時間：2023-11-18 10:23:13
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我國企業會計準則體系的頒布，標志著適應我國市場經濟發展要求、與國際慣例趨同的企業會計準則體系正式建立。其中無形資產準則(以下簡稱新無形資產準則)，與以前無形資產的會計處理規定相比，新無形資產準則不僅借鑒和吸取了國際會計準則的先進做法，而且還進行了合理的創新，具有鮮明的中國特色，這充分體現出我國會計準則的制定水平有了質的飛躍，本文就中外及新舊會計準則中自創無形資產的計價方法談一些看法。
一、自創無形資產的費用項目及基本計價方法
自創無形資產是企業自行開發研制成功而形成的一種經濟資源，從研究開發到投入使用，一般會發生研究費用、開發費用和附帶費用等。研究費用是人們為了獲取新的科學或技術知識，有計劃的進行創造性探索而發生的費用；開發費用是繼研究活動之后，為了創新或改進產品、材料、工藝等，并在商業性生產開始之前所從事的將研究成果付諸于初步應用的一系列活動而發生的費用；附帶費用是在將研究或開發成果向有關部門申請登記的一系列活動中而發生的費用。這些費用是自創無形資產形成全過程的費用，企業對自創無形資產計價時必須充分考慮這些價值構成要素。但這些費用是否全部計人無形資產價值，以何種方式計人無形資產價值，會計界有不同的觀點，從而產生了不同的計價方法，在實務工作中也有很多爭議。
國際上自創無形資產計價方法大致可以歸納為：(1)全額費用法。即將研究與開發費用全部作為期間費用處理，在發生時直接計人當期損益。(2)全額資本法。即將研究與開發費用在發生期內通過有關賬戶專門歸集，待開發成功并投入使用時列作無形資產分期攤銷其價值。(3)成果決定法即在研究與開發費用發生期內，按研究與開發活動的結果來決定采用何種處理方法。若已經取得成果并預期能夠產生收益時，就將相關支出全部資本化；反之，將其全部費用化，計入當期損益。(4)綜合法。即汲取以上方法的合理成分，根據具體情況確定自創無形資產的價值。這種方法將研究支出和開發支出截然分開，分別采用不同的處理方法：研究支出由于與未來收益沒有直接的聯系而采用全額費用法，在支出發生時如數計入當期損益；開發支出則采用成果決定法，或全部資本化，或全部費用化。但國際上通用的計價方法，都未將附帶費用計入無形資產成本，而是列作期間費用直接抵減當期利潤。
二、不同會計準則對自創無形資產計價方法規定上的差異
我國自1993年以來先后的相關準則，以及國外有關會計準則對自創無形資產的計價方法，對研究開發支出的處理方法均有所不同，具體內容可如(表1)所示。通過(表1)可以看出，對自創無形資產的計價主要存在以下兩方面的差異：第一，我國1993年和2001年無形資產會計準則中對研究及開發術語其實并未給予內涵及外延上的界定，甚至有些作為前提條件的規定中尚未提及“研究費用”，而在結論性規定中又強調研究開發支出必須采用全額費用法。采用全額費用法是研究開發項目能否成功難以確定，很難與其他費用明確劃分，這些支出能否帶來經濟利益很難斷定，為了簡化會計核算將研究開發支出列作當期費用處理，即使研制成功也不列作無形資產核算。這樣，自行研究開發的無形資產只包括依法取得時的附帶費用，即注冊費、聘請律師費以及其他相關支出，而不包括研究開發成本。國際會計準則區分了研究和開發兩個階段的支出，其中研究階段的支出費用化，開發階段的支出根據有關條件要么資本化要么費用化。美國是一直堅持研究與開發支出全額費用化觀點的理由之一就是這些支出與企業未來收益的關系不確定，對企業潛在收益的估計毫無幫助，因此也就沒有必要將其資本化。可見，各種會計準則對這一問題的處理是存在分歧的。在這一問題上我國的立場與美國較接近，主要原因在于我國舊無形資產會計準則是參考美國財務會計準則而制定的。第二，對于自行開發無形資產成本的確認，我國會計準則不是按照國際通行的做法劃分研究成本與開發成本，而是以是否依法申請取得法律的認可為標準。在申請之前無論是研究支出還是開發支出都要全部費用化，獲得法律認可后才以注冊費和律師費作為入賬價值。可見，我國無形資產會計準則的制定，側重于法律支持以及過于遵循穩健性和重要性原則的要求。
三、自創無形資產研發支出全額費用法的缺陷分析
筆者認為，自創無形資產全額費用法雖然符合謹慎性和重要性原則的要求，也便于法律控制，但明顯存在著不足。其主要表現在以下方面：
(一)自創無形資產全額費用法，對會計信息質量特征重要程度衡量失當 會計信息質量是指會計信息滿足信息使用者需求特征的總和，評價標準就是會計信息的質量特征，即真實性、相關性、可比性、一致性、及時性、清晰性、謹慎性、全面性、重要性等。根據會計信息質量特征看，自創無形資產會計核算采取全額費用法，實際上是忽視其他會計信息質量特征而過度追求謹慎性特征和重要性特征的，這是對會計信息質量特征的誤解造成的。因為，不論新舊基本會計準則，對會計信息質量特征而言，本身是有先后重要性順序的，排在前面的就應該優先滿足，排在最后的就應該最后滿足，條件不許可時排在最后的可以不滿足。謹慎性特征被排在后面，而真實性和相關性分別排在最前面。自創無形資產的計價方法不應該優先滿足排在最后的會計核算原則。
(二)自創無形資產全額費用法扭曲了自創無形資產的真實價值 首先，資產是指企業過去的交易或者是已事形成的事項、由企業擁有或者控制的、預期會給企業帶來經濟利益的資源。因此，自創無形資產能夠給企業帶來經濟利益，應該包括在資產的范圍之內。其次，企業會計準則――基本準則明確規定會計計量屬性包括歷史成本、重置成本、可變現凈值、現值和公允價值。就自創無形資產的活動而言，如開發成功，所取得無形資產的成本主要部分是在研發過程中投入的巨大人力、物力和財力，相比律師費、注冊費等附帶費用都很小。僅以最后少量的附帶費用作為自創無形資產的人賬價值，顯然是不符合計量屬性中的任何一種，而且勢必使得賬面價值與實際價值相差甚遠，致使提供的會計信息質量難以真實可靠。因此，這種做法不僅不合乎邏輯，而且還扭曲了企業的經營活動和財務狀況。
(三)自創無形資產全額費用法對企業經營管理活動不利 一是不利于企業分析考核研究開發活動的經濟效益。自創無形資產往往開發周期長、投入資金多，如不能真實全面反映自創無形資產的全部耗費，僅以附帶費用人賬缺乏完整系統的投資金額記錄，就無法計算該項投資的報酬率，也就無從查考其投資效益，失去了可靠的分析指標，無法為企業未來的投資決策積累有用的歷史數據。二是不利于企業對自創無形資產實行有效管理。會計是企業管理活動的重要組成部分，自創無形資產如果在賬簿上得不到正確的反
映，企業管理階層可能會認為其價值微小而不給予足夠的重視，進而忽視對自創無形資產的管理。三是不利于調動企業決策的積極性甚至誘使短期行為。研究開發費用投入多寡會顯著影響企業的各期利潤平滑化，而我國習慣使用以利潤為中心的財務指標來考核管理者的經營業績，企業管理者若從短期經濟利益角度考慮將會缺乏進取心，可能會通過減少研發支出來提高在任期間的經營利潤，這樣就不利于企業對自創無形資產的投資，也不利于企業創新，更不利于企業的長期發展。四是不利于企業有效地在資本市場上進行融資。投資者進行各項投資決策的主要參考依據是企業的利潤額度、盈利能力等指標，將研究與開發費用全部費用化，勢必會造成企業收益波動頻繁，而波動的原因在企業財務報表中未有任何披露，既不能為投資者提供清晰的會計信息，又使得企業在資本市場上無法順利籌集所需資金。
(四)自創無形資產全額費用法不符合會計信息質量特征，造成會計信息失真 首先是不符合劃分收益性支出和資本性支出原則。自創無形資產一旦成功，將使企業在未來若干期受益，因此在這種情況下開發費用理應屬于資本性支出，若將其計人當期損益，則有違劃分收益性支出和資本性支出原則。其次，不符合收入與費用的配比性原則。在自創無形資產的研究開發會計期間里，不產生任何經濟效益，卻要負擔大量的研發費用；研究開發成功了，效益很大，卻負擔較小的攤銷費用，這樣無形資產的開發成本不能與有關的收益相匹配。最后，不符合可比性原則。同樣，都是無形資產，購買的就要按照所支付的對價入賬，而且金額通常是巨大的；反之，自創的卻以少量的附帶費用入賬，顯然這樣的會計信息不可比。
論文關鍵詞：資產評估，價值類型，評估方法，方法選擇
資產評估是指通過對資產某一時點價值的估算，從而確定其價值的經濟活動。資產評估方法有三種，市場法、成本法、收益法。各種方法各有其特點，因此在資產評估中如何運用、選擇評估方法就顯得至關重要，它不僅關系評估質量，而且還決定評估結果和風險。本文認為，價值類型是資產價值的具體表現形式，體現資產價值屬性，不同價值類型因為屬性不同，表現在價值量上存在很大差異性，評估方法是實現資產價值屬性或者價值類型具體途徑和方式，因此價值屬性或者價值類型必然決定于評估方法選擇和使用，換言之，資產價值屬性或者價值類型存在相關性、一致性。
一、資產評估價值類型、作用
關于價值類型的種類，目前有二種觀點，一種國內傳統的價值類型包括：現行市價、重置成本、收益現值、清算價格；另一種是根據《國際評估準則》規定，將價值類型分為市場價值和市場價值以外價值類型，我國現行評估準則采用了國際評估準則的觀點。
（一）、市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。（二）、市場價值以外的價值類型包括投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等。1、投資價值是指評估對象對于具有明確投資目標的特定投資者或者某一類投資者所具有的價值估計數額，亦稱特定投資者價值；2、在用價值是指將評估對象作為企業組成部分或者要素資產按其正在使用方式和程度及其對所屬企業的貢獻的價值估計數額；3、清算價值是指在評估對象處于被迫出售、快速變現等非正常市場條件下的價值估計數額；4、殘余價值是指機器設備、房屋建筑物或者其他有形資產等的拆零變現價值估計數額；5、課稅價值是指根據稅法規定的與征納稅收相關的價值定義所確定的價值；6、保險價值是指因可能的危險造成損失的實體項目的重建或者重置成本，保險價值是保險單條款中記載或者認可的某一項資產損失或者資產組的某一部分損失。由于價值類型是價值質的規定，因此在資產評估中起著重要作用，具體表現在：（一）、價值類型是影響和決定資產評估價值的重要因素。資產評估價值是某項資產在特定條件下的價值表現，其價值屬性不同，評估結果也就不同。因此資產評估中的資產價值與其本身的內在價值或者特定價值存在差異，也就是說，同一資產在不同價值屬性情況下，由于屬性不同表現在價值量上存在很大差異性，理所當然地產生不同的評估結果。因此現行評估準則要求評估師在評估報告只能是一種評估結果是不科學，這主要是1.評估師不能替代報告使用者做出資產價值的最終價值判斷與決策。換言之，評估報告作用畢竟是一種評估咨詢報告，并不是價值決策報告，2.在委托方未明確價值類型的情況下，評估師之所以對資產采用多種方法評估資產，從資產不同價值屬性視角來估算資產價值，使報告使用者更清楚地了解資產在不同價值屬性下的價值，以便報告使用者投資、決策，如果委托方限定價值類型的話，那么評估師應就某項資產在某一價值屬性下的價值做出評估結論，3.評估報告采用多種方法估算資產在不同價值類型下的價值，必然得出多種評估結果，現行評估準則要求評估報告只能一種評估結果面臨的困惑：資產在不同價值類型或者價值屬性價值下，如果得出一種評估價結果的話，存在邏輯上矛盾；（二）、資產價值類型決定評估方法的選擇和使用。價值類型實際上是資產評估價值的一個具體標準和取向，某種標準的評估價值取得，必然通過具體評估方法進行科學估算獲得。事實上，評估方法只是估算評估價值的一種思路，價值類型確定必然決定了評估方法選擇和使用，例如：評估師在評估資產的現行市場價值，只能采用市場比較方法估價，不能采用收益現值法或者重置成本法替代，當估算資產未來價值即在用價值時，應當使用收益現值法而不能用重置成本或者市場價值進行替代。毫無疑問，不同價值類型決定了評估方法選擇使用，不同評估方法應體現不同價值屬性，不同價值屬性、不同評估方法不具有替代性、可比性，這本應該是資產評估一個基本原則性的問題。然而，恰恰相反現行評估準則對這一基本原則問題尚未形成共識，認為各種評估方法存在替代性，各種評估方法運用都是對資產真實價值近似反映等錯誤認識，應盡快予以修正、完善；（三）、明確資產評估價值類型，可以避免報告使用者誤用評估報告。資產評估結果是在特定的假設條件為前提，不同的評估目的，市場條件下決定了價值屬性不同，因而評估價值存在很大差異性，資產評估師在評估報告當中明確評估資產價值類型，可以使委托方更清楚了解評估資產在不同價值屬性下的價值，從而不產生誤解，同時也規避了評估師的執業風險和責任。
