的好壞，將影響建筑物的“驗收與使用”以及整個工程的“工期”、 “投資”與“預(yù)期”效果，直接牽連房地產(chǎn)開發(fā)的“社會、經(jīng)濟”效益。由此可見，建筑工程施工管理為房地產(chǎn)開發(fā)成功的關(guān)鍵。

1 強化施工現(xiàn)場的管理

工程施工現(xiàn)場管理水平是反映企業(yè)管理水平高低的窗口，要通過嚴格的崗位責任和健全的規(guī)章制度來約束現(xiàn)場管理人員和操作人員，嚴肅工作紀律，堵塞管理漏洞。要不斷改進施工機具和作業(yè)手段，重視現(xiàn)場職工生活，改善現(xiàn)場作業(yè)環(huán)境。企業(yè)要從現(xiàn)場文明施工抓起，做了對“臟、亂、差”施工現(xiàn)場的整頓工作。要對每一個工程項目進行檢查排隊，對管理混亂的在建工程，該停工的停工，該警告的警告，使現(xiàn)場管理達到“環(huán)境整潔、紀律嚴明、物流有序、設(shè)備完好”，努力使現(xiàn)場管理水平登上一個新臺階。

房地產(chǎn)工程現(xiàn)場施工管理是建筑施工管理中的基本問題。具體來說，對于現(xiàn)場施工管理，需要從技術(shù)、材料、人員、施工安全幾方面做好工作。

（1）在技術(shù)上做好管理工作對一個工程項目施工非常重要。 要熟悉施工圖紙，對工序進行優(yōu)化，根據(jù)自身的資源條件，認真、合理地做好施工組織計劃。另外，還必須作好技術(shù)準備，要求員工嚴格按施工工藝施工，確保施工過程的每一道工序步驟盡在掌握之中，以保證工程能按時保質(zhì)地完成。

（2）做好材料管理工作。材料的管理工作，應(yīng)該從材料供應(yīng)、材料采購、材料進場、材料發(fā)放等幾方面進行。

（3）做好人員管理工作。堅持以人為本，培養(yǎng)施工隊伍的凝聚力，明確施工隊伍的管理體制、崗位職責，權(quán)利明確。

（4）在施工過程中必須要建立安全教育制度、制定安全技術(shù)措施、制定安全操作規(guī)程，保證安全保護設(shè)施的設(shè)計與設(shè)置，確保施工過程中的安全檢查和安全監(jiān)督，建立安全值班制度等來保證施工安全。

2 提升施工技術(shù)管理者業(yè)務(wù)水平

提升施工技術(shù)管理水平，需努力增強了解自然與改造自然的能力。對建筑工程各系統(tǒng)的“設(shè)計”、“內(nèi)容”、“施工規(guī)范”與相關(guān)的主管部門一些正式或非正式的規(guī)定要有充分了解，熟悉建筑相關(guān)專業(yè)的施工規(guī)范；提升建筑結(jié)構(gòu)、水電氣有關(guān)專業(yè)知識；具備工程招投標、概預(yù)算、工種配合、工序銜接等的協(xié)調(diào)關(guān)系業(yè)務(wù)知識與能力；具備高度的責任心與團隊合作精神，增進“發(fā)現(xiàn)、分析、解決”問題的能力；對建筑工程質(zhì)量上的一些通病，需提前做好準備，預(yù)見性地杜絕及處理施工中的問題；提升建筑、設(shè)備、管道等交叉施工能力，細致詳盡地做好建筑工程質(zhì)量、技術(shù)、簽證、安全、進度等管理工作，推動房地產(chǎn)開發(fā)的順利進行。

3 抓好施工現(xiàn)場的安全管理

建筑施工是一項十分復(fù)雜的工作，各種工作相互交錯，管理難度大，容易出現(xiàn)安全事故。建筑施工項目安全管理，是施工項目在施工過程中組織安全生產(chǎn)的全部活動，通過對生產(chǎn)因素的具體控制，使生產(chǎn)因素不安全的行為和狀態(tài)減少或消除，不引發(fā)事故，從而保證施工項目的正常運行。

堅持安全管理原則，即堅持安全與生產(chǎn)同步，管生產(chǎn)必須抓安全，安全寓于生產(chǎn)之中。制定切實可行的安全管理制度和措施十分重要，它是管理的方法和手段。同時要落實安全責任，實施責任管理，加強安全教育，例行安全檢查。

