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第1篇

自治區建設廳：

為全面貫徹落實自治區建設廳《關于開展2005年自治區物業管理市場專項治理整頓工作的通知》（新建房[2005]12號）文件精神，2005年8月17日-8月23日塔城地區建設局和發展計劃委員會組成聯合檢查組，對全區物業管理市場，特別是對塔城市、烏蘇市物業管理市場進行了重點檢查，現將自檢情況報告如下。

    一、塔城地區物業小區管理工作開展情況

塔城地區現有物業管理企業9家，均為三級企業，其中兩家為新開辦的暫定企業。近年來，我區物業管理工作堅持以“三個代表”重要思想為指導，以貫徹執行自治區物業管理服務等級，提高物業管理服務水平為重點，嚴格檢查物業管理工作中存在侵害業主合法利益的問題，規范了物業管理服務事項和收費標準，規范了物業管理企業無償代收代繳水、電、暖費用等行為，堅持綜合治理，標本兼治，分級管理，齊抓共管的原則，規范物業管理市場秩序，促進了物業管理健康持續發展。

（一）我區物業管理行業基礎薄弱，企業規模偏小、經營水平較低、企業自身素質不高。為了解決物業管理市場中存在的問題，使物業管理工作健康、有序的發展，今年地區建設局及時召開了物業行政主管部門管理人員和物業管理企業座談會，就目前存在的問題進行了討論、分析，并提出了解決問題的辦法，把管理相對較好的烏蘇市華鑫小區、沙灣縣祥和小區、塔城市杜別克小區、額敏縣2號小區作為開展物業小區管理示范小區。

（二）為進一步提高住宅小區內的社會化管理水平和服務質量，建立健全我區住宅小區管理機制，加強物業管理，創建和諧社區，地區行署轉發了由地區建設局和地區民政局共同制定的《關于進一步健全住宅小區管理機制創建和諧社區試行辦法》，要求各縣（市）認真貫徹執行。使社區居委會、小區業主大會、業主委員會、物業管理企業各負其職，共同做好住宅小區的管理工作，創建文明和諧小區。

（三）針對大部分住宅區物業管理用房及配套設施不到位的情況, 各縣（市）積極投入資金完善示范小區設施，地區也投入了20萬元，對四個重點住宅小區公共設施建設進行了補助，為小區的物業管理提供了硬件基礎。

（四）為進一步加強我區物業小區管理工作，我們對全區物業公司管理人員進行了培訓，就加強物業管理進行了深入研討。結合實際，地區建設局下發了《關于進一步加強住宅小區建設管理的意見》（塔地建房[2005]11號）文件，進一步規范了我區小區物業管理，使全區物業管理工作逐步形成政府指導、社會監督、企業服務的工作模式，為創建和諧住宅小區奠定了基礎。

（五）我區物業管理企業能夠認真執行物業管理方面的法律、法規，有針對性的進行崗位培訓，提高了管理人員的服務意識和服務水平。在收費難的情況下，多方籌措資金，改善小區基礎設施建設和管理，完善小區服務功能，豐富業主的業余生活。并建立了各項管理制度和企業內部激勵機制，以點帶面，互相學習，分析小區物業管里中出現的問題，對難點、熱點問題進行討論，及時解決。管理人員還經常不定期走訪業主，與業主溝通思想，增加了理解和支持。物業行政管理部門對物業管理市場加大了監管力度,沒有出現亂收費、多收費等損害業主合法利益的問題,在代收水、電、暖工作方面，都簽訂了委托合同,并按合同執行。大部分企業都建立了物業管理企業信用檔案。部分小區成立了業主委員會，并和被委托物業管理企業簽訂了物業管理服務委托合同。

    二、我區物業小區建設中存的主要問題

由于塔城地區物業管理工作起步較晚，目前全區只有塔城市、烏蘇市、沙灣縣、額敏縣申辦了物業企業管理資質并開辦了經營性物業管理業務，工作中還存在著一些問題。

    （一）物業企業大多是從開發企業中派生出來的，為企業的經營管理和發展帶來了許多問題。

    （二）由于過去在房地產開發中，開發后建設管理不夠，致使大部分住宅小區的物業管理用房及配套設施不到位,給物業管理工作造成了很大的困難。

    （三）由于我區經濟發展相對滯后，居民收入較低，造成物業管理收費相對較低，物業企業無法按《新疆維吾爾自治區普通住宅物業管理服務等級標準（試行）》提供服務和管理。

    （四）國家在房地產開發方面的新、老政策有所差異，有的房屋在開發建設后收取了房屋維修基金，有的在房屋開發建設后沒有收取房屋維修基金，給小區房屋統一維修帶來了困難。

    （五）物業公司制定的物業管理服務委托合同內容不完整，合同服務雙方責任不明確，服務內容不具體，委托主體不符合《物業管理條例》的規定。

    （六）企業雖然建立了信用檔案，但是大都沒有按照規定定期將經營管理及信譽情況報管理部門，致使管理部門沒有實現對企業資質的動態管理。

    （七）大部分住宅小區還未成立業主委員會，已成立業主委員會的小區也因無法支付委員的工作報酬，使業主委員會處于半癱瘓狀態，無法發揮業主委員會應有作用。

    （八）物業服務項目收費中存在的問題：（1）收費票據填寫不規范；（2）明碼標價內容不規范、不全面，個別物業公司沒有進行明碼標價； （3）對抄表到戶的業主，繼續收取水耗、電損。

     三、今后加強物業管理工作的方向

    （一）通過廣播、電視、報紙等媒體，大力宣傳物業管理方面的法律、法規和政策，使廣大業主增強自覺遵法、守法的意識。 

    （二）積極督促各小區盡快成立業主委員會，引導已成立的業主委員會按規程運作，依法簽訂物業服務委托合同，修訂《業主公約》，促進小區物業管理規范化。

    （三）進一步加強對物業企業的管理，引導物業企業的規范管理、服務行為。

    （四）依照有關規定督促開發建設單位完善小區設施、設備的建設，提供規定數量的物業用房，檢查監督好住宅小區維修基金的建立及使用，并按規定歸集好維修基金。

    （五）進一部完善物業管理企業信用檔案制度，督促好企業定期將經營、管理、服務情況的資料上報新疆建設網。

（六）進一步完善物業管理服務標準和項目，規范服務行為，提高服務水平和服務質量，嚴格按照國家發展改革委員會、建設部關于印發《物業服務收費明碼標價規定》的文件要求進行明碼標價，切實做到明明白白收費。

（七）建立健全物業市場監督管理制度和失信懲戒制度，營造良好的物業管理市場環境。

                              二OO五年八月二十五日