二、影響資產價值類型的因素
價值類型是評估界的難點和爭議焦點，但在以下方面已達成共識。一、是資產價值類型是必需的；二、資產評估過程中必須確定價值類型，價值類型指導資產評估過程始終；三、每項價值類型必須有定義。實踐中，決定價值類型是多方面的，影響因素包括：1、評估目的或者特定行為；2、市場條件；3、資產功能及其狀態。以上因素構成一個有機整體從而影響或者決定資產價值類型，其中最核心因素是特定的評估目的。這主要是由于資產特定評估目的直接影響市場條件，因而最終影響資產功能和狀態。例如：資產在出售情況下，直接決定了市場需求方的范圍，從而會影響資產功能和狀態。一般情況下，由于委托方資產評估特定目的不同，評估價值存在很大差異，這種差異是因為資產特定目的不同引起的資產價值屬性不同產生的。在具體評估實際當中，如果委托方明確了資產價值類型，評估師應當在評估報告對資產在某一價值類型下價值做出結論。如果委托方未明示委估資產的價值類型，評估師應當盡可能的在特定評估目的下對資產不同價值類型下價值進行評估，并將不同價值類型價值結果在評估報告予以揭示，或者評估師根據特定評估目的確定最恰當的價值類型，選擇最合理方法對委托評估的資產進行評估，并做出最終結論。筆者認為，1、既然資產有不同價值類型或者價值屬性，那么表現在價值量上應該存在很大差異，因此，評估師義務應將資產在不同價值屬性或者價值類型下資產價值予以反映，而不是替代評估報告使用者對資產價值做出價值判斷或者決策；2、由于資產價值類型不同決定評估方法的不同，因此評估方法之間不存在替代性、可比性，換言之，不同資產評估方法體現資產不同價值類型或者價值屬性；3、不同評估方法體現資產不同價值類型或者價值屬性，體現在價值量必然存在很大差異性，因此不同評估方法使用，自然得出不同結果。顯然，現行評估準則要求評估師在評估報告得出一種評估結果是錯誤的。當然，在具體評估實踐中，評估師可以根據委托方要求選擇評估類型和評估方法。通常情況下，企業破產、資產拍賣，評估師一般選擇清算價格，如果委托方要求采用市場價格類型，那么評估師將對市場價值進行分析，選擇參照物進行類似比較，從而得出近似理想化的市場價值。可見，在同一特定目的下，由于資產價值類型不同，評估價值也存在很大差異，因此，評估師根據特定評估目的確定評估價值類型尤為關鍵，它不僅決定了評估方法使用，而且還最終決定了評估結果。
三、資產評估方法的選擇
1、資產評估方法的選擇必須與資產評估價值類型適應。資產價值類型是由資產的特定的評估目的決定。一般認為，在某一特定的評估目的必然有其相適應的價值類型或者價值屬性，資產價值類型決定評估方法選擇和使用，也就是說，不同評估方法其實體現了資產不同價值屬性或者價值類型。
2、資產評估方法必須與評估對象相適應。評估對象是單項資產還是整體資產，是有形資產還是無形資產，往往要求不同的評估方法與之適應。例如：在持續經營條件下，對于企業整體資產一般情況下要求采用收益現值法，非持續經營時，才考慮成本加和法，以此體現企業資產價值最大化原則，對于無形資產一般情況下交易案例較少，可比性較差，因此評估實踐中一般采用收益現值法，對于有形資產特別房地產、機器設備由于交易性案例較多，因此應首先考慮市場法，以真實反映其市場價格，只有在交易案例較少或者沒有可比性的情況下，評估師才使用重置成本法，反映其現行成本價值。
3、評估方法的選擇還要受可搜集數據和信息資料的制約。每種評估方法的運用所涉及到的經濟技術參數的選擇，都需要有充分的數據資料作為基礎和依據。在評估時點，以及一個相對較短的時間內，某種評估方法所需的數據資料的收集可能會遇到困難，當然也就會限制某種評估方法的選擇和運用。
4、在選擇和運用某一方法評估資產的價值時，應充分考慮該種方法在具體評估項目中的適用性、效率性和安全性，并注意滿足該種評估方法的條件要求和程序要求。
四、結語：
總之，在評估方法的選擇過程中，首先，必須確保評估方法與價值類型一致性；其次考慮與評估對象的適用性；最后應考慮各種假設和條件與評估所使用的各種參數數據，及其評估結果在性質和邏輯上的一致。由于不同評估方法體現資產不同價值類型，因此對同一資產在不同價值類型下，資產價值量必然存在很大差異，從而形成不同的評估結果，這與現行評估理論有著本質不同，因此有助于我們對評估基礎理論進一步研究和探討
參考文獻1 全國注冊資產評估師考試用書編寫組.資產評估[M].中國財政經濟出版社，2009
2 資產評估準則. 中國資產評估協會 中國財政經濟出版社，2008
3 朱柯.資產評估[M].東北財經大學出版社，2007.
要使開發項目獲得較好的投資經濟效益，在進行開發項目經濟效益評價以前，要認真做好以下幾個方面的工作。
1. 認真做好凈地產，場調查：和需求預測工作，了解今后一定時期內房地產的有效需求
我們搞房地產開發，首先要了解今后一定時期，市場對各類房地產的有效需求。只有在有購買能力的需求的情況下，才能使開發的房地產能夠銷售、轉讓、出租出去，才能使開發企業獲得投資經濟效益。如果市場已經供大于求，則在開發后不是銷售、轉讓、出租不出去，將它空置，就是要降價處理，都會給開發企業帶來經濟損失。
2. 認真選擇好房地產投資的類型
在房地產開發以前，除了預測房地產市場的有效需求外，還要選擇好房地產的類型。因為不同類型的房地產投資，在盈利水平和開發經營風險方面存在很大的差異。目前房地產投資的類型，主要有以下幾種。
2.1土地投資：
土地投資的目的是土地增值，而其增值往往又是由土地開發后使用價值預期或實際的改變造成的。例如，市郊耕地變為城市土地，市區舊房拆遷后土地變為商業用地等，都會使土地增值。不過土地投資也會遇到風險，當土地不能按預期用途或.按時開發時，不但不會增值，而且要承擔土地投資利息和城鎮土地使用稅的損失。因此，要進行土地投資，必須針對土地的預期用地，選擇好時機。一般來說，如能對土地改變的用途進行及時開發，大都能獲得較大的土地增值收益。
2.2商業用房
商業用房的價格高于其他用房。它的價格除了取決于房屋所處地理區位外，還要看所在城市居民購買力和流動人口數量等因素。一般來說，當城市國民生產總值增長較快、城市常住和流動人口增加時，商業營業齊會相應增加，商業用房的價格也會隨著其需求量的增加而上升。但當商業用房增長速度超過商業營業額的增長速度，或在經濟不景氣時，就會引起商業用房的空置，給開發企業或投資者帶來損失。因為商業用房本文由收集整理的變現能力不如一般住房， 因而投資開發商業用房所遇到的風險要大于投資開發一般住房， 特別是一些高檔商業大廈。
2.3辦公樓
隨著社會主義市場經濟的發展，新組建的企業單位越來越多。不少企業單位如銀行、保險公司、投資信托公司、各種咨詢公司、律師事務所、會計師事務所等，都需要大面積、高標準的辦公樓。辦公樓的售價與租金，與它所處地段的社會、經濟、文化發展水平密切相關，有利的地理區位，方便的交通條件呼通信條件等，都可提高它的售價和租金。大型的現代化辦公樓，必須考慮租賃需求。其收益率受定期租金和房產升值的影響。在投資開發辦公耬時，必須事前預測所在城市今后若干年內的有效需求量，如辦公樓的增長超過有效需求量的增長，也會引起空置，給開發企業或投資者造成損失。因為辦公樓與商業用房一樣，它的變現能力較差，我們不能只看到辦公樓投資高收益的一面，而忽視租賃或出售不出去的風險的一面。辦公樓的建筑、裝飾標準，還必須與當地經濟發展程度和企業單位購、租能力相適應，在中小城市，其標準不能過高。
2.4居住用房
居住用房可分為保障性及普通住房和其他商品住房兩類。保障性及普通住房是供城鎮中低水平收入居民住的房屋。它的建筑標準較低，能享受政府的有關優惠政策。因此它的開發成本較低，但其售價和租金要由政府規定，投資回報不高。由于一般能及時出售或出租出去，其投資開發風險也小，特別在房產市場不景氣時，保障性住房的投資開發應作為首選的對象。
其他商品住房包括公寓、別墅等。它是供收入較高的城市居民購買和租用的房屋，其售價和租金均按商品價格計算，不享受政府各種優惠政策，如地基都要批租，加上它的建筑、裝飾標準較高，因而它的開發成本和售價、租金也較高。在經濟高速發展和居民收人增長較快的城市，對商品住房的需求量會不斷增加，在這種景氣房產市場中，投資開發商品住房能獲得較高的投資回報，但必須有良好的居住環境，方便的交通、通信條件，完善的配套設施和物業管理，在小區或周邊地區還要有高質量的中小學和文化設施；否則，也不易銷售和出租出去。因而它的投資開發風險較大，特別是在房產市場不景氣時。
開發企業除了投資開發土地、商業用房、辦公樓、居住用房外，還可投資開發倉庫、通用廠房、旅館等旅游設施。對倉庫的投資開發，主要取決于工商企業有無倉儲的需要，有無方便的交通條件，及時集散倉儲物資。對通用廠房的投資開發，主要取決于能否招商引資使其落戶，并能解決水、電、煤氣、交通、通信等。對旅館等旅游設施的投資開發，主要取決于
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能否使旅館保持較高的客房率，能否使旅游設施保持較高的利用率。前者，要看今后一定時期旅游等流動人口進入本市的人數和在本市停留的時間；后者，要看本市居民和旅游等流動人口對娛樂設施消費支出的財力。特別是一些高級賓館和大型娛樂設施其投資額很大，如果不能保持一定的客房率和利用率，投資開發的風險很大。
3. 選擇好開發項目的基地
開發企業在進行房地產開發時，不論是土地開發，還是房屋開發，都要選擇好基地。因為房地產具有位置固定性的特點，必須把它的基礎扎根在土地上。在選擇開發基地時，一方面要符合城市規劃的要求；另一方面要考慮投資開發不同類型房地產的地理區位和環境等的客觀要求。一般來說，選擇區位、環境較好的開發基地，在開發后的房地產價格和租金較高，但它的批租地價也高。因此，必須權衡利弊得失，優選能使開發項目獲得較好經濟效益的基地。
根據房地產市場的有效需求，選擇好投資開發的房地產類型和開發基地后，就可根據開發項目的要求，列出各種各樣投資開發方案。當然，在提出各種投資開發方案時，都要考慮城市規劃要求和購房者的需求，最大限度地提高項目投資經濟效益。
【關鍵詞】 資產評估; 公允價值; 計量
我國新《企業會計準則》將公允價值正式引入計量屬性,廣泛應用于投資性房地產、生物資產、非貨幣性資產交換、債務重組、金融工具等17項具體準則中。公允價值的引入要求會計人員掌握與資產和負債相關的估值技術,資產評估的方法和技術為公允價值的計量提供了理論和技術上的支撐,使公允價值的廣泛應用成為可能。
一、資產評估的內涵與方法
(一)資產評估的內涵
資產評估是專業的評估機構和人員,按照國家相關法律法規和資產評估準則,根據特定的評估目的,對被估資產的價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程。資產評估行業作為專業服務行業,是對資產在某評估時點的公允價值進行的專業判斷,評估結果僅作為價值鑒證,為資產業務當事人提供決策參考。