4 加強施工的質(zhì)量管理

質(zhì)量管理方面要始終注重“過程”和“細節(jié)”。一個工程項目的實施過程，工序繁雜，材料眾多，只有從源頭上控制材料質(zhì)量、從工序上創(chuàng)建過程精品。狠抓細部、按照“策劃先行、樣板引路、過程跟蹤、達標驗收、獎優(yōu)罰劣”的管理思路進行全過程質(zhì)量管理，才能實現(xiàn)一流的工程質(zhì)量的目標，最終建成精品名牌工程。

①擬定質(zhì)量控制書，對施工中可能或已經(jīng)發(fā)生的“質(zhì)量問題”展開詳盡說明，提出對策，責令施工單位進行限時整改。并且，質(zhì)量管理“模式與手段”還需依工程性質(zhì)與特征選擇不同的變化，務(wù)必遵循“國家規(guī)范”與新的“驗評標準”。管理者需主動和“業(yè)主、企業(yè)”自檢體系緊密配合，一同管理。②召集現(xiàn)場管理者，對施工過程中普遍存有的問題展開指證，對工程施工工人嚴格進行工序技術(shù)交底，對發(fā)現(xiàn)的錯誤，及時糾正。③對施工作業(yè)中每道工序，若現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，及時糾正。采用“實測實量”與“整體觀感”結(jié)合的檢查模式。已經(jīng)成型的不合格成品，責令施工者“推倒重來”。④對施工過程與工序進行全面控制。嚴格依施工工藝進行施工。對工程質(zhì)量的“關(guān)鍵點”、“關(guān)鍵部位”及“重要影響因素”需設(shè)立質(zhì)量控制點，同時設(shè)置專人負責。⑤本著“以防為主”的原則，嚴格把守“分部分項”工程質(zhì)量驗收關(guān)。

5 加強施工的進度管理

5.1 加強施工進度管理

施工進度控制，其為周期性的“循環(huán)活動”，需遵循PDCA的管理要點，進行“計劃編制”、“計劃執(zhí)行”、“檢查執(zhí)行”，接著進入下個循環(huán)。實際施工中需采取網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)展開進度調(diào)整及控制。對實際進度和計劃進度存在的差異，需通過審核、協(xié)商并進行調(diào)整及補充。

5.2 保障施工進度的手段

①組織措施。對項目經(jīng)理部的“各級管理者”們的“分工”、“職能”及“任務(wù)”進行落實；展開項目分解，確定“各部分”、“各階段”的進度調(diào)控目標；擬定進度協(xié)調(diào)工作規(guī)章，定期展開調(diào)度會議；完善進度記錄及報告體制；對員工展開充分的思想工作。②技術(shù)措施。對工程“設(shè)計圖紙”與“技術(shù)規(guī)范”展開仔細研究，依施工中的變化，及時進行“進度計劃”調(diào)整。③合同措施。務(wù)必經(jīng)常和“供貨廠商”及“分包單位”隨時溝通；對工程進度時間上的影響，需展開詳細記錄，及時展開交涉及提出索賠。④經(jīng)濟措施。擬定“供貨、分包”商的獎懲手段，且確保現(xiàn)場負責人“執(zhí)行力度”。 并及時報告階段進度并申請撥付進度款，以確保各分包單位施工的積極性，推動關(guān)鍵工作依計劃順利完成。⑤信息管理措施。內(nèi)部需對實際施工進度的“數(shù)據(jù)”展開及時收集，和計劃進度對比，找偏差并分析原因，擬定解決措施。

6 加強施工的成本控制管理

成本管理，為工程建筑項目管理核心。創(chuàng)設(shè)成本管理“運行體制及責任體系”，對項目投資全過程展開有效成本控制，需由“組織”、“技術(shù)”、“經(jīng)濟”、“合同”及“信息”等層面降低成本，提升“投資、社會”效益。成本管理工作為系統(tǒng)工作，其貫穿于工程前期“投標”、“ 簽約”、“施工組織設(shè)計”、“成本預(yù)算”及工程實施等全過程。

回收資金。對竣工結(jié)算展開“審核”以及保修期結(jié)束等等的全過程，涉及到“經(jīng)營、財務(wù)、安全”等各職能部門，即于企業(yè)內(nèi)部的價值鏈，經(jīng)價值鏈活動展開的創(chuàng)造效益。（紅字這段話主要意思請表達再清楚點，很難讀懂）所以，創(chuàng)設(shè)成本管理保障舉措與成本管理工作皆需遵守的“程序與規(guī)范”。