(二)資產評估基本方法
資產評估方法是對資產價值實現評定估算的專業技術,是分析判斷資產公允價值的手段和途徑。
市場法以現行市價為評估參照點,是面向現在的評估方法。這種方法認為被估對象的公允價值不能超過其相同資產或類似資產在公開市場上的成交市價。市場法的應用以公開市場為前提,以公開市場價格為參照物進行調整,以得到資產的公允價值,該方法是一種技術較成熟的估價方法,市場法評估資料源于市場,因而評估結果很容易被委托方接受。
收益法是面向未來的評估方法,該方法以預期收益原理為基礎,將本求利,以資產的未來貢獻度和收益值作為判斷其公允價值的出發點,認為資產公允價值等于其未來所獲收益的折現值之和。該方法的評估結果也較容易被接受。
成本法是面向過去的評估方法,該方法從重新開發角度,認為被估對象的價值不會超過現行市場條件下重新購置被估資產所需要的代價。成本法以成本為視角,但無論是考慮資產購置時技術水平的復原重置成本,還是考慮現行市場技術水平的更新重置成本,都是運用現行市場價格作為計算重置成本的基礎,因此,成本法也是基于市場的,以成本法評估的資產價值同樣具有公允性。
二、資產評估方法在公允價值計量中應用的可行性
資產評估和公允價值之間存在著密切的聯系,兩者都需要利用貨幣形式來反映資產的價值結果,公允價值強調的是價值的實現條件和達到的結果,資產評估強調的是為達到某一結果的估值過程。公允價值是資產評估的估值目標,而資產評估方法是公允價值計量必備的技術手段。
(一)公允價值計量迫切需要資產評估方法的支撐
公允價值是指在公平交易中,熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額。公允價值立足于公平的市場環境,排除了信息不對稱因素的影響,強調交易的正常有序和交易雙方的理性決策,因此公允價值可以動態地、及時公允地反映企業資產的價值,揭示公允價值的財務報告能使會計信息質量更具客觀性、相關性與可理解性。
隨著公允價值被廣泛應用于各項具體交易事項的計量,公允價值的產生條件與產生過程受到了關注,人們開始關注公允價值是否公允。公允價值更多的是面向現在和未來的,是否公允的關鍵在于其計量方法是否科學,沒有科學的計量方法,就無法獲取公允的計量結果。FASB在2006年的財務會計準則報告第57號中設立了公允價值計量的三個層次,這三個層次分別體現出資產評估方法的不同應用。第一層次是根據活躍市場中報價信息確定公允價值,這種方法實際就是市場法中的直接比較法;第二層次是根據活躍市場中同類資產或負債報價確定公允價值,這種方法即市場法中的類比調整法;第三層次是前兩個層次的市場條件不具備時,可以采用估值技術,即資產評估中常用到的收益法和成本法。
因此,公允價值三個層次的計量都離不開評估方法的技術支撐,需要會計人員對不同的市場環境和估值對象進行專業判斷,選擇并運用合適的評估方法,及時準確地計量出可靠的公允價值。
(二)資產評估方法已具備為公允價值計量提供技術支持的條件
資產評估行業經過一百多年的發展,已經成為現代市場經濟中發揮資產基礎作用的專業服務行業之一。資產評估方法逐漸形成體系,市場法、成本法和收益法包括若干個具體的估值方法,并且每種方法都要求不同的技術參數。資產評估以判斷被估對象的公允價值為目標,考慮評估的目的、特定市場條件以及能獲取的技術資料等因素,整個評估過程更科學,技術方法的應用更加專業和成熟。資產評估行業經過多年的發展,許多評估方法和參數已經有了可以借鑒的數據,具備了為公允價值計量提供技術支撐的條件。隨著公允價值正式成為企業會計準則中的計量屬性,資產評估方法應用的空間也越來越大,會計人員應掌握資產評估的方法與技術,以更好地確定資產的公允價值。
三、資產評估方法在公允價值計量中應用的難點
(一)資產評估方法本身的局限性
從理論上講,在評估時點和評估目的相同的前提下,對同一資產使用不同的評估方法所得到的評估結果應該趨同。但在實際操作中,由于這三種評估方法的出發點、評估思路、前提條件和數據來源不同,所得到的評估結果會存在差異,因此,資產評估的三種基本方法本身都有一定的局限性,每種方法的使用都必須具備一定的前提條件和技術參數,使得評估結果依賴于評估方法選擇的科學性。運用市場法的關鍵是要存在活躍公開的市場,并且市場上存在合適的參照物。成本法的計算過程相對比較復雜,除了要確定被估對象的重置成本外,還要分析被估對象的各種貶值因素。收益法的使用必須要具備對資產未來收益的合理預測,并要求計算合理的折現率,兩者缺一不可,而兩個必備參數的估測都具有較大的主觀性。
(二)會計人員尚未掌握具體的資產評估方法
傳統的會計以歷史成本為主要計量屬性,資產或負債的確認以實際發生的交易為基礎,會計人員的主要任務是根據已有交易的原始憑據,按照事實據以入賬。公允價值計量屬性的引入,對會計人員提出了更高的要求。要確定公允價值,會計人員不僅要熟悉公正的市場條件是否具備,還要選擇合理的參照物,并通過對調整因素的技術處理才能得到公允價值。資產評估方法為公允價值的確定提供了很好的借鑒,但是會計人員沒有受過專業的培訓,對具體的資產評估方法難以掌握,這也是公允價值無法廣泛應用的阻礙之一。
(三)會計準則沒有規定具體的公允價值計量方法
我國《企業會計準則》在投資性房地產、生物資產、非貨幣性資產交換、金融工具等具體準則中,都對采用公允價值模式計量做了條件限定,即當具備活躍的交易市場和同類或類似資產的市場價格及相應信息的,才能運用公允價值進行計量。在非貨幣性資產交換中還指出當換入資產或換出資產不存在同類或類似資產的可比市場交易時,應當采用估值技術確定其公允價值。會計準則中對于活躍市場的規定,限定了只能使用市場法計量公允價值,而市場法下公允價值的獲得過度依賴于市場環境,當市場不充分、市場信息不對稱的情況下,市場上的資產交易價格就很難反映資產的內在價值,就無法使用公允價值計量。盡管有的準則中規定當活躍的市場不存在時,可采用估值技術確定公允價值,但是具體的估值技術沒有規定。正是由于我國公允價值在理論上和準則中都缺乏計量方法的操作說明,或者說明了卻缺乏具體計算過程的指導,才導致企業在實際操作中利用公允價值大肆造假。
(四)資產評估方法缺乏在公允價值計量中應用的條件和地位
根據《企業會計準則》的規定,公允價值的計量前提主要包括兩個要素:相同或類似資產的活躍市場、市場上存在類似交易,這使得公允價值計量只能采用市場法,而收益法和成本法缺乏計量公允價值的條件和法定地位,使得這兩種方法在估值過程中的應用大打折扣。收益法和成本法的各項計算參數也是源于市場的,在評估條件和數據具備的前提下,評估結果同樣能夠代表資產的公允價值。
四、資產評估方法在公允價值計量中應用的對策
(一)進一步完善資產評估方法
資產評估方法本身的完善,是促進其推行的根本。市場法、收益法和成本法已經形成較為成熟的方法體系,但是三種方法在使用過程中仍然存在大量的評估參數需要評估主體的人為判斷。例如市場法中以公平市場上的現實交易價格為參照物,然后將參照物與被估對象進行比較,確定調整因素,逐一調整最終確定被估對象的公允價值。而不同的評估主體,所選擇的調整因素和修正系數不同,評估結果也不同。因此,資產評估方法要在公允價值計量中加以推廣,需要進一步完善自身的方法體系以及使用條件,使評估參數的選擇有嚴格的標準,以剔除人為因素的操縱。例如,可根據上百年的評估經驗,將評估對象進行分門別類,建立起全國聯網的資產報價系統,構建不同資產的價格體系查詢平臺,營造一個動態實時的市場估價環境,使市場法評估的應用更加有據可循。同時,將常用資產的資產收益率進行網上通報,建立資產預測收益與實際收益的后期跟蹤系統,以發現收益預測的偏差,提高資產收益預測的精度,使收益法評估的應用更具有說服力。
(二)加快會計人員對資產評估方法的掌握
公允價值計量的引入要求會計人員除了具有豐富的會計理論外,還要了解評估、金融、資本市場等相關知識,提高業務能力、職業判斷能力,并掌握估值技術。因此,應在加強公允價值計量宣傳的同時,大力開展資產評估方法的培訓,使會計人員盡快掌握資產評估方法的使用前提、技術參數以及具體的計算過程,及時掌握資產市場價值變化的動態,以更好地計量資產的公允價值。
(三)將資產評估方法納入公允價值計量方法體系
資產評估方法為公允價值計量提供了技術支撐,因此,應將資產評估方法引入公允價值計量過程,除了市場法的應用外,明確成本法和收益法使用的前提條件,確立成本法和收益法在計量公允價值中的地位,使公允價值計量在現有的方法基礎上,成為完整的方法體系。如在進行專用機器設備的減值測試中,不存在活躍的交易市場,就可以采用成本法進行設備公允價值的估值。再如投資性房地產如果不存在活躍市場,而投資性房地產的投資目的是為了獲得出租收益的,就可以使用收益法進行估值。
(四)細化公允價值計量方法的操作說明
《企業會計準則》中已經明確規定公允價值的使用,隨著公允價值計量技術的成熟,應進一步擴大公允價值計量的資產范圍,并且列示公允價值計量的操作說明和具體估值方法,使公允價值計量方法規范化、程序化,增強公允價值計量的可操作性。例如,在投資性房地產具體準則中可增加說明,當活躍的市場存在時,建議用市場法確定公允價值,并指出運用市場法進行估值時,選擇的參照物應該具備哪些數量和質量的要求;對參照物的交易價格進行調整時,應考慮哪些重點調整因素。除了要細化公允價值計量方法的操作說明外,還應該對公允價值的整個計量過程進行表外披露,將數據的獲取過程和計算過程以底稿的方式留存備查。
(五)推進資產評估業與會計業的深度合作
基于成本效益原則,日常對于資產公允價值的計量由會計人員完成,但是會計人員畢竟不是資產評估的專業技術人員,因此,還應該引入獨立的第三方,即資產評估機構,由專業的資產評估人員對期末財務報告中以公允價值計量的數據進行權威性認定,對公允價值估值的方法和過程進行技術性鑒定,并出具專業的公允價值鑒定報告,以更好地保證公允價值的可靠性、可信性和可驗證性。
結束語
資產評估的實質就是確定資產在某特定條件下的公允價值,資產評估方法為公允價值的計量提供了很好的借鑒經驗。目前,會計界和資產評估界的合作成為一種國際趨勢,隨著資產評估方法在公允價值計量中的推廣,會引起更多會計人員對資產評估基本方法的關注,使公允價值計量屬性得到真正的應用,同時也會使更多的企業意識到資產評估的重要性,促成企業主體與資產評估機構的良性互動與深度合作。
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Abstract: With the progress of economic society,the change of growth pattern and the development of environmental economics,the importance of value measurement of environmental and ecological resources is more and more obvious, by dint of property assessment theoryto do the value assessment,which can analyse and master the relationship between environment and economic development and to reconcile the contradictions,which will offer data decision-making refrence.
關鍵詞:環境生態資源;資產評估;價值計量
Key words: environmental and ecological resources;property assessment;value measurement
中圖分類號:F062.2 文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)07-0073-02
0引言
目前,環境問題已經超越地域和國別,影響著世界每個角落。應對全球環境危機,保證環境與生產、貿易、消費等協調發展已成為重要議題。另外,國民經濟總量指標及其發展速度是國家決策最主要的信息依據,如果它里面沒有充分體現環境的價值,那么指標就是不完善的。聯合國制定的《21世紀議程》和我國制定的《中國21世紀議程》都明確提出要擴展和完善國民經濟核算體系,以便建立起環境與經濟的綜合核算體系。將環境資源價值納入國民經濟核算體系是實施可持續發展戰略的重大措施之一,也是環境經濟學研究的重要內容。我國正處于經濟快速發展的時期,要使可持續發展的觀念深入人心、理論付諸實踐,那么揭示環境生態資源的成本概念和價值信息,以提高經濟活動和環境管理的科學性和有效性,也就成為了一條值得研究的方向。
1環境生態資源價值計量的重要性
1.1 經濟社會進步的結果環境資源與經濟發展相互制約,一是無序規劃、盲目發展的粗放型經濟增長方式造成了環境破壞,甚至引發了一系列的生態危機;二是消耗過大、日益脆弱的生態基礎不能承載經濟的高速增長,制約了社會的持續發展。另外,環境資源與經濟發展也有促進,一方面應該把環境標準的提高看成是經濟轉型和產業升級的契機,保護環境意味著提高經濟單位的環境生產力,意味著有效地利用資源,降低單位產出所制造的污染量;從另一方面來說,環境保護的實施和治污義務的承擔也已成為企業和國家競爭力和影響力的重要體現。經濟社會發展到今天,環境生態與經濟發展結合更為緊密,聯系越發突出,兩者之間的平衡很脆弱,也容易被打破,這就需要相對精確地對其定量預測和深入研究。
1.2 增長方式轉變的需要對環境和經濟的認識要客觀、動態;既不能不計后果地發展經濟,也不能不計成本地保護環境。社會進步需要的是可持續發展、集約式發展和科學發展。轉變以往粗放式的增長方式,除了要求觀念上的更新之外,還需要將環境問題置于經濟社會發展的大環境當中,最好能通過市場經濟的手段來梳理和調和環境問題,發揮環境通過經濟手段施加的約束和激勵作用,以價格運行機制和經濟調節杠桿來抵制和扭轉人們無償或低代價損害環境的觀念和行為。
1.3 環境經濟學發展的必然以往,環境生態資源作為一種特殊的生產要素長期以來沒有引起人們足夠的重視,被排除在經濟學的主流視野之外,更談不上專門考察環境生態資源的價值。隨著當前環境經濟學、環境會計分析、環境價值評估方法的不斷發展和研究,也為環境生態資源的價值計量提供了可能。
2環境生態資源的經濟特征屬性和分類
環境與資源的概念存在著紛爭,聯合國環境署在1972年給環境(資源)下的定義是:環境(資源)是在一定時間和技術條件下,能夠產生經濟價值、提高人類當前和未來福利的自然因素的總稱。這一概念突出了環境生態資源的經濟屬性,促成了環境和資源在認識上的統一,二者的結合使環境有了實際的物化途徑,也使資源有了具體的量化指標。另外,環境系統是由生態資源系統和社會系統所組成的開放系統。其中生態資源系統能夠提供四種服務:原材料輸入來源、維持生命系統、分解和容納生產與消費過程產生的廢棄物、提供舒適。同時,環境生態資源系統和社會系統之間還存在三種經濟聯系:社會發展為環境改善提供經濟條件,而環境生態保持可為社會發展提供物質保障,兩者的不協調將造成削減行動或環境恢復。資源―社會的經濟聯系,也決定了環境價值的存在,而且這種價值是可以隨著經濟活動的進行而發生交換和傳遞的。環境生態資源被賦予經濟屬性、服務功能和傳遞價值后,也就具有了資產的特征,以至可以作為商品進行交易。聯合國統計署在1993年的“環境與經濟綜合核算體系”將人類活動直接或間接、實際或潛在影響的自然資源歸為自然環境資產。應該注意的是,環境生態資源又不同于一般物質資產和金融資產,它的特征有:
2.1 整體增值性和長期受益性合理利用環境生態資源,其使用價值和價值將不會缺失,甚至可自主積累,自動增值,長期受益。
2.2 自然選擇性和市場競爭性。環境生態系統各因子遵循共生、相生、相克等自然競爭規律。同時,環境生態資源又與物質資本、金融資本和人力資本存在著市場競爭,遵循市場競爭規律。
2.3 開放性和融合性。環境生態資源既具有開放性與多樣性,又具有一般資本的融合性和擴張性,它的經營可以采用產權主題多元化、利益共同體等方式。
2.4 固定性與逃逸性。環境生態資源既具有空間固定性,又具有一般資本規避風險的逃逸性。低回報率的生態環境會造成環境生態資源轉移地域或變換形態,流動到回報率較高的領域,引起資本功能性逃逸。
2.5 替代性與轉化性。在一定條件下,環境生態資源與物質資本、金融資本和人力資本之間能夠相互替代或轉化。
2.6 空間分布的不均勻性和嚴格的地域性。不同區域的環境生態資源與社會關系的組合和匹配都是不一樣的,而“因地制宜”是合理使用環境生態資源的一項基本原則。
對環境生態資源經濟特征屬性的認識和總結,為其計量打下了基礎,提供了可能。
3環境生態資源的價值計量
環境生態資源的計量包括實物計量和價值計量兩類。實物計量主要利用環境資源統計方法,直觀地核算出環境生態的現有當量;價值計量以實物計量為基礎,是環境生態資源的計量重點和難點。價值計量根據有關生態環境和自然資源的法律、法規和公認準則為依據,研究經濟發展與生態環境之間的聯系,確認、計量、記錄、報告生態環境的價值運動,即生態環境的價值、成本、耗費、損失、經營開發、綠色收入和利潤等,確定出環境生態的績效。
3.1 環境生態資源實物量確認與計量環境生態資源的實物量,受資源的質量品位、資源的賦存利用條件和地域因素制約。以森林資源為例,如果確認森林的實物量,應該具體核查林地和林木的權屬、數量、質量和空間位置等,實踐中通常采用抽樣控制法、小班抽查法和全面核查法進行。要核查的具體項目有:①林地:所有權、使用權、地類、面積、立地質量等級、地利等級等。②林木:樹種權屬、樹種組成、林齡、平均胸徑、平均樹高、幼齡林的單位面積株數、中齡林單位面積活立木蓄積,近、成、過熟林的立木蓄積,材種出材率等級、經濟林的單位面積產量、薪炭林的單位面積立木蓄積量,未成林造林地上的幼樹的造林成活率、造樹保存率、竹林的立竹度、均勻度、整齊度、產筍量等。
3.2 環境生態資源價值計量的思路環境生態資源價值計量較實物量計量復雜。我國環境與經濟綜合核算研究工始于1988年。由國務院發展研究中心牽頭,在美國福特基金會的資助下,進行了《自然資源核算及納入國民經濟核算體系》的課題研究。1994年以來,許多部門相繼開展了此領域的相關研究工作,主要研究成果有:原國家科委牽頭開展的中國自然資源核算研究、國家環保總局環境經濟政策研究中心牽頭并與世行合作開展的城市環境與真實儲蓄及綠色GDP核算研究、北京大學進行的可持續發展下綠色國民核算研究等。不少學者也對環境的實例進行了研究實踐。
我國目前環境生態資源價值計量如環境影響評價所涉及的各種方法名目繁多,提供了計量的很好條件,但是可以發現,各種方法的理論基礎和應用范圍不盡相同,對它們的研究、比較和探討還不夠深入,方法很多,但是應用起來卻往往難于下手;各自之間的聯系也缺乏細致的甄別,選用不同方法,得出的價值往往出入很大,又往往難以提供令人信服的過硬依據,權威性、公正性、中立性受到質疑,不利于普遍理解和廣泛推廣。如前文所述,作為一種資產,環境生態資源利用資產評估的理論來進行分類和評估,有利于整體把握和更加公允。主要基于以下考慮:①資產評估作為國際通行的中介服務,理論研究深入,學科體系健全,并且對于資源資產的評估已擁有一套成形的工作方法和程序,工作結果受到各方認可;②資產評估以成本法、收益法和市場法為基礎進行分類和衍生,便于理解、掌握和應用,使工作方法更系統科學,能夠計量和區分種類繁多的環境資源的經濟價值和生態價值,為制定經濟政策、自然資源政策、環境政策及其他政策提供客觀、系統、輕重有序的基礎數據;③資產評估行業已經成為我國現代市場經濟中發揮基礎性作用的專業服務行業之一,目前執業注冊資產評估師幾萬名,具有廣泛的實踐群體,活躍在市場經濟一線,并且環境資產評估的中介性和環境影響評價的專業性可以有機結合,更有利于環境生態工程的構建。④資產評估是涉及有關生態環境價值資產的產權轉讓、抵押、擔保等經濟行為所必要的程序和標定公允價值的主要依據。
3.3 環境生態資源價值計量方法
3.3.1 成本法是指在計量環境生態資源時首先估測被評估資源的重置成本,然后估測被評估資源業已存在的各種貶值因素,并將其從重置成本中予以扣除而得到價值的各種評估方法的總稱。方法舉例如下:①重置成本法。如探礦權在現行技術條件下,采用新的價格費用標準,獲得與被評估的探礦權具有相同勘探效果的探礦權重置價格,扣除技術貶值來估算探礦權凈值的方法。②復原成本法。如重新營造一塊與被評估林木資產相類似的林分所需要的成本費用,作為被評估林木資源價值的方法。
3.3.2 市場法利用市場上同樣或類似環境生態資源資產的近期交易價格,經過直接比較或類比分析以估測價值的各種評估技術方法的總稱。方法舉例如下:①享用效益估價法。指享受某種資源由于環境的不同產生的差價,記為環境差別的價值。如景觀好的地段房價高,高出基準價格的部分被認為是享用該地段景觀的超額收益,可以通過平均價格乘以調整系數算得。②資源交換估價法。采用替代的方法評估資源交換的意愿價格,如調查某地“能否用A元作為交換而禁止商業捕魚?”通過對A的設定和變化,將結果作為對此地漁資源價值的一種衡量。
3.3.3 收益法收益法是指通過估測被評估環境生態資源未來預期收益折現或者本金化處理,來判斷資源價值的各種評估方法的總稱。方法舉例如下:①現金收益法。如企業排污權交易、二氧化碳交易可以獲得現金收益,那么相應的資源和設備就擁有減排價值,選取折現率或資本化率予以折現或者資本化,評定出價值。②權益收益法。如某些風景區被評定為世界遺產、世界地質公園、國家4A級景區等稱號會帶來更多的收益,這種權益價值應該進行核算,增加到資源價值當中。
3.3.4 綜合法即成本法、市場法、收益法兩種或三種方法的綜合。
3.4 環境生態資源集合價值計量的步驟環境生態資源的利用通常是通過對多個環境資源要素的集合,以系統的形象出現。對這個集合進行計量、評定價值,需要在進行實物計量、價值疊加之后,還要累加收益,核銷損失,抵減支出。其中,收益主要體現在排污權交易、CDM交易、生態補償收益、生態以獎代補收益等現金收益和通過環保認證、質量認證等權利收益。環境系統損失主要包括兩方面,一是環境破壞所造成的損失,如森林增長速度減緩、工廠單位產值耗能增多等;另一方面包括因環境破壞而付出的罰款和超額稅收。在此基礎上就能核算出環境生態資源集合的價值。
4結語
基于資產評估理論的價值計量方法只是環境生態資源計量的一條思路,目前在實務中結合起來應用還不多,但是隨著人們的逐步認可和有關業務的不斷開展,并通過加強與環境工程傳統領域的交叉、滲透和融合,這種方法應該能為環境和諧與經濟發展提供有益的支持。
不可否認,目前任何一種環境生態資源價值計量方法基本上都存在一些局限性,如只能計量那些可以商品化的環境資源,而對其他一些環境資源由于認識上、技術上的一些局限而無法實現價值量化;或者當環境資源與傳統資產之間的替代關系比較復雜時,往往容易造成計量結果與環境實踐的出入很大;此外,資產評估方法更多的時候還是給出資源的標定價格,對于內在的價值會因各種條件的局限而與實務有所出入。但可以肯定的是,基于資產評估理論的環境生態資源價值計量方法應該可以成為能夠依托的重要工具,在我們構建和諧社會、和諧生態,推行綠色國民經濟核算體系,促進環境與經濟協調發展過程中發揮重要作用。
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【關鍵詞】小戶型；投資決策；價值指數法；投資回報率
2012年2月底、3月初，北京租賃市場部分熱點區域的小戶型出現了“閃成交”現象，許多新房源剛剛貼出，便被以戶主提出的租金成交，這一現象再一次將小戶型公寓推向了房產市場的風口浪尖。小戶型的發展也不過這兩三年的事，小戶型的崛起使它成為了投資者關注的焦點，我們不必去探討它為我們帶來了什么，它的出現必然有它存在的意義，而現在這種意義更多的體現在投資上面，怎樣獲得更高的投資回報？怎樣的小戶型更具有發展潛力？作為投資者這些問題在目前更具有實際意義[1]。