需將“各職能部門、職能部門與項目部門、項目部門與專業(yè)單位”彼此的關(guān)系理順，落實職責，產(chǎn)生“規(guī)范、有效、可操作性強”工作體系與管理規(guī)章。

此外，需結(jié)合項目特征，持續(xù)健全成本管理手段及考核體制，擬定配套的激勵機制及獎罰條例且進行及時兌現(xiàn)。如此，方可為企業(yè)成本管理工作給予基礎(chǔ)條件及保障。

7 結(jié)語

隨經(jīng)濟發(fā)展，大眾對居住環(huán)境的要求不斷提高，給房地產(chǎn)開發(fā)市場帶來巨大商機。可隨市場競爭持續(xù)加劇，提升企業(yè)管理水平及市場競爭力，成為當下我國房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工企業(yè)的首要問題，也直接關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)的成功與否。因此，建筑施工中需依工程實際狀況從“現(xiàn)場、技術(shù)、安全、質(zhì)量、進度、成本”等層面著手制定可行的管理措施。

總之，施工管理工作意義重大、任重道遠，如何進行才是最合理、最可靠的，值得我們不斷深入地研究和探討。

參考文獻：

第9篇

【關(guān)鍵字】中小房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；施工階段；成本控制；措施

1 引言

改革開放以來，我國經(jīng)濟在迅猛發(fā)展，中小房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)更是呈現(xiàn)“燎原”之勢，仿佛一夜之間就能讓一個城鎮(zhèn)高樓林立。我國巨大的人口數(shù)量造就了近幾年來的供房嚴重短缺，為此，政府部門一直致力于政策的變更與探索。仍然有大量的居民需要住房，所以需要中小房地產(chǎn)的發(fā)展，而中小房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展又基于該產(chǎn)業(yè)能夠自負盈虧這一剛性要求，這就決定了泛地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的盈利性質(zhì)，而要想盈利就必須做好預(yù)期投資。施工階段作為建設(shè)項目整個過程中最大的投資點，必須投入巨大的關(guān)注和精力，值得我們進行深層次的分析。施工階段所做的工作是整個建設(shè)的主體過程，它耗用了絕大部分的時間，因此，它的成本控制是一個相對復(fù)雜的過程，同時對整個投資起到了決定性的作用。基于此，我們將從多方面入手，對中小房地產(chǎn)工程施工階段成本進行全面控制。

2 中小房地產(chǎn)工程施工階段成本控制的策略

把握重點，加強管理，嚴格把關(guān)是施工階段成本控制策略的三大基本原則。解決問題的前提是知道問題的關(guān)鍵所在，只有弄清楚成本控制成功與否的決定性因素是什么以及輔因素又有哪些，才能真正做到有的放矢，循序漸進的解決好這個問題。成本控制需要進行的管理是多方面和多層次的，其中包括簽署合同的控制與管理，現(xiàn)場施工工作的運行與管理，技術(shù)和經(jīng)濟的嚴密管理三個大的方向。對于基建中要用到的材料能夠嚴格地把好質(zhì)量和價格關(guān)，從根源上有效地控制了施工階段所需要的投資成本。在實際中本著這些原則，把握好實施尺度，才能切實做好施工階段的成本控制工作。

2.1 合同方面：從索賠和反索賠入手，做好管理與控制的工作

任何合同一旦簽訂，就會立刻具有法律意義，國家法律對其具有保護職能。因此，制定合同者首先必須具備一定的法制觀念，能夠深刻理解合同的要點，用詞準確且恰到好處，形成的合同嚴密條理。要做出一份好的合同，不僅僅需要優(yōu)秀的法律顧問，更需要一個高度負責的工程造價管理員。管理員需要做好預(yù)先的把關(guān)，全程的監(jiān)控，時刻關(guān)注著工程中的各種更改，從經(jīng)濟、美觀和功用等方面審核這些更改的必要性和可行性，并且即時計算出這些改變帶來的總投資的變化，減少投資的浪費。

由于各種人為的或自然的因素，會引發(fā)工期延誤，工程突變等等一系列施工階段的問題，這時，業(yè)主就面臨著施工單位要求賠償?shù)膯栴}。被困于索賠糾紛中的業(yè)主們忙于解決賠償金額的問題，已經(jīng)忘卻了如何根據(jù)反索賠的法律規(guī)章來維護自己的合法權(quán)益。當出現(xiàn)這種糾紛時，首先要明確各方應(yīng)該承擔的責任，各個事故是怎樣引起的，誰應(yīng)該負主要責任，非主要責任方有沒有不當之處，需要承擔那部分責任。找到有說服力的證據(jù)是反索賠工作的首要目標，監(jiān)理在施工過程中一定要做好圖片文件等原始資料的保存工作，使得成本能夠得以控制。