目前為止，由于小戶型需求的持續升溫，對小戶型的投資決策多停留在定性分析階段，并且與房產投資大為趨于雷同。區別于其他房型，小戶型是因為當下房產市場房價居高不下應運而成的產物。本文選取典型案例，利用價值指數法以及房產行業投資回報率的計算方法，綜合考慮了小戶型投資中需要注意的多個因素進行定量分析，便于幫助投資者針對小戶型進行投資決策。
1.小戶型的界定
1.1 小戶型的概念
對于小戶型的概念，目前沒有一個嚴格規范的說法，但業內人士比較認可的一種說法是，一居室銷售面積在60平方米以下，二居室銷售面積在80平方米以下，三居室銷售面積在100平方米以下的房屋。市場需求量大的小戶型一般具有以下特點，建筑面積最小可至20平方米，大則不過80-100平方米[2]。每個空間面積都比較小，但能滿足人們生活的基本需求。
1.2 小戶型與其它房型的區別
目前，隨著人均GDP的穩步增長，眾多購房者依然認為房地產的價格頗為偏高，這使有意愿購房的消費者望而怯步。目前中高收入購房者大都想在市中心購房，但由于房價過高購買后會給自身帶來沉重的經濟負擔，若選擇遠城區則對日常生活與工作有一定影響。小戶型的出現逐步讓更多的消費者接受而去購買。
小戶型區別與其它房型，將自己的市場的定位設定為中青年購房者，原因如下：（1）小戶型造成經濟負擔小生活壓力低，目前大部分買房者都是以貸款方式購買，選擇小戶型不僅總價低、首付低，月供也低。（2）購買小戶型的用戶若該房日后無法滿足家庭的需求能讓購房者更快的換房。（3）小戶型裝修比其他房型更省錢更節約時間，但裝修缺乏靈活性。（4）目前大多中青年約為兩口之家或三口之家，購買其他大戶型入住后往往造成空間過大。
2.小戶型在房產市場崛起的原因
在買賣市場，小戶型由于其總價低的特點，成為了年輕人熱捧的房型；在租賃市場，很多購房者都把它當作一個過度的居住場所，而更多的是以租賃為目的的投資者[3]。
投資者普遍看好小戶型的高回報率。以北京的劉先生為例：2010年3月劉先生在東亞三環中心買了4套房，一共花費了100多萬，可以分期付款：首付30萬，9月份之前再交30萬，明年3月交房前再交幾十萬，這樣一次不用占用太多資金，但今后再轉手小戶型肯定比大戶型好賣。其中60萬是劉先生的存款，其余均來自銀行貸款，而首付30萬在別的項目也就夠一套的首付。加上東亞三環房源緊俏，劉先生的4套小戶型交房后都可以立即租出，租金算下來4套零居遠大于同價值的兩居和三居。我們不妨按目前零居2400元左右的月租金計算一下這筆投資的投資回報率。
計算條件：
（1）機會成本—劉先生這筆錢分批投資于股票、基金等帶來的收益，保守估計這些金融產品的投資回報率在3%左右；
（2）期房是購買尚為完工的、沒有經過驗收、沒有取得銷售許可的準房產，由于在房屋還沒有交付使用前就購買了，并且辦理了按揭貸款手續，銀行審批完貸款手續后，將購房款轉入開發商的賬戶的之日的次月即是繳納按揭月供的時候，因此劉先生的按揭款從2010年4月開始繳納；
（3）假設劉先生選擇5年共60期貸款40萬，根據銀行公布數據，5年60期購房按揭年利率為6.65%，月利率5.42%，計算得月供為7854.59元。
按照業內算法，投資回報率=（每月租金收益-按揭月供款）12/
（首期房款+期房時間內的按揭款）=（每月租金收益-按揭月供款）*12/
（首期房款+期房時間內的按揭款）=（2400*4-7854.59）*12/（300000+7854.59*11）=5.42%
已經超過轉投其他金融產品所帶來的3%的投資回報率。
業內人士分析認為，如果房產投資收益率穩定保持在5%，當數優質投資產品，目前小戶型的房產開發商一般會承諾在5-8年內給投資者固定的回報率為7%左右。小戶型被普遍認可的高回報率使其成為了投資者們爭相購買的原因。
3.影響小戶型投資決策的因素
需求的增長和房源的相對短缺造成了本文開始提到的“閃成交”現象。據業內人士分析，小戶型在未來一段時間內還有市場的需求空間，這一點判斷是基于近期市場成交數據、房價上漲帶來的購房熱得出的。這對于開發商來說是一利好消息，但對于投資者則存在著很多不穩定因素，需要仔細分析，不可盲目跟風，以免陷入投資誤區。
房產市場，歷來受很多因素的影響，比如政治因素、國家政策、自然條件、市場因素以及來自房地產開發商的原因等。小戶型作為房產市場眾多產品中的一種，自然也具有房產市場的屬性及風險，但這些風險大部分針對的是房產開發商，作為投資者更應關注的是影響自身收益的因素。不是所有購買小戶型的投資者都能像上文提到的劉先生那樣幸運，投資小戶型有許多特有的風險，比如新開盤的樓盤或者超小戶型可能一段時間內沒有租客，尤其是那些地理位置沒有優勢的小戶型，這就導致了回報時間的滯后，進而消耗投資者已投入資金的機會成本；又比如隨著更多投資者的關注，更多的開發商開始小戶型的開發，導致供遠大于求，進而造成市場萎縮；再比如由于面積的限制，小戶型的同質化極為嚴重，如果與其他房型沒有區別或優勢，極有可能出現和第一種情況一樣的沒有租客的情形；此外，由于現在是房地產行業大熱的時機，很多開發商苦于找不到空地開發新的樓盤，于是便收購以前的爛尾寫字樓進行改造，很多投資者急于購房，只簽署了收益合同，安全協議及賠償協議等都沒有簽署，交房后發生了問題也無法要求開發商賠償[4]。何況出現問題的房產實在難有升值空間。購房時需要考慮的風險還有很多，這里不一一贅述，本文在投資決策中將會對重點因素量化，進行綜合考量。
4.價值指數法和投資回報率在小戶型投資決策中的應用
4.1 方法介紹
價值指數法通過比較各個對象（或零部件）之間的功能水平位次和成本位次，尋找價值較低對象（零部件），并將其作為價值工程研究對象的一種方法，通俗的講，通過價值指數法可以得到個對象性價比的排序。
投資回報率（ROI）反映的是投資的綜合盈利能力，且由于剔除了因投資額不同而導致的利潤差異的不可比因素，因而具有橫向可比性。而這一評價指標的不足之處是缺乏全局觀念，當一個項目的投資回報率低于某投資中心的投資回報率而高于整個企業的投資回報率時，雖然企業希望接受這個投資項目，但該投資中心可能拒絕它；當一個投資項目的投資回報率高于該投資中心的投資回報率而低于整個企業的投資回報率時，該投資中心可能只考慮自己的利益而接受它，而不顧企業整體利益是否受到損害，因此就有必要進行投資組合分析。
4.2 投資決策實例
選擇小戶型，無論是自住還是投資，都要首先考慮到交通的便捷性優先、生活設施配套成熟度，在戶型設計上宜比較方正，使得空間更加容易利用和改造，做到“麻雀雖小，五臟俱全”，為了保證投資回報率，價格的合理性也是投資者需要考慮的因素。下面具體以張女士打算在大連市投資的三處小戶型房產為例，利用價值指數及組合投資回報率進行投資方案的決策。
張女士現有存款50萬，可接受10年120期、月供低于3500元的按揭貸款，現有三處小戶型即將開盤，詳細信息如下：
A房：如圖1A房結構圖，總價42萬，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2600/月。建筑面積32平方米，一室一廳一衛。位于大連市市中心，手續齊全，交通便捷，臨近商圈和金融圈，購物方便，但環境嘈雜，夜間受城市燈光工程影響。
房：如圖2B房結構圖，總價38萬，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2500/月。建筑面積38平方米，一室一廳一衛。位于大連市星海廣場，手續齊全，由知名開發商萬科地產開發，附近是日企的聚集地，樓盤面朝大海，空氣清新，步行5分鐘就有公交車站，距火車站僅3站地。
圖1 A房結構圖
圖2 B房結構圖
C房：如圖3C房結構圖，總價35萬，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2200/月。建筑面積42平方米，一室兩廳一衛。位于大連市甘井子區，手續齊全，緊挨大連海事大學，周圍生活設施完備，但距市中心及火車站、飛機場等有一定距離。
圖3 C房結構圖
4.2.1 主要評價指標的確定
確定6個主要評價指標分別為：交通便捷性（F1）、經濟合理性（F2）、結構合理性（F3）、環境舒適性（F4）、手續齊全性（F5）、生活設施配套成熟度（F6），各指標之間的重要性關系為：F3和F1同等重要，F2比F4重要的多，F3比F4重要，F4和F6同等重要，F5和F2同等重要。
對A、B、C三套住房進行評價，各指標的評價得分結果見表1三套住房的評價指標及得分。
4.2.2 用價值指數法對各房型進行排序
（1）計算各房型功能指數
各房型功能指數計算結果見表3各房型功能指數計算結果。
（2）計算各房型價值指數
各房型價值指數計算結果見表4各房型的價值指數計算結果。
以上通過價值指數法計算得出的結果可以說是綜合考慮了購房者的各種需求及小戶型購房時需要注意的因素，因此在房型的選擇上C優于B優于A。
租房者在選房時考慮的因素其實和購房者大部分是相似的，所以我們可以確定以上三處房產在對外出租時，被租出的難易程度也是C易于B易于A。
4.2.3 投資組合
已知張女士現有存款50萬，可接受10年120期、月供低于3500元的按揭貸款，通過計算10年120期的30萬元按揭貸款，月供為3452元。房產投資中每處房產作為獨立方案，可以通過組合的方式以尋求有限資金內的最大投資回報。接下來通過計算投資回報率分析組合投資的可行性。
通過上一段的分析，可以確定張女士可接受的按揭貸款最大金額為30萬元，加上其自有存款50萬元，共有80萬元可用于房產投資。我們假設張女士貸款30萬元，故月供為3452元。
分別計算三處房產不同組合情況下的投資回報率：
（1）投資方案1
投資回報率（A+B）
=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房時間內的按揭款）
=[（2600+2500）-3452]×12/（240000+345211）
=7.11%
總價=4238=80萬元
（2）投資方案2
投資回報率（A+C）
=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房時間內的按揭款）
=[（2600+2200）-3452]×12/（231000+3452*11）
=6.01%
總價=4235=77萬元，故組合A+C只需貸款27萬，月供僅3107元。
重新計算得：
投資回報率（A+C）
=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房時間內的按揭款）
=[（2600+2200）-3107]×12/（231000+310711）
=7.67%
（3）投資方案3
投資回報率（B+C）
=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房時間內的按揭款）
=[（2500+2200）-3452]×12/（219000+345211）
=5.82%
總價=38+35=73萬元，故組合B+C貸款只需貸款23萬，月供僅2647元。
重新計算得：
投資回報率（B+C）
=（每月租金收益-按揭月供款）×12/（首期房款+期房時間內的按揭款）
=[（2500+2200）-2647]×12/（219000+264711）
=9.93%
（4）投資方案4
投資回報率：（B+C）>（A+C）>（A+B）
綜上所述，張女士應當貸款23萬，選擇投資B、C兩處房產，此時的投資收益最大。
5.結論
通過對購房時考慮的眾多主要因素進行權重的計算，區分了不同因素的重要程度；采用價值指數法，可以結合房產的總價，對房產今后的升值潛力進行排序，將房產的潛力量化；通過獨立方案的投資組合，將投資者的收益最大化，這一系列的計算可以給投資者提供相對科學、合理的投資建議。
當然，這一算法也存有不足之處。由于投資者的心理偏好往往影響著投資行為[5]，且投資者的心理偏好無法準確量化，故沒有將此因素考慮進去，只是認為投資者的偏好同價值指數法得到的排序相同。
參考文獻：
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[3]齊連山.二手房、小戶型哪種投資好賺錢[J].理財周刊，2003（6）：85-89.
[關鍵詞] 技術類無形資產 技術生命周期 價值評估
無形資產是指特定主體所控制的，不具有實物形態，對生產經營長期發揮作用且能夠帶來經濟利益的資源。技術類無形資產是指含有技術內容的無形資產，它是由技術產品或商品、智能形態的技術成果和其他與技術相關的權力構成，這類無形資產主要依靠高度密集的技術、知識及智力為其所有者帶來可能的高收益，如專利技術、專有技術、計算機軟件及集成電路布圖設計等都屬于技術類無形資產。
一、技術類無形資產價值的特征
1.技術含量高、知識含量高。從技術類無形資產的價值貢獻來看，技術和知識含量在其提供的服務價值中占有絕對優勢。技術類無形資產的價值構成主要依靠技術、知識的投入，技術和知識的倍增性使得技術類無形資產的價值也呈現倍增性。如計算機軟件的物質資源消耗很低，但技術和知識資源的蘊含量極高，使得其高附加值性特別突出。
2.能夠為持有者帶來超額利潤。技術類無形資產具有遠遠超過一般商品價值量的擴張能力，對于提高勞動生產率，創造物質財富具有巨大的作用，其控制主體通過在生產經營中使用技術類無形資產，可以獲得超過社會或行業平均收益水平的能力。利用技術類無形資產獲得收益的方式，主要有直接使用技術類無形資產從而使控制主體獲利，通過技術轉讓來完成技術成果的轉化從而獲得收益，以及利用技術入股從而獲取股利等等。
3.價值轉化過程風險較大。技術類無形資產的價值形成過程具有創造性，因此在其形成過程中必然存在風險，主要表現在兩個方面:一方面是研制過程中的風險性。包括研制能否成功的不確定性所帶來的風險，以及研制成功后被別人搶先取得專利，或因技術進步失去使用價值等；另一方面是技術類無形資產使用過程中的風險。技術和知識的消化掌握需要有一個過程，在此過程中，如果市場情況發生變化，采用新技術要達到預期的經濟效益目標就有風險，此外新技術開發的新產品是否適應市場需要，也有風險。因此，無論是對技術的研制方還是使用方來說，技術類無形資產都有較大的風險性。
4.投入和產出呈現弱對應性。無形資產是智力勞動的成果，是個別生產，一次性生產，有較大的探索性和風險性，失敗的可能性大，常常是經過無數次失敗后才取得某些階段性成功，所以無形資產的投入不易量化。同時無形資產的產出與投入沒有成正比的對應關系。無形資產的價值不是由開發和研究的成本決定的，也不是由技術含量的高低決定的，而是由其給使用者帶來的效用決定的。所以一般來說，不是投入的越大，或者科技價值高、技術含量高，無形資產的價值就高，他們之間是弱對應的關系。
二、技術類無形資產的范圍
根據我國有關法律、法規和國際知識產權公約(條約)的有關規定，技術類無形資產主要是由技術類知識產權組成，包括專利權和專有技術。專利權是指由國家專利局或代表幾個國家的地區機構認定，根據法律批準授予專利所有人在一定期限內對其發明創造享有的獨占使用權、轉讓權、許可權等權利。專利法規定只要具備新穎性、實用性和創造性的發明就可以申請專利，經批準后，發明人或單位就可取得專利權。專利通常可分為發明專利、實用新型專利和外觀設計專利。專有技術，又稱為非專利技術，是指未公開或未申請專利但能為擁有者帶來超額經濟利益或競爭優勢的知識或技術。具體包括:計算機軟件、工業外觀設計、集成電路設計等工業版權，各種設計數據、技術規程、工藝流程等技術資料，專家、技術人員等掌握的不成文的知識、技巧和訣竅等。
三、技術生命周期與技術類無形資產價值評估方法的選擇
無形資產的技術生命周期是指從其開發、形成到廣泛應用乃至被另一種新技術所替代的全過程，通常分為發育期、成長期、成熟期和衰退期四個階段。處于不同階段的技術類無形資產能夠給企業帶來收益的方式和收益的大小不同，而且承擔的風險也不一樣，因此，在對技術類無形資產價值進行評估時，應結合該無形資產所處的技術生命周期階段所具有的特點，選擇不同的評估方法和評估模型。由于衰退期的無形資產已失去使用價值，無需對其進行評估，所以下面只對發育期、成長期和成熟期的技術類無形資產價值評估方法進行探討。
1.技術發育期無形資產適用的評估方法。處于技術發育期的無形資產主要包括以下幾種情況:(1)技術尚在研發階段，沒有取得最終成果；(2)技術剛剛取得成果或剛剛取得專利等,尚未投入市場開發；(3)技術已獲得承認或獲得專利權,一直沒有投入生產銷售等；(4)難以通過市場銷售、許可使用權獲得收益的技術等。 這個階段無形資產的特點是技術風險、法律風險大。由于尚未投入規模生產或投入市場銷售，難以量化未來的收益，所以價值評估不適合使用收益法和市場法。此外，這個階段買賣雙方的交易多是以成本補償、費用攤銷取得合理利潤為目的，所以采用成本法評估其價值是較為合適的。在評估中，由于技術發育期的無形資產大多處于研發階段、創作階段或剛剛完成正在申報專利前后，價值貶值的因素被弱化了，有些甚至于可以不考慮貶值。
所以，技術發育期無形資產價值評估的基本模型為：無形資產總價值＝開發成本＋正常利潤，其中開發成本既包括直接成本，如參與研發的相關人員的人工工資，研發過程中所耗費的材料、能源費，專用設備折舊費，信息資料費，外協費，咨詢鑒定費，培訓費，差旅費等等，也包括各種間接成本，如為管理、組織研發的一切攤銷費用、通用設備及其他固定資產的折舊費、科研工具、儀器及公用水、電、氣的攤銷費等。正常利潤是指從科研投資應取得的最低利潤，這部分的利潤率應以社會平均資金利潤率為依據，是研究開發者從事科研投資應獲得的起碼利潤。
2.技術成長期無形資產的評估方法。技術成長期階段是指專利、專有技術和計算機軟件著作權等技術資產形成的產品，在法律上取得認定后，已投入規模生產使用，產品在市場上占有率還不高，但銷售業績上升很快。處于成長期的技術產品存在兩種可能:一是核心競爭力不夠，在新老競爭對手的擠壓下，未能實現規模經濟，逐漸失去市場；另一種是技術產品競爭力超過對手，在市場上戰勝對手，得到用戶認可，占有率提高。成長期的技術產品，獲取超額盈利能力和發生風險的機率都很大，所以在對其進行價值評估時，綜合考慮這些因素的情況下，可以選擇采用成本法加成未來收益的一種折中模型，即成本――收益模型：
無形資產評估價值
式中:C――成本補償額
K――技術分成率(各期分成率可以不同)
Fi――分成基數(未來的銷售利潤、銷售收入或超額收益)
r――折現率
i――收益期限
成本―收益模型實際上是收益法基本模型的變型，它首先能保證出讓方獲得成本補償額C，同時在未來收益中獲取收益分成，并且分成率K可以是變化的：在該技術資產能帶來高收益的期間，可以分得高比例的收益分成；在收益低，風險大的時期，分成率K可以低一些。
3.技術成熟期無形資產的評估方法。技術成熟期是指無形資產在生產經營中能夠為占有方、使用方帶來長期穩定的收益，并且這種收益是高于企業有形資產收益之上的追加收益，也可以理解為高于行業平均收益水平的超額收益。處于成熟期的技術類無形資產己被市場認可，其所能帶來的未來收益比較穩定，風險相對較小，也容易計算，這時的評估方法適合采用超額收益現值法。
超額收益現值法主要是把技術類無形資產未來所產生的追加收益或超額收益進行量化并計算出其現值來確定其評估價值的方法。基本公式為：
無形資產評估價值P=
式 中：Ri――被評估資產第i個收益期的超額收益
r――折現率
i――收益年期
n――收益期數
基本公式中超額收益Ri的計算，又根據實務中實際取得數據的不同，分為直接超額收益法和間接超額收益法。
(1)直接超額收益法。技術類無形資產產生超額收益的方式一般包括如下幾種：產品成本的節約或降低；產品質量、性能、檔次的提高導致產品售價的提高；產品商標、消費者認可等因素導致產品銷售量的增加，從而形成利潤的增長。所以根據技術類資產為企業帶來超額收益的方式不同，其確定可以采用如下四種模型：
①成本節約模型。該模型適用于新技術引入使成本降低，費用節省形成超額收益的情況。
超額收益Ri=(Ci-Co)?Qi?(1-T)
Ri――第i年超額收益
Ci――采用新技術后第i年成本
C0――采用新技術前的成本或同類產品成本
Qi――第i年產品銷售量
T――所得稅率
②收入增長模型。該模型適用于新技術引入使產品質量、檔次提高、售價提高，從而獲得技術超額收益的情況。
超額收益Ri=(Pi-P0)?Qi?(1-T)
Pi――采用新技術后第i年產品價格
P0――采用新技術前產品價格
③市場擴大模型。該模型適用于新技術引入使銷售額增加、市場占有率擴大從而獲得技術超額收益的情況。
超額收益Ri=(P-C0)?(Qi-Q0)?(1-T)
P――產品銷售價格
Qi――采用新技術后的銷售量
Q0――采用新技術前的銷售量
C0――單位成本
④綜合模型。以上模型將技術資產形成的超額收益來源進行了人為的劃分，如 果考慮成本、價格和銷售量同時改變的情況，可以用綜合模型。超額收益R=[(Pi-Ci)?Qi-(P0－C0)?Q0]?(1-T)
專利、商標等技術類無形資產評估時，如果掌握的資料能夠采用直接比較法比較本企業或同類企業使用新技術前后成本、收入、銷售量的變化，應首先使用直接超額收益法。這種評估方法在國際技術貿易、中外合資企業技術改造、技術商標轉讓、許可使用中均可直接引用。但是在實踐中，多數情況下無法取得無形資產使用前后可比性的資料，技術類無形資產超額收益的確定也可以采用間接超額收益法。
(2)間接超額收益法。間接超額收益法是一種綜合分析方法。當無法對使用新技術資產和不使用新技術資產的收益情況進行對比時，將無形資產和其它類型資產在經濟活動中的綜合收益與行業平均收益水平進行比較，從而得到無形資產的獲利能力，即“超額收益”，它是采用技術資產為企業帶來的超過行業平均利潤水平的那部分收益。
間接超額收益法的模型為:
技術類無形資產價值P=
式中：Ei――第i年的凈收益
Wi――第i年占用資金
IRR――行業平均收益率