2.2 施工現(xiàn)場：從各個方面加強監(jiān)督管理工作

2.2.1 施工方案的選擇不僅僅關(guān)乎著工程的工期長短和質(zhì)量好壞，而且會在很大程度上影響項目的投資成本。一個好的施工組織方案，能夠從材料利用，人員配置，設(shè)備耗費等方面調(diào)動出進行集約型投資的巨大潛力，因此創(chuàng)造出驚人的經(jīng)濟效益。

2.2.2 施工過程中工程的變更也是要盡一切力量避免的，對于想要謀取私利而隨意變動的計劃一定要堅決制止，即使是必須變更的工程也要詳細考慮它的變更內(nèi)容的可行性，并進行費用估算，選出最優(yōu)方案。

2.2.3 在工程實例中，還有一類需要注意的問題是施工現(xiàn)場的簽證問題。由于沒有重視簽證問題而引發(fā)的投資成本無法控制的案例屢見不鮮，因而簽證問題越來越受到人們的重視，健全現(xiàn)場簽證的管理機制成為要解決的事情之一。

（1）現(xiàn)場簽證是一件需要嚴肅對待的工作，需要經(jīng)常去實施執(zhí)行，以免因為大意引起投資成本的大幅度上浮。

（2）禁止在施工過程中另外擴展施工面積，單方面把標準拉高，必須要按照設(shè)計和規(guī)劃完成建設(shè)。如果必須要做的變動，必須由建設(shè)單位，施工單位和設(shè)計單位三方共同參與決定，最終達成一致意見并進行備案。

（3）工程項目的變動必須先進行預(yù)算，擬出書面文件，獲得審批才能開始執(zhí)行。只有嚴格控制變更的可行性，才能保證設(shè)計的合理進行，最終減少工程的投資費用。

（4）工程項目變動中涉及到變更內(nèi)容和變更數(shù)量，在審批過程中要嚴格監(jiān)督。為了檢驗數(shù)量和內(nèi)容的真實性，需要預(yù)算者對該項目進行現(xiàn)場測量，并作出詳細記錄。最后要對變更統(tǒng)一管理，使用固定的編號，填報詳細的報告單，起到實質(zhì)性的作用，能夠及時地，高質(zhì)量地體現(xiàn)出變更的信息。

2.3 企業(yè)內(nèi)部：技術(shù)和經(jīng)濟進行嚴密管理和監(jiān)督

一些建筑單位由于體制不健全，在企業(yè)內(nèi)部就存在著經(jīng)濟和技術(shù)問題。財政部門管理不夠完善，不能及時與施工方或監(jiān)理方溝通，造成施工工期推遲和資金無法及時到位等問題，都會間接對投資成本造成影響，影響各方的經(jīng)濟效益。

2.4施工過程中：嚴把施工材料、設(shè)備的質(zhì)量和價格關(guān)，真正能夠起到控制成本的作用

施工材料作為工程質(zhì)量最基本的控制因子，它的質(zhì)量決定著產(chǎn)品最終的質(zhì)量，而它的價格影響著總投資的多少，所以有必要深入分析材料等的質(zhì)量價格的控制和管理方法，以促進項目的完滿竣工和驗收。要想合理地定位材料和設(shè)備的價格，不僅要把好價格這一因素，還必須完善他們的認證制度，時刻關(guān)注其變化，以便進行合理控制，最終減少投資。

3 結(jié)語

施工階段作為整個項目的主體過程，必須引起足夠的重視，因為它關(guān)系著質(zhì)量和經(jīng)濟兩大關(guān)鍵性問題。在商言商，商人以利益為主要目標是一個事實，所以必然會極力追求利益的最大化，也就是經(jīng)濟問題，只有深入分析理解成本控制的策略和方法，才能得到最經(jīng)濟的方案，降低投資費用的浪費。而成本管理與控制涉及的范圍廣泛且復(fù)雜，很難得到一個完全的控制，因為環(huán)環(huán)相扣，牽一發(fā)而動全身，這樣就需要統(tǒng)籌兼顧，合理控制，使得資金和運行都能良性進行下去。只有這樣，才能做到控制管理，迎來經(jīng)濟效益。

參考文獻：

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[2]敬炳于.談中小房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)場成本的管理與控制［J］.工程造價管理，2009.