r――折現率
n――預測收益年限
與直接超額收益法相比，間接超額收益法不需直接比較無形資產使用前后的獲利水平，使超額收益法的應用范圍更加廣泛了，在我國，商標、專有技術、科技成果等不易找到相同或相似技術資產進行直接比較的無形資產，采用間接超額收益法進行評估最為常見。
參考文獻：
[1]財政部:資產評估準則――無形資產.財政部關于印發資產評估準則一無形資產的通知財[2001]051號
文章編號：1004-4914（2016）05-080-05
一、文獻綜述
1.國外企業績效評價研究。20世紀50年代莫迪吉莉安和米勒提出MM資本結構理論，首次把資本結構與企業價值的關系用嚴格和科學的方法研究出來。自此之后對企業績效的評價和研究慢慢增多。
對企業績效評價的研究中可以根據評價角度的不同將其劃分為不同的發展階段，例如從其發展的本身可將企業績效評價劃分為：第一階段是形成時期，績效評價僅限于財務評價；第二階段為完善時期，企業的績效評價體系被人們系統地加入決策以及創新學習能力等非財務指標；第三階段為創新發展時期。
20世紀70年代以來，以德瑪賽茲（Demsetz）、斯蒂格勒（Stigler）、珀斯那（Posner）等為代表的一些法學家和經濟學家整體性地批判了哈佛學派的產業組織理論，并發展成了芝加哥學派。他們更多地以企業行為作出發點，研究市場結構和績效問題，繼承自由市場經濟中競爭機制作用的思想，認為所謂市場競爭過程就是能夠自由發揮的市場力量。由斯蒂格勒作出的《產業組織》標志了芝加哥學派理論的成熟。該書中反映的理論主要特點是：反對哈佛學派的只進行經驗實證分析，提倡運用更為嚴格的經濟理論和經驗實證共同分析；反對哈佛學派強調的結構決定行為、行為影響績效的單向因果關系，而是強調三者之間的雙向互動關系。利用某一產業中企業的創新與效率完全可以創造出企業的利益最大化。
由于房地產業在西方被劃為第三產業，所以對房地產業的產業組織研究相對較少。西方對于房地產業的研究主要側重于房地產金融、房地產市場分析與地產投資等。房地產產品的差別化與廣告行為在有些文獻中也有所提及。
而有關企業績效的理論實證研究大部分都集中在所有權結構與公司績效的相關性上。皮德森和托馬森經過多次實證調查研究后得出公司的產權集中度與公司的凈資產收益率呈顯著正相關的關系。
2.國內企業績效評價研究。到20世紀80年代中期以后，我國經濟學者才開始引入西方產業組織理論，使得對產業組織理論的研究起步較晚，進而對房地產業的產業組織研究較晚。目前來說，針對中國房地產市場結構、效率與績效關系進行實證研究的研究文獻還比較少，而房地產業方面的研究成果大多運用產業組織的相關理論從市場結構、企業行為、市場績效對房地產業的績效進行分析，多以某一地區或城市為例，具有一定的局限性。我國自上世紀90年代開始財政部逐步發展了一套以評價主體為政府國有資產監管部門的企業績效評價方法，以國有企業為評價客體，因而具有一定特殊性。隨著社會主義市場經濟的發展，以一般投資者為評價主體，以上市公司、民營企業等為評價客體的企業績效評價方法越來越受到人們的重視。國內在企業層面上運用因子分析法評測房地產公司的績效水平比較多一些，且局限于上市公司，很少直接運用因子分析對宏觀房地產業資產監管部門績效進行系統的研究。
3.研究現狀評述。從國內外的研究中得知，績效評價對企業的發展起著至關重要的作用，而且學者們也已經陸續彌補績效評價系統信息存在的不足。
隨著績效評價理論的完善，越來越多的注意力開始集中在此理論上，無論是社會消費群體、投資管理者還是政府部門，通過對企業績效評價，可以及時了解到定量的信息并以此推測自身利益的得失。績效評價滿足了不同群體的統一需求。
國內外分析者們使用了多種適用于分析企業績效的方法，其中典型相關分析法、因子分析法和平衡計分法適用范圍尤為廣泛。從財務績效角度出發，指標的建立也大都從盈利、運營、償債和發展等能力重點分析。此外，一些學者認為很多非財務指標也是衡量企業綜合素質的重要標準，應該同財務指標一起研究。企業內部人員管理、運營流程、外部環境保障都可以算作非財務指標，但是這些指標的可用性需要通過多方考證。
二、房地產上市公司績效評價指標研究
1.評價方法概述。因子分析法多元統計方法的一種，其主旨是用少數幾個因子去描述多個指標或者因素之間的聯系，即把比較密切的幾個變量歸在一類中，每一類變量就成為一個因子，以較少的幾個因子反映原資料的大部分信息。
研究變量的相關系數矩陣后即可找出幾個隨機變量能影響所有變量并去解釋多個變量之間的關系。我們稱這幾個不可觀測的隨機變量為因子。因子變量有以下幾個特點：第一，因子變量不是在原變量的基礎上簡單提取，而是對所有原變量重新組合，它們能反映出原變量中的大部分信息，提高對數據的利用率。第二，因子變量數量小于甚至遠小于原變量數量，分析因子變量會使分析工作量大大減少。第三，因子變量之間相關性不高。因子分析法可以消除指標間信息的重疊，綜合反映對數據產生影響的主要因素。
把原始數據進行標準化，統一數量級是運用因子分析法所需要注意的地方。研究中選取的指標單位可能不同，這樣會造成不同變量之間量綱和數字大小差異造成的誤差，為了消除此誤差，使數據可以互相比較，減小研究結果的誤差，首先需要對原始數據標準化處理。
2.步驟與方法。
（1）因子相關性的檢驗包括：相關系數矩陣、巴特利特球度檢驗、反映像相關矩陣、KMO檢驗。
（2）因子提取和求解因子載荷矩陣。基于因子分析模型的主軸因子法、基于主成分模型的主成分分析法、極大似然法、影響分析法、最小二乘法、Q因子提取法。因子分析的初始解由主成分分析法提供，主成分分析結果的延伸和拓展就是因子分析。
（3）因子命名、旋轉。在因子載荷矩陣中分為兩種情況，一種是多行情況，是指遇到某個變量與多個因子都有較大的相關關系，即此變量需要多個因子共同解釋；第二種是多列情況，指一個因子可以同時解釋多個變量，說明一個因子不能單獨代表原有的一個變量，因子模糊不清，而實際情況是對因子有清醒認識，所以必須要進行因子旋轉。
（4）計算因子得分。因子分析的最終體現就是因子得分，因子得分就是計算各因子在每個樣本上的具體數值，形成的變量成為因子變量，在接下來的分析中因子變量可替代原有的變量進行數據建模，對問題降維或簡化處理。
三、評價指標的選取及數據說明
杜邦公司曾在20世紀初運用凈資產收益率為指標進行績效評價，復雜的經濟現象使評價指標呈現出多樣性的趨勢，只靠一個指標不能整體反映出一個公司的經營績效，因此，多重指標綜合評價的方法逐漸發展開來。在評價績效的過程中，我們構建評價指標體系作為核心，但是目前還從未統一。目前我國流行三種評價指標體系：國有資本金績效評價體系、上市公司評價體系和誠信證券評價體系。
本文以已有的學術文獻為基礎，依據可獲得性、全面性和可比較性三個原則選取數據，選擇了能反映上市公司盈利、經營、償債能力等10個指標，構建房地產上市公司績效評價指標體系。其中包括代表盈利能力的數值指標：每股收益、凈資產收益率、總資產報酬率；代表經營能力的數值指標：存貨周轉率、固定資產周轉率、應收賬款周轉率、總資產周轉率；代表償債能力的數值指標：速動比率、流動比率、資產負荷比率。
本文所用數據均為上海證券交易所和深圳證券交易所兩市A股房地產行業的上市公司2014前三季度的數據，由于有些公司的數據無法獲取或難以比較，筆者選取了其中39家上市公司作為研究樣本。
（一）房地產上市公司績效分析實證研究
借助SPSS軟件對這39家上市房地產公司的績效進行分析，得到評價指標的相關系數矩陣如下圖。
以上相關矩陣顯示出，各個績效評價指標之間相關性較大，反映出的績效不準確且有重疊。為了消除指標間的重疊，可以采用降維的方法，從原來的相關矩陣中找出幾個綜合指標，使其與原來的變量線性組合，利用較少的數據研究問題。
數據標準化。由于各項原始數據的性質和量綱不同，首先需要通過SPSS軟件對相關原始數據進行標準化處理X=（x-μ）/σ，再進行KMO和Bartlett球度檢驗，根據KMO驗值和Bartlett球度檢驗來判斷因子分析的適用性，KMO檢驗變量間的偏相關是否較小，KMO球形檢驗是判斷相關陣是否是單位陣，檢驗結果：
從圖3中可以看到KMO值為0.482，當KMO檢驗值大于0.6時的檢驗結果較好，同時Bartlett球度檢驗值也較大，從以上指標，說明各變量間信息的重疊程度可能不是特別的高，有可能做出的因子分析模型不是很完善，但還是值得一試的。
（二）因子分析
1.共同度。原始變量總方差被全部公共因子的貢獻，顯示出原始變量信息的比例是由公共因子反映出來的，下圖中右邊一欄的數字即為公共因子對各個變量方差的貢獻，基本上是比較大的貢獻，提取的公因子對各變量有較強的解釋能力，由此也可以看出用因子分析法分析房地產上市公司績效的途徑是正確的。
2.解釋的總方差。總方差分解顯示出有四個因子旋轉后特征值大于1，他們的方差貢獻分別為26.249%、20.382%、14.527%和13.473%。從中可以看出，這四個因子對原數據做了74.631%的概括，也就是說，只用這四個因子概括原始數據是可行的。因此采用這四個主成分進行研究是合適的。
3.未旋轉的因子矩陣。從成分矩陣可以看出，結果并不理想，所以要對因子進行旋轉，之后得到的因子載荷矩陣才能更清楚地反映樣本信息。
4.旋轉因子矩陣。設FAC1_1，FAC2_1，FAC3_1，FAC4_1分別為我們所提取的4個公共因子，如圖5、6，旋轉后的成分矩陣顯示出，凈資產收益率、總資產報酬率、每股收益、總資產周轉率、固定資產周轉率為第一主因子FAC1_1，他們的載荷值分別為0.954、0.896、0.783、0.473和0.226；速動比率、流動比率、資產負荷率為第二主因子FAC2_1，載荷值為0.811、0.737和-0.809；應收賬款周轉率為第三主因子FAC3_1，載荷值為0.841；存貨周轉率為第四主因子FAC4_1，載荷值為0.930。
5.因子得分系數矩陣。
6.因子得分。
Y1=0.289x1+0.362x2+0.358x3+0.042x4+0.083x5+0.178x6+0.018x7+0.008x8+0.054x9+0.011x10
Y2=-0.119x1+0.011x2+0.136x3+0.077x4+0.026x5+0.03x6-0.069x7+0.354x8+0.403x9-0.401x10
Y3=0.056x1+0.025x2+0.002x3+0.132x4+0.368x5-0.409x6+0.62x7+0.063x8-0.001x9+0.097x10
Y4=0.059x1-0.083x2+0.1x3+0.717x4-0.192x5-0.093x6+0.183x7-0.378x8+0.1x9-0.086x10
7.因子得分協方差矩陣。從圖中成分得分協方差矩陣可以看出，各主因子之間是不相關的，所以可以說通過因子分析法得到的4個因子所包含的信息互相之間無相關性。
8.綜合經營績效的計算。通過因子得分可以定量的看出上市地產公司的經營績效水平，還可以利用因子得分對各公司進行橫向比較。為了便于對上市公司進行績效評價，我利用因子得分計算綜合經營績效得分。其計算公式如下：
綜合經營績效Y=
（Y1*26.249%+Y2*20.382%+Y3*14.527%+Y4*13.473%）/
74.631%
（三）績效評價結果
通過因子分析法對選取的39家房地產上市公司的經營績效評價后，從經營績效綜合得分中我們可以看出，中國國貿得分最高，而且得分超過1分的只有兩家，為中國國貿和上實發展，這個分數體現了這兩家公司很強的盈利能力、償債能力和經營能力，這與一些得分為負分的公司形成了鮮明對比。其中得分前五的企業按順序依次是中國國貿、上實發展、京能置業、萬業企業、榮盛發展。直到排名第10的來自大連的海港投資，經營績效綜合得分僅為0.12，以趨近于零，這說明大多數房地產上市公司經營績效不是很理想。從第16名開始都是負數得分了，得分最后五名依次是陽光股份、美好集團、中華企業、蘇州高新、京藍科技。
企業想及時地了解自身發展情況，需要定期地對績效進行評估，從而做到把握當前狀況，揚長避短，進而采取有效的方法改善不良狀況。
四、結論與建議
（一）結論與分析
通過學習評述國內外文獻對房地產企業績效評價的研究現狀和利用因子分析法對我國主要房地產上市公司的績效評價，得出以下幾個結論：
1.輔助企業盈利的因素至關重要。從績效得分前五名的公司共性來看，中國國貿、上實發展、京能置業、萬業企業、榮盛發展都是由一些具備雄厚財力的銀行在背后支持，并且都會在金融和股票市場中有著較高的收益區間，在財產上最大限度地保障公司的資金流，而房地產企業經常會面對不確定的風險因素，沒有一個好的資金控制就會失去在困難時期的“救命稻草”。而這些公司的盈利性決策是由企業的管理者所共同制定的，為實現企業利益最大化，前五名上市公司的管理層也是睿智而具備成熟經驗的，有的甚至借助外資股東的幫助去維持公司整個地產業的發展。
從績效得分后五名的共同弱勢來看，公司的收益并不能夠達到很好的態勢，時盈時虧的情況居多，也有甚者一直在虧損，并且從規模上看也都是一些新興的小企業，公司內的管理者和員工也是比較年輕而缺乏經驗的，能夠得到的社會各界的支持力度也是不夠充足的。
2.房地產上市公司經營績效差別較大。從實證分析的結果可以清楚地看出，不同公司績效差別很大，即使在同一城市，不同公司績效仍存在明顯差距。在我選取的39個上市公司中，得分最高的中國國貿分數達到了1.90，而最低的京藍科技僅有-0.81分，這兩家公司之間就存在巨大差距。雖然這其中存在地域原因和消費者購買力等其他因素，但企業各方面能力和提升競爭力過程中所采取的措施也很大程度地造成了這個差距。
3.地區分布不均衡。這39家房地產上市公司中，大多數公司集中在北京、上海、廣東三個地區，江蘇、河北、東北等地也有一些分布，但數量遠不及“北上廣”三地，至于中、西部地區，幾乎沒有分布。這其實決定于當地人的購買力和行業發展前景。“北上廣”三地經濟發達，人民收入較高，相對于其他地區來講購買力更強。這樣的地區會更吸引企業來此發展，越來越多的企業涌入這些地區，造成了房地產公司在地區分布上的存在著極大的不平衡。
4.資產負荷率偏高。資產負荷率是并不是越高越好，而是一個適度指標，這個指標對于經營者、投資者和債權人有不同的意義。過高的資產負荷率對經營者來說代表手中的流動資金大大減少，很不利于維持公司正常業務發展；對投資者來說可能無法按時得到原本應有的高額利潤；對債權人來說卻難以按時收回本金和利息。資產負荷率低，債權人提供的資金所占企業資本總額比例小，企業能償債的可能性高，這樣一來企業的風險主要由股東承擔，這是債權人愿意看到的情況。
從筆者收集的39家上市公司2014前三季度財務數據中可以看出，資產負荷率率超過50%的公司有35家，僅有4家公司負荷率低于50%，這四家公司及其比率分別是萬業企業48.67%、大龍地產36.31%、綠景控股19.97%、中國國貿47.74%。過高的資產負荷率會帶來公司資金周轉的壓力，一旦資金鏈斷裂，公司會受到巨大影響。而且過高的資產負荷率意味著公司面臨很大的償債風險，如果經濟危機再次出現，或者國內外經濟形勢、產品結構、產品價格等出現大幅變動，會極大干擾公司資金周轉。盡管房地產行業經營模式就是負債經營，但他本身就是一個需要大量資金投入的行業，負債率過高會導致規模較小的公司隨時倒閉，因此一定要采取有效措施控制資產負荷率。
（二）改進的建議
1.改善公司管理，改進政府的宏觀調控。房地產業是一個門檻相對較高的行業，是一個資金密集型行業，而且我國房地產上市公司經濟規模相對較小，資產負荷率較高，企業財務風險較大。而這種風險越來越大使得整個行業的風險在無形之中膨脹。政府作為市場規劃的制定者，應建立起良好的土地制度、住房保障制度和金融政策，保證企業之間公平競爭，互相激勵不斷提高經營績效水平。與此同時，為了把房地產行業引向一個健康的發展方向，要采取適當措施，遏制房價大幅變動，規避房地產業迅速發展可能遇到的風險，加快行業結構調整。保證“北上廣”三地房地產業穩步發展的前提下，政府幫助企業積極開拓中、西部市場，促進全國房地產行業發展。
房地產上市公司對自身的管理也要有所改善，并在財務機制上做出預警措施，不要只是瘋狂地擴張規模導致資金不足，還要制定合理的發展戰略，保證合理的開發節奏和速度，平衡各個項目的資金需求，保證資金快速回籠。
2.加強企業品牌、文化意識和員工素質的培養。除了對數據的分析之外，一些企業現狀值得注意。有些企業品牌價值意識不強。品牌是企業的基石，是企業塑造形象的根本，更是一種無形資產。其所包含的價值、品質等特征都能給企業創造巨大價值，房地產上市公司品牌知名度大小，可以直接代表企業的產品質量、產品保障度。
在知識科技時代，知識意味著發展，意味著公司能否擺脫陳舊的模式以邁向更高的臺階，很多企業里高學歷的尖端人才比例不高，可能會讓分析者們覺得這樣的企業發展潛力不會很好，但其實從低學歷的員工中走出了很多優秀人才，因為高學歷并不意味著全部，更重要的是對員工的培養，員工的學習成長能力才更大程度地決定企業的未來發展高度。因此要建立規范的員工培養制度，聘請專門的培訓人員制定切實可行的培訓計劃，避免員工盲目學習。而且不同的崗位應有不同的培訓課程，包括專業知識、溝通技巧、人力管理、財務管理等。讓員工在科學的培訓與評價體系中得到全面提升。企業可以不期望新來的員工能馬上帶來多大利益，但必須要求經過系統培訓后的員工能在企業長遠的發展計劃中貢獻力量。
3.拓寬投資區域。在分析問題時得知，我國大多數房地產上市公司都集中在“北上廣”三地，這幾個地區聚集了許多大牌開發商和大型房地產項目，甚至吸引了很多境外的有實力的開發商進來投資，與國內開發商相輔相成。這些地區的顯著特點是經濟發展全國領先，人們收入普遍高于其他地區，購買力很強，對房地產需求量大，開發商就是看中了這一前景，紛紛前來投資。越來越多的開發商涌入，帶來的是更多大型項目的進行，房地產業得到了空前的發展，而房地產業的發展帶來的好處就是經濟進一步提升，從而形成良性循環。但是由于土地有限，土地供給難以滿足不斷發展的房地產上市公司的需求。這就是這些地區房地產業發展的瓶頸，而且這一瓶頸是短時間內無法突破的。
由于不同的項目存在著不同的特點，其風險因素也各有不同。為使分析更具有針對性，筆者以上海某房地產投資開發項目為例，借助上述理論原理和方法進行實證分析研究，以期房地產投資者在風險防范和投資決策獲得最優效果。
一、房地產投資決策風險層次結構圖的建立
通過仔細分析，找出了該項目中的關鍵風險因素(包括系統風險和非系統風險)，得出以下投資決策風險層次結構圖。
二、判斷矩陣及特征值的計算
利用德爾非法及1～9比例標度，計算出一二層指標體系的風險度的判斷矩陣。如資源風險的二層指標風險度的判斷矩陣以及特征值分別為:
所以，
同理，我們可以分別得出一、二層風險因素的判斷矩陣及特征值：
特征值矩陣分別為:
二層風險因素的權重矩陣為:
三、一致性檢驗及對風險因素排序
已知各判斷矩陣,根據公式一致性檢驗公式:及平均隨機一致性指標表可對二層指標的特征值進行一致性檢驗:。C.R.1
以上得出的二層風險因素的風險程度（W1、W2、W3、W4）僅僅是對于其上級風險因素也就是一級風險因素而言的風險程度，我們還需要對二層風險因素相對于總的房地產投資決策的風險度矩陣W’∶
根據風險度矩陣W’,將這些評價指標分為四類:基本無風險、風險較低、風險較高和風險很高,可對各風險因素進行排序,見表4